第一篇：養老院規劃報告

銘斯德老年養生護理中心項目規劃方案

總

論

在中國，老齡事業是由政府主辦的、以老年人為對象的公共服務事業，是非贏利性的。本報告中的“養老產業”是以高齡者為對象，以滿足高層次生活、文化需求為目標，向老年人提供商品和服務的相關民間營利事業活動的總稱。

到2011年底，中國65歲以上老人所占比例已經達到9.1%，超過世界平均水平。養老產業所產生的巨大經濟效益正在吸引著全球目光。隨著經濟的發展和社會的進步，人們的生活方式的多樣化，單純的國家福利已經難以滿足老年人生活多樣化的需求。面對老年人口的現狀，中國未來可能通過財政補貼、減免稅收、購買服務甚至養老專項按揭貸款等手段加快解決老齡問題。養老正在突破傳統家庭養老模式，形成家庭、社區、市場化養老并存的局面，出現了異地養老、以房養老、“侯鳥式”養老以及生態養老等新模式。養老產業開始走出一條與國際經驗接軌的社會化、市場化的道路。

養老產業具有產業鏈長、涉及領域廣等特點，并對上下游產業具有帶動效應。老齡人口的增多拉動老齡人群的服務需求增長。當前我國老年消費市場開發仍處于初級階段，養老服務產品的供給不足、比重偏低、質量不高，這些都不能滿足老年人日益增長的服務需求。從國內市場來看，養老產業尚處于“沉睡”階段，很多商機有待開發。

第一章、項目背景及必要性

一、項目背景

1、我國已進入老年化社會階段

按照國際標準，當一個國家或地區65歲以上人口占總人口7%或60歲以上人口占總人口12.5%以上，到二00五年將達到31%，即為老齡化社會。據有關統計資料顯示，目前我國是世界上老年人口最多的國家，60歲以上的老齡人口約為1.69億，占我國總人口的12.5%，而且這個數字每年都在以3%的速度增長。我國進入老齡化社會已是不爭的事實。根據國家有關部門統計預測，到2025年，老年人將占全國總人口的20%；到2050年，老年人將占全國總人口的31%，屆時每3人中就有一個老年人口。

2、我國養老的傳統觀念發生根本轉變

隨著社會養老壓力的逐漸增大，我國家庭養老的傳統觀念也不斷受到沖擊。國內老年人養老講究“三代同堂”，老死不離兒孫。但隨著近年居民生活水平的提高和居住觀念的改變；核心家庭趨于普及，傳統家庭逐漸減少，一方面下一代與老一代分居現象不斷增加，另一方面家庭結構演變又表現為老少兩代在居住上“分而不離，離而不遠”的特點，空巢家庭逐漸增多。據有關數據顯示，中國各省、直轄市的空巢家庭已達25%以上，部分省市甚至達到36%；民政部部長、全國老齡委副主任李立國曾指出，城鄉老人家庭中，部分地區空巢家庭的比例甚至達到50%至70%。空巢家庭的增加對傳統的家庭養老產生了強烈的沖擊，經濟上，部分老年人經濟貧困；生活上，老年人身體不便，發病往往又具有突然性，空巢老人面臨家中無人，搶救不及時等情況；精神上，空巢老人無法享受過去的天倫之樂，加之文化程度普遍較低，缺乏興趣愛好，離開子女后很容易產生孤寂之感，部分很少與人交流的老人甚至會產生悲觀情緒，出現抑郁癥狀甚至厭世心理。這種種情況，促使我國傳統的養老觀念和居住觀念發生了根本改變。

3、老齡產業快速發展

作為一個新興行業，老齡產業所涉及的領域極為廣泛，幾乎涵蓋了從養老服務業、老年衛生保健業到老年文化娛樂業、老年金融保險業等十余個門類。特別是按照國際通行的5%老年人進入機構養老的標準，2011年我國尚緊缺650萬個床位。此外，目前全國取得養老護理職業資格的僅有2萬多人，按照國際上5∶1的護工需求量，缺口將近1000萬人。這都將給企業投資提供良好的機遇。計算機技術的發展，讓養老院管理軟件橫空出世，技術與人力的結合，讓養老產業更加蓬勃發展。

二、項目建設的必要性

1、駐馬店市社會養老壓力不斷增大

駐馬店市位于河南省中南部，面積13519平方公里，下轄9縣1區。據第六次全國人口普查結果顯示，全市常住人口近800萬人，其中年齡65歲及以上老年人口約70萬人，占全市人口總比9.45%。駐馬店市作為勞務輸出大市，大部分年輕人外出打工，家中往往是老人和孩子留守，空巢家庭比例一直居高不下，部分縣區農村甚至達到50%以上。這些情況使得駐馬店市社會養老壓力一直居高不下，且隨著時間的推移也在不斷增大。

2、設施完善、生活水平好的高端養老院需求不斷增強 隨著年輕人外出打工，不斷提升了家庭收入水平，同時，空巢家庭引發的其他各類社會問題也逐漸受到大家的重視，越來越多的家庭愿意花錢，也有一定的經濟能力將老人送到養老院。而越來越多的老年人也愿意加入到養老院，避免獨自在家的孤寂之苦，與更多的老年人一起相伴為樂，安享晚年。

但是，目前駐馬店市的養老院機構還不足以滿足日益增強的社會養老需求。部分養老院設施簡陋，機構簡單，也無法滿足許多家庭對老年人生活水平的要求，因此，設施完善、生活水平較好的高端養老院需求也在日益增強。

3、有效應對人口老齡化，構建駐馬店和諧社會的需要 黨中央、國務院發出構建和諧社會的口號。駐馬店市委市政府也提出建設“和諧社會”的要求。老齡工作涉及經濟、政治、文化和社會生活等諸多領域，關系到國計民生和改革、開放、穩定的大局。如果老齡化問題解決不好，和諧社會的目標就難以實現。

建設社會完善、生活水平較高的高端養老院，可以有效滿足老年人不斷增長的物質和文化需求，解決老年人及其子女的后顧之憂，使老年人老有所養、老有所樂，使其子女可以全身心地投入到工作當中； 為老年人提供健康鍛煉和養生保健服務，也有利于老年人生活質量的提高，減輕家庭和政府的養老壓力，實現駐馬店市老齡事業與經濟社會的協調發展，促進社會和諧與穩定；

4、緩解駐馬店市就業壓力

根據相關研究，養老院的服務人員和老人的比例至少應達到1比10。而對于這些服務人員，一般都需要有社會福利單位工作經驗，樂于奉獻自己，對于他們的品質和素質要求一般都比較高。

銘斯德老年養生護理中心的所有工作人員都要進行為期一個月的培訓和老齡社會研究，接受心理學、護理、職業道德、醫學、營養學等專業知識的培訓，并將100%持證上崗。同時銘斯德老年養生護理中心還會根據實際情況強他們的業務培訓，經常開展豐富多彩的活動，以增強他們的榮譽感，使命感。

根據業務發展需要，銘斯德老年養生護理中心將在當地招聘以下服務人員：護理員、餐飲、保潔、保安、司機人員。銘斯德老年養生護理中心將致力于資源就地轉化、勞動力就地消化，大量吸收有志于在家鄉、在駐馬店市發展的當地居民，對當地也是一大貢獻。

