第一篇：住宅定位報告邏輯思路

單就寫前期報告來闡述個人的成長，也是對工作方法的一個總結。

一、心路歷程（三步曲）《沈陽輝山新城二期前期定位報告》——叩門的過程 《平湖環城東路80畝地塊可行性研究報告》——入門的過程 《淄博二毛地塊前期定位研究報告》——進階深入的過程 第一次寫前期報告是面對沈陽輝山的一個150畝地塊，初次接手前期報告的任務，一時不知如何開展，在參閱了一些前期報告之后便動手寫作，在寫報告以致匯報的整個過程中，我一直處于困惑與迷亂的狀態。雖然通過COPY，文字堆積成了一個近80頁的報告，雖然報告完成后匯報得到了甲方的認可，但至今我對那塊地的思考還沒有找到自己認可的答案，也沒有一個完整的思路。雖然那塊地在甲方委托我司完成了前期研究后因政府規劃變化（由原來的住宅用地變成了商業用地）而使我們的前期研究不能付諸實施，但我總在想一個問題，如果在另一個城市，遇到同類型的問題，我該如何去解決？我現在還沒有找到答案。之后又參與了安徽阜陽一地塊的前期調研究，因沈陽項目工作沒有參與報告寫作而由同事完成。再之后就是參與平湖環城東路一80畝地塊的可行性研究報告，在同事鄧國華的指導和幫助下，我自告奮勇全程寫作了《平湖80畝地塊可行性研究報告》，在這個報告的寫作過程中，從可行性研究報告的區域整體經濟發展基礎以及趨勢、區域房地產市場發展狀況、市場供應狀況以及需求狀況、地塊價值、財務分析等方面，在腦海里搭建了一個初步的框架，一個報告結構與邏輯的框架。返思平湖報告，不足之處太多，雖然初步得出了一個答案，并有較為完整的結構和一個邏輯關系，但終究是較粗淺的報告。粗淺的思考、粗淺的寫作。但總體說來，完成平湖報告之后，我心里比較平靜也比較清晰了，不似面對沈陽輝山地塊的前期報告，從頭到尾直到現在都處于迷惑與不解之中。緊接著就是最近完成的《淄博二毛地塊前期研究報告》，前后用時約一個半月，從大結構到小結構，從大邏輯到小邏輯，思考，再思考，我想那種痛苦比女人生孩子前的十月懷胎有過之無不及，當完成之后又如胎兒落地，一種莫名的幸福感與成就感。在這個思考與寫作的過程中，我不斷地問，不斷地思考，不斷地找到答案，時而進入局部與細節，時而回到整體與大局，時而在一個小的邏輯關系中糾纏，時而在一個大的邏輯關系中沖刺。思想有如破繭之蠶，又有如凍土逢春。在這個思考與寫作的過程中，我的思想在不斷地突圍，思想的空間在不斷地延伸和拓展。二毛報告，是我真真切切的心血之作，在思考與寫作的過程中，經常是通宵達旦，眼看著燈光迎接太陽升起，報告雖然還存在一些缺陷，但在一個比較完整比較深入的結構下組織了一個比較嚴密的邏輯，并找到了比較經得起推敲的答案。

二、關于結構的思考 當我們面對一個需要研究的問題時，首先需要確定的是它的構成，就是結構。當然，結構和邏輯是密不可分的，在這里，為了表述的需要，我把結構與邏輯分開來探討。我看過三本書《孫子兵法》、《麥肯錫方法》、《金字塔原理》，在這三本書我分別得到了關于結構的一些認識：《孫子兵法》中有一句話“治眾如治寡，分數是也”講的是組織與結構，運用于帶兵打仗，運用于企業管理，運用于知識管理、工程管理與思想管理。道理都是一樣的。這也使我想起佛家中的一句話“解一即千從，迷一則萬惑”，當你想清楚了時，往往道理都是相通的。《麥肯錫方法》中我得到的是“相互獨立，完全窮盡”，就是一個找結構的過程。而《金字塔原理》是一本關于思考與寫作的書，我所理解到的是，把問題或思想的構成看成一個金字塔型，“從上而下的組織思想，從下而上的組織思考”從上而下的組織思想指的是結構，從下而上的組織思考指的是邏輯。在寫前期定位研究報告時，首先需要定義報告的組成內容，拿《淄博二毛地塊前期定位研究報告》來說，題目位于金字塔的最頂端，我把它定義為“結構第一級”，往下開始尋找“結構第二級”（圖示只說明方法，結構為說明問題服務）當我們理清了第一級與第二級的結構之后，再理第二級與第三級的結構（選取其中二級結構中的一項目為例來組織第三級結構）淄博二毛地塊前期研究報告 淄博整體經濟發展 淄博房地產市場 項目分析 項目定位 項目財務分析 結構第一級 結構第二級 當我們理清了第二級與第三級的結構之后，再理第三級與第四級的結構（選取其中三級結構中的一項目為例來組織第四級結構）這樣，我們從上往下組織結構的時候，從縱深看，級別的深入情況根據說明問題的需要而定，從橫向來看，分項的多少也同樣根據說明問題的需要而定。把問題的縱向和橫向理清楚之后，也就完成了解決問題的結構。面對定位問題，我們需要這樣去做，面對營銷問，也同樣可以這樣去進行。

