第一篇：江蘇地稅解讀房地產(chǎn)稅政 土地增值稅有八項(xiàng)優(yōu)惠

江蘇地稅解讀房地產(chǎn)稅政 土地增值稅有八項(xiàng)優(yōu)惠

背景：

近年來，房地產(chǎn)稅收政策一直是廣大社會(huì)公眾關(guān)注的熱點(diǎn)問題。為幫助納稅人更好地了解、掌握這些稅收政策，近日，省地稅局對(duì)相關(guān)政策進(jìn)行了梳理、歸并和解讀。

一、個(gè)人購買住房應(yīng)繳納哪些稅？

作為購買方，應(yīng)繳納契稅。根據(jù)現(xiàn)行稅收政策規(guī)定，對(duì)個(gè)人購買90平方米及以下，且屬于家庭（成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的普通住宅，減按1%稅率征收契稅。對(duì)個(gè)人購買90平方米以上，144平方米以下，且屬于家庭唯一住房的普通住宅，按1.5%稅率征收契稅；對(duì)個(gè)人購買不屬于家庭唯一住房的，無論屬于普通住宅還是非普通住宅，一律按3%稅率征收契稅。

二、個(gè)人轉(zhuǎn)讓二手房應(yīng)繳納哪些稅費(fèi)？

根據(jù)現(xiàn)行稅收政策規(guī)定，個(gè)人轉(zhuǎn)讓二手房，應(yīng)繳納營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加（以下簡稱營業(yè)稅及附加）和個(gè)人所得稅；若轉(zhuǎn)讓非住房，還應(yīng)繳納土地增值稅、印花稅。

（一）營業(yè)稅及附加：

轉(zhuǎn)讓二手房應(yīng)按銷售不動(dòng)產(chǎn)繳納營業(yè)稅，具體分住房和非住房兩種情況：

一是轉(zhuǎn)讓住房。個(gè)人將購買不足5年的住房對(duì)外銷售的，全額征收營業(yè)稅；個(gè)人將購買超過5年（含5年）的非普通住房對(duì)外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價(jià)款后的差額征收營業(yè)稅；個(gè)人將購買超過5年（含5年）的普通住房對(duì)外銷售的，免征營業(yè)稅。

二是轉(zhuǎn)讓非住房。個(gè)人銷售其購置的非住房，以全部收入減去購置原價(jià)后的余額為營業(yè)額。

此外，轉(zhuǎn)讓方還應(yīng)以其實(shí)際繳納的營業(yè)稅為計(jì)稅依據(jù)同時(shí)繳納城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加和地方教育附加。城市維護(hù)建設(shè)稅稅率為：市區(qū)7%，縣城、鎮(zhèn)5%，其他1%；教育費(fèi)附加率為3%；地方教育附加率為2%.（二）個(gè)人所得稅：個(gè)人轉(zhuǎn)讓房屋，應(yīng)按“財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”項(xiàng)目繳納個(gè)人所得稅，適用20%的比例稅率。納稅人可憑購房合同、發(fā)票等有效憑證，允許從其轉(zhuǎn)讓收入中減除房屋原值、轉(zhuǎn)讓住房過程中繳納的稅金及有關(guān)合理費(fèi)用。納稅人未提供完整、準(zhǔn)確的房屋原值憑證，不能正確計(jì)算房屋原值和應(yīng)納稅額的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可根據(jù)規(guī)定實(shí)行核定征稅，即按納稅人住房轉(zhuǎn)讓收入的一定比例核定應(yīng)納個(gè)人所得稅額，具體由各省轄市地方稅務(wù)局在1%-3%的幅度內(nèi)確定。對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征個(gè)人所得稅。

（三）土地增值稅：根據(jù)現(xiàn)行稅收政策規(guī)定，對(duì)個(gè)人銷售住房暫免征收土地增值稅。轉(zhuǎn)讓非住房的，按以下方法計(jì)算：

