第一篇：個(gè)人房屋出租稅收負(fù)擔(dān)研究

個(gè)人房屋出租稅收負(fù)擔(dān)研究

摘要：個(gè)人房屋出租行為涉及到的相關(guān)稅收主要是由地方稅務(wù)局征收的，但長(zhǎng)期以來(lái)由于其稅收總量小、征管又比較繁雜，并沒有引起地方政府、地稅局等的重視。隨著個(gè)人房屋出租市場(chǎng)的繁榮，對(duì)相應(yīng)的稅收制度設(shè)計(jì)也提出更高的要求。本文通過對(duì)我國(guó)目前的個(gè)人出租房屋的稅收現(xiàn)狀分析，發(fā)現(xiàn)其稅收負(fù)擔(dān)較重、重復(fù)征稅、缺少稅收立法等問題。針對(duì)這些問題筆者從稅收法定的原則出發(fā)并借鑒發(fā)達(dá)國(guó)家的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上提出了改革個(gè)人房屋出租稅收制度的方案。

關(guān)鍵詞：房屋出租；重復(fù)征稅；稅收法定；改革方案我國(guó)現(xiàn)行的有關(guān)個(gè)人房屋出租的稅收的法律法規(guī)散布在各個(gè)相關(guān)的具體稅種的征管法中，由于每個(gè)稅種的稅率、計(jì)算方法、征稅對(duì)象、扣除項(xiàng)目和納稅期限等都有所不同，給征稅部門帶來(lái)很大的征管困難。而且對(duì)同一項(xiàng)收入依照不同的稅種多次征稅，必然存在重復(fù)征稅的問題。目前個(gè)人房屋出租的稅收制度的種種問題會(huì)影響我國(guó)房屋租賃市場(chǎng)的健康發(fā)展，而且實(shí)際的稅收負(fù)擔(dān)通過租金轉(zhuǎn)嫁到承租方，給承租方帶來(lái)更大的生活負(fù)擔(dān)，這也不符合稅收公平的原則。因此有必要從我國(guó)的國(guó)情出發(fā)，改革目前個(gè)人房屋出租的稅收制度。

一、我國(guó)個(gè)人房屋出租稅收負(fù)擔(dān)綜述

個(gè)人房屋出租根據(jù)其用途的不同雖然涉及的稅種大致相同但承擔(dān)的稅負(fù)有所不同，主要分為住房用和非住房用途。非住房用途的房屋出租。

（一）個(gè)人出租非住房的稅收負(fù)擔(dān)

若是用于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)等非住房用途，則要按照不動(dòng)產(chǎn)租賃11%的稅率納增值稅，同期按照7%（5%或1%）的稅率繳納城建稅和3%的稅率繳納教育稅費(fèi)及附加。依據(jù)個(gè)人所得稅（以下簡(jiǎn)稱個(gè)稅）法，個(gè)人房屋出租收入屬于財(cái)產(chǎn)租賃所得，在扣除必要的稅費(fèi)、修繕費(fèi)用和標(biāo)準(zhǔn)扣除項(xiàng)目后適用20%的稅率納稅。轉(zhuǎn)租者向出租方支付的租金可作為個(gè)稅的扣除項(xiàng)目。納稅人自交付出租房產(chǎn)的次月起依照房產(chǎn)稅從租征稅的的規(guī)定按照12%的稅率納稅。此外還要按照所處地區(qū)的具體納稅標(biāo)準(zhǔn)繳納城鎮(zhèn)土地使用稅，按照財(cái)產(chǎn)租賃金額的0.1%貼花稅額。這總的涉及七個(gè)稅種，名義稅負(fù)最少也可達(dá)到43.54%。

（二）個(gè)人出租住房的稅收負(fù)擔(dān)

對(duì)于出租住房的納稅人，國(guó)家給予了很多稅收優(yōu)惠，營(yíng)改增后按5%的征收率減按1.5%計(jì)算征收，個(gè)人按市場(chǎng)價(jià)格出租住房取得的所得按照10%的稅率繳納個(gè)稅。房產(chǎn)稅的稅率也大幅降低，由12%減為4%。免征城鎮(zhèn)土地使用稅和印花稅。如此算來(lái)名義稅負(fù)最低已經(jīng)降到15.65%，但仍然占據(jù)了房屋出租收入的10%以上，使出租方非但不會(huì)主動(dòng)申報(bào)還要想方設(shè)法的逃稅，不利于發(fā)揮稅收的杠桿作用。

二、個(gè)人房屋出租征稅制度的問題

（一）稅種過多，重復(fù)征稅問題嚴(yán)重

重復(fù)征稅主要有三類，本文談及的主要是經(jīng)濟(jì)性重復(fù)征稅。我國(guó)目前有關(guān)個(gè)人房屋出租的稅收涉及七個(gè)稅種，也就是要針對(duì)同一項(xiàng)收入多次征稅。這既給納稅人造成沉重的負(fù)擔(dān)，加大其偷逃稅款的動(dòng)機(jī)，又給稅務(wù)機(jī)關(guān)造成征稅的困難，因而也就形成了各個(gè)地方的綜合征收制。尤其是營(yíng)業(yè)稅、房產(chǎn)稅和印花稅的征稅依據(jù)都是全額的租金收入，重復(fù)征收的問題更為明顯。針對(duì)收入全額征稅本身就存在重復(fù)征稅的隱患。我國(guó)房產(chǎn)稅目前改革的呼聲很高，作為財(cái)產(chǎn)稅確實(shí)不應(yīng)同時(shí)設(shè)置從價(jià)計(jì)征和從租計(jì)征兩種征稅辦法，對(duì)租金收入征收房產(chǎn)稅具有很大的不合理性，完全可以由個(gè)稅替代從租計(jì)征這部分。個(gè)稅在征收時(shí)雖然可以扣除一定的費(fèi)用，計(jì)稅依據(jù)要小一些，但在實(shí)質(zhì)上這幾個(gè)稅種的征稅對(duì)象是一致的，尤其是房產(chǎn)稅的稅率和個(gè)人所得稅的稅率都比較高，綜合起來(lái)給納稅人帶來(lái)很大的稅收壓力，名義稅負(fù)過高形成納稅人的逆反心理，反而不利于發(fā)揮稅收的調(diào)節(jié)作用。

（二）各地方的綜合征收制混亂，不符合稅收法定原則

各個(gè)地方并沒有嚴(yán)格按照各項(xiàng)稅收的征管法來(lái)征收個(gè)人房屋出租的相關(guān)稅收，而普遍是由當(dāng)?shù)氐亩悇?wù)局或是地方政府以通知、公告、辦法等形式來(lái)確定本地區(qū)的綜合征收制度。各類形式的文件均可看作是地方性法規(guī)，法律效力較低，對(duì)納稅人的約束力也就較低，不利于提高納稅人的遵從度。而且地方的自主權(quán)較大相應(yīng)的制定政策的隨意性也就較大，有些地方詳細(xì)規(guī)定了不同情況下的租金最低限額以及對(duì)不同用途的房屋出租行為設(shè)定不同的征收率，而有些地方則缺少這方面的規(guī)定，雖然是本著符合當(dāng)?shù)貙?shí)際的角度才出發(fā)，但實(shí)則造成了各地政策的混亂。經(jīng)濟(jì)事項(xiàng)的復(fù)雜性、多變性使把所有的稅收事項(xiàng)都通過法律的形式確定下來(lái)不具有可行性，人大授權(quán)地方行政機(jī)關(guān)立法是從我國(guó)實(shí)際出發(fā)的，地方性法規(guī)是對(duì)稅收基本法的重要補(bǔ)充。但“如果在授權(quán)法中沒有規(guī)定任何標(biāo)準(zhǔn)制約委任立法，行政機(jī)關(guān)等于拿到了一張空白支票，它可以在授權(quán)的領(lǐng)域里任意制造法律”。①?gòu)姆蓛?yōu)位原則出發(fā)，凡是違反了稅收法律或是與現(xiàn)行稅收法律有沖突的地方性法規(guī)應(yīng)視為喪失法律效力。我國(guó)各地方有關(guān)個(gè)人房屋出租的稅收政策文件擅自規(guī)定本地區(qū)適用的綜合征收率及納稅檔次，架空了更高層次的《個(gè)人所得稅法》、《營(yíng)業(yè)稅暫行條例》、《房產(chǎn)稅暫行條例》等，與其具體規(guī)定有所沖突，也就使這類地方性法規(guī)本身的法律效力還有待商榷。

三、國(guó)外個(gè)人房屋出租稅制安排

（一）美國(guó)個(gè)人房屋出租稅收負(fù)擔(dān)

美國(guó)把個(gè)人所得分為勤勞所得、非勤勞所得、由他人處轉(zhuǎn)移而來(lái)構(gòu)成的所得和推定所得，來(lái)自租賃的所得即屬于非勤勞所得。個(gè)人房屋出租的收入按照租賃所得繳納個(gè)稅。同時(shí)美國(guó)稅法中還規(guī)定了不予計(jì)列項(xiàng)目，其中與投資有關(guān)的不予計(jì)列項(xiàng)目包含房客對(duì)房屋的改進(jìn)。但是房客對(duì)房屋的改進(jìn)被用來(lái)抵頂租金時(shí)，這類改進(jìn)的所得就要按現(xiàn)金等價(jià)的方法計(jì)入所得納稅。無(wú)論房屋作何用途，美國(guó)都將對(duì)不動(dòng)產(chǎn)征收財(cái)產(chǎn)稅，也就是個(gè)人用于出租的房屋也要交納財(cái)產(chǎn)稅。財(cái)產(chǎn)稅的稅基為房屋真實(shí)值的30%-70%，稅率由各地方政府自行確定，稅率參照地方支出扣除非財(cái)產(chǎn)稅收入后的余額與可征稅的財(cái)產(chǎn)的估價(jià)之比來(lái)確定，名義稅率在3%-10%之間。

（二）英國(guó)個(gè)人房屋出租稅收負(fù)擔(dān)

