第一篇：高檔物業預案

高檔物業都有幾個共同特征:先進的開發理念、完善的規劃設計、齊全的社區配套設施、優秀的物業管理。面對一個高品質的物業,物業管理公司應如何不斷開發、創新服務項目呢?

一、物業管理公司應將開發服務項目與“關注業主需求”緊密結合起來

隨著外部環境的不斷完善和人們置業觀念的不斷改變,房地產消費已日漸成熟,需求也不斷增長。作為房地產行業的重要環節,物業管理關注業主需求是做好一切服務工作的根本出發點。不少物業管理公司在服務內容和形式上還局限在法定內容和慣用形式。業主需求是一個變化的過程,房地產行業發展也日新月異,業主對物業管理公司的要求越來越高,不少物業管理公司順應市場需求,不斷開發服務項目,如引入酒店式管理便是服務內容和形式創新的典型案例。

二、物業管理公司應將開發服務項目與地產開發理念有機融合起來

隨著樓盤開發的競爭強度在不斷增大,產品的同質化現象日益加劇。如何在強手如林的地產市場打開局面并站穩腳跟,同時樹立一種新型的居住理念和產品形象,成為眾多開發商首先要解決的問題。

目前房地產市場已有一些開發商在注重樓盤整體形象的塑造和內在品質訴求的同時,在開發理念上做了大膽的嘗試和創新,如很多開發商將“以人為本”的思想,進行了全新的發揮和深化。他們不僅投入大量資金配備高檔設施,更注重客戶的感受,就是將“以人為本”具體化和個性化。物業管理公司開發服務項目時,其一切工作同樣應積極圍繞市場需求,配合地產開發運作,如有的物業管理公司提出了一個與開發理念極為合拍的服務理念——“以愛為本”,在加強基本服務的同時,注重人文、環境的營造,從而將服務理念和開發理念有機地統一結合,樹立了物業項目與物業管理服務共同的品牌形象。

三、物業管理公司應將開發服務項目與地產開發設計理念有機融合起來

現代人買房,不但看戶型、看裝修,也特別看重物業的規劃、綠化等環境設施。作為高檔物業的開發商,在開發設計上都會有準確的定位,在開發理念上注重以人為本,根據人的行為規律和物業的功能進行規劃布局;按照人體工程學的原則,設計房型;從人的身體和心理健康要求出發建造房屋。

物業管理企業在工作中應準確把握這一定位,始終將開發設計理念融入到物業服務的各個細節中,努力打造擁有完美服務品質的家園,體現出對居住者無微不至的關懷。

四、物業管理公司應將開發服務項目與企業形象識別系統創建有機融合起來

各個企業都有自己的形象,樹立具有服務特色的企業形象是每個企業追求的目標。企業形象包括理念、行為、視覺三個方面,這是營造服務形象的基礎,也是物業管理公司的生存之道。在開發、創新物業服務項目時,物業管理公司就應該根據自身特點導入 CIS(企業形象識別系統),包括理念識別(MI)、行為識別(BI)、視覺識別(VO)。其中,理念識別包括物業管理企業的管理理念、經營方針、道德觀念、價值觀念等;行為識別包括員工的言語規范、行為規范等;視覺識別包括企業標志、基本色、基本字等基本要素和應用要素。目前很多物業管理公司建立了“以人為本”的理念識別系統,在企業內部以員工為本;在物業服務上以業主為本。開發、創新服務項目時從內、外部同時貫徹了企業的形象識別系統理念。

五、物業管理公司應將開發服務項目與區域文化建設有機融合起來

建筑外表是可以被“克隆”的,但社區文化是無法“克隆”的。一個高檔社區物業的真正魅力往往不在于樓盤的外表,而在于社區有沒有文化底蘊。沒有文化底蘊的社區就如同一個人失去了精神、失去了生命力。這也是高檔物業必備的條件之一。通過社區文化建設的服務開發,可以增強住戶對居住區的歸屬感,可以架起小區文明的“橋梁”。物業管理可以通過優質服務、文明家庭、文明居住區等系列社區活動,將居民的實際利益、思想感情與住區文明的“橋梁”建立起來。讓小區內各種職業、性格的住戶形成一條以居住區為依托、共同為居民服務、發揮各自功能的“紐帶”,通過建立良好的社區秩序,促進居民身心健康和文明素質的提高,形成奉獻愛心、尊老愛幼的良好社會風氣。

通過社區文化建設,有助于物業管理企業鍛造品牌與核心競爭力。社區文化活動的組織,對于提高小區的檔次、形成小區的格調均有重要作用。“物以類聚,人以群分”,只有形成高檔次、高格調的小區文化氛圍,才有可能吸引高層次的業主,才能真正成為高檔物業。而擁有高層次和高品位的人群,既是強有力的潛在消費群,同時又可以提高小區的格調,起到良性循環的作用。

六、物業管理公司應將開發服務項目與探索三種模式有機融合起來

“管家”服務模式:目前物業管理業內流行“保姆”服務模式,其特點是被動式服務。這與國際標準有較大差距。在對業主服務上,應推行“主動關注業主需求,利用社會資源,全方位提供服務,最大限度滿足業主需求”、“物業管理公司不僅要做社區的大管家,還要做業主的小管家,更要做企業的好管家”這樣一種管家服務模式。

細節管理模式:目前由于物業管理從業人員入門門檻較低,人員素質參差不齊,能力有高有低,再加上物業管理和服務基本上是一對一的、面對面的,不同智商和能力的人給業主在服務和管理上帶來不同的感覺。因此細節是決定業主滿意度的重要因素,建立細節管理模式是促成物業管理水平上臺階的重要手段。

資源共享模式:目前的物業管理公司大都采用大而細、小而全的管理模式,不論多大的管理項目,工程、綠化、保潔、辦公人員配置齊全,浪費了大量的人力、物力。這不符合物業管理社會化、專業化的特點。在先進國家,物業管理的專業化分工很細,大部分服務項目采取專業性外包,而外包的成本同比降低 20 %。隨著業主服務需求的不斷擴大,單靠物業管理公司的力量無法滿足業主需求,這就需要物業管理公司探索資源共享模式,為業主提供更周到、更專業的服務。

第二篇：高檔寫字樓物業設備管理標準標準篇

*******中心大廈物業設備管理標準

標準篇

序

物業管理是物質文明社會的產物，是人類現代社會發展的客觀需要。物業管理最本質的意義，是通過物業管理的全過程，達到物業本身的保值增值，讓人類的建設成果的使用價值得以最充分地體現。

物業管理的主要對象是建筑物，對于高層建而言，其設計壽命可長達70-100年，維持建筑物壽命的主要因素是其配套的設備設施系統，因此對設備設施的管理效果如何，直接關系到建筑物的壽命，也由此關系到業主的資產能否保值增值。同時我們還應該注意到，對同一棟物業來說，必然是幾代人的管理，物業設備管理具有的長期的連續性，必然要求第一代的管理者，要有強烈的歷史責任感，把物業設備管理的各項基礎工作做好。在物業管理的全部內容中，設備管理工作是一項最重要的硬件管理工作，它不但對物業本身的價值體現起到了舉足輕重的作用，還對物業管理的服務水平的保障起到了不可替代的作用。

當今，高層建筑的設備系統基本上集中了世界上各個領域中先進的科學技術在應用技術方面的成果。每一個設備系統都具有其非常鮮明的專業特點，有著它內在的、獨特的運行規律。設備管理工作就是要遵循這些客觀規律來進行規范的管理，才能達到物業管理的目的。

我們在這里奉獻給廣大物業管理工作者的不是什么教科書，也不是什么物業管理的普及讀物，它是我們在物業管理的設備管理過程中探索出來的一整套成功的、具體可操作的寶貴經驗，它不但對在管物業有很強的指導作用，還對物業管理的前期顧問工作有很大的幫助。希望能對推動行業的整體水平，盡一些微薄的力量。目

錄

1．0前 言………………………………………………………（2）2.0術語

3.0物業設備管理體系撲拓……………………………………（7）4．0物業設備運行管理 …………………………………………（8）4．1設備運行的環境要求的概…………………………………（8）4.1.1設備運行的環境的標準含義 ……………………………（8）4.1.2供配電系統設備房環境要求 ……………………………（8）4.1.2.1高低壓配電房 …………………………………………（8）4.1.2.2樓層配電室及其他專用配電室（含配電專用管井）…（8）4.1.2.3備用發電機組機房 ……………………………………（9）4.1.3中央空調系統設備間 ……………………………………（9）4.1.3.1中央空調系統主機房 …………………………………（9）4.1.3.2新風機房及風柜房

………………………………（10）4.1.3.3二次冷凍泵及熱交換器機房 ………………………（10）4.1.3.4 排風機房 ……………………………………………（10）

4.1.3.5 露天的加壓送風機及排煙風………………………（10）4.1.4給排水系統設備間………………………………………（11）4.1.4.1生活水泵房

………………………………………（11）4．1.4.2減壓閥房…………………………………………（11）4.1.4.3水表房 ………………………………………………（11）4.1.4.4樓層管井房

………………………………………（12）4.1.4.5排污泵房

…………………………………………（12）4.1.5消防系統設備間

……………………………………（12）4.1.5.1消防中心

…………………………………………（12）4.1.5.2氣體滅火設備間 ……………………………………（13）4.1.5.3樓層設備間

………………………………………（13）4.1.5.4消防水泵房 …………………………………………（14）4.1.5.5室外消防栓等設備 …………………………………（14）4.1.6電梯設備間

…………………………………………（15）4.1.6.1電梯機房 ……………………………………………（15）4.1.6.2轎廂 …………………………………………………（15）4.1.7通信設備機房

………………………………………（16）4.1.7.1通信總機房 …………………………………………（16）4.1.7.2通信管井房

………………………………………（17）4.1.8樓宇自控（BA）系統及CCTV保安監控系統設備間 …(18）4.1.8.1控制中心機房

……………………………………（18）4.1.8.2樓層設備房

………………………………………（18）

4.2設備運行管理

…………………………………………（19）4.2.1運行管理的概念

……………………………………（19）4.2.2.1系統標識：……………………………………………（19）4.2.2.2高低壓配電運行記錄要求

……………………………………（20）4.2.2.3設備完好標準

…………………………………………………（21）2.4運行情況分析

…………………………………………………（21）4.2.3中央空調系統

………………………………………………（22）4.2.3.1 系統標識 ………………………..…………………………（22）4.2.3.2、中央空調系統運行記錄要求 ………………………………（22）4.2.3.2.1、運行技術參數 ……………………………………………（22）4.2.3.2.2、運行狀態記錄 ………………………………………………（23）4.2.3.2.3、交接班記錄……………………………………………………（23）4.2.3.3、系統運行情況分析 ……………………………………………（23）4.2.4給排水系統

……………………………………………………（24）4.2.4.1系統標識

………………………………………………………（24）4.2.4.2系統巡檢記錄要求

……………………………………………（24）4.2.4.3系統運行情況分析

……………………………………………（25）4.2.5消防系統

………………………………………………………（25）4.2.5.1系統標識

………………………………………………………（25）4.2.5.2消防中心記錄要求

……………………………………………（26）4.2.5.3系統運行情況分析

……………………………………………（27）4.2.6電梯及提升設備

……………………………………………（28）

4.2.6.1系統標識：

……………………………………………………（28）

4.2.6.2運行情況分析

…………………………………………………（29）4.2.7通信系統

………………………………………………………（30）4.2.8樓宇自控系統及CCTV保安監控系統

………………………（30）4.2.8.1系統標識

………………………………………………………（30）4.2.8.2樓宇自控系統及CCVT保安監控系統運行記錄要求…………（30）4.2.8.3運行情況分析

…………………………………………………（32）4.3設備臺帳

…………………………………………………………（32）4.3.1設備臺帳的概念

………………………………………………（32）4.3.2 設備臺帳應列的項目內容 ………………………………………（33）4.3.3 設備正常、故障、大修、更新的界定

…………………………（33）

4.3.4 故障報告

………………………………………………………（33）

4.3.4.1故障報告的格式

………………………………………………（33）4.3.4.1故障報告的歸檔

………………………………………………（33）5.0系統保養 ……………………………………………………………（34）5．1系統保養的概念

………………………………………………（34）5.2供配電系統保養項目

……………………………………………（34）5.2.1月度維護保養項目

……………………………………………（34）5.2.2季度維護保養項目

……………………………………………（34）

5.2.3半年維護保養項目

……………………………………………（35）5.2.4維護保養項目

……………………………………………（35）5.3消防系統保養項目

………………………………………………（36）5.3.1月度維護保養項目

……………………………………………（36）5.3.2季度維護保養項目

……………………………………………（37）5.3.3半年維護保養項目

……………………………………………（37）5.3.4維護保養項目

……………………………………………（38）5.4中控維護保養項目

………………………………………（39）5.4.1月度維護保養項目

…………………………………………（39）5.4.2季度維護保養項目………………………………………………（39）5.4.3半年維護保養項目………………………………………………（39）5.4.4維護保養……………………………………………………（40）5.5空調系統維修保養項目……………………………………………（40）5.5.1月度維護保養項目………………………………………………（40）5.5.2季度維護保養項目………………………………………………（41）5.5.3半年維護保養項目………………………………………………（42）5.5.4維護保養項目………………………………………………（42）5.6給排水系統保養項目………………………………………………（43）5.6.1月度維護保養項目………………………………………………（43）5.6.2季度維護保養項目………………………………………………（43）5.6.3半年維護保養項目………………………………………………（43）5.6.4維護保養項目………………………………………………（44）

5.7土、木工維護保養項目………………………………………………（44）5.7.1月度維護保養項目………………………………………………（44）5.7.2季度維護保養項目………………………………………………（44）5.7.3半年維護保養項目………………………………………………（45）5.7.4維護保養項目………………………………………………（45）6.0外判項目 6.1外判項目的定義 6.2外判項目的考核 6.2.1 故障的認定 6.2.1.1故障率考核

6.2.1.2電梯故障率的計算公式 1．0術語：

1．1.技術責任：在專業分工確定后，從技術角度來區分責任人對該系統的安全、正常運行所應該承擔的責任。具體描述可以從以下幾個方面理解； ⑴責任人對自己所負責的專業系統的情況必須是比較熟悉的，對系統內各節點的設備的技術狀態必須是了解的，因而對自己所負責的設備系統的安全運行的發展趨勢應該有自己的技術判斷。

⑵對涉及本系統內的技術改造的方案必須負責地提出自己的技術意見。⑶對所管系統內的技術工人的技術操作負有技術交底的責任。⑷對系統設備的故障、事故提出技術分析的專業意見。

1.2 系統保養：系統是指按照一定的關系組成的整體。本文內所指的系統是特指物業設備系統如“中央空調系統”、“供配電系統”、“消防系統”

等。按上述系統的全部組成，從始端到末端，按一定的設定周期及不同專業的技術要求，對系統全部構成節點為對象的保養工作。系統保養不是以排除故障為目的的操作行為，而是為延長設備壽命、確保設備正常運行為目的的操作類型。

1．3.運行管理：運行是指設備周而復此地運轉。根據物業設備不同專業系統的技術要求和使用要求，通過對設備設施有關動態參數的記錄、觀察、分析、調整來實施對系統設備的具體操作行為的管理。為排除設備故障而進行的維修工作、檢修工作也應該納入運行管理的內容之中。

1．4.保養的工藝要求：在實施物業設備系統保養的過程中，對每一個保養環節的具體操作要求。

1．5.維修：維修是在運行管理范疇內的一件工作。是指在運行中的設備出現了故障后進行的修理行為。其目的是盡快將設備故障排除，恢復系統運行。

1．6．檢修：是特指一些設備設施在一定的運行周期內，有計劃地按該設備的技術要求進行解體調整、修復、更換被磨損件的工作行為。被檢修設備不一定是故障狀態。

1．7．監測：通過人工或儀表等技術手段，對在運行的設備的各類技術參數進行記錄、分析、比較的過程。達到對設備運行動態的情況的了解的目的。

1．8．檢測：通過應用技術的手段和對應的儀表，對設備固有的技術參數進行測量，以達到對被檢設備的完好程度和性能好壞的判斷的目的。1．9．預測：通過對設備系統的大量數據的占有和分析，推斷未來的時間

段內設備可能出現的技術狀態和安全運行的可靠程度的工作過程和結果。1．10．技術協調：當出現有多專業系統交叉的問題時，組織有關專業工程師進行技術討論，解決相關問題的過程。2.0物業設備的運行管理 2.1設備運行的環境標準要求 2.1.1設備運行的環境要求的概念

高層建筑的各系統的主要設備在投入運行后，必須具備一個適合的工作環境，從物業設備長壽運行的基本要求出發，為保證各類不同專業設備的運行需要而提出對設備放置的環境的具體要求。2.1.2供配電系統設備房環境要求

2.1.2.1高低壓配電房 門：外開，門洞有防鼠防小動物裝置、門扇有通風百葉，門內側裝有防火自動垂簾（或其他防火隔斷措施）。防火門及金屬門應保持完好，防腐油漆定期翻新。門外應有明顯的標識：“高低壓配電室”或“非值班工作人員嚴禁入內”。墻身：刷白，無施工遺留痕跡。無明顯的凹凸不平及掛塵的現象。墻身只允許掛“系統圖”及“規章制度”。天花：刷白，無漏水痕跡，無蜘蛛網。

地板：可根據實際情況選以下一種處理方法； A.水泥地板全部油灰色地板漆。B.鋪防潮、防滑地磚。C.用阻燃夾板作地板。

上述三種方式都要在距離配電柜50CM處用黃色油漆劃上10-15CM寬的警戒線。在操作范圍內鋪上對應電壓等級的絕緣膠墊。

2.1.2.2樓層配電室及其他專用配電室（含配電專用管井）墻身、地板、天花的要求與高低壓配電室同。

對穿過樓板的母線槽、電纜橋架必須做好防水浸的攔水基。要求具有對整個配電室阻水的防水門坎。2.1.2.3備用發電機組機房

地面應做好防塵處理，發電機臺架應高于地面，在距離臺架20CM處應有黃色的警戒線，發電機組的槽鋼底座不應有銹蝕現象。對于水冷發電機組的臺架四周應有完整的排水溝，其寬度不宜超過15CM。發電機組的日用油箱應設在有門的獨立房間，門外側應有明顯的警示牌：“嚴禁煙火”。發電機組的啟動電池應放置在專用的臺架上。

