第一篇：生態養老院創業計劃書

一、養老機構產業化發展的方向

從經濟學的角度分析，需求使人產生消費的動機和行為，進而刺激供給的變化，促進產業結構的變革。老年人的養老需求有其特殊性：一是老年人由于身體機能老化和疾病的原因，飲食起居需要人照顧，不同身體狀況和疾病要求是多樣性的，有些情況家人和保姆是不能照顧到位的，需要有較專業醫護人員和營養師才能護理好。二是由于家庭經濟狀況和住房條件的原因，有些家庭沒有能力請保姆，即是請了保姆也不一定能夠滿足特殊護理老年人的要求。如果老年人出現疾病同樣會影響子女的工作和學習，在疾病的預防和治療上相對養老機構的醫療護理成本會更高。三是從老年人的心理來看，老年人不愿意被子女“囚禁”在家里，孤獨的生活會使其感到痛苦。老年人不愿意被人“遺棄”，如果子女將其送到條件較差，或是交通不便遠離城市的養老機構，有些老年人容易產生自殘、自殺的傾向。那么，養老機構將沿著怎樣的方向發展呢?根據上述對老年人養老的需求分析，養老機構產業化發展的三個基本方向：

1、大力發展規模經營。

規模經營可以充分發揮人財物的集中優勢，容易在公眾中形成良好的信譽度和公信力。目前我國尚未對養老機構的規模大小形成較為統一的等級劃分標準，但就一般民眾心理認同而言，養老機構的床位數在200張以下的為小規模，床位數在200-500張之間的為中等規模，床位數在500張以上的為大型養老機構。我認為規模經營就是發展大型養老機構。那么，為什么要把規模經營作為養老機構發展的方向呢?理由主要表現在如下方面：

(1)建筑設計規范。目前我國已有的大型養老機構一般都能按照建設部、民政部聯合頒布的《老年人建筑設計規范》進行設計和施工，較為科學合理的考慮了消防、通風、內部無障礙交通等問題，以及臥具、飲食、娛樂、醫療等功能配套。

(2)醫療護理上的優勢較為明顯。由于大型養老機構具有規模優勢，較為容易吸引一些有專業知識和經驗的醫療人員加盟，從而提高了醫療護理的服務水準。特別是對那些有多種疾病的高齡老年人，可以使之有醫療保障的安全感。

(3)休閑環境較好。大型養老機構在規劃設計時，一般都會結合自有土地、空間的實際情況，建設一些適合老年人活動的場所，種植一些花草樹木，以營造一個幽雅休閑的環境。而這一切又都是老年人，特別城市中生活的老年人和子女最為關注的。

2、創立養老機構的品牌效應。

品牌創立一般是以規模經營為背景和前提條件的。只有具有規模優勢和良好信譽，才能創立和提升品牌的形象。目前我國養老機構的品牌意識還比較弱。據不完全統計，我國養老機構中僅有廣州市良典養老院在國家商標局注冊了“良典”及其標識。為什么養老行業也要向品牌經營過渡呢?一方面在大眾消費心理中存在一種崇尚品牌，信任有良好形象的品牌傾向。另一方面，當品牌在消費者心理產生歸屬感以后，有利于推進品牌的規模擴張和連鎖經營，進而促進養老機構的產業化進程，形成有一定規模和影響的養老集團。這樣不僅可以為老年人提供良好的養老條件和環境，同時可以引導養老消費市場更趨于合理，抑制亂收費和服務不到位的現象。有利于解決子女的后顧之憂，促進社會的安定團結。

3、完善養老機構的配套功能。

隨著人們生活水平的逐步提高和改善，原有的一些規模小、起居生活條件差、醫療護理不到位，以贍養孤寡老人、生活困難老人為主的敬老院等養老機構模式，已不能滿足老年人養老的消費需要。取而代之的必然是有醫療護理專業、膳食結構科學合理、文娛活動豐富、休閑環境幽雅、子女探望交通便利的養老機構。因此，完善養老機構的配套服務顯得尤為重要。養老機構配套功能完善的重點在兩個方面：

(1)醫療護理服務的配套。雖然民政部門規定養老機構要配套設立醫療室，但醫療室能真正滿足老年人的疾病治療和特殊護理要求嗎?顯然是不夠的。就大型養老機構而言，入住的大都是在70歲以上的高齡老年人。為什么會出現高齡老年人居多的現象呢?一般是由家庭護理的成本和照顧難度決定的。只有家庭護理成本與養老機構收費相當時，或由于老年人身體狀況需要醫療護理時，子女才會送老人入住養老機構。這就對養老機構的醫療護理提出了更高的要求，簡單的醫療室是無法滿足需要的。試想500多名70歲以上的老年人，至少有50%的身體都有一些疾病，需要吃藥、打針;至少有25%的老年人需要進行留醫觀察治療，這樣的病患者就診和住院規模，應有一級甲等以上醫院與配套。因此，大型養老機構必須通過合作，或獨立申辦老年病醫院的方式，才能達到醫療護理功能上的配套和完善。

(2)飲食的科學合理套配。

養老機構的食堂首先必須按照衛生防疫部門的規定進行設計和裝修，滿足基本的衛生要求和操作流程。其次，要針對老年人常見病、多發病，如高血壓、糖尿病等的特殊要求，科學制定營養食譜，合理控制飲食數量和種類。

c)商業模式 分析，包括盈利模式、競爭對手分析、核心競爭力分析等;

二、養老機構產業化過程中存在的問題

目前我國的養老機構有政府辦的，民間辦的，政府和民間合辦的等多種形式。就其機構性質而言，又可分為非營利性和營利性兩種。養老機構產業化實質上是走自主經營、自負盈虧的營利性道路。這條道路好走嗎?不好走，很艱難。主要存在問題有如下方面：

1、投入大，回收期長。

既然養老機構產業化方向是規模經營、品牌經營，那么投入產出情況如何?擺在我們面前的一個事實是，大家都認為養老行業是一個朝陽行業，是有發展前途的，市場非常巨大，競爭格局尚未形成，總需求大于總供給?？蔀槭裁礇]有人愿意跨入這行業，特別是一些有實力的企業集團和個人不愿意投資呢?道理很簡單，因為投入大，回收期長，無利可圖。我們拿一個同等規模的養老院項目與房地產項目做一個比較，其結果就顯而易見。假設在某市有一塊10000萬m2的土地，容積為3%，建筑面積30000 m2。養老院項目扣除減免的征地補償費，建筑成本約1770元/ m2，總投資約5300萬元，資金成本為年利率6%。養老院的規模按1000張床位計算，回收資金的主要收入來源是一次性設備購置費，人均收費約8000 元，10年的周轉率為3次，共計約2400萬元;床位費每人每月500元，10年入住率按100%計算共計約6000萬元;其他收入抵扣經營成本。這樣養老院項目回收投資需要10年，而且沒有盈利。而房地產項目的建筑成本約2170元/ m2，總投資約6500萬元，房屋銷售價格3500元/ m2，回收資金約1.05億元，包括建設期和銷售期在內大概需要2年半到3年時間。結果房地產項目3年內不僅可以收回投資，還可獲取約4000萬元左右的利潤。

2、租賃經營融資困難。

由于經濟利益的驅動，投資興建養老機構不符合我國現階段投入產出的經濟效益常規做法。那么，租賃房屋經營養老機構則是一個較為理想的選擇。這可以把近期的巨大投資，轉化為分期的租金支出。但是，如果是一個完整的房地產項目，他人又怎樣會轉租給別人呢?答案只有一個，那一定是多年的“爛尾樓”。要完成一個“爛尾樓”項目，仍然需要較大的投資。由于是租賃來的房屋，只有經營權，沒有所有權，投入的資金必然被占壓，不能通過抵押貸款等方式，將資金盤活，周轉使用。因此，租賃經營融資困難是必然結果。我們以廣州市良典養老院的經營情況為例。廣州市良典養老院2002年承租了一棟94年的九層賓館“爛尾樓”，建筑面積20000 m2，占地面積8000 m2，租期20年。有200多個房間，可設養老床位650張，每月租金近20萬元，改造、擴建總投資約1500萬元，投資回收期需要6年以上。雖說目前該院經營狀況良好，但是由于股東投資能力有限，不得不放棄原有經營的其他產業。由于經營權不能抵押貸款，為了籌措養老院的流動資金，股東只得向朋友借款，甚至將個人的住宅也做了銀行抵押貸款。這就是養老機構在產業化進程的寫照，是產業化進程中的融資難點問題。

3、醫護人才引進難

大型養老機構的服務重點是醫療護理服務，而要引進有經驗的、中高級專業醫護人員難度較大。在醫院有一套較為完整的專業技術職稱晉升機制，如果某位專業醫護人員到養老院的醫療康復室工作，要想從初級職稱向中高級職稱晉升，這幾乎是不可能。因此，大型養老機構不僅不能吸引專業醫護人員加盟，也很難培養出自己的醫護隊伍。例如，廣州市良典養老院引進一名主任醫師出任院長，由于醫療衛生體制管理的原因，只得被迫辭去公職，放棄近30年的工齡和相應的福利待遇。

4、經營風險大。

隨著人們的法律意識的逐步增強，粗放式的醫療護理已經不適合養老機構規模經營的發展需要。由于大型養老機構的企業規模較大，人們認為其有一定的經濟實力和賠償能力，因此對于醫療護理過程中的失誤和不當，老年人的子女往往不容易包涵和諒解，甚至有意將矛盾激化，向醫療事故糾紛的法律程序方面推進，最終導致養老機構的賠償。當然人們法律意識增強有其積極一面，但養老機構由于醫療條件、人員素質的原因往往處于弱勢狀態。從主觀角度來看，大型養老機構都愿意開辦與之規模相配套的老年病醫院，但衛生部門的規章制度、審批程序等并不能予以支持，客觀上加大了大型養老機構的經營風險。

d)運營計劃，包括未來幾年具體戰略、市場計劃、營銷策略等;

在全國范圍內選擇利用目前國家民政部政策在運營模式上既有公建公營的，又有公建民營和民辦公助的。有利因素采用租賃，自建在有一定經濟基礎的地區開辦。

e)融資要求及投資回報分析;

投資微型社區養老院，床位約為30張，成本

月人力成本：16000元

雜項：10000元

收益

收入：35000元

純利：約10000元

f)實施計劃和運營團隊管理;

小型家庭養老院模式。即開辦者利用自有住房，在照料自家老人的同時，招收社區老人養老。小型家庭養老院床位設置一般為6～15張，由開辦者家庭成員為老人服務。

日托養老模式。即“朝至夕歸”式養老，功能設施與托兒所相近，多數由街道或社區興辦，內設活動室、休息室、餐廳及老年課堂等設施，老人白天集中活動，中午供應飯食，晚上各自回家。全市現有各類托老所近30家。

居家養老模式。即由政府組織失業人員進行養老技能培訓，通過購買公益服務的形式提供養護員補貼，安排到特困老人家中提供養老服務。

貨幣化養老模式。即政府出資為特困老人發放養老服務補貼。選擇居家養老，政府每月發放 “代幣券”，由特困老人憑券自主選擇居家養老服務項目。選擇機構養老，老人可在全市范圍內選擇養老機構，用養老金(低保金、房屋租金等)作養老費，差額部分由政府補貼和養老院減免。

暖巢管家養老模式。即為空巢老人配備管家，負責老人日常生活照料、身體健康監護、生活用品代購配送、健康咨詢、休閑娛樂等，有2臺專門的配送車和52名專業人員，登門為老人服務。目前接受服務的老人有732戶、8500人次。

異地互動養老模式。即老人在當地養老機構或中介機構登記，由養老機構或中介機構聯系到外地養老機構養老。

養老助教模式。即發揮國內外老年高級知識分子的作用，為其提供養老服務的同時，發揮知識技能特長。

信息化養老模式。即把信息化手段融入養老服務中，提高養老服務效率。信息化養老模式由西崗區首創，通過“養老110”呼叫平臺、社區老人“呼救通”統、空巢老人家用“愛心門鈴”等信息手段，將社會福利機構、社區衛生服務中心、街道社會化養老服務中心、社區日間老年康樂苑、互動式異地養老服務中心等養老服務資源整合成為養老服務網。

合資合作式養老模式。即廣泛吸引國外資金和技術，開辦養老福利機構，完善養老服務體系。

g)項目的退出策略;

股權回購

依照事業商業計劃的分析，公司對實施股權回購計劃應向投資者說明。

利潤分紅

投資商可以通過公司利潤分紅達到收回投資的目的，按照本商業計劃的分析，公司對實施股權利潤分紅計劃應向投資者說明。

股票上市

依照商業計劃的分析，公司上市的可能性作出分析，對上市的前提條件作出說明。

股權轉讓

投資商可以通過股權轉讓的方式收回投資。公司對投資商進行股權轉讓的說明。

養老院創業計劃書范文

一、執行總結

(一)背景和項目簡述

我國已經進入老齡社會，隨著新中國的同齡人步入老年，將出現第一次老年人口增長高峰。據統計全國老年人口由年均增加311萬人發展到年均800萬人。截至2013年，中國老年人口總數已達一點五九億，占總人口的百分之十二，積極應對人口老齡化發展波及的一系列經濟與社會變化，是中國社會面臨的重大問題。老年人口基數大，增長快，特別是隨著家庭小型化的發展，社會化養老的需求迅速增長。但是長期以來，我國社會福利由國家和集體包辦，存在資金不足、福利機構少、服務水平較低等問題，難以滿足人民群眾對福利服務需求日益增長的需要。社會福利事業的改革與發展，已經引起了全社會的廣泛關注。全社會對社會福利需求的急劇增長，使社會福利社會化具有廣闊的發展前景;我國綜合國力的增強，人民群眾生活水平和道德水準的提高，為推進社會福利社會化奠定了良好的基礎。聯合國在1982年通過并在全世界實施的“1982年維也納老齡問題國際行動計劃”指出：為年長者提供健康照顧，必須承認家庭及其所在社區所具有的平衡和良好的制度特點在此基礎上尋求社會養老機構和家庭之間的適當平衡。國家和社會為彌補21世紀家庭養老的不足，提供更為合理、有效的養老方式和養老條件，并在政策和制度上提供有利的保障。

人口進入老年化，必然伴隨著勞動力供應、醫療服務、養老金方面壓力的增大，這毫無疑問將對其未來經濟增長模式產生深遠的影響。對于政府來說，解決人口老年化的問題已經達到刻不容緩的地步。為此，中國政府不僅已經在照料老人上增加開支，還即將制定一系列優惠政策鼓勵私人和外國投資。如果西方國家的經驗能夠被吸取，與照管老人相關的產業的未來市場潛力或許會達到數萬億元人民幣，每年將幫助創造數以百萬計的新工作。不難想象，在不久的未來，這將成為中國經濟增長的一個重要引擎。

(二)機會概述

人口老齡化是世界上許多國家正在面臨或即將面臨的一個突出的社會問題。我國是世界上人口最多的國家，由于社會、經濟、文化科學事業的發展，計劃生育工作的推進，人口出生率和死亡率不斷下降，老年人在總人口中的數量和比例不斷增加。根據聯合國將“60歲以上的人口占總人口比例達到10%，或65歲以上人口占總人口的比重達到7%”作為判斷一個國家是否進入老齡社會的標準來看，我國在2003年就已正式邁入了老齡化社會。

當前，我國所面臨的老齡化問題勢必使傳統的養老觀念、養老模式發生深刻的改變，老年人對經濟供養、醫療保健、生活照料和精神文明等方面需求的日益增長，將直接導致養老設施的“有效需求”遠遠超過“有效供給”。

“老年公寓”市場潛力巨大2000年國家有關部門通過調查和分析預測，到本世紀一十年代末，中國退休勞動者一生的積蓄總和相當于全國國內生產總值的1/3;另據中國老齡人協會估計，中國老年人消費約每年3000億人民幣，而且隨著老年人消費觀念的逐步轉變，其消費數額還將得到進一步增長。由此可見“老年人市場”是一個潛力很大的市場，老年人產業，尤其是老年住宅產業是一個極待開發的產業。

山東省是人口大省，老年化的問題也越發凸顯，政府也提出應加大《中華人民共和國老年人權益保障法》、《山東省老年人權益保障條例》、《山東省優待老年人規定》的實施力度，確保老年人的各項待遇得到落實。同時政府也出臺了一系列即促進老齡產業發展的經濟政策。這些政策主要包括財政財策(專項撥款、補貼、減免收費等等)、稅收政策(優惠與減免等)、信貸政策(貸款的規模、期限、利率方面的優惠)、價格政策(價格保護、價格限制等)、外資政策(鼓勵和吸收外資的進入等)。這都有利于老年產業的成長也發展，同時也增加了從事此項產業的有利因素。

(三)目標市場的描述和預測

1、我國已進入老齡化社會階段

按照國際標準，當一個國家或地區65歲以上人口占總人口7%或60歲以上人口占總人口10%以上時，即為老齡化社會。據有關統計資料顯示，目前我國是世界上老年人口最多的國家，60歲以上的老齡人口約為1.45億，占我國總人口的11.2%，而且這個數字每年都在以3%的速度增長。我國進入老齡化社會已是不爭的事實。根據國家有關部門統計預測，到2025年，老年人將占全國總人口19.34%;到2040年，老年人將占全國總人口的27.8%，屆時每三個半人口中就有一個老年人口。