一是通過政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)確定舊房評(píng)估價(jià)格的，按轉(zhuǎn)讓收入減去扣除項(xiàng)目金額，計(jì)算增值額、增值率，并據(jù)以確定適用稅率計(jì)算土地增值稅。扣除項(xiàng)目包括：舊房的評(píng)估價(jià)格、取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款及按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。

二是不能取得評(píng)估價(jià)格，但能提供購房發(fā)票的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門確認(rèn)，“取得土地使用權(quán)所支付的金額”和“舊房的評(píng)估價(jià)格”可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5%計(jì)算。對(duì)納稅人購房時(shí)繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準(zhǔn)予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除，但不作為加計(jì)5%的基數(shù)。

三是既沒有評(píng)估價(jià)格，又不能提供購房發(fā)票的，實(shí)行核定征收。

（四）印花稅：根據(jù)現(xiàn)行稅收政策規(guī)定，對(duì)個(gè)人銷售或購買住房暫免征收印花稅，對(duì)個(gè)人銷售或購買非住房仍應(yīng)按照產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)征收印花稅。

三、轉(zhuǎn)讓普通住房，5年以上可以免征營業(yè)稅，購房時(shí)間如何確定？

按照相關(guān)政策，個(gè)人購買超過5年（含5年）的普通住房對(duì)外銷售的，免征營業(yè)稅。個(gè)人購買住房以取得的房屋產(chǎn)權(quán)證或契稅完稅證明上注明的時(shí)間，按照“孰先”的原則確定購買房屋的時(shí)間。根據(jù)國家房改政策購買的公有住房，以購房合同的生效時(shí)間、房款收據(jù)的開具日期或房屋產(chǎn)權(quán)證上注明的時(shí)間，按照“孰先”的原則確定購買房屋的時(shí)間。

四、個(gè)人無償受贈(zèng)房屋的個(gè)人所得稅是如何規(guī)定的？

以下情形的房屋產(chǎn)權(quán)無償贈(zèng)與，對(duì)當(dāng)事雙方不征收個(gè)人所得稅：一是房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無償贈(zèng)與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹；二是房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無償贈(zèng)與對(duì)其承擔(dān)直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務(wù)的撫養(yǎng)人或者贍養(yǎng)人；三是房屋產(chǎn)權(quán)所有人死亡，依法取得房屋產(chǎn)權(quán)的法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈(zèng)人。

除上述情形外，房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無償贈(zèng)與他人的，受贈(zèng)人因無償受贈(zèng)房屋取得的受贈(zèng)所得，按照“經(jīng)國務(wù)院財(cái)政部門確定征稅的其他所得”項(xiàng)目繳納個(gè)人所得稅，稅率為20%.受贈(zèng)人轉(zhuǎn)讓受贈(zèng)房屋的，以其轉(zhuǎn)讓受贈(zèng)房屋的收入減除原捐贈(zèng)人取得該房屋的實(shí)際購置成本以及贈(zèng)與和轉(zhuǎn)讓過程中受贈(zèng)人支付的相關(guān)稅費(fèi)后的余額，為受贈(zèng)人的應(yīng)納稅所得額，依法計(jì)征個(gè)人所得稅。

五、土地增值稅有哪些優(yōu)惠政策？

主要包括以下幾個(gè)方面：

（一）納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的，免征土地增值稅。

（二）因國家建設(shè)應(yīng)依法征用、收回的房地產(chǎn)，免征土地增值稅。

（三）因城市市政規(guī)劃、國家建設(shè)的應(yīng)而搬遷，由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)而取得的收入，免征土地增值稅。

（四）在企業(yè)兼并中，對(duì)被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中的，暫免征收土地增值稅。

（五）對(duì)于以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營的（房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進(jìn)行投資和聯(lián)營的除外），投資、聯(lián)營的一方以土地（房地產(chǎn)）作價(jià)入股進(jìn)行投資或作為聯(lián)營條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營的企業(yè)（所投資、聯(lián)營的企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的除外）中時(shí)，暫免征收土地增值稅。

（六）企事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體以及其他組織轉(zhuǎn)讓舊房作為廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、改造安置住房、公租房房源且增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的，免征土地增值稅。

