第一篇：【提醒】二手房交易又多一項差額征稅的合法憑證

【提醒】二手房交易又多一項差額征稅的合法憑證

張先生于2016年4月購買寫字樓一間，支付價款50萬元，當時取得了營業稅發票，隨即按4%的稅率繳納契稅2萬元。在2016年6月，程女士購買商鋪一間，支付價稅合計款項63萬元，按不含稅價款60萬元依4%的稅率繳納契稅2.4萬元。時至2016年12月，張先生將所購的寫字樓以81.5萬元出售，程女士將所購商鋪以94.5萬元出售。但因此前遭遇特殊原因，兩人的原購房發票均已毀損了。

以上兩人在出售購買的房產時，該如何繳納增值稅？

不論是單位還是個人，購買房屋等不動產后，保留發票、契稅繳納憑證等，這是常識，但是，現實中的各種情況很復雜，發生意外情況（如被盜、火災、水災等突發事件）也是難免的。

按照全面推開營改增試點的相關稅收政策規定，一般納稅人轉讓其2016年4月30日前取得（不含自建）的不動產且選擇適用簡易計稅方法計稅的，小規模納稅人（含個人）銷售其取得（不含自建）的不動產（不含個人銷售購買的住房）的，應以取得的全部價款和價外費用減去該項不動產購置原價或者取得不動產時的作價后的余額為銷售額；北京市、上海市、廣州市和深圳市的個人（個體工商戶和自然人個人）將購買2年以上（含2年）的非普通住房對外銷售的，以取得的全部價款和價外費用扣除購買住房價款后的余額為銷售額，按照5%的征收率計算應納增值稅稅額。

納稅人按規定從取得的全部價款和價外費用中扣除不動產購置原價或者取得不動產時的作價的，應當取得符合法律、行政法規和國家稅務總局規定的合法有效憑證（稅務部門監制的發票；法院判決書、裁定書、調解書，以及仲裁裁決書、公證債權文書；國家稅務總局規定的其他憑證），否則，不得扣除。

在上述案例中，張先生和程女士出售其購買的非住宅房產，均可以按收取的購房款減去原購房時的購置原價后的余額為銷售額，按照5%的征收率計算應納增值稅。但如前所述，原購房發票均已毀損，該以何種憑據來作為差額扣除的憑據呢？

如果上述交易行為發生在2016年11月24日之前，由于其不能提供原購房發票，將因無法提供符合規定的合法有效扣除憑證而不能享受差額征稅的優惠?，F因上述兩人出售房產的時間是在《國家稅務總局關于納稅人轉讓不動產繳納增值稅差額扣除有關問題的公告》（國家稅務總局公告2016年第73號）發布以后，因此可按新規計算應繳的增值稅。

張先生持有的契稅完稅證顯示其是在營改增全面推開之日（2016年5月1日）以前繳納的2萬元契稅（契稅計稅價格50萬元），本次以81.5萬元出售購買的寫字樓，應納增值稅稅額為1.5萬元：（81.5-50）÷（1+5%）×5%=1.5萬元。

程女士是在營改增全面推開以后的2016年6月購買的商鋪，其出示的契稅完稅憑證顯示其原購房價款63萬元，本次出售寫字樓的交易價格為94.5萬元，增值稅應納稅額為1.5萬元：〔94.5÷（1+5%）-63÷（1+5%）〕×5%=（90-60）×5%=1.5萬元。

當然，如果售房人既保留了當時的購房發票，又持有契稅完稅憑證等資料的，仍應當憑當時取得的購房發票作為差額扣除的憑證。

最新法規國家稅務總局關于納稅人轉讓不動產繳納增值稅差額扣除有關問題的公告

國家稅務總局公告2016年第73號

現將納稅人轉讓不動產繳納增值稅差額扣除有關問題公告如下：

一、納稅人轉讓不動產，按照有關規定差額繳納增值稅的，如因丟失等原因無法提供取得不動產時的發票，可向稅務機關提供其他能證明契稅計稅金額的完稅憑證等資料，進行差額扣除。