2、國外老年住宅市場的狀況

歐美各國由于傳統個人主義的影響注重發展社會養老設施，特別是美國迅速發展老年社區。而在東方受到儒家思想影響下的一些已開發或開發中國家，為避免重蹈西方福利國家所經歷的沉重財政負擔，試圖尋求維系傳統的家庭倫理觀念及尊老愛幼的社會風尚。因此，為了消除現代社會生活方式的改變、家庭觀念的變化和家庭結構小型化的趨勢對家庭養老環境的沖擊與功能的削弱，亞洲國家對維護和改善家庭養老環境及創造新的居住模式方面作了許多的努力。

3、老年人養老逐步向集中養老轉移

受傳統觀念的影響(他們認為那些所謂的養老院是些沒兒、沒女的孤寡老人的安身之地)，國內老年人養老講究“三代同堂”，老死不離兒孫。但隨著近年居民生活水平的提高和居住觀念的改變;核心家庭趨于普及，傳統家庭逐漸減少，一方面下一代與老一代分居現象不斷增加，另一方面家庭結構演變又表現為老少兩代在居住上“分而不離，離而不遠”的特點，因此老年人不堪忍受“空巢”的孤單寂寞之苦，從過去不肯到養老院開始向往養老院，養老觀念和居住觀念正在發生根本性變化。

4、國家、省、市各級政府鼓勵進行老年公寓的建設

面對我國進入老齡化社會，老年人生活問題已越來越被社會所關注。1998年起各級政府就出臺了相關政策，鼓勵民間組織、企業、個人創辦養老服務機構。在2003年召開中共十六大三中全會上有關代表提及老年人養老一事，中央領導對此十分重視。近日國家民政部及地方各級民政部門從社會各方面宣傳全面關心和幫助老人，尤其是老年人養老與生活方面，并鼓勵從事老年住宅的建設。

總結：養兒防老這一中國幾千年來沿用的照顧老人方式已經給成長起來的獨生子女一代提出了嚴峻的考驗。他們同時面臨著贍養4個老人的現實。隨著人們經濟實力的提高以及對養老意識的改變，老年養護業已經在中國出現，在解決人口老齡化的社會問題上，老年養護產業必將逐步顯現出積極的社會意義。

我國的老齡化進程與經濟發展不同步，未富先老已成為全社會普片存在的問題。所以，解決老齡問題，做好老年社會工作，創造良好的物質基礎成為我們急需解決的重要問題。實現老年人“老有所養、老有所醫、老有所教、老有所學、老有所為、老有所樂”更社會發展追求的重要目標。

(四)競爭優勢和劣勢分析

1、優勢

(1)營銷方式的轉變。

由于老年消費是一種自主性消費，老人的消費觀念既成熟又相保守，許多老人對新型的產品會感到陌生，認同接受也會有一個過程，在對老年住宅進行營銷推廣的時候就應該充分考慮到這一點：在營銷手法上，避免使用概念營銷，轉為說服力更大、更容易讓老年人理解的體驗式營銷;在銷售風格上，避免浮夸，樓書和賣場設計都應保持踏實、簡練、穩重的風格，實施耐心的引導式銷售。從長遠來看，市場經濟是一個多發展、多變化的時代，受時代特點的影響，未來的老年人比起今天的老年人，對新消費觀的接受質量要快得多，也容易得多。

(2)提高服務的品質。

針對老年消費的質量特征，老年商品的質量和“銀發市場”的服務質量都必須提高。老年人是一個特殊的社會人口群體，在飲食、起居、衣著、旅游、醫療保健、文化娛樂等各方面都有著這一年齡段的特點，對商品的質量要求尤其高，通常是商品的質量不好不買，價格太貴不買，不實用不買，不安全不買，太復雜不買，只要產品不對路，質量不過關，在老齡消費中就不會有市場，也就不會有長久的效益。

(3)針對老年消費中休閑性消費與服務性消費所占比例大的特點，以悠閑生活和優質服務為賣點，為項目打下長遠的附加價值。

(4)在公司發展的不同階段，開展不同層次的服務。

在公司經營的1前—3年主要發展自助型的老年公寓，即采取上門服務的方式，為老人提供生活方面的照顧和幫助，同時為他們進行心理疏導和壓力的排解，使老人的生活質量得到提高。當公司經過1-3年的發展和經營后，資金及市場都有了進一步的充裕及發展，此時再逐步建設住宅型和陪護型的老年公寓，爭取最終建立起環境優美、設施齊全、舒適健康的的一體化老年公寓。這樣分階段、有重點的建設必將對公司的發展產生積極的影響，同時各階段有重點的建設對公司的服務質量也會起到積極的作用。

2、劣勢

(1)、觀念落后，意識不足

雖然各級政府對于老齡化的問題相當重視，但是在少數個別地區，由于我國長期形成的是家庭子女養老觀念，因此面對我國人口老齡化的挑戰，一些職能部門和社區管理與服務部門對開展和加強社區養老助老服務的重要性和迫切性認識不足，沒有把社區養老助老服務事業提高到反映一個社會文明進步水平和提高人民生活質量、保持社會穩定的高度來認識，服務意識差。這些必然給社會公眾帶來了一些對于社區養老的負面心理影響，對于養老服務社區的開發產生一些阻力。

(2)、競爭者帶來的壓力

有商機必然有商家，雖然目前成都的養老產業剛剛起步，商家尚少，但不容置疑的是，在可預見的將來，競爭者必將紛至沓來，這對于該行業的任何商家都將帶來一定的壓力與風險。公司在不久之后，面對的必將是一個競爭日趨激烈的市場，在這里為數越來越多的潛在競爭者轉化為現實競爭者，大家都希望在這養老產業的鍋里分一杯羹，任何行業內部的現存者、行業外部的潛在進入者都必須清楚的意識到這一市場環境，并做好充分的準備，迎接挑戰。

(3)資金困擾

作為一支學生團隊必將面臨資金不足及缺乏經驗的問題，在公司運行的過程中也一定會遇到一些我們從未遇到過的挑戰，因此在公司的發展過程中我們必須抓住機遇，勇于挑戰，在發展中積累經驗，不斷充實和提高自己。

(五)經濟狀況和盈利能力預測

老人之家建立之初，資金問題是一個很重要的方面。因此在建立之初我們可能會面對資金短缺的問題，但是我們會將事實呈現在人們面前，這樣我們就會有針對性的去確立目標和方向，努力解決問題。對于經濟狀況，我們會盡力維持經濟的穩定，通過與其他公司進行資金方面的合作，獲得更過的投資。另一方面我們可以通過貸款方式進行資金的籌集。

初期我們將實行上門服務，根據老年人的需要，為他們提供生活上的的照顧及心理方面的咨詢，盡快的摸清市場，積累經驗，這樣將減少公司初期在資金不足情況下的支出。隨著計劃的實施，我們的努力將得到一定的認可，就會獲得一定成效。從而使公司資金周轉靈便，資金流動比較順暢，繼而我們對老人的需要及習慣將更加了解。另一方面公司將對員工做出更加細致和恰當的分工，進行更加專業的培訓，從而提高員工的工作效率，這樣將有利于財務部門制定更加嚴密的規劃，一定份額的資金要獲得相應的效益，員工們責任心高了，公司的經濟運行金額將更加穩定。(六)團隊概述

團隊(Team)是由員工和管理層組成的一個共同體，它合理利用每一個成員的知識和技能協同工作，解決問題，達到共同的目標。

公司是由財務部，銷售部，市場部，策劃部，行政部，人力資源部等多個部門組成。不管是高層領導還是下層職工都是公司的一員，成員之間的和睦相處有利于公司的進一步發展，所以團隊的力量是不可替代的。當然大的團隊是由小的團隊結合而成的，各部門都是一個小團隊。團隊之中不可缺少的就是一個引領下屬的上級和按命令實施行動的下層員工。不論上層還是下層我們都堅持一視同仁的原則。

(七)預計能提供的利益

我們的利益來源主要是

1、為老人提供生活照料心理咨詢等方面的服務所收取的費用。

2、與其他公司企業的合作獲得的利潤。例如旅游公司、健身公司、藥物公司、器械設備公司等較大型的公司。我們也可以通過為他們進行品牌宣傳來賺取部分利益。我們預計通過服務老人、服務社會贏得社會信賴將自己的品牌打造出去的這種途徑，盡快收回成本，取得良好的資金運轉情況。

二、產業背景和公司概述

(一)詳細的市場分析和描述

1、老年人口數

我國是世界上老年人口最多、增長最快的國家之一，1999年成為老年型的國家。20世紀80年代以來，60歲以上的老年人口平均每年以3%的速度持續增長，更為突出的是，80歲以上高齡老人已高達1100萬，并以年均5%的速度遞增。本世紀中葉，60歲以上的老年人口將達到4.4億左右，約占亞洲老年人口總數的36%，占世界老年人口總數的22.3%。中國老年人口規模之大，老齡化速度之快，高齡人口之多，都是世界人口發展史上前所未有的。

從區域來看，我國目前已有三分之一的省市區人口呈老年型，其中上海、浙江、北京、江蘇、天津、山東、湖南、廣東、廣西、四川等省市區65歲以上的老年人口已超過其總人口的7%，遼寧、河南、安徽、福建等省65歲以上的人口接近(二)競爭對手分析

1、專屬的老年護理公司不足

目前我國雖有一些家政護理公司，但在老年人的護理方面并不完善，他們提供的服務大多僅限于對老年人的生活料理，沒有考慮到老年人精神上的需求及對日常娛樂生活的需要?，F如今，越來越多的獨具老人需要的并不是生活上的照料，他們更需要的是自身價值的實現及精神上的充實。

2、老年公寓的建設供不應求。

發達國家進住老年公寓和養老機構的老年人約占老年人總數的5%左右。我國目前只有0.8%的人能夠住進養老機構，部分老齡化特別嚴重的地區所具備的養老設施所能安置的老年人也不到地區人口總數的1%。

3、老年公寓的布局不合理。

目前老年公寓和養老機構的建設還沒有例入各個城市的總體規劃，缺乏從中國老年人的特點和需求出發，而制定的科學合理的建設規劃。所以目前存在著有的老年公寓雖然環境和物質條件都很好，但地點遠離社會、遠離親友。交通不便;有的居住高層塔樓并密度較高，活動空間少等，這些都給老年人生活和社會活動造成不便。

4、老年公寓的價位偏高。

有的老年公寓環境優美，設施齊全，服務較好，但是租售價位較高，很多老年人只好望洋興嘆。如上海市選擇老年公寓的老人中，86.3%希望每月所需費用不超過1000元(《中外房地產導報》2001年18期)。北京市2000年調查顯示，50歲以上的常住人口中，60%以上表示近期或以后愿意入住老年公寓，但他們所能承受的平均價格為860元;大連市老人入住老年公寓和養老機構可以接受的價位為400-500元(《老年住房專題會議論文集》2002年)?？梢?，在我國目前廣大老年人的收入偏低的情況下，老年公寓的檔次和價位要適合廣大中低收入老年人的承受能力。

5、大多數的老年公寓和養老機構建筑老化，設施不全。

一般來說設備齊全，環境優美，服務周到的老年公寓不太多。而有些單位和個人資助的養老機構，如福利院、敬老院的環境、條件和服務則較差，不能達到老有所養、老有所樂的目的。

處理好老齡產業的盈利與福利的關系是發展老年住宅必須考慮的，作為一個產業，追求一定的盈利水平，獲取一定的經濟效益，是市場化運行的必然要求和重要標志。能否獲得合理的利潤，反映產業運行和發展的健康狀況。但是，老年住宅的服務對象和其中的一些服務內容，具有社會福利的特點。因此，發展老年住宅，必須兼顧社會效益和經濟效益，必須認真處理好福利與盈利的關系。

(三)市場需求

1、“老年公寓”市場潛力巨大

2000年國家有關部門通過調查和分析預測，到本世紀一十年代末，h7n9禽流感思想匯報，中國退休勞動者一生的積蓄總和相當于全國國內生產總值的1/3;另據中國老齡人協會估計，中國老年人消費約每年3000億人民幣，而且隨著老年人消費觀念的逐步轉變，其消費數額還將得到進一步增長。由此可見“老年人市場”是一個潛力很大的市場，老年人產業，尤其是老年住宅產業是一個極待開發的產業。

2、家庭因素催生老年住宅的產生和發展

自我國七十年代中期實行計劃生育控制以來，“三口之家”現已成為社會的主力家庭結構。許多獨生子女成家之后，所面臨的是每對中青年夫婦在繁忙的工作壓力和殘酷的生存發展競爭條件下要照料四個老人和一個孩子，時間和精力嚴重不足，再加之老年人多愁善感及實際上的“代溝”，由此引起了一系列沒完沒了的家庭煩惱及社會問題，老年公寓呼聲高漲，呼之欲出。

3、老年娛樂市場的開發

許多老年人退休后賦閑在家，沒有子女的陪伴和照料，他們會產生一種空虛感，急需體現自己的個人價值。因此一些老年旅游團及老年娛樂文化活動都有了很大的發展，老年人不再只是現在家中，他們更多的會選擇走出家門，參與社區或社會上組織的一些娛樂活動，這大大促進了老年產業的發展。

4、老年住宅在京、滬兩地倍受熱寵

最早的老年公寓就出現在北京和上海。上世紀的九十年代初，在當時的上海商品房積壓量高達上千萬平方米的情況下，中高檔老年公寓一直供不應求，排隊預訂的場面時有發生。九十年代中期，北京的一些機構在吸取上海老年公寓的成功經驗后，結合本地區老年人生活習性建老年公寓，取得了良好的經濟效益和社會效益。

總結：如果說1.45億的老年人口基數是老年住宅建設的必要條件、家庭因素和老年人社會問題是催生老年人公寓產生的重要原由，那么國家鼓勵和京滬兩地老年公寓熱寵應該能使我們看到的老年公寓建設的希望。從今天老年人口基數、老年人社會問題及老年人養老觀念重大轉變的趨勢看，實施老年公寓建設應該說是一種機遇，老年公寓建設恰逢其時，水到渠成。可以預見，老年公寓必將逐步被老年人極其子女所接受。

(四)公司概述

老年公寓首先要符合老年人的特點和要求。老年人年紀大、身體虛弱、眼睛不好、牙齒不健、腿腳不靈、消化功能差，有的高齡老人和有各種疾病的老人生活不能自理，還需要生活和醫療方面的特殊護理和服務。同時中國老年人在生活習慣和觀念方面與外國老人有很多不同之處，因此不能完全照搬國外老年公寓的模式。我們應按照中國政府制定的“老有所養、老有所醫、老有所學、老有所為、老有所樂”的養老原則，創建符合我國國情和老年人需求的中國老年公寓。

1、地點的選擇。

依照老年人的特點和需求，老年公寓適宜選擇在不遠離社會，不遠離家庭和親友，空氣新鮮，交通方便，有綠化帶、公園等環境優美的地方。

2、老年公寓的模式。

國外老年公寓的模式，依據1986年國際慈善機構(HTA)的老年人居住建筑的標準分為7類：退休和退休前老人居住的住宅;生活基本自理，僅需少許監護和幫助的健康老人住宅;提供全天監護和最低限度的服務和設施的健康老人住宅;專為體力虛弱而智力健全，不需要護理和監護的老人住宅;專為體力尚健而智力衰退并需要個人生活照料和監護的老人住宅;專為體力和智力都衰退并需要個人監護和護理的住宅;專為體力和智力衰退并患有疾病、受傷等的老人入住的注冊醫療機構。又依據各個國家的現狀和經驗，國外的老年住宅模式大體上可以劃分為四種：獨立式老年住宅;集合式老年住宅(老年人合住的住宅);護理型老年人住宅以及公立養老院(社會福利性)。從資金來源劃分實際上分為兩種：家庭和個人融資;政府和社會融資。借鑒國外經驗，結合我國實際情況，我國老年公寓的模式大體上可以劃分為三種：成套老年公寓住宅;合居老年公寓住宅;護理和醫療型老年住宅或機構(個人支付或政府和社會資助)。

(3)設計與配套設施。

老年公寓要按照老年人的特點和“老年人建筑設計規范”，從住區規劃、設計到配套建筑與設施方面要符合老年人的特點和需求。老年公寓宜為低層小高層(有電梯)或平房有小院落，而不宜高塔樓，住房面積以合室、一室、二室小套房為主。道路要無障礙設計，戶內有緊急呼叫與電子安防系統。居室要陽光充分和通風。老年公寓要有完備的配套設施和服務，如醫院、健身娛樂、文化教育、圖書資料、購物中心、銀行、郵局、交流活動、家政服務等。特別是老年社區內要配備正規定點醫院。該醫院應具備治療、搶救、咨詢的功能，這是關系老有所養的重要保障，是老年人進住社區最關心的問題之一。(4)規模與檔次。

