第一篇：商業物業資產租賃項目交易模式探討及風控措施建議

商業物業資產租賃項目交易模式探討

及風控措施建議

目前，政府平臺業務角色對調、競爭慘烈，實體行業困境重重、風險難斷，綜合來看，商業物業資產依然是對抗風險的優質資產，圍繞優質物業資產展開的租賃業務不但核心風險可控、而且價格普遍較好，在現階段不失為是政府平臺業務之外一個較好的投向選擇。近期，我部門在營銷當中不斷接觸到該類項目，對該類項目的交易模式及風控措施有了一些體會和思考，現匯報如下：

一、項目情況分類

項目性質界定：以北上廣深及其他發達城市的核心區域的優質商業物業資產為核心風險控制手段，以融資租賃的模式盤活企業自持物業資產，資金投向為實業投資、保障房、養老、醫療等符合國家政策導向的用途，變相支持實體經濟發展的項目。

根據前期接觸的項目情況，可分為以下幾種類型：

1、國有背景、非房地產企業，盤活自持物業資產支持自身業務發展。比如中郵資產項目：北京中郵資產管理有限公司為中國郵政集團全資子公司，主要負責整合、持有及盤活集團物業板塊資產，該項目以非北京區域的酒店物業資產為租賃物，以北京市西城區金融大街甲3號的金鼎大廈資產為抵押物，資金用途為企業郵政板塊經營所需。

2、國有背景、房地產企業，盤活地產板塊自持物業資產以支持實業板塊業務發展。比如保利文化項目：該項目主要盤活深圳市保利文化廣場有限公司持有的深圳市南山區成熟商圈內的保利文化廣場物業資產，資金投向主要用于保利集團內的文化板塊，由其母公司保利置業集團有限公司提供保證擔保，同時物業資產抵押擔保。

3、民營背景、提供優質商業物業，盤活資產支持自身投資及實業板塊發展。比如航豐園科技項目：該項目承租人為北京航豐園科技發展有限責任公司，民營背景，公司持有地處北京市豐臺區航豐路1號院的時代財富大廈資產，公司盤活現有資產主要是在償還原有銀行商業物業貸款外，利用增量資金投資其名下的創業投資基金及一些股票定增項目。（該資產共18萬平，全部自持，均為辦公寫字樓出租，分兩期，一期8萬平，出租率90%，年租金收入1.4億元左右，有民生 銀行商業物業貸款余額6.5億元；二期10萬平，今年5月已竣工驗收，預計8月份出房產證可抵押，目前招租情況良好，已與幾家大公司簽訂意向，租金收入高于一期水平）。

比如君華集團項目：該項目承租人為君華集團有限公司，民營背景，集團涉及金融投資、金屬貿易、汽車貿易和新型社區運營等領域，該項目主要盤活君華集團自持的位于廣州市白云區的君華香柏廣場資產，資金用于集團的貿易流通及實業投資板塊。

4、房地產企業優質地段的優質項目，房開資金需求。比如:華皓中心項目：該項目由興業銀行南昌分行推薦，項目位于南昌核心區域，項目定位為商業辦公綜合體，包含商業、寫字樓和公寓，項目占地面積2.13萬平，總建筑面積16萬平，其中公寓面積5.2萬平，商業寫字樓部分企業打算自持。該項目實質為房地產企業的房開資金需求，所屬的江西洪客隆投資集團有限公司可配合我司搭建監管合規的租賃結構。

二、項目普遍特點

根據前期市場反饋情況，該類項目及客戶主體呈現以下特點：

1、商業物業資產方面，普遍存在物業資產的賬面價值遠低于市場評估價值的情況。由于所選資產大多位于一線城市的核心區域，近些年資產的市場價值增值幅度較大，比如中郵資產項目，金鼎大廈賬面價值12.85億元，目前市場評估價值在60億元左右。

2、客戶往往把資產抵押率也就是可融資額度放在首位來考慮，其次才是融資成本。比如新昌營造項目，我司立項批復金額10.5億元，而中融信托給該項目的批復額度是13億元，雖然總體價格高于我司，但客戶最終還是選擇了額度更大的中融信托方案。

3、資產處置一般是通過股權交易完成而不是直接過戶資產。為了資產流轉方便，所屬資產一般搭建了較為完整的股權交易結構，這些商業物業資產一般隸屬于某個項目公司，項目公司資產單

一、股權結構清晰，有的甚至在香港及維爾京群島等多個層次設計股權控股結構，資產處置時一般是通過股權交易完成，以便大幅降低交易稅費，節約交易成本。

4、優質的物業資產項目競爭激烈，客戶可選擇產品種類較多，面臨銀行商 業物業貸款、資產證券化產品、非常靈活的信托產品等多方面競爭，各類產品需要在融資金融、交易價格、產品年限、審批時效等多個維度都激烈PK。

5、不動產直租項目可開具11%的增值稅專用發票，客戶普遍表示比較感興趣，應該是未來租賃產品差異化競爭的主要武器。

三、交易模式探討

1、售后回租

該模式較為常用，即直接以成熟物業資產為租賃物，一般采取抵押代替過戶，但對于金融租賃公司而言對于項目合規性的監管壓力較大。

2、直租+資產委托購買

全面營改增后，租賃公司對不動產的直租業務可開具11%的增值稅專用發票，客戶通過直租模式新購不動產或者使用原有不動產在集團內部搭建直租結構，再通過資產委托購買的形式延遲契稅繳納以控制交易成本，使客戶享受節稅收益，體現租賃產品差異化和競爭力。

3、轉租賃，有追索權

通過第三方融資租賃公司先形成以物業資產為租賃物的融資租賃資產，我司再受讓該租賃資產，同時保留項目追索權。即把該類項目做成一筆同業融資的形式落地，形成的資產可計入我司應收賬款科目而非租賃資產科目，以便應對監管審查。

比如北京市供銷項目：該項目由北京市供銷下屬融資租賃公司即世欣租賃以集團持有的潘家園大廈資產為租賃物先形成租賃資產（融資租賃合同及相關協議使用我司合同文本），x租賃公司再與世欣租賃簽訂《轉讓協議》，同時保留對世欣租賃的追索權，北京市供銷下屬發債主體即供銷投資為世欣租賃向x租賃公司融資提供保證擔保。

4、轉租賃，以管網等構筑物資產為租賃物，以商業物業資產為抵押物 通過第三方融資租賃公司先形成以管網等構筑物資產為租賃物的融資租賃資產，我司再無追索權受讓該租賃資產，同時以商業物業資產向我司提供抵押擔保。即把該類項目的商業物業資產從租賃物變換為抵押物的位置，同時，在集團內部打包管網等構筑物資產為租賃物。該模式交易結構中租賃物資產不涉及商業物業，監管壓力小。實際操作中，構筑物資產需要打包評估增值，建議我司風控適當降 低租賃物的價值認定要求，主要評估抵押的商業物業資產對項目核心風險的保障能力。

四、風控措施建議

1、建立以處置股權進行資產處置的價值評估體系及風險防控措施

目前，公司評估物業價值主要考慮的是極端情況下處置資產進行過戶交易所能獲得的處置凈值情況，其中土地增值稅按照最保守的情況測算，問題如下：

?由于一線城市的優質物業資產普遍存在賬面價值遠低于市場評估價值的情況，增值部分所帶來的土地增值稅及其他稅費成本較高，這就造成資產的評估價值較高，但測算出來的處置凈值很低，再按照公司要求抵押率打折后，所能支持的融資額度非常有限，既無法滿足客戶要求，也很難與其他產品競爭；

?評估價值不代表可處置價值，如果資產有價無市，即使抵押率再低也達不到緩釋風險的作用；

?實踐操作中，為了避稅，公司流轉資產大多通過交易股權完成，很少涉及物業資產的過戶操作，造成風險判斷的評估標準與實際操作不在同一個維度，評估凈值與市場的公允處置價值差距較大。

建議：

?建立以股權處置價值為評估標準的價值評估體系及風險防控措施，遵循市場的操作實踐，使評估價值接近市場公允的可交易價值；

?事前對物業資產進行詢價，確定資產的可交易性；

?租賃期限內，嚴控物業資產所在項目公司的對外融資、擔保、資產順位抵押等行為，對原有業態的租戶履行告知義務，對新增租戶履行監管要求，時刻保障股權的可交易價值不下降。

?可考慮引入信托合作，將資產所在項目公司的99%股權劃轉到合作的信托名下，再抵押給我司，以方便極端情況下處置股權。

2、發揮“租賃+”模式，聯合專業資產經營團隊，提供租賃融資的同時提供資產運營服務。

未來，在行業競爭中，要充分發揮“租賃+”模式，聯合市場上的專業資產經營團隊，對于客戶的新建或新購不動產需求，在提供租賃融資的同時提供資產的運營服務，不但可以提高收益，同時能夠更好的控制項目經營，保證項目資產 和股權時刻具有較好的可交易價值。

同時，通過“租賃+”模式聯合市場上比如已建立聯系的港中旅、中青旅、新昌集團等一批資產收購方，時刻掌握資產的可交易性和可變現價值，通過租賃聯盟，使自身具備融資服務能力、資產運營能力以及資產交易退出能力，以租賃融資為交易鏈條，將自己變成物業資產的運營商和交易商。