英國(guó)將個(gè)人所得大致分為五類，A類就是來(lái)自英國(guó)國(guó)內(nèi)土地和建筑物的收入，以本納稅年度應(yīng)取得的租金減去已支付的費(fèi)用作為估稅依據(jù)（應(yīng)取得租金是指土地或建筑物所有人有權(quán)去的的那部分所得，不管該部分收入是否實(shí)際收到）。對(duì)于房屋租金的納稅辦法，英國(guó)比較靈活，納稅人可以根據(jù)自己的利益自行選擇按照A類或是D類的其他所得納稅，而且有關(guān)租賃的合理支出（水電費(fèi)、物業(yè)費(fèi)、維修費(fèi)、廣告費(fèi)、房屋折舊等）可以在稅前扣除。英國(guó)的房屋稅分為住房財(cái)產(chǎn)稅和營(yíng)業(yè)房屋稅。住房財(cái)產(chǎn)稅也對(duì)出租的房屋征稅，以房屋估價(jià)機(jī)構(gòu)的評(píng)估價(jià)格作為計(jì)稅依據(jù)，但納稅人是承租方。營(yíng)業(yè)房屋稅的納稅人為非住宅用房屋所有人，按照租金計(jì)稅，租金是由專門的評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)其進(jìn)行估定。即若個(gè)人將房屋出租用于住宅用途由承租方繳納住房財(cái)產(chǎn)稅，出租用于非住宅用途就要繳納營(yíng)業(yè)房屋稅。房屋或土地的租賃書據(jù)按照從價(jià)定律的方式計(jì)征印花稅。

（三）新加坡個(gè)人房屋出租稅收負(fù)擔(dān)

房屋租賃的租金要按照個(gè)人所得計(jì)征個(gè)稅，租金在付款日計(jì)入，即按照實(shí)際支付租金的日期納稅，而不是依賴租賃合同規(guī)定的日期。應(yīng)稅租金的租賃盈余與虧損應(yīng)分別核算，僅對(duì)生產(chǎn)性財(cái)產(chǎn)租賃實(shí)行大宗優(yōu)惠，可以將所有租賃的盈余和虧損合計(jì)以計(jì)算凈盈余和凈虧損。②對(duì)新加坡境內(nèi)的不動(dòng)產(chǎn)的所有者還要征收財(cái)產(chǎn)稅，財(cái)產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)為財(cái)產(chǎn)的年價(jià)值（相關(guān)不動(dòng)產(chǎn)被出租時(shí)可能取得的估算的年租金收入），通過比較同類財(cái)產(chǎn)的租金收入確定財(cái)產(chǎn)的年價(jià)值。對(duì)于出租、自用、閑置的財(cái)產(chǎn)都依照年價(jià)值計(jì)征財(cái)產(chǎn)稅，個(gè)人將房屋用于出租可直接依據(jù)其取得年租金收入繳納財(cái)產(chǎn)稅，稅率為10%。

四、改革我國(guó)個(gè)人房屋出租稅收制度的兩種方案

（一）對(duì)個(gè)人房屋出租僅征收個(gè)稅和印花稅

取消目前其他的五個(gè)稅種，而僅對(duì)其按照財(cái)產(chǎn)租賃所得征收個(gè)稅和印花稅，這樣精簡(jiǎn)稅種納稅自然避免了重復(fù)征稅的問題，也降低了稅務(wù)機(jī)關(guān)征稅的難度。本文列舉的三個(gè)國(guó)家有關(guān)房屋出租的稅收政策，都涉及個(gè)稅和財(cái)產(chǎn)稅，但是要注意國(guó)外財(cái)產(chǎn)稅與我國(guó)房產(chǎn)稅的差別。首先美國(guó)和新加坡規(guī)定不區(qū)分房屋用途都要按照房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)值或是租金估值納稅，財(cái)產(chǎn)稅并不是針對(duì)房屋出租單設(shè)的一個(gè)稅種。其次英國(guó)的財(cái)產(chǎn)稅規(guī)定出租用于住宅用途的房屋所有人則不用繳納，納稅負(fù)擔(dān)轉(zhuǎn)移給承租方，只有當(dāng)房屋用于非住宅用途時(shí)才需承擔(dān)財(cái)產(chǎn)稅。而我國(guó)的房產(chǎn)稅則區(qū)分從價(jià)計(jì)征和從租計(jì)征，從租計(jì)征是專門針對(duì)用于出租的房產(chǎn)設(shè)立的。我國(guó)可以批判性的借鑒國(guó)外的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，取消房產(chǎn)稅中從租計(jì)征的部分，減輕出租方的納稅負(fù)擔(dān)。這幾個(gè)發(fā)達(dá)國(guó)家的稅制中均沒有設(shè)立營(yíng)業(yè)稅，而我國(guó)還要對(duì)租賃收入征收營(yíng)業(yè)稅并相應(yīng)征收城建稅和教育稅費(fèi)及附加，相比之下又比國(guó)外多出三個(gè)稅種，因而建議房屋出租不再征收營(yíng)業(yè)稅。取消其他稅種后主要征收的就是個(gè)稅，需要對(duì)個(gè)稅制度進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整，可以設(shè)定累進(jìn)稅率，重新劃定月租金收入的納稅檔次、規(guī)定相應(yīng)的扣除項(xiàng)目和金額上限。印花稅與其他稅種的性質(zhì)差別較大而且本身稅率很低，可不做改變。這樣一來(lái)可大幅降低房屋出租的稅收負(fù)擔(dān)，有效提高納稅人主動(dòng)申報(bào)的積極性降低其逃稅動(dòng)機(jī)，同時(shí)方便了稅務(wù)機(jī)關(guān)的征管工作。

（二）以法律形式確定房屋租賃稅

既然目前的針對(duì)個(gè)人房屋出租的多稅種征稅的繁雜性已經(jīng)迫使地方征稅機(jī)關(guān)采用綜合征收制，那么國(guó)家就應(yīng)該考慮設(shè)立房屋租賃稅這樣一個(gè)綜合性的稅種以規(guī)范各個(gè)地方的稅收征管。把綜合征收制以法律的形式確立下來(lái)，才能為征稅機(jī)關(guān)提供可靠的法律依據(jù)，也可以簡(jiǎn)化征收工作。我國(guó)目前由人大制定的稅收法律只有《個(gè)人所得稅法》和《企業(yè)所得稅法》兩部，另外一部層次較高的是由人大常委會(huì)制定的《稅收征管法》，可見我國(guó)稅收征收體系更多的是依賴部門規(guī)章、行政法規(guī)、地方性法規(guī)等低層次的法規(guī)。而我國(guó)要逐漸走向法制化，更要堅(jiān)持稅收法定的原則，這一原則從本質(zhì)上就是要求征稅應(yīng)經(jīng)過納稅人的同意。③通過人大立法確立房屋租賃稅的法律地位即是最好的實(shí)現(xiàn)稅收法定的途徑，最大限度代表人民的意志，可以在很大程度上提高納稅人的遵從度各地方征稅的規(guī)范性。對(duì)這一新稅種的各項(xiàng)稅制要素都要以法律的形式明確，遵守法律保留原則④。征稅機(jī)關(guān)在征稅時(shí)不可濫用職權(quán)，減少對(duì)稅收征管的隨意性，納稅人也可以通過了解法律規(guī)定來(lái)預(yù)先計(jì)算其稅收負(fù)擔(dān)，既方便其安排自己的收支也有利于發(fā)現(xiàn)征稅機(jī)關(guān)的稅款征納上的錯(cuò)誤。

綜上所述，我國(guó)目前個(gè)人房屋出租的稅收負(fù)擔(dān)過高，重復(fù)征稅問題嚴(yán)重，地方征管混亂缺少統(tǒng)一的法律依據(jù)。因而必須積極采取措施對(duì)房屋租賃市場(chǎng)的稅收制度進(jìn)行改革，推動(dòng)我國(guó)的稅收立法工作，規(guī)范房屋租賃市場(chǎng)的征、納稅行為。本文提出的改革方案還只是初步的探索，有待其他學(xué)者和稅務(wù)界工作人員的進(jìn)一步研究。

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第二篇：財(cái)政學(xué)論文-中國(guó)稅收負(fù)擔(dān)研究

中國(guó)稅收負(fù)擔(dān)研究

------中國(guó)稅負(fù)重不重？

一、原理闡述：

稅負(fù)是指實(shí)際計(jì)繳的稅款占相對(duì)應(yīng)的應(yīng)稅銷售收入的比例。稅負(fù)可以單指增值稅稅負(fù)、所得稅稅負(fù)、營(yíng)業(yè)稅稅負(fù)等。也可以把所有本上交的所有稅款加總計(jì)算一個(gè)總體稅負(fù)。

宏觀稅負(fù)是指一個(gè)國(guó)家的稅負(fù)總水平，通常以一定時(shí)期（一般為一年）的稅收總量占國(guó)民生產(chǎn)總值（GNP）或國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值(GDP)、或國(guó)民收入（NI)的比例來(lái)表示。生產(chǎn)力發(fā)展水平、政府職能的范圍以及政府非稅收入規(guī)模等是決定宏觀稅負(fù)水平高低的主要因素。宏觀稅負(fù)問題始終是稅收政策的核心，宏觀稅負(fù)水平合理與否對(duì)于保證政府履行其職能所需的財(cái)力，發(fā)揮稅收的經(jīng)濟(jì)杠桿作用有著重要意義。

稅負(fù)痛苦指數(shù)：即Tax Misery Index，也叫稅收痛苦指數(shù)，是根據(jù)各地的公司稅率、個(gè)人所得稅率、富人稅率、銷售稅率/增值稅率，以及雇主和雇員的社會(huì)保障貢獻(xiàn)等計(jì)算而得，指數(shù)越高，意味痛苦程度越高。

稅收負(fù)擔(dān)效應(yīng)是指國(guó)家課稅多少對(duì)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生的不同反應(yīng)及效果,它調(diào)節(jié)國(guó)家與納稅人的利益關(guān)系,主要通過稅收的職能來(lái)實(shí)現(xiàn)。

二、文獻(xiàn)綜述：

查閱網(wǎng)上的資料發(fā)現(xiàn)，對(duì)于稅收負(fù)擔(dān)，很多專家學(xué)者認(rèn)為我國(guó)稅負(fù)并未如外界報(bào)道的那么高，不像福布斯的稅收痛苦指數(shù)榜中顯示的，中國(guó)的稅收痛苦指數(shù)排名第二。

中國(guó)社科院金融所貨幣理論與政策研究室副主任楊濤認(rèn)為，“這些年來(lái)我國(guó)一直處于全球稅負(fù)排名最高的前幾個(gè)國(guó)家之列。然而就實(shí)際情況來(lái)看，我國(guó)稅負(fù)不可能高到這種程度，顯然是被夸大了。從目前我國(guó)稅收收入負(fù)擔(dān)來(lái)看，我國(guó)的稅負(fù)并不是處于很高的水平。”

