第一篇：物業經理必讀之三十六計

物業經理必讀之三十六計

第1計瞞天過海

作為物業管理人員，對業主說實話沒錯兒，但什么實話都說就大錯特錯了。

第2計圍魏救趙

不交暖氣費可以適當地停他水，不交物業費可以有節制地停他電。法規不允許？當然不允許！但你不會不說是欠費停電嗎？就說是設備故障，反正他錢不交來設備就老有故障。

第3計借刀殺人

業主不交停車費我們當然不能指使保安砸人家車，但我們不砸并不說明所有人都不會砸。

第4計以逸待勞

這一批樓建得實在是差勁兒，一下雨就有人投訴北邊兒窗戶漏。漏怎么辦？要修也得等天晴了，不然抹上的玻璃膠干不了還是會漏，到時候業主不光投訴窗戶問題，還會投訴你們把人家地板踩臟了。不過等天晴了業主們倒很少會有人再張羅維修的事兒了，所以業主報修不要著急，拖一拖、等一等，效果比你十萬火急地趕過去還好！

第5計趁火打劫

業主向開發商、建筑公司投訴房屋質量不好對我們來說不是壞事，我們也應該積極呼吁： “鬧事的業主只是一小部分，而房屋的質量問題是普遍存在的。要平息眾怒就要追加對本小區的投入。鑒于你們忙于新的項目抽不出時間，干脆你們直接把錢打到我們物業公司，我們負責組織施工，對廣大業主也好有個交待。”當然，錢到了我們賬上想怎么花就是我們說了算了。

第6計聲東擊西

我們要經常與業主溝通：“您對我們的工作有什么意見？您覺得我們還應該在哪方面改進？”業主如果有意見，我們一方面表示虛心接受，另一方面也要向業主大吐苦水，說一說工作難度，求得業主的理解和支持。如果業主提不出什么意見，那好，就快把物業費交了吧！

第7計無中生有

業主反映小區里有拾破爛的出沒。這有什么，我們收著拾破爛的管理費呢！當然這事兒不能跟業主講，那么可以告訴業主：咱們這個小區是商品房，拿著銀子來買房的都是上帝，售樓小姐缺乏對業主素質的把關，所以有個別收破爛發財的也成為咱們這兒的業主了，積習難改，人家不偷不搶，在自己家院子里拾點兒廢品我們怎么干涉？

第８計 暗度陳倉

你說這些業主操心自己家的事情不就得了，連我們這些老總、副總到哪兒度假了也都那么關心，一開口就說我們是花他們錢腐敗去了。我們出去旅游是誰說出去的？下次再有這樣的情況你們一律統一口徑，就說我們到先進小區考察，學習人家的先進經驗去了！

第９計 隔岸觀火

業主家房漏了？先查查他物業費交齊了沒有，如果沒有，你可以先答應他馬上就去解決，半小時后等他再催的時候告訴他還有幾戶報修，我們得先給交過費的業主服務，有耐心就讓他等吧！

第１０計 笑里藏刀

看見欠費的業主我們老遠就得上前跟人家打招呼，可以夸他的孩子，夸他家的狗，再不就夸他的衣服精神，總之要把他夸得心花怒放，恨不得拿你當知己。在這個時候就可以提醒他該交物業費了。

第１１計 李代桃僵

保安隊伍混亂、管理不善，為平民憤當然不能讓保安部長承擔責任，因為該部長是總經理的司機兼任的。那撤誰呢？干脆把掛名主管保安部還不到一星期的副總給撤了，該副總牛哄哄的早就瞅他不順眼了，正愁沒理由辦他呢。

第１２計 順手牽羊

光撤那個副總是不夠的，連跟他有關系的黨羽親信也一同拿掉。

第１３計 打草驚蛇

周三安全檢查，趕緊貼通知出去！那些在地下室用電爐子、用煤氣罐的租戶看見通知就會在你檢查之前把安全隱患收拾起來，等我們檢查的時候天下太平，這不挺好嗎？千萬不要搞突然襲擊，真到時候發現一大堆問題你怎么辦？把人家轟出去？人家是租戶，租戶交費比業主還積極，不能全得罪光了嘛。

第１４計 借尸還魂

業主說咱們是“草臺班子”，什么叫草臺班子？咱們公司這些老總、副總、部門經理以前都是國家大企業的領導干部，如果沒有我們，企業怎么能破產；如果企業不破產，那企業所在的這片土地怎么能賣給開發商；如果這塊地不賣給開發商，那么這個小區從哪兒來？我們就是這么一路走來，把一個企業變成居民區，因為我們對開發商的杰出貢獻，我們也從企業領導變身為物業公司的領導，這有什么不對的？

第１５計 調虎離山

業主代表找到總經理室反映問題，好像來者不善。客服部經理應該馬上出面，把這些人請到會議室，對，就是會議室，會議室離樓梯口遠，總經理可以悄悄地撤離。總之不能讓他們把老總堵屋里，別人干了讓業主反感的事情可以說是領導的意思，老總往哪兒推呀！

第１６計 欲擒故縱

領導都要抓權，誰也不例外，但你不能一開始就顯出對某項工作的渴望，你得先推薦在這項業務上比較差的主兒去抓這項工作，等他把事兒都干砸了，你再出來力挽狂瀾，這就能顯出你的工作能力了。

第１７計 拋磚引玉

小區草坪上死了幾棵樹，要補種又得投資。隨便種上一棵，告訴大伙兒是小區業主自己種的，其他業主就會心理不平衡：在公共區域種自己家的樹，有這樣的便宜為什么不占呢？不用咱們張羅，業主們自己就會悄悄地把樹補種上，而且澆水施肥都不用咱們操心，說不定哪天咱們小區就桃李滿園了！（待續）

第８計 暗度陳倉

你說這些業主操心自己家的事情不就得了，連我們這些老總、副總到哪兒度假了也都那么關心，一開口就說我們是花他們錢腐敗去了。我們出去旅游是誰說出去的？下次再有這樣的情況你們一律統一口徑，就說我們到先進小區考察，學習人家的先進經驗去了！

第９計 隔岸觀火

業主家房漏了？先查查他物業費交齊了沒有，如果沒有，你可以先答應他馬上就去解決，半小時后等他再催的時候告訴他還有幾戶報修，我們得先給交過費的業主服務，有耐心就讓他等吧！