業務一部

2016年7月11日

第二篇：汽車租賃及二手車交易項目商業計劃書

商業計劃書

項 目 名 稱：車輛租賃及二手車交易項目 項目 負責人： 李長勇 聯 系 方 式： *** 地 址： 呼和浩特市新城區財富大廈

2016—3--10

目錄

第一章 項目總述

1.1 項目名稱………………………………………1 1.2 項目承辦方及負責人…………………………1 1.3 項目地點………………………………………1 1.4 項目建設目標…………………………………1 第二章 項目背景及需求分析

2.1 呼和浩特市相關經濟概況……………………1 2.2 汽車租賃行業需求分析………………………2 2.3 二手車交易需求分析…………………………4 第三章 項目可行性分析

3.1 呼和浩特市市場分析…………………………5 3.2 呼和浩特市項目發展前景……………………5 3.3 項目經營亮點暨目標市場分析………………7 3.4 項目營銷宣傳方案……………………………8 3.5 目標消費群體…………………………………9 第四章 公司運作模式

4.1 租賃業務………………………………………9 4.2 特許經營業務…………………………………10 4.3 風險控制………………………………………10 第五章 戰略規劃…………………………………………10

第一章 項目總述 1.1 項目名稱

內蒙古呼和浩特市汽車租賃及二手車交易項目 1.2 項目承辦方及負責人 浙江安信資產管理集團有限公司 呼和浩特市負責人：李長勇 1.3 項目地點

呼和浩特市留學生創業園 1.4項目建設目標

本項目將與政府機關、國有大型企事業單位、金融保險公司和高端酒店達成戰略合作伙伴，進行多元化、多渠道經營，并以呼和浩特市為中心建立自有二手車輛交易中心。根據地區覆蓋性建立若干聯絡網點，將業務擴展至整個內蒙古自治區，在未來打造一個覆蓋整個內蒙古，涵蓋汽車租賃、交易、維護的線上線下全平臺。

第二章 項目背景及需求分析 2.1 呼和浩特市相關經濟概況

2015年，呼和浩特市城鎮居民人均可支配收入達37362元，同比增長7.6%，與2010年相比年均增速達10.6%。由于獨特的經濟結構影響，受國內其他地區經濟增長放緩影響較小，整體仍呈現增長趨勢。至2015年7月末，全市金融機構人民幣存款余額達5219.0億元，比年初增長9.4%。其中住戶存款達1599.3億元，比年初增長0.5%； 非金融企業存款達1841.5億元，比年初增長2.1%；政府存款1477.5億元，比年初增長22.8%。全市金融機構人民幣貸款余額達5653.6億元，比年初增長9.8%。其中住戶貸款921.6億元，比年初增長3.4%；非金融企業及機關團體貸款4731.9億元，比年初增長11.2%。

隨著呼市市場經濟的發展，呼市生活水平的持續提高，呼和浩特市機動車駕駛人的保有量也隨著車輛的增長而不斷增多。截至目前，呼和浩特市機動車保有量已突破80萬輛，機動車駕駛人突破120萬人。

2.2 汽車租賃行業需求分析

由于中國的汽車租賃市場仍處于發展初期，與美國及日本等較成熟市場相比，中國汽車租賃的滲透率（租賃車輛數目占車輛總數的百分比）仍相當低。根據羅蘭貝格的資料，二零一二年，中國汽車租賃的滲透率為0.4%，而日本、美國、韓國及巴西則分別為2.5%、1.6%、1.4%及1.3%。

從近年汽車行業發展來看，整體產銷繼續保持低速增長態勢，企業庫存壓力增大。在政府于全國范圍內強勢推動大氣污染治理行動計劃的宏觀政策背景下，北京和廣州連番實施限購，不久前天津也出臺了限購政策，這對于整個汽車廠商來說，盈利壓力進一步增大，紛紛開始尋求新的市場增長點。

中國汽車租賃行業尚處于發展初期，近年來出現大幅增長。根據羅蘭貝格的資料，按收益計算，中國汽車租賃市場的總體規模由二零 零八年的約人民幣90億元增至二零一四年的約人民幣452億元，復合增長率為29%。

呼和浩特市汽車租賃業務起步較晚，發展潛力巨大。市內汽車租賃的車型也主要為中高低端轎車，微客和中輕型客、貨車所占的比例非常小；與國內其他市場經濟型車和小型車占主導地位的租賃車輛構成有所不同的是，市內中檔車居租賃市場的主流車型，其次是豪華高檔車，這也與我區人口經濟形勢增長幅度過快相關；

從租賃價格分析：由于所處地區消費水平的差異，以及車輛新舊、租車期限長短的差異，各地及各品牌、各年限的車輛租賃價格呈現較大的差異性。呼和浩特市租車行業來說，一般低檔車的日租賃價格為180―260元左右，為新車銷售價格的0.2%―0.3%；中檔車的日租賃價格為280―330元左右，為新車銷售價格的0.2%左右；高檔車的日租賃價格為500元以上，進口中高檔車一般為650元以上；其中，在節假日汽車租賃價格要上浮10―15%。

隨著經濟的發展和觀念的更新，租車客戶的結構已發生較大變化，根據對汽車租賃市場的調查可以看出，租賃客戶的結構已經從初期的個體經營和私營業主、集體企業為主（曾占單位公、商務用車市場份額的60%）轉向國營大中型企業、政府機關事業單位，國有企業代表處、金融證券業（占單位公、商務用車市場份額的70―80%）。目前單位公、商務活動用車的市場份額為57%（主要以政府單位，國有企業和中小企業為代表）；家庭私人用車的市場份額為43%（主要以國有企業的職員等中高收入家庭為代表）。2.3 二手車交易需求分析

據前瞻產業研究院發布的《2014-2018年中國二手車市場競爭與企業競爭策略分析報告》數據顯示，2012年中國汽車保有量已經達到1.2 億輛，目前中國汽車保有量約為1.4億輛。我國汽車保有量的增加速度非常快，每年新的銷量就有2000多萬輛。按照公式來算，汽車保有量 等于原有的保有量加上新增的銷量，再減去報廢量，加上我國每年報廢車僅一兩百萬輛，在這種情況下，二手車的銷量肯定會隨著保有量的增加而上升。

中國的汽車市場將有15-20年的增長發展期，國內外眾多企業一致看好這一最具潛力、最有活力的市場。隨著政府、企業、事業單位公務車輛改革，車輛更新換代頻率加快，二手市場必將隨著汽車市場需求增長和社會汽車保有量提高而大幅增長，發展空間非常廣闊。

通常一輛新車廠家所能獲得的利潤率不會超過5%，而一輛二手車的利潤率普遍超過20%。除去了保險，購置稅，以及簡單維修等人工費用，其利潤率遠遠超過新車出廠利潤。

二手車市場的繁榮主要推進動力有二：一是新車利潤的降低，二手車存儲量的增加，以及二手車需求量的增加，二手車的利潤高于新車的利潤；二是客戶期望值不斷增加、同行逐漸增加了二手車置換服務、形成新的利潤增長點。

第三章 項目可行性分析 3.1 呼和浩特市市場分析

目前，呼市的機動車達80余萬輛，而駕駛員達120萬人，平均每8人中就有一人持有駕駛執照，目前呼和浩特市有大約40余萬人處于“有照無車”的境地。據悉，去年一年新增的駕駛員就有10多萬，駕照的增長速度遠遠大于車牌發放的增長速度。這50萬的“缺口”為的汽車租賃及二手交易市場提供無限商機。

從上世紀九十年代末發展起來的呼和浩特市汽車交易常備汽車總數約在30000臺左右，租賃業的常備汽車總數在1000輛上下，卻有40多家租賃公司，平均一家公司僅有20幾臺左右。豪華車占總數10%左右，中端車約為50%。

呼市地區現有汽車租賃企業每年經營收入人民幣近一千萬元。租賃者七成以上是商務客戶，其中尤以企業比例最大。據了解，目前呼市地區汽車租賃市場得常備汽車總數在1000輛上下，節日長假時，市場需求超過3000輛，完全處于供不應求的狀態。

3.2呼和浩特市項目發展前景

在呼和浩特市汽車租賃行業有著廣闊的市場發展空間，其驅動力主要來源于以下幾個方面。

1）汽車租賃符合居民實際消費水平。本市目前的人均工資大約是3000元，但對于一般收入的居民來講，一年2～3萬元的用車和養車費用也是一筆不小的開支。同時國內汽車價格日趨下降、而汽車生產技術的發展又進一步加速了汽車的折舊過程，消費者若以全款購車將會帶來投資回報率小于貸款利率以及高折舊率的雙重損失。從經濟 學意義上講，如此高昂的機會成本顯然會降低消費者購買汽車的意愿，如果汽車租賃能夠提供方便、周到、快捷的用車服務，會有相當一部分消費者在現階段更愿意選擇租車。

2)本市目前的汽車保有量很難滿足需求，存在著龐大的“有駕證無車開”群體。相當一部分人的用車需求得不到滿足。開展汽車租賃將會在很大程度上緩解有駕駛執照而無車者的用車問題。

3)假日經濟給汽車租賃提供市場空間。內蒙古自治區區內及周邊旅游景點較多，隨著雙休日節假日出門旅游人數的增加，商業旅行的日益頻繁，高收入人群的持續壯大，租車熱不斷升溫，給汽車租賃提供了越來越大的市場空間。

