第一篇：房地產開發(fā)企業(yè)銷售(出租)地下(人防工程)車位的稅務難題

房地產開發(fā)企業(yè)銷售（出租）地下（人防工程）車位的稅務難題

房地產開發(fā)企業(yè)銷售（出租）地下（人防工程）車位的稅務難題作者：畢君業(yè)

★ 可能有兩種情況：

A、購買（銷售）永久使用權

B、長期租賃30年或50年………

人防工程：對房地產企業(yè)來說，如果開發(fā)面積達不到規(guī)模，要繳納“人防費”，達到規(guī)定的，必須建造（人防工程）。實質開發(fā)權是房地產，費用成本屬于全體業(yè)主（成本由全體業(yè)主分分攤了）。所有權屬于“人防辦”。開發(fā)商無權買。所以——不能辦理產權：

買時——是否開發(fā)票？開什么發(fā)票？

沒人能回答，如果要開，只能開稅目：銷售不動產。子目：永久使用權。如果有明確使用年限的——可開租賃業(yè)發(fā)票。

一、出租的

國稅函[2005]83號：“對具有明確租賃年限的房屋租賃合同，無論租賃年限為多少年，均不能將該租賃行為認定為轉讓不動產永久使用權，應按照“服務業(yè)－－租賃業(yè)”征收營業(yè)稅。”這個文件是對“有明確租賃年限的房屋租賃合同”而言。

1、企業(yè)出租地下車位，應當按場地出租對待，繳納稅營業(yè)稅、城、教、教（5.6%）。取得租金時一次性繳納。（企業(yè)所得稅可按國稅函[2010]79號：“在租賃期內，分期均勻計入相關年度收入”。）。

2、對該車位形成的（地下）房產，屬于房屋，應對其整體按原值計算繳納房產稅。（視同商業(yè)企業(yè)出租柜臺），根據吉地稅發(fā)[2006]42號和財稅〔2006〕186號以及財稅[2005]181號和吉財稅[2006]119號這幾個文件繳納房產稅）

吉地稅發(fā)[2006]42號：對商（市）場或其他納稅人將部分房屋整間出租，應按租金收入征收房產稅；對未構成房屋的柜臺、鋪面、場地等出租的，仍按房產的原值征收房產稅。

（這里談到了場地）

具體計算方法按財稅[2005]181號和吉財稅[2006]119號規(guī)定計算。

A、工業(yè)用途房產，以房屋原值的50%作為應稅房產原值；

B、商業(yè)和其他用途房產，以房屋原值的70%作為應稅房產原值。應納房產稅的稅額=應稅房產原值×（1－30%）×1.2%。（2006年1月1日執(zhí)行）

出租地下車位屬于商業(yè)用途，假如原值600萬元，應納房產稅？

600×70%×（1－30%）×1.2% = 3.528（全年的）

【上述處理應當是正確的】

3、是否繳納土地使用稅？

先看一下《財政部 國家稅務總局關于房產稅、城鎮(zhèn)土地使用稅有關政策的通知》（財稅〔2006〕186號）經研究，現對房產稅、城鎮(zhèn)土地使用稅有關政策明確如下：

對居民住宅區(qū)內業(yè)主共有的經營性房產，由實際經營（包括自營和出租）的代管人或使用人繳納房產稅。其中自營的，依照房產原值減除10%至30%后的余值計征，沒有房產原值或不能將業(yè)主共有房產與其他房產的原值準確劃分開的，由房產所在地地方稅務機關參照同類房產核定房產原值；出租的，依照租金收入計征。

雖然這個文件是關于“房產稅、城鎮(zhèn)土地使用稅有關政策”，但只說了房產稅，為什么沒說土地使用稅？我想（下發(fā)文件的人也不是傻子）是因為房地產開企業(yè)的土地使用權，在開發(fā)產品全部銷售后，土地使用權就屬于全體業(yè)主所有，對居民住房用地免征土地使用稅。所以，沒說征土地使用稅的事。

以下是關于地下建筑用地征收土地使用稅的文件：

（財稅[2009]128號）關于地下建筑用地的城鎮(zhèn)土地使用稅問題

對在城鎮(zhèn)土地使用稅征稅范圍內單獨建造的地下建筑用地，按規(guī)定征收城鎮(zhèn)土地使用稅。其中，已取得地下土地使用權證的，按土地使用權證確認的土地面積計算應征稅款；未取得地下土地使用權證或地下土地使用權證上未標明土地面積的，按地下建筑垂直投影面積計算應征稅款。