第１０計 笑里藏刀

看見欠費的業主我們老遠就得上前跟人家打招呼，可以夸他的孩子，夸他家的狗，再不就夸他的衣服精神，總之要把他夸得心花怒放，恨不得拿你當知己。在這個時候就可以提醒他該交物業費了。

第１１計 李代桃僵

保安隊伍混亂、管理不善，為平民憤當然不能讓保安部長承擔責任，因為該部長是總經理的司機兼任的。那撤誰呢？干脆把掛名主管保安部還不到一星期的副總給撤了，該副總牛哄哄的早就瞅他不順眼了，正愁沒理由辦他呢。

第１２計 順手牽羊

光撤那個副總是不夠的，連跟他有關系的黨羽親信也一同拿掉。

第１３計 打草驚蛇

周三安全檢查，趕緊貼通知出去！那些在地下室用電爐子、用煤氣罐的租戶看見通知就會在你檢查之前把安全隱患收拾起來，等我們檢查的時候天下太平，這不挺好嗎？千萬不要搞突然襲擊，真到時候發現一大堆問題你怎么辦？把人家轟出去？人家是租戶，租戶交費比業主還積極，不能全得罪光了嘛。

第１４計 借尸還魂

業主說咱們是“草臺班子”，什么叫草臺班子？咱們公司這些老總、副總、部門經理以前都是國家大企業的領導干部，如果沒有我們，企業怎么能破產；如果企業不破產，那企業所在的這片土地怎么能賣給開發商；如果這塊地不賣給開發商，那么這個小區從哪兒來？我們就是這么一路走來，把一個企業變成居民區，因為我們對開發商的杰出貢獻，我們也從企業領導變身為物業公司的領導，這有什么不對的？

第１５計 調虎離山

業主代表找到總經理室反映問題，好像來者不善。客服部經理應該馬上出面，把這些人請到會議室，對，就是會議室，會議室離樓梯口遠，總經理可以悄悄地撤離。總之不能讓他們把老總堵屋里，別人干了讓業主反感的事情可以說是領導的意思，老總往哪兒推呀！

第１６計 欲擒故縱

領導都要抓權，誰也不例外，但你不能一開始就顯出對某項工作的渴望，你得先推薦在這項業務上比較差的主兒去抓這項工作，等他把事兒都干砸了，你再出來力挽狂瀾，這就能顯出你的工作能力了。

第１７計 拋磚引玉

小區草坪上死了幾棵樹，要補種又得投資。隨便種上一棵，告訴大伙兒是小區業主自己種的，其他業主就會心理不平衡：在公共區域種自己家的樹，有這樣的便宜為什么不占呢？不用咱們張羅，業主們自己就會悄悄地把樹補種上，而且澆水施肥都不用咱們操心，說不定哪天咱們小區就桃李滿園了！（待續）第１８計 擒賊擒王

揀一個對我們意見最大的、嚷嚷得最兇的、拖欠費最久的治他一下，他把欠費補齊了，別人還會不交嗎？

第１９計 釜底抽薪

最煩的就是業主們攪和在一起鬧事，什么物業費高、設施不完善，提不完的意見。先辦那個最麻煩的，私下里跟他談談減免他一些費用，讓他別帶頭折騰了，鬧得最歡的不嚷了，其他人也就散了。

第２０計 混水摸魚

業主因為房屋質量索賠，好，我們支持嘛，不過開發商、建筑商劃過來的錢得經我們的手給業主。我們不是白服務的，在給業主發錢的時候物業費、暖氣費得扣出來，如果業主不強烈抗議，連明年、后年的費用也一同扣除。這多好，通情達理的業主從我們手里拿錢還會對我們說聲謝謝，我們也預收了費用。

第２１計 金蟬脫殼

在物業客服部工作不善沒關系，可以把你調財務部，到財務部把賬目弄亂了沒關系，可以把你調到行政辦，行政辦被你整得一塌糊涂也沒關系，你可以去做人力資源。總之，只要老總欣賞你，你就可以做得瀟瀟灑灑，走得干干凈凈，弄砸的事情自然會有人替你擔責任。

第２２計 關門捉賊

業主不交費？我就不信他能躲我們一輩子，他買自來水、天然氣不都得來我們這兒嗎？他只要進了我們這個門兒，我們就要動之以情，曉之以理，沒事兒的時候多跟人家推銷保險的、商場促銷化妝品的學習學習，要學會讓業主不交錢不好意思出咱們這個門兒！

第２３計 遠交近攻

這個小區也沒有什么潛力可挖了，就這么著吧，我們要把眼光瞄上新建小區，和開發商建立良好的關系。新建小區好哇，一方面是什么都新，沒那么多維修量，就是有問題不都還在保修時期內嗎。我們接下來，不僅沒有什么投入，還有一筆可觀的開辦費，夠我們吃一陣子啦！

第２４計 假途滅虢

業主報修？好，維修工和收費員一起上門，維修沒問題，但您得把欠費給交了。

第２５計 偷梁換柱

不是原裝兒的配件就不能用啦？你不要跟業主說這是真的還是假的，業主不問你別多嘴。業主真問起來你可以說：“次品我能給您用上嗎？將來又壞了還不是我來修，我能給自己找不自在嗎？”

第２６計 指桑罵槐

小區公告欄別讓它閑著，收集一下最近報紙上的信息，什么哪兒有保安打業主了，哪兒有物業公司把欠費業主給告了，法院判決強制執行了什么的，別讓那撥兒人欠費欠得心安理得！

第２７計 假癡不癲

你問我物業費為什么收這么高？我能告訴你這是我們總經理根據自己的愛好隨便想出來的嗎？既然企業機密不能泄露，那就只好打哈哈了：“按什么標準收費當然是有依據的，不同的小區有不同的成本當然也就有不同的價格了嘛，計算公式太復雜，一時半會兒說不清……”等把業主說糊涂了，這件事你也就解釋清楚了。

第２８計 上屋抽梯

我們公司競標接管小區時是怎么承諾的？問那些有用嗎？那時候不這么說小區能給我們嗎？現在是我們管，那就得按我們的辦法辦，不然都從你們的利益出發，我們不成了賠本賺吆喝了嗎？

第２９計 樹上開花

這一季度收費率達到了８０％，不錯，不過客服部就別指望拿獎金拿提成了，管理好那是因為公司高層的領導得法，有獎金也得讓領導們分。那什么，下一季度的收費率達不到９５％扣你們工資！