三、關于邏輯的思考 上面提到的結構，結構中存在邏輯，結構也是為了邏輯的需要，所謂邏輯，就是不斷地提問題，不斷地找答案，當我們面對一地塊時，問：開發商為什么拿地？ 答：為了開發。問：為什么開發？ 答：為了贏利。問：如何才能贏利？ 淄博房地產 市場 整體市場趨研判 市場供應與競爭狀態 市場需求狀態 其它重點問題研究 結構第二級 結構第三級 整體市場研究與判斷 開發投資情況 開峻工面積 銷售情況 價格變化情況 結構第三級 結構第四級 空置情況 人均居住面積 答：需要合理和準確定位。問：如何定位？根據什么定位？ 再答就比較復雜了。下面同樣以淄博二毛報告為例來展開，首先需要理清的是大的，整體的邏輯關系，如下圖所示： 從以上示意圖來看，當我們提出前面三個問題，找到答案之后，來回答我們如何做的問題。通過如何做，去回答財務收益問題。這就是整個報告的大的邏輯關系。反過來： 以上是從報告整體來思考邏輯，下面我們展開一項來看局部邏輯，以市場為例： 從我們要如何做來看，就是定位，從概率上選擇需求最大，風險最小，贏利能力最強的方式，這又得由市場需求（目前需求、潛在需求與需求趨勢）以及市場競爭狀態（目前狀態與未來競爭狀? 市場如何（區域經濟以及房地產市場環境）? 我們的客戶在哪里，他們要什么（目標客戶）? 我們在哪里（項目分析）? 我們要如何做（定位）? 做了能掙多少 ￥（財務分析）? 我們能不能掙更多（容積率的選擇）? 市場如何（區域經濟以及房地產市場環境）? 我們的客戶在哪里，他們要什么（目標客戶）? 我們在哪里（項目分析）? 我位）? 做

了

們能

要

如何做（定

掙多少 ￥（財務分析）決定 決定 我們要掙那么多錢 我們如何做 市場如何？客戶如何？我們項目的基礎如何？ 要看 要看 整體經濟形勢以及發展趨勢 需求以及購買能力 房地產市場發展 客戶需求 決定 決定 影響 態）來決定。總的說來，邏輯問題也是一個系統性與動態的問題，很多時候點的影響是呈發射狀的而非單向的。所以，在處理邏輯問題的時候，需要我們能抓住主要因素，理清主要的因果關系。以上所寫，意會尚且不足，言傳亦不能盡從心，個人修為有限，至此，江郎才盡。最后，告訴大家一個我的小密秘：需要完成一個較大的、系統的思考與寫作過程時，喝咖啡或濃茶是一個不錯的主意哦！并且在夜深人靜時，沒有光與聲的干擾，讓自己的思想完全進入一個思維的國度，縱橫馳騁，調度自如，進入一個較好的狀態，發揮得更好一些。當然，咖啡與茶不是萬能的，所謂巧婦難為無米之炊，如果沒有積淀，就不會有爆發，咖啡與茶只是一種催化劑。我對咖啡與濃茶的理解是：它們是一種興奮劑，喝了它們，會刺激你的大腦使之興奮，更加靈活地掌控你大腦中的信息庫，使你在你已掌握的信息中盡可能地組織出你所需要的信息來完成你的思考與寫作工程。在你思考的時候古今中外、上下左右、深層的、淺表的、整體與局部，你總是能左右逢源。當你寫作的時候，總是能文思泉涌，信手拈來，就象寫這篇文章之前我就喝了一杯濃茶，所以寫出這一大堆文字來，不怕大家笑話。愿與大家交流：luoliangkai@163.com

第二篇：發展思路、目標定位

白峰鎮未來五年目標定位和總體發展思路

來源：黨政辦 時間：2009-7-16 8:34:36 作者： 閱讀 1717 次

未來五年是我鎮深入推進開發建設，轉變經濟增長方式，提升產業層次，推進全面開發開放，統籌城鄉一體化，全面建設社會主義新農村的關鍵時期，也是我鎮奮起直追、趕超西部的“黃金發展期”。隨著寧波城市近期建設目標的確立，北侖區作為寧波市東片新區，白峰作為北侖東片新區濱海工業區的重要組成部分，將迸發出更強的發展活力，為我們更好地承接周邊都市圈的輻射和產業轉移創造了極為有利的條件。下面，將我鎮未來五年目標定位和總體發展思路匯報如下。

一、總體定位：緊緊圍繞建設北侖東翼副中心城區目標，發揮區位優勢，加快開發開放，深入推進東部開發建設，全面發展城鄉經濟，成片連線推進社會主義新農村建設，早日把白峰建設成為寧波港重要組成部分、東部濱海地區先進制造業基地、重要物流中心和居住、生活、休閑、商貿服務的副中心城區。

