第一篇：非典型擔保案例：福州企聯(lián)貿易有限公司與福建雙安房地產開發(fā)有限公司企業(yè)借貸糾紛一審民事判決書

福建省福州市中級人民法院

民 事 判 決 書

（2015）榕民初字第1466號

原告：福州企聯(lián)貿易有限公司，住所地福建省福州市倉山區(qū)上渡路149號12號樓二層。

法定代表人：朱明。

委托訴訟代理人：衛(wèi)勇學，上海融孚律師事務所律師。委托訴訟代理人：陳夏磊，公司職員。

被告：福建雙安房地產開發(fā)有限公司，住所地福建省長樂市潭頭鎮(zhèn)朱熹街。

法定代表人：王王瑩。

委托訴訟代理人：林豐夏、韓若冰，福建通享律師事務所律師。

原告福州企聯(lián)貿易有限公司（以下簡稱?企聯(lián)公司?）因與被告福建雙安房地產開發(fā)有限公司（以下簡稱?雙安公司?）借款合同糾紛一案，本院于2015年8月13日立案后，依法適用普通程序，公開開庭進行了審理。原告企聯(lián)公司的委托訴訟代理人衛(wèi)勇學，被告雙安公司的委托訴訟代理人何龍到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結。

原告企聯(lián)公司向本院提出訴訟請求：1.判定原告對被告擁有本金1808萬元及利息(利息自2013年6月18日暫計至2015年8月18日為1504.256萬元)的債權；2.判決

原、被告之間簽訂的編號分別為：CL預售201203608號、201203609號、201203612號、201203728號至201203731號、2012033734號至201203743號、201203751號、201203774號至201203791號、201203793號至201203808號、201203860號至201203871號、201203873號、201203875號至201203889號、201203891號至201203893號、201203895號至201203898號、201203901號、201203902號、201203905號、201203906號、201203908號、201203910號、201203912號）共94份《商品房買賣合同》為有效；3.判決原告有權以上述房產，抵償上述被告所欠債務；4.判決被告向原告履行交付上述房產的義務；5.判決原告對上述獲得抵償?shù)姆慨a，有優(yōu)先于除抵押權或工程款優(yōu)先權人之外的其他債權人的權利；6.判決本案訴訟費用由被告承擔。后經本院釋明，原告將上述第1項訴請變更判令被告雙安公司償還借款本金1808萬元及利息(利息自2012年9月18日暫計至2015年8月18日為1504.256元)；事實和理由：2012年9月18日，原、被告之間簽訂《借款合同》，約定原告向被告出借款項1808萬元，被告以其名下位于長樂市潭頭鎮(zhèn)?德城望郡-華僑城?建筑面積約為6600平方米的商品房預售登記至原告名下作為抵押擔保。同日，雙方簽訂了共94份《商品房買賣合同》（編號分別為：CL預售201203608號、201203609號、201203612號、201203728號至201203731號、2012033734號至201203743號、201203751號、201203774號至201203791號、201203793號至201203808號、201203860號至201203871號、201203873號、201203875號至201203889號、201203891號至201203893號、201203895號至201203898號、201203901號、201203902號、201203905號、201203906號、201203908號、201203910號、201203912號）。2012年10月，雙方為上述《商品房買賣合同》辦理了預告登記，預告登記證號分別為；航房預字第00010960至00010966號、00010900至00010951號、00010969至00010974號、00010976至00010980號、00010885至00010899號、00010952至00010959號、00010874號。

2014年12月25日，福州市中級人民法院（2014）榕民初字第217號《民事判決書》就原告朱芹與被告雙安公司、王王瑩、雙安公司實際控制人王惠明之間的借款糾紛作出判決。認定：朱芹自2010年8月起，共出借款項本金5221.5萬元，截止2014年1月5日利息3781.8萬元，上述借款本息原告自認扣除還款1960萬元、企聯(lián)公司代還1808萬元、被告以商場及別墅抵借款2800萬元。判決：被告歸還原告借款本金2600萬元及利息（截止2014年1月5日為1821.8萬元），對于企聯(lián)公司代還的1808萬元借款及