不過，中國(guó)人民大學(xué)公共管理學(xué)院教授孫玉棟也強(qiáng)調(diào)，雖然“稅收痛苦指數(shù)”這一指標(biāo)不盡準(zhǔn)確，但是對(duì)我國(guó)當(dāng)期的稅制改革還是存在一些 借鑒意義的。他認(rèn)為：縱向地看，我們的宏觀稅負(fù)還是有些高，主要表現(xiàn)在我國(guó)主體稅種的最高邊際稅率相對(duì)較高，法定稅率水平相對(duì)于發(fā)達(dá)國(guó)家相應(yīng)稅種的稅率水平也是不低的。比如，我國(guó)個(gè)人所得稅的最高邊際稅率為45%，而英國(guó)是40%，日本是37%，美國(guó)是35%，俄羅斯則實(shí)行13%的比例稅率。而且除主體稅種以外，我國(guó)還有消費(fèi)稅和其他地方稅等，使稅收負(fù)擔(dān)的名義水平較高。

楊濤分析，之所以現(xiàn)在公民感到稅收負(fù)擔(dān)重，是因?yàn)閭€(gè)人所得稅、企業(yè)所得稅之外，其它政府性稅收收入的影響，比如，土地出讓金、國(guó)有 企業(yè)的資本性收入等政府性稅收比重較高。同時(shí)，財(cái)政性支出在社會(huì)福利、轉(zhuǎn)化為居民服務(wù)的社會(huì)性保障設(shè)施增長(zhǎng)還不夠，所以導(dǎo)致了對(duì)我國(guó)稅負(fù)水平的誤解。

肖捷：比較分析宏觀稅負(fù)水平，不能脫離不同國(guó)家所處的發(fā)展階段和政府職能范圍，宏觀稅負(fù)水平?jīng)]有放之四海皆適用的統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)；中國(guó)的公共產(chǎn)品和服務(wù)需求處于快速上升階段，宏觀稅負(fù)水平隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展相應(yīng)提升；由財(cái)政預(yù)算安排增加對(duì)居民的各種補(bǔ)助性支出，同樣可以提高居民收入的比重，只是實(shí)現(xiàn)的途徑不同；宏觀稅負(fù)水平的上升應(yīng)隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展循序漸進(jìn)，必須把握好節(jié)奏和

力度。而且，適度提高宏觀稅負(fù)水平要與深化稅制改革和規(guī)范政府收入分配秩序等結(jié)合起來(lái)，使整體稅負(fù)結(jié)構(gòu)更加趨向合理

財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所所長(zhǎng)賈康說(shuō)，全面考量財(cái)政收入負(fù)擔(dān)水平的最重要指標(biāo)，不是財(cái)政收入的絕對(duì)數(shù)，而是國(guó)家的宏觀稅負(fù)水平。宏觀稅負(fù)是指政府收入占GDP的比重，它是衡量政府收入規(guī)模的重要指標(biāo)，反映了一個(gè)國(guó)家政府參與國(guó)民收入分配的程度，直接關(guān)系到政府提供公共服務(wù)的能力和水平。

三、中國(guó)稅收負(fù)擔(dān)現(xiàn)狀

（一）中國(guó)稅收負(fù)擔(dān)到底重不重？

福布斯稅負(fù)痛苦指數(shù)排行榜給的答案是“重”。

表格 12009年福布斯稅收痛苦指數(shù)排行榜

（二）國(guó)外的稅負(fù)情況：

著名咨詢公司益普索集團(tuán)和巴黎工商會(huì)日前發(fā)布的歐洲企業(yè)稅負(fù)調(diào)查顯示，2009年在接受調(diào)查的歐盟10國(guó)中有55%的企業(yè)主認(rèn)為國(guó)內(nèi)稅務(wù)負(fù)擔(dān)非常高。荷蘭、波蘭和英國(guó)被認(rèn)為稅負(fù)環(huán)境有利吸引外資，而法國(guó)、意大利與比利時(shí)被認(rèn)為稅負(fù)壓力很大，對(duì)外資吸引力較小。

這份調(diào)查的對(duì)象是波蘭、荷蘭、英國(guó)、瑞典、匈牙利、西班牙、德國(guó)、比利時(shí)、意大利和法國(guó)在內(nèi)的歐盟10國(guó)的1013名企業(yè)主，涵蓋工業(yè)企業(yè)（雇傭人員50人以上）、商貿(mào)、服務(wù)及運(yùn)輸建設(shè)業(yè)企業(yè)（雇傭人員10人以上）。調(diào)查顯示多數(shù)企業(yè)高管認(rèn)為本國(guó)稅負(fù)壓力不僅高而且是非常高，并且認(rèn)為本國(guó)稅負(fù)壓力要比在歐洲其他國(guó)家感覺更重。

1表格1數(shù)據(jù)來(lái)自《福布斯》雜志

調(diào)查顯示，認(rèn)為本國(guó)稅負(fù)環(huán)境有利吸引外資的企業(yè)主比例最高的是荷蘭，高達(dá)76%，接下來(lái)是波蘭67%、英國(guó)61%，排名末3位的則是比利時(shí)23%、意大利14%、法國(guó)13%。同時(shí)，企業(yè)主認(rèn)為稅負(fù)水平與公共服務(wù)質(zhì)量相符的比例，同樣是荷蘭拔得頭籌達(dá)84%，接下來(lái)是瑞典77%，法國(guó)61%，排名末3位的則是意大利30%、匈牙利26%、波蘭20%。歐盟10國(guó)2009年企業(yè)名義稅率最高的是法國(guó)達(dá)到33．3%，而德國(guó)最低，為15%。

（三）合理的稅負(fù)計(jì)算方法

如果這個(gè)榜單不正確，那我們應(yīng)該拿什么指標(biāo)來(lái)衡量中國(guó)的稅收負(fù)擔(dān)到底高不高呢？ 目前普遍被專家和學(xué)者接受的，是大口徑的宏觀稅負(fù)，即全部政府收入占GDP的比重。除一般預(yù)算收入外，還包括政府性基金收入（包括土地出讓收入）、社會(huì)保險(xiǎn)基金繳費(fèi)收入、納入財(cái)政專戶管理的預(yù)算外資金收入、國(guó)有資本經(jīng)營(yíng)預(yù)算收入等。根據(jù)公開發(fā)布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)計(jì)算，2009年，中國(guó)政府后四項(xiàng)收入分別為18,335.04億元、12,780億元、6,414.65億元、988.7億元（包括電信企業(yè)重組專項(xiàng)資本收益600億元），加上財(cái)政收入，全部政府收入合計(jì)約為107036.7億元，大口徑宏觀稅負(fù)不低于31.4%。

IMF出版的《政府財(cái)政統(tǒng)計(jì)年鑒》（2008）對(duì)2007年全部有數(shù)據(jù)的53個(gè)國(guó)家的宏觀稅負(fù)進(jìn)行了計(jì)算。這53個(gè)國(guó)家宏觀稅負(fù)平均為39.9%，其中24個(gè)工業(yè)化國(guó)家的平均水平為45.3%，29個(gè)發(fā)展中國(guó)家的平均水平為35.5%。按這一口徑計(jì)算，2007年至2009年，我國(guó)宏觀稅負(fù)分別為24%、24.7%和25.4%，不僅遠(yuǎn)低于工業(yè)化國(guó)家平均水平，而且也低于發(fā)展中國(guó)家的平均水平。

從可用財(cái)力上看，我國(guó)可用于統(tǒng)籌安排的公共財(cái)政收入占GDP比重明顯偏低。在現(xiàn)行管理體制下，除按照國(guó)際上通行的對(duì)社會(huì)保險(xiǎn)基金實(shí)行專款專用外，我國(guó)政府性基金收入、國(guó)有資本經(jīng)營(yíng)預(yù)算收入等也都具有特定用途，實(shí)行專款專用，只有公共財(cái)政收入可以統(tǒng)籌用于保障和改善民生等公共支出。2007年我國(guó)公共財(cái)政收入占GDP比重為19.3%，2008年為19.5%，2009年為20.1%，明顯低于國(guó)外平均水平。

從人均指標(biāo)上看，我國(guó)人均財(cái)政收入與國(guó)外相比差距更大。2009年我國(guó)人均公共財(cái)政收入5130元，按當(dāng)年匯率折算僅為751美元，大大低于美國(guó)、日本、德國(guó)、法國(guó)、意大利、英國(guó)等主要發(fā)達(dá)國(guó)家13000美元以上的水平。

表格2數(shù)據(jù)來(lái)自國(guó)家稅務(wù)總局、《中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒》（2011）

四、個(gè)人對(duì)中國(guó)稅負(fù)的建議

（一）、福布斯稅負(fù)指數(shù)的偏失

1、稅負(fù)痛苦指數(shù)沒有區(qū)別平均稅負(fù)與邊際稅負(fù)的差異。平均稅負(fù)反映的是每單位的稅基所承擔(dān)的稅收負(fù)擔(dān)。邊際稅負(fù)是最后一單位稅基所承擔(dān)的稅收數(shù)量,是經(jīng)濟(jì)學(xué)邊際分析在研究稅負(fù)問題上的應(yīng)用。

2、不考慮稅基比重和稅制結(jié)構(gòu)。《福布斯》稅負(fù)痛苦指數(shù)沒有考慮稅基比重和稅制結(jié)構(gòu),將不同稅種的法定稅率作簡(jiǎn)單加總,忽視了主體稅種比重差異和各稅在總體稅負(fù)形成中的分量。

3、入選稅種的標(biāo)準(zhǔn)不確定。稅種主要選擇了主體稅種,但稅種入選并無(wú)確切的標(biāo)準(zhǔn)。是按稅種收入占總收入的比例還是其他什么沒有明確。

（二）正確認(rèn)識(shí)宏觀稅負(fù)

我國(guó)宏觀稅負(fù)到底處于什么樣的水平?這是一個(gè)值得認(rèn)真分析、必須予以澄清的問題。要回答這個(gè)問題,首先須選定衡量標(biāo)準(zhǔn)。衡量標(biāo)準(zhǔn)不一樣,勢(shì)必會(huì)導(dǎo)致結(jié)果大相徑庭。

