第一篇：寫字樓物業管理都需要做什么

寫字樓物業管理都需要做什么？

物業管理就是以經濟手段管理房地產，運用現代管理科學、先進的維修養護和先進的服務手段，為物業所有人或使用人提供綜合、優質的有償服務，使物業發揮最大的使用效益和經濟效益。它包括的范圍有：

一、房屋的維修與修繕管理。以對房屋及設備的維護管理來保證房屋及設備在正常狀態下使用，并通過科學、正確的使用，延長使用年限，減少自然淘汰，充分發揮房屋及設備的效用，做到維護產權人、使用人的合法權益。

二、綠化管理。制定和實施管區內的綠化管理條例，為產權人、使用人提供一個溫馨、幽雅的生活環境。

三、衛生管理。為產權人、使用人提供一個高品質的衛生環境區域，滿足產權人、使用人的居住需求。

四、治安管理。包括對房屋建筑及其設備設施的安全管理、產權人和使用人的人身安全、財產安全管理，制定并落實防盜等安全措施。（防范性措施）

五、車輛交通管理。對小區內的主要通道、停放車場地及設施的管理。

六、公用市政設施管理。進行供水、供電、供氣、供熱、郵電、通訊等市政設施的委托管理，包括代收代交有關費用。

七、違章建筑的管理。配合違章辦，對違章建筑進行舉報監督管理。

八、多種生活服務。進行公共樓道、樓外道路及公廁的保潔清掃，垃圾清運等常規服務；代訂奶、送報、送小孩入托上學、就醫送藥等委托性服務；開辟夜間收費停車場、收費農貿市場、旅游服務、養花種苗出售等經營性服務。在為產權人和使用人提供方便的同時，又增加了收入，彌補了管理經費的不足。

第二篇：建筑工程都需要做哪些專項施工方案

（一）建筑工程都需要做哪些專項施工方案？ 基坑支護與降水工程

基坑支護工程是指開挖深度超過5m（含5m）的基坑（槽）并采用支護結構施工的工程；或基坑雖未超過5m，但地質條件和周圍環境復雜、地下水位在坑底以上等工程。

（二）土方開挖工程

土方開挖工程是指開挖深度超過5m（含5m）的基坑、槽的土方開挖。

（三）模板工程

各類工具式模板工程，包括滑模、爬模、大模板等；水平混凝土構件模板支撐系統及特殊結構模板工程。

（四）起重吊裝工程

（五）腳手架工程

1、高度超過24m的落地式鋼管腳手架；

2、附著式升降腳手架，包括整體提升與分片式提升；

3、懸挑式腳手架；

4、門型腳手架；

5、掛腳手架；

6、吊籃腳手架；

7、卸料平臺。

（六）拆除、爆破工程

采用人工、機械拆除或爆破拆除的工程。

（七）其他危險性較大的工程

1、建筑幕墻的安裝施工；

2、預應力結構張拉施工；

3、隧道工程施工；

4、橋梁工程施工（含架橋）；

5、特種設備施工；

6、網架和索膜結構施工；

7、6m以上的邊坡施工；

8、大江、大河的導流、截流施工；

9、港口工程、航道工程；

10、采用新技術、新工藝、新材料，可能影響建設工程質量安全，已經行政許可，尚無技術標準的施工。

每個地區以及各個公司的要求不同。我們還要求的有：

1、安全施工組織設計

2、三寶四口及臨邊圍護專項方案

3、塔吊安裝、拆除專項方案（包括基礎計算）

4、井架或施工電梯拆裝施工方案

5、井架（施工電梯）的出料平臺計算方案

6、各類應急預案

7、防墜棚搭設方案

8、懸挑鋼平臺設計方案

第三篇：寫字樓物業管理合同

物業管理委托合同

第一章 總 則

第一條: 本合同當事人： 委托方（甲方）： 受委托方（乙方）：

根據有關法律、法規、委托業主方簽訂的《物業管理合同》，在自愿、平等、協商一致的基礎上，甲方將委托乙方實行物業管理，訂立本合同,供雙方共同信守。

第二條: 物業基本情況: 物業類型：非住宅型； 坐落位置：； 占地面積：平方米；

建筑面積：平方米，地下層、地上層。委托管理的物業構成：

第三條：乙方提供服務的受益人為本物業的全體業主和物業使用人，本物業全體業主和物業使用人均應分別同受托方簽訂本合同，并履行本合同，承擔相應的責任。

第二章 委托管理事項

第四條：房屋建筑共用部位的維修、養護和管理。包括：樓蓋、屋頂、外墻、承重墻體、樓梯間、走廊通道、門廳、庭院等。

第五條： 共用設施、設備的維修、養護、運行和管理。包括：共用的上、下水道、落水管、污水管、共用照明、中央空調、樓內消防設施設備、電梯、電信、監控系統、供電系統等。

第六條： 市政公共設施和附屬建筑物、構筑物的維修、養護和管理、包括道路、室外上、下水管道、化糞池、泵房、自行車棚、停車場等。第七條： 公共綠地、花木、建筑小區等的養護與管理。第八條： 附屬配套建筑和設施的維修、養護和管理，包括商業網點、文化體育場所等。