二、主要預期目標：

——經濟發展目標。到2010年，全鎮工農業總產值達到24億元，年增20%；農民人均收入超過1萬元，年增8%以上；第三產業總產值達到8億元，年增15%；財政收入達到1億元，年增15%。

——社會發展目標。加大對科技、教育、文化、體育、衛生和社會保障等社會事業的投入，加快推進社會主義新農村建設，全力打造小門區級新農村示范村建設，加強培訓和轉移農民力度，進一步完善社會保障體系，擴大社會保障體系的覆蓋面，全鎮人口自然增長率控制在2‰以內。

——城鎮發展目標。進一步加快城鎮化進程，提高城市化水平，打造宜工、宜商、宜人、宜居的活力城鎮。到2010年，全鎮城市化水平為40%，建成中心城區面積為5平方公里。

——生態建設目標。提高環境治理能力，改善生態環境，實施可持續發展戰略，逐年加大環保投入，建設天藍、水清、地綠的優美人居環境。

——黨的建設和民主法治建設。充分發揮好黨的領導核心作用，不斷加強黨的執政能力建設和先進性建設，牢記執政宗旨，改進領導方式，加強黨的基層組織建設和領導班子建設，不斷增強基層黨組織的凝聚力、戰斗力和號召力。推進民主法治建設，抓好“五五”普法教育，構建和諧社會和平安白峰。

三、發展思路：

（一）加快臨港產業建設，積極培育優勢產業，努力提升城鎮綜合經濟實力。——依托港口開發建設，構建區域性物流中心。充分發揮港口資源優勢，以物流中心建設為載體，積極謀合，主動介入，完善物流基礎設施，爭取到2010年，建成初具規模的以集裝箱為主流的貨運、倉儲型物流園區。同時構建以交通設施、信息平臺為重點的現代物流支撐體系。采取多種方式，努力培育現代物流產業經營主體。力爭把白峰建設成為寧波港主物流園區，努力使物流業成為區域經濟發展的引領產業。

——依托區域經濟優勢與特色，完善工業園區建設。以小門工業區現有規模為基礎，向東、南擴展，力爭到2010年工業園區面積達到45萬平方米，延伸現有工業產業鏈，為工業經濟拓寬發展空間，加快中小企業和個私經濟向園區集聚，推進相關產業集聚，構筑區域規模優勢，加快塊狀經濟發展。同時，加大現有鎮區污染嚴重的工業企業整改或向外搬遷力度，盡可能減少工業項目對生態環境的破壞。——充分發揮產業優勢，做大做強民營經濟。利用現有修造船、保險箱、線機設備制造和冷凍倉儲等產業優勢，推進工業結構戰略性調整，突出重點企業，構筑優勢產業群，用新型工業化的思路，提升產業層次，增強競爭實力。實施港區聯動招商，整合優勢，創建品牌，提高技術含量，擴大生產規模，主動承接相關臨港產業轉移，增強行業關聯度和輻射能力，帶動相關產業發展，提升行業整體競爭力。——圍繞副中心城區建設，穩步推進商貿流通業。重點加快中心生活區商貿配套網點建設，完善擴大專業批發市場，加速發展房地產業發展，合理布局，優化環境，增強對周邊區域的吸納能力。突出山水濱海特色，適時發展休閑觀光旅游業。營造特色，提高檔次，推動餐飲業的快速增長。大力發展交通運輸業，努力培育運輸市場，發展港口型配套服務業。著力打造商業一條街，進一步擴大消費，引導勞

動就業等中介服務業進入市場，全力推動農村經濟社會結構向城區型轉變。

——優化農業經濟結構，大力發展城郊型特色效益農業。強化政府服務職能，加強生態和農業資源保護，全方位、多渠道、深層次為農業經濟發展創造良好環境，支持和鼓勵民營經濟投資農業領域。進一步推進農業結構調整，優化產業布局，努力培育特色產業，創新經營管理模式，積極推進產業化經營。切實加強農業基地建設、農業龍頭企業建設、科技信息服務體系建設和生態農業建設。充分開發利用淺海、灘涂資源，大力發展名特優品種養殖，提高農業生產的規模化和組織化程度，增強抵御市場風險能力。

二、加快推進城鎮化，加大基礎設施建設力度，著力打造北侖東翼副中心城區。——按照城區發展要求，進一步優化城鎮功能布局。圍繞白峰綜合組團（中心區）、上陽人居組團和郭巨工業組團，建設功能明確、設施完善的東部新城區，構建以鎮區為中心、社區為基礎的新型城鎮結構體系。突出發展中心城區，拉開框架，明確功能，優化環境，提升形象。依托老城區，向南、向東擴建，以現政府辦公大樓為中心，集中布置辦公、商業、文化等各種功能設施，在鎮北部區域積極打造最佳人居環境的生活區，南側以官莊、門浦地段建設郭巨拆遷移民安置區。積極完善村鎮布局，按照社區布局規劃，加快推進撤村建居工作，全面推進農村管理向城區管理的轉變。建成面積超過5平方公里，常住人口達到5萬人左右的城鎮中心。——切實加大投入，加快基礎設施建設。按照“統一規劃、分步實施”的原則，建設城鎮道路、公共交通、水電供應、郵政電訊等基礎設施，實施城區綠化、亮化、美化工程，完善城鎮功能，提高承載能力。完善道路交通網絡，重點建設城區主干道、次干道和城區出口道路，實施城區道路配套工程，道路鋪裝率城區達到100%。完善城鎮供水設施建設，自來水普及率達到95%以上。規劃建設城鎮污水處理設施，改造城區排水系統。加快城鎮功能設施建設，著力打造完善行政、商貿、文化、教育、醫療五個中心。