從居者本身的利益。安全管理和市場需求出發，老年公寓的規模不宜過大，這要依據各地的具體情況和條件而定。要依據老年人不同的經濟和健康條件以及需求，建設不同檔次的老年公寓住宅。但是中國目前老年人的經濟收入普遍不高，老年公寓的開發和建設要以廣大中低收入者的經濟承受力和需求為主，而不能片面追求規模與檔次。

(5)老年公寓的性質。

依據國外經驗和我國的具體情況，老年公寓以經營性與公益性相結合為好。老年公寓的租售方式，可以由老人的舊房置換、舊房出租、返本銷售入住等進行資金運轉。此外，還需要政府的政策支持以及社會各方面的資助。福利性的養老機構，則是由國家和地方政府以及社會出資予以建設。

三、市場調查和分析

(一)老年人物質生活狀態

我國已經提早步入了老年社會，目前我國的老齡人口總數額已經達到1.74億左右，占人口的總比例達到12.78%，而且以每年800萬——900萬的速度在快速增加。老年人口數量的逐步擴大使得養老問題迫在眉睫，老年人的生活現狀也成為一個新的社會關注焦點。

隨著中國老年人口的增長，老年消費市場也日益引起重視，針對老年人衣食住行用的老年用品正在逐步增多。但就目前的狀況來看，老年市場提供的產品和老年人的真正需求之間還存在差距，這包括兩方面內容：一方面是數量上的差距。我國目前的老齡人口已經達到了1.74億左右，根據國家老齡委的預計，目前我國老年市場的需求量應為1萬多億，現階段市場的供給量遠不能滿足，供求之間存在巨大市場空白;另一個方面是現有的老年產品與老年人真正需求的產品之間存在差距，產品種類不夠豐富、真正能滿足老年人需要的產品不多，這就意味著巨大的市場空間和企業的競爭、發展空間。

老年人生活質量的高低和自身的經濟能力及子女供養能力直接相關。現階段我國老年人，在吃飽穿暖的普遍層面上不存在太大的問題，但在生活品質保證、提升上，則相差很懸殊。

1、城市老年人的物質生活現狀

城市老年人在退休后基本上都享有養老金，加上中國人普遍的儲蓄習慣，城市老年人大部分在養老的基本經濟保障上問題不突出，老年人的消費多數集中在衣、食、行、樂、保健等方面。在城市中，由于商品供應比較充足，城市老年人在生活方面選擇余地較大，老年人在基本物質生活上不存在太大困難。在城市中，那些沒有養老金、沒有經濟來源，依靠低保收入維持生計的老年人通常生活質量相對比較低，但他們基本上已經納入到國家的基本保障體系中，在生存方面不存在很大的障礙。

2、農村老年人物質生活現狀

農村老年人大多以種地為生，隨著年齡的增長，雖不能再從事繁重的體力勞動，卻不能像城市老年人那樣退休，享受國家發給的養老金，主要還靠家庭贍養。這無疑增加了農村家庭的經濟負擔，使得原本就不在同一起跑線上的城鄉家庭的經濟狀況進一步分化，農村老年人在生活、醫療、精神等方面都承受著較大的壓力，其中尤以醫療問題最為凸顯。有關部門資料顯示，農村合作醫療覆蓋率比較高，但是，農村合作醫療的補貼額度有限，發生重大疾病時根本不夠用。對多數農村老人來說，受經濟條件和子女觀念的影響，有病只能依靠鄉村醫生，打打針，吃點藥。經濟條件較好的老人得了大病或許可以住院治療，而其他的老人只能小病硬挺，大病等死，用于老人治病的費用占所有家庭支出的比例較低。

農村老年人收入來源單一，主要依靠土地或者子女供給。而老年人大部分的積蓄用于給子女建房、成家，基本花費在子女身上，預留給自己用來養老的是很少的一部分。農村老年人更不能像城市老年人一樣有退休金養老保險作為生活的基本保障，以至于很多農村老年人的生活僅維持在最低水平，由此造成了很多農村老年人都存在營養不良的疾病。這種情況直接和地區經濟發展水平相關，東西部地區也存在差距。但從整體而言，農村老年人生活水平不高、飲食結構不合理是一個普遍存在的現象，當然這也和農村老年人的生活習慣有很大的關系，但是根源還是收入低的問題。

(二)老年人精神生活狀態

老年人的精神生活如今多為子女、社會所忽略，我們常說贍養老人、孝順老人不僅指提供豐富的物質生活，老人需要的更多的是情感照料和精神關照，所以贍養老人更重要的是精神贍養。

1、城市老年人精神生活現狀

子女在身邊，伴侶在左右，有自己的業余愛好，有人能傾訴心事，有多年的老朋友，這樣的老年人在精神上相對充實，不會常出現孤獨、寂寞、情感無處寄托等精神生活上的問題。而現在城市中還存在很大一部分老人，他們的精神生活非常匱乏。

2、農村老年人精神生活現狀

由于社會經濟整體水平的提高和政府、家庭等多方的努力，農村老年人在物質供養方面有了一定的改善，但老年人的精神需求及精神文化生活則顯然還未被重視。社會經濟文化環境的變遷已促使農村老年人在精神文化需求方面提出新的要求。市場經濟對年輕人道德觀念的沖擊、因子女流動而導致留守老人的增多、活動場所及設施匱乏等方面因素，都加劇了農村老年人精神文化生活的貧乏程度。

農村老年人的精神文化娛樂生活原本就不多，但因大部分老人有子女在身邊，此種問題還能得到一定程度的緩解。但是隨著經濟的發展和人口政策效應的顯現，今后農村的空巢老人比例也將逐步擴大。相比于經濟較發達的農村地區，經濟落后地區的農村里外出打工人員的比例更高，這些地區農村老年人的空巢生活更令人堪憂。

另據調查顯示，雖然大多數農村老年人身邊有子女，少數老年人身邊沒有子女，但是不在身邊的子女可以通過電話等方式與老人進行情感溝通和交流。不過，空間距離對老年人情感慰藉的負面影響確實是一個普遍的事實。況且，身邊有子女也并不一定能為老年人提供情感慰藉，這還取決于子女是否夠孝順。子女是老年人情感支持的重要來源，但也不是唯一來源。老年人還可以在家庭之外找到其他支持。在被問及：“您有訴說心事的人嗎?”，回答有的占64.5%，沒有的為35.5%。在這方面，女性老年人的情況要好于男性，女性回答有的為67.1%，男性老年人為61.4%。

(三)市場分析及預測

1、社會的關心與重視

很多城市中的老年人離退休后對原單位往往有著極強的歸屬感。做好離退休人員的走訪慰問工作是組織工作中的一項常規工作，是傳達一個組織對離退休人員關心的重要渠道。老年人離退休后的第一活動場所是家庭，第二活動場所就是社區。社區所具有的鄰里互助、情感交流等功能正好在一定程度上滿足老年人的某種精神需求。建立健全社區的家政服務體系，為老年人提供最便捷最可靠的家政服務，包括生病時有人陪侍、孤獨時有人聊天，努力營造“尊老、敬老，愛老”的社區氛圍，使老人們有所忙、有所樂、有所依，社區和老人之間才能形成一種良性互動關系。

2、政府的重視

老年事業是一項公益性、社會性的事業，在市場不能有效發揮作用的地方，政府必須積極承擔起職責。在老年人精神贍養方面，政府自然責無旁貸。一直以來國家提倡“老有所養，老有所醫，老有所學，老有所為，老有所樂”，政府在未來的政策導向和宏觀規劃上，需要堅持老年人利益與社會整體利益相統一的原則，更加重視從老年人精神層面提高老年人生活質量和生命價值。

(四)市場發展的走勢

老年人的生活現狀問題是整個社會高度關注并函待改善的問題，也是今后發展中一個關鍵的核心問題。面對這樣一個人口大國老齡化的問題，必須政府、社會、家庭、個人全方位動員、多方參與、共同解決，如此才能破解難題，實現社會的穩定、持續發展。

人口老齡化是世界人口發展的一大趨勢，預計在二十一世紀三、四十年代將達到高潮,目前，這一問題受到世界各國的普遍關注。北京市在80年代末就已經步入老齡化社會，90年代以來，人口老齡化程度不斷加劇，人口老化形勢日益嚴峻，老年人口無論是在數量上還是在總人口中的比重都在不斷提高。所以我們的老年公寓的發展前景比較廣闊，由于我國的老年人的相關產業并不是很發展，此類產業的市場容量巨大，對于我們的老年公寓進入市場是一個良好的契機。因為老齡化的不斷加劇，我國此類的相關產業有著良好的發展趨勢，處于不斷地上升過程，隨著老齡化現象的加重，老年人的市場充滿商機，老年消費群體已經受到越來越多人的注意力。

隨著社會老齡化一路攀升，工作繁忙的子女敬孝心的方式就是為老人多添衣物，多付出關愛?！靶⑿摹毕M在中國人的情感市場中占有重要地位。孝心是對雙親長輩孝敬的心意，是中國孝道文化的核心,是祖先崇拜的文化內涵。古人云，百善孝為先。孝心經濟的可開發潛力很大。老年人是一個特殊的社會群體，老年人特殊的生理、心理和行為特征，決定了其消費能力、消費偏好、消費行為、消費方式、消費觀念、消費習慣、消費決策等方面的特殊性，由此形成了現實消費需求和潛在消費需求的特殊性>。在這部分人口巨大的數量規模背景下，已經并將形成一個特殊的消費市場。在我國，針對老年人這個特殊的消費群體的許多消費領域到存在大面積空白，所以關于老年人的相關產業有著良好的發展前景，預期的形勢對于我們也是有利的。

(五)競爭對手分析

在我國，目前已有4萬多家養老院，據調查，中國60歲以上的老年人已達1.6億多，其中5%的人有入住養老院的愿望。而中國現有養老院的數量僅夠0.86%的老人入住，這表明養老事業在中國有著巨大的發展空間。2006年發布的《中國老齡事業的發展》白皮書顯示，全國城鄉有社會福利院、敬老院、養老院、老年公寓和老年護理院等養老服務機構39546個，總床位149.7萬張，其中農村鄉鎮敬老院29681個，總床位89.5萬張，遠遠不能滿足老年人的入住需求。中國現有養老服務設施大部分由國家和集體投資，但非公有制養老機構發展呈現明顯上升趨勢，在有的地區已超過公有制養老機構。上海市有養老機構467家，其中非公有制122家。天津市非公有制養老機構已達231家，擁有床位8939張，占全市養老機構床位數的85.5%。創辦于1995年的天津鶴童老年福利協會，是一個民辦慈善福利服務型的社團組織，在天津和北京開設養老院，其養老服務已延伸到老年餐飲、老年物業和老年用品領域。他們還引進德國專業養老護理院的技術與管理方法，開辦了老人護理職業技能培訓學校，并創辦了居家老人照料公司。在廣州，民營的廣州壽星大廈已成為全國最大的養老福利服務機構。該大廈投資2億多元，建筑面積11萬平方米，是集托養、住宿、旅游、度假、療養、娛樂、飲食、保健等于一體的老人公寓，有2000多位老人入住。

(六)競爭優勢

雖然我國已經有了一部分老年人的相關產業，但是由于老齡化的加劇，我國的老年人市場還是屬于供不應求的階段，這對于我們的老年公寓有利的形勢，讓我們有一個良好的成長環境，競爭壓力不是太大。雖然我國已經有了有相當大競爭力老年人企業，但是我們的老年之家注重發展的是一般的中小企業，目標是廣大的普通的老年群體，著眼于我國國內大型的老年人服務產業的空白領域，占據大型企業之外的市場份額。我們的老年公寓針對大部分的老年群體設立了專項的服務，以普通的老年群體為中心，實行經濟實惠的價格體制，在價格上我國國內的大型企業拉開距離，從而獲得更多的老年消費群體。他們擁有先進的技術設備，擁有齊全的服務，還有多年打下的基礎，我們相對于他們來說，規模較小，設備不先進、不齊全，但是我們主打的是特色的老年之家服務型公寓，我們以精心的、周全的服務取勝，以盡心盡力為老年人服務為宗旨，以讓老年人安心度過晚年生活、讓子女放心的原則，打造出一個集社區服務、休閑娛樂、保健為一體的綜合性的老年人公寓。這是我們相對于我國國內的大型企業所具有的競爭優勢，在我國，老年人的相關產業并未形成壟斷行業，此類產業的發展正處于新開發的階段。先前步入市場的相關產業已經有一定的歷史，而且已經占有了相當一部分的市場份額，在老年人的消費市場擁有一定的顧客基礎，但是在我國，老年人市場還有相當一部分的空白領域，我們的老年公寓就可以在空白了領域中占有一定的市場份額。

我們公司的主要競爭對手并不是之前就已經進入市場的大型企業，而是處于初步發展階段的中小型企業，他們在老年市場上正處于慢慢成長階段，基礎不是很牢固，在市場中占有的份額并不穩定。但是因為他們比我們先進入市場，我們在市場的這方面與他們相比還是有一些欠缺，他們正處于成長階段，所以他們以后的發展機會明顯比我們有前景。他們的產品在老年人群體中有一定的信賴度，產品種類較多，營銷策略較好，市場占有率較高。他們是我們公司當前面對的威脅，隨著中國老齡化的加重，老年人市場將會慢慢地發展、成熟、直至飽和，我們以后面對的潛在的競爭對手和危機會越來越多，這對于我們的發展是個不利的狀態，所以我們必須在市場上站穩腳跟。以后的老年人市場還會不斷的擴大，社會和政府對老年人會越來越重視，所以我們的公司的發展空間較大，這也是我們為什么選擇老年人為目標的理由。我們的老年公寓是老年人集中居住的場所，有相應的餐飲、清潔衛生、文化娛樂、醫療保健服務體系，在現在的國內市場上有一定的競爭優勢，我們老年公寓的目標是普通的老年和青年消費群體，彌補了現在國內老年人市場的空白領域，相信我們公司會在社會上占有一定的市場份額。

四、公司戰略

(一)各階段的發展戰略

戰略是最重要的計劃形式之一，是組織的一種總體行動方案，是為實現總目標而做的重點部署和資源安排。在項目建立和發展過程中必定會出現這樣或那樣的問題，無論是怎樣的競爭和風險，我們必須要制定適當的戰略并進行實施，爭取做到規避風險，實現公司的使命及愿景。

1、初級階段：

確定目標人群主要為老年群體，制定符合老年人的服務。招收具有專業技能的職員并對其進行職業技能的培訓。以經營、發展、敬業、服務為基本準則，形成公司的企業文化。

要明確各部門、各組織的使命，以及公司的愿景，已確定公司的實質以及今后的發展方向。公司里的各部門要有明確的劃分且要有明確的使命，各個部門之間應該相互合作，明確公司的目標，成員之間相互鼓勵、相互協助來更好的完成工作，推動公司更好更快的發展。

在公司經營的前1—3年，將把發展的重點放在開發自助型老年公寓上，即公司主要提供上門服務，派一些經過被訓的護理人員在老年人家中照料他們的生活起居，并按時為老人提供心理咨詢服務，提高老年人的生活質量。公司還將定期組織顧客出外游玩以及在公園、廣場等休閑場所專門教授老年人如何進行合理的健身鍛煉。在保證了老年人基本生活良好的同時，也為他們提供了合理健康的娛樂活動。

2、中級階段：對公司所面臨的環境進行分析和研究，以把握時機，避開威脅。

(1)外部環境的分析：對公司所面臨的當前的和未來的外部環境進行分析，就是要準確把握環境變化和發展趨勢及其對公司的影響，充分發掘公司所能利用的機會，明確必須規避的風險。公司的環境在很大程度上決定了管理當局的選擇，成功的戰略必然是與環境相適應的戰略。

(2)內部環境分析：對公司的內部環境的分析也就是對組織自身的分析，通常包括對公司的成員、財、物、信息資源、市場位置、研發能力方面的分析研究。明確公司所具有的競爭優勢和劣勢，從而使管理者識別出公司所具有的能夠作為競爭武器的獨特的能力和資源。公司通過1—3年的發展必將擁有一定的資本積累，及品牌知名度。因此在公司發展的中級階段，公司必將更加優化自己的服務體系及經營模式，開展原有項目的基礎上加大與各相關產業的聯系。如同旅游公司合作，開展老年人旅游項目：同健身中心合作為老年人提供更加專業合理的鍛煉計劃。在加強自助型服務質量的同時，根據所具有的資金狀況及市場環境建設相對簡單的陪護型老年公寓。即公司為老年人提供一個環境優美、舒適的居住社區，及簡單的生活照料，小學教師師德論文，主要面對生活能夠自理的老人。

在此階段公司也應加強對企業的宣傳，在社區、報刊、電視中投放廣告。誠信經營，創造品牌效益，進一步得到人們的認可。

3、發展階段：對公司自身進行分析評價，徹底明確公司自身的優勢和劣勢。在與同行業的競爭中積累經驗，彌補不足，爭取獲得更高的市場份額，在不同城市創立品牌連鎖店。積極參加社會公益活動，與保健品公司、心理咨詢所、旅游公司等建立合作關系，提供高品質服務，擴大品牌效益。

