第一篇：物業的安全管理(精)

物業的安全管理

第一章 物業安全管理概述 第一節 物業安全管理的概念

一、物業安全管理的含義

1.安全

安全，指沒有危險，不受威脅，不出事故。物業安全一般包含3層含義：

其一，物業區域內的人身和財物不受侵害，物業區域內部的生活秩序、工作秩序和公共 場所秩序保持良好的狀態。

其二，物業安全不僅指物業區域內的人身和財產不受侵害，而且指不存在其他因素導致 這種侵害的發生，即物業的安全狀態應該是一種既沒有危險，也沒有可能發生危險的狀態。

其三，物業安全是物業區域內各方面安全因素整體的反映，而不是單指物業的某一個方 面的安全。

影響物業安全的因素很多，變化也比較快，歸納起來主要有兩大類：①人為侵害因素，如失火、偷竊、打架等；②自然侵害因素，如大風刮倒廣告牌、電梯故障等。安全管理人員應了解這些影響安全的因素，并隨時注意處理。

第三節 物業安全管理的意義

1.物業安全管理是保證國家和城市社會穩定、維護社會安定團結，保障人民安居樂業的前提條件之一。整個國家和城市是由千千萬萬個社區所組成的，只有作好各個社區的安全 管理，才能實現社會穩定、人民安居樂業的目標。

2.物業安全管理能為業主和使用人的人身、財產提供安全和保護。

3.物業安全管理是物業管理公司提高信譽，增強市場競爭力的一種重要途徑。

4.物業的安全管理做好了，物業才能少受或不受損失和侵害，其價值才能得到保持。另外，人們也才會更樂意購買該物業，物業才會增值。

第二章 治安管理

第一節 治安管理概述

一、治安管理人員崗位職責

1.部門經理的職責

(1)保安部經理應對整個物業范圍內的安全負有組織領導的具體責任；

(2)根據國家治安的有關規定及物業管理公司的有關管理細則制定保安部門的工作計劃和目標，并督導下級管理人員的工作；

(3)主持部門例會，傳達貫徹總經理及有關部門的指示，并與廣大保安人員一道分析研究住宅小區的治安管理問題；

(4)熟悉和掌握住宅小區內各種保安設施的操作和性能，熟悉住宅小區內治安狀況，做到心中有數；

(5)對重大事件、事故親自組織調查、處理；

(6)負責完成總經理交辦的其他事項。

2.保安班長的職責

(1)對部門經理負責，做好所管轄區內安全治安工作；

(2)帶領保安班全體人員，根據制定的崗位責任制，認真嚴肅、一絲不茍地搞好安全保衛工作；

(3)根據崗位責任制所規定的項目和要求，嚴格進行檢查，督促全體保安人員落實崗位責任制；

(4)要有法律知識和法律觀念，熟悉保安業務，了解物業管理公司所制定的規章制度，掌握管區內治安保衛工作的規律、特點，嚴格管好、做好安全保衛工作；

(5)做好部門領導和基層保安人員的協調工作，及時將保安人員反映的各種信息向上級匯報，為上級領導部門提供建設性的工作建議，同時及時傳達、落實上級的指示精神和工作 安排；

(6)認真做好本班保安人員的考勤工作，詳細如實地記載工作中遇到及處理的各種情況，每天應向部門經理匯報一次；

(7)以身作則，做好本職工作。

3.保安員的職責

(1)保安員上崗必須身穿制服，配戴裝備，嚴整儀容。糾正違章時先敬禮，必須做到以禮待人。

(2)作風正派，遵紀守法，堅守崗位，提高警惕，發現違法犯罪分子要堅決設法抓獲。

(3)值班保安人員要認真做好防火、防盜、防搶劫工作，認真檢查設備設施，發現不安全因素立即查明情況，排除險情，并及時報告主管部門及領導，確保管區的安全。

(4)執勤過程中要勤巡查，要有敏銳的目光，注意發現可疑的人、事、物，預防案件、事故的發生，力爭做到萬無一失。

(5)愛護設施設備、公共財物。對崗位內一切設施、財物不得隨便亂用。

(6)嚴格遵守上下班時間及值班紀律，對崗位發生的各種情況要認真處理，并且做好詳細的書面記錄。

(7)遇到緊急、突發性重大事情，要及時向主管部門經理請示報告。

(8)嚴格執行交接班制度，按時、按規定交接班。

(9)對住宅小區內的住戶做好公司的規章制度及治安保衛的宣傳工作。

(10)應有禮貌地查詢進入住宅小區的訪客，并盡可能登記身份證，如有懷疑，應通知有關住戶及有關部門。

(11)詳細記錄各有關部門領導打來的電話，認真完成領導交辦的各項任務。

(12)若發生案件，應采取下列步驟以協助破案：

①立即報案并留在現場直至公安人員到達；

②切勿移動或容許他人移動、觸摸現場物品，保留現場證據，方便取證工作；

③禁止任何人在現場走動，并禮貌地勸阻閑人進入現場，以方便公安人員現場調查；

④向公安人員提供有關案件詳情。

二、治安管理基本制度

1.保安人員工作紀律

(1)模范遵守國家的法律法規及公司內部各項規章制度；

(2)堅守崗位，忠于職守，嚴格執行崗位責任制；

(3)上崗堅決做到“五不準”，即不準喝酒，不準聊天，不準容留外來人員，不準擅離工作崗位，不準遲到、早退；

(4)服從管理，聽從安排，廉潔奉公，敢于同違法犯罪分子作斗爭；

(5)愛護各種警械器具裝備，不丟失、損壞、轉借或隨意攜帶外出；

(6)嚴格執行請、銷假制度，有事外出必須請假。

2.保安人員的交接班制度

治安保衛交接班非常重要，因為這段間隙處理不好，就容易使罪犯乘機作案。為了杜絕 這些漏洞，必須強化交接班制度。

(1)接班保安人員要按規定提前10分鐘上崗接班，在登記簿上記錄接班時間；

(2)交接班時，交班的保安人員要把需要在值班中繼續注意或處理的問題以及警械器具等裝備器材向接班保安員交待、移交清楚；

(3)接班保安人員驗收時發現問題，應由交班保安人員承擔責任。驗收完畢，交班保安人員離開崗位后所發生的問題由當班保安人員承擔責任；

(4)所有事項交待清楚后，交班保安人員在離開工作崗位前在登記簿上記錄下班時間并簽名；

(5)接班人未到，交班人員不得下班。如果接班人員未到，交班人員下班，這期間發生的問題，兩人共同負責；即使沒有發生問題，也要分別扣發兩人的工資并通報批評。

3.保安人員工作細則

(1)儀表著裝

①按公司配發制服統一著裝和佩戴，制服須保持潔凈、平整，各項配置標志齊全規范。

②風紀嚴整，不得敞開衣領，翻卷衣袖、褲邊；上崗前須到更衣室鏡子前整理儀表。

③上崗前、下崗后須到指定點更衣；不得將制服及佩戴物帶離小區；服裝清洗不得影響 正常上崗著裝。

④保安人員儀表須潔凈端正，不得留長發、胡須。

(2)上崗姿態

①在崗時須精神飽滿，精力集中。

②站崗時保持抬頭、挺胸、收腹、并腿，巡崗時須在站立的基礎上做到步伐穩健，雙臂 前后自然擺動，不得有手插衣褲口袋、手叉腰間等散漫舉止。

③兩人巡崗時須并排，保持上崗姿態統一步伐行進；兩人以上巡邏或同行時須列縱隊，保持上崗姿態統一步伐行進。

④在崗期間不得吸煙或吃零食，不得有閑聊、睡崗及其他懈怠行為。

(3)文明禮貌執勤

①對待住戶或來賓須態度和藹、耐心周到，行為舉止須自然端正、落落大方。

②禮貌待人，遇住戶或外來人員需交涉或按章管理時，在開始前和完成后皆須先敬禮，把“先生、女士、您好、請問、對不起、打擾了、感謝合作”等禮貌用語體現在實際工作中。

③禁止任何粗俗言談、污言穢語。

④回答住戶或來賓提問時應清楚扼要，并使用普通話。

(4)門衛崗

①對出入小區的人員必要時進行查詢，言語文明，并做好登記和引導工作，來訪客人須 出示有效身份證明，填寫來訪人員登記表，說明來訪事由，被訪人姓名、住址、電話等。

②勸阻無關人員及未經批準的商販進入小區。

③根據小區機動車輛管理規定，管理小區交通秩序，無關車輛不得進入小區。

④負責登記電視監控情況。

⑤負責小區內郵件的收發登記管理。

⑥門衛崗須保持整潔美觀，無關人員不得進入門衛崗。

(5)巡邏崗

①巡邏執勤人員根據每日排班表按規定的區域及路線實施巡邏執勤。

②巡邏崗執勤主要內容包括：小區內陌生人員查詢，勸阻已進入小區的無關閑雜人員，車輛停放情況；樓宇外觀、道路、路燈及有關配套設施完好情況，及時發現不安全隱患，制止不法行為及違反小區綜合管理制度的現象等。