對上述地下建筑用地暫按應征稅款的50%征收城鎮(zhèn)土地使用稅。自2009年12月1日起執(zhí)行。

如果按這個文件分析，應當——按地下建筑垂直投影面積計算應征稅款。

這就難了，如果按186號反向推理可以不征，按128號應當征。所以——這是個難題。

怎么辦？

作為納稅人，如果不差錢——就交了吧（反正沒幾個錢）

如果差錢——挺著吧——讓稅務檢查時判定吧，說不定判定不交。（即使補交也沒多少滯納金，再說，你不給檢查人員留下點錯誤的地方也不行，不查出問題顯不出水平。）

二、企業(yè)銷售永久使用權的，應當按銷售不動產對待，雖然新修改的《營業(yè)稅條例》和《細則》沒有談到“永久使用權”這幾個字，但是，總局的《營業(yè)稅釋義》中說：取消原條例中的“永久使用權”是因為在149號文件《營業(yè)稅稅目注釋》中就已經明確——銷售永久使用權屬于“銷售不動產的子目”所以，納稅人可以按銷售不動產繳納營業(yè)稅。

涉及房產稅、土地使用稅同上。

三、地下人防車庫轉讓收入是否預征土地增值稅？（這是我們12366的問答庫中的題）

房地產開發(fā)企業(yè)利用地下人防改造成地下車庫，將開發(fā)地下車庫轉讓，轉讓收入是否預征土地增值稅？

答：國稅發(fā)[2006]187號文件第四條第三款：房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場（庫）、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設施，按以下原則處理：

1.建成后產權屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費用可以扣除；

2.建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，其成本、費用可以扣除；

3.建成后有償轉讓的，應計算收入，并準予扣除成本、費用。

提示：2008年9月18日疑難轉辦單08047號省局財行處回復類似問題：參照國稅發(fā)[2006]187號文件執(zhí)行，對清算時準予扣除成本、費用的情況，轉讓收入應預征土地增值稅。

由于銷售地下車庫屬于公共設施，所以應預征土地增值稅。

四、有人說“人防”不是免征房產稅嗎？

答：不是的，這個文件只是對“各級人防主管部門及其事業(yè)單位”而言。看發(fā)下文件

吉地稅發(fā)〔2009〕69號：經研究決定，從2009年1月1日起，對全省各級人防主管部門及其事業(yè)單位平時開發(fā)利用的人民防空工程（含口部偽裝房、管理房）暫免征收房產稅。

以上解析，只是個觀點，供納稅人參考，供稅務同仁參考。供制定政策的業(yè)內人士探討

第二篇：房地產開發(fā)企業(yè)地下人防工程的稅務處理

房地產開發(fā)企業(yè)地下人防工程的稅務處理

對于房地產開發(fā)公司來說，人防工程的支出是一種義務，帶有強制性的特點。《中華人民共和國人民防空法》第二十二條規(guī)定，城市新建民用建筑，按照國家有關規(guī)定修建戰(zhàn)時可用于防空的地下室。建設部《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規(guī)則》第九條規(guī)定，作為人防工程的地下室不計入公用建筑面積。人防工程主要涉及以下幾種稅。

營業(yè)稅

人防工程移交后，通常情況下，開發(fā)單位在簽訂租賃合同并領取人防工程使用證后，會將人防工程回租，改造成地下車庫，再對外轉租。簽訂的租賃合同期限約20年～70年，大都是一次性交納租賃款。對于這部分租金收入，應按照租賃業(yè)稅目征收營業(yè)稅。

如果開發(fā)企業(yè)將地下人防工程用于出售或者以轉讓有限產權或永久使用權方式銷售建筑物，則視同銷售建筑物。《國家稅務總局關于印發(fā)〈營業(yè)稅稅目注釋（試行稿）〉的通知》（國稅發(fā)〔1993〕149號）第九條規(guī)定，不動產的征收范圍包括：銷售建筑物或構筑物，銷售其他土地附著物。以轉讓有限產權或永久使用權方式銷售建筑物，視同銷售建筑物。