(1)公司將對前期的發展進行總結合評價，在與同行業的競爭中爭取占領優勢地位，樹立良好的企業形象，形成品牌效益。從而吸引社會上更多的老年人，贏得更多企業和公司的信任，繼而穩固公司的資金流動和周轉。

(2)公司將會為老年人邀請更好的心理教育家，讓他們為老年人做不定期的心理健康報告講座，讓了老年人們擁有一個健康的心理，對生活擁有一個健康積極的心態，對未來充滿希望，對生活充滿樂趣。

(3)我們公司將會留有足夠的空間為老人們的娛樂活動做準備，尤其是設施方面要特別注意安全問題，以防老人在不經意間受傷。我們將對老年人的各方面都做好周到的考慮，我們承諾子女要讓父母就像在自己家一樣生活。我們還會根據老人們的性格和身體方面做好全面的分析，并根據他們的需要為他準備好相應的食物，安排好合理的活動。

進一步建設全面一體化的老年公寓，在資金充裕的基礎上建設設施齊全，環境優美，居住醫療條件一流的老年公寓。同學校社團及社會上的公益團體建立長期合作關系，在保證公司利益的同時回饋社會。

4、未來階段：在同行業中處于優勢地位，加強與相關行業的合作。由于國外此類行業發展早、體系健全，要想取得更好的發展須向國外同行業學習，找出自己的不足，并在規避風險方面建立更完整的體系，使公司獲得長遠的發展。

在對公司自身進行分析該技能的基礎上，要選擇公司所要采用的最佳戰略，實現公司與環境的最佳匹配。在發展過程中，我們將會根據實際面臨的情況來不定時的制定相應的措施，一步一步的補足初定戰略，讓我們的計劃戰略更完備。將選定的戰略付諸實施，設計與戰略相適應的組織結構，匹配符合戰略要求的人力資源，設計相應的控制系統以確保戰略的實施位于正確的軌道。當內外部環境條件發生改變時或適當所選擇的戰略不能滿足組織的要求時，要對戰略進行及時的調整與變革。

(二)通過公司戰略來實現預期的計劃和目標

1、公司與公司間還存在激烈的競爭，無論是哪方面都有一個好與壞的大比拼，但只要公司在各方面制定完備的措施，則就能在競爭中占有利地位。所以，公司要時刻注意著公司所出現的問題，并將及時制定措施解決問題。

2、同行間的競爭的激烈程度是由競爭各方面的布局結構和所屬產業的發展水平決定，競爭各方的情況包括企業自身的固定成本和庫存成本、產品差異化程度、產業的市場容量和市場增長速率、競爭對手的復雜程度、退出壁壘的高低等等，這些因素通常相互作用，共同決定著競爭的激烈程度。

3、要在這些競爭中生存下來，我們就必須得指定良好的對策。無論哪個部門都的謹慎認真地完成任務。嚴格地按照制定的對策工作實施。把老年人各方面都安排的井井有條，得到老人們的認可和信賴，得到家人的認可和信賴，更得到社會上企業和其他公司的信任。這樣，建立了我們的信譽后，就不斷的聯合其他公司、吸引資金設施、有利資源來壯大我們的隊伍，增強我們公司的實力，利用先進的設備和文化知識來贏得大眾的認可，這樣我們努力進步，逐漸擴大公司的規模，在社會上占有穩定的地位。

(三)營銷策略

理論上有經濟主體的經濟效益主要來自于兩個方面即收入與成本的比較。只有遵循既開源又節流的思路，才能從根本上降低養老服務成本，提高效益。在降低成本方面有依托共用資源比如醫院公園，共享政府配套設施;抓好前期投入，考慮事情要有前瞻性，不要重復投資，減少返修;降低管理成本，根據自身的優勢發展特色性服務項目，提供差異化管理，最大程度做到最小成本提供最優服務，達到利潤最大化;要充分考慮到老年人特有的風險因素，在入住合同上注明，以免引起不必要的麻煩，造成經濟損失的同時提高了成本。在增加收入方面考慮到：增加有形的收入，增加基礎設施的建設，提供比較齊全的服務，滿足入住老人的需求的同時，吸引社會上老人消費，提高利用頻率;增加特色服務，馬斯洛的需求層次理論告訴我們，老年人需要的不僅是滿足物質享受，還要滿足精神享受，在不斷滿足他們的提高需求，達到心理上的依賴，對于服務的支出他們會更主動，我們更有收入(趙本山小品聊10元錢的);還有教育培訓(我個人上電大也有補缺憾成分在里面)、音樂、太極養花種草等，只要吧老人們的需求與老年公寓的供給有效地結合在一起，增加收入是大有余地.五、總體進度安排

(一)服務介紹及收入

家政護理：為客戶提供經過培訓之后持證上崗的養老護理員以不同方式(如全天、白天、鐘點、出行等)為老年人服務;此外還為客戶提供各種家政、維修、搬運等服務。

醫療保健與康復療養：按會員制設立每位會員的健康檔案，定期進行全面體檢;免費保健療養咨詢;免費參加有關的保健講座;開辦小型的老年病醫院，設置門診、化驗、急診、觀察病房、家庭病床，送醫藥上門;全天候救護車及護士值班服務，在這方面總的要求應當是“小病不出門，大病不誤診，急癥及時救，慢病可療養，事事可咨”。

心理咨詢：影響老人健康的重要原因是心理障礙，園區將組織心理醫生為大家進行心理咨詢與治療。

購物：園區設有老年用品和日常用品商店并接受各種代購服務;園區內設有便民商店并接受各種電話購物、免費送物上門。

旅游：園區與大型旅行社合作，經常組織夕陽紅專項旅游;還將與北京、大連、廣州等地的老年社區合作，舉行異地交換居住療養的業務，盡可能為客戶降低費用。

交通服務：開設大巴專線往返于成都與園區之間，園區內手推車供免費使用，并準備一定數量的輪椅供出租使用。當地的三輪車與老年車可以進入園區，并可以代客戶租用各種用車。

安全保衛：每戶都設置緊急呼叫裝置，服務人員24小時值班;園區內設置三重安全保衛措施：紅外監視、門衛值班、保安24小時巡邏。

報刊服務：代訂各種報刊，報刊投送到家。

音像制品的出售與租賃：建立專門的服務部開展有關業務。

園藝：為了滿足部分老年人對于園藝與種植的愛好，園區將辟出專門的地塊出租給老年人，供他們自己種花種菜，豐富晚年生活。

房屋置換：為了方便部分在成都城內有房而又希望到園區居住的客戶，公司可以代為辦理城內房屋的出售或出租事宜。

法律顧問：園區與有關的律師事務所合作，為客戶提供法律顧問與咨詢服務。

老有所為服務：這是一個常常被忽視而又十分重要的服務，也就是說要盡可能地為還能夠服務社會的老人(特別是有一技之長的老人)提供一個老有所為的活動舞臺，提供必要的條件。鼓勵老年人盡可能“有所事事”，而不是“百無聊奈”;在老年大學中開辦自創中心讓老年人進行各種手工制作;如果有的老人能夠寫作詩文或能夠撰寫回憶錄，園區將代為推薦、聯系出版與發表。(二)市場份額

公司不斷發展對社會的影響便會越來越大，一個有好聲譽的公司在市場競爭競爭中也會占據有利地位。因此，公司應樹立良好的企業形象，把公司更好的推銷出去，爭取占大更大的市場份額。但是應全面考慮，建立初期我們的任務重大，初期的工作必須保證好質量，才能為公司的發展奠定良好的基礎。好的開始就意味著成功了一半，好的初期必然會推動公司的不斷發展，也就意味著公司具有良好的發展前景。

(三)主要合作伙伴

任何事物的發展都不是獨立的，因此公司的發展離不開與其他企業的合作。老人之家顧名思義便是以老人為主，我們的合作商便離不開那些與老年人相關的企業，如保險公司、藥品公司、營養保健品公司、健身機構以及教育機構。通過交流與合作有利于減少成本提高服務品質。另一方面的我們的發展與社會的宣傳也是離不開的，因此我們也會同媒體進行合作，增加品牌的知名度及大眾多公司的了解。合作商的力量也是不可估量的，可以從不同方面增加公司的資金來源，積少成多，在不斷的合作與交流中發展，是公司的資金流動更加穩定。

(四)融資方案

融資是公司根據自身的生產經營狀況、資金擁有的狀況，以及公司未來經營發展的需要，通組織資金的供應，以保證公司正常生產需要，經營管理活動需要的理財行為。公司籌集資金的動機應該遵循一定的原則，通過一定的渠道和一定的方式去進行。我們的老年公寓由于資金問題，需要有一個有可行性的融資方案。因為銀行是企業最主要的融資渠道，所以我們可以選擇銀行貸款作為主要的融資手段;因為股票具有永久性，無到期日，不需歸還，沒有還本付息的壓力等特點，因而籌資風險較小。股票市場可促進企業轉換經營機制，真正成為自主經營、自負盈虧、自我發展、自我約束的法人實體和市場競爭主體。同時，股票市場為資產重組提供了廣闊的舞臺，優化企業組織結構，提高企業的整合能力，所以股票籌資也是我們公司所選擇的融資渠道之一;我們還可以利用國際商業銀行貸款、國際金融機構貸款和企業在海外各主要資本市場上的債券、股票融資業務等海外融資方式;因為融資租賃業務為企業技術改造開辟了一條新的融資渠道，采取融資融物相結合的新形式，提高了生產設備和技術的引進速度，還可以節約資金使用，提高資金利用率，所以融資租賃也是我們可以選擇的方式之一，而且融資租賃，是通過融資與融物的結合，兼具金融與貿易的雙重職能，對提高企業的籌資融資效益，推動與促進企業的技術進步，有著十分明顯的作用;由于典當融資的簡便、快捷和自由使用，能夠大大提高資金的利用率，所以，典當融資也是一個不可或缺的融資手段。

我們公司會開展多元化的融資渠道，為公司的資金運轉提供一定基礎，為公司的的發展鞏固好堅實的后備力量。我們還可以選擇的融資方案有：基金組織、直存款、銀行信用證、委托貸款、直通款以及直沖款等方案。

六、關鍵的風險、問題和假定

(一)關鍵的風險分析

1、政策風險

3、管理風險

對策：認真甄選管理人員，引入風險評估機制，成立決策評議部門，在重大決策面前充分考慮市場因素與政策因素。以便及時發現失誤。避免重大損失。.強化成本管理基礎工作，實現現代化的成本管理手段。實行績效管理，完善企業管理的構架，做好企業的各個方面管理。

4、人力資源風險

對策：本項目屬高效益項目，適當提高人員薪酬，建立公平的績效管理體制，建立獨特的企業文化體系，對吸引人才和留住人才都是至關重要的。良好的待遇以及完善的管理與獎懲機制可以保證人力資源的安全和連續性。建立現代企業制度;確立“以人為本”的管理理念;加強企業文化建設;提高內部管理的結構化水平;建立科學、有效的評估體系和約束機制;建立科學的激勵機制。人力資源工作要和戰略、技術、產品等其他要素聯系起來;確定人力資源的質量標準;建立人力資源的質量檢測體系;建立人力資源的質量保證體系。開發和整合人力資源計劃與政策，確保與組織戰略一致性，支持公司業績目標的實現。提供及時和有效的方法，吸引和招聘到合適的、有經驗、技術的員工，以滿足組織要求。提供薪酬和福利框架，以激勵更高的工作業績，確保組織目標的實現和優秀人才的保留。協助開發員工必要的能力以確保組織目標的實現，提供框架以幫助解決員工問題。確保員工遷移與中止有效管理和成本合理，及充分解決對個體員工的沖擊。確保人力資源信息的產生和流程運行高效、精確，并保持與其他業務系統和流程的整合。

5、財務風險

對策：前期詳實的財務預算，嚴密的項目計劃，以及對投資單位的信用審查有利于保證資金的正常周轉。而規范的財務制度是規避財務風險的必然之路。利用投資活動應對財務風險，利用資金回收活動應對財務風險，利用收益分配活動應對財務風險，加強財務監督，完善內部控制制度建設，加強資金管理，有效防范資金風險，強化對外擔保管理，降低或有負債風險，建立和健全企業財務風險防御機制。

6、項目風險分析

人們對老年公寓的價格水平的接受度不高。該項目最大的特點就是開發老年產業。但這同樣也是該項目的風險，該項目能否吸引各民間協會來辦公、開展活動;能否吸引老年產品的生產企業和銷售商來展銷產品;能否吸引重慶市三甲醫院來開分支機構，能否開發老年創意產業等，都還有很多不確定因素，使項目通過多元化的產業發展來分散投資風險的設想存在不確定性。

7、其他

大型項目還將面臨來自不同領域的其他不可抗力風險。

對策：制定合理周密的風險應對機制，嚴格按程序處理突發事件。盡力將風險損害降至最低。

(一)風險規避即應對措施

1、認真進行項目選址。

老年人公寓項目必須具有能滿足老年人養老心理和生理需求的個性和特色，選擇好項目地段是打造老年公寓個性和特色的載體和必須的物資條件，老年公寓項目能否成功關鍵在地段，因為地段是唯一的，是其它條件不可替代的。

2、本項目土地使用面積400畝，總建筑面積20萬平方米，分期建設，總周期約36個月。因此，必須首先做好總體規劃，有了科學完整、協調統一、個性特色的總體規劃，項目就具有了健康骨架和活的靈魂，就有了“量身定做”的依據和藍圖，就可避免項目建設中的隨意性、盲目性，確保產品個性特色，整體風格。

3、項目總體方案和建筑設計必須遵從三條原則

一是建筑設計必須體現老年公寓的個性、特色及建筑風格;二是充分滿足老年人特殊群體養老、休閑的特殊需要，以人為本，實現人性化設計;三是老年公寓必須“量身定做”，“量身定做”應從設計開始。

4、本案“項目風險分析”一章對老年人公寓項目提出了風險提示，項目實施時，在硬件完備的基礎上，還必須在軟件上下功夫，提高管理水平，保證服務質量，做好推介宣傳。提出詳盡的具有針對性的可操作方案，以服務為導向，化解人們對老年公寓的疑慮

七、管理團隊

首先根據投資者投資數目所占的比例建立董事會，推選投資數目最多的投資者做董事長，在公司需要進行決策時，由董事會提出議案進行表決，最終由董事長進行決策。在公司建立的初期，資金較為短缺，可由各個董事擔任不同的職務，例如財務總監、銷售部長、策劃部部長、行政部長、人力資源部長、市場部部長。

1、董事長

2、行政部

3、策劃部

4、財務部

5、市場部

6、人力資源部

7、銷售部

八、公司資金管理

“現金為王”一直以來都被視為企業資金管理的中心理念。企業資金管理水平往往是決定企業存亡的關鍵所在。在面對日益激烈的市場競爭，企業面臨的生存環境復雜多變，通過提升企業現金流的管理水平，才可以合理的控制營運風險，提升企業整體資金的利用效率，從而不斷加快企業自身的發展。我們應該做好資金管理，保證公司的正常運轉，我們應該投資決策與計劃，建立資金使用和分管的責任制，檢查和監督資金的使用情況，考核資金的利用效果。管理的主要目的是：組織資金供應，保證生產經營活動不間斷地進行;不斷提高資金利用效率，節約資金;提出合理使用資金的建議和措施，促進生產、技術、經營管理水平的提高。傳統意義上的現金管理主要是涉及企業資金的流入流出。然而廣義上的現金管理，其所涉及的范圍就要廣的多，通常包括企業帳戶及交易管理、流動性管理、投資管理、融資管理額風險管理等。

企業現金管理主要可以從規劃現金流、控制現金流出發。我們要通過運用現金預算的手段，并結合企業以往的經驗，來確定一個合理的現金預算額度和最佳現金持有量。如果企業能夠精確的預測現金流，就可以保證充足的流動性。我們還應該對現金進行集中管理，這樣有利于我們了解企業資金的整體情況，在更廣的范圍內迅速而有效地控制好這部分現金流，從而使這些現金的保存和運用達到最佳狀態。我們對資金管理的原則主要是：劃清固定資金、流動資金、專項資金的使用界限，一般不能相互流用;實行計劃管理，對各項資金的使用，既要適應國家計劃任務的要求，又要按照企業的經營決策有效地利用資金;統一集中與分口、分級管理相結合，建立使用資金的責任制，促使企業內部各單位合理、節約地使用資金;專業管理與群眾管理相結合，財務會計部門與使用資金的有關部門分工協作，共同管好用好資金。增強資金管理意識，樹立資金進行統一管理的觀念，全面提升企業資金管理水平，積極利用計算機技術，保證資金管理，強化財務監督，加強內部管理和內部審計，拓寬融資渠道。