③認真遵守姿態、禮貌用語等方面的規定。

④巡邏情況及時記錄。

4.保安工作人員的獎懲制度

為了鼓勵保安人員認真做好本職工作，杜絕一切不良行為，以責、權、利相結合為原則，制定保安人員獎懲制度。

(1)獎勵細則

①見義勇為，敢于同壞人壞事做斗爭，成績顯著者；

②積極協助公安機關抓獲違法犯罪分子和偵破案件，成績突出者；

③積極參加搶險救災，保衛人民生命財產的安全，成績顯著者；

④為搞好住宅小區(大廈)的安全保衛工作積極出謀劃策，所提的合理化建議實行后效果明顯者；

⑤拾金不昧者；

⑥年終被評為“先進保安班(組)”、“先進保安員”，被評為省、市政府“治安模范標兵”者。

(2)懲罰細則

①值班時收聽收音機、錄音機，收看電視或進行其他與值班無關的事情。

②擅離職守，經常遲到、早退。

③酒后執勤上崗，并造成一定后果。

④未按時交接班，或不按有關規定進行交接班，或交接班不清楚，檢查時相互推卸責任 者。

⑤未經部門領導批準，私自頂班者。

⑥未經部門領導同意，擅自帶人留宿者。

⑦執勤時，衣裝不整，佩戴不齊；執勤中玩忽職守，疏于防范，致使在管轄范圍內發生 案件或事故，造成極壞影響者。

⑧對公司和保安部領導下達的工作任務，未能如期完成，而又沒有正當理由者。

⑨扣留物品不登記，不上交；撿拾物品不報告，不上交者。

⑩違反保安器材使用規定，私自隨便轉借和使用。

B11B12事件或緊急情況下，臨陣脫逃或坐視不管者。

質極不相稱者。

B13B1

4者。根據錯誤情節輕重進行不同的處罰。對于一些性質惡劣者，影響極壞者應辭退或開 除；對違反國家有關法律法規者要追究其刑事責任。

5.電視監視崗位職責與日常管理

(1)職責

①24小時嚴密監視保安對象的各種情況，發現可疑或不安全跡象，及時通知值班保安就地處理，并通過對講機向辦公室報告；

②發現監視設備出現故障，要立即通知值班保安加強防范，同時盡快找出原因，及時修 理設備，使之正常運轉；

③嚴格執行登記制度，凡是發現可疑情況，應認真記錄下來。

(2)要求

為了保證崗位職責的落實，要求全體電視監視工作人員努力做到：

①提前做好上崗準備，按時接班；

②做好交接班手續，無遺漏、無差錯，哨位設施無損壞，勤務登記準確及時、內容清楚 ；

③嚴禁無關人員進入工作場地，不準帶親戚朋友在工作場所聊天；

④上班時精神集中，不準擅離崗位或做與工作無關的事情；

⑤嚴守崗位，保持高度的警惕性，發現可疑情況，嚴密監視，同時通知該區域的保安和 報告上級，密切配合，確保安全。

三、治安管理的內容

根據公司制定的有關規定，確定治安管理的內容如下：

1.小區治安管理內容

(1)住宅小區開設的經營攤點，未經管理公司批準，領有經營許可證的，治安人員有權禁止其活動；

(2)在住宅小區內的公共場所晾曬衣物，在公用樓梯間、通道、天臺堆放雜物，飼養雞、鴨等家畜，治安人員應予制止。2小區治安管理范圍

下列妨害公共安全和社會治安秩序的行為，都屬于治安管理范圍。

(1)使用音量過大或發出噪音的器材，影響他人正常的工作和休息。

(2)從樓上往下亂扔雜物。

(3)擅自撬開他人信箱，私自拆開他人郵件、電報信函等。

(4)非法攜帶、存放槍支彈藥；非法制造、販賣、攜帶匕首、彈簧刀等管制刀具。

(5)未經批準，私自安裝、使用電網。

(6)非法侵入他人住宅，損毀他人財物。

(7)使用汽槍，在住宅小區內進行各種射擊活動。

(8)制造、銷售各種賭具或利用住宅聚賭。

(9)利用住宅窩藏各類犯罪分子和嫌疑人員。

(10)利用住宅作據點，進行盜竊活動。

(11)制造、復制、出售、出租或傳播淫書淫畫、淫穢錄像。

(12)利用住宅進行嫖娼**活動。

(13)在車輛、行人通行的地方施工；對溝井坎穴不設覆蓋物、標志，或故意損毀、移動覆蓋物或標志。

(14)故意損壞郵筒、公用電話等公共設施；故意損壞路燈、消防栓、公用天線、電梯等配套設備；故意損壞園林綠地、停車場、娛樂場等公共地方。

第二節 治安保衛隊伍的建設

一、治安保衛隊員的條件

(一)基本條件

1.退伍軍人(憑退伍證)或身體素質好，具備一定的軍訓基本功。

2.身高1.7米以上。

3.20歲以上，28歲以下(憑身份證)。

4.初中以上文化程度(憑畢業證)。

5.身體健康(憑市、區級以上醫院的體檢表)。

6.思想品德好(當地縣以上公安機關出具的無犯罪前科的證明材料)。

7.符合計劃生育規定(憑計劃生育證或未婚證)。

8.要有具當地戶口的成年人擔保。

優先條件：

1.近年度退伍軍人優先

2.黨員優先

3.高中以上文化程度優先

(二)保安隊伍的基本要求

1.保安隊長思想品德好，軍事素質過硬；具有組織管理能力和一定的表達能力。

2.季度訓練考核，人均分數在85分以上為達標。

二、治安保衛隊員的訓練

為培養一支紀律嚴明、訓練有素、文明執勤的保安員隊伍，必須對保安人員進行常規性 的軍事化、正規化、規范化的學習和訓練。

(一)上崗前培訓

對新錄用的保安員在上崗前必須進行崗前培訓，培訓內容包括：

1.公司簡介。

2.物業管理的基本知識，主要學習《物業管理條例》及其實施細則。

3.企業內部的管理制度：員工守則，工作紀律，勞動紀律，人事管理規定。

4.安全防火教育：消防基本知識。

5.ISO99000質量體系標準的基礎知識，主要學習質量方針和質量目標。

6.公司《治安工作手冊》中的基本要求。

7.其他有關知識：普法知識，職業道德教育。

8.軍訓：主要為隊列訓練。

(二)崗位培訓

對在崗的保安員要進行常規培訓，以便保持、提高其所需掌握的基本知識、技能和方法，培訓內容包括：

1.詳細學習公司制定的《治安工作手冊》內容：即職責權限，規章制度、規定，工程程序、規范、標準

2.常規訓練：隊列訓練、擒拿格斗、體能訓練、消防滅火訓練、交通指揮訓練

3.有關精神文明內容的學習

(三)培訓安排，見表6-2-

1、表6-2-2

三、治安保衛隊員的考核

(一)單兵隊列考核標準

1.軍人軍姿：頭要正，頸要直，挺胸收腹，兩眼平視前方，下額微收，兩臂下垂，五指并攏，拇指貼在食指第二關節，中指貼在褲縫，精神面貌好。

2.停止間轉法：“兩快一穩”，即轉體快，靠腳快，站得穩。

3.齊步與立定：向前擺臂到作訓服的第三、第四顆紐扣之間，離身體約30厘米，不超過衣縫線，向后擺臂離身體約25厘米，步幅75厘米，步速112～116步／分鐘。

4.正步與立定：繃腳尖，小腿帶動大腳，腳掌離地約25厘米，步幅75厘米，步速110～ 115步／分鐘。

5.跑步與立定：第一步“躍”出去，運臂時“前不露肘，后不露手”，步幅85厘米，步速170～180步／分鐘。

6.敬禮：手指并攏，手腕與小臂平直，大臂抬到與肩平，手指與帽檐接縫處約1～2厘米，取捷徑一步到位。

(二)擒敵應用技術動作

1.基本功：

(1)直打、側打、勾打：出拳以“快、準、狠”為主，動作與力量結合。

(2)彈踢、側踹、勾踢：腿部穩而有力，配合兩手動作。

(3)綜合練習：手與腳的巧妙配合，扭肩送膀，協調一致。

2.擒敵拳：動作準確、熟練，剛勁有力，干脆利落。

(三)軍事體能測試標準

1.百米跑14秒以內。

2.俯臥撐50個以上。

3.爬樓20層樓45秒以內。

四、保安隊員主要職責和權限

(1)保安隊長職責

①主持全隊工作，堅決執行管理處主任指令，帶領全隊人員依據各自職責，認真做好安 全保衛工作。

②熟悉治安各崗位職責、任務、工作要求、考核標準，掌握治安區內的保安工作規律及 特點，加強重點崗位的安全防范。

③及時做好保安員的崗位培訓、軍事訓練及日常考核工作。

④做好保安隊的月工作安排(包括訓練、學習安排)，每周召開班務會一次，每半月召開隊務會一次。

⑤經常檢查各崗位工作情況，零點之后的夜間查崗每周不少于兩次。

⑥帶領保安隊配合其他管理服務工作，制止、糾正各類違章行為。

⑦負責全隊隊員的內務管理和考勤工作。

⑧處事公道，言行文明，對自己的缺點勇于改正，虛心接受工作建議和意見。

(2)保安隊長權限

①對本管理處物業有權進行安全監督。

②有權檢查各崗位保安員執勤情況，對玩忽職守，違紀違章人員有權進行處罰。

③每月對考核不合格的保安人員有權予以處罰。

④對不稱職的保安人員有權提出調離和辭退建議。

⑤有權根據實際需要，對各崗位保安員進行調整。

(3)保安員的職責和權限

①有權制止一切違法犯罪行為，在執行任務時，對殺人、放火、搶劫、盜竊、強奸等現 行違法犯罪分子，有權抓獲并扭送公安機關，但無實施拘留、關押、審訊、沒收財產和罰款的權力。

②對發生在所護衛區內刑事案件或治安案件，有權保護現場、保護證據、維持秩序、提 供情況，但無勘察現場的權力。

③在防范和打擊犯罪活動時，保安員可以配備和使用非殺傷性防衛械具。

④對違反治安管理條例行為的人，保安員有權勸阻、制止和批評教育，但沒有罰款、裁 決等處罰的權力。

⑤對違法分子不服制止，甚至行兇、報復，可采取正當防衛。

⑥對攜帶和運送可疑物品，身帶匕首、三棱刀等管制刀具和自制火藥槍及其他形跡可疑 的人員有權進行盤查、監視、報請當地公安機關處理，但無權偵察、扣押、搜查。

⑦對出入小區、大廈的可疑人員、車輛及所攜帶、運載的物品，按規定有權進行驗證、檢查。

⑧按照規定，有權制止未經許可的人員、車輛進入小區、大廈內。

⑨積極配合衛生、綠化、維修等其他服務，制止違章行為，防止破壞，不能制止解決的 向總值班室或班長報告(制止違章要先敬禮)。

⑩熟悉和愛護小區(大廈)內配套的公共設施、機電設備、消防器材，并熟練掌握各種滅

火器材的使用方法。

作。

B1

3(住戶)進行治安防范和管理方面的宣傳，協助業主B11B1

2安服務工(住戶)做好“四防”工作，落實各項安全防范措施，發現不安全因素及時向業主(住戶)報告，協助整改。

第三節 情 況 處 理

一、常見可疑情況的處理

保安員在站崗或巡邏時，經常會碰到一些可疑情況，對可疑情況要根據其嚴重程度采取 相應的措施。下面介紹幾種常見的可疑情況及其處理方法。

①冒煙。了解確切的冒煙口，了解冒煙的原因(著火、電線短路等)，并上報處理。

②冒水。了解冒水的確切位置，冒水的原因(上水管、下水管冒水、下雨等)，及時堵漏并上報處理。

③有焦味、硫酸味或其他化學品異味。尋找味源，如因電源短路造成，要及時切斷；如 是其他化學品異味，要及時封鎖現場，并通知有關部門處理。

④在大廈通道游蕩(借找人卻說不出被訪者的單位及姓名)的人。密切觀察其舉動，必要時勸其離開。

⑤發現有人身上帶有管制刀具、鉗子、螺絲刀、鐵器等工具。詢問、核查其攜帶工具的 用途，如用途不明的，帶回保安值班室處理，或者送當地派出所。

⑥在偏僻、隱蔽地方清理皮包或錢包的人。立即設法攔截，詢問驗證，如屬盜竊、搶劫

財物的，送交公安機關處理。

⑦自行車、摩托車無牌、無行駛證，有撬損痕跡的，或將沒開鎖的自行車背走或拖走的，當即扣車留人，待查明情況后再放行。

⑧機動車拿不出行駛證，說不出車牌號，沒有停車證的。立即聯系停車場車管員，暫扣 車鑰匙，約束其人，待查明情況后再放行，如情況不明的，送公安機關查處。

⑨遇到保安員即轉身遠離或逃跑的人。設法攔截(用對講機向其他保安員通告)、擒獲，并帶到保安值班室處理，查明原因后根據情況放人或送公安機關處理。

二、常見的治安、刑事案件處理

1.發生打架、斗毆的處理方法

①積極果斷勸阻雙方離開現場，緩解矛盾，防止事態擴大。不要因雙方出手時誤打到自 己而介入，同時立即向值班領班報告。

②如事態嚴重，有違反治安管理行為甚至犯罪傾向的，通知當地公安機關前來處理或將 行為人扭送公安機關處理。

③提高警惕，防止壞人利用混亂偷竊財物。

④說服圍觀群眾離開，保證所轄范圍內的正常治安秩序。

2.發生盜竊案件的處理

①發現盜竊分子正在作案，應立即當場抓獲，并報告管理處及公安機關，連同證物送公 安機關處理。

②如果是盜竊案發生后才發現的，立即報告管理處及公安機關，同時保護好案發現場，重點是犯罪分子經過的通道、爬越的窗戶、打開的箱柜、抽屜等，不能擅自讓人觸摸現場痕

跡和移動現場的遺留物品。

③對重大案發現場，可將事主和目擊者反映的情況，向公安機關作詳細報告。

3.發生兇殺案件的處理

①如發現歹徒正在作案的，應設法制服、阻攔歹徒，并召集各崗位保安員配合，同時，迅速向上司和公安機關報案，如有傷員迅速送附近醫院救治。

②如事后接到報告，則保護案發現場，禁止無關人員進入，以免破壞現場遺留的痕跡、物證，影響公安人員勘查現場，收集證物和線索。

③案發時，前門崗及后門崗要加強戒備，對外出人員、車輛逐一檢查登記。

④登記發現人和事主的情況，抓緊時機向發現人和周圍群眾了解案件、事故發生發現經 過，并做好記錄。

⑤案發時的現場人員一律不能離開，等待公安人員詢問。

⑥向到現場的公安人員匯報案情，協助破案。

4.遇到犯罪分子搶劫的處理

①在執勤中遇到犯罪分子公開使用暴力進行打、砸、搶、強行奪取他人錢財時，應迅速 制止，同時呼叫附近保安和周圍群眾一起制止犯罪，并立即報警。

②如劫匪逃離現場，要向目擊者問清劫匪的人數、衣著顏色和逃走的方向，并立即組織 群眾堵截；如駕車逃跑的，應記下車牌號碼并報警及攔車追堵。

③保護搶劫現場，不要讓群眾進入現場，如現場在交通要道或公共場所人多擁擠的地方，無法將證物留放原處時，要收起交公安機關。

④訪問目擊群眾，收集劫案情況，做好記錄并提供給公安機關。

⑤事主或在場群眾若有受傷的，要立即送醫院并作報告。

三、爆炸緊急情況處理

1.收到被放置爆炸物品信息時的處理

①得知被放置爆炸物品，或者接到揚言爆炸的恐嚇電話時，要保持鎮靜，認真記錄，同 時以最快速度報告高層管理者，并立即向當地公安機關報案。

②由管理處經理負責立即成立防爆炸指揮部。增派保安，加強出入口管理，對于陌生或 行跡可疑人員嚴加防范，認真查驗證件，檢查攜帶物品。

③立即通知各門崗，檢查車庫是否有遺失包物，并加強巡邏，發現無主物品不要隨便碰 觸，立即上報，并報公安機關，請求協助。

④確定確有爆炸物品時，立即疏散人員，同時請求公安機關協助處理。

2.發生爆炸事件時的緊急處理

①值班人員接到發生爆炸報告后，立即趕到現場，確認后立即向公司最高領導層報告，同時向公安機關報案，如引起火災即刻報119火警；如有人員傷亡，立即向120急救中心呼救，并派人迎候公安、消防、急救部門的車輛、人員，引導其進入現場。

②立即成立臨時指揮部，由物業管理公司最高當值、工程部、物業部人員組成。

③工程人員迅速切斷必要電源，保安人員組織疏散爆炸現場附近的客戶，并在距爆炸中 心30m處設警戒線，禁止無關人員進入，同時，組織保安及物業助理在公共區域巡視，檢查 是否還有可疑爆炸物。

④消防監控中心高度戒備，監視有無火災等可疑情況，各在崗員工也要堅守崗位，密切 注意有無可疑情況。

⑤工程部負責提供樓層平面圖，供公安人員破案時使用。

四、遇到臺風、潮汛時的處理

①接到防風、防汛的通知后，管理處主任進行總動員，并根據各部門職責做出具體工作 布置，積極做好搶險準備工作。

②物業部要張貼通知于大堂，要求業主(租戶)關好門窗，做好應急準備工作；在險情到來之前巡查大廈，做好補救措施，盡量消除有害隱患，減低損失程度；檢查高空懸掛物是否 牢固，防止墜落；消防監控中心及保安員加強警戒，以防其他事件發生。