（七）對(duì)個(gè)人之間互換自有居住用房地產(chǎn)的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)核實(shí)，可以免征土地增值稅。

（八）根據(jù)現(xiàn)行稅收政策規(guī)定，對(duì)個(gè)人銷售住房暫免土地增值稅。

第二篇：江蘇地稅公告2012年第1號(hào)-土地增值稅有關(guān)業(yè)務(wù)問題

江蘇省地方稅務(wù)局

關(guān)于土地增值稅有關(guān)業(yè)務(wù)問題的公告

蘇地稅規(guī)〔2012〕1號(hào)

根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則和其他稅收法律法規(guī)的規(guī)定，現(xiàn)將土地增值稅有關(guān)業(yè)務(wù)問題公告如下：

一、土地增值稅清算單位

土地增值稅以國家有關(guān)部門審批、備案的項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算，對(duì)于國家有關(guān)部門批準(zhǔn)的分期開發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算。對(duì)國家有關(guān)部門批準(zhǔn)的開發(fā)項(xiàng)目或分期項(xiàng)目開發(fā)周期較長，納稅人自行分期開發(fā)的，其收入、成本、費(fèi)用按規(guī)定分別歸集的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可將自行分期項(xiàng)目確定為清算單位。

二、土地增值稅核算對(duì)象

土地增值稅以納稅人房地產(chǎn)成本核算的最基本的核算項(xiàng)目或核算對(duì)象為單位計(jì)算。同一開發(fā)項(xiàng)目中包含多種類型房地產(chǎn)的，按以下類別作為核算對(duì)象，分別計(jì)算收入、扣除項(xiàng)目金額、增值額、增值率，繳納土地增值稅。

（一）普通標(biāo)準(zhǔn)住宅；

（二）其他類型住宅（含普通住宅和非普通住宅）；

（三）非住宅類房產(chǎn)。

三、關(guān)于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入的確認(rèn)

（一）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的有關(guān)經(jīng)濟(jì)利益的確認(rèn)

納稅人因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收取的違約金、滯納金、賠償金、分期付款（延期付款）利息以及其他各種性質(zhì)的經(jīng)濟(jì)收益，應(yīng)當(dāng)確認(rèn)為房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入。

因房地產(chǎn)購買方違約，導(dǎo)致房地產(chǎn)未能轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)讓方收取的該項(xiàng)違約金不作為與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益，不確認(rèn)為房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入。

（二）售后返租收入的確認(rèn)

單位和個(gè)人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，同時(shí)要求購房者將所購房地產(chǎn)無償或低價(jià)給轉(zhuǎn)讓方或者轉(zhuǎn)讓方的關(guān)聯(lián)方使用一段時(shí)間,其實(shí)質(zhì)是轉(zhuǎn)讓方獲取與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益。對(duì)以此方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為，應(yīng)將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部價(jià)款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益確認(rèn)為轉(zhuǎn)讓收入，依法計(jì)征土地增值稅。如轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)價(jià)款以外的有關(guān)經(jīng)濟(jì)收益無法確認(rèn)的，應(yīng)判斷其轉(zhuǎn)讓價(jià)格是否明顯偏低。對(duì)轉(zhuǎn)讓價(jià)格明顯偏低且無正當(dāng)理由的，應(yīng)采用評(píng)估或其他合理的方法確定其轉(zhuǎn)讓收入，依法計(jì)征土地增值稅。

（三）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格明顯偏低的收入確定

對(duì)納稅人申報(bào)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格低于同期同類房地產(chǎn)平均銷售價(jià)格10%的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可委托房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)其評(píng)估。納稅人申報(bào)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格低于房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的交易價(jià)，又無正當(dāng)理由的，應(yīng)按照房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的價(jià)格確認(rèn)轉(zhuǎn)讓收入。

對(duì)以下情形的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格，即使明顯偏低，可視為有正當(dāng)理由：

