中外行政制度比較論文

關(guān)鍵詞：中外；房產(chǎn)制度；土地制度

房地產(chǎn)就是指土地、建筑物及固著在土地、建筑物上不可分離的部分及其附帶的各種權(quán)益。房地產(chǎn)由于其自己的特點(diǎn)即位置的固定性和不可移動性，在經(jīng)濟(jì)學(xué)上又稱為不動產(chǎn)。

一、國外土地制度

（一）土地所有制形式。

土地私有制，現(xiàn)行土地所有制有三種主要形式，即國家所有、公共所有、個人與法人所有。屬于國家所有和地方自治團(tuán)體所有的土地占國土總面積的35%，屬于私有的土地面積占國土總面積的65%，其中，個人所有的土地占57%，法人所有的土地占8%。

（二）土地權(quán)利的設(shè)置。

設(shè)所有權(quán)、地上權(quán)、賃借權(quán)三種。后兩種權(quán)利歸屬于借地權(quán)。

（三）土地交易管理制度

1、在城市擁有2000平方米以上土地，市區(qū)外擁有5000平方米以上土地的所有者在轉(zhuǎn)移出讓土地時(shí)必須事前申報(bào)，購買價(jià)格以公示地價(jià)為標(biāo)準(zhǔn)確定；

2、土地交易許可制。在土地投機(jī)活動集中、地價(jià)上漲過快的地區(qū)，縣地方政府可以設(shè)立“限制區(qū)域”。凡就是“限制區(qū)域”內(nèi)土地進(jìn)行交易及其階格，必須經(jīng)縣地方政府“許可”。如果私下成交，土地交易合同視為無效，不受法律保護(hù)；

3、土地交易申報(bào)勸告制。如果交易價(jià)格過高影響土地利用，縣地方政府可以提出勸告，并向地方政府重新申報(bào)。如果交易雙方不聽從勸告，可將其勸告內(nèi)容公之于眾；

4、土地公示法。為了在宏觀上管理和調(diào)控土地價(jià)格，外國制定了地價(jià)公示法，這種價(jià)格就是一種旨在控制土地的官方價(jià)格，增強(qiáng)政府對土地價(jià)格的控制能力，為合理進(jìn)行土地交易提供依據(jù)。

二、國外住房政策

住房政策總目標(biāo)與國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段相適應(yīng)，與家庭構(gòu)成以及居住區(qū)域的特性相適應(yīng)，為全體國民提供居住環(huán)境良好的住宅。

（一）特點(diǎn)

1、重視住宅管理。外國私房率較高，住宅經(jīng)濟(jì)主要由市場機(jī)制調(diào)節(jié)，但就是政府仍然比較重視對住宅的管理。政府的建設(shè)省及下屬住宅局對全國住宅建設(shè)實(shí)行政策，法令、計(jì)劃、設(shè)計(jì)、資金、生產(chǎn)、技術(shù)一體化管理。

2、政府大力資助住宅建設(shè)。國外政府為住宅的建設(shè)開辟了多種集資渠道，提供住宅補(bǔ)貼就是其住宅政策的核心。此外，政府還為一些住宅建設(shè)機(jī)構(gòu)提供擔(dān)保，由這些機(jī)構(gòu)發(fā)行債券，以籌集住宅建設(shè)資金。

3、重視住宅建設(shè)的立法。為了保證住宅建設(shè)的發(fā)展，國外政府制定了眾多的有關(guān)住宅的法令、法規(guī)，形成了比較完備的住宅法律體系。這些法律按其不同性質(zhì)，大體上可分為兩類：一類就是政府制定的住宅建設(shè)的政策與計(jì)劃，以及有關(guān)機(jī)構(gòu)組織的立法依據(jù)；另一類就是對住宅建設(shè)和交易的全過程規(guī)定的具體規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)。