比較分析宏觀稅負(fù)水平，不能脫離不同國(guó)家所處的發(fā)展階段和政府職能范圍，宏觀稅負(fù)水平?jīng)]有放之四海皆適用的統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)；中國(guó)的公共產(chǎn)品和服務(wù)需求處于快速上升階段，宏觀稅負(fù)水平隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展相應(yīng)提升；由財(cái)政預(yù)算安排增加對(duì)居民的各種補(bǔ)助性支出，同樣可以提高居民收入的比重，只是實(shí)現(xiàn)的途徑不同；宏觀稅負(fù)水平的上升應(yīng)隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展循序漸進(jìn)，必須把握好節(jié)奏和力度。而且，適度提高宏觀稅負(fù)水平要與深化稅制改革和規(guī)范政府收入分配秩序等結(jié)合起來(lái)，使整體稅負(fù)結(jié)構(gòu)更加趨向合理。

宏觀稅負(fù)是廣受多項(xiàng)條件影響的矛盾體，需要辯證地認(rèn)識(shí)和把握，不能簡(jiǎn)單地評(píng)論稅負(fù)水平孰高孰低。今后一個(gè)時(shí)期，中國(guó)宏觀稅負(fù)不僅有上升的需要，也有提升的空間。如果政府收入不能滿足履行公共服務(wù)職能所必需的支出，或者稅收收入增長(zhǎng)無(wú)法保證公共財(cái)政政策的連續(xù)性，政府只能要么通過發(fā)債等方式籌措資金，要么削減預(yù)算開支。

但是，需要指出的是，宏觀稅負(fù)水平的上升應(yīng)伴隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展循序漸進(jìn)，必須把握好節(jié)奏和力度。如果稅負(fù)水平上升過快、過高，不僅容易產(chǎn)生超額稅收負(fù)擔(dān)，挫傷納稅人的積極性，也會(huì)降低市場(chǎng)配置資源的效率，給整個(gè)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行帶來(lái)負(fù)面影響。而且，適度提高宏觀稅負(fù)水平要與深化稅制改革和規(guī)范政府收入分配秩序等結(jié)合起來(lái)。通過優(yōu)化稅制安排，減輕中低收入者的稅收負(fù)擔(dān)，合理增加高收入者的稅收貢獻(xiàn)，以此體現(xiàn)收入能力強(qiáng)的群體關(guān)心和幫助收入能力弱的群體。

（三）如何改善我國(guó)稅收負(fù)擔(dān)

針對(duì)近幾年政府非稅收入占GDP的比重上升較快的局面，要統(tǒng)籌考慮稅收負(fù)擔(dān)與非稅收入負(fù)擔(dān)的關(guān)系問題，通過實(shí)行費(fèi)改稅等措施，進(jìn)一步理順政府收入分配渠道，規(guī)范非稅收入秩序，在宏觀稅負(fù)水平隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展穩(wěn)步合理上升的同時(shí)，使整體稅負(fù)結(jié)構(gòu)更加趨向合理。

因此，如何改善我國(guó)的稅收負(fù)擔(dān)，可以從如下幾個(gè)方面入手：

1、減少稅外收入負(fù)擔(dān),從根本上杜絕亂收費(fèi)

政府巨大的收費(fèi)是抑制宏觀稅負(fù)水平提高的主要原因。只有加強(qiáng)打擊亂收費(fèi)的力度,避免重復(fù)收費(fèi),才能優(yōu)化經(jīng)濟(jì)環(huán)境,消除民眾的抵觸情緒,使征稅工作順利進(jìn)行,從而降低廣義稅負(fù)水平,有得于緩解社會(huì)矛盾。可以擴(kuò)大稅基增設(shè)新稅種，繼續(xù)保留部分收費(fèi)，取消亂收費(fèi)來(lái)改善稅收負(fù)擔(dān)。

2、進(jìn)一步深化稅制改革

進(jìn)一步優(yōu)化稅制結(jié)構(gòu),應(yīng)該降低流轉(zhuǎn)稅也就是商品和勞務(wù)稅的比重，而增加直接稅也就是所得稅和財(cái)產(chǎn)稅收的比重，從而實(shí)現(xiàn)富人多納稅，窮人少納稅的稅收公平目標(biāo)，不僅有利于縮小貧富差距，也有利于擴(kuò)大內(nèi)需和消費(fèi)，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)轉(zhuǎn)向內(nèi)生動(dòng)力，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型。此外,還應(yīng)強(qiáng)化增值稅改革,實(shí)現(xiàn)增值稅從生產(chǎn)型向消費(fèi)型過渡。同時(shí),改革個(gè)人所得稅,扭轉(zhuǎn)目前個(gè)人所得稅主要由工薪階層承擔(dān)的尷尬局面。

3、建立稅務(wù)司法保障系統(tǒng)，加強(qiáng)稅收征管,隨著我國(guó)稅收法制的不斷健全,隨著稅收工作經(jīng)驗(yàn)的不斷積累,我國(guó)稅收征管水平正在不斷提高,這有利于減少稅收征收過程中的損耗,保證稅收收入,提高稅收收入占GDP的水平。稅款使用的透明度應(yīng)該提高，給民眾以信心。

4、適當(dāng)降低稅率

我國(guó)現(xiàn)行稅制中主體稅種的法定稅率偏高,已經(jīng)超過拉弗曲線的警戒區(qū),所以可以通過適當(dāng)降低稅率,以增加政府稅收收入。同樣,降低稅率,一方面可以降低我國(guó)法定的宏觀稅負(fù)水平,另一方面可以提高實(shí)際宏觀稅負(fù)水平,使兩者的差距逐步縮小,并最終接近一致。此外,降低稅率,可以減少征稅阻力,提高稅收效率,從而增加稅收。

參考目錄：

郭慶旺，呂冰洋，“中國(guó)稅收負(fù)擔(dān)的綜合分析”《財(cái)政問題研究》，2010年12期吳朝霞，“我國(guó)宏觀稅收負(fù)擔(dān)的優(yōu)化及策略”《經(jīng)濟(jì)師》，2007年10期宋星曰，“中國(guó)宏觀稅收負(fù)擔(dān)水平研究”《經(jīng)濟(jì)管理者》，2011年11期

張召朋，“我國(guó)宏觀稅收負(fù)擔(dān)研究——基于國(guó)際比較的角度”《市場(chǎng)論壇》，2010年08期 潘石，王文匯，“稅收負(fù)擔(dān)效應(yīng)分析”《稅務(wù)與經(jīng)濟(jì)》，2010年05期 白曉榮，“試析中國(guó)的宏觀稅收負(fù)擔(dān)”《經(jīng)濟(jì)論壇》，2009年19期

張屹，“我國(guó)宏觀稅收負(fù)擔(dān)現(xiàn)狀分析級(jí)合理化建議”《時(shí)代金融》，2008年02期

張昆，鄒曉宇，“衡量我國(guó)宏觀稅收負(fù)擔(dān)的新視野”《商業(yè)文化》（學(xué)術(shù)版），2008年07期王大樹，楊長(zhǎng)涌，“關(guān)于中國(guó)稅收負(fù)擔(dān)的思考”《中國(guó)黨政干部論壇 》,2008年10期

第三篇：對(duì)個(gè)人房屋出租稅收征管現(xiàn)狀及對(duì)策的研究[范文模版]

對(duì)個(gè)人房屋出租稅收征管現(xiàn)狀及對(duì)策的研究

余 華

近年來(lái)，隨著我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)持續(xù)、快速發(fā)展和住房體制改革的深化，城市建設(shè)規(guī)模越來(lái)越大，城市流動(dòng)人口大量增加，直接帶動(dòng)了城市個(gè)人房屋出租業(yè)的發(fā)展。但同時(shí)也出現(xiàn)了稅收征管難、稅款流失嚴(yán)重的局面。如何加強(qiáng)個(gè)人房屋出租稅收征管，已成為當(dāng)前我們亟待解決的問題。

一、個(gè)人房屋出租稅收征管存在的問題

個(gè)人房屋出租稅收一直是稅收征管中的難點(diǎn)。究其原因既有房主納稅意識(shí)差、社會(huì)欠缺較好的納稅環(huán)境等問題，也有地稅部門本身重視不夠、宣傳力度小、欠缺科學(xué)合理的征管辦法等問題，既有私房出租隱蔽性強(qiáng)，納稅人難尋找、租金額難界定、稅款難征收的問題，也有部門監(jiān)管缺位，源泉控管難等問題，還有稅制不完善，稅種繁多計(jì)算復(fù)雜操作難、稅負(fù)較重納稅人遵從難等問題。具體表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

1、納稅意識(shí)不強(qiáng)。以往的稅法宣傳大多集中在企事業(yè)單位，而對(duì)個(gè)人出租房屋行為申報(bào)納稅的相關(guān)稅法宣傳重視不夠，宣傳不多，有相當(dāng)一部分的房主根本不知道要繳稅，即使知道也不關(guān)心，納稅意識(shí)淡薄，主動(dòng)申報(bào)納稅的房東微乎其微，大部分房東抱著“能逃則逃，能少則少”的心態(tài)，認(rèn)為，稅務(wù)機(jī)關(guān)查出來(lái)是國(guó)家的，查不出來(lái)的就是我的，誰(shuí)也不愿主動(dòng)申報(bào)納稅，導(dǎo)致納 1

稅相當(dāng)被動(dòng)、消極，能逃則逃，能偷則偷，致使稅收大量流失。此外，個(gè)人房屋租賃的納稅人群體多、情況比較復(fù)雜，地稅部門要將房屋租賃稅收政策宣傳到位存在一定的難度。

2、稅源信息不明。由于個(gè)人房屋出租分布面廣，承租人又來(lái)自四面八方，稅源零星分散，加上租賃雙方大多采取口頭協(xié)議，現(xiàn)金支付的形式，從而導(dǎo)致個(gè)人房屋出租稅收流失。再加上信息不暢，資料不完整，盡管經(jīng)過定期清理，但漏征漏管戶時(shí)有發(fā)生。一是租房協(xié)議不真實(shí)或業(yè)主不提供。房屋租賃是指房屋所有權(quán)人將其房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付一定租金的一種經(jīng)濟(jì)行為。按照現(xiàn)行稅法規(guī)定，房屋出租除要繳納房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、印花稅、營(yíng)業(yè)稅及附加外，個(gè)人出租房屋還應(yīng)按規(guī)定繳納個(gè)人所得稅。無(wú)論是營(yíng)業(yè)稅、房產(chǎn)稅還是個(gè)人所得稅，其計(jì)稅依據(jù)都是租金收入，為達(dá)到少繳稅金的目的，往往出租方與承租方形成一種默契，簽訂兩份合同，一份對(duì)付各類檢查，另一份作為收取租金的依據(jù)，而且兩份合同在租金收入上存在很大的差異，因而租金收入少報(bào)、漏報(bào)嚴(yán)重，直接導(dǎo)致稅收流失；二是變相出租。房主假借無(wú)償給親朋好友使用，沒有收租金，而實(shí)際上是有協(xié)議，或變通以折舊、維修費(fèi)形式收取租金，拒不提供真實(shí)的租金收入憑據(jù)。這種行為往往比較隱蔽，一般外人不知道情況，稅務(wù)機(jī)關(guān)更無(wú)從掌握。