三、項目提出的政策依據

1、《關于加快實現社會福利化意見的通知》

國務院辦公廳在轉發的民政部等部門《關于加快實現社會富麗華意見的通知》中指出，我國已經進入老齡社會，老年人口基數大，增長快，特別是隨著家庭小型化的發展，社會化養老的需求迅速增長，同時，殘疾人和孤兒的養護、康復條件也亟待改善。但是長期以來，我國社會福利由國家和集體包辦，存在資金不足、福利機構少、服務水平較低等問題，難以滿足人民群眾對福利服務需求日益增長的需要。社會福利事業的改革與發展，已經引起黨和政府及全社會的廣泛關注。為此，必須從長遠和全局出發，廣泛動員和依靠社會力量，大力推進社會福利社會化，加快社會福利事業的發展，這對于進一步建立健全社會保障制度，促進社會穩定和社會文明進步具有重要意義。同時，推進社會福利社會化，對于擴大內需，拉動經濟增長，增加就業，也有積極的現實意義。

通知還指出：各級政府應根據經濟和社會發展的需要，逐年增加對社會福利事業的投入，重點用在一些基礎性、示范性社會福利機構的建設上，同時采取民辦公助的辦法，將一部分資金用于鼓勵、支持和資助各種社會力量興辦社會福利機構；采取優惠政策，鼓勵集體、村（居）民自治組織、社會團體、個人和外資以多種形式捐助或興辦社會福利事業。

2、《關于加快發展養老服務業意見的通知》

在國務院辦公廳轉發全國老齡委和發改委等部門《關于加快發展養老服務業意見的通知》中指出，認真解決老年人生活中的實際問題，有利于保持家庭關系穩定和睦，促進老年群體與其他群體和諧相處，這是構建社會主義和諧社會的重要內容，是社會文明進步的重要標志。同時，加快發展養老服務業，有利于促進相關行業發展，推動經濟增長，提高全體人民生活質量和水平。各地區、各部門要充分認識 發展養老服務業的重要意義，采取有效措施，推動養老服務業加快發展。

通知還指出，發展養老服務業要按照政策引導、政府扶持、社會興辦、市場推動的原則，逐步建立和完善以居家養老為基礎、社區服務為依托、機構養老為補充的服務體系。

地方各級人民政府要不斷加大投入，建立健全老年福利服務體系，為城鄉無勞動能力、無生活來源、無贍養人的老年人和生活困難的老年人提供無償或低收費服務，保障他們的基本生活。要采取多種形式，鼓勵和支持社會力量多形式、多渠道參與老年社會福利事業，增加老年福利服務設施數量，提高服務質量。

地方各級人民政府和有關部門要采取積極措施，大力支持發展各類社會養老服務機構。引導和支持社會力量興建適宜老年人集中居住、生活、學習、娛樂、健身的老年公寓、養老院、敬老院，鼓勵下崗、失業等人員創辦家庭養老院、托老所，開展老年護理服務，為老年人創造良好的養老環境和條件。

3、《河南省人民政府關于加快推進社會養老服務體系建設的意見》

2011年11月2日，河南省人民政府印發豫政【2011】80號文件《河南省人民政府關于加快推進社會養老服務體系建設的意見》，該《意見》明確指出，各地要切實履行政府在政策扶持、規劃指導、市場培育、服務示范、監督管理等方面的職責，維護社會養老服務的公益性。要發揮市場在資源配置中的基礎性作用，鼓勵社會力量參與養 老服務，逐步形成與市場經濟相適應的發展模式、管理方式和運行機制。支持社會辦養老服務機構開展老年醫療衛生和老年病護理服務。鼓勵社會資本以獨資、合資、合作、聯營、參股等方式參與養老服務業。依據社會資本興辦養老服務機構的建設規模（含改擴建）、投資總額、土地租期等指標，由所在地政府給予一定的建設補貼。在運營期間，按照床位數、收養人數及服務對象的類別、入住率、管理服務水平、社會效益等指標，由養老服務機構所在地政府給予一定的運營補貼。具體補貼標準及操作細則由各地根據實際情況確定，所需經費列入各級財政預算。

第二章、養老機構現狀分析

一、養老機構市場現狀

1、國外養老市場現狀

目前發達國家的養老社區發展已趨于成熟，相關配套設施健全。西方國家的養老住宅發展經歷了三個階段。第一階段為傳統養老院形勢，即主要運營主體為政府，保障水平較低。第二階段為老年公寓形勢，運營主體為政府和開發商聯合發展模式，政府給予一定的支持。第三階段也就是目前發展十分完善的老年社區化模式，主要以開發商為運營主體，充分體現其人性化設計理念和區別對待的關懷模式。

2、國內養老市場現狀

（1）目前我國社會保障體系不完善，無足夠資金發展老齡事業，老年住宅未形成產業化、社會化、規范化。無針對老年人生活習慣、消費習慣、心理特點等方面的研究，服務人員素質不高、社區管理、配套設施亟待完善。各類養老機構僅為中高經濟實力的老年客戶提供個性化居住條件和人性化服務。目前僅部分別發達城市和個別開發商開發了老年住宅。我國在這一塊的發展還是相對滯后的，落后于西方發達國家。

（2）傳統養老方式正受到嚴峻的挑戰，越來越多的兒女為了前途而奔赴四方；終身伴隨父母，已越來越難做到。另一方面，老人愈近暮年，害怕寂寞孤獨，需要陪伴照料的渴望就愈加強烈。讓老人生活于集護理、康復和娛樂為一體多功能現代化養老機構，是一條兩全 齊美出路，養老方式向社會化的方式演變以成為發展的必然趨勢，這就為養老機構的發展提供了較大空間。養老事業可以說是一項朝陽產業，未來養老機構的發展必然會推動我國養老體系的完善，縮小與發達國家之間的差距，帶動相關產業的發展，為房地產開發商提供更為廣闊的發展空間。發展養老機構也無疑是一件利在千秋的好事。

二、養老機構性質與模式

目前國內養老機構按建設經營者可以劃分為三種模式：

1、政府收益型：主要由政府相關部門聯合開發和經營，以出租的形式收取一定的費用。

2、政府福利性：主要由政府組織開發和經營管理的社會福利老年機構，即傳統的養老院和福利院。

3、私人經營的小規模養老機構：這些養老機構主要是對一些旅館或其他樓層進行簡單改造而成，缺乏足夠的配套設施；它主要面對一些無工作單位或家境較差的老人，收費較低，條件一般。

4、開發商投資的大規模養老機構：由企業投資開發建設及運營的初級大型老年綜合社區，擁有基本的老年社區配套設施，產業化程 度高，有較好的規劃設計，服務優質，收費較高。

三、養老機構的入住和護理方式

1、一般入住方式：

2、一般護理方式：

目前我國市場各類養老機構的護理方式，根據老人是否能夠生活自理的情況，一般分為以下幾個等級：

1）、三級護理：定時送開水、送飯、食物加熱；定期洗曬和整理床上用品；每天打掃房間、衛生間、陽臺等處的衛生。許多私人經營的小規模養老機構，一般都是三級護理方式。2）、二級護理：在三級護理的基礎上，提供洗曬收疊內外衣服及鞋襪，幫助購買各類物品，洗碗筷，提醒老人按時吃藥，提供簡單的保健服務。