第九條： 公共環境衛生，包括房屋共用部位的清潔衛生，公共場所的清潔衛生、垃圾的收集、清運。

第十條： 交通與車輛停放秩序的管理。

第十一條：維持公共秩序，包括安全監控、巡視、門崗執勤等。第十二條：管理與物業相關的工程圖紙、住用戶檔案與竣工驗收資料。第十三條：負責向業主和物業使用人收取下列費用：

1、物業管理費：元/平方米/月

2、保潔費：＿＿＿＿＿元/平方米/月

3、保安費：＿＿＿＿＿＿元/平方米/月

4、房屋設備運行費：＿＿＿＿＿＿＿元/平方米/月

5、維修養護費：＿＿＿＿＿＿＿元/平方米/月

第十四條：業主和物業使用人房屋自用部位、自用設備及設備的維修、養護在當事人提出委托時，乙方須接受委托并合理收費。

第十五條：對業主和物業使用人違反業主公約的行為，針對具體行為并根據情節輕重，采取批評、規勸、警告、制止、要求恢復等措施。

第三章 委托管理期限

第十七條： 委托管理期限為年：

自＿＿＿年＿＿月日時起至＿＿＿年＿＿月＿＿日＿＿時止。

第四章 甲、乙雙方權利義務

第十八條： 甲方權利、義務：

1、代表和維護產權人、使用人的合法權益；

2、制定業主公約并監督業主和物業使用人遵守公約；

3、審定乙方擬訂的物業管理方案；

4、檢查監督乙方管理工作的實施及制度執行情況；

5、審議乙方物業管理服務計劃、資金使用計劃及決算報告；

6、負責收集、整理物業管理所需全部圖紙、檔案、資料，并于合同生效之日起＿＿日內向乙方提供；

7、當業主和物業使用人不按規定交納物業管理費時，負責催交或以其他方式償付；

8、協助乙方做好物業管理工作和宣傳教育、文化生活。

9、本合同終止時，甲方必須向乙方移交全部管理用房及物業管理的全部檔案資料。

第十九條： 乙方權利、義務：

1、根據有關法律、法規及本合同的約定，制定物業管理方案；

2、對業主和物業使用人違反法規、規章的行為，提請有關部門處理；

3、按本合同第十五條的約定，對業主和物主使用人違反業主公約的行為進行處理；

4、可選聘專營公司承擔本物業的專項管理業務，但不得將本物業的管理責任轉讓給第三方；

5、負責編制房屋、附屬建筑物、設施、設備、綠化的維修養護計劃和大中修方案，經甲、乙雙方議定后由乙方組織實施；

6、向業主和物業使用人書面告知物業使用的有關規定，當業主和物業使用人裝修物業時，書面告知有關限制條件，并負責監督；

7、負責編制物業管理計劃、資金使用計劃及決算報告；

8、嚴格遵守國家的價格法規和政策，執行規定的收費辦法和收費標準，努力提高服務質量，向業主及物業使用人提供質價相稱的服務。

9、每六個月向全體業主和物業使用人公布一次收費收支使用賬目。

10、對本物業的公共設施不得擅自占用和改變使用功能，如需內改、擴建或完善配套項目，須與甲方協商經甲方同意后報有關部門批準方可實施。

11、在合同生效之日起兩天內向甲方提供＿＿＿＿平方米建筑面積的管理用房（產權仍屬乙方），由甲方按建筑面積每月每平方米＿＿＿＿元租用。

第五章 物業管理服務要求標準

第二十條： 乙方須按下列約定，實現管理目標，即業主和物業使用人對乙方綜 合管理滿意率達到90%，其中：

1、房屋外觀：90%；

2、設備運行：90%；

3、房屋及設施、設備的維修、養護：90%

4、公共環境：90%；

5、綠 化：90%；

6、交通秩序：90%；

7、保 安：90%；

8、急 修：90%；

9、小 修：90%；

滿意率由物業公司每季度末后15天內，通過向業主和全體物業使用人發專項調查問卷統計得出，并公布結果。如果滿意率未達到本合同規定的指標，物業公司應公布存在的問題、改進措施，并限期整改。

第六章 物業管理服務費用

第二十一條 ：物業管理服務費

1、物業管理費已包括在大廈業主同租戶簽訂的《租賃及物業管理合同》所確定的價格中，雙方約定按該合同所確定的價格執行，本合同中不再約定該事項。

2、未出租的空置面積由第一業主方按已出租面積物業管理費價格的50%交納物業管理費，當出租率達到70%以后，第一業主不再交空房物業管理費；

3、保潔費由乙方按建筑面積每平方米＿＿＿元向業主或物業使用人收??；

4、保安費由乙方按建筑面積每平方米＿＿＿元向業主或物業使用人收??；

5、本體維修基金按每月元/平米收取，根據合同中所確定的租賃面積平方米，每月維修基金總額為元，甲方應于每月30日前向乙方交清本月本體維修基金費用。本廣場實行一次性收取水電押金，收取標準按每平方米元計收。

