第一篇：地產(chǎn)開發(fā)公司年初動員大會發(fā)言稿

尊敬的董事長、各位領(lǐng)導(dǎo)、各位同仁： 大家下午好！

新春伊始萬象更新。新的一年，意味著新的起點(diǎn)，新的目標(biāo)，新的重任，新的挑戰(zhàn)。因此，就要求開發(fā)公司全體員工從現(xiàn)在起要站在新的起點(diǎn)上，擔(dān)當(dāng)新的重任，迎接新的挑戰(zhàn)，把握新的機(jī)遇，創(chuàng)出新的業(yè)績。一年之際在于春，一天之際在于晨。時逢春天，站在新的起跑線上，回顧過去，展望未來，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，反省不足；既要繼承發(fā)揚(yáng)，又要開拓創(chuàng)新。

根據(jù)集團(tuán)公司的總經(jīng)濟(jì)目標(biāo)，經(jīng)過反復(fù)討論，開發(fā)公司制定如下經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：2014年新開工面積力爭達(dá)到 40萬平米，結(jié)轉(zhuǎn)工程面積

44000平米

，銷售回款金額力爭達(dá)到10億。為了完成2014年的目標(biāo)，開發(fā)公司制定如下的主要措施：

一、指導(dǎo)思想

以董事長在2013年年終總結(jié)大會的重要講話為指導(dǎo)思想，以打造新的管理機(jī)制平臺為契機(jī)，進(jìn)一步完善開發(fā)公司各部門人員組織配備，全力做好公司員工行為規(guī)范勞動紀(jì)律的整治工作；以公司利益為出發(fā)點(diǎn)，加大溝通協(xié)調(diào)的力度，進(jìn)一步完善領(lǐng)導(dǎo)班子功能，提升工作效率，打造公司亮點(diǎn)，創(chuàng)出公司特色；積極探索公司管理科學(xué)化、標(biāo)準(zhǔn)化、精細(xì)化、人性化之路，努力使開發(fā)工作體現(xiàn)科學(xué)性、把握規(guī)律性，增強(qiáng)針對性，賦予創(chuàng)造性，實(shí)現(xiàn)新跨越，打造一支團(tuán)結(jié)進(jìn)取有競爭力的狼性團(tuán)隊(duì)。

二、工作重點(diǎn)和主要措施

（一）經(jīng)營管理方面，以團(tuán)結(jié)高效為核心，推動企業(yè)持續(xù)發(fā)展。

1、經(jīng)營思路上：精心謀劃各項(xiàng)目細(xì)節(jié)，環(huán)環(huán)相扣，保障個項(xiàng)目銷售方案如期實(shí)施。各項(xiàng)目截點(diǎn)取得相關(guān)證件，銷售回款按時到賬。實(shí)現(xiàn)年度資金受限目標(biāo)及年度銷售額目標(biāo)；保證資金安全，做到公司資金良性運(yùn)營，成本利潤全面指導(dǎo)經(jīng)營，嚴(yán)密控制區(qū)域各項(xiàng)目按工作計劃有條不紊的進(jìn)行。

2、成本管理上:要將經(jīng)營核算及成本控制作為工作重點(diǎn)，抓好項(xiàng)目從拆遷到竣工結(jié)算，全過程經(jīng)營的監(jiān)控與管理。要求各部門在項(xiàng)目啟動之初有針對性編制本部門成本控制方案。加強(qiáng)日常對項(xiàng)目成本進(jìn)行監(jiān)控檢查。財務(wù)部門要通過成本分析會，掌握各部門的經(jīng)濟(jì)動態(tài)指標(biāo)，隨時調(diào)整，避免超支。

（二）核心部門的管理方面，以創(chuàng)優(yōu)帶動質(zhì)量管控，全面提高產(chǎn)品質(zhì)量水平，最終達(dá)到盈利的目的。主要措施是：

1、設(shè)計部加強(qiáng)創(chuàng)新能力，提高創(chuàng)新意識。新規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)，要及時認(rèn)知并全面執(zhí)行；要提高創(chuàng)新積極性。注重創(chuàng)新成果的收集和推廣。技術(shù)部門要將上一年度的公司范圍內(nèi)，出現(xiàn)影響較大的質(zhì)量通病作為課題，組織研究學(xué)習(xí)。

2、商務(wù)經(jīng)營部起草的合同要有范本，涉及到的各種招標(biāo)發(fā)包流程要落到實(shí)處，不能流于形式，市場化運(yùn)作優(yōu)勝劣汰，選擇有競爭力的隊(duì)伍服務(wù)于我公司，我公司才能造出優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品，在市場上才有競爭力。審批環(huán)節(jié)一項(xiàng)不落，做好存檔，做到流程文件編制規(guī)范化； 而像新產(chǎn)品的定位、戶型的確定等方案的確認(rèn)要集中進(jìn)行討論，集體表決，將表決結(jié)果整理，做到方案論證制度化；

3、工程部今年重點(diǎn)還是提高施工質(zhì)量和加快施工進(jìn)度，加強(qiáng)文明安全施工管理力度。嚴(yán)格制度及責(zé)任追究，凡出現(xiàn)重大隱患的，一律作為發(fā)生事故處理，追究相關(guān)責(zé)任人的責(zé)任。凡現(xiàn)場管理不達(dá)標(biāo)的，除接受處罰之外，必須馬上整改。

5、前期部今年的兩個主要任務(wù)一個是老房子產(chǎn)權(quán)即遺留問題的處理，另一個是新項(xiàng)目的相關(guān)證件要及時辦理，在辦理新項(xiàng)目的證件手續(xù)時，要做到提前謀劃，打出提前量。遇到阻力要及時整理思路，突破思維，辦法總比困難多。

6、銷售部是公司資金回流的命脈，我們將在去年工作的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步加強(qiáng)銷售活動的細(xì)節(jié)管理，從產(chǎn)品的研發(fā)、營銷策劃的手段上開動腦筋，創(chuàng)新思維，摸準(zhǔn)市場脈搏抓住機(jī)遇，多盤聯(lián)動以點(diǎn)帶面降低營銷成本提高業(yè)績。并另一方面持續(xù)地進(jìn)行銷售人員職業(yè)道德建設(shè)，通過持之以恒的努力，我們一定會形成自己的方法和經(jīng)驗(yàn)，并有所成果。

7、各部門都要加大學(xué)習(xí)、培訓(xùn)考核與觀摩交流力度。進(jìn)一步對專業(yè)方面的縱深及關(guān)聯(lián)知識進(jìn)行培訓(xùn)，強(qiáng)化對管理業(yè)績、專業(yè)知識的考核。同時，增加對外觀摩、對內(nèi)交流的機(jī)會，提高觀摩和交流質(zhì)量，（三）人力資源方面，不斷完善薪酬考核機(jī)制，激勵員工不斷進(jìn)步。

1、在員工激勵上要實(shí)現(xiàn)工作沒有級別之分，只有崗位的區(qū)別，薪酬要跟崗位聯(lián)動，崗變薪變。鼓勵員工在擅長的專業(yè)領(lǐng)域成為專家，減少專業(yè)人才成長的顧慮。

2、人才培養(yǎng)上要實(shí)現(xiàn)在公司、部門選擇一批相對優(yōu)秀青年員工，通過重要崗位的實(shí)戰(zhàn)鍛煉，對年輕同志的品性和能力摸底，作為公司人才儲備。落實(shí)員工培訓(xùn)計劃，通過人才的引入、使用、培養(yǎng)、優(yōu)勝劣汰，始終保持員工隊(duì)伍的活力，留住優(yōu)秀人才，為企業(yè)的持續(xù)發(fā)展提供有力的保障。

（四）團(tuán)隊(duì)建設(shè)方面，要發(fā)揮好團(tuán)隊(duì)的優(yōu)勢，領(lǐng)導(dǎo)通過展示自己的工作技術(shù)、辦事能力和良好的職業(yè)道德，培養(yǎng)下屬對自己的欽佩與尊敬;溝通信息、明確責(zé)任、協(xié)調(diào)進(jìn)度;加強(qiáng)團(tuán)隊(duì)文化建設(shè)，建立一種勇于承擔(dān)風(fēng)險的自信心，又能接受來自基層對上級管理者制定的戰(zhàn)略方案、管理模式的種種質(zhì)疑，容許團(tuán)隊(duì)成員工作中的失敗，進(jìn)而達(dá)到團(tuán)隊(duì)成員創(chuàng)造性潛能的最大性釋放;放而不縱。下放適當(dāng)?shù)臋?quán)力，發(fā)揮團(tuán)隊(duì)的積極主動性和工作熱情。把握總體方向，使團(tuán)隊(duì)的戰(zhàn)略目標(biāo)服從組織目標(biāo);處理好分權(quán)與授權(quán)。

（五）深入抓好黨建和思想工作，積極營造昂揚(yáng)向上的公司文化和發(fā)展氛圍

1、通過重點(diǎn)抓好能力、作風(fēng)、制度建設(shè)，不斷加強(qiáng)干部隊(duì)伍領(lǐng)導(dǎo)能力和開拓進(jìn)取精神。

2、以改革創(chuàng)新的精神加強(qiáng)和改進(jìn)黨建思想政治工作，為公司發(fā)展保駕護(hù)航。

3、加強(qiáng)企業(yè)品牌戰(zhàn)略和企業(yè)文化建設(shè)，維護(hù)公司形象，打造公司的品牌任重道遠(yuǎn)，和公司的每一個人都息息相關(guān)，公司要制定出相關(guān)的措施來保障公司的社會形象，使我們在社會上的口碑得到轉(zhuǎn)變，為我們開展?fàn)I銷鋪平道路。

乍暖還寒，但春天已經(jīng)到來，那一絲寒冷只不過是為了提醒我們更精神地去面對新一年的工作挑戰(zhàn)和工作樂趣。我們相信在集團(tuán)公司領(lǐng)導(dǎo)的戰(zhàn)略決策指導(dǎo)下，在全體工作人員的共同努力下，2014年公司的各項(xiàng)工作一定會實(shí)際既定的目標(biāo)，創(chuàng)造出新的輝煌。謝謝大家。

第二篇：2007年初全廠動員大會發(fā)言稿

2007年初全廠動員大會發(fā)言稿

尊敬的各位員工、管理干部、公司領(lǐng)導(dǎo)：

大家好：

今天在這辭舊歲迎新年之際，AAA公司大家庭的所有成員又聚集一堂，總結(jié)過去，分析現(xiàn)在，規(guī)劃將來。今天我代表營銷中心，就營銷中心2006年一系列的工作的功過得失向大家作以匯報.并誠摯希望大家能對營銷中心的工作給予更多的支持與寶貴意見,謝謝大家。現(xiàn)總結(jié)一下,AAA營銷中心2006年AAA營銷中心主要做了以下的工作.一、2006年AAA營銷中心團(tuán)隊(duì)建設(shè)取得了初步成效。

2006年初公司根據(jù)市場戰(zhàn)略的需要，成立了AAA營銷中心，主要負(fù)責(zé)公司產(chǎn)品市場的開拓、維護(hù)等與銷售相關(guān)的一系列工作。根據(jù)公司市場內(nèi)外部環(huán)境的需要，AAA公司營銷中心吸納了相關(guān)行業(yè)專業(yè)的策劃人才，業(yè)務(wù)人員、和專業(yè)外語學(xué)校畢業(yè)的大學(xué)生。并建立了由市場策劃、國內(nèi)業(yè)務(wù)開拓、海外業(yè)務(wù)開拓、客戶服務(wù)、門市、及物流配貨構(gòu)成的一個完整的市場運(yùn)作體系。經(jīng)過近10多月的磨合，營銷中心90%以上的成員都能明確自己的定位，目標(biāo)，與角色扮演，能腳踏實(shí)地的在本職工作上發(fā)揮自己。部門與部門之間，同事與同事之間，基本上能做到相互配合。新加盟AAA公司的市場部文員鄧麗云對工作認(rèn)真負(fù)責(zé)，一絲不茍，任勞任怨，成為營銷中心一個亮點(diǎn)。營銷中心原跟單文員鮑燕平，也不斷追求進(jìn)步，調(diào)整自己，在自己本質(zhì)工作上發(fā)光發(fā)熱，更上層樓。原銷售部司機(jī)明東波工作對認(rèn)真負(fù)責(zé)，不埋怨，多年如一日盡心盡力的做好公司安排的出車送貨事誼，總之2006年AAA營銷中心自成立以來，不斷的成長與發(fā)展。基本能跟得上市場發(fā)展形勢的需要。

二、順德、東莞門市順利開業(yè)，為公司科技木皮進(jìn)軍國內(nèi)外家私木皮市場打開了重要的窗口。

順德、東莞兩地的家具行業(yè)一直在國內(nèi)外享有重要聲譽(yù)，對海內(nèi)外家具制造和流通都有著重要的影響，進(jìn)軍順德、東莞家具材料市場，就是為打通國內(nèi)、國外家具材料市場銷售開避了一條重要的渠道。AAA營銷中心在周總的指導(dǎo)下，通過努力，多方考查和市場調(diào)研，AAA東莞專營店、順德專營店分別于2006年4月、2006年11月正式成立并營業(yè)，并與AAA廣州漁珠市場門市遙相呼應(yīng)，形成三足鼎立之勢，AAA公司在中國華南市場上的戰(zhàn)略布局已基本完成。

三、2006年AAA營銷中心在營銷推廣上取得了一些可喜的成績

2006年AAA公司投入100多萬，借助國內(nèi)一系列大型專業(yè)展會展開了品牌宣傳與推廣活動，并取得了較大的成效。2006年3月、2006年8月到9月，公司先后兩次集中力量借助國際家具展銷盛會在深圳、東莞、順德、廣州、上海組織了較強(qiáng)的宣傳功勢，向外界推廣AAA公司和家私木皮。8月廣東家具展銷盛會，公司組織了50名木皮皇冠小姐，12名印弟安人，30名工作人員、兩輛豪華廣告巴士，印制了近萬冊的報紙，五六千個手提袋，和五六千冊專業(yè)宣傳書籍，和兩千冊產(chǎn)品精裝樣板手冊近千套A4產(chǎn)品樣板。配合設(shè)計獨(dú)特的展會，在東莞、深圳、順德三地國際家具展銷盛會同時亮相，使得AAA公司吸引了大量的眼球與客戶。與此同時AAA公司在深圳家具報、亞太家具報、海外家具權(quán)威雜志進(jìn)行了一系列廣告宣傳投入。一系列的宣傳推廣和活動策劃，使得AAA公司的品牌知名度在行業(yè)內(nèi)迅速攀升，截止2006年12月止統(tǒng)計數(shù)量顯示，我們和家具行業(yè)內(nèi)的一些知名家具企業(yè)，如皇朝家私等大型家具集團(tuán)企業(yè)建立了良好合作關(guān)系，家私木皮的客戶由2006年初的零家，發(fā)展到當(dāng)前的四五十家左右，使用AAA科技美化木皮打樣的廠家已增加到百家，海外客戶也由2006年初的零個客戶，發(fā)展到與六七個海外客戶建立了正式生意合作關(guān)系，并與世界23個國家和地區(qū)的四五十家國際意向客戶建立起了業(yè)務(wù)聯(lián)系。公司的家私皮銷售量，也開始穩(wěn)步增加。

由2006年初不足10萬的月銷售額，發(fā)展到現(xiàn)在月百萬銷售大關(guān)。2006年?duì)I銷中心工作雖然取得了一系列成績,但仍存在著以下的不足.（一）、營銷中心管理工作仍需要進(jìn)一步完善。

由于AAA營銷中心成立時間較短，因此營銷組織的管理工作無論是在經(jīng)驗(yàn)上還是體制上都存在一些不足，具體表現(xiàn)為業(yè)務(wù)技能、專業(yè)知識、業(yè)務(wù)經(jīng)驗(yàn)、內(nèi)外部溝通協(xié)調(diào)、及規(guī)章管理?xiàng)l例都存在不足，和一些較正規(guī)的公司相比存在著較大的差距。影響著公司對外形象、與業(yè)務(wù)順利、便捷的開展，營銷中心成員思想意識上不能協(xié)調(diào)一致，不良心態(tài)與情緒時有發(fā)生，個人主人、本位主義、工作隨意性，缺乏紀(jì)律性的現(xiàn)象時有發(fā)生，個別成員經(jīng)常出現(xiàn)精神狀態(tài)不好，缺少戰(zhàn)斗力的現(xiàn)象。遵照AAA公司建立一個學(xué)習(xí)型企業(yè)的精神，2007年AAA營銷中心將盡一步加強(qiáng)管理，在硬件軟件上都增加相應(yīng)投入，加強(qiáng)各項(xiàng)工作技能培訓(xùn)與思想教育為公司建立一個建康向上的營銷團(tuán)隊(duì)而努力。

（二）、營銷中心銷售訂單達(dá)成離公司的要求還相差較遠(yuǎn)

2006年AAA公司在營銷上取得了一些成就，但和國內(nèi)所有的同行兄弟企業(yè)相比則顯的微不足道。AAA公司位于改革開放的前沿城市---深圳，擁有得天獨(dú)厚的資訊和便利的物流支持。廣東的家具產(chǎn)業(yè)非常成熟、廣東家具展銷會與世界接軌，以及發(fā)達(dá)的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，和良好的國際交易平臺，這些都為AAA公司立足廣東，世向世界，提供了非常有利的資源基礎(chǔ)。因此我們認(rèn)為，營銷中心2006年取得的一些成績，是完全應(yīng)該的。2006年AAA營銷中心的工作取得了一些進(jìn)步，但同同行兄弟企業(yè)相比，還有一定的差距。我們的同行他們遠(yuǎn)在江蘇,浙江卻能把他們的門市直接放在廣東，直接來服務(wù)廣東的家具企業(yè)，在我們的家門口和我們爭奪客戶。他們的科技木皮僅在廣東市場每月銷售量達(dá)30萬張左右，而我們AAA公司東莞、廣東、順德三個門市加上公司每月木皮銷售總量卻不足10萬張。也就是說營銷中心所做的工作離公司的要求還很遠(yuǎn)，差別還很大。我們的產(chǎn)品國外市場銷售和同行相比遠(yuǎn)遠(yuǎn)不足，我們江蘇的同行，每個月出口歐洲的科技木皮為20-30個柜，而我們每月出口也只有5-6個柜。和同行的相比，我們的差距很大，因此營銷中心2007年的工作會更為堅巨，要做的事情會更多。2007年希望通過一年的努力，我們的家私木皮在國內(nèi)市場上的月銷售額力爭達(dá)到20萬張，家私木皮出口，國外市場每月30萬張,實(shí)現(xiàn)科技木皮月銷售800萬人民幣的大關(guān).2006年AAA公司在公司全體員工的努力下,在兄弟部門齊心配合下,在公司領(lǐng)導(dǎo)支持與關(guān)心下,在周總的英明指導(dǎo)下,AAA公司順利了實(shí)現(xiàn)了產(chǎn)品由傳統(tǒng)的科技木線枋向家私木皮的轉(zhuǎn)型.2007年,AAA營銷中心將與公司全體員工共同努力,并肩作戰(zhàn),進(jìn)一步拓展國內(nèi)與國外市場.力創(chuàng)更多更大的業(yè)績.謝謝大家！

第三篇：地產(chǎn)開發(fā)公司2016年終總結(jié)(技術(shù)部)

2016年工作總結(jié)及2017年工作計劃（技 術(shù) 部）

第一部分 2016年主要完成工作

光陰飛逝，時光荏苒，不平凡的2016年，彈指一揮間。在新的政治經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下，政府進(jìn)步放棄單一土地財政的依賴，產(chǎn)能過剩形勢十分嚴(yán)峻，經(jīng)濟(jì)危機(jī)的陰影籠罩全球，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)面臨巨大考驗(yàn)。

面對如此復(fù)雜多變的環(huán)境，技術(shù)部在公司各級領(lǐng)導(dǎo)的關(guān)心和幫助下，在同級各部門的支持配合下，通過技術(shù)部全體同事的艱辛付出和努力，在2016年里完成了以下主要工作：

一、自主設(shè)計完成了造價300余萬元的XXXX市場蔬菜水果交易區(qū)的最優(yōu)設(shè)計，鋼含量控制在20㎏/㎡以內(nèi)，有效控制了建設(shè)成本。

二、自主完成了300余萬元的XXXX市場農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)配送中心最優(yōu)設(shè)計，鋼含量控制在20㎏/㎡以內(nèi)，有效控制了建設(shè)成本。

三、組織各專業(yè)全面詳細(xì)審核了XXXX城EF區(qū)施工圖，并進(jìn)行了設(shè)計優(yōu)化與深化，節(jié)約工程建設(shè)投資上百萬元。

四、全面詳盡編寫了XXXX城3～11號樓《施工圖設(shè)計任務(wù)書》，明確了限額設(shè)計指標(biāo)，對工程造價影響較大的設(shè)計控制節(jié)點(diǎn)（如建筑方案、結(jié)構(gòu)體系選型、結(jié)構(gòu)荷載的精確計算、基礎(chǔ)形式的經(jīng)濟(jì)選型、裝飾裝修標(biāo)準(zhǔn)要求、綠色建筑要求、保溫節(jié)能要求等）審核提出了明確要求。

五、對XXXX市場A-3及A-4號樓月臺土建、月臺鋼結(jié)構(gòu)、外裝飾、建筑構(gòu)造、保溫系統(tǒng)進(jìn)行了優(yōu)化及深化，有效節(jié)約建設(shè)投資。

六、配合招商、會展需求，對XXXX市場A-1及A-2號樓、XXXX城ABC區(qū)、二手車交易區(qū)的建造、裝飾分隔等進(jìn)行了系統(tǒng)設(shè)計。

七、對XXXX城CD區(qū)消防高位水箱（原設(shè)計在3號樓）進(jìn)行了系統(tǒng)設(shè)計。

八、通過設(shè)計變更及技術(shù)核定形式完善XXXX城CD區(qū)、XXXX市場A-1及A-2號樓前期各設(shè)計遺漏、設(shè)計錯誤、設(shè)計未明確的施工圖。

九、加強(qiáng)了部門體系建設(shè)，提高部門員工的主人翁責(zé)任感、設(shè)計成本意識、團(tuán)隊(duì)協(xié)作意識和專業(yè)技術(shù)水平。

第二部分 2016年工作存在的主要問題分析總結(jié)

一、設(shè)計變更控制

工程設(shè)計變更可能產(chǎn)生好的影響，如節(jié)省成本，產(chǎn)品在功能上更加符合業(yè)主的要求，也可能產(chǎn)生不好的影響，如帶來成本的嚴(yán)重超出。

技術(shù)部根據(jù)2016年總的設(shè)計變更及技術(shù)核定單 250余 份中總結(jié)分析，產(chǎn)生設(shè)計變更及技術(shù)核定主要分為兩類，一類是設(shè)計滯后引起的，占變更的70%，主要原因是設(shè)計前期未加以仔細(xì)考慮或未進(jìn)行細(xì)化的及招商會展提出的硬件配套，以暫定或詳二次設(shè)計的形式反應(yīng)；另一類是設(shè)計調(diào)整，是對已設(shè)計的內(nèi)容進(jìn)行調(diào)整、更改或替換，此類變更占30%，這一類基本上是節(jié)約工程建設(shè)成本的設(shè)計變更。

以前設(shè)計變更的主要存在以下兩方面問題：

（1）設(shè)計變更次數(shù)偏多：未能將風(fēng)險前移，也就是說將發(fā)生設(shè)計變更的可能性未能盡可能的在前面的設(shè)計管理工作中予以解決。

（2）設(shè)計變更控制不嚴(yán)格：未堅持“先研討再測算最后決策”的控制原則，技術(shù)上、成本上可行性驗(yàn)證不足，決策變更顯得較為沖動盲目，目前發(fā)生的變更普遍表現(xiàn)為因設(shè)計遺漏、錯誤、施工做法不明確及施工范圍界定不清、施工不規(guī)范甚至錯誤，從而造成工程建設(shè)成本費(fèi)用的較大增加。

二、設(shè)計過程控制

設(shè)計過程的控制是設(shè)計意圖得以圖紙化的有力手段。在過去設(shè)計的過程中不太重視過程的控制，缺乏必要的跟蹤，導(dǎo)致設(shè)計結(jié)果出現(xiàn)不應(yīng)有的偏差。主要存在以下幾點(diǎn)問題：

（1）關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)缺乏控制。在設(shè)計開始實(shí)施前，關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計劃不明確；在關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，組織檢查不到位，必要時未組織各部門參與的研討會，同時碰到不確定性問題時未及時的征詢有關(guān)部門意見，盡早發(fā)現(xiàn)問題，提前解決問題。如未進(jìn)行建筑方案的技術(shù)經(jīng)濟(jì)評價，結(jié)構(gòu)體系選型的充分論證，結(jié)構(gòu)結(jié)算的檢查與審核，基礎(chǔ)選型的經(jīng)濟(jì)性分析，建造標(biāo)準(zhǔn)的合理制訂。

（2）缺乏日常跟蹤。在設(shè)計過程中，技術(shù)部門各專業(yè)對口人員及時跟蹤不是很到位，掌握設(shè)計動態(tài)不夠及時。

（3）缺乏過程記錄。在與設(shè)計單位的溝通交流中，未形成詳細(xì)的過程記錄，未在項(xiàng)目完結(jié)后進(jìn)行統(tǒng)計分析，避免類似問題的復(fù)發(fā)。

三、設(shè)計成果評審

設(shè)計成果評審是設(shè)計意圖得以圖紙化的另一重要手段。設(shè)計評審是對設(shè)計單位提供成果的最后一次把關(guān)，這一次把關(guān)的成敗很大程度決定了后面設(shè)計變更和工程簽證的多少，但相關(guān)部門重視程度不夠。采取口頭等非正式溝通的方式或不重視走形式，導(dǎo)致該環(huán)節(jié)的控制作用不能很好的發(fā)揮。主要存在以下幾點(diǎn)：

（1）評審會的組織力度不夠。要求參加評審會的部門因諸多原因?qū)е氯毕_(dá)不到評審效果；各參與部門的重視程度不夠，同時在出現(xiàn)爭持意見時不能決策，影響效率。

（2）參與部門不夠充分。提供設(shè)計輸入的部門以及領(lǐng)導(dǎo)參與不齊，提供的設(shè)計要求或建議在設(shè)計圖紙中不能得到充分體現(xiàn)。必要時，未邀請外部有關(guān)專家參與。

（3）參與部門不夠重視。而參與部門往往都是比較忙碌的業(yè)務(wù)部門，經(jīng)常是聽聽走人的心態(tài)，未能達(dá)成評審的效果。

（4）評審紀(jì)要嚴(yán)肅性不夠。評審會形成的評審意見簽字確認(rèn)難。

四、設(shè)計實(shí)施控制

技術(shù)部是服務(wù)部門又是設(shè)計執(zhí)行的監(jiān)督部門，工程建設(shè)實(shí)施過程中設(shè)計符合性檢查、工程施工工程質(zhì)量監(jiān)督是保證工程質(zhì)量的重要技術(shù)管理環(huán)節(jié)，但在以前的工作中存在較大缺失，主要表現(xiàn)在：

1、設(shè)計技術(shù)交底及圖紙會審問題落實(shí)不到位；

2、重大施工方案、專項(xiàng)方案審核流于形式；

3、隱蔽工程監(jiān)督檢查發(fā)現(xiàn)的問題整改落實(shí)不到位；

4、局部工程存在技術(shù)要求不明確現(xiàn)象。

第三部分 2017年工作計劃及工作改進(jìn)

一、2017年工作計劃（公司戰(zhàn)略，一級計劃節(jié)點(diǎn)）

1、按工程建設(shè)時序，結(jié)合《3～11號樓施工圖設(shè)計任務(wù)書》完成XXXX城3～11號樓建筑方案優(yōu)化和深化及施工圖設(shè)計、圖紙審查、工程勘察。

2、完成XXXX市場除已建成工程外的BCDE地塊整體規(guī)劃調(diào)整、規(guī)劃成果報主管部門審查及規(guī)劃調(diào)整公示。

3、完成XXXX市場A-5號樓的建筑方案確定、《施工圖設(shè)計任務(wù)書》的編審、施工圖設(shè)計成果、圖紙審查、設(shè)計技術(shù)交底、施工過程中的設(shè)計符合性檢查、工程質(zhì)量監(jiān)督工作。

4、與施工進(jìn)度同步完成XXXX城EF區(qū)的施工技術(shù)配合及設(shè)計符合性檢查、工程質(zhì)量監(jiān)督工作。

5、完成施工項(xiàng)目的重大施工方案、專項(xiàng)方案的經(jīng)濟(jì)、技術(shù)審核工作。

6、按招商、會展需求完成硬件設(shè)施完善技術(shù)設(shè)計工作。

7、進(jìn)一步加強(qiáng)部門體系建設(shè)，杜絕人渣、人員，按人手、人才、人物進(jìn)行員工隊(duì)伍梯級建設(shè)。

二、2017年工作改進(jìn)方向及措施

1、嚴(yán)格設(shè)計變更控制：

將設(shè)計變更風(fēng)險前移，提高施工圖設(shè)計能力、嚴(yán)格施工圖設(shè)計質(zhì)量，堅持六個“要”。

一是要：跟蹤施工現(xiàn)場、了解現(xiàn)場施工狀況、增長現(xiàn)場經(jīng)驗(yàn)；

二是要：不斷分析、總結(jié)容易犯錯誤的設(shè)計節(jié)點(diǎn)，并不斷積累和沉淀； 三是要：加強(qiáng)建筑、結(jié)構(gòu)、給排水、強(qiáng)弱電、采暖與通風(fēng)、總圖等各專業(yè)的協(xié)調(diào)、配合，避免各專業(yè)各自為政，相互矛盾；

四是要：給施工圖設(shè)計留有充分的時間，避免設(shè)計遺漏、設(shè)計錯誤、細(xì)部構(gòu)造設(shè)計不清晰明確。五是要：做到產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化、通用化，避免貪大求新，避免因調(diào)整、試用、磨合、定制等原因產(chǎn)生變更導(dǎo)致成本增加

六是要：建立設(shè)計變更的生效前的評估機(jī)制及強(qiáng)制性生效機(jī)制，所有變更先做內(nèi)部造價、工期、可行性評估。

2、加強(qiáng)設(shè)計過程控制

設(shè)計過程控制是設(shè)計技術(shù)管理最重要的控制環(huán)節(jié)，是處理技術(shù)與經(jīng)濟(jì)關(guān)系的關(guān)鍵性環(huán)節(jié)，是保證建設(shè)項(xiàng)目質(zhì)量和控制建設(shè)項(xiàng)目造價的關(guān)鍵性階段；設(shè)計階段技術(shù)管理的核心任務(wù)并非是對設(shè)計工作的監(jiān)督，而是通過綜合采取技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、組織和合同等各方面的措施，在項(xiàng)目的早期對項(xiàng)目目標(biāo)進(jìn)行有效的控制。其工作范圍貫穿設(shè)計方案到施工圖設(shè)計結(jié)束及設(shè)計符合控制為止的全過程。

嚴(yán)格關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)控制。按《施工圖設(shè)計任務(wù)書》要求，技術(shù)部門擬定設(shè)計項(xiàng)目的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計劃；在關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，設(shè)計部門組織檢查，必要時可組織各部門參與的研討會。盡早發(fā)現(xiàn)問題，提前解決問題。

加強(qiáng)日常跟蹤。在設(shè)計過程中，技術(shù)部門按專業(yè)對口原則及時跟蹤，及時掌握設(shè)計動態(tài)，避免設(shè)計偏離重心，造成返工現(xiàn)象。

全過程記錄。在與設(shè)計單位的溝通交流中，隨時隨地的做好詳細(xì)的過程記錄，便于項(xiàng)目完結(jié)后進(jìn)行統(tǒng)計分析，避免類似問題的復(fù)發(fā)，也便于對設(shè)計單位的考核管理。

3、對設(shè)計成果組織評審

設(shè)計成果評審是設(shè)計意圖得以圖紙化的另一重要手段。設(shè)計評審是對設(shè)計單位提供成果的最后一次把關(guān)，這一次把關(guān)的成敗很大程度決定了后面設(shè)計變更和工程簽證的多少，技術(shù)部應(yīng)高度的重視。

合理組織設(shè)計成果評審會。工作時間異常寶貴，在時間上應(yīng)充分考慮到評審參與者的工作安排，避免出差或其他原因?qū)е碌娜毕辉O(shè)計方案或施工圖應(yīng)根據(jù)量的大小提前（3-5天）下發(fā)評審參與者，以備消化吸收，提高評審會效率；提高各參與部門的重視程度，同時在出現(xiàn)爭持意見時決策拍板，避免長期爭執(zhí)影響效率。

參與部門充分。提供設(shè)計輸入的部門以及領(lǐng)導(dǎo)都應(yīng)參與，核對提供的設(shè)計要求或建議是否在設(shè)計圖紙中得到體現(xiàn)。必要時，還應(yīng)邀請外部有關(guān)專家參與。

參與部門重視。參與部門重視才能起到評審的效果，而參與部門往往都是比較忙碌的業(yè)務(wù)部門，要避免來了聽聽走人的心態(tài)。

評審形成評審紀(jì)要。評審紀(jì)要的嚴(yán)肅對待可以提高部門的重視程度，并且為日后的設(shè)計分析總結(jié)提供素材和依據(jù)。各個評審會都應(yīng)由詳盡的評審意見記錄，并要求簽字確認(rèn)。

4、強(qiáng)化《設(shè)計任務(wù)書》的編制

《設(shè)計任務(wù)書》是設(shè)計輸入的重要綱領(lǐng)性文件，要想有好的設(shè)計輸出，充分的設(shè)計輸入是起點(diǎn)。方案設(shè)計階段，設(shè)計任務(wù)書的輸入主要應(yīng)包括公司最高領(lǐng)導(dǎo)層的規(guī)劃意見、策劃及營銷部門提供的產(chǎn)品定位、物業(yè)公司和客戶服務(wù)部門提供的客戶建議、開發(fā)部門提供的政府征詢意見、預(yù)算部門提出的初步成本建議以及項(xiàng)目現(xiàn)場管理部門提供的配套設(shè)備要求等；

初步設(shè)計和施工圖設(shè)計階段，設(shè)計任務(wù)書的輸入則主要應(yīng)包括方案階段的設(shè)計成果、報批過程中獲知的反饋意見、預(yù)算部門提供的細(xì)化成本要求以及項(xiàng)目現(xiàn)場管理部門提供的配套設(shè)備的設(shè)計要求等。

2017年技術(shù)部需特別加強(qiáng)這方面工作的管理工作，通過《設(shè)計任務(wù)書》編審，加強(qiáng)設(shè)計過程控制，達(dá)到提高設(shè)計質(zhì)量，提高建設(shè)效率，有效控制建設(shè)成本，大量減少設(shè)計變更的目的。

XXX集團(tuán)

技 術(shù) 部 2016年X月

第四篇：地產(chǎn)開發(fā)公司管理制度(中小型)

房地產(chǎn)開發(fā)有限公司管理制度匯編

目錄

第一章 人力資源管理制度...................................................................................................................................2 1招聘工作管理規(guī)定………………………………………………………………………………………………3 2員工試用期管理規(guī)定……………………………………………………………………………………………4 3勞動合同管理規(guī)定………………………………………………………………………………………………4 4薪酬管理規(guī)定……………………………………………………………………………………………………6 第二章 行政管理制度...........................................................................................................................................8 1目標(biāo)責(zé)仼制管理實(shí)施方案（試行）…………………………………………………………………………….9.2考 勤 管 理 規(guī) 定(試行)…………………………………………………………………………………...11 3獎 勵 規(guī) 定……………………………………………………………………………………………………13 4處 罰 規(guī) 定……………………………………………………………………………………………………14 5會議制度………………………………………………………………………………………………………..16 6保 密 規(guī) 定…………………………………………………………………………………………………....20 7請 示 報 告 制 度……………………………………………………………………………………………20 8檔案管理制度………………………………………………………………………………………………….21.9文件管理規(guī)定………………………………………………………………………………………………….22.10辦公用品購置領(lǐng)用規(guī)定………………………………………………………………………………………23

