第一篇：美國(guó)家具業(yè)簡(jiǎn)介

美國(guó)家具業(yè)及其相關(guān)的制造業(yè)（包括廚柜）目前主要集中在三個(gè)地區(qū)，一個(gè)是中西部地區(qū)，它們包括：密歇根州、印第安納州、俄亥俄州、威斯康星州、伊利諾斯州；其二是南部地區(qū)，它們包括：北卡羅來納州、密西西比州和弗吉尼亞州；其三是西南部地區(qū)，它們包括加利福尼亞州、新墨西哥州和德克薩斯州。美國(guó)家具業(yè)最早從東北部地區(qū)即紐約、賓夕法尼亞和新英格蘭發(fā)展起來的，后來向中西部地區(qū)轉(zhuǎn)移，接著再向南部地區(qū)轉(zhuǎn)移。每一次的轉(zhuǎn)移實(shí)際上是移向制造成本更低和優(yōu)質(zhì)硬木資源豐富的地區(qū)，這種“制造能力的轉(zhuǎn)移”在北美和海外的大多數(shù)產(chǎn)業(yè)中均為如此。現(xiàn)在，美國(guó)家具產(chǎn)量最大的12個(gè)州所生產(chǎn)的家具占美國(guó)本土制造的家具和廚柜的三分之二。

家具及其相關(guān)產(chǎn)業(yè)中最受到全球化負(fù)面沖擊的部門是木制家具業(yè)，其中包括廚柜業(yè)、木制民用家具、木制辦公家具和軟體家具。自1997年至2005年，除廚柜以外的家具產(chǎn)業(yè)，已失去就業(yè)崗位108,000個(gè)，或者說占21%的工人失業(yè)。

不幸的是，如同許多批量生產(chǎn)的消費(fèi)品一樣，民用家具已成為一種更像是大宗類的“普通商品”，銷售量取決于價(jià)格。消費(fèi)者主要感興趣的是看起來不錯(cuò)的家具和看起來值錢的家具。他們不再把家具視作是一件值得花錢的東西，不再是伴隨他們童年生活的東西，或者是值得保存的古董。這樣，消費(fèi)者在家具上花的錢就越來越少，而電子類的小玩意、家庭娛樂設(shè)施、旅游和休閑也把消費(fèi)者的錢袋里的錢掏走了。由于在市場(chǎng)上拼價(jià)格，美國(guó)家具制造商的利潤(rùn)大大地縮水了，但是生產(chǎn)成本卻在不斷上升。這就對(duì)利潤(rùn)產(chǎn)生了嚴(yán)重的擠壓，結(jié)果