6、甲方有權依照法律、法規政策及業主公約，本廣場各項物業管理規定，對違反物業管理法規的行為進行處理，包括責令違章行為，要求賠償經濟損失及支付違約金，對無故不繳有關費用，或拒不改正違章行為的責任人采取停水、停電、停止空調供應等，直至由法律途徑解決等催繳、催改措施。

7、物業管理費不含業主與非業主使用人的人生保險、財產保管、保險費用等。

8、本廣場實行一次性收取水電押金，收取標準按每平方米10元計收。代水電部門收取水電費。

9、高層住宅電梯運行費按實結算，由乙方向業主或物業使用人收取；

10、管理服務費標準的調整，按荊州市場價格調整；

11、業主或物業使用人應于每月10號前到物業公司交清上月的各項費用。

12、對業主和物業使用人逾期交納物業管理及其他費用的，乙方可以從逾期之日起按每天應繳費用的千分之一加收滯納金。逾期15天以上的，物業公司有權停止為其提供物業管理服務、并追討逾期款項。

第二十二條： 車位和使用管理費用由乙方按下列標準向車位使用人收?。?對入住住戶提供免費停車的優惠)

1、露天車位：＿＿＿＿＿＿元/月

2、車庫車位：＿＿＿＿＿＿元/月

第二十三條： 乙方對業主或物業使用人的房屋自用部位、自用設備維修養護其他特約服務，由業主或物業使用人按實際發生的費用計付，收費標準須經甲方同意。

第二十四條： 乙方向業主和物業使用人提供的其他服務項目的收取標準約定如下：

1、2、第二十五條： 房屋共用部位、共用設備、設施、公共場地的維修、養護費用由物業管理區域內的業主或物業使用人按照各自擁有的租賃區建筑面積比例共同承擔，在物業維修基金中列支或直接向業主或物業使用人收取。第七章 違約責任

第二十六條：甲方違反本合同第十八條的約定，使乙方未完成規定管理目標，乙方有權要求甲方在一定期限內解決，逾期未解決的，乙方有權終止合同。第二十七條：乙方違反本合同第六章的約定，擅自提高收費標準的，甲方有權要求乙方清退；但經政府主管部門批準的情況除外。

第二十八條： 甲、乙雙方任何一方無法律依據提前終止合同的，違約方應向對 方支付千分之五的違約金。第八章 附 則

第三十條： 自本合同生效之日起天內，根據甲方委托管理事項，辦理完接管驗收手續。

第三十一條： 合同期滿后，乙方全部完成合同并且管理成績優秀，大多數業主和物業使用人反映良好，可續訂合同。

第三十二條： 雙方可對本合同的條款進行補充，以書面形式簽訂補充協議，補充協議與本合同具有同等效力。

第三十三條：本合同之附件均為合同有效組成部分。在合同及其附件內，空白部分填寫的文字與印刷文字具有同等效力，但不得修改本合同印制條款的本意。

本合同及其附件和補充協議中未規定的事宜，均遵照中華人民共和國有關法律、法規和規章執行。

第三十四條： 本合同一式三份，甲乙雙方及物業管理行政主管部門（備案）各執一份，具有同等法律效力。

第三十五條：本合同執行期間，如遇不可抗力，致使合同無法履行時，雙方按有關法律規定及時協商處理。

第三十六條：本合同在履行中如發生爭議，雙方應協商解決，協商不成時，可以依法向人民法院起訴。

第三十七條：合同期滿，本合同自然終止，雙方如續訂合同，應在該合同期滿一個月前向對方提出書面意見。

第三十八條：本合同自簽訂之日起生效。

甲方（蓋章）： 乙方（蓋章）：

法定代表人（或被授權人）： 法定代表人（或被授權人）： 日期： 日期：

第四篇：寫字樓物業管理方案

前期介入

物業管理前期介入是指物業公司在接管項目以前的房地產開發各個階段，包括項目決策、規劃設計、營銷策劃、施工建設、竣工驗收等，就參與介入，從物業管理運作和業主使用角度對物業的環境布局、功能規劃、樓宇設計、材料選用、設備選型、配套設施、管線布置、房屋租售、施工質量、竣工驗收等多方面提供有益的建設性意見，以確保物業設計和建造質量，為物業投入使用后的物業管理創造條件，同時有效的前期介入可以減少接管驗收時的返修工作量，為確保業主正常入住奠定基礎。

物業重點關注的安保系統、智能化系統、管理用房、車位配置、交通系統、綠化配置、常見施工質量問題、機電設備、空調安置、工程設備的售后服務、物業管理方案和管理合同應與地產方研討并形成書面資料，以備復查。涉及物業利益的文件應由物業確認，如：管理費、物業管理合同、銷售中涉及物業的承諾、設備設施合同中的售后服務等。

前期介入主要分三個階段實現：規劃設計階段、營銷策劃階段和施工建設階段，三個主要階段結束后配合地產進行竣工驗收。

規劃設計階段---對總體設計、安保布局、消防布局、交通布局、生活配置、設備配套、新材料、新技術、管理用房、生態環保、公共空間、景觀配置、綠化配置、室內配置、房屋單體、智能化配置、管理用房等方面應注意的內容。