行政中心：投資1000萬元，裝修行政大樓，逐步完善行政中心的周邊環境，形成副中心城區的政治中心。

商貿中心：一是投資4000萬元，新建白峰綜合市場，目前已進場施工；二是

投資4500萬，新建三星級酒店一個，一期投資2000萬，目前土地正在報批中。三是投資700萬元，改造峰城路商業一條街。

文化中心：投資1500萬，新建青少年活動中心，目前已完成設計，等待用地報批。

教育中心：一是投資600萬元，設24班，新建白峰中心幼兒園；二是投資800萬元，擴建白峰小學，到人口達到5萬時，再新建標準小學1所（24班），需投資5000萬；三是投資3000萬擴建白峰中學。

醫療中心：投資3000萬元，新建一級甲等白峰衛生院，建成后可供4萬常住人口就醫、保健。

三、堅持以人為本，加大投入，全面推動社會各項事業發展。

——推動科教文衛事業全面發展。積極改善辦學條件，合理調整學校布局，優化師資隊伍結構，繼續鞏固提高義務教育。全面推進素質教育，完善社區教育，普及幼兒教育，構建終身教育網絡。深入實施東海明珠工程，加快青少年活動中心建設，實施鎮村有線電視網絡改造升級，積極開展形式多樣的文體活動，豐富群眾文化生活。加快鎮衛生院新建改造和社區衛生服務站建設，使鎮衛生院達到城市區屬醫院的設施標準和醫療水平，加快疾病防控體系建設。

——進一步完善社會保障體系。全面落實“四位一體”的最低生活保障制度，加強低保申請、評議、審批、發放工作，規范困難家庭大病醫療救助和殘聯工作，關愛殘疾人生活，認真落實就業安置和幫扶工作。完善社會救助工作體系，切實保障老、弱、病、殘群體的基本生活，做到應保盡保。加大失土農民養老保險力度，全面落實失土農民生活保障，積極做好農村大病合作醫療保險，力爭投保率達到95%以上。大力推進再就業工程，探索農村勞動力培訓新路子，重點解決被征地人員再就業問題，拓寬培訓陣地和內容，加強培訓的針對性和實效性，加強勞動力市場建設，提高崗位適用性和針對性，為農村勞動力轉崗就業創造條件。

——加強社會公共安全管理。切實解決群眾關心的社會問題，繼續保持安全生產高壓態勢，嚴格落實安全生產責任制，建立健全社會預警體系和應急救援、社會

動員機制，提高處置突發性事件、群體性事件和抵御自然災害的能力，加強依法有序的信訪工作，建立健全基層矛盾化解工作機制，及時化解矛盾糾紛，完善利益協調和糾紛調處機制，維護改革發展穩定大局，努力構建和諧社會。

四、加大統籌城鄉發展力度，扎實推進社會主義新農村建設。

——拓寬增收渠道，大力促進農村集體經濟發展。積極探索發展集體經濟的有效途徑，通過政策扶持、盤活土地資源、異地引辦項目等措施，增加村級集體經濟收入。加大對中心村扶持力度，科學規劃，合理布局，發揮中心村的輻射帶動作用。對集體經濟欠發達村安排和引辦的二、三產業項目，給予扶持和獎勵。爭取在五年內，使所有村集體經濟收入達到人均190元以上，90%以上的村達到人均240元以上。

——完善農村基礎設施建設，加快建設農村新社區。強化城鄉一體化理念，按照“規劃先行，財政引導，突出中心村，服務全覆蓋”的思路，優化村莊布局，做好建制村的布局規劃調整，增強中心村功能，按照形成15分鐘生活服務圈的要求，增強其對基層村的吸引力和輻射力。在鞏固農村供電、供水、通訊、廣播電視等基礎設施建設成果的基礎上，推進農村信息化建設，擴大農村信息化覆蓋面。加快農村公路聯網工程和城鄉公交一體化建設。完善村莊排水排污體系，逐步實現雨污合理排放。大力推進農村居住環境和生態環境建設，逐步實現鎮村垃圾無害化處理。——積極實施樣板村工程，以點帶面促新農村工作。全面實施小門區級新農村示范村建設，力爭通過3—5年的努力，把小門村建設成為全省新農村建設的樣板工程。同時，加快建設鎮級示范村和一般合格村，爭取到2010年，全鎮10%的村達到示范村標準，80%的村達到合格村標準。

——創新體制機制，加大農村改革力度。深化農村經濟合作社股份制改革，擴大實施面，積極探索村級集體資產保值增值管理新機制。進一步健全農村財務管理制度，全面推行網絡化監管，規范財務公開制度，落實三年一輪的村級財務審計制度。重點加強對征地拆遷村的財務管理和使用