4)交通基礎設施建設和汽車的自身優勢也可以促進汽車租賃的發展。內蒙古自治區境內日益完善的高等級公路建設以及高速公路聯網的暢通，為用車人提供了良好的出行環境。汽車自身的方便快捷優勢在中短途交通中具有航空和鐵路無可替代的優越性，出行環境的改善極大地促進了汽車租賃市場的發展。

5)大批中小型企業的興起為汽車租賃帶來新的發展契機。自從企業注冊資金的限制取消后，大批中小型企業應運而生，汽車租賃既滿足了這些公司車輛配備的需求又為其資金周轉提供了方便。此外，自治區近些年來全面招商引資，外商獨資企業也為汽車租賃創造了不少商機。

6)公務用車制度的改革，也給汽車租賃業帶來有利條件。當前限制公款購車的政策使一部分大型國企下屬單位的用車需求也轉向 汽車租賃市場。同時，公務用車制度的改革，由“配車制”逐漸過渡到交通費貨幣工資化，也使租賃汽車的需求有所增長。

作為汽車服務和汽車銷售的延伸，汽車租賃的發展，既可以解決人們有照無車開的問題，方便人們的出行需要，又可緩解現階段財政控購與企業用車之間的矛盾；既有利于控制社會車輛總量，緩解交通擁擠，促進社會和諧可持續發展，又將帶動新車銷售與二手車交易市場等相關行業的發展。

3.3 項目經營亮點暨目標市場分析

3.3.1保險公司“險后代步車服務”汽車租賃

在競爭激烈、產品趨同的保險市場中，各保險公司紛紛推出各具特色的服務措施，實行差異化經營。這其中就有一項“險后代步車”服務，在保險期間內，客戶投保車輛發生車損事故，客戶到汽車４Ｓ店進行車輛定損并留修，即可享受合同約定天數的免費代步車服務。而保險公司因成本及其他原因，無法準備大量閑置車輛充當“代步車”，而汽車租賃公司恰恰可以充當這個角色。

我司現與呼和浩特市中國平安、太平洋、中華保險等多家保險公司達成初步共識，由我公司獨立承擔車輛業務。

3.3.2政府及行政事業單位汽車租賃

根據中央精神和《關于2014-2015機關車輛租賃定點采購(試行)有關事宜的通知》的指導意見，政府及行政事業單位公車已逐步由自有轉向租賃，極大的刺激了汽車租賃業務。現呼和浩特電力單 位已和我司開始協商公務車輛租賃（長期）業務，有望于年中之時達成具體合作關系。

3.3.3星級酒店汽車租賃

公司與多家星級酒店保持業務聯系，為其顧客提供高端個人訂制化車輛出行服務。

3.3.4家庭、個人用車服務汽車租賃

家庭服務外包已日趨火爆，而外包項目承接公司用車也隨之緊張。我司已籌劃組建家庭外包業務拓展小組，專門研究拓展呼和浩特市中檔車家庭用車需求，直接接洽家庭業務和個人業務，包括短租，長租，順風車，禮儀，自駕游等車輛租賃以及其他業務。服務項目另包括二手車輛交易市場，車友會服務項目，車輛保養維修年檢，個人二手車輛貸款購置，置換，車輛抵押貸款等相關配套服務。

3.4 項目營銷宣傳方案

1、置換車輛使用權

傳統廣告發布對我司發展無法起到立竿見影的效果，故另辟蹊徑。我司已和呼和浩特市電視臺洽商，由我司提供方案和部分資金，開啟一檔娛樂節目，叫“你要我就給”。主要由我司向呼和浩特市廣大市民提供汽車使用權一年，但不用貨幣方式交易，而由應征的市民自主提出交換條件，再由我司進行判斷后，擇取其中價值較高者進行交易。

此次娛樂活動形式新穎，同時可以滿足電視臺優秀節目亮點的緊張需求、市民的娛樂需求和我司的宣傳需求。

2、公益巡游 政府各部門每年都有宣傳任務（例如禁毒宣傳等），但所播費用極少，我司可免費提供制式車輛用以政府公益宣傳，同時進行我司的形象宣傳。此方案實施后，可與政府行政單位建立聯系并能滿足我司的宣傳需求。

3.5 目標消費群體

公司長期與各大保險公司緊密合作，首要供應目標為保險受益人，約占總體10%。除此之外消費群體主要為國營、私營、外資企業。這是我們的重點目標客戶，這類消費群體應當占50%左右。其次是自駕游的旅游客人。這類消費群體大概20%左右。其他的消費來自于其他的消費群體。

第四章 公司運作模式

公司將采取兩種戰略并行的經營運作模式，第一種模式是自己建立營業網點經營租賃業務，在公司發展一定規模之后運作第二種模式——特許經營模式。

4.1 租賃業務

1）會員制：主要針對企業客戶，通過建立客戶檔案，來實現對客戶提供更優質服務，而且可以極大穩固公司的客戶群體；

2）客戶公司的帳戶管理：針對不同公司情況和商務需求提供專門的團體費率計劃和相應的配套服務，并參與到客戶公司差旅交通費用的管理控制，極大方便客戶公司；

3）“以人為本”的全方位服務：主要針對個人租車客戶，成立車友俱樂部提供公司延伸服務，為客戶提供高品位、多層次、人性化 的互動交流平臺。我們將提供顧問式的參謀服務，保姆式的親情服務。4）汽車租賃服務業務流程：⑴租車預定：客戶通過電話或親自到公司進行租車預定，登記有關租賃內容。如租賃時間、歸還時間、租車類型以及其他相關內容。⑵選擇汽車：客戶在租賃網點可以親自選車，從車的類型、品牌、顏色以及在可接受的付費條件下的用車等級方面，都可進行選擇。⑶還車結算：客戶只需把車開到公司的停車場，告訴服務員汽車的行駛里程、油箱所剩油量，以及對所用車輛是否滿意。服務員會認真記錄上述信息，并進行付費結算。⑷車輛維護：歸還的車輛進行正常的檢查和維護，以準備下次租用。

4.2 特許經營業務

在特許經營是汽車租賃公司授予某一侯選人特許經營權，使其加入租賃公司的服務網絡，使用租賃公司的品牌和標識，按照租賃公司的統一規范進行業務運作。租賃公司對特許經營點的經營進行監督和指導。并收取特許經營權使用費。

4.3 風險控制

1、進行嚴格的會員管理制度，做好簽定合同前的風險防范。

2、利用完善的信用體系，好好合同履行中的風險防范。

3、針對不同情況，制定善后處理預案。第五章 戰略規劃

公司成立以后，將依托呼市市場進而面向全區作為我們的發展戰略，以租賃汽車業務為主體，配合其他二手車交易以及系列配套服務措施，面向高、中端長租客戶群體和廣大散租市場，建立完善的銷售 網絡和專業服務網絡，致力于推動、引領行業的創新和發展。公司依照高起點的戰略定位，努力成為自治區規模最大、實力最強的汽車租賃公司，成為行業的領導者。

推行特許連鎖經營模式，實現全區市場、甚至是全國的網絡化，達到資源共享的目的，通過為客戶提供多方位的優質服務和產品，最終實現規模經營的最優化和利潤最大化；同時，在汽車租賃服務中與銀行、保險等金融服務行業緊密結合，通過銀行的信用體系，融資信貸、信用保險等一系列金融手段，有效降低公司風險控制的成本，提高經營效率。

第三篇：融資租賃的幾種風控模式

融資租賃的幾種風控模式

融資租賃行業是一個高風險的行業，經營理念上必須堅持風險控制第一的原則，必須在風險可控的前提下來謀求業務的發展。那種以為業務都沒有談何風險控制的論調是幼稚的，猶如比賽也是現有規則才有賽。特別是在今朝的經濟狀態下：全球經濟剛剛走過金融危機，中國國內經濟增速回落，許多企業轉向融資租賃這一模式來緩和自身供應鏈的緊張，融資租賃的業務量呈現出逆勢向上的態勢。但在業務量節節攀升的時候，我們更要審慎度勢，把好風險管理的關隘。全程風控

全程風控，就是從業務擴展、市場營銷、客戶信息管理、盡職調查一直到項目審批、合同管理、租后的資產管理以及合規性管理，租賃業務操作的全過程，風險控制都一環不漏，層層把關。融資租賃企業可利用信息化手段，通過桌面待辦事宜、客戶端、郵件、手機短信等移動辦公手段，使員工無論身處何地，都能隨時參與整個融資租賃業務的全過程，如客戶授信資質確認、租賃物件現狀查詢、項目進度跟進、租后租金管理等等，通過業務流程將整個融資租賃業務過程串聯起來，并借助留痕控制、權限管理等工具，加強過程管理的效果。全員風控

全員風控，就是指不僅業務一線人員，如客戶經理、項目經理等、業務二線風控人員，如風控經理、評審委員等需要特別進行風險控制，公司的其他人員，如財務人員、行政人員等，也應從不同角度、不同的信息渠道關注公司業務經營的風險。融資租賃的風險控制體系要與公司組織架構、企業管理制度、業務流程緊密的聯系在一起，明確每個部門的具體職責與業務流程，如開發項目的人不得參與審批，管理錢財的部門不能管理業務，管理項目的人不能管理業務開發等，發揮各部門員工的風控意識，將企業的風控理念通過流程內化到每個員工的日常工作，全體動員，加強風控。全面風控