3）、特一級護理：主要面向年齡較大、行動不便等生活半自理的老人。在二級的基礎上，提供洗頭洗臉、洗手洗腳、剪指甲、按醫囑發放藥品并喂服，提供簡單的基礎醫療護理。

4）、特二級護理：主要面向生活完全無法自理的老人。在特一級護理的基礎上，提供24小時服務；喂飯喂藥；幫助清理床上衛生，及時清洗床上用品和尿布，定時協助老人翻身，提供在較好的醫療護理，但不包括重癥護理及其他較為嚴重的醫療看護。

四、養老機構的休閑設施及娛樂活動

許多養老機構一般都提供棋牌室等簡單的休閑設施，但較為規范完善的大型養老機構往往還提供諸如閱覽室、各類球場及其他休閑設施和場所。

服務較好的大型養老機構還會組織更多的豐豐富的娛樂活動。比如為老人做壽、組織老人家庭聯誼活動、養生講座、各類文體比賽、各類活動社團，外出旅游等等。

第三章、項目規劃方案

一、項目概況

1、項目名稱：銘斯德老年養生護理中心

2、建設單位：銘斯德商貿有限公司

3、建設地點：駐馬店市關王廟工業聚集區創業大道

4、建設年限：2015—2016年

5、建設規模及內容：銘斯德老年養生護理中心占地100畝，是一所集老年休閑、養生保健、康復預防為一體的多功能、社會化、開放式的綜合性民營福利項目。建設內容主要包括老年公寓（一期項目設計床位1000余張）、休閑娛樂中心、康復中心、洗浴保健中心、洗衣房、鍋爐房、門診部、醫療辦公設施、污水處理系統及園林綠化等。

二、規劃目標

在了解和考察國內外優質養老機構的基礎上，結合我國及區域傳統文化、家庭觀念、人文風俗，依據駐馬店市具體的養老事業發展狀況，以安享舒適愜意的老年生活為宗旨，將銘斯德老年養生護理中心規劃建設成為設施齊全、環境宜人、服務熱情的舒適養生型大型綜合養老機構。

三、規劃策略

1、整體構思的策略

根據未來用地拓展方向和養老院的特性要求，整合各項功能，精 心組織用地布局，合理安排開發時序，創建舒適溫馨的生活環境。

2、適度超前的策略

按照養老機構的發展趨勢，對道路和硬件設施配置有一定的超前性，同時配合院區內門診、養生保健、休閑娛樂、文體活動等設施的提升，使銘斯德老年養生護理中心的建設具有較高的現代化水平。

3、環境景觀策略

注重建設和維護良好的自然環境，堅持環境優先，精心組織人工景觀，加強綠化建設，營造優雅的宜居環境，讓老人充分享受陽光，接觸自然，形成良好的自然生態環境，切實保障老人生活環境的舒適和養生。

4、設計完善的策略

銘斯德老年養生護理中心應配有完善的醫療護理、養生保健、休閑娛樂、文體活動等配套設施和場所。規劃設計要充分考慮老年人的生理特點和精神需求，方便老人出行和運動，保證充足的日照入室，配備緊急呼叫對講系統、安防系統、網絡系統和消防系統，切實保障老人的安全，實現老人無障礙居住，滿足老年人的特殊情況和需求。

四、項目定位

1、市場品牌定位

駐馬店市屬于三四線城市，生活水平與發達城市相比，還存在較多不足。因此，如果直接從高端做起，將會存在較大的市場風險，如市場消化過程緩慢，資金回籠時間較長等問題。本著從市場實際情況 出發的原則，經過客觀分析和綜合考慮，銘斯德老年養生護理中心將從中端市場做起，兼顧高端。在運營前期，以市場宣傳和中端服務為主。當銘斯德老年養生護理中心的品牌知名度得到提升，并具有一定影響力和美譽度之后，再轉型為專業的高端的養老機構，著力開發高端養老市場，努力建設成為養老行業的第一品牌

2、消費群體定位

依據消費群體的市場影響力和作用，我們將消費群體定位4種類型：主導型、提升型、跟進型和邊緣型。下面，我們具體分析一下這幾種消費類型的特點。

1）、主導型

該消費類型主要包括社會精英階層、高校和事業單位離退休人員、大型企業離退休高管等人員。

其中社會精英階層主要指私企法人和企業金領。他們一般具有中等文化水平，收入頗高，購買力強，講究面子，偏好名牌，對形象和服務要求較高。他們或其長輩，是養老市場的主體和領頭羊，是市場核心客戶群體。

高校和事業單位離退休人員、大型企業離退休高管等人員，具有較高的文化水平，有較多的積蓄和豐厚的退休金。他們重視生活品質，物質和精神需求并重。他們也是養老市場的主體之一，是養老市場最直接的消費群體，對養老機構的品牌宣傳和口碑形成，具有巨大的推動作用。

2）、提升型 該消費類型主要包括企業白領和技術人員，具有中高等文化水平，收入較高。他們一般正處于轉型期，向高品位的精英階層靠攏，易受媒體宣傳影響。他們或其長輩，是養老市場的重要群體之一，對服務檔次、品牌形象有較高要求，并能有效提升養老機構的品牌知名度和美譽度。

3）、跟進型

該消費類型主要包括個體戶、小生意人等人員。他們一般文化水平偏低，盡管收入頗高，但對資金的使用比較謹慎。他們是市場的追隨者，容易隨波逐流，具有較大的市場空間。

4）、邊緣型

該消費類型主要包括普通市民階層。他們一般文化水平偏低，收入中等，有較強的從眾心理，容易被宣傳引導。他們的養老壓力普遍較大，但受限于收入水平，更多的人是選擇中低端養老機構。對于中高端定位的銘斯德老年養生護理中心而言，他們屬于有益的市場補充，具有一定的發展潛力。

3、功能定位

銘斯德老年養生護理中心集養老休閑、養生保健、康復護理、文體娛樂等綜合功能與配套服務為一體，將“居家環境”與“社會化保障系統”、“產業化服務體系”等有機組合的綜合性建設項目。該項目實現了老年經濟的產業化與養老保障的社會化，不僅具有極大的靜靜

1）、老年公寓功能

銘斯德老年養生護理中心將建成一處庭院式建筑。老年公寓還根 據老年人不同的年齡階段的生理特征和生活需要分為三大種類：居家式公寓、宿舍式公寓、醫護式公寓。居家式公寓是每家每戶自成一體，不受他人干擾，適合普通夫婦；宿舍式公寓老年人如同住集體宿舍一樣，安排在社區相同的一些樓房中居住和生活，比較適合單身老人；醫護式公寓是將身體有較嚴重殘疾、生活不能自理或行動不便的老年人，集中安排在一起居住，并由專門人員進行護理。老年公寓成立管委會，由居室老人代表和管理人員組成。公寓老人每月組織兩次學習，每逢節假日舉行聯歡晚會。