被告以商場及別墅抵償?shù)?800萬元借款，該判決作出?雙方可另行協(xié)商，原告可另行主張權利?的釋明。2015年1月29日，福州市中級人民法院（2014）榕民初字第396號《民事判決書》，就福建宏盛建設集團有限公司訴請撤銷前述94份《商品房買賣合同》一案作出判決，駁回了福建宏盛建設集團有限公司的訴訟請求。該判決認定：?訟爭94份《商品房買賣合同》，其目的在于擔保《借款協(xié)議書》項下主債權獲得清償，故本案訟爭商品房買賣具有擔保之功能，其能否履行應以主債務是否獲得清償為條件，當債務人還清主債務，則商品房買賣合同解除；當債務人未還清主債務，則出賣人應履約并交付房屋，從而實現(xiàn)擔保目的。?、?具有擔保功能的商品房買賣，當事人已辦理了商品房買賣的預告登記，已開始履行商品房買賣合同，且預告登記具有一定的公示效力，可以對抗債務人的其他債權人?、?若雙安公司未依法清償企聯(lián)公司債權，企聯(lián)公司有權另案要求雙安公司履行商品房買賣合同，企聯(lián)公司的債權可沖抵相應購房款。?、?即使雙方在訟爭《商品房買賣合同》中約定的價格確實存在不合理的情形，雙方仍可通過協(xié)商進行救濟，協(xié)商不成時價格可參照訂立合同時案涉房產的市場價?。綜上原告認為，原告對被告本金1808萬元的債權來源于朱芹對被告的債權，（2014）榕民初字第217號和第396號《民事判決書》查證屬實的以下兩

個證據(jù)可以表明，此債權轉讓不僅系雙方的合意，且已經獲得實際履行：

1、2013年6月4日、2013年6月17日，被告雙安公司與朱芹分別簽訂編號為20130604、20130617的《協(xié)議》，確認雙安公司對原告負有債務，及由朱芹代雙安公司向原告歸還借款利息256萬元；

2、2013年5月17日，被告與施工單位福建宏盛建設集團有限公司簽訂《雙方分配補充協(xié)議》，確認：?以下表格客戶企聯(lián)的房屋為抵押房屋，該房屋可銷售，銷售所得款項優(yōu)先按比例歸還企聯(lián)公司借款本金。?現(xiàn)被告未能還款，根據(jù)（2014）榕民初字第396號《民事判決書》，原告有權要求被告履行訟爭94份《商品房買賣合同》的約定，交付房屋，并對訟爭94份《商品房買賣合同》項下商品房享有優(yōu)先權。

被告雙安公司辯稱，1、原告主張被告返還借款沒有依據(jù)。本案中原告雖提供雙方之間的借款協(xié)議書，然而對于此份借款合同最為關鍵的資金賬目往來明細卻未見，因此無法證明原告已按合同約定履行了義務。

2、原告主張的94份《商品房買賣合同》與本案無關。根據(jù)原告提供的借款合同，本案所涉房產單價為每平米3000元，而94份《商品房買賣合同》中約定的房價為每平米4000元，顯然不是同一批房產。

3、原告訴請以起訴狀中所述房產抵償被告所欠債務沒有依據(jù)。無論是基于法律規(guī)定，還是本案中原、被告雙方2012年9月18日的約定，均沒有提及以房產抵

償債務。根據(jù)訟爭借款合同之約定，原告僅享有房產抵押權，其權利行使應遵循法定程序，而非如原告所言的抵償。

4、若依雙方簽訂的借款合同，出借方所享有的擔保權利為抵押權，其不以交付房產為行使方式。債務履行期限屆滿之后，雙方亦未另行約定以交付房屋抵償債務，故原告訴請被告交付房產沒有依據(jù)。

