第一篇：10 上海政策-上海重申酒店式公寓屬限購范圍,公寓式辦公樓“不限購”

上海重申酒店式公寓屬限購范圍，公寓式辦公樓“不限購”

早報記者 陸鳴 欒曉娜 發表于2012-07-24 01:29 德佑地產昨日發布的一份報告稱，近幾年，在上海，向個人買家兜售70年產權酒店式公寓的情況幾乎不存在。

上海對房地產市場的監管愈發細化。

7月23日，上海市住房保障和房屋管理局、上海市規劃和國土資源管理局聯合發文，對“公寓式酒店、酒店式公寓、公寓式辦公樓”等問題作出解讀。上述兩部門提醒購房者，在購買商品房時，應根據建設用地規劃許可證、商品房預售許可證等政府批準文件中所記載的規劃性質、土地用途、土地使用年限、房屋類型、房屋用途等要素，來判斷所購房屋的用途，理性購房。

上海市房管局網站刊登的新聞稿稱，上述“提醒”發出的緣起是，“近期，有房產企業或中介公司在一些樓盤銷售廣告（或推介）中，使用‘酒店式產權式公寓’、‘公寓式酒店’、‘公寓式辦公樓’和‘不限購不限貸’等宣傳用語誤導部分消費者”。

上海市房地產交易中心一工作人員昨日稱，區分上述三種物業類型的辦法很簡單，就是看土地出讓時的用途。如果是住宅用地，那么就是住宅，適用限購限貸政策；如果是商業用地，則物業類型為非住宅，不在限購限貸范圍。

“酒店式公寓上海只有幾個樓盤”

關于酒店式公寓和公寓式酒店的定義似乎并不復雜。

按上海市房管局網站刊發的官方定義，酒店式公寓屬于居住建筑，土地使用分類為住宅用地，土地使用年限為70年。酒店式公寓的特殊性在于酒店式的管理，但其本質上仍是住宅，屬于限購范圍；而公寓式酒店屬于旅館建筑，土地使用分類為商服用地，土地使用年限為40年。公寓式酒店本質上仍是酒店，按相關規定不得分套銷售。

智富集團商業地產事業部總經理朱立平進一步說，酒店式公寓是住宅，只是在物業管理上采用的是酒店式的管理，物業管理費較普通住宅小區要高，同時設計風格上像酒店。

德佑地產昨日發布的一份報告稱，近幾年，在上海，向個人買家兜售70年產權酒店式公寓的情況幾乎不存在。

“一般來說，住宅地塊價格高，商業地塊價格低。很少會有開發商把住宅地塊做成酒店風格的產品。”某上市房企營銷負責人稱，酒店式公寓這種物業類型是非主流產品，在上海不太多見，往往是受地塊條件限制才采取的辦法，“比如地塊太小或某一個樓盤的某一棟樓”。

“當前為數不多的幾個相關樓盤也僅限于市中心，且多為2000年左右的建筑。”德佑地產在報告中寫道，產權為40年的公寓式酒店上海也極稀少，再加上出售條件苛刻（不得分套），市面上實際出售的情況更是少之又少。

上海盤谷房地產有限公司總經理宋海稱，公寓式酒店這類物業只有一張大產證，無法分割銷售。

公寓式辦公樓“擦邊球”

據德佑地產稱，目前上海市面上在售的所謂“不限購不限貸”產品，實際上多為公寓式辦公樓。

按官方定義，公寓式辦公樓屬于辦公建筑，土地使用分類為商服用地，房屋用途為辦公，土地使用年限為40年或50年。公寓式辦公樓的特殊性在于建筑結構上是按公寓式或者單元式進行劃分、有獨立衛生設備，適合向小型企業出租、出售，但其本質上仍是辦公樓，不屬于住宅，不屬于限購范圍。

某上市房企營銷負責人稱，公寓式辦公樓是可以出售，不受限購限貸政策限制，但由于屬于商業地產，購房首付比例不得低于50%。該負責人說，公寓式辦公樓轉讓時的稅費成本很高，購房人一般不通過轉手獲利。

香港康年酒店管理集團海南區域發展總監李津稱，開發商之所以喜歡打擦邊球，將公寓式酒店分套出售，是因為這樣資金回籠快，而自己持有資金回籠周期較長，且存在租不出去的風險。

來自機構的數據稱，上海部分外圍區域的確存在辦公類物業存量過高的問題。

以嘉定為例。同策咨詢研究中心數據顯示，2012年以來，嘉定區一手辦公類產權物業月度供求比在3-6之間，個別月份高達8.9，嚴重供過于求。而去年一整年，除12月份外，整個市場供求比基本在1-3之間。截至7月11日，嘉定區辦公類產品存量為53.4萬平方米，占整個上海市辦公類產權物業存量的11%。

無關調控是否收緊

在同策咨詢研究中心總監張宏偉看來，公寓式辦公樓這類產品本來就不限購，房管局對此作出解讀，不存在政策收緊與否一說。

此前的6月，上海市房管局重申，“嚴格執行住房限售政策，非本市戶籍居民家庭通過補繳社保購房不予認可”。這一表述似乎更受住宅開發商的關注。

某上市房企副總裁稱，近期上海限購限貸政策在執行層面比以前緊得多。如前段時間，外地戶籍單身人士不得購房的執行層面規定，以及一些幫外地戶籍購房人補稅單、補社保中介機構被查處等消息，都體現出當前樓市回暖的背景下，監管層對限購限貸政策從緊執行的情況。

某大型房企營銷負責人同樣提及，目前監管部門在購房資質審核上仍然非常嚴格。近期一些補辦社保、稅單的中介遭到嚴查，房產信息還和民政信息進行了聯網，使得原本通過假離婚獲得購房資質的現象遭堵漏。

據該負責人稱，近期投資客入市的情況并不多。

某房企總經理稱，近期市場出現回暖，而中央的調控論調沒有改變。據他了解，監管層已要求相關部門就6月一些成交量價出現上漲城市的情況進行調研匯報。

不過，上述大型房企營銷負責人認為，未來調控政策仍將以維持限購限貸為主，已很難推出其他更嚴厲的手段。