11接待管理規(guī)定…………………………………………………………………………………………………23

12車輛管理規(guī)定………………………………………………………………………………………………...24 13合同管理規(guī)定…………………………………………………………………………………………………25 14印章管理制度…………………………………………………………………………………………………28 第三章 財務(wù)管理制度.........................................................................................................................................27 第四章 材料設(shè)備采購管理制度.........................................................................................................................36 第五章 崗位職責(zé).................................................................................................................................................37

第一章

人力資源管理制度

1.招聘工作管理規(guī)定

一、招聘原則：

1、根據(jù)公司崗位設(shè)置、人員編制和任職標(biāo)準(zhǔn)選擇人才。

2、唯才是用，有才必用。

二、招聘條件：

1、具備應(yīng)聘崗位的最低任職條件和標(biāo)準(zhǔn)，勝任該崗位工作。

2、具有較強(qiáng)的學(xué)習(xí)能力、工作能力和相應(yīng)的技術(shù)技能。應(yīng)聘管理工作崗位的，還應(yīng)掌握管理學(xué)的基本理論知識和基本管理工具，具備相應(yīng)的組織能力、溝通協(xié)調(diào)能力、外聯(lián)公關(guān)能力和一定的文字處理能力。

三、招聘工作程序：

1、招聘工作由行政行政辦公室負(fù)責(zé)，相關(guān)主管部門配合。

2、根據(jù)公司發(fā)展需要和用人單位申請、行政行政辦公室根據(jù)崗位設(shè)置和人員編制，起草招聘計劃書報批后組織實(shí)施。

3、發(fā)布招聘公告。內(nèi)容應(yīng)包含招聘的職位、職數(shù)、學(xué)歷、職稱、任職條件和標(biāo)準(zhǔn)、薪酬待遇及其相關(guān)的要求。

4、應(yīng)聘者到行政辦公室填寫《應(yīng)聘登記表》，提交相關(guān)證件、證書和資料（含復(fù)印件）。

5、行政辦公室主辦人員應(yīng)熱情接待應(yīng)聘人員，對應(yīng)聘人員進(jìn)行初審，包括審查證件、證書和相關(guān)資料，確認(rèn)應(yīng)聘人員的身份、資質(zhì)和一般情況，對初審合格人員即通知其應(yīng)試。

6、考試考核形式可以是面試、筆試或?qū)嶋H操作等，可單獨(dú)進(jìn)行，也可結(jié)合進(jìn)行。考試考核實(shí)行百分制，擇優(yōu)錄用。

7、行政辦公室主辦人員應(yīng)提前與用人單位和業(yè)務(wù)技術(shù)主管部門商定招聘考試考核的時間、形式、內(nèi)容，主持招聘應(yīng)試。

8、中高層管理崗位應(yīng)聘人員考試考核由公司領(lǐng)導(dǎo)直接進(jìn)行，行政辦公室做好各項(xiàng)準(zhǔn)備工作。

9、根據(jù)考試考核結(jié)果，擇優(yōu)錄用合格人才。被錄用人員資料呈報總經(jīng)理或公司主管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)。批準(zhǔn)后通知被錄用人員來公司辦理入職手續(xù)。

10、為被錄用人員辦理入職手續(xù)，填寫《員工登記表》，簽訂《勞動合同書》，確定工作崗位或工種，確定合同年限和試用期期限，確定薪酬待遇等。

11、開具《入職通知書》，并引領(lǐng)其到用人單位報到。《入職通知書》副本同時送達(dá)主管考勤、財務(wù)及其相關(guān)部門，辦理相關(guān)手續(xù)，如打卡機(jī)手紋確認(rèn)，住宿，就餐，辦理工作證及薪酬待遇登記等。

12、建立人事檔案，所有招聘材料歸檔管理。

2.員工試用期管理規(guī)定

一、試用期限的確定：

1、普通工人工種或工作崗位試用期為1——2月；管理和技術(shù)工種試用期為2——3月；特殊要求的崗位和特殊技術(shù)工種試用期為3——6月。

2、試用期限寫入《勞動合同》內(nèi)，試用期從入職之日起計算。（另有約定的除外）

二、試用期管理：

1、根據(jù)《勞動合同法》規(guī)定，公司和新員工雙方應(yīng)就試用期的工作內(nèi)容、任務(wù)、要求和責(zé)任形成共識，并簽訂《試用期協(xié)議》。

2、試用期工資按商定的工資的80%執(zhí)行（另有約定的按約定執(zhí)行）。

3、試用期內(nèi)新員工應(yīng)嚴(yán)格履行勞動合同各項(xiàng)條款，盡快熟悉工作環(huán)境，適應(yīng)工作要求，努力學(xué)習(xí)，完成工作任務(wù)。行政辦公室和用人單位應(yīng)定期或不定期對新員工的工作進(jìn)行全面的檢查考核，其結(jié)果作為轉(zhuǎn)正的依據(jù)。

4、試用期內(nèi)行政辦公室和用人單位應(yīng)對新員工進(jìn)行崗前培訓(xùn)，內(nèi)容應(yīng)包括公司的規(guī)章制度、員工守則、企業(yè)文化、必要的技術(shù)技能等，同時應(yīng)對培訓(xùn)內(nèi)容進(jìn)行考試，其成績作為轉(zhuǎn)正的依據(jù)。

5、試用期滿經(jīng)公司組織的考試考核，合格的辦理轉(zhuǎn)正手續(xù)，簽訂勞動合同。不合格的予以辭退。

三、新員工試用期滿考試考核和轉(zhuǎn)正程序：

1、試用期滿的員工的考核和轉(zhuǎn)正工作由行政辦公室組織。

2、新員工試用期滿應(yīng)遞交第一次述職報告（工作總結(jié)）。述職報告內(nèi)容包括適應(yīng)能力、學(xué)習(xí)能力、基本工作能力、解決問題能力和完成工作任務(wù)情況。

3、述職報告會由用人單位組織召開，行政辦公室及有關(guān)部門派員參加。用人單位全體員工應(yīng)根據(jù)新員工的工作和表現(xiàn)進(jìn)行全面的評價，肯定成績，找出差距，提出優(yōu)點(diǎn)、缺點(diǎn)、要求和希望。

4、同時，由行政辦公室組織對新員工的全面考核，其中適應(yīng)能力（出勤、遵守規(guī)章制度、組織觀念、工作態(tài)度、同事關(guān)系）由行政辦公室組織考核。學(xué)習(xí)能力、基本工作能力、解決問題能力由用人單位組織考核。

5、填寫《轉(zhuǎn)正考核表》。

6、行政辦公室根據(jù)考核結(jié)果寫出考核結(jié)果評語和是否轉(zhuǎn)正意見。考核不合格的應(yīng)予辭退，通知其辦理離職手續(xù)。考核合格的呈報總經(jīng)理批準(zhǔn)轉(zhuǎn)正。

6、批準(zhǔn)后行政辦公室通知新員工辦理有關(guān)轉(zhuǎn)正手續(xù)，正式簽訂《勞動合同書》。

3.勞動合同管理規(guī)定

一、為了全面實(shí)施《勞動合同法》，完善勞動合同的管理，構(gòu)筑和諧穩(wěn)定的勞動關(guān)系，根據(jù)《勞動合同法》規(guī)定和公司實(shí)際情況，制定本管理規(guī)定。

二、勞動合同簽訂管理：

1、根據(jù)《勞動合同法》規(guī)定，駿隆公司（甲方）與員工（乙方）必須簽訂勞動合同，（臨時工和零星用工除外）。已入職員工由于個人原因暫時不能簽訂勞動合同的提交應(yīng)書面聲明，暫緩與公司簽訂勞動合同，并承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。

2、簽訂勞動合同時應(yīng)嚴(yán)格審查員工任職資質(zhì)，包括學(xué)歷、職稱、理論水平、技術(shù)水平、工作能力是否達(dá)到任職最低標(biāo)準(zhǔn)。（入職前有約定的除外）。

3、合同期限經(jīng)雙方協(xié)商確定，為了公司的穩(wěn)定和長遠(yuǎn)發(fā)展，勞動合同期限原則上定為五年，并按合同期確定試期時間。

4、簽訂勞動合同時，雙方都應(yīng)認(rèn)真閱讀勞動合同書，并由本人親自簽名蓋章。勞動合同一經(jīng)簽字即具有法律效力，雙方都必須嚴(yán)格履行，不得違約。

5、新入職員工有試用期的先簽訂試用期協(xié)議，試用期滿考試考核合格并轉(zhuǎn)正后正式簽訂勞動合同。

6、勞動合同期限計算：應(yīng)聘入職前簽訂勞動合同的其合同期從入職之日起計算；試用期滿后簽訂勞動合同的其合同期從入職之日起計算；

7、勞動合同一式兩份，雙方各執(zhí)一份，具有同等法律效力。

三、勞動合同履行和變更管理：

1、甲乙雙方都應(yīng)按合同的約定，全面履行各自的義務(wù)，承擔(dān)各自的責(zé)任，行使各自的權(quán)力和義務(wù)，如有違約，均應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。

2、行政辦公室是勞動合同主管部門應(yīng)加強(qiáng)勞動合同的管理工作，定期或不定期對勞動合同履行情況進(jìn)行檢查和考核，糾正或解決勞動合同履行中存在的問題，并向領(lǐng)導(dǎo)報告。

3、乙方應(yīng)按合同約定，按時完成各項(xiàng)工作任務(wù)和勞動定額指標(biāo)，接受甲方的考核。完成工作任務(wù)和勞動定額指標(biāo)后甲方支付給乙方約定的工資，其超額部份按提成或補(bǔ)貼規(guī)定給乙方提成或補(bǔ)貼獎勵。未完成工作任務(wù)或勞動定額的按規(guī)定扣發(fā)乙方相應(yīng)部份工資。

4、勞動合同履行中如須變更部份合同內(nèi)容或未盡事宜，須經(jīng)雙方協(xié)商一致后，簽訂勞動合同變更協(xié)議書或補(bǔ)充協(xié)議，并作為勞動合同的附件同時履行。

四、勞動合同解除和終止的管理：

1、《勞動合同法》規(guī)定的合同解除條件出現(xiàn)時，雙方均可提出解除合同。

2、乙方提出解除勞動合同，試用期內(nèi)提前3天，合同期內(nèi)提前30天書面通知甲方，說明理由。其通知書作為解除合同依據(jù)入檔保存。

3、甲方提前解除勞動合同，《勞動合同法》第39條解除勞動合同條件出現(xiàn)時可隨時通知乙方，其他解除勞動合同條件出現(xiàn)時應(yīng)提前30天通知乙方，說明理由，其通知書作為解除勞動合同依據(jù)入檔保存。

4、《勞動合同法》規(guī)定的終止條件以外理由，甲乙雙方要求解除勞動合同時，應(yīng)提前30天書面通知對方，經(jīng)雙方協(xié)商一致后簽訂解除勞動合同協(xié)議書，其中如有違約情況，違約方應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。

5、勞動合同期滿或其他終止條件出現(xiàn)時，勞動合同自行終止，乙方應(yīng)在合同期滿日辦理離職手續(xù)，雙方不再存在任何合同義務(wù)和責(zé)任。

6、合同期滿前，雙方認(rèn)為需續(xù)簽勞動合同時應(yīng)提前一個月書面向?qū)Ψ教岢鲆螅?jīng)雙方協(xié)商一致后續(xù)簽合同。否則，合同自行終止。

五、違約管理：

1、乙方應(yīng)聘時隱瞞了其與其他用人單位存在勞動合同關(guān)系或業(yè)務(wù)技術(shù)合作關(guān)系，聘用后給甲方工作帶來影響或造成經(jīng)濟(jì)損失，乙方應(yīng)承擔(dān)全部違約責(zé)任，賠償甲方的經(jīng)濟(jì)損失。如因此引發(fā)與其他用人單位爭議，由乙方自行處理。

2、乙方應(yīng)聘時提供的證件、證明材料及身體健康證明不真實(shí)時應(yīng)承擔(dān)全部違約責(zé)任，并賠償甲方的損失。

3、乙方違反《勞動合同法》規(guī)定，強(qiáng)行解除勞動合同或不辭而別應(yīng)承擔(dān)全部違約責(zé)任。

4、乙方違反公司保密制度或競業(yè)限制制度給甲方造成聲譽(yù)或經(jīng)濟(jì)損失應(yīng)承擔(dān)經(jīng)濟(jì)賠償責(zé)任。

5、甲方違約并給乙方造成損失時應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。

4.薪酬管理規(guī)定

一、為了正確處理公司和員工之間的利益關(guān)系，建立健全規(guī)范有序、靈活有效的分配機(jī)制，達(dá)到吸納公司發(fā)展所需人才，調(diào)動員工工作的積極和創(chuàng)造性，不斷提升公司的核心競爭力，實(shí)現(xiàn)持續(xù)發(fā)展的目的，根據(jù)有關(guān)規(guī)定和公司實(shí)際情況，制定本規(guī)定。

二、薪酬結(jié)構(gòu)：

1、員工工資實(shí)行職務(wù)工資制度，其工資級別按高級管理職務(wù)正職、副職，中級管理職務(wù)正職、副職，初級管理職務(wù)，非管理的工作人員職務(wù)共六個職別，每個職別分設(shè)3—6個級別，共18個工資等級。（見附表）

2、工資結(jié)構(gòu)由三個部份組成：基本工資、津貼和績效獎金（提成）。基本工資為職務(wù)工資，津貼為各種職務(wù)和福利等補(bǔ)貼。績效獎金（提成）按員工實(shí)際完成工作任務(wù)情況，經(jīng)考核后發(fā)放，多勞多得，少勞少得，不勞不得。

3、實(shí)行年薪制和約定工資的按約定執(zhí)行，但在制定工資表時可將超出部分列入津貼項(xiàng)內(nèi)計算。

三、薪酬管理：

1、薪酬管理工作由行政行政辦公室負(fù)責(zé)。

2、新入職員工工資確定：按其擔(dān)任的職務(wù)原則定在第一檔次（有約定的除外）。

3、員工工資晉級：一般情況下，每年年終后進(jìn)行一次，獎勵給當(dāng)年成績優(yōu)異的員工，原則上控制在員工總數(shù)的10%左右。員工入職后當(dāng)年工作超過6個月的，可以參加晉級評定。

4、員工在工作中做出突出貢獻(xiàn)或工作業(yè)績特別優(yōu)異的，經(jīng)所在部門申報或上級主管領(lǐng)導(dǎo)提名，公司組織專門考核評估后，其工資晉級，作為特殊獎勵，隨時報批，不受第2條規(guī)定限制。

5、員工職務(wù)變動時，按新任職務(wù)的工資級別執(zhí)行。

6、員工受降級或降職處分，按其處分確定的工資級別執(zhí)行，7、員工工資變動按工資管理程序，經(jīng)經(jīng)理辦公會批準(zhǔn)后，由總經(jīng)理簽發(fā)工資變更通知書，財務(wù)科憑通知變動該員工工資標(biāo)準(zhǔn)，否則財務(wù)科無權(quán)變動員工的工資標(biāo)準(zhǔn)。

四、加薪程序：

1、加薪基本條件：（1）、轉(zhuǎn)正后當(dāng)年在本公司連續(xù)工作10個月以上，或第一次加薪后工作滿一年，并決定繼續(xù)在本公司服務(wù)。（2）、考核期內(nèi)出勤率達(dá)100%。（3）、員工加薪是公司對員工工作貢獻(xiàn)的一種獎勵，強(qiáng)調(diào)的是員工的貢獻(xiàn)，不涉及

員工提升工資要求，不涉及入職時雙方商定的待遇的問題。（4）、取得了出色的工作業(yè)績。資料證實(shí)其業(yè)績持續(xù)居于同行業(yè)前列；已開展的技術(shù)項(xiàng)目在同行業(yè)居于領(lǐng)先地位，并給公司帶來可觀的經(jīng)濟(jì)效益；對某單項(xiàng)工作進(jìn)行創(chuàng)新、改造、開發(fā)，大大提高了該項(xiàng)工作效率、效果、效益或提高了工作的管理水平；兢兢業(yè)業(yè)、任勞任怨、默默地在平凡工作崗位上做出了無私奉獻(xiàn)，其各項(xiàng)考核居單位前三名。等等。（5）、具備了與職務(wù)相對應(yīng)的獨(dú)立工作的能力（提交考核期內(nèi)獨(dú)立完成的管理創(chuàng)新或解決工作中疑難問題的事例資料）。（6）、具有良好的工作作風(fēng)和服務(wù)理念，其工作得到客戶、同事、領(lǐng)導(dǎo)的肯定、好評或表揚(yáng)，（提交相關(guān)材料）。考核期內(nèi)無客戶投訴、無糾紛、無批評意見。（7）、具有生產(chǎn)安全、工作質(zhì)量和其他安全的防范意識和防范能力，考核期內(nèi)無差錯事故事件發(fā)生。（8）、具備了主人翁的精神風(fēng)范，服從管理，服從領(lǐng)導(dǎo)，遵紀(jì)守法，愛崗敬業(yè)，考核期內(nèi)無違規(guī)違制現(xiàn)象，未被處分、處罰或批評教育。（9）、在工作中做出特別貢獻(xiàn)的員工，根據(jù)特別貢獻(xiàn)大小公司獎勵晉升1—2級工資，如引進(jìn)或開發(fā)新技術(shù)新項(xiàng)目為公司創(chuàng)造了20萬元以上的經(jīng)濟(jì)益，或采取了果斷措施制止了浪費(fèi)、安全事故發(fā)生等挽回經(jīng)濟(jì)損失20萬元以上，或?yàn)榭蛻魹樯鐣龀鰞?yōu)異成績被地方政府、社會團(tuán)體、公司授予先進(jìn)或模范稱號的。

2、加薪程序：（1）、申請：

符合加薪基本條件的員工，由所在部門申報或上級主管領(lǐng)導(dǎo)提名，填寫《加薪申請表》，其內(nèi)容應(yīng)包括工作年限、工作能力、工作成績和工作表現(xiàn)。要求申報的材料真實(shí)有效，提供的數(shù)據(jù)準(zhǔn)確可靠，如果所使用的資料不真實(shí)或數(shù)據(jù)不準(zhǔn)確，可被視為無效，將直接影響晉級。（2）部門審查：

主要是確認(rèn)申請人的申請材料是否真實(shí)可靠，是否達(dá)到加薪基本條件，工作中的缺陷和需要進(jìn)一步提高地方。審查后寫出具體的審查意見。（3）、行政辦公室審核：

包括申請人提供的材料和數(shù)據(jù)的核對，有關(guān)個人信息資料的整理，有關(guān)部門反映的問題和意見的匯總，提交公司會議討論的資料的準(zhǔn)備等。（4）、個人述職報告：

個人述職報告以部門為單位，由部門經(jīng)理主持，述職報告后全體員工對申請人的工作進(jìn)行評價，并由部門寫出結(jié)論報行政辦公室。（5）、公司會議討論決定：（6）、根據(jù)公司會議批準(zhǔn)意見，由行政辦公室填寫《員工工資變更通知書》總經(jīng)理審核簽字后通知本人和財務(wù)科執(zhí)行。

3、為了確保加薪工作管理，必須加強(qiáng)原始信息資料的收集和整理，加強(qiáng)對員工工作的考核，一切用事實(shí)和數(shù)據(jù)說話。

5.員工績效考核管理規(guī)定

一、為了加強(qiáng)員工績效考核管理，規(guī)范績效考核程序，提高員工工作積極性和創(chuàng)新精神、發(fā)揮績效管理在公司發(fā)展中的作用，根據(jù)績效管理原理和公司實(shí)際情況，制定本管

理規(guī)定。本管理規(guī)定適用于公司全體員工。

二、績效考核的項(xiàng)目和內(nèi)容：

1、德：職業(yè)道德和個人品德。包括工作作風(fēng)、敬業(yè)精神、團(tuán)隊(duì)精神、企業(yè)價值觀、個人思想品質(zhì)等內(nèi)容；

2、勤：勞動紀(jì)律和工作態(tài)度。包括遵守勞動紀(jì)律和組織紀(jì)律情況、服從領(lǐng)導(dǎo)、服從指揮調(diào)度、出勤率、工作積極肯干、做好本職工作、助人為樂等內(nèi)容 ；

3、能：工作能力和工作水平；包括計劃能力、組織能力、領(lǐng)導(dǎo)管理能力、溝通協(xié)調(diào)能力、外聯(lián)與公關(guān)能力、創(chuàng)新能力、學(xué)習(xí)能力、文字處理能力、掌握相關(guān)的管理知識、管理工具及相關(guān)操作技能等內(nèi)容；

4、績：業(yè)績和貢獻(xiàn)。包括工作目標(biāo)實(shí)現(xiàn)情況、工作計劃或任務(wù)完成情況、工作所取的成績、為公司所做貢獻(xiàn)大小等內(nèi)容；

三、績效考核標(biāo)準(zhǔn)和權(quán)重的確定：

1、根據(jù)績效考核項(xiàng)目和內(nèi)容，制定相應(yīng)的考核標(biāo)準(zhǔn)，包括數(shù)量標(biāo)準(zhǔn)、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、時間標(biāo)準(zhǔn)、量化標(biāo)準(zhǔn)。考核實(shí)行百分制。

2、權(quán)重系數(shù)的確定，關(guān)鍵性績效項(xiàng)目加權(quán)系數(shù)高，如業(yè)績可占總分的50——60%，普通項(xiàng)目加權(quán)系數(shù)小，小項(xiàng)目有時可略去不計。

3、考核實(shí)行百分制，德占15%，勤占15%，能占20%，績占50%。

四、績效考核期限：

1、一般以和月度為考核周期，考核周期和計劃周期一致，業(yè)績考核同時也是對目標(biāo)和計劃完成情況的考核。

2、月度考核在每月底28日開始，次月5日前結(jié)束；考核在月度考核基礎(chǔ)上匯總，用平均辦法確定每位員工的總業(yè)績及其名次。一般在1月15日前完成。

五、績效考核的組織與領(lǐng)導(dǎo)：

1、公司成立績效考核領(lǐng)導(dǎo)小組，領(lǐng)導(dǎo)小組由總經(jīng)理、副總經(jīng)理、總監(jiān)、及相關(guān)職能部門負(fù)責(zé)人組成。領(lǐng)導(dǎo)小組下設(shè)行政辦公室，負(fù)責(zé)績效考核日常工作。績效考核工作由公司行政行政辦公室承擔(dān)。

2、各部門成立相應(yīng)的領(lǐng)導(dǎo)小組，負(fù)責(zé)本部門績效考核工作。

六、績效考核程序

1、自我考核：每月底由員工個人對自己一月工作進(jìn)行總結(jié)，然后對自己的業(yè)績進(jìn)行評估，在此基礎(chǔ)上填寫《業(yè)績考核表》，（見附表）報部門績效考核小組。

2、部門考核：按績效考核標(biāo)準(zhǔn)逐項(xiàng)考核評分，考核結(jié)果進(jìn)行部門平衡后報行政辦公室。

3、行政辦公室審核：按績效考核標(biāo)準(zhǔn)和部門考核評分逐項(xiàng)核對，糾正失誤。對全公司員工月度績效考核評分結(jié)果進(jìn)行綜合匯總，寫出月度績效考核結(jié)果報告，報公司領(lǐng)導(dǎo)。

4、公司領(lǐng)導(dǎo)審查后簽字批準(zhǔn)。

5、行政辦公室以通報形式公布考核結(jié)果。

七、績效考核結(jié)果的綜合應(yīng)用：

1、績效考核是對每位員工素質(zhì)和能力的綜合評價，為合理使用提供依據(jù)，也是每位員工的晉升、晉級、獎勵、表彰的依據(jù)。

2、績效考核是對公司和各部門的工作、管理的綜合評價，為提高公司和部門管理水平提供依據(jù)。

3、績效考核是對公司、部門、員工工作成果的肯定，綜合利用績效考核成果，將

大大提高各級干部和員工的積極性，積極地推動公司建設(shè)和發(fā)展。

第二章行政管理制度

1.目標(biāo)責(zé)仼制管理實(shí)施方案（試行）

目標(biāo)責(zé)仼制管理是一項(xiàng)重要的管理工具，是提高公司運(yùn)營管理水平，提升公司執(zhí)行力的一個重要辦法。為了使公司運(yùn)營管理達(dá)到科學(xué)化、規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化的要求，根據(jù)公司有關(guān)規(guī)定和工作需要制定本實(shí)施方案（試行）。

一、目的

1、通過目標(biāo)責(zé)仼制的實(shí)施，使公司全體員工都清楚地知道其奮斗的目標(biāo)和努力的方向；

2、通過對目標(biāo)執(zhí)行情況的客觀評價，體現(xiàn)了員工工作的成就感；

3、通過全體員工的共同參與和共同努力，使公司的整體運(yùn)營日新月異。

二、組織與領(lǐng)導(dǎo)

1、目標(biāo)責(zé)仼制管理工作由公司統(tǒng)一組織和領(lǐng)導(dǎo)，行政辦公室負(fù)責(zé)日常管理工作；

2、部門（班組）負(fù)責(zé)人是部門目標(biāo)責(zé)任制的責(zé)仼人，負(fù)責(zé)目標(biāo)在本部門（班組）的組織、落實(shí)與執(zhí)行；

3、公司各職能部門是其所分管目標(biāo)責(zé)任制的責(zé)仼人，負(fù)責(zé)所分管目標(biāo)的組織、落實(shí)和執(zhí)行。

4、目標(biāo)按月分解和組織落實(shí)，每一個月為一個考核期，年終總考核。

5、單項(xiàng)工作（含領(lǐng)導(dǎo)交辦工作）也列入目標(biāo)責(zé)仼制管理，按項(xiàng)目管理要求，進(jìn)行單項(xiàng)管理和考核，考核期以項(xiàng)目完成期限為準(zhǔn)，可以不受月度限制。

三、工作流程

（一）、建立健全目標(biāo)體系，實(shí)行目標(biāo)管理：

1、目標(biāo)體系：（1）、公司建設(shè)發(fā)展目標(biāo)；（2）、公司銷售服務(wù)目標(biāo)；（3）、公司市場目標(biāo)；（4）、公司經(jīng)濟(jì)效益目標(biāo)；（5）、公司施工建設(shè)目標(biāo)；

2、目標(biāo)管理：（1）、公司的工作目標(biāo)是根據(jù)公司要求和實(shí)際情況決定的，工作目標(biāo)一經(jīng)公司批準(zhǔn)即成為下一步的中心工作，公司所有工作都要圍繞目標(biāo)展開，并要保證目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)；（2）、增強(qiáng)公司和各職能部門的管理意識，各項(xiàng)工作做到有計劃、有檢查、有落實(shí)、有反饋、有記錄（臺賬）；（3）、通過目標(biāo)的展開，制定落實(shí)措施，變目標(biāo)為各級各類人員的責(zé)仼，增強(qiáng)其目標(biāo)仼務(wù)意識、服務(wù)意識、質(zhì)量意識、安全意識、成本意識，增強(qiáng)其責(zé)仼感，人人參與、人人關(guān)心；

（二）、目標(biāo)的確立：

1、公司工作目標(biāo)名稱，如：（1）、施工質(zhì)量目標(biāo)；施工安全目標(biāo)；現(xiàn)場管理目標(biāo)；（2）、經(jīng)營目標(biāo)、預(yù)算目標(biāo)、效益目標(biāo)；（3）、銷售服務(wù)目標(biāo)；等。

2、公司工作目標(biāo)方案應(yīng)根據(jù)董事會的要求，結(jié)合公司的實(shí)際情況制定，并報董事會批準(zhǔn)。目標(biāo)在上年12月初上報董事會，月度目標(biāo)應(yīng)在上月下旬上報董事會。

3、公司工作目標(biāo)經(jīng)董事會批準(zhǔn)，目標(biāo)確立。

（三）、目標(biāo)的展開：

1、按公司管理層次，對目標(biāo)層層分解，最后分解到每個崗位和個人，從而形成了自上而下的目標(biāo)體系，包括指標(biāo)體系、仼務(wù)體系、責(zé)仼體系、保障體系、控制體系、考核評估體系。

2、制定實(shí)現(xiàn)目標(biāo)的具體措施，特別是關(guān)鍵環(huán)節(jié)的安全保障措施，明確各個崗位和個人的責(zé)仼。

3、制定目標(biāo)責(zé)仼書（或目標(biāo)責(zé)仼保證書），明確仼務(wù)、責(zé)仼、考核標(biāo)準(zhǔn)和獎勵標(biāo)準(zhǔn)。

（四）、目標(biāo)的實(shí)施：

1、組織與落實(shí)：目標(biāo)責(zé)仼制實(shí)行三級責(zé)仼制，即公司、部門（班組）、崗位（個人）。在實(shí)施過程中要逐級做好組織落實(shí)工作，公司領(lǐng)導(dǎo)和主管職能部門每周至少要檢查一次指標(biāo)、任務(wù)、責(zé)仼、措施是否組織落實(shí)到位。

2、調(diào)度與協(xié)調(diào)：每月召開一次目標(biāo)管理分析會，根據(jù)信息反饋及時發(fā)現(xiàn)和糾正目標(biāo)責(zé)仼制實(shí)施過程中出現(xiàn)的偏差或問題，加強(qiáng)調(diào)度和協(xié)調(diào)，保證重點(diǎn)目標(biāo)和仼務(wù)旳實(shí)現(xiàn)。

3、檢查與控制：要求逐日檢查目標(biāo)落實(shí)進(jìn)度和仼務(wù)執(zhí)行情況，檢查各項(xiàng)保障措施、建設(shè)過程中人財物調(diào)度和部門間協(xié)作是否到位。檢查中發(fā)現(xiàn)的問題應(yīng)立即釆取措施整攺，全程控制，防止偏差。

（五）、目標(biāo)的評價：

1、目標(biāo)責(zé)仼制實(shí)行月度考核和考核，通過考核對考核期內(nèi)目標(biāo)責(zé)仼制各項(xiàng)工作和實(shí)施過程進(jìn)行全面的評價，為獎勵和制定新的目標(biāo)提供依據(jù)。

2、全面總結(jié)目標(biāo)責(zé)任制工作，公布目標(biāo)責(zé)仼制成果，表彰先進(jìn)。

3、兌現(xiàn)獎懲。考核成績前10名的給予表彰，為其申請和辦理工資晉級、職務(wù)晉升及相關(guān)的獎勵，最后3名實(shí)行末位淘汰。

4、擬訂新的目標(biāo)。

四、注意事項(xiàng)：

1、加強(qiáng)團(tuán)隊(duì)建設(shè)，用團(tuán)隊(duì)的力量實(shí)現(xiàn)目標(biāo)。充分發(fā)揮團(tuán)隊(duì)的集體力量和毎個員工的意識能力、主動精神和主人翁的責(zé)仼感的作用，團(tuán)結(jié)合作、共同拼搏，不斷提升團(tuán)隊(duì)的戰(zhàn)斗力，使團(tuán)隊(duì)成為實(shí)現(xiàn)目標(biāo)的核心力量。

2、加強(qiáng)基礎(chǔ)管理，特別要加強(qiáng)過程管理、環(huán)節(jié)管理、安全管理的力度，詳細(xì)列出與建設(shè)、施工質(zhì)量、施工安全有直接關(guān)系的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，制定明確的管理辦法、措施、標(biāo)準(zhǔn)，及檢查、考核、評價程序，建立統(tǒng)一的工作臺賬和信息反饋體系，明確各個部門（班組）和各級人員的職責(zé)和責(zé)仼，充分發(fā)揮管理功能作用，向管理要安全，向管理要效益。

3、強(qiáng)化調(diào)度功能和執(zhí)行力度，集中優(yōu)勢力量，保障目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

4、堅持持續(xù)改進(jìn)的原則，隨時整頓和改進(jìn)管理工作中存在的問題和不足，及時糾正工作偏差。

5、強(qiáng)化評價、考核功能，及時總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，不斷提升目標(biāo)責(zé)任制管理的水平。

2.考 勤 管 理 規(guī) 定(試行)

一、為了加強(qiáng)公司的考勤管理，建立規(guī)范有序的工作秩序，保證公司各項(xiàng)工作正常運(yùn)作，根據(jù)有關(guān)規(guī)定和公司實(shí)際情況，制定本管理規(guī)定（試行）。本管理規(guī)定（試行）適用于公司全體員工。

二、考勤規(guī)定：

1、公司考勤管理工作由行政行政辦公室負(fù)責(zé)。

2、員工考勤采用“打卡” 與“排班表”相結(jié)合的考勤管理辦法，行政辦公室在統(tǒng)計員工出勤時，將“排班表” 與“打卡” 記錄核對后統(tǒng)計當(dāng)月出勤天數(shù)。

3、員工因事因病請假需辦理請假手續(xù)，無請假手續(xù)的，其缺勤按曠工處理。

4、法定假和值班、加班后補(bǔ)休，已在“排班表” 上體現(xiàn)，可不辦理休假手續(xù)。

5、行政辦公室考勤主管應(yīng)定期或不定期組織查崗，對違反勞動紀(jì)律的應(yīng)記錄在案，并嚴(yán)格按規(guī)定處罰。處罰單經(jīng)總經(jīng)理審查簽字后移交財務(wù)科作為扣款憑據(jù)。

6、部門考勤員在每月最后一日下午將部門《員工出勤登記表》、《排班表》、《請假申請單》、《換休批準(zhǔn)單》、《加班申批表》等原始資料整理匯總后報行政辦公室。部門《員工出勤登記表》與打卡不符時，應(yīng)提交文字說明，并與行政辦公室考勤主管協(xié)商確定其出勤情況。

7、行政辦公室認(rèn)真審核后編制當(dāng)月《員工出勤表》，經(jīng)總經(jīng)理審查簽字后，即作為核發(fā)工資的憑證和員工月度、業(yè)績考核及獎懲依據(jù)。

8、員工對行政辦公室考勤結(jié)果有異議的，應(yīng)在次月6日提出復(fù)查要求，并提供相關(guān)的證明材料。行政辦公室應(yīng)認(rèn)真核實(shí)，如確實(shí)有誤的應(yīng)在8日前予以更正。超過時限未申訴的視為認(rèn)可，不再更改。

三、打卡規(guī)定：

1、公司規(guī)定的工作時間，包括值班、加班等，是考勤時間的依據(jù)。非正點(diǎn)上下班即為遲到或早退。

2、公司使用指紋打卡機(jī)。員工上下班應(yīng)按《排班表》班次和《工作時間表》規(guī)定的上下班時間，按時打卡上下班。

3、安排加班的員工，按加班時間按時打卡上下班。

4、因工作原因，如搶險、搶救、搶修或外出公干（如司機(jī)出車等），不能按時打卡的，由本人書面報告，部門負(fù)責(zé)人簽字確認(rèn)后報行政辦公室考勤。