土地增值稅

根據土地增值稅暫行條例實施細則第二條規(guī)定，轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物并取得收入，指以出售或者其他方式有償轉讓房地產的行為。第四條規(guī)定，暫行條例第二條所稱的地上的建筑物，指建于土地上的一切建筑物，包括地上地下的各種附屬設施。

《國家稅務總局關于房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號）第四條規(guī)定，房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場（庫）、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院和郵電通訊等公共設施，按以下原則處理：1.建成后產權屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費用可以扣除。2.建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，其成本、費用可以扣除。3.建成后有償轉讓的，應計算收入，并準予扣除成本、費用。

根據上述規(guī)定，人防工程有償轉讓的，應按規(guī)定繳納土地增值稅。出租的，不繳納土地增值稅，其成本費用不能計入扣除項目扣除。

企業(yè)所得稅

1.開發(fā)企業(yè)將人防工程出租。按照企業(yè)所得稅法實施條例第十九條規(guī)定，租金收入應按照合同約定的承租人應付租金的日期確認收入的實現。同時，可以將支付給人防部門的租金和改造的費用配比扣除。《國家稅務總局關于貫徹落實企業(yè)所得稅法若干稅收問題的通知》（國稅函〔2010〕79號）第一條規(guī)定，企業(yè)提供固定資產、包裝物或者其他有形資產的使用權取得的租金收入，應按交易合同或協(xié)議規(guī)定的承租人應付租金的日期確認收入的實現。其中，如果交易合同或協(xié)議中規(guī)定租賃期限跨，且租金提前一次性支付的，根據收入與費用配比原則，出租人可對上述已確認的收入，在租賃期內，分期均勻計入相關收入。出租方如為在我國境內設有機構場所、且采取據實申報繳納企業(yè)所得的非居民企業(yè)，也按本條規(guī)定執(zhí)行。

2.開發(fā)企業(yè)將人防工程銷售。《國家稅務總局關于印發(fā)〈房地產開發(fā)經營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》（國稅發(fā)〔2009〕31號）第三條規(guī)定，企業(yè)房地產開發(fā)經營業(yè)務包括土地的開發(fā)，建造、銷售住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設施等開發(fā)產品。因此，人防工程可以屬于開發(fā)產品。如開發(fā)商用于銷售的，其取得的收入應按規(guī)定確認銷售收入。人防工程的成本計算，開發(fā)企業(yè)可以參考國稅發(fā)〔2009〕31號文件第十七條和第三十三條的規(guī)定，利用地下基礎設施形成的停車場所，作為公共配套設施進行處理。

房產稅

《財政部、國家稅務總局關于具備房屋功能的地下建筑征收房產稅的通知》（財稅〔2005〕181號）規(guī)定，凡在房產稅征收范圍內具備房屋功能的地下建筑，包括與地上房屋相連的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防設施等，均應當依照有關規(guī)定征收房產稅。

自用的地下建筑，按以下方式計稅：1.工業(yè)用途房產，以房屋原價的50%～60%作為應稅房產原值。應納房產稅=應稅房產原值×（1-減除比率）×1.2%。2.商業(yè)和其他用途房產，以房屋原價的70%～80%作為應稅房產原值。應納房產稅同上。房屋原價折算為應稅房產原值的具體比例，由各省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市財政和地方稅務機關在上述幅度內自行確定。3.對于與地上房屋相連的地下建筑，如房屋的地下室、地下停車場、商場的地下部分等，應將地下部分與地上房屋視為一個整體，按照地上房屋建筑的有關規(guī)定計算征收房產稅。自2006年1月1日起，出租的地下建筑，按照出租地上房屋建筑的有關規(guī)定計算征收房產稅。

我國現行法律并沒有對人防工程的產權歸屬及登記作出規(guī)定，因此，房地產開發(fā)公司屬于房產稅的納稅義務人。

城鎮(zhèn)土地使用稅

《財政部、國家稅務總局關于房產稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關問題的通知》（財稅〔2009〕128號）第四條規(guī)定，對在城鎮(zhèn)土地使用稅征稅范圍內單獨建造的地下建筑用地，按規(guī)定征收城鎮(zhèn)土地使用稅。其中，已取得地下土地使用權證的，按土地使用權證確認的土地面積計算應征稅款；未取得地下土地使用權證或地下土地使用權證上未標明土地面積的，按地下建筑垂直投影面積計算應征稅款。對上述地下建筑用地暫按應征稅款的50%征收城鎮(zhèn)土地使用稅。