第３０計反客為主

業主是小區名義上的主人，我們物業公司是小區事實的主人。我們可以決定誰可以在這個小區自由出入，誰進出小區必須接受盤查，包括回家的業主。

第３１計美人計

你們這些收費小姑娘也別太一本正經了，業主跟你們貧兩句就跟人家翻臉，以后還怎么跟人家打交道、怎么向人家收費？開兩句玩笑怎么了，跟他們混熟了他們好意思為這點兒物業費跟你們計較嗎？

第３２計空城計

員工會餐時可以鎖上門，但電腦一定要開著，給人一種我們剛離開而且馬上會回來的假相，不然的話業主會有意見：我們交那么多物業費就是為了讓你們吃吃喝喝？

第３３計反間計

你們家狗狗真可愛！我就喜歡狗，我支持養狗，可是你們家狗狗沒少在電梯里撒尿吧？你們樓上好幾個業主跟我們反映，大家對狗的意見特別大。別不當回事兒，附近小區就有幾起把狗藥死的，你們最好把小狗看緊著點兒，出了問題別說我們沒提醒您。

第３４計苦肉計

物業費收繳率和員工工資掛鉤（注意，這里指的員工是那些被業主所認可、受業主歡迎、為業主服務熱情周到、兢兢業業的員工，至于那些拿著業主的錢洗桑拿、泡腳、喝酒、旅游的領導們當然不計在內），收不上來物業費就扣這些人的工資，憑你付出再多的勞動也是活該，總會有些心軟的業主看不過去把物業費交了。

第３５計連環計

對付業主一條兩條計策根本不好使，三十六計您得綜合使用，這叫連環計。

第３６計走為上

實在經營不下去了也沒關系，我們可以去接新的小區，反正這個小區前期開辦費我們也用得差不多了，留下一個爛攤子誰愛收拾誰收拾吧。

第二篇：物業經理必讀36條管理精髓

物 業 經 理 必 讀

天道酬勤

物業經理必讀之三十六計

（一）第１計 瞞天過海

? 作為物業管理人員，對業主說實話沒錯兒，但什么實話都說就大錯特錯了。

第２計 圍魏救趙

? 不交暖氣費可以適當地停他水，不交物業費可以有節制地停他電。法規不允許？當然不允許！但你不會不說是欠費停電嗎？就說是設備故障，反正他錢不交來設備就老有故障。

第３計 借刀殺人

? 業主不交停車費我們當然不能指使保安砸人家車，但我們不砸并不說明所有人都不會砸。

第４計 以逸待勞

? 這一批樓建得實在是差勁兒，一下雨就有人投訴北邊兒窗戶漏。漏怎么辦？要修也得等天晴了，不然抹上的玻璃膠干不了還是會漏，到時候業主不光投訴窗戶問題，還會投訴你們把人家地板踩臟了。不過等天晴了業主們倒很少會有人再張羅維修的事兒了，所以業主報修不要著急，拖一拖、等一等，效果比你十萬火急地趕過去還好！

第５計 趁火打劫

? 業主向開發商、建筑公司投訴房屋質量不好對我們來說不是壞事，我們也應該積極呼吁：“鬧事的業主只是一小部分，而房屋的質量問題是普遍存在的。要平息眾怒就要追加對本小區的投入。鑒于你們忙于新的項目抽不出時間，干脆你們直接把錢打到我們物業公司，我們負責組織施工，對廣大業主也好有個交待。”當然，錢到了我們賬上想怎么花就是我們說了算了。

第６計 聲東擊西

? 我們要經常與業主溝通：“您對我們的工作有什么意見？您覺得我們還應該在哪方面改進？”業主如果有意見，我們一方面表示虛心接受，另一方面也要向業主大吐苦水，說一說工作難度，求得業主的理解和支持。如果業主提不出什么意見，那好，就快把物業費交了吧！

第７計 無中生有

? 業主反映小區里有拾破爛的出沒。這有什么，我們收著拾破爛的管理費呢！當然這事兒不能跟業主講，那么可以告訴業主：咱們這個小區是商品房，拿著銀子來買房的都是上帝，售樓小姐缺乏對業主素質的把關，所以有個別收破爛發財的也成為咱們這兒的業主了，積習難改，人家不偷不搶，在自己家院子里拾點兒廢品我們怎么 物 業 經 理 必 讀

天道酬勤

干涉？

第８計 暗度陳倉

? 你說這些業主操心自己家的事情不就得了，連我們這些老總、副總到哪兒度假了也都那么關心，一開口就說我們是花他們錢腐敗去了。我們出去旅游是誰說出去的？下次再有這樣的情況你們一律統一口徑，就說我們到先進小區考察，學習人家的先進經驗去了！

第９計 隔岸觀火

? 業主家房漏了？先查查他物業費交齊了沒有，如果沒有，你可以先答應他馬上就去解決，半小時后等他再催的時候告訴他還有幾戶報修，我們得先給交過費的業主服務，有耐心就讓他等吧！

第１０計 笑里藏刀

? 看見欠費的業主我們老遠就得上前跟人家打招呼，可以夸他的孩子，夸他家的狗，再不就夸他的衣服精神，總之要把他夸得心花怒放，恨不得拿你當知己。在這個時候就可以提醒他該交物業費了。

第１１計 李代桃僵

? 保安隊伍混亂、管理不善，為平民憤當然不能讓保安部長承擔責任，因為該部長是總經理的司機兼任的。那撤誰呢？干脆把掛名主管保安部還不到一星期的副總給撤了，該副總牛哄哄的早就瞅他不順眼了，正愁沒理由辦他呢。

第１２計 順手牽羊

? 光撤那個副總是不夠的，連跟他有關系的黨羽親信也一同拿掉。

第１３計 打草驚蛇

? 周三安全檢查，趕緊貼通知出去！那些在地下室用電爐子、用煤氣罐的租戶看見通知就會在你檢查之前把安全隱患收拾起來，等我們檢查的時候天下太平，這不挺好嗎？千萬不要搞突然襲擊，真到時候發現一大堆問題你怎么辦？把人家轟出去？人家是租戶，租戶交費比業主還積極，不能全得罪光了嘛。

第１４計 借尸還魂

? 業主說咱們是“草臺班子”，什么叫草臺班子？咱們公司這些老總、副總、部門經理以前都是國家大企業的領導干部，如果沒有我們，企業怎么能破產；如果企業不破產，那企業所在的這片土地怎么能賣給開發商；如果這塊地不賣給開發商，那么這個小區從哪兒來？我們就是這么一路走來，把一個企業變成居民區，因為我們對開發商的杰出貢獻，我們也從企業領導變身為物業公司的領導，這有什么不對的？