規劃設計評估準備

項目評估細則

規劃設計評估的程序

此階段系統評估工作應以滿足地產要求為目的，是屬于地產委托物業管理業務關系類型，責任關系界定可參考《物業與地產相關業務操作指引》原則執行。若地產沒有明確要提交《項目規劃設計評估報告》的要求，物業可根據以上要點參與設計規劃的評審，并提交意見，責任關系界定可按照《物業與地產相關業務操作指引》前期介入相關規定操作。

營銷策劃階段---物業管理方案策劃、物業管理模式研究、以及銷售推介應注意的內容。施工建設階段-----電氣設備、給排水工程、門窗工程、裝飾工程、砌筑工程、樓面、屋面砼工程、回填土工程、地下室工程等方面應注意的問題。

第五篇：寫字樓物業管理方案

寫字樓物業管理方案

篇一：寫字樓物業管理方案(詳細)寫字樓物業管理方案

寫字樓物業管理服務規范

范圍

本標準規定了寫字樓物業管理服務活動中顧客服務、房屋和設施設備運行維護服務、寫字樓秩序維護和安全服務、環境保潔服務、綠化擺放與養護服務、專項特約服務等內容及要求。

本標準適用于本市行政區域內寫字樓物業管理服務活動。

術語和定義

本標準采用以下術語和定義：

2.1 寫字樓

為商務、辦公活動提供空間的建筑及附屬設施、設備和場地。

2.2 物業管理

物業產權人通過選聘物業管理企業，由業主和物業管理企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序的活動。

2.3 物業管理承接驗收

以保證寫字樓物業管理服務正常實施和物業共用部位、共用設施設備正常使用為目的的檢查驗收。

2.4 顧客

接受寫字樓物業管理服務的組織或個人。

示例：物業產權人、使用人及其他相關方。

2.5 專項特約服務

寫字樓物業管理機構在《物業管理服務合同》約定的服務內容之外，提供為滿足顧客個性需求的服務。

在寫字樓物業管理范圍內發生的自然災害（包括氣象災害，地震災害，地質災害，生物災害等）、事故災難（包括各類安全事故，交通運輸事故，公共設施和設備事故，輻射事故，環境污染和生態破壞事件）、公共衛生事件（包括傳染病疫情，群體性不明原因疾病，食品安全和職業危害，動物疫情，以及其他嚴重影響公眾健康和生命安全的事件）和社會安全事件（包括恐怖襲擊事件，經濟安全事件，涉外突發事件和群體性事件）等。

基本要求

3.1 寫字樓物業管理企業的資質要求

從事寫字樓管理的物業管理企業應具有相應的資質，符合建設部《物業管理企業資質管理試行辦法》的要求。

3.2 物業管理承接驗收

3.2.1 物業管理企業應依據相關規定，與業主方進行物業管理承接驗收；

3.2.2 物業管理承接驗收的條件應符合《成都市物業管理承接驗收指導意見》的規定；

3.2.3 移交的物業資料記錄清楚，簽訂了《承接驗收協議》，對遺留問題的處理進行了約定；

3.2.4 完成了承接驗收備案。

3.3 管理機構與人力資源配置要求

3.3.1 物業管理企業應根據寫字樓的具體特點、功能定位以及合同的約定，設置相應的管理機構，配備適當的寫字樓物業管理服務人員；

3.3.2 管理人員應取得物業管理從業資格證書或崗位證書，專業技術、操作人員應取得相應專業技術證書或職業技能資格證書。

3.3.3 從業人員接受過相關專業技能的培訓，掌握寫字樓物業管理基本法律、法規和政策，熟悉物業的基本情況，能正確使用相關專用設施設備。

3.3.4 管理服務人員著裝統一、規范，佩戴標識，文明用語，舉止端莊，服務主動、熱情。

3.5 管理服務要求

3.5.1 制訂有切實可行的寫字樓物業管理服務方案，有較為完整的管理服務制度和作業標準，并認真執行；

3.5.2 房屋共用部位完好，共用設施設備正常運行；

3.5.3 寫字樓物業管理區域內的環境、秩序符合合同約定的標準；

3.5.4 實行了“三公開”（公開收費標準、公開服務內容和標準、公開辦事流程）；

3.5.5 公示24小時服務電話；

3.5.6 有服務受理、投訴、回訪處理程序；

3.5.7 管理服務中的相關作業記錄完整，可追溯。

3.6 檔案管理

3.6.1 寫字樓物業管理檔案健全，有專人保管，查閱方便。

3.6.2 有較完善的寫字樓物業管理檔案制度，檔案內容至少應包括：

3.6.2.1 物業竣工驗收及承接驗收檔案；

3.6.2.2 設備臺帳和管理維修檔案；

3.6.2.3 顧客資料檔案；

3.6.2.4 物業服務日常管理檔案。

3.7 財務管理

3.7.1建立健全財務管理制度，對物業管理費和其它費用的收支進行財務管理，運作規范，賬目清晰。對于顧客報修、超時空調、特約服務等費用須單獨結算的應準確計算；

3.7.2 物業管理費、能耗費、通訊費、雜費、特約服務收費、車庫管理費以及其它費用的繳付標準、時間、方式嚴格按照公開的收費制度進行（合同另有約定除外），收費應操作規范；