第三篇：房地產住宅項目市場調研及定位報告框架(完整版)

住宅項目市場調研報告框架 1宏觀環境研究

1.1城市簡介

1.2人口環境

1.3歷史文化

1.4政策環境

1.5交通環境

1.6經濟環境

1.7投資環境

2房地產市場研究

2.1城市房地產市場概況

2.1.1供應方面：

2.1.2需求方面：

2.1.3消費方面：

2.1.4前景方面：

2.2城市房地產市場現狀

2.2.1土地市場分析

2.2.2存量房市場表現

2.2.3各類型物業售價分析

2.2.4當地特別的房地產消費觀念

2.3房地產住宅市場現狀

2.3.1住宅市場板塊簡析

2.3.2住宅市場產品特點分析

(1)產品層次及價位特點

(2)產品分布特點

(3)產品類型比例

(4)產品配套特點

(5)產品風格特點

(6)產品營銷特點

2.3.3房地產市場現狀總結

2.3.4住宅市場發展趨勢

2.4各區域板塊市場競爭分析

2.4.1各板塊區域劃分

2.4.2各板塊市場市場現狀概述

2.4.3各板塊競爭力分析

2.4.4各板塊競爭發展趨勢

2.5項目所在區域板塊市場競爭分析

2.5.1市場供應體量分析

2.5.2類型分析

2.5.3產品特點、獨特賣點（獨特銷售主張，UPS）

2.5.4戶型規劃面積設定與配比情況

2.5.5價格分析

2.5.6銷售情況

2.5.7營銷手段（營銷動態）

2.5.8消費客群分析（區域來源、購買動機、職業構成、年齡、消費特性等）

2.5.9未來走勢分析

2.5.10潛在競爭項目分析（未來擬建設、擬上市樓盤分析——規劃體量、上市時間等）

2.5.11附：主要競爭個案市調分析表

2.6明星樓盤分析（同價、同檔次、同類型、同規模樓盤分析）

2.6.1規模及規劃分析

2.6.2類型分析

2.6.3產品特點（獨特銷售主張，UPS）

2.6.4戶型規劃面積設定與配比情況（含暢銷與滯銷戶型、特色戶型等）

2.6.5價格分析（最高價、最低價、均價、主力單價與總價、售價異動情況）

2.6.6銷售情況

2.6.7消費客群分析（區域來源、購買動機、職業構成、年齡、消費特性等）

2.6.8小區配套分析

2.6.9市場表現綜述（優勢、劣勢分析匯總）

2.7可類比替代型項目分析（主要指售價接近的其他建筑形態產品）可選

2.7.1市場表現特點

2.7.2類型分析

2.7.3價格分析（最高價、最低價、均價、主力單價與總價、售價異動情況）

2.7.4銷售情況

2.7.5消費客群分析

2.7.6市場表現特征

2.8城市住宅消費市場研究（時間允許或作業要求需要，可選）

2.8.1潛在消費者市場調查方式（調查問卷）

2.8.2消費者調查結果分析

①消費者特征

②消費者心理研究

③消費者需求研究

2.9市場結論

2.9.1市場競爭態勢分析

2.9.2住宅項目綜合分析

2.9.3住宅市場的主流產品

2.9.4住宅市場的空缺產品

2.9.5住宅市場的機會與空間

附:《樓盤調查匯總表》、《競爭樓盤調查個案表》等

3項目分析

3.1項目開發條件分析

（1）地理位置

（2）區屬概況

（3）基地環境

（4）景觀資源分析

（5）交通條件

（6）市政配套

（7）項目參數

（8）城市規劃條件

3.2項目資源分析

（1）規模資源

（2）品牌資源

（3）開發公司資源

3.3項目SOWT分析

（1）項目優勢分析

（2）項目劣勢分析及對策

（3）項目機會分析

（4）項目風險分析及對策

3.4項目競爭力分析：

（1）挖掘優勢和把握機會

（2）化解劣勢和規避風險

3.5項目定位

(1)項目整體定位

(2)項目形象定位

(3)產品定位

(4)目標客群定位

3.6項目開發建議

3項目分析（市場部分＋項目分析部分＋項目發展定位＝企劃報告）

3.1項目立地條件分析

（1）地理位置

（2）區屬概況

（3）基地環境

（4）景觀資源分析

（5）交通條件

（6）市政配套

（7）項目參數

（8）城市規劃條件

3.2項目資源分析

（1）規模資源

（2）品牌資源

（3）開發公司資源

3.3項目SOWT分析

（1）項目優勢分析

（2）項目劣勢分析及對策

（3）項目機會分析

（4）項目風險分析及對策

3.4項目競爭力分析：

（1）挖掘優勢和把握機會

（2）化解劣勢和規避風險

3.5結論

4項目發展定位

4.1本案獨特優勢提煉

4.2項目總體定位思路（包括：項目形態、核心物業構成，銷售以及建筑層數、主要部分面積構成等。）