三、國外住宅市場的產(chǎn)業(yè)化

（一）定制服務(wù)。

技術(shù)發(fā)展使住宅產(chǎn)業(yè)化成為現(xiàn)實(shí)，薄板鋼骨體系的運(yùn)用使房屋開發(fā)由現(xiàn)場建造向工廠大規(guī)模制造轉(zhuǎn)變，開發(fā)商可普遍提供定制服務(wù)。

（二）部分別墅開發(fā)商功能角色轉(zhuǎn)變。

開發(fā)商拿地后只需做好規(guī)劃和景觀，將地分割后出售給住戶，由住戶網(wǎng)上定制所需別墅風(fēng)格，再由工廠制做好裝配件后運(yùn)至現(xiàn)場裝配房屋，建造及維護(hù)均由工廠負(fù)責(zé)。

（三）環(huán)保節(jié)能、綠色建材、智能技術(shù)、生態(tài)住宅成為潮流。

反觀中國，土地與房屋的所有權(quán)并不一致。房屋可以屬于你自己，可就是土地永遠(yuǎn)也不屬于你。國家憲法明確規(guī)定，在符合公共利益的情況下，可以對土地進(jìn)行征用，并給房屋所有者一定補(bǔ)償（法律條款寫得不太對，但大意如此）。而且房屋的產(chǎn)權(quán)只能歸個人所有70年，70年以后國家可以將房屋收回。說白了，房子不過就是暫時(shí)租給你的，與次相對，美國的房產(chǎn)土地歸私人所有，而英國土地的使用期限為999年。另外在中國銀行按揭貸款合同的風(fēng)險(xiǎn)與收益根本就不對稱，可以說就是一個對消費(fèi)者極為不利的合同。按下關(guān)于一些收費(fèi)的細(xì)節(jié)不提，我來談一談對我們按揭購房者影響巨大的利率問題。

在發(fā)達(dá)國家，房地產(chǎn)貸款利率分為兩種，一種就是固定按揭利率，一種就是浮動貸款利率。我想這個不需要我多做解釋。問題在于，在美國，大多數(shù)的私人購房者都以固定按揭利率來貸款買房。雖然在低利率的時(shí)候需要多付一些利息，但就是在高利率的時(shí)候卻可以規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。這樣做的最大好處，就是能提前知道自己未來的財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)，并能判斷自己就是否能夠購買。一般來說，這樣的貸款以10年一期，10年以后必須重新商定利率條件。這樣實(shí)際上也減少了貸款者的風(fēng)險(xiǎn)。反觀國內(nèi)，絕大多數(shù)貸款都就是以浮動利率的形式出現(xiàn)的。當(dāng)前的低利率使很多的年輕人嘗到了甜頭，他們以比較低的利率買到了房子，提前開始享受有家的樂趣?？删褪牵@些享受就是有代價(jià)的。一旦利率上升，由于本來借款利率較低，他們的每月還款額就會急劇上升。對于一次性或者已經(jīng)付清房款的人來講，最大的缺陷就是，中國的房產(chǎn)市場缺乏兌現(xiàn)房產(chǎn)價(jià)值的渠道。也就就是說，對于大多數(shù)老百姓來講，無論你的房產(chǎn)怎么升值，你的房產(chǎn)的價(jià)值永遠(yuǎn)也兌現(xiàn)不了，只就是紙上富貴而已。與此相對，房產(chǎn)價(jià)格飆升，那么相應(yīng)的房屋支出反而增加。也就就是說，你的房屋永遠(yuǎn)就是你的負(fù)債而不就是資產(chǎn)？

國外獨(dú)特的房地產(chǎn)制度，就是根據(jù)當(dāng)?shù)氐木唧w條件，在長年實(shí)踐中逐步形成的；很多具體細(xì)節(jié)，個人認(rèn)為，最值得我們借鑒的，就是國外以“自住為主”的房地產(chǎn)大政方針，因?yàn)槲覀兺瑯右踩狈衫玫耐恋刭Y源。這一面鏡子，可以對照一下我們的現(xiàn)行房地產(chǎn)理論，找出改革的重點(diǎn)，突出體制改革的重要性和必要性。