3.7.3 實行酬金制的，應向業主大會或全體業主公布物業服務資金預決算，并每年不少于一次公布物業服務資金的收支情況。

3.8 顧客滿意度

3.8.1寫字樓物業管理機構應每年開展顧客意見調查，顧客對物業服務的滿意度不低于合同約定標準；

3.8.2 每年調查顧客的人數不低于寫字樓內物業使用人總人數的2/3； 3.8.3 對調查結果進行分析，有改進措施。

3.9 專項特約服務

寫字樓物業管理機構應在力所能及的范圍內，努力滿足顧客的專項服務需求，開展專項特約服務。

3.10 節能管理

寫字樓物業管理機構應根據物業的實際情況，制訂符合國家法規、政策和適宜、有效的節能管理方案，并認真執行。

3.11 突發性公共事件處理

寫字樓物業管理機構應對管理服務過程中可能出現的設施設備故障、自然災害、事故災害、公共衛生事件和社會安全事件等突發性公共事件建立應急預案，并組織實施培訓、演習、評價和改進，事發時按規定途徑及時報告顧客和有關部門，并采取相應措施。顧客服務

4.1 接待服務

——有條件的寫字樓物業管理應設置總服務臺。為物業使用人提供咨詢、服務受理、投訴接待等服務；同時為外來的辦事人員提供咨詢、引導等服務；

——不具備設置總服務臺條件的寫字樓，物業管理機構應設置服務窗口，受理物業使用人的咨詢、報修、特約服務申請和投訴。

4.1.1 入駐、退租服務

顧客需入駐和退租時，應按規定的程序及時受理，在承諾的時間內辦理完成相關手續，及時建檔、歸檔。

4.1.2 報修接待服務

顧客報修時，應及時受理，并在規定的時間內到場，小修項目當天完成（預約除外）。維修完成后應進行回訪。

4.2 郵件、報刊雜志收發服務

4.2.1 正確分理信件，報刊雜志和掛號信、特快專遞、包裹、匯款單、特殊郵件等應進行登記；

4.2.2 掛號信、特快專遞、包裹、匯款單、特殊郵件等應請收件人簽收；

4.2.3 每日10：00前（節假日除外）應將當天的報、信送達收件人；特快專遞、電報等須及時傳遞的郵件，應在收到郵件后的2小時內送達（或通知）收件人（收件人因故不能按時接收的應做好相關記錄）；

要退回郵局。

4.3 裝修管理服務

4.3.1 制訂裝修管理制度，告知顧客裝修管理的流程、注意事項和禁止行為；

4.3.2 簽訂《裝修管理服務協議》，明確業主、施工單位、物業公司三方的權利和義務；

4.3.3 建立顧客裝修檔案，內容應包括裝修申報登記、審核、驗收（裝修過程中所涉及的公共設施設備）資料。

4.4 投訴處理

4.4.1 寫字樓物業管理thldl.org.cn機構直接受理的投訴，應核實情況，及時處理并回復投訴者。屬于物業管理責任的，應向顧客道歉并及時糾正；屬于無理投訴的應做好解釋工作。寫字樓物業管理機構與投訴者無法協商解決的，應上報物業管理企業或上級主管部門處理；

4.4.2 寫字樓物業管理機構直接受理的投訴，應在一個工作日內回復處理結果，最長不得超過三個工作日；

4.4.3 顧客直接向上級主管部門的投訴或者上級部門轉來的投訴，應查明事實，確認證據，分清責任后如實反映情況或上報書面材料，協助上級部門做好相應工作；

4.4.4 向公安機關報案的投訴，應協助公安部門處理；

4.4.5 涉及依法裁決的投訴，按法律程序處理；

4.4.6 受理、處置顧客投訴應做好記錄。

4.5 專項特約服務受理

對顧客提出的專項特約服務要求，應在24小時內回復；在物業管理機構力所能及范圍內的，原則上應當受理，不能受理的要告訴原因。

房屋共用部位、共用設施設備運行、維護服務

5.1 房屋共用部位維護管理

5.1.1 建立房屋使用、維修檔案，檢查房屋使用情況，告知顧客正確使用房屋，遵守房屋安全使用的規范、政策、法規；

5.1.2墻表面粉刷無明顯剝落開裂，墻面磚、地坪、地磚平整不起殼、無遺缺；修補墻面的粉刷層及面磚應保持與原墻面色差、材質一致；天花板無明顯污漬和破損；外墻面無明顯剝落、墻面飾材無明顯遺缺、玻璃幕墻無開裂；屋面防水層發現有氣鼓、碎裂或隔熱板有斷裂、缺損的，應在規定時間內安排專項修理；