1、法院判定或裁定的轉(zhuǎn)讓價(jià)格；

2、以公開拍賣方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的價(jià)格；

3、政府物價(jià)部門確定的轉(zhuǎn)讓價(jià)格；

4、經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)定的其他合理情形。

四、同一開發(fā)項(xiàng)目不同類型房地產(chǎn)成本費(fèi)用分?jǐn)?/p>

（一）同一開發(fā)項(xiàng)目中建設(shè)不同類型房地產(chǎn)的，按該類型房地產(chǎn)建筑面積占該項(xiàng)目總建筑面積的比例分?jǐn)側(cè)〉猛恋厥褂脵?quán)所支付的金額和土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)（以下簡稱“土地成本”）。但對(duì)占地相對(duì)獨(dú)立的不同類型房地產(chǎn)，應(yīng)按該類型房地產(chǎn)占地面積占該項(xiàng)目房地產(chǎn)總占地面積的比例計(jì)算分?jǐn)偼恋爻杀尽?/p>

（二）同一開發(fā)項(xiàng)目中建設(shè)的不同類型房地產(chǎn)發(fā)生的建筑安裝工程費(fèi)，前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用，按本公告第二條所規(guī)定的核算對(duì)象分別歸集。如不能按不同類型房地產(chǎn)分別歸集的，應(yīng)按照不同類型房地產(chǎn)的建筑面積占該項(xiàng)目總建筑面積比例分?jǐn)偂?/p>

（三）同一開發(fā)項(xiàng)目中建設(shè)的不同類型房地產(chǎn)應(yīng)分?jǐn)偟睦⒅С觯材軌虬床煌愋头康禺a(chǎn)計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)計(jì)算扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。利息支出以外的其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，按本條第(一)、(二)項(xiàng)規(guī)定計(jì)算分?jǐn)偟慕痤~之和的5%計(jì)算扣除。

凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目不同類型房地產(chǎn)計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按本條第(一)、(二)項(xiàng)規(guī)定計(jì)算分?jǐn)偟慕痤~之和的10%計(jì)算扣除。

五、關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)成本、費(fèi)用的扣除

（一）房地產(chǎn)開發(fā)成本核定扣除

納稅人在辦理土地增值稅清算申報(bào)時(shí)所附送房地產(chǎn)開發(fā)成本憑證或資料不符合清算要求或不實(shí)的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可參照當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)工程造價(jià)管理部門公布的造價(jià)定額資料，結(jié)合房屋結(jié)構(gòu)、用途、區(qū)位等因素，核定開發(fā)成本的單位面積金額標(biāo)準(zhǔn)，并據(jù)以計(jì)算扣除。

（二）公共配套設(shè)施成本費(fèi)用的扣除

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的各項(xiàng)公共配套設(shè)施,建成后移交給全體業(yè)主或無償移交給政府、公共事業(yè)單位用于非營利性社會(huì)公共事業(yè)的，準(zhǔn)予扣除相關(guān)成本、費(fèi)用；未移交的，不得扣除相關(guān)成本、費(fèi)用。項(xiàng)目規(guī)劃范圍之外的，其開發(fā)成本、費(fèi)用一律不予扣除。

人防工程的使用權(quán)和收益權(quán)未無償移交給全體業(yè)主的，其相關(guān)成本、費(fèi)用不予扣除。

（三）裝修裝飾費(fèi)用的扣除

凡以建筑物或構(gòu)筑物為載體，移動(dòng)后會(huì)引起性質(zhì)、形狀改變或者功能受損的裝修裝飾物支出，可以作為開發(fā)成本計(jì)算扣除。上述之外的其他裝修裝飾費(fèi)用支出，一律不得作為開發(fā)成本扣除。

對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)售樓處等營銷設(shè)施的裝修費(fèi)用，應(yīng)計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用。

（四）取得土地使用權(quán)所支付費(fèi)用的扣除

納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款，在計(jì)算土地增值稅時(shí)，應(yīng)以納稅人實(shí)際支付土地出讓金（包括后期補(bǔ)繳的土地出讓金），減去因受讓該宗土地政府以各種形式支付給納稅人的經(jīng)濟(jì)利益后予以確認(rèn)。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付的土地閑置費(fèi)不得扣除。

