變更購房合同

購房合同更名兩種情況：

一、預售登記前

購房者欲變更買受人名稱或增加買受人的，應首先與開發商協商變更合同，如新的買受人需按規定辦理相關公證的應提供相關公證書。

如果購房時采用了一次付款方式則址分容易辦理，如采用商貸或公積金貸款及組合貸款方式付款，則辦理起來比較麻煩。可按以下辦理：

如果該商品房未竣工驗收，則可以更名，但要到市有關單位開具未竣工檢查報告，并由開發商提交合同更名的原因，此時支付相關手續費用。

如果該商品房已經竣工驗收，則無法進行更名，但可在產權證辦理出來后再以贈予的形式將產權證的名字改名。

二、預售登記后

購房人要求更名的，具有直系親屬關系（如夫妻關系、父母子女關系），可在預售合同上更名，辦理時應出具經公證的親屬關系證明，其他不具親屬關系的應按預售轉讓程序辦理，即由原買受人提出申請，撤銷合同備案后重新簽訂購房合同。

實踐中，開發商要收取一定比例的手續費，一般為1%。同時，如為更名而非增加新的買受人與原買受人共同購房，則新的單獨的買受人應符主體資格條件，如已成年等。

★提醒：更名風險不容忽視

合同更名是期房轉讓的一種形式，在期房轉讓當中，逃避房地產交易稅費，賺取房屋交易差價。因房屋未取得產權證，就當前房地產轉讓法規而言，合同更名行為亦可視為無效，所以買賣雙方當事人的權利難以得到保障。

如果房產商配合進行合同更名，那么地產商與新購房者簽訂的合同，等同于一手房買賣，更名后房產商與原購房者簽訂的合同進行作廢；如果房產商不支持更改房屋買受人，不重新簽訂購房合同，那么合同更名手續無法辦理，合同更名亦無法進行下去，因此，合同更名還要取決于地產商是否支持。

【購房合同更名】買賣期房須辦理購房合同更名

房子尚未取得房產證，如果轉讓就需要辦理合同更名手續。因為國家七部委頒布的《關于做好穩定住房價格工作的意見》中明確規定：“禁止商品房預購人將購買的未竣工的預售商品房再行轉讓。在預售商品房竣工交付、預購人取得房屋所有權證之前，房地產主管部門不得為其辦理轉讓等手續；房屋所有權申請人與登記備案的預售合同載明的預購人不一致的，房屋權屬登記機關不得為其辦理房屋權屬登記手續。”

實踐中，可以通過與開發商協商辦理合同更名的方式實現目的。主要分兩種情況：如果原合同已經備案，您可以與開發商協商，先撤銷原合同備案，開發商再與另外的買房者之間重新簽訂合同并進行備案，但撤銷合同之前需要先到房管局申請，之后才可以辦理。如果合同未備案，進行合同更名也需要與開發商具體協商。總之，不論是更名和撤銷合同備案，都需要取得開發商的同意和配合。

購房合同變更應注意事項：

高額手續費

去年5月，李先生通過中介看好延吉路附近一處二手期房。經過幾次討價還價，與原房主簽訂了合同，李先生交了中介費及1萬元的定金。雙方在合同中約定，原房主應于約定的日期，與李先生辦理購房合同更名手續。

當他們到房產商處辦理合同更名手續時，房產商開出的條件讓李先生感到意外。房產要求，申請辦理合同更名的業主，不管房屋總價款多與少，需要繳納手續費1萬元。對于這筆突如其來的高額合同更名費，雙方都沒有預料到。當然，誰也不愿承擔這筆費用，而房產商

又不同意降低收費標準，就此雙方的矛盾發生了。李先生要求退還定金，而原房主要求繼續履行。

目前，在二手房市場中新盤唱主角，從各中介房源登記的情況看，這些新盤（還包括期房）多數需要辦理合同更名，而不是產權過戶。雖然省卻了部分交易稅費，但是從實際操作看，合同更名隱藏著風險，由此引發的糾紛也時常發生。

事件二：更名后不認賬

不久前，市民喬先生以合同更名方式購買了張先生的房屋，該處房屋是未交付使用的期房。喬先生在完成與房產商簽訂購房合同后，便不承認與張先生之間簽訂了更名合同，同時拒絕支付房屋差價。于是，雙方最終鬧到法院。法院認為，雙方簽定的合同更名協議無效，鑒于房產商已與李先生重新簽訂購房合同，最終雙方達成法院調解，喬先生要給予張先生適當補償。

形式：合同更名花樣多

合同更名，簡單說就是合同中的權利義務不變，只更改買受人。

有人認為，房屋還沒有實際交付入住，所以辦理合同更名手續比較簡單。對此，山東德衡律師事務所劉景昆律師認為，辦理合同更名手續是否簡便，應視購房合同是否經過相關部門的登記而定。合同更名主要有三種方式：

一、如果購房者與房產商簽訂了預購協議，并交納了購房定金，這種預訂性質的合同僅是擔保簽訂正式合同，是購買房屋的初步階段，合同更名只不過是解除原合同再重新簽訂新合同，所以更名手續比較簡單。

二、如果簽訂了正式購房合同，但還未經交易中心登記備案，合同更名也僅限于解除原合同再重新簽訂合同。此種情況下的合同更名手續也較為簡單。

三、如果購房者簽訂的正式合同已由交易中心登記備案，那么更改合同的買受人，須將已登記備案的合同撤銷，在更改了買受人后再進行登記，所以此種合同更名手續就比較復雜。

購房更名申請

____________________公司：

本人與_______年11月在貴公司開發的“______________”購房一套。目前已簽合同并付清全款，所購房目的是為了給_______居住，填寫業主姓名時，因兒子遠在國外不能持有效證件和本人到場，無奈之下，只好先填寫我本人_________姓名。現在，兒子_______已經回國。為了房屋之產權今后不產生糾紛，我本人申請將該房屋的業主姓名更名為__________。請求貴公司予以更名申請。

特此申請！申請人（簽字）： 年

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