5、原告主張享有優(yōu)先于除抵押權人以及工程款優(yōu)先權人以外其他債權人的權利沒有法律依據(jù)。

6、本案約定的月利3.2%超出法律規(guī)定，請法院根據(jù)相關規(guī)定以及公平原則，結合慣例予以適當調整。

原告企聯(lián)公司向本院提交了下列證明資料：A1、2012年9月18日《借款協(xié)議書》；A2、《商品房買賣合同》；A3、預告登記證；A4、福州市中級人民法院（2014）榕民初字第217號《民事判決書》；A5、福州市中級人民法院（2014）榕民初字第396號《民事判決書》；A6、編號20130604、20130617《協(xié)議書》；A7、2013年5月17日被告與施工單位福建宏盛建設集團有限公司簽訂的《雙方分配補充協(xié)議》；A8、2012年9月24日《交通銀行記賬回執(zhí)》；A9、企聯(lián)公司工商登記信息。被告雙安公司質證認為，對A1、A2、A3真實性、合法性無異議，但是商品房買賣合同與借款沒有關聯(lián)，不能證明原告對被告享有債權，更無法證明被告提供《商品房買賣合同》的房產作為擔保；A4的真實性、合法性無異議，但是判決內容無法證明原告對被告享有基于

本案《借款合同》產生的1808萬的債權；A5真實性、合法性無異議，但是由判決內容無法對94份《商品房買賣合同》所享有的優(yōu)先權做出解讀；A6真實性不予確認，合同當事人王惠明身份不明，且與本案無關聯(lián)；A7真實性、合法性無異議，但是不能證明被告對原告1808萬元的債權的確認，其中雖提及抵押，但是抵押權并沒有實際設立；A8、A9的真實性、合法性無異議，但是原告向被告支付的200萬元與本案無關。被告雙安公司提交以下證明資料：B1、福州市中級人民法院（2015）榕民撤字第1號《民事裁定書》。原告質證認為，真實性無異議，在2015年7月31日前確實未有生效法律文書對本案債務進行過確認。經審查，上述證明資料均具備客觀性、關聯(lián)性、合法性特征，可以作為認定本案事實的依據(jù)。

根據(jù)本案現(xiàn)有證據(jù)，本院認定事實如下：

2012年9月18日，企聯(lián)公司為甲方、雙安公司為乙方，雙方簽訂《借款協(xié)議書》，約定：乙方向甲方借款人民幣2000萬元，借款期限12個月，月息3.2%；甲方同意乙方將其開發(fā)的位于潭頭鎮(zhèn)?德城望郡·華僑城?房屋，建筑面積6600平方米抵押給甲方，作為乙方的還款保證；抵押方式：乙方將?德城望郡·華僑城?6600平方米房屋以每平方米3000元單價，預售備案登記在甲方名下作為借款抵押（附房屋清單）；乙方分期或一次性歸還甲方借款時，甲

方在收到乙方還款后即須解押上述抵押房屋的相應面積給乙方，并無條件配合乙方將解押的房屋更名或過戶給乙方或乙方指定人的名下，更名或過戶的費用由乙方承擔；乙方逾期未支付利息或到期未按時還款的，甲方有權處置上述所登記的抵押物，且過戶或更名等費用由乙方承擔等其他內容。原、被告隨后簽訂了94份《商品房買賣合同》（具體合同編號及對應的房產同原告訴狀中所述），并將合同項下所涉94套?德城望郡·華僑城?房產預登記至企聯(lián)公司名下。原告自述，該借款并未有款項的實際流轉，而是來源于借貸雙方的實際控制人對其債權債務劃轉，即是將王惠明欠朱芹的借款轉化為雙安公司對企聯(lián)公司的借款，所不同的是增加94套商品房作為擔保；因2000萬元扣了3個月的利息，實際債權金額為1808萬元。

2014年12月25日，本院（2014）榕民初字第217號生效判決就原告朱芹與被告雙安公司、王惠明、王王瑩民間借貸糾紛一案作出如下認定：朱芹實際出借本金5221.5萬，截止2014年1月5日利息為3781.8萬元，朱芹自認被告已還款1960萬元，因該款不足以清償利息，故被告王惠明尚欠原告借款本金5221.5萬及利息1821.8萬元。朱芹在該案中僅訴請被告返還本金2600萬元及利息，本院予以支持。對于原告所述代被告向企聯(lián)公司還利息款195萬元，因無出借憑證且被告不予認可，故本院未作處理。朱