融資租賃是金融和貿易結合的邊緣產業，涉及面比較廣，是個系統工程，風險控制也要是系統工程。融資租賃的風險控制必須建立在產業鏈的基礎之上，充分利用相關政府部門的管理職能，有效整合融資租賃公司、設備供應廠商、出資方和擔保、保險等融資租賃中介等租賃產業鏈的各方優勢，資源互補，將事前風險分析、事中項目控制、租后資產監督等過程環環相扣，從財務、業務、資產和收益多視角調研、判斷與監督。通過科學的融資租賃項目結構和規范的業務操作流程，依托完善的企業內部管理機制，將融資租賃的內外部風險牢牢掌握，實現全面風控。

融資租賃作為高風險行業，其租賃業務風險控制能力在很大程度上決定企業的經營業績。風險控制是融資租賃業務的重要組成部分，是企業需要關注并持續改進的管理重點。對內，企業可以將業務體系與管理體系相結合，從內部管理著手，提升業務的風險控制能力；對外，企業需要加強對市場、行業、客戶的風險資質調研，為業務拓展、行業選擇、客戶取舍等提供科學的判斷依據。通過運用過程管理、權限管理、業務管理等手段，通過整合和優化企業內部的各類系統資源，建立全程、全員、全面的風險控制機制，形成立體的、動態的風險控制體系。

第四篇：某商業項目物業—顧問及資產運營管理服務合同

XXXXXX項目-資產運營管理顧問服務合同

甲方 法人代表人 注冊地址 電話 傳真

乙方 法定代表人 注冊地址 電話 ：

：

：

：

：

： XXXXXXXXXXX物業管理有限公司 ：

：

：

傳真 ：

根據有關法律、法規，在自愿、平等、協商一致的基礎上，甲方將自己持有的XXXXXXXX（商業項目）委托乙方進行資產營運管理顧問，雙方經過友好協商，就商業項目資產運營管理顧問服務事宜達成一致意見，并簽訂本合同共同遵守。

一、總則

1.物業基本情況

物業名稱：XXXXXXXX

物業范圍：XXXXXXXX（商場1F-7F及車庫部份）（以下簡稱“該物業”）

2.坐落位置：XXXXXXXXXXXXXXXXXX

3.甲方聘請乙方作為該物業的經營管理顧問，乙方以經營管理顧問身份就物業提供法律法規、租賃條款、管理公約（如有的話）、該物業管理制度和本合同所規定的所有管理服務，并行使經營管理顧問的所有職權和職責。

二、委托管理事項及委托管理期限

1.依據本合同乙方應實施的經營管理顧問的范圍和領域包括以下各項：

1.1.開業前工作內容

1.1.1.裝修管理

1.1.1.1.制定承租戶裝修管理流程和各種文件范本。1.1.1.2.監控各商務裝修進度及隱蔽工程情況。1.1.1.3.室內機電配置分配。

1.1.1.4.組建二裝協調團隊，審檢二裝形象。

1.1.1.5.協助組織商鋪裝修竣工驗收和督促安排租戶如期開業。1.1.1.6.與項目部協調各二次裝修與各系統連接事宜 1.1.1.7.項目工程建設協議建議。

1.1.2.管理公司及管理制度的籌備

1.1.2.1.租賃及管理公司的設立。1.1.2.2.啟動初期部分相關費用預算建議。1.1.2.3.人力資源及行政制度建立。1.1.2.4.員工招聘、培訓。1.1.2.5.制定各項管理規章制

1.1.3.財務管理

1.1.3.1.收銀系統安排及使用。1.1.3.2.財務預算及現金流量結算。

1.1.4.客戶服務

1.1.4.1.設計客戶服務工作流程、內容。

1.1.4.2.主要職能為協調各部門與租戶或顧客訴愿，政府機構溝通。1.1.4.3.協助組建客戶服務團隊，指導如何處理消費者投訴。1.1.4.4.建立客戶服務各項工作制度。

1.1.4.5.制定相關工作詳細流程及注意事項，如：鋪位交收工作指引，各項費用收取工作作指引，商戶裝修管理工作指引等。

1.2.開業后工作內容

1.2.1.財務管理

1.2.1.1.落實收銀系統的正常使用。1.2.1.2.營運費用測算和調整。

1.2.2.租賃管理

1.2.2.1.租戶調整策略。1.2.2.2.持續招商。1.2.2.3.租戶續租管理。1.2.2.4.租賃合同管理及保管。1.2.2.5.品牌調整策略。

1.2.2.6.業態優化調整組合策略。

1.2.3.推廣計劃及執行

1.2.3.1.制定活動檔期排定、相應媒體投放計劃、地區大型活動參與、與活動贊助商合作。

1.2.3.2.相關媒體及政府部門公共關系維系，有效運用媒體資源。1.2.3.3.制定相關VIP系統及VIP活動規劃和對于重復消費的激勵計劃與實施。

1.2.3.4.推進購物中心的市場地位及影響力，提升其整體收益。

1.2.4.客戶服務

1.2.4.1.日常客戶監督與服務，對相關工作提供建議。1.2.4.2.工商、質檢等政府相關部門工作協調。1.2.4.3.監督購物中心、商戶各項管理制度。1.2.4.4.制定商場及租戶管理的各項規章制度。

1.2.5.行政及人力資源

1.2.5.1.人力資源及行政制度建立。1.2.5.2.員工招聘、培訓。

1.2.5.3.員工保險、薪酬福利制度完善。

1.2.6.日常營運及物業管理服務

1.2.6.1.巡查商鋪。1.2.6.2.客流與業績分析。

1.2.6.3.協助財務部門進行租金和物業管理費的催討。1.2.6.4.基礎物業管理服務

1.2.7.風險評估及管理

1.2.7.1.風險預測及應對策略。1.2.7.2.商戶和租賃法律糾紛。

2.委托管理期限：

第一階段采取顧問形式處理（以下簡稱＂第一階段＂），即XXXX年XX月XX日起至開業前六個月：由XXXX年XX月XX日至開業前六個月。

第二階段采取全權委托形式處理（以下簡稱＂第二階段＂），開業前第六個月至開業后。

三、權利義務

1.甲方之權利義務

1.1.甲方有簽約商家、租賃合同條款的最終決定權。1.2.甲方應及時向乙方支付本合同中約定的各項費用。1.3.審核乙方申報的運營預算、費用支出申請。

1.4.審定乙方制定的營運管理方案、預算及相關收取標準； 1.5.檢查監督乙方資產管理工作的實施及制度的執行情況；

1.6.審議乙方在管理計劃、資金使用計劃及決算報告，審定乙方提出的管理服務計劃、財務預算及決算。

2.乙方之權利義務：

2.1.2.2.根據甲方的委托范圍提供經營管理服務，并接受甲方的監管與考核。乙方按預算提出該物業經營管理人員聘用方案和計劃給甲方，聘用方案中包括職位要求、員工工資及相關法規要求之費用；乙方對該相關選聘成功的人員負責指導及培養。

2.3.2.4.2.5.按月提交經營管理顧問報告；

制作經營管理計劃，包括市場推廣計劃、調整或更新空置單元租戶及經營管理工作計劃等；

制定所有價目，收費及價格，及與此有關的監督和控制該物業營運管理中的任何性質收入，或各類服務的收費標準，及收據事項等，報甲方審批同意。

2.6.2.7.2.8.2.9.2.10.建立健全的該物業經營管理檔案并負責及時記載有關變更情況。

當本合同終止時，如果乙方未被繼續聘用，則乙方應協助相關各方做好交接及善后的一切工作；

乙方在本合同期內制訂的所有與項目相關的經營策略方針均需報甲方備案，以供甲方行使監督的權力；

乙方應按照雙方協議的規定提供專業服務團隊

乙方進行各項服務行為須規范且符合國家與地方相關法規規定，如乙方因為操作不當違反法規規定，或者致使甲方違反法規規定，則由乙方自行承擔由此引起的法律后果及賠償，并同時賠償甲方因此承擔的全部損失。

2.11.2.12.乙方代表甲方對外簽署和發布的任何文件資料均應事先通過甲方書面同意，乙方應保證在合同有效期內具有履行本合同的合法資質，乙方在合同有效

否則乙方對此承擔責任。

期內喪失資質的，甲方有權立即解除本合同。

四、運營管理顧問及全權委托服務費用

1.服務費用

1.1.第一階段費用：

? 乙方按第二條提供前期經營管理顧問工作的每月顧問費用(含稅)為人民幣叁萬元 [RMB30,000.00](下稱 “服務費”)。于本協簽署之日由甲方向乙方支付首２個月服務費（即人民幣陸萬元 [RMB60,000.00]作為初次費用，本合同才視作正式生效，其后的每月顧問費應于次月10日前向乙方支付。

? 乙方人員到場的住宿由甲方直接安排與提供。

1.2.第二階段費用：

? 乙方按第二條提供全權委托經營管理工作的每月酬金(含稅)為人民幣捌萬元 [RMB80,000.00](下稱 “固定酬金”)。其余項目涉及所需開支由甲方支付，前題為乙方需于進入第二階段前3個月提供針對項目的經營管理預算供甲方審批，乙方可于已得甲方同意的預算范圍內進行開銷，并向甲方以實報實銷形式處理相關費用。屆時，甲乙雙方將另定協議處理相關經營管理預算及操作方式及處理細則。