2）、醫療康復功能

銘斯德老年養生護理中心將建設醫療康復中心，配備充足的床位和醫療檢測設備配套，有老年病專家坐診，具備治療、搶救、咨詢的功能，這是關系老有所養的重要保障，是老年人進住社區最關心的問題之一。

3）、家庭服務功能

銘斯德老年養生護理中心有專業的服務人員，可以為老人提供24小時的看護服務。主要職責包括收拾房間、買菜做飯、伴陪老人以及看護剛剛出院或不能自理的老人，照顧老人洗澡穿衣、服藥等等。還有專門為沒有子女照顧的老年人提供各種綜合服務，保健醫生或護士提供的專業或輔助專業人員的護理照料。他們負責分配和監督用藥、換衣、康復理療、提供個人衛生服務。

4）、休閑娛樂功能

為了緩解老人的孤寂之感，銘斯德老年養生護理中心設計有老年 人體育、文化、休閑等設施，比如體育運動場所、老年休閑廣場。棋牌室、露天劇場等。它們是老年人節日或閑遐時聚會、活動、鍛煉的場所，可以滿足老年休閑娛樂、運動健身的需求。

五、規劃建設方案

一、總體設計指導思想

銘斯德老年養生護理中心將按統一的鄉村建筑風格進行設計，體現中國傳統和現代建筑的特點，并做到項目區內總體規劃設計、建筑單體設計、休閑運動設施和景觀設計四者有機結合。

為了滿足老年人冬季保暖的需要，要求各建筑均為磚混結構，采用木質材料進行外墻裝飾，屋頂為青色磁瓦，室內則為普通裝修。各建筑及建筑之間均需要設計無障礙通行設施。

二、建設內容

1、養老公寓

共8棟，每棟占地面積500㎡，三層，內設套房（一室一廚一衛）75間，則8棟可接納老年人數量在600—1000人之間。

2、綜合管理中心

共1棟，占地面積400㎡，三層，內設管理辦公室、員工休息室等；

3、休閑中心

共1棟，占地面積500㎡，三層，一、二層為棋牌室、閱覽室，三層為品茶廳，可以品茶聊天，眺望外景。

4、康復中心

共1棟，占地面積800㎡，三層，一層為門診室，二、三層為療養室。

5、運動保健中心

共1棟，占地面積800㎡，三層，一層、二層為室內體育館，包括乒乓球、羽毛球、籃球等場地，三層為健身大廳，主要包括跑步機等各類健身器材。

6、娛樂匯演中心

共1棟，占地面積500㎡，三層，一層為演出中心，主要用于老年活動節目匯演、各類互動聚會等活動；二層為戲劇中心，主要供喜愛戲曲的老人演唱交流，并承接部分中小型戲曲文化活動，傳承和弘揚中國傳統戲曲文化；三層為歌唱大廳，提供簡易的音樂設備，供老人唱歌互動。

7、養老別墅

二期建設，鄉村仿古風格，每幢占地100㎡，兩層，按20幢設計，滿足高端家庭養老需要。

三、建筑設計方案

1、建筑設計

新建建筑物按照《建筑設計防火規范》、《方便殘疾人使用的城市道路和建筑設計規范》、《民用建筑設計通則》、《住宅建筑設計規范》及國家現行有關規范、規定的要求，進行室內外平面功能和立面設計，力求做到線條清晰、造型美觀，既有城市特色、又有田園風光的建筑 風格，同時滿足消防、疏散的有關要求。

樓房各居室按星級設置，有單人間、雙人標準間，走廊、衛生間、陽臺設扶手欄桿，地面裝修采用防滑材料，方便老年人活動、行走。各層設有員工值班室、開水間及其他公共用房，做到布局合理，使用方便安全。

根據老年人生理特點，在日照和朝向、溫度和濕度、通風和空氣質量、噪聲控制、景觀視野、建筑風格、裝修品位等多方面，滿足老年人對居住質量的全面要求。

2、結構設計 1）、設計依據

《建筑結構設計統一標準》、《建筑結構荷載規范》、《砌體結構設計規范》、《混凝土結構設計規范》、《建筑抗震設計規范》、《建筑地基基礎設計規范》。

基本風壓0.3KN/平方米，地面粗糙度C度。本工程抗震烈度為7度，場地類別為II類，建筑物安全等級為二級。

2）、上部結構

主體樓為三層建筑，磚混結構，所有建筑均采用承重多孔粘土磚，結構整體性好，利于抗震。

3）、基礎選型

新建建筑物為三層磚混結構建筑物，結構形式采用天然地基、條形基礎。

3、給水工程 給水有保障，水質符合《生活飲用水衛生標準》，可以滿足本項目生活用水需要。

4、排水系統

室內排水采用污水、廢水分流制，室外采用雨、污水分流制。糞便污水進入生活污水凈化池處理后排入院內污水管網；食堂廢水經隔油池隔油處理后與其余一般廢水進入廢水處理設施處理，然后排入市政污水管網。

5、消防系統

消防用水由給水管道供給，設置室內、室外消火栓高壓給水系統、火災自動報警系統，消防給水接入消防給水系統。樓內設置消防栓的數量由計算確定，消火栓設在走廊、樓梯附近等明顯易于取用的地點，且間距不大于30m，能夠保證同層任 何部位有兩個消火栓的水槍同時到達。室外消防栓保護半徑為200米，布置間距不大于120米。

6、供熱、采暖

本項目采暖熱負荷，設計采用20噸鍋爐1臺。臥室、會客室、餐廳采暖溫度20攝氏度，衛生間（浴室）采暖溫度25攝氏度。

中心敬老院每層設加熱器1臺，提供飲用開水；沐浴用水專設熱水器和太陽能熱水器。戶外管采用PE-X管，熱熔連接。戶內埋地板環型管鋪設供暖，采用交聯塑復合PE-XA管，卡箍連接。管道的熱補償采用波紋管葡長期補償器，補償器設在檢查井內。為方便維修，在管道各分支處均設關斷用閥門和檢查井。

7、供電及電信 項目用電利用供電公司的供電系統，由現有變電所供給，用電負荷為100KVA，現有能力可滿足要求。新建建筑設低壓配電室，低壓配電采用放射式及樹干式相結合的配電系統，全部采用電纜配電，電纜采用直埋敷設。建筑物內電源為380/220伏，三相無線制。建筑物內照明配線沿墻、梁、柱等暗敷，室內插座選用安全型。樓內公共照明以節能熒光燈為主，走廊、樓梯間設安全出口燈及事故照明燈，戶外照明由配電室集中控制。防雷接地系統，在建筑物層頂設避雷網，利用建筑物柱內主筋做防雷引下線，基礎鋼筋網做地接板，輔助人工地極。引下線與接地網及層面避雷網可靠焊接，組成防雷接地系統。設備接地、通訊等電子設備接地與防雷接地系統共享接地裝置，要求綜合接地電阻小于1歐姆。

本項目電話通信電信公司市話網接入，有線電視由有線電視網絡公司的有線電視干線引入。

第四章、營銷策劃

一、營銷思路

養老機構的專業性比較強，其目標群體相對比較明確。再者，隨著年齡的增大，老年人也會不斷出現，屬于“可再生資源”。因此，養老機構的營銷推廣除了要做好現有客戶群體的宣傳工作外，還要注意對中青年群體的觀念滲透和潛在消費培養。綜合考慮分析，針對現有目標客戶群體要進行精確營銷，針對其他客戶群體或潛在市場要進行大眾營銷。