3、稅源控管乏力。將個(gè)人房屋從事租賃，既不需要在工商

局辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照，又不需要在房管部門或其他職能部門注冊(cè)登記，只要租賃雙方達(dá)成協(xié)議，私下簽訂一張承租合同就可以現(xiàn)金交易，收入帶有很大的隱蔽性，造成稅務(wù)機(jī)關(guān)底數(shù)不清，管理困難。要對(duì)個(gè)人房屋出租實(shí)施有效征管必將花費(fèi)大量的人力物力，由于當(dāng)前地稅部門收入任務(wù)重、征管力量相對(duì)不足等實(shí)際情況，長(zhǎng)期來(lái)，這一塊的稅收管理沒有得到足夠的重視，甚至出現(xiàn)征管真空的現(xiàn)象。目前對(duì)個(gè)人房屋出租稅收進(jìn)行有效監(jiān)管的方式方法比較匱乏，如果僅靠比較簡(jiǎn)單、低級(jí)的征管措施對(duì)個(gè)人房屋出租進(jìn)行突擊性、清查式的管理，一則加重了基層地稅部門的負(fù)擔(dān)，二則違背精細(xì)化、規(guī)范化、科學(xué)化管理的要求，容易激發(fā)社會(huì)不穩(wěn)定的因素，效果也必然不理想。

4、征稅依據(jù)難定。按規(guī)定，對(duì)個(gè)人房屋出租取得的租金收入征收稅款，應(yīng)嚴(yán)格據(jù)實(shí)計(jì)征。但現(xiàn)實(shí)情況是，因?yàn)槌鲎夥课菝娣e不同、地段不同、房間朝向不同、裝修程度不同、房型不

一、樓層有異，甚至是房東、房客性格的不同，都會(huì)影響到租金的高低，房屋租金一房一價(jià)，相差懸殊。倘若房東、房客結(jié)成“攻守同盟”，拒絕提供租賃協(xié)議，或提供租賃協(xié)議不實(shí)或不能如實(shí)申報(bào)租賃收入的，稅務(wù)人員根本無(wú)從知曉房東所取得的真實(shí)的租金收入，也不能在核定房東租金收入時(shí)來(lái)個(gè)“一刀切”。

5、稅收負(fù)擔(dān)過重。房屋出租涉及房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加、印花稅和個(gè)人所得稅等稅種，涉

及稅種多、稅負(fù)高，稅務(wù)機(jī)關(guān)難以納入正常稅收征管。按現(xiàn)行的稅收政策，個(gè)體房屋出租收入的名義稅收負(fù)擔(dān)最高可達(dá)37.65%以上（其中房產(chǎn)稅12%，租賃業(yè)營(yíng)業(yè)稅、城建稅及教育費(fèi)附加

5.55%，印花稅0.1%，個(gè)人所得稅20%），并且個(gè)人的同一項(xiàng)房屋出租收入既要征房產(chǎn)稅，又要征營(yíng)業(yè)稅和個(gè)人所得稅，明顯存在重復(fù)征稅的問題。過高的稅負(fù)不但增加該項(xiàng)稅收征管工作的難度，同時(shí)也使一部分納稅人想方設(shè)法偷逃稅款。

二、加強(qiáng)個(gè)人房屋出租稅收征管的對(duì)策

1、加大稅法宣傳力度。由于房屋租賃業(yè)稅收涉及稅種多，征收起步晚，個(gè)人私房出租戶多且納稅意識(shí)普遍較差。因此，要廣泛開展宣傳工作。通過報(bào)紙、電視、廣播等媒體，宣傳與房屋租賃相關(guān)的法規(guī)和政策，增強(qiáng)群眾的法律意識(shí)、防范意識(shí)和納稅意識(shí)，贏得社會(huì)各界和廣大出租戶、業(yè)主的理解、配合與支持，使群眾明白，只有主動(dòng)簽訂房屋租賃合同，并到房產(chǎn)租賃管理部門辦理房屋租賃手續(xù)與登記備案，才能在關(guān)鍵時(shí)刻用法律武器維護(hù)自己的合法權(quán)益。要做到征收與宣傳相結(jié)合，做好各項(xiàng)服務(wù)，使房屋租賃業(yè)稅收深入人心，引導(dǎo)大家自覺申報(bào)納稅。

2、改革現(xiàn)有稅制，促進(jìn)稅收征管。按租金收入稅率偏高，距次單一，從而不利于調(diào)動(dòng)納稅人的積極性，不利于發(fā)揮房產(chǎn)稅在地方收入中的主體作用。改革現(xiàn)行房產(chǎn)稅制，取消從租計(jì)征，只采用從價(jià)計(jì)征房產(chǎn)稅，從根本上解決現(xiàn)行房產(chǎn)稅兩種計(jì)稅依據(jù)

并存所產(chǎn)生的稅負(fù)不公的問題。

3、加強(qiáng)部門之間配合，健全協(xié)稅護(hù)稅機(jī)制。建立健全以公安、房管、房屋租賃中介機(jī)構(gòu)、居委會(huì)、村委會(huì)、物業(yè)管理等為依托的房屋租賃業(yè)稅收代征網(wǎng)絡(luò)和協(xié)稅護(hù)稅網(wǎng)絡(luò)，進(jìn)一步提高對(duì)房屋租賃業(yè)稅源監(jiān)控水平。比如加強(qiáng)與房管部門的協(xié)作，房屋出租收入和房產(chǎn)價(jià)值必須由稅務(wù)部門依據(jù)國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)，結(jié)合實(shí)際按位臵優(yōu)劣、房屋結(jié)構(gòu)、質(zhì)量、面積等綜合標(biāo)準(zhǔn)具體量化，這樣可杜絕納稅人申報(bào)收入的隨意性。加強(qiáng)與工商部門的對(duì)口銜接，及時(shí)把握納稅人“進(jìn)”、“出”情況，從而摸清房源、稅源。加強(qiáng)與公安、社區(qū)密切配合，為稅務(wù)部門掌握私有住房出租情況提供可靠的依據(jù)。此外，為了彌補(bǔ)稅務(wù)機(jī)關(guān)征管力量的不足，還可以在居委會(huì)抽選1-2名熟悉情況、熱心公益、責(zé)任心強(qiáng)的居委會(huì)干部，組成協(xié)稅員隊(duì)伍，做好政策宣傳工作，定期提供房產(chǎn)使用情況，及時(shí)掌握納稅人變化，以規(guī)范稅收征管，減少稅收流失。

4、完善登記管理制度，健全稅收監(jiān)控機(jī)制。建立健全以《房屋租賃合同》為依托的私房出租戶登記制度，個(gè)人出租私房必須簽訂統(tǒng)一格式的《房屋租賃合同》，出租方憑《房屋租賃合同》向有關(guān)部門申領(lǐng)《房屋租賃許可證》，并在合同簽訂后一個(gè)月內(nèi)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理有關(guān)稅務(wù)登記手續(xù)、申報(bào)納稅及申請(qǐng)?zhí)铋_《房屋出租專用發(fā)票》。租賃雙方須在《房屋租賃合同》簽訂后一個(gè)月內(nèi)持合同文本按合同租金向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)報(bào)驗(yàn)并購(gòu)貼印

花稅票。同時(shí)，積極探索和建立由付租方代扣代繳房屋出租稅款的征管辦法，嚴(yán)格實(shí)行由稅務(wù)機(jī)關(guān)開具《房屋租賃業(yè)發(fā)票》，承租方憑發(fā)票支付租金的制度，如果出租方未提供發(fā)票，承租方有權(quán)拒收。出租方不在當(dāng)?shù)氐模沙凶夥娇哿粝喈?dāng)于應(yīng)付租金30%的款項(xiàng)，于房屋租賃合同規(guī)定付款期到期之日15日內(nèi)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。

5、實(shí)行房屋租賃業(yè)舉報(bào)獎(jiǎng)勵(lì)制度。地稅部門要定期對(duì)個(gè)人房屋出租稅收的征管情況予以公告，提高個(gè)人房屋出租稅收征管的透明度，促使個(gè)人房屋出租者相互監(jiān)督。要建立個(gè)人房屋出租欠稅公告和舉報(bào)獎(jiǎng)勵(lì)制度，通過獎(jiǎng)勵(lì)促使群眾對(duì)個(gè)人房屋出租逃稅行為進(jìn)行舉報(bào)，形成一種社會(huì)監(jiān)管的良好氛圍。

6、加大懲處力度，提高納稅人偷逃稅款成本。對(duì)不依法納稅的納稅人實(shí)施“小稅重罰”，加大納稅人偷逃稅款的貨幣成本，從根源上遏制納稅人偷逃稅款的念頭。對(duì)查出和被舉報(bào)存在偷逃稅行為的納稅戶，按高稅率進(jìn)行補(bǔ)稅和罰款；對(duì)不履行代扣代繳義務(wù)的單位和個(gè)人，按新《征管法》及其實(shí)施細(xì)則有關(guān)規(guī)定處理，增加偷稅的風(fēng)險(xiǎn)成本，降低偷逃稅的預(yù)期收益。同時(shí)，強(qiáng)化地稅人員自身素質(zhì)建設(shè)，提高征管和檢查水平，防止稅收?qǐng)?zhí)法中的不規(guī)范行為。

第四篇：我國(guó)宏觀稅收負(fù)擔(dān)分析

我國(guó)宏觀稅收負(fù)擔(dān)分析

【摘要】宏觀稅負(fù)是指一個(gè)國(guó)家的總體稅負(fù)水平，一般通過一個(gè)國(guó)家一定時(shí)期政府所取得的收入總量占同期GDP的比重來(lái)反映。在我國(guó)由于政府收入形式不規(guī)范，單純用稅收收入占GDP的比重并不能說(shuō)明我國(guó)的宏觀稅負(fù)問題。

