第一篇：住宅用地中的商業配套土地權證辦理法律分析

住宅用地商業配套土地權證辦理法律分析 2010年03月23日 星期二 19:34

無論是招、拍、掛還是協議出讓的城鎮單一住宅土地，在發放《國有土地使用證》時的土地性質一般都是：住宅（70年）。實際上大多數的住宅項目開發，都會涉及到有住宅的商業配套、基礎設施建設，而這些配套設施建設所涉及的土地性質在進行商品房銷售和權證辦理時，碰到的問題是：應該發放什么用途的土地使用權證書，商業還是住宅？對于規劃部門批準的商業配套應該如何確定權屬？

這種現象幾乎在所有住宅項目開發中，都能遇到，但是，經查詢我國現有的房產、土地方面的法律法規，對這個問題都沒有明確的說法；又經咨詢當地的房管、土地、規劃部門，對于這個問題也沒有統一的處理意見，各個地方的做法有很大不同。事實上，因商業用房的銷售價位往往高于同區域的住宅房價格，而且，法律規定商業 土地的40年出讓年限和住宅的70年出讓年限的差別也很大，對于開發企業而言，理清里面涉及到的法律關系，對減少銷售風險和其他法律風險，意義重大。

一、商業配套的土地性質認定

（1）在住宅土地權證取得之前簽署的《國有土地出讓合同》中，對于商業配套的約定，有以下三種情形：

一種是采用老版的出讓合同范本（國土資源部、國家工商行政管理總局2000年和2006年發布的《國有土地使用權出讓合同》示范文本和《國有土地使用權出讓合同補充協議》示范文本），約定允許建造配套設施，但未明確配套的比例和范圍；

第二種情形是采用最新的《國有建設用地使用權出讓合同》示范文本（GF-2008-2601），對配套設施等規劃經濟指標有明確的約定；

第三種情形，也是比較常見的，就是土地管理部門出讓的單一住宅用地，在開發的過程中，開發單位經規劃建設部門批準，建造一定比例的商業配套，待辦理分割權證時，根據該商業配套的規劃要求，申請相應的產權證明。

第一種、第二種情形，根據《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規范》和《協議出讓國有土地使用權規范》等法律法規規定，對于超出約定配套比例，或徹底改變用地性質的，需要滿足兩個條件，一是要取得出讓方和市、縣人民政府規劃部門的同意。土地使用權出讓中土地用途等出讓條件的確定，根據《城市房地產管理法》規定，是由市、縣人民政府土地管理部門會同城市規劃、建設、房產部門共同擬定方案，按照國務院規定，報經有批準權的人民政府批準的。它要考慮城市規劃、土地利用政策等多方面因素，它一經確定便具有法律效力，而不能隨意變更。

二是按市場價補繳土地出讓金。在土地使用權人改變土地用途的申請被有關部門批準后，要按變更后的土地用途，以變更時的土地市場價格補繳相應的土地使用權出讓金。

也就是說，對于擅自超規劃要求或改變土地用途的現象，一般是通過補辦出讓手續，補交出讓金，也就是通常所說的“補地價”的方式解決。

但是，這并不能解決：在約定范圍內的土地性質界定問題，也不能解決上述第三種情形所牽涉到的規劃認可但土地權屬歸類的問題。

（2）住宅區配套公共建筑（簡稱“配套公建”），指開發商按照國家及地方有關規定在住宅區土地范圍內與商品住宅配套修建的各種公用建筑，一般包括教育、醫療衛生、文化體育、商業服務、金融郵電、社區服務、市政公用、行政管理及其他八類公用建筑，但各住宅區具體配建項目因住宅區情況的不同會有所區別。

配套公建的修建，為業主居住提供了各項便利條件，提升了樓盤的吸引力，是業主與開發商關注的一個焦點。隨著配套公建的修建，其產權歸屬問題也隨之產生。由于此問題關系到開發商與全體業主雙方的重大利益，現行有關規定又非常零散、模糊，導致適用法律疑難，開發商與業主往往各執一詞，爭議由此產生。