二、營銷策略

1、DM直投

在通過各種渠道合理獲取目標客戶的聯系方式，直接投送DM營銷廣告單。

2、軟文推廣

報紙、雜志、網絡軟文廣告為主，硬廣告為輔。

軟文有利于闡述養老新概念、新方式，可以從以下幾點展開：我國進入人口老齡化階段，養老壓力加大；傳統養老觀念受到沖擊，正在發生轉變；從消費者的角度去寫在銘斯德老年養生護理中心的生活體驗；介紹銘斯德老年養生護理中心的人文關懷、休閑養生、康復保健等優質服務項目。

3、活動推廣 與其他社會機構合作開展互惠共贏活動，比如與醫院合作，如果老人發生急病重病，可以聯系合作醫院；該合作醫院治療好的老人，也可以介紹前來銘斯德老年養生護理中心入住。還可以與民政部等政府部門合作，舉辦老年文體比賽或聯歡活動等，為老人創造更為豐富多彩的晚年生活。

三、營銷分期

1、形象導入期

全面啟動運營前期準備工作，確定合作機構和單位；進行市內營銷中心選點，發布戶外大型噴繪廣告；確定專業廣告公司、廣告制作發布公司以及其他廣告配合單位；審定廣告推廣方案，確定VI和主推廣告語；選擇和聯系具有一定影響力的媒體，對核心客戶群體進行市場前期培育，并輻射和影響其他重要和次要客戶群體，引起社會關注度和好奇心，提升銘斯德老年養生護理中心的品牌知名度。

2、市場體驗期

經過導入期的鋪墊，在養老機構建設初步完成，開始投入運營的初期階段，可以全力針對目標客戶進行挖掘。該階段主要任務包括，聯系媒體進行軟文推廣，全面地深入地介紹客戶體驗結果，培養和提升銘斯德老年養生護理中心的品牌美譽度。

3、持續強銷期

將第一批客戶進行再次挖掘，積極聯系合作機構和單位，開展各類豐富有益的活動；聯系媒體，對養老產業進行深度挖掘，積極打造 銘斯德老年養生護理中心的高端品牌形象，吸引和影響更多的消費群體前來入住。

4、市場維護期

梳理和規范養老機構服務、管理、營銷等各個環節，建設養老行業服務新標準、管理新標準、品牌新標準，維護銘斯德老年養生護理中心的高端品牌形象，引領駐馬店養老行業的健康蓬勃發展。培育未來消費群體的養老新觀念，培育未來消費群體對銘斯德養老行業新標準的認同感，培育未來消費群體對銘斯德老年養生護理品牌的歸屬感。

結

論

駐馬店銘斯德老年養生護理中心是一所集老年休閑、養生保健、康復預防為一體的多功能、社會化、開放式的綜合性民營福利項目。在充分了解和分析養老行業現狀的基礎上，結合我國及區域傳統文化、家庭觀念、人文風俗，依據駐馬店市具體的養老事業發展狀況，以安享舒適愜意的老年生活為宗旨，規劃建設一座現代化的設施齊全、環境宜人、服務熱情的舒適養生型大型綜合養老機構。駐馬店銘斯德老年養生護理中心建設項目符合我們養老行業的發展趨勢，適應當今社會養老市場需求，與黨中央倡導的和諧社會建設相一致，有利于緩解當地就業壓力，緩解家庭養老壓力，社會效益經濟效益顯著，有著廣闊的發展前景，綜合評價可行。

第二篇：養老院規劃草案

養老院規劃方案

一，情況了解摸底，全體扶養對象登記造冊。內容包括（姓名、性別、年齡、職業、健康狀況、特長愛好、家庭地址、本人聯系電話、親屬聯系電話。

二，落實健全管理體制。完善各項軟硬件設施，實行現代正規化管理。留用人員培訓試用期半年合格后，可簽訂勞務合同。勤雜及安保人員可從養老人員中招聘，實行記分有償義工制。

三，建立健全各項規章制度。（1入住須知、2供養對象公約，3會議制度，4安全管理制度，5財務管理制度，6保健制度，7衛生管理制度，8食堂管理制度，9敬老院要事日記登記制度，10請假銷假制度，11查房鋪制度，12接待制度，13證件和印章管理制度，14值班與交接班制度，15作息制度，16門衛制度。）

四，健全完善各鄉鎮福利院管理體制與規章制度。鄉鎮福利院院長由各鄉鎮推薦，經縣養老中心考核任命。財務由縣養老中心財會統一管理，設兼職出納一名，護理員由鄉鎮福利院招聘，經養老中心培訓考核合格方能上崗。實行經費包干，服務達標，自負盈虧。每月進行考核檢查一次，包括體檢送醫。

第三篇：養老院規劃的注意事項

針對養老院規劃的問題，我院總結了一下幾點注意事項： 遠景設計總結養老院總體規劃思路原則：

1..以人為核心原則

適宜老年人居住的養老院設計應該設身處地為老年人著想，將日常起居、行為需求到配套設施等各個方面納入設計的考慮范圍，體現對老年人細致的關懷，使人性化的設計理念貫穿整個過程。在設計中還要注意幾點要求，如私密性，老年人需要一個屬于自己，不被干擾的空間；可選擇性，應當為老年人提供多種可選擇性，并有控制的能力；清楚的方向性和明確的標志系統，可以為記憶力減退的老年人提供活動上的方便。此外，應該為老年人提供一個進行社會交往的公共空間，充實老人的生活，減少孤獨感。

2.安全性原則

安全性是養老院設計中一個非常重要的原則，它直接關系到老年人的人身安全，必須十分重視。在進行設計時，不僅要考慮到常用設施如門窗、家電等的易于操作性，同時要保證它們對老年人的安全性。同時，根據老年人的行為習慣以及身體特點，使老年人活動的空間具有很好的可達性，加強安全措施的運用，如衛生間、浴室扶手的設置，地面防滑的設置，急救按鈕的設置等等。為提高安全性，主衛應盡可能靠近臥室從而減少老年人行動的距離。

3.舒適性原則

老年人身體素質逐漸下降，獨自生活在陌生的環境中，保證環境的舒適性是十分必要的。在設計中，使環境具有熟悉和連續的特點，如環境的設計具有一定的地方傳統，并成為往日生活的延續，使老年人不感到陌生，有家的舒適感。注意細部的尺度適宜，這樣可以使老年人處處感到方便和愉快。適度的聲光環境，這樣將大大方便視力和聽力減退的老年人的活動，為他們帶去舒適便利。

4.無障礙設計原則

在進行設計時要充分考慮不同老人的身體狀況以確保老人活動的無障礙性。如針對行動障礙老年人，應在走廊間設置扶手和休息區域以便稍事休息，室內場所應該平坦而無高差和臺階。同時，要考慮斜坡的設置和足夠的室內及過道空間等以保證輪椅的方便使用。針對視覺障礙老年人，要保證室內空間的明亮，對一些需要引起注意的安全和交通標志要在醒目位置用清晰易辨的顏色表示出來。地面做到平整防滑，有利于弱視者的行走安全以及探路手杖的使用。針對聽覺障礙老年人，則要盡可能的降低噪音，窗戶要嚴封，可采用吸音系數較高的裝飾材料從而減弱噪音對室內的影響。