發電機房的照明、通風、冷卻、泵油設備的用電應接入確保回路，以保證發電機組送電后，能確保這些設備的運行用電。2.1.3中央空調系統設備間

2.1.3.1中央空調系統主機房 天花、墻身刷白，在對外部可能形成噪聲影響的機房，應在門、墻及天花做好吸音隔噪措施。地面宜做防塵的油漆處理、并應做好疏水、防水處理。冷卻系統、冷凍水系統的管道上應噴上明顯的字樣，并用不同的顏色標示出其介質流向。如“冷卻上水管”、“冷卻回水管”、“冷凍上水管”、“冷凍回水管”等字樣。所有閥門應掛上用比較耐用的材料做成的標示牌，標示牌內應有對應設備的有關技術數據和在系統內的功能、正常狀態下的規定狀態等內容。

主機臺架應高于地面，在Y型過濾器及放水閥門位置的地面應有良好的排水明溝。

屬于冷凍水系統的設備、管道（含冷凍水泵的泵體），其保溫應該是良好的，冷凍水泵及冷卻水泵的泵軸的軸向漏水應有專門的排水通道。泵基礎、泵臺架應保持清潔、干燥。

2.1.3.2新風機房及空氣處理機（風柜）房

設備房門應外開，門坎應為不低于10cm高的防水地坎，基座四周應設置排水明溝、地漏完好，新風進口、回風百頁應潔凈無塵。設備房內的維修照明完好，應設置作為維修用的專用插座。2.1.3.3二次冷凍泵及熱交換器機房 同中央空調系統主機房。2.1.3.4 排風機房

機身應噴涂防銹漆（對于非鍍鋅機件）。

風機機座和風管支撐件均要防潮防腐處理，用水泥制作的機座墩,應用專用的地板漆進行覆蓋。應懸掛排風機的標示牌（內含包括：技術數據、功能、狀態等內容），設備和設備附件以及房間的墻身、天花頂保應保持清潔、干燥。

2.1.3.5 露天的加壓送風機及排煙風機

露天的加壓送風機及排煙風機在有條件的情況下，應加裝防雨蓬架。機身應噴涂防銹漆和外層保護漆（建議銀灰色）。對風機機座和風管支撐件均要防水防腐處理。

在適當的位置上應懸掛標示牌（包括：技術數據、功能、狀態等內容）。設備和設備附件應保持清潔、干燥。帶電、旋轉部件、進（出）風口應有安全警示標志。2.1.4給排水系統設備間

2.1.4.1生活水泵房

生活水泵房的天花、墻身刷白（如泵房噪聲對外有干擾的情況下，應做吸音設施）。房內不準放置雜物，正常照明良好，并有應急燈裝置。門扇為外開防火門。地面做好防滑、防水處理。

水泵基座應高于地面，基座周圍應有通至地漏或集水井的排水明溝。泵房內管道應噴上防腐油漆，并用箭頭標明水流方向。閥門應掛上用耐用材料做成的標示牌，標示牌應標明該閥門正常工作時的應處狀態。水泵的泵體、電機外殼支架和水泵的電源箱（柜）或控制柜的保護油漆面應保持良好。不應有銹蝕。但對電機的表面油漆不宜加厚，避免造成散熱不良。

2.1.4.2減壓閥房

減壓閥房的天花、墻身刷白，房內不準放置雜物，且照明良好，門扇為外開門，應設置不低于10CM的防水門坎。地面做好防滑、防水處理。地面應有通至地漏的排水明溝。

減壓閥閥體油漆應保持良好，不得有銹蝕，并掛有用耐用材料做成的標示牌。標示牌上要標明閥前壓力和閥后壓力等重要技術指標。在閥前或閥后壓力表上應在設定值的位置上用紅油漆劃上明顯的警戒紅線。減壓閥房內管道應噴上防腐油漆，并標注明水流方向。2.1.4.3水表房

水表房的天花、墻身刷白，不準放置任何雜物，且照明良好。門扇完好，門前不應放置障礙物。

水表房內所有閥門無漏水現象，水表油漆良好無銹蝕，在干管管道上應噴

有水流流向的箭頭。

水表面板無積塵土，表內數字清晰易讀。2.1.4.4樓層管井房

管井照明燈具完好。管井門為外開防火門，無破損，門板油漆保持良好。門栓、門鎖完好。水管井應設置不低于10CM的防水門坎。

地面整潔，無雜物，管道支架上沒有施工時期遺留的施工垃圾，做好防腐油漆，管道卡碼完好，金屬管道的防腐油漆覆蓋完好并有正確的分色。各類閥門完好，無漏水、銹斑，壓力表計顯示清晰、正確。2.1.4.5排污泵房

排污泵房的集水井應有可站人的鐵柵上蓋。鐵柵應保持油漆覆蓋，不應有銹蝕。

集水井內應無廢膠袋、木塊等雜物。控制電箱整潔無塵，并能正常工作。液位控制器上不附著雜物。閥門上應掛狀態標識牌。2.1.5消防系統設備間 2.1.5.1消防中心

門：外開，金屬門應保持完好，防腐油漆定期翻新。門外應有明顯的標識“消防中心”“非值班工作人員嚴禁入內”。

墻身：潔白，無施工遺留的痕跡。無明顯凹凸不平及掛塵的現象，墻身只允許懸掛“規章制度”“操作規程”“緊急事故處理程序”。地板：無垃圾，積塵。

高臺板及地溝：線路敷設整齊，地板下或地溝內無施工遺留痕跡，無施工垃圾、雜物、塵土，地板蓋平整完好。天花：潔白，無漏水痕跡，無蜘蛛網。

消防中心嚴禁堆放雜物，以保證在緊急情況下有足夠的指揮人員的活動空間。報警主機后面的維修通道應保持暢通。所有設備的柜頂、柜內無積浮塵，不得在機柜內放置一切與運行設備無關的雜物。

各分類末端設備的電源插座應安裝為永久的、容量足夠的固定插座。不宜采用電源拖板代替，更不得一個電源拖板帶三個以上的末端設備。電池組表面應保持清潔，箱體完好，無生銹。

照明：電源應接入確保回路，應急燈齊備完好，室內照明應保持足夠光照度。

2.1.5.2氣體滅火設備間 氣瓶間嚴禁堆放雜物。

門：門鉸無松動，門鎖完好，門外應有明顯標識（“BTM氣瓶間”）。墻身：潔白，無掛塵現象，只允許懸掛“操作規程”。地板：應無施工時期留下的垃圾、積塵，并應保持清潔無塵。天花：潔白，無蜘蛛網。

氣瓶組：瓶體支架無積塵、無生銹，壓力表清晰，抄讀方便，管網上不得掛其他不相關物件。管道及其支架油漆無剝落、生銹，對應的瓶體上的適當位置應懸掛該氣體瓶“保護范圍”的標示牌。

照明：電源應接入確保回路，應急燈齊備完好，室內照明無故障。附屬設備：報警主機、聯動屏、緊急廣播控制屏、供電設備電源箱，箱頂、箱內無積塵，箱體完好，無生銹。箱內走線有序、不凌亂。2.1.5.3消防水泵房

加壓水泵、氣壓罐、濕式報警閥底座無松動，無泄漏，泵體、氣壓罐身、地腳螺絲無生銹，無脫漆。懸掛標有技術參數的標示牌。

閘閥：明桿加黃油，無滲漏，無生銹。閘閥懸掛標有“功能、狀態、技術參數、上級閥門位置”等內容的標示牌。管道：油漆無剝落，標有工作介質流向指示。

控制箱：無積塵，外表無缺陷，無生銹。功能標識清楚，指示燈、電流表、壓力表無故障，表面清晰便于抄讀。箱內走線有序，不凌亂。2.1.5.4室外消防栓等設備

水泵接合器房:門：無破損，門鉸無松動，門鎖完好，門外有“消防水泵接合器”標示牌。

水泵接合器：無滲漏、配件齊全，防腐油漆無剝落，接合器懸掛供水樓層范圍標示牌，設備房內嚴禁堆放雜物。

室外栓：防腐油漆無剝落，配件齊全，四周3米范圍內不應有阻擋物和障礙物。

2.1.6電梯設備間 2.1.6.1電梯機房

電梯機房的天花、墻身刷白，無漏水、滲水現象，地面采用專用地板漆油漆（灰色）或鋪防潮、防滑地磚。控制柜、主機周圍劃分黃色警戒線。門外開，并有鎖緊裝置，門上應有明顯標志：“電梯機房”、“機房重地，閑人免進”。

機房內不應存放無關的設備、雜物和易燃性液體，并應設置手提滅火裝置。機房內應有良好通風，保證室內最高溫度不超過40℃。當使用排風扇通風時，如安裝高度較低時，應設防護網。曳引繩、限速器鋼絲繩、選層器鋼帶穿過樓板孔四周應筑有不低于10CM的永久性防水圍攔。

主機上方的承重吊鉤不應有銹蝕現象，油黃色油漆，并在吊鉤所在的承重梁上用永久的方式標明最大允許載荷。

盤車工具齊全，并應掛在對應主機附近的墻上，便于取用。在盤車的手輪或電機的后端蓋易于看到的位置，用明顯的箭頭標出盤車輪的轉動方向與轎廂運動方向一致的標識。

電梯機房內應設有詳細說明，指出當電梯發生故障時應遵循的拯救操作規程，包括電梯困人的解救的步驟。

當同一機房內設置有數臺曳引機時，各主開關與照明開關均應設置標明各開關所對應的電梯編號及對應控制設備名稱的標牌。2.1.6.2轎廂

轎廂照明正常，天花及地板清潔無破損。風扇運行可靠且無噪聲和異常振動，操作面板、電話、對講機、CCTV監視器、應急燈、警鈴、超載報警等均使用良好。

轎廂掛應有標有本梯限載的標識牌、安全使用電梯規則，并有質量技術監督部門頒發的有效的年檢合格證。

廳門和轎門地坎的導槽應保持清潔、無雜物、無沙礫。2.1.7通信設備機房 2.1.7.1通信總機房

（1）通信交換機機房

機房內應該設有二扇對外出入的門。如其中一扇門在正常情況下關閉不經常使用，另一扇門上方應有明顯的標識；“通信交換機房”、“機房重地，閑人免進”或“非值班工作人員嚴禁入內”，交換機房內應懸掛“室內禁止吸煙”等標示牌及 “交換機機房管理規定”。進入機房應換穿機房配備的專用拖鞋。

地板應為專用的防靜電地板，防靜電地板下，應無施工遺留的痕跡，并保持干燥，地板下敷設的管線應整潔有序。

應安裝專用空調，確保室內全天候在一定的溫度及濕度范圍之內，并保持良好的通風狀態。

室內的墻身及天花板上，無滲漏水痕跡，無蜘蛛網。機房在地下室內的，墻身及地板上，應無滲水現象。機房內的照明要求接入確保回路之內，并保持良好狀態。機房內不應堆放無關的雜物。但應按要求配備滅火器。（2）通信機房內的電源室 門外應標示“通信機房電源室”

室內要保持干燥，并在規定的溫濕度范圍之內。墻身及地面、天花無滲漏水現象。

電池組應放置在專用的電源架上，并保持清潔。室內禁止堆放任何雜物。按要求配備手提消防滅火器。（3）通訊機房內的話務員室

門外應有標牌“話務員室”，“非工作人員，嚴禁入內”，門應使用向外

開的放火門。

室內應安裝專用空調確保室內保持一定的溫度及濕度，并保持良好的通風狀態。

地面、墻身、天花、應無滲水漏水的痕跡和無蜘蛛網。墻身應掛上“話務員職責”等規章制度。室內應按要求配備消防滅火器。2.1.7.2通信管井房

門洞應有不低于15cm的防水門檻，門向外開，使用防火門，門外應標“通信管井房”。

地板應用水泥沙漿找平并涂上專用的防塵地板漆，墻身應用白色涂料刷白。通過樓板的管線孔洞應采用柔性填充材料進行密封。

通信電纜應固定在管井內的支架上，每一樓層的管井房內如有配線架。在該配線架應標明每對線的編號。

井房內應有足夠的照明并應配置有維修用插座。2.1.8樓宇自控（BA）系統及CCTV保安監控系統設備間

CCTV控制間宜和消防控制中心同在一室,BAS控制室宜設置在設備管理部門合適的位置。

2.1.8.1控制中心（含CCTV、FA、BAS）機房

門外應有“控制中心機房”或“非值班人員，嚴禁入內” 等標示牌，室內應有“室內禁止吸煙”或禁煙標示牌。防火門應向外開，定期使用專用油漆刷新。

使用專用防靜電地板的機房，地板下應無施工時期遺留的痕跡，并且無滲

水、潮濕等現象，地板下敷設的管線應分別用標牌標識標明，線管內的各類信號線、電源線應整潔有序。墻身及天花無滲水、漏水的痕跡。

室內應使用專用的空調，確保室內全天候保持在一定的溫濕度范圍之內，并保持良好的通風狀態。

墻上應懸掛BA自動控制的模擬屏或相關系統的系統圖。

UPS不間斷電源的電池表面清潔、無灰塵。現場應有有關電池電量的測量記錄。

自控系統用的電腦、打印機，應保持良好的狀態，機內外整潔干凈，無浮塵。

CCTV的主機設備，保持良好的狀態，設備上無灰塵，電源線、信號線整齊，并做好分類。

室內及所有機柜內禁止放置無關的雜物。室內按規定配備消防滅火器。3.2設備運行管理 3.2.1運行管理的概念

為負責設備系統正常運行而設置具體操作要求,并規范在設備系統運行過程中對數據采集、歸類、分析、運行方案設定、調整等具體操作內容。以這些規定和要求來指導管理者和操作者的過程。3.2.2供配電系統 3.2.2.1系統標識：

（1）高低壓配電室主要出入門外應有“高壓配電室”、“低壓配電室”、“非值班操作人員嚴禁入內”等白底紅字的標志牌。

（2）高壓進線如敷設在配電室內或外，且是開放式安裝的，要在護欄上或導線上掛上“高壓危險”的標識牌。

（3）在高壓配電柜的進線柜的正面和背面，要在適當的位置上標上進線回路的名稱。例：“龍潭F9”“天河F4”等，并與系統圖上的標注一致。（4）對已經送電的高壓開關及已退出運行的高壓開關，要掛上統一的有“投入”“正在工作、嚴禁合閘“的標示牌。

（5）高低壓配電柜的頂部應明確標示該柜在系統中的編號，并必須和竣工圖上的標號相一致。有條件的情況下還應標明該柜的功能和用途，例如：“聯絡柜”“計量柜”“饋電柜”等。

（6）在低壓配電柜的所有送電開關的面板上應該用統一的字樣表示該路開關的回路名稱。

（7）在低壓配電送電的“母線槽”“電纜”上應可靠地扎上已經標注上回路名稱的金屬牌子，在同一回路不同的適當位置，扎上同一標示。（8）樓層配電室及專用管井應該有明確的標示牌。

（9）高低壓配電室及其他獨立的配電室內的接地點應有明確統一的“接地點#號”的標識。

（10）對于高壓配電的直流操作電源的電池組的表面，應保持清潔，電池水保持在規定的范圍內（干式免維護電池應定期檢查）。發電機房的照明、通風、冷卻、泵油設備的用電應接入確保回路，以保證發電機組送電后，能確保這些設備的運行用電。3.2.2.2高低壓配電運行記錄要求

(1)運行技術參數：

高壓側（以高壓供電回路為記錄項）：每小時記錄 電壓（KV）、電流（A）直流屏技術數據：充電電壓、電流、直流電壓。

低壓側受電端總開關、各饋電回路（屏、柜）的每小時記錄電壓（V）電流（A）功率因素（COSφ），每天固定時間記錄主要回路的電能耗用情況。(2)運行數據統計 電能耗用統計表（附表）月總負荷變化情況曲線表（附表）××回路月負荷情況變化曲線表（附表）變壓器投入運行情況統計表（附表）(3)交接班記錄與檢查

當班運行人員要對其記錄負責，認真簽名，每月由系統工程師對其運行記錄、各類統計表格進行審核并簽字。3.2.2.3設備完好標準

(1)設備外觀干凈完整，各類標示清晰，各類指示燈完好無缺，各類儀表完好、指示正確。

(2)各級開關工作正常，高低壓開關柜的前后門鎖完好無損。直流屏工作正常，電池保養正確。補嘗電容柜能正常投入運行，各電容器組完好無損。高壓操作工具齊全，且有檢驗合格證。

(3)配電間內照明燈具齊全，防小動物的措施完好。

(4)配電間內的滅火設備處在有效期內，火災報警設備有效。

(5)變壓器房干凈，無浮塵，變壓器無過載、超溫，設備房內照明燈具完整，通風設備完好。3.2.2.4運行情況分析

每年年末到次年一月前，由系統工程師對本的系統運行情況進行技術分析，提交系統運行分析報告。系統運行情況分析報告必須具有如下內容：(1)全年平均荷載（KW）、各臺變壓器的運行時數（H）、總用電量、重點用電回路的用電總量（KWH）、全年低壓端平均線電壓（V）、全年平均氣溫（℃）、全年高低壓配電設備的故障率（%）（從高壓進線開始到低壓配電柜出線端止的設備）

(2)分析系統運行的主要技術特點(3)分析出現故障的主要原因(4)對全年系統運行的評價

(5)根據今年的系統運行情況提出來年運行管理的預測性意見。3.2.3中央空調系統 3.2.3.1 系統標識

(1)在空調設備地應有“主機房（冷凍站）”、“二次熱交換機房”、“新風機房”、“空調機房”、“空調系統配電房（柜）”等功能標示牌(2)機房設備的主供電導線上應有分相標準（紅色、黃色、綠色）的色彩識別。安全區域邊緣應有黃色的安全警戒線。對于旋轉部件、易觸電位置等必須懸掛警示牌

(3)冷凍（卻）水管路系統必須在明顯、關鍵位置設置有水流方向和供水區域的標志（注）

(4)冷凍（卻）水管路系統管路控制閥必須懸掛包括系統唯一編號和功能的標識牌（隸屬系統、型號、功能等）及懸掛啟閉狀態標識牌(5)空調配電柜在相關回路懸掛其運行狀態和警示牌 3.2.3.2、中央空調系統運行記錄要求