芹自認被告另還款4608萬元（包括企聯(lián)公司代被告還款1808萬元及商場別墅抵債2800萬元），因被告對朱芹主張的1808萬元代還款有異議，而?以房抵債?亦可能損害被告其他債權人的利益，故本案中未予處理，并告知雙方可案外協(xié)商處理，若協(xié)商不成朱芹可就余下債權另行主張權利。該案有效證據(jù)包括編號為20130604、20130617的兩份協(xié)議（即本案證據(jù)A6），內容涉及朱芹與王惠明、雙安公司之間債權債務的結算確認。

另查明，被告福建宏盛建設集團有限公司（以下簡稱?宏盛公司?）曾以雙安公司、企聯(lián)公司為被告，向本院提起債權撤銷權訴訟，請求：

一、撤銷雙安公司與企聯(lián)公司就位于長樂市××路東側德成望郡.華僑城項下共94套房產的轉讓行為，并確認雙安公司與企聯(lián)公司就該94套房產所簽訂的《商品房買賣合同》無效；

二、雙安公司與企聯(lián)公司應辦理該94份合同的注銷登記手續(xù)；

三、雙安公司與企聯(lián)公司承擔本案全部訴訟費用。本院經審理作出（2014）榕民初字第396號民事判決，駁回宏盛公司訴訟請求，宏盛公司提起上訴，因未預交上訴費而按撤訴處理。本院于該案中認定：雙安公司和企聯(lián)公司簽訂94份訟爭《商品房買賣合同》并辦理預告登記，其目的在于擔保《借款協(xié)議書》項下主債權獲得清償，故本案訟爭商品房買賣具有擔保之功能，其能否履行應以主債務是否獲得清

償為條件，當債務人還清主債務，則商品房買賣合同解除，出賣人不負有履行交付房屋之義務，預告登記應予注銷；當債務人未清償主債務，則出賣人應履約并交付房屋，以抵償主債務，從而實現(xiàn)擔保目的。此具有擔保功能的商品房買賣合同系當事人真實意思表示，在不違反《合同法》第五十二條關于合同無效的法定情形情況下，不能以該類合同具有擔保功能而非單純商品房買賣而否定此類合同之效力，故對宏盛公司關于確認訟爭《商品房買賣合同》無效的訴請不予支持。

再查，2013年5月17日，雙安公司為甲方、宏盛公司為乙方、王惠明為丙方，三方簽訂《?德成望郡（華僑城）房屋銷售款?雙方分配補充協(xié)議》，雙安公司將其抵償給企聯(lián)公司等債權人的房產明細予以明確。其中第6條載明：?以下表中客戶企聯(lián)的房屋為抵押房屋，抵押總面積為6676.66平方米，以每平方米3000元抵押給企聯(lián)公司，該房屋可銷售，銷售所得款項優(yōu)先按比例歸還企聯(lián)公司借款本金后，由甲、乙雙方按2013年5月17日《協(xié)議書》及《會議紀要》約定的比例分配款項。?

本院認為，訟爭《借款協(xié)議書》系當事人真實意思表示，除約定的月息標準過高外，其余內容未違反法律法規(guī)強制性規(guī)定，合法有效。

原告雖以借貸糾紛為由提起本案訴訟，但其自認雙方

之間未有款項的實際流轉。原告解釋稱，訟爭借款來源于雙方實際控制人對債權債務的劃轉，借貸事實真實存在，對其主張成立與否，本院分析如下：首先，原告確認朱芹系企聯(lián)公司實際控制人，同時，編號20130604《協(xié)議》中?因乙方（王惠明）實際控股的丁方（雙安公司）開發(fā)位于長××潭頭鎮(zhèn)?德成望郡-華僑城?項目建設資金需要向甲方（朱芹）借款?、?乙方以其所實際控股的丁方90%股權為上述借款提供質押擔保?等內容表明，被告確認王惠明系雙安公司實際控制人，且王惠明向朱芹借款用于雙安公司項目建設所需。其次，本案企聯(lián)公司所訴借款本金為1808萬元（即《借款協(xié)議書》約定的2000萬元按月3.2%標準扣減三個月利息），與朱芹在（2014）榕民初字第217號一案中自認的?企聯(lián)公司代被告還款1808萬元?金額吻合，且由編號20130604、20130617的兩份協(xié)議內容可見，該部分款項未納入朱芹與王惠明之間債權債務結算范圍，生效判決亦未對其作出處理。第三，案涉94套商品房預告登記于原告企聯(lián)公司名下，雙安公司否認借款事實，則其至今未向原告主張支付購房對價或返還房屋，顯然不合常理。相反，朱芹與王惠明之間編號20130617的《協(xié)議書》第③點關于?余款195萬元用于償還甲方朱芹之前代墊的乙方所欠的‘企聯(lián)公司’利息款（2013年2-6月共256萬元）?之約定，以及雙安公司、王惠明與施工單位宏盛公