關(guān)鍵字：宏觀稅負(fù)稅收負(fù)擔(dān)分析比較

政府總體收入占GDP的比重，我們不妨稱之為大口徑的宏觀稅負(fù)。這里的“政府收入”，既包括“稅”，也包括“費(fèi)”。各種收費(fèi)、罰款均是依仗國(guó)家的職能而實(shí)現(xiàn)，具有稅收的強(qiáng)制性、無(wú)償性特點(diǎn)，其亦用于政府各部門支出，與稅收的性質(zhì)并無(wú)區(qū)別，盡管其分配過程沒有納入國(guó)家財(cái)政預(yù)算管理之中，但其稅收意義上的負(fù)擔(dān)卻是有形的事實(shí)。因此，在這三個(gè)口徑的稅負(fù)指標(biāo)中，大口徑的指標(biāo)最為真實(shí)、全面地反映政府集中財(cái)力的程度和整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的負(fù)擔(dān)水平。

稅收收入加上財(cái)政收入退庫(kù)、社會(huì)保障基金、預(yù)算外收入、制度外收入這一大口徑宏觀稅負(fù)進(jìn)行比校分析，我國(guó)政府收入占ＧＤＰ的比重大約在２０％～２５％之間，這一水平已超過發(fā)展中國(guó)家的平均水平，接近世界平均水平。據(jù)財(cái)政部不完全統(tǒng)計(jì)，截至１９９６年，全國(guó)性及中央部門行政事業(yè)性收費(fèi)項(xiàng)目有３４４項(xiàng)，地方收費(fèi)項(xiàng)目多少不一，最多的省達(dá)４７０項(xiàng)，最少的省也有５０多項(xiàng)。全國(guó)各類基金項(xiàng)目共計(jì)４２１項(xiàng)，其中３７５項(xiàng)基金為省級(jí)政府越權(quán)設(shè)立。１９９６年全國(guó)收費(fèi)、基金收入總額為３６２１．９億元（不含社會(huì)保障基金１０１４．７億元），扣除納入預(yù)算管理以及取消的收費(fèi)、基金數(shù)額，相當(dāng)于當(dāng)年財(cái)政收入的４６％。過多的收費(fèi)侵蝕了稅基，特別是在先收費(fèi)、后征稅，稅“軟”費(fèi)“硬”的情況下，形成了“費(fèi)擠稅”、費(fèi)大于稅的狀況，使稅收收入占ＧＤＰ的比重下降。同時(shí)，收費(fèi)過多過濫，加重了企業(yè)負(fù)擔(dān)，使本已資金短缺的企業(yè)雪上加霜，抑制了企 1

業(yè)的發(fā)展，有可能導(dǎo)致企業(yè)未來(lái)納稅能力下降。并且由于稅費(fèi)不分，企業(yè)在抵制收費(fèi)的同時(shí)，往往抵制納稅，加大了稅收征管的難度。從宏觀稅負(fù)絕對(duì)量和增速兩個(gè)方面來(lái)看，當(dāng)前中國(guó)的宏觀稅負(fù)處于歷史較高水平。在2006年之前，中國(guó)的宏觀稅負(fù)呈現(xiàn)出先快速增長(zhǎng)，之后呈緩慢增長(zhǎng)的發(fā)展態(tài)勢(shì)。在2007年，由于財(cái)政、稅收的大幅增長(zhǎng)造成了中國(guó)的宏觀稅負(fù)急劇提高。由于中國(guó)的稅費(fèi)改革進(jìn)展緩慢，所以中國(guó)宏觀稅負(fù)的增加直接體現(xiàn)了中國(guó)的企業(yè)和居民稅費(fèi)負(fù)擔(dān)的加重，這對(duì)于中國(guó)的宏觀經(jīng)濟(jì)會(huì)產(chǎn)生較為不利的影響。在中國(guó)物價(jià)水平持續(xù)高漲的背景下，中國(guó)的宏觀稅負(fù)過高，難以刺激民間的投資和消費(fèi)，也會(huì)加重企業(yè)和居民的負(fù)擔(dān)。2005年《福布斯》發(fā)表的“全球2005稅務(wù)負(fù)擔(dān)指數(shù)”稱，中國(guó)內(nèi)地的稅負(fù)在全球52個(gè)國(guó)家和地區(qū)中，僅次于法國(guó)，是全球稅負(fù)第二重的國(guó)家，也是亞洲稅負(fù)最重的地區(qū)。另外，在2007年發(fā)表的“全球稅負(fù)痛苦指數(shù)”中，中國(guó)內(nèi)地的稅負(fù)僅次于法國(guó)和比利時(shí)，名列世界第三，仍然“穩(wěn)居”亞洲第一。宏觀稅負(fù)是衡量一國(guó)財(cái)政收入的相對(duì)規(guī)模和政府收入水平的一個(gè)重要指標(biāo)，通常指一個(gè)國(guó)家在一定期限內(nèi)稅收收入占當(dāng)期國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）的比重，反映了一國(guó)稅收的總體負(fù)擔(dān)水平。在我國(guó)，宏觀稅負(fù)的計(jì)算方法通常是狹義稅收收入與GDP的比重。在OECD標(biāo)準(zhǔn)中，作為分子的稅收收入包括狹義稅收收入和社會(huì)保險(xiǎn)基金收入兩部分。

在“大財(cái)政”標(biāo)準(zhǔn)下，我們采用狹義稅收收入、社會(huì)保險(xiǎn)基金收入、預(yù)算外收入和土地收入之和，作為 “稅收負(fù)擔(dān)”指標(biāo)的分子。由于，預(yù)算外收入中的一些稅收附加收入具有稅收的特點(diǎn)，所以應(yīng)納入稅收管理。同樣地，在“大財(cái)政”標(biāo)準(zhǔn)下，由于土地出讓金的規(guī)模之大，理應(yīng)納入稅負(fù)的計(jì)算中，才可以更加清楚地反映我國(guó)稅負(fù)的真實(shí)水平。

計(jì)算中國(guó)宏觀稅負(fù)的不同方法對(duì)比：

2 稅負(fù)指標(biāo)1=稅收收入/GDP；（傳統(tǒng)標(biāo)準(zhǔn)）

2 稅負(fù)指標(biāo)2=（稅收收入+社保收入）/GDP；（OECD標(biāo)準(zhǔn)）

2 稅負(fù)指標(biāo)3=（稅收收入+社保收入+預(yù)算外收入+土地收入）/GDP；（“大財(cái)政”標(biāo)準(zhǔn)）

我國(guó)宏觀稅負(fù)水平在不同的標(biāo)準(zhǔn)下，差異顯著。由于龐大的土地出讓金規(guī)模，“大財(cái)政”標(biāo)準(zhǔn)下的稅負(fù)水平遠(yuǎn)高于其在OECD標(biāo)準(zhǔn)下的統(tǒng)計(jì)結(jié)果。以2007年為例，三種標(biāo)準(zhǔn)下的稅負(fù)水平從低到高依次為18.14%、22.44%和30.01%。“大財(cái)政”標(biāo)準(zhǔn)下的稅負(fù)水平高于傳統(tǒng)標(biāo)準(zhǔn)下的稅負(fù)水平約65%。可以看出，傳統(tǒng)標(biāo)準(zhǔn)下的稅負(fù)計(jì)算方法使得我國(guó)宏觀稅負(fù)水平被嚴(yán)重低估。從變化趨勢(shì)上看，不同標(biāo)準(zhǔn)下的稅負(fù)變化趨勢(shì)基本一致。稅負(fù)水平在1996年達(dá)到最低點(diǎn)，此后則持續(xù)上升。尤其是“大財(cái)政”標(biāo)準(zhǔn)下的稅負(fù)水平，1999年至2007年的上升速度明顯高于另外兩種衡量標(biāo)準(zhǔn)下其稅負(fù)水平的增速。

總的說(shuō)來(lái)，我國(guó)的稅收負(fù)擔(dān)與國(guó)際上其他國(guó)家的稅收負(fù)擔(dān)相比，具有明顯的中國(guó)特色即名義宏觀稅負(fù)與實(shí)際宏觀稅負(fù)的分化現(xiàn)象：名義稅負(fù)不高，實(shí)際稅負(fù)過重。造成宏觀稅負(fù)分化現(xiàn)象的主要原因是轉(zhuǎn)型期我國(guó)政府收入行為和收入格局的不規(guī)范。各級(jí)政府在組織財(cái)政收入過程中過分依賴非稅收入方式，預(yù)算外收入規(guī)模一直很大，且增長(zhǎng)迅猛，此外我國(guó)還存在數(shù)量龐大、難以估計(jì)、使用方向難以控制的制度外收入。據(jù)保守估計(jì)，2006年全國(guó)非稅收入超過2萬(wàn)億元，占全國(guó)財(cái)政收入的50%以上，不僅大大高于發(fā)達(dá)國(guó)家5%～15%的比重，也高于發(fā)展中國(guó)家20%～30%的比重。平新喬教授調(diào)研結(jié)果顯示，2006年僅全國(guó)土地出讓收入保守估計(jì)就超過1萬(wàn)億元。④ 財(cái)政部資料顯示，2004年全國(guó)非稅收入總額約為1萬(wàn)億元，相當(dāng)于同期全國(guó)財(cái)政收入的39.8%.其中，中央非稅收入占本級(jí)財(cái)政收入的11.2%；省及省以下非稅收入占本級(jí)財(cái)政收入的74.8%.⑤ 而從發(fā)達(dá)國(guó)家政府收入格局看，政府履行職能所需資金大部分依靠稅收渠道籌集，非稅收入只

是稅收收入的補(bǔ)充形式。例如，2004年加拿大聯(lián)邦政府收入2 040.7億加元，其中稅收收入1 681.1億加元，占本級(jí)政府收入的82.7%；社會(huì)保障金收入219.6億加元，占10.7%；政府間轉(zhuǎn)移支付收入6.2億加元，占0.3%；非稅收入127.8億加元，占6.3%；而在美國(guó)，從政府總體來(lái)看（不考慮政府的級(jí)次），非稅收入的比重大致只占政府財(cái)政收入的10%左右，而且大多集中在地方政府。⑥ 因此，只有將政府稅外收費(fèi)納入分析范疇，才能準(zhǔn)確把握中國(guó)轉(zhuǎn)型期稅收負(fù)擔(dān)的真實(shí)水平及其內(nèi)部結(jié)構(gòu)特征。