我們在此無意于深入探討配套公建的產權歸屬，一般而言：國有土地使用權出讓合同、商品房買賣合同有具體約定的，按約定執行。國有土地使用權出讓合同對于開發商及業主均具備法律約束力。如果出讓合同約定受讓人應配套修建某些配套公建并明確其產權歸屬的，或商品房買賣合同約定了某些配套公建的產權歸屬的，則按約定執行。如果商品房買賣合同約定某些配套公建被列入公用建筑面積分攤范圍，則其產權歸全體業主。上述情形外，屬于商品住宅從屬物的，其產權隨商品住宅產權一并轉移于全體業主。配套公建的產權原則上歸開發商。

（3）因此，開發商在銷售中所涉及的配套商業設施，規劃部門在審批中注明該項目為配套商業設施，國土房管部門根據規劃局明確兼容配套面積及建設部門綜合驗收的結果，可以做以下處理：屬出讓住宅土地，按已批準的用地功能發“配套商業”功能證，土地使用年限仍按批準的使用年限不變；若為搭建臨時商業設施（臨時建筑），須到國土部門辦理臨時用地手續，再到規劃部門辦理報建手續。

綜上所述，住宅項目開發中涉及到的商業配套用地，有三種解決途徑：一是對未按規劃要求建造的，通過“補地價”，改變原有土地性質加以合法化；二是在規劃允許范圍內的商業配套，其土地仍然按照原批準的住宅土地性質和出讓年限進行登記，并輔以“配套商業”功能證；三是臨時商業設施的土地，通過交納年租金、臨時用地費的形式，辦理《臨時用地使用證》。

二、對開發商銷售住宅項目商業配套及其權屬登記時的幾點法律建議

（1）在“補地價”時的補辦出讓手續時，需要根據情況“爭取”合適的土地用途

2001年8月21日國土資發［2001］255號《全國土地分類（試行）》，對于商業類土地，有兩種分類方式，一種是“商服用地”（商業用地、金融保險用地、餐飲旅館業用地、其他商服用地）；但還有一種用地性質是住宅用地中的“城鎮混合住宅用地”（指城鎮居民以居住為主的住宅與工業或商業等混合用地）。

應該說，這種分類方式非常混亂，是法律設置上的一個漏洞，實務中我們意識到，商服用地的地價基礎很高，此類性質土地的建筑物，其銷售價格相對也高，在涉及拆遷、轉讓時不會有很大的價格風險。而城鎮混合住宅用地，屬住宅用地范疇，法定最高使用年限為70年，但是其土地價格一般是介于單一住宅土地和商服土地價格之間，偏向于住宅價格，應此較低，而且在涉及轉讓、拆遷時，在轉讓底價和拆遷補償價的談判上，不存在優勢。

因此，開發企業需要根據市場狀況、項目的住宅商業比例、銷售現狀，對通過補辦出讓手續獲取的商業配套土地靈活處理。實際中，有些操作高明的出讓手續，通過性質的把握，能夠達到：補繳很少一筆費用或不交費用而實現用途改變的目的。

為什么說要“爭取”呢？原因有二,一是現行法律對此類情況無明確規范依據，行政管理部門處理的依據性不強，一般會比較尊重原受讓人的意見；二是在房地產市場發展的今天，政府的管理目的以規范為主，處理處罰為輔，對于合理的申請和要求，在尊重現實的基礎上，也會予以考慮。（2）合理利用行政部門在規劃管理和土地資源管理方面的政策銜接空間

國家的規劃管理和土地資源管理權一般分屬不同部門，土地部門在住宅用地配套商業上的權力空間，被規劃部門先行確認。也就出現了：規劃部門已經批準，土地部門事后追究的現狀。但實際上，對于規劃部門已經認可的行政決定，國土部門一般也就是在手續上完備一下，這種政策的銜接空間，可以作為開發企業申請商業配套權 屬登記時的主要依據。

（3）在與受讓方簽署《商品房銷售合同》時需要對所銷售的商業配套詳細明確約定

因為商業配套在土地性質上的不確定因素存在，所以在此類商品房預銷售、銷售過程中，通過完備銷售合同，規避潛在的法律風險，在此建議聘請專業的房地產律師予以把關。對于已經銷售的商業配套用房，無論最終認定何種土地用途，通過辦理《房屋所有權證》時，在房屋性質一欄，注明：非居住。以增強商業配套房屋的法律保護。青島張孝振律師