其次在養老院的設計上還要注意一下問題：

① ② ③ ④ 密性：老年人需要一個屬于自己，不被干擾的空間。

②社會交往：應為老年人提供一個進行社會交往的公共空間。③可選擇性：應為老年人提供多種可選擇性，并有控制的能力。④清楚的方向性和明確的標志系統，它為記憶力減退的老年人提供活動上的方便。⑤ ⑤安全感和安全性：為活動能力減退的老年人提供活動的安全性，使他們有安全感。⑥ ⑥可達性和易操作：供老年人活動的空間應有很好的可達性（即無障礙）。常用設施（如門、窗、家電）應易于操作。⑦ ⑦適度刺激性和挑戰性：一個有適度挑戰性的環境將促進老年人的經常活動。⑧ ⑧適度的聲光環境：它將大大方便視力和聽力已經減退的老年人的活動。⑨環境的熟悉性和連續性：環境的設計應有一定的地方傳統，并成為往日生活的延續，使老年人不感到陌生。⑨ ⑩尺度適宜的細部：它可以使老年人處處感到方便和愉快。

我國改革開放20多年來，國民經濟飛速發展，人們的生活水平也有了很大提高，從而加速了人口老齡化的進程，同時，老人們對養老設施的要求也越來越高。老年公寓作為一種重要的養老方式，一定會有很好的發展前景。

面向新世紀的老年公寓，應該以老有所養、老有所為、老有所樂為目標，提供多功能、全方位的服務，形成一個完善的老人社區。選址應在郊區，距市內一小時車程，占地500畝左右，周圍有河流、湖泊、山地、樹林，最好還有溫泉，空氣清新，環境怡人。內部有果園、魚池、花圃、菜地、養殖場、運動場，可供老人休閑、健身、勞動。

在設施建設上，住房應以單元式公寓套房為主，有臥室、起居室、小廚房、衛生間，配備家具、彩電、冰箱、空調、電話等設備，使之具有家庭氣氛；衛生間及過道、走廊均安裝扶手，床頭安裝緊急呼救裝置。公寓樓設活動室、娛樂室、健身房、洗衣房、閱覽室、會客室等，并設醫務室、監護室及相應的醫療儀器，另設招待客房。公寓的輔助設施應有小商場、郵電所、銀行、停車場等。公寓配備專職的服務隊伍，經過培訓的服務人員負責打掃衛生、保護環境、維修設備，并提供老人需要的各種服務。公寓定期為入住老人進行體檢，醫護人員24小時關注老人身體狀況，隨時診治，必要時及時送往專門醫院。老年公寓的收費要充分考慮當時中上收入水平家庭的支付能力，不可太高。

第四篇：養老院報告

關于養老院的調查報告

前言：尊老愛幼是中華民族的傳統美德，為進一步加強和改進大學生的此種思想道德教育建設，弘揚中華民族尊老、敬老的傳統美德，努力營造社會和諧的良好氛圍，作為大學生的我們應該為創建全國文明城市貢獻青春力量。愛老敬老是中華民族的傳統，讓我們學會愛老敬老。今年三月份的實踐活動我們選擇了去學校附近的田馨養老院看望住在那里的老人。

去老院慰問主要原因是關心老人應該從身邊做起。養老院是孤寡老人的棲息之所，截至2012年底的數據，我國60歲以上的老年人口約1.9億，占總人口的14％，而這一數據正以每年1000萬的數量激增。根據國際規定，一個國家60歲以上的人群占總人口比例的10％，即說明該國進入了“老齡時代”，中國現已進入了“老齡時代”，中國養老問題迫在眉睫。為了緩解老齡化帶來的社會壓力，開設養老院，將老人集中到一起進行專業的護理這樣的方法不斷得到人們的認可。近些年來全國注冊的養老機構已經從零星幾家公辦的養老院，福利院到了現如今的約為4萬所的規模。那到底老人在養老院是什么情況？養老院都對老人有著怎樣的服務項目？這就是本次調查報告所要闡述的課題。調查時間和地點：2016年3月12年；田馨養老院

調查對象和方法：地區的老人；實地考察

實踐目的：通過到養老院開展社會實踐活動，了解農村養老院老人的生活狀況，了解老人的一些基本情況以及老人需要什么，養老院給予老人怎樣的服務。

田馨養老院是經民政局、衛生局批準設立的集公寓、養老、托老、居家養老、康復護理、醫療及家政服務為一體的綜合性老年服務機構。是一家提供醫、養結合的養老服務單位，也是一家由政府選定的為孤寡老人、空巢老人提 供居家養老上門服務的專業機構。她夏有空調，冬有暖氣，院內有花草、樹木及衛生室，是老人休閑養生，托老養老，娛樂康復的理想家園。

準備：我們通養老院院長取得了聯系，在征得院長的同意后，我們開始討論活動的細節。在活動前一晚，我們小組討論集合時間并說明需要注意的事項。

探究養老院老人生活狀況這樣的命題能夠幫助我們清楚的認識到現階段養老院運行的具體情況以及住院之后老人的基本生活狀況，在此中我們能夠發現現 如今中國養老院所存在的一些問題，提出一些初步的設想和建設性的意見，已幫助中國的養老院能夠更快的走向正規。

調查方法

在進入養老院之后，先通過幫助院方整理一年來的老人入院檔案對養老院的情況有了初步的了解，然后在征得院方的同意，對各個老人選擇性的進行結構式訪談以及無結構訪談的對話收集老人的個人情況和對養老院的看法。此后進行相應的資料整理，對于一些沒有收集到的資料通過詢問護理員或是院方領導進行再次的補充和完善。

調查的內容

為了能達到本次的調查目的，收集到較為完整的關于養老院老人生活情況的信息，我們將調查內容分不同對象進行系統的調查，其中對于老人進行的調查中，設計的訪談問題包括了老人的年齡，性別，身體狀況，家庭情況，養老費用由誰支付，選擇養老院養老的原因，對養老院的要求等。對于院方，我們則通過詢問或是訪談的形式調查養老院在哪些方面為老人提供突出的服務以及在建立養老院以來院方都為老人做了哪些活動，以此來獲得院方的信息。

調查的結果

根據以上所提到的調查內容，我們將所收集的資料以資料收集來源的不同進行分類展示。

（一）老人

1,入住養老院的性別上比較平均，年齡上多為70歲以上的老人。在對田馨養老院現存在案的27名個案進行調查中，只有四名老人年齡只有60歲，而且他們到養老院都是有一定特殊的原因，他們其中有兩人是一對是夫妻，家中只有一個女兒，女兒成家后老人為了給孩子減輕負擔自愿來到養老院。另外的兩個，一個是得腦溢血后兩腿無法長期直立行走，需要全護理的照顧，一個是進行過多次腦出血，意識一直處在一片模糊的狀態，無法進行正常的獨立生活。2,養老院老人一般都是多子多孫的。在調查的有效的23個案例中，有12個老人都擁有極多的兒女，而且其中兒子的數量遠超女兒的數量。對于沒有生育子女的2個個案中，她們通過過繼的方式向自己的多兒女的親戚姐妹中要一個女孩來進行撫養。而就我在其中的了解發現其中一個過繼老人家中母女存在著極大 2 地家庭問題，這里就不予多說。