4.3項目市場定位

1、定位遵循要點

2、市場定位方向

3、定位的詮釋

4、定位的支撐點

4.4項目形象定位

4.5目標客群定位

1、潛在目標客戶

2、首期目標客戶

3、關注目標客戶群

3、非目標客戶群

4、重點目標客戶群

（1）區域來源

（2）年齡層次

（3）職業構成（4）購買動機

（5）消費特征

5、后期目標客戶

4.6項目價格定位

定價原則

1、以類比項目作為參照

2、以本項目投資回報分析作為基礎

3、結合市場設置合理的利潤空間

4、品牌的附加值

5、市場加權系數分析法

4.7主題定位

5核心價值的體系建立

5.1基礎核心競爭力體系

1、強勢品牌效應競爭力

（1）品牌競爭力的體現

（2）主題理念競爭力

2、價值優化競爭力

5.2越升核心競爭力體系

1、優勢資源競爭力

2、越升核心競爭力

5.3本項目的核心價值體系

核心價值體系的運用主線：

1、形成本項目的魅力價值，贏得消費者的感性認同（心理認同、品牌認同、生活附加值認同）

2、形成本項目的核心價值，贏得消費者的理性認同（購買價值認同）

5.4本項目核心價值體系的實施戰略

1、本項目方向性發展策略

2、核心價值體系的實現 6項目規劃建議

6.1項目分期發展策略

1、項目分期開發原則

2、建筑類型的選擇

3、項目分期開發計劃

4、分期發展的策略方針

5、項目總平面布局要點建議

（1）建筑設計總則

（2）建筑設計原則及規格

（3）建筑排列

（4）建筑朝向

（5）建筑立面

6.2房型設計要求

1、戶型設計原則

2、房型面積比例及控制（首期）

3、產品戶型特點建議

6.3產品類型及量的控制 7配套設施建議

第四篇：住宅產業化“十二五”發展思路

住宅產業化“十二五”發展思路 一、十一五期間基本情況

（一）大連市住宅產業化 “十一五”期間工作回顧 “十一五”期間所開展的主要工作包括：（1）建立健全法律法規體系

編制完成了《大連市環境友好型住宅建設管理規定》，出臺了《關于推進成品住宅建設的通知》、《關于推進環境友好型住宅示范工程建設的意見》、關于印發《大連市環境友好型住宅示范工程建設標準》的通知、《關于開展大連市住宅智能樓盤星級評定工作的通知》。為進一步推進住宅產業化工作奠定了基礎。

（2）標準體系不斷完善

編制完成了《大連市環境友好型住宅示范工程建設標準》、《大連市住宅智能化配置規定》。

（3）示范工程建設進展順利，堅持樣板引路，以點帶面，推廣成套技術應用，推動住宅建設整體水平提升。

1.開展環境友好型住宅示范工程建設工作。

按照市政府“繼續推廣大有恬園住宅建設模式”的要求，在總結環境友好型住宅示范工程（以下簡稱示范工程）建設經驗的基礎上，深入推進示范工程建設，已有15個住宅項目成為環境友好型住宅示范工程，累積建筑面積330萬平方米。

2.成品住宅建設市場日趨成熟。

以點帶面，發揮示范工程的引路作用。每年組織5—— 10個成品住宅示范工程建設項目，通過組織成品住宅示范工程建設經驗交流，加大媒體宣傳，營造成品住宅銷售市場等多種方式，推進了我市成品住宅建設市場的快速發展，至2010年底，我是成品住宅建設比率將達到30%。

3.住宅智能化示范工程建設及相關工作有了新的進展。從2005年開展住宅智能化示范工程建設工作以來，我市住宅智能化建設標準逐年提高。啟動了住宅智能化產品技術備案工作，為規范我市住宅智能化建設市場提供了保障。

4.“四節一環保”等住宅建筑成套技術領域取得突破性成果。

示范工程以普通住宅為重點，在著力提高住宅規劃、建筑水平，提高土地利用率和提高功能空間合理性外，在墻體改革、節能、節水、全裝修成品住宅等技術領域取得了突破性的成果。

1）淘汰落后非環保、節能產品，大力推廣新型墻體材料（產品）及技術。

示范工程以推廣新型建筑體系及新型節能環保產品為宗旨，如示范工程中大多采用了商品混凝土、商品砂漿、新型模板、清水混凝土免抹灰技術、新型防水材料、新型排煙道、地漏等，有效地解決了住宅質量通病問題。

2）推廣系統技術集成，提高住宅建筑整體節能效能。建筑節能是示范工程的重點，所有示范工程都要求從能 源高效利用、圍護結構、設備選型和運行管理全方位采取節能措施。建筑圍護節能方面，推行了屋面、外墻、門窗、樓地面一體化的系統節能技術集成，并率先在住宅建筑圍護體系中推廣應用雙層中空節能門窗（有的還采用了三玻雙空）技術等，提高了住宅建筑整體節能功效。示范工程部分已達到節能75%，成為住宅節能示范樣板。