（一）、運行技術參數

(1)制冷主機、冷卻（凍）水泵、冷卻塔等設備的運行電流（A）、電壓（V）、功率因數COSφ，冷卻（凍）進出水溫度（℃）、壓力（MP）和流量（M2 /H）等

(2)冷壓縮機運行中的油壓、油溫、軸承溫度、油面高度(3)主機電能消耗數量（KWH）

(4)室外溫度、濕度、氣候情況（晴、陰等）

(5)空調風機的進出冷凍水溫度、送（回）風溫度、新風溫度、一次混合溫度（在自動化條件許可的情況時）

(6)變頻系統的檢測變頻器的溫度、運行頻率、機柜溫度（對具有變頻系統部分）

（二）運行狀態記錄

通過固定表格對如下情況進行記錄：

(1)主機（含二次熱交換系統）、冷凍（卻）水泵、冷卻塔、空調風機、新風機開停機時間

(2)空調配電系統各回路運行狀態(3)各控制閥門啟閉狀態

(4)對有變頻系統的檢測變頻器運行和異常狀態

（三）交接班記錄

(1)當班運行中所發生的異常情況的原因及處理情況(2)當班的設備操作記錄（操作設備、時間等）

(3)運行中遺留問題，需下一班處理的事項（包括上級的指令、運行調度情況等）

(4)當班系統運行狀況的綜合評價(5)簽名

3.2.3.3、系統運行情況分析(1)能源統計分析

空調主機（條件許可時，按空調系統進行統計）的日、月、年的用電、用水情況進行統計并與往年同期（含氣溫、物業的入住率等約束條件）進行比較。

(2)運行指標分析（成本核算）指單位能耗成本計算(3)系統故障、事故統計分析

(4)溫、濕度統計（室內、外）對本的日、月、年的溫濕度進行統計，為能源統計分析、運行指標分析提供基礎依據

(5)負荷運行統計與預測分析 根據各的能源統計、運行指標、溫濕度統計、使用率等基礎數據提出來年的空調系統運行方式和運行曲線。(6)系統運行綜合評價 3.2.4給排水系統 3.2.4.1系統標識

(1)所有的水泵房，減壓閥房，排污泵房，管井房等門口應有房間功能標識牌。

(2)水泵房內應有系統圖懸掛墻上。

(3)系統內所有水泵、閥門、管道要掛上或標上標識。3.2.4.2系統巡檢記錄要求

給排水系統的運行管理的內容主要是進行巡檢管理。

(1)運轉檢查：系統內所有的水泵運轉情況，包括有無雜聲，有無漏水現象。(2)電氣檢查：所有水泵控制箱的自動手動投入情況是否正常。電氣接線端口有無松脫。液位控制器是否正常工作

(3)閥門檢查：所有閥門的狀態情況，是否按標識牌標識所示狀態。(4)管道檢查：特別是供水壓力管道，要定期檢測管壁厚度，排水管保持暢通，不漏水，特別地漏位置。

(5)用水量記錄：每月對用水量做好記錄，并以圖表形式出現與以往幾年同期用水量作對比（附用水記錄表）。

(6)對以上檢查作好記錄，并由檢查人員簽上姓名、日期、每月由系統工程師對其運行記錄及統計表格進行審核并簽定。3.2.4.3系統運行情況分析

每年年末到次年一月前，由系統工程師對本的系統運行情況進行分析，提交系統運行分析報告。系統運行情況分析報告必須具有如下內容：(1)全年用水量統計，各分表用水量統計，與以往年作比較，采用了何種節水措施，效果如何。

(2)全年出現故障的主要原因分析。

(3)對壓力管道壁的測厚要每年對比，作出管道壁厚度變化的趨勢分析。

(4)對全年系統運行的評價。

(5)根據全年的系統運行情況提出來年運行管理的預測性意見。3.2.5消防系統 3.2.5.1系統標識

(1)消防中心：門外應有“消防中心”“非值班工作人員不禁入內”白底紅字的標示牌。

(2)BTM氣瓶間：門外應有“BTM氣瓶間”標示牌，氣瓶應懸掛氣體“保護區域”的標示牌。

(3)泵接合器應標有“送水樓層范圍”的標示牌。(4)濕式報警閥應標有“送水樓層范圍”的標示牌。

(5)消防管道主管應全部為紅色油漆，并標有“工作介質流向”的指示。(6)閥門應有標注內容包括“系統、狀態、上一級閥門位置”的標示牌。(7)報警主機應標有“探測區域”的標示牌。(8)減壓閥應標有“供水范圍”標示牌。

(9)防火卷簾應標有“防火卷簾下嚴禁堆放雜物”的標示牌。

(10)消防泵應在適當位置上掛有標注內容包括“功能、技術參數、保護范圍”的標示牌，電機運轉方向“箭頭”的指示。

(11)防、排煙風機在適當位置上掛有標注內容包括有“保護范圍、功能”標示牌，電機運轉方向“箭頭”的指示。

(12)室內消防栓箱應在適當位置上掛有標注內容包括“消防栓”“請愛護消防設施僅供滅火時使用”的標示牌。(13)消防主管應標有“工作介質流向”指示。

3.2.5.2消防中心記錄要求(一)報警主機運行記錄：

1、記錄探測器報警的確切時間，相應的地址碼，通知保安員的時間與保安員到達現場信息反饋的時間。若是屬于誤報，應記錄處理結果。

2、記錄水流指示器、破玻按鈕報警的確切時間，相應的地址碼，通知保安的時間與保安到達現場信息反饋的時間。若是屬于誤報，應記錄處理結果。

3、記錄探測器的屏蔽時間、相應的地址碼和解封的時間，操作人員的姓名（附屏蔽煙、溫感探測器申請表）。

4、記錄工程人員維護保養檢測的時間、人員名單，保養設備的名稱和范圍。

5、記錄工程人員維修的時間、人員名單，維修設備的名稱和結果。

6、記錄當值人員姓名和交接班時的運行狀態。(二)消防聯動系統設備運行記錄：

記錄消防栓主泵、噴淋主泵、濕式閥的運行時間，通知保安員的時間與保安員到達現場后信息反饋的時間。若是誤報，應記錄處理結果。

記錄防、排煙閥的動作時間、相應樓層和處理結果。

記錄BTM氣體系統探測器報警的確切時間、相應地點，通知保安到達現場信息反饋的時間，氣體放氣的時間。若是誤報，應記錄處理結果。

記錄所有聯動設備（防、排煙風機、停非消防電、防火卷簾、緊急消防廣播）的動作時間和相應的地點。

記錄其他特殊情況的故障。3.2.5.3系統運行情況分析

系統基本情況的數據采集；每月對消防系統進行測試，具體測試項

目如下：

(1)報警主機正常工作與故障情況的對比記錄。電源電壓、備用電源電壓測試（標準：220V、24V）。

(2)聯動柜電源電壓、備用電源電壓測試（標準：220V、24V）。(3)自動報警系統主線樓層工作電壓的測試、巡檢脈沖電壓測試，對地電阻測試。

(4)聯動柜控制設備樓層端子箱24V繼電器工作電源電壓測試。

(5)水泵、防、排煙風機、防火卷簾電機的電源測試（檢查電源是否缺失和電壓是否符合要求）和對地絕緣電阻測試。

(6)自動報警系統探測器觸發報警、設備故障誤報與探測器總數的誤報率分析。

(7)消防噴淋、消火栓、水幕、減壓閥水壓的測試。起泵、停泵的手/自動測試。各種聯動設備的測試。

每年12月到次年1月由系統工程師應根據以上數據的信息反饋，對系統的全年工作情況進行評定運行狀況。評定的內容應有：

1、根據系統主機的正常運行與故障情況的對比，評定系統的可靠性。

2、根據所測的電源電壓是否符合系統要求。

3、根據所測的絕緣電阻評定設備正常與否。

4、根據自動報警主機的打印報告，評定探測器報警的百分率及其故障誤報次數來評定探測器的正常與否。

5、根據所測的水壓評定系統正常與否。

6、根據各種聯動設備手/自動的檢測結果，評定系統正常與否。

3.2.6電梯及提升設備 3．2．6．1系統標識：

電梯機房主要出入門外應有 “電梯機房”、“機房重地，閑人免進”的標志。

首層電梯廳門外應有電梯的編號。轎廂內掛有表示電梯載重量的標示牌、電梯安全使用規則，并有質量技術監督部門頒發的有效的年檢合格證。對于外墻用的提升設備多于一臺的應做好編號。在其電源箱或控制箱的表面，應有“非操作人員嚴禁開啟”的警示。3.2.6.2電梯設備運行記錄要求： 電梯設備以巡檢為主。

（一）運行技術參數：

記錄每天巡檢電梯的運行狀況，包括電梯運行的舒適感、電源、空調、照明、對講、回降控制功能。

（二）運行數據統計及其表格：

電梯月巡檢表（應參照各品牌電梯公司的相關要求）電梯故障停梯記錄表 電梯保養停梯記錄表

電梯保養報告表（由電梯保養公司提供）

其他提升設備的記錄與檢查（如外墻吊船，應每使用一次，做好一次的記錄）

當班運行人員要對其記錄負責，認真簽名，每月由系統工程師對其運行記錄、各類統計表格進行審核并簽字。

3.2.6.2運行情況分析

每個季度及每年，要求由電梯保養公司提交對大廈電梯本的系統運行情況進行技術分析，提交系統運行分析報告。系統運行情況分析報告必須具有如下內容：

1.全年電梯運行的故障率（%）

故障率=故障停梯時間/必須確保正常運行時間×100% 2.分析該時段系統運行的主要技術特點 3.分析該時段出現故障的主要原因 4.對全年系統運行的評價

5.根據今年的系統運行情況提出來年運行管理的預測性意見。3.2.7通信系統 3.2.7.1系統標識： 3.2.7.2設備運行記錄要求 3.2.7.3運行情況分析

電池組應放置在專用的電源架上，并保持清潔，電池水保持在規定的范圍之內，若為干式電池組，應定期檢查電池的電壓，要按該類電池的技術要求作定期的充、放電。

3.2.8樓宇自控系統及CCTV保安監控系統。3.2.8.1系統標識

(1)樓宇的控制中心室的主要出入門外應有“中央控制室”，“中央監控室”，“自控設備房”，“非值班人員，嚴禁入內”、“室內禁止吸煙”等白底

紅字的標志牌。

(2)在控制中心室內的進線線槽的適當位置上應標明“CCTV保安監控系統信號線”，“自動控制信號線”、“電源線”等。

(3)CCTV保安監控系統的各個監視器上要標明樓層攝像槍的位置，如“大堂南，“21F/南”等。

(4)CCTV保安監控系統的視頻信號線在出線口，在每路信號線上標明攝像槍所處位置，如28F/中筒，31F/北面。

(5)樓層的設備間及專用管井應有明確的標示牌。

3.2.8.2樓宇自控系統及CCVT保安監控系統運行記錄要求。

（一）運行技術參數記錄

1、自控中心電腦，每年應對自控系統所監測的供配電系統，中央空調系統的電流、電壓、水溫等指標，使用刻錄光盤進行記錄備份。

2、CCTV保安監控系統，一般部位使用矩陣切換器每路信號，每3秒1次進行切換顯示，重要監測部位直接使用獨立的監視器不間斷進行監視及錄像，一般部位通過分割器進行每隔5秒進行連續錄像。采用數字錄象的除外。

3、自控系統監測到的供配電及中央空調系統的有關數據交到相對應系統部門進行歸檔。

4、CCTV系統監控到的可疑人員的錄像資料使用光盤作備份或用打印機打印出來，交由保安部門處理。

（二）運行數據統計

1、每月空調運行時間統計

2、每月每臺空調主機負載情況變化曲線表。

3、每月自控系統及CCTV系統故障率統計表。

（三）運行記錄與備份

1、自控系統

當班運行人員要認真做好運行資料的記錄或在電腦上做備份，備份資料必須在兩種不同的物理記錄介質上，例如備份資料與原始記錄在兩個不同的硬盤上，或者備份資料刻錄到光盤上，并在記錄簿上做好登記和簽名，每天由控制中心負責人對其運行記錄各類統計表格進行審核，再交給系統工程師及部門領導簽字后，歸檔。

2、CCTV保安監控系統

當班值班人員要認真觀察每路攝像槍傳回的圖像是否清晰，并做好錄像備份，當發現某部位有設備異常情況，應立即通知維修人員和相關人員到現場，并做好文字記錄（故障記錄）簽名，對當天各班的運行記錄情況進行檢查、簽名，每月集中交給系統工程師，對當月該系統的運行記錄，各類統計表格等進行審核，再交給部門負責人簽字，并交到資料管理人員歸檔。

3、運行故障報告

當自控系統或CCTV保安監控系統在運行期間出現故障時，當班運行人員，應在系統運行故障報告單上填寫好故障的原因，并通知工程主管及維修人員到現場處理，無法及時解決的應及時通知系統工程師協助維修人員排除故障，簽名后，最遲在故障發生后的第二天，將故障報告上交給系統工程師及部門負責人簽名、歸檔。3．2.8.3運行情況分析

每年的1月份，由該系統的系統工程對上的系統運行情況進行技術分

析，提交系統運行分析報告，該報告必須包含如下內容：

1、全年由自控系統控制的中央空調系統的運行的時間。

2、全年自控系統及CCTV系統運行的故障率。

3、分析系統出故障的主要原因，及解決辦法。

4、分析系統運行的主要技術特點。

5、分析存在的問題及解決辦法。

6、對全年系統運行進行綜合的評價。

7、根據該系統去年全年運行情況，提出當年運行管理的意見，針對該系統存在的缺陷，提出可預見性的預防措施，以及系統升級的建議及意見。4.3設備檔案

物業設施檔案由物業設施臺賬、物業設施綜合評價、維修記錄和附屬資料四部分組成。4.3.1設備臺帳的概念

設備臺帳是設備管理的基礎資料。臺帳全面、完整地反映了物業的全部設備、設施的原始情況和動態變化情況，是設備運行管理和系統保養工作結果的最完整記錄。

4.3.2 設備臺帳應列的項目內容 4.3.2．1設備設施的原始技術參數。

包括設備類型、品牌、型號、生產廠家、生產時間、購買時間、安裝時間、竣工驗收時間、投入運行時間、供貨商及聯系人、聯系電話，原購買合同編號、購買合同原件或復印件的存放位置、原安裝調試記錄資料的存放位置、設備的標稱額定電壓、額定電流、功率因素、機械效率、標準溫升。

4.3.2．2運行、維修及系統保養動態記錄

包括每月、每季度、每半年、每年的運行情況（故障率、運行正常率），為保證設備正常運行所進行的維修、換件、故障情況記錄和分析。在執行系統維護保養計劃后，對該設備的系統保養結果的記錄。4.3.3物業設施系統的分類

依據專業用途進行分類：供配電系統、空調系統、給排水系統、消防系統、公共安全技術防范系統（簡稱安防系統）、電梯系統、樓宇機電設備自動控制系統（簡稱樓宇自控系統）、通訊系統、計算機與網絡系統、音響視頻系統、土木建筑設施系統等。4.3.3．1供配電系統：（1）供電子系統主要包括：

變壓器、發電機、高壓配電柜、直流屏、高壓配電設備的保護（輔助）裝置及高壓送（配）線纜（槽）。（2）配電子系統 主要包括：

低壓配電柜（箱）、用戶配電柜（箱）、低壓配電設備的保護（輔助）裝置、低壓送（配）線纜（槽）。（3）照明子系統

戶外的燈具：彩燈、霓虹燈、廣告燈、噴泉燈、頂燈、外圍射燈、水池燈、航標燈等；（4）戶內的燈具：

大廳、過廊、樓梯、停車場、會議室舞臺燈光設備以及警示燈或臨時需求電光源等。

4.3.3．2空調系統：

（1）中央空調子系統主要包括：

制冷主機、二次熱交換、及附屬水泵（冷凍泵、冷卻泵）、冷卻塔、空氣處理機（空調機）、送風機（新風機）、抽風機、送（通）風誘導器、空調管網、冷媒的處理設備、配套電氣控制設備等。

（2）專用空調子系統主要包括：恒溫恒濕空調機、醫療專用凈化空調、窗式空調機、分體空調機、配套電氣控制設備。

（3）專用空氣處理系統主要包括：正負壓系統、氧氣系統、配套電氣控制設備。

（4）采暖子系統：鍋爐、常壓熱水機組及其配套電氣控制設備。4.3.3．3給排水系統：（1）給水子系統

升壓和貯水設備：水泵、氣壓裝置、水箱、水池、及配套電氣控制；（2）給水附件：閘閥、減壓閥、止回閥、各式水龍頭、開水器、儀器儀表及配套電氣控制；（3）管道。（4）排污子系統

抽升設備：污水泵、雨水泵、配套電氣控制設備 衛生器具：大小便器、洗手盆、配套電氣控制設備 排水管網及附件（包括沙井蓋、排水溝蓋）通氣系統（通風設備及其電氣控制）污水池、化糞池、隔油池及隔油井

4.3.3．4消防系統：（1）報警系統：

火災報警控制器（主機）；

火災探測器（感煙探測器、感溫探測器、復合探測器、氣體探測器、其他探測器）； 網絡通信設備 模塊。

手動火災報警按鈕 警鈴 輔助指示裝置 隔離器 消防緊急電話 電梯回降控制系統 停非消防電裝置 應急廣播設備（2）滅火系統 Ⅰ.自動噴淋滅火系統 噴淋泵 濕式報警閥

水流指示器、檢修閥 噴淋頭 監控閥

壓力繼電器 水力警鈴 延遲器 試驗及泄漏裝置 管網及閥門 壓力表 Ⅱ消火栓子系統 消防水泵 穩壓泵 氣壓罐 消火栓 接合器 消防水箱 管網及閥門 壓力表 Ⅲ氣體滅火 容器 瓶頭閥 釋放閥 噴嘴 配管 檢測控制器