第二篇：住宅用地商業配套土地權證辦理法律分析

住宅用地商業配套土地權證辦理法律分析

無論是招、拍、掛還是協議出讓的城鎮單一住宅土地，在發放《國有土地使用證》時的土地性質一般都是：住宅（70年）。實際上大多數的住宅項目開發，都會涉及到有住宅的商業配套、基礎設施建設，而這些配套設施建設所涉及的土地性質在進行商品房銷售和權證辦理時，碰到的問題是：應該發放什么用途的土地使用權證書，商業還是住宅？對于規劃部門批準的商業配套應該如何確定權屬？

這種現象幾乎在所有住宅項目開發中，都能遇到，但是，經查詢我國現有的房產、土地方面的法律法規，對這個問題都沒有明確的說法；又經咨詢當地的房管、土地、規劃部門，對于這個問題也沒有統一的處理意見，各個地方的做法有很大不同。事實上，因商業用房的銷售價位往往高于同區域的住宅房價格，而且，法律規定商業土地的40年出讓年限和住宅的70年出讓年限的差別也很大，對于開發企業而言，理清里面涉及到的法律關系，對減少銷售風險和其他法律風險，意義重大。

一、商業配套的土地性質認定

（1）

在住宅土地權證取得之前簽署的《國有土地出讓合同》中，對于商業配套的約定，有以下三種情形：

一種是采用老版的出讓合同范本（國土資源部、國家工商行政管理總局2000年和2006年發布的《國有土地使用權出讓合同》示范文本和《國有土地使用權出讓合同補充協議》示范文本），約定允許建造配套設施，但未明確配套的比例和范圍；

第二種情形是采用最新的《國有建設用地使用權出讓合同》示范文本（GF-2008-2601），對配套設施等規劃經濟指標有明確的約定；

第三種情形，也是比較常見的，就是土地管理部門出讓的單一住宅用地，在開發的過程中，開發單位經規劃建設部門批準，建造一定比例的商業配套，待辦理分割權證時，根據該商業配套的規劃要求，申請相應的產權證明。

第一種、第二種情形，根據《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規范》和《協議出讓國有土地使用權規范》等法律法規規定，對于超出約定配套比例，或徹底改變用地性質的，需要滿足兩個條件，一是要取得出讓方和市、縣人民政府規劃部門的同意。土地使用權出讓中土地用途等出讓條件的確定，根據《城市房地產管理法》規定，是由市、縣人民政府土地管理部門會同城市規劃、建設、房產部門共同擬定方案，按照國務院規定，報經有批準權的人民政府批準的。它要考慮城市規劃、土地利用政策等多方面因素，它一經確定便具有法律效力，而不能隨意變更。

二是按市場價補繳土地出讓金。在土地使用權人改變土地用途的申請被有關部門批準后，要按變更后的土地用途，以變更時的土地市場價格補繳相應的土地使用權出讓金。

也就是說，對于擅自超規劃要求或改變土地用途的現象，一般是通過補辦出讓手續，補交出讓金，也就是通常所說的“補地價”的方式解決。

但是，這并不能解決：在約定范圍內的土地性質界定問題，也不能解決上述第三種情形所牽涉到的規劃認可但土地權屬歸類的問題。

（2）

住宅區配套公共建筑（簡稱“配套公建”），指開發商按照國家及地方有關規定在住宅區土地范圍內與商品住宅配套修建的各種公用建筑，一般包括教育、醫療衛生、文化體育、商業服務、金融郵電、社區服務、市政公用、行政管理及其他八類公用建筑，但各住宅區具體配建項目因住宅區情況的不同會有所區別。

配套公建的修建，為業主居住提供了各項便利條件，提升了樓盤的吸引力，是業主與開發商關注的一個焦點。隨著配套公建的修建，其產權歸屬問題也隨之產生。由于此問題關系到開發商與全體業主雙方的重大利益，現行有關規定又非常零散、模糊，導致適用法律疑難，開發商與業主往往各執一詞，爭議由此產生。