收款方全稱 銀行 銀行賬號 銀行地址 ： ： ： ：

2.根據已被甲方同意之預算，所有資產營運支出費用均全部由業主方所收取之管理費、推廣費、能耗費及或其他相關費用中承擔。

五、工作方式

1.乙方應按甲方的要求安排相關主要人員參與與乙方服務范圍有關的會議。

1.1.第一階段：乙方每10天1次（每次不少于2天）派遣合適人員到該物業提供顧問服務。召開雙方定期會議，就相關事宜提供深入及可行性建議，會議時間暫定為每10天一次；

1.2.第二階段：乙方提供全權委托管理服務，并派遣專責項目經理1名駐守該物業提供相應服務；

1.3.在委托期間，乙方提供相關工作人員到場提供服務（見本條1.1項），并就該商場的具體問題和建議采取會議、電話、傳真、電子郵件等聯系方式與甲方保持聯系，并隨時為甲方提供專業性的指導意見；

1.4.1.5.在合理情況下，甲方可以在需要增加討論時向乙方提出增加會議的要求，乙方應盡全力配合，安排相關人員參與會議；

甲方需提前兩個工作日通知乙方相關的會議內容及流程，以方便乙方作出相應的人員安排。

六、知識產權

1.乙方或乙方代表，根據本合同代理服務內容直接向甲方提出建議之所有資料或文件均應視為甲方的財產。前述資料的所有權，其所含有的知識產權歸甲方所有，乙方不得將相關資料用于與履行本合同無關的任何用途。

2.甲方提供給乙方參考的有關項目的所有資料以及客戶資料的所有權歸甲方所有，乙方未經甲方書面同意，不得任意使用、發布或向第三方提供項目一切相關資料。3.在任何情況下，甲方和乙方各自擁有的商標權都不得受到對方和任何第三方的侵害。4.乙方保證對向甲方提供的咨詢意見、設計成果、文件資料不會侵犯任何第三人合法權利，甲方在使用過程中不會被第三人主張任何權利；甲方保證乙方在依照本合同約定使用由甲方單獨制作的文件資料時不會致使乙方遭受第三人主張權利。如發生上述事由，由相關責任方負責解決和承擔責任。

七、保密條款

1.乙方承諾，對因履行本合同而知悉的甲方及其關聯公司的商業秘密承擔保密義務（所謂商業秘密指甲方及其關聯公司未公開的各種技術或非技術信息，包括但不限于：材料、工具、設備、設計包裝、工序、程序、項目、產品、開支、財政數據、營銷計劃、客戶信息、供應商名單或經營計劃、管理文件、標準、圖紙、流程、價格等），對于上述商業秘密和載體，乙方在未經甲方及其關聯公司書面授權的情況下不得轉讓、外泄、出售、出租或以其他任何方式使第三人知悉或使用，乙方也不得在本合同業務范圍之外使用，并應在本合同簽署15日內與相關雇員簽署保密協議，采取相應措施保證其雇員遵守保密義務。對于乙方雇員的非職務泄密行為和/或解除勞動合同后的泄密行為給甲方造成的損失，乙方亦需承擔連帶賠償責任。保密期限截止相關信息可被公眾通過合法途徑獲取之日。

2.乙方承諾妥善保管所有屬于甲方的文檔資料。若本合同因任何理由終止或未予延長，乙方須在本合同終止日或期滿日或雙方協商之日期無條件交回所有由其保管的文檔資料給甲方，同時遞交資料交接清單供甲方核查，而文檔內容應由雙方在之前進行協商。

3.對于任何一方所獲知的與該物業或另一方或其各自的客戶，消費者或供應商有關的任何秘密信息，在任何時候該方都應始終盡力保密并不應使用或不應使其泄露(而且應促使其各自的職員和代理人保密和不應使用或不應使其泄露)，除非: 3.1.事先取得另一方的書面同意；

3.2.符合有管轄權法院的命令，主管機關按合法權限發布的命令或任何相關管理機構(包括但不限于任何有關的證券交易所)的規章和規則；

3.3.為且僅為該物業的所有權、管理、經營、推廣、營銷或維護的目的而使用或僅僅在實施管理或經營中每一具體情況所需的范圍內（按具體情況）而使用，前提是每一個情況中如果公司需透漏該等信息，則應簽訂適當的保密協議，并且公司應采取適當的其他措施，包括與信息傳播，參觀該物業和其他相關事務有關的措施，以保守秘密及該信息所享有的知識產權，并確保該等信息不應被利用除為該物業及其擴充部分的需要之外的目的；

3.4.當該等信息成為公共信息，但因任何的一方(或其代理人或職員)的故意、過失或疏忽行為造成的除外；或在該等信息泄露前一方已在通常的商業過程中了解、擁有并使用。

4.在任何時候，所有秘密信息的所有權都應始終屬于提供該等信息的一方，并且該等信息應當在提供該等信息的目的終止時立刻歸還該方。于此，任何情況都不應被視為對任何一方依任何法令或習慣法所享有的信息保密的權利的減損或背離。

八、合同修改、終止、違約責任、生效

1.本合同所涉工作內容，可能未臻全面，若有增加或修改，雙方協商解決并簽訂補充協議。

2.本合同履行過程中，乙方出現以下情況的，甲方有權單方面解除本合同：

2.1.乙方超越授權范圍對外發布甲方或甲方項目信息的；

2.2.乙方全責造成之營運/租賃過程中的錯誤，而經甲方調查后以書面要求改善后14天仍未作出相應行動者；

2.3.乙方違反本合同義務，經甲方書面通知整改后7天內仍未履行的；

2.4.甲方基于乙方專業素質和良好信譽選聘乙方為甲方的代理人，乙方應保持自身良好的信譽，若乙方被政府部分記載不誠信行為達2次以上或乙方被媒體進行負面曝光達3次以上的，甲方有權立即解除本合同。

2.5.乙方不按租賃條款、車庫條例或管理公約（如有的話）的約定管理，致使的物業達不到租賃條款、車庫條例或管理公約（如有的話）、該物業管理制度的要求并且物業狀況嚴重惡化，經甲方書面通知后，甲方有權解除本合同，但應提前30天書面通知乙方。

3.除本合同另有約定外，任何一方擅自解除本合同的，擅自解除方應承擔違約責任，違約金為相等于本合同2個月的服務費 / 固定酬金支付給守約方。4.本協議將在下列情況終止：

4.1.若本合同約定的經營顧問期限期滿，任一方需續訂，應在期滿前三個月以書面形式通知對方，否則合同期滿本合同即時終止。

4.2.甲方無故拖欠乙方本合同約定1個月的服務費 / 固定酬金，經乙方書面催告后一個月內，甲方仍未采取適當措施加以糾正的，乙方可即時終止本合同，但并不影響乙方在本合同及中國法律下所享有向甲方追討賠償之權利。

4.3.若任何一方清盤，不論是自動清盤還是被迫清盤(為重組或合并者除外)，又或接管人已獲委任處理其全部或部份資產，又或任何一方轉讓其權益予債權人，或與債權人達成和解協議，或任何一方威嚇要進行以上任何事宜。

九、附則

1.適用法律和爭議解決

1.1.本合同履行中如發生爭議，雙方應協商解決，協商不成時，提請該物業所在地法院管轄訴訟解決。

2.免責

2.1.因下列事由直接或間接導致的損害，均構成對乙方的免責事由，乙方均不負賠償之責：

2.1.1.不可抗力事件所造成的損害； 2.1.2.該物業本身固有瑕疵所造成的損害；

2.1.3.甲方、業主、該物業任何單元的使用人或任何其他方的故意或過失行為導致的損害；

2.1.4.甲方和業主自用部分的火災或盜竊等造成的損害；

3.乙方需根據法律法規、該物業管理合約條款、《公約》而作出適當的行為、措施及事項。乙方在履行本合同義務過程中，因其自身和/或其雇員、代理人的故意、過失或疏忽的行為而被法院或仲裁機構裁定向任何人士之索償負責則不屬于免責范圍。

4.乙方對于因履行本協議而獲得的甲方和/或甲方關聯公司的經營狀況信息、商業秘密及客戶資料予以嚴格保密，不論該經營狀況信息或商業秘密是乙方從甲方直接獲得還是通過進行經營管理顧問而獲得。此保密義務于本合同因任何原因終止后一年內繼續有效。

5.在本合同有效期內，為履行本合同以及實施本合同所規定的物業管理，甲方可以在有關宣傳中使用乙方的名稱和商標。未經乙方書面同意，甲方不得將乙方的名稱和商標用于本合同以外的或與物業之管理無關的任何目的。

6.甲方與乙方工作人員不因本合同的簽署而產生雇傭關系，乙方應依法勞動法規規定的用人單位責任。

7.乙方必須遵從國家與地方關于勞動合同、用人單位以及雇員保險的相關法律、政策規定，并負責承擔有關的費用，且對其雇員的意外或傷亡負全責。

8.甲方對于乙方任何雇員的意外或傷亡皆不負任何法律上的賠償責任，若甲方因此而遭受損失，乙方應負責賠償。

9.按本合同規定發出的任何要約、書信或通知，應以航空掛號信、或以使用回執的電子郵件、或以傳真、或以專人發送。如以航空掛號信寄出，于郵戳日期后的第七天被視為送達收件方；如以使用回執的電子郵件發出，則在收到收件方的讀信回條之時被視為送達；如以傳真發出，則在確認傳真獲成功發送到收件方的傳真號時被視為送達；如以專人發送，則于簽收確認之日被視為送達日期。