失重裝置 泡沫滅火 滅火器具 粉末滅火器 其他滅火器具 Ⅳ防火分區

風機（正壓送風機、排煙風機）風道

送、排風閥、余壓閥

防火卷簾、防火門（含閉門器）防煙垂壁 控制系統 Ⅳ安全疏散系統 疏散指示燈 應急照明

4.3.3．5公共安全技術防范系統（簡稱安防系統）： Ⅰ傳輸系統：微波傳輸、遠程傳輸、光纖傳輸、線纜、其它；

Ⅱ控制設備：電子警察、攝像機、監視器、錄像機、云臺、鏡頭、視頻采集卡、錄像帶、投影機、電梯控制器、分割器、矩陣、解碼器、控制器、計算機、其它；

Ⅲ對講系統；監聽系統、對講機、系統管理機、門鈴、可視對講、其它； Ⅳ周邊器材；控制機柜、球罩、蓄電池、支架、保護器、其它；

Ⅴ安防軟件；報警軟件、監控軟件、其它；

Ⅵ防盜報警系統：巡更系統、探頭、接警主機、門磁、報警主機、警號、防盜系統、感應器、無線接收器、接警卡、無線發射器、玻璃破碎探測器、其它；

Ⅶ門禁系統：磁卡、讀卡器、門禁機、鎖、指紋采集儀、門禁控制器、其它；

Ⅷ其它產品：安全防護產品、珠寶柜臺、金庫保險、其它。

4.3.3．5電梯系統：

I.乘客電梯 II.載貨電梯 III.客貨兩用電梯 IV.病床電梯 V.住宅電梯

VI.服務電梯（雜物電梯）

VII.特種電梯:觀光電梯、船用電梯、冷庫電梯、防爆電梯、戶外電梯、自動扶梯、自動人行道

VIII.其它提升設備（液壓升降平臺、高空作業車）IX.電氣控制系統

4.3.3．7樓宇機電設備自動控制系統（自控系統）：

I.計算機、軟件、打印機、專用電源（含UPS電源）、中央處理模塊、遠程模塊、數據總線、模擬屏（投影設備、大屏幕電視機）；

II.傳感器、電動（磁）閥等執行機構器件、及配套專用控制柜（箱）；

III.家庭電器自動化、自動抄表系統、防煤氣泄漏。4.3.3．8通訊系統： I.語音與傳真服務系統、II.電話信息服務系統、III.傳真信箱系統、IV.可視電話系統 V.無線對講機、VI.無線電臺、天線、VII.移動通訊設備、VIII.交換機、IX.電話機、X.通訊線纜、管井、XI.電源、XII.計費系統。

4.3.3．9計算機與網絡系統： I.綜合布線；

II.計算機網絡、小區物業管理計算機系統；

III.交換機、服務器、路油器、調制調解器、數據線纜、防火墻、軟件、UPS電源；

IV.視頻系統，包括有線、開路、閉路電視及VOD點播系統；

V.信息服務系統，包括網上購物、網上醫療、網上教育、網上證券交易、電子公告牌等系統。

4.3.3．10視聽廣播會議系統：包括會議系統

會議討論系統、會議同聲傳譯系統、會議表決系統。I.公共廣播（背景音樂系統）；

II.周邊（調音臺、效果器、激勵器、分頻器、限幅器、音頻分配器、混音臺）；

III.功放（專業功放、Hi-Fi功放、AV功放）； IV.音箱（專業音箱、Hi-Fi音箱、AV音箱）；

V.視頻（液晶、等離子、投影機、投影幕、錄像機、攝像機、實物展示臺、電子白板）；

VI.音源（卡座、CD機、收音頭、MD機、DVD機、點歌機）；

VII.輔助設備（機柜、話筒、耳機、線材）；

VIII.同聲傳譯(主席單元、代表單元、翻譯單元、翻譯軟件模塊、紅外發射主機、接收機、輻射機、系統主機（標準、加強型、標準數字化型、加強型數字化型）、耳機、電纜、分路器)； 4.3.3．11土木建筑設施系統：

房屋的承重結構(包括住宅的基礎、承重墻體、梁柱、樓蓋等)、非承重的分戶墻外墻面、屋蓋、屋面、大堂、公共門廳、走廊、過道、天花板、樓梯間、垃圾通道、及物業管理區域內的物業管理用房、空地、道路、綠地、市政排水設施，物業管理區域的外圍護欄及圍墻等。4.3.4.2.物業設施臺帳的格式和內容

⑴根據不同分類，物業設施臺帳格式包括以下內容： I.設備的規格型號；

II.設備的名稱； III.制造單位； IV.出廠日期及編號； V.設備的技術規范； VI.安裝地點（部位）； VII.數量； VIII.特別備注等。

(2)設備設施的檢修、系統保養、技術改造、變更等記錄

要求做到詳盡、準確，成為該設備最有價值的原始檔案，所以物業設施臺帳具體內容至少包括5個方面：

I.檢修記錄：包括設備計劃性大小修、事故搶修的記錄，記錄形式應有檢修分析、工作記錄、結論報告等；

II.系統保養記錄：包括設備定期切換、執行系統保養項目等； III.技術改造記錄：包括設備的技術改造、運行方式的調整； IV.變更記錄：包括設備的損壞更換、技術替換、項目增減等； V.運行記錄：包括調試記錄、投運日期、運行狀態、運行周期、參數變化、事故記錄、缺陷登記等。

4.3.3 設備正常、故障、大修、更新的界定 4．3．4設備正常 4．3．5故障 4．3．6大修 4．3．7 更新

4.3.4 故障報告 4.3.4.1故障報告的格式

故障報告表上應有公司名稱、部門、故障報告人、故障表編號、事故（故障）發生時間（年月日并要精確到幾時幾分幾秒）；表格內有現場人員名單、發生何種事故（故障）、事故（故障）原因解決方法恢復正常時間、報告上級情況、系統工程師處理意見、領導處理意見。4.3.4.1故障報告的歸檔

故障報告表是故障發生后的第二天以書面形式上交給檔案資料員處理，檔案資料員收到報告表后分發給系統工程師、領導批示處理意見，批好的故障表復印件發給發生故障部門。然后檔案室資料員是根據文件夾里的部門、時間、編號進行歸檔工作。5.0系統保養 5.1系統保養的概念

按高層物業內部不同的專業設備系統的技術要求，在設定周期的時間內，對系統內設備的基本單元進行技術保養和清潔衛生，確保每一個單元設備和系統處在良好的運行狀態。5.2供配電系統保養項目 5.2.1月度維護保養項目

5.2.1.1檢查各樓層和機房應急燈、疏散指示燈、樓梯燈、前室燈、電房照明。外廣場路燈。

5.2.1.2檢查地下層排風機和送風機運行狀況和機房照明。

5.2.1.3發電機：機身清潔除塵、檢查各螺絲無松動、有無漏水漏油、機油油位、水箱水位、燃油箱油位、蓄電池、啟動機組運行十分鐘、停機后檢查有無漏水漏油。5.2.2季度維護保養項目。

5.2.2.1各層配電母線槽接頭：檢測運行溫度。

5.2.2.2外立面泛光燈和外墻燈：檢查鎮流器、燈座、燈泡、控制開關和線路有無損壞、開關箱清潔除塵。

5.2.2.3噴水池燈：檢查燈座、燈泡、控制開關和線路有無損壞、潛水泵運行有無異響、更換密封不良燈座和老化電纜、開關箱清潔除塵。5.2.2.4公共大堂燈、招牌射燈和燈箱：檢查燈座、燈泡、光管、控制開關和線路有無損壞、開關箱清潔除塵。

5.2.2.4清潔各層配電房：清潔母線槽表面：檢測運行溫度。5.2.2.5高壓配電房：檢查清潔直流屏、電池。

5.2.2.6地下層送風機：檢查電機風機軸承有無異響，軸承打黃油、清潔風機房和設備、控制箱清潔除塵。5.2.3半年維護保養項目

5.2.3.1各層配電房電箱：檢查電源開關、接觸器、指示燈、轉換開關、按紐、各接線有無損壞和過載過熱。動力箱電纜T接口和母線插接箱接口，電源開關接口有無過載過熱。

5．2.3.2低壓配電房電柜：檢測母排接口、電纜接口、開關接口運行溫度、檢查電容器、避雷器瓷瓶、清掃電柜灰塵。5.2.4維護保養項目。

5.2.4.1變壓器房：緊固各接口螺絲、檢查各接地線情況，清掃變壓器灰塵。5.2.4.2高壓配電房：配電柜除塵、檢查小車接口螺絲、開關觸頭、二次接線完好、試驗開關分合閘。

5.2.4.3低壓配電房電柜：母排和電纜接口、電容器接口、避雷器瓷瓶連線、熔斷器接口、開關等接口除塵緊線、試驗開關分合閘。5.2.4.4摟層配電房電源插接開關箱：除塵緊線。

5.2.4.5各層其他功能的設備配電房電箱：檢查電源開關、接觸器、指示燈、轉換開關、按鈕、各連線有無損壞和過載過熱、動力箱T接口和總電源開關接口有無過載過熱、清掃電箱內灰塵、接口除塵緊線。5.2.4.6高壓配電房：直流屏電池架除銹油漆。

5.2.4.7發電機：控制電箱和開關電箱接口除塵緊線、機架除銹油漆、機座防震彈簧打黃油。

5.2.4.8地下層送風機：檢查調校風機皮帶，控制箱接口和電支機接口緊線，測量電機運行電流、設備除銹油漆。

5.2.4.9建筑物外圍射燈：鐵架、線管除銹油漆。5.2.4.10天面尖燈頂燈和射燈：鐵架、線管除銹油漆。5.2.4.11外圍噴水池燈：開關箱緊線、消防接合器除銹油漆。5.3消防系統保養項目 5.3.1月度維護保養項目

5.3.1.1消防栓泵和噴淋泵：手/自動運行、消防中心啟動、返回信號、記錄啟/停壓力、主備電源投入。

5.3.1.2濕式報警閥：響水力警鈴、報警返回信號、記錄壓力。

5.3.1.3加壓排煙風機：手動運行、消防中心啟動、返回信號、機前風閥自動開啟、主備電源投入。

5.3.1.4減壓閥和雨淋閥：檢查記錄上端、下端壓力，調校偏差的下端壓力。5.3.1.5各層手動報警按鈕和消防箱封條和配置：檢查報警按鈕玻璃、消防箱封條、無封條消防箱配置并補齊貼封條。

5.3.1.6防火卷閘：手動運行下降上升、消防中心啟動下降、下降返回信號、運行狀況。

5.3.1.7 BTN氣體滅系統：檢查電源指示、系統運行、氣瓶壓力。5.3.1.8消防主機、聯動柜和廣播柜：自動檢測、列表打印檢查和記錄被封閉煙感號碼和原因、測試按鈕燈和信號燈、測試嘜克風、備用電源測試。5.3.1.9濾毒室人力風機：人力和電動啟動風機運行狀況 5.3.2季度維護保養項目

5.3.2.1消防栓泵和噴淋泵：控制電箱檢查和清潔除塵、清潔水泵設備。主泵故障自動轉換。

5.3.2.2 加壓排煙風機：控制電箱檢查和清潔除塵、機前風閥加潤滑油、清潔風機房和設備。

5.3.2.3 BTN氣體滅系統、減壓閥房和煤氣房：清潔BTN房和設備衛生。5.3.2.4防火卷閘：控制電箱檢查和清潔除塵、卷閘電機清潔除塵、檢查運行有無異響、調校限位位置。

5.3.2.5濾毒室人力風機：控制電箱檢查和清潔除塵、清潔機房和設備。5.3.2.6消防中心設備：控制柜檢查和清潔除塵、清潔設備衛生。5.3.3 半年維護保養項目

5.3.3.1 BTN氣體滅系統模擬測試：控制電箱清潔除塵、1區報警響警鐘、2區報警響警笛亮閃燈、延時燈亮及延時間啟動、易熔片信號燈亮、瓶頭閥動作、主機模擬盤顯示、消防中心顯示、備用電池手動試驗、煙感開路故障測試。

5.3.3.2 各層端子箱：控制電箱檢查和清潔除塵。

5.3.3.3消防栓泵和噴淋泵、加壓排煙風機和濾毒室人力風機：軸承加潤滑油、打黃油、檢查軸承運行有無異響。5.3.3.4設備層消防閘閥螺桿打黃油。

5.3.3.5消防指令電梯回降：消防中心控制電梯已回降。

5.3.3.6 各層送風排煙閥和防火閥：消防中心控制打開、返回信號。5.3.3.7 各層送風排煙閥和防火閥：加油潤滑。

5.3.3.8聯動部分功能測試：各層停非消防電、報警按鈕、警鈴、消防電話和消防廣播。檢測備用電源。

5.3.3.9消防栓試驗、感煙、感溫探測器抽查測試：測試探測器、消防噴淋管末端排水。觀察消防中心返回信號。

5.3.3.10消防管井：檢查管井管道、打掃衛生。5.3.3.11自動報警主機的自檢，檢測市電、備用電情況。5.3.4維護保養項目

5.3.4.1 各層送風排煙閥和防火閥：加油潤滑。

5.3.4.2 各層消防栓箱：箱內清潔除塵，卷盤排水試壓。水帶腐爛程度，接扣、水槍、閘閥完好。

5.3.4.3消防栓泵和噴淋泵：控制箱接線口緊線、電機緊線檢測運行電流、檢測絕緣電阻，水泵密封處理。

5.3.4.4加壓排煙風機：控制箱接線口緊線、電機緊線檢測運行電流、檢測絕緣電阻、檢查調校皮帶。

5.3.4.5 BTN氣體滅系統：控制箱接線口緊線。主機測試。檢查市電、備用電。

5.3.4.6防火卷閘：控制箱接線口緊線、卷閘電機接口緊線、調校鏈條 加潤滑油。

5.3.4.7 各層端子箱：控制電箱檢查線路、緊線。

5.3.4.8 消防中心設備：控制柜檢查、緊線。檢查各種指示燈、按扭。5.3.4.9 消防栓泵和噴淋泵、消防設備減壓閥：清洗Ｙ隔濾網。5.4中控維護BAS、CCTV、綜合布線系統保養項目 5.4.1月度維護保養項目

5.4.1.1自控電腦：檢查打印機、UPS電源、網卡接口、線路、清潔除塵。5.4.1.2模擬屏：檢查指示燈、穩壓電源、點陣模塊線路、風鳴器、清潔除塵。

5.4.1.3 CCTV矩陣切換器：檢查線路接口、清潔除塵。5.4.1.4 NCU網絡轉換器：檢查線路接口、清潔除塵。5.4.1.5 CCTV穩壓電源：檢查電源線路接口、清潔除塵。5.4.1.6 四像分屏器：檢查線路接口、清潔除塵。5.4.1.7 監視屏：檢查線路接口、清潔除塵。5.4.1.8 錄象機：檢查線路接口、清潔除塵。5.4.2 季度維護保養項目

5.4.2.1電梯轎箱攝像頭：檢查線路接口、除塵、調校。5.4.3 半年維護保養項目

5.4.3.1監控室設備：全面檢查和除塵緊線（電腦、模擬屏、CCTV矩陣切換器、NCU網絡轉換器、CCTV穩壓電源、四像分屏器、監視屏、錄像機）。5.4.3.2電梯轎箱監控箱：檢查線路、除塵。5.4.4維護保養 5.4.4.1電腦：備份數據。

5.4.4.2各層紅外線報警感應器：檢查線路；檢查距離、微波和紅外感應力；清潔除塵。

5.4.4.3樓層的自控控制箱：檢查各類開關、接觸器、繼電器、線路絕緣情況；緊線、清潔除塵。

5.4.4.4 各樓層新風機和風柜機電動閥：檢查電源線路、調校定位；檢修閥芯漏水。

5.4.4.5 各樓層層間總閥：檢查線路、開關一次。

3.4.4.6 各樓層DDC自控盤：檢查線路、接口、繼電器、基本模塊、擴展模塊變壓器；清潔除塵。

5.4.4.7送風和回水探頭；主機房進水和出水探頭：檢查線路、接口。5.4.4.8送風、回風和回水探頭：檢查線路、接口。

5.4.4.9 CCTV攝像槍：檢查線路接口、調整涉嫌槍焦距定位、清潔除塵。5.4.4.10監控室CCTV穩壓電源： 檢查內部線路接口、檢測功能運行狀況、全面清潔除塵。

5.4.4.11紅外線報警感應器電源箱：檢查線路、電源變壓器、5.5 空調系統維修保養項目 5.5.1月度維護保養項目

5.5.1.1各層新風機和風柜機房：檢查機房照明、風機運行狀況、清洗塵網、清理排水溝地漏。

5.5.1.2各層排風機：檢查風機運行狀況。5.5.1.3空調機房送風和排風機：檢查運行狀況。

5.5.1.4空調機房和電房：檢查機房電房照明、檢查電源電壓電流、打

掃衛生。

5.5.1.5檢查冷凍管井管道：有無漏水、銹蝕。5.5.2季度維護保養項目。

5.5.2.1主機房和機房：電機水泵軸承打黃油、檢查軸承運行有無異響。5.5.2.2空調主機機房送風機和排風機：檢查電機風機軸承有無異響、軸承打黃油

5.5.2.3冷卻塔：冷卻塔更換軸鏈黃油、連桿軸承打黃油、檢查軸承運行有無異響。

5.5.2.4 各層新風機和風柜機房：新風機(風柜)打黃油、檢查軸承運行有無異響、清潔新風機(風柜)房。

5.5.2.5 各層公共盤管風機：檢查風口、電動閥、清洗塵網。5.5.2.6 租戶房間盤管風機：清洗塵網。

5.5.2.7 主機房、機房：清潔管道機房、電柜電箱清潔除塵。

5.5.2.8主機房電房：電柜清潔除塵、檢測電纜接口運行溫度、檢測開關接口運行溫度。

第三篇：紫竹苑高檔社區物業接管申請書

紫竹苑高檔社區物業接管

申 請 書

XXX（單位）：

紫竹苑高檔社區項目由公司開發建設。座落于武漢市后湖開發區，地理位置優越，路網發達。本社區占地面積平方米，總建筑面積平方米，其中住宅總建筑面積平方米，商業總建筑面積平方米，機動車停車位個，綠化率為%，小區配套設施完善。紫竹苑高檔社區將以其卓越品質、高端的產品、優美的環境為高尚人士塑造一個舒適的居家港灣！

若本人有幸接管紫竹苑高檔社區物業管理，將在廣大小區業主的全面監督、指導和支持下，全心全意為業主提供優質服務，真正做到物業的保值、增值，使本社區的知名度和美譽度得到提升，最大限度地滿足業主對高品質生活的追求，為業主營造一個安心、舒心、放心的生活環境。據此，本人依據貴公司的要求制定出相應可行的管理方案，并通過專業化的管理服務，將紫竹苑高檔社區塑造成后湖開發區的亮點，使紫竹苑高檔社區的品牌在該項目中得到體現和延伸！

一流的管理和合理的收費

現本人具有相關物業管理資質，同時針對日常管理工作制定了一套科學、完備的管理制度，形成了獨有的管理特色。

若本人接管本小區物業管理，收費將嚴格按照武漢市政府相關文件及開發定位為指導，合理定價、力爭使業主享受超值服務。

豐富的物業接管經驗

對物業的接管，本人有著豐富的接管經驗和一套科學完善的接管程序，特別是財政支持及時到位，人員配置科學合理，物資準備充足，設施設備檢查交接細致全面，使業主、開發商、物業管理公司責、權、利明晰，接管過程井然有序，使物業管理工作在最短時間內步入正軌，確保業主生活正常無擾。