③工程部要準備好防汛工具，加強值班力量，保證人力充足；保證地面排水通道暢通； 必要時放下防洪閘。

④每次防風、防汛工作結束后，各部門均要填寫緊急情況處理記錄，并由部門負責人簽 字上報存檔。

五、遇到停電、停水時的處理

①接到停電、停水通知后，張貼通知，告知全體用戶，請用戶配合關閉室內各種電器設 備(照明除外)。

②準備充足的照明工具，保安員及物業管理員逐層檢查備用照明的配備情況，保證停電 后照明系統正常啟用。

③工程部負責后備電源啟動的具體操作工作。

④物業部最高當值對各部門的準備工作做統籌安排及最后確認后，通知各部門準備轉電。

⑤市電轉為備用發電。正式轉電前，要檢查低壓電房，確認設備及人員準備就緒；在監

控室查看客戶乘電梯情況，在確認無人乘梯情況下，通知工程部停梯，再通知低壓電房開始轉電，轉電工作完成后，最高當值通知工程部開梯。供電轉入正常后，最高當值仍要在監控 室觀察電梯運行情況，在正常進行半小時后方可離開。

⑥備用發電轉為市電程序同⑤。

⑦保安員加緊巡邏，防止盜竊、火災等事件發生。同時，在大堂加派人員，加強進入大 廈人員的登記工作。

⑧接到停水通知后，工程人員將蓄水池的水注滿。

第四節 管理規定規程

一、保安員巡邏簽到

①簽到箱的安裝。小區每20000m2安裝1個，大廈每座五層樓安裝1個。簽到箱型號統一，鑰匙統一(盡量能共用)，具體位置由管理處確定。

②簽到箱鑰匙的保管。為方便簽到、檢查，物業管理部、分管房管員或副主任、班長、治安隊長和一個班次治安巡邏員各配備一把鑰匙；班次輪換時由班長收齊后統一交到下一班的班長。

③保安員在巡邏中，小區每小時打開簽到箱在簽到卡上簽到一次，大廈90min簽到一次，責任區內有多少簽到箱，均應簽到，每張簽到卡，不允許同時簽到，每個箱之間間隔時間 為20min左右。

④保安隊長在每個巡邏班次時間內檢查不少于一次，每責任區抽查一次，班長全面檢查 不少于兩次，物業管理部、管理處主任、房管員的夜間查崗必須進行抽查。

⑤簽到人、檢查人均要求在卡上簽名并注明時間，房管員發現不合格的可直接記錄在卡 上，保安隊長作為考核依據。

⑥凡檢查不合格者記一次不合格。

⑦由保安隊長負責每周到簽到箱收發簽到卡一次，由保安隊長保管，保存時間1個月。

二、大廈大堂保安工作規程

1.工作程序

①工作時間安排：大堂崗保安工作實行24ｈ全天候值班制，三班倒，每班每崗1人工作8 h。值班時間分為早班：8：00～16：00，中班16：00～24：00，晚班：24：00～8：00，早、中、晚三班每10天依次輪換1次，即每月10、20、30日為倒班日。

②來人來訪登記：

a.對外來人員(業主或住戶親友，各類訪客，裝修等作業人員，員工親友等)一律實行進、出登記；

b.必須登記有效證件，特指沒有過期的身份證、暫住證、回鄉證等；

c.認真核對證件和持有人是否相符，若不符不予以登記和放人；

d.來訪者必須說準所訪問業主(住戶)的姓名及樓、座等，必要時，須用對講機通話確認后方可登記進入；

e.當接過來訪客人的任何證件時，應使用“謝謝”等文明用語；

f.認真填寫《來訪登記表》，要求字跡清楚，項目全面準確；

g.若遇不登記強行進入大廈的，按有關規定處理；

h.當業主(住戶)帶有親友或訪客時，應有禮貌的請其出示有效證件予以登記并做必要的解釋工作，以消除業主(住戶)的不滿情緒；

i.若遇公司(管理處)領導陪同指導。參觀、學習的社會各界人士來大廈，應立即起立敬禮，以示歡迎，并熱情回答客人的詢問。等客人走了之后，將參觀客人人數、單位、職務 等情況記錄清楚備查；

j.當外來人員出大廈時，保安員應及時核準將所押證件退還給訪客，說：“謝謝”等，并做好離開時間的登記工作。

2.嚴密監視大堂和電梯

①提高警惕，嚴密注視進出大廈的各類人員，特別是外來人員，如有懷疑立即通知巡邏 和班長并做好值班記錄。

②發現電梯關人事件，應立即善言安慰乘客，同時通知電梯工馬上進行搶修，并報告班 長及管理處，協助做好善后工作和值班記錄。

3.服務要求

①對住宅樓大堂崗要求熟悉本大廈業主(住戶)的基本情況，包括：業主姓名、樓座、人口、相貌特征、常出入大廈時間等，對公寓樓要求基本熟悉。

②遵守公司制定的“文明禮貌用語規范”。

③到當業主(住戶)出入大堂時，應主動為業主(住戶)開啟門鎖，點頭微笑以示問候；

④發現有老、弱、病、殘、雙手拿重物的業主(住戶)進出大門有困難時，要主動幫助打開大門或攙扶上下臺階。

⑤當有業主(住戶)搬遷時，應協助維護進出秩序，指定其使用專用電梯和車輛、物品的停放位置。

三、治安巡邏規程

1.治安巡邏的基本要求

①巡邏保安員要在巡邏過程中，應多看、多聽，以確保完成巡視工作任務。

②檢查治安、防盜、防火、水浸等情況，發現問題立即處理，并報告上級領導及有關部 門。

③巡查小區內各個重點部位、治安死角等，發現有可疑人員應前往盤問，檢查證件，必 要時檢查其所帶物品。

④對在小區內流動擺賣的小販、推銷人員，應勸其離開轄區，屬“三無”人員按要求對 其進行處理。

⑤對小區內的裝修工程進行監管，對有礙交通或因超時裝修產生噪音影響他人休息的裝 修工程進行管理或制止。

2.治安巡邏的基本任務

(1)預防和制止違反治安管理的行為及犯罪行為

①預防和制止以下擾亂公共秩序的行為：

a.擾亂小區的秩序，致使工作、生產、營業不能正常進行；

b.擾亂小區內的公共交通工具上的秩序；

c.結伙斗毆、尋釁滋事、侮辱婦女或者進行其他流氓活動的；

d.捏造或歪曲事實，故意散布謠言或者以其他方法煽動擾亂小區生活工作秩序的；

e.謊報險情，制造混亂的。

②預防和制止以下妨礙公共安全的行為：

a.非法攜帶、存放槍支彈藥或者其他違反槍支管理規定的行為；

b.違反爆炸、劇毒、易燃、放射性等危險物品管理規定，生產、銷售、儲存、運輸、攜

帶或者使用危險物品的行為；

c.非法制造、販賣、攜帶匕首、三棱刀、彈簧刀或者其他管制刀具的；

d.未經批準安裝、使用電網的；

e.在車輛、行人通行的地方施工，對溝井坎穴不覆蓋防護板、標志、防圍的或者故意損毀、移動覆蓋防護板、標志、防圍的。

③預防和制止以下侵犯他人人身權利的行為：

a.毆打他人，造成輕微傷害的；

b.非法限制他人人身自由或者非法侵入他人住宅的；

c.公然侮辱他人或者捏造事實誹謗他人的；

d.虐待家庭成員、受虐待人要求處理的；

e.寫恐嚇信或者其他方法威脅他人安全或者干擾他人正常生活的；

f.脅迫或者誘騙不滿18歲的人表演恐怖、殘忍節目，摧殘其身心健康的；

g.隱匿、毀棄或者私自開拆他人的郵件、電報的。

④預防和制止以下妨礙社會管理秩序的行為：

a.明知是贓物而窩藏、銷毀、轉移或者明知是贓物而購買的；

b.倒賣車票、船票、文藝演出或者體育比賽入場票券及其他票證的；

c.違反政府禁令，吸食鴉片、注射嗎啡等毒品的；

d.偷開他人機動車輛的；

e.故意損毀路燈、郵筒、公用電話或其他公用設施的；

f.違反小區規定，破壞草坪、花卉、樹木的；

g.違反小區規定，在住宅小區內使用音響器材，音量過大影響周圍居民的工作或休息，不聽制止的。

⑤預防和制止違反消防管理的行為：

a.在有易燃、易爆物品的地方違反禁令，吸煙、使用明火的；

b.故意阻礙消防通道或擾亂火災現場秩序的；

c.拒不執行火場指揮，影響滅火救災的；

d.指使或者強令他人違反消防安全規定，冒險作業的；

e.違反消防安全規定，占用防火間距或者搭棚、蓋房挖溝、砌墻堵塞消防車通道的；

f.埋壓、圈占或損毀消防火栓、水泵、水塔、蓄水池等消防設施或者將消防器材、設備挪作他用，經公安機關通知不加改正的。

⑥預防和制止違反戶口或居民身份證管理、出租屋管理的行為：

a.假報戶口或者冒用他人戶口證件、居民身份證的；

b.故意涂改戶口證件的；

c.出租屋或床鋪供人住宿，不按照規定申報登記住宿人戶口的。

(2)維護小區正常秩序

①保護各類治安事件現場，疏導群眾，維護秩序。

②維護小區內交通秩序。

③協助小區內住戶的報警。

④為行人、住戶指引帶路，救助突然受傷、患病遇險等處于無援助的人，幫助遇到困難

的殘病人、老人和兒童。

⑤受理拾遺物品，設法送還失主，或上交。

⑥巡視小區內的安全防范情況，提示公司的有關部門、商鋪、住戶，清除隱患。

3.巡邏時間及規律

(1)時間安排

值班崗保安實行24ｈ值班制，早班：8：00～16：00，中班：16：00～24：00，晚班：2 4：00～8：00；早、中、晚三班每10天依次輪換一次，即每月10日、20日、30日為倒班日。