5.1.3 對房屋共用部位進行日常管理和維修養護，維修養護記錄完整；

5.1.4 根據房屋實際使用情況和使用年限，定期檢查房屋的安全狀況，做好檢查記錄； 篇二：寫字樓物業管理方案(doc)『學習改變人生·做成功物業管理人！』

目錄

◎ 物業概況?()◎ 編制依據?()◎ 管理目標?()◎ 管理原則?（）◎ 管理辦法?（）◎ 服務項目?（）◎ 具體方案?（）早期物業管理介入階段???（）前期物業管理階段?（）接管驗收管理方案 ??（）

業主入伙管理方案 ??（）

治安管理方案（）

消防管理方案（）

綠化保潔方案 ???（）

房屋、設施設備管理方案 ??()娛樂設施管理方案 ?（）

水系使用管理方案 ?（）

財務管理方案 ???（）

質量管理方案 ???（）

十一、檔案資料管理 ???（）

十二、人力資源管理

??（）

◎智能化系統的管理和維護?（）◎機構設置及人員配置??()◎物業管理收支預算 ???()

物業概況（按照物業具體地理位置、周邊設施、具體情況及環境風格描述）

位于，周邊

周邊設施，交通便利，地理條件優越。

由 開發建設，占地面積平方米，『學習改變人生·做成功物業管理人！』

總建筑面積，大廈內設中央空調、24小時熱水及消監控設施，配有

臺

電梯。

編制依據（按照國家或建設部等有關法律規定以及當地有關規定）《浙江省物業管理服務收費暫行辦法》

《杭州市物業管理條例》

《杭州市物業管理服務收費實施辦法》

樓書

浙江綠城物業管理有限公司質量手冊及其他規定

管理目標（按照物業具體情況描述）

為充分體現開發商建造的開發初衷，開創高檔寫字樓的新時代，我們將本著浙江綠城物管公司“真誠、善意、精致、完美”的企業精神，及“科學規范、竭誠高效、安全文明、持續發展”的質量方針，堅持“以人為本”的服務管理理念，對（小區）實施科學的管理、提供優質的服務，并在現有管理經驗及管理資源的基礎上，不斷調整更新，導入先進的管理理念，創建出一套與業主層次及辦公需求相符的管理模式，使廣大業主及使用人能真切地感受高品位的物業和高品質的管理所帶來的超值享受。

大廈管理工作將參照地方和全國物業管理優秀示范大廈評定標準，確保業主綜合滿意率達到93%—95%以上。大廈交付兩年內達到（地區）物業管理優秀示范大廈標準，三年內達到全國物業管理優秀示范大廈標準。

管理原則

為實現即定管理目標，追求最佳的環境效益、社會效益和經濟效益，在物業管理過程將始終把握以下原則：

（一）服務第一、管理從嚴的原則：

“服務第一”是物業管理的宗旨，因此管理中要繼續秉承“以人為本”的管理理念，從業主的需求出發，強化服務機能，豐富服務內涵，提供優質、周到、及時的服務?！肮芾韽膰馈笔欠盏谋Ｕ虾突A，包括對物業的維護管理、員工的管理以及對業主不適當行為的管理和勸阻，建立嚴格、周全的管理制度，實施依法管理、從嚴管理、科學管理以確保物業管理服務收到應有的成效。

『學習改變人生·做成功物業管理人！』

（二）專業管理與業主自治管理相結合的原則：

在日常管理中，要充分發揮兩個積極性，即物業管理公司的積極性和業主（租戶）的積極性。物業管理公司應當尊重并按照廣大業主的要求，通過管理處對物業實施專業化的管理，同時努力爭取業主（租戶）的支持配合，使其能正確使用和維護物業，并自覺遵守業主公約，共同創建文明的辦公環境。

（三）物管為主、多種經營的原則：

在搞好日常管理和常規服務的同時，從物業的實際出發，開展一系列服務性的多種經營，既滿足廣大業主（租戶）不同需求，又增強物管公司的造血功能，增加經濟積累，以利于更好地為業主（租戶）服務。