第１５計 調虎離山

? 業主代表找到總經理室反映問題，好像來者不善。客服部經理應該馬上出面，把這些人請到會議室，對，就是會議室，會議室離樓梯口遠，總經理可以悄悄地撤離。物 業 經 理 必 讀

天道酬勤

總之不能讓他們把老總堵屋里，別人干了讓業主反感的事情可以說是領導的意思，老總往哪兒推呀！

第１６計 欲擒故縱

? 領導都要抓權，誰也不例外，但你不能一開始就顯出對某項工作的渴望，你得先推薦在這項業務上比較差的主兒去抓這項工作，等他把事兒都干砸了，你再出來力挽狂瀾，這就能顯出你的工作能力了。

第１７計 拋磚引玉

? 小區草坪上死了幾棵樹，要補種又得投資。隨便種上一棵，告訴大伙兒是小區業主自己種的，其他業主就會心理不平衡：在公共區域種自己家的樹，有這樣的便宜為什么不占呢？不用咱們張羅，業主們自己就會悄悄地把樹補種上，而且澆水施肥都不用咱們操心，說不定哪天咱們小區就桃李滿園了.第１８計 擒賊擒王

? 揀一個對我們意見最大的、嚷嚷得最兇的、拖欠費最久的治他一下，他把欠費補齊了，別人還會不交嗎？

第１９計 釜底抽薪

? 最煩的就是業主們攪和在一起鬧事，什么物業費高、設施不完善，提不完的意見。先辦那個最麻煩的，私下里跟他談談減免他一些費用，讓他別帶頭折騰了，鬧得最歡的不嚷了，其他人也就散了。

第２０計 混水摸魚

? 業主因為房屋質量索賠，好，我們支持嘛，不過開發商、建筑商劃過來的錢得經我們的手給業主。我們不是白服務的，在給業主發錢的時候物業費、暖氣費得扣出來，如果業主不強烈抗議，連明年、后年的費用也一同扣除。這多好，通情達理的業主從我們手里拿錢還會對我們說聲謝謝，我們也預收了費用。

第２１計 金蟬脫殼

? 在物業客服部工作不善沒關系，可以把你調財務部，到財務部把賬目弄亂了沒關系，可以把你調到行政辦，行政辦被你整得一塌糊涂也沒關系，你可以去做人力資源。總之，只要老總欣賞你，你就可以做得瀟瀟灑灑，走得干干凈凈，弄砸的事情自然會有人替你擔責任。

第２２計

關門捉賊

? 業主不交費？我就不信他能躲我們一輩子，他買自來水、天然氣不都得來我們這兒嗎？他只要進了我們這個門兒，我們就要動之以情，曉之以理，沒事兒的時候多跟人家推銷保險的、商場促銷化妝品的學習學習，要學會讓業主不交錢不好意思出咱們這個門兒！

第２３計

遠交近攻

? 這個小區也沒有什么潛力可挖了，就這么著吧，我們要把眼光瞄上新建小區，和開 物 業 經 理 必 讀

天道酬勤

發商建立良好的關系。新建小區好哇，一方面是什么都新，沒那么多維修量，就是有問題不都還在保修時期內嗎。我們接下來，不僅沒有什么投入，還有一筆可觀的開辦費，夠我們吃一陣子啦！

第２４計

假途滅虢

? 業主報修？好，維修工和收費員一起上門，維修沒問題，但您得把欠費給交了。

第２５計

偷梁換柱

? 不是原裝兒的配件就不能用啦？你不要跟業主說這是真的還是假的，業主不問你別多嘴。業主真問起來你可以說：“次品我能給您用上嗎？將來又壞了還不是我來修，我能給自己找不自在嗎？”

第２６計

指桑罵槐

? 小區公告欄別讓它閑著，收集一下最近報紙上的信息，什么哪兒有保安打業主了，哪兒有物業公司把欠費業主給告了，法院判決強制執行了什么的，別讓那撥兒人欠費欠得心安理得！

第２７計

假癡不癲

? 你問我物業費為什么收這么高？我能告訴你這是我們總經理根據自己的愛好隨便想出來的嗎？既然企業機密不能泄露，那就只好打哈哈了：“按什么標準收費當然是有依據的，不同的小區有不同的成本當然也就有不同的價格了嘛，計算公式太復雜，一時半會兒說不清??”等把業主說糊涂了，這件事你也就解釋清楚了。

第２８計

上屋抽梯

? 我們公司競標接管小區時是怎么承諾的？問那些有用嗎？那時候不這么說小區能給我們嗎？現在是我們管，那就得按我們的辦法辦，不然都從你們的利益出發，我們不成了賠本賺吆喝了嗎？

第２９計

樹上開花

? 這一季度收費率達到了８０％，不錯，不過客服部就別指望拿獎金拿提成了，管理好那是因為公司高層的領導得法，有獎金也得讓領導們分。那什么，下一季度的收費率達不到９５％扣你們工資！

第３０計

反客為主

業主是小區名義上的主人，我們物業公司是小區事實的主人。我們可以決定誰可以在這個小區自由出入，誰進出小區必須接受盤查，包括回家的業主。

第３１計

美人計

你們這些收費小姑娘也別太一本正經了，業主跟你們貧兩句就跟人家翻臉，以后還怎么跟人家打交道、怎么向人家收費？開兩句玩笑怎么了，跟他們混熟了他們好意思為這點兒物業費跟你們計較嗎？

物 業 經 理 必 讀

天道酬勤

第３２計

空城計

員工會餐時可以鎖上門，但電腦一定要開著，給人一種我們剛離開而且馬上會回來的假相，不然的話業主會有意見：我們交那么多物業費就是為了讓你們吃吃喝喝？

第３３計

反間計

你們家狗狗真可愛！我就喜歡狗，我支持養狗，可是你們家狗狗沒少在電梯里撒尿吧？你們樓上好幾個業主跟我們反映，大家對狗的意見特別大。別不當回事兒，附近小區就有幾起把狗藥死的，你們最好把小狗看緊著點兒，出了問題別說我們沒提醒您。

第３４計

苦肉計

物業費收繳率和員工工資掛鉤（注意，這里指的員工是那些被業主所認可、受業主歡迎、為業主服務熱情周到、兢兢業業的員工，至于那些拿著業主的錢洗桑拿、泡腳、喝酒、旅游的領導們當然不計在內），收不上來物業費就扣這些人的工資，憑你付出再多的勞動也是活該，總會有些心軟的業主看不過去把物業費交了。