一切通知和通訊均應發往下列地址、電郵地址或傳真號碼： 甲方 注冊地址 電話 傳真 電郵地址 收件人

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乙方 注冊地址 電話 傳真 電郵地址 ：

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收件人 ：

10.如雙方以上通訊信息有所變更，變更一方應于變更前15日內以書面形式通知對方新的通訊地址。

11.本合同執行期間，如遇不可抗力，致使合同無法履行時，雙方應按有關法律規定及時協商處理。

12.除本合同特別聲明外，本合同部分條款或條款的部分內容無效，并不影響其它條款或條款的其它部分的效力。本合同全部或部分終止，并不解除任何一方當事人在本合同全部或部分終止以前已產生或由于終止而產生的保密義務及任何法律賠償責任。

13.本合同之附件均為本合同不可分割的有效組成部分。本合同及其附件和補充協議中未予明確約定的事宜，均遵照中華人民共和國有關法律、法規和規章執行。

14.本合同自雙方授權代表簽字并加蓋公章后生效。本合同一式貳份，合同各方各執壹份，各份文本具有同等法律效力。

(此頁為簽署頁)甲方：

乙方：

公司蓋章及代表簽字：

公司蓋章及代表簽字：

見證人：

日期：

****年**月**日 簽署地點：

見證人：

日期：

****年**月**日

第五篇：融資租賃項目 風險點控制 風控體系分析

模糊綜合評價：確定各評判因素的權重，給每個因素采用層次分析法評分，加權平均就是評分值。根據層次分析法和利用MATLAB軟件eig函數計算矩陣的設計（原文見融資租賃項目風險評價模型的構建與應用_胡遠龍）,構建融資租賃項目風險評價模型指標體系見下圖:（因為盈利能力與成長能力下都只有一個指標,因此權重為1。對于營運能力下的“存貨周轉率、應收賬款周轉率”兩個指標,這兩個指標從不同的角度反映了企業的營運能力,通過邏輯推理確定其權重分配為0.5: 0.5。）

計算公式：項目評分=((資產負債率得分*16+流動比得分*30+速動比得分*54)/100*42/100+銷售利潤率得分*29/100+(存貨周轉率得分*50+應收賬款周轉率得分*50)/100*18/100+主營業務收入增長率得分*11/100)*62/100+?

從筆者在融資租賃公司實習的經歷來看,融資租賃項目一般針對中小企業較多,項目的復雜性相對于銀行貸款較為簡單,這也就要求對于具體指標的判斷不能像銀行對企業信用評級那么細致,較為簡潔的標準更為實用。“高”對應的分值為80至100;“中”對應的分值為60至80;“低”對應的分值為20至60。融資租賃項目風險評價模型的最終評價分值是各指標得分乘以各自指標的權重的加和。

模型對該項目的評價結果為總得分74.11分（所以，更重要的是相對大小而得出的得分！）。按照指標評價標準,80分以上項目為最優項目,該評價結果表明項目有一定的風險,風險較小,拉低項目評分最為主要的原因是租賃項目特性得分較少,歸根結底是因為沒有擔保公司或第三方擔保。任一項目必然是風險與收益并行,這一評價結果客觀表明項目風險可控,風險相對較小。實際上該項目為2010年5月份的項目并在6月份通過項目評審,目前,A企業按期還租,無逾期還租的記錄,并且企業運行狀況良好。這也從另一方面驗證了模型對項目評價的科學性與實用性。

《航運企業船舶租賃融資優化決策及風險控制研究》

租賃本息=建造價格/(P/A,5%,20),租賃利息=上期租賃本金余額X5%,租賃本金攤銷=租賃本息-租賃利息,租賃本金余額=上期租賃本金余額-租賃本金攤銷,租金支付費=建造價格* l%/20,合計=租賃本息+租金支付費,省稅金額=合計X25%,稅后融資成本=合計-省稅金額,現值=稅后融資成本/(1+利率)n,n為時期數。

【風控】融資租賃風控體系分析

(2013-04-17 12:07:52)科學規范的融資租賃風險控制體系作為融資租賃的核心，具有多方面的要求。

第一、融資租賃的風險控制必須建立在產業鏈的基礎上。

融資租賃是邊緣化產業，涉及經濟管理、政府管理、金融、貿易、保險、擔保、公證、物流、法律、物資回收等多個領域，關系到融資租賃的出資人、出租人、承租 人、設備供應廠商等多方利益。只有充分利用相關政府部門管理職能，有效整合融資租賃公司、設備供應廠商、出資方和擔保、保險等融資租賃中介等租賃產業鏈的 各方優勢，資源互補。其風險控制必須邊緣化，風險控制必須建立在產業鏈的基礎上。

融資租賃物件在承租人當地工商行政管理部門的承租企業檔案下的產權備案和進口免稅融資租賃物件的海關監管，從源頭上保證了融資租賃物件物權的獨立性和安全 性；同設備供貨廠商的協議保證了對承租企業技術監管的有效性；將融資租賃物件的進口和運輸交由專業的外貿公司和物流企業承擔，有利于提高運作效率，降低成 本，更可以有效規避其中的貿易風險；通過合同和租賃物強制執行公證、財產保險、租金債務擔保，將法律風險、租賃物財產風險、租金回收風險轉嫁出去；同設備 供貨廠商的租賃物件回購、翻新協議和舊貨經營者的租賃物件回收協議實現融資租賃物件的變現和融資租賃資金的退出；通過應收租金保理和租賃物權抵押，給最終 出資人資金安全保障，保證了融資租賃資金來源的順暢。

通過以上的業務整合，實現融資租賃業務利益共享、風險共擔，把難以辦到的事交給其他專業伙伴完成、把難以控制的風險交給有能力的伙伴控制，才可能有效化解、轉移、鎖定風險，并通過疊加控制效應，降低項目整體風險。也只有這樣的融資租賃結構，才可能得到出資人的認可和支持。

第二、風險控制和企業管理是一對孿生兄弟，融資租賃的風險控制必須依托于科學規范的企業內部管理機制。

融資租賃業務過程復雜，在內涉及業務洽談、項目評審、項目決策、業務運作、項目管理等多個環節，加強融資租賃程序風險控制，能有效避免風險 “瓶頸”問題，降低風險度。

融資租賃組織機構適應融資租賃業務抗風險、高效率的營運要求，在崗位配置、功能組合與人才配備上，進行嚴謹有序，系統協調，優化組合和靈活反應的機構設 計。明確各個部門乃至各個崗位的責、權、利，建立各部門和不同管理層次之間權責明確，工作銜接，防止出現互相推諉、互相扯皮的現象。尤其對保證融資租賃項 目安全起關鍵作用的項目評審部門，要作為要害部門在權責和地位上給予特別關注；決策委員會要直接對董事會負責，保證其工作相對于經營管理層的獨立性、公正 性、客觀性；對于公司經營運籌處于核心地位的財務部門，也要突出其應有的中心地位。

融資租賃公司要健全、規范業務建制。各項經營活動的業務流程與過程控制，相關部門間的協調配合與審核制約等有科學的設計與安排，使許多業務和項目經營置于 必要的監督、指導、制約與責任聯帶關系，具體而言就是項目評審、項目審批、業務操作相分離，資金的籌措、決策、使用、監督相分離。領導決策層對重大問題的 決策，有科學決策和民主決策程序，并利用風險決策機制來對付融資租賃的多風險特性。

第三、科學的融資租賃項目結構和規范的操作流程是融資租賃控制風險之本。

科學的融資租賃項目結構是通過融資租賃項目推薦、項目溝通、項目評估和審核、項目融資、項目運作、項目運行中的風險監控、項目的退出的各個過程，明確融資租賃業務相關各方的責任、權利、利益，形成風險共擔、利益共沾、相互制約、共同發展為結構框架。

而規范的融資租賃操作流程包括：相互溝通、項目前期策劃、項目實務操作和項目后續管理。在操作流程中，明確誰來做，怎么做，操作的進度、質量、步驟要求和 注意事項，盡可能的具體化、可操作化，每項任務都分解到個人，彼此權責明確，工作銜接，有效防止互相推諉、扯皮，堵塞可能的融資租賃操作性過程風險。

融資租賃的風險控制結構分為風險的種類、風險控制手段，貫穿于融資租賃業務操作流程全過程，同科學的融資租賃項目結構之間存在緊密連接，即互相補充，又互相聯系，有效地預防、規避、減低融資租賃的風險。

在融資租賃業務過程中，應對租賃風險進行預測和評估，為是否進行融資租賃及租賃保證金額度的確定提供一個佐證或參考值，以便進行融資租賃決策，降低租賃資金風險。

（一）融資租賃項目風險管理的流程：從時間順序或過程順序來研究，我們可以把項目風險的管理劃分為：風險的識別、風險的預測、風險的評估、風險的防范、風險的控制手段。項目管理培訓

各個階段存在著邏輯關系：只有在對風險的類型及產生的原因有了正確的認識的基礎上，才能對風險的程度作出較為正確的預測，同樣，只有對風險有了正確的識別和預測，才能評估是否可以承擔風險，才能針對性地提出預防和控制風險的具體措施。