管理辦法

（一）實施全程物業管理，從開發商、業主及專業物業管理公司的角度對物業提出合理化建議，構筑一個優秀的物業管理硬件環境。

（二）成立

（大廈）管理處，配備專業管理人員，實施專業化管理。

（三）在公司現有管理資源的基礎上，充分借鑒行業先進管理經驗，積極培養高素質的管理人才，為（大廈）

組建一支高素質的物業管理隊伍。

（四）導入ISO9000質量管理理念，緊密結合物業具體實際，制定一套切合實際的規章制度，確定一系列高標準的物業管理行為規范，以制度促管理，寓管理于服務。

（五）嚴格遵守《杭州市物業管理條例》等有關物業管理法規，制定切實可行的管理方案；與業主簽訂各項協議，依法約束雙方行為。

（六）運用CS系統（顧客滿意戰略），建立富有親和力的管理和服務模式。

（七）采取智能化手段構筑社區信息互動平臺，提高管理水平和管理效率。

（八）運用CIS系統設計，進行整體形象策劃包裝，形式獨特、鮮明的形象系統，以提升物業的整體品位。

（九）依照市場化、企業化的運作方式，提供全方位服務，開展多元化經營。

物業管理服務項目

『學習改變人生·做成功物業管理人！』

（一）公共服務項目（全體業主能夠享受的服務，費用納入物業管理費）：

1、協助公安部門維護大廈內的公共秩序，實行24小時保安值勤、消防和交通道路管理；

2、公共場所保潔，辦公垃圾收集和清運；

3、大廈共用部位和公共設施設備維護和保養；

4、公共綠地園藝的培植和保養；

5、室內公共場所綠化擺放養護；

6、對大廈的各類資料進行管理；

7、未裝修房屋通風、打掃等服務；

8、電話及訪客留言轉告；

9、雨傘、雨衣臨時借用；

10、節日環境布置；

11、重要時刻提醒服務；

12、代訂報刊、信件收發；

13、代聘鐘點工服務；

14、代收代繳水、電、寬帶網絡費、有線電視收視費和衛星電視收視費；

15、代叫出租車；

16、代辦保險；

17、義務安全用電常識宣傳。

（二）有償專項服務項目（可以提供的、大多數業主都能夠享受到的服務，具體價格在業主委員會成立前，由物管公司核定，報物價部門備案）：

1、大廈內物品搬運；

2、各項健身、娛樂活動（視大廈配置而定）；

3、機動車輛清洗：

4、提供大廈報警室內系統維護服務；

5、提供小型商務會議場所及服務；

6、商務中心服務；

7、辦公區域綠化供應及代為養護；

8、辦公區域報警系統維護及接警服務；

9、辦公區域設備設施上門維修安裝等；

10、代訂車、船、機票；

11、代訂代送飲用水。

『學習改變人生·做成功物業管理人！』

具體方案

大廈的物業管理由早期物業管理介入階段（物業預售至交付前三個月）與前期物業管理實施階段（物業交付前三個月至業主委員會成立）組成。在實際操作中，應分階段有重點、有步驟地落實相應工作。

第一階段：早期物業管理介入階段

從業主、開發商及物業管理專業角度，對物業的規劃設計、建筑安裝、設施配置、設備選型等方面提出合理化意見和建議，使之既符合物業管理的要求，又滿足廣大業主的需求，盡可能地減少疏漏，避免遺憾，保證質量，節約成本。

一、管理內容：

1、從政策法規的角度，提供相應物業管理意見及依據；

2、參與評審物業規劃設計及建筑面積設計圖紙，提出相關改善及改良的建議；

3、從管理的角度，評審設施設備的選配，減輕后期管理的壓力；

4、提供有關公建配套設備設施的改良意見；

5、提供大廈公共部位環境設計的相關意見；

6、提供機電安裝及能源分配的相關管理意見；

7、提供功能布局、用料更改的相關管理意見；

8、提供有關樓宇材質保護的具體管理意見，減少因施工對材質造成的損傷；

9、提供標識系統設計、配置的相關管理意見；

10、參與開發商市場營銷中與物業管理有關事宜的協調和溝通；

11、參與開發商物業竣工驗收。

二、管理措施：

熟悉、掌握物業管理法規政策，做到有法可依，有章可循；

學習、運用各類專業技術知識，提高早期介入的專業技術含量； 制定早期介入計劃，積極穩妥地開展工作；

參與有關工程聯席會議，協調各方面關系；

第二階段：前期物業管理階段

前期物業管理階段可分為接管驗收管理、業主入伙管理、保安管理、消防管理、綠化保潔管理、房屋及公共設備設施管理、娛樂設施管理、水系使用管理、財務管理、質量管理、檔案資料管理、人力資源管理等方面。

