第一篇：房地產開發貸款中四類隱蔽違規問題的典型案例與現場檢查方法探析

房地產開發貸款中四類隱蔽違規問題的

典型案例與檢查方法探析

問題

一、將股東借款轉增資本公積，變相增加項目資 本金

典型案例：A房地產公司從B銀行申請房地產開發貸款時，向B銀行遞交未經審計的上一年度會計報表，B銀行以報表中顯示的“所有者權益”科目金額與項目總投資直接相除，得出資本金足額到位的結論。經查，A公司實收資本較少，所有者權益大部分源于以往股東借款轉增的資本公積，但銀行對轉增行為真實性、合理性及合規性未進行調查了解，剔除此部分資金，項目資本金比例甚至不到10%。

問題分析：股東借款是房地產開發企業股東為彌補項目開發資金不足，投入的具有債權性質的資金，一般計入“其他應付款”科目，一些房地產企業為滿足項目資本金比例要求，在申請銀行貸款時臨時將股東借款從“其他應付款”科目調整至“資本公積”科目，增加項目公司“所有者權益”。這種公司股東自愿放棄債權的行為，在會計處理目前尚存在一定爭議，有以“債務重組”處理和“捐贈”處理兩種觀點，但不論哪種處理方式對借款人而言均應視為“凈利得”，根據相關會計準則和稅務規定，房地產企業在股東借款轉增資本公積時,應在所得稅匯算清繳時作為納稅調增,交納企業所得稅。

檢查方法：對此類問題進行現場檢查時應調閱轉賬憑證、股東遞交的放棄債務聲明，借款人董事會（股東會決議），會計師事務所出具的審計報告、納稅證明等資料，對股東借款真實性、會計調整真實性進行確認，特別關注企業是否就該項會計處理調整應納稅所得額，如無真實納稅行為，說明公司股東并無放棄債權的真實意思，僅是會計賬務的技術處理，對是否認可其為項目資本金應持十分謹慎的態度。

問題

二、不當確認未分配利潤，虛增項目資本金。典型案例：2009年，C房地產公司為其開發的總投資28億元的房地產項目從D銀行取得房地產開發貸款1.8億元，根據C公司2008年末報表，其“所有者權益”科目為9.99億元，其中實收資本0.99億元，其余9億元全部為該公司于當年結轉銷售收入及成本后產生的未分配利潤，據此，銀行認定該房地產項目資本金比例為35.7%，經查，該公司結轉未分配利潤并不真實，僅是為滿足銀行融資要求而采取的臨時賬務處理措施，具體原因如下：一是項目未取得項目竣工結算報告；二是企業并未繳納相關營業稅、所得稅；三是在取得銀行貸款后，C公司又將銷售收入和成本進行沖回，使預收賬款、存貨科目大幅增加。剔除此部分虛增的未分配利潤，項目自有資金比例僅為3.57%。

問題分析：根據《企業會計準則-收入》，房地產銷售收入的確認必須滿足收入確認的四個條件：企業已將商品所有權上的主要風險和報酬轉移給購貨方；企業既沒有保留通常與所有權相聯系的繼續管理權，也沒有對已售出的商品實施控制；與交易相關的經濟利益能夠流入企業；相關的收入和成本能可靠地計量。根據一般原則，房地產企業在開發項目未進行竣工驗收和結算的情況下，項目預售所得的價款應屬于暫收款項，計入“預收賬款”科目，待項目竣工驗收并辦理移交手續后，方可確認銷售收入的實現，在此過程中，房地產開發企業不能為滿足貸款條件而隨意確認銷售收入，且銷售收入一旦確認后，企業不得隨意沖回。

檢查方法：對此類問題檢查時應首先關注房地產項目資本金的來源和比例，如未分配利潤為項目資本金主要來源時，應通過調閱房地產項目竣工驗收報告、竣工結算報告、各年度企業財務報表、財務報告附注、納稅證明等資料，對企業確認銷售收入和未分配利潤的真實性、合規性進行檢查。

問題

三、虛構項目資金需求，利用已完工項目申請銀行貸款

典型案例：E房地產公司為其開發的某國際中心寫字樓項目在F銀行申請房地產開發貸款1.8億元，主要用于支付項目工程尾款、機電設備款項和商業室內裝修等，并向銀行提供了相關施工和裝修合同。經查，該項目實際已完工，無資金需求，E公司提供的大部分裝修合同是與關聯企業簽訂的，在取得銀行貸款后，借款人將大部分資金轉入關聯企業賬戶挪作他用。

問題分析：由于房地產項目資金回收周期較長，房地產開發商在前期項目完工后，尚無法立即將投資全部收回，在新的投資需求出現時，一些中小開發商就違規利用前期不再需要投入資金的項目從銀行獲得貸款，再將資金轉入關聯企業或其他項目使用。