九、財務預測

(一)會計報表

(二)財務分析

1、資本金利潤率。這是分析一個企業資本金利用效果的出發點和歸宿的重要指標。它是財務績效的最佳衡量尺度，是一種高度綜合的計量比率。

資本金利潤率=利潤總額/資本金總額X100%

2、銷售利潤率。銷售利潤率，又稱銷售收入利潤率，是反映實現的利潤在銷售收入中所占的比重。比重越大，表明企業通過擴大銷售獲取利潤的能力越高，企業的經濟效益越好。

銷售利潤率=凈利潤/產品銷售收入X100%

3、成本費用利潤。成本費用利潤率是凈利潤與成本費用總額之間的比率。它是反映企業生產經營過程中發生的耗費與獲得的收益之間的關系，表明企業在成本降低方面取得的經濟效益如何。

成本費用利潤率=凈利潤/成本費用總額X100%

4、資產負債率。資產負債率是指企業負債總額與企業全部資產的比率，即在企業全部資產中負債總額占多大比重，用以衡量企業利用債權人提供的資金進行經營活動的能力，也反映了債權人借出資金的安全程度，因此它是企業長期債券能力的晴雨表。負債的比例越低，表明企業的償債能力越強，債權人得到保障的程度越高。

資產負債率=負債總額/全部資產總額X100%

5、流動比率.流動比率的是指流動資產與流動負債的比率，用以衡量企業的流動資產在短期債務到期以前，可以變為現金用于償還流動負債的能力，即短期償債能力。

流動比率=流動資產總計/流動負債總計X100%

6、速動比率。速動比率是指企業速動資產與流動負債的比率。所謂速動資產是指流動資產減去存貨等流動性差的資產后的差額。

速動比率=速動資產/流動負債計X100%

7、應收賬款周轉率。應收賬款中轉率是指企業賒銷收入凈額與平均應收賬款余額的比率。它是衡量企業收回應收賬款效率的指標，反映企業應收賬款的流動速度。

應收賬款周轉率=賒銷收入凈額/平均應收賬款余額X100%

8、存貨周轉率。存貨周轉率是指銷貨成本與平均存貨的比率。它是衡量企業銷售能力和管理存貨效率的指標。

存貨周轉率=銷貨成本/平均存貨余額X100%

十、假定公司能夠提供的利益

(一)總體的資金需求

我們公司需要一定的啟動資金，為公司的上市做好充分的前期準備，為以后公司更好地發展打下基礎，啟動資金會運用在建設老年公寓、基礎的設施、社區的服務等必要的方面，還會被用作公司前期的宣傳資金，上市之后初期的流動資金和周轉資金。在公司上市后，有了正常的運轉程序，漸漸走上正軌之后，估計在1年后就會有一定的成果，啟動資金也會轉化為流動資金，各個投資者就會得到回報，收取一定的利潤。我們的老年公寓主打的是老年人，所以我們還會與一些其他的老年人企業合作，爭取合作共贏，減少一些不必要的麻煩。社區是老年人的主要活動場所和生活空間，隨著家庭養老功能的減弱，老年人對社區的依賴性越來越強，對社區服務的需求也越來越多，因此，加強社區建設，充分發揮社區對老年人的服務功能是解決老齡問題的重要途徑。

目前，我國的社區建設比較薄弱，不能適應老年人的各種需求，因此，在進行社區建設時，首先要加大對社區養老服務業的投入，通過多方位、多渠道籌集資金，加大投資力度。其次，增加社區老年人的服務設施和服務內容，主要包括醫療保健、家政服務、健康娛樂、學習教育、法律咨詢等服務項目。第三，要培養一批高素質的社區管理人員和服務人員，提高社區為老年人的服務質量，不僅讓老年人享受到有關的照顧資源，還要讓老年人享受到高質量的服務。

我們的資金使用計劃

1、抽取資金建設老年公寓，做好最基本的住房措施，以及安全的防范措施，配備完善的基礎服務設施，建設好“老年之家”的第一步。

2、在老年公寓的范圍內做好基礎的綠化設施，讓老人有一個良好的生活環境，提升我們老年公寓對老人和子女的吸引力。

3、打造一些娛樂活動設施豐富老年人的休閑生活，使我們的社區服務更加完善。

4、處理完以上的前期基本的工程之后，我們便會抽取一部分資金用作老年公寓的宣傳資金，在社會上大力宣傳我們的公司，為我們公司以后的上市做好一定的市場基礎。

5、在公司上市以后，我們將會把剩下的一部分資金作為公司前期的流動資金，保證公司的正常的運轉，為公司以后的發展做好準備，用流動資金不斷壯大我們的老年公寓，我們要用最少的資金達到最好的效果。公司的總體進度嚴格按照公司的計劃進行，做好公司上市的第一步。

6、我們會留有一部分資金作為風險資金，為公司上市后所遇到的風險做好充分的準備，防范好未來將會出現的風險。

(二)投資人可以得到的回報

我們的老年公寓在增資3-5年內的老年人入住率保守估計為百分之八十，這是一個比較好的預期情況，收入保守估計會達到五百萬，那我們的利潤會有兩百萬，成長率較大，投資人的預估的投資報酬率較高。因為目前，我國的人口老齡化程度越來越明顯，60歲以上的老年人占總人口的百分之十一，我國即將進入老齡化社會。預計到2020年，全國的老年人將會到達2.43億，占總人口的百分之十七。人口的老齡化是目前世界各國所共同面對的一項挑戰，然而對企業來說，卻意味著一個商機無限的市場。根據中國國家老齡委提供的數據，目前中國老年人用品市場的需求量為4000億元，而現階段為老年人提供的產品不足百分之十。所以老年市場是一個極具發展潛力的消費市場，我們的老年公寓正是針對我國的老年人消費市場這個空白領域所建立的一個具有廣闊發展前景的企業，我們公司以后的發展會隨著中國老齡化越來越快的步伐而不斷發展壯大。

(三)投資人退出策略

當我們公司遇到投資人退出時，我們必須有應對投資人撤出的策略，從而保證公司的正常運轉，使公司不至于陷入無法運轉的狀態，并且能把公司因為投資的突然撤出所帶來的風險降到最低。

我們公司的策略是：實現投資的良性循環，抓住新的投資機會，順利進入下一輪投資計劃，實現投資的良性循環和增值，進而優化投資結構，控制投資總量。優化財務狀況，改善企業財務狀況，確保企業現金流量的平衡。優化資源配置，可通過投資退出盤活沉淀、閑置、利用率低下的存量資產，從而完善和調整現有的經營結構，提高資產組合質量和運用效率，達到優化資源配置的目的。引進多元投資主體的企業通過減持或降低在投資項目的股權比例，可以引入專業或策略投資者共同經營投資項目，進行戰略調整，集中資源專注發展核心業務和主導產業，提高核心能力。健全公司的治理結構，做好此類的一系列投資退出策略，為我們公司保存實力，并通過投資撤出的機會不斷的完善公司的結構，為公司做好長遠的發展準備。

第二篇：生態養老院創業計劃書

一、社會背景

根據國家統計局公布的數據：截止XX年11月底，我國65歲上的老年人口達到8811萬，占總人口的6.96%;60歲以上的人口數達1.3億，占人口數10.2%。而聯合國傳統標準，一個國家或地區的60歲以上老人達總數10%(新標準為65歲以上老人占人口數7%)即視作為該國家或地區進入老齡化社會。按上述的數據顯示，我國從XX年正式進入了老齡化社會。我國人口老齡化形式發展速度快，來勢猛。XX年前后，我國的老年人口已達到驚人的數目1.5億人，是亞洲老年人總數的50%。是世界老年人總數的20%，更是世界上唯一老年人口總數過億的國家。

傳統上，我國是一個“養兒防老”的國家，長期實行一種家庭養老的模式。從古代就有孝道之說，在“十罪”里以不孝為大。但是隨著改革開放的到來，與外界交流的增多，從而使得經濟、政治、文化等方面都不斷在發生變化，使“養兒防老”的思想模式受到巨大的沖擊。特別是XX年以來，我國實行了計劃生育政策以后，我國家庭呈現出一種倒金字塔的形式，一對夫婦面臨著贍養四個或更多的老人，這無疑是一種巨大的壓力。他們為了肩負一個家庭的負擔，不得不日夜工作掙錢，從而缺少時間照顧、陪伴老人。特別是在農村，由于農村經濟收入低，青壯年人口不得不大量涌入城市務工，尋求經濟的收入。所以越來越多的“空巢老人”出現，也使“養兒防老”的方式逐漸被人所拋棄。我國是一個提倡尊老愛幼的國家，而“贍養老人，尊重老人，孝敬老人”更是中華民族的優良傳統禮德。我們青壯年是家庭法的脊梁柱，不得不承擔家庭的重任，讓生活更得更舒適。所以他們必須花費很多的時間去奮斗，去拼搏。在這種背景下，傳統的家庭養老模式開始瓦解，老人們出現無人照顧、陪伴的情況。所以我們社會必須尋求一種方法來解決，這時各式各樣的養老機構必然入雨后春筍般出現并蓬勃發展起來，這些組織機構可以有效解決老人的養老問題，不斷地滿足老人的物質與精神上的各種需求，豐富其生活，讓老人們老有所養，老有所依，老有所學，老有所樂。這些養老機構更能關注老人的生活，更貼心老人的生活，也能讓兒女們更放心的工作。從這可以看出，敬老院這一服務業必將發展壯大起來。

二、行業前景

根據民政部門統計，到XX年，“空巢”將成為老人家庭的主要形式，所占的比例也高達70%左右。而在這空巢現象日益顯著的情況下，社會的養老機構也蓬勃發展，為老人們提供一個像自己家庭一樣溫馨的大家庭。因為兒女們擔心老人的安危，無人照顧老人，并且敬老院的收費門檻低，一般家庭都可以支付得起，所以，越來越多的老人被關進敬老院。并且，養老院的老人們多，老人之間將會有更多的話題，彼此談心，所以也有很多老人選擇進養老院。

但現在我國卻面臨著尷尬的床位問題。我國60歲以上老年人數高達1.5億，但我國敬老院床位的擁有量才有120余位，這是一個怎樣的比例啊!僅占老年齡人口的0.8%，換一種說法就是每125位老人才能得到1張床位，這是遠遠不夠的，這僅僅是杯水車薪。這是需求遠遠超過了供應。

可是，我國的政府所建立的養老機構，卻還存在著諸多的問題：

1、老年公寓供不應求，數目少，規模極少。

2、政府隊老年人的住宅設施的重視和支持力度不夠，老年公寓和養老機構的投入資金遠遠不足，不能滿足需求。因此，在政府的建立養老機構的提供的床位不足的情況下，將會鼓勵民辦養老院。而我國的老年人口多，并且我國的獨生子女越來越缺少對父母的關心，也決定了養老機構將迎來一個前所未有的機遇。所以養老機構是一個前途無限的行業。

三、市場的發展前景

1、可預見的服務群眾

我國老年零花速度快，來勢猛。XX年前后，我國的老年人口已達到驚人的數目1.5億人，是亞洲老年人總數的50%。是世界老年人總數的20%，更是世界上唯一老年人口總數過億的國家。

2、入住率高

經過對幾個城市市區的范圍內養老機構的統計和抽樣調查，各種各樣的所有制形式的養老機構平均入住率為63%。經過對老人們的問卷調查，我們可以了解到，有一大部分的老人不愿選擇養老機構是因為一些養老機構的設備不完善和服務不滿意。從此，我們可以推測如果我們把敬老院的設施完備，服務完善，入住率將達到一個更高的水準。

3、并非供過于求

我國老年人數高達1.5億，但我國養老機構的所擁有的床位卻僅僅120萬。僅占老年人口的0.8%，換一種說法就是每125位老人才能得到1張床位，這是遠遠不夠的，這僅僅是杯水車薪。這是需求遠遠超過了供應。

4、收費標準低

我國的養老機構的收費標準低，一般家庭都可以支付得起老人的入住費用。一般每位老人每個需向養老機構支付的費用僅僅是680元左右。而我國許多老人都有退休金，可以輕松支付與養老機構的費用。

四、敬老院選址

這個優秀的養老機構。地址的考慮是非常重要的。因此，我們在選址中應該考慮到下面幾個方面問題：

1、交通方便。交通方面是最為基本的條件，應該有公車到達，這也方便了老人的出行火或子女的看望。

2、周圍環境應恬靜。因為老人的睡眠質量較差，經不起吵鬧，所以應遠離鬧事、娛樂場所。我們應選擇安靜的地點，最好接近自然，靠近公園等場所。

3、周圍有廣場或活動中心。老人們需要得到充分的娛樂及鍛煉。

4、附近有設備完善的大型醫院。由于老人屬于高危意外及突發死亡率較高的人群。為防患于未然，應靠近大型醫院。

五、管理制度及模式

敬老院是一個民辦的養老機構的服務產業。它是一個社會服務機構，也會死一個報恩社會行業。我們在為祖國做一點貢獻，也為老人們獻出我們的愛心。我院采用院長總負責制度。院長直接管理所有人員，這樣可以減少人員花費。院長總攬大小事務，所有事務直接向院長負責。

六、人員素質要求

1、院長職位要求懂得項目管理并有一定會計的基礎知識，并有創新思維和一定魄力。還要有較強的忍耐力，遇事冷靜，反映迅捷，并有團隊意識，有優秀的交際能力，更重要的是要敬老愛老，愛崗敬業，有堅定的職業操守和奉獻精神。

2、護理人員要求。精神素質好，精神面貌好，敬老愛老，愛崗敬業，良好的溝通能力，并懂得基本的護理知識。

3、廚師要求。懂得基本的藥膳、養生知識，懂得調配營養，并有吃苦耐勞的工作精神。

4、清潔工要求，清潔工要求勤奮，細心，熱心。

七、敬老院的規模

我院面積預計總面積為800平方米，可接受200多位老人。內設娛樂場所，包括基本養老機構設施，并根據老人的具體需要設置各種娛樂設施以滿足不同需要。

八、設施

1、房間設施：每間房間四張床位，四套桌椅，一套洗浴設備，每人一個衣柜并有獨立衛生間，一臺液晶高清電視，一臺冷暖空調。

2、日常生活器材：廚具，餐具，杯具，洗具，冰箱，消毒柜，洗衣機。

3、辦公設施：電腦，打印機，東風小康。

九、經濟投資

1、租房和場地鎖租金控制在6萬元一下每年。

2、房屋改造和簡單裝修費用預算投資4萬元。

3、基本設施：床柜300元∕套*200套=60000元

床上用品150元∕套*200套=30000元

桌椅50元∕套*200套=10000元

電視機1000元∕套*50套=50000元

冷暖空調1800元∕套*50套=90000元

4、活動器材 1萬元

5、家庭影院設施 1萬元

6、餐飲設備 1.4萬

7、洗衣設備 1萬元

8、辦公設施 5萬元

9、開業儀式和相關宣傳 1萬元

另10、員工工資 院長 1XX每月

護理人員 700每月

廚師 800每月

清潔工 500每月

10、伙食成本：每年360000元

11、水電費XX0每年

12、辦公費用4600每年

共計頭一年需投資96.88萬元。

十、收費標準：

按80%入住率計算

1、床位費200元∕月*12月*200*80%=384000元

2、服務費200元∕月*12月*200*80%=384000元

3、餐費200元∕月*12月*200*80%=384000元

4、水電費80元∕月*12月*200*80%=153600元

按以上收費標準計算，一年總收入為116.736萬元。

每年為老人購買醫療保險費用40元∕月*200*80%=6400元

每年設備折舊為3萬元

則每年收入為116.736萬元-96.88萬元-3萬元-0.64萬元=16.216萬元

十一、辦院風險

1、入住率不足。房租，人工費和水電費等硬性開支得不到有效分攤，不能進入良性循環。

2、入住老人收費風險。由于老人及子女的財務狀態惡化等原因，造成入住老人不及時繳費。敬老院又不能強行迫使其離開，造成負面影響。

3、老子的意外傷害風險。老人的意外及突發死亡率較高，一旦發生糾紛，會給我院帶來人力與物力上的負擔。

4、養老院內的設施受損，帶來一定的經濟損失。

十二、贊助

1、向政府申請。我院可以盡量向政府申請資金，讓政府給與一定政策上的扶助或提供一定設施設備。

2、向冷暖空調或電視廠商拉贊助，以獲取一定的優惠。

3、醫院合作。我院可與附近醫院合作，定期到醫療給老人進行檢查，優惠看病，減少老人發病風險。

十三、階段目標

十年內分為三個階段

第一階段：我院在前3年里，要做到回收成本，并完善管理及服務體系，尋求更好的的服務理念。我們將派人到其他優秀機構學習考察，建設我院特色服務。

第二階段：在有屬于自己的特色服務下，加強我院的宣傳工作，增強知識度，并擴大我院規模，從而做到接受1000人規模。我們也會建設有自已特色的娛樂場所，豐富老人生活。我們將建立老年大學和醫療點，讓老人做長期體檢，達到我院的“老有所養、老有所醫、老有所學、老有所樂”的辦院宗旨。

第三階段：在我院基本發展完善的情況下，也豐富我院的院外活動，與旅游社合作，讓老人游山玩水，開闊視野，愉悅心情，好好地享受晚年。

十四、總論

1、項目具有課前瞻性和可操作性

2、項目成立的時機與條件成熟，風險小，經濟回報率高

3、市場定位明確，是國家導向項目

4、綜合分析：養老機構是一個社會公眾服務行業，但它面對著一個龐大的消費群體。它更是我國急需發展的全新商業模式的公益項目，是我國目前難得的投資機會并有希望短時間內取得上市資格。