第３５計

連環計

對付業主一條兩條計策根本不好使，三十六計您得綜合使用，這叫連環計。

第３６計

走為上

實在經營不下去了也沒關系，我們可以去接新的小區，反正這個小區前期開辦費我們也用得差不多了，留下一個爛攤子誰愛收拾誰收拾吧。

物業管理職業經理素質淺淡

1.物業管理職業經理的定義和作用

? 對中國物業管理行業而言，未來的五年將是行業高速發展的黃金時期，在這個介段，必將需要一大批優秀的物業管理職業經理。我們對牧業 管理職業經理的定義表述為：具備物業管理行業注冊資質可以全面地承擔一個物業管理企業或一個物業管理項目的運作，能夠有效地組織人、財、物各項資源，獨擋一面地帶動組織為客戶提供專業的物業經營、管理服務，并實現管理和盈利目標。

? 實際上，我們針對物業管理職業經理概念更深刻的感受在于：

（一）物業管理職業經理是一個專業化程度很高的職業（全美國注冊物業經理僅在萬人左右），需要積累相當多的理論與實踐經驗，并取得注冊資質后才具備基本條件。目前深圳眾多的物業管理處主任距離應有的專業水準相差甚遠。

（二）確定一個物業管理職業經理是一項高風險、高機會成本的選擇。因為職業經理人要獨擋一面，帶領團隊去實現經營管理目標。也可以說公司把一個物業管理項目全權交托給職業經理人了。一個素質優秀的職業經理可以救活一個和執迷不悟管理項目，物 業 經 理 必 讀

天道酬勤

相反，用錯一個職業經理，不但難以實現經營管理目標，甚至有可能丟失項目。，喪失競爭的機會，耽誤了寶貴的時光。

（三）物業管理職業經理是本行業最為稀缺的寶貴資源。之所以稀缺，是因為職業經理具備獨立承擔一個物業管理企業或一個物業管理項目的綜合素質。優秀的物業管理職業經理不是隨便花錢可以雇請來的，亦不是單靠培養、鍛煉就一定能塑造出來的，這種人才往往是可遇不可求。特別是在行業激烈競爭形勢下，物業管理職業經理真是千金不換，物業管理企業要創造品牌、開拓市場在很大程度上要靠這批職業經理的努力。就筆者的體會，深圳物業管理行列中，真正令人怦然心動的優秀職業經理不是很多，極為稀缺。從這方面看，可以說物業管理企業的競爭就是職業經理團隊的競爭。

2.物業管理職業經理應具備的基本素質

? 這是一個見仁見智的大題目，但真正解渴的答案仍在討論之中。從中航物業管理公司多年實踐以及行業發展的趨勢來看，我認為以下七項素質要求必不可少：

? 進取心態

? 進取心首先來自于自身秉賦，后天的培養亦顯重要。進取心反映了職業經理強烈的責任感和事業心，重要體現在于：

? 認真負責。看似老生常談，實則四字值千金。物業管理是一項具體、繁瑣的業務，這不是百米沖刺，而是馬拉松比賽，屬守認真負責精神殊為不易。

信譽卓著。講道德，重操守，重誠實，尊重員工，對客戶有求必應，對企業忠心耿耿，對自身永不滿足，持續追求。

? 親力親為。市面上眾多的管理咨詢書刊似乎總要引導職業經理超脫一些，學會“抓大放小”。而我個人從業多年的體會是，物業管理不同于商貿企業，不同于信息產業，職業經理人必須從推動型領導轉向接觸型領導，實行走動式管理，親臨服務一線，直接了解客戶需求，甚至見到轄區地上的煙頭、紙屑，亦應立即躬身拾起。這就是物業管理行業的特殊性和必然要求，物業管理沒有捷徑可走，職業經理人只有用心血和汗水澆灌出客戶滿意的花朵。偉大在于細節的積累，強烈的進取心需要職業經理人親力親為地忙在基層才能顯示其功力。

? 觀念更新

? 物業管理工作中許多長期得不到解決的老問題，追根尋源往往在于觀念的固守、陳舊。要從根子上解決問題，職業經理就必須換個腦筋，更新觀念，這是職業經理最重要的制勝守則。

? 以管為主轉向服務為核心。服務客戶最高原則盡人皆知，而真正領會其精髓并體現在物業管理具體環節中的企業確實廖若晨星。職業經理必須將以管為主的觀念轉向以客為先、以服務為核心，才能擺正工作重心，將物業管理目標投向客戶滿意、社會滿意而不是局限在領導滿意、考評組滿意，物業管理的一切工作都應圍繞著客戶，物 業 經 理 必 讀

天道酬勤

通過服務去體現，向客戶負責，將客戶滿意作為檢驗物業管理工作最重要的評價指標，最大限度地滿足客戶需求。

? 被動等候轉向主動突破。現代物業管理行業競爭中，任何一個企業都面臨著危機，大吃小的游戲規則逐漸演變為強吃弱、快吃慢、快贏慢，規模大并不等同于企業強。對企業來說，不變革只有死路一條，惟有及時變革、持續創新，才能生存和發展、學習、應變、創新是當今職業經理最為關鍵的素質。所謂創新，就是不僅努力激發新觀念、新構想，并且要把這些新觀念、新構想付諸實踐，追求物業管理更高的效率和效益。

? 數量擴展型轉向質量效益型。深圳物業管理行業曾經走過味追規模擴展而輕視效益同步提升的過渡階段，付出的代價是巨大的。職業經理人應當強化市場觀念，在業務拓展過程中實現數量擴展型向質量效益型的觀念轉化，理性而規范地面對市場。

? 競爭策略

? 首先要制定團隊的發展規劃和發展目標。沒有思路就沒有出路，思路不清，競爭很難勝出。深圳物業管理行業實踐又顯示出，如果在戰略上未有突破，再抓管理也難奏效。因此，企業發展戰略規劃的制定與實施是競爭法寶。職業經理人應抽出不少于30%的精力考慮企業、團隊的競爭策略問題，40%的精力用于協調、處理與企業、團隊有關方面的關系，余下30%用于處理日常事務。

? 其次，注重揚長避短，發揮優勢。中海專于管理，萬科服務精道，萬廈文化領先，中航經營取勝，南光技術優勢，福田理論揚名??。這些競爭策略的典型案例說明，十指出擊不如握成一拳有力，全方位出擊很難實現品牌的凸現。