檢查方法: 對此類問題檢查時應首先調閱企業財務報表、項目可行性研究報告、立項批復、項目進度報告等對項目總投資金額、已投入項目金額及項目實際進度進行了解，其次應調閱相關施工合同、信貸資金使用記錄等資料，對貸款實際支付和使用情況進行檢查，重點對以支付裝修款、施工款為名轉入關聯企業的資金進行延伸檢查，確定資金是否未投入申請貸款的開發項目而被挪作他用。

問題

四、利用在建項目在多家商業銀行重復申請貸款 典型案例：G房地產開發有限公司為其開發的某商品住宅項目從H銀行取得房地產開發貸款授信8億元，在授信額度項下，該行陸續向企業發放4億元貸款。G公司開發的項目總投資為36.5億元，于2010年6月底開工，預計2013年5月竣工，檢查中發現，截止2011年3月末G公司在多家銀行已申請多筆貸款，貸款余額高達23億元，加上前期支付的土地出讓價款13.4億元，已基本與項目總投資持平，項目投融資進度明顯高于實際項目進度。經查，該行4億元貸款全部以支付工程款名義劃轉給與G公司具有關聯關系的施工企業，加上他行貸款預付的工程款項已超過開發商與該建設單位簽訂的《建設合同》總價款，說明G公司存在利用在建項目多頭授信，將貸款挪作他用的違規問題。

問題分析：當前，眾多大型房地產開發商均采用滾動開發形式同時開發多個房地產項目，各項目間信貸資金的左右騰挪成為部分開發商緩解資金壓力的主要手段，但由此也帶來巨大的金融風險，貸款資金未能實現“?？顚Ｓ谩?，受托支付貿易背景并不真實，某個項目的失敗就會產生“多米諾”效應，危及整個房地產企業的資金安全。

檢查方法：對此類問題現場檢查應采取橫貫式現場檢查，即以項目為單位，對所有發放貸款的銀行進行全面檢查，對各行對項目的授信總額與其總投資進行對比分析，檢查開發商是否存在超總投資獲取銀行的貸款問題，還應對項目實際進度與融資進度是否合理匹配進行檢查。同時還應對貸款實際支付情況和受托支付所依據的建筑施工合同真實性進行延伸調查。

第二篇：房地產開發貸款中四類隱蔽違規問題的典型案例與現場檢查方法探析

房地產開發貸款中四類隱蔽違規問題的

典型案例與檢查方法探析

房地產行業是典型的資金密集型產業，具有投資規模大、高度依賴負債經營，對宏觀政策調控敏感等特點，2012年銀監會監管工作會議明確將房地產行業貸款列為信貸風險重點防控領域，在房地產行業調控持續趨緊的大背景下，對信貸資金的饑渴催生一些不良企業利用各種手段從銀行套取貸款，日常檢查中我們發現一些企業的融資手法雖表面合規，但卻存在隱蔽的違規問題，需要較高的檢查技巧實施現場檢查。

問題

一、將股東借款轉增資本公積，變相增加項目資 本金

典型案例：A房地產公司從B銀行申請房地產開發貸款時，向B銀行遞交未經審計的上一會計報表，B銀行以報表中顯示的“所有者權益”科目金額與項目總投資直接相除，得出資本金足額到位的結論。經查，A公司實收資本較少，所有者權益大部分源于以往股東借款轉增的資本公積，但銀行對轉增行為真實性、合理性及合規性未進行調查了解，剔除此部分資金，項目資本金比例甚至不到10%。

問題分析：股東借款是房地產開發企業股東為彌補項目開發資金不足，投入的具有債權性質的資金，一般計入“其他應付款”科目，一些房地產企業為滿足項目資本金比例要求，在申請銀行貸款時臨時將股東借款從“其他應付款”科目調整至“資本公積”科目，增加項目公司“所有者權益”。這種公司股東自愿放棄債權的行為，在會計處理目前尚存在一定爭議，有以“債務重組”處理和“捐贈”處理兩種觀點，但不論哪種處理方式對借款人而言均應視為“凈利得”，根據相關會計準則和稅務規定，房地產企業在股東借款轉增資本公積時,應在所得稅匯算清繳時作為納稅調增,交納企業所得稅。

檢查方法：對此類問題進行現場檢查時應調閱轉賬憑證、股東遞交的放棄債務聲明，借款人董事會（股東會決議），會計師事務所出具的審計報告、納稅證明等資料，對股東借款真實性、會計調整真實性進行確認，特別關注企業是否就該項會計處理調整應納稅所得額，如無真實納稅行為，說明公司股東并無放棄債權的真實意思，僅是會計賬務的技術處理，對是否認可其為項目資本金應持十分謹慎的態度。