(2)小區巡邏

①巡邏周期：20min一次，每小時打卡一次，每周將巡邏范圍內所有樓宇的樓道、天臺巡查一遍。

②巡邏規律：不制定固定路線，但不留“死角”、“偏角”。

(3)大廈巡邏

①巡邏周期：90min巡邏打卡一次。

②巡邏規律：先從天臺起，自上而下，從每層樓依次巡邏到地下室，最后到室外。

(4)記錄

巡邏保安員將巡邏中發現或處理的情況認真詳細的記錄在治安巡邏簽到表內，保安班長 將本次的情況收集并記錄在《治安一日情況匯總表》、《值班情況記錄》內，存檔。

4.治安巡邏工作的檢查

①交接班時，交接雙方班長要到各崗位檢查：交接是否認真，手續是否辦妥，儀容儀表 是否符合有關規定等，發現問題，及時糾正，并做好記錄。

②每1ｈ巡邏班長到各崗位巡視一次，并不少于兩次檢查巡邏簽到情況，認真填寫《保安工作班檢表》。

③隊長巡視檢查各崗位每班不少于兩次，并填寫《員工考核表》。

④巡查時，發現有不認真或違紀等情況，要及時糾正，做好記錄并上報。

⑤本班執勤中遇到疑難問題時，班長應立即到場，按有關規定處理，不能解決時報告隊 長或管理處處理。

四、出租屋暫住人員、施工人員 及“三無”人員管理規程

1.基本原則

①依法辦事的原則。必須按適用的法律、法規、條例、辦法等管理、辦事。

②文明服務的原則。在檢查、辦證、管理時，必須要文明服務，文明執勤。

③時效性原則。在對檢查、辦證、管理時，必須在規定的時間內完成工作。

2.小區內出租屋暫住人員的管理

①出租屋和暫住人員的《出租屋治安管理許可證》及《暫住證》的辦理：

a.在小區的出租屋業主和暫住人員在入住小區7天內，通知其辦理兩證；

b.按《公安部租住房屋治安管理規定》、《公安部暫住證申領辦法》的規定和要求，對業主填寫的出租屋許可證申請表、業主與租屋方簽訂的租屋合同和治安責任書或暫住人員 填

寫的暫住人口登記表的有關辦證資料審批；

c.將審批辦證的有關申請資料及辦證用工本費用統一送交當地派出所辦理；

ｄ.從業主或暫住人員的辦證申請當天起，15天內辦好《出租屋治安管理許可證》、3 天內辦好《暫住證》；

e.《出租屋治安管理許可證》的有效期分為1年、半年兩種、《暫住證》的有效期分為 3個月、半年、1年三種。

②在《出租屋治安管理許可證》到期年審或《暫住證》到期的7天前通知年審或補辦。

③管理：

a.對小區內的出租屋暫住人員的分布及流動情況要準確掌握并登記存檔；

b.經批準，對轄區內的出租屋及暫住人員進行不定期檢查，填寫《房屋出租登記表》，嚴禁單獨一人對被檢查對象進行檢查；

c.對轄區內的出租屋暫住人員的搬遷情況要及時掌握；

ｄ.協助公安機關對轄區內的出租屋暫住人員進行清查，對漏辦的對象督促其辦理《出租屋治安管理許可證》、《暫住證》；

e.對出租屋的衛生、用電安全、租住人員變動、治安責任等實施管理，對租住人或暫住人員的活動情況要掌握，預防違法犯罪行為發生。

3.小區內施工人員申請《施工證》的辦理

①申請辦理程序：

a.在施工單位及施工人員入駐小區施工的當天通知其辦證；

ｂ.核實《施工證申請表》與施工單位及施工人員的實際情況是否相符；

c.當天辦好證，并作登記存檔。

②管理：

a.對小區內的施工單位施工地點、住宿地點、人員分布及流動情況要準確掌握，并作登記存檔；

ｂ.對施工單位宿舍的衛生、用電安全、滅火器配備實施管理，對施工人員的活動情況要掌握，預防違法犯罪行為發生。

4.對小區內閑游逗留的“三無”人員的管理

①保安部按《流動人員管理規定》對小區轄區內的“三無”人員進行依法管理：

a.將清查小區“三無”人員的工作納入日常巡邏基本任務中；

ｂ.協助公安機關對轄區內的“三無”人員進行管理，將小區轄區內違反《流動人口管理規定》的“三無”人員送交當地公安機關處理。

②采取不定時針對性方式對小區內的主要公共場所、交通道路(如停車場、食街、商業街等)進行清查：

a.對小區轄區內閑游、逗留的乞討人員、散發小廣告人員以及有精神病、醉酒鬧事等妨礙小區治安秩序的人員徹底清查并將其驅逐出轄區外；

ｂ.對于在住宅小區內擾亂治安秩序、屢教不改或不聽勸阻的“三無”人員，將其交由公安機關處理，并作記錄存檔。5.記錄存檔

①對小區業主、暫住人員、施工人員的辦證資料及證件有效期等進行歸檔，對于“三無 ”人員送交公安機關處理的，應填寫“查獲‘三無’人員情況一覽表”登記存檔，保存期為 2年。

②根據存檔資料，及時督促有關人員補辦或年審有關證件。

五、保安員交接班

①按時交接班，接班人員應提前10min到達崗位，接班人員未到達前，當班人員不準離開崗位。

②接班人員要詳細了解上一班的執勤情況和當值班應注意的事項。

③交班人員應將當班時發現的情況、發生的問題、處理情況及注意事項向接班人員交代 清楚。

④當班人員發現的情況要及時處理，不能移交給下一班的事情要繼續在崗處理完畢，接 班人應協助完成。

⑤接班人員應注意檢查崗位范圍內的物品、設施和器械裝備等，發現異常情況應立即報 告，必要時雙方簽名作證。

⑥交班人員應負責清理值班場地衛生。

六、對講機的配備、使用管理規定

①對講機每崗1臺，固定編號。

②對講機只用于工作和突發事件時的聯系，嚴禁用對講機進行聊天、說笑，不得講一切 與工作無關的事。大廈有外來人員或施工人員進出運貨等，可用對講機通知相關人員留意或監督檢查。

③注意愛護對講機，并認真做好對講機的交接工作，以防出現問題時互相推卸責任。

④誰使用誰保管，嚴禁外借，不用時由保安領班對對講機進行保管。不能使用或丟失時 要及時匯報，非因公丟失、損壞的，照價賠償。

⑤由保安領班負責每季度進行一次檢查，并填寫檢查記錄。

七、緊急集合方案

1.目的

緊急集合是處理重大突發事件所采取的緊急行動，訓練隊員對突發事件的反應能力，做 到鎮靜自如，快速出擊，方法有效。通過方案演練，使每位隊員掌握對付各種突發事件的程序和方法，能在短時間內到達預定地點。

2.適用范圍

①治安突發事件，如突然發生重大搶劫、殺人、業主(住戶)和公司管理人員遭到犯罪分子的突然襲擊等。

②受到水災、火災、臺風等自然災害的威脅。

③緊急集合方案演練。

④其他重大意外情況。

3.方法

①每個管理處保安員宿舍安裝一個報警鈴，治安值班室或消防中心，其他員工宿舍應盡 量安裝報警裝置。

②當電警鈴發生短促、斷續響聲時為治安案件報警，各保安隊員必須在90s內到達指定地點待命。

③當電警鈴發生連續長響聲時為自然災害等其他情況報警，各保安隊員必須在120s(即鈴響的時間)內到達指定位置待命。

4.信號控制

①在緊急狀態下管理處所有員工有責任和義務按規定的信號報警。

②每季度演練一次，在演練中只能由管理處主任控制報警，公司領導每年抽查一次。

5.注意事項

①必須穿制服，可以不戴帽、不扎腰帶、不系領帶，不能穿拖鞋或赤腳。

②各崗位必須留值班員堅守崗位。

③注意聯絡和匯報，發生緊急狀況，立即向領導匯報，將情況用對講機告知值班人員。

八、保安應急計劃和措施

1.目的

在發生緊急、突發事件時，以最有效的方法，在最短的時間內控制事態的發展，或保證 出色完成上級交辦的臨時任務。為增強應變能力和戰斗力，平時每個管理處保安員必須進行嚴格的學習、訓練、消防演習和緊急集合演練。

1.適用范圍

①治安突發事件，如突然發生的重大搶劫、殺人、業主(住戶)或公司管理人員遭到犯罪分子的突然襲擊等。

②對受到水災、火災、臺風等自然災害的威脅、襲擊。

③其他重大意外情況。

2.職責

①對可能發生的緊急、突發事件，由管理處負責制定保安應急計劃，報上審批。

②對即將發生或已發生的突發事件由保安隊長臨時確定應急措施，同時向上級匯報。

3.計劃

①計劃。對可能發生的治安突發事件和已發生或即將發生的自然災害由管理處組織制定 應急計劃和預防措施，并安排崗位人員按部署執行；在處理治安突發事件時，由值班員迅速向派出所報案，保安隊長臨時確定應急方案，安排人員迅速控制物業管理范圍內各通道、樓 梯口，封鎖出事現場，嚴格盤查出入現場的人員，直到公安人員到來；制定的應急計劃必須慎重，考慮周詳，在制定自然災害應急措施時，要根據災情的程度、特性而定。

②實施。在執行過程中，發現偏離實際情況應及時糾正，并上報相應審批人認可；對發 生的每一事件必須進行總結，如是人為原因造成損失，應立即查找原因，認真填寫糾正措施報告，嚴防類似情況的再次發生；保存事件全過程的有關記錄，存檔3年。重大自然災害的 記錄長期保存。

九、保安工作時限規定

為了保證保安工作質量，必須規定工作時限。某企業保安工作時限規定見下表：

十、保安員訓練考核標準

1.單兵隊列考核標準

①軍人軍姿：頭要正，頸要直，挺胸收腹，兩眼平視前方，下顎微收，兩臂下垂，五指 并攏，拇指貼在食指第二關節，中指貼在褲縫，精神面貌好。

②停止間轉法：“兩快一穩”，即轉體快，靠腳快，站得穩。

③齊步與立定：向前擺臂到作訓服的第三、第四顆紐扣之間，離身體約30cm，不超過衣縫線，向后擺臂離身體約25cm，步幅75ｃm，步速112～116步／min。

④正步與立定：繃腳尖，小腿帶動大腿，腳掌離地約25cm，步幅75ｃｍ，步速110～115 步／min。

⑤跑步與立定：第一步“躍”出去，運臂時“前不露肘，后不露手”，步幅85ｃｍ，步速170～180步／min。

⑥敬禮：手指并攏，手腕與小臂平直，大臂抬到與肩平，手指與帽沿接縫處約1～2cm，取捷徑一步到位。

2.擒敵應用技術動作

①基本功：

a.直打、側打、勾打：出拳以“快、準、狠”為主，動作與力量結合；

ｂ.彈踢、側端、勾踢:腿部穩而有力，配合兩手動作；

c.綜合練習：手與腳的巧妙配合，扭肩送膀，協調一致。

②擒敵拳：動作準確、熟練，剛勁有力，干脆利落。

3.軍事體能測試標準

①百米跑14s以內。

②俯臥撐50個以上。

③爬樓20層樓45s以內。

4.消防考核

①消防知識。熟悉撥打火警電話“119”的程序，能分清油火、氣體火、固體物質火，懂得煤氣泄漏的處理方法，熟知小區(大廈)消防設施的位置。

②消防報警。會打報警電話，使用消防對講機，用報警按鈕報警。

③滅火器的使用。能正確使用1211和二氧化碳滅火器。

④消防水帶使用。會開閥門，能快速正確地接上水槍接合器，攜水帶不越線，1min內完成，懂注意事項。

⑤掌握疏散、救援、警戒要領。

5.車輛指揮

①手臂動作標準。

②兩手有節奏。

③會識轉向燈。

④姿勢正確。

6.考核

每季度由物業部組織進行一次全面考核，并填寫考核表，85分為達標，補考兩次不達標者辭退。

第五節 治安保衛工作的檢驗標準

一、守護保安檢驗標準

(一)儀容儀表

1.按規定著裝，佩戴工作證。

2.精神飽滿，姿態良好。

3.舉止文明，大方。

4.不袖手，背手，插手，不勾肩搭背。

(二)工作要求

1.能熟練掌握大廈業主(住戶)的基本情況，包括姓名、特征及經常交往的社會關系等。

2.能準確填寫各種表格、記錄。

3.能熟練掌握報警監控、對講、電梯等設施、設備的操作程序。

4.善于發現各種事故隱患和可疑人員，并能及時正確處理各種突發事件。

5.服從領導，聽從指揮。

(三)服務態度及要求

1.禮貌待人，說話和氣，微笑服務。

2.主動，熱情，耐心，周到為業主(住戶)服務。

3.不準發生一起爭吵，打斗事件。

4.登記有效證件不超過30秒鐘(不出錯)。

5.不出現一起業主(住戶)被盜、被搶等案件。

6.不準出現大堂秩序混亂等情況。

7.接到住戶報警，不超過兩分鐘趕到現場并報告。

(四)形象規定

1.經常注意檢查和保持儀表整潔。

2.不準留長發、蓄胡子、留長指甲。頭發不得露于帽檐外，帽檐下發長不得超過1.5 厘米，鼻毛不得露出鼻孔。

3.精神振作，姿態良好，抬頭挺胸，不準彎腰駝背，東倒西歪、前傾后靠、伸懶腰；不

袖手、背手、叉腰或將手插入口袋中；執勤中不準吸煙、吃零食，不勾肩搭背。做到站如 松，坐如鐘，動如風。

4.不準哼歌，吹口哨，聽收(錄)音機，看書報。

二、巡邏保安檢驗標準

(一)儀額表

1.按規定著裝，佩戴齊全。

2.精神飽滿，姿態良好。

3.舉止文明，大方。

4.不袖手，背手或將手插入衣袋不勾肩搭背。

(二)工作要求

1.服從領導，聽從指揮。

2.能熟練掌握物業管理范圍的基本情況，包括業主(住戶)的基本情況，樓宇結構，防盜消防設備，主要通道的具體位置，發電機房，配電記，水泵房，消防中心等重點位置的防 范等。

3.善于發現，分析處理各種事故隱患和突發事件，有較強分析，判斷，處理問題的能力。

4.熟悉車場的基本情況。

5.能圓滿完成規定的檢查內容。(三)服務態度及要求

1.微笑服務。

2.主動，熱情，耐心，周到地為住戶服務。

3.說話和氣，禮貌等人。

4.不發生起爭吵、打斗事件。

5.按時巡邏，按時到指定地點簽到。

6.不出現業主(住戶)家被盜搶事件。

7.車場內車輛完好無損，不出現一起交通事故，不丟一輛車。

8.接到住戶報警不超過兩分鐘趕到現場并報告。

9.處理各種違章，文明禮貌，及時有效，機動靈活，不失原則。

10.及時發現各種事故隱患，不因失職而出現一次意外事故。

三、治安保衛服務的檢驗

(一)班檢：各班班長依據檢驗標準對本班工作進行一次班檢，填寫“班檢表”

(二)日檢

1.管理處保安隊長根據保安工作檢驗標準和各班班長填寫的班檢表的情況對保安隊所有工作及隊員進行檢查，填寫《員工考核表》。

2.巡視檢查：分管保安工作的主管，根據標準對各保安工作進行檢查。

3.周檢、月檢：管理處的主管及物業管理經理根據標準對管理部門進行周檢、月檢，其中對保安工作一項單獨進行全面檢查，并分別填寫周檢表、月檢表。

第六節 治安保衛常識

一、治安管理常識

(一)違反治安管理行為的分類

違反治安管理的行為很多，根據長期同違反治安管理行為作斗爭的實際情況，《條例》 按照行為的違法內容，將違反治安管理行為歸納為以下八大類。

1.擾亂公共秩序行為。

2.妨害公共安全行為。

3.侵犯他人人身權利行為。

4.侵犯公私財物行為。

5.妨害社會管理秩序行為。

6.違反消防管理行為。

7.違反交通管理行為。

8.違反戶口或居民身份證管理行為。

《條例》對**、嫖宿暗娼、介紹或者容留**、嫖宿暗娼行為，違反政府規定種植罌 粟等毒品原植物行為，賭博或者為賭博提供條件行為，制作、復制、出售、出租或者傳播淫書、淫畫、淫穢錄像或者其他淫穢物品行為，作了單獨的規定。