第三篇：養老院創業計劃書

養老院創業計劃書

班級：電自1242 姓名：李希孟 學號：04

目錄

摘要

1.執行總結……………………………………………………2

2.市場分析……………………………………………………2

3.公司概述……………………………………………………3

4.投資策略……………………………………………………3

5．營銷策略……………………………………………………3

6.財務分析……………………………………………………4

7.風險分析……………………………………………………4

摘要

現在隨著社會的發展，八九十年代的計劃生育即每家只生一個孩子弊端日益顯現。每家的一個孩子開始長大，開始工作開始養家孝敬父母，能能力卻非常有限。更直白的說，一個孩子完全無法為2位父母可能再加上4位爺爺奶奶姥姥姥爺養老。因此我們需要一種新型的養老院來減小我們的負擔。

1.執行總結 1.1項目背景

在日益嚴峻的養老條件下，誕生的一種新型社區養老院。效仿幼兒園模式，白天老人到小區內的養老院娛樂，下午老人可回自己家休息家即可。1.2目標規劃

1、社區養老院旨在為老人提供離家最近的休閑娛樂的場所，考慮到現在老人家都比較注重養生身體情況都比較不錯，故養老院只提供基礎的醫療條件。

2、飲食及娛樂活動根據老人的意見和健康科學養生隨時調整。

3、天氣好及特殊節日組織老人外出或自己表演節目自辦晚會。1.3市場前景

前景不錯，目前此類型養老院較少，基本分布在各個社區。如果一個養老院辦得好的話可以靠老人口碑相傳，由此可知哪個小區還有市場，可以繼續開辦、進而做成一個品牌。

2.市場分析 2.1客戶分析

適合于單親老人白天無人陪伴，孩子總是上班無暇照顧的情況。老人能夠自理，頭腦較清晰，無特別罕見疾病。便于照顧，以及老人集體活動，一個社區讓老人有親切感，背景相同有共同話題，讓老人們有街里街坊拉家常的感覺，消除城市距離感。如成功辦了晚會，老人會有成就感。

2.2需求分析

適用于中年上班族，希望照顧自家老人但又無暇照顧，有經濟實力，但無法給于老人充足的關愛。2.3競爭分析

2.3.1競爭優勢

1、老人可在家中居住不會有寄人籬下的感覺，每天可回家感覺像出去玩了，精神得到滿足，又不必在家悶一天。適用于大部分家庭。

2、孩子不必擔心老人受到不公正待遇，每天可與老人溝通，可以及時發現老人的改變。

3、成本降低，收費更低、老人和孩子都開心。

4、時間靈活掌控，按月繳費，無依賴感。根據老人意愿，如想去可續費，想過類似暑假，即可停止繳費。

5、去掉不必要的噱頭，將主要財力放在環境、娛樂設施、飲食質量上。經濟適用，市場更廣。2.3.2競爭對手

1、全日制養老院，有一部分土豪無暇照顧老人于是不顧老人想法將其送入養老院，但沒有全日制養老院的住宿條件。

2、入家式養老院，適用于有嚴重疾病需要24小時照顧的老人。無24小時特護服務。

3.公司概述

3.1公司

初期規模不大5-10人。未來規模視情況而定。3.2總體戰略

在養老市場占據一席之地。3.3發展戰略

逐漸在中國掀起一股社區養老熱，行成品牌。不求快速，但求口碑好，質量好。3.3.1初期戰略

先考察小區環境，在一個小區進行試點。老人數量適中，附近有較大的底商，可容納100人同時活動。3.3.2中期戰略

看初期效果如何，在保證質量的前提下，向其他周邊小區進行擴展1-3個。將初期的業務骨干，派往分店進行業務培訓與考察。3.3.3終極戰略

占領中低端養老市場。3.4人力資源組織

店長1名（30-40歲）：負責人員組織，內部管理，環境視察，餐飲抽查、與老人及孩子的溝通，讓老人與孩子有信賴感。有愛心有耐心。

店員6名（25-35）；輪班制度，上下午各一班，可歇班有假期，有愛心有耐心。營養師1名（可兼職）：對老人健康飲食有研究，根據季節月份不同更換新的食譜，讓老人有新鮮感。

廚師1名（55歲以下）：手藝最好不錯，經得起老人挑剔的嘴和脆弱的胃，有學習精神，愿意為老人學習新的菜式，有愛心。

面點師1名（55歲以下）：手藝好，能為老人提供不同形式的面點，有愛心。3.5財務管理制度

按月收費，初步定位1500-2000元一位。公平收費，不賺黑心錢，基本不盈利，公司能正常運轉即可。3.6企業文化

關愛老人，人人有責。3.7服務概述

服務老人30人左右。提供三餐，提供足夠休息床位，有足夠娛樂設施，有外出等活動。促進老人身心健康，開心而來滿意而歸。

4投資策略 4.1股份募資

100萬用于租金，桌椅、床、娛樂設施、餐具的購置。4.2融資

500萬用于后續建設

5.營銷戰略 5.1營銷目標 孩子到中年，家里有1到2位老人。5.2營銷模式

小區宣傳廣告宣傳。5.3產品流動模式

老人可長期辦理本服務。

6.財務分析

6.1營業費用預算

每月人員支出2萬，采購支出2萬，燈碳水電5000.6.2銷售預算

首月3萬-2萬，以后最多6萬。6.3盈虧分析

開始2-3年虧本，順利可做到收支平衡，利潤很低。

7.風險分析

7.1機遇

品牌做大戰做強后可降低運營成本。7.2風險及策略

如市場響應不好，則血本無歸。

第四篇：養老院創業計劃書

創業計劃書

陽光之家老人院 企業名期：2015年5月16日 通信地址：沈陽市東陵區 1

稱：

企業法人：王玉立

日

目 錄

一、創業背景

二、企業概況

三、創業者個人情況

四、市場評估

五、SWOT分析

六、市場營銷計劃

七、企業組織結構

八、固定資產

九、流動資金（月）

十、收入預測（12月）

十一、銷售與成本計劃

十二、現金流量計劃 2

一、創業背景 進入21世紀以來，每年大學生畢業人數不斷增加，就業形勢越發嚴峻。很多畢業生還未就業就走向了失業的道路，本人為了避免走向失業的道路，同時也是為了改善生活條件、完成自我夢想，因此結合社會現狀及本人自身優勢進行了此次創業。

二、企業概況

1企業性質 個人獨資企業 2企業類型 服務型企業 3企業服務范圍 孤寡老人以及生活無法自理的殘障人群 4企業規模 注冊資金100萬元，計劃床位共計150張

三、創業者個人情況 本人從2012年9月至2016年7月就讀于沈陽何氏醫學院本科護理專業，學習成績優異，專業知識扎實。2014年10月至2015年5月參加何氏集團卓越人才計劃培訓，并取得合格證書。2013年全國大學生挑戰杯創業競賽省級第三。

四、市場評估 市場前景分析：全國老齡委辦公室公布數據顯示，截至2011年底，中國60

歲及以上老年人口已達1.85億人，占總人口的13.7%。預計到2013年底，中國老年人口總數將超過2億，到2025年，老年人口總數將超過3億，2033年超過4億，平均每年增加1000萬老年人口。中國是世界上唯一老年人過億的國家，也呈現出老年人口規模大、老齡化速度快峰值高、老齡化程度不均衡的特點。人口老齡化在給我們帶來健康長壽和新的發展機遇的同時，也給經濟社會發展帶來新的挑戰。人口老齡化與工業化、城鎮化相伴隨，與經濟轉軌、社會轉型、文化變革相交織，人口老齡化與經濟社會發展不適應、不協調的矛盾和問題日益顯現。

——數據顯示，截至2014年底，我市共有養老機構總數53家，床位9000張。我市60歲以上老人36萬，每百名老人擁有的床位數僅2.5張。床位空缺嚴重。市場潛力巨大?，F行民營市場缺點：

1、養老院不是醫療定點單位，所產生醫療費用無法報銷。

2、硬件設施差。

3、收費高。

4、服務態度差。我院改善方法：

1、與區醫院建立醫療合作關系，由區醫院負責在本院建立醫療

室，所產生醫療費用由區醫院結算，便可解決無法醫療費用無法報銷問題。

2、投入高額資金進行硬件建設。棋牌室，卡拉OK，影音室，老年課堂，康復中心等設施都將成為本院的特色。通過各類比賽豐富顧客的娛樂生活。

3、我院將按照護理等級分別收費。一級護理：生活無法自己，需護工長期陪護。二級護理：行動有障礙，需護工陪護。三級護理：行動自如，生活可以自理。

4、員工服務建立績效聯動模式，按照每周評分高低進行獎罰。

五、SWOT分析 優勢：本企業與傳統養老院相比具有以下優勢。

1、服務周到、硬件設施齊全。

2、具有各類專業服務人員，對入院顧客提供專人專職服務。

3、地點好，遠離鬧市區，環境幽雅，非常適宜養生休息。劣勢：

1、進入行業時間短，管理經驗欠缺，知名度小。

2、資金實力不足，政府對盈利性養老院無煤、水、電等相關費用的減免政策，與公立養老院相比成 本增加。民辦養老院目前在國家政策和財政支持上得到的幫助十分單薄。以每年的評優、評獎而言，民辦養老院所占的比例與公辦養老院不能相比。民營養老院在土地使用、稅收等方面“跟公辦養老院根本沒法比 機會：

1、中國政府高度關注人口老齡化問題，不斷從國家發展全局的高

度，做出了積極應對人口老齡化戰略決策。今后一個時期，中國政府將堅持以人為本，把保障老年人的基本權益作為根本立足點;堅持圍繞主題和主線，把推進經濟社會長期平穩較快發展作為主要任務;堅持體制機制創新，把構建大老齡工作格局作為重要支撐;堅持可持續發展，把加強應對人口老齡化政策的頂層設計作為重要著力點;堅持統籌兼顧，把妥善處理應對人口老齡化戰略的重大關系作為科學方法。全面實施“發展為根本、保障為基礎、健康為支撐、參與為動力、和諧為要求”的積極老齡化戰略，主動對中國經濟社會結構和體制機制做出戰略性調整，實現人口老齡化與經濟社會全同協調可持續發展。

2、國家財政對養老院每張床位每月有200元補貼。威脅：

1、老年產業利潤低，主要是依靠政府的補貼才能有一個穩定良性 的運轉，如出現周轉資金不足情況，對企業影響巨大。

2、民辦養老院很難申請成立醫務室并開通醫保。

3、招工難，許多護士都嫌老年人看病麻煩，不愿意干。護工也是如此，雖然現在工資已經提高到每月2500元，還是很難吸引護工。

4、國家對老年服務機構的優惠政策不能真正落實。

六、市場營銷計劃

為了更好的提升本企業的知名度，現計劃采用以下幾種宣傳方式：

1、廣告營銷：通過電視等有聲媒體進行廣泛的宣傳。4

2、傳單派發：對老年人比較集中的區域進行傳單派發，并現場介紹本企業情況。

3、文藝演出：向老年人社區派出文藝演出隊伍，把本企業的良好印象留在百姓心中。

4、網絡推廣：通過各種主流收索引擎，建立與本企業相關的關鍵詞，用戶在收索相應關鍵詞時，會優先提示本企業。這樣就可以讓更多的民眾了解本企業。

七、企業組織結構與部門職責（注：本企業所有員

工

要

求

持

證

上

崗）

總 經 理

院 長

護理部部長 醫務部部長 財務部部長 企業運營部部長 后勤保障部部長 醫生、護士 會計、出納 餐飲科、設備科 護工 宣傳科、監督科

1、總經理：為企業主要投資人，負責企業發展目標的確定，主抓企業的未來走向。

2、院長：負責企業各項日常管理工作。

3、護理部：負責護工的管理工作，安排護工專人專職。

4、醫務部：負責醫生和護士的工作安排及監督。

5、財務部：負責管理企業資金的管理及固定資產管理。

6、后勤保障部：本企業職工及入院顧客的餐飲供應及設備的維護維修。

7、企業運營部：企業宣傳及企業職工工作監督。

八、固定資產 普通床100張，中級護理床30張，高級護理床20張，電腦12臺，打印機2臺，5

辦公桌14張，辦公椅14把，卷柜4組，餐具300套，餐廳桌椅300套，視頻監控設備1套，急救設備2套，設備維修工具2套，廚具1套。

設備名稱

數量 單價（元）合計（元）普通床 100 150 15000 中級護理床 30 2000 60000 高級護理床 20 3500 75000 電腦 12 2500 30000 辦公桌 14 200 2800 辦公椅 14 80 1120 餐具 300 8 2400 餐廳桌椅 75 180 13500 視頻監控 1 3500 3500 急救設備 2 6000 12000 設備維修工具 2 500 1000 廚具 1 5000 5000 打印機 1000 2000 卷柜 4 600 2400 總計：225720元

九、流動資金（月）1.員工工資 6

類別人數月薪總費用（元）16000院長6000 13500財務部長3500 醫務部長 145004500 1 4500 4500 護理部長 1 4500 4500 后勤保障部長 1 3000

3000 企業運營部長37500 2500 護工 5 10000 2000 護士 2 7000 3500 醫生 1 2500 2500 維修工 2 6000 3000 廚師 2 3000 1500 保潔員 2 3000 1500 餐廳服務員 62 88000 合計

2、其他經營費用

項

目費用（元）備 注 租金10000/月 餐飲費用 5000/月 營銷費用500/月

公用事業費1000/月 維修費1000/月 7 保險費2000/月

首月支付 登記注冊費1000 其他計

1000 ：

合計

109500/月共

21500/月

元 8

十、銷售收入預測

入院 情況 月份 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 合計 類別 120 145 143 140 1068 30 40 50 60 70 80 90 100 入院人數 1600 1600 1600 1600 1600 1600 1600 1600 1600 1600 1600 1600 1600 均價

6000 8000 10000 12000 14000 16000 18000 20000 24000 29000 28600 28000 2123600 政府補貼 54000 72000 90000 108000 126000 144000 162000 180000 216000 261000 257400 252000 3832400 合計 銷售總收入

十一、銷售和成本計劃（各項費用以本院床位住滿為準）

金額（元）月份 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 合計

項目

54000 72000 90000 108000 126000 144000 162000 180000 216000 261000 257400 252000 3832400 銷含流轉稅銷售收入 售 88000 88000 88000 88000 88000 88000 88000 88000 88000 88000 88000 88000 1056000

員工工資 10000 10000 10000 10000 10000 10000 10000 10000 10000 10000 10000 10000 120000 租金 500 500 500 500 500 500 500 500 500 500 500 500 6000 營銷費用 1000 1000 1000 1000 1000 1000 1000 1000 1000 1000 1000 1000 12000 公用事業費 1000 1000 1000 1000 1000 1000 1000 1000 1000 1000 1000 1000 12000 維修費 成 2000 2000 2000 2000 2000 2000 2000 2000 2000 2000 2000 2000 24000 保險費 本

1000 1000 登記注冊費

5000 5000 5000 5000 5000 5000 5000 5000 5000 5000 5000 5000 60000 餐飲費用 9

1000 1000 1000 1000 1000 1000 1000 1000 1000 1000 1000 1000 12000 水電費 109500 108500 108500 108500 108500 108500 108500 108500 108500 108500 108500 108500 1303000 總成本-500 17500 35500 53500 71500-55500-36500-18500 107500 152500 148900 143500 2925400 利潤

十二、現金流量表 10

12

合計 金 額 月 份 項目

500000

571780 ******75978 *** 月初現金

0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 現********* 54000 72000 90000 10800金現金銷售收入 0 0 0 0 0 0 0 00 0 流 0 入 賒銷收入

500000

貸款

0

其他現金流入

53******2810171 100000625780 ***可支配現金（A）

0 0 0 0 0 0 80 0 0 0 0 88000 88000 88000 88000 88000 88000 88000 88000 88000 88000 88000 88000 88000 員工工資 10000 10000 10000 10000 10000 10000 10000 10000 10000 10000 10000 10000 12000租金

0 500 500 500 500 500 500 500 500 500 500 500 500 6000 營銷費用 1000 1000 1000 1000 1000 1000 1000 1000 1000 1000 1000 1000 12000 公用事業費 100000 1000 1000 1000 1000 1000 1000 1000 1000 1000 1000 1000 11100維修費（含裝修費用）

0

免息

貸款利息 0 20000 20000 20000 20000 20000 20000 20000 20000 20000 20000 20000 22000償還貸款本金 0 2000 2000 2000 2000 2000 2000 2000 2000 2000 2000 2000 2000 24000 保險費 1000 登記注冊費 225720 設備 其他（列出項目）稅金 11 428220 122500 122500 122500 122500 122500 122500 122500 122500 ***0 122500 122500 現金總支出（B）0 571780 503280 452780 420280 405780 409280 430780 470280 527780 621280 759780 894680 月底現金（A-B）