? 再次，鎖定目標客戶。物業管理市場寬廣，蛋糕龐大。職業經理要細分市場，確定自已的目標客戶，而對非目標客戶要堅決舍得割愛。我們的觀點是，不求在整個市場占頭等，而力爭在目標客戶分項蛋糕上吃大份。這是深圳物業管理行業的經驗之談。

? 有效溝通

? 職業經理人組織、溝通、協調能力是一項不可或缺的重要素質，具備這項素質，物業管理服務工作中的各項矛盾往往可以大事化小、小事化無；反之，則誤會重重，隔閡加深。比如深圳前些年物業管理投訴總量中，有效投訴只占15%左右，絕大部分投訴是由于業主、客戶與管理公司溝通不暢，形成誤會甚至成見所至。

? 注重與業主、客戶的溝通。這種溝通的功夫更多地體現在隨機、日常工作中，我們提倡及時地、真誠而有效的溝通，而不僅僅局限于一年兩次、三次的業主客戶意見征詢活動。

? 注重與員工的溝通。現代團隊中的組員，需要規范的管理，也需要文化的滋潤，溝 物 業 經 理 必 讀

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通體現了尊重，溝通營造了健康、和諧的氣氛，溝通是調動積極性的重要手段。

? 注重與有關單位、部門和上級主管理溝通。溝通與協調是一種顧全大局的意識，是一種境界，也是信息社會對職業經理的必然要求，在物業管理工作中往往能起到事半功位的效果。

? 管理到位

? 從深圳物業管理行業整體來看，管理水平仍存在較大差距。和香港同行比較，深圳本行業的管理仍屬粗放型、激情型、難以適應國際化管理創新形勢。而香港物業管理則從總體上邁上了理性、規范的軌道。朱總理在分析國有企業改革要點中指出：“當前需要優先解決的問題，第一是管理，第二是管理，第三還是管理。管理是當前最困難、最崇高的任務。”可以說是切中了問題的要害。我個人的從業體會信奉管理制勝理論，并且深信管理本質上不在于知而在于行，管理實踐是職業經理的必修課。

? 首先要強調嚴格。大多數物業管理行業的“問題公司”根源就出在管理松散這個癥結上，如何解決這個頑疾？最重要的一個條是徹底地實行制度化，建立、健全制度體系，更要嚴格地執行制度體系，這又是一個說易做難的關鍵點。深圳地王大廈建設質量世界聞名，管理嚴格應立頭功。據說日本公司擔任施工監理，僅施工期照章扣出的罰款就有近400萬元，嚴格管理出奇跡。相比之下，我們大多數物業管理企業管理上虎頭蛇尾、忽冷忽熱的現象不是已經司空見慣了嗎？

? 其次是注重管理的量化。任何工作要求、目標確定都應千方百計地用數據加發量化約束，量化管理越深入效果越好。制定和落實一個量化指標頂上一百句不確定的金語良言。

? 再次是強調規范。按程序辦事是職業經理成熟的標志之一。如果我們的職業經理至今尚未建立規范意識和理性思維，即使ISO9000、ISO14000全部獲得認證，管理效果還是要大打折扣。我們認為：規范管理這個基礎平臺沒有夯實，則人本管理幾乎要淪為空談。

? 人力資源

? 應當充分重視人力資源的管理，這在職業經理圈子中已形成共識，但有三個方面應引起重視：

? 筑巢引鳳容易，留鳳難。事業感召、情感凝集、待遇合理，每一項都要細致把握。小企業看老板，中企業看管理，大企業比文化。當團隊大規模擴展后，如何樹立企業共同愿景、建立合理的分配機制從而穩定一批肯干又能干的團隊是一項極為現實的挑戰。

? 建立人力資源管理的整體概念。首先是明確團隊的經營管理理念及價值觀，并 物 業 經 理 必 讀

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盡力使全體員工了解、認同、支持并執行這套共同理念和價值觀；其次，建立有效率的組織機構和制度體系，明確崗位職責，細化到每一位員工個體；再次，才是招聘、培訓、考核、業績評估等程序。可以說，人力資源開發和管理的每一層工作對職業經理的個人素質、功夫來說都是一次考驗。

? 職業經理本人應當是一名稱職的培訓官。職業經理需要更新觀念，員工群體更需要及時充電，而物業管理團隊最有效、最重要的培訓師應該是職業經理本人。職業經理人要記住這句話：“企業領袖的一個重要概念是培養人。”因為這是我們事業不斷發展的根本保證。

3.成本控制

? 無論在美國還是香港，評價一個物業管理項目成功與否，除了業主評價和內部審核外，第三個關鍵因素就是成本是否得到有效控制。深圳大多數物業管理企業純粹的管理業務中利潤率很低，但這并不應該是導致行業盈利能力始終無力上揚的主要因素。實際上，大多數物業管理企業或管理處長期處于微利甚至虧損狀態的重要原因往往在于缺乏有效的成本控制。臺灣企業家王永慶有兩句經驗之談對本行業應有啟發：“企業庫房的管理搞好了，我保證有10%的利潤能冒出來。”“企業經理如果能把人、財、物的浪費壓縮50%，這個企業肯定能夠盈利”。這兩句話可以說將經營管理企業的秘訣一語道破了，也說明成本控制、浪費的控制對于企業有多么重要。

? 現實情況是，很多職業經理人在張揚其專業化的同時，卻連一份專業的財務預算都拿不出，更遑論執行預算和成本控制了。現代物業管理競爭中，指望從客戶身上挖掘更多利潤難度相當大，職業經理人應當眼睛向內，挖潛增效，通過強化內部管理要效益。預算和成本控制能力應當是職業經理人的基本功。

? 中國物業管理是個新興行業，因為它正經歷著起步和發展階段，中國物業管理又是一個傳統行業。只不過這個行業要從計劃經濟快速并向市場軌道。中國新經濟體系中，物業管理的需求將是一塊肥沃的土地。中國物業管理人任重道遠，前景輝煌，我們應當也必將能夠承擔起歷史賦予的重擔。