(二)違反治安管理行為與犯罪行為的區別

1.情節輕重和對社會危害大小不同。犯罪情節重于違反治安管理行為，社會危害性大于違反治安管理行為。

2.觸犯的法律不同。犯罪觸犯《刑法》，違反治安管理行為觸犯《條例》。

3.應當受到的處罰不同。犯罪應受刑罰處罰，違反治安管理行為，應受治安管理處罰。

二、正當防衛、緊急避險常識

(一)正當防衛的條件

正當防衛的出發點是為了保護合法的權益。但是，在保護的同時又造成了不法侵害者一 定的損害。因此，在行使這項權利時必須要符合法律規定的條件。否則，濫用防衛權，無限擴大對對方的損害，不僅達不到同違法犯罪行為作斗爭的目的，還會造成國家和人民利益不 應有的損害，破壞了社會主義法制。正當防衛的條件包括不法侵害和防衛兩個方面的條件。

1.正當防衛的不法侵害條件

(1)必須有真實存在的不法侵害行為，才能進行正當防衛。所謂真實存在的不法侵害行為，是指客觀上發生了危害社會的行為。也就是說，這種危害社會的行為，不是行為主觀想 象和推測的，而是客觀存在的。

(2)必須針對正在進行的不法侵害行為，才能實行正當防衛。這個條件說的是正當防衛的時機問題。不法侵害正在進行，是指不法侵害行為已發生并尚未結束。此時，不法侵害行 為處于實施階段。譬如，殺人犯正舉刀向被害人砍來，盜竊犯正在撬門扭鎖。不法侵害行為尚未發生或者已經結束，都不屬于正在進行的不法侵害行為。在這種情況下實施的行為，都 不屬于正當防衛。

2.正當防衛的防衛條件

防衛行為是由不法侵害行為引起的，它包括防衛對象和防衛限度兩個條件。

(1)正當防衛必須針對不法侵害者本人實行。這一條件是指正當防衛不能針對沒有實施不法侵害的他人進行。正當防衛目的在于排除不法侵害，所以，只能采取給侵害者本人造成 損害的方式進行，不能損害他人的合法權益。

對于未達到法定責任年齡的人及精神病人所實施的侵害行為，不能實行正當防衛。情況 緊迫的，可采取緊急避險。

(2)正當防衛不能超過必要限度，造成不應有的損害。正當防衛的必要限度，是指有效制止不法侵害所必需的限度。判斷正當防衛的必要限度，一是要看防衛行為是否能有效制止 住不法侵害；二是要把防衛行為與侵害行為進行比較，凡是經綜合分析認為防衛行為與侵害行為在性質強度、手段等方面大體相當，即可認定是制止不法侵害所必須的限度。否則，為 了保護輕微的合法權益，而對不法侵害者造成重大損失的；或能用較緩和的防衛手段就足以制止不法侵害，而是采取激烈的，強度很大的手段的，就是超過正當防衛的必要限度。

上述正當防衛的兩個方面的四個條件，是一個有機聯系的整體，缺一不可，只有這兩個 方面的四個條件同時具備，正當防衛才能成立。否則，就是非正當防衛。

(二)常見的非正當防衛

非正當防衛，是指行為人的行為不符合正當防衛某個條件的“防衛”。非正當防衛屬于 不法行為，要承擔相應的法律責任。常見的非正當防衛，主要有以下幾種：

1.假想防衛

正當防衛必須要針對真實存在的不法侵害行為才能進行。假想防衛，是指不法侵害行為 實際不存在，只是由于行為人認識上的錯誤，想象或者推測存在著不法侵害，并對想象或推測中的侵害人實行侵害的行為。

2.防衛挑撥

正當防衛所針對的不法侵害行為是侵害人主動發起的，防衛人被迫進行防衛，以避免損 害。防衛挑撥，是指不法侵害的行為人以故意挑釁、引誘等方法，促使對方先對自己實行襲擊，然后以“正當防衛”為借口加害對方的一種行為。

3.不適時防衛

正當防衛必須是針對正在進行的不法侵害行才能實行。不適時防衛，是指針對不是正在 進行的不法侵害行為所進行的“防衛”行為。它包括兩種情況，提前防衛和事后防衛。

4.局外防衛

正當防衛必須是針對不法侵害者本人實施。局外防衛，是指防衛者對不法侵害者以外的 人實行的侵害行為。

5.抗拒防衛

正當防衛是合法權益的保衛者，對不法侵害者進行的反擊。對實行合法行為的人，不存 在正當防衛問題。抗拒防衛，是指行為人為了保護自己的非法利益，而對執行職務或其他實行合法行為的人所進行的抗拒、侵害行為。例如：逃犯抗拒公安人員的追捕。

6.互毆行為

正當防衛的雙方，一方是不法侵害者，另一方是合法權益的保衛者。如果雙方都有互相 侵害的故意，都實施了不法行為，則都屬于不法侵害者，雙方都無正當防衛的權利。互毆行為，是指雙方互相毆斗的行為。

7.防衛過當

正當防衛不能超過必要限度。防衛過當，是指行為人的防衛行為超過了必要限度，給對 方造成了不應有的損害的行為。

(三)正當防衛在保衛工作中的意義

正當防衛作為一種法律制度，對于我們做好保衛治安工作具有重要意義。

1.正當防衛可以保證我們有效地履行職責，積極地同

違法行為作斗爭

我國《刑法》上規定的正當防衛既是我們一項合法權利，也是我們為國家和社會應盡的 法律義務，是光榮的行為，受法律保護。我們在保安工作中，當遇到公共利益、本人或其他人的合法權益受到了不法侵害時，就可以正當防衛為武器，排除不法侵害，確保我們單位和 他人的合法權益不受侵犯，從而有效地保護國家、集體和人民的利益，盡到我們應盡的職責。

2.正當防衛能夠起到預防違法犯罪，保證社會安定的作用

根據正當防衛的規定，任何公民在正當防衛過程中，依法對不法侵害者本人造成人身或 財產的損害，不負法律責任。這樣就使那些圖謀不軌或膽敢以身試法的分子，感到恐懼，有所震懾，使其不敢或輕易地進行危害社會的活動，從而起到了預防和減少違法犯罪的作用。

3.正當防衛有利于提高我們的法律意識，自覺維護社

會主義法制

正當防衛，一方面鼓勵公民積極地同違法犯罪行為作斗爭；一方面又要求公民嚴格遵守 正當防衛的條件，防止感情用事，濫用防衛權，超過正當防衛的必要限度，以致破壞社會主義法制。

(四)緊急避險

緊急避險是指為了公共利益、本人或他人的人身及其他權利免受正在發生的危險，不得

已采取的損害另一合法利益的行為。

緊急避險的構成要件主要有：

1.必須是合法利益受到緊急危險的威脅。這里說的危險，一是指他人的不法侵害；二是自然界力量的危害；三是動物的侵襲等。對合法的行為不能實行緊急避險。

2.危險必須是正在發生的，而不是危險尚未到來或者已經過去，在這種迫在眉睫時刻，才可實行緊急避險。

3.避險行為必須是為了使合法利益免遭損害而實施，否則不成立，也不允許實行緊急避險。

4.避險行為必須是在沒有其他方法可以排除危險。在迫不得已的情況下實施的。

5.緊急避險必須是實際存在的，不能是假想的或推斷的。

6.避險行為不能超過必要的限度。也就是說損害他人的利益必須比保全的利益為輕，否則超過必要限度，造成不應有損害的，應當負刑事責任。我國刑法第18條第3款，關于避 免本人危險的規定，不適用于職務上、業務上負有特定責任的人，不能以保全自己或者其他權利為由，而逃避自己應盡的責任和義務。如果為此造成后果的，應承擔法律責任。

三、現場保護常識

我國《刑事訴訟法》第七十二條規定：“任何單位和個人，都有義務保護犯罪現場，并 立即通知公安機關派員勘察。”保安人員在自己執勤轄區內如果發現刑事案件，更應擔負好保護現場的工作，為公安機關破案創造條件。

案件現場，是指犯罪分子作案的地點和留有與犯罪有關痕跡和物證的一切場所。犯罪分 子在一定的時間、地點，采用一定的方法和手段實施犯罪，由于行為的后果必然引起所涉及事物的改變，以致留下痕跡物證。現場是破案人員分析案情，捉拿罪犯及審判罪犯的重要實 證依據。

(一)現場的分類

一般是根據現場的完損、真假以及犯罪分子活動的次序劃分的，在現場勘查中，通常所 遇到的現場大體可分為如下幾種：

1.按現場的狀態、狀況及保護情況分

(1)原始現場。即從案件發生后至勘察前，沒有遭到任何改變和破壞，仍然處于犯罪分子作案時的原始狀態的現場。

(2)變動現場。即案件發生后，由于自然或人為的原因，致使現場的原始狀態發生了部分或全部的改變，罪犯遺留的痕跡、物證遭到不同程度的破壞。

(3)偽造現場。即犯罪分子在實施犯罪過程中，為了毀滅證據，逃避打擊，有計劃、有目的地將現場加以偽造，企圖轉移偵察視線，或者嫁禍于人，妄圖陷害；也有的為了某種需 要，而有意制造假案的現場。但是，不管犯罪分子如何狡猾，只要實施犯罪，都必然引起客觀事物的變化，其實施犯罪和掩蓋犯罪的矛盾是無法克服的。

2.按犯罪活動地點的主次分

(1)中心現場。即犯罪分子作案的地點。

(2)外圍現場。即中心現場以外、留有犯罪可能有關痕跡及物品的現場。

3.按犯罪分子作案活動的次序，可分第一、第二現場，乃至第三、第四現場

4.按犯罪案件的性質

可分為政治案件現場、刑事案件現場、治安案件現場。

(二)現場保護方法

1.露天現場的保護

對露天現場的保護，通常是劃出一定的范圍布置警戒。范圍的大小，原則上應當包括犯 罪分子作案的地點和犯罪分子可能遺留痕跡的場所。范圍劃定后，即可采取措施加以保護，如對于不大的露天現場，條件又許可時，可以在現場周圍繞以繩索，或撒以白灰作為標記，防止人們闖入。對于現場的重要部位和出入口，應當設網看守或者設置屏障遮擋。對于通過現場的道路，必要時可以中斷交通，指揮行人繞道而行。對于大院內空地上的現場，可以將 大門關閉，如果院內有其他住戶，可以劃出進出通道。有些露天現場雖位于偏僻處，但也應加以保護，防止破壞。

2.室內現場的保護

對室內現場的保護，通常可將房門封閉，并在門窗和重點部位設崗看守，對房子周圍和 進出室內經過的場所，應布置警戒，禁止任何人接近。

(三)幾類主要案件現場的保護

1.兇殺案現場的保護

兇殺犯罪對社會治安和人們的生命安全有嚴重危害，發生這類案件社會危害很大。這類 案件的現場有在室外、室內、荒郊野外、鬧市、公共場所等。對這類現場的維護主要從這幾方面考慮：一是以尸體為中心向周圍廣大現場范圍。兇殺案件侵犯的目標是人體，所以尸體

躺臥的位置就是現場的重要位置。兇手殺人后為了消滅罪證，往往采用移尸、焚尸的手段。因此，發現尸體的現場不都是中心現場。如果發現尸體的地點與尸體征象不符(例如被用刀 殺害的人，尸體周圍應有大量血跡)，就要考慮是否是第二現場。對這類現場的保護就要根據尸體附近的拖拉痕跡、滴濺血跡等現象逐漸擴大范圍。凡是和尸體有關的現象都要被保護 起來，并做上記號，以免被破壞。二是保護中心現場的同時，注意發現痕跡物證。在兇殺案件發生時，往往伴有被害者與罪犯搏斗的過程，因此現場周圍遺留的痕跡、物證也較多，特 別是一些細小物品。如果能對現場周圍的遺留物很好地保護，對偵察案件會起相當重要的作用。

2.強奸案現場的保護

強奸是一種嚴重的侵犯人身權利的犯罪行為。其特點之一是犯罪分子和被害人有一定時 間的正面接觸，現場上有掙扎、搏斗的痕跡，往往有犯罪的遺留物。如果是發生在室內的案件，應對室內留下的煙蒂等物品注意保護，并對床單、被褥、地毯、衣服等物上的斑跡、血 等作出標出注意保護。在保護這些物證中，注意不要用手觸摸。對發生在野外、道旁的強奸案現場，要注意對現場周圍的足跡、泥地、草地上發現的身體壓痕、拖拉、抵抗的痕跡進行 保護。還要對現場附近的遺留物，如作案工具、衣服、紙片、口罩、紐扣、表帶等等不甚起眼的物品，都要加以保護。