我們在此無意于深入探討配套公建的產權歸屬，一般而言：國有土地使用權出讓合同、商品房買賣合同有具體約定的，按約定執行。國有土地使用權出讓合同對于開發商及業主均具備法律約束力。如果出讓合同約定受讓人應配套修建某些配套公建并明確其產權歸屬的，或商品房買賣合同約定了某些配套公建的產權歸屬的，則按約定執行。如果商品房買賣合同約定某些配套公建被列入公用建筑面積分攤范圍，則其產權歸全體業主。上述情形外，屬于商品住宅從屬物的，其產權隨商品住宅產權一并轉移于全體業主。配套公建的產權原則上歸開發商。

（3）因此，開發商在銷售中所涉及的配套商業設施，規劃部門在審批中注明該項目為配套商業設施，國土房管部門根據規劃局明確兼容配套面積及建設部門綜合驗收的結果，可以做以下處理：屬出讓住宅土地，按已批準的用地功能發“配套商業”功能證，土地使用年限仍按批準的使用年限不變；若為搭建臨時商業設施（臨時建筑），須到國土部門辦理臨時用地手續，再到規劃部門辦理報建手續。

綜上所述，住宅項目開發中涉及到的商業配套用地，有三種解決途徑：一是對未按規劃要求建造的，通過“補地價”，改變原有土地性質加以合法化；二是在規劃允許范圍內的商業配套，其土地仍然按照原批準的住宅土地性質和出讓年限進行登記，并輔以“配套商業”功能證；三是臨時商業設施的土地，通過交納年租金、臨時用地費的形式，辦理《臨時用地使用證》。

二、對開發商銷售住宅項目商業配套及其權屬登記時的幾點法律建議

（1）

在“補地價”時的補辦出讓手續時，需要根據情況“爭取”合適的土地用途

2001年8月21日國土資發[2001]255號《全國土地分類（試行）》，對于商業類土地，有兩種分類方式，一種是“商服用地”（商業用地、金融保險用地、餐飲旅館業用地、其他商服用地）；但還有一種用地性質是住宅用地中的“城鎮混合住宅用地”（指城鎮居民以居住為主的住宅與工業或商業等混合用地）。

應該說，這種分類方式非常混亂，是法律設置上的一個漏洞，實務中我們意識到，商服用地的地價基礎很高，此類性質土地的建筑物，其銷售價格相對也高，在涉及拆遷、轉讓時不會有很大的價格風險。而城鎮混合住宅用地，屬住宅用地范疇，法定最高使用年限為70年，但是其土地價格一般是介于單一住宅土地和商服土地價格之間，偏向于住宅價格，應此較低，而且在涉及轉讓、拆遷時，在轉讓底價和拆遷補償價的談判上，不存在優勢。

因此，開發企業需要根據市場狀況、項目的住宅商業比例、銷售現狀，對通過補辦出讓手續獲取的商業配套土地靈活處理。實際中，有些操作高明的出讓手續，通過性質的把握，能夠達到：補繳很少一筆費用或不交費用而實現用途改變的目的。

為什么說要“爭取”呢？原因有二,一是現行法律對此類情況無明確規范依據，行政管理部門處理的依據性不強，一般會比較尊重原受讓人的意見；二是在房地產市場發展的今天，政府的管理目的以規范為主，處理處罰為輔，對于合理的申請和要求，在尊重現實的基礎上，也會予以考慮。

（2）

合理利用行政部門在規劃管理和土地資源管理方面的政策銜接空間 國家的規劃管理和土地資源管理權一般分屬不同部門，土地部門在住宅用地配套商業上的權力空間，被規劃部門先行確認。也就出現了：規劃部門已經批準，土地部門事后追究的現狀。但實際上，對于規劃部門已經認可的行政決定，國土部門一般也就是在手續上完備一下，這種政策的銜接空間，可以作為開發企業申請商業配套權屬登記時的主要依據。

（3）

在與受讓方簽署《商品房銷售合同》時需要對所銷售的商業配套詳細明確約定

因為商業配套在土地性質上的不確定因素存在，所以在此類商品房預銷售、銷售過程中，通過完備銷售合同，規避潛在的法律風險，在此建議聘請專業的房地產律師予以把關。對于已經銷售的商業配套用房，無論最終認定何種土地用途，通過辦理《房屋所有權證》時，在房屋性質一欄，注明：非居住。以增強商業配套房屋的法律保護。

以上觀點是通過研究現行房產、土地法律法規，結合政府部門的工作實際而闡述，屬于個人法律理解，希不吝批評指教。