第三篇：前廳經理必讀

上乘的服務，是在客人說出之前就已經滿足。這就需要發揮我們成員 授權 的主動性，培養他們細心觀察的意識，并且大膽授權。一個客人預定了房間，到 了酒店卻被告知沒有他要的房型，前臺小姐說要么你加錢住套房，不然我們也沒 辦法。你這個掌門人在開會，AM 在樓層處理事情，客人在大堂雷霆震怒，此時 大堂吧有很多客人休息。這是何等槽糕的場面。作為賓客至上的酒店怎么可以出 現這種情況？問題總是會有的，一方面我們要提高入住率，一方面我們要讓客人 滿意，關鍵就在于：授權。作為首席業務部門，如果沒有相應的授權，往往是不 可能作出令客人滿意的決定的。比如上例，客人不會在乎你是員工還是經理出面，他在乎的是你給他的結果，作為酒店的失誤導致沒有房間，卻要客人承擔損失，既然你可能連自己也說服不了，又怎么說服客人？我們的管理人員不可能 24 小 時全都在前廳，尤其是你作為掌門人，更要日理萬機，這些都不重要，重要的是 你是否已懂得授權。當然也要注意授權的 2 個條件：1，你的員工訓練有素，值 得信任，總是站在酒店的立場，尊重并滿足客人的合理要求。2，授權有度，并 且有相應的監督機制。比如前臺小姐可以在一些情況給客人升等，但不可以隨便 給免房費；比如特殊情況可以給特別房價，但必須及時匯報，并有相關管理人員 簽名確認。授權讓員工有更大的發揮空間和更大的工作滿足感，會大大激發成員 的潛力，從而促進成員的成長和進步。

推銷

有些酒店把推銷作為前廳部的首要工作，我不敢茍同。畢竟，作好接 推銷 待和滿足客人在住期間的需求才是前廳部的本職。但是，這并不影響我對推銷的 高度重視和大力推行。其實好的酒店，有很多慕名而來的客人，是我們 WALI-IN 的主要力量。前廳部特別是前臺如何利用自身的優勢，給這些客人留下深刻的印 象，從而把他們發展為常客，形成酒店穩定的客源的重要部分，我覺得這方面是 大有可為的。作為推銷的關鍵一點，我認為是，作為酒店人，對酒店要有發自內 心的自豪感。因為自豪，在向客人推銷的時候才充滿信心。因為自豪，你就會更 加細心地去了解酒店的產品及其獨特性。因為自豪，你就會更用心去提供超出客 人期待的服務。因為自豪，你也會積極地與客人建立有效的賓客關系，而不在乎 自己是主管，還是員工。我想最成功的推銷，應該是我們還沒推銷，客人就已 找上門來吧。

成本控制 有一種說法，所有增加的收入，其中都包含著一定的成本，但我 成本控制 們每節省一分成本，增加的都是凈利潤。作為酒店一員，我們每個人的收益都跟 酒店的收益息息相關。試想，在現今金融風暴席卷全球之際，如果自己的酒店還 可以像往常一樣發年終獎，是多么激動人心的事情。那么，請你從現在開始，從 身邊的一點一滴做起，為酒店節省每一滴水，每一度電，每一張紙，為酒店留住 每一個上門的潛在客人。愛護你的工作環境，養成良好的環保意識。因為你的每 一個節約的舉動，都在為酒店創造利潤，都在為你的獎金的發放創造條件。另 外，不斷提高自身技能，盡可能避免犯錯和失誤，也是對酒店成本控制的巨大貢 獻。

部門間的溝通與協調

前廳部作為酒店的信息樞紐，為了滿足客人的需求，部門間的溝通與協調 必須隨時保持與酒店所有部門間的有效溝通。客人預定的單間，預定部給做成了 標間。一個團隊已在 3 周前匯款至酒店，但入住時前臺卻不知此事，延誤入住的 效率。客人換房了 HSKP 卻不知道。客人遺留了物品，被保安撿到，卻沒有及時 通知前廳部，客人退房怎么都找不到。凡此種種，都是部門之間溝通不暢，或者 無效溝通所致。作為掌門人，必須經常深入基層，了解成員在工作中的困難，盡 早發現問題，及時與相關部門溝通，妥善處理，幫助員工解決問題的同時，為員 工樹立信心。部門負責人之間定期舉行溝通會，針對一些經常發生的問題，提出 改進意見。可根據情況，有針對性地組織相關部門，比如前廳與財務，前廳與客 房，前廳與餐飲，舉行部門間的主題溝通會，必要時邀請主管副總甚至老總參加，以期有效解決部門間的矛盾，協調和促進部門間工作的有序開展。

反饋

酒店可能一時之間不會有什么大的變化，但是我們的客人以及客人的 反饋 需求，我們經營的外部環境，乃至整個經濟形勢都在不斷的變化之中，這就要求 我們作為管理者，必須根據新情況，新形勢，不斷給酒店高層提出改進意見，包 括我們的服務項目，規范程序，包括我們的市場劃分，價格體系等等。所謂識時 務者為俊杰。對案例進行學習，對工作進行總結，認真收集賓客意見，詳細分析 和規整，對服務不斷改進，對市場不斷細分，不斷去探究我們的服務，我們的定 位，不斷爭取改善員工的工作和生活條件，順應市場和時代的變化，我們才能在 激烈的競爭，殘酷的環境中立于不敗之地。

要做到以上這些，無論是對團隊成員，還是對前廳部的掌門人來說，都不是 容易的事情。但是，我還是不得不說句實話，這對客人來說，還遠遠不夠。當然 離我們的目標也還很遠。我們常常發現，我們的操作非常符合規范和程序，但客 人似乎并不領情。真正給客人留下印象的是，我們的細致入微的關懷以及個性化 的服務。我們常常以記住客人的名字來衡量我們的賓客關系和服務的細致程度，不過 似乎還不全面。如果客人主動來詢問我們的名字，甚至來和我們分享他們的心情，是不是更能反映我們的服務質量？

富麗堂皇的酒店大堂，時常出入達官顯貴。在服務方面，更要確保萬無一失，否則，將會前功盡棄。這就是酒店的 100-1=0 定律。真是臺上一分鐘，臺下十年 功。我們的工作注定了是每天上演現場直播。前廳部可說是酒店最具挑戰性的部 門之一，但是面對挑戰，作為小朋友小伙伴們榜樣的掌門人，正是以身試法的時 候，當然不能學什么跑跑，臨危之際，就棄弟子于不顧。華燈初上，那些從容的 笑臉后面，誰又知道經歷了怎樣的考驗和積淀！

第四篇：計調經理職責

計調部經理直接隸屬于旅行社總經理的領導之下，負責著全社的業務流程及其操作，其崗位職責顯得非常重要。

（一）計調部經理的主要職責

計劃調度部― 開源節流之口

計調部是旅行社工作的核心部門，計調工作直接影響和決定著公司的正常運轉，為了提高工作效率，增加工作效益，計調部經理應本著盡心盡責、求實創新的態度，履行如下職責：

(l）負責對外接待、安排旅游團隊、發報計劃、公關協調、組織接團等。(2）廣泛搜集和了解不斷變化的旅游市場信息及同行相關動態，對其他旅行社推出的常規、特色旅游線路要認真分析，為更好地策劃本社的旅游產品做出方案。