第三篇：房地產開發(fā)企業(yè)車位稅務處理探討

房地產開發(fā)企業(yè)車位稅務處理探討[段光勛]

房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)的車位，有兩種形式，一種是車位屬于人防設施;另一種是地產公司擁有所有權，但是在銷售時，只能出售使用權，因為根據建筑法相關規(guī)定，車位辦不了房產證（包下地上或地下，各地有一定差異，現在有些省市可以辦理房產證），第二種情況還包括超規(guī)劃，不能辦理產權。因此，不同形式的車位，在稅務處理上，采取不同的核算方式。

一、屬于地下人防工程車位稅務處理

地下人防工程，是房地產開發(fā)公司經常碰到的一個項目，是房地產公司會計人員的一個重點和難點。

人民防空工程包括為保障戰(zhàn)時人員與物資掩蔽、人民防空指揮、醫(yī)療救護等而單獨修建的地下防護建筑，以及結合地面建筑修建的戰(zhàn)時可用于防空的地下室。（《人民防空法》第十八條。）

對于開發(fā)公司來說，人防工程的支出是一種義務，帶有強制性的特點。根據《人民防空法》第二十二條規(guī)定：“城市新建民用建筑，按照國家有關規(guī)定修建戰(zhàn)時可用于防空的地下室。”同時，根據《關于改變結合民用建筑修建防空地下室規(guī)定的通知》（人防委字?１９８４?９號）：“

三、結合民用建筑修建防空地下室，一律由建設單位負責修建。”

開發(fā)公司可以選擇的只能是修建人防工程，還是繳納異地建設費。根據《建設部印發(fā)關于規(guī)范防空地下室易地建設收費的規(guī)定的通知》（計價格?2000?474號）：“

二、對按規(guī)定需要同步配套建設，但確因下列條件限制不能同步配套建設的，建設單位可以申請易地建設。”當然了，如果要修建人防工程的，從節(jié)約成本的角度來說，開發(fā)公司盡量選擇物資掩蔽的地下人防，盡量避免修建人員的地下人防。

在房屋測量和銷售的時候，根據建設部《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規(guī)則》第九條明確規(guī)定，“作為人防工程的地下室也不計入公用建筑面積。”從中可以看出，人防工程是不包含在商品房的面積當中，當然是無法正常對外銷售的。

目前，人防工程的所有權有一定的爭議。通常，有三種意見：

1、國家所有：根據《關于平時使用人防工程收費的暫行規(guī)定》第二條：“人防工程及其設備設施是國家的財產”，同時各地方也有相類似的規(guī)定，例如《大連市人民防空管理規(guī)定》第二十條：“人民防空工程使用人應向人民防空主管部門申領人防工程使用證，按規(guī)定簽訂使用協(xié)議書。”在實際操作中。開發(fā)商在竣工后也需要將人防工程移交給當地的人防部門，當然大多數又簽訂了使用協(xié)議書，租了回來。

2、開發(fā)單位所有：根據《人民防空法》第五條：“人民防空工程平時由投資者使用管理，收益歸投資者所有。” 人防工程沒有包含在商品房的面積當中，也就不歸業(yè)主所有。投資者當然就是開發(fā)單位了。

3、業(yè)主全體所有：根據《物權法》第七十條：“業(yè)主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。”同時，由于開發(fā)單位通常將人防工程的成本放在了整個銷售項目的成本當中，相當于全體業(yè)主購買了人防工程的投資。同樣根據《人民防空法》第五條，應當屬于業(yè)主所有。

從目前的實踐來看，國家所有說占據主動。當時由于防空工程的特殊性，無論是開發(fā)單位和業(yè)主都不可能擁有完全的所有權，因此傾向于國家所有，只不過是由開發(fā)單位回租使用而已。下面的相關稅收都按照國家所有說來進行處理。

1、人防成本所得稅扣除

對人防工程費用，房地產企業(yè)只有兩種選擇：自建或繳納人防異地建設費，既然繳納人防費就可以進入成本，那么自建的成本理應在所得稅前扣除。

根據《國家稅務總局關于房地產開發(fā)業(yè)務征收企業(yè)所得稅問題的通知》（國稅發(fā)?2006?31號）“（1）屬于非營利性且產權屬于全體業(yè)主的，或無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位的，可將其視為公共配套設施，其建造費用按公共配套設施費的有關規(guī)定進行處理。”