問題

二、不當確認未分配利潤，虛增項目資本金。典型案例：2009年，C房地產公司為其開發的總投資28億元的房地產項目從D銀行取得房地產開發貸款1.8億元，根據C公司2008年末報表，其“所有者權益”科目為9.99億元，其中實收資本0.99億元，其余9億元全部為該公司于當年結轉銷售收入及成本后產生的未分配利潤，據此，銀行認定該房地產項目資本金比例為35.7%，經查，該公司結轉未分配利潤并不真實，僅是為滿足銀行融資要求而采取的臨時賬務處理措施，具體原因如下：一是項目未取得項目竣工結算報告；二是企業并未繳納相關營業稅、所得稅；三是在取得銀行貸款后，C公司又將銷售收入和成本進行沖回，使預收賬款、存貨科目大幅增加。剔除此部分虛增的未分配利潤，項目自有資金比例僅為3.57%。

問題分析：根據《企業會計準則-收入》，房地產銷售收入的確認必須滿足收入確認的四個條件：企業已將商品所有權上的主要風險和報酬轉移給購貨方；企業既沒有保留通常與所有權相聯系的繼續管理權，也沒有對已售出的商品實施控制；與交易相關的經濟利益能夠流入企業；相關的收入和成本能可靠地計量。根據一般原則，房地產企業在開發項目未進行竣工驗收和結算的情況下，項目預售所得的價款應屬于暫收款項，計入“預收賬款”科目，待項目竣工驗收并辦理移交手續后，方可確認銷售收入的實現，在此過程中，房地產開發企業不能為滿足貸款條件而隨意確認銷售收入，且銷售收入一旦確認后，企業不得隨意沖回。

檢查方法：對此類問題檢查時應首先關注房地產項目資本金的來源和比例，如未分配利潤為項目資本金主要來源時，應通過調閱房地產項目竣工驗收報告、竣工結算報告、各企業財務報表、財務報告附注、納稅證明等資料，對企業確認銷售收入和未分配利潤的真實性、合規性進行檢查。

問題

三、虛構項目資金需求，利用已完工項目申請銀行貸款

典型案例：E房地產公司為其開發的某國際中心寫字樓項目在F銀行申請房地產開發貸款1.8億元，主要用于支付項目工程尾款、機電設備款項和商業室內裝修等，并向銀行提供了相關施工和裝修合同。經查，該項目實際已完工，無資金需求，E公司提供的大部分裝修合同是與關聯企業簽訂的，在取得銀行貸款后，借款人將大部分資金轉入關聯企業賬戶挪作他用。

問題分析：由于房地產項目資金回收周期較長，房地產開發商在前期項目完工后，尚無法立即將投資全部收回，在新的投資需求出現時，一些中小開發商就違規利用前期不再需要投入資金的項目從銀行獲得貸款，再將資金轉入關聯企業或其他項目使用。

檢查方法: 對此類問題檢查時應首先調閱企業財務報表、項目可行性研究報告、立項批復、項目進度報告等對項目總投資金額、已投入項目金額及項目實際進度進行了解，其次應調閱相關施工合同、信貸資金使用記錄等資料，對貸款實際支付和使用情況進行檢查，重點對以支付裝修款、施工款為名轉入關聯企業的資金進行延伸檢查，確定資金是否未投入申請貸款的開發項目而被挪作他用。

問題

四、利用在建項目在多家商業銀行重復申請貸款 典型案例：G房地產開發有限公司為其開發的某商品住宅項目從H銀行取得房地產開發貸款授信8億元，在授信額度項下，該行陸續向企業發放4億元貸款。G公司開發的項目總投資為36.5億元，于2010年6月底開工，預計2013年5月竣工，檢查中發現，截止2011年3月末G公司在多家銀行已申請多筆貸款，貸款余額高達23億元，加上前期支付的土地出讓價款13.4億元，已基本與項目總投資持平，項目投融資進度明顯高于實際項目進度。經查，該行4億元貸款全部以支付工程款名義劃轉給與G公司具有關聯關系的施工企業，加上他行貸款預付的工程款項已超過開發商與該建設單位簽訂的《建設合同》總價款，說明G公司存在利用在建項目多頭授信，將貸款挪作他用的違規問題。

問題分析：當前，眾多大型房地產開發商均采用滾動開發形式同時開發多個房地產項目，各項目間信貸資金的左右騰挪成為部分開發商緩解資金壓力的主要手段，但由此也帶來巨大的金融風險，貸款資金未能實現“?？顚Ｓ谩保芡兄Ц顿Q易背景并不真實，某個項目的失敗就會產生“多米諾”效應，危及整個房地產企業的資金安全。檢查方法：對此類問題現場檢查應采取橫貫式現場檢查，即以項目為單位，對所有發放貸款的銀行進行全面檢查，對各行對項目的授信總額與其總投資進行對比分析，檢查開發商是否存在超總投資獲取銀行的貸款問題，還應對項目實際進度與融資進度是否合理匹配進行檢查。同時還應對貸款實際支付情況和受托支付所依據的建筑施工合同真實性進行延伸調查。

撰寫人：現場檢查處二組 李征 2012年1月29日