（五）相關(guān)費(fèi)用、基金的扣除

1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代收費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)按照《財(cái)政部國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》(財(cái)稅字〔1995〕48號(hào))第六條的規(guī)定進(jìn)行處理。市政公用基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、人防工程異地建設(shè)費(fèi)不得加計(jì)扣除，也不作為房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用扣除的計(jì)算基數(shù)。

2、政府性基金和行政事業(yè)性收費(fèi)按照以下原則處理：（1）企業(yè)建造房屋建筑物時(shí)特有的費(fèi)用和基金，按其是否與開發(fā)建造活動(dòng)相關(guān)的原則進(jìn)行劃分。凡與開發(fā)活動(dòng)直接相關(guān)，且可直接計(jì)入或分配計(jì)入開發(fā)對(duì)象的，允許計(jì)入開發(fā)成本；反之，則應(yīng)計(jì)入開發(fā)費(fèi)用。對(duì)企業(yè)非建造房屋建筑物時(shí)特有的費(fèi)用和基金，應(yīng)計(jì)入開發(fā)費(fèi)用。

（2）允許計(jì)入開發(fā)成本的費(fèi)用、基金，如果是在開發(fā)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收之后發(fā)生的，則也應(yīng)計(jì)入開發(fā)費(fèi)用。

本公告自2012年10月1日起施行。

二○一二年八月二十日

第三篇：解讀房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算新政需關(guān)注[模版]