人防工程的設計、施工、監(jiān)理、報竣等工作都需要當地的人防部門進行監(jiān)督，竣工后無償移交給人防部門。在實際工作中，往往無法

單獨核算，需要計算分攤人防工程的成本，匯總后并入到整個項目的公共配套設施中，在所得稅前進行扣除。

2、出租時的營業(yè)稅

人防工程移交后，通常開發(fā)單位提出申請，簽訂租賃合同并領取人防工程使用證后，會將人防工程回租過來。這時候進行適當改造，大都改造成地下車庫，然后對外轉租。因為所有權性國家，因些只能對外租賃處理，簽定租賃合同，即使簽訂使用合同，也應視同租賃合同處理，大都是一次**納租賃款。

對于這部分租金的收入，不能按照銷售不動產的稅目來走，應按照租賃業(yè)的稅目來走。理由如下：

（1）根據《國家稅務總局關于營業(yè)稅若干問題的通知》（國稅發(fā)［1995］076號）“

五、關于轉租業(yè)務征稅問題單位和個人將承租的場地，物品，設備等再轉租給他人的行為也屬于租賃行為，應按“服務業(yè)”稅目中“租賃業(yè)”項目征收營業(yè)稅。”

（2）根據《國家稅務總局關于營業(yè)稅若干政策問題的批復》（國稅函[2005]83號）“

一、對具有明確租賃年限的房屋租賃合同，無論租賃年限為多少年，均不能將該租賃行為認定為轉讓不動產永久使用權，應按照“服務業(yè)－－租賃業(yè)”征收營業(yè)稅。”

營業(yè)稅的納稅時間，由于是一次性收款，根據《關于營業(yè)稅若干政策問題的通知》（財稅[2003]16號）“

五、單位和個人提供應稅勞務、轉讓專利權、非專利技術、商標權、著作權和商譽時，向對方收取的預收性質的價款（包括預收款、預付款、預存費用、預收定金

等，下同），其營業(yè)稅納稅義務發(fā)生時間以按照財務會計制度的規(guī)定，該項預收性質的價款被確認為收入的時間為準。”可以按照會計方面的規(guī)定，分期納稅。但由于所得稅方面的要求，以及實務中的處理習慣，還是建議在收到與收款的時候，一次性繳納營業(yè)稅，以避免麻煩。

人防車位出租，在發(fā)票使用上應使用服務業(yè)發(fā)票，而不是不動產發(fā)票。

3、出租時的所得稅

根據《中華人民共和國企業(yè)所得稅法實施條例》的相關規(guī)定，租金收入應按照合同約定的承租人應付租金的日期確認收入的實現，就是說在按照合同規(guī)定收到款項的時候一次性確認為收入。同時，將支付給人防部門的租金和改造的費用配比扣除。

4、印花稅

根據《中華人民共和國印花稅暫行條例》（國務院令[1988]第11號）財產租賃合同，按租賃金額千分之一貼花。稅額不足一元的按一元貼花。注意，按照合同總金額一次**納。合同未到期解除合同的，印花稅不作調整。

5、房產稅

2005年12月31日以前，根據《關于房產稅若干具體問題的解釋

和暫行規(guī)定》（財稅地字[1986]8號）第十一條：“為鼓勵利用地下人防設施，暫不征收房產稅。”

2006年1月1日起，財政部、國家稅務總局下發(fā)了《關于具備房屋功能的地下建筑征收房產稅的通知》（財稅［2005］181號），明確規(guī)定：出租的地下建筑，按照出租地上房屋建筑的有關規(guī)定計算征收房產稅。

人防部分由地產公司自己使用，不應繳納房產稅，因為是地產公司從人防辦承租的，當然人防不屬于地產公司資產，在賬上也沒有體現。如果開發(fā)公司將人防部分對外轉租，對于轉租相關的房產稅，目前國家沒有統(tǒng)一明確的政策，各地對轉租房產征稅規(guī)定各有不同，大約有三種：