3.毒害案現場的保護

毒害是一種較為隱蔽的殺人手段。由于投毒暗害的手段比較隱蔽，使被害人不易察覺，有時使案件不易偵破。特別是反革命投毒案，往往可使數十人甚至更多的人死亡，危害極大。對這類現場要特別注意保護。發現中毒現場后要注意以下幾方面：一是封鎖中毒現場，防 止因當事人死后親屬、朋友及周圍人進出，破壞現場內的痕跡、物證，并要防止因多人進出增加現場內的雜物，給毒物檢查增加困難。二是對中毒死亡者食用后的器皿、餐具要用潔凈 的(不含化學試劑)物品包裝起來，對死者的嘔吐物更要保護，不能讓人隨便收拾，須等現場勘查人員到后處理。三是中毒現場一切物品，如紙袋、小瓶、注射器、藥片、果品等均要在 保護之內。因這些物品有可能和中毒有關。

4.縱火案現場的保護

縱火犯罪對國家、集體和個人財產和生命危害極大。犯罪分子往往利用這種手段破壞社 會主義建設，給社會造成很大的災難。縱火案往往因群眾在救火時使現場遭到嚴重破壞，使案件的偵破產生困難。對縱火案現場的保護要注意：火災現場在起火時，如未成火災，起火 點一般比較明顯，只要保護好起火點，使其免遭破壞，就可以達到保護好現場的目的；如已釀成火災，要積極配合消防部門及有關單位抓緊滅火。滅火后要及時封鎖現場，并配合消防 部門及刑偵部門認真清理火場，查找起火點，發現后要注意保護。在參加保護縱火案現場時，滅火中要注意聽取周圍群眾的議論，往往在收集群眾的反映中可以獲得很有價值的線索，比如有關火勢、風向、氣味、異響、起火部位等方面的情況。5.搶劫案現場的保護

搶劫案件是嚴重破壞社會秩序，危害人民生命財產的重大刑事案件，必須給予嚴厲的打

第二篇：物業安全管理方案

物業安全管理方案

（一）一、物業管理架構

物業管理服務，要求有一個高效率及科學的組織架構，使人力、物力、財力得到合理的配置，以求達到降低管理成本，提供優質服務的目的。本“物業管理中心”按“直線制”設定管理架構。中心設綜合管理部、物業管理部、安全管理部、工程管理部、財務管理部五個部門。其優點是集指揮和職能于一身，命令統一，責權分明，指揮及時，既能滿足本物業初期管理的要求，又能為將來業務的發展留下充足的空間。

1、綜合管理部

（1）負責人力資源管理，招聘人員，開展員工培訓工作，為其他部門儲備人才。

（2）負責員工工作考勤。

（3）負責收集、整理和保存物業管理公司籌備、建立和發展的資料及人事檔案管理。

（4）負責處理業主的咨詢、投訴，并提供協助。

（5）負責對外承辦、接待工作，與政府部門、各社會團體保持良好的溝通。

（6）負責物業管理公司所需物品的后勤采購工作。

（7）負責員工餐廳的監督、檢查和管理工作。

（8）組織、開展企業文化活動。

2、物業管理部

（1）負責籌建管理員工餐廳工作。

（2）負責會所及會議中心的管理。

（3）書寫給業戶的各類通知、通告，由總經理簽署發出。

（4）負責物業的日常清潔工作。

（5）負責物業公共區域及周邊的綠化及環境布置。

（6）負責物業的除蟲滅害工作。

（7）協助業主處理租賃工作。

（8）負責業戶的搬入和遷出協調工作。

（9）建立業戶檔案管理工作。

（10）負責物業的一切慶典服務的布置，及為業戶的慶典活動提供必要的幫助。

（11）開展業戶文化交流，接待、介紹物業工作。

（12）配合綜合管理部開展員工培訓工作。

（13）總經理指派的其他工作。

3、安全管理部

（1）負責物業的防火、防盜、防破壞和警衛工作。

（2）與政府公安、消防、司法部門保持良好的關系。

（3）成立義務消防隊，定期舉行消防演習。

（4）建立、健全、制定物業的各項安全規章制度。

（5）與業主簽訂“消防安全責任書”。

（6）負責物業大型活動的警衛布置。

（7）負責物業的日常巡樓工作和固定崗位的安排。

（8）負責地下停車場的安全秩序管理工作。

（9）負責監控室管理工作。

（10）負責安全管理員的管理、培訓、考核工作。

（11）總經理指派的其他工作。

4、工程管理部

（1）負責物業全部公共設備、設施的運行管理，保證設備正常運轉。

（2）負責物業機電設備的日常維護保養工作。

（3）制定長期和日常的維修保養計劃并付諸實施。

（4）負責物業土建、弱電系統、強電系統、給排水系統、消防系統、綜合布線系統及其他公共系統的日常維修保養工作。

（5）負責物業高低壓配電室、空調機房的值班和日常維修保養。

（6）負責物業管理部轉發的業主投訴的處理，及滿足業戶其他有關的服務要求。

（7）協助綜合管理部、財務管理部做好大廈工程管理部使用的工具、設備材料的選購、庫存和保管使用工作。

（8）負責工程人員的管理、培訓、考核工作。

（9）負責業主裝修方案的審核、監督、管理工作。

（10）總經理指派的其他工作。

5、財務管理部

（1）協調與銀行、稅務以及其他主管財務政府部門的關系。

（2）建立財務管理體系，做好管理公司的經濟核算工作。

（3）征收管理費、水電費、電話費、加時空調費等其他管理費用。

（4）征收和支付管理公司各類合同費用。

（5）制作財務報表、資金平衡表及固定資產損耗表及其他各種財務報表。

（6）按員工工資表發放員工工資。

（7）小量現金的支出和日常采購、入庫工作。

（8）負責物業管理部轉發的業主投訴的處理，及滿足業主其他有關的服務要求。

（9）總經理指派的其他工作。

二、物業管理崗位編制

暫定本物業管理方針為：人性服務、培養人才、科學管理、走向市場。根據以上方針，特制定以下用人方案。

1、綜合管理部

（1）由1名綜合管理部經理和（）名員工組成。

（2）綜合管理部經理（）名，要求具有多年豐富的社會經驗和行政管理工作經驗，組織協調能力強。

（3）文員兼倉庫管理員（）名，負責本部門文字處理工作和物品入庫保存、發放、領用工作。

（4）資料管理員（）名，負責工程資料及人員檔案資料的收集、整理工作。

（5）業戶接待員（）名，負責咨詢及商務、票務的有償服務工作及信件、報紙、雜志的接收、分發工作，要求個人素質較好，是本物業樓宇的形象服務窗口。

2、物業管理部

（1）由1名物業經理和（）名員工組成，負責大廈清潔、會所等項的物業管理工作。

（2）清潔班由（）名員工組成，分白班和夜班。白班（）人負責維護所轄物業內外的公共場所及男女衛生間的常規清潔，要求個人素質較好；夜班（）人，負責全面清潔樓宇內外的公共場所及男女衛生間，要求按清潔程序進行操作，對人員個人素質要求可適量放低些。

（3）員工餐廳服務由（）名廚師及（）名工作人員組成，上班時間為（），要求員工個人素質較高。

（4）業戶服務員（）名，開展業戶文化交流，接待介紹物業工作，要求形象素質較好。

（5）會所服務人員（）名，負責健身、洗浴、美容等場所的接待服務工作，要求形象、素質較好。

3、安全管理部

（1）由1名安全管理經理和（）名安全管理員組成，24小時負責大廈的安全管理工作。

（2）安全管理經理（）名，要求有多年物業管理經驗的轉業軍人擔任，具有帶領全體安全管理員完成所轄物業安全管理工作的能力。

（3）文員兼資料員（）名，負責部門文字處理和檔案管理工作。

（4）主管（）名，分三班，全面負責所轄物業的安全防范、監督檢查工作。

（5）監控值班由（）名員工組成，分三班，負責監控中心值班工作。

（6）大堂值班由（）名員工組成，分三班，負責樓宇大堂值班工作。

（7）外圍值班由（）名員工組成，分三班，負責外圍值班工作。

（8）商場值班由（）名員工組成，分二班，負責商場值班工作。

（9）停車場值班由（）名員工組成，分三班，負責地下停車場出入口的值班工作。

（10）巡邏值班由（）名員工組成，分三班，負責巡邏值班工作。

4、工程管理部

（1）由1名工程管理部經理和（）名員工組成。

（2）工程管理部經理（）名，要求多年物業工程管理經驗的工程師擔任，具有較強的管理能力。

（3）文員兼資料管理員（）名，負責工程管理部文字處理工作及文檔資料保管工作，并同時兼任管理處倉庫管理員的工作。

（4）強電值班由（）名強電技工組成，全天24小時值班，負責大廈強電設備的使用與維護，確保大廈用電系統正常工作。

（5）空調值班由（）名空調技工組成，全天24小時值班，負責空調設備的正常運作與管理、維護。

（6）消防值班由（）名弱電技工組成，全天24小時值班，專職負責消防設備的正常運作與管理、維護。

（7）電梯值班（）名，負責電梯設備的正常運作與維護。

5、財務管理部

（1）由1名財務主管和（）名員工組成，負責物業管理收繳各項費用。

（2）會計由主管兼任。

（3）出納員（）名。

（4）停車場收費員（）名。

物業安全管理方案

（二）商鋪是指從事具體商業行為的物業。按其經營方式主要為單體經營，集中管理的模式，對商業街商鋪進行統一管理，是目前開發商普遍推行的一種方法，管理的好，對培育區域商業中心和商業品牌有重要影響。

對于開發商來說，開發、銷售商鋪是前提，但只有開發、銷售是不夠的，還必須成立專門的商業管理公司對商鋪進行管理，才能長久發展。

目前國內商鋪購買者有很多是依靠收取租金，歸還銀行商鋪按揭貸款，在這種情況下，開發商對商鋪的管理更為重要。如果商鋪商業管理不力，影響商鋪業主的租金收益，業主不能歸還按揭貸款，最終風險還是要落到開發商的頭上。

1.0商鋪物業管理理念

商鋪是有計劃的商業聚集，對商鋪進行“統一管理，分散經營”是商鋪區別于其他房地產的核心特點。

“統一管理”，要求商鋪必須由代表業主權利的、受業主、開發商委托的管理公司統一管理，沒有統一管理的商鋪是難以經受激烈的零售業市場競爭。

“分散經營”，是商鋪對消費者和經營者間的交易提供場所，商鋪的管理者不能直接進行商業經營，只是在消費者和經營者之間搭建橋梁。

1.1.商鋪的統一管理的理念在于統一招商管理、統一營銷、統一服務監督、統一物管。

為了達到“統一管理，分散經營”的管理模式，在商鋪銷售合同中都應該約定承租戶必須服從管理公司的統一管理。在法律上確定商鋪管理公司的管理地位。

1.1.1 “統一招商管理”要求招商的品牌審核管理和完善的租約管理。

“品牌審核管理”指：招商對象需經品牌審核后才能進入。

審核包括對廠商和產品的審核，須具有有效的營業執照、生產許可證、注冊商標登記證、產品合格委托書（適用于批發代理商）、品牌代理委托書（適用于專賣代理商）、稅務登記證、法人授權委托書等。

“完善的租約管理”指：簽定租約、合同關鍵條款必須進入。

租約管理包括約定租金、租期、支付方式、物業管理費的收取等，還有其他比較關鍵的租約條款管理，比如：

承租戶的經營業態是受到整個商鋪的統一商業規劃的限制，如果發生重大變化，須經業主委員會的認可（業主委員會成立之前，經開發商認可）；

營業時間的確定；

承租戶的店名廣告、促銷廣告的尺寸大小、懸掛位置、語言文字方面須接受統一管理；

為整個商鋪促銷承擔的義務；

承租人對停車場的使用，確定有償還是無償，有無限制；

投保范圍事宜；

是否統一的收銀等

1.1.2 “統一的營銷管理”有助于維護和提高經營者的共同利益。

由于目前商業競爭激烈，打折降價的促銷競爭手段比較流行，以吸引購物者光顧。管理公司應該為商鋪策劃好1年12個月的營銷計劃，所謂“大節大過、小節小過、無節造節過”。

組織策劃相關的促銷活動，所發生的費用應預先與業主溝通預算，經業主同意后，對實際發生的費用按照承租戶銷售額的一定比例進行分攤。如果商鋪統一收銀管理，就能較好地執行按銷售額分攤費用。

1.1.3 “統一的服務監督”有助于經營者間的協調和合作。

商鋪須設立由開發商領導、商業專家組成的管理委員會，指導、協調、服務、監督承租戶的經營活動，保證商鋪的高效運轉。常見的方式有：

指導項目：店鋪布置指導、促銷活動安排；

協調項目：協調經營者之間的緊張關系，增進經營者之間合作；

服務項目：行政事務管理；

監督項目：維護商鋪的紀律、信譽，協助工商、稅務、衛生、消防等部門的管理。

1.1.4 “統一的物業管理”有助于建筑空間的維護和保養。

商鋪的物業管理內容包括：養護建筑、維護設備、保證水電氣熱正常供應、公用面積的保潔、保安防盜、車輛管理、綠化養護、意外事故處理等。商鋪的各項設施的使用頻率較高，統一管理有助于對物業設施設備有計劃的保養與維修，增加使用的安全性和耐久性。