若本人接管紫竹苑高檔社區物業管理，特別承諾：

1、提供24小時工程人員值班，讓業主碰到困難能隨時得到我們的援助。

2、小區接管后兩年內（在硬件配套達標的情況下）達到“武漢市物業管理示范小區”的標準，三年內達到“湖北省物業管理示范小區”的標準。

3、本人將以“誠信、高效、求實、創新”的方針，本著“全心全意全為您”的服務理念服務于紫竹苑高檔社區每位業主。

為此，若本人接管紫竹苑高檔社區物業管理，將努力實現以下七大管理目標：

（一）常規管理：除傳統意義上樓宇維修養護、清潔綠

化、保安及消防外，還具有配合管理運作的工程咨詢、物業咨詢、物業功能布局和劃分、分期投入使用之銜接，物業管理費行情調研和預測、在確定目標客戶群后對管理收費之承受能力及法規之限制、物業租售之推廣、智能化服務、保障服務等全面服務。

（二）清潔管理：包括對小區公共部位的清潔，垃圾、廢物、排污管道等的清除和污水、雨水的處理，以保持小區的干凈整潔。

（三）綠化管理：小區的綠化日常的養護，提供良好的生態環境，并創造條件建立小型花圃，既美化小區環境，又可滿足業戶的需要。

（四）消防管理：包括對業戶物業使用人的消防宣傳教育，消防器材、設施的養護，消防力量的組織和管理。

（五）安全管理：包括小區范圍內的治安、保衛、巡邏、監控等，并包括排除各種干擾，處理小區內突發事件，保持小區良好的生活環境和秩序。“創一方文明，保一方平安”是我們全體員工肩負的職責與義務，我們將24小時的嚴密保安服務，實施人防、物防與技防的相結合。人防由監控管理中心統一指揮調度，強調多重結合，白天寬松與夜晚嚴密相結合，實行多重巡查；物防上通過封閉式的圍墻、圍欄、內置式防盜窗花等手段提高防范能力，在充分強調人的因素的前提下，以技防為主，運用小區的智能化保安設施，如閉

路電視、紅外探頭、門禁、巡更點等，結合管理中心的統一管理，確保治安防范的快速反應。

（六）車輛管理：對小區內機動車輛、非機動車輛實施安全管理，疏導與管理車輛進出和停放，維持小區良好的交通秩序。

（七）社區文化建設：社區文化是中國物業管理行業的重要特征。進入21世紀的人們對自身的居住環境已不滿足于過去剛剛發展起來的單一的物來管理服務，小區是人們工作八小時以外享受精神文明熏陶的重要場所，所以他們都希望生活在社區文化氣息濃厚，富有現代生活品味的環境之中，從而得到高品味人生體驗和精神上的滿足。因此，對于社區文化建設，憑借多年以來的管理經驗，強調以社區成員為中心，尊重業戶，相信業戶，依靠業戶，充分調動業戶的積極性，通過富教于樂，循序漸進的社區文化建設，培育社區精神，提高居民的文化素質，整合共享價值觀念，增強社區凝聚力和向心力，使物業管理收到事半功倍的功效。我們的目標是使紫竹苑高檔社區的文化建設具有代表性、先進性和實用性，使之成為整個文化生活中的一個標志性典范。

特此申請，請審核批準為盼！

紫竹園小區XX號業主XXX

2011年8月24日

第四篇：物業應急預案

目 錄

應急救援預案 1

（一）電梯困人應急預案 1

（二）突發停電應急預案 1

（三）盜竊和破壞事件應急預案 2

（四）意外傷亡應急預案 3

（五）水浸應急預案 3

（六）火災應急預案 4

應急救援預案

（一）電梯困人應急預案

1、任一員工接到業主報警或發現有乘客被困在電梯內，應立即通知物業服務中心消防監控室，同時記錄接報和發現時間。

2、物業服務中心消防監控室接報后應一方面通過監控系統或對講機了解電梯困人發生地點、被困人數、人員情況、以及電梯所在樓層，另一方面通過對講機向秩序維護部隊長或當班班長匯報，請求派人或聯系工程維修部前往解救。

3、協管隊長或當班班長接報后，立即親自到場或派員到場與被困乘客取得聯系，安慰乘客，要求乘客保持冷靜，耐心等待求援。尤其當被困乘客驚恐不安或非常急躁，試圖采用撬門等非常措施逃生時，要耐心告誡乘客不要驚慌和急躁，不要盲目采取無謂的行動，以免使故障擴大，發生危險。注意在這一過程中，現場始終不能離人，要不斷與被困人員對話，及時了解被困人員的情緒和健康狀況，同時及時將情況向公司總經理或大樓經理匯報。

4、工程部或值班人員接報后，應立即派人前往現場解救，必要時電話通知電梯維修公司前來搶修。若自己無法解救，應設法采取措施，確保被困乘客的安全，等待電梯維修公司技工前來解救。

5、若工程維修部和電梯維修公司都無能力解救或短期時間內解救不了，應視情況向公安部門或消防部門求助（應說明求助原因和情況）。向公安、消防部門求助前應征得公司總經理或駐場經理的同意。

6、在解救過程中，若發現被困乘客中有人暈厥、神志昏迷（尤其是老人或小孩），應立即通知醫護人員到場，以便被困人員救出后即可進行搶救。

7、被困者救出后，協管隊隊長或當班班長應當立即向他們表示慰問，并了解他們的身體狀況和需要，同時請他們提供姓名、地址、聯系電話及到本大樓事由。如被困者不合作自行離去，應記錄下來存檔備案。

8、被困者救出后，工程部應立即請電梯維修公司查明故障原因，修復后方可恢復正常運行。

9、協管隊隊長或當班班長應詳細記錄事件經過情況，包括接報時間、協管員和維修人員到達現場時間、電梯維修公司通知和到達時間、被困人員的解救時間、被困人員的基本情況、電梯恢復正常運行時間。若有公安、消防、醫護人員到場，還應分別記錄到場和離開時間、車輛號碼；被困人員有傷者的，應記錄傷者情況和被送往的醫院。

10、工程維修部經理或值班人員應詳細記錄故障發生時間、原因、解救辦法和修復時間。

（二）突發停電應急預案

1、在接到停電通知的情況下，物業服務中心應事先將停電線路、區域、時間、電梯使用以及安全防范要求等情況通知每個行政部，并在主要出入口發布停電通告；同時，工程維修部應做好停電前的應變工作。

2、在沒有接到任何通知、突然發生停電的情況下，工程維修部應立即確認是內部故障停電還是外部停電。若系內部故障停電，應立即派人查找原因采取措施，防止故障擴大；若系外部停電，一方面要防止突然來電引發事故，一方面致電電力局查詢停電情況，了解何時恢復供電，并將了解的情況通知經理。

3、秩序維護部立即會同工程維修部派人分頭前往各樓檢查電梯運行情況，發現電梯關人立即按照電梯困人應急預案施救。

4、物業服務中心立即將停電情況通知大樓內住戶和商戶，并在主要出入口發布停電通告，必要時啟用緊急廣播系統通知住戶，要求住戶保持冷靜，做好防范。

5、若突發停電時，正值晚上商場營業，秩序維護部應協助商場維持好秩序，指導商戶啟用應急照明燈、蠟燭等備用照明，疏散顧客，并要注意防火，防止發生火災。

6、安排員工到大樓各主要出入口、電梯廳維持秩序，協管員加強保安措施，嚴防有人制造混亂，渾水摸魚，必要時關閉大門。

7、派人值守行政部、值班室，耐心接待住戶和商戶詢問，做好解釋和疏導工作，防止與參觀者發生沖突。

8、詳細記錄停電事故始末時間、發生原因、應對措施以及造成的損失。

9、突發停電的預防措施：

1)工程維修部應經常檢查應急照明和緊急廣播系統，確保正常。

2)物業服務中心員工應提醒大樓各行政部備置一些應急照明燈或蠟燭，以防停電。

3)秩序維護部、工程維修部除配置巡邏、檢修用的電筒外，還應配置手提式應急照明燈，并時時充電保養，保持完好。

（三）盜竊和破壞事件應急預案

1、任一員工發現盜竊和破壞事件或接到報告后，應立即查清出事點，通知協管隊隊長或當班班長派員前往現場查驗，并通知監控值班員密切注意相關畫面，監視犯罪嫌疑人動向。

2、協管員巡邏時發現有人在大樓內實施盜竊或破壞行為，應馬上用對講機向協管隊隊長或當班班長匯報，并通知消防監控室協助監視；同時保持冷靜，如能處理的可及時處理，否則監視現場，記住犯罪嫌疑人的面貌、體形、服飾和特征，防止犯罪嫌疑人逃逸，并注意自身安全。

3、協管隊隊長或當班班長接報后，視情況盡快派適當數量的協管員趕赴現場，盡可能制止一切盜竊和破壞行為，在力所能及的情況下堵截捉拿犯罪嫌疑人，同時向警方報警。

4、協管人員在事件中捕獲犯罪嫌疑人，應詢問記錄后移交警方處理，并根據警方要求提供情況和證據，嚴禁施刑拷打、審訊和扣押，并應勸阻業主和圍觀人員打罵犯罪嫌疑人。

5、若犯罪嫌疑人在警方到來以前已逃離現場，協管人員應注意保護現場，阻止任何人員進入或接近現場，并不得觸動現場任何物品和門窗，等候警方前來處理。

6、如在作案現場發現有人受傷，應在保護好現場的基礎上，通知醫護人員前來救護。

7、在抓捕犯罪嫌疑人的過程中，若有需要可臨時關閉所有出入口，勸阻工作人員或參觀者暫停出入，配合防止犯罪嫌疑人乘機逃逸。

8、警方人員到達后，協管員應清楚記下警官官銜、編號及報案編號，并積極提供線索，配合警方人員辦案。

9、在事件中涉及財產損失和人員傷害，應攝下照片或錄像，留下當事人員和目擊者，供警方詳細調查以明確責任和落實賠償。

（四）意外傷亡應急預案

1、大樓內出現人員意外傷亡事件，協管員應立即趕赴現場，查明情況，向協管隊隊長或當班班長匯報，若傷者尚未死亡，應在保護現場的同時立即組織搶救，并通知醫療救護中心。對骨折傷員一定要注意盡量不要搬動，防止使傷情加重。

2、若傷亡事故系由觸電引起，協管員應就近切斷電源或用絕緣物（如干燥的木桿、竹竿或塑料、橡膠將電源撥離觸電者，再施進行搶救。嚴禁在沒有切斷電源的情況下，用手直接去拉觸電者或用金屬桿去撥離電源，以防自身觸電。

3、若傷亡事故系由設備故障或設施損壞引起，秩序維護部應立即通知工程部主管到場，共同制訂搶救方案。

4、若傷亡事故系由溺水引起，協管員或其他員工應立即搶救，若落水者喝水較多，應讓傷者頭朝下倒立，按壓腹部，使其吐出喝入之水，必要時施行人工呼吸。

5、若傷亡事故系由高層墜落、物品砸傷引起，在搶救傷員的同時，應保護好現場，攝下照片或錄像，留下目擊者，同時向警方報警。

6、若傷亡事故系由交通肇事引起，應在保護好現場、搶救傷員的同時，記錄肇事車輛，留下駕駛員和目擊者，如有監控錄象，保存相關錄象，報請警方處理。若交通事故引起大樓內交通堵塞，應開辟旁行通道，積極疏導交通，并設立警戒線，防止破壞現場。

7、傷者被送往醫院搶救時，應記錄下救護車號碼、送往醫院以及傷者情況。

8、詳細記錄意外傷亡經過。對由于設備故障或設施損壞引起的傷亡事故，以及由于管理公司原因引起的觸電事故，相關部門在事發4小時內寫出書面報告給公司總經理，以便公司總經理視情況向有關方面匯報并查找原因，落實責任。

（五）水浸應急預案

1、員工接到報警或發現大樓范圍內出現水浸事故，應立即將進水地點、樓層、水源、水勢情況報告當值領導、工程部值班人員和當班協管班班長，并在支援人員到達以前盡量控制現場水勢，防止水浸范圍擴大。

2、相關人員接報后，立即派員就近采用防水設施保護好受浸樓層各電梯槽口，并將電梯升上最高層，切斷電源，以免電梯受損；若電梯轎廂控制面板已經進水，則應立即切斷電源，切忌升降電梯，以防故障擴大。

3、立即查明水浸原因，采取措施（包括關閉水泵、關閉水閥、封堵水管、堵塞漏洞、疏通排水管道、打開末端放水等），切斷水源，并關閉受浸區域之電閘，防止人員觸電。若水源來自供水總管或工程物料部無力解決時，應立即通知自來水公司前來搶修。

4、在水蔓延的通道上擺設攔水沙包或采取其它一切有效措施，防止水蔓延到設備房、配電室、行政部內或其它樓層。

5、組織力量采用各種手段，包括采用掃帚、吸水機吸水，排凈積水，清理現場，盡快恢復整潔。

6、水源中斷后，工程部應立即派人盡快修復受損設施；秩序維護部、物管部應設法維持大樓內秩序，并耐心做好來訪者的安慰解釋工作，盡力解決水浸給辦公人員帶來的實際困難，并注意維護物業公司的形象。

7、如在水浸事故后，有任何公共設施的正常使用受到影響或由此引發停電停水，應知會相關行政部人員以及參觀者或在大樓各主要出入口設置告示，知會全體辦公人員以及參觀者；如有任何區域存在危險性，應在該范圍內設置警告標志。

8、召開會議，分析事故發生原因，總結經驗教訓，并采取措施，防止出現類似事故。

9、詳細記錄水浸事故發生經過和采取的措施，以及受損情況。

10、一些常見水浸事故的預防措施：

1）協管員巡邏和設備巡檢時，應留意排水渠道是否有淤泥、雜物或塑膠袋，有否堵塞，并隨時加以清理疏通；清潔工定時清掃天臺、排水溝，防止雨后垃圾沖入排水口造成堵塞。

2)加強對消防噴淋系統的巡視，防止碰撞、移動噴淋頭或消火栓引起水浸。

3)災害性天氣（臺風、暴雨、大雪）來臨前，工程部人員應對大樓內門窗、天臺、排水溝渠、集水井、排水泵等進行一次全面檢查，發現問題及時修復。

4)管道工在操作安裝、維修時應嚴格按照操作規程操作，防止因操作不當引發水浸事故。

5)平時應備足沙包作為應急用。

（六）火災應急預案

無論何時，一旦發現有火災苗頭，如煙、油、味、色等異常狀態，每一位員工都必須立即向消防監控室報警（注意當現場異味為液化氣等易燃氣體時，嚴禁在現場用手機、對講機、電話報警，應該脫離現場到安全區域后再報警，以防電火花引爆易燃氣體），請其派人查明真相，并做好應急準備。

1.目擊報警

1）大樓任何區域一旦著火，發現火情的人員應保持鎮靜，切勿驚慌。

2）如火勢初期較小，目擊者應立即就近用滅火器將其撲滅，先滅火后報警。

3）如火勢較大，自己難以撲滅，應采取最快方式用對講機、電話或打碎附近的手動報警器向消防監控室報警。

4）關閉火情現場附近之門窗以阻止火勢蔓延，并立即關閉附近的電閘及煤氣。5）引導火警現場附近的人員用濕毛巾捂住口鼻，迅速從安全通道撤離，同時告訴疏散人員不要使用電梯逃生，以防停電被困。

6）切勿在火警現場附近高喊：“著火了”，以免造成不必要的混亂。

7）在撲救人員未到達火警現場前，報警者應采取相應的措施，使用火警現場附近的消防設施進行撲救。

8）帶電物品著火時，應立即設法切斷電源，在電源切斷以前，嚴禁用水撲救，以防引發觸電事故。

2.消防監控室報警

1）消防監控室值班人員一旦發現消控設備報警或接到火警報告后，應立即通知協管員趕赴現場確認，并通知消防專管員。

2）火情確認后立即通報協管隊隊長或當班班長，由其迅速召集人員前往現場滅火、警戒、維持秩序和組織疏散。

3）立即將火情通報公司總經理或大樓經理以及工程部主管。

4）值班人員堅守崗位，密切觀察火警附近區域的情況，如有再次報警，應立即再次派人前往查看確認。如有工作人員打電話詢問，注意不要慌張，告訴工作人員：“火情正在調查中，請保持冷靜，如果需要采取其它措施，我們將會用緊急廣播通知您”，同時提請業主關好門窗。

5）接到現場滅火指揮部下達的向“119”報警的指令時，立即按要求報警，并派人前往路口接應消防車。

6）接到現場滅火工作總指揮傳達的在大樓內分區域進行廣播的指令時，立即按要求用普通話（或中英文）進行廣播，注意廣播時要沉穩、冷靜，不要驚慌，語速要適當，語音要清晰。特殊情況下，應派協管員或管理員逐個上門通報，通報順序為： 起火層上面2層----起火層下面1層。

7）詳細記錄火災撲救工作的全過程。

3.報警要求

1）內部報警應講清或問清：

A.起火地點；

B.起火部位；

C.燃燒物品；

D.燃燒范圍；

E.報警人姓名；

F.報警人電話。

2）向“119”報警應講清：

A.大樓名稱；

B.火場地址（包括路名、門牌號碼、附近標志物）；

C.火災發生部位；

D.燃燒物品；

E.火勢狀況；

F.接應人員等候地點及接應人；

G.報警人姓名；

H.報警人電話。

4.成立臨時指揮部

1）公司領導或項目經理接到火警報告后，應立即趕赴指定地點或火警現場，并通知相關人員到場，成立臨時滅火指揮部。

2）臨時指揮部由項目經理、秩序維護部部長、工程部主管、消防專管員以及其他相關人員組成，由項目經理任臨時總指揮。項目經理尚未到場時，由協管隊隊長或當班班長代任總指揮。