2009 91 : 時(shí)間:2009-06-15 22:06 來源:中國稅務(wù)報(bào) 5 月12 日，國家稅務(wù)總局下發(fā)了《土地增值稅清算管理規(guī)程》（國 稅發(fā)〔2009〕91 號(hào)），這是國家稅務(wù)總局在原來下發(fā)的《關(guān)于房地產(chǎn) 開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187 號(hào)）和《土地增值稅清算業(yè)務(wù)準(zhǔn)則》（國稅發(fā)〔2007〕132 號(hào)）基礎(chǔ) 上，總結(jié)完善的最新的清算政策，新政策從2009 年6 月1 日起施行。筆者認(rèn)為，納稅人應(yīng)該關(guān)注以下幾個(gè)方面。清算前管理力度加大 一是實(shí)施項(xiàng)目管理。主管稅務(wù)機(jī)關(guān)將從納稅人取得土地使用權(quán)開 始，按項(xiàng)目分別建立檔案、設(shè)置臺(tái)賬，對(duì)納稅人項(xiàng)目立項(xiàng)、規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工、預(yù)售、竣工驗(yàn)收、工程結(jié)算、項(xiàng)目清盤等房地產(chǎn)開發(fā)全過程情 況實(shí)行跟蹤監(jiān)控，做到稅務(wù)管理與納稅人項(xiàng)目開發(fā)同步。二是關(guān)注會(huì) 計(jì)核算。納稅人分期開發(fā)項(xiàng)目或者同時(shí)開發(fā)多個(gè)項(xiàng)目的，稅務(wù)機(jī)關(guān)將 督促納稅人根據(jù)清算要求按不同期間和不同項(xiàng)目合理歸集有關(guān)收入、成本、費(fèi)用。三是實(shí)施專用票據(jù)。納稅人分期開發(fā)項(xiàng)目或者同時(shí)開發(fā) 多個(gè)項(xiàng)目的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可結(jié)合發(fā)票管理規(guī)定，對(duì)納稅人實(shí)施項(xiàng)目 專用票據(jù)管理措施。也就是說，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以根據(jù)不同的開發(fā)項(xiàng)目，實(shí)行專用預(yù)售票據(jù)和專用銷售票據(jù)。清算分為“自行清算”和“要求清算”兩種 對(duì)于自行清算的，納稅人必須按照規(guī)定的時(shí)間和要求主動(dòng)清算； 對(duì)于要求清算的，納稅人應(yīng)在收到稅務(wù)機(jī)關(guān)書面通知的情況下，再按 規(guī)定清算，也可以理解為不通知不清算。納稅人符合下列條件之一的，要自行進(jìn)行土地增值稅的清算：（1）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成 銷售的；（2）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的；（3）直接轉(zhuǎn)讓 土地使用權(quán)的。對(duì)符合以下條件之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增 值稅清算：（1）已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑 面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過 85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；（2）取得銷售（預(yù) 售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；（3）納稅人申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記但 未辦理土地增值稅清算手續(xù)的（應(yīng)在辦理注銷登記前進(jìn)行土地增值稅 清算）；（4）省（自治區(qū)、直轄市、計(jì)劃單列市）稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其 他情況。無論是自行清算還是要求清算，納稅人應(yīng)當(dāng)在滿足條件之日起 90 日內(nèi)或在收到清算通知之日起90 日內(nèi)到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理清算手 續(xù)。主管稅務(wù)機(jī)關(guān)受理納稅人清算資料后，應(yīng)在一定期限內(nèi)及時(shí)組織 清算審核。清算審核結(jié)束，稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)將審核結(jié)果書面通知納稅人，并確定辦理補(bǔ)、退稅期限。明確規(guī)定項(xiàng)目清算單位 以什么為清算單位是涉及稅收負(fù)擔(dān)大小的關(guān)鍵。如果將增值額較 大的清算單位和較小的合并清算，則可以降低稅負(fù)；如果分開清算，則增值額較大的開發(fā)項(xiàng)目納稅多，總的納稅負(fù)擔(dān)會(huì)增加。稅法還規(guī)定，普通標(biāo)準(zhǔn)住宅增值額不超過20%的，可以享受免稅優(yōu)惠，但要求分開 核算，否則不能免稅。舉例：某房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)商住混合樓項(xiàng)目，商業(yè)項(xiàng)目面積 1000平方米，普通標(biāo)準(zhǔn)住宅面積為5000平方米，合計(jì)6000平方米。該混合樓項(xiàng)目土地成本為120 萬元，房屋開發(fā)成本600 萬元，其他費(fèi) 用按比例扣除。