5、無特殊原因的未打卡者，其缺勤一律按曠工處理。

6、打卡記錄是員工出勤的憑據(jù)，行政辦公室按月核實(shí)統(tǒng)計后填制《員工出勤表》。

四、請假規(guī)定：

1、員工因病、因事或其他原因請假，需辦理書面請假手續(xù)。任何人口頭請假或口頭準(zhǔn)假均屬無效。

2、請假手續(xù)最遲應(yīng)在休假的前一天辦妥。請假時應(yīng)填寫請假申請單，按規(guī)定程序批準(zhǔn)。緊急情況（如急病或急事）無法按規(guī)定請假時，應(yīng)在第一時間電話向部門經(jīng)理或行政辦公室請假，事后按規(guī)定補(bǔ)辦請假手續(xù)。

3、員工因事或因病請假，1天以內(nèi)的（含1天），由部門負(fù)責(zé)人批準(zhǔn)；3天以內(nèi)的（含3天），由主管副總經(jīng)理批準(zhǔn)；3天以上的，報總經(jīng)理批準(zhǔn)。副總經(jīng)理和部門負(fù)責(zé)人請假，一律由總經(jīng)理批準(zhǔn)。病假憑醫(yī)院病休證明書請假。

4、請假員工假期結(jié)束后應(yīng)向批準(zhǔn)人銷假上班。未續(xù)假而缺勤的按擅離工作崗位處理。

5、需要續(xù)假，因本人離公司較遠(yuǎn)不能親自辦理的，可委托同事辦理續(xù)假手續(xù)。

6、公差：由本人填寫請假申請單，部門負(fù)責(zé)人審查簽字后報總經(jīng)理批準(zhǔn)。

7、產(chǎn)假、計生假、婚喪假：憑有效證明，請假申請單經(jīng)部門負(fù)責(zé)人審查簽字后報行政辦公室核準(zhǔn)，符合規(guī)定的方可休假。

8、法定假、換休假：根據(jù)工作需要，由部門統(tǒng)籌安排，但換休假必須附上換休假證明材料報行政辦公室考勤。

9、工傷假：按相關(guān)法規(guī)規(guī)定管理。

10、請假申請單由行政辦公室匯總后負(fù)責(zé)當(dāng)月的考勤。

11、已安排好夜班，或節(jié)假日值班，或其他工作需要暫時不能離開工作崗位的（如搶險、搶救、搶險或庫房盤點(diǎn)等）原則上不能安排休假或請假。

五、換休規(guī)定：

1、因工作需要，員工在值班、加班后，或節(jié)假日不能正常休息時，主管部門可能安排其他時間補(bǔ)休（換休），享受特殊工資待遇的除外。

2、三天內(nèi)的換休由部門負(fù)責(zé)人批準(zhǔn)，三天以上換休的需報總經(jīng)理批準(zhǔn)。

3、一個月?lián)Q休假不得超過5天。

4、換休假當(dāng)月有效，跨月作廢。

5、因特殊原因當(dāng)月不能換休的由部門負(fù)責(zé)人提出申請，總經(jīng)理批準(zhǔn)后可適當(dāng)給經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。但有約定的除外。

六、加班規(guī)定：

1、因工作需要，如搶修、搶險、或突發(fā)事件時，公司可安排適當(dāng)?shù)募影啵影嘤刹块T負(fù)責(zé)人或副總提出申請，填寫加班申請單報總經(jīng)理批準(zhǔn)。加班人員應(yīng)按加班時間打卡上、下班。

2、一般情況下，工作人員應(yīng)在當(dāng)班完成的工作而未完成而延遲下班，或在非班上時間自己安排的工作的，不能被視為加班。

3、加班者發(fā)給規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的加班費(fèi)，也可以給同等時間補(bǔ)休。如已安排了補(bǔ)休的就不發(fā)給加班費(fèi)。

4、加班費(fèi)由公司根據(jù)國家相關(guān)法規(guī)和公司執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)決定。

七、勞動紀(jì)律：

1、所有員工都必須按時打卡上下班，遵守公司各項(xiàng)規(guī)章制度，堅守工作崗位，做好本職工作，完成工作任務(wù)。不得遲到、早退、脫崗、串崗，禁止在上班時間干私活、看小說、上網(wǎng)打游戲、聚眾聊天、睡覺、賭博等。

2、員工因事、因病不能上班的，應(yīng)事先請假，辦理請假手續(xù)。如因公務(wù)需要暫時離開工作崗位，應(yīng)向部門負(fù)責(zé)人請假；如因私事，需要離崗半小時以內(nèi)的由部門負(fù)責(zé)人批準(zhǔn)，按正常出勤對待；超過半小時應(yīng)辦理請假手續(xù)，按事假對待。

3、已安排好夜班，或節(jié)假日值班，或盤點(diǎn)工作等的員工未經(jīng)部門負(fù)責(zé)人同意，不得私自換班，否則按缺勤處理。

4、所有員工都必須服從管理，服從領(lǐng)導(dǎo)，服從公司或部門負(fù)責(zé)人的工作安排、工作調(diào)整、指揮調(diào)度，特別在搶修、搶險或突發(fā)事件時，要無條件的服從領(lǐng)導(dǎo)調(diào)動和指揮。一切行動必須聽從指揮。

5、下述各種違反勞動紀(jì)律的行為，按公司《處罰規(guī)定》執(zhí)行。

（1）遲到、早退、脫崗、串崗，或無故缺勤，或曠工的。

（2）工作期間閑逛、聚眾聊天、追逐打鬧、睡覺、看小說、上網(wǎng)、打游戲。（3）工作期間賭博、摸彩或其他有賭博性質(zhì)的行為的。（4）工作期間吃零食、飲酒、服用違禁藥品的。

（5）工作期間播放或視聽私人攜帶的音視制品或MP3等影像、音響的。

（6）工作期間參與斗毆或慫恿他人斗毆、傷害他人、破壞、偷竊公共財物和私人財物的。

（7）工作期間干私活或班中班后利用單位資源謀私利的。

（8）指導(dǎo)、慫恿、誘導(dǎo)或威脅其他員工違反勞動紀(jì)律或公司其他規(guī)章制度的。（9）工作期間私自接待或從事商業(yè)推銷活動并索要、提供、收受非法酬金的（10）違反或不服從公司或部門的工作安排、工作調(diào)動的。（11）其他違反法律法規(guī)、規(guī)章制度的行為的。

3.獎 勵 規(guī) 定

一、為了鼓勵全體員工擴(kuò)大業(yè)務(wù)技術(shù)工作，拓寬服務(wù)領(lǐng)域，開源節(jié)流，增收節(jié)支，公司決定對工作成績突出或有特殊貢獻(xiàn)的員工給予適當(dāng)獎勵，具體標(biāo)準(zhǔn)如下：

1、業(yè)務(wù)技術(shù)精湛，管理能力很強(qiáng)，在公司的各項(xiàng)工作中做出優(yōu)異成績而立功者；

2、敢于同損公肥私、失職瀆職、偷盜行竊等不良現(xiàn)象作斗爭，在維護(hù)公司的利益，或制止了安全事故、重大糾紛、其他突發(fā)事件的發(fā)生中表現(xiàn)突出，或挽回其重大經(jīng)濟(jì)損失者；

3、對公司工作提出合理化建議并被采納，提高了公司的管理水平，或提高了公司的社會效益和經(jīng)濟(jì)效益者；

4、積極開展新技術(shù)、新項(xiàng)目，或引進(jìn)先進(jìn)科學(xué)管理模式，填補(bǔ)了公司及區(qū)、市、省級空白，社會效益和經(jīng)濟(jì)效益顯著者；或開發(fā)新技術(shù)新項(xiàng)目為公司創(chuàng)造了20萬元以上的經(jīng)濟(jì)益者；或采取了果斷措施制止了浪費(fèi)、安全事故發(fā)生等挽回經(jīng)濟(jì)損失20萬元以上者；或已開展的技術(shù)項(xiàng)目在同行業(yè)居于領(lǐng)先地位，并給公司帶來可觀的經(jīng)濟(jì)效益者；或?qū)δ硢雾?xiàng)工作進(jìn)行創(chuàng)新、改造、開發(fā)，大大提高了該項(xiàng)工作效率、效果、效益或提高了工作的管理水平者；

5、獲得市、省級科技獎，或受到市、省級立功表彰者；

6、工作成績優(yōu)異被評為公司及區(qū)、市、省級先進(jìn)工作者或勞動模范者；

7、績效考核成績頭10名；或取得了出色的工作業(yè)績，其業(yè)績持續(xù)居于同行業(yè)前列者；兢兢業(yè)業(yè)、任勞任怨、默默地在平凡工作崗位上做出了無私奉獻(xiàn)，其各項(xiàng)考核居前前三名。

8、在開展增收節(jié)支和增產(chǎn)節(jié)約活動中成績特別優(yōu)異者。

二、獎勵形式：

1、大會表彰；

2、授予榮譽(yù)稱號，如先進(jìn)生產(chǎn)者、先進(jìn)工作者、勞動模范等；或向市、省推薦作為先進(jìn)人物候選人；

3、向立功受獎?wù)哳C發(fā)獎金獎品；

4、提前轉(zhuǎn)正或晉升職務(wù)；

5、工資晉級。

4.處 罰 規(guī) 定

一、為了規(guī)范公司管理，使國家的法律法規(guī)和公司的各項(xiàng)規(guī)章制度能夠全面得到貫徹執(zhí)行，在鼓勵、表揚(yáng)、獎勵的同時，對個別違規(guī)違制的現(xiàn)象必須堅決制止，對個別違規(guī)違制情況較嚴(yán)重，直接影響了工作，或引起客戶不滿甚至投訴，或引發(fā)糾紛，或給公司聲譽(yù)造成損害的，也必須給一定的處罰。為此，制定本規(guī)定。

二、處罰級別：

1、經(jīng)濟(jì)處罰：罰款、降薪、賠償。

2、行政處分：口頭批評、通報批評、警告處分、嚴(yán)重警告處分、記過處分、記大過處分、開除處分。

3、當(dāng)年經(jīng)過4次嚴(yán)重警告處分，3次記過處分，2次記大過處分的給予開除。

二、違反勞動紀(jì)律的處罰規(guī)定：

1、遲到早退的處罰規(guī)定：以打卡機(jī)記錄為準(zhǔn)，遲到早退在5分鐘以內(nèi)，當(dāng)月不超過5次的，給予批評教育；遲到早退5分鐘之內(nèi)超過5次，或遲到早退超過5分鐘未超過30分鐘的，全公司通報批評。遲到早退5——30分鐘，當(dāng)月累計每3次按曠工半天處罰。遲到早退超過30分鐘，每次按曠工半天處罰。

2、無故曠工的處罰規(guī)定：上下班不按時打卡的按缺勤處理，事后拒不說明原因的為曠工。曠工半天扣一天基本工資+績效工資+獎金；曠工一天扣5天基本工資+績效工資+獎金，公司通報批評；曠工2天扣10天基本工資+績效工資+獎金，給予警告處分；曠工3天扣當(dāng)月全月的基本工資+績效工資+獎金，給予記大過處分；曠工3——6天的扣當(dāng)月全月的基本工資+績效工資十獎金，給予留用察看2月處分，期間只發(fā)給基本工資；曠工7天及以上者扣當(dāng)月全月基本工資+績效工資+獎金，給予開除處分。

3、工作期間串崗，聚眾聊天，追逐喜鬧，睡覺的處罰：以查崗記、舉報或事件發(fā)生調(diào)查結(jié)果為依據(jù)，每次罰款10元，當(dāng)月累計5次的全院通報批評，當(dāng)月累計每10次按曠工半天處罰

4、擅離工作崗位(脫崗)的處罰：以查崗記錄、舉報和事件發(fā)生調(diào)查記錄為準(zhǔn)，特別是中午和夜間及節(jié)假日值班期間。

（1）、未造成不良后果的每次罰款50元；當(dāng)月累計3次的全院通報批評，按曠工半天處罰；當(dāng)月累計5次及以上的給予警告處分，按曠工2天處罰

（2）、擅離工作崗位致使本職工作或公司其他工作受到影響，認(rèn)錯態(tài)度較好，并在以后工作中得到改正的，罰款100元并給予警告處分。

（3）、情節(jié)嚴(yán)重，態(tài)度惡劣，并造成了不可彌補(bǔ)的公司形象傷害，或造成公司重大的經(jīng)濟(jì)損失和名譽(yù)損失的，罰款1000元并給開除處分。

5、工作期間在工作場所播放影像、音樂、上網(wǎng)、玩電腦游戲、看小說的處罰：以查崗記錄、舉報或事件發(fā)生后調(diào)查結(jié)果為依據(jù)，每次罰款20元，當(dāng)月累計3次給予批評處分，當(dāng)月累計5次予警告處分。

6、工作期間參與賭搏、傳銷的處罰：以查崗、舉報和事件發(fā)生后調(diào)查結(jié)果為依據(jù)：給予開除處分。

三、違反組織紀(jì)律的處罰規(guī)定：

1、無正當(dāng)理由不服從或拒絕公司或部門負(fù)責(zé)人的領(lǐng)導(dǎo)、管理、工作安排、工作調(diào)整，未造成后果的給予通報批評處分；經(jīng)過教育拒不改正的，或因此造成 工作不能正常進(jìn)行，或造成公司的形象聲譽(yù)及經(jīng)濟(jì)重大損失的，給予開除處分。

2、在搶修、搶險或突發(fā)事件時接到公司或部門的通知，無正當(dāng)理由，白天不能在10分鐘內(nèi)，夜間不能在15分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場參加工作的，每次罰款100元。如拒絕到位，影響了工作，并造成重大損失的，予以開除處分。

3、拒絕公司因工作需要對其工作崗位進(jìn)行調(diào)整，并經(jīng)公司主管部門三次協(xié)商動員無果的予以辭退。

四、違反道德規(guī)范與服務(wù)規(guī)范的處罰規(guī)定：

1、未按規(guī)定著裝、佩帶胸卡，形象不標(biāo)準(zhǔn)，服務(wù)不規(guī)范程被查出，每次罰款5元，當(dāng)月累計5次以上的同時給予通報批評。

2、對客戶態(tài)度冷漠，服務(wù)不及時，不到位，讓客戶久等(超過10分鐘)，或?qū)蛻籼岢龅囊蟛荒軡M足又不作細(xì)致的解釋，引起客戶不滿或投訴，每次罰款50元。當(dāng)年累計投訴3次給予全公司通報批評，當(dāng)年累計10次以上給予辭退。

3、對待客戶態(tài)度惡劣，甚至謾罵、侮辱、威脅，或其他不文明言行引起客戶極度不滿和投訴，一經(jīng)查實(shí)予以開除處分。

4、向客戶索要，或收受客戶的紅包、禮品、非法酬金、宴請，一經(jīng)查實(shí)，總金額在1000元以內(nèi)的，認(rèn)錯態(tài)度較好并積極退賠，按發(fā)生的金額罰款，并給予警告處分。態(tài)度惡劣，拒不退賠，或收受的金額在1000元以上(含1000元)予以開除處分。

五、違反生產(chǎn)安全管理制度的處罰規(guī)定：

違反國家法律法規(guī)和公司工作制度，違反生產(chǎn)安全各項(xiàng)常規(guī)、標(biāo)準(zhǔn)、儀器、機(jī)械設(shè)備操作規(guī)程，或工作中的失誤、失職、瀆職造成生產(chǎn)安全事故的按下列規(guī)定處罰。

1、一般事故，未造成工程傷害或經(jīng)濟(jì)損失的。

（1）屬技術(shù)原因的應(yīng)加強(qiáng)培訓(xùn)學(xué)習(xí)，限一月內(nèi)達(dá)到熟練操作水平并經(jīng)考核合格后再上崗，否則暫停上崗，改為其他非技術(shù)性工作；

（2）屬責(zé)任心或失職、瀆職的，每次罰款1000元，當(dāng)年累計3次給予通報批評，累計5次，調(diào)離該技術(shù)崗位，從事其他非技術(shù)性工作。

2、發(fā)生較大事故，并給工程造成一定損害或經(jīng)濟(jì)損失，每次罰款5000—50000元，根據(jù)情節(jié)輕重給予口頭批評或全公司通報批評；當(dāng)年累計3次給予警告處分，并調(diào)離原崗位。

3、發(fā)生重大事故，造成公司重大經(jīng)濟(jì)損失：

（1）、使公司的經(jīng)濟(jì)損失在10000元以內(nèi)的，當(dāng)事人和部門主管共同承擔(dān)賠償額的30%；并給予當(dāng)事人待崗或辭退的處分。

（2）、經(jīng)濟(jì)損失在 10000元以上（含10000元）的，當(dāng)事人和部門主管共同承擔(dān)10000元部分的40%，10000元以上部分的30%；并給予當(dāng)事人辭退或開除處分。（3）、經(jīng)調(diào)查結(jié)果和事故鑒定結(jié)論，造成事故是當(dāng)事人的失職、瀆職、故意造成的或部門主管及相關(guān)責(zé)任人工作失職、瀆職、故意造成的，其經(jīng)濟(jì)損失由當(dāng)事人和部門主管及相關(guān)責(zé)任人共同承擔(dān)50%；同時公司保留追究當(dāng)事人及部門主管或相關(guān)責(zé)任人相應(yīng)的法律責(zé)任，并給予辭退或開除處分。

5.會議制度

一、會議管理：

1、會議分為：

（1）、決策會議，主要是對公司的重大事項(xiàng)做出決定，如經(jīng)理辦公會議；

（2）、工作會議，主要是研究、部署或安排工作計劃、檢查工作進(jìn)展、工作匯報、解決工作中問題，如公司例會，現(xiàn)場辦公會，部門周會；（3）、收集信息會議，如座談會；

（4）、大會，公司或部門重大事項(xiàng)需全體員工參與或了解時召開，如動員大會、總結(jié)表彰大會；

（5）、學(xué)術(shù)會議，如學(xué)術(shù)研討會，學(xué)術(shù)報告會、經(jīng)驗(yàn)交流會、技術(shù)攻關(guān)會等；

2、法定會議，如經(jīng)理辦公會、例會、周會按規(guī)定時間準(zhǔn)時舉行；非法定會議，如現(xiàn)場辦公會、學(xué)術(shù)會議等時間另行通知；

3、會務(wù)工作：

（1）、會務(wù)內(nèi)容包括：議題、議程、會議通知、會議資料、會場準(zhǔn)備、會議記錄；（2）、行政會議，如辦公會、公司例會、員工大會等會務(wù)工作由行政辦公室負(fù)責(zé)；其他會議會務(wù)工作由主管職能部門負(fù)責(zé)；

4、會議紀(jì)律：

（1）、與會人員按通知的時間和地點(diǎn)準(zhǔn)時到會并簽到。因事不能出席時應(yīng)提前向會議主持人和行政辦公室請假。

（2）、會議期間將手機(jī)關(guān)機(jī)或設(shè)置在振動部位，除緊急情況，原則上不得接聽。如重要電話請示會議主持人后離開會場接聽。

（3）、做好會議發(fā)言準(zhǔn)備，積極主動發(fā)言表態(tài)。發(fā)生爭議時，態(tài)度要冷靜，言語要文明，以公司利益為重。

（4）、注意會議保密規(guī)定，無傳達(dá)任務(wù)的與會人員。對會議的內(nèi)容不得外傳、不得泄露，否則因此造成重大泄密事件的，要追究當(dāng)事人泄密責(zé)任。（5）、與會者離職時，會議記錄本與其他資料一起移交。

二、經(jīng)理辦公會議

1、經(jīng)理辦公會議由總經(jīng)理主持，副總經(jīng)理和行政辦公室主任出席會議，必要時邀請董事長等董事會領(lǐng)導(dǎo)人員參加，根據(jù)會議內(nèi)容通知相關(guān)主管部門經(jīng)理或項(xiàng)目經(jīng)理參加。行政辦公室負(fù)責(zé)會議記錄。

2、會議議題：

（1）、傳達(dá)政府、董事會或董事長的工作安排和指示精神，討論研究并決定貫徹落實(shí)的方案和措施。

（2）、討論研究并決定公司目標(biāo)、戰(zhàn)略、工作計劃、重要工作安排。（3）、討論研究并決定公司的人事安排和任免。

（4）、討論研究并決定產(chǎn)業(yè)戰(zhàn)略或業(yè)務(wù)發(fā)展規(guī)劃、項(xiàng)目計劃、銷售計劃、與外單位的協(xié)作或合作計劃等；決定具體的落實(shí)方案和措施。

（5）、討論研究并決定公司安全生產(chǎn)和產(chǎn)品質(zhì)量管理工作，檢討安全和質(zhì)量存在的問題或隱患，決定整改方案或措施。

（6）、討論研究并決定重大事故、突發(fā)事件的處理意見，及其責(zé)任人與其他違規(guī)違制人員的處分決定。

（7）、討論研究并決定公司規(guī)章制度、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、管理標(biāo)準(zhǔn)的制定或修訂。（8）、其他需經(jīng)辦公會議討論研究決定的重要議題。

3、會議安排：

（1）、辦公會議每周舉行一次，一般安排在周六上午，特殊情況召開辦公會議時間另行通知。

（2）、每次會議議題及相關(guān)資料由行政辦公室提前2—3天通知與會人員，與會人員應(yīng)提前做好發(fā)言準(zhǔn)備。

4、會議內(nèi)容的傳達(dá)落實(shí)與執(zhí)行：

（1）、需要傳達(dá)的會議內(nèi)容由行政辦公室在公司例會或其他相關(guān)會議上傳達(dá)。（2）、需要以文件發(fā)放的內(nèi)容由行政辦公室按文件管理規(guī)定印發(fā)。

（3）、需要以會議簡報形式的內(nèi)容由行政辦公室起草后按文件管理規(guī)定印發(fā)。（4）、根據(jù)會議規(guī)定的落實(shí)執(zhí)行時限，行政辦公室按時檢查、監(jiān)督落實(shí)執(zhí)行情況，并向公司領(lǐng)導(dǎo)報告。

三、公司工作例會：

1、公司工作例會由分管行政管理的副總經(jīng)理主持，總經(jīng)理、副總經(jīng)理、各職能部門負(fù)責(zé)人、項(xiàng)目經(jīng)理及相關(guān)部門負(fù)責(zé)人參加。行政辦公室負(fù)責(zé)記錄。

2、會議議程：

（1）、工作安排：由各副總經(jīng)理分別就上一周工作進(jìn)行小結(jié)（或月工作總結(jié)）對下一周（下一月）工作進(jìn)行安排，對其主管工作提出要求，對存在的問題提出具體的整改措施或方案。

（2）、經(jīng)理辦公會議內(nèi)容傳達(dá)：由行政辦公室主任根據(jù)總經(jīng)理意見就辦公會議相關(guān)內(nèi)容進(jìn)行傳達(dá)。

（3）、其他相關(guān)部門負(fù)責(zé)人或技術(shù)業(yè)務(wù)主管對副總的工作安排進(jìn)行必要的說明。（4）、總經(jīng)理做總結(jié)性發(fā)言，代表公司對工作提出總體要求。

3、會議安排：

（1）、每周一上午8時正式舉行，一般不超過半小時。與會人員按時到會并簽到。（2）、部門負(fù)責(zé)人因事不能參加會議應(yīng)向行政辦公室請假，并委派副職或相關(guān)人員與會。（3）、各部門應(yīng)認(rèn)真落實(shí)會議所做的工作安排。

四、現(xiàn)場辦公會議：

1、現(xiàn)場辦公會議由存在復(fù)雜問題需多部門協(xié)調(diào)和配合才能解決的部門或單位向主管副總提出，副總經(jīng)理權(quán)衡后決定，通知主管職能部門做好會議準(zhǔn)備工作。

2、現(xiàn)場辦公會議由總經(jīng)理或主管副總經(jīng)理主持，各職能部門及相關(guān)部門負(fù)責(zé)人和項(xiàng)目經(jīng)理到會參加，行政辦公室負(fù)責(zé)記錄。

3、現(xiàn)場辦公的部門或單位負(fù)責(zé)人匯報工作，提出存在的問題，如工程進(jìn)度，工程質(zhì)量，安全管理等，及解決問題的意向和要求。

4、會議就現(xiàn)場存在的問題進(jìn)行會診，找出根源或隱患、漏洞，提出解決問題的措施或方案。

5、根據(jù)措施或方案落實(shí)各職能部門或相關(guān)部門的任務(wù)和責(zé)任，及完成工作的進(jìn)度和時限。

6、現(xiàn)場辦公會議時間根據(jù)工作實(shí)際需要安排。

五、部門周會：

1、部門周會每周一次，部門全體員工參加，部門負(fù)責(zé)人主持。必要時可邀請副總或項(xiàng)目經(jīng)理參加。

2、會議內(nèi)容：

（1）、傳達(dá)公司相關(guān)會議精神和公司領(lǐng)導(dǎo)指示，傳達(dá)公司的工作安排。（2）、總結(jié)部門工作。（3）、安排部門工作。

（4）、討論解決部門工作中存在的問題。

6.保 密 規(guī) 定

一、公司機(jī)密關(guān)系到公司的發(fā)展和前途，全體員工都必須嚴(yán)格保守機(jī)密，特別是 公司各級領(lǐng)導(dǎo)和從事機(jī)密管理的人員更要嚴(yán)守機(jī)密，不得外傳，不得泄露，不得將機(jī)密資料外借，更不得出賣公司機(jī)密。否則造成重大泄密事件者將受到嚴(yán)勵的紀(jì)律處分或承擔(dān)法律責(zé)任。

二、機(jī)密事項(xiàng)：

1、商業(yè)機(jī)密事項(xiàng)：如公司經(jīng)營發(fā)展決策中的秘密事項(xiàng)，招標(biāo)項(xiàng)目的標(biāo)底、標(biāo)的、合作條件、合作渠道、貿(mào)易條件，重要的合同、客戶資源、樓盤價格等；

2、人事機(jī)密事項(xiàng)：如人事決策，重要人事安排等；

3、財務(wù)機(jī)密事項(xiàng)：如非向公眾公開的財務(wù)情況、銀行帳戶帳號等；

4、會議機(jī)密事項(xiàng)：如公司重大決策，重要事項(xiàng)決定，會議內(nèi)容未公布之前等；

5、技術(shù)機(jī)密事項(xiàng)：如專利技術(shù)，本公司特有的技術(shù)項(xiàng)目、數(shù)據(jù)等；

6、信息資料機(jī)密事項(xiàng)；如相關(guān)機(jī)密信息資料，記載機(jī)密信息資料的筆記本、電腦、擋案等；

7、董事會或總經(jīng)理確定的其他機(jī)密事項(xiàng)；

三、掌握、使用和管理公機(jī)密的領(lǐng)導(dǎo)和管理人員要負(fù)責(zé)保管好機(jī)密資料，不得外傳、外借、丟失。

四、禁止非機(jī)密管理人員打聽公司機(jī)密，萬一得到公司機(jī)密資料或信息應(yīng)主動報告或交回，禁止當(dāng)消息傳播。

五、掌握公司機(jī)密的工作人員離職時應(yīng)交回所有機(jī)密資料，包括其任職期間獲取 的文件、資料、表格、稿件等業(yè)務(wù)和管理信息，包括但不限于有關(guān)客戶名單、合作項(xiàng)目、價格、營業(yè)額、薪酬等。離職后仍須遵守公司保密規(guī)定和竟業(yè)限制規(guī)定，不得泄密，絕對禁止使用公司機(jī)密為自己或他人謀取利益利。

五、保管公司機(jī)密的部門，如資料檔案室、財務(wù)部等要加強(qiáng)安全管理措施，進(jìn)一步完善機(jī)密資料保管、借閱、使用等規(guī)章制度，確保機(jī)密資料安全。

7.請 示 報 告 制 度

一、凡有下列情況之一者，必須向公司領(lǐng)導(dǎo)及有關(guān)主管職能部門請示報告：

1、發(fā)生生產(chǎn)安全事故、質(zhì)量事故、重大差錯、損壞大型設(shè)備設(shè)施、丟失貴重物品或設(shè)備儀器、大批原材料質(zhì)量不合格等；

2、發(fā)生重大盜竊、火災(zāi)、重大治安事件等；

3、重大工程項(xiàng)目調(diào)整、招投標(biāo)、商業(yè)和投資談判、重要客戶或合作伙伴關(guān)系建立信息、改變重要生產(chǎn)環(huán)節(jié)、重要合同條款變更等；

4、引進(jìn)、開發(fā)新技術(shù)、新項(xiàng)目、擴(kuò)大營銷范圍等；

5、工作中涉及政治和法律問題；

6、重大經(jīng)濟(jì)開支；

7、規(guī)章制度、操作規(guī)程、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)的制定、修訂、廢止、撤消；

8、中層及以上領(lǐng)導(dǎo)出差、或重要的商務(wù)活動和公關(guān)活動。

二、發(fā)生緊急情況時應(yīng)第一時間請示報告，并按領(lǐng)導(dǎo)的指示處理，符合啟動應(yīng)急預(yù)案條件時，按應(yīng)急預(yù)案處理。

8.檔案管理制度

一、檔案是指公司在工作和各項(xiàng)活動中直接形成的，具有保存和研究價值的各種文字、圖表、聲像的真實(shí)記錄，是公司的寶貴財富，必須集中統(tǒng)一管理，以確保檔案的完整、準(zhǔn)確、系統(tǒng)、安全，有利于綜合開發(fā)利用。任何部門和個人都不得分散保存。

二、各部室應(yīng)明確規(guī)定檔案管理責(zé)任人，檔案管理責(zé)任人（檔案員）對本部門檔案的收集、建檔、保管、借閱和利用負(fù)全責(zé)。

三、各類規(guī)章制度、管理規(guī)定、人事、工資資料、會議記錄、會議紀(jì)要、簡報、重要電

話記錄、接待來訪記錄、上級來文、公司發(fā)文、工作計劃和工作總結(jié)以及添置設(shè)備、財產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)資料由行政辦公室負(fù)責(zé)歸檔。

四、各工程項(xiàng)目立項(xiàng)、國土、規(guī)劃、設(shè)計、監(jiān)理、質(zhì)監(jiān)及技術(shù)等圖紙文字技術(shù)資料、質(zhì)量資料由工程部負(fù)責(zé)歸檔。

五、各類承包合同、商務(wù)合同、協(xié)議的正本原件由財務(wù)部歸檔，副本原件由行政辦公室歸檔，其他部門備份存檔及日常經(jīng)營使用。

六、歸檔資料必須符合下列要求：

1、文件材料齊全完整；

2、根據(jù)檔案內(nèi)容合并整理、立卷；

3、根據(jù)檔案內(nèi)容的歷史關(guān)系，區(qū)別保存價值、分類、整理、立卷，案卷標(biāo)題簡明確切，便于保管和利用。

4、嚴(yán)格執(zhí)行安全保密制度，做好防火、防盜、防高溫、防光、防塵、防潮、防鼠蟲等工作。

七、檔案使用與審批：

1、檔案主管部門應(yīng)嚴(yán)格掌握檔案定級，嚴(yán)格履行借閱使用審批手續(xù)，借閱人應(yīng)在指定地點(diǎn)閱讀，未經(jīng)批準(zhǔn)，不得剪裁、抽頁、調(diào)換、污損，不準(zhǔn)復(fù)印、拍照，不準(zhǔn)公開檔案內(nèi)容，違者將嚴(yán)肅處理。

2、借閱檔案審批權(quán)限：

（1）、查閱自已職能范圍內(nèi)檔案，直接到檔案室辦理借閱手續(xù)。（2）、查閱非自已職能范圍內(nèi)擋案，由主管部門經(jīng)理批準(zhǔn)。（3）、公司文件有規(guī)定閱讀范圍的不借閱。

（4）、公司外單位借閱檔案，憑單位介紹信由副總或總經(jīng)理批準(zhǔn)。（5）、借閱機(jī)密檔案，屬閱讀范圍內(nèi)的由主管副總批準(zhǔn)。

3、各類檔案一般不得外借。需外借的必須經(jīng)主管副總批準(zhǔn)，并在規(guī)定時間內(nèi)歸還。

4、借閱檔案需履行登記簽字手續(xù)。

9.文件管理規(guī)定

一、董事會和公司的文件由行政辦公室管理，包括內(nèi)部文件起草、審稿、打印、發(fā)放、執(zhí)行落實(shí)情況檢查，及外來文件簽收、傳閱、傳達(dá)、組織落實(shí)等。

二、所有文件由行政辦公室統(tǒng)一編號、造冊登記、簽收、發(fā)送、存檔。

三、所有使用文件的領(lǐng)導(dǎo)和單位都要保管好文件，不得遺失，不得外傳，不得泄密。文件使用完后按時歸還行政辦公室。

四、使用文件的公司領(lǐng)導(dǎo)和單位負(fù)責(zé)人離職時，應(yīng)與其他資料一起辦理移交手續(xù)。

五、內(nèi)部文件管理規(guī)定

1、董事會和公司的文件由行政辦公室組織擬稿。行政辦公室可根據(jù)文件內(nèi)容，確定業(yè)務(wù)主管部門起草文稿。文件稿形成后，由主管副總等領(lǐng)導(dǎo)負(fù)責(zé)審稿，需經(jīng)辦公會議審核討論的由行政辦公室安排上會。文件形成后，屬董事會的由董事長簽發(fā)，屬公司的由總經(jīng)理簽發(fā)。

2、已簽發(fā)的文件由擬稿人校對，由核稿人登記，并按公司規(guī)定統(tǒng)一編號后，打印、復(fù)印、蓋章。

3、董事會和公司的文件由行政辦公室負(fù)責(zé)發(fā)送。送件人應(yīng)把文件題目、文號、報送日期、發(fā)送部門、接件人等事項(xiàng)登記造冊，并報告報送結(jié)果。

4、經(jīng)簽發(fā)的文件原稿和發(fā)送文件同時由行政辦公室存檔。

六、外來文件管理規(guī)定

1、外來的文件由行政辦公室文書負(fù)責(zé)簽收，并于接件當(dāng)日填寫閱辦單，送公司領(lǐng)導(dǎo)傳閱。屬急件的，應(yīng)在接件后即時報送。

2、根據(jù)領(lǐng)導(dǎo)批示的要求，送達(dá)有關(guān)部門閱辦，擬定落實(shí)措施，組織落實(shí)；需傳達(dá)的，由行政辦公室組織適當(dāng)會議傳達(dá)。

3、外來文件領(lǐng)導(dǎo)傳閱批示的原件歸檔保管。需要使用該文件的單位可由行政辦公室復(fù)印。

文印管理人員職責(zé)

六、所有文印人員應(yīng)遵守公司的保密規(guī)定，不得泄露工作中接觸的公司保密事項(xiàng)。各部門草擬的文件、合同、資料等，由各部門自行打印。打印文件、發(fā)傳真均需逐項(xiàng)登記，以備查驗(yàn)。

七、文印人員必須按時、按質(zhì)、按量完成各項(xiàng)打字、傳真、復(fù)印任務(wù)，不得積壓延誤。工作任務(wù)繁忙時，應(yīng)加班完成。辦理中如遇不清楚的地方，應(yīng)及時與有關(guān)人員校對清楚。

八、文件、傳真等應(yīng)及時發(fā)送給有關(guān)人員。因積壓延誤而致工作失誤或造成損失的，追究當(dāng)事人的責(zé)任。

九、嚴(yán)禁擅自為私人打印、復(fù)印材料，違犯者視情節(jié)輕重給予罰款處理。

10.辦公用品購置領(lǐng)用規(guī)定

一、公司領(lǐng)導(dǎo)及未實(shí)行經(jīng)濟(jì)責(zé)任制考核部門所需的辦公用品，由行政辦公室填寫《請購單》，報總經(jīng)理審批后購置，定額配置。