（1）、對于轉租收入不征收房產稅；

（2）、發(fā)生轉租，由轉租人按租金全額收入按綜合稅率繳房產稅；

（3）、發(fā)生轉租，由轉租人按租金差額收入按12%繳房產稅。

根據房產稅的相關規(guī)定，以及各地的主流做法，還是認為轉租不應當繳納房產稅：

（1）、根據《房產稅暫行條例》第二條規(guī)定：房產稅由產權所有人繳納。產權屬于全民所有的，由經營管理的單位繳納。產權出典的，由承典人繳納。產權所有人、承典人不在房產所在地的，或者產權未確定及租典糾紛未解決的，由房產代管人或者使用人繳納。開發(fā)公司

既不是人防工程的所有人或承典人，也不存在產權未確定的情況，因此不是納房產稅的納稅義務人。

（2）、根據《上海市地方稅務局關于轉租房產的租金收入停止征收房產稅的通知》(滬地稅地?1996?42號)規(guī)定：“房產稅屬于財產類稅，不同于流轉稅，根據規(guī)定應由房產的產權所有人或代管人為納稅義務人。現對出租房產已由產權所有人或代管人按租金收入繳納房產稅，是否要再對承租人將租入房產進行轉租按收取租金高于原支付租金的差額征收房產稅的問題，經請示國家稅務總局地方稅務司后，決定本市關于轉租房產按其收取租金高于原支付租金的差額征收房產稅的規(guī)定停止執(zhí)行。”

（3）、《成都市地稅局關于房產稅、土地使用稅、耕地占用稅、契稅若干問題的解答》(成地稅發(fā)[1994]第8號)規(guī)定，對轉租房屋的轉租人，因產權不屬轉租人，對轉租人所得的租金收入，不應再征房產稅。

（4）《大連市地方稅務局關于明確房產稅和城鎮(zhèn)土地使用稅有關問題的通知》大地稅函［2006］149號第三條規(guī)定：關于轉租房屋是否征收房產稅問題：對轉手出租房屋所取得的租金收入，不繳納房產稅。因此，開發(fā)公司轉租不應當繳納房產稅，但建議同當地的稅務機構聯(lián)系，進行確認。

6、土地增值稅

根據《土地增值稅暫行條例實施細則》第二條規(guī)定，轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物并取得收入，是指以出售或者其他方式有償轉讓房地產的行為。

由于轉租人防工程沒有轉讓土地使用權，也沒有轉讓建筑物的所有權，因此不涉及土地增值稅。

二、擁有所有權的車位稅務處理

對于由地產公司開發(fā)擁有所有權的車位，對外銷售時不管是否能夠辦理產權，都應按銷售進行處理，在發(fā)票使用上應開具不動產發(fā)票，在稅種稅率上跟銷售住宅等開發(fā)產品一樣處理。

以上是個人對車位稅務處理的愚見，希望大家提出寶貴意見，共同談討。上述內容參考了網上相關資料。

一、地下車位應首先明確：由人防設施形成的車位，產權歸人防部門，此部分成本應從總成本中扣除，分攤到銷售或自用部分的開發(fā)成本中，做為公共配套設施費用分攤出去，因此，在財務帳上不體現這一部分成本。如果將此銷售出去，實為租賃業(yè)務，營業(yè)稅稅率是5%。但是，人防設施一般為地產公司從人防辦租賃的，由于人防辦屬于免稅部門，此項業(yè)務房產稅上是否為轉租行為？存在爭議，各地尚未統(tǒng)一，轉租行為，房產稅是免稅的，但問題是人防辦是免稅部門。

二、不論地下及地上車位如果能夠辦理產權的，與開發(fā)產品核算

一致。通常情況下對于車位，有些地區(qū)只能對整個車位辦理一個大產權，但是對于出售每一個車位不能辦理產權（有的城市可以辦理），如果是這種情況，整個車位大產權歸地產公司，對外出售的是使用權，在財務上，這部分開發(fā)成本應做為固定資產核算，出售使用權時，適用的營業(yè)稅稅目及發(fā)票使用上難以確定，稅率不存在問題。土地增值稅不繳納，因為出售的不是產權，房產稅應從價計征。由于營業(yè)稅稅目不知如何確定，發(fā)票的使用上存在問題，如果開具的是資產類發(fā)票，購買方如果是企業(yè)將不能予以一次性費用化處理，同時由于沒有產權，即使是分期費用性處理也存在障礙。