3）推廣太陽能等新能源技術應用。

示范工程在太陽能的使用率近100%。用于熱水系統（100%）和照明（光伏發電50%）。同時，部分示范工程推廣應用了地源熱泵技術、海水源熱泵技術等新能源技術。到2010年，太陽能應用將達到80%。

4）推行全裝修成品住宅建設。

示范工程把全裝修成品住宅作為新的突破口，要求項目必須有30%以上比例的全裝修。通過示范工程帶動，全裝修住宅的理念已經被多數開發商和消費者所接受。并已成為商品住宅項目銷售的亮點。我市公寓式住宅基本上實行全裝修。集合式住宅裝修比率逐年提高。

5）推廣應用中水回用、雨水收集技術。

示范工程率先在住宅小區建設中采用中水回用和雨水收集技術，用以解決小區綠化景觀、沖廁等用水，受到了良好效果。

6）推廣垃圾生化處理技術。

示范工程積極推廣垃圾生化處理技術，有機垃圾通過生物處理，達到了居住區垃圾減量化，對城市可持續發展是一個重大的貢獻。同時，24小時新風換氣技術、立體停車技術、箱式變電技術、生物制氣等節能新技術以及施工建造成套新技術在示范工程也大量推廣應用，也取得了良好效果。

（4）與媒體合作，采用多種方式加大住宅產業化與建筑節能宣傳。組織住宅產業相關企業考察學習國外先進的住宅產業化工作經驗，同時到我國住宅產業化工作先進的城市（廣州、深圳、上海）學習，并于建設部住宅產業化促進中心及相關單位舉辦住宅產業化相關政策、規范、標準等培訓班。

（二）大連住宅產業化發展存在的問題

（1）政府推進住宅產業化的機構還應健全，工作機制還應明確；

（2）住宅產業化的相關法律、法規的制定還相對滯后；（3）缺少推進住宅產業發展的激勵政策和創新機制；（4）缺乏成品住宅建設規范、標準及相關激勵政策；（5）住宅示范工程的組織與監督管理尚待加強；（6）科研及成套技術體系還有待完善；

（7）對住宅產業化的宣傳力度還需要加強，要充分運用各種媒體進行宣傳，提高全社會各方面對住宅產業化工作的重視。

二、大連市住宅產業化“十二五”規劃編制的指導 思想和依據

（一）指導思想

指導思想是：依靠科技進步和創新，加快住宅產業和相關行業結構調整、優化，提高住宅建設的質量和效率，初步實現我市住宅產業現代化。

（二）主要目標

大連市住宅產業現代化發展的主要目標是：以住宅建設為中心，以工業化住宅的生產方式及成品住宅建設為突破口，圍繞增加品種、改善質量、提高性能、節能降耗、保護 4 環境、增加科技含量和提高勞動生產率，促進住宅產業的改組改造，加快住宅產業和產品結構的優化升級，提高住宅建設工業化、信息化、集約化水平，推進住宅產業由粗放型向集約型轉變，并在生態型、智能型住宅建設方面有所突破。

到2015年，1、城市人均住房建筑面積將超過30平方米；

2、開發建設節約型住宅。城市新建住宅全部達到建筑節能65%的標準，成品房建設比例達到80%，建筑建造和使用中的節水率在2010年基礎上提高20%，材料利用率提高20%；

3、開發利用可再生能源，太陽能熱水器采用率達到90%； 太陽能光伏發電應用率達到50%。

4、建立住宅性能評定制度，提高住宅的適用性、環境性、經濟性、安全性、耐久性，新建住宅80%以上通過A級住宅性能認定。

三、大連住宅產業化“十二五”規劃重點工作

（一）加強住宅產業化工作領導，健全機構，明確職能 住宅產業關聯度大，涉及到許多行業和部門，已經不僅僅是建筑業的范疇。上游涉及到：建材、冶金、輕工、石化等；下游涉及到設計、施工、裝修、物業管理、部品生產及配件等，而且各個環節都有一個優化和配合的問題，同時還涉及到諸多政府管理部門。調整大連市住宅產業現代化領導小組成員，健全機構，明確職能，使住宅產業相關管理部門共同支持住宅產業化工作。

（二）加快相關標準、規范的編制工作

1、編制成品住宅設計導則（標準）、建設監理要點、建 設施工企業要求、及建設技術、材料（部品）選用目錄。

2、出臺示范工程建設管理辦法。

3、住宅建設成套技術指南。

4、出臺《大連市成品住宅建設導則》。

5、編制太陽能光伏與建筑一體化設計標準

6、編制太陽能熱水器與建筑一體化施工規程

（三）建立大連住宅產業化集成基地

1、產業化基地應研發、推廣符合居住功能要求的標準化、系列化、配套化和通用化的新型工業化住宅建筑體系、部品體系與成套技術，提高自主創新能力，突破核心技術和關鍵技術，走出一條科技含量高、經濟效益好、資源消耗低、環境污染少、人力資源優勢得到充分發揮的新型工業化發展道路，提升產業整體技術水平。

2、鼓勵一批骨干房地產開發企業與部品生產、科研單位組成聯盟，選擇對提高住宅綜合性能起關鍵作用的核心技術，集中力量開發攻關，形成產學研相結合的技術創新體系，帶動所在地區的住宅產業發展。