二、實(shí)行經(jīng)濟(jì)責(zé)任制考核的部門所需辦公用品，由行政辦公室負(fù)責(zé)申請購置后，由部門負(fù)責(zé)人填寫《領(lǐng)用單》到行政辦公室領(lǐng)用，辦理領(lǐng)用手續(xù)，明確金額，列入考核。三、一次購置或單項(xiàng)購置金額在5000元以上的，由行政分管副總審核后報總經(jīng)理批準(zhǔn)。

四、辦公用品購置后，合約采購部憑總經(jīng)理批準(zhǔn)的《請購單》和購貨發(fā)票辦理報銷手續(xù)。

五、各部門使用的專用表格等印刷品，由部門制定格式，報總經(jīng)理審批后，由行政辦公室負(fù)責(zé)印制。

六、辦公用品只能用于辦公，所有員工要勤儉節(jié)約，杜絕浪費(fèi)，努力降低消耗，不得移作他用或私用。

11.接待管理規(guī)定

一、為了規(guī)范公司的接待工作，統(tǒng)一接待標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)格控制接待費(fèi)用的支出，特制定本規(guī)定。

二、公司的接待工作統(tǒng)一歸口行政辦公室管理，并具體承辦接待工作。

三、非公司級的接待，如工作聯(lián)系、業(yè)務(wù)技術(shù)聯(lián)系、一般性投訴等，原則上由相應(yīng)對口的部門負(fù)責(zé)接待。

四、接待規(guī)格和標(biāo)準(zhǔn)由行政辦公室會同財務(wù)等部門商定后報行政分管副總和總經(jīng)理批準(zhǔn)實(shí)施。

五、所有需要招待或安排住宿、游覽的接待事項(xiàng)，其方案必須事先報告總經(jīng)理批準(zhǔn)后方可接待，未經(jīng)批準(zhǔn)的招待費(fèi)用不予報銷。

六、招待費(fèi)用的報銷，原則上持銀行刷卡消費(fèi)單并附上消費(fèi)的發(fā)票，經(jīng)部門經(jīng)理及副總經(jīng)理審核簽字后，總經(jīng)理批準(zhǔn)，方可報銷。

七、接待工作既要做到熱情周到、禮貌待客，嚴(yán)格按接待規(guī)格和標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，厲行節(jié)約，嚴(yán)格控制經(jīng)費(fèi)開支，杜絕奢侈浪費(fèi)。

八、嚴(yán)格控制陪同招待人員，陪同人員原則上不得超過3人。特殊情況，如需超過規(guī)格或標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)先報批。

12.車輛管理規(guī)定

為了更好地做到安全行車、文明行車，使車輛能在公司的日常工作中發(fā)揮能效作用，根據(jù)本公司特點(diǎn)，特制訂如下規(guī)定：

一、用車制度：

1、公司車輛由行政辦公室根據(jù)公司各業(yè)務(wù)部門和工作計劃相關(guān)需求統(tǒng)一協(xié)調(diào)，統(tǒng)一管理，統(tǒng)一安排。特殊需要使用，須經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)。（合約采購部車輛由合約采購部自行按排使用）

2、車輛出行必須由使用部門提出申請，行政辦公室派遣，無派車通知不得私自出車。

3、公司車輛實(shí)行定人定車管理，禁止公車私用，不準(zhǔn)擅自把公司車輛交給他人駕駛，如有違反造成經(jīng)濟(jì)損失和事故的由當(dāng)事人負(fù)責(zé)，并追究相關(guān)當(dāng)事人的責(zé)任。

4、按照先重后輕，先遠(yuǎn)后近，先領(lǐng)導(dǎo)后一般同志的原則用車，特殊情況特殊處理。

5、車輛出行必須遵守道路交通規(guī)則和法規(guī)，嚴(yán)禁超速、超載，做到安全行車，節(jié)約用油。

6、夜間遇有特殊情況須緊急出車，可由領(lǐng)導(dǎo)直接派車。

二、車輛保養(yǎng)和汽配、油料管理

1、車輛維修和保養(yǎng)：車輛的要做到定期、日常、清拭保養(yǎng)及根據(jù)車型及故障程度，到定點(diǎn)修理廠修理(除外地執(zhí)行任務(wù)外)，保證車輛的正常使用。

2、汽配管理：需要換配件的車輛，經(jīng)總經(jīng)理同意后，方可購買。做到配件與清單相符。

3、油料管理：原則上加油要使用中國石化加油卡，做到車卡相符，平時要節(jié)約用油。

三、安全行車制度

1、駕駛員應(yīng)遵紀(jì)守法，嚴(yán)格執(zhí)行各項(xiàng)安全用車制度，提倡開安全車、行文明車，嚴(yán)禁酒后開車，積極參加安全教育活動。

2、愛護(hù)車輛，做到車容整潔、車況良好，不帶故障行車，以確保行車安全。

3、駕駛員必須要堅守崗位，接通知后即開車，有事離開應(yīng)向行政辦公室說明去向。

13.合同管理規(guī)定

為加強(qiáng)合同管理，避免失誤，提高經(jīng)濟(jì)效益，根據(jù)《合同法》及其他有關(guān)法規(guī)的規(guī)定，結(jié)合公司的實(shí)際情況，制訂本制度。

一、公司對外簽訂的各類合同一律適用本制度。

二、合同管理是企業(yè)管理的一項(xiàng)重要內(nèi)容，搞好合同管理，對于公司經(jīng)濟(jì)活動的開

展和經(jīng)濟(jì)利益的取得，都有積極的意義。公司領(lǐng)導(dǎo)、法人委托人以及其他有關(guān)人員，都必須嚴(yán)格遵守、切實(shí)執(zhí)行本制度。各有關(guān)部門必須互相配合，共同努力，搞好公司以“重合同、守信譽(yù)”為核心的合同管理工作。

合同的簽訂

三、合同談判須由總經(jīng)理或副總經(jīng)理與相關(guān)部門負(fù)責(zé)人共同參加，不得一個人直接與對方談判合同。

四、簽訂合同必須遵守國家的法律、政策及有關(guān)規(guī)定。對外簽訂合同，除法定代表人外，必須是持有法人委托書的法人委托人，法人委托人必須對本企業(yè)負(fù)責(zé)。

五、簽約人在簽訂合同之前，必須認(rèn)真了解對方當(dāng)事人的情況。

六、簽訂合同必須貫徹“平等互利、協(xié)商一致、等價有償”的原則和“價廉物美、擇優(yōu)簽約”的原則。

七、合同除即時清結(jié)者外，一律采用書面格式，并必須采用統(tǒng)一合同文本。

八、合同對各方當(dāng)事人權(quán)利、義務(wù)的規(guī)定必須明確、具體，文字表達(dá)要清楚、準(zhǔn)確。

合同內(nèi)容應(yīng)注意的主要問題是：

1、部首部分，要注意寫明雙方的全稱、簽約時間和簽約地點(diǎn)；

2、正文部分：建設(shè)合同的內(nèi)容包括工程范圍、建設(shè)工期，中間交工工程的開工和竣工時間，工程質(zhì)量、工程造價、技術(shù)資料交付期間、材料和設(shè)備供應(yīng)責(zé)任，撥款和結(jié)算、竣工驗(yàn)收、質(zhì)量保修范圍和質(zhì)量保證期、雙方相互協(xié)作等條款；產(chǎn)品合同應(yīng)注明產(chǎn)品名稱、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和質(zhì)量、數(shù)量、包裝、運(yùn)輸方式及運(yùn)費(fèi)負(fù)擔(dān)、交貨期限、地點(diǎn)及驗(yàn)收方法、價格、違約責(zé)任等；

3、結(jié)尾部分：注意雙方都必須使用公章，嚴(yán)禁使用財務(wù)章或業(yè)務(wù)章，注明合同有效期限。

九、簽訂合同：除合同履行地在我方所在地外，簽約時應(yīng)力爭協(xié)議合同由我方所在市人民法院管轄。

十、任何人對外簽訂合同，都必須以維護(hù)本公司合法權(quán)益和提高經(jīng)濟(jì)效益為宗旨，決不允許在簽訂合同時假公濟(jì)私、損公肥私、謀取私利，違者依法嚴(yán)懲。

公司管理制度合同的審查批準(zhǔn)

十一、合同在正式簽訂前，必須按規(guī)定上報領(lǐng)導(dǎo)審查批準(zhǔn)后，方能正式簽訂。

十二、合同審批權(quán)限如下：

1、一般情況下合同由董事長授權(quán)總經(jīng)理審批。

2、下列合同由董事長審批：

標(biāo)的超過10萬元的；投資10萬元以上的聯(lián)營、合資、合作、涉外合同。

標(biāo)的超過公司資產(chǎn)1/3以上的合同由董事會審批。

十三、合同原則上由部門負(fù)責(zé)人具體經(jīng)辦，擬訂初稿后必須經(jīng)分管副總經(jīng)理 審閱后按合同審批權(quán)限審批。重要合同必須經(jīng)法律顧問審查。合同審查的要點(diǎn)是：

1、合同的合法性。包括：當(dāng)事人有無簽訂、履行該合同的權(quán)利能力和行為 能力；合同內(nèi)容是否符合國家法律、政策和本制度規(guī)定。

2、合同的嚴(yán)密性。包括：合同應(yīng)具備的條款是否齊全；當(dāng)事人雙方的權(quán)利、義務(wù)是否具體、明確；文字表述是否確切無誤。

3、合同的可行性。包括：當(dāng)事人雙方特別是對方是否具備履行合同的能力、條件；預(yù)計取得的經(jīng)濟(jì)效益和可能承擔(dān)的風(fēng)險；合同非正常履行時可能受到的經(jīng) 濟(jì)損失。

公司管理制度合同的履行

十五、合同依法成立，既具有法律約束力。一切與合同有關(guān)的部門、人員都 必須本著“重合同、守信譽(yù)”的原則。嚴(yán)格執(zhí)行合同所規(guī)定的義務(wù)，確保合同的實(shí)際履行或全面履行。

十六、合同履行完畢的標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)以合同條款或法律規(guī)定為準(zhǔn)。沒有合同條款或法律規(guī)定的，一般應(yīng)以物資交清，工程竣工并驗(yàn)收合格、價款結(jié)清、無遺留交涉手續(xù)為準(zhǔn)。

十七、總經(jīng)理、副總經(jīng)理、財務(wù)部及有關(guān)部門負(fù)責(zé)人應(yīng)隨時了解、掌握合同的履行情況，發(fā)現(xiàn)問題及時處理或匯報。否則，造成合同不能履行、不能完全履行的，要追究有關(guān)人員的責(zé)任。合同糾紛的處理

十八、合同在履行過程中如與對方當(dāng)事人發(fā)生糾紛的，應(yīng)按《合同法》等有 關(guān)法規(guī)和本《制度》規(guī)定妥善處理。

十九、合同糾紛由有關(guān)業(yè)務(wù)部門與法律顧問負(fù)責(zé)處理，經(jīng)辦人對糾紛的處理 必須具體負(fù)責(zé)到底。

二十、合同糾紛的提出，加上由我方與當(dāng)事人協(xié)商處理糾紛的時間，應(yīng)在法 律規(guī)定的時效內(nèi)進(jìn)行，并必須考慮有申請仲裁或起訴的足夠的時間。

二十一、凡由法律顧問處理的合同糾紛，有關(guān)部門必須主動提供下列證據(jù)材 料。

1、合同的文本（包括變更、解除合同的協(xié)議），以及與合同有關(guān)的附件、文 書、傳真、圖表等；

2、送貨、提貨、托運(yùn)、驗(yàn)收、發(fā)票等有關(guān)憑證；

3、貨款的承付、托收憑證，有關(guān)財務(wù)帳目；

4、產(chǎn)品的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、封樣、樣品或鑒定報告；

5、有關(guān)方違約的證據(jù)材料；

6、其他與處理糾紛有關(guān)的材料。

二十二、對于合同糾紛經(jīng)雙方協(xié)商達(dá)成一致意見的，應(yīng)簽訂書面協(xié)議，由雙 方代表簽字并加蓋雙方單位公章或合同專用章。

二十三、合同糾紛處理或執(zhí)行完畢的，應(yīng)及時通知有關(guān)單位，并將有關(guān)資料 匯總、歸檔，以備查。

合同的管理

二十四、本公司合同管理具體是：

公司由董事長授權(quán)總經(jīng)理總負(fù)責(zé)，歸口管理部門為財務(wù)部、行政辦公室；房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)合同、銷售合同；各部門具體負(fù)責(zé)各自授權(quán)范圍內(nèi)的合同談判、擬稿及履行工作。

二十五、公司所有合同均由行政辦公室統(tǒng)一登記編號、經(jīng)辦人簽名后，按審批權(quán) 限分別由董事長、總經(jīng)理或其他書面授權(quán)人簽署。

二十六、行政辦公室會同有關(guān)部門認(rèn)真做好合同管理的基礎(chǔ)工作。具體如下：

1、建立合同檔案；

2、建立合同管理臺帳；

3、適時將合同歸檔；

14.印章管理制度

一、公司公章、介紹信由公司行政辦公室主任負(fù)責(zé)保管，使用印章和介紹信應(yīng)填寫《用印登記表》，經(jīng)部門經(jīng)理審核,總經(jīng)理審批后使用。

二、公司級公章的刻制、啟用、停用及銷毀應(yīng)報董事會批準(zhǔn)。

三、公司公章使用要求

1、凡屬經(jīng)濟(jì)合同文本需蓋公司級公章的應(yīng)事先經(jīng)過總經(jīng)理主管副總經(jīng)理批準(zhǔn)。

2、凡屬對外公文需蓋公司公章的，經(jīng)總經(jīng)理審批。

3、凡需攜公司公章外出辦事，經(jīng)總經(jīng)理批準(zhǔn)簽字，用后立即退回。

四、委托書、介紹信、承諾函使用，經(jīng)總經(jīng)理審批后辦理。

五、公司的財務(wù)章由會計保管、銀行備案的私章由出納保管；銀行的密碼器由專人負(fù)責(zé)保管。

第三章

財務(wù)管理制度

1、財務(wù)管理制度

為加強(qiáng)財務(wù)管理，根據(jù)國家有關(guān)法律、法規(guī)及建設(shè)局財務(wù)制度，結(jié)合公司具體情況，制定本制度：

一、財務(wù)機(jī)構(gòu)與會計人員 ：公司設(shè)財務(wù)部，財務(wù)部主任協(xié)助總經(jīng)理管理好財務(wù)會計工作。

二、出納員不得兼管、會計檔案保管和債權(quán)債務(wù)帳目的登記工作。

三、財會人員都要認(rèn)真執(zhí)行崗位責(zé)任制，各司其職，互相配合，如實(shí)反映和嚴(yán)格監(jiān)督各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)活動。記帳、算帳、報帳必須做到手續(xù)完備、內(nèi)容真實(shí)、數(shù)字準(zhǔn)確、帳目清楚、日清月結(jié)、近期報帳。

四、財務(wù)人員在辦理會計事務(wù)中，必須堅持原則，照章辦事。對于違反財經(jīng)紀(jì)律和財務(wù)制度的事項(xiàng)，必須拒絕付款、拒絕報銷或拒絕執(zhí)行，并及時向總經(jīng)理報告。

五、財會人員力求穩(wěn)定，不隨便調(diào)動。財務(wù)人員調(diào)動工作或因故離職，必須與接替人員辦理交接手續(xù)，沒有辦清交接手續(xù)的，不得離職，亦不得中斷會計工作。移交交接包括移交人經(jīng)管的會計憑證、報表、帳目、款項(xiàng)、公章、實(shí)物及未了事項(xiàng)等。移交交接必須由公司總經(jīng)理監(jiān)交。公司財務(wù)部門應(yīng)及時辦理銀行貸款手續(xù)及配合銷售部門辦理按揭手續(xù)。

六、資金審批權(quán)限：日常業(yè)務(wù)開支5000元以下（含5000元）由總經(jīng)理確認(rèn)審批，5000元以上需報董事會審批；工程上的數(shù)額50000元以下（含50000元）由總經(jīng)理確認(rèn)

審批，50000元以上需報董事會審批。

會計核算原則及科目

六、公司嚴(yán)格執(zhí)行《中華人民共和國會計法》、《會計人員職權(quán)條例》、《會計人員工作規(guī)則》等法律法規(guī)關(guān)于會計核算一般原則、會計憑證和帳簿、內(nèi)部審計和財產(chǎn)清查、成本清查等事項(xiàng)的規(guī)定。

七、記帳方法采用借貸記帳法。記帳原則采用權(quán)責(zé)發(fā)生制，以人民幣為記帳本位幣。

八、一切會計憑證、帳簿、報表中各種文字記錄用中文記載，數(shù)目字用阿拉伯?dāng)?shù)字記載。記載、書寫必須使用鋼筆，不得用鉛筆及圓珠筆書寫。

九、公司以單價2000元以上、使用年限一年以上的資產(chǎn)為固定資產(chǎn)，分為五大類：

1、其他建筑物；

2、機(jī)器設(shè)備；

3、電子設(shè)備（如微機(jī)、復(fù)印機(jī)、傳真機(jī)等）；

4、運(yùn)輸工具；

5、其他設(shè)備。

十、各類固定資產(chǎn)折舊年限為：

1、房屋及建筑物35年；

2、機(jī)器設(shè)備10年；

3、電子設(shè)備、運(yùn)輸工具5年；

4、其他設(shè)備5年。

固定資產(chǎn)以不計留殘值提取折舊。固定資產(chǎn)提完折舊后仍可繼續(xù)使用的，不再計提折舊；提前報廢的固定資產(chǎn)要補(bǔ)提足折舊。

十一、固定資產(chǎn)必須由財務(wù)部會同行政辦公室每年6月底、12月底盤點(diǎn)二次，對盤盈、盤虧、報廢及固定資產(chǎn)的計價，必須嚴(yán)格審查，按規(guī)定經(jīng)批準(zhǔn)后，于決算時處理完畢。公司對固定資產(chǎn)的購入、出售、清理、報廢都要辦理會計手續(xù)，并設(shè)置固定資產(chǎn)明細(xì)帳進(jìn)行核算。

十二、財務(wù)部要加強(qiáng)對資產(chǎn)、資金、現(xiàn)金及費(fèi)用開支的管理，防止損失，杜絕浪費(fèi)，良好運(yùn)用，提高效益。

十三、銀行帳戶必須遵守銀行的規(guī)定開設(shè)和使用。銀行帳戶只供本單位經(jīng)營業(yè)務(wù)收支結(jié)算使用，嚴(yán)禁借帳戶供外單位或個人使用，嚴(yán)禁為外單位或個人代收代支、轉(zhuǎn)帳套現(xiàn)。

十四、銀行帳戶的帳號必須保密，非因業(yè)務(wù)需要不準(zhǔn)外泄。

十五、銀行帳戶印鑒的使用實(shí)行分管并用制，即財務(wù)章由出納保管，法人代表私章會計保管，總經(jīng)理保管其個人私人章，所有支出支票為一個財務(wù)章，兩個私章。不準(zhǔn)由一人統(tǒng)一保管使用。印鑒保管人臨時出差由其委托他人代管。

十六、銀行帳戶往來應(yīng)逐筆登記入帳，不準(zhǔn)多筆匯總高收，也不準(zhǔn)以收抵支記帳。按月與銀行對帳單核對，未達(dá)收支，應(yīng)作出調(diào)節(jié)逐筆調(diào)節(jié)平衡。

十七、根據(jù)已獲批準(zhǔn)簽訂的合同付款，不得改變支付方式和用途；非經(jīng)收款單位書面正式委托并經(jīng)總經(jīng)理批準(zhǔn)，不準(zhǔn)改變收款單位（人）。

十八、庫存現(xiàn)金不得超過限額，不得以白條抵作現(xiàn)金。現(xiàn)金收支做到日清月結(jié)，確保庫存現(xiàn)金的帳面余款與實(shí)際庫存額相符，銀行存款余款與銀行對帳單相符，現(xiàn)金、銀行日記帳數(shù)額分別與現(xiàn)金、銀行存款總帳數(shù)額相符。

十九、因公出差、經(jīng)總經(jīng)理批準(zhǔn)借支公款，應(yīng)在回單位后七天內(nèi)交清，不得拖欠。非因公事并經(jīng)總經(jīng)理批準(zhǔn)，任何人不得借支公款。

二十、嚴(yán)格現(xiàn)金收支管理，除一般零星日常支出外，其余投資、工程支出都必須通過銀行辦理轉(zhuǎn)帳結(jié)算，不得直接兌付現(xiàn)金。

二十一、領(lǐng)用空白支票必須注明限額、日期、用途及使用期限、并報總經(jīng)理報批。所有空白支票及作廢支票均必須存放保險柜內(nèi)，嚴(yán)禁空白支票在使用前先蓋上印章。

二十二、正常的辦公費(fèi)用開支，必須有正式發(fā)票，印章齊全，經(jīng)手人、部門負(fù)責(zé)人簽名，經(jīng)副總經(jīng)理、總經(jīng)理、董事長批準(zhǔn)后方可報銷付款。

二十三、未經(jīng)董事會批準(zhǔn)，嚴(yán)禁為外單位（含合資、合作企業(yè)）或個人擔(dān)保貸款。二

十四、嚴(yán)格資金使用審批手續(xù)。會計人員對一切審批手續(xù)不完備的資金使用事項(xiàng)，都有權(quán)且必須拒絕辦理。否則按違章論處并對該資金的損失負(fù)連帶賠償責(zé)任。

2、差旅費(fèi)管理制度

根據(jù)有關(guān)規(guī)定，結(jié)合本公司實(shí)際情況，本著既勤儉節(jié)約、開支，又要保證出差人員工作與生活需要的原則，制訂本制度。

一、本辦法適用于本公司因公出差支領(lǐng)旅費(fèi)的員工。

二、出差旅費(fèi)分交通費(fèi)、宿費(fèi)及特別費(fèi)三項(xiàng)：

1、交通費(fèi)系指火車、汽車、飛機(jī)等費(fèi)用。

2、膳宿費(fèi)系指膳食費(fèi)及宿費(fèi)。

3、特別費(fèi)系指因公支付郵電或招待費(fèi)等。

三、員工因公出差，應(yīng)事先填明員工出差申請單，經(jīng)部門負(fù)責(zé)人審核并呈報總經(jīng)理批準(zhǔn)后出差，如因事情緊急而未及時填表，須事先由部門負(fù)責(zé)人口頭報告總經(jīng)理，等返回公司后，應(yīng)立即補(bǔ)辦手續(xù)，員工出差報支表的處理程序如下：

1、出差前依單填明單位、級別、姓名、出差事由、搭乘交通工具、出差日期、預(yù)支金額，經(jīng)部門負(fù)責(zé)人審核后呈報總經(jīng)理批準(zhǔn)。

2、出差人憑核準(zhǔn)的預(yù)支金額，填寫借款單，向財務(wù)部預(yù)支差旅費(fèi)。

3、出差人返回后7日內(nèi)應(yīng)填寫差旅費(fèi)報銷單，注明實(shí)際出差日期、起始訖地點(diǎn)、工作內(nèi)容、報支項(xiàng)目、金額等，由所屬部門和財務(wù)部負(fù)責(zé)人審核后報總經(jīng)理批準(zhǔn)，由財務(wù)部在報銷時沖銷預(yù)支數(shù)。

四、差旅費(fèi)按業(yè)務(wù)需要按崗位職務(wù)分成如下幾個包干：

1、享受總經(jīng)理以上待遇的人員，差旅費(fèi)實(shí)報實(shí)銷。

2、享受副總經(jīng)理和總工程師待遇的人員，宿費(fèi)上限150元/日。

3、享受部門負(fù)責(zé)人待遇的人員，宿費(fèi)上限150元/日，其他人員宿費(fèi)上限100元/日，另伙食補(bǔ)助30元/天。交通費(fèi)以經(jīng)主管領(lǐng)導(dǎo)核準(zhǔn)的交通方式依票據(jù)實(shí)報實(shí)銷。

4、公司員工出差期間，確因工作需要宴請時，需經(jīng)主管領(lǐng)導(dǎo)核準(zhǔn)，依票據(jù)實(shí)報實(shí)銷。公司員工出差期間，因游覽或非工作需要的參觀而開支的一切費(fèi)用，由個人自理。

3、財務(wù)報銷制度

第一部分 總則

第一條 為了加強(qiáng)公司內(nèi)部管理，規(guī)范公司財務(wù)報銷行為,倡導(dǎo)一切以業(yè)務(wù)為重的指導(dǎo)思想，合理控制費(fèi)用支出，特制定本制度。

第二條 本制度根據(jù)相關(guān)的財經(jīng)制度及公司的實(shí)際情況，將財務(wù)報銷分為日常辦公費(fèi)用、工薪福利及相關(guān)費(fèi)用、稅費(fèi)支出、工程相關(guān)支出及專項(xiàng)支出等,以下分別說明報銷相關(guān)的借款流程及各項(xiàng)支出具體的財務(wù)報銷制度和報銷流程。

第三條 本制度適用公司全體員工。`

第二部分 借支管理規(guī)定及借支流程

第四條 借款管理規(guī)定

(一)出差借款：出差人員憑審批后的《出差申請表》按批準(zhǔn)額度辦理借款，出差返回5個工作日內(nèi)辦理報銷還款手續(xù)。

(二)其他臨時借款，如業(yè)務(wù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)金等，借款人員應(yīng)及時報帳，除周轉(zhuǎn)金外其他借款原則上不允許跨月借支。

(三)各項(xiàng)借款金額超過5000元應(yīng)提前一天通知財務(wù)部備款。

(四)借款銷賬規(guī)定：(1)借款銷帳時應(yīng)以借款申請單為依據(jù)，據(jù)實(shí)報銷，超出申請單范圍使用的，須經(jīng)主管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)，否則財務(wù)人員有權(quán)拒絕銷帳；（2）借領(lǐng)支票者原則上應(yīng)在5個工作日內(nèi)辦理銷帳手續(xù)。

(五)借款未還者原則上不得再次借款，逾期未還借支者轉(zhuǎn)為個人借款從工資中扣回。

第五條 借款流程

(一)借款人按規(guī)定填寫《借款單》，注明借款事由、借款金額（大小寫須完全一致，不得涂改）、支票或現(xiàn)金。

(二)審批流程：主管部門經(jīng)理審核簽字→財務(wù)經(jīng)理復(fù)核→總經(jīng)理審批。

(三)財務(wù)付款：借款憑審批后的借款單到財務(wù)部辦理領(lǐng)款手續(xù)。

第三部分 日常費(fèi)用報銷制度及流程

第六條 日常費(fèi)用主要包括差旅費(fèi)、電話費(fèi)、交通費(fèi)、辦公費(fèi)、低值易耗品及備品備件、業(yè)務(wù)招待費(fèi)、培訓(xùn)費(fèi)、資料費(fèi)等。在一個預(yù)算期間內(nèi)，各項(xiàng)費(fèi)用的累計支出原則上不得超出預(yù)算。

第七條 費(fèi)用報銷的一般規(guī)定

(一)報銷人必須取得相應(yīng)的合法票據(jù),且發(fā)票背面有經(jīng)辦人簽名。

(二)填寫報銷單應(yīng)注意:根據(jù)費(fèi)用性質(zhì)填寫對應(yīng)單據(jù)；嚴(yán)格按單據(jù)要求項(xiàng)目認(rèn)真寫，注明附件張數(shù)；金額大小寫須完全一致（不得涂改）；簡述費(fèi)用內(nèi)容或事由。

(三)按規(guī)定的審批程序報批。

(三)報銷5000元以上需提前一天通知財務(wù)部以便備款。

第八條 費(fèi)用報銷的一般流程:報銷人整理報銷單據(jù)并填寫對應(yīng)費(fèi)用報銷單→ 須辦理申請或出入庫手續(xù)的應(yīng)附批準(zhǔn)后的申請單或出入庫單→部門經(jīng)理審核簽字→財務(wù)部門復(fù)核→總經(jīng)理審批→到出納處報銷。

第九條 電話費(fèi)報銷制度及流程

(一)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)

1.移動通訊費(fèi)：為了兼顧效率與公平的原則，員工的手機(jī)費(fèi)用的報銷采用與崗位相關(guān)制，即依據(jù)不同崗位，根據(jù)員工工作性質(zhì)和職位不同設(shè)定不同的報銷標(biāo)準(zhǔn)，具體標(biāo)準(zhǔn)見行政部相關(guān)管理制度規(guī)定。

2．固定電話費(fèi)：公司為員工提供工作必須的固定電話，并由公司統(tǒng)一支付話費(fèi)。

（二）按規(guī)定的審批程序報批 第十條 交通費(fèi)報銷制度及流程

(一)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)：(1)員工因公需要用車可根據(jù)公司相關(guān)規(guī)定申請公司派車，在沒有車的情況下經(jīng)行政部車輛管理人員同意后可以乘坐出租車;(2)市內(nèi)因公公交車費(fèi)應(yīng)保存相應(yīng)車票報銷。

(二)報銷流程

1.員工整理交通車票（含因公公交車票），在車票背面簽經(jīng)辦人名字，并由行政部派車人員簽字確認(rèn)，按規(guī)定填好《交通費(fèi)報銷單》。

2.審批:按日常費(fèi)用審批程序?qū)徟?/p>

3.員工持審批后的報銷單到財務(wù)處辦理報銷手續(xù)。

第十一條 辦公費(fèi)、低值易耗品等報銷制度及流程

（一）管理規(guī)定:為了合理控制費(fèi)用支出,此類費(fèi)用由公司行政部統(tǒng)一管理，集中購置,并指定專人負(fù)責(zé)。

（二）報銷流程

1．購置申請: 公司行政部根據(jù)需求及庫存情況填寫購置申請單按規(guī)定報批。

2．報銷程序：報銷人先填寫費(fèi)用報銷單(附出入庫單)，按日常費(fèi)用審批程序報批。審批后的報銷單及原始單據(jù)（包括結(jié)賬小票）交財務(wù)部，按日常費(fèi)用報銷流程付款或沖抵借支。

3．費(fèi)用歸集：財務(wù)部按月根據(jù)行政部提供的各部門領(lǐng)用金額統(tǒng)計表，歸集核算各部門相關(guān)費(fèi)用。庫存用品作為公共費(fèi)用，待實(shí)際領(lǐng)用時分?jǐn)偂?/p>

第十二條 招待費(fèi)、資料費(fèi)及其他報銷制度及流程

（一）費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)

1.招待費(fèi)：為了規(guī)范招待費(fèi)的支出，大額招待費(fèi)應(yīng)事前征得總經(jīng)理的同意。

2.資料費(fèi)：在保證滿足需要的前提下，盡量節(jié)約成本，注意資源共享。各部門在購買資料前必須先填寫《資料申請表》，在報銷前必須到行政部資料管理人員處進(jìn)行登記(資料管理人員在資料發(fā)票背面簽字)。

3.其他費(fèi)用：根據(jù)實(shí)際需要據(jù)實(shí)支付。

(二)報銷流程：

1.招待費(fèi)由經(jīng)辦人按日常費(fèi)用報銷一般規(guī)定及一般流程辦理報銷手續(xù)。

2.資料費(fèi)在報銷前需辦理資料登記手續(xù)，按審批程序?qū)徟蟮膱箐N單及申請表到財務(wù)處辦理報銷手續(xù)。

3.其他費(fèi)用報銷參照日常費(fèi)用報銷制度及流程辦理。

第四部分 工薪福利及相關(guān)費(fèi)用支出制度及流程

第十三條 工薪福利等支出包括工資、各項(xiàng)福利等，此類費(fèi)用按照資金支出制度相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

第十五條 工薪福利支付流程

(一)工資支付流程：（1）每月5日由行政部將本月考勤表（含人員變動、額度變動、扣款、社會保險及住房公積金等信息）轉(zhuǎn)交財務(wù)部；（2）財務(wù)部根據(jù)支付標(biāo)準(zhǔn)編制標(biāo)準(zhǔn)格式的工資表；（4）按工薪審批程序?qū)徟唬?）每月10日由財務(wù)部通過現(xiàn)金形式支付工資；

（二）其他福利費(fèi)支出由公司行政部按審批后的支付標(biāo)準(zhǔn)填寫報銷單→經(jīng)部門經(jīng)理簽字確認(rèn)→財務(wù)經(jīng)理進(jìn)行財務(wù)復(fù)核→報總經(jīng)理審批，審批后的報銷單及支付標(biāo)準(zhǔn)交財務(wù)部辦理報銷手續(xù)。

第五部分 專項(xiàng)支出財務(wù)報銷制度及流程

第十四條 專項(xiàng)支出主要包括工程用鋼筋、軟件及固定資產(chǎn)購置、咨詢顧問費(fèi)用、廣告宣傳活動費(fèi)及其他專項(xiàng)費(fèi)用等。

第十五條工程用鋼筋、軟件及固定資產(chǎn)購置報銷財務(wù)制度及流程。

(一)填寫購置申請：按公司相關(guān)規(guī)定填寫購置申請單報批。

(二)報銷標(biāo)準(zhǔn)：相關(guān)的合同協(xié)議及批準(zhǔn)生效的購置申請。

(三)結(jié)賬報銷：（1）資產(chǎn)驗(yàn)收（軟件應(yīng)安裝調(diào)試）無誤后，經(jīng)辦人憑發(fā)票等資料辦理出入庫手續(xù)，按規(guī)定填寫報銷單（經(jīng)辦人在發(fā)票背面簽字并附出入庫單）；（2）按資金支出規(guī)定審批程序?qū)徟唬?）財務(wù)部根據(jù)審批后的報銷單以現(xiàn)金或轉(zhuǎn)帳形式付款；（4）若需提前借款，應(yīng)按借款規(guī)定辦理借支手續(xù)，并在5個工作日內(nèi)辦理報銷手續(xù)。

第十六條 其他專項(xiàng)支出報銷制度及流程

(一)費(fèi)用范圍：其他專項(xiàng)支出包括其他所有專門立項(xiàng)的費(fèi)用（含咨詢顧問、廣告及宣傳活動費(fèi)、公司員工活動費(fèi)用、行政辦公室裝修及其他專項(xiàng)費(fèi)用）支出。

(二)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)：此類費(fèi)用一般金額較大，由主管部門經(jīng)理根據(jù)實(shí)際需要向總經(jīng)理提交請示報告，經(jīng)總經(jīng)理簽署審批意見。

(三)財務(wù)報銷流程

1．審批后的報告文件到財務(wù)部備案，以便財務(wù)備款。

2．簽訂合同：由直接負(fù)責(zé)部門與合作方簽訂正式合作合同，（合同應(yīng)注明付款方式等）。

3．付款流程：（1）由經(jīng)辦人整理發(fā)票等資料并填寫費(fèi)用報銷單（填寫規(guī)范參照日常費(fèi)用報銷一般規(guī)定）；（2）按審批程序?qū)徟褐鞴懿块T經(jīng)理審核簽字→ 財務(wù)復(fù)核 →總經(jīng)理審批；（3）財務(wù)部根據(jù)審批后的報銷單金額付款；（4）若需提前借款，應(yīng)按借款規(guī)定辦理借支手續(xù)，并在5個工作日內(nèi)辦理報銷手續(xù)。

第六部分

工程施工專項(xiàng)支出支付制度及流程

第十七條工程施工專項(xiàng)支出主要包括各班組工程量進(jìn)度款、機(jī)械使用費(fèi)、租賃費(fèi)、建筑材料（沙石、磚、商品混凝土等按月結(jié)算）及臨時工資等。

（一）各班組工程量進(jìn)度款支付流程 ：

1、此類支出一般金額較大，由主管部門經(jīng)理根據(jù)實(shí)際情況向總經(jīng)理提交請示報告，經(jīng)總經(jīng)理簽署審批意見。