稅收的多寡、稅負(fù)的高低，不僅關(guān)系到和諧社會(huì)建設(shè)的進(jìn)程，而且直接影響政府和納稅人的關(guān)系。保持合理的宏觀稅負(fù)水平，政府應(yīng)堅(jiān)持取用有度、量力而行的原則，既有利于提供更多的公共產(chǎn)品和服務(wù)滿足社會(huì)公共需要，又有利于涵養(yǎng)稅源、藏富于民，既不斷改善生活，又積極進(jìn)行生產(chǎn)。合理的宏觀稅負(fù)水平是經(jīng)濟(jì)持續(xù)健康發(fā)展的保證，是生活穩(wěn)定協(xié)調(diào)運(yùn)轉(zhuǎn)的保證，也是政府有效履行職能的保證。

第五篇：加強(qiáng)對(duì)經(jīng)營(yíng)性房屋出租行為稅收征管研究

加強(qiáng)對(duì)經(jīng)營(yíng)性房屋出租行為稅收征管研究

□ 王華軍 穆琛瑩

近年來(lái)，房屋租賃市場(chǎng)空前活躍，承租群體不斷擴(kuò)大，租賃的形式也趨于多樣化，給稅收征管工作帶來(lái)許多困難，針對(duì)存在的問題和不足，探索一些解決思路和辦法。

一、房屋租賃現(xiàn)狀

在房屋租賃經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中，出租成份復(fù)雜，形式多樣。歸納起來(lái)大致有以下幾種情況：

（一）個(gè)人購(gòu)買門面、寫字樓房屋用于營(yíng)業(yè)性出租

隨著人們理財(cái)觀念的提高，社會(huì)上不少擁有一定資金積累的個(gè)人將持有資金越來(lái)越多地向房屋租賃市場(chǎng)投入，其在城區(qū)主要投資于主干道臨街兩側(cè)的寫字樓及門面。因房屋投資較大，房主每年收取的租金較高，其應(yīng)繳納的稅款也較多，造成這部分出租人容易利用各種手段隱匿、偷逃稅款。

（二）個(gè)人閑臵房屋出租

這種情況大多集中在居民區(qū)或個(gè)人自建房屋的出租，難以區(qū)分出租人是用于個(gè)人居住還是用于經(jīng)營(yíng)性出租，加之出租者納稅意識(shí)淡薄，租賃雙方多是口頭協(xié)議，無(wú)租賃合同，計(jì)稅依據(jù)不易確定。

（三）行政事業(yè)單位閑臵房屋出租

這些單位將閑臵房屋出租給企業(yè)或個(gè)人搞經(jīng)營(yíng)，實(shí)現(xiàn)的房屋租賃收入大多會(huì)形成干部職工的福利來(lái)源，因此，涉及部門利益，加之這些單位特權(quán)思想嚴(yán)重，納稅意識(shí)不強(qiáng)，自用房產(chǎn)與出租房屋混在一起，以各種理由少繳或不繳相關(guān)稅費(fèi)，加大了稅務(wù)機(jī)關(guān)的征管難度。

（四）企業(yè)閑臵房屋經(jīng)營(yíng)性出租

這種情況主要表現(xiàn)為企業(yè)自建或購(gòu)買的寫字樓及廠房用于經(jīng)營(yíng)性出租，取得的租金收入成為企業(yè)收入的一項(xiàng)來(lái)源，一般來(lái)說(shuō)，這種情況下企業(yè)基本上都會(huì)如實(shí)申報(bào)，但因?yàn)椴糠制髽I(yè)用于經(jīng)營(yíng)性出租的寫字樓及廠房和企業(yè)的實(shí)際經(jīng)營(yíng)地并不在同一地，企業(yè)存在僥幸心理，也存在瞞報(bào)或少報(bào)應(yīng)納稅款的行為。

二、房屋租賃偷逃稅款的主要方式

（一）以房屋裝修抵頂房租。將新房未裝修出租，出租方提出要求，由承租方對(duì)房屋進(jìn)行裝修，在規(guī)定的期限內(nèi)使用而不交房租，其實(shí)質(zhì)是裝修款抵頂房租。

（二）名為無(wú)租或低租使用，實(shí)為私下訂立租賃協(xié)議。部分出租人對(duì)出租行為應(yīng)按照稅法規(guī)定繳納稅款有一定了解，因此和承租方私下訂立協(xié)議，以應(yīng)付稅務(wù)機(jī)關(guān)檢查。

（三）名為投資，實(shí)則出租。如一些承租企業(yè)，出租人與承租人簽定無(wú)租使用合同，名義上是以房屋投資，而實(shí)際不管企業(yè)是否贏利，每年均收取固定利潤(rùn)，實(shí)為租金收入，達(dá)到偷逃稅款的目的。

（四）名自營(yíng)，實(shí)出租。如某些門面商戶承租他人房屋經(jīng)營(yíng)，為偷逃稅款，租賃雙方私下串通，假稱自營(yíng)，因自營(yíng)所交的稅收要比房屋出租所交的稅收低得多。

（五）轉(zhuǎn)手出租，把自己的房屋或從別處租用的房屋多次倒手出租，稅務(wù)機(jī)關(guān)在對(duì)其進(jìn)行納稅檢查時(shí)，因涉及檢查環(huán)節(jié)較多，情況復(fù)雜，往往難以征收。

（六）名為物業(yè)管理，實(shí)為房屋出租。部分物業(yè)管理公司代業(yè)主或自營(yíng)房屋出租業(yè)務(wù)，以向承租方收取高額物業(yè)管理費(fèi)的方式分享房屋出租收益。此部分房屋出租收入與物業(yè)管理費(fèi)混為一體，課稅對(duì)象、計(jì)稅依據(jù)、應(yīng)稅行為不容易查實(shí)區(qū)分，往往造成稅收流失。

（七）名為酒店經(jīng)營(yíng)，實(shí)為房屋出租。部分酒店經(jīng)營(yíng)管理公司批量承租高檔寫字樓或小戶型，統(tǒng)一裝修后納入酒店經(jīng)營(yíng)管理，對(duì)外提供餐飲或住宿服務(wù)，房屋出租人或酒店經(jīng)營(yíng)方往往只按服務(wù)業(yè)中的餐飲業(yè)或住宿業(yè)繳納營(yíng)業(yè)稅，不繳納房屋出租應(yīng)涉及的其他稅收，從而達(dá)到偷逃稅的目的。

三、稅收管理中存在的問題及原因分析

對(duì)于房屋租賃這一行業(yè)，由于房屋租賃者成份復(fù)雜，租賃方式多種多樣，租賃活動(dòng)中白條結(jié)算，口頭交易不少，在實(shí)際征管工作中存在“三難”問題，即租金難界定、納稅人難找、稅款難征收，并具體表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

（一）稅法宣傳不到位，納稅人納稅意識(shí)淡薄 以往的稅法宣傳大多集中在企事業(yè)單位，而對(duì)個(gè)人出租房屋行為申報(bào)納稅的相關(guān)稅法宣傳重視不夠，宣傳不多，有相當(dāng)一部分的房主及租賃房屋單位，根本不知道要繳稅，即使知道也不關(guān)心，納稅意識(shí)淡薄，沒有自覺主動(dòng)申報(bào)納稅的習(xí)慣。加上房屋租賃的納稅人群體多、情況比較復(fù)雜，有的是單位房屋出租，有的是私有房屋出租，同時(shí)還有轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓的，稅務(wù)部門要將房屋租賃稅收政策宣傳到位存在一定的難度。

（二）房屋管理制度不健全，出租房屋產(chǎn)權(quán)界定困難，收入難以確定,源泉控管乏力

房屋租賃涉及面廣、稅源分散、周期短，變動(dòng)性大的特點(diǎn)，給稅源監(jiān)管帶來(lái)了很大難度：一是產(chǎn)權(quán)所有人難以尋找，有的產(chǎn)權(quán)所有人和房產(chǎn)不在同一個(gè)地方，有的是委托親朋好友幫忙看管，代收房租，查找產(chǎn)權(quán)所有人往往給稅務(wù)機(jī)關(guān)帶來(lái)了一定難度，對(duì)一些承租又轉(zhuǎn)租的納稅人，要想找到他們更是難上加難。二是租賃關(guān)系難以確認(rèn)。在稅務(wù)機(jī)關(guān)征稅時(shí)，租賃雙方相互串通，有的說(shuō)是借用，有的說(shuō)是自用，有的說(shuō)是合伙經(jīng)營(yíng)，致使租賃關(guān)系無(wú)法確認(rèn)。三是變動(dòng)頻繁難以監(jiān)控。房屋租賃經(jīng)常出現(xiàn)轉(zhuǎn)租、停業(yè)、短期租賃等情況，人員變動(dòng)頻繁，給稅源監(jiān)控帶來(lái)了很大難度。四是涉及個(gè)人房屋租賃的，其既不需要在工商局辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照，又不需要在房管部門或其他職能部門注冊(cè)登記，只要租賃雙方達(dá)成協(xié)議，私下簽訂一張承租合同就可以現(xiàn)金交易，收入帶有很大的隱蔽性，造成稅務(wù)機(jī)關(guān)底數(shù)不清，管理困難。

（三）執(zhí)法力度弱，執(zhí)法措施得不到保障

按現(xiàn)行稅法規(guī)定，承租人沒有代扣代繳義務(wù)，而出租人往往都不是經(jīng)營(yíng)者。若出租方是辦理了稅務(wù)登記的納稅人，我們一般可以通過稅收征管將應(yīng)收未收的稅款征收上來(lái)；而當(dāng)出租方是未辦理稅務(wù)登記的個(gè)人時(shí)，我們則只能動(dòng)之以情，曉之以理讓其自覺申報(bào)納稅，對(duì)其沒有任何可操作的強(qiáng)制執(zhí)行措施，碰到采取“軟抗稅”的方式來(lái)對(duì)付稅務(wù)檢查的個(gè)人時(shí)，他們會(huì)以各種借口拒絕繳納房屋出租業(yè)應(yīng)納的各項(xiàng)稅款，并與稅務(wù)人員軟磨硬泡，想方設(shè)法進(jìn)行拖延，造成正常的征管工作難以進(jìn)行下去。