3）臨時滅火指揮部職責：

A、根據火勢情況及時制定相應對策，向各部門下達救災指令。

B、根據火勢情況確定是否疏散人員。

C、立即集合義務消防隊，指揮義務消防隊員參加滅火，并保證消防用水的供應。

D、在火勢難以控制時，應及時下達向“119”報警的指令。

E、根據火勢情況，成立疏散組、搶救組、警戒組，組織救人，搶救和保管重要物資及檔案，維持現場秩序。

F、根據火勢情況決定是否啟用緊急廣播進行報警。

G、下令將消防電梯降至首層，派專人控制，專供滅火工作之用。同時停止起火區域的其它電梯和中央空調運行。

H、根據火勢情況決定是否采用部分或全部斷電、斷氣、打開排煙裝置等措施。

I、消防隊到達后，及時向消防隊領導準確地提供火災情況和水源情況，引導消防隊進入火災現場，協助消防隊滅火，并協助維持現場秩序，安頓疏散人員。

J、火災撲滅后，組織各部門員工進行善后工作。

5.人員疏散和救護

大樓內發生火情時，各部門員工的任務是撲救火災、疏散人員、搶救重要物資和維持秩序，危急關頭以疏散、救護人員為主。火災發生后，每一位員工都要牢記自己的首要職責是保護工作人員、訪客及自己的生命安全。

1）火災發生后，由疏散組負責安排人員，為工作人員和訪客指明疏散方向，并在疏散路線上設立崗位進行引導、護送工作人員和訪客向安全區域疏散。這時切記要提醒大家不要乘坐電梯，如果煙霧較大，要告知大家用濕毛巾捂住口鼻，盡量降低身體姿勢有序、快速離開。

２）人員的疏散以就近安全門、消防通道為主，也可根據火場實際情況，靈活機動地引導人員疏散。

3）認真檢查起火區域及附近區域，并關閉門窗和空調。發現有人員被困在起火區域，應先營救被困人員，確保每一位工作人員和訪客均能安全撤離火場。

4）接待安置好疏散下來的人員，通過良好的服務穩定人們的情緒，并及時清點人員，檢查是否還有人沒有撤出來。

5）疏散順序為：先起火層，后起火層上面2層和下面1層。疏散一般以向下疏散為原則（底層向外疏散），若向下通道已被煙火封住，則可考慮向屋頂撤離。

6）在火場上救下的受傷工作人員、訪客以及撲救中受傷的員工，由搶救組護送至安全區，對傷員進行處理，然后送醫院救治。

6.警戒

1）秩序維護部接到火警通知后，應迅速成立警戒組，布置好大樓內部及外圍警戒。

2）清除大樓外圍和內部的路障，疏散一切無關車輛和人員，疏通車道，為消防隊滅火創造有利條件。

3）控制起火大樓底層出入口，嚴禁無關人員進入大樓，指導疏散人員離開，保護從火場上救出的貴重物資。

4）保證消防電梯為消防人員專用，引導消防隊員進入起火層，維持滅火行動的秩序。

5）加強對火災區域的警戒，保護好火災現場，配合公安、消防部門和調查組對起火原因的勘察。

6）保證非起火區域和全體工作人員、訪客的安全，防止犯罪分子趁火打劫。

7.善后工作

1）火災撲滅并經公安、消防部門勘察后，工程物料部應迅速將大樓內的報警和滅火系統恢復至正常狀態。

2）秩序維護部組織人員清理滅火器材，及時更換、補充滅火器材。

3）秩序維護部統計人員傷亡情況和大樓財產損失情況，上報滅火指揮部及公司領導。

4）經理組織員工對受災工作人員或訪客進行慰問，并根據實際需要給予切實幫助。

5）清潔綠化部組織員工對火災現場進行清理，恢復整潔，對因逃生或救火損壞的花木進行搶救或補種。

6）滅火指揮部應召開會議，對火災撲救行動進行回顧和總結。

7）由公司領導發動員工，收集可疑情況，配合調查組對火災事故進行調查，并責成消防專管員寫出專題報告，分清責任。

8）如果大樓財產辦有保險，則由財務部門聯系保險公司進行索賠。

第五篇：物業應急預案

關于物業應急預案

關于物業應急預案1

1.目擊報警

1.1小區任何區域一旦著火，若發現火情的人員應保持鎮靜，切勿驚慌。

1.2如火勢初期較小，目擊者應立即就近用滅火器將其撲滅，要先滅火后報警。

1.3如火勢較大，自己難以撲滅，應該采取最快方式用對講機、電話或打碎附近的手動報警器向消防監控室報警。

1.4關閉火情現場附近之門窗以阻止火勢蔓延，并立即關閉附近的電閘及煤氣。

1.5引導火警現場附近的人員用濕毛巾捂住口鼻，迅速從安全通道撤離，同時告訴疏散人員不要使用電梯逃生，以防停電被困。

1.6切勿在火警現場附近高喊：“著火了”，應以免造成不必要的混亂。

1.7在撲救人員未到達火警現場前，在報警者應采取相應的措施，使用火警現場附近的消防設施進行撲救。

1.8帶電物品著火時，應立即設法切斷電源，在電源切斷以前，嚴禁用水撲救，以防引發觸電事故。

2.消防監控室報警

2.1消防監控室值班人員一旦發現消控設備報警或接到火警報告后，應立即通知保安人員趕赴現場確認，并通知消防專管員。

2.2火情確認后立即通報保安部經理或當班領班，由其迅速召集人員前往現場滅火、警戒、維持秩序和組織疏散。

2.3立即將火情通報物業總經理或值班領導以及工程部負責人。

2.4值班人員堅守崗位，密切觀察火警附近區域的'情況，如有再次報警，應立即再次派人前往查看確認。如有業主打電話詢問，注意不要慌張，告訴業主：“火情正在調查中，請保持冷靜，如果需要采取其它措施，我們將會用緊急廣播通知您”，同時提請業主關好門窗。

2.5在接到現場滅火指揮部下達的向“119”報警的指令時，立即按要求報警，并派人前往路口接應消防車。

2.6接到現場滅火工作總指揮傳達的在小區內分區域進行廣播的指令時，立即按要求用普通話(或中英文)進行廣播，注意廣播時要沉穩、冷靜，不要驚慌，語速要適當，語音要清晰。特殊情況下，應派保安員或管理員逐單元上門通報，通報順序為：起火單元及相鄰單元起火層上面2層起火層下面1層。

2.7要詳細記錄火災撲救工作的全過程。

3.報警要求

3.1內部報警應講清或問清：起火地點;起火部位;燃燒物品;燃燒范圍;報警人姓名;報警人電話。

3.2向“119”報警應講清：小區名稱;火場地址(包括路名、門牌號碼、附近標志物);火災發生部位;燃燒物品;火勢狀況;接應人員等候地點及接應人;報警人姓名;報警人電話。

4.成立臨時指揮部

4.1物業現場的負責人或者是值班經理接到火警報告后，應立即趕赴指定地點或火警現場，并通知相關人員到場，成立臨時滅火指揮部。

4.2臨時指揮部由物業經理、保安部經理、工程部經理、消防專管員以及其他相關人員組成，由物業總經理任臨時總指揮。物業總經理尚未到場時，由保安部經理或值班經理代任總指揮。

4.3臨時滅火指揮部職責：

4.3.1根據火勢情況及時制定相應對策，向各部門下達救災指令。

4.3.2根據火勢情況確定是否疏散人員。

4.3.3立即集合義務消防隊，指揮義務消防隊員參加滅火，并保證消防用水的供應。

4.3.4在火勢難以控制時，應及時下達向“119”報警的指令。

4.3.5根據火勢情況，成立疏散組、搶救組、警戒組，組織救人，搶救和保管重要物資及檔案，維持現場秩序。

4.3.6根據火勢情況決定是否啟用緊急廣播進行報警。

4.3.7下令將消防電梯降至首層，派專人控制，專供滅火工作之用。同時停止起火區域的其它電梯和中央空調運行。

4.3.8根據火勢情況決定是否采用部分或全部斷電、斷氣、打開排煙裝置等措施。

4.3.9消防隊到達后，及時向消防隊領導準確地提供火災情況和水源情況，引導消防隊進入火災現場，協助消防隊滅火，并協助維持現場秩序，安頓疏散人員。

4.3.10火災撲滅后，組織各部門員工進行善后工作。

5.人員疏散和救護

小區內發生火情時，各部門員工的任務是撲救火災、疏散人員、搶救重要物資和維持秩序，危急關頭以疏散、救護人員為主。火災發生后，每一位員工都要牢記自己的首要職責是保護業主、訪客及自己的生命安全。

5.1火災發生后，由疏散組負責安排人員，為業主和訪客指明疏散方向，并在疏散路線上設立崗位進行引導、護送業主和訪客向安全區域疏散。這時切記要提醒大家不要乘坐電梯，如果煙霧較大，要告知大家用濕毛巾捂住口鼻，盡量降低身體姿勢有序、快速離開。

5.2人員的疏散以就近安全門、消防通道為主，也可根據火場實際情況，靈活機動地引導人員疏散。

5.3認真檢查起火區域及附近區域的各個單元，并關閉門窗和空調。發現有人員被困在起火區域，應先營救被困人員，確保每一位業主和訪客均能安全撤離火場。

5.4接待安置好疏散下來的人員，通過良好的服務穩定人們的情緒，并及時清點人員，檢查是否還有人沒有撤出來。

5.5疏散順序為：先起火單元及相鄰單元，后起火層上面2層和下面1層。疏散一般以向下疏散為原則(底層向外疏散)，若向下通道已被煙火封住，則可考慮向屋頂撤離。

5.6在火場上救下的受傷業主、訪客以及撲救中受傷的員工，由搶救組護送至安全區，對傷員進行處理，然后送醫院救治。

6.警戒

6.1保安部接到火警通知后，應迅速成立警戒組，布置好小區內部及外圍警戒。

6.2清除小區外圍和內部的路障，疏散一切無關車輛和人員，疏通車道，為消防隊滅火創造有利條件。

6.3控制起火大樓底層出入口，嚴禁無關人員進入大樓，指導疏散人員離開，保護從火場上救出的貴重物資。

6.4保證消防電梯為消防人員專用，引導消防隊員進入起火層，維持滅火行動的秩序。

6.5加強對火災區域的警戒，保護好火災現場，配合公安消防部門和調查組對起火原因的勘察。

6.6保證非起火區域和全體業主、訪客的安全，防止犯罪分子趁火打劫。

7.善后工作

7.1火災撲滅并經公安消防部門勘察后，工程部，消防監控室應迅速將小區內的報警和滅火系統恢復至正常狀態。

7.2保安部組織人員清理滅火器材，及時更換、補充滅火器材。

7.3統計人員傷亡情況和小區財產損失情況，上報滅火指揮部及現場總負責人。

7.4綜合管理部組織員工對受災業主/用戶進行慰問，并根據實際需要給予切實幫助。

7.5清潔綠化部組織員工對火災現場進行清理，恢復整潔，對因逃生或救火損壞的花木進行搶救或補種。

7.6滅火指揮部應召開會議，對火災撲救行動進行回顧和總結。

7.7區財產辦有保險，則由財務部門聯系保險公司進行索賠。

關于物業應急預案2

一、深化落實公司各項規章制度和物業部各項制度

在xx年初步完善的各項規章制度的基礎上，xx年的重點是深化落實，為此，物業部客服根據公司的發展和物業管理行業不斷發展的現狀，積極應對新的形式和需要，結合蔚藍國際的實際情況，分批分次的對客服人員進行培訓考核，加深其對物業管理的認識和理解。同時，隨著物業管理行業一些法律、法規的出臺和完善，物業部客服也及時調整客服工作的相關制度，以求更好的適應新的形勢；

二、理論聯系實際，積極開展客服人員的培訓工作

一個好的客服管理及服務，人員的專業性和工作態度起決定性的作用，針對xx年客服工作中人員的理論知識不足的問題，xx年著重對客服人員進行了大量的培訓：

1、培訓形式多種多樣，比如：理論講解、實操、討論等，從根本上使客服人員的綜合素質上了一個臺階。

2、本著走出去，請進來的思想，我們組織人員對仲量聯行等兄弟企業的參觀學習，使我們的視野更加的開闊，管理的理念更能跟上行業發展的步伐。

3、積極應對新出臺的法律、法規，xx年xx市新出臺的最重要的一部物業管理行業的法規就是《xx市供熱管理條例》，針對這一情況，商管公司領導及時安排客服人員參加了供熱公司組織的條例培訓，通過這次的學習，使我們的工作更加的游刃有余，同時，物業部客服在第一時間組織人員展開學習、討論，并進行了嚴格的閉卷考核，使客服人員在理解的基礎更加深了記憶，為xx年冬季的供暖工作做了充分的理論準備，確保了冬季供暖工作的順利開展，截止xx年底未出現因供暖工作造成的投訴。

三、xx年物業收費標準和停車費收費標準的年審工作如期完成

一個規范化的物業管理企業，必須做到收費工作和服務工作有法可依，嚴格按照物價管理部門的標準進行收費，xx年4月份，積極準備了相關的資料，將蔚藍國際大廈物業管理收費的標準進行了年審，堅決杜絕亂收費現象，維護業主的合法權益。

時光如梭，不知不覺中來xx服務中心工作已有一年了。在我看來，這是短暫而又漫長的一年。短暫的是我還來不及掌握的工作技巧與專業知識，時光已經流逝；漫長的是要成為一名優秀的客服人員今后的路必定很漫長。

回顧當初在招聘會上應聘公司客服崗位的事就像發生在一樣；不過如今的我已從懵懂的學生轉變成了肩負工作職責的xx員工，對客服工作也由陌生變成了熟悉。

很多人不了解客服工作，認為它很簡單、單調、甚至無聊，不過是接下電話、做下記錄、沒事時上上網罷了；其實不然，要做一名合格、稱職的客服人員，需具備相關專業知識，掌握一定的工作技巧，并要有高度的自覺性和工作責任心，否則工作上就會出現失誤、失職狀況；當然，這一點我也并不是一開始就認識到了，而是在工作中經歷了各種挑戰與磨礪后，才深刻體會到。

下面是我這一年來的主要工作內容

1、業主收房、入住、裝修等手續和證件的辦理以及業主資料、檔案、鑰匙的歸檔；其中交付園區共xx戶，辦理交房手續xx戶，辦理裝修手續7戶，入住業主xx戶；

2、接受各方面信息，包括業主、裝修單位、房產公司、施工單位等信息，在做好記錄的同時通知相關部門和人員進行處理，并對此過程進行跟蹤，完成后進行回訪；

3、函件、文件的制作、發送與歸檔，目前工作聯系單發函xx份，整改通知單xx份；溫馨提示xx份；部門會議紀要xx份，大件物品放行條xx余份。在完成上述工作的過程中，我學到了很多，也成長了不少。

1、工作中的磨礪塑造了我的性格，提升了自身的心理素質。對于我這個剛剛步入社會，工作經驗不豐富的人而言，工作中不免遇到各種各樣的阻礙和困難，但在各位領導和同事們的幫助下，尤其是在任主管的`悉心教導下，讓我遇到困難時勇于面對，敢于挑戰，性格也進一步沉淀下來。

記得攬秀苑與臨風苑房屋交付的時候，因時間緊迫，人員較少，相關工作又較復雜；管家部全體人員連續加班一個多星期，力爭在交房前把所以準備工作做充分做細致；尤其是在交付的前3日，大家每晚都加班至凌晨兩三點。

交房的第一天我是負責客服中心的協助工作，當我拖著疲憊的身體參與交房工作時，已有一種睜著眼睛睡覺的感覺。但當我看到從重慶遠道而來的張羽在面對客戶時從容甜美的笑容，嫻熟的接待技巧時，內心竟蕩起一波波漣漪；她也是加班加點的在工作，也會很累，為什么在客戶面前卻可以保持這么好的精神面貌和工作狀態呢?通過公司領導對我們當天工作的總結，我才深刻體會到職業精神和微笑服務的真正含義。所謂職業精神就是當你在工作崗位時，無論你之前有多辛苦，都應把工作做到位，盡到自己的工作職責。

所謂微笑服務就是當你面對客戶時，無論你高興與否，煩惱與否，都應已工作為，重客戶為重，始終保持微笑，因為你代表的不單是你個人的形象，更是公司的形象。在接下來第二天、第三天交付工作中，我由協助工作轉換為正式接待工作，在加強了自身情緒的掌控的同時，盡量保持著微笑服務，順利為好幾位業主辦理完成了交房手續。聽到上級領導的鼓勵，看著業主滿意的笑容，我也無比欣慰。經歷了這次交房流程也對我日后的工作起到了莫大的作用，在面對領導與同事的批評與指正時能擺正心態，積極改正；在與少數難纏的工程人員溝通時也逐步變得無所畏懼；接待禮儀、電話禮儀等禮儀工作也逐步完善；

1、工作生活中體會到了細節的重要性。細節因其“小”，往往被人所輕視，甚至被忽視，也常常使人感到繁瑣，無暇顧及。在xx的工作生活中，我深刻體會到細節疏忽不得，馬虎不得；不論是擬就公文時的每一行文字，每一個標點，還是領導強調的服務做細化，衛生無死角等，都使我深刻的認識到，只有深入細節，才能從中獲得回報；細節產生效益，細節帶來成功；

2、工作學習中拓展了我的才能；當我把上級交付每一項工作都認真努力的完成時，換來的也是上級對我的支持與肯定。前兩天剛制作完畢的圣誕、元旦園區內布置方案是我自己做的第一個方案，當方案通過主管的認可后，心中充滿成功的喜悅與對工作的激情；至于接下來食堂宣傳欄的布置還有園區標識系統和春節園區內的布置方案，我都會認真負責的去對待，盡我所能的把他們一項一項的做的更好。

在20xx年這全新的一年里，我要努力改正過去一年里工作中的缺點，不斷提升，加強以下幾個方面的工作

1、加強學習物業管理的基本知識，提高客戶服務技巧與心理，完善客服接待流程及禮儀；

2、加強文案、會務等制作能力；拓展各項工作技能，如學習基本軟件的操作等；

3、進一步改善自己的性格，提高對工作耐心度，更加注重細節，加強工作責任心和培養工作積極性；

4、多與各位領導、同事們溝通學習，取長補短，提升自己各方面能力，跟上公司前進的步伐。

很幸運剛從學校畢業就可以加入xx這個可愛而優秀的團隊，xx的文化理念，管家部的工作氛圍已不自覺地感染著我、推動著我；讓我可以在工作中學習，在學習中成長；也確定了自己努力的方向。此時此刻，我的目標就是力爭在新一年工作中挑戰自我、超越自我，取得更大的進步！