2、審批后的報告文件或合同到財務(wù)部備案（合同應(yīng)注明付款方式等），以便財務(wù)備款。

3、付款流程：（1）由工程部專業(yè)人員根據(jù)資料并填寫工程量結(jié)算單（當(dāng)月若有借款或備料款要扣除工程量結(jié)算單應(yīng)注明扣除借款或備料款的金額）；（2）按審批程序?qū)徟褐鞴懿块T經(jīng)理審核簽字→ 財務(wù)復(fù)核 →總經(jīng)理審批；（審批完結(jié)后復(fù)印壹份工程部留底）（3）財務(wù)部根據(jù)審批后的工程量結(jié)算單金額付款；（4）若需提前借款，應(yīng)按借款規(guī)定辦理借支手續(xù)（注明歸還或扣款時間）。

（二）機(jī)械使用費(fèi)及租賃費(fèi)支付流程 ：（1）、由經(jīng)辦人整理發(fā)票等資料（機(jī)械使用費(fèi)要求附上使用時間簽證單原件）并填寫費(fèi)用報銷單；（2）按審批程序?qū)徟褐鞴懿块T經(jīng)理審核簽字→ 財務(wù)復(fù)核 →總經(jīng)理審批；（審批完結(jié)后復(fù)印壹份工程部留底）（3）財務(wù)部根據(jù)審批后的費(fèi)用報銷單金額付款；

（三）建筑材料（沙石、磚、商品混凝土等按月結(jié)算）支付流程；

1、由經(jīng)辦人整理發(fā)票等資料（按規(guī)定有關(guān)人員簽收后的原材料入庫單原件及置購審批單）并填寫費(fèi)用報銷單；

2、按審批程序?qū)徟褐鞴懿块T經(jīng)理審核簽字→ 財務(wù)復(fù)核 →總經(jīng)理審批；（審批完結(jié)后復(fù)印壹份工程部留底）

3、財務(wù)部根據(jù)審批后的費(fèi)用報銷單金額付款；

（四）臨時工資支付流程；（1）由工程部專業(yè)人員根據(jù)資料并填寫工程量結(jié)算單（派工表或考勤表）；（2）按審批程序?qū)徟褐鞴懿块T經(jīng)理審核簽字→ 財務(wù)復(fù)核 →總經(jīng)理審批；（審批完結(jié)后復(fù)印壹份工程部留底）（3）財務(wù)部根據(jù)審批后的工程量結(jié)算單金額付款；

第七部分 報銷時間的具體規(guī)定

第十八條 為了協(xié)調(diào)公司對內(nèi)、對外的業(yè)務(wù)工作安排，方便員工費(fèi)用報銷，財務(wù)部將報銷時間具體安排如下：

1．為了便于公司資金集中管理，每月15日前將本月工程量結(jié)算單及按月結(jié)算建筑材料報銷單報送財務(wù)部，每月20日為工程量結(jié)算單及按月結(jié)算建筑材料報銷單報銷日（商品混凝土根據(jù)合同條款付款）。

2．借支及其他業(yè)務(wù)的不受以上的時間限制，可隨時辦理。

第八部分 附則

第十九條 本制度解釋權(quán)歸公司財務(wù)部。

第二十條 本制度經(jīng)總經(jīng)理辦公會議討論通過并由董事長或其授權(quán)人簽字后生效。

第四章

材料設(shè)備采購管理制度

采購計劃和市場調(diào)查

一、所有工程用設(shè)備、材料、配件由工程部在使用前一個月根據(jù)設(shè)計要求、施工圖及施工預(yù)算書編制所需材料、設(shè)備表，（如有需要另附尺寸圖紙）交合約采購部。

二、合約采購部根據(jù)工程部提供的材料、設(shè)備清單進(jìn)行市場調(diào)查，編制采購計劃（包括資金計劃）交由分管副總、財務(wù)部審核后報總經(jīng)理審核確定。

三、設(shè)備、配件、材料的采購必須先進(jìn)行市場調(diào)查，擇優(yōu)擇廉選購。

四、重要設(shè)備及大宗物資的市場調(diào)查報告后報公司副總經(jīng)理、總經(jīng)理及董事會審核。

工程材料設(shè)備采購管理制度

一、合約采購部是工程材料設(shè)備采購管理的第一責(zé)任部門，具體工作由工程部會同合約采購部及公司領(lǐng)導(dǎo)完成。工程材料、工程設(shè)備等工程物資的申請采購審批。工程部填寫《請購單》（該單上應(yīng)詳細(xì)注明所需物品的品名、數(shù)量、規(guī)格參數(shù)等相關(guān)資料），經(jīng)工程部經(jīng)理審核后，報合約采購部后經(jīng)公司領(lǐng)導(dǎo)及董事會審批后采辦。

二、對于大宗材料、大型設(shè)備的采購，可以進(jìn)行公開招標(biāo)或邀請招標(biāo)。通過考察綜 合評選，采用相對價格較低、保證質(zhì)量的材料和設(shè)備。

三、對不適宜招標(biāo)項(xiàng)目的少量材料設(shè)備，要進(jìn)行詳細(xì)地考察了解，選擇合適的產(chǎn)品。

四、對工程所需的材料、設(shè)備，應(yīng)根據(jù)需要數(shù)量、規(guī)格、使用時間等作出采購計劃，周密布署，確保工期。確定工程材料設(shè)備采購供貨方后，應(yīng)簽定詳細(xì)的供貨合同，內(nèi)容 包括產(chǎn)地、品牌、等級、數(shù)量、價格、型號、供貨時間等，按照合同規(guī)定，保證及時供

貨。

五、工程用材料設(shè)備設(shè)專人管理，材料、設(shè)備進(jìn)場后及時辦理驗(yàn)收、入庫手續(xù)。對 不合格的材料、設(shè)備嚴(yán)禁辦理入庫手續(xù)，材料、設(shè)備領(lǐng)用辦理出入庫手續(xù)，辦理后及時 把材料、設(shè)備出入庫手續(xù)送交財務(wù)部，保證帳物相符、帳帳相符。

六、供貨方應(yīng)及時提供工程材料設(shè)備的證明和有關(guān)票據(jù)，以便結(jié)算入帳。

七、工程部及其駐工地收發(fā)料員嚴(yán)格對進(jìn)場工程材料設(shè)備進(jìn)行監(jiān)督和檢查驗(yàn)收，以確保工程質(zhì)量。

八、采購人員因本身疏忽或未認(rèn)真履行好本職工作造成公司損失的，合約采購部經(jīng)理根據(jù)損失程度對其工資及績效工資進(jìn)行扣除。

第五章

崗位職責(zé)

1.財務(wù)部崗位職責(zé)

直接上級：（行政副總經(jīng)理）

1）、完善財務(wù)管理制度：

（1）、參與公司中、長期發(fā)展規(guī)劃的制訂、修訂，制定公司財務(wù)工作規(guī)劃和計劃，定期檢查各級財務(wù)計劃和各項(xiàng)財務(wù)指標(biāo)的執(zhí)行情況。

（2）、建立公司統(tǒng)一的財務(wù)管理體系，加強(qiáng)財務(wù)管理，不斷提高管理水平。（3）、協(xié)助工程部制定公司內(nèi)部工程定額。

（4）、配合工程部、銷售部及行政辦公室擬定對外經(jīng)濟(jì)合同和協(xié)議，協(xié)助審查有關(guān)經(jīng)濟(jì)文件和對外提供的財務(wù)資料。

2）、做好財務(wù)分析與預(yù)算：

（1）、建立科學(xué)的財務(wù)分析評價指標(biāo)體系和投入產(chǎn)出分析模型，優(yōu)化和控制財務(wù)結(jié)構(gòu)。

（2）、進(jìn)行月、季、的財務(wù)分析，及時提供財務(wù)信息，預(yù)測公司整體的經(jīng)濟(jì)發(fā)展前景，為公司領(lǐng)導(dǎo)的決策提供參考意見。

（3）、根據(jù)公司經(jīng)營目標(biāo)，擬定財務(wù)預(yù)算，上報公司批準(zhǔn)實(shí)施，并對預(yù)算的執(zhí)行實(shí)施監(jiān)控。

3）、資金與成本費(fèi)用的管理：

（1）、按時編制財務(wù)月度、計劃，做好公司的資金規(guī)劃。

（2）、負(fù)責(zé)公司的資金調(diào)度管理和費(fèi)用報銷，辦理公司銀行結(jié)算和現(xiàn)金收付、保管。4）、賬務(wù)處理與稅務(wù)管理：

（1）、負(fù)責(zé)公司的賬務(wù)處理，組織財務(wù)決算，編制財務(wù)報表和所需的內(nèi)部管理報表。

（2）、負(fù)責(zé)各種財務(wù)檔案、文件的管理。

（3）、制定并實(shí)施公司的稅務(wù)籌劃，負(fù)責(zé)稅費(fèi)核繳、稅收政策分析與貫徹。5）、其他：

（1）、認(rèn)真學(xué)習(xí)、貫徹執(zhí)行黨的路線、方針、政策、國家有關(guān)財經(jīng)制度及法律、法規(guī)。

（2）、完成公司領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他事項(xiàng)。

2.會計的工作職責(zé)

1）、按規(guī)定的會計科目設(shè)置總賬，進(jìn)行會計分錄、匯總憑證、登記總賬和明細(xì)賬，做到賬證、賬賬、賬表相符,負(fù)責(zé)會計核算數(shù)據(jù)的月末處理及數(shù)據(jù)維護(hù)工作；

2）、負(fù)責(zé)全部記賬憑證的復(fù)核和檢查，按權(quán)責(zé)發(fā)生制原則處理各期、各部門分?jǐn)傎M(fèi)用、成本；

3）、負(fù)責(zé)簽收出納移交的全部收付款憑單，并進(jìn)行復(fù)核和審查，按月盤點(diǎn)出納現(xiàn)金庫存，并作出恰當(dāng)處理；

4）、負(fù)責(zé)審核各部門交來憑單，按月追收各部門應(yīng)交財務(wù)憑單，對收到的各項(xiàng)報表進(jìn)行復(fù)核、整理、編制匯總報表，并對工作完成的效果負(fù)有直接的責(zé)任；

5）、負(fù)責(zé)按月審核編造各部門人員薪資,養(yǎng)老/失業(yè)保險金等的核算管理； 6）、負(fù)責(zé)按月核對往來賬戶，每月末對各銀行賬號的余額核對情況進(jìn)行檢查； 7）、負(fù)責(zé)對會計憑證進(jìn)行整理歸檔； 8）、積極完成上司交辦的其他事項(xiàng)。

9）、所有涉及財務(wù)支出的外勤工作由財務(wù)室完成及保留憑證。

3.出納的工作職責(zé)

（1）、認(rèn)真執(zhí)行現(xiàn)金管理制度，審核所有支出憑證，及時、準(zhǔn)確收支各種款項(xiàng)，安全保管現(xiàn)金、支票及印章等；

（2）、按國家票據(jù)管理制度，做好各種票據(jù)的管理、使用；（3）、依國家稅收法規(guī)，及時申報并繳納各種稅費(fèi)；

（4）、協(xié)調(diào)、理順公司與銀行等職能部門關(guān)系，創(chuàng)造良好的賬務(wù)環(huán)境；（5）、負(fù)責(zé)售樓款項(xiàng)收取、清退及開具不動產(chǎn)發(fā)票等的相關(guān)賬務(wù)處理工作；（6）、與會計緊密配合，編制收付存移交表，按時向會計移交現(xiàn)金和收支憑單；（7）、按公司政策，及時、準(zhǔn)確發(fā)放職工工資并反饋工作；

（8）、及時登記現(xiàn)金、銀行存款日記賬，賬務(wù)做到日清月結(jié)、賬物、賬賬相符；

（9）、積極完成上司交辦的其他事項(xiàng)。

4、行政辦公室管理職能

直接上級：（行政副總經(jīng)理）

1、在公司總經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下，綜合及協(xié)調(diào)全公司各個行政、業(yè)務(wù)、技術(shù)、財務(wù)等職能部門的工作聯(lián)系。

2、協(xié)助總經(jīng)理掌握全公司的基本情況，為總經(jīng)理的決策提供第一手資料，當(dāng)好總經(jīng)理的助手和參謀。

3、負(fù)責(zé)安排公司經(jīng)理及全公司性的活動日程，負(fù)責(zé)安排公司性的各種行政會議，傳達(dá)上級和公司領(lǐng)導(dǎo)的指示及公司有關(guān)會議精神，并督促和檢查各部門執(zhí)行、落實(shí)情況。

4、負(fù)責(zé)公司規(guī)章制度的管理。負(fù)責(zé)公司規(guī)章制度的建立、制定、修改、廢止、撤銷等工作的組織安排，負(fù)責(zé)公司規(guī)章制度執(zhí)行情況的監(jiān)督、檢查、考核。

5、負(fù)責(zé)公司工作秩序的管理，建立建全工作程序和工作流程。

6、負(fù)責(zé)公司的考勤工作管理，加強(qiáng)勞動紀(jì)律管理，維護(hù)緊張有序的工作環(huán)境。

7、負(fù)責(zé)文秘工作，包括公司性的文件資料的準(zhǔn)備工作，公司性行政公文的簽發(fā)、登記、傳遞、傳閱、立卷、歸檔、保管和綜合使用工作，檔案室工作，打印室工作，電訊、通訊工作，及各部門的印章的刻制、使用管理工作等。負(fù)責(zé)安排行政值班工作。

8、負(fù)責(zé)人力資源管理工作，包括人員招聘、勞動合同管理、公司內(nèi)人員安排、調(diào)整、調(diào)動、員工績效管理、薪酬和獎懲管理等。

9、負(fù)責(zé)上級機(jī)關(guān)和其他單位領(lǐng)導(dǎo)因公來公司的接待工作。

10、一般來訪者的接待工作。

11、負(fù)責(zé)公司外聯(lián)工作，組織和管理公司與國內(nèi)外有關(guān)部門的友好協(xié)作交流工作，做好來賓的接待工作。

12、負(fù)責(zé)辦理土地證、規(guī)劃許可證、建設(shè)用地許可證、施工許可證、消防、人防、水電等公司地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的業(yè)務(wù)

13、公司領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。

5、辦公室主任工作職責(zé)

1）、主持行政辦公室日常工作，根據(jù)公司領(lǐng)導(dǎo)意向，制定公司工作規(guī)范、行為準(zhǔn)則和完善公司行政制度，以及公司各項(xiàng)制度貫徹落實(shí)情況；

2）、根據(jù)總經(jīng)理意見和公司辦公會議決定擬定公司的發(fā)展計劃； 3）、制定本部門工作計劃并監(jiān)督執(zhí)行；

4）、監(jiān)督管理公司印章、介紹信、文件檔案的管理工作； 5）、負(fù)責(zé)人員考勤和本部門績效考核管理；

6）、公司員工的選聘、錄用、轉(zhuǎn)正、調(diào)配、任免、獎懲等事項(xiàng)的辦理。

7）、負(fù)責(zé)日常辦公用品、低值易耗品和公司其它物品的采購及保管和發(fā)放工作； 8）、負(fù)責(zé)與公司其它部門的溝通協(xié)商工作；

9）、根據(jù)公司的要求，負(fù)責(zé)向政府申報項(xiàng)目建設(shè)計劃，如： a、負(fù)責(zé)辦理征用土地的相關(guān)手續(xù) b、項(xiàng)目立項(xiàng) c、擴(kuò)初設(shè)計

d、報送圖紙審查中心（消防、人防、氣象）e、核準(zhǔn)建筑工程規(guī)劃許可證 f、辦理質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督 g、辦理施工安全備案 i、辦理施工許可證 h、辦理房地產(chǎn)預(yù)測繪 k、辦理預(yù)售許可證

l、辦理水、電、燃?xì)狻㈦娏﹄娦诺炔块T協(xié)調(diào)工作

10）、針對與房地產(chǎn)相關(guān)的政府職能部分的工作聯(lián)系，與職能部們建立良好的互動關(guān)系，辦理相關(guān)手續(xù)工作，收集區(qū)域與行業(yè)相關(guān)的資訊，與區(qū)域內(nèi)重點(diǎn)行業(yè)、重點(diǎn)企業(yè)進(jìn)行聯(lián)系與溝通，培植良好的社會關(guān)系；

11）、辦理工程開工前的各種手續(xù)，保證工程的順利開工； 12）、工程竣工后，會同有關(guān)部門及時辦理客戶入住手續(xù)； 13）、做好前期開發(fā)工作資料的搜集、保管、移交；

14）、組織協(xié)調(diào)公司交辦的其它事項(xiàng)。

6、材料設(shè)備采購員工作職責(zé)

1）、負(fù)責(zé)材料設(shè)備的市場調(diào)查、招標(biāo)、合同談判等的具體工作； 2）、按材料設(shè)備合同跟蹤、驗(yàn)收、支付； 3）、監(jiān)督材料設(shè)備采購合同的執(zhí)行情況； 4）、負(fù)責(zé)建立供應(yīng)商資料及日常管理； 5）、完成公司交辦的其它事項(xiàng)。

7、倉庫管理員工作職責(zé)

一、熱愛本職工作，努力鉆研業(yè)務(wù)，提高工作能力。

二、負(fù)責(zé)倉庫物資的進(jìn)出工作，配合公司做好材料的采購統(tǒng)計工作。

三、要妥善保管好庫存物資，分門別類擺放整齊，倉庫整潔，并按月、季、半年、全年做好倉庫物資的清盤及報表工作，配合財務(wù)，做到賬物相符。

四、加強(qiáng)倉庫物資賬目管理，做到進(jìn)、出、存相符，嚴(yán)格按管理權(quán)限發(fā)放材料，進(jìn)出倉庫材料應(yīng)日清月結(jié)年報。

五、應(yīng)堅持物資管理原則，凡采購的材料在質(zhì)量、規(guī)格、單價或數(shù)量等方面不符合要求，倉庫保管員有權(quán)拒絕入庫，并及時向有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)匯報。若屬倉庫保管員玩忽職守，造成不良影響或經(jīng)濟(jì)損失的，則追究其經(jīng)濟(jì)責(zé)任。

六、領(lǐng)用材料，需填寫好領(lǐng)用單，經(jīng)主管領(lǐng)導(dǎo)審批后方可領(lǐng)用。

七、出借工具、物資必須憑公司領(lǐng)導(dǎo)簽字同意的借條，嚴(yán)禁私自外借任何物資，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)扣款50元/次，由于擅自外借造成物資損壞、丟失等，全額賠償。

八、經(jīng)常檢查倉庫貨架的存放貨量，易耗常用物資要保證有貨備用，不能缺檔，如備用不足，催相關(guān)部門申請采購。

九、定期對倉庫進(jìn)行安全檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時報告，把各類安全隱患解決在萌芽狀態(tài)，并做好防火、防盜、防潮的落實(shí)工作。

8、保安人員工作職責(zé)

1）、遵守公司規(guī)章制度，按時上崗接班，對管轄區(qū)域的安全負(fù)有全部責(zé)任，必須樹立有事業(yè)心和責(zé)任感；

2）、工作要認(rèn)真負(fù)責(zé)，發(fā)現(xiàn)異常情況要果斷處理，消除隱患，并向公司匯報，對未經(jīng)批準(zhǔn)進(jìn)入管轄區(qū)域的任何人有權(quán)詢問，并拒絕其進(jìn)入管轄區(qū)域；

3）、禮貌待人，語言文明盡量避免于其他人員發(fā)生爭執(zhí)，問題難以解決時報部門經(jīng)理處理；

4）、注意崗位形象，工作要熱情禮貌。夜間要對重要部位嚴(yán)格細(xì)致的檢查，對發(fā)現(xiàn)或發(fā)生事情一切都要寫在記錄本上確保萬無一失；

5）、值班人員實(shí)行三班制，交接班時必須提前十分鐘到位做好交接，并填寫好《保安人員值班交接登記表》；

6）熟悉地形地貌和消防設(shè)施的分布及使用常識，遇到火災(zāi)及其他事故，及時報告，并采取措施、保護(hù)現(xiàn)場。

部門流程

（一）財務(wù)部工作流程

1、主辦會計作業(yè)：

（1）、所有會計憑證須要有合法、合規(guī)、合理性的附件。a、均須原件； b、不得使用背面紙；

c、所有E-mail打印文件不能作為報賬資料的附件依據(jù)； d、當(dāng)月未裝訂的憑證須每天清點(diǎn)；

e、正式單據(jù)（含正式發(fā)票等）與非正式單據(jù)（含收款收據(jù)等）須分開單獨(dú)報帳。（2）、編制記賬憑證：

a、采用借貸記賬法，以權(quán)責(zé)發(fā)生制為基礎(chǔ)編制；

b、以公歷年為會計，即以每年公歷1月1日起至12月31日止為一個會計；

c、須既要符合[會計準(zhǔn)則]、[企業(yè)財務(wù)通則]，又要符合公司一系列財務(wù)管理規(guī)定； d、記賬憑證附件裝訂順序一般為：支付回單（含銀行回單）、結(jié)案簽呈、發(fā)票、收貨單、請購單、訂購單等。

（3）、結(jié)賬工作：

a、編制科目匯總表：按憑證號進(jìn)行科目匯總后列印科目匯總表；

b、登記總賬/明細(xì)賬：根據(jù)記賬憑證逐筆登記明細(xì)賬，根據(jù)科目匯總表逐筆登記總賬，總賬/明細(xì)賬要賬賬相符；

c、一般結(jié)賬時效為：次月1日~5日現(xiàn)金/銀行存款收付、成本/費(fèi)用報銷入賬，并確定當(dāng)月主營業(yè)務(wù)收入；5~6日確定人工費(fèi)，并結(jié)轉(zhuǎn)當(dāng)月開發(fā)成本。

（4）、結(jié)賬后出具財務(wù)報表：

a、根據(jù)以上匯總表編制試算平衡表，并根據(jù)試算平衡后的總賬/明細(xì)賬分析填列相關(guān)報表；

b、財務(wù)報表主要有：資產(chǎn)負(fù)債表、損益表、現(xiàn)金流量表、試算平衡表、開發(fā)成本明細(xì)表、管理費(fèi)用明細(xì)表、營業(yè)費(fèi)用明細(xì)表、財務(wù)費(fèi)用明細(xì)表、主營業(yè)務(wù)利潤明細(xì)表、其他業(yè)務(wù)利潤明細(xì)表、營業(yè)外收支明細(xì)表、資產(chǎn)負(fù)債表中各科目明細(xì)表；

c、財務(wù)報表編制過程中表格較多，應(yīng)注意個表中的等式關(guān)系（如：資產(chǎn)負(fù)債表中，資產(chǎn)＝負(fù)債＋所有者權(quán)益，等等）、表與表之間的等式關(guān)系（如：損益表與資產(chǎn)負(fù)債表、試算平衡表等）；

d、財務(wù)報表分為：月份、季度和財務(wù)報表；

e、每月10日提報逾期應(yīng)收/應(yīng)付款項(xiàng)，財務(wù)總監(jiān)親自負(fù)責(zé)追蹤至結(jié)案為止； f、無特殊原因，每月10日之前須出具財務(wù)報表。

2、固定資產(chǎn)作業(yè)：

（1）、凡固定資產(chǎn)的取得、轉(zhuǎn)移、處分及相關(guān)折舊的提取等，均須有合法的單據(jù)、憑證及賬簿記錄。

（2）、固定資產(chǎn)須以原始成本為計價單位，遵循[固定資產(chǎn)管理規(guī)定]進(jìn)行核算及監(jiān)督。

（3）、每月須認(rèn)真檢討固定資產(chǎn)折舊率、新增、報廢入賬方法的合法性。

3、原物料[含原材料/低值易耗品/消耗品]、收入及成本作業(yè)：

（1）、嚴(yán)格審查合法單據(jù)憑證，[料][單]的品名與數(shù)量、賬與實(shí)物須相符。（2）、按加權(quán)平均法核算并結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)成本。

（3）、收入的確定：根據(jù)權(quán)責(zé)發(fā)生制原則，當(dāng)月的收入只歸集到當(dāng)月。（4）、每月須檢討成本結(jié)轉(zhuǎn)/費(fèi)用分配的合法性及合理性。

4、盤點(diǎn)作業(yè)：

（1）、盤點(diǎn)項(xiàng)目：固定資產(chǎn)、原材料、開發(fā)產(chǎn)品、庫存商品、消耗品，于每年年底 43

盤點(diǎn)一次。

（2）、盤點(diǎn)計劃由財務(wù)部負(fù)責(zé)擬定，并于盤點(diǎn)前一個月發(fā)出通知相關(guān)部門。（3）、盤點(diǎn)前財務(wù)部須與各相關(guān)部門核對賬目，做到賬賬相符，賬面數(shù)應(yīng)先填入盤點(diǎn)表。

（4）、盤點(diǎn)前盤點(diǎn)部門須先做好預(yù)盤工作。盤點(diǎn)時，按順序逐項(xiàng)進(jìn)行清點(diǎn)，不得跳躍。

（5）、由財務(wù)部負(fù)責(zé)編制盤盈虧報告表，財產(chǎn)管理部門負(fù)責(zé)做盤盈虧說明與分析，并以簽呈表形式呈報董事長核準(zhǔn)，核準(zhǔn)后簽呈表交財務(wù)部作賬務(wù)處理。

（6）、每次盤點(diǎn)前必須認(rèn)真檢討以前所犯過錯，并設(shè)法杜絕重犯。

5、資金流程：

（1）、統(tǒng)籌安排資金計劃[收款/用款/借款/還款]，確保資金高效運(yùn)轉(zhuǎn)。每周最后一天須提交下一周的資金狀況表，每月最后一天須提交下一個月的資金計劃狀況表。

（2）、原則上，材料/設(shè)備/配件等實(shí)物、發(fā)票及付款明細(xì)三者須一一對應(yīng)，不得張冠李戴。

（3）、資金溢余或短缺須提前7天報備總經(jīng)理決策。

6、出納流程：

（1）、接收已審核的合法報賬付款憑證并填開付款票據(jù)，須經(jīng)有權(quán)人核準(zhǔn)后送達(dá)銀行辦理付款手續(xù)。

（2）、安排各款項(xiàng)（含水電費(fèi)）的及時支付及備用金，薪資的發(fā)放，稅費(fèi)、養(yǎng)老/失業(yè)保險費(fèi)等的按時繳納。

（3）、登記現(xiàn)金及銀行存款日記賬，須日清月結(jié)、賬物/賬賬相符，每日及時報送現(xiàn)金及銀行存款報告單。

7、預(yù)算流程：

（1）、預(yù)算表單制作/各部門編制預(yù)算/預(yù)算費(fèi)用審查。（2）、匯總各部門費(fèi)用預(yù)算、產(chǎn)銷計劃及預(yù)估利潤表呈核定案。（3）、編制預(yù)算執(zhí)行追蹤表并對差異分析/推動逼迫改善。（4）、每半預(yù)算控制績效評定。

8、保稅流程：

（1）、須按照稅法等規(guī)定，合法準(zhǔn)時申報納稅，并及時繳納稅費(fèi)、養(yǎng)老/失業(yè)保險費(fèi)等。

（2）、每月6日須提交納稅、養(yǎng)老/失業(yè)保險費(fèi)申報表。（3）、每月須親自負(fù)責(zé)檢討稅費(fèi)繳納的合法性、完整性。

9、年檢及檔案資料管理流程：

（1）、及時辦理工商、稅務(wù)、銀行、統(tǒng)計及保險等年檢工作。（2）、會計憑證、財務(wù)報表及賬薄的及時裝訂與分類歸檔保管。（3）、審計報告、審計報表及各種審計資料的及時裝訂與分類歸檔保管。（4）、收集相關(guān)合同、政府法令文件，匯總歸類并建立索引目錄。

（5）、除了財務(wù)人員外，任何部門或個人需要借閱/查閱財務(wù)憑證或其他資料，必須經(jīng)財務(wù)總監(jiān)書面核準(zhǔn)后才能進(jìn)行，要有借/還記錄備查。

（二）工程部工作流程

1、項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度計劃流程：項(xiàng)目部編制進(jìn)度計劃表初稿――部審核――領(lǐng)導(dǎo)審批定稿――計劃實(shí)施。

2、設(shè)計階段流程：編寫設(shè)計任務(wù)書――設(shè)計招標(biāo)――合同洽談訂――設(shè)計初稿審核――設(shè)計成果送審。

3、工程招標(biāo)流程：委托招標(biāo)預(yù)算編制――招標(biāo)文件編制――招標(biāo)、開標(biāo)、定標(biāo)――合同洽談簽訂。

4、工程實(shí)施階段流程：施工許可證辦理――工程施工――竣工初驗(yàn)――竣工驗(yàn)收――專項(xiàng)綜合驗(yàn)收――建設(shè)工程竣工備案。

5、合同簽訂流程：合同洽談――合同初稿擬定――各部門會審――領(lǐng)導(dǎo)審批――合同簽訂。

6、工程進(jìn)度款審批流程：承包人申報、監(jiān)理單位審核――建設(shè)單位項(xiàng)目部審核――預(yù)算員復(fù)核――工程部負(fù)責(zé)人審核――施工單位（承包人）確認(rèn)意見--財務(wù)部審核――主管領(lǐng)導(dǎo)審批――款項(xiàng)支付。

7、工程結(jié)算審定流程：承包人申報、監(jiān)理單位審核――建設(shè)單位項(xiàng)目部審核――預(yù)算員復(fù)核――工程部負(fù)責(zé)人審核――施工單位（承包人）確認(rèn)意見――財務(wù)部審核――主管領(lǐng)導(dǎo)審批。

8、工程借款審批流程：借款人申請――建設(shè)單位項(xiàng)目部及相關(guān)部門審核――主管領(lǐng)導(dǎo)審批。

9、工程獎勵申請流程：申請人申報――監(jiān)理單位審核――建設(shè)單位項(xiàng)目部及相關(guān)部門審核――主管領(lǐng)導(dǎo)審批。

10、工程罰款申報流程：罰款事由申報――監(jiān)理單位意見簽發(fā)――建設(shè)單位項(xiàng)目部及相關(guān)部門意見簽發(fā)意見――主管領(lǐng)導(dǎo)簽發(fā)意見。

11、施工單位工程聯(lián)系單審核流程：施工單位填寫聯(lián)系內(nèi)容――監(jiān)理單位簽發(fā)意見――建設(shè)單位簽發(fā)意見――設(shè)計單位簽發(fā)意見、出具變更通知單。（詳附表-10“工程聯(lián)系單”）

（三）銷售部工作流程

1、接待流程

（1）客戶來訪，售樓員主動上前說“歡迎光臨”。

（2）售樓員遞上名片，自我介紹，了解客戶情況，引導(dǎo)客戶參觀模型、效果圖、看板。

（3）針對客戶愛好，詳細(xì)重點(diǎn)推薦一二個單元。

（4）將樓書、戶型圖等資料整理一套送至客戶，并請客戶留下完整聯(lián)系資料。（5）客戶走后，收拾接待桌椅，保持現(xiàn)場清潔。

（6）與值班人員做好來訪接待記錄。（協(xié)助值班人員做好“值班日記表”）（7）認(rèn)真填寫“客戶來訪訊息表”。

（8）做好下次回訪的記錄準(zhǔn)備，爭取達(dá)成成交意向。

（9）客戶來訪，售樓員應(yīng)詢問客戶預(yù)約情況、是否二次來訪，若二次來訪要詢問客戶上次接持人員，并讓原接待人員服務(wù)，不得私自壟斷客戶。若不詢問清楚，私自搶客戶，則成交歸原第一接待人；若原接待人員不在場，則成交客戶由兩人共享。

(10)若新來訪客戶是原已來訪客戶的家人，原則上歸為同一組客戶，原接待人員或現(xiàn)場接待人員均不清楚的情況下造成成交的，成交結(jié)果原則上由兩接待人員共享。

(11)所有售樓人員不得為客戶口頭保留房號，特殊情況需要保留的，須向部門經(jīng)理申請說明；售樓人員不得隨意答應(yīng)客戶特殊要求。

(12)領(lǐng)導(dǎo)介紹成交的客戶，按接待順序歸當(dāng)場接待人員。(13)銷售人員不得炒房，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)立即開除。

2、客戶追蹤流程

（1）主動出擊，對于來訪而未成交的客戶（從客戶來訪息表中查尋），主動跟蹤聯(lián)系，繼續(xù)了解說服。

（2）原則上在客戶上門后3天內(nèi)要第一次追蹤，可用電話或其它方式，并將談話內(nèi)容及結(jié)論加以記錄，以免混淆。

（3）追蹤客戶時，須事先了解客戶前次交談內(nèi)容及答復(fù)，并準(zhǔn)備好幾個適當(dāng)?shù)姆桨浮?/p>

（4）爭取客戶回頭，做好回訪記錄，必要時做好個人分析報告。

3、簽約流程

（1）從銷售經(jīng)理處領(lǐng)取定金客戶名單（即和財務(wù)部核對后的簽約應(yīng)付款詳細(xì)資料表）。

（2）提前一個星期通知客戶具體簽約時間、應(yīng)付款及協(xié)帶材料。

（3）代表公司向客戶解釋合同條款，同客戶介紹并確認(rèn)具體按揭辦理事項(xiàng)。（4）帶領(lǐng)客戶至財務(wù)處交款，并由財務(wù)處開具收款收據(jù)。

（5）同客戶簽訂合同及補(bǔ)充協(xié)議，不得私自更改合同條款或私下答應(yīng)客戶要求，特殊情況須報領(lǐng)導(dǎo)申請。

（6）復(fù)印客戶相關(guān)證件，準(zhǔn)備辦理按揭材料，并做好收集記錄。（7）將簽好的合同一式四份交由經(jīng)理審核。

（8）告知客戶待合同備案后，將復(fù)印一份給客戶（一次性付款客戶將給其一份合同原件，按揭客戶只有復(fù)印件）。

5、銷控流程

（1）原則上只允許一專人做銷控。

（2）銷售經(jīng)理將可銷售房源統(tǒng)一用房號列表標(biāo)志。（準(zhǔn)備清晰明了的銷控本）（3）告知售樓員主要銷售房源。（4）售樓員重點(diǎn)推薦可售房源。

（5）將已售房源及時反饋至銷控，銷控隨時做好已售、預(yù)留、交款等狀態(tài)記錄。（6）在展銷現(xiàn)場，銷控人員應(yīng)大聲告知已售出房號，恭喜已購業(yè)主，制造現(xiàn)場銷售氣氛。

（7）銷控上有任何標(biāo)記，非確認(rèn)清楚銷售員或其它銷控人員不得另賣。（8）銷控表上應(yīng)簡單注明客戶姓名、銷售員、協(xié)議編號、銷售日期。

（9）做好銷售報表。（注明房號、客戶姓名、電話等資料，銷售日期、售樓員、協(xié)議單號、已付定金、單價、總價、折扣優(yōu)惠等信息）

6、退房流程

（1）由經(jīng)辦員了解客戶退房的原因。（2）讓購買客戶填寫退房申請書，并簽字。（3）復(fù)印原購買客戶的有效身份證。（4）由銷售經(jīng)理簽字確認(rèn)。（5）由財務(wù)經(jīng)理簽字確認(rèn)。（6）由董事會授權(quán)人審批確認(rèn)。

（7）收回原購買客戶的訂購協(xié)議書、購房材料及收款收據(jù)并作廢。（8）帶客戶至財務(wù)部辦理退款手續(xù)。（9）將退房客戶資料送至銷控。（10）做好銷控記錄，及銷售報表記錄。