第五篇：養老院創業計劃書

養老院創業計劃書

一、執行總結

（一）背景和項目簡述

我國已經進入老齡社會，隨著新中國的同齡人步入老年，將出現第一次老年人口增長高峰。據統計全國老年人口由年均增加311萬人發展到年均800萬人。截至2013年，中國老年人口總數已達一點五九億，占總人口的百分之十二，積極應對人口老齡化發展波及的一系列經濟與社會變化，是中國社會面臨的重大問題。老年人口基數大，增長快，特別是隨著家庭小型化的發展，社會化養老的需求迅速增長。但是長期以來，我國社會福利由國家和集體包辦，存在資金不足、福利機構少、服務水平較低等問題，難以滿足人民群眾對福利服務需求日益增長的需要。社會福利事業的改革與發展，已經引起了全社會的廣泛關注。全社會對社會福利需求的急劇增長，使社會福利社會化具有廣闊的發展前景；我國綜合國力的增強，人民群眾生活水平和道德水準的提高，為推進社會福利社會化奠定了良好的基礎。聯合國在1982年通過并在全世界實施的“1982年維也納老齡問題國際行動計劃”指出：為年長者提供健康照顧，必須承認家庭及其所在社區所具有的平衡和良好的制度特點在此基礎上尋求社會養老機構和家庭之間的適當平衡。國家和社會為彌補21世紀家庭養老的不足，提供更為合理、有效的養老方式和養老條件，并在政策和制度上提供有利的保障。

人口進入老年化，必然伴隨著勞動力供應、醫療服務、養老金方面壓力的增大，這毫無疑問將對其未來經濟增長模式產生深遠的影響。對于政府來說，解決人口老年化的問題已經達到刻不容緩的地步。為此，中國政府不僅已經在照料老人上增加開支，還即將制定一系列優惠政策鼓勵私人和外國投資。如果西方國家的經驗能夠被吸取，與照管老人相關的產業的未來市場潛力或許會達到數萬億元人民幣，每年將幫助創造數以百萬計的新工作。不難想象，在不久的未來，這將成為中國經濟增長的一個重要引擎。

（二）機會概述

人口老齡化是世界上許多國家正在面臨或即將面臨的一個突出的社會問題。我國是世界上人口最多的國家，由于社會、經濟、文化科學事業的發展，計劃生育工作的推進，人口出生率和死亡率不斷下降，老年人在總人口中的數量和比例不斷增加。根據聯合國將“60歲以上的人口占總人口比例達到10%，或65歲以上人口占總人口的比重達到7%”作為判斷一個國家是否進入老齡社會的標準來看，我國在2003年就已正式邁入了老齡化社會。

當前，我國所面臨的老齡化問題勢必使傳統的養老觀念、養老模式發生深刻的改變，老年人對經濟供養、醫療保健、生活照料和精神文明等方面需求的日益增長，將直接導致養老設施的“有效需求”遠遠超過“有效供給”。

“老年公寓”市場潛力巨大。2000年國家有關部門通過調查和分析預測，到本世紀一十年代末，中國退休勞動者一生的積蓄總和相當于全國國內生產總值的1/3；另據中國老齡人協會估計，中國老年人消費約每年3000億人民幣，而且隨著老年人消費觀念的逐步轉變，其消費數額還將得到進一步增長。由此可見“老年人市場”是一個潛力很大的市場，老年人

產業，尤其是老年住宅產業是一個極待開發的產業。

山東省是人口大省，老年化的問題也越發凸顯，政府也提出應加大《中華人民共和國老年人權益保障法》、《山東省老年人權益保障條例》、《山東省優待老年人規定》的實施力度，確保老年人的各項待遇得到落實。同時政府也出臺了一系列即促進老齡產業發展的經濟政策。這些政策主要包括財政財策（專項撥款、補貼、減免收費等等）、稅收政策（優惠與減免等）、信貸政策（貸款的規模、期限、利率方面的優惠）、價格政策（價格保護、價格限制等）、外資政策（鼓勵和吸收外資的進入等）。這都有利于老年產業的成長也發展，同時也增加了從事此項產業的有利因素。

（三）目標市場的描述和預測

1、我國已進入老齡化社會階段

按照國際標準，當一個國家或地區65歲以上人口占總人口7%或60歲以上人口占總人口10%以上時，即為老齡化社會。據有關統計資料顯示，目前我國是世界上老年人口最多的國家，60歲以上的老齡人口約為1.45億，占我國總人口的11.2%，而且這個數字每年都在以3%的速度增長。我國進入老齡化社會已是不爭的事實。根據國家有關部門統計預測，到2025年，老年人將占全國總人口19.34%；到2040年，老年人將占全國總人口的27.8%，屆時每三個半人口中就有一個老年人口。

2、國外老年住宅市場的狀況

歐美各國由于傳統個人主義的影響注重發展社會養老設施，特別是美國迅速發展老年社區。而在東方受到儒家思想影響下的一些已開發或開發中國家，為避免重蹈西方福利國家所經歷的沉重財政負擔，試圖尋求維系傳統的家庭倫理觀念及尊老愛幼的社會風尚。因此，為了消除現代社會生活方式的改變、家庭觀念的變化和家庭結構小型化的趨勢對家庭養老環境的沖擊與功能的削弱，亞洲國家對維護和改善家庭養老環境及創造新的居住模式方面作了許多的努力。

3、老年人養老逐步向集中養老轉移

受傳統觀念的影響（他們認為那些所謂的養老院是些沒兒、沒女的孤寡老人的安身之地），國內老年人養老講究“三代同堂”，老死不離兒孫。但隨著近年居民生活水平的提高和居住觀念的改變；核心家庭趨于普及，傳統家庭逐漸減少，一方面下一代與老一代分居現象不斷增加，另一方面家庭結構演變又表現為老少兩代在居住上“分而不離，離而不遠”的特點，因此老年人不堪忍受“空巢”的孤單寂寞之苦，從過去不肯到養老院開始向往養老院，養老觀念和居住觀念正在發生根本性變化。

4、國家、省、市各級政府鼓勵進行老年公寓的建設

面對我國進入老齡化社會，老年人生活問題已越來越被社會所關注。1998年起各級政府就出臺了相關政策，鼓勵民間組織、企業、個人創辦養老服務機構。在2003年召開中共

十六大三中全會上有關代表提及老年人養老一事，中央領導對此十分重視。近日國家民政部及地方各級民政部門從社會各方面宣傳全面關心和幫助老人，尤其是老年人養老與生活方面，并鼓勵從事老年住宅的建設。

總結：養兒防老這一中國幾千年來沿用的照顧老人方式已經給成長起來的獨生子女一代提出了嚴峻的考驗。他們同時面臨著贍養4個老人的現實。隨著人們經濟實力的提高以及對養老意識的改變，老年養護業已經在中國出現，在解決人口老齡化的社會問題上，老年養護產業必將逐步顯現出積極的社會意義。

我國的老齡化進程與經濟發展不同步，未富先老已成為全社會普片存在的問題。所以，解決老齡問題，做好老年社會工作，創造良好的物質基礎成為我們急需解決的重要問題。實現老年人“老有所養、老有所醫、老有所教、老有所學、老有所為、老有所樂”更社會發展追求的重要目標。

（四）競爭優勢和劣勢分析

1、優勢

（1）營銷方式的轉變。

由于老年消費是一種自主性消費，老人的消費觀念既成熟又相保守，許多老人對新型的產品會感到陌生，認同接受也會有一個過程，在對老年住宅進行營銷推廣的時候就應該充分考慮到這一點：在營銷手法上，避免使用概念營銷，轉為說服力更大、更容易讓老年人理解的體驗式營銷；在銷售風格上，避免浮夸，樓書和賣場設計都應保持踏實、簡練、穩重的風格，實施耐心的引導式銷售。從長遠來看，市場經濟是一個多發展、多變化的時代，受時代特點的影響，未來的老年人比起今天的老年人，對新消費觀的接受質量要快得多，也容易得多。

（2)提高服務的品質。

針對老年消費的質量特征，老年商品的質量和“銀發市場”的服務質量都必須提高。老年人是一個特殊的社會人口群體，在飲食、起居、衣著、旅游、醫療保健、文化娛樂等各方面都有著這一年齡段的特點，對商品的質量要求尤其高，通常是商品的質量不好不買，價格太貴不買，不實用不買，不安全不買，太復雜不買，只要產品不對路，質量不過關，在老齡消費中就不會有市場，也就不會有長久的效益。（3）針對老年消費中休閑性消費與服務性消費所占比例大的特點，以悠閑生活和優質服務為賣點，為項目打下長遠的附加價值。

（4）在公司發展的不同階段，開展不同層次的服務。

在公司經營的1前—3年主要發展自助型的老年公寓，即采取上門服務的方式，為老人提供生活方面的照顧和幫助，同時為他們進行心理疏導和壓力的排解，使老人的生活質量得到提高。當公司經過1-3年的發展和經營后，資金及市場都有了進一步的充裕及發展，此時

再逐步建設住宅型和陪護型的老年公寓，爭取最終建立起環境優美、設施齊全、舒適健康的的一體化老年公寓。這樣分階段、有重點的建設必將對公司的發展產生積極的影響，同時各階段有重點的建設對公司的服務質量也會起到積極的作用。

2、劣勢

（1）、觀念落后，意識不足

雖然各級政府對于老齡化的問題相當重視，但是在少數個別地區，由于我國長期形成的是家庭子女養老觀念，因此面對我國人口老齡化的挑戰，一些職能部門和社區管理與服務部門對開展和加強社區養老助老服務的重要性和迫切性認識不足，沒有把社區養老助老服務事業提高到反映一個社會文明進步水平和提高人民生活質量、保持社會穩定的高度來認識，服務意識差。這些必然給社會公眾帶來了一些對于社區養老的負面心理影響，對于養老服務社區的開發產生一些阻力。

（2）、競爭者帶來的壓力

有商機必然有商家，雖然目前成都的養老產業剛剛起步，商家尚少，但不容置疑的是，在可預見的將來，競爭者必將紛至沓來，這對于該行業的任何商家都將帶來一定的壓力與風險。公司在不久之后，面對的必將是一個競爭日趨激烈的市場，在這里為數越來越多的潛在競爭者轉化為現實競爭者，大家都希望在這養老產業的鍋里分一杯羹，任何行業內部的現存者、行業外部的潛在進入者都必須清楚的意識到這一市場環境，并做好充分的準備，迎接挑戰。

（3）資金困擾

作為一支學生團隊必將面臨資金不足及缺乏經驗的問題，在公司運行的過程中也一定會遇到一些我們從未遇到過的挑戰，因此在公司的發展過程中我們必須抓住機遇，勇于挑戰，在發展中積累經驗，不斷充實和提高自己。

（五）經濟狀況和盈利能力預測

老人之家建立之初，資金問題是一個很重要的方面。因此在建立之初我們可能會面對資金短缺的問題，但是我們會將事實呈現在人們面前，這樣我們就會有針對性的去確立目標和方向，努力解決問題。對于經濟狀況，我們會盡力維持經濟的穩定，通過與其他公司進行資金方面的合作，獲得更過的投資。另一方面我們可以通過貸款方式進行資金的籌集。初期我們將實行上門服務，根據老年人的需要，為他們提供生活上的的照顧及心理方面的咨詢，盡快的摸清市場，積累經驗，這樣將減少公司初期在資金不足情況下的支出。隨著計劃的實施，我們的努力將得到一定的認可，就會獲得一定成效。從而使公司資金周轉靈便，資金流動比較順暢，繼而我們對老人的需要及習慣將更加了解。另一方面公司將對員工做出更加細致和恰當的分工，進行更加專業的培訓，從而提高員工的工作效率，這樣將有利于財務部門制定更加嚴密的規劃，一定份額的資金要獲得相應的效益，員工們責任心高了，公司的經濟運行金額將更加穩定。

（六）團隊概述

團隊（team）是由員工和管理層組成的一個共同體，它合理利用每一個成員的知識和技能協同工作，解決問題，達到共同的目標。

公司是由財務部，銷售部，市場部，策劃部，行政部，人力資源部等多個部門組成。不管是高層領導還是下層職工都是公司的一員，成員之間的和睦相處有利于公司的進一步發展，所以團隊的力量是不可替代的。當然大的團隊是由小的團隊結合而成的，各部門都是一個小團隊。團隊之中不可缺少的就是一個引領下屬的上級和按命令實施行動的下層員工。不論上層還是下層我們都堅持一視同仁的原則。

（七）預計能提供的利益

我們的利益來源主要是

1、為老人提供生活照料心理咨詢等方面的服務所收取的費用。

2、與其他公司企業的合作獲得的利潤。例如旅游公司、健身公司、藥物公司、器械設備公司等較大型的公司。我們也可以通過為他們進行品牌宣傳來賺取部分利益。我們預計通過服務老人、服務社會贏得社會信賴將自己的品牌打造出去的這種途徑，盡快收回成本，取得良好的資金運轉情況。

二、產業背景和公司概述

（一）詳細的市場分析和描述

1、老年人口數

我國是世界上老年人口最多、增長最快的國家之一，1999年成為老年型的國家。20世紀80年代以來，60歲以上的老年人口平均每年以3%的速度持續增長，更為突出的是，80歲以上高齡老人已高達1100萬，并以年均5%的速度遞增。本世紀中葉，60歲以上的老年人口將達到4.4億左右，約占亞洲老年人口總數的36%，占世界老年人口總數的22.3%。中國老年人口規模之大，老齡化速度之快，高齡人口之多，都是世界人口發展史上前所未有的。

從區域來看，我國目前已有三分之一的省市區人口呈老年型，其中上海、浙江、北京、江蘇、天津、山東、湖南、廣東、廣西、四川等省市區65歲以上的老年人口已超過其總人口的7%，遼寧、河南、安徽、福建等省65歲以上的人口接近7%。

（二）競爭對手分析

1、專屬的老年護理公司不足

目前我國雖有一些家政護理公司，但在老年人的護理方面并不完善，他們提供的服務大篇二：養老院創業計劃書

創業計劃書

一、執行總結

（一）公司簡介與服務介紹

老小孩托老所是建立在大學校園中的以日托為主的養老組織，有著一套完整的管理體系、合作的團隊、優秀的骨干，為老人提供舒適、充實的晚年生活。

老人們白天來到老小孩托老所，同自己的老年朋友和青年朋友聊天娛樂，晚上回家和孩子在一起。老小孩托老所為老人們提供意想不到的優質服務，是老年人養老的絕佳選擇。(二)面臨的市場機會

我國已進入老齡化社會，年輕人的工作越來越忙，兩個孩子照顧四個老人，人力財力上都達不到。現存的養老所由于自身的缺陷，收費高，也不能解決老人心理上孤單的問題。老小孩托老所把托老所建在大學校園中，形式新穎，收費低，有學生和老人聊天，能解決老人的孤獨問題。

（三）目標市場定位與預測

老小孩托老所面向的是全體老人，尤其是孩子工作忙，無人照顧的“空巢”老人。

（四）市場環境和競爭優勢

我國老年人數量不斷增加，現有的養老機構遠不足以滿足社會的需求。無暇照顧老人的孩子們迫切需要一個值得信賴的舒適的養老機構照顧自己的父母。老小孩托老所與大學相結合，讓老年人在同大學生的接觸中感受年輕人的活力。并且可以與學校公用許多基礎設施，節省資金，實現資源共享，減少自身的融資壓力。因此，老小孩托老所有良好的市場前景和較大的市場優勢。

（五）經濟狀況和盈利預測 1.成本

（1）薪金預算

（2）經營成本預算

營成

老人伙食費：早餐3元 午餐6元 第一年打算收取200名老人，帶上工作人員和學生志愿者每天共有210人用餐，一年共計老人在托老所320天，共計費用60 480元。

總成本=薪金預算+經營成本預算+經營成本預算=863 480元 2.收入

平均每人每月收費450元，需要車接車送服務的每天加5元。假設有50人需要車接車送。每年共收入1170 000元。3.利潤

利潤=收入-成本=334 520元

（3）經本預算

（六）團隊概述

總經理1人

副經理兼采購1人 專業護理2人 日常護理2人

（七）所需資源及提供利益

在學校一角租賃6-8間房屋，與學校商議圖書館、活動場所等對老人開放。購置一些棋牌和空竹等一些老人喜歡的娛樂和運動器材。同時需要政府的支持。

老小孩托老所為年輕人減輕養老負擔，為社會解決“空巢”老人問題，讓老人有一個快樂、充實的晚年生活。還可以給學生提供更多的實踐機會，學生在同老年人的交流中學得寶貴的生活經驗。二者相結合可以充分利用校園基礎設施，節省資源。

二、服務介紹

（一）產業背景與市場競爭優勢

截至2008年低，我國老年人口已增至1.69億，占總人數的12.79%，且正以年均近1000萬的增幅“跑步前進”。到2020年，我國老年人口將達到2.48億，老齡化水平將達到4.37億，占總人口17%。據全國老年辦測算，目前全國80歲以上老人正在高速增長，約為老年人口增速的2倍。數據表明子女負擔過大，老年人問題凸顯。