關于物業應急預案3

一、物業管理應對突發事件制定處理預案的原則以及方法

1.原則。首先，依法辦事。小區保安是應對突發事件的主力軍，當小區中發生了突發事件時，包括小區保安在內的管理人員必須作出應急反應，挽救業主的生命與財產。當突發事件得到妥善處理之后，物業管理處應該依照法律、公司制定的制度等進行獎懲，并且追究相應責任人的責任，雖然物業管理單位并沒有執法的權利，但是應該配合執法機關執法，以此找到相應的責任人。其次，方法得當。小區中會發生各種各樣的突發事件，因此各個突發事件所采取的處理方法必然不同，所以物業管理人員必須運用恰當的方法來制定處理預案，千篇一律也就是失去了應急的作用;最后，切實可行。應急處理預案制定并不是為了應付上級檢查，所規定的內容應該具有切實可行性，而不是假大空話，這對廣大業主的現實生活將毫無意義。因此河東小區的物業管理人員必須從實際出發，制定出安全可行的處理預案。

2.方法。突發事件的類型不同，物理管理人員就應用運用不同的方法來處理，針對性強，才能夠提高突發事件的處理效率。比如業主彼此之間、業主與物業公司之間出現的問題，都屬于小區內部矛盾，物業管理人員可以通過勸說、溝通等比較溫和的方式解決，注意在勸解的過程中，要做到以理服人，禮貌待人。有些問題一時難以解決，而且可能會擴大影響，此時管理人員一定要采取可解不可結、可緩不可急的方法，最大程度地耐心了解，不能將矛盾激化，否則問題更難以解決。處理問題時，既要做到尊重業主，同時也不能違背公司制度，如果事件是由于業主忽視而發生，情節并不嚴重，也沒有造成嚴重的損失，物業管理人員可以當場解決，對其進行安全教育，而如果情節十分嚴重，則應該直接交給公安機關處理。而對于犯罪分子堅決不能姑息，要將其控制在一定的范圍內，立即撥打報警電話，并且配合公安機關抓捕犯罪分子。

3.程序。首先，保安發現緊急情況要立即報告給保安隊長;其次，保安會依據情況的嚴重程度，安排相應的保安達到事故現場;最后，控制現場，如果情況危急要立即報告給公安機關，但是在公安機關人員未到來之前，必須保護現場，無關人員不允許進入現場，避免影響公安機關取證。在這一過程中，管理人員應該與周圍群眾進行有效溝通，以此了解事件發生的過程，將重點信息記錄下來。有些突發事件，比如火災，則應用在消防機關到來之前，就需要采取應急預案，最大程度地減少損失。

二、應急預案程序以及重要內容

1.消防處理預案程序與內容。首先，物業管理人員在發現火情時，都要立即報警，同時攜帶滅火設備，快速達到失火現場，按照火災嚴重程度，積極補救，消防人員到達現場之后，要將重點內容上報;其次，物業管理領導要派遣專門的人員來維護秩序，在重要的位置打上警戒線，不允許無關人員進入，保護人員安全，同時也防止不法分子進入現場趁火打劫;再次，物業管理所有人員在聽到火警信號之后，都應該主動前往失火現場，聽從領導安排，如果業主家有人，則應該先救人，再救財產;最后，物業管理領導安排專門人員配合消防人員查找火災發生的原因，編寫出書面材料，呈交給消防部門。

2.搶劫、盜竊等刑事案件應急處理預案。

(1)處理程序。首先，如果小區物業保安人員接到報警電話，要馬上通知保安部門;其次，保安要保持驚醒的頭腦，要求業主說明現場位置、時間以及案件類型，這樣保安人員在報警時，也能夠轉述清楚，便于公安部門制定方案，采取行動;再次，保安人員報案之后，要立即達到現場進行確認，同時通知保安隊長;最后，保安隊長將主要情況報告給物業管理領導，同時與公安部門進行配合。

(2)現場處理步驟。首先，保安人員攜帶關鍵的設備，比如對講機、鑰匙、手電等，最快速度達到案發現場;其次，保護案發現場，將其運用警戒帶包圍起來，不允許任何人進入其中，將聚集的群眾疏散開來;再次，與當事人或者報案人員進行溝通，以此了解整個案情，將重要信息記錄下來，同時要求受訪者簽字;第四，有條件可以對案發現場拍照，將現場情況全部都記錄下來，交給公安機關;第五，物業管理者應該安排一名管理人員跟隨傷者到醫院，了解傷者的情況;第六，如果不法分子正在行兇或者正要逃跑，管理人員在保證自身安全的前提下，要加以制止，抓捕不法分子，當公安人員到來時，將其交給公安人員處理;第七，如果犯罪嫌疑人綁架群眾，管理人員要馬上報警，同時與犯罪嫌疑人有效溝通，穩住情緒，避免事態擴大。

(3)各個部門職能。首先，保安隊長應用積極與公安部門進行配合，將案件重要信息都報告給公安部門，同時做好記錄工作，進行最終的善后;其次，工程部門則應該將需要的工具都準備好，便于公安機關人員進行救援;最后，客服人員要耐心解答業主的問題，同時為業主以及其他有需要的人員提供藥品，并且與辦案人員進行配合，清理現場，安撫業主。

3.對自然災害事故的應急處理預案。

(1)地震災害的應急處理預案。首先，地震發生時，物業管理人員要保持鎮定，堅守自己的崗位，同時安排人員尋找比較寬敞的地方，管理領導必須堅守管理區域，掌握第一手資料;其次，組織相關人員遠離玻璃、支架等處，有懸掛物的位置也不能停留;再次，發生地震時，不能使用電梯，也不能在樓梯下面停留;最后，物業管理部門要做好后續的工作，盡可能地保證業主的正常生活。比如工程部門要將所有的附屬設備全部都切斷，比如供水設備，生活水泵等，同時將所有不是應急電源的也要切斷，而客服人員則應該盡可能地疏散群眾，將業主都聚集到比較空曠的場地上，以此保證群眾不會受到余震的影響;而管理人員則應該做好記錄工作，同時保持清醒，隨時聽從管理中心的命令。

(2)地震警報解除后的工作程序。首先，工程部門人員要檢查小區中的各項設施以及房屋結構，如果有必要，應該要求專業的技術人員來進行鑒定，如果生活設備損害十分嚴重，要立即維修，房屋結構如果損害十分嚴重，則安排業主到其他地方居住;其次，客服服務中心應公開致函全體業主，解釋管理區域受損情況及修復情況，并通知業主回到本物業管理的居住區域;最后，保安隊派人員應加強樓內巡視，嚴防不法人員趁亂作案，危害管理區域及業主的利益。

4.對突發性水浸和室內水浸的處理預案。

(1)關于突發性水浸的處理方法。維修人員接到水浸通知后，即攜通訊設備前往水浸現場觀察，關閉水閥門。水浸危及附近的電表房、設備房等公共設施時，要動員員工在上述設施周圍堆放沙包隔離，防止浸水。

(2)關于室內水浸的處理辦法。客服服務中心接到客戶投訴室內浸水時，要立即派人前往現場觀查。現場觀查人員到浸水業戶區域，必須得到的業戶/用戶同意，不能撬門強行入內，要設法找到閥門地點，以關閉閥門。浸水情況嚴重，必須關閉本物業管理區域的.設備機房總閥門，避免水浸擴大。立即通知保潔公司，派人攜帶專用吸水設備趕到現場進行吸水作業。

5.機電設備設施搶修、應急處理預案。

(1)停電應急處理措施。當接到市電計劃停電通知后，立即檢查備用電源系統，做好轉換備用電源的準備工作。并立即將停電信息反饋給業主，使業主對工作進行適當安排，盡量減小停電所造成的影響。同時，立即向供電部門了解停電原因和可能影響的時間，及時將信息反饋給用戶，并協助用戶解決停電造成的困難。

(2)給排水系統應急處理方案。市政供水計劃性停水，物業管理公司客服部提前通知用戶，說明停水原因、停水時限等，做好準備工作。市政供水管網故障造成突發性停水，來不及通知用戶時，管理公司客服部設法滿足用戶生活用水，事后向用戶說明原因。由于供水設備故障造成突發事故，按下列程序執行：接到事故報警后，水電維修人員應在5分鐘內趕到現場控制事態發展。水電維修人員在5分鐘內查出事故原因并及時處理，不能及時處理的迅速向物業公司匯報，請求支援。事故不能在2小時內處理的，物業管理公司應寫通知告知業主，并附上處理方案告知業主。根據現場的具體情況，關閉相關的供水設施，并啟動相關的排污設施，防止水患。

(3)電梯應急處理方案。

一是電梯的應急救援。乘客在遇到緊急情況時，應當采取以下求救和自我保護措施。通過轎廂內的警鈴、對講系統、移動電話或電梯廂壁上的提示方式進行求救，并準確告知救援人員轎廂內的情況。與轎廂門或已開啟的轎廂門保持一定距離，聽從管理人員指揮。在救援人員到達現場前，千萬不要撬砸轎廂門或攀爬安全窗，更不要將身體任何部位伸出轎廂外。

二是接報電梯緊急情況的處理程序。值班人員發現電梯出現緊急情況或接到求助信號后，應當立即通知維修專業人員到現場進行處理，同時。通知電梯維修保養單位。通過對講系統或其他可行方式了解乘客情況，告知其注意事項，做好安慰工作。專業人員到場后，首先要開展救援行動，如救援有困難，應當催促維保或有關單位實施救援。發生火災時，應當采取以下措施：立即向消防部門報警。按動電梯消防按鈕，以供消防人員使用，如無消防功能，應將電梯直駛至首層，并切斷電源或停于火災尚未蔓延的樓層，切斷電梯總電源。進場內或轎廂內發生火災時，立即切斷電源、疏導乘客撤離，用滅火器滅火。

三、結語

綜上所述，可知河東小區物業管理部門制定的應急處理預案比較全面，其他小區物業管理人員完全可以借鑒。但是處理預案要想真正發揮作用，還需要物業管理人員熟讀于心，有條件可以進行演習，這樣能夠提高物業管理人員突發事件處理的效率。處理突發事件時，管理人員必須要保持驚醒的頭腦，不能慌張，否則會給不法分子以可乘之機。

關于物業應急預案4

為了提升小區應對電梯運行使用中各類意外傷人和困人事件的能力，規范小區應急救援預案的具體實施，建立健全乘客事故應急體系，規范小區對傷人和困人事故應急處置工作，有效預防、及時控制和消除電梯傷人和困人事故的危害，特制定本預案。

1、任一員工接到業主報警或發現有乘客被困在電梯內，應立即通知安保消防監控室，同時記錄接報和發現時間。

2、安保消防監控室接報后應一方面通過監控系統或對講機了解電梯困人發生地點、被困人數、人員情況、以及電梯所在樓層，另一方面通過對講機向秩序維護部經理或當班領班匯報，請求派人或聯系工程部前往解救。

3、秩序維護部或當班領班接報后，立即親自到場或派員到場與被困乘客取得聯系，安慰乘客，要求乘客保持冷靜，耐心等待救援。尤其當被困乘客驚恐不安或非常急躁，試圖采用撬門等非常措施逃生時，要耐心告誡乘客不要驚慌和急躁，不要盲目采取無謂的行動，以免使故障擴大，發生危險。注意在這一過程中，現場始終不能離人，要不斷與被困人員對話，及時了解被困人員的情緒和健康狀況，同時及時將情況向公司總經理或值班領導匯報。

4、工程部或值班人員接報后，應立即派人前往現場解救，必要時電話通知電梯維修公司前來搶修。若自己無法解救，應設法采取措施，確保被困乘客的安全，等待電梯維修公司技工前來解救。

5、若工程部和電梯維修公司都無能力解救或短期時間內解救不了，應視情況向公安部門或消防部門求助(應說明求助原因和情況)。向公安、消防部門求助前應征得公司總經理或值班領導的同意。

6、在解救過程中，若發現被困乘客中有人暈厥、神志昏迷(尤其是老人或小孩)，應立即通知醫護人員到場，以便被困人員救出后即可進行搶救。

7、被困者救出后，秩序維護部長或當班領班應當立即向他們表示慰問，并了解他們的身體狀況和需要，同時請他們提供姓名、地址、聯系電話及到本小區事由。如被困者不合作自行離去，應記錄下來存檔備案。

8、被困者救出后，工程部應立即請電梯維修公司查明故障原因，修復后方可恢復正常運行。

9、秩序維護部或當班領班應詳細記錄事件經過情況，包括接報時間、秩序維護員和維修人員到達現場時間、電梯維修公司通知和到達時間、被困人員的解救時間、被困人員的'基本情況、電梯恢復正常運行時間。若有公安、消防、醫護人員到場，還應分別記錄到場和離開時間、車輛號碼;被困人員有傷者的，應記錄傷者情況和被送往的醫院。

10、工程部或值班人員應詳細記錄故障發生時間、原因、解救辦法和修復時間。

關于物業應急預案5

尊敬的各位業主/物業使用人：

近期天氣寒冷，據氣象部門預報，受強冷空氣影響，近日氣溫將有大幅度下降，并伴有雨雪天氣，物業提醒您做好以下防護措施。

一．雪天安全防范措施

1.注意添衣防寒，預防感冒等疾病，同時注意在室內取暖御寒時保持通風；

2.盡量減少不必要的戶外活動，如有外出請務必注意安全；

3.關好門窗，關注戶外（如陽臺，窗戶）放置物品，加固易被大雪壓壞的'物品，妥善安置易受風雪影響的室外物品；

4.對戶外門窗、棚架、空調外機等易被大風吹動的物品進行檢查，必要時應予以緊固處理；出門請關閉家中水閥，以免水管凍壞爆裂；

5.走路時不要把手插在衣服口袋里，否則跌倒時極易造成傷害；

6.上下樓梯或臺階時要格外小心，最好扶著扶手或其他固定物；

7.在濕滑結冰的路面上不要追逐打鬧，否則極易造成事故；

8.走路速度不要太快，腳底要踩實踩穩，切勿穿硬塑光底鞋，最好穿上寬松、保暖、防滑的棉鞋，切忌提重物。

二．雪天行人注意事項

行人在下雪、結冰的道路上行走，一般心情比較緊張，怕打滑摔倒，往往把注意力集中在腳下路面上，而忽視車輛行駛情況。

1．在下雪結冰的道路上行走，最好穿防滑的膠鞋、盡量不穿平底無花紋的鞋，身體重心要放低，并隨時注意行車情況；

2．橫過道路時，要先站在路邊上調整好雨帽、雨傘的角度，使其不遮擋視線，四周觀察確無車輛駛來時，方可小心通過；

3．千萬不要搶行或猛跑，不要在兩車中間穿越，也不要突然改變行走方向或后退。

三．雪天駕車注意事項

1．雪天駕駛車輛應低速行駛，掌握安全車速；

2．要充分顧及他人，尤其是自行車、行人可能會突然因路滑而不慎摔倒。因此，駕車通過路口和人行橫道時，要與行人、非機動車保持安全距離，切忌搶行。

請您提示家人和朋友，注意雪天出行安全！

物業服務中心

二零xx年xx月xx日

關于物業應急預案6

主要是指地震、臺風、工程材料質量問題造成的建筑物倒塌，在發生這類事故時，為了使生命、財產損失降到最低，特制定本方案。

一、應急領導小組

組長：校長副組長：副校長組員：各科科長校醫。

二、現場處置機構

信息聯絡組：辦公室

醫療救護組：教務科、學生科、校醫 警戒維護組：校園管理組成員

后勤器材組：教務科、辦公室

現場搶救組：其它科室及在校教職工 三、各部門職能

(一)領導小組：發布應急救援命令、信號、組織指揮現場救援、保衛、警戒行動;及時向上級匯報突發事故情況，做好現場安全疏導和人員緊急疏散工作，配合上級和其它職能機關開展救援行動。 (二)現場處置機構

1、信息聯絡組：及時把事故發展情況向領導小組匯報，保持信息暢通，做好與有關部門單位的.聯絡工作。

2、醫療救護組：承擔現場人員的搶救和向臨近醫院疏散救治工作。

3、警戒維護組：主動配合做好現場保護、危險區人員撤離，維護現場秩序、勸說圍觀群眾離開現場，保障救護通道暢通; 4、后勤器材組：提供搶救用具、車輛等。

5、現場搶救組：其它科室及在校教職工按照應急領導小組的指揮進行現場搶救。

三、建筑物倒塌后應急措施

1、事發現場的教師、學生第一時間內報領導小組。在場教職工為現場指揮員，現場指揮疏散、搶救工作。

2、迅速撥打“110”“119”“120”等報警電話求助。

3、領導小組及相關處置機構第一時間內趕往事故現場，組織救援工作，切斷危險源，預防和制止破壞擴大。

4、以救人為第一任務，迅速現場基本施救，先將重傷人員送往臨近醫院。

5、保護現場，組織學生疏散，維護秩序，保障救護通道。

6、阻止學生參加有危險的事故救援活動。

7、各班主任、老師要做好學生安撫教育工作，確保學生安全撤離。

8、用高音喇叭進行現場指揮疏散。學生按一樓、二樓、三樓、四樓、五樓的順序進行疏散，疏散地點一般以學校籃球嘗操場為集結點，若遇緊急情況，直接疏散出校門。

9、通知傷亡人員家屬;做好善后工作。

10、及時向有關部門匯報。匯報內容：①事故發生時間、地點;②簡要經過、傷亡人數;③發生原因的初步判斷;④已采取措施和控制情況;⑤匯報人姓名。

關于物業應急預案7

去年是飛躍發展的一年，上臺階，上檔次的一年，豐收的一年。在這一年里，某物業管理處在公司的領導下，在開發商各級領導的支持下，始終貫徹業主至上的原則精神，根據某物業公司的實際狀況，在搞好服務的同時理順完善的工作，初步到達“工程程序化、操作規范化、運用使用化、管理科學化”的管理要求。使小區前期物業管理工作逐步走上規范化的軌道，物業管理工作取得了必須成績，受到小區業主的好評，現將物業管理工作總結如下：

一、日常工作目標管理的完成狀況

（一）房屋管理房屋管理是的重要資料之一。為了做好這項工作，我們建立了完善的房屋管理檔案，制定了房屋管理制度，編制了詳細的管理計劃，并職責到人定期檢查。住戶房屋裝修無破壞，外觀統一，無危害房屋結構的行為，空房完好率為95%。

（二）公共設施、設備的管理為了保證小區廣大住戶的正常生活，在公共設施、設備的管理方面，我們制定了完備的維護、保養計劃和應急方案，做到日常檢查有登記、小型維護有記錄。維修電話24小時有人接聽，全年完成小型檢修工作17次，應急維修工作3次，到達養護設施、設備到位，維修及時，正常運行的管理要求。