三、對于地面車位等不屬于開發(fā)產品及產權不歸地產公司的資產，面臨的稅務問題，是否應界定為租賃行為，實際上為讓渡資產使用權而不是提供服務，個人認為認定租賃處理比較公允。當然帳外處理這樣的問題將不會存在上述問題，特別是出售給個人的行為。以上僅為個人觀點！

作者：段光勛

第四篇：房開企業(yè)不同性質地下車位銷售涉及的稅金處理

房企地下車庫土地增值稅涉稅解析

房企地下車庫（位）收入的確定，是計算土地增值稅應納稅額的重要依據，直接影響和決定著土地增值稅稅負的高低。目前，我國相關法律對地下車位（庫）的產權歸屬尚沒有明文規(guī)定。地下人防工程設施，是房地產開發(fā)公司的重點配套項目和涉稅處理難點。不同類型的地下車位，各地采取不同的土地增值稅涉稅處置方式。一般而言，房地產開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的，或整體轉讓未竣工決算房地產開發(fā)項目的，或直接轉讓土地使用權的，應進行土地增值稅清算即應確認清算收入。隨著“營改增”企業(yè)試點的不斷深入，與之相關的土地增值稅政策，特別是土地增值稅清算收入的政策法規(guī)，發(fā)生了一些明顯的變化。

一、銷售：取得的收入計算繳納土地增值稅

（一）有產權：應按非住宅類計算收入，并準予扣除成本費用

房地產開發(fā)企業(yè)利用地下建筑和按政府規(guī)定建造的地下人防工程改造的地下車庫（位），出售并辦理產權證的，計算土地增值稅時，應按非住宅類計算收入，并準予扣除成本、費用，其成本包含土地成本。房地產企業(yè)出售的地下停車位，以轉讓有限產權或永久使用權方式銷售建筑物，視同銷售建筑物。對其取得的銷售收入應繳土地增值稅。對于房地產開發(fā)企業(yè)銷售車庫的行為，無論其將來在民事法律上如何處理，在該行為發(fā)生時應當視為房地產開發(fā)企業(yè)在房價之外另立名目向購房者加收房款，應當征收土地增值稅。凡房地產開發(fā)企業(yè)與購房人簽訂銷售合同，約定將地下車庫所有權（使用權）轉讓給購房人的，取得的收入視同向購房人收取的價外費用，應按所購房屋的類型預征土地增值稅。單獨辦理產權（所有權、使用權）轉移的車庫、儲藏間等輔房及停車位、地下停車場所，按其他類型房產預征土地增值稅。

（二）無產權：有償轉讓的應計算收入，準予扣除成本費用 轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物并取得收入，是指以出售或者其他方式有償轉讓房地產的行為。不能辦理權屬登記手續(xù)的車庫（車位、儲藏室等），按照《國家稅務總局關于房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號）第四條第（三）項的規(guī)定執(zhí)行。即房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場（庫）、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設施，按以下原則處理：

? 建成后產權屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費用可以扣除；

? 建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，其成本、費用可以扣除；

? 建成后有償轉讓的，應計算收入，并準予扣除成本、費用。

（三）贈送使用權：土地增值稅已在銷售的商品房中實現 房開企業(yè)與購房人簽訂銷售合同，并簽訂轉讓地下車位使用權協(xié)議，約定將上述地下車位的使用權贈送給購房人，附贈的車位因未取得轉讓收入，按出售開發(fā)產品計算銷售收入，因車位使用權價款包含在商品房總價之中，其土地增值稅已在所銷售的商品房中體現。

二、視同銷售：開發(fā)產品發(fā)生所有權轉移確認收入 《國家稅務總局關于印發(fā)〈土地增值稅清算鑒證業(yè)務準則〉的通知》（國稅發(fā)[2007]132號）第二十三條規(guī)定：納稅人將開發(fā)的房地產用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產等，發(fā)生所有權轉移時應視同銷售房地產，其視同銷售收入按下列方法和順序審核確認：