2.0商鋪物業的管理特點

2.1 顧客流量大

商鋪進出人員雜，不受管制，客流量大，易發生意外，安全保衛工作非常重要，有些零售商品易燃易爆，因此消防安全不得有半點松懈。同時商場在發生突發事件時，疏散相對較慢。安全管理應特別慎重

2.2 服務要求高

要物業管理服務面向商鋪置業人和使用人，向他們負責，一切為他們著想。促進商業物業保值、增值；同時為使用人和顧客營造一個安全、舒適、便捷、優美的經營和購物環境。這是商鋪物業管理服務的根本原則

2.3 管理點分散

出入口多，電梯（客梯）、觀光梯、自動扶梯等）分散，需要的保潔、保安人員相對較多，管理點分散，管理難度較大是商業物業管理的特點。

2.4 營業時間性強

顧客到商鋪購物的時間，大多集中在節假日、雙休日和下班及晚間，而平時和白天顧客相對少一些。統一店鋪的開張及關門時間有利于商鋪的整體形象塑造。開張、關門時間不統一會造成整體商鋪經營的凌亂感，無序經營的印象，對顧客產生不良的心理影響。

2.5 車輛管理難度大

來商鋪的顧客，有開車的，也有騎車的，大量的機動車和非機動車對商鋪周邊的交通管理和停車場管理增加了壓力。車輛管理好壞直接影響著商場物業管理水平的整體體現。

3.0商鋪物業管理人員配備

3.1.1商鋪管理的人員配備原則是因事設崗、一專多能、精簡高效、使業戶感覺沒有虛職，沒有閑人，業戶交納的管理費都用在刀刃上。

3.1.1.1業戶服務部

設主管一人，可由物業主任兼任。該部主要職能是業戶接待與內部管理、下設業戶接待員若干名，分別兼任行政人事、文書檔案、計劃財務、物料管理等職。接待員的多少主要依據于業戶服務部的工作時間和工作量，通常每班保持兩人便可。

3.1.1.2維保服務部

設主管一人，全面負責房屋、設備、設施的運行、保養和維修工作。該部門主要職能是保證商鋪不間斷地安全運行，使物業保值和升值。維保服務部的作業人員應根據商鋪經營服務需要、商鋪設備的多少和技術難易程度進行合理配置。

3.1.1.3保安服務部

設主管一人，全面負責商鋪的門衛、巡邏、監控、消防和車管工作。該部門主要職能使安全防范與消防管理。具體作業人員根據商鋪保安的值勤點、工作量和作業班次進行配備。

3.1.1.4保潔綠化部

設主管一人，全面負責商鋪的室內保潔、室外保潔與綠地養護工作。該部門的主要職責是保潔服務管理和綠化服務管理。具體保潔和綠化作業人員根據商鋪保潔范圍、保潔面積、保潔頻次以及商鋪的綠化面積進行安排。

3.1.1.5經營服務部

設主管或兼職主管一人，全面負責商鋪業戶委托給物業管理公司的租賃代理、廣告策劃及項目開發等經營服務工作。該部門的主要職責是配合業戶的經營活動，促進商鋪經營銷售和物業管理工作。

4.0商鋪的物業服務管理

商鋪物業管理包含以下幾個方面，我們現對此進行分項描述：

4.1商鋪業戶服務管理

4.2商鋪裝修服務管理

4.3商鋪設備、設施維保服務管理

4.4商鋪建筑物的養護及維修管理

4.5商鋪保安服務管理

4.6商鋪保潔服務管理

4.7商鋪綠化服務管理

4.8 商鋪經營服務管理

4.9 商鋪廣告管理

4.10商鋪保險管理

4.1商鋪業戶服務管理

業戶服務部有兩部分工作職能，一是業戶服務，二是內部管理。

4.1.1接待與聯系

接待與聯系是業戶服務的重要內容之一，是物業管理方為業戶、顧客提供服務并與業戶、顧客進行交流的窗口。其主要職能與其他類型物業管理的業戶服務一樣，包括傾聽建議和意見，接受投訴，安排維修和回訪，收取管理費與內外聯系等。

4.1.2糾紛、投訴接待

顧客在商鋪購物因環境服務因素而來投訴。對物業管理方來說，所有投訴、處理結果都要有記錄，作為年終表彰與履行“管理公約”業績考核依據之一；

4.1.3報修接待

商鋪鋪位的照明或其他設施出問題，對業戶營業將造成很大的影響。業戶報修，應迅速做記錄，填寫《維修任務單》，即時派維修工到現場搶修；

4.1.4走訪回訪

接待員的走訪內容包括三方面：

一是聽取業戶和商鋪方對物業管理服務的意見、建議；

二是對報修后的維修結果進行回訪；

三是對業戶的禮儀、形象、環境、廣告、裝潢等方面的不足之處作出提示、督促改進，曉之以理，動之以情，用實際行動去感化業戶，讓他們明白：我們所做的一切，都是為了商鋪的自身形象，我們的目標是一致的。

4.1.5內外聯系

商鋪內部聯系：

商鋪的內部聯系包括向業戶收取租金、管理費、水電能耗費、鋪位的報修搶修費等；向商鋪方收取物業管理費、能耗費。商鋪服務管理做得如何，必將影響到收繳率的好壞。

商鋪的外部聯系

商鋪與街道、居委、警署、消防、勞動、環保、水、電、煤、電信及媒體都有業務上的聯系，如處理不好這些關系，會使商鋪的經營活動很被動。處理得好，往往事半4.2商鋪裝修服務管理

4.2.1裝修管理應包含在業戶管理中，因管理難度較大，故單獨列出論述。裝修管理職能主要包括：審核裝修申請、簽訂“裝修管理協議”，現場監督管理等。

4.2.2商鋪樓宇的租賃往往以整個層面向外出租，出租后，由承租商依據經營要求，提出裝修申請；也有的業主把一個層面裝修完畢之后出租鋪面。承租商戶對鋪面只能通過申請批準后作一些小的變動裝修，裝修管理應做好以下幾個方面：

建立周全、詳細、便于操作的管理制度；

專人負責對工程實行嚴格的監督；

選定資質高、信譽好的工程承包商進行裝修；

對裝修現場進行監督管理。

第三篇：物業的安全管理

物業的安全管理

一．物業安全管理的含義

物業安全管理是指物業管理公司采取各種措施和手段，保證業主或使用人的人身和財產的安全，維持正常的生活和工作秩序的一種管理工作。物業安全管理包括“防”與“保”兩個方面，“防”是預防災害性、傷害性事故發生；“保”是通過各種措施對萬一發生的事故進行妥善處理。“防”是防災，“保”是減災。兩者相輔相成，缺一不可。

二、物業安全管理的內容

物業安全管理的主要內容包括治安管理、消防管理以及車輛道路管理3個方面。

1.治安管理

①對物業區域內違反《治安管理條例》的行為進行制止，并報公安機關處理。如非法攜 帶槍支彈藥、非法侵入他人住宅，偷盜他人財物等；

②對于物業區域內妨礙他人正常生活的行為進行禁止。如發出噪音、污染，亂扔雜物，搭建各類違章建筑、流動攤販擾民等。

2.消防管理

其內容主要是預防和控制火災的發生，如防火安全宣傳，及時撲滅火災，消防器材的保 養和維修等。

3.車輛交通管理

主要是搞好車輛停放和交通安全管理，保證車輛和行人的安全。

三、物業治安管理人員崗位職責

1.部門經理的職責

(1)保安部經理應對整個物業范圍內的安全負有組織領導的具體責任；

(2)根據國家治安的有關規定及物業管理公司的有關管理細則制定保安部門的工作計劃和目標，并督導下級管理人員的工作；

(3)主持部門例會，傳達貫徹總經理及有關部門的指示，并與廣大保安人員一道分析研究住宅小區的治安管理問題；

(4)熟悉和掌握住宅小區內各種保安設施的操作和性能，熟悉住宅小區內治安狀況，做到心中有數；

(5)對重大事件、事故親自組織調查、處理；

(6)負責完成總經理交辦的其他事項。

2.保安班長的職責

(1)對部門經理負責，做好所管轄區內安全治安工作；

(2)帶領保安班全體人員，根據制定的崗位責任制，認真嚴肅、一絲不茍地搞好安全保衛工作；

(3)根據崗位責任制所規定的項目和要求，嚴格進行檢查，督促全體保安人員落實崗位責任制；

(4)要有法律知識和法律觀念，熟悉保安業務，了解物業管理公司所制定的規章制度，掌握管區內治安保衛工作的規律、特點，嚴格管好、做好安全保衛工作；

(5)做好部門領導和基層保安人員的協調工作，及時將保安人員反映的各種信息向上級匯報，為上級領導部門提供建設性的工作建議，同時及時傳達、落實上級的指示精神和工作 安排；

(6)認真做好本班保安人員的考勤工作，詳細如實地記載工作中遇到及處理的各種情況，每天應向部門經理匯報一次；

(7)以身作則，做好本職工作。

3.保安員的職責

(1)保安員上崗必須身穿制服，配戴裝備，嚴整儀容。糾正違章時先敬禮，必須做到以禮待人。

(2)作風正派，遵紀守法，堅守崗位，提高警惕，發現違法犯罪分子要堅決設法抓獲。

(3)值班保安人員要認真做好防火、防盜、防搶劫工作，認真檢查設備設施，發現不安全因素立即查明情況，排除險情，并及時報告主管部門及領導，確保管區的安全。

(4)執勤過程中要勤巡查，要有敏銳的目光，注意發現可疑的人、事、物，預防案件、事故的發生，力爭做到萬無一失。

(5)愛護設施設備、公共財物。對崗位內一切設施、財物不得隨便亂用。

(6)嚴格遵守上下班時間及值班紀律，對崗位發生的各種情況要認真處理，并且做好詳細的書面記錄。

(7)遇到緊急、突發性重大事情，要及時向主管部門經理請示報告。

(8)嚴格執行交接班制度，按時、按規定交接班。

(9)對住宅小區內的住戶做好公司的規章制度及治安保衛的宣傳工作。

(10)應有禮貌地查詢進入住宅小區的訪客，并盡可能登記身份證，如有懷疑，應通知有關住戶及有關部門。

(11)詳細記錄各有關部門領導打來的電話，認真完成領導交辦的各項任務。

四．物業安全管理的指導思想和原則

一。指導思想是：建立最健全、完備的組織機構，用盡可能先進的設備、設 施，選派最具責任心的專業人才，堅決貫徹“預防為主”的原則，千方百計地作好預防工作，最大可能的杜絕或減少安全事故的發生。同時，對于萬一出現的安全事故，要根據具體情 況，統一指揮、統一組織，及時報警，并采取一切有效的手段和措施，進行處理，力爭將人員傷亡和經濟損失減少到最低點。

二、“五落實”原則

1.思想落實

2.組織落實

3.人員落實

4.制度落實

5.裝備落實

五。物業安全管理的意義

1.物業安全管理是保證國家和城市社會穩定、維護社會安定團結，保障人民安居樂業的前提條件之一。整個國家和城市是由千千萬萬個社區所組成的，只有作好各個社區的安全 管理，才能實現社會穩定、人民安居樂業的目標。

2.物業安全管理能為業主和使用人的人身、財產提供安全和保護。

3.物業安全管理是物業管理公司提高信譽，增強市場競爭力的一種重要途徑。

4.物業的安全管理做好了，物業才能少受或不受損失和侵害，其價值才能得到保持。另外，人們也才會更樂意購買該物業，物業才會增值。

2003年7月30日，某工業園管理處當值安全員李某巡邏至7#員工宿舍時，突然發現5#宿舍601員工宿舍有濃煙從窗戶向外冒出，吳敏感的意識到601室已發生火警（注：宿舍所屬單位員工于上午集體外出活動），在這緊急關頭，刻不容緩，李即刻用對講通知四號巡邏崗，同時快速沖向宿舍提取滅火器趕赴事發現場。四號巡邏崗在得到火警信息后，第一時間啟動大門崗警鈴，并用對講通知各崗位，3分鐘后，各班組人員按照管理處《義務消防隊作戰方案》相關流程執行，在總指揮的指揮下，全面展開滅火救援工作，在各班組通力協作下于45分后將火源撲滅。

事后，經管理處技術人員對火災現場進行查看，初步查明引起此次火災事故的主要原因是員工外出時未拔掉放在床鋪上的小型錄音機的變壓器電源，變壓器帶電長時間工作造成線圈絕緣擊穿,導致短路燃燒,繼而引起床鋪易燃品起火而波及周邊床鋪等；目前，起火原因有關部門還在進一步調查之中。

1、在《中華人民共和國消防法》第四章、第三十二條明確規定任何人發現火災時，都應當立即報警。任何單位、個人都應當無償為報警提供便利，不得阻攔報警。嚴禁謊報火警。公共場所發生火災時，該公共場所的現場工作人員有組織、引導在場群眾疏散的義務。發生火災的單位必須立即組織力量撲救火災。鄰近單位應當給予支援。消防隊接到火警后，必須立即趕赴火場，救助遇險人員，排除險情，撲滅火災。我國法規明文規定了在火警確認為火災后的處理應是在第一時間報警，本案例中是在物業公司已經盡力進行滅火但是如果在無法撲滅火災的情況下才撥打“119，事實上這樣做風險太大。一是即使將火災撲滅，物業公司投入大量的人力物力不說，如果方法不當，速度太慢，加大了損失；二是若不能及時將火撲滅，此時撥打“119”，延誤了最佳滅火時間，消防部門將會追糾物業管理公司管理不當的責任。這是本案應該注意的要點之一。