養老院作為目前社會上主流的養老機構，也將成為老小孩托老所的主要競爭對手。中國社會主要的養老模式是家庭養老，但隨著第一代獨生子女的父母進入老年，兩個年輕人負擔四個老的養老重任，孩子們無力、無暇應對的問題日益凸顯。老人們不愿與孩子分開，所以不愿去養老院；社會上確實還存在如果子女健在就把老人送去養老院是不孝不賢的看法，所以子女就是沒有時間照顧老人也不愿將老人送去養老院。老年人的生活和心理都被忽視，老年人的幸福指數逐漸降低。我國現存的養老所條件參差不齊，服務質量不盡人意。老小孩托老所與傳統的養老院不同。托老所作為一種新型的養老機構自身優點很多，并且老小孩托老所與大學相結合，更是讓人眼前一亮。老人白天到托老所，晚上人回家和孩子在一起，這種方式老人們容易接受，也能為社會主流觀念接受。

根據養老院的運營模式可以看出，養老機構投入大、回收期長、利潤微薄、不易經營。但老小孩托老所的結構同養老院的結構不一樣，相比之下有很大優勢。托老所以日托為主，不需要租賃太大的場地，也不需要購置太多床位。老小孩托老所與大學相結合，可以和大學公用許多基礎設施，這樣就不需要租賃土地建運動場地、閱覽室、醫務室、食堂等。接送老人的車也可以與學校商議租賃校車。這樣可以節省許多初期資金投入，所需周轉資金也相對減少。成本低收費自然就比養老院低，能吸引更多的客戶，市場競爭優勢大。

（二）服務說明

老小孩托老所不僅為老人提供像養老院那樣的生活服務，還會招收跟多的大學生志愿者陪老人聊天娛樂，同時也會讓老年人加入到大學生的學習和生活中去。

大學校園環境適宜，充滿活力，老年人在同大學生的交往中受到感染，獲得活力。老年人喜歡回憶，在同大學生一起時多少可以看到自己往昔的身影，使老人得到精神慰藉，減少孤獨感。老小孩托老所也會與校方商議，將一些學生社團和協會向老人開放，例如棋社、書畫社、太極拳協會等，平時的一些活動競賽也允許老年人加入。托老所還可以與學生舉行聯誼，充實老年人的晚年生活。甚至老年人也可以到自己感興趣的專業去聽課（但要告知老年人不能影響正常教學），幫沒有上過大學的老人實現上大學的夢想，讓上過大學的老人重溫大學生活。

三、公司戰略

（一）發展計劃 1.第一階段

托老所這種養老機構在我國比較罕見，把托老所和大學相結合更是聞所未聞，現在我校搞試點。第一年招收200名老人，主要是生活能夠自理的老人。然后推廣到各市各省。2.第二階段

有一定的經濟基礎后，同時這種養老機構也得到社會和政府的認可，就可以在政府的協助下擴大在校園中的面積。增加一些專業醫護人員，開始招收生活上不能完全自理的老人。學生仍是與老人交流的主力軍。3.第三階段

有足夠的資金后，在學校附近購買土地建立全托為主的老小孩托老所來收取生活不能自理的老人。組織學生志愿者定期去為老人聊天，為老人服務。

（二）主要合作伙伴

老小孩托老所的親密伙伴是大學。讓大學生參與到照顧老人的工作中去可以提高大學生的社會責任感。大學生的課余時間比較多，同時也需要更多的社會實踐機會。老小孩托老所充分利用學校的基礎設施，節約社會篇三：高端養老院創業計劃書

高端養老院創業計劃書

一、執行總結

（一）背景和項目簡述

我國已經進入老齡社會，隨著新中國的同齡人步入老年，將出現第一次老年人口增長高峰。據統計全國老年人口由年均增加311萬人發展到年均800萬人。截至2013年，中國老年人口總數已達一點五九億，占總人口的百分之十二，積極應對人口老齡化發展波及的一系列經濟與社會變化，是中國社會面臨的重大問題。老年人口基數大，增長快，特別是隨著家庭小型化的發展，社會化養老的需求迅速增長。但是長期以來，我國社會福利由國家和集體包辦，存在資金不足、福利機構少、服務水平較低等問題，難以滿足人民群眾對福利服務需求日益增長的需要。社會福利事業的改革與發展，已經引起了全社會的廣泛關注。

全社會對社會福利需求的急劇增長，使社會福利社會化具有廣闊的發展前景；我國綜合國力的增強，人民群眾生活水平和道德水準的提高，為推進社會福利社會化奠定了良好的基礎。聯合國在1982年通過并在全世界實施的“1982年維也納老齡問題國際行動計劃”指出：為年長者提供健康照顧，必須承認家庭及其所在社區所具有的平衡和良好的制度特點在此基礎上尋求社會養老機構和家庭之間的適當平衡。國家和社會為彌補21世紀家庭養老的不足，提供更為合理、有效的養老方式和養老條件，并在政策和制度上提供有利的保障。

人口進入老年化，必然伴隨著勞動力供應、醫療服務、養老金方面壓力的增大，這毫無疑問將對其未來經濟增長模式產生深遠的影響。對于政府來說，解決人口老年化的問題已經達到刻不容緩的地步。為此，中國政府不僅已經在照料老人上增加開支，還即將制定一系列優惠政策鼓勵私人和外國投資。如果西方國家的經驗能夠被吸取，與照管老人相關的產業的未來市場潛力或許會達到數萬億元人民幣，每年將幫助創造數以百萬計的新工作。不難想象，在不久的未來，這將成為中國經濟增長的一個重要引擎。

（二）機會概述

人口老齡化是世界上許多國家正在面臨或即將面臨的一個突出的社會問題。我國是世界上人口最多的國家，由于社會、經濟、文化科學事業的發展，計劃生育工作的推進，人口出生率和死亡率不斷下降，老年人在總人口中的數量和比例不斷增加。根據聯合國將“60歲以上的人口占總人口比例達到10%，或65歲以上人口占總人口的比重達到7%”作為判斷一個國家是否進入老齡社會的標準來看，我國在2003年就已正式邁入了老齡化社會。

當前，我國所面臨的老齡化問題勢必使傳統的養老觀念、養老模式發生深刻的改變，老年人對經濟供養、醫療保健、生活照料和精神文明等方面需求的日益增長，將直接導致養老設施的“有效需求”遠遠超過“有效供給”。

“老年公寓”市場潛力巨大2000年國家有關部門通過調查和分析預測，到本世紀一十年代末，中國退休勞動者一生的積蓄總和相當于全國國內生產總值的1/3；另據中國老齡人協會估計，中國老年人消費約每年3000億人民幣，而且隨著老年人消費觀念的逐步轉變，其消費數額還將得到進一步增長。由此可見“老年人市場”是一個潛力很大的市場，老年人產業，尤其是老年住宅產業是一個極待開發的產業。

山東省是人口大省，老年化的問題也越發凸顯，政府也提出應加大《中華人民共和國老年人權益保障法》、《山東省老年人權益保障條例》、《山東省優待老年人規定》的實施力度，確保老年人的各項待遇得到落實。同時政府也出臺了一系列即促進老齡產業發展的經濟政策。這些政策主要包括財政財策（專項撥款、補貼、減免收費等等）、稅收政策（優惠與減免等）、信貸政策（貸款的規模、期限、利率方面的優惠）、價格政策（價格保護、價格限制等）、外資政策（鼓勵和吸收外資的進入等）。這都有利于老年產業的成長也發展，同時也增加了從事此項產業的有利因素。

（三）目標市場的描述和預測

1、我國已進入老齡化社會階段

按照國際標準，當一個國家或地區65歲以上人口占總人口7%或60歲以上人口占總人口10%以上時，即為老齡化社會。據有關統計資料顯示，目前我國是世界上老年人口最多的國家，60歲以上的老齡人口約為1.45億，占我國總人口的11.2%，而且這個數字每年都在以3%的速度增長。我國進入老齡化社會已是不爭的事實。根據國家有關部門統計預測，到2025年，老年人將占全國總人口19.34%；到2040年，老年人將占全國總人口的27.8%，屆時每三個半人口中就有一個老年人口。

2、國外老年住宅市場的狀況

歐美各國由于傳統個人主義的影響注重發展社會養老設施，特別是美國迅速發展老年社區。而在東方受到儒家思想影響下的一些已開發或開發中國家，為避免重蹈西方福利國家所經歷的沉重財政負擔，試圖尋求維系傳統的家庭倫理觀念及尊老愛幼的社會風尚。因此，為了消除現代社會生活方式的改變、家庭觀念的變化和家庭結構小型化的趨勢對家庭養老環境的沖擊與功能的削弱，亞洲國家對維護和改善家庭養老環境及創造新的居住模式方面作了許多的努力。

3、老年人養老逐步向集中養老轉移

受傳統觀念的影響（他們認為那些所謂的養老院是些沒兒、沒女的孤寡老人的安身之地），國內老年人養老講究“三代同堂”，老死不離兒孫。但隨著近年居民生活水平的提高和居住觀念的改變；核心家庭趨于普及，傳統家庭逐漸減少，一方面下一代與老一代分居現象不斷增加，另一方面家庭結構演變又表現為老少兩代在居住上“分而不離，離而不遠”的特點，因此老年人不堪忍受“空巢”的孤單寂寞之苦，從過去不肯到養老院開始向往養老院，養老觀念和居住觀念正在發生根本性變化。

4、國家、省、市各級政府鼓勵進行老年公寓的建設

面對我國進入老齡化社會，老年人生活問題已越來越被社會所關注。1998年起各級政

府就出臺了相關政策，鼓勵民間組織、企業、個人創辦養老服務機構。在2003年召開中共十六大三中全會上有關代表提及老年人養老一事，中央領導對此十分重視。近日國家民政部及地方各級民政部門從社會各方面宣傳全面關心和幫助老人，尤其是老年人養老與生活方面，并鼓勵從事老年住宅的建設。

總結：養兒防老這一中國幾千年來沿用的照顧老人方式已經給成長起來的獨生子女一代提出了嚴峻的考驗。他們同時面臨著贍養4個老人的現實。隨著人們經濟實力的提高以及對養老意識的改變，老年養護業已經在中國出現，在解決人口老齡化的社會問題上，老年養護產業必將逐步顯現出積極的社會意義。

我國的老齡化進程與經濟發展不同步，未富先老已成為全社會普片存在的問題。所以，解決老齡問題，做好老年社會工作，創造良好的物質基礎成為我們急需解決的重要問題。實現老年人“老有所養、老有所醫、老有所教、老有所學、老有所為、老有所樂”更社會發展追求的重要目標。

（四）競爭優勢和劣勢分析

1、優勢

（1）營銷方式的轉變。

由于老年消費是一種自主性消費，老人的消費觀念既成熟又相保守，許多老人對新型的產品會感到陌生，認同接受也會有一個過程，在對老年住宅進行營銷推廣的時候就應該充分考慮到這一點：在營銷手法上，避免使用概念營銷，轉為說服力更大、更容易讓老年人理解的體驗式營銷；在銷售風格上，避免浮夸，樓書和賣場設計都應保持踏實、簡練、穩重的風格，實施耐心的引導式銷售。從長遠來看，市場經濟是一個多發展、多變化的時代，受時代特點的影響，未來的老年人比起今天的老年人，對新消費觀的接受質量要快得多，也容易得多。

（2）提高服務的品質。

針對老年消費的質量特征，老年商品的質量和“銀發市場”的服務質量都必須提高。老年人是一個特殊的社會人口群體，在飲食、起居、衣著、旅游、醫療保健、文化娛樂等各方面都有著這一年齡段的特點，對商品的質量要求尤其高，通常是商品的質量不好不買，價格太貴不買，不實用不買，不安全不買，太復雜不買，只要產品不對路，質量不過關，在老齡消費中就不會有市場，也就不會有長久的效益。（3）針對老年消費中休閑性消費與服務性消費所占比例大的特點，以悠閑生活和優質服務為賣點，為項目打下長遠的附加價值。（4）在公司發展的不同階段，開展不同層次的服務。

在公司經營的1前—3年主要發展自助型的老年公寓，即采取上門服務的方式，為老人提供生活方面的照顧和幫助，同時為他們進行心理疏導和壓力的排解，使老人的生活質量得

到提高。當公司經過1-3年的發展和經營后，資金及市場都有了進一步的充裕及發展，此時再逐步建設住宅型和陪護型的老年公寓，爭取最終建立起環境優美、設施齊全、舒適健康的的一體化老年公寓。這樣分階段、有重點的建設必將對公司的發展產生積極的影響，同時各階段有重點的建設對公司的服務質量也會起到積極的作用。

2、劣勢

（1）、觀念落后，意識不足

雖然各級政府對于老齡化的問題相當重視，但是在少數個別地區，由于我國長期形成的是家庭子女養老觀念，因此面對我國人口老齡化的挑戰，一些職能部門和社區管理與服務部門對開展和加強社區養老助老服務的重要性和迫切性認識不足，沒有把社區養老助老服務事業提高到反映一個社會文明進步水平和提高人民生活質量、保持社會穩定的高度來認識，服務意識差。這些必然給社會公眾帶來了一些對于社區養老的負面心理影響，對于養老服務社區的開發產生一些阻力。

（2）、競爭者帶來的壓力

有商機必然有商家，雖然目前成都的養老產業剛剛起步，商家尚少，但不容置疑的是，在可預見的將來，競爭者必將紛至沓來，這對于該行業的任何商家都將帶來一定的壓力與風險。公司在不久之后，面對的必將是一個競爭日趨激烈的市場，在這里為數越來越多的潛在競爭者轉化為現實競爭者，大家都希望在這養老產業的鍋里分一杯羹，任何行業內部的現存者、行業外部的潛在進入者都必須清楚的意識到這一市場環境，并做好充分的準備，迎接挑戰。

（3）資金困擾

作為一支學生團隊必將面臨資金不足及缺乏經驗的問題，在公司運行的過程中也一定會遇到一些我們從未遇到過的挑戰，因此在公司的發展過程中我們必須抓住機遇，勇于挑戰，在發展中積累經驗，不斷充實和提高自己。

（五）經濟狀況和盈利能力預測

老人之家建立之初，資金問題是一個很重要的方面。因此在建立之初我們可能會面對資金短缺的問題，但是我們會將事實呈現在人們面前，這樣我們就會有針對性的去確立目標和方向，努力解決問題。對于經濟狀況，我們會盡力維持經濟的穩定，通過與其他公司進行資金方面的合作，獲得更過的投資。另一方面我們可以通過貸款方式進行資金的籌集。初期我們將實行上門服務，根據老年人的需要，為他們提供生活上的的照顧及心理方面的咨詢，盡快的摸清市場，積累經驗，這樣將減少公司初期在資金不足情況下的支出。隨著計劃的實施，我們的努力將得到一定的認可，就會獲得一定成效。從而使公司資金周轉靈便，資金流動比較順暢，繼而我們對老人的需要及習慣將更加了解。另一方面公司將對員工做出更加細致和恰當的分工，進行更加專業的培訓，從而提高員工的工作效率，這樣將有利于財務部門制定更加嚴密的規劃，一定份額的資金要獲得相應的效益，員工們責任心高了，公司的經濟運行金額將更加穩定。

（六）團隊概述

團隊是由員工和管理層組成的一個共同體，它合理利用每一個成員的知識和技能協同工作，解決問題，達到共同的目標。

公司是由財務部，銷售部，市場部，策劃部，行政部，人力資源部等多個部門組成。不管是高層領導還是下層職工都是公司的一員，成員之間的和睦相處有利于公司的進一步發展，所以團隊的力量是不可替代的。當然大的團隊是由小的團隊結合而成的，各部門都是一個小團隊。團隊之中不可缺少的就是一個引領下屬的上級和按命令實施行動的下層員工。不論上層還是下層我們都堅持一視同仁的原則。

（七）預計能提供的利益

我們的利益來源主要是

1、為老人提供生活照料心理咨詢等方面的服務所收取的費用。

2、與其他公司企業的合作獲得的利潤。例如旅游公司、健身公司、藥物公司、器械設備公司等較大型的公司。我們也可以通過為他們進行品牌宣傳來賺取部分利益。我們預計通過服務老人、服務社會贏得社會信賴將自己的品牌打造出去的這種途徑，盡快收回成本，取得良好的資金運轉情況。

二、產業背景和公司概述

（一）詳細的市場分析和描述

1、老年人口數

我國是世界上老年人口最多、增長最快的國家之一，1999年成為老年型的國家。20世紀80年代以來，60歲以上的老年人口平均每年以3%的速度持續增長，更為突出的是，80歲以上高齡老人已高達1100萬，并以年均5%的速度遞增。本世紀中葉，60歲以上的老年人口將達到4.4億左右，約占亞洲老年人口總數的36%，占世界老年人口總數的22.3%。中國老年人口規模之大，老齡化速度之快，高齡人口之多，都是世界人口發展史上前所未有的。從區域來看，我國目前已有三分之一的省市區人口呈老年型，其中上海、浙江、北京、江蘇、天津、山東、湖南、廣東、廣西、四川等省市區65歲以上的老年人口已超過其總人口的7%，遼寧、河南、安徽、福建等省65歲以上的人口接近7%。