7、按揭材料收集流程

（1）售樓員將辦理按揭所須材料電話通知客戶。（2）客戶在規(guī)定的日期內(nèi)繳清材料。（3）售樓員查對客戶資料的有效性、真實(shí)性。

（4）與客戶確認(rèn)貸款年限及貸款金額及辦理按揭貸款的流程及注意事項(xiàng)。（5）客戶了解并確認(rèn)按揭流程，將不足余款及少貸房款，按合同規(guī)定時間內(nèi)補(bǔ)足。（6）按揭材料不足的，售樓員應(yīng)及時通知客戶在規(guī)定的時間內(nèi)補(bǔ)足。

（7）如客戶惡意拖欠余款及按揭材料的，要告知其公司會按合同追究違約責(zé)任。（8）售樓員做好按揭材料的收集情況記錄。

（9）將收集齊整的按揭材料根據(jù)“材料收繳情況表”填寫清楚，并移交給銷售經(jīng)理。

（10）銷售經(jīng)理將完整的按揭材料移交給外聯(lián)員，并做好移交記錄。

8、按揭辦理流程

（1）外聯(lián)員將完整的客戶材料進(jìn)行分類為自營性商業(yè)貸款或公積金貸款。（2）將不同貸款方式的客戶材料送至銀行或公積金辦。（3）外聯(lián)員與相關(guān)經(jīng)辦人員配合整理按揭材料。

（4）將個別不符合要求的材料電話告知客戶，要求在規(guī)定的時間內(nèi)補(bǔ)足。（5）公積金辦對客戶材料初步審核完后，發(fā)現(xiàn)因?yàn)榭蛻粼虿荒苻k理公積金按揭手續(xù)而退件的，經(jīng)辦人應(yīng)及時與客戶聯(lián)系，要求客戶轉(zhuǎn)為自營性商業(yè)貸款。

（6）外聯(lián)員配合相關(guān)經(jīng)辦人員與銀行征信科查對客戶信用檔案。

（7）個別存在信用問題的客戶（逾期繳納月供），通知其不能辦理按揭手續(xù)，剩余房款必須在合同規(guī)定時間內(nèi)現(xiàn)金付清。

（8）相關(guān)經(jīng)辦人員通過對客戶提交的按揭材料確審后，外聯(lián)人員及時通知客戶在規(guī)定的時間內(nèi)，協(xié)帶相關(guān)證件到相關(guān)部門簽字。

（9）將客戶簽完字的材料送至市行審批。

（10）將審批確認(rèn)后的材料送抵押科辦理抵押登記手續(xù)。（11）回到銀行，待封頂放款。

本流程辦理的關(guān)鍵是按揭材料及繳款的收集情況跟蹤，故售樓員、外聯(lián)員要做好交接情況表。

9、催款流程

（1）售樓員了解客戶的付款方式及貸款金額。

（2）將分期付款客戶的余款金額、付款時間及按揭客戶少貸金額、付款時間用表格列出。

（3）于付款日期前一個星期內(nèi)通知客戶。

（4）將客戶已付金額及付款時間作好記錄，于每周六向部門經(jīng)理匯報一次。（5）個別特殊客戶申請緩交，要報部門經(jīng)理、主管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)，不能擅自答應(yīng)客戶特殊要求。

（6）對到期日還未付款的客戶要及時催款，逾期要告知其將按銀行同期貸款利率扣違約金。

10、市調(diào)流程

（1）銷售員定期對競爭樓盤、市場動態(tài)進(jìn)行調(diào)查。

（2）了解本次市調(diào)的主要目的（營銷思路、促銷手段、廣告情況、推廣時間等）、主要對象等。

（3）分組分批進(jìn)行市場調(diào)查。

（4）注重調(diào)查的技巧，可先電話調(diào)查，再現(xiàn)場調(diào)查。（5）于次日做好市調(diào)報告表，并上交經(jīng)理。

（6）由經(jīng)理組織討論、總結(jié)。

說明：本制度規(guī)定須根據(jù)公司實(shí)際情況加以修訂后經(jīng)公司領(lǐng)導(dǎo)集體研究方可實(shí)施。14、1、《應(yīng)聘登記表》

2、《員工登記表》

3、《入職通知單》

4、《員工轉(zhuǎn)正考核表》

附表：

第五篇：成都市一房地產(chǎn)開發(fā)公司融資報告（范文）

申請單位：成都市某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

編撰部門；融資部林海敏

開發(fā)部成鵬 目 錄

第一章

概 要

一、借款人評價

二、項(xiàng)目評價

三、市場評價

四、投資籌資評價

五、財務(wù)評價

六、貸款風(fēng)險評價

七、評估結(jié)論

第二章 借款人評價

一、借款人概況

二、經(jīng)營者素質(zhì)及管理水平

三、信用狀況評價

四、資產(chǎn)負(fù)債分析

五、盈利能力及資產(chǎn)運(yùn)用效率

六、現(xiàn)金流量分析

七、信用狀況評價

八、企業(yè)前景評價

第三章 項(xiàng)目建設(shè)條件評價

一、項(xiàng)目建設(shè)的必要性

二、項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容、規(guī)模和建設(shè)

三、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)程評價

四、項(xiàng)目建設(shè)條件評價

五、設(shè)計單位資質(zhì)評價

六、施工、監(jiān)理單位資質(zhì)評價

七、環(huán)境保護(hù)評價

第四章 市場評估

一、市場供求狀況及其發(fā)展趨勢分析

二、城東房地產(chǎn)市場分析

三、市場定位分析

四、市場預(yù)測分析

五、項(xiàng)目分析

第五章 投資估算和籌資評價

一、投資估算

二、投資來源及籌資評價

三、項(xiàng)目投資計劃評價

四、有關(guān)說明

第六章 償債能力評估

一、項(xiàng)目財務(wù)效益預(yù)測

二、項(xiàng)目財務(wù)現(xiàn)金流量分析

三、資金來源與運(yùn)用分析

四、項(xiàng)目償債能力評估

五、項(xiàng)目敏感性分析

第七章 貸款風(fēng)險與效應(yīng)評價

一、定量分析

二、定性分析

三、貸款擔(dān)保評價

第一章

概

要

根據(jù)四川××房地產(chǎn)有限公司開發(fā)“××××”工程申請貸款的需要，經(jīng)工行×××支行初審，并報工行×分行營業(yè)部住房信貸處研究決定，組成評估小組，于2002年11月24日對該項(xiàng)目進(jìn)行全面評估（評估基準(zhǔn)日確定為2002年9月30日）。根據(jù)項(xiàng)目的現(xiàn)有資料、開發(fā)現(xiàn)狀、項(xiàng)目實(shí)施條件和可操作的方案，參照工行“房地產(chǎn)開發(fā)貸款評估辦法”的要求，評估組采用必要的評估程序，通過對借款人綜合情況及開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)條件、市場及預(yù)測、效益、風(fēng)險等多方面分析得出評估結(jié)論，并于2002年11月29日完成評估工作。現(xiàn)將評估報告簡要概述如下：

一、借款人評價

四川××房地產(chǎn)有限公司（以下簡稱四川××）成立于1999年7月22日，是××××集團(tuán)股份有限公司下屬的全資公司。法人代表×××，注冊資本2000

萬元，分別由××××集團(tuán)股份有限公司投資1800萬元和××××房地產(chǎn)有限公司投資200萬元構(gòu)成；公司主營房地產(chǎn)開發(fā)，具有房地產(chǎn)三級開發(fā)資質(zhì)。2001年1月起正式進(jìn)行“××××”聯(lián)排別墅和復(fù)式別墅高檔住宅小區(qū)項(xiàng)目開發(fā)。在近1年的銷售時間里，在成都市激烈的市場競爭中，“××× ×”業(yè)已取得近2.5億元的銷售佳績，實(shí)際到帳銷售收入為15848.89元。截止2002年9月，公司資產(chǎn)總額為21335萬元，負(fù)債總額為13482 萬元，所有者權(quán)益為7852萬元。

四川××在工行×××支行開有一般結(jié)算帳戶。截止2002年9月30日，在工行×××支行存款余額為557萬元；公司借款余額9000萬元，其中工行×××支行借款7000萬元，中行××支行借款2000萬元，均按時付息，無借款逾期現(xiàn)象發(fā)生。企業(yè)無不良信用記錄，2002年經(jīng)工行×分行審核評定信用等級為未評級。

通過資產(chǎn)負(fù)債率、盈利能力及資產(chǎn)運(yùn)用效率、現(xiàn)金流量的分析，得出以下結(jié)論：企業(yè)所有者權(quán)益呈現(xiàn)增長趨勢,自身積累增加,對負(fù)債的依賴程度減小，有較強(qiáng)的付息能力、融資能力和償債能力。

二、項(xiàng)目評價

“××××”居住小區(qū)項(xiàng)目，位于成都市東南部錦江區(qū)××鄉(xiāng)

永興村三、四組（×××村）二環(huán)路內(nèi)側(cè)×××米，地理位置優(yōu)越，交通便利。該項(xiàng)目總占地163,648平方米（含代征地41,024平方米），建筑總面積116,092平方米，其中：商品住宅111,162平方米（可銷售面積95,118平方米，贈送面積16,044平方米），會所 2,820平方米，幼兒園1,490平方米，配套用房620平方米。

項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計有52幢住宅樓和配套建筑，住宅戶型均為躍層式聯(lián)排別墅和復(fù)式別墅，面積在160平方米到298平方米之間，共403套，其中聯(lián)排別墅319套、復(fù)式別墅84套。項(xiàng)目容積率0.95，綠化率53%。

項(xiàng)目各項(xiàng)報批手續(xù)齊備，建筑勘察、設(shè)計、建設(shè)、監(jiān)理單位均具有相應(yīng)資質(zhì)。小區(qū)于2001年8月全面開工，截止2002年11月已完成52棟住宅項(xiàng)目土建工程、外立面裝飾和水電氣安裝；游泳池、配套用房、小區(qū)道路和景觀綠化工程建設(shè)還在進(jìn)行之中，預(yù)計在2002年12月完工交房。

三、市場評價

根據(jù)企業(yè)提供的資料，“××××”項(xiàng)目定位為大規(guī)模高檔聯(lián)排別墅和復(fù)式別墅小區(qū)，該項(xiàng)目具有地理位置優(yōu)越，小區(qū)環(huán)境別具一格等優(yōu)越性，同時存在小區(qū)內(nèi)車位比不足，定位較高，銷售不容樂觀等劣勢。通過選取交易實(shí)例進(jìn)行分析，得出聯(lián)排別墅平均售價5391元/ m2，復(fù)式別墅平均售價4183元/ m2。本項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)銷售收入聯(lián)排別墅43466.61萬元，復(fù)式別墅6061.17萬元,預(yù)計可實(shí)現(xiàn)銷售收入49527.78萬元。

四、投資籌資評價

根據(jù)企業(yè)提供的經(jīng)規(guī)劃局批準(zhǔn)的總平方案，參考該開發(fā)企業(yè)在同類項(xiàng)目上的開發(fā)成本以及成都市同類建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，并結(jié)合項(xiàng)目自身情況，經(jīng)測算該項(xiàng)目總投資40573.09萬元，其中項(xiàng)目開發(fā)成本（土地、房屋開發(fā)費(fèi)及其他）35679.20萬元，開發(fā)費(fèi)用（財務(wù)費(fèi)用、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用）4893.89萬元。經(jīng)評定單方成本為3494.91元/平方米；其中：土地1489.04元/平方米、前期工程費(fèi)68.30元/平方米，房屋開發(fā)費(fèi)為 1327.16元/平方米、費(fèi)稅(主要為綜合報建費(fèi)、集資費(fèi))140.85元/平方米、期間費(fèi)用421.55元/平方米，其他費(fèi)用8.19元/平方米，不可預(yù)見費(fèi)39.82元/平方米。

企業(yè)自籌資金12478.55萬元，工行土地儲備貸款7000萬元（到期××集團(tuán)代還，詳見附件：××集團(tuán)承諾函，截止2002年11月末，已歸還1100萬元），中行流動資金貸款2000萬元（2003年到期），向工行新增房地產(chǎn)開發(fā)貸款5383.08萬元，銷售滾動投入 13711.46萬元。企業(yè)自籌資金占總投資的30.76%，符合規(guī)定的貸款要求，截止評估基準(zhǔn)日，該項(xiàng)目已投入資金為29229.93萬元。

五、財務(wù)評價

經(jīng)過評估測算，該項(xiàng)目的各項(xiàng)盈利能力指標(biāo)測算結(jié)果如下：（詳見評估主表4項(xiàng)目財務(wù)現(xiàn)金流量表）

1、項(xiàng)目建成后將實(shí)現(xiàn)凈利潤4108.17萬元；

2、內(nèi)部投資收益率：按全部投資計為26.77%；

3、財務(wù)凈現(xiàn)值（還原利率10％）：按全部投資計為3341.04萬元；

4、動態(tài)投資回收期(還原利率10%)：按全部投資計為2.03年；

由以上可以看出，該項(xiàng)目內(nèi)部投資收益率均大于設(shè)定的基準(zhǔn)收益率（設(shè)定的基準(zhǔn)收益率為10％），財務(wù)凈現(xiàn)值大于零，說明該項(xiàng)目在計算期內(nèi)按×行財務(wù)評價標(biāo)準(zhǔn)可行。

六、貸款風(fēng)險評價

通過定性及定量分析，項(xiàng)目財務(wù)抗風(fēng)險能力較強(qiáng)。

通過定量計算，本項(xiàng)目風(fēng)險等級為AA級，貸款項(xiàng)目綜合風(fēng)險度為0.25，低于風(fēng)險度0.6的界限值。

該公司向×行提出貸款擔(dān)保方式為其母公司××××集團(tuán)提供擔(dān)保，經(jīng)對擔(dān)保企業(yè)提供的經(jīng)過審計的財務(wù)報表分析，擔(dān)保方××××集團(tuán)股份有限公司2001年所有者權(quán)益為16.8億元，其中未分配利潤為2.87億元，對外擔(dān)保為1.9億元，且全部為集團(tuán)內(nèi)部擔(dān)保。財務(wù)狀況良好，擔(dān)保方式可行。

七、評估結(jié)論

評估小組經(jīng)過對企業(yè)綜合情況、項(xiàng)目建設(shè)條件、投資估算，籌資、銷售及償債能力、貸款風(fēng)險及效應(yīng)等多方面進(jìn)行分析測算，認(rèn)為：“××××”項(xiàng)目建設(shè)條件具備，目前，土建已完成90％，景觀已完成40％，投資計劃可行，財務(wù)評價符合貸款要求，項(xiàng)目被評為AA級，具有一定的抗風(fēng)險能力，該公司向× 行提出貸款擔(dān)保方式為其母公司××××集團(tuán)提供擔(dān)保，經(jīng)對擔(dān)保企業(yè)提供的經(jīng)過審計的財務(wù)報表分析，擔(dān)保方××××集團(tuán)股份有限公司2001年所有者權(quán)益為 16.8億元，其中未分配利潤為2.87億元，財務(wù)狀況良好，擔(dān)保方式可行。

由于項(xiàng)目在建設(shè)條件和市場銷售等方面存在一定程度風(fēng)險，應(yīng)對項(xiàng)目資金專款專用，對房屋開發(fā)及銷售回籠資金全程監(jiān)控，做好貸后管理工作。

第二章 借款人評價

一、借款人概況

并通過了“ 四川××房地產(chǎn)有限公司（以下簡稱四川××）成立于1999年7月22日，是××××集團(tuán)股份有限公司下屬的全資公司。法人代表×××，注冊資本2000 萬元，分別由××××集團(tuán)股份有限公司投資1800萬元和××××房地產(chǎn)有限公司投資200萬元構(gòu)成；該公司主營房地產(chǎn)開發(fā)，具有房地產(chǎn)三級開發(fā)資質(zhì)。

四川××房地產(chǎn)有限公司在成立之初就嚴(yán)格管理，建立了一整套嚴(yán)格的管理制度。作為××××集團(tuán)有限公司開拓中國西部市場的橋頭堡，四川× ×在最初的兩年主要代表集團(tuán)從事戰(zhàn)略性工作，包括市場考察，戰(zhàn)略咨詢等，沒有實(shí)際操作項(xiàng)目。該公司于2001年1月起正式進(jìn)行“××××”聯(lián)排別墅和復(fù)式別墅高檔住宅小區(qū)項(xiàng)目開發(fā)。“××××”于2001年8月正式開發(fā)，2001年12月8日正式開盤發(fā)售，在近1年的銷售時間里，在成都市激烈的市場競爭中，“××××”業(yè)已取得近2.5億元的銷售佳績。售房率已接近50%。開盤以來，“××××”已獲得2001“成都市10大金獎樓盤”和“群眾最喜愛的樓盤”等榮譽(yù)亞太村生態(tài)住宅小區(qū)”的評審、2002年6月份在由建設(shè)部主辦的2002年中國住宅創(chuàng)新奪標(biāo)評選中，獲“創(chuàng)新示范樓盤”綜合大獎。

二、經(jīng)營者素質(zhì)及管理水平

四川××房地產(chǎn)有限公司產(chǎn)權(quán)明晰，制度完善，對內(nèi)對外經(jīng)濟(jì)關(guān)系清晰，無對外投資和訴訟等法律事宜。公司下設(shè)工程部、配套部、開發(fā)部、銷售部、策劃部、行政部和財務(wù)部7個部門；現(xiàn)有正式職工34人，其中博士1人，碩士5人，本科24人，大專4人；具有高級職稱4人，中初級職稱28人，公司人員配置優(yōu)勢明顯，素質(zhì)較高，具有一定的專業(yè)技術(shù)水平。

四川××房地產(chǎn)有限公司主要領(lǐng)導(dǎo)人基本情況如下：

法人代表：×××，男，39歲，碩士。

總經(jīng)理：×××，男，39歲，碩士。

副總經(jīng)理：××，男，47歲，博士。

財務(wù)部經(jīng)理：×××，男，28歲。

三、信用狀況評價

該公司在工行×××支行開有一般結(jié)算帳戶。截止2002年9月末，該公司在工行×××支行存款余額為557萬元；公司借款余額9000萬元，其中工行×××支行借款7000萬元，中行××支行借款2000萬元，均按時付息，無借款逾期現(xiàn)象發(fā)生。企業(yè)無不良信用記錄，經(jīng)省分行審核評定其2002信用等級為未評級。

四、資產(chǎn)負(fù)債分析：

企業(yè)財務(wù)狀況詳見附件企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債表。公司的資產(chǎn)負(fù)債狀況及主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)如下表：

資產(chǎn)負(fù)債及償債能力指標(biāo)簡表(單位:萬元)項(xiàng)目 2000年 2001年 2002年9月

總資產(chǎn) 17000 26798 21335 總負(fù)債 15000 25442 13482 流動資產(chǎn) 17014 26678 21172 流動負(fù)債 0 10442 13482 所有者權(quán)益 2000 1356 7852 資產(chǎn)負(fù)債率（%）88% 94% 63% 流動比率（%）255% 157% 速動比率（%）112% 77%

（一）、資產(chǎn)負(fù)債趨勢分析：

下表是企業(yè)近三年資產(chǎn)負(fù)債變化趨勢(與上一年比較):

資產(chǎn)負(fù)債橫向變動趨勢表(單位:萬元)項(xiàng)

目 2000年 2001年 2002年9月

資產(chǎn)增長絕對數(shù) 16390 9798-5463 增長百分比 2686% 57%-20% 負(fù)債增長絕對數(shù) 14990 10442-11960 增長百分比 149900% 69%-47% 權(quán)益增長絕對數(shù) 1400-644 6496 增長百分比

233%-32% 479%

從上表可以看出該企業(yè)2000年、2001年總資產(chǎn)增長很快,2000年末比1999年末增長了2868%,2001年較2000年末增長了57%，2002年9月總資產(chǎn)較2001年下降20%，負(fù)債較同期下降47%，主要是該公司2000年4月代××××集團(tuán)在成都建行貸款15000 萬元，投入“××花園”開發(fā)項(xiàng)目，2002年3月集團(tuán)將“××花園”的股份轉(zhuǎn)讓給了合作方，提前收回投資，歸還了成都建行的15000萬元貸款。因此該企業(yè)2002年9月的負(fù)債較同期減少11960萬元，減少47%，相應(yīng)的減少資產(chǎn)5463萬元，減少20%。由于資產(chǎn)減少的比例小于負(fù)債減少的比例，因此企業(yè)所有者權(quán)益呈現(xiàn)增長趨勢,企業(yè)的財務(wù)狀況越來越好，凈資產(chǎn)的增加，說明企業(yè)自身積累增加,對負(fù)債的依賴程度減小。

（二）、資產(chǎn)負(fù)債比例分析

項(xiàng)

目 2000年 2001年 2002年9月

資產(chǎn)負(fù)債率（%）88% 94% 63% 利息保障倍數(shù) 0-1.22 13.7 流動比率（%）255% 157% 速動比率（%）112% 77%

資產(chǎn)負(fù)債率2000年是88%，2001年是94%，2002年9月是63%，由此可以看出，企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率到評估日已經(jīng)處于一個良好的水平，低于平均值79.7%。企業(yè)的流動比率2001年是255%，2002年9月是157%，雖然2002年較2001年有所下降，但仍然屬較好水平，趨于良好值的165.9%。企業(yè)的速動比率2001年是112%，2002年9月是77%，雖然2002年較2001年有所下降，但仍然屬較好水平，趨于良好值87.2％。因此企業(yè)的長期和短期償債能力較強(qiáng)，有較強(qiáng)的舉債能力，由于企業(yè)2002年資產(chǎn)負(fù)債率較低，盈利能力大幅提高，因而利息保障倍數(shù) 2002年9月是13.7，較平均值1.6高出12.1倍，說明企業(yè)有較強(qiáng)的付息能力。

（三）、資產(chǎn)負(fù)債增減變化原因分析：

通過對企業(yè)近三年的資產(chǎn)負(fù)債變動的分析，對其變動較大的科目列舉如下：

近三年企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債簡表

單位：萬元

項(xiàng) 目 2000年 2001年 2002年9月 項(xiàng)

目 2000年 2001年 2002年9月

總資產(chǎn) 17000 26798 21335 總負(fù)債 15000 25442 13482

一、流動資產(chǎn) 17014 26678 21172

一、流動負(fù)債 0 10442 13482 其中：貨幣資金 421 497 2241 其中短期借款 0 8500 9000 應(yīng)收帳款 0 0 7759 應(yīng)付帳款 0 0 2 短期投資 0 0 0 其他應(yīng)付 0 1343 4728

其他應(yīng)收款 16593 11252 424 預(yù)收帳款 0 787 0 預(yù)付帳款 0 3 37 存貨 0 14927 10711

其他 0 0 0

二、長期負(fù)債 15000 15000 0

二、長期投資 0 0 0

三、固定資產(chǎn) 0 124 158

三、所有者權(quán)益 2000 1356 7852 其中：固定資產(chǎn)清理 77 其中：股本 2000 2000 2000 固定資產(chǎn)凈值 0 124 81 資本公積 0 0 0

四、無形及遞延資產(chǎn)-14-5 4 未分配利潤 0-644 5852 變動說明:

1、應(yīng)收帳款:2002年較2001年增加7759萬元，全部是應(yīng)收客戶購房款。

2、其他應(yīng)收款：2002年較2001年減少10828萬元，主要原因是代集團(tuán)投資“××花園”的15000萬元收回。

3、存貨與在建工程部分：2002年企業(yè)存貨10711萬元全部為“××××”在建工程成本未結(jié)轉(zhuǎn)部分，2002年較2001年減少4216萬元為已轉(zhuǎn)入經(jīng)營成本部分。

4、其它應(yīng)付款：2002年較2001年增加3385萬元，主要是與集團(tuán)之間往來帳款增加2248萬元，與金立國際投資有限公司企業(yè)間借款增加500萬元。

5、預(yù)收帳款：2002年9月較2001年減少787萬元，主要是將預(yù)收房款確認(rèn)為收入。

6、長期負(fù)債：2002年較2001年減少15000萬元，主要是代集團(tuán)在成都建行貸款的15000萬元，提前歸還。

五、盈利能力及資產(chǎn)運(yùn)用效率

該企業(yè)2002年9月已經(jīng)實(shí)現(xiàn)銷售收入23650萬元，實(shí)現(xiàn)利潤5852萬元，銷售利潤率為27.82%。下表是該企業(yè)近三年盈利指標(biāo)。

單位：萬元

項(xiàng)目 2000年 2001年 2002年9月

銷售收入 0 61 23650

利潤總額 0-644 5852

銷售利潤率(%)0-806.56% 27.82% 總資產(chǎn)利潤率 0-2.4% 27.43% 凈資產(chǎn)利潤率 0-47.42% 74.53% 存貨周轉(zhuǎn)率 0 0 148.32% 成本費(fèi)用利潤率 0 0 34.93% 利息保障倍數(shù) 0-1.22 13.7

從上表可以看出：企業(yè)的銷售收入是逐年遞增，利潤總額大幅增加，說明企業(yè)的盈利能力較強(qiáng)。但2001年企業(yè)的利潤總額虧644萬元，銷售利潤率是-806.56%，總資產(chǎn)利潤率是-2.4%，凈資產(chǎn)利潤率是-47.42%，資金運(yùn)用效率較低，具體原因主要是房地產(chǎn)業(yè)的特點(diǎn)是前期資金投入大，生產(chǎn)周期較長。該公司的“××××”項(xiàng)目2001年3月才開始進(jìn)入實(shí)際運(yùn)作，因此前期資金投入大，資金運(yùn)用效率較低，2001年幾乎沒有銷售收入，所以反映出來是利潤總額為虧損644萬元。公司開發(fā)的“××××”項(xiàng)目于2001年12月28日才正式開盤，公司2001年沒有結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入，故此次主要對公司 2002年9月末利潤表進(jìn)行分析。從結(jié)構(gòu)上分析：企業(yè)2002年9月的期間費(fèi)用為862萬元，占整個銷售收入的3.64%。結(jié)合企業(yè)銷售情況分析，由于 “××××”項(xiàng)目為聯(lián)排別墅和復(fù)式別墅小區(qū)，開發(fā)期較長，而截止9月公司已銷售房屋接近50%，以較小的費(fèi)用投入取得較好的銷售，說明企業(yè)的營銷能力及內(nèi)控制度較好。從比率上分析，公司的銷售利潤率為27.82%（介于良好值和平均值之間）、成本費(fèi)用利潤率為34.39%（行業(yè)優(yōu)秀值）、利息保障倍數(shù)為 13.7（行業(yè)優(yōu)秀值）。從銷售利潤率可以看出，企業(yè)具有較強(qiáng)的盈利能力；成本費(fèi)用率和利息保障倍數(shù)超過行業(yè)優(yōu)秀值，說明企業(yè)具有較好的成本內(nèi)控能力，同時也說明企業(yè)具有較強(qiáng)的營銷能力和償還債務(wù)的能力。

六、現(xiàn)金流量分析

下表是企業(yè)近三年的現(xiàn)金流量表（單位：萬元）：

項(xiàng)目 行次 金 額

2000年 2001年 2002年9月

一、經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量 1 現(xiàn)金流入 2 0 6442 35762 現(xiàn)金流出 3 16002 14382 19610

經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額 4-16002-7940 16152

二、投資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量 5 現(xiàn)金流入 6 10 0 13 現(xiàn)金流出 7 0 137 24

投資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額 8 10-137-11

三、籌資活動有關(guān)的現(xiàn)金流量 9 現(xiàn)金流入 10 16400 10000 2000 現(xiàn)金流出 11 0 1848 16398

籌資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額 12 16400 8152-14398

五、現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物凈增額 13 408 76 1744

企業(yè)2000年、2001年、2002年9月現(xiàn)金流量均表現(xiàn)為凈流入，說明企業(yè)經(jīng)營狀況良好，實(shí)力雄厚，有較強(qiáng)的融資能力。

七、信用狀況評價

該公司至評估基準(zhǔn)日在銀行有短期借款余額9000萬元，無逾期與不良貸款記錄，分布如下表：

項(xiàng) 目 存款 貸款 備

注

工行×××支行 557 7000 11月份還款1100萬元，無拖欠本息

×行×支行 142 0

×行××支行 318 2000 無拖欠本息

××營業(yè)部 92 0 ××銀行 1001 0 ××納稅專戶 130 0 合計 2240 9000

經(jīng)我們在人行查詢系統(tǒng)查詢，四川××房地產(chǎn)有限公司無任何不良記錄，信譽(yù)良好，2002年貸款卡年審時，被中國人民銀行××分行營業(yè)管理部指定的資信評估機(jī)構(gòu)評為AA資信等級企業(yè)（詳見附件）。

八、企業(yè)前景評價

四川××房地產(chǎn)有限公司作為××××集團(tuán)公司的全資公司，具有豐富的企業(yè)管理和房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，企業(yè)目前已具備一定的規(guī)模，具有較強(qiáng)的房地產(chǎn)開發(fā)技術(shù)力量和經(jīng)濟(jì)實(shí)力。該公司開發(fā)的第一個項(xiàng)目為“××××”高檔住宅小區(qū)。“××××”于2001年8月正式開發(fā)，2001年12月8日正式開盤發(fā)售，在近1年的銷售時間里，在成都市激烈的市場競爭中，“××××”業(yè)已取得近1.58億元（按實(shí)際到帳計算）的銷售佳績。因此四川××根植于××××這樣的母體，自身又具備了一定的實(shí)力，公司的發(fā)展前景將極其廣闊。

第三章 項(xiàng)目建設(shè)條件評價

一、項(xiàng)目建設(shè)必要性

“××××”居住小區(qū)項(xiàng)目，位于成都市東南部錦江區(qū)××鄉(xiāng)永興村三、四組（×××村）二環(huán)路內(nèi)側(cè)400米，過九眼新橋至順江路可直達(dá)一環(huán)路和內(nèi)環(huán)線。

其西靠府河，東靠石牛堰，南臨其他項(xiàng)目待建工地，北臨望江公園，與四川大學(xué)隔河相望，該項(xiàng)目地理位置優(yōu)越，交通便利。

該項(xiàng)目總占地163,648平方米（含代征地41,024平方米），建筑總面積116,092平方米，其中：商品住宅111,162平方米（其中銷售面積95,118平方米，贈送面積16,044平方米），會所2,820平方米，幼兒園1,490平方米，配套用房620平方米。項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計有52幢住宅樓和配套建筑，住宅戶型均為躍層式聯(lián)排別墅和復(fù)式別墅，面積在160平方米到298平方米之間，共403套。項(xiàng)目容積率0.95，綠化率 53%。四川××房地產(chǎn)有限公司依托××××這個強(qiáng)大的母體和借用××××多年來在房地產(chǎn)開發(fā)中積累的經(jīng)驗(yàn)，此次推出的“××××”是成都市唯一的大規(guī)模的聯(lián)排別墅和復(fù)式別墅住宅小區(qū)，也是××集團(tuán)決心在成都樹立的樣板工程。

成都市政府通過對舊城改造和府南河綜合整治延伸工程的開展，確立了向東向南發(fā)展戰(zhàn)略，該項(xiàng)目定位符合成都市向東向南發(fā)展規(guī)劃。隨著國家西部大開發(fā)戰(zhàn)略的實(shí)施，成都作為西南特大型中心城市，眾多前來參與西部大開發(fā)的公司紛紛選擇成都作為在西南地區(qū)發(fā)展的總部，該項(xiàng)目能夠滿足中高收入家庭和購房投資客戶對高檔住宅的需求。同時為開發(fā)商帶來較好的經(jīng)濟(jì)效益和良好的品牌效應(yīng)。

二、項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容、規(guī)模和建設(shè)方案

根據(jù)成都市計劃委員會對“××××”項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模申請的批復(fù)，該項(xiàng)目總占地163,648平方米（含代征地41,024平方米），建筑總面積116,092平方米，其中：商品住宅111,162平方米（可銷售面積95,118平方米，贈送面積16,044平方米），會所2,820平方米，幼兒園1,490平方米，配套用房620平方米。

該項(xiàng)目設(shè)計開發(fā)修建52幢住宅樓和公用配套房，包括聯(lián)排別墅和復(fù)式別墅，聯(lián)排別墅前后均有花園，復(fù)式別墅也有屋后花園和屋頂花園，做到了戶戶有花園，每戶面積在160平方米到298平方米之間，共有住宅403套，項(xiàng)目容積率0.95，綠化率53%，戶型和面積為：

建筑套型 建筑面積 戶數(shù) 占比例

聯(lián)排別墅A 225 10 2.48%

聯(lián)排別墅C 239 137 34.00% 聯(lián)排別墅E 264 164 40.69% 聯(lián)排別墅L 298 8 1.99% 雙復(fù)式別墅N1 160 42 10.42% 雙復(fù)式別墅N2 185 42 10.42% 合計 403 100%

該項(xiàng)目建筑設(shè)計方案由新加坡建筑城市設(shè)計公司和成都華宇建筑設(shè)計有限公司設(shè)計，并經(jīng)成都市規(guī)劃局同意，現(xiàn)將規(guī)劃設(shè)計方案簡介如下：

1、“××××”項(xiàng)目定位為高檔，由47棟三層聯(lián)排別墅、5棟四層復(fù)式別墅、小區(qū)會所、幼兒園、配電所、管理人員辦公室、游泳池、網(wǎng)球場等組成；各幢建筑物之間設(shè)有綠地，綠化率達(dá)53%。

2、小區(qū)在東西南北四面各有一個入口，小區(qū)內(nèi)道路采取人車分流方式；聯(lián)排別墅住戶每戶均有半地下車庫，復(fù)式別墅在樓前有露天車位解決住戶停車問題，同時不影響小區(qū)的綠地率。小區(qū)外圍共提供60個公共車位，非小區(qū)住戶車輛不得進(jìn)入小區(qū)，以降低車輛對小區(qū)環(huán)境的影響。

3、“××××”小區(qū)處于兩河交匯的河壩地區(qū)，地質(zhì)情況復(fù)雜，所有建筑均采用了框架結(jié)構(gòu)，通過在地面下形成錯落框架和更換局部土層，抗震設(shè)防烈度七度。小區(qū)建筑外觀造型新穎，戶型設(shè)計動靜功能分區(qū)合理，面積分配適當(dāng)，使用方便，采光通風(fēng)良好。

4、整個小區(qū)三表出戶，配備光纖網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，采用防污染管道系統(tǒng)，統(tǒng)一空調(diào)室外機(jī)箱位置，并配備周界防越報警系統(tǒng)、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、可視對講系統(tǒng)、保安巡更系統(tǒng)、緊急廣播及背景音樂系統(tǒng)、小區(qū)門禁、停車管理系統(tǒng)；充分體現(xiàn)出小區(qū)建筑的智能化。

5、小區(qū)外墻采用外墻漆與石材的結(jié)合，彩色波紋瓦坡屋面，塑鋼窗框，客廳為夾膠隔音隔熱玻璃，主要房間為透明中空隔音隔熱玻璃，入戶門為高級防盜門，車庫為自動感應(yīng)門，露臺鋪設(shè)防滑地磚，統(tǒng)一安裝護(hù)欄，花園綠化到位，石材入戶小徑；室內(nèi)為墻面、天棚水泥沙漿抹平，刮膩?zhàn)樱孛鏋榛旌仙皾{找平。

三、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)程評價

該項(xiàng)目經(jīng)成都市計委同意立項(xiàng)，并已取得了所有報批資料，該項(xiàng)目目前已取得的所需文件有：

成都市計委：成計投資[2000]449號“關(guān)于四川××房地產(chǎn)有限公司、××國際投資有限公司聯(lián)合開發(fā)原××商品住宅項(xiàng)目建議書的批復(fù)”；