（一）按本企業(yè)當月銷售的同類房地產的平均價格核定。

（二）按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一銷售的同類房地產的平均價格確認。

（三）參照當地當年、同類房地產的市場價格或評估價值確認。《土地增值稅清算管理規(guī)程》國稅發(fā)[2009]91號第十九條第一款規(guī)定：房地產開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產等，發(fā)生所有權轉移時應視同銷售房地產。其收入按下列方法和順序確認：1.按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一銷售的同類房地產的平均價格確定；2.由主管稅務機關參照當地當年、同類房地產的市場價格或評估價值確定。

三、自營自用：稅款清算時不列收入不扣除相應的成本和費用

房地產開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分地下車庫轉為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時，如果產權未發(fā)生轉移，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應的成本和費用。由此可見，對開發(fā)的商品房轉為自用或出租等，不論是否辦理產權，只要產權沒有發(fā)生轉移的，不征收土地增值稅。企業(yè)自用：自用的具有產權的地下車庫，其處理應同房開企業(yè)自用開發(fā)產品相同，在自用時將開發(fā)產品-----地下車庫轉為固定資產，并計提折舊。自用部分按財稅［2005］181號相關規(guī)定，對自用部分房產計征房產稅。土地使用稅同出租處理相同，單獨建造的地下車庫應按應征稅款的50%申報城鎮(zhèn)土地使用稅。不涉及其他稅種。開發(fā)自用地下人防設施，如作為倉庫，或作為物業(yè)用房等等。而土地增值稅由于未發(fā)生產權轉移，不涉及申報繳納土地增值稅。需要注意的是，實際工作中會出現房開企業(yè)建造的地下人防設施面積超過按項目建筑面積實際應建造的面積，對于超過地下人防設施實際面積部分的地下車庫，是可以辦理產權證明的。房開企業(yè)也有權進行出售、出租或自用。

用于出租：根據《土地增值稅暫行條例》及其實施細則的有關規(guī)定，土地增值稅是對出售或者以其他方式有償轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物的行為所征收的稅。出售或轉讓應當以辦理相應產權為標志，產權未發(fā)生轉移就不構成出售或轉讓。只出租地下車位的行為，因為沒有發(fā)生使用權的轉移，不需要繳納土地增值稅。

四、名租實售：視同銷售繳納土地增值稅

名租賃實銷售車位，其實質是永久轉讓車位使用權，即通常所說的銷售地下車位(庫)。房地產企業(yè)將地下車位(庫)租賃給客戶，與客戶簽訂租賃協(xié)議，協(xié)議規(guī)定客戶預付租金，使用車位(庫)20年(或20年以上)后，車位(庫)歸客戶所有。這種業(yè)務名義上雖是租賃，但其性質與銷售已無實質區(qū)別。因此，這種租賃應開銷售不動產發(fā)票，按銷售不動產繳納土地增值稅。參照《遼寧省地方稅務局轉發(fā)<國家稅務總局關于印發(fā)土地增值稅清算管理規(guī)程>的通知》（遼地稅函[2009]188號）第一條規(guī)定，對房地產開發(fā)企業(yè)長期出租地下停車位、一次性收取的租金相當于停車位銷售價值的，視同銷售，征收土地增值稅。根據我國《合同法》第二百一十四條規(guī)定：租賃期限不得超過20年。超過20年的，超過部分無效。租賃期限屆滿，當事人可以續(xù)訂租賃合同，但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過20年。也就是說，法律只能保護車庫擁有20年的租賃使用權，超過20年的，法律不予保護。

五、售后回租：以取得的全部價款作為轉讓收入

對于售后返租收入，以轉讓房地產的全部價款及有關的經濟利益作為轉讓收入，依法計征土地增值稅。參照《江蘇省地方稅務局關于土地增值稅有關業(yè)務問題的公告》（蘇地稅規(guī)[2012]1號），對售后返租收入的確認：單位和個人轉讓房地產，同時要求購房者將所購房地產無償或低價給轉讓方或者轉讓方的關聯(lián)方使用一段時間，其實質是轉讓方獲取與轉讓房地產有關的經濟利益。對以此方式轉讓房地產的行為，應將轉讓房地產的全部價款及有關的經濟收益確認為轉讓收入，依法計征土地增值稅。如轉讓地下車位房地產價款以外的有關經濟收益無法確認的，應判斷其轉讓價格是否明顯偏低。對轉讓價格明顯偏低且無正當理由的，應采用評估或其他合理的方法確定其轉讓收入，依法計征土地增值稅。