假如該商業(yè)項(xiàng)目收入為500 萬元，普通標(biāo)準(zhǔn)住宅收入 為500 萬元，合計(jì)1000 萬元。營業(yè)稅金及附加55 萬元。（1）商鋪和住宅合并一個(gè)單位計(jì)算土地增值稅：扣除項(xiàng)目＝土 地成本＋房屋開發(fā)成本＋費(fèi)用扣除10%＋加計(jì)扣除20%＋稅金＝120 ＋600＋（120＋600）×10%＋（120＋600）×20%＋55＝991（萬元）。增值額＝收入－扣除項(xiàng)目＝（500＋500）－991＝9（萬元）。增值 率＝增值額÷扣除項(xiàng)目×100%＝9÷991×100%＝0.9%。低于50%，適用30%的稅率。應(yīng)納的土地增值稅：9×30%＝2.7（萬元）。（2）將普通住宅和商鋪分為兩個(gè)清算單位計(jì)算土地增值稅（按 面積分?jǐn)偝杀举M(fèi)用）：普通標(biāo)準(zhǔn)住宅扣除項(xiàng)目為＝120×5000÷6000 ＋600×5000÷6000＋（100＋500）×30%＋27.5＝807.5（萬元）。增 值額＝500－807.5＝－307.5（萬元），無增值額不納稅。商業(yè)扣除項(xiàng)目＝120×1000÷6000＋600×1000÷6000＋（20＋ 100）×30%＋27.5＝183.5（萬元）；增值額＝500－183.5＝316.5（萬 元）；增值率＝316.5÷183.5×100%＝172%，適用50%的稅率；商業(yè) 項(xiàng)目應(yīng)納土地增值稅＝316.5×50%－183.5×15%＝130.725（萬元）。計(jì)算結(jié)果可知，將商鋪和住宅合并計(jì)算土地增值稅為2.7 萬元，分開計(jì)算則應(yīng)納稅130 多萬元。在實(shí)踐中，對(duì)于同一個(gè)開發(fā)項(xiàng)目中有 不同類型房地產(chǎn)的，有的稅務(wù)機(jī)關(guān)允許納稅人自行選擇是否分開核算 分別清算繳納增值稅。但新文件第十七條規(guī)定，清算審核時(shí)，應(yīng)審核 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目是否以國家有關(guān)部門審批、備案的項(xiàng)目為單位進(jìn)行清 算；對(duì)于分期開發(fā)的項(xiàng)目，是否以分期項(xiàng)目為單位清算；對(duì)不同類型 房地產(chǎn)是否分別計(jì)算增值額、增值率，繳納土地增值稅。也就是說，納稅人不能將不同類型房地產(chǎn)、分期開發(fā)的項(xiàng)目和不 同審批備案的項(xiàng)目合在一起清算，避免平均不同清算單位增值額的現(xiàn) 象。解決了扣除項(xiàng)目的五個(gè)模糊點(diǎn)（1）計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)，其實(shí)際發(fā)生的支出應(yīng)當(dāng)取得但未取 得合法憑據(jù)的不得扣除，且扣除項(xiàng)目金額中所歸集的各項(xiàng)成本和費(fèi) 用，必須是實(shí)際發(fā)生的。這一點(diǎn)與房地產(chǎn)企業(yè)所得稅中對(duì)有些成本費(fèi) 用可以預(yù)提扣除的規(guī)定不同。（2）拆遷補(bǔ)償費(fèi)不一定需要取得稅務(wù)發(fā)票，但強(qiáng)調(diào)是否實(shí)際發(fā) 生，尤其是支付給個(gè)人的拆遷補(bǔ)償款、拆遷（回遷）合同和簽收花名 冊(cè)或簽收憑證是否一一對(duì)應(yīng)。（3）要求正確區(qū)分開發(fā)成本和開發(fā)費(fèi)用。由于計(jì)算土地增值稅 扣除項(xiàng)目時(shí)，開發(fā)成本可以加計(jì)20%扣除，所以，有的納稅人希望加 大開發(fā)成本，可能將在期間費(fèi)用中列支的開發(fā)費(fèi)用也計(jì)入前期工程 費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)或開發(fā)間接費(fèi)用，以擴(kuò)大扣除金額，少計(jì)算增值額從 而少納稅。因此，稅務(wù)機(jī)關(guān)不允許將開發(fā)費(fèi)用計(jì)入開發(fā)成本中的前期 工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)和開發(fā)間接費(fèi)用等。（4）采取以建筑發(fā)票控制建筑安裝成本。根據(jù)營業(yè)稅法規(guī)定建 筑業(yè)勞務(wù)在施工地納稅原則，要求開發(fā)企業(yè)取得的建筑安裝發(fā)票在項(xiàng) 目所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)開具，便于控制虛假的支出。同時(shí)審核建筑安裝工 程費(fèi)發(fā)生的費(fèi)用是否與決算報(bào)告、審計(jì)報(bào)告、工程結(jié)算報(bào)告、工程施 工合同記載的內(nèi)容相符；開發(fā)企業(yè)采用自營方式自行施工建設(shè)的，關(guān) 注有無虛列、多列施工人工費(fèi)、材料費(fèi)、機(jī)械使用費(fèi)等情況。（5）將利息支出從房地產(chǎn)開發(fā)成本中調(diào)整至開發(fā)費(fèi)用。按照會(huì) 計(jì)制度規(guī)定和企業(yè)所得稅法規(guī)定，企業(yè)借款利息支出，在開發(fā)產(chǎn)品完 工之前，應(yīng)該實(shí)行資本化處理計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品成本。但土地增值稅法規(guī) 定，利息費(fèi)用要單獨(dú)計(jì)算，不計(jì)入開發(fā)成本，更不得計(jì)入加計(jì)扣除基 數(shù)。