2、另外一個關鍵點就是在火災撲滅后，需要鑒定火災事故的火災原因和損失的時候，我國消防法第三十九條規定 火災撲滅后，公安消防機構有權根據需要封閉火災現場，負責調查、認定火災原因，核定火災損失，查明火災事故責任。對于特大火災事故，國務院或者省級人民政府認為必要時，可以組織調查。火災撲滅后，起火單位應當按照公安消防機構的要求保護現場，接受事故調查，如實提供火災事實的情況。在本案處理過程中，該物業公司應按照消防法之規定請公安消防機構負責調查、核定，查明事故責任而不是由物業公司技術人員來確認。

啟示與思考：

１、當上述類型事件發生前，物業公司要按照國家以及當地政府的法規明確消防設施等行業管理部門與物業公司之間應該維護或者管理服務的界限。對與屬于物業公司管理服務范圍的嚴格按照法規規定以及物業管理服務合同約定履行義務；

２、當上述類型事件發生時。物業公司要根據國家規定以及按照符合國家規定制訂預案并在已經確認為火災發生時按照預案開展工作；同時我們在火災整個救助過程要根據符合相關法規，既不能不作為而引起違約，也不能充當公安消防機構履行公安消防機構的法定責任；在處理此類案件過程中特別要注意員工安全的保護；

3、當上述類型事件發生后，物業公司應配合公安消防機構保護現場，火災因各類責任問題需要鑒定的，應根據國家消防法的規定由公安消防部門以及政府組織調查、認定火災原因，核定火災損失，查明火

4、物業公司還應按照消防預案組織消防演習保證預案啟動后的運行質量、加強員工培訓，提高消防意識和消防技能、加大園區消防安全宣傳促進業主對日常生活中消防安全注意事項的關注。對于消防隱患要及時的處理，消防設施設備有物業公司負責維護的應制定日常維保計劃，并在消防演習中啟動保證運行良好，同時建議也可以以消防安全為專業分類，使用ｄｓ系統制.

第四篇：安全管理-社區物業

安全管理

前言

安全管理是一項系統工程，它需要全體員工積極參與和共同努力，并為此工作付出，安全工作它是100-1=0道理，其工作性質決定了只有100%的成功之，才能贏得業主滿意，我們不懈為之奮斗！著為安全工作者，我們前進的道路是豎辛的，但也是快樂的，此工作就象種地一樣，你對這顆小苗出了多少，你付出的越多，將來收獲就更加多。

我們為安全，我們保安全，我們做安全，那么你知道什么是安全嗎？我們如何做安全，如何保障安全？

一、什么叫安全

1、安全的基本定義

人類的整體與生存環境資源的和諧相處，互相不傷害，不存在危險的危害的隱患。

2、安全的廣義與狹義

狹義的安全，就是人類的個體與周圍的環境的相容性！相容性很好的話，表明生存環境非常寬容！人們幸福安康娛樂休閑富足！

廣義的安全則是指人類的生存環境——地球的生態安全！包括來自宇宙的多種復雜的天文危險隱患的識別！

3、安全的通俗理解

無危險才為安，無損失、損壞才為全

4、安全的高度理解

人們可以理解為國家安全、民族安全、政治安全、經濟安全、文化安全、國際安全、區域安全，還有常見的企業安全（如物業安全、財物安全、消防安全、生產安全）等。

二、什么是管理

管理就是制定，執行，檢查和改進。制定就是制定計劃（或規定、規范、標準、法規等）；執行就是按照計劃去做，即實施；檢查就是將執行的過程或結果與計劃進行對比，總結出經驗，找出差距；改進首先是推廣通過檢查總結出的經驗，將經驗轉變為長效機制或新的規定；再次是針對檢查發現的問題進行糾正，制定糾正、預防措施，以持續改進。管理就是有管，有理，在一起才能叫管理，組織單元，通過市場經濟選擇，科學、合理、優化配置經濟要素資源，達到組織經營低投入、高產出的目的經營行為。管理是集中人的腦力和體力達到預期目的的活動。管理不僅表現在對人與人之間關系的調整上，也決定如何運用自己的體力和腦力上，比如早晨起來鍛煉身體，然后去上班，還比如工作先干什么，后干什么，采取何種手段。無論干什么，都需要集中自己的腦力和體力，否則就無法完成目的管理可以分為很多種類的管理，比如行政管理、經濟管理、社會管理、城市管理、衛生管理、工商管理等等。在現代市場經濟中工商企業的管理最為常見。每一種組織都需要對其事務、資源、人員進行管理。每一個人也同樣需要管

理，比如管理自己的時間、健康、情緒、學習、職業、財富、人際關系、社會活動等。企業管理可以劃為幾個分支：人力資源管理、財務管理、生產管理、采購管理、營銷管理等。在企業系統的管理上，又可分為企業戰略、業務模式、業務流程、企業結構、企業制度、企業文化等系統的管理。

管理是什么

邏輯學認為概念是反映客觀事物的一般的、本質的特征，定義是對概念的內涵或語詞的意義所做的簡要而準確的描述。管理的定義是：從詞義上，管理通常被解釋為主持或負責某項工作。人們在日常生活上對管理的理解是這樣，平常人們也是在這個意義上去應用管理這個詞的。但自從管理進入人類的觀念形態以來，幾乎每一個從人類的共同勞動中思考管理問題的人，都會對管理現象做出一番描述和概括，并且頑固地維護這種描述和概括的正確性甚至唯一性，人類從來就不曾取得對于管理定義的一致理解。由于管理概念本身具有多義性，它不僅有廣義和狹義的區分，而且還因時代、社會制度和專業的不同，產生不同的解釋和理解。隨著生產方式社會化程度的提高和人類認識領域的拓展，人們對管理現象的認識和理解的差別還會更為明顯。長期以來，許多中外學者從不同的研究角度出發，對管理作出了不同的解釋，然而，不同學者在研究管理時出發點不同，因此，他們對管理一詞所下的定義也就不同。直到目前為止，管理還沒有一個統一的定義。特別是本世紀以來，各種不同的管理學派，由于理論觀點的不同，對管理概念的解釋更是眾說紛紜。讓我們對管理活動的—般情況先做—下剖析。我們知道管理是一種行為，作為行為，首先應當有行為的發出者和承受者，即誰對誰做，其次，還應有行為的目的，為什么做。因此，形成一種管理活動，首先要有管理主體，即說明由誰來進行管理的問題；其次要有管理客體，即說明管理的對象或管理什么的問題；再次要有管理目的，即說明為何而進行管理的問題。以上分析說明，任何一種管理活動都必須由以下四個基本要素構成，即：

管理主體，由誰管的問題；

管理客體，管什么的問題；

組織目的，為何而管的問題；

組織環境或條件，在什么情況下管的問題。

管理目的：達到組織經營低投入、高產出的目的。這樣的經營行為就是管理。管理職能，指管理承擔的功能。現在最為廣泛接受的是將管理分為四項基本職能：

1.計劃：計劃就是確定組織未來發展目標以及實現目標的方式。

2.組織：服從計劃, 并反映著組織計劃完成目標的方式。

3.領導：運用影響力激勵員工以便促進組織目標的實現。同時，領導也意味著創造共同的文化和價值觀念，在整個組織范圍內與員工溝通組織目標和鼓舞員

工樹立起謀求卓越表現的愿。此外，領導也包括對所有部門，職能機構的直接與管理者一道工作的員工進行激勵。

4.控制：對員工的活動進行監督, 判定組織是否正朝著即定的目標健康地向前發展, 并在必要的時候及時采取矯正措施。

管理的基本原則是“用力少，見功多”，以越少的資源投入、耗費，取得越大的功業、效果。細分為四種情況：產出不變，支出減少；支出不變，產出增多；支出減少，產出增多；支出增多，產出增加更多。這里的支出包括資金、人力、時間、物料、能源等的消耗。

三、什么叫安全管理

安全管理就是利用管理的活動, 將事故預防，應急措施與保障手段有機地結合在一起，以達到保障安全的目的。安全管理是管理科學的一個重要分支，它是為實現安全目標而進行的有關決策、計劃、組織和控制等方面的活動；主要運用現代安全管理原理、方法和手段，分析和研究各種不安全因素，從技術上、組織上合管理上采取有力的措施，解決和消除各種不安全因素，防止事故的發生。安全管理是企業管理的一個重要組成部分，它是以安全為目的，進行有關安全工作的方針、決策、計劃、組織、指揮、協調、控制等職能，合理有效地使用人力、財力、物力、時間和信息，為達到預定的安全防范而進行的各種活動的總和，稱為安全管理。安全管理本身是一項復雜的系統工程，它包括：從戰略到戰術、從宏觀到微觀、從全局到局部，做出周密的規劃協調和控制，以及安全管理的指導方針、規章制度、組織機構，對職工的安全要求、作業環境、教育和訓練、安全工作目標、階段工作重點、安全措施項目、危險分析、不安全行為、不安全狀態、防護措施與用具、事故災害的預防等。企業安全管理的對象包括：生產的人員、生產的設備和環境、生產的動力和能量，以及管理的信息和資料；企業安全管理的手段有：行政手段；法制手段；經濟手段；文化手段等。

四、小區物業安全管理包括哪些內容

1、小區秩序維護、治安防范及管理

2、消防安全安全及管理

3、安全生產管理

4、設施設備安全管理

5、車輛安全管理

6、燃氣、電器安全管理

五、小區安全管理最重要的因素

1、人是質量安全管理工作中最關鍵的因素—員工，安全生產是企業發展永恒的主題。只有積極調動各方面的參與熱情，理順各方面的情緒，發揮各方面的力量，將人在質量安全管理過程中最大的潛能發揮好，將人在質量安全管理過程中

最易疏忽的環節克服好，我們的質量安全工作才能有所突破，有所發展。

①、員工的思想（品德）

②、員工的安全意識

③、員工的日常工作經驗

④、員工的主觀能動性

⑤、員工的對事件的敏感性

2、設施設備因素

①、設施的功能完善

②、設施設備的保養

③、設施設備的日常管理

3、廣大業主的安全防范意識

①、業主的安全意識

②、業主的習慣

③、業主的個人素養

④、業主的利益保障

4、社區周邊安全因素

①、居住人情

②、居民素養

③、領管理者意識

④、防范意識等

5、小安全管理者

①、安全意識

②、敬業精神

③、工作經驗

④、管理能力

⑤、個人素養、文化知識

⑥、專業知識

⑦、創新意識

六、如何做好小區的安全工作

1、知已知彼

2、外強中實

3、時時準備

4、機警靈活

5、團隊水平

6、群防群治

第五篇：物業安全管理協議書

物業安全管理協議

甲方：XXX（簡稱甲方）乙方:XXX（簡稱乙方）服務區域范圍：xxx 為了認真遵守國家的法律、法規，堅持“安全第一、預防為主、責任明確”的原則，為確保甲、乙雙方各自的經濟利益避免遭受損失，簽訂此安全協議，以明確安全生產管理責任。為此制定安全協議如下：

一、乙方必須組織員工進行身體檢查，凡患作業禁忌癥、生理缺陷或者不宜從事實際作業人員，一律不得進入甲方作業，否則由此引起的后果由乙方負責。乙方要向甲方提供所屬員工的體檢材料，供甲方存檔備查。

二、乙方應建立和健全安全管理和環保制度，物業管理期間，乙方有專人負責本單位的有關安全、環保等工作。乙方法人代表或者委托管理人為乙方安全責任人。

三、甲方應向乙方介紹本單位安全生產、環境保護的有關制度、規定和告知要求，并對乙方員工進行安全教育培訓并留存培訓記錄。乙方在合同期內必須嚴格遵守甲方的安全生產、環境保護的各項規定，接受甲方的督查和指導。

四、在物業管理過程中的個人防護用品用品由乙方自行解決。甲、乙雙方督促物業管理從業人員戴好防護用品。勞防用品質量必須符合國家或行業標準。

五、乙方應有健全的安全管理組織體制，各工種的安全操作規程，特種作業人員的審證、執證上崗制度，制定各級安全生產崗位責任制及定期安全檢查制度、安全教育制度等。

六、乙方必須對本單位員工進行安全生產制度及安全技術知識教育，增強法制觀念，提高職工的安全意識和自我保護能力，督促職工自覺遵守安全生產法規、制度及規定。

七、乙方與其派遣到甲方工作的員工簽署勞動合同，并負責辦理社會保險（包含工傷保險）及人身意外傷害保險。乙方員工在工作期間發生工傷事故或造成甲方/第三方人身及財產損害的，安全事故雙方承擔相應的法律責任，按照事故調查組的調查結果賠償損失。

本協議在簽訂物業委托合同的同時生效，委托合同終止時隨之終止。協議一試兩份，由甲、乙雙方各自存檔備查。

甲方（蓋章）：乙方（蓋章）：

負責人：負責人：

年月日年月日