二、納稅人以契稅計稅金額進行差額扣除的，按照下列公式計算增值稅應納稅額：

（一）2016年4月30日及以前繳納契稅的增值稅應納稅額=〔全部交易價格（含增值稅）-契稅計稅金額（含營業稅）〕÷（1+5%）×5%

（二）2016年5月1日及以后繳納契稅的增值稅應納稅額=〔全部交易價格（含增值稅）÷（1+5%）-契稅計稅金額（不含增值稅）〕×5%

三、納稅人同時保留取得不動產時的發票和其他能證明契稅計稅金額的完稅憑證等資料的，應當憑發票進行差額扣除。

本公告自發布之日起施行。此前已發生未處理的事項，按照本公告的規定執行。

特此公告。

國家稅務總局

2016年11月24日 政策解讀

關于《國家稅務總局關于納稅人轉讓不動產繳納增值稅差額納稅扣除憑證有關問題的公告》的解讀

《國家稅務總局關于發布〈納稅人轉讓不動產增值稅征收管理暫行辦法〉的公告》（國家稅務總局公告2016年第14號）第八條規定，納稅人按規定從取得的全部價款和價外費用中扣除不動產購置原價或者取得不動產時的作價的，應當取得符合法律、行政法規和國家稅務總局規定的合法有效憑證。否則，不得扣除。上述憑證是指：

（一）稅務部門監制的發票。

（二）法院判決書、裁定書、調解書，以及仲裁裁決書、公證債權文書。

（三）國家稅務總局規定的其他憑證。

在實際執行中，部分納稅人由于丟失等原因無法提供取得不動產時的發票，但可以提供其他能證明契稅計稅金額的完稅憑證等資料。為此，本公告明確了如下事項：

（一）納稅人轉讓不動產，按照有關規定差額繳納增值稅的，如因丟失等原因無法提供取得不動產時的發票，可向稅務機關提供其他能證明契稅計稅金額的完稅憑證等資料，進行差額扣除。

（二）納稅人以契稅計稅金額進行差額扣除的，應當按公告所列公式計算增值稅應納稅額。

（三）納稅人同時保留取得不動產時的發票和其他能證明契稅計稅金額的完稅憑證等資料的，應當憑發票進行差額扣除。

第二篇：營改增差額征稅提醒和會計處理

營改增差額征稅提醒和會計處理

一、稅務提醒

（一）營改增后享受增值稅“銷售額差額征稅”政策規定 財稅（2013）37號文件，附件2《交通運輸業和部分現代服務業營業稅改征增值稅試點有關事項的規定》規定：

(四)銷售額。

經中國人民銀行、商務部、銀監會批準從事融資租賃業務的試點納稅人提供有形動產融資租賃服務，以取得的全部價款和價外費用（包括殘值）扣除由出租方承擔的有形動產的貸款利息（包括外匯借款和人民幣借款利息）、關稅、進口環節消費稅、安裝費、保險費的余額為銷售額。