3、將產業化基地逐步發展成為所處領域內的技術研發中心，積極參與相關標準規范的編制與國家住宅產業經濟、技術政策的研究。

4、支持和引導產業化基地的先進技術、成果在住宅示范工程以及其它住宅建設項目中推廣應用，形成研發、生產、推廣、應用相互促進的市場推進機制。

（四）通過住宅產業化基地的建設，培育我市與住宅產業化相關的科研、設計、施工、建材及部品生產和房地產開發的先進企業8個。建成生態、環保、節能及成套技術應用 住宅產業化綜合示范和專項示范小區30個。

（五）增創國家住宅產業化試點城市

通過創建試點城市，研究制定推進住宅產業化的相關機理政策和機制，以加快住宅產業化進程。

（六）在推進新農村建設中，加快農村住宅建設的產業化進程。

四、大連住宅產業化“十二五”規劃保障措施

（一）加快住宅產業化的法律法規建設

適時制定《大連市住宅產業化發展條例》，編制《大連市推進住宅產業現代化實施方案》，明確政府在推進住宅產業化過程中的職能、專門職能機構和相關部門的職責，規范住宅產業各主體的行為，并維護其權益，提出相關的推進機制、經濟政策和技術政策，努力提高住宅建設的科技含量和住房質量，使我市今后住宅產業化工作在法律規定下規范運作。

（二）建立并完善推進住宅產業化的扶持性政策

1、設立大連市住宅產業化發展專項資金

設立“大連市住宅產業化發展專項資金”，由住宅產業化主管部門和財政局共同管理，主要用于我市住宅產業科技基地啟動資金、促進住宅企業技術改造、鼓勵科研單位、生產企業、開發企業組成聯合體、扶持承擔住宅科技轉化和技術集成的企業集團以及支持我市中小型住宅服務機構的發展等方面。

2、給予積極開展住宅產業化工作的企業在融資、土地供給、稅收等方面優惠政策。

（三）構建住宅產業發展的技術政策和標準體系

1、建立住宅性能認證體系

出臺我市住宅性能認定實施辦法，并試行由專門的住宅性能評定機構負責的方式，全面推進住宅性能認定工作。

2、初步建立統一的住宅標準化體系

根據國家關于住宅產業化的72號文件以及促進房地產市場持續健康發展的18號文，結合我市具體情況，綜合各企業的標準體系，成立相關組織機構和評估機構，初步建立統一的住宅標準化體系，通過標準和規則的制定與完善，規范住宅產業的發展，完善技術創新、孵化和推廣的體制，進一步加強技術創新在住宅產業化中地位和作用。

3、建立住宅部品認證體系

以節約型住宅建設和全裝修成品房建設作為切入口，實行部品認證制度，推廣使用環保、節能、節材、節水的部品（材料），提高住宅部品的質量，擴大優質部品的使用覆蓋面。

（四）建立健全住宅產業信息服務制度

完善住宅產業化網站建設，由住宅產業化主管部門牽頭，對住宅產業化的工作進行整體評估，為住宅產業的預測和規劃提供有力的信息支持；及時對有關部門和公眾公開住宅產業統計信息，實現健全的住宅信息統計及公報制度。

（五）、擴大開放，引進消化國外先進適用的技術、產品

積極引進和消化吸收國外先進適用的成套新技術，借鑒和采用國際先進的理論、標準以及管理模式。提高對外開放水平，有計劃、有步驟地開放住宅建設市場，積極合理有效地利用外資，引導外資更多地投向產業發展導向項目，促進大連住宅產業結構調整和技術水平的提高。擴大國內外技術 交流與合作，加大國際間政府、行業協會、企業之間的信息交流、科研合作，提高科技與管理創新能力。

（六）加強宣傳，加快成套技術的應用和普及 加強對住宅產業現代化的學習宣傳，提高全社會對住宅產業現代化的認識，增強推進住宅產業現代化的自覺性。加強住宅產業從業人員的培訓，提高管理部門、生產企業、房地產開發企業等與住宅產業相關人員對住宅產業現代化有關政策、技術標準、產品的了解，增強職業素質、業務技能，加快成套技術的應用普及，推動住宅產業現代化發展。每年舉辦一次住宅產業現代化論壇，普及推廣住宅產業現代化知識。

大連市建筑節能管理處 二〇〇九年十月二十八日

第五篇：PPT匯報思路——住宅項目

一、項目概況

1、區位分析

2、用地環境分析

3、周邊配套分析（公共服務設施：教育、醫療、商業等；市政基礎設施）

4、現狀交通分析

二、規劃設計

1、用地條件

2、規劃定位

3、設計理念

4、空間布局推導圖

5、天際線推導圖

6、規劃布局圖

7、規劃分析圖（功能結構分析；消防分析；交通流線分析、景觀分析）

三、建筑設計

1、戶型設計

2、建筑造型設計

四、景觀設計

1、地塊組團 示意圖

2、景觀小品 示意圖

3、景觀綠植 示意圖