3,老人來養老院的費用大部分是由老人自己的退休工資來進行支付的，但也有為數不少的老人由自己的子女支付。在有效的24個個案中，13個老人在養老院的花費是由自己的退休金支付的，10個是由自己的子女支付的，還有1個關系特殊，是因為自家的房子因為天主教堂征地拆了后，神父在征求他子女的同意后把他放到這個養老院，然后全權支付費用。

4，老人選擇養老院的原因多是因為家里無人照顧，出于無奈來到養老院。在有效的24個個案中，有14個是處于無奈。而選“其他”是兩個老人，他們是一對夫妻，進養老院則是因為大娘身體不好，在家大爺要買菜，做飯，照顧老伴生活的太累，而到醫院去又不劃算，所以就到養老院來，這樣就免去了許多生活問題，可以專心照顧老伴。

5.家屬來探視老人的次數和時間多維持在每半個月來一次的頻率上。在有效的24個個案中，其中一個因為入院時間還不超過2個月，他的數據我們就沒有統計上去。還有一個個案的家就位于養老院所在的村子，所以不存在子女來探視這一情況，有時間老人就會自己回家。在其中還存在一個現象，就是當老人剛剛住院時家人來探訪的次數會明顯多一些。當老人入住時間達到兩個月的時候，來探望的次數直線下降。這有可能是因為養老院地理位置太過偏僻的緣故，也有可能是別的緣故，在此我們就不在深究。

（二）院方

1，在照護老人的一些服務中，該院最在乎的是飲食方面的內容。為了符合老人的口味，院方開設了灶委會，每一星期集合6個老人進行集中開會，討論關于一周飲食的意見反饋以及對于新的一周食譜制定的建議。除此之外，每兩天院方會派人到縣城采購新鮮的蔬菜，水果回來以保證伙食的新鮮和衛生。2，其次是健康方面。老年人一般都或多或少有些疾病。就為了更加了解老人的身體情況，院方組織了一次義診活動，邀請了醫生到養老院對老人的身體進行全面的檢查。在檢查完之后，為有需要的老人購買藥物。同時在日常生活中，院方有要求護理員每日記載老人的吃藥情況，身體情況以及精神狀態，如有異常就會有人進行詢問老人的情況，以保證老人的身體處以良好的狀態。3，日常娛樂消遣方面。為了讓老人在養老院能更好的生活，院方針對老人 3 的需求配置了許多適合老人娛樂，比如說麻將桌，圖書閱覽室，菜園子，禱告室（因為很多老人是天主教徒）等娛樂事物。老人在大部分時間可以自由的安排自己的生活作息，就根據自己的興趣在該院里活動。

結束語

這個活動雖然短暫，但我過得很充實。經院長的介紹，我有幸和在院的老人接觸，并向他們了解了一些生活情況，還帶給他們一些生活用品，最重要的是豐富了他們的精神家園。這次活動我以“善用知識，增加社會經驗，提高實踐能力，豐富生活”為宗旨，利用空余時間參加有意義的社會調查，接觸社會，了解社會，從活動中檢驗自我。

在這次實踐過程中，我獲益匪淺。我學到了在書本上學不到的知識。讓我深入生活的每個角落里，真正體會到老人們的心靈上的孤獨。同時也認識到養老院存在的問題。

參考文獻：

1.陳世林：《直面·溝通·融入應對老人孤獨心理問題的個人策略》，九江學院學報《自然科學報》，2006年第4期。

2.吳捷：《老年人孤獨感與主觀幸福感的社會關系》，《心理科學》，第984-986頁。

3.崔光輝、吳振強、張秀軍、孫業桓《老年人孤獨及其影響因素研究》，《現代預防醫學》2009年第36卷第11期，第2067頁。

第五篇：養老院建設項目創業規劃書

養老院建設項目創業規劃書

近年來我國政府積極鼓勵社會各界力量發展養老服務業，建設養老福利院已經是我國進入老齡化社會的戰略選擇。在這種背景下，民辦養老院無疑迎來了一個巨大機遇，編制民辦養老院創業規劃書是項目中至關重要的步驟，下面我們來看一下民辦養老院的具體規劃內容。

一、養老院概況

1.基本概況

2.服務宗旨

二、養老院建設項目行業可行性分析（以深圳市為例）

1、養老院建設項目市場分析

2、養老機構發展評價

3、養老院建設項目風險分析

三、養老院項目具體辦理程序

四、養老院項目運營分析

1.財務預測說明

2.項目收益測算

3.養老機構享受優惠和社會資源利用

四、經營評估

一、養老院概況

1.基本概況

鶴軒養老院收養對象為身體健康、自理有困難或完全不能自理的老年人、患有各類老年疾病的老人、患有老年癡呆癥的老人、臨終關懷的老人，及各類社會孤老、企業孤老。提供日間、及長期的托老服務，是一所集養老、康復、護理、娛樂為一體的綜合養老福利機構。

總院坐落于深圳市，院內老人居室有多人間、雙人間、單人間，均有單獨衛生間。公共設施有讀報室、活動室、桌球房、書畫室、多功能餐廳、健身房等。院內多功能餐廳內可同時容納100人就餐。飲食為流質、半流質、軟食、勻漿膳食等。對于老人的特殊需要如過生日、家庭聚會等，可根據老人家屬的需要單獨制作，滿足不同需求。

2.服務宗旨

鶴軒敬老院堅持以“老人為本”的服務宗旨，以“奉若父母，情同親生”為服務理念，依靠一流設施和一流服務，讓入住這里的老年人在生活、身體健康上真正體會到：老有所養、老有所醫、老有所為、老有所學、老有所樂、讓敬老院真正成為老年人的“福地”。

二、養老院建設項目行業可行性分析（以深圳市為例）

養老服務業是一個投資回收周期比較長的行業，對此，投資者要有清醒的認識。進行可行性分析要考慮的因素有目前本地區同行業總量（床位數）及分布情況，本地區老人及家庭經濟狀況，盡可能了解和收集其他養老機構的入住情況，地理位置的交通和環境情況等。就深圳現狀，試做開辦養老機構可行性分析如下：

1、養老院建設項目市場分析

深圳是個適合老年人養老的的城市，各種公共設施以及一些收費較高的主題公園對65歲以上的老年人免費。隨著人口流動的加劇，會有越來越多的人選擇到深圳養老。目前深圳實際人口1200萬，其中老年人口占到102萬，占到9%多。全市現擁有養老機構21家，床位共計800余張，剛剛達到老年人口千分之二的最低要求，應該還有很大的發展空間。

從區域角度來看，——區和——區養老機構相對密集，市南老城區和——路東部人口居住密集區、——新區存在養老機構床位上的不足。

2、養老機構發展評價

深圳市養老機構應該說從數量上發展較慢，但總體運營水平不夠高，特別是缺少象天津鶴童老人院、廣州市壽星大廈、上海福利中心這樣行業領軍型的養老機構。具體來講，（1）、百床以上規模較大的養老機構，收費較低（全部費用800元以下）的入住率一直很高，床位全年緊張。辦這種類型的養老機構前期投入較大，一般需要建設專門的院舍，配套設施齊全。