（二）融資租賃項目風險的種類

融資租賃項目風險主要是指被評審企業自身信用（經營、管理、財務等）風險及企業環境（政策變化、金融市場波動、市場、貿易環節、技術變更、不可抗力等）的風險，具體包括：

1、承租企業信用風險：具體包括企業歷史沿革中所形成的承租企業法人治理結構以及與此緊密相關的關聯風險；管理風險；財務風險；營銷策略、營銷渠道風險。承租 企業信用風險分析的關鍵是要準確把握承租人盈利能力和現金流分析，畢竟盈利是償還租金的主要來源，而現金流是償還租金的現實來源。

2、政策變化風險：主要包括國家宏觀經濟變化風險、國家法律法規變化風險、國家政策對租賃物件所屬行業的態度風險、企業改制對租賃的影響風險、對租賃準入制度和行業監管的改革風險、有關租賃稅務制度的改革風險、有關租賃會計處理的改革風險。

3、金融波動風險：融資租賃涉及到資金流，因此不可避免地同金融波動風險存在一定的相關性。金融波動直接影響著市場利率，進而對融資租賃資金成本和盈利水平產生影響。融資租賃資金是外幣的，還存在匯率風險。

4、市場風險：主要包括承租企業產品市場需求風險；其產品的市場競爭能力風險；產品更新替代風險；原材料供應風險等。

5、貿易風險：主要包括供貨方信用風險；合同欺詐風險；合同訂立紕漏風險；貨款支付風險；貨物質量風險；貨物技術風險；貨物運輸受損風險等。

6、技術變更風險：主要包括技術成熟度風險；技術壽命風險；技術管理風險等。

7、不可抗力風險：主要包括政治動蕩、軍事**造成社會經濟混亂，租金不能及時償還的風險；自然災害造成的風險等。

一般而言，各種風險對融資租賃項目成功的影響程度是不一致的，可分成兩個層次，其中承租企業信用風險、技術風險和市場風險三種是否定性指標，即只要風險出 現到不能接受的程度，則不能進行融資租賃，也沒有必要進行具體的風險度的測算。其他風險是一般性指標，可以通過程序風險控制等措施予以預防或降低其風險 度。

第四、融資租賃的風險控制呈動態運行狀態。

風險預警機制從動態上實現對融資租賃風險的控制。其運行主要是通過設定風險預警指標和預警點。風險預警指標分為財務預警定量指標，一般是按承租企業財務報 表上報周期定期監測；非財務指標是指管理人員預警、租賃公司與企業關系預警、承租企業生產經營預警、體制變更預警等定性指標，一般是即時監測、隨時更新。

融資租賃企業的風險監控機制是指嚴格風險控制執行；每期租賃租金都要嚴格按照合同保證回收進度；隨時監控承租人的經營行為，防患于未然；一旦承租人出現違 約行為立即停止租賃合同并申請租賃物件訴訟保全和強制執行。通過以上環環相扣的措施保證租金的盡可能的回收和融資租賃物件的回收。

第五、融資租賃風險控制是一個閉合的運行結構。融資租賃風險控制采用閉環管理技術，通過對風險預警定性和定量指標的定期或隨時監控，將有關融資租賃風險評定的融資租賃企業外部的重要信息和融資租賃企業 內部業務運作的紕漏和不足及時反饋給專門的風險控制部門，錯誤操作及時糾正，使融資租賃企業在風險動態控制中始終保持健康狀態運營。

同時符合以上要求的融資租賃風險控制體系才是科學規范的融資租賃風險控制體系，才能將風險控制體系設計思想是“一切從出資人的利益出發，保證融資租賃資金 的安全性、流動性、盈利性”落到實處，才能使融資租賃的風險預測、預防、監控、鎖定、化解、轉移更為有效，才有助于完善和深化融資租賃風險控制手段，使融 資租賃業在正常的軌道上發展。

注：未經本人允許，請勿惡意復制、轉摘。若本文中有不切、不妥、乃至錯誤之處，望讀

者不吝賜教。

毛利是“凈利”的對稱，又稱“商品進銷差價”，是商品銷售收入減去商品進價后的余額。其尚未減去商品流通費和稅金，還不是凈利，故稱毛利。若毛利不足以補償流通費用和稅金，企業就會發生虧損。因為增值稅是價稅分開的，所以特別強調的是不含稅。毛利率=（不含稅售價-不含稅進價）÷不含稅售價×100% 融資租賃項目操作流程及個風險點控制

融資租賃業務范圍包括：所述動產和交通工具附帶的軟件、技術等無形資產，但附帶的無形資產價值不得超過租賃財產價值的 1/2。

五、操作融資租賃項目通常可分為以下幾個流程：

（一）租賃業務受理。

（二）租賃項目調查。

（三）租賃項目審批。

（四）租賃項目實施。

（五）租賃項目后期管理。

三、接受資料環節存在的主要風險

對企業所報的項目資料，項目經理要嚴格審查其真實性。

（一）在見證過資料原件后，才能允許企業遞交加蓋公章后的復印件，以規 避虛假資料給業務的判斷產生誤導，以致產生法律障礙。

（二）要核對財務資料的真實性，要核對總賬和報表、總賬與明細賬、明細 賬與抽查重要憑證的相符性；另外，必須索要企業報稅的相關資料，比如要企業 提供增值稅和所得稅或營業稅的報稅資料，最大限度地規避財務信息失真導致項 目調查分析的偏差。

（三）如果上述資料存在虛假成分，我們要重新考慮對該企業的信用評價。

（四）對企業所講的概況、生產能力、管理層能力、信用程度及項目內容等 需要經過驗證核實，如銀行、政府主管部門、行業協會、稅務、司法等第三方證 實。

（五）不可不經核實地直接復制企業領導或經辦人所傳遞的信息。2.1.2 立項環節

一、立項條件：

（一）第一還款來源可靠，具備按期償還租金、利息、的能力。

（二）無不良信用記錄及重大民事、經濟糾紛。

（三）擔保措施具有實際約束效力、具有可操作性。

（四）符合租賃公司的行業、投向指導意見。

（五）經營者依法經營，對企業有清晰地發展思路，管理團隊有事業心。

（六）具備法人資格并通過工商年檢，連續正常經營 1 個會計以上。

（七）具有健全的財務制度和經營管理機構，原則上資產負債率不高于 70%，年主營收入不少于 1000 萬元，最近一個會計盈利，經營活動凈現金流量最近一個會計不能低于零，有效凈資產不低于 300 萬元。（有效凈資產＝總資 產中－待攤費用－無形資產中除土地使用權部分－長期待攤費用－負債）。

（八）項目資金自籌部分要足額到位，項目融資自有資金比例不低于總融資 租賃金額的 20%。

（九）原則上累計租賃責任余額不超過該單位有效凈資產的70%。對同時

具備以上條件的項目一般應予立項；對不具備上述 1、2、3 項的不予立項；其他 條件可綜合考慮。

二、立項環節存在的主要風險

（一）選擇項目首先考慮的是第一還款來源，也就是企業的盈利能力。①衡 量該指標時首先要對比該產品的毛利率，尋找市場競爭者的有關數據進行對比分 析，以定位該產品的優勢和產品的盈利能力；②要核實測算整個公司的盈利能力，關注銷售利潤率（毛利），同樣尋找市場競爭者進行對比分析；③關注經營活動 產生的現金流量，該指標必須為正，這樣才能說明申保單位的盈利能力具有一定 的質量，如果該指標為負數，其結果可能是年年盈利卻無錢歸還借款。

（二）對于擔保措施充足，而第一還款來源不足的企業，要分析企業的未來 市場的發展，如果有較強的核心競爭力，即使目前財務狀況不甚理想，也可以作 為支持對象。企業核心競爭力包括：主要經營者的素質和能力，生產技術的先進 性，產品市場的成長性，市場的占有份額，管理機制等。

（三）項目經辦人必須與企業溝通，為企業提供業務指南和資料清單，按照 《企業申請融資租賃需提交的資料清單》的指導逐一落實項目基本資料，否則資 料不全無法順利開展下一環節的工作，造成時間延誤。2.2 融資租賃項目調查 2.2.1 實地考察環節

一、項目實地考察

（一）A、B 角雙人調查制度

正式立項的項目，由業務部經理指定項目經理

A、B 角進行實地考察，該

過程必須由 A、B 二人共同完成，實地考察一般在申租單位報送申報資料后進行，對于尚未按資料清單提供資料的，在本階段實地調查時按照資料清單補充收集資 料。

（1）實地考察程序指引

根據企業報送的資料，進行初步審查確認項目的重點考察領域，在實地考察 階段需要履行以下程序：

①與申租單位法定代表人及其他有重要影響的人面談，重點關注管理理念 以及對企業未來的發展戰略，詢問企業相關的關聯企業情況。

②就重要問題向申租單位內部的不同部門或人士訪談，尤其要履行與第一

線人員的溝通，比如生產管理人員、技術人員、銷售人員、財務人員，將核實的 情況與企業申報的資料相核對，以尋找企業虛報、夸張的成分，進一步防范企業 資料失真的風險。

③就采購、銷售及其他生產經營問題向有關方面調查落實。④對申租單位人所報財務資料和有關數據進行核查，并填寫“業務調查用 表”。

⑤到生產場所進行查勘，重點關注生產工序情況、設備先進性、設備的完 好性、工藝的先進性等情況。

⑥到企業的倉庫，察看企業庫存情況，核實存貨的價值和數量（與賬面數 估計核對），關注重要產品的質量，看有無毀損、變質、積壓的情況。⑦對比申租單位人報送資料與實地察看真實情況的差異，如果存在差異必