成都市規(guī)劃局：成規(guī)管[2002]第1845號《定點(diǎn)通知書》；

成都市計委：成計投資[2001]272號“關(guān)于四川××房地產(chǎn)有限公司、××國際投資有限公司聯(lián)合開發(fā)××商品住宅項(xiàng)目可行性研究報告暨調(diào)整建設(shè)規(guī)模申請的批復(fù)”；

成都市國土局：成國土錦[2000]出讓合同第××號《國有土地使用權(quán)出讓合同》；

成都市規(guī)劃局：成規(guī)管[2000]第××號《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》；

成都市國土局：成國用2001字第××號《國有土地使用證》；

成都市規(guī)劃局：成規(guī)建管[2001] ××號《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》；

成都市規(guī)劃局：成規(guī)建管[2001] ××號《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》；

成都市規(guī)劃局：成規(guī)建筑[2002] ××號《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》；

成都市規(guī)劃局：成規(guī)建筑[2002] ××號《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》；

成都市建委：××，××, ××, ××, ××, ××,××號《施工許可證》。

成都市房地產(chǎn)管理局：成房（2001）預(yù)售證第××號、××號、××號、××號、成房（2001）預(yù)售證第××號、××、××、××、××、××號《商品房預(yù)售許可證》。

小區(qū)于2001年8月全面開工，截止2002年11月已完成52棟住宅項(xiàng)目土建工程、外立面裝飾和水電氣安裝；游泳池、配套用房、小區(qū)道路和景觀綠化工程建設(shè)還在進(jìn)行之中，預(yù)計在2002年12月完工交房。

四、項(xiàng)目建設(shè)條件評價

“××××”小區(qū)建設(shè)用地為城市建設(shè)規(guī)劃用地，由成都××道建設(shè)指揮部統(tǒng)征并報經(jīng)成都市國土局批準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓給四川××房地產(chǎn)開發(fā)有限公司和金立國際投資有限公司用于商品住宅開發(fā)，不存在拆遷問題。整個施工場地平整開闊，施工場地四周道路平整通暢。小區(qū)所在位置臨近二環(huán)路，水、電、氣、污水等市政設(shè)施均可直接與市政管線碰接。

小區(qū)采用環(huán)狀供水系統(tǒng)，通過一條DN150聯(lián)絡(luò)管從市政管網(wǎng)配水；小區(qū)自建有配電所，設(shè)計電容量為3000KVA，并實(shí)施一戶一表工程；天燃?xì)馊康綉簦粸橥瓿梢陨细黜?xiàng)配套設(shè)施建設(shè)，公司已取得供水、供電、供氣等相關(guān)部門同意，并委托具有專業(yè)施工資質(zhì)的公司實(shí)施有關(guān)工程設(shè)施的建設(shè)。

五、設(shè)計單位資質(zhì)評價

該項(xiàng)目設(shè)計方案由新加坡××××設(shè)計公司和成都××建筑設(shè)計有限公司完成。

新加坡××××設(shè)計公司匯集了多名美國、英國、香港和中國教育背景和工作經(jīng)驗(yàn)的建筑師，其設(shè)計較好的融匯了中西文化風(fēng)格，負(fù)責(zé)該項(xiàng)目的總體設(shè)計。

成都××建筑設(shè)計有限公司是國家建設(shè)部批準(zhǔn)的首批全國十六家民營甲級設(shè)計單位之一，公司目前擁有7名一級注冊建筑師、7名一級注冊結(jié)構(gòu)師，6名設(shè)備專業(yè)高級工程師，技術(shù)人員60余人，各專業(yè)配置齊全，公司多項(xiàng)設(shè)計獲省市級優(yōu)秀設(shè)計獎和優(yōu)秀方案獎，承擔(dān)的工程設(shè)計有：青城白鷺洲100,000平方米，清華坊住宅區(qū)50,000平方米等項(xiàng)目。

六、施工、監(jiān)理單位資質(zhì)評價

工程施工由成都市××區(qū)建筑工程總公司、四川第×建筑工程公司等五家公司組織進(jìn)行，各公司資質(zhì)等級及所承擔(dān)項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模見下表：

承建單位名稱 公司資質(zhì)等級 承建規(guī)模（平方米）

成都市××區(qū)建筑工程總公司 壹級 31,777 成都市××建筑工程公司15,435

成都市××區(qū)建筑安裝工程公司 貳級 22,336

成都市第×、第×建筑工程公司屬于成都市建總集團(tuán)，該集團(tuán)資質(zhì)等級為壹級

項(xiàng)目工程質(zhì)量監(jiān)理由資質(zhì)等級為丙級的成都××建設(shè)監(jiān)理有限責(zé)任公司和資質(zhì)等級為乙級的成都××工程監(jiān)理有限責(zé)任公司承擔(dān)。

七、環(huán)境保護(hù)評價

“××××”項(xiàng)目周邊環(huán)境良好，三面臨水，特別是北面是環(huán)境優(yōu)美的×××公園，附近也沒有產(chǎn)生對空氣、水源造成污染的單位。

工程建設(shè)施工中的廢物、廢渣將采取定點(diǎn)、集中處理，不會對周邊環(huán)境污染、破環(huán)。項(xiàng)目建成后，生活污水和雨水采用分流排放，糞水經(jīng)凈化分解達(dá)到國家二級排放標(biāo)準(zhǔn)后，與生活洗滌水合流排入城市污水管網(wǎng)，雨水則順城市雨水管網(wǎng)排放。

宅間距設(shè)計符合城市規(guī)劃的要求，住宅區(qū)各戶均有直接采光、通風(fēng)，具有良好的自然采光和通風(fēng)條件，同時以天然氣為燃料，加上較完善的戶內(nèi)設(shè)施，室內(nèi)外環(huán)境較為理想。

該小區(qū)環(huán)境綠化由專業(yè)園林公司設(shè)計施工，遵循現(xiàn)代城市建設(shè)與環(huán)境協(xié)調(diào)發(fā)展的關(guān)系，把建筑本身給人造成的視覺上的擠壓逐步減輕，規(guī)劃布局合理，使人與建

筑，建筑與綠化達(dá)到相互交融的境界，使整個項(xiàng)目區(qū)域?yàn)橐粋€環(huán)境較為舒適、優(yōu)美、寧靜的住宅區(qū)域。

綜合以上分析認(rèn)為，四川××房地產(chǎn)有限公司的“××××”項(xiàng)目建設(shè)符合國家產(chǎn)業(yè)政策和成都市政府支持范圍，且地域位置優(yōu)越，交通方便，規(guī)劃設(shè)計合理，各項(xiàng)報批手續(xù)齊備，項(xiàng)目建設(shè)條件具備，現(xiàn)土建已完成90%，景觀已完成40%，評價可行。

第四章 市場評估

一、市場供求狀況及其發(fā)展趨勢分析

（一）宏觀經(jīng)濟(jì)政策和產(chǎn)業(yè)政策導(dǎo)向

2001年全球經(jīng)濟(jì)增長速度放緩，在這種外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境不利的條件下，中國經(jīng)濟(jì)以高于7％的增長速度受到世界各國普遍關(guān)注。在北京申奧成功和中國成功加入WTO，國際地位顯著上升的基礎(chǔ)上，中國政府依靠積極的財政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，保持宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境穩(wěn)定的前提下，通過實(shí)施西部大開發(fā)，加大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)力度的擴(kuò)大內(nèi)需的經(jīng)濟(jì)政策，充分挖掘國內(nèi)經(jīng)濟(jì)的潛力，維持了國民經(jīng)濟(jì)的高速增長。

中國的房地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)歷了1992、1993年的過熱后，隨著宏觀經(jīng)濟(jì)的調(diào)控進(jìn)入了低谷。為擴(kuò)大內(nèi)需、拉動經(jīng)濟(jì)增長，中央提出要把住宅建設(shè)培育成為新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)，同時出臺了停止住房實(shí)物分配，逐步實(shí)行住房分配貨幣化的政策。近幾年來中國人民銀行多次降低存貸款利率，商業(yè)銀行為購房提供的按揭貸款，激發(fā)了房地產(chǎn)市場特別是住房市場的啟動。

為進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)市場，2001年從中央到地方各級房地產(chǎn)主管部門都按照市場實(shí)際要求，對涉及房地產(chǎn)投資體制、土地取得、規(guī)劃設(shè)計、建筑施工、銷售管理、物業(yè)管理等房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的各個環(huán)節(jié)的政策作了修改和調(diào)整。從而，一方面保護(hù)了消費(fèi)者的合法權(quán)益，有效刺激了房地產(chǎn)消費(fèi)需求；另一方面規(guī)范了房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營行為，提高了房地產(chǎn)業(yè)的市場準(zhǔn)入門檻，促進(jìn)房地產(chǎn)市場優(yōu)勝劣汰機(jī)制的形成，為房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)、健康發(fā)展起到了積極的推動作用。2002年1、2月，中國人民銀行降低利率以及建設(shè)部降低房地產(chǎn)交易費(fèi)用，有利于房地產(chǎn)市場的發(fā)展。

（二）成都市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和房地產(chǎn)市場狀況

作為西部大開發(fā)的戰(zhàn)略要地，依托于國內(nèi)良好的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，成都市人民政府從兩方面入手加速成都經(jīng)濟(jì)的快速增長。對外，成都市人民政府積極改善成都的投資環(huán)境，整頓和規(guī)范投資體制，吸引外資的大量進(jìn)入；對內(nèi)，加大經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整力度，加快產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)逐步優(yōu)化，搞活中小企業(yè)，提高企業(yè)的競爭力。2001年全年完成國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）1491億元，超額完成目標(biāo)任務(wù)3.1百分點(diǎn)，增幅達(dá)13.1％；實(shí)現(xiàn)全年財政收入145.4億元，比上年增長22.5％，其中地方財政收入77.6億元，比上年增長了32.1％。為“十五”期間成都經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展奠定了良好的基礎(chǔ)。2001年成都房地產(chǎn)業(yè)保持了良好的發(fā)展形勢，全年實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)投資170.76億元，同期增長32.2％；人均購房和建房支出達(dá)到345.53元，較上年同期增長 59.1％，其中住房裝飾支出和家俱材料支出比上年分別增長了2.63倍和14倍。

2000年成都市區(qū)人均居住面積11.6平方米，據(jù)預(yù)測到2005年末人均住房居住面積將達(dá)到20.5平方米。目前成都市56.7％的家庭已經(jīng)購房，居民購房呈上升趨勢。從房屋產(chǎn)權(quán)看，67.4%的城鎮(zhèn)家庭住房產(chǎn)權(quán)屬于個人，其中49.1%是房改房，居各類產(chǎn)權(quán)房之首，7.6%是原有私房，10.7%是商品房。因此，成都市居民購房空間廣闊，開發(fā)商品住宅極具市場潛力。

2001年成都市政府加大了市政建設(shè)力度，市政府自3月份在成都市區(qū)全面展開了城市環(huán)境綜合整治工程以來，上半年共整治了26條市容形象示范街和6條出入城道路等42條街道和重點(diǎn)路段。9月28日成都市規(guī)劃局公布了東郊工業(yè)區(qū)結(jié)構(gòu)調(diào)整的規(guī)劃方案，并開始逐步實(shí)施，2002年將是東郊工業(yè)區(qū)的結(jié)構(gòu)調(diào)整特別是企業(yè)搬遷改造的關(guān)鍵一年，全年將完成15戶企業(yè)搬遷改造，投資20億元以上。2001年11月沙河整治拆遷工程正式啟動，2002年春節(jié)后開始工程建設(shè)，預(yù)計用3-5年的時間對沙河規(guī)劃整治區(qū)進(jìn)行全面綜合治理。在近3-5年的時間內(nèi)還將進(jìn)一步完成舊城改造、低洼棚戶區(qū)改造，截止2001 年12月底共累計完成基本建設(shè)投資281.55億元、更新改造投資64.91億元，分別比去年同期增長23.3%、32.6%,使城市的居住水平和投資開發(fā)環(huán)境得到了明顯改善。

城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展及居住投資環(huán)境的改善，使消費(fèi)者對住房的需求越來越高，開始從以“住”為主的簡單居住需求向?qū)幼∥幕⒕幼…h(huán)境、居住品位、投資回報等附屬功能的更高需求轉(zhuǎn)變，開發(fā)商在產(chǎn)品定位上更加注重市場調(diào)研，更加注重研究購房者的消費(fèi)心理和行為習(xí)慣，以及競爭對手的情況。在產(chǎn)品營銷上開始由粗放經(jīng)營轉(zhuǎn)向集約化經(jīng)營的道路，注重公司形象宣傳，注重品牌意識的提高。在產(chǎn)品特色創(chuàng)造上，開發(fā)商的創(chuàng)新意識增強(qiáng)，開發(fā)商逐漸意識到差異化發(fā)展才能在激烈的競爭中脫穎而出。由此，成都房地產(chǎn)市場的產(chǎn)品逐步向個性化、多元化發(fā)展，主題概念日趨明顯，建筑風(fēng)格愈顯多樣，住宅設(shè)計更加關(guān)注細(xì)部的創(chuàng)新。

根據(jù)《成都市“九五”及2010遠(yuǎn)景發(fā)展規(guī)劃》，市房管部門預(yù)測2000－2010年我市住宅需求量約需4600－4800萬平方米，特別是進(jìn)入新世紀(jì)以來，國家將按照市場化的要求，研究制定出住宅建設(shè)、住房金融、住宅管理和住房中介服務(wù)等方面有利于擴(kuò)大住房需求的政策，將使我國房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入一個新的快速發(fā)展期，因此成都市房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，若干年內(nèi)仍將具有廣闊的發(fā)展空間，成都房地產(chǎn)業(yè)將面臨更大發(fā)展前景和前所未有的機(jī)會。

據(jù)成都市統(tǒng)計局統(tǒng)計，成都市1996年至2000年住宅開發(fā)竣工及銷售量統(tǒng)計如下表4-1：

成都市1996年至2000年 住宅開發(fā)竣工及銷售量統(tǒng)計表

表4-1 單位：萬平方米

名稱 1996年 1997年 1998年 1999年 2000年

住宅施工面積 630.20 730.13 726.53 1003.57 1244.38 住宅竣工面積 235.40 314.45 359.90 375.18 464.77 住宅銷售面積 208.43 262.62 310.92 336.91 400.12 住宅銷售額（億元）27.26 35.30 43.14 54.43 64.32 住宅空置面積 82.42 122.37 61.99 85.90 100.75

據(jù)成都市統(tǒng)計局統(tǒng)計，成都市1996年至2000年商業(yè)營業(yè)用房開發(fā)竣工及銷售量統(tǒng)計如下表4-2：

成都市1996年至2000年 商業(yè)營業(yè)用房開發(fā)竣工及銷售量統(tǒng)計表

表4-2 單位：萬平米

名

稱 1996年 1997年 1998年 1999年 2000年

商業(yè)營業(yè)用房施工面積 134.08 164.94 197.16 172.19 183.89 商業(yè)營業(yè)用房竣工面積 30.99 25.04 53.24 49.78 48.32 商業(yè)營業(yè)用房銷售面積 16.26 17.12 11.97 22.28 22.09 商業(yè)營業(yè)用房銷售額（億元）3.01 5.44 3.99 8.67 9.57 商業(yè)營業(yè)用房空置面積 8.7 17.81 18.30 25.50 22.78

從上表可看出從1998年國家作出擴(kuò)大內(nèi)需、拉動經(jīng)濟(jì)增長的戰(zhàn)略決策提出要把住宅建筑培育成為新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)開始，成都市住宅施工面積以 30％的平均增長率高速發(fā)展；住宅竣工面積1999、2000年分別比上年增長4.25％、23.39％，住宅銷售面積1999、2000年分別比上年增長8.36％、18.76％，住宅銷售額1999、2000年分別比上年增長26.17％、18.17％。

在過去的2001年房地產(chǎn)共完成投資170.76億元，銷售701.21萬平方米，分別比去年同比增長32.2％、61.7％，其中住宅銷售面積638萬平方米，比上年增長59.45％。房屋竣工面積815萬平方米，同比增長75.35％，房屋空置面積188.24萬平方米，比上年增加 23.6％。由以上數(shù)字可看出2001年房地產(chǎn)發(fā)展速度明顯快于前幾年，房地產(chǎn)增長速度大大高于成都市居民收入增長水平，有一定的過熱現(xiàn)象，宏觀市場風(fēng)險加大，競爭激烈。

成都市近幾年住宅房地產(chǎn)價格水平見表4－3。

表4-

3成都市房地產(chǎn)價格水平表

1996年12月 1997年12月 1998年12月 1999年12月 2000年12月 2001年12月

住宅指數(shù) 966 970 994 993 983 996 辦公指數(shù) 1007 1006 984 964 946 947 商用指數(shù) 965 948 925 911 910 909 城市綜合指數(shù) 965 956 973 980 972 982

從成房價格指數(shù)近年變化可看出成都市商品住宅價格從1996年至2001年12月價格比較平穩(wěn)，略有上升，在966點(diǎn)至996點(diǎn)之間變動，具體走向如下圖：

（略）

成都市商業(yè)用房價格從1996年至2001年12月前期價格逐步下滑，后期逐步趨于穩(wěn)定，在965點(diǎn)至909點(diǎn)之間變動，具體走向如下圖：

（略）

（三）成都市2002年1-10月房地產(chǎn)市場狀況：

2002年上半年，成都市宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行良好，外商投資增速平穩(wěn)，房地產(chǎn)開發(fā)投資繼續(xù)加大。據(jù)成都市統(tǒng)計局統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，成都市房地產(chǎn)完成投資71.45億元，比去年同期增長42.7％；住宅投資比重繼續(xù)加大，完成投資54.08億元，增長49.6％，占房地產(chǎn)投資額的 75.5％。橫向比較，成都市房地產(chǎn)開發(fā)投資總量在15個副省級城市中排第三位，列廣州、深圳之后，但由于速度明顯高于廣州、深圳，其總量差距在逐漸縮小。

上半年成都市商品房銷售223.31萬平方米，比去年同期增長14.1％。其中住宅銷售211.8萬平方米，增長15.3％，商業(yè)用房銷售8.84萬平方米，下降9.2％。由于銷售降溫，上半年全市商品房短期空置面積（空置期在一年以內(nèi)）比同期增長一倍，達(dá)112.74萬平方米，短期供需矛盾顯現(xiàn)。但空置期在一年以上的面積呈下降趨勢。

與此同時，房產(chǎn)商土地購置大幅增長，上半年購置土地達(dá)401.1萬平方米，增長1.8倍。開發(fā)面積超過10萬平方米的企業(yè)達(dá)20家，其中成都花園、置信實(shí)業(yè)、華盛實(shí)業(yè)開發(fā)面積均超過20萬平方米。

今年1至10月份成房綜合指數(shù)出現(xiàn)輕微波動，但波動幅度不大，總體走勢平穩(wěn)。成都市商品房銷售經(jīng)過去年下半年的持續(xù)火爆和強(qiáng)力擴(kuò)張后，今年明顯降溫，前幾個月銷售增速一直在低位排徊，6月有所回升，但總體趨向平穩(wěn)。

1至10月，成房住宅指數(shù)走勢相對平穩(wěn)，沒有出現(xiàn)大的波動。受銷售下降的影響，前幾個月出現(xiàn)小幅回落，6月份開始呈現(xiàn)回升的趨勢，7月份一路走高，8至9月保持平穩(wěn)。

成房商業(yè)指數(shù)顯示：2002年上半年成房商指數(shù)呈現(xiàn)下跌趨勢，在6月份有所回升，但仍比去年同期價格指數(shù)高。自今年銀行利息下調(diào)以來，商業(yè)物業(yè)市場出現(xiàn)了新的特點(diǎn)，以營業(yè)為目的的傳統(tǒng)形式逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)橐酝顿Y為目的。

成房辦公物業(yè)指數(shù)自去年走高以來，今年上半年回落，并在低位排徊。但隨著外商投資的增加，外資企業(yè)進(jìn)駐成都，設(shè)立辦事機(jī)構(gòu)，將給成都寫字樓帶來利好。

二、城東房地產(chǎn)市場分析

城東北起府青路，西接府河沿線，南至府南河與沙河交匯處，東

至外環(huán)路。境內(nèi)有沙河、東風(fēng)渠兩大干河穿過，河網(wǎng)密布，水量充沛。交通便利成渝高速、成龍路、成洛路與二、三環(huán)路形成城東重要的交通樞紐，使城東成為出川的重要交通要塞。隨著新經(jīng)濟(jì)和城市化的發(fā)展，城東在走向市場的同時，發(fā)展具有城東特色的新經(jīng)濟(jì)，商業(yè)經(jīng)濟(jì)、物流業(yè)和大型專業(yè)市場，形成了城東新的經(jīng)濟(jì)格局和獨(dú)特的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供了產(chǎn)業(yè)支持。

隨著東郊工業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整規(guī)劃出臺，給城東的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來了歷史性的機(jī)遇，××城市花園、××花園、×××珠花園、×××花園、××嘉苑、××名宅等精品樓盤的推出，改變了人民對城東的看法和認(rèn)識，使城東房地產(chǎn)市場逐漸活躍起來，城東房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)入了一個新階段，出現(xiàn)了以下的趨勢：

1、樓盤品質(zhì)高檔化。城東前期的樓盤多以多層磚混結(jié)構(gòu)為主，而且少有車庫，小區(qū)環(huán)境一般，根據(jù)市場的需要，多層和中高層住宅小區(qū)及帶有半地下車庫的高檔別墅，將成為需求的新趨向。

2、開發(fā)規(guī)模化。早期項(xiàng)目因?yàn)榭砷_發(fā)用地小而分散，沒有形

成規(guī)模開發(fā)。新開樓盤如××城市花園、××××花園等，占地面積較大，有一定的規(guī)模效應(yīng)，市場反應(yīng)良好。

3、土地增值潛力大。隨著城東控制性規(guī)劃的出臺，城東房地產(chǎn)開發(fā)逐漸升溫，土地也隨之增值，特別是沙河一帶，整治后的沙河，將形成良好的生態(tài)和居住環(huán)境，沿岸的土地具有巨大的升值空間。

總而言之，政府政策上的大力支持、城東本身優(yōu)越的自然人文環(huán)境和深厚的歷史文化底蘊(yùn)及潛在的購買力，使得城東將成為近年來最有開發(fā)潛力的區(qū)域。

三、市場定位分析

××××地處城東，位于二環(huán)路內(nèi)側(cè)，西靠府南河，東靠××堰河，南鄰×××南側(cè)其他項(xiàng)目待建工地，北近望江公園。隨著沙河整治的實(shí)施，上、下河心村及東湖風(fēng)景區(qū)一帶將形成環(huán)境優(yōu)良的居住區(qū)。而就目前該區(qū)域的房地產(chǎn)開發(fā)狀況來看，隨著順江路龍舟路的整治完成，周邊新建了許多居住小區(qū)，如××名宅、××嘉苑等，但多為電梯及多層的住宅小區(qū)，只能滿足部分中檔收入消費(fèi)者的需要，而高收入消費(fèi)者所需要的大規(guī)模綜合性配套設(shè)施齊全的高檔居住小區(qū)還是空白，××××的修建正好彌補(bǔ)了這一市場盲點(diǎn)。

隨著成都經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人民生活水平的提高，人們對居住環(huán)境的要求逐漸提高，環(huán)境優(yōu)美，配套設(shè)施齊全的別墅小區(qū)逐漸成為高收入成功人士的需求熱點(diǎn)。近年來新起的××花園別墅、××花園、××城市花園等高檔居住小區(qū)，滿足了這些消費(fèi)群體的部分需要，市場反應(yīng)較好，同時隨著國家西部大開發(fā)戰(zhàn)略的實(shí)施，成都作為西南特大型中心城市，眾多前來參與西部大開發(fā)的公司紛紛選擇成都作為在西南地區(qū)發(fā)展的總部，這些外來人員也將有可能成為高檔居住小區(qū)的消費(fèi)群體，這些都證明該類高檔居住小區(qū)仍有較大的發(fā)展空間。

聯(lián)排別墅在成都興起時間不長。目前，成都市聯(lián)排別墅主要集中在城南、二環(huán)路南段外側(cè)及城西浣花風(fēng)景區(qū)，主要有××花園、××園、××花園、××新城、××花園等。聯(lián)排別墅與多層及高層電梯公寓相比，具有通風(fēng)好、景觀視野好、隱蔽性好等特點(diǎn)，且一般都帶有私家車庫、花園，居家方便安全，生活質(zhì)量有保障，這些正好符合高收入成功人士對居家環(huán)境、質(zhì)量的高要求。因此××××選擇聯(lián)排別墅有一定的市場需求，對高收入消費(fèi)群具有較大的吸引力。

根據(jù)估價人員的市場調(diào)查，目前市場上類似高檔別墅單價多在4000-7000元/平方米之間，而這些別墅所在小區(qū)多為分期建設(shè)，除了聯(lián)排別墅，還建有電梯公寓、多層公寓等。而“××××”為大規(guī)模聯(lián)排別墅和復(fù)式別墅，戶型較單一，因此在采光、景觀和隱蔽性方面都略強(qiáng)于其他小區(qū)內(nèi)的同類型房地產(chǎn)，居住環(huán)境和質(zhì)量更有保障。同時××××有著較優(yōu)越的地理位置、頗具特色的環(huán)境設(shè)計、專業(yè)的物管及××集團(tuán)的品牌保障，與同類型物業(yè)相比，價格定位居中，戶型主要選擇為225-298平方米的聯(lián)排別墅及160、185平方米復(fù)式別墅，總價相對來說合理，有一定的市場需求和競爭力。

由于能購買該類物業(yè)的消費(fèi)者多數(shù)為二次置業(yè)者，年收入較高，且更加重視小區(qū)環(huán)境、物業(yè)管理等，故將目標(biāo)市場定位于高收入有車家庭、公司企業(yè)的高層管理人士和部分白領(lǐng)階層、高等學(xué)府科研院所部分事業(yè)有成者、在成都經(jīng)商創(chuàng)業(yè)收入較高者。

四、市場預(yù)測分析

1、項(xiàng)目基本情況

××××位于二環(huán)路以內(nèi)，西靠府河，東靠石牛堰，南鄰待建項(xiàng)目，北近××公園。周邊有××大學(xué)、成都××中、成都七中、朝陽名宅、××嘉苑等，公共配套設(shè)施較齊全，交通較便利。小區(qū)總體呈東西向形成錯落有致的布局，按規(guī)劃設(shè)計小區(qū)設(shè)有會所、幼兒園、網(wǎng)球場等，除北、南、西側(cè)入口各有一條主要道路，社區(qū)內(nèi)每一組團(tuán)之間形成環(huán)行道路，實(shí)現(xiàn)人車分流。

根據(jù)成都市計劃委員會對“××××”項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模申請的批復(fù)，該項(xiàng)目總占地163,648平方米（含代征地41,024平方米），建筑總面積116,092平方米，其中：商品住宅111,162平方米（可銷售面積95,118平方米，贈送面積16,044

平方米），會所2,820平方米，幼兒園1,490平方米，配套用房620平方米，項(xiàng)目容積率0.95，綠化率53%。項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計共52幢住宅樓，戶型均為躍層式聯(lián)排別墅和復(fù)式別墅，面積在160平方米到298平方米之間，共403套，其中聯(lián)排別墅319套，復(fù)式別墅84套。

2、售價的確定

本次項(xiàng)目評估預(yù)期售價的確定，采用房地產(chǎn)估價的方法進(jìn)行分析，得出其公開市場價格，結(jié)合企業(yè)實(shí)際營銷策略，本著謹(jǐn)慎原則確定測算價格。通過對比較案例的分析，得出評估對象各平均銷售單價如下（具體過程如下詳見附表）：

（1）、聯(lián)排別墅：根據(jù)“××××”項(xiàng)目特點(diǎn)，從市場資料中選取A××城市花園、B××花園、C×園、D××花園四個銷售案例與項(xiàng)目均價比較，并通過對其交易情況、交易時間、區(qū)域因素、個別因素修正得出比準(zhǔn)價(詳見輔表)。采用簡單算術(shù)平均法，得評估單價為：5391元/平方米

（2）復(fù)式別墅：根據(jù)“××××”項(xiàng)目特點(diǎn)，從市場資料中選取Ｅ××花園、Ｆ××雅園、Ｇ××花園三個銷售案例與該項(xiàng)目均價比較，并通過對其交易情況、交易時間、區(qū)域因素、個別因素修正得出比準(zhǔn)價(詳見輔表)。采用簡單算術(shù)平均法，得評估單價為：4183元/平方米

３、預(yù)期售價測算結(jié)果

根據(jù)企業(yè)提供的有關(guān)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計數(shù)據(jù)為測算依據(jù)及實(shí)際擬建技術(shù)指標(biāo)預(yù)測全部銷售收入為49527.78萬元，具體銷售情況明細(xì)如下表：

銷售預(yù)測表

序號 項(xiàng)目或費(fèi)用名稱 建筑面積(m2)單位售價(元/m2)銷售金額(萬元)備注聯(lián)排別墅銷售收入 80628.11 5391.00 43466.61 319戶復(fù)式別墅銷售收入 14490 4183.00 6061.17 84戶

合 計 49527.78 403戶

4、銷售期的選定

根據(jù)企業(yè)營銷策略、區(qū)域樓盤銷售情況，考慮按揭跟進(jìn)時間因素，本次按季度測算銷售期，確定各期銷售比例（按實(shí)際到帳比例結(jié)合項(xiàng)目具體情況測算）見下表：

銷售比例表

2002年9月 2002年12月 2003年3月 2003年6月 2003年9月 2003年12月 2004年3月 2004年6月 2004年9月

百分比 32% 6% 8% 10% 10% 6% 8% 10% 10%

銷售收入 15848.89 2971.67 3962.22 4952.78 4952.78 2971.67 3962.22 4952.78 4952.78

5、實(shí)現(xiàn)銷售計劃風(fēng)險評價

要實(shí)現(xiàn)如上計劃，首先整個房地產(chǎn)市場行情應(yīng)沒有大的變化，其次工程進(jìn)度應(yīng)能按計劃進(jìn)行，再次按揭應(yīng)如期跟進(jìn)，同時要求企業(yè)作好營銷工作，加大促銷力度，實(shí)現(xiàn)銷售進(jìn)度。任何一環(huán)發(fā)生變化均將影響銷售計劃的實(shí)現(xiàn)。

五、項(xiàng)目分析

1．“××××”項(xiàng)目有如下優(yōu)勢：

A.“××××”三面環(huán)水，緊鄰××公園，××大學(xué)，文化底蘊(yùn)濃厚，地理位置優(yōu)越，且位于二環(huán)路以內(nèi)，就目前房地產(chǎn)分布來說，類似高檔別墅區(qū)有如此優(yōu)越地理位置的較少。同時順江路、龍舟路的整治完成，沿河人文環(huán)境自然環(huán)境都得到了很大的改善，交通更加便利，整個區(qū)域的居住條件得到了很大的提高。

B．“××××”居住小區(qū)總平面布局采用行列式和組團(tuán)式布置相結(jié)合，大部分住宅樓為南北朝向、采光好。住宅采用錯排，較好的克服了行列式空間布局單調(diào)的不足，建筑風(fēng)格具有地方特色，小區(qū)景觀通透，這些都構(gòu)成了××××獨(dú)特的賣點(diǎn)。

C.“××××”居住小區(qū)為大規(guī)模聯(lián)排別墅和復(fù)式別墅居住小區(qū)，這在目前成都市房地產(chǎn)市場上比較少見，相對與其他小區(qū)內(nèi)聯(lián)排別墅來說，在通風(fēng)、采光、隱蔽性方面都略勝一籌，同時較單一的戶型也促成了購買者文化收入層次的均等性，這有利于小區(qū)環(huán)境的建設(shè)，為小區(qū)營造較高的居住質(zhì)量。

D.四川××房地產(chǎn)有限公司是××××集團(tuán)股份有限公司的下屬企業(yè)，××集團(tuán)已在全國成功開發(fā)了數(shù)個精品樓盤，其開發(fā)的樓盤均具有過硬的質(zhì)量、完善的售后服務(wù)及專業(yè)的物業(yè)管理。××的品牌就是對其開發(fā)樓盤的質(zhì)量保證。

E.沙河的綜合治理，將給沿岸的土地帶來一個可觀的增值空間。經(jīng)有關(guān)專家分析，在未來3－5年內(nèi)，沙河沿岸土地的增值幅度將超過60％，整治后的沙河，將使該區(qū)域的居住環(huán)境得到較大改觀，特別是東湖公園的建設(shè)，將促進(jìn)整個××村大環(huán)境的提升，該區(qū)域的房地產(chǎn)具有較大的投資價值。

2．“××××”項(xiàng)目有如下劣勢：

A.“××××”與“××園”、“××花園”等小區(qū)相比，后者位于城南，城南的發(fā)展已成氣候，周邊修建的小區(qū)檔次接近，業(yè)主文化層次收入水平接近，社區(qū)環(huán)境成熟。而“××××”所在區(qū)域目前還沒有在檔次上與其相提并論的樓盤，要想將整個片區(qū)營造成高檔居住小區(qū)，周邊樓盤開發(fā)情況對其有直接的影響。

Ｂ.雖然政府對沙河沿線規(guī)劃區(qū)內(nèi)整治改造已開始著手進(jìn)行，但實(shí)施工程中存在很大的難度，整個過程至少需要３至５年的時間，在這段時間里，周邊環(huán)境不可能有太大的改善,這將對小區(qū)的居住環(huán)境不利。

C．“××××”居住小區(qū)雖然小區(qū)內(nèi)設(shè)有會所、幼兒園等但是

目前周邊缺乏超市、菜市等，日常生活不十分便利。

D.小區(qū)內(nèi)１５％為復(fù)式別墅，復(fù)式別墅不帶私家車庫，雖然開發(fā)商承諾每戶贈送一個露天車位，但作為高檔住宅小區(qū)車位比仍略顯不足，且露天停車會在一定程度上影響小區(qū)的美觀及車輛的通行。

E.該項(xiàng)目主要針對高收入人群，這部分消費(fèi)雖然存在，但是畢竟有限，同時“××花園”、“××園”、“××新城”等高檔居住小區(qū)也修建了類似的聯(lián)排別墅，消費(fèi)者選擇較多。“××××”項(xiàng)目規(guī)模較大，共403套，因此預(yù)期銷售情況不會太樂觀，開發(fā)商應(yīng)加大營銷力度。

第五章 投資估算和籌資評價

一、投資估算

(一)投資估算的范圍及依據(jù)

1、估算范圍：“××××”工程規(guī)劃總占地245畝，凈地183.58畝,總建筑面積116092.11平方米，其中：帶半地下室的三層聯(lián)排別墅建筑面積為93194.51平方米，無地下室的四層復(fù)式別墅建筑面積為17967.60平方米，另外修建少量的社區(qū)配套設(shè)施，建筑面積為4930平方米，均為框架結(jié)構(gòu)、獨(dú)立基礎(chǔ)。住宅內(nèi)裝修按清水房測算（含廚衛(wèi)），外墻為外墻漆和石材相結(jié)合，坡屋面為彩色波紋瓦。投資估算包括項(xiàng)目從籌建到竣工驗(yàn)收所需的全部土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)、房屋開發(fā)費(fèi)、管理費(fèi)、銷售費(fèi)、財務(wù)費(fèi)、不可預(yù)見費(fèi)、相關(guān)費(fèi)稅和其他費(fèi)用。