（2）、百床以上收費在1000元左右的養老機構，在深圳市場目前屬于中檔以上養老機構，目前存在一定程度的入住率不足，經營情況多在盈虧平衡點以下。但這種類型的養老機構是外地來養老的老人的首選，市場前景看好。

（3）、30張床位至100張床位之間的中等規模養老機構是深圳市養老機構的主流。這部分養老機構，由于床位數達到了規模效應的要求，硬性投入和老人生活費用都得到了合理攤派，機構管理還處在簡單層次控制的范圍之內，用人成本較低。這種養老機構經歷前期的經驗積累期，多數都實現了盈利。

需要特別提出的是，這部分養老機構多自覺不自覺將服務群體逐漸定位在不能自理和半自理的老人群體。這一群體服務需求層面較少，日常消耗低，且收費較高。只要輔助于較好的醫療，是目前盈利概率最高的院所類型。

（4）、30張床位以下的小型養老機構，也稱家庭式養老院，這種院所經營形式靈活，前期投入較小，特別適合生活小區內建設。經營這種類型養老機構的關鍵是爭取物業和居委會的支持，在房屋租金等方便實現優惠。可能的情況下爭取到福彩基金的投入，“星光老年之家”用這種方式爭取到前期經營者少投入，再輔助于水電暖方面的優惠，壓縮一下前期投入得不到攤薄的風險。經營這種養老機構可以附設開辦學生餐桌和居家養老老人的午餐派送，以彌補盈利能力不足。目前這種養老機構在本市經營平均狀況較差，對經營者的運營水平和承受壓力的能力挑戰較大，每年都有不能通過年檢被淘汰的養老院。迫切需要專業人士介入，對這種養老機構財務運營進行專業指導，或采取集團式經營方式，統一采購、統一配餐、統一調配醫護康復設施，達到降低服務成本的目的。

3.養老院建設項目風險分析

盈虧的主要因素是入住率和服務成本，這里的服務成本是指為老人服務所必需的，有房租、降溫取暖費、水電煤氣費、工資、辦公費用、維修費、大型資產折舊費等，都要考慮在內。

辦院的主要風險在于，一是入住率的不足，房租、人工費和取暖費等硬性開支不能得到有效攤薄，導致開辦一年內甚至更長時間處于凈投入狀態，不能實現資產的良性循環。二是入住老人的收費風險，由于老人及子女的財務狀態惡化等原因，造成入住老人不能及時續費，養老機構又不能強行將老人趕出門，造成墊付

費用的局面。三是老人的意外傷害風險。老人屬高發意外傷害和突發死亡率較高的人群，一旦產生糾紛，訴訟和調解對養老機構都帶來人力和物力上的負擔。

三、養老院項目具體辦理程序

1、市和各區（市）人民政府以及非本市組織、個人開辦養老服務機構，申辦人直接向市民政部門提出申請。本市其他組織和個人開辦養老服務機構，申辦人應當向養老服務機構所在地的區（市）民政部門提出申請。區（市）民政部門應當按照本辦法的有關規定進行審查，對符合規定的，報市民政部門。

民政部門審查開辦養老服務機構申請的時限為自接到申請之日起20日內。

2、核準開辦養老服務機構的，申辦人應當按照有關規定和民政部門的要求進行籌建，經民政部門會同有關部門驗收合格后，由市民政部門發給登記證書。

3、申辦人取得登記證書后，應當按下列規定辦理有關手續：

（一）利用非國有資產開辦的非營利性養老服務機構，申辦人憑登記證書到開辦地的民辦非企業單位登記管理機關辦理登記手續；

（二）利用國有資產開辦的非營利性養老服務機構，申辦人憑登記證書按事業登記管理的規定到事業單位登記管理機關辦理登記手續；

（三）開辦營利性養老服務機構，申辦人憑登記證書到工商行政管理部門和稅務部門辦理登記手續。

四、養老院項目運營分析

1.財務預測說明

（1）、租金投入，選擇房屋時多選擇租用經營狀況不良、非網點性的療養院、旅館、幼兒園和工廠附設后勤設施，租金必須控制在200元/床/月以下（通常收費床位費為200元-600元），例：50張床位的養老機構總建筑面積在700平方米以上，合理租金控制在年10萬以下。

（2）、房屋改造和簡單裝修費用，約投入6萬元。

（3）、基本設施配備。

a)床、床頭柜和一人一格的衣櫥，約計800元×50=40000元。

b)床上用品700×50=35000元

c)室內每人一個圈椅200×50=10000

d)電視每房間一個1000×15=15000

e)活動室設施家庭影院一套，麻將桌2個，健身器材2件，預算約10000元。f)餐飲設施，灶具二套，餐具60套，消毒柜一個，冰箱一臺，總控制在8000元。（可在開業時爭取區政府或贊助單位的捐贈）

g)洗衣設備，預算2000元。

h)洗澡設備，預算5000元。

i)辦公設施，電腦、打印機各一臺，面包車一部。（可時機成熟時再到位）合計最小投入280000元。

（4）、開業儀式和相關宣傳費用，約20000元。

以上租金+裝修+設施+宣傳=300000元

1、員工工資。

院長（兼會計）1人計4000×12=48000元

副院長 兼采購1人計2000×12=24000元

護理員5人計1000×12×5=60000元

廚師2人計1200×12×2=26400元

以上共計9人計158400元。

2．伙食費成本300×50×12=180000元。

3、水電費400×50=20000元

4、取暖費700平米×20=14000元

5、辦公費用600×12=7200元

6、設備耗材、維護等2000元

7、租金10萬元。

以上投入合計482000元。

2、養老機構.項目收益測算

1、床位費四人間200×12×50×80%=96000元。

2、服務費200×12×50×80%=96000元

3、餐費260×12×50×80%=124800元

3、水電費20×12×50×80%=9600元

4、取暖費80×3×50×80%=9600元

以上收入計336000元

3、養老機構享受優惠和社會資源利用

（1）、養老機構用水、電、安裝電話實行居民價優惠。需每年到民政部門審批一次。

（2）、符合星光老年之家投入條件的，可申請福彩基金的注入。

（3）、可利用志愿者開展服務，降低用人成本，實現親情服務。

（4）、開展社會公益活動，爭取捐贈和贊助，補充老年生活費用的不足。養老院的建設地塊不僅要求土地屬性、拆遷補償、水電氣市政條件等落實，更重要的是要分析地塊周邊環境，包括交通條件、居民區距離、周邊人口數量和素質、地區經濟和社會發展情況，分析該地塊是否適合建養老院、養老院服務對象（消費群體）市場容量等。

四、經營評估

1、此種規模設計養老機構盈虧平衡點為全年平均入住率55%。

2、可期達到全年平均80%的床位利用率，每年做1萬元的資產折舊，5000元意外損耗，保守收入280000元。

3、每位老人入住時收取5000元意外保證金，可暫收付200000元，可60%用于抵付前期投入，其它做為周轉資金和出院返還。