（四）征管難度大，人力不足，控管乏力

由于房屋租賃業(yè)面廣、分散，承租群體較大，如一些城區(qū)的寫字樓其承租企業(yè)較多，少則幾十戶，多則上百戶。對(duì)這些單位的檢查雖然可以委托相關(guān)的物業(yè)管理企業(yè)協(xié)助，但部分物業(yè)管理企業(yè)礙于個(gè)人業(yè)主的利益只提供少量信息或不予提供信息，而出租房屋的租金收入并不在物業(yè)管理范圍以內(nèi)，只能一戶一戶找承租人了解出租人租金的收取情況，給出租房屋檢查工作帶來(lái)相當(dāng)大的工作量，相應(yīng)的其人力投入也大。

（五）部門之間難配合，缺乏成熟的協(xié)作配合機(jī)制 房屋租賃管理工作涉及房管、公安、工商、稅務(wù)、街道辦事處和社區(qū)居委會(huì)等部門，在實(shí)際工作中，各部門的管理體制不健全、管理部門職責(zé)不明確、管理行為不規(guī)范、綜合管理手段不夠完善，管理水平相對(duì)落后，相關(guān)職能部門往往各自為政，信息不溝通，數(shù)據(jù)不共享，沒有共同規(guī)范管理房屋租賃市場(chǎng)，各部門之間缺乏行之有效的協(xié)作配合機(jī)制，未能形成齊抓共管的合力，無(wú)法從源頭上對(duì)房屋租賃業(yè)稅收進(jìn)行監(jiān)控。

（六）稅負(fù)較重，部分納稅人難以承受

從當(dāng)前的情況來(lái)看，出租房屋稅費(fèi)負(fù)擔(dān)較重，其稅種及稅率為：營(yíng)業(yè)稅3%～5%、房產(chǎn)稅4%～12%、城市建設(shè)維護(hù)稅0.7%、教育費(fèi)附加3%，個(gè)人所得稅10%～20%，印花稅1‰，不計(jì)地方性的各種收費(fèi)，總體稅率就近30%，如果加上土地使用稅等則更高。出租房屋行業(yè)涉及稅種之多、總體稅率之高，納稅人難以承受，給征管工作加大了難度。

（七）稅收政策執(zhí)行難度大 主要表現(xiàn)在：一是政府職能部門房屋租賃難征收。政府行政管理部門房屋租賃收入大多是單位的“小金庫(kù)”，或是干部職工福利的主要來(lái)源，涉及部門利益，以各種理由不繳或少繳出租房屋稅收，加大了稅務(wù)機(jī)關(guān)的征管難度。二是相互觀望，法不責(zé)眾，使稅款入庫(kù)難。房屋租賃稅收涉及點(diǎn)多面廣，情況復(fù)雜，執(zhí)行政策要一視同仁，普遍征收，應(yīng)收盡收，大家都相互觀望，或找種種理由推諉，難度確實(shí)很大。

四、加強(qiáng)房屋租賃稅收征管的對(duì)策

（一）加強(qiáng)稅收宣傳，提高納稅人納稅意識(shí)

稅務(wù)機(jī)關(guān)要針對(duì)納稅人納稅意識(shí)淡薄，稅收流失嚴(yán)重的情況，不僅要在每年的稅收宣傳月中宣傳，還要堅(jiān)持長(zhǎng)期、有針對(duì)性地利用好廣播、網(wǎng)站、電視、報(bào)紙等渠道進(jìn)行廣泛宣傳。要讓出租人知道自己是房屋出租的納稅義務(wù)人及其應(yīng)繳納的稅種，還要讓承租人知道自己有監(jiān)督出租人繳納稅款開具發(fā)票的權(quán)利，更有義務(wù)協(xié)助和配合稅務(wù)機(jī)關(guān)查清產(chǎn)權(quán)人或出租人的租賃情況。通過不斷宣傳深化提升納稅人的納稅意識(shí)，使納稅人能自覺主動(dòng)申報(bào)納稅，在全社會(huì)真正形成誠(chéng)信納稅的良好氛圍。同時(shí)，要廣泛宣傳依法誠(chéng)信納稅典型，曝光涉稅違法犯罪案件，強(qiáng)化震懾教育作用，提高納稅人的稅法遵從度，注重稅法宣傳的針對(duì)性和實(shí)效性。

（二）切實(shí)搞好稅源基礎(chǔ)工作，建立有效的控管機(jī)制 出租房屋底數(shù)不清是稅款流失的關(guān)鍵因素。鑒于房屋出租隱蔽性強(qiáng)、涉及面廣，尤其是個(gè)體房屋出租，假合同、假協(xié)議等現(xiàn)象比較普遍，為徹底摸清出租房屋戶數(shù)，應(yīng)與社區(qū)、派出所等部門溝通，實(shí)行劃片管理、逐街、逐戶進(jìn)行清查，將出租房屋的詳細(xì)情況逐戶登記，包括企業(yè)名稱、地點(diǎn)、租賃時(shí)間、出租方姓名、工作單位或住址、電話號(hào)碼、租金收入等，全部錄入微機(jī)，實(shí)行規(guī)范化管理。對(duì)于清查出的戶管要建立檔案，登記造冊(cè)，特別是對(duì)臨街的門面房及寫字樓要及時(shí)搞清承租人和出租人，以及該地段同類房屋的每平方米的大致出租單價(jià)，做到底數(shù)清楚，并將清查的數(shù)據(jù)及時(shí)輸機(jī)，做到靜態(tài)分析與動(dòng)態(tài)監(jiān)控相結(jié)合，從源頭上堵塞漏征漏管現(xiàn)象，促進(jìn)納稅申報(bào)的規(guī)范化。

（三）完善經(jīng)營(yíng)性房屋租賃評(píng)估制度，合理確定計(jì)稅依據(jù)

根據(jù)國(guó)家有關(guān)經(jīng)營(yíng)用房?jī)r(jià)格管理的規(guī)定，會(huì)同房地產(chǎn)管理部門和土地管理部門，對(duì)經(jīng)營(yíng)用房進(jìn)行評(píng)估，或者按照土地等級(jí)確定同地段同類型房屋的參考出租單價(jià)，從而為加強(qiáng)出租房屋稅收管理提供依據(jù)，便于在今后的工作中如果納稅人不配合提供租金收入或者提供租金收入不實(shí)的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以按照此規(guī)定合理確定其租金收入，以準(zhǔn)確計(jì)算征收房屋出租的有關(guān)稅款。同時(shí)，主動(dòng)聯(lián)系物業(yè)等管理部門協(xié)助稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)一步做好納稅人的宣傳配合工作，定期向稅務(wù)機(jī)關(guān)反饋房屋租賃和稅收情況，必要時(shí)可以探索和嘗試由承租方代扣代繳稅款的稅收征管新渠道，建立房屋租賃行業(yè)稅收征管的高效、長(zhǎng)久的控管機(jī)制。

（四）加強(qiáng)部門配合，搞好出租房屋稅收管理

因房屋出租涉及面廣，成份復(fù)雜，涉及公房、私房，稅源相對(duì)較為分散，特別是作為納稅人的房屋出租人很少能在房屋出租現(xiàn)場(chǎng)找到，單純由地稅部門獨(dú)立完成征收和管理難度很大，所以應(yīng)及時(shí)取得相關(guān)管理部門的配合，充分利用物業(yè)、房產(chǎn)、公安、街道等熟悉情況的部門優(yōu)勢(shì)，實(shí)現(xiàn)信息共享，共同進(jìn)行清理。更為重要的是要爭(zhēng)取政府部門的支持，加強(qiáng)對(duì)協(xié)稅、護(hù)稅工作的領(lǐng)導(dǎo)，建立或完善由街道辦事處代征代繳的控管機(jī)制，促使房屋租賃業(yè)稅收能夠得到順利征收。

（五）加大房屋出租檢查力度，建立個(gè)體房屋出租偷逃稅的舉報(bào)獎(jiǎng)勵(lì)制度

充分發(fā)揮稅務(wù)稽查打擊偷稅和抗稅違法行為的職能作用。在每條街道或每個(gè)社區(qū)有目的、有重點(diǎn)選擇個(gè)別“釘子”戶進(jìn)行查處，起到警示和教育作用。發(fā)動(dòng)社會(huì)力量加強(qiáng)對(duì)個(gè)體房屋出租的監(jiān)督管理。稅務(wù)機(jī)關(guān)要在電臺(tái)、電視臺(tái)、報(bào)社等新聞媒體以及個(gè)體房屋出租相對(duì)集中的地段或小區(qū)內(nèi)的顯著位臵定期發(fā)布個(gè)體房屋出租稅收的征管信息，并設(shè)立舉報(bào)電話，對(duì)于知情者檢舉揭發(fā)個(gè)體房屋出租人的偷逃稅違法行為，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)查實(shí)后，除對(duì)出租人按規(guī)定補(bǔ)稅、加收滯納金及罰款外，還要對(duì)檢舉人實(shí)行獎(jiǎng)勵(lì)。

（六）適當(dāng)降低稅負(fù)，營(yíng)造一個(gè)寬松的納稅環(huán)境

稅率反映了稅負(fù)的高低，個(gè)人房屋出租稅負(fù)較高也是地稅部門征收工作的難點(diǎn)之一。本文建議，可根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展情況，建立和試行優(yōu)惠稅率，保障和促進(jìn)房屋出租稅收的穩(wěn)定增長(zhǎng)。針對(duì)房屋出租的不同方式，建立和試行優(yōu)惠稅率，有利于促進(jìn)房屋租賃市場(chǎng)的持續(xù)快速健康發(fā)展，有利于培養(yǎng)納稅人申報(bào)納稅的自覺性，從而有利于在拓展房屋出租稅源的基礎(chǔ)上，保障和促進(jìn)房屋出租稅收的穩(wěn)定增長(zhǎng)。對(duì)于房屋出租和轉(zhuǎn)租、再轉(zhuǎn)租方式應(yīng)分別規(guī)定分檔稅率，這樣不但可以避免重復(fù)征稅，而且可以有效平衡稅負(fù)，堵塞征管漏洞。

（七）推進(jìn)稅制改革，完善流轉(zhuǎn)稅體系

為使房屋租賃業(yè)稅制設(shè)計(jì)更加科學(xué)合理的管理辦法，可借鑒國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，堅(jiān)持“寬稅基、少稅種，低稅率”的原則，將房屋租賃業(yè)稅收如房產(chǎn)稅、土地使用稅等稅收合并統(tǒng)一征收營(yíng)業(yè)稅，設(shè)計(jì)合理的房屋租賃業(yè)營(yíng)業(yè)稅稅率，可根據(jù)租賃收入的大小建議稅率選擇在10%至20%之間較為適宜。