2、評估依據(jù)：“××××”工程投資估算是依據(jù)企業(yè)提供的設(shè)計方案、經(jīng)規(guī)劃批準(zhǔn)的總平方案、產(chǎn)權(quán)監(jiān)理處的面積核定報告、項(xiàng)目可行性研究報告、已投入費(fèi)用憑證、各專業(yè)簽定的合同及附件、協(xié)議書等，依據(jù)《成都市城區(qū)土地級別與基價標(biāo)準(zhǔn)》、《四川省建筑工程計價定額》SGD1-2000、《四川省裝飾工程計價定額》SGD2-2000、《四川省安裝工程計價定額》SGD3－6-2000、《四川省工程費(fèi)用定額》SGD7-2000等有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，設(shè)備價格和材料預(yù)算價格均按現(xiàn)行價格計算，并結(jié)合項(xiàng)目自身結(jié)構(gòu)情況，本著“客觀、公正、謹(jǐn)慎”原則測算的。

（二）項(xiàng)目總投資的構(gòu)成

該項(xiàng)目總投資40573.09萬元，其中項(xiàng)目開發(fā)成本（土地、房屋開發(fā)費(fèi)及其他）35679.20萬元，開發(fā)費(fèi)用（財務(wù)費(fèi)用、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用）4893.89萬元。經(jīng)評定單方成本為3494.91元/平方米；其中：土地1489.04元/平方米、前期工程費(fèi)68.30元/平方米，房屋開發(fā)費(fèi)為 1327.16元/平方米、費(fèi)稅(主要為綜合報建費(fèi)、集資費(fèi))140.85元/平方米、期間費(fèi)用421.55元/平方米，其他費(fèi)用8.19元/平方米，不可預(yù)見費(fèi)39.82元/平方米。投資估算明細(xì)見附表。

投資估算明細(xì)表

單位：萬元；平方米

序號 費(fèi)用名稱 投資額萬元 單位 經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 占總投資% 備注

工程量 單位指標(biāo)

合計 40573.09平方米 116092.11 3494.91 100.00%(該指標(biāo)不含營業(yè)稅費(fèi)）

一 土地費(fèi)用 17286.52平方米 122622.00 1409.74 42.61% 凈地土地轉(zhuǎn)讓費(fèi) 15770.00平方米 122623.00 1286.06 38.87% 凈地 土地使用費(fèi) 24.52平方米 122624.00 0.20 0.06% 按10年交，不含代征地契稅、手續(xù)費(fèi) 266.00平方米 122624.00 21.69 0.66% 按實(shí)際支出土地出讓金 1226.00平方米 122624.00 100.00 3.02% 按合同

二 前期工程費(fèi) 792.89平方米 122624.00 64.66 1.95% 1 土地勘測費(fèi) 90.95平方米 122624.00 0.00 0.22% 按合同 規(guī)劃設(shè)計費(fèi) 417.00平方米 122624.00 0.00 1.03% 按合同及補(bǔ)充資料計可研報告費(fèi) 11.00平方米 122624.00 0.00 0.03% 按合同及補(bǔ)充資料計三通一平183.94平方米 122624.00 15.00 0.45% 參照成都地區(qū)目前的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 開口占道費(fèi) 84.00 米 28 3.00 0.21% 參照成都地區(qū)目前的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)小區(qū)招標(biāo) 6.00平方米 122624 3.00 0.01% 按實(shí)際發(fā)生額

三 房屋開發(fā)費(fèi) 15407.29平方米 116092.11 1327.16 37.97% 建安工程費(fèi) 10588.93平方米 111162.11 952.57 26.10% 按設(shè)計圖紙和交房標(biāo)準(zhǔn)估算

1.1 聯(lián)排別墅 9026.02平方米 93194.51 968.51 22.25% 按設(shè)計圖紙和交房標(biāo)準(zhǔn)估算

1.1.1 主體土建 6714.90平方米 93194.51 720.53 16.55% 按設(shè)計圖紙和交房標(biāo)準(zhǔn)估算

1.1.2 初裝費(fèi)用 1339.57平方米 93194.51 143.74 3.30% 按設(shè)計圖紙和交房標(biāo)準(zhǔn)估算

1.1.3 給排水 347.90平方米 93194.51 37.33 0.86% 按設(shè)計圖紙和交房標(biāo)準(zhǔn)估算

1.1.4 照明系統(tǒng) 362.71平方米 93194.51 38.92 0.89% 按設(shè)計圖紙和交房標(biāo)準(zhǔn)估算

1.1.5 弱電系統(tǒng) 260.94平方米 93194.51 28.00 0.64% 按設(shè)計圖紙和交房標(biāo)準(zhǔn)估算

1.2 復(fù)式別墅 1562.92平方米 17967.60 869.85 3.85% 按設(shè)計圖紙和交房標(biāo)準(zhǔn)估算

1.2.1 主體土建 1148.99平方米 17967.60 639.48 2.83% 按設(shè)計圖紙和交房標(biāo)準(zhǔn)估算

1.2.2 初裝費(fèi)用 224.67平方米 17967.60 125.04 0.55% 按設(shè)計圖紙和交房標(biāo)準(zhǔn)估算

1.2.3 給排水 67.06平方米 17967.60 37.32 0.17% 按設(shè)計圖紙和交房標(biāo)準(zhǔn)估算

1.2.4 照明系統(tǒng) 71.90平方米 17967.60 40.019 0.18% 按設(shè)計圖紙和交房標(biāo)準(zhǔn)估算

1.2.5 弱電系統(tǒng) 50.29平方米 17967.6 27.99 0.12% 按設(shè)計圖紙和交房標(biāo)準(zhǔn)估算 附屬工程費(fèi) 1453.06平方米 4930 3.58% 按設(shè)計圖紙和交房標(biāo)準(zhǔn)估算室外工程費(fèi) 3365.30 8.29% 按設(shè)計圖紙和交房標(biāo)準(zhǔn)估算

四 其他費(fèi)用 95.12 萬平方米 9.511811 10.00 0.23% 按成都市行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)

六 管理費(fèi)用 1485.83 萬元 49527.8 3.00% 3.66% 按行業(yè)平均水平

七 銷售費(fèi)用 1485.83 萬元 49527.8 3.00% 3.66% 按行業(yè)平均水平

八 財務(wù)費(fèi)用 1922.23 萬元 38650.86 4.00% 4.74% 按同期國庫券利率加融資費(fèi)率計 其中：土地利息 1067.66平方米 122624.00 1% 2.63% 從2000年9月簽合同次月開始計算(見財務(wù)費(fèi)用）

九 不可預(yù)見費(fèi) 462.22 萬元 15407.3 3.00% 1.14% 按房屋開發(fā)費(fèi)用的3%計

十 相關(guān)報建集資費(fèi) 1635.17 萬平方米 9.511811 171.91 4.03% 綜合報建費(fèi) 1331.65 萬平方米 9.511811 140.00 3.28% 按目前成都市有關(guān)規(guī)定 自來水集資貼費(fèi) 100.00 萬元 0.25% 供水表口徑150，按目前成都市有關(guān)規(guī)定。電貼費(fèi) 44.33 戶 403 1100.00 0.11% 戶表工程。天然氣集資費(fèi) 159.19 戶 403 3950.00 0.39% 按目前成都市有關(guān)規(guī)定。

(三)投資估算說明

1、土地費(fèi)用

按企業(yè)與××國際投資有限公司簽定的聯(lián)合建房合同為依據(jù)，確認(rèn)項(xiàng)目用地單價為48萬元/畝(含待征地)，契稅按實(shí)際繳款憑證266萬元計算，土地管理費(fèi)按實(shí)際繳款憑證24.52萬元計算。截止評估基準(zhǔn)日實(shí)際繳納土地費(fèi)用為16186萬元。

2、前期工程費(fèi)

根據(jù)合同、協(xié)議價格，企業(yè)實(shí)際規(guī)劃勘測設(shè)計費(fèi)、可行性研究費(fèi)共計為792.88 萬元。

3、房屋開發(fā)費(fèi)

(1)建安工程費(fèi)

建安工程費(fèi)采用投資指標(biāo)估算法。投資指標(biāo)以2000年《四川省建筑工程計價定額》和《全國統(tǒng)一安裝工程預(yù)算定額四川省估算表》為基礎(chǔ)，參照成都地區(qū)同類建筑技術(shù)水平，本次確定為：聯(lián)排別墅319套，復(fù)式別墅84套。聯(lián)排別墅建筑按968.51元/平方米，復(fù)式別墅按869.85元/平方米計算，小區(qū)附屬工程1453.06萬元，其中文化活動中心863.66萬元、幼兒園233.16萬元、配電房35.44萬元、門衛(wèi)及大門46.64萬元、網(wǎng)球場19.57萬元、游泳池111.89萬元、圍墻142.7萬元。

(2)室外工程費(fèi)

按照成都行業(yè)標(biāo)準(zhǔn),參照企業(yè)規(guī)劃設(shè)計方案，室外工程總造價3365.30萬元，其中土石方及場平233.22萬元、道路229.58萬元、給排水410.63萬元、電器設(shè)備及管網(wǎng)749.40萬元、弱電系統(tǒng)277.18萬元、園區(qū)綠化及室外景觀1353.3萬元、照明111.99萬元。

4、管理費(fèi)用

包括企業(yè)所屬內(nèi)部獨(dú)立核算單位及開發(fā)現(xiàn)場為開發(fā)房地產(chǎn)而發(fā)生的各項(xiàng)間接費(fèi)用，以及行政管理部門為管理和組織經(jīng)營活動而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。管理費(fèi)用根據(jù)該行業(yè)的平均水平按房屋銷售收入的3%計取，合計為1485.83萬元。

5、銷售費(fèi)用

系指房屋銷售過程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用（含廣告費(fèi)）以及專設(shè)銷售機(jī)構(gòu)或委托銷售代理的各項(xiàng)費(fèi)用。根據(jù)該行業(yè)的平均水平按房屋銷售收入的3%計取，合計為1485.83萬元。

6、財務(wù)費(fèi)用

主要為建設(shè)項(xiàng)目占用全部資金(扣除財務(wù)費(fèi)用外的總投資)的時間成本，按三年期國債利率適當(dāng)考慮風(fēng)險因素計算(利率確定按4%計算)，時間為2年，并假設(shè)這期間資金為均勻投入，合計為1922.23萬元。

7、不可預(yù)見費(fèi)用

是指在概算及投資估算中難以預(yù)料的、在工程建設(shè)過程中可能發(fā)生的工程費(fèi)用,按成都市行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)以房屋開發(fā)費(fèi)用的3%計取,合計462.22萬元。

8、其他費(fèi)用

主要包括臨時用地費(fèi)、臨時建設(shè)費(fèi)、施工圖預(yù)算和標(biāo)底編制費(fèi)、審查費(fèi)、招投標(biāo)管理費(fèi)、合同公證費(fèi)、施工執(zhí)照費(fèi)、工程總承包費(fèi)、工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)、保險費(fèi)等費(fèi)用。該費(fèi)用按平均水平結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際情況確定為10元/平方米估算，合計為95.12萬元。

9、相關(guān)費(fèi)稅

(1)按照成都市相關(guān)報建費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，合計為1331.65萬元。

(2)自來水集資、貼費(fèi)(1個DN150):100萬元;(3)電集資、貼費(fèi):44.33萬元;(4)天然氣集資費(fèi):159.19萬元。

以上報建、集資費(fèi)合計為1635.17萬元。

二、投資來源及籌資評價

項(xiàng)目總投資約40573.09萬元，其中項(xiàng)目開發(fā)成本（土地、房屋開發(fā)費(fèi)及其他）35679.20萬元，開發(fā)費(fèi)用（財務(wù)費(fèi)用、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用）4893.89萬元；該項(xiàng)目投資來源為：企業(yè)自籌資金12478.55萬元，工行土地儲備貸款7000萬元（到期××集團(tuán)代還，詳見附件：××集團(tuán)承諾函，截止2002年11月末已歸還1100萬元），中行流動資金貸款2000萬元（2003年到期），向工行新增房地產(chǎn)開發(fā)貸款5383.08萬元，銷售滾動投入13711.46萬元，截止評估基準(zhǔn)日，該項(xiàng)目已投入資金為29229.93萬元。售房收入的測算詳見第四章。

根據(jù)企業(yè)提供的財務(wù)報表和繳款單據(jù)（已與會計憑證進(jìn)行抽樣核對無誤），企業(yè)自籌資金其構(gòu)成是：

截止2002年9月30日的所有者權(quán)益為7852.44萬元，××集團(tuán)對該項(xiàng)目的撥款4626.11萬元，自籌資金合計為12478.55萬元，占項(xiàng)目預(yù)計總投資的比例為30.76％。符合總行關(guān)于項(xiàng)目自籌資金比例須在30%以上的規(guī)定。

三、項(xiàng)目投資計劃評價

依據(jù)企業(yè)已報建資料和方案，考慮該項(xiàng)目房地產(chǎn)業(yè)普遍的資金運(yùn)作流程和目前工程建設(shè)進(jìn)程，該項(xiàng)目建設(shè)期確定為17個月，即2001年8月— 2002年12月。該項(xiàng)目2001年8月以前為購買土地、籌備報建，其投資額約為16693萬元；2001年8月—2002年12月為房屋主體建設(shè)期，其投資額約為15919.95萬元，主要是土地款遺留部分、工程費(fèi)及期間費(fèi)用支出，資金來源為銀行貸款及預(yù)售收入。本次評估認(rèn)為該項(xiàng)目的建設(shè)工期適度、分投資計劃合理，該項(xiàng)目投融資可行。

四、有關(guān)說明

本章投資估算和資金籌措評價基于以下前提條件：

1、建設(shè)期間不發(fā)生大的不可抗力災(zāi)害及影響工程進(jìn)度的其它因素，預(yù)定建設(shè)工期能得到保證；

2、初設(shè)方案無大的調(diào)整，建筑面積無大的變化；

3、國家費(fèi)稅標(biāo)準(zhǔn)無大的調(diào)整；

4、企業(yè)所提供的資料真實(shí)可靠。

第六章 償債能力評估

一、項(xiàng)目財務(wù)效益預(yù)測

項(xiàng)目財務(wù)效益評價是根據(jù)國家現(xiàn)行財稅制度和價格體系，分析、計算項(xiàng)目直接發(fā)生的成本和費(fèi)用，編制財務(wù)報表，計算評價指標(biāo)，考察項(xiàng)目的盈利能力，據(jù)以判別項(xiàng)目的財務(wù)可行性。

(一)預(yù)測數(shù)據(jù)的選定

1.本次項(xiàng)目預(yù)測建設(shè)期為2001年8月至2002年12月，銷售期為2001年12月至2004年9月。

2.經(jīng)營期總收入的測算以其可售面積及平均售價為依據(jù)，在充分考慮項(xiàng)目工程進(jìn)度以及按揭的跟進(jìn)時間，按成都市同類地區(qū)相似項(xiàng)目的銷售規(guī)律，基于謹(jǐn)慎原則確定銷售回款計劃見第四章。

3.經(jīng)營期成本及費(fèi)用的預(yù)測

(1)按銷售比例分計算期結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)成本。

(2)營業(yè)稅金及附加預(yù)測：營業(yè)稅按收入的5%計算，城市維護(hù)建設(shè)稅按營業(yè)稅的7%計算，教育費(fèi)附加按營業(yè)稅的3%計算，交通費(fèi)附加按營業(yè)稅的4%計算，所得稅按33%計提。

(3)銷售費(fèi)用：銷售費(fèi)用按年銷售收入的3%計算(已計入開發(fā)費(fèi)用)。

(4)管理費(fèi)用：各年預(yù)測數(shù)據(jù)按年銷售收入的3%計算(已計入開發(fā)費(fèi)用)。

(5)財務(wù)費(fèi)用：根據(jù)建設(shè)期進(jìn)行計算，詳見第五章財務(wù)費(fèi)用說明。

4.財務(wù)指標(biāo)測算假設(shè)條件

(1)國家對個人金融政策(按揭等)不發(fā)生大的變化。

(2)成都市房地產(chǎn)尤其是項(xiàng)目區(qū)域房地產(chǎn)不發(fā)生不可抗力因素影響造成的大的波動。

(3)項(xiàng)目銷售面積、工程整體動工及分年投資不發(fā)生變化，且項(xiàng)目在預(yù)測期全部銷售完畢。

5.特殊處理

因在成本測算中考慮了每戶天然氣集資、安裝費(fèi)，而這筆費(fèi)用開發(fā)企業(yè)不再從購房者中單獨(dú)收取。

(二)靜態(tài)效益指標(biāo)

經(jīng)測算，項(xiàng)目建設(shè)經(jīng)營期利潤總額、稅后利潤、總成本利潤率、銷售利潤率分別為：

表6-1 靜態(tài)效益指標(biāo)表

指標(biāo)名稱 指標(biāo)數(shù)值 單位 備 注

利潤總額 6131.60 萬元

凈利潤 4108.17 萬元

總成本利潤率 15.11 % 銷售凈利潤率 8.29 %

二、項(xiàng)目財務(wù)現(xiàn)金流量分析

經(jīng)過評估測算，該項(xiàng)目的各項(xiàng)盈利能力指標(biāo)測算結(jié)果如下(詳見評估主表2)：

1.內(nèi)部投資收益率：按全部投資計為26.77%；

2.財務(wù)凈現(xiàn)值(還原利率10%)：按全部投資計為3341.04萬元；

3.動態(tài)投資回收期(還原利率10%)：按全部投資計為2.03年；

由以上可以看出，該項(xiàng)目內(nèi)部投資收益率大于設(shè)定的折現(xiàn)率，財務(wù)凈現(xiàn)值大于零，說明該項(xiàng)目在計算期內(nèi)財務(wù)評價可行。

三、資金來源與運(yùn)用分析

根據(jù)第五章投資來源及籌資評價，該項(xiàng)目建設(shè)資金由三部分構(gòu)成，本次新增5383.08萬元貸款便能滿足資金運(yùn)用，保證項(xiàng)目的順利實(shí)施。詳見評估主表1。

四、項(xiàng)目償債能力評估

項(xiàng)目還款資金來源由銷售商品房而引起的現(xiàn)金流入。從下表可以看出，項(xiàng)目償債有可靠保證，企業(yè)償債能力強(qiáng)。指標(biāo)如下表：

項(xiàng)目借款償還期0.97年；

項(xiàng)目借款綜合保證比3.41。

五、項(xiàng)目敏感性分析

(一)盈虧平衡分析

因開發(fā)項(xiàng)目為全銷售項(xiàng)目，以營銷量盈虧平衡點(diǎn)進(jìn)行其盈虧平衡分析，按以下公式計算盈虧平衡點(diǎn)：

開發(fā)成本+管理費(fèi)用+財務(wù)費(fèi)用

盈虧平衡點(diǎn)=

[1-(稅費(fèi)率+銷售費(fèi)率)]×平均單價

通過計算當(dāng)銷售面積達(dá)到82630.58m2時或銷售面積達(dá)到建筑面積的86.87%就可收回靜態(tài)投資。或者在項(xiàng)目全部實(shí)現(xiàn)銷售的情況下，綜合銷售均價為4523元/平方米該項(xiàng)目達(dá)到盈虧平衡。通過預(yù)測項(xiàng)目銷售均價可達(dá)到5207元/平方米以上，因此項(xiàng)目有較大的盈利空間，具備較強(qiáng)的抗風(fēng)險能力。

(二)單因素敏感性分析

本次項(xiàng)目評估的單因素敏感性分析，是在假定下表中各項(xiàng)目間相互獨(dú)立的情況下，每次只考察一個項(xiàng)目的變化而其它項(xiàng)目保持不變時，對評估結(jié)果的影響程度。

從 “項(xiàng)目敏感性分析表”可以看出，銷售單價、開發(fā)成本均為“××××”開發(fā)項(xiàng)目敏感因素，其中銷售單價為其主要的經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)的影響因素，其每提高或降低 10％，凈現(xiàn)值將分別增加87%或減少88％；其次為開發(fā)成本，每提高或降低10％，凈現(xiàn)值將分別減少80％或增加77％。銷售單價的敏感性較大，因此企業(yè)應(yīng)特別注意銷售單價的變化，嚴(yán)格控制開發(fā)成本。

從以上計算結(jié)果可以看出項(xiàng)目抗風(fēng)險能力較強(qiáng)。

表6-3 單因素敏感變化表（單位：萬元）

項(xiàng)目 敏感因素變化幅度 敏感因素分析結(jié)果

總收入 項(xiàng)目總投資 財務(wù)凈現(xiàn)值 凈現(xiàn)值變化率 內(nèi)部收益率 收益率變化率 動態(tài)投資回收期 借款償還期 償債保證比

基本方案 49527.78 40573.09 3341.04 26.77% 2.03 0.97 3.41

項(xiàng)目總投資+10% 49527.78 44630.40 659.38 80% 12.79% 52.22% 2.81 0.95 2.89 項(xiàng)目總投資-10% 49527.78 36515.78 5913.23 77% 45.86% 71.31% 2.01 0.98 3.91 售價+10% 54480.559 40573.09 6247.33 87% 43.80% 63.62% 2.08 0.93 3.99 售價-10% 44575.003 40573.09 398.55 88% 11.84% 55.77% 2.87 1.00 2.83

第七章 貸款風(fēng)險分析

一、貸款風(fēng)險評價

(一)定量分析

經(jīng)評估測算，本項(xiàng)目風(fēng)險等級為AA級，貸款項(xiàng)目綜合風(fēng)險度為0.25，低于風(fēng)險度0.6是界限值。以銷售面積比例計算的盈虧平衡點(diǎn)為 86.87%。另外，在項(xiàng)目敏感性分析中，銷售單價每提高或降低10％，凈現(xiàn)值將分別增加87%或減少88％；

其次為開發(fā)成本，每提高或降低10％，凈現(xiàn)值將分別減少80％或增加77％。開發(fā)項(xiàng)目成本的影響小于價格因素，銷售價格敏感性較大。

(二)定性分析

1、借款人方面

借款人四川××房地產(chǎn)有限公司是××××集團(tuán)的全資子公司，××××集團(tuán)是一個以房地產(chǎn)開發(fā)為主的大型集團(tuán)公司，在全國具有較高的知名度。依托于××××集團(tuán)，四川××房地產(chǎn)有限公司在人員配置，財務(wù)管理等方面具有較強(qiáng)的實(shí)力。但是因“××××”項(xiàng)目是該公司在四川的第一個項(xiàng)目，對四川的房地產(chǎn)情況還不是特別的了解，所以，公司應(yīng)對成都地區(qū)的房地產(chǎn)業(yè)做更深入的分析。

2、投資方面

“××××”項(xiàng)目的總投資為40573.09萬元，本次測算其貸款額度為5383.08萬元，企業(yè)自籌資金合計為12478.55萬元，其剩余部分資金依靠銷售回款。該項(xiàng)目全部銷售收入為49527.78萬元，至評估基準(zhǔn)日公司銷售已接近預(yù)計銷售收入的49％（實(shí)際到賬收入為32％），公司應(yīng)作好剩余部分房屋的銷售工作，確保項(xiàng)目的順利完成。

3、市場方面

本項(xiàng)目預(yù)測的經(jīng)濟(jì)效益及償債能力都是在實(shí)現(xiàn)銷售收入的基礎(chǔ)上確定的，該項(xiàng)目償債能力較強(qiáng)。但一旦出現(xiàn)市場風(fēng)險，將會直接影響銷售收入的實(shí)現(xiàn)，從而影響項(xiàng)目的成功開發(fā)，本項(xiàng)目的市場風(fēng)險主要表現(xiàn)在以下幾個方面：

A.該項(xiàng)目為聯(lián)排別墅和復(fù)式別墅居住小區(qū)，在其所在區(qū)域定位較高，售價較高，主要針對高收入人群，這部分消費(fèi)雖然存在，但是畢竟有限；同時 “××花園”、“××園”、“×新城”等高檔居住小區(qū)也修建了類似的聯(lián)排別墅，消費(fèi)者選擇較多。因此預(yù)期銷售情況不會太樂觀，開發(fā)商應(yīng)關(guān)注市場，調(diào)整營銷策略以降低風(fēng)險。

B.該項(xiàng)目與“××園”、“×花園”等小區(qū)相比，后者位于城南，城南的發(fā)展已成氣候，周邊修建的小區(qū)檔次接近，業(yè)主文化層次收入水平接近，社區(qū)環(huán)境成熟。

而該項(xiàng)目所在區(qū)域目前還沒有在檔次上與其相提并論的樓盤，要想將整個片區(qū)營造成高檔居住小區(qū)，周邊樓盤開發(fā)情況對其有直接的影響。

4、工程進(jìn)度方面

該項(xiàng)目開工時間為2001年8月，至評估基準(zhǔn)日工程已基本完工，現(xiàn)在主要在完善小區(qū)配套和景觀建設(shè)，工程按期完工基本不存在風(fēng)險。

綜上所訴，本項(xiàng)目貸款風(fēng)險較小，但考慮到項(xiàng)目銷售價格為主要經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)的影響因素，建議該項(xiàng)目資金實(shí)行封閉運(yùn)行，嚴(yán)格按照我×規(guī)定通過按揭逐步收回貸款并做好貸后管理工作。

二、貸款擔(dān)保評價

該公司向×行提出貸款擔(dān)保方式為其母公司××××集團(tuán)提供擔(dān)保，經(jīng)對擔(dān)保企業(yè)提供的經(jīng)過審計的財務(wù)報表分析，擔(dān)保方××××集團(tuán)股份有限公司2001年所有者權(quán)益為16.8億元，其中分配利潤為2.87億元，財務(wù)狀況良好，擔(dān)保方式可行。

三、貸款效應(yīng)評價

四川××房地產(chǎn)有限公司已在×行開設(shè)結(jié)算帳戶，并保證本項(xiàng)目在銷售期的資金歸入我×，將起到“以貸增存”作用。

5000萬元貸款按銀行預(yù)期執(zhí)行利率 5.31%，期限以1年計算，×行可取得265.5萬元的貸款利息收入（貸款償還期內(nèi)無重大意外發(fā)生）。

如該項(xiàng)目成功開發(fā)，預(yù)計將會為×行帶來1.8億元的按揭資源。

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聯(lián)排別墅比較案例簡況表

評估主表3

實(shí)例A 實(shí)例B 實(shí)例C 實(shí)例D

名 稱 萬科城市花園 成都花園 中華園 杜甫花園

地理位置 成龍路8號 青羊大道8號 人民南路四段 二環(huán)路外西

交易時間 2002-11-25 2002-11-21 2002-5-28 2001-4-24 付款方式 一次性付款 一次性付款 一次性付款 一次性付款

交易價格（元/m2）5800 5200 5830 4000 交易情況 正常 正常 正常 正常

區(qū)域因素 交通便捷度 一般，有12、72、路等公交車 一般，有22、52、路公交車 通達(dá)，有16、306路公交車 通達(dá)，有52、77路公交車

自然環(huán)境 無污染，景觀一般 無污染，景觀一般 無污染，景觀一般 無污染，景觀一般

人文環(huán)境 一般 一般 較好 稍差

基礎(chǔ)設(shè)施 完善 完善 完善 完善

生活設(shè)施 有醫(yī)院、學(xué)校、商場、農(nóng)貿(mào)市場 有醫(yī)院、學(xué)校、商場、農(nóng)貿(mào)市場 有醫(yī)院、學(xué)校、商場、農(nóng)貿(mào)市場 有醫(yī)院、學(xué)校、商場、農(nóng)貿(mào)市場

個別因素 成新率 100％ 100％ 100％ 100％

建筑結(jié)構(gòu) 框架 框架 磚混、框架 框架

比較樓層 均價 均價 均價 均價

綠化率 50％ 62% 45% 60％

容積率 1-1．1 0．98 1．5 0.47

物業(yè)管理 專業(yè)物管 專業(yè)物管 專業(yè)物管 專業(yè)物管

裝修情況 外墻涂料室內(nèi)清水 外墻涂料，室內(nèi)清水 外墻涂料，室內(nèi)清水 外墻涂料，室內(nèi)清水

配套設(shè)施 通水電氣視訊，紅外線監(jiān)控系統(tǒng)，網(wǎng)絡(luò)布線 通水電氣視訊，紅外監(jiān)控，智能網(wǎng)絡(luò)寬帶 通水電氣視訊，紅外監(jiān)控，電子求助，網(wǎng)絡(luò)寬帶 通水電氣視訊及網(wǎng)絡(luò)寬帶

聯(lián)排別墅比較案例修正表

（元/平方米）

案例可比單價修正因素 A B C D 5800 5200 5830 4000

交易情況修正 100/100 100/100 100/100 100/90 交易時間修正 100/100 100/100 100/100 100/100 區(qū)域因素修正 100/96 100/95 100/104 100/92 個別因素修正 100/99 100/102 100/102 100/105 比準(zhǔn)單價 6102.69 5366.36 5495.85 4600.87 復(fù)式別墅比較案例簡況表

評估主表4

實(shí)例A 實(shí)例B 實(shí)例C

名

稱 春天花園 風(fēng)格雅園 御都花園

地理位置 一、二環(huán)路之間西段 新希望路 羊西線

交易時間 2001-04-20 2002-1-24 2001-5-18 付款方式 一次性付款 一次性付款 一次性付款

交易價格（元/m2）4300 4180 4100 交易情況 正常 正常 正常

區(qū)域因素 交通便捷度 百花中心站、5路、42路、25路、22路、17路

通達(dá)，有54、96路公交車

自然環(huán)境 無污染，景觀一般 無污染，景觀一般 無污染，景觀一般

人文環(huán)境 一般 一般 一般

基礎(chǔ)設(shè)施 完善 完善 完善

生活設(shè)施 有醫(yī)院、學(xué)校、商場、農(nóng)貿(mào)市場 有醫(yī)院、學(xué)校、商場、農(nóng)貿(mào)市場 有醫(yī)院、學(xué)校、商場、農(nóng)貿(mào)市場

個別因素 成新率 100％ 100％ 100％

建筑結(jié)構(gòu) 框架 框架 磚混、框架

比較樓層 均價 均價 均價

綠化率 58％ 45% 70% 容積率 1．14 1.3 0．9

物業(yè)管理 專業(yè)物管 專業(yè)物管 專業(yè)物管

裝修情況 外墻面磚室內(nèi)清水 外墻涂料，室內(nèi)清水 外墻涂料，室內(nèi)清水

配套設(shè)施 通水電氣視訊，紅外線監(jiān)控系統(tǒng)，網(wǎng)絡(luò)布線 通水電氣視訊，紅外監(jiān)控，智能網(wǎng)絡(luò)寬帶 通水電氣視訊，紅外監(jiān)控，電子求助，網(wǎng)絡(luò)寬帶

復(fù)式別墅比較案例修正表

（元/平方米）

案例可比單價修正因素 A B C

4300 4180 4100

交易情況修正 100/100 100/100 100/100 交易時間修正 100/100 100/100 100/100 區(qū)域因素修正 100/104 100/98 100/98 個別因素修正 100/100 100/98 100/103 比準(zhǔn)單價 4134.62 4352.35 4061.82

附 件 目 錄

一、企業(yè)資料

1、業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照、法人代碼證、稅務(wù)登記證、貸款卡、房地產(chǎn)企業(yè)資質(zhì)證書；

2、企業(yè)章程、驗(yàn)資報告；

3、近三年及當(dāng)期資產(chǎn)負(fù)債表、損益表、現(xiàn)金流量表；

4、大連XX集團(tuán)股份有限公司近3年資產(chǎn)負(fù)債表、損益表、現(xiàn)金流量表；

5、企業(yè)基本情況介紹；

6、已投入資金證明；

6．1、投入資金明細(xì)表;

6．2、土地征用及補(bǔ)償部分，憑證11份，金額161,860,000元;6．

3、設(shè)計費(fèi)部分，憑證14份，金額3,332,500元;6．

4、報建費(fèi)部分，憑證6份，金額6,860,892.97元;6．

5、綠化工程費(fèi)部分，憑證23份，金額3,124,005.35元；

6．6、會所設(shè)施費(fèi)部分，憑證34份，金額3,642,195.85元；

6．7、建安之土建及水電工程費(fèi)部分，憑證34份，金額3,303,535.60元；

6．8、預(yù)付成都市第八建筑總公司工程款部分，憑證22份，金10,670,000元；

6．9、預(yù)付省建三公司工程款部分，憑證17份，金額9,300,000元；

6．10、預(yù)付青羊建司修德忠工程款部分，憑證11份，金額8,600,000元；

6．11、預(yù)付青羊建司朱大明工程款部分，憑證13份，金額8,050,000元；

6．12、預(yù)付成華建安二公司工程款部分，憑證12份，金額9,000,000元；

6．13、2002年廣告費(fèi)用部分，抽樣憑證30份。7、2002年9月30日開戶銀行存款證明（銀行對帳單清單）；

8、項(xiàng)目銷售方案及2002年9月30日銷售情況；

9、戶型明細(xì)表；

10、地質(zhì)說明1份；

11、“河濱印象”室外、附屬工程基礎(chǔ)數(shù)據(jù)；

12、“河濱印象”

1、2期地勘報告各1份；

13、“河濱印象”銷售回款抽樣憑證33份。

二、項(xiàng)目資料

1、可行性研究報告；

2、計委立項(xiàng)批復(fù)；

3、定點(diǎn)通知書；

4、規(guī)劃紅線圖；

5、建設(shè)用地規(guī)劃許可證；

6、國土使用權(quán)證；

7、土地出讓合同；

8、聯(lián)建協(xié)議；

9、建設(shè)工程規(guī)劃許可證；

10、施工許可證；

11、規(guī)劃總平面圖；

12、中標(biāo)通知書（5份）

13、工程進(jìn)度計劃表；

14、項(xiàng)目設(shè)計、施工、監(jiān)理單位的資質(zhì)證及實(shí)力簡介；

15、合同清單；

15．1、武侯人防地界圍墻合同；

15．2、省地質(zhì)勘察院一期勘察合同；

15．3、機(jī)械部二勘院二期勘察合同；

15．4、中機(jī)勘設(shè)院20#樓施工勘察合同；

15．5、省地質(zhì)勘察院43-49#樓施工階段勘察合同；

15．6、省地質(zhì)勘察院5#、7#樓噴錨支護(hù)合同；

15．7、市勘察院二期測繪合同；

15．8、市勘測院幼兒園放線測量合同；

15．9、新加坡城市建筑設(shè)計公司新增修改設(shè)計合同；

15．10、北京中輝康居建筑節(jié)能公司綠色生態(tài)小區(qū)技太開發(fā)合同；

15．11、新加坡/華宇設(shè)計公司修改設(shè)計費(fèi)合同；

15．12、江歡成設(shè)計所方案設(shè)計合同；

15．13、華宇設(shè)計事務(wù)所“河濱印象”設(shè)計合同；

15．14、市工程咨詢公司編制可行性報告合同；

15．15、市環(huán)境科研所小區(qū)環(huán)境影響評價合同；

15．16、規(guī)劃院技服部小區(qū)控規(guī)局部調(diào)整合同；

15．17、新加坡城市建筑設(shè)計公司小區(qū)初設(shè)合同；

15．18、精正監(jiān)理公司小區(qū)招標(biāo)合同；

15．19、成都市房屋產(chǎn)權(quán)監(jiān)理處房屋預(yù)售面積核定報告；

15．20、10KV電纜專線工程安施合同；

15．21、10KV電纜專線工程安施合同補(bǔ)充合同；

15．22、成都供電工程公司錦江分公司協(xié)議；

15．23、電器產(chǎn)品產(chǎn)品購銷合同（變壓器）；

15．24、室外供用電工程安裝施工合同（管網(wǎng)）；

15．25、弱電工程合同P-01-008；

15．26、室外弱電工程合同電裝-061；