試點納稅人從全部價款和價外費用中扣除價款，應當取得符合法律、行政法規和國家稅務總局有關規定的有效憑證。否則，不得扣除。

上述憑證是指：

1.支付給境內單位或者個人的款項，以發票為合法有效憑證。2.繳納的稅款，以完稅憑證為合法有效憑證。

3.支付給境外單位或者個人的款項，以該單位或者個人的簽收單據為合法有效憑證，稅務機關對簽收單據有疑議的，可以要求其提供境外公證機構的確認證明。

4.國家稅務總局規定的其他憑證。

（二）實務提醒 1.從上面文件可以看出，只有上面規定的范圍才能增值稅差額征稅，必須同時滿足以下兩個條件：

（1）納稅人—— 經中國人民銀行、商務部、銀監會批準從事融資租賃業務的試點納稅人

（2）從事業務——提供有形動產融資租賃服務 2.實務操作形式要求——有效憑證

滿足了上述條件，才有可能按照“有效憑證”規定要求；沒有差額的業務，也就沒有“有效憑證”規定要求。

二、差額會計處理

——很多教材和文章（包括國稅官方的、公開出版的）的實務例子大部分有點問題，都舉了一些其他已經取消差額政策的行業（交通運輸業、廣告代理業等）。

（一）一般納稅人差額征稅的會計處理

一般納稅人提供有形動產融資租賃行業支付的由出租方承擔的有形動產的貸款利息（包括外匯借款和人民幣借款利息）、關稅、進口環節消費稅、安裝費、保險費，應在“應交稅費——應交增值稅”科目下增設“營改增抵減的銷項稅額”專欄，用于記錄該企業因按規定扣減銷售額而減少的銷項稅額；同時，“主營業務收入”、“主營業務成本”等相關科目應按經營業務的種類進行明細核算。

企業接受該應稅服務時，按規定允許扣減銷售額而減少的銷項稅額，借記“應交稅費——應交增值稅（營改增抵減的銷項稅額）”科目，按實際支付或應付的金額與上述增值稅額的差額，借記“主營業務成本”等科目，按實際支付或應付的金額，貸記“銀行存款”、“應付賬款”等科目。

【例1】A 企業2013 年12 月17 日，取得融資租賃業務支付的貸款利息（包括外匯借款和人民幣借款利息）、關稅、進口環節消費稅、安裝費、保險費開具的各種合法有效憑證，金額10 萬元。

應納稅額=100000/（1+17%）×17％= 14529.91 借：主營業務成本 85470.09

應交稅費——應交增值稅（營改增抵減的銷項稅額）14529.91 貸：銀行存款 100000

對于期末一次性進行賬務處理的企業，期末，按規定當期允許扣減銷售額而減少的銷項稅額，借記“應交稅費——應交增值稅（營改增抵減的銷項稅額）”科目，貸記“主

營業務成本”等科目。

【例2】接【例1】若A 企業對扣減銷售額而減少的銷項稅額采取期末一次性進行賬務處理，則會計處理如下：

（1）支付款項時： 借：主營業務成本 100000 貸：銀行存款 100000（2）期末結轉稅款時：

借：應交稅費——應交增值稅（營改增抵減的銷項稅額）14529.91 貸：主營業務成本 14529.91

（二）小規模納稅人差額征稅的會計處理

小規模納稅人提供提供有形動產融資租賃行業支付的由出租方承擔的有形動產的貸款利息（包括外匯借款和人民幣借款利息）、關稅、進口環節消費稅、安裝費、保險費，按規定扣減銷售額而減少的應交增值稅應直接沖減“應交稅費——應交增值稅”科目。

企業接受該應稅服務時，按規定允許扣減銷售額而減少的應交增值稅，借記“應交稅費——應交增值稅”科目，按實際支付或應付的金額與上述增值稅額的差額，借記“主營業務成本”等科目，按實際支付或應付的金額，貸記“銀行存款”、“應付賬款”等科目。

【案例3】假設A 企業為小規模納稅人，A 企業2013 年12 月17 日，取得融資租賃業務支付的貸款利息（包括外匯借款和人民幣借款利息）、關稅、進口環節消費稅、安裝費、保險費開具的各種合法有效憑證，金額10 萬元。

應納稅額=100000/（1+3%）×3％= 2912.62 借：主營業務成本 97087.38

應交稅費——應交增值稅 2912.62 貸：銀行存款 100000

對于期末一次性進行賬務處理的企業，期末，按規定當期允許扣減銷售額而減少的應交增值稅，借記“應交稅費——應交增值稅”科目，貸記“主營業務成本”等科目?！景咐?】接【案例3】若A 企業對扣減銷售額而減少的銷項稅額采取期末一次性進行賬務處理，則會計處理如下：

（1）支付款項時：

借：主營業務成本 2912.62 貸：銀行存款 2912.62（2）期末結轉稅款時：

借：應交稅費——應交增值稅 2912.62 貸：主營業務成本 2912.62