司之間《?德成望郡（華僑城）房屋銷售款?雙方分配補充協(xié)議》第6點關于?以下表中客戶企聯(lián)的房屋為抵押房屋，抵押總面積為6676.66平方米，以每平方米3000元抵押給企聯(lián)公司，該房屋可銷售，銷售所得款項優(yōu)先按比例歸還企聯(lián)公司借款本金……?之約定，足可表明訟爭債務關系得到各方確認。綜上，盡管欠缺明晰的債權債務轉讓協(xié)議，當事人的相關表述亦有失規(guī)范，但《借款協(xié)議書》、編號20130604、20130617的兩份協(xié)議、《?德成望郡（華僑城）房屋銷售款?雙方分配補充協(xié)議》及另案生效判決等已形成完整證據(jù)鏈，結合朱芹、王惠明的實際控制人身份，原告所述合乎邏輯與情理，本院予以采信。訟爭債權來源客觀，取得方式不違背法律規(guī)定，且為案涉各方真實意思表示，原告訴請被告返還1808萬元借款，于法有據(jù)，本院予以支持。雙方約定的利息標準過高，本院依法調整為按月息2%計付，利息應自出借之日（即2012年9月18日起）起計至款項還清之日止。

原、被告雙方簽訂94份《商品房買賣合同》并辦理預告登記，其目的在于擔保《借款協(xié)議書》項下主債權獲得清償，相關合同之法律效力已為（2014）榕民初字第396號生效判決所確定，本院不再重復評述。鑒于其擔保從屬性特征，訟爭買賣合同能否履行應以主債務是否獲得清償為條件，當被告還清借款，則商品房買賣合同解除，被告

無需交付房屋，預告登記應予注銷；當借款未獲清償，則原告有權要求被告交付訟爭房屋，以抵償主債務，從而保護其合理期待利益，且因預告登記具有一定的公示效力，參照擔保物權的優(yōu)先受償性，原告可優(yōu)先取得房屋所有權。但為避免以高價房屋抵償?shù)皖~債務，從而損及債務人及其他債權人利益，應苛以擔保權利人清算義務，即通過協(xié)商、評估等方式對訟爭商品房進行重新估值，對于估價與應償還借款本息之間的差額，原、被告有權主張返還或補足。

綜上，依照《中華人民共和國合同法》第六十條、第七十九條、第八十四條、第二百零五條、第二百零六條，《最高人民法院關于人民法院審理借貸案件的若干意見》第6條的規(guī)定，判決如下：

一、被告福建雙安房地產開發(fā)有限公司應于本判決生效之日起十日內償還原告福州企聯(lián)貿易有限公司借款本金1808萬元及利息（以1808萬元為基數(shù)，按月利率2%標準自2012年9月18日起計至款項還清之日止）；

二、若被告福建雙安房地產開發(fā)有限公司未履行本判決第一項所確定的債務，原告福州企聯(lián)貿易有限公司有權要求其交付訟爭94份《商品房買賣合同》項下房屋以抵償債務，但應對房屋進行估價，若高于應償還借款本息的，原告應補足差價；

三、駁回原告福州企聯(lián)貿易有限公司的其他訴訟請求。

若被告未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。

案件受理費207413元，由原告企聯(lián)公司負擔12680元，被告雙安公司負擔194733元。

如不服本判決，可在本判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于福建省高級人民法院。

審 判 長

趙彥邦 審 判 員

邵 惠 代理審判員

陳賢東

二〇一七年一月十八日 書 記 員

賴鐘煒

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