(3）不斷地修改、制訂和完善本社各條旅游線路及其行程安排，不斷推陳出新，制訂出符合當前旅游市場需求、能滿足游客要求的旅游線路及適當的旅游價位。(4）在操作、協調、安排團隊省內外旅游時，對有關交通、導游服務及住、食、購、娛等活動，要盡可能考慮周到，在確保團隊接待質量的前提下，力爭“低成本、高效益”。

(5）在每個旅游團行程結束后，有關導游、司機報賬時，要嚴格把關，并與財務部門仔細核對每一項賬口，確保準確無誤。

(6）在每個帶團導游出發前，應把帶團的詳細資料、注意事項，以及在此線路中可能出現的問題和解決建議作出全方位的考慮并告知導游人員，盡可能做到防患于未然。

(7）為提高本社的工作效率，計調部經理應監督計調人員，在工作中要及時按日、月、季掌握各線路的成本及報價，同時要及時通知各部門，以確保對外報價的統一性、可靠性、可行性和準確性。

(8）要時刻與各業務部門加強聯系，及時了解、掌握、分析反饋的信息，然后進行消化、吸收、落實。

(9）每個團隊操作，必須要求做到售前售中、售后完美服務，即出團前的親情服務；團隊旅游過程中的質量跟蹤監控；團隊行程結束后的回訪及建立檔案。(10）必須時刻注意同行動態，特別是要注意剪貼各種媒休廣告，建檔保存逐個進行分析。

（二）計調部經理的權限 計調部經理除具有上述職責外，還應享有相應的權限。

(l）旅游資源采錄工作權限。計調部經理在旅游淡季時，應該抽出時問到旅游景點及其線路進行踩點、踩線，只有了解第一手資料，才能制作出精美的線路，適合市場需求，甚至走在市場前面的線路，而不是閉門造車。

(2）旅游產品制作工作權限。計調部經理踩點、踩線回來，應該和計調人員一起進行旅游產品的粗加工制作工作。

(3）同行報價收集工作權限。計調部經理在推出本旅行社的線路及報價之前，有權帶領其他計調人員一起，完成收集本地區其他旅行社的線路報價工作，做到知己知彼、百戰百勝。

(4）本社產品報價工作權限。在上述產品的粗加工工作和同行報價收集工作的基礎上，經過旅行社總經理的認可，及一與旅行社其他部門（如外聯部）共同協商，有權對外報出本社旅游產品的價格。

(5）簽訂旅游合同工作權限。在每年的年底或年初，計調部經理要與交通部門（如航空公司、鐵路部門、旅游車＜船＞單位）、景區景點、飯店、旅游定點餐廳等相關部門簽訂旅游協議，以便定下來年的優惠協議價。

(6）網站信息收集編輯工作權限。計調部經理在收集同行旅游線路報價的同時，注意觀察和收集網絡旅游信息，有權對本旅行社網站工作進行不斷更新.。

第五篇：物業經理年終總結

------------------------精選公文，范文，管理類，財經類，論文類文檔，歡迎下載-----物業經理年終總結

科學安排，強化“三全管理”，為創銀河特色的企業品牌，樹良好企業形象，完成新物業交接，實現多元化管理，力創社會效益、經濟效益雙豐收，緊緊抓住物業服務工作主線，展開工作，較好地完成了公司下達的各項任務。現對近一年來的工作作如下小結

年初，按董事會下達的目標管理責任進行分解，并按部門簽訂了部門責任書，明確了總經辦的各項任務指標。一年來，雖有物業管理員的更換，隨著房屋問題的增加發生影響了物業管理費的加收，但想方設法還是完成了收費任務，同時注意物業外增收，經努力銷純凈水收入多元。代辦理房屋出租收入****元，代為服務收入****元。名都交接增收****元。

依據“培訓大綱”把培訓工作落到實處，購進“物業管理是怎么煉成的”光盤，組織大家認真觀看學習，學時近------------------------精選公文，范文，管理類，財經類，論文類文檔，歡迎下載-----10個小時共8盤，自編培訓講義×課題宣，講×次并加強崗前培訓和在職培訓結合，在新進職員多、員工進出變數大的情況下，培訓放在首位，先培訓再上崗。并著重抓責任制的落實，并結合工作實際對各崗位職責完善量化，操作起來簡便易監督檢查，確保了各項制度的落實。肯定保潔工的職責細和實在各部門推廣，并逐部門逐崗位抓制度的量化，以崗位職責完善規范，要求在崗員工定崗定職，做好工作。

今年公司一項重大工作，新物業****大廈交接，年初開始就名都交接作了充分準備。明確交接各項工作流程，招收新員工計劃，又必須按名都大廈落成交接的階段，逐步增加人員以減少費用支出。由于組織準備工作充分，部門之間分工明確，較好完成了交接任務，實施對新物業的管理。半年多來的實踐，員工隊伍得到鍛煉，已能勝任各自的工作。

年初提出的以“五心”做好優質服------------------------精選公文，范文，管理類，財經類，論文類文檔，歡迎下載-----務工作以提高企業形象，總辦以身作則，在拓寬服務上大做文章，為讓業主滿意，必要時業主需要的都主動去服務，業主全家外出，家里的花木要澆水，養的觀賞魚要喂養，物業管理員主動接下鑰匙，很好完成任務。業主提出要請保姆，主動聯系家政服務公司，幫助協調，先后調換多人，終于請到滿意的保姆。業主汽車***通行證要辦理，主動幫助代辦，密切與業主的關系。受到業主的贊揚和感謝，企業形象得到了提高。原創：

今年注意擺正與其他部門的關系，新物業管理員上崗，剛開始有做好工作的愿望，有些工作又必須由其他部門員工配合的，溝通協調不好，影響工作心理不好受，及時調整注意溝通。現在已能很好配合開展工作。對發現的問題不直接去干預，而是與部門主管、經理協調，讓他們去解決問題，并能通過個別問題在部門教育大多數，有利調動了大家工作的積極性。能發揮主觀能動性，使團隊精神得到了發揚。------------------------精選公文，范文，管理類，財經類，論文類文檔，歡迎下載-----