一、接管驗收管理方案 篇三：辦公樓物業管理方案

第一章提高物業管理服務水平的整體設想及策劃

一、認識與定位

（一）全國戰略長沙重點

（二）項目定位

二、工作重點和零風險工程

（一）三個重點

（二）零風險工程

三、指導思想、管理模式、管理目標

（一）指導思想：真誠合作、專業保障、長遠承擔

（二）一種模式：[經營型]物業管理模式

（三）管理目標兩項承諾四、四大優勢

（一）觀念優勢：滿意只是起點（以服務客戶為最高原則）

（二）技術優勢：樓宇設備管理技術支持

（三）配套優勢：提供綜合性物業管理服務

（四）經驗優勢：外接項目管理服務的實踐五、八項措施

第一章 管理方式、工作計劃和物資裝備

一、管理方式

二、工作計劃

三、物資裝備

第二章 管理人員配備、培訓與管理

一、管理人員的配備

（二）管理處人員配置

（三）各部門人員素質要求

二、管理人員的培訓

三、管理人員的管理

第三章 管理規章制度和檔案的建立與管理

一、管理規章制度的建立

二、檔案資料的建立與管理

第五章指標的承諾及其措施

第六章管理成本測算和管理費標準

一、物業管理費標準

二、對物業管理處財務管理的認識

三、管理處控制成本主要措施

四、機關新大院物業管理有關費用測算

第七章 辦公大樓物業管理的前期介入和后續工程的前期介入

一、物業管理的前期介入

（一）施工期的物業管理

（二）辦公大樓設施設備調試期物業管理

（三）辦公大樓施工驗收期及物業接管驗收的物業管理

二、辦公大樓后續工程的前期介入

三、處理辦公大樓與周邊施工現場之間各類矛盾的措施

第八章社區文化和便民服務

一、社區文化與物業管理關系的再認識

（一）開展社區文化活動是文化需求的重要手段。

（二）社區文化是實施物業管理的潤滑劑。

（三）社區文化在內容和形式上應和物業管理相聯系。

（一）社區環境特點

（二）社區總體目標

（三）保證社區文化總體效果的主要措施

三、便民服務

第九章機電設備設施的管理

一、系統的日常運行

二、設備系統的應急處理方案

（一）設備故障處理規程

（二）發生火警處理規程

（三）電梯困人救援規程

（四）供電電源停電故障處理規程

（五）停水及故障處理規程

（六）空調故障處理規程

三、系統的維護保養

（一）維護保養工作方式

（二）日常維護保養、定期維護保養的質量控制

（三）主要系統定檢工作要點

（四）設備維護保養檢修計劃和標準

四、節能管理

五、技術改造、更新

六、技術資料的收集、管理、使用

第十章物業維修養護計劃和實施

一、房屋本體及公用設施維修養護范圍

二、房屋本體及公用設施維修養護運作

三、房屋本體及公用設施維修養護周期

四、房屋本體部分維修計劃、標準

五、公用設施維修養護計劃及標準

第十一章日常物業管理的綜合服務

一、事務管理

三、保安及消防管理

五、設施管理

第一章

提高物業管理服務水平的整體設想及策劃

零風險工程 —— 解除后顧之憂

一種模式—— [經營型]物業管理

二項承諾—— 示范大廈、滿意率

三個重點—— 整體形象、設備管理、配套服務

四大優勢—— 觀念、技術、經驗、配套

八項措施—— 精銳骨干、整體形象、設備管理、綜合服務、質保體系、成本控制、遠程網絡、服務創新

一、認識與定位

（一）全國戰略

長沙重點

岳麓山下，群英聚會，橘子洲頭，百舸競流。作為歷史名城的長沙，湖南省政治、經濟、文化中心，在改革開放的進程中，又是敢于競爭、善于競爭、人才輩出的活躍城市。即將在新世紀之初全面啟用的長沙市委市政府機關新大院，項目占地40萬平方米，一期工程8.7萬平方米，座落在長沙市山清水秀的岳麓區，建筑規模宏大，形象現代、壯觀，配套完善，屬于綜合型現代辦公物業，長沙市委、市政府為了推進政府機關后勤事務社會化改革，為該項目在全國范圍內公開招聘專業的物業管家，充分體現了長沙市委、市政府領導進一步改革開放的魄力和長遠眼光。深圳市中航物業管理有限公司（CATIC PROPERTY MANAGEMENT，以下簡稱CPM）的發展戰略是：以深圳為基地，以內陸經濟、文化發達的中心城市為輻射，以綜合性寫字樓物業為業務重點，以社會效益、經濟效益和環境效益統一為目標，創造市場，引導消費，主動地拓展業務規模。近年來，按照這一發展戰略，我們已經成功承接全國各地多項大型綜合物業管理項目，積累了豐富的異地管理服務寶貴經驗。

CPM將機關新大院項目作為跨世紀業務首選，高度重視這項著名

物業的投標工作，對項目特點和自身實力等綜合因素進行了深入地研究和分析。我們有服務機關新大院的真誠愿望，更有信心為機關新大院提供全面、專業和高水準的物業管理服務。

（二）項目定位

長沙市委、市政府機關新大院作為一個國際化、多功能、大綠化、環保型的現代政府物業，整體形象應該著眼于全國，著眼于世界，著眼于未來。機關新大院項目整體形象定位是

開放、高效、親和

?開放

體現長沙市委、市政府改革開放的思想和國際化的辦公方式

?高效

展示長沙市委、市政府進取、創新的精神狀態和

高效率

?親和

象征長沙市委、市政府為民服務的宗旨及與外界的和諧關系

二、工作重點和零風險工程

（一）三個重點

CPM以客戶導向理論為依據，從長沙市委、市政府的角度分析機

關新大院的物業管理服務需求，確定了物業管理服務的三項工作重點：

重點一：樹立政府物業整體形象

通過環境形象樓宇形象控制、設備和公共設施管理、治安和交通控

制、管理服務人員行為規范以及后續工程形象控制等專業管理和文化氣氛的融合，塑造機關新大院開放、高效、親和的整體形象。

重點二：樓宇設備管理

機關新大院樓宇設備的安裝、調試難度大，關鍵設備國產化程度高，而政府物業的特殊性又要求設備運行萬無一失，這對物業管理公司設備管理的技術實力是嚴峻的考驗。物業管理單位必須在前期介入期全面參與設備安裝、調試，熟悉設備特性，掌握運行規律；在正式運行后，要