（三）綠化管理為了給業主創造一個優美的生活環境，我們嚴格落實了綠化管理措施，積極配合監督綠化公司，施工及養護工作，針對綠化公司在施工養護過程中出現的問題，及時發出了整改通知與合理化的推薦，督促其整改，并在綠化警示牌沒有到位的狀況下，制作簡易警示牌、圍欄，加強綠化防護管理工作，使綠地基本無破壞，踐踏及公用現象，綠化完好率為98%。

（四）環境衛生的管理環境衛生方面，我們針對小區環境逐步完善的狀況，大家齊動手定期、不定期組織進行大掃除，制定了嚴格的保潔程序與考核辦法，并對裝修垃圾實行袋裝化定點堆放，集中清運管理，并加強小區衛生檢查工作，保證了小區的衛生清潔美觀。班級口號霸氣押韻

（五）小區安全防范工作小區治安防范及消防工作是物業管理中的重中之重。為給業主帶給一個安全舒適的居住環境，我們狠抓了小區治安消防工作，對保安人員定期進行崗位培訓，智能設備操作培訓、考核，制定了嚴格的崗位考核標準，并堅持每日早操、早會，提高員工的身體素質與日常工作管理，嚴格執行了工作程序、巡崗查崗、巡更制度。要求保安人員認真巡查，禮貌執勤，禮貌訓導，遇到壞人壞事大膽管理，使去年安全防范工作狀況良好。

二、今年完成的重點工作

（一）業主入住前期物業管理工作。

（1）熟悉小區的各項設施、設備的施工狀況；

進駐后，我們為盡快熟悉小區施工狀況，設備安裝狀況，我處工作人員不怕苦、不怕累，頂著烈日跑工地，爬高樓，掌握了超多的一手資料，為后期工作打下了堅實的基礎，并受到了開發商的稱贊與好評。

（2）根據小區實際狀況，完成工作預案，提出合理的推薦；

在熟悉小區各項狀況后，我們針對小區的實際狀況，完成了小區各項管理工作預案，如：車輛管理方案，治安管理方案，裝修管理方案等，共計9項，并提出合理化推薦11項，開發商采納3項，即報奶箱設置在門廳內，安設綠化噴淋系統，部分雨水管接入地下管網等合理的推薦。

（3）搞好保安員的前期培訓工作；

保安工作是物業管理中的窗口，為了保證小區保安前期服務質量，我處安排保安員提前培訓一個月，制定了詳細的培訓方案與計劃及考核辦法，加強保安員的自身素質與業務技能，保證業主入住后有一個良好精神面貌和業務素質的保安隊為業主服務，保安隊的工作受到一致好評。

（4）配合開發商的售樓工作；

為了配合開發商的銷售工作，我處在前期人員不足的狀況下，安排專人在銷售部配合售樓工作，耐心解答客戶關于物業管理方面的疑問，制作了二塊xx宣傳牌，宣傳本公司物業管理服務工作，并到達必須效果。我們除派專人配合銷售部，全體員工還放下節日休息，配合銷售部“十一”售樓黃金周的銷售工作。我們的工作受到銷售部的肯定和稱贊。

（5）搞好業主入住前期準備工作，順利完成交房工作；

為迎接業主入住，順利完成交樓工作，在公司的指導和幫忙下，我們做了超多的前期準備工作，整理準備了超多的入住資料和必要的文件。如入住通知書、前期物業管理協議等共計12項。根據方便業主、服務至上的原則，我處針對小區的實際狀況，合理制定了辦理入住手續的流程，和崗位，設置了業主入住須知，入住手續辦理流程圖，裝修須知，裝修手續辦理流程圖，使業主在辦理各項手續中能一目了然。使交房工作順利進行，目前辦理入住業主139戶，辦理裝修手續戶。

（二）加強管理服務工作，提高服務質量；

（1）樹立小區家園化，人性化管理服務理念。

進駐后，我們堅持實施家園化，人性化的管理，“以人為本”的服務精神；業主的需要就是我們的工作中心，為開展服務，讓業主進入小區感到有一種溫馨的感覺，我們開展特殊關照戶的服務，對小區有生活困難的業主，在生活上給予關心與照顧，服務上給予優質服務，如1—1—501業主老公是海員，因工作長期不在家，家中只有業主和小孩，針對這種狀況，我們對此戶進行特殊關照戶服務，給其解決一些生活上的困難，受到業主稱贊。除此之外，我們還開展免費代辦服務，如代辦電話、寬帶、電費儲蓄，使業主有一種“有困難，找物業”的感受，服務工作受到業主良好的贊譽。

（2）搞好維修服務工作維修服務工作是物業管理的一個重要環節，為此我們狠抓維修工作的及時率和完成率。

為了搞好房屋及相關設施的維修工作，我們緊密地與開發商、施工隊、生產廠家聯手，確定了維修程序和辦法，圓滿完成年前無遺留維修工作的目標。今年共計接到維修投訴157起，完成152起，及時完成131起，完成率為96。8%，及時率為83。4%。在公共設施、設備方面，我們及時定期對各種設施進行保養、檢查，發現問題及時維修，及時處理，如12月30日，小區蓄水池浮球閥失靈，管理人員巡查發現后，為讓業主正常用水，我們首先是積極的進行搶修，再通知廠家到場調查原因，保證業主正常用水工作不受影響。

（3）加強小區裝修管理工作

小區裝修管理工作是前期物業管理的一個重要環節，它涉及到物業的.使用壽命與安全及小區房屋外觀的完好美觀，這方面我們做了超多的工作，并根據小區實際狀況，與管理要求，我們制定了詳細的管理制度，如裝修須知、屋頂花園管理規定等，并堅持每一天對裝修戶的巡查工作，做好記錄，遇到問題及時解決，及時處理，堅持原則。去年共處理違章施工32起，均已整改。保證房屋主體結構完好，在房屋外觀方面，我們堅持制度，保證小區外觀整齊劃一，完好美觀。

（4）認真聽以業主意見，及時為住戶排憂解難。

業主良好的工作推薦，管理推薦是我們的工作指針。因此我們做到住戶反映的問題認真記錄，及時處理，增進與業主間的溝通，耐心為業主作解釋工作，并及時為住戶排憂解難，如入住業主車輛停放問題，業主裝修用沙堆放點等問題。我們這種“為業主著想，以業主為中心”的服務思想取得了良好的效果，受到業主好評。

（三）發奮提高管理水平，促進物業管理上檔次；

（1）組織員工進行職工道德與管理技能培訓，提高工員工業務素質。管理處員工的綜合素質與物業管理的服務的質量，水平是密切相關的。根據這種狀況，并結合小區大部分都是新進員工，接觸物業管理時刻短的實際狀況，我制定了詳細的培訓計劃和考核辦法，定期對員工進行思想和業主管理水平的培訓，并定期進行保安業務技能考試，使員工在思想上得到充實，管理技能上得到了提高，去年共組織人員培訓6次，技能考核4次。

（2）利用先進的管理手段，建立健全科學的管理方式；

我們緊跟社會發展步伐，使用電腦，對小區各檔案收費帳目、管理計劃等工作進行電腦管理，大大提高了工作效率，使管理處的基礎，工作到達一個新起點，為今后的創優工作打下了堅實基礎。

（四）搞好對外協調管理工作；搞好對外協調工作是物業管理工作順利開展的關鍵，為此，我們緊密與開發商配合，積極主動與洪山房地局，城管局，電信局聯系，并圓滿完成環衛開辦；申請門牌、委托合同、服務協議備案，電信局協議的簽定等工作。

三、存在的問題和教訓。

雖然，我們在去年的工作中取得了必須成績，但還有很多需要完善與加強的地方。

第一，管理人員的整體素質不高，服務意識不強，還要其他各方面的思考不全面，實際處理事務的潛質還有待提高；

第二，與業主的溝通不夠，了解不足。

第三，設備、設施管理力度還需加強，針對以上幾個問題，在二零零二年工作中，我們將吸取經驗與教訓，發奮提高員工的業主技能與管理水平，把工作做得更好。

在新的一年里我們加快速度，不斷提高自身物業管理水平，不斷完善小區各項管理工作，為使早日跨入優秀物業管理小區做貢獻，為某物業公司的發展添磚加瓦。

關于物業應急預案8

1．總則

1.1編制目的

為科學有效應對我市物業管理區域可能出現的安全突發事件，規范應急處置工作，切實消除我市物業管理區域安全隱患，保障物業管理區域內的公共安全，特制定本預案。

1.2編制依據

《中華人民共和國突發事件應對法》、國務院《物業管理條例》、《山東省物業管理條例》、《青島市物業管理條例》等相關法律法規和規定。

1.3編制范圍

本預案適用于全市物業管理區域內安全事件的應急處置工作。

1.4編制工作原則

1.4.1以塊為主，屬地管理。安全事件發生后，在各區（市）物業行政管理部門的統一領導和協調下，堅持條塊結合、以塊為主、屬地管理，實行區（市）管理制，建立靈活快速、功能全面的預警和應急反應機制。

1.4.2以人為本，依法規范。以保障人民群眾的生命安全為出發點和落腳點，最大限度地減少安全事件造成的人員傷亡和危害；應急預案要符合有關法律、法規、規章的規定，要與相關政策相銜接，要依法行政，依法實施應急預案。

1.4.3預防為主，平戰結合。各物業服務企業應當落實預防為主的思想，樹立常備不懈的觀念，經常性地做好應對安全事件發生的思想、預案、機制和工作等方面的準備。建立安全應急處置專業小組，加強管理人員安全方面工作的培訓力度，定期組織企業員工、小區居民進行安全應急演練。

2．組織機構與職責

2.1指揮機構

按照安全應急工作的需要，成立物業管理安全工作領導小組。由市物業辦主任擔任組長，組員由各區（市）物業行政管理部門負責人組成。

2.2工作機構

物業管理安全工作領導小組下設辦公室，辦公室設在市物業辦，主任張宣文，常務副主任王西濤。辦公室職責：統一協調全市物業管理區域內的安全督查工作，對重點問題提出指導性意見；組織召開安全工作聯席會議，及時部署上級有關安全工作的指示精神和相關文件的傳達；及時向上級機關報送相關重大事項和突發事件的應急處理情況；其它內部工作事項的'通知、協調等工作。

2.3成員單位及職責

各區（市）物業行政管理部門成立相應組織機構，確立專門辦事機構、專職工作人員，根據本區域的實際情況，明確職責分工，認真組織督促、落實安全工作，及時處理解決安全工作中的問題，強化工作措施，加強安全檢查工作的監督和檢查工作。

2.4督察長效機制

由各區（市）物業行政管理部門抽調精通業務、責任心強的1-2名工作人員，組成2個督導組，定期對各區（市）的安全工作進行指導、督察，并提出指導意見。各區（市）物業行政主管部門應當成立相應檢查小組，對轄區內的安全隱患進行全面督察，并將檢查情況整理匯總及時上報。

2.5信息報送和處理

2.5.1各區（市）物業行政主管部門和物業服務企業應當建立安全事件信息快速報送制度。制定應急值守制度、應急報告制度和應急舉報制度，及時準確的向有關部門報送信息。

2.5.2各區（市）物業行政主管部門和物業服務企業應當按有關規定及時向上級部門報告有關安全事件的應急處置或完成情況。

2.5.3在安全事件應急處置中，相關單位應當實行24小時值班，隨時通報情況，及時、準確反饋信息。

2.5.4物業管理安全工作領導小組辦公室負責收集、匯總各類安全信息，經過分析研究后，及時通報相關單位。

2.6指揮和協調

2.6.1各區（市）物業行政管理部門應當采取有效措施確保政令暢通。屬于跨區域的協調工作，由物業管理安全工作領導小組負責協調、指揮。

2.6.2應急預案啟動后，各區（市）物業行政管理部門應當及時協調本區域內的物業服務企業，按照有關部門的規定落實相關安全工作。

3．重點區域和部位的安全工作

3.1物業管理區域的高層建筑、商場、寫字樓的各種設備設施，如配電室、泵房、中央空調機房、發電機房、電梯機房等存在的設施缺損和因不能使用所造成的安全隱患。

3.2物業管理區域內違章建筑、違章搭蓋占用防火間距、消防通道、疏散通道等安全隱患，物業管理區域內出租房屋、沿街店面存在的安全隱患，在建筑周圍空中和地面設置影響應急車輛通行的安全隱患。

3.3物業管理區域內應急設施的整治，設施無法正常使用或因被偷盜等原因缺損造成的安全隱患。

3.4物業管理區域內停車場因車輛集中停放造成的安全隱患，以及停車場內因缺損或不能使用的應急設施造成的安全隱患。

3.5物業管理區域內存在集生產、銷售、儲存、居住為一體的“三合一”、“多合一”建筑和小商場、小餐飲場所、小旅館、小歌舞娛樂、小網吧、小美容洗浴、小學校（幼兒園）、小醫院（診所）、小生產加工企業這些“九小場所”，以及擅自改變建筑使用功能的倉庫、勞動密集生產車間、員工集體宿舍集生產、銷售、居住為一體的建筑物的安全隱患。

3.6物業管理區域內存在易燃易爆化學物品生產、儲存、經營場所存在的安全隱患。

4．安全工作完善事項

4.1物業服務企業應當對公共區域安全防范的重點部位設置警示標識，可能引發人身傷亡事故的部位或場所要設置統一規范、文明禮貌且醒目的警示標識，告示注意事項，明確禁止行為。

4.2物業服務企業應當對業主的自我檢查防范予以告示，提醒業主對雨蓬、花架、曬衣架、空調室外機架和陽臺扶手等部位擺放花盆、吊掛雜物等行為，強化自我安全防范意識。

4.3物業服務企業應當加強對公共區域安全防范重點部位的日常巡查，加強對管理區域內的消防設施及公共設施設備定期巡查并做好巡查紀錄，發現問題及時整改，不留隱患。涉及到房屋安全、筑漏修繕的，必須進行回訪，增強安全系數。

4.4物業服務企業要根據實際情況的變化及時修訂公共區域安全防范預案，要對安全防范應急預案進行全面檢查、調整完善，明確安全防范應急處理程序。

4.5物業服務企業應當嚴格按照市政府的有關規定，對已制定的惡劣天氣安全防范應急預案，加強執行力度，強化值班制度，凡遇惡劣天氣，要立即行動，按照責任分工和要求全面做好安全工作。

4.6物業服務企業應當對物業管理區域出入口實行定時值班和巡查，推行24小時安全防范制度，對符合條件的小區要嚴格按照標準落實客人、車輛出入登記制度，并確保小區內車輛停放有序。

4.7物業服務企業應加大對小區安全防范的投入，提高技術防范水平。對已實施樓宇對講、電控防盜、家庭防盜報警、小區重點部位監控等技防工程的應加強維護。

5．緊急處置

各物業服務企業應高度重視物業管理安全工作，把做好安全工作提高到事關群眾生命財產安全、事關構建和諧社會的大局來認識。加強檢查、監督、落實小區的安全工作。

物業企業負責人作為管理小區安全工作的第一責任人，要把安全工作提到當前企業的頭等大事來抓。如有安全問題發生，應在第一時間向有關行政管理部門報告，并及時趕到現場解決處理。

6．后果評估

6.1安全事件應急處置完畢后，各區（市）物業行政管理部門要查明導致引發安全事件的原因。屬責任事故的，要查明責任人及各自責任的大小，并擬寫調查報告及時報送相關部門。

6.2通過總結，找出預警和處置環節中的經驗和教訓，逐步完善應急機構，提高預警和應急處置能力，提升管理水平，避免類似事件再次發生。

7.監督管理

7.1預案演練

各物業服務企業每年應組織一至兩次安全事件應急預案的演練。演練前要明確演練的內容和目標，制定周密的演練計劃。對參與演練的人員要進行安全教育并落實安全措施。演練范圍內要設置明顯的標識并事先通知演練范圍內的人員。演練后對演練效果進行評估并作好總結。

7.2宣傳

各物業服務企業要充分利用板報、宣傳欄和社區刊物等宣傳途徑在小區內積極開展安全知識專題宣傳，做到家喻戶曉、人人皆知。努力營造安全工作的良好氛圍。

7.3獎勵和責任

7.3.1對在安全應急處置工作中做出特殊貢獻的先進集體和個人，由各區（市）物業行政管理部門及時向有關部門通報并給予表彰。

7.3.2對不服從有關行政管理部門調遣，玩忽職守，失職、瀆職的、延誤時機造成損失的單位或個人，依法處罰，構成犯罪的，依法追究刑事責任。

7.4監督檢查

7.4.1各區（市）物業行政管理部門應每月指派專人對轄區內物業管理區域進行安全檢查，如發現問題應及時責令整改。市物業行政管理部門將定期組織全市范圍的安全隱患巡查工作。

對于整改不利，存在問題較為嚴重的物業服務企業將予以嚴肅處理，并將其違規行為記入物業服務企業信用檔案。

7.4.2物業管理安全工作領導小組會同有關行政部門對本預案進行監督檢查，保障各項措施落實到位。

8．預案更新

市物業行政管理部門將根據實際情況以及有關法律、法規修改情況，對本預案及時進行修改、完善。

9．預案實施時間

本預案自印發之日起實施。

關于物業應急預案9

為了防止火災、盜竊等安全事故的發生，保證小區各業戶及管理處全體員工度過一個愉快的`春節，特制定本應急預案：

一、主要應急內容：

春節期間小區內發生火災事故、被盜事件。

二、事故(事件)可能產生后果

事故類型可能產生后果

火災人身傷害、致殘、死亡財產損失

被盜財產損失嚴重

三、應急小組及職責

1.應急小組

組長：

副組長：

成員：

2.應急小組職責：

應急小組組織及指揮啟動應急預案，負責與外部相關機構的聯系，召集隊員、準備應急物資、組織實施應急措施。

四、與外部相關機構的聯系

火警電話：119

急救電話：120

五、應急措施

1、發生火災事故時

1.1應急程序：

在場人員立即組織滅火，并通知應急小組成員，啟動《東海山莊火災應急預案》。

2、發生被盜事件時

不論被盜事件大小或或嚴重程度如何，發現人員須第一時間通知值班隊長，并立即啟動《東海山莊突發事件應急預案》。

要求：應急小組成員24小時保持電話不關機。接報后，迅速組織人員到達現場，保護現場并視情況嚴重程度，決定是否報當地公安部門處理。