須核查清楚差異形成原因；重點查看申報資料有關權利證明材料的原件，必須與 原件核對相符后才能確認相關的權利證明材料；該階段要對實地查看情況做出詳 細記錄，有附表的按要求逐一填列，以作為形成最后調查報告的附件，索取資料 要保存完整。

二、實地調查環節的風險點

該階段是整個項目實施的重點，主要風險是資料的虛假以及實地調查信息不 對稱所帶來的風險，我們在這個階段應該主要關注以下幾點：

（一）實地考察階段要特別關注企業的實物資產，一定要履行存貨以及關鍵 設備的大致估價和盤點，從關鍵設備的情況分析企業生產技術的先進性；從存貨 的積壓和庫存量情況，我們可以看出企業的銷售情況。

（二）實地考察階段通過多方溝通來相互印證資料的真實性，資料中出現不 一致的地方要單獨核實和分析差異產生的原因，可以與一線工作人員溝通（因為 一線人員很難了解你來訪的目的），以了解生產的飽和程度，以及工藝的復雜和 技術性。

2.2.2 信用調查環節

一、對企業經營者（企業實際控制人、主要個人股東、法定代表人、總經理 等）重點開展個人信用調查，要通過查詢、詢問、訪談等多種方式了解企業經營 者的真實信用情況，要有一定社會地位的獨立第三方評價。

調查中，項目調查人應在資料核實的基礎上，多渠道、多方位的獲得佐證信 息，如與企業和項目有關的管理部門、金融部門、財稅部門、上下游客戶、司法 機構等主動搜集與該項目、企業經營者相關的資料和信息，進行整理對比，增加 判斷依據，最后形成調查報告中的個人信用調查部分。

二、信用調查環節的主要風險點

對企業的股權結構、納稅狀況、信用記錄、訴訟和糾紛以及企業主要經營者 個人對履約信用的重視程度等作調查、分析，以此判斷企業的還款意愿。該階段 的主要風險就是企業經營者信用資料缺失而導致信用判斷失誤的風險。由于目前 我國征信系統尚未健全，信用調查難度很大，我們在這個階段應該特別關注以下 幾點：

（一）通過與合作銀行相關人員的了解其在銀行方面的信譽。

（二）了解其與主要供應商以及主要銷售商的相關信息，結合其應收、應付 款項余額，核實其在付款、供貨等方面信用情況。

（三）了解企業周邊企業、主管部門、行業協會等或者街道的相關人員，詢 問該法定代表人個人的品質。

（四）多渠道、多方位的獲得佐證信息，如果發現有不良的信用記錄，我們 應慎重考慮該項目是否繼續推進。2.2.3 項目初審環節

該階段主要存在的風險，是信息獲得渠道上存在信息分析不透徹的風險。應 認真執行以下流程：

一、形成調查報告

在實地調查基礎上，開展項目初審并形成項目調查報告，A 角撰寫《租賃業 務調查報告》，B 角簽署《補充意見》。

二、該階段應該重點履行的程序

（一）根據申租單位人在實地察看階段后補充的資料，核查與前期實地考察

階段取得信息的差異，對于不清晰以及懷疑的地方，應該再次進行實地查勘程序，直到消除疑問為止。

（二）根據實地查勘情況，如果申租單位人具有關聯企業，應該重點核查關 聯方關系、關聯交易、關聯往來等情況，取得各關聯企業的最近一年及最近一期 的財務報表，特別關注關聯方的經營情況，根據關聯的緊密度形成對關聯關系的 分析，決定是否對其關聯企業進行審核。

（三）資金需求以及與該項借款相關的整體資金運作計劃分析。

（四）對財務管理狀況，特別是會計信息可靠性的評價。

（五）上及當年現金流量分析。

（六）現金流量及還貸可靠性分析。

（七）主要產品供產銷情況、市場預測，擔保期的銷售計劃，整體發展前景 以及相關外圍調查研究、咨詢情況。

（八）每一個項目原則上必須由 A、B 角共同完成，B 角配合 A 角工作；B 角在 A 角完成初步調查報告后進行初步審查，出具對該項目的 B 角意見，該意 見應該更多的從項目風險、風險防范以及擔保措施的力度、可操作性等兩個角度 進行分析形成。

2.2.4 調查報告指導意見

《租賃業務調查報告》應揭示以下主要內容（必備但不限于）。

一、申租企業情況

（一）申租單位發展過程或背景、組織性質、股權結構、資本實力等情況； 說明關聯企業情況。

（二）說明企業資信狀況，根據企業與金融機構、一般企業、客戶的往來信 用情況，做出企業信用判斷，包括對外借款信用、對外擔保情況、合同履約記錄 等，附貸款卡信息。

（三）法定代表人、經營班子成員及其他有重要影響的人員的經歷、素質、能力、信用記錄等情況，對管理層經營管理情況形成結論性意見；通過各種渠 道對申保企業實質控制人進行個人信用調查，形成個人信用調查結論。

二、項目來源情況說明

（一）租賃背景、期望條件、與貸款銀行的溝通情況；

（二）與銀行等相關單位的協調、聯系情況；

三、市場分析

（一）對企業產品有關的細分市場的分析，通過行業分析得出企業及企業產 品在行業中的定位以及競爭優勢所在。

（二）對各年收入要形成趨勢分析，對企業市場增長性給出明確結論。

（三）主要經營范圍及生產經營規模，主要產品介紹，主要業績標志。

（四）主要銷售渠道，說明主要銷售區域與銷售商；主要的采購商，說明企 業原材料供應情況。

（五）主要產品供產銷情況、市場預測，租賃期的銷售計劃，整體發展前景 以及相關外圍調查研究、咨詢情況；結論性分析銷售增長性與采購的穩定性。

四、財務信息及財務分析

（一）表格列示經核實調整或匯總后的資產負債表、利潤表、現金流量表主 要數據以及關鍵帳項的明細表格，對重要數據核實、調整、匯總過程加以說明。

（二）主要財務比率分析：

根據以下主要比率對申租單位的資產結構（資產負債率）、償債能力（流動 比率/速動比率）、盈利能力（凈資產收益率/主要產品的毛利率/銷售利潤率）、營運能力（存貨周轉率/應收賬款周轉率）進行分析說明。

（三）對上述關鍵比率（流動比率、主要產品的毛利率、銷售利潤率）變化 幅度超過 2%的，要分析說明導致變化的具體原因。

（四）上及當年現金流量分析，對于經營活動的凈現金流量變化做重點 分析，進行還貸可靠性分析。

（五）對財務管理狀況及分析做總結性結論，并對會計信息可靠性進行評價。

（六）關聯交易涉及的業務和金額，分析關聯關系對主體企業產生的重要影 響。

（七）列示企業全部銀行融資明細，包括授信額度、實際余額（貸款、承兌、承兌保證金），抵押擔保方式，其租賃公司賃公司租賃的余額，合作歷史情況。

（八）計算項目 EBITDA、EBITDA/收入、銀行融資/EBITDA。

要求：上述數據要詳細列明利息支出、所得稅、折舊、攤銷的金額，在項目 調查報告中說明。銀行融資包括銀行長短期借款及應付票據敞口部分。

五、租賃用途及金額合理性分析

（一）申租理由及相關籌資計劃說明。

（二）資金需求以及與該項租賃相關的整體資金運作計劃分析。

（三）租賃金額的合理性分析，具體分析的用款計劃、還款計劃，以及銷售 量擴大的可能性分析。

（四）租賃期內現金流量預測及還租可靠性評價。

六、風險與對策

項目存在的主要問題和風險以及對實施租賃的影響程度

七、報告結論

（一）報告結論（包括落實的擔保措施，對企業總體評價，支持理由等）。

（二）不允許只憑企業口頭/書面介紹、企業未經核實的報表數據撰寫調查

報告。項目調查人對調查報告中的企業財務數據資料、企業經營情況等真實性負 責。

八、繪制申租企業關聯關系結構圖

結構圖繪制內容：包括但不限于，關聯企業的名稱，注冊資本，成立時間，股東出資比例，出資形式及金額，股東必須分解到最后的自然人股東層面，法定 代表人、總經理、自然人股東之間的關聯關系。

2.3 融資租賃項目審查

租賃公司審批中心在職權范圍內對已經業務部門調查核實的租賃項目進行 風險審查。項目審查結束，出具《租賃項目審查報告》，提交風險審查委員會審 核。

2.3.1 項目風險審查

租賃公司的審批中心對項目進行風險審查包括合規審查、財務審查、綜合審 查、合同審查等內容。2.4 融資租賃項目實施 2.4.1 擔保措施

2.4.2 項目實施階段的幾個要求 2.4.3 劃分優質客戶的標準

一、產品毛利率 25%以上

二、公司的利潤率 15%以上

三、公司連續 3 年收入保持 15%以上的增長

四、公司的控制人具有很好的個人信用記錄

五、企業與銀行合作良好，無不良記錄，銀行信用等級較高

六、公司主營業務突出，市場占有率較高，該公司處于產業的上升階段

七、關聯方較少，核心競爭力明顯

對于這樣的客戶，由于抵押物等擔保措施不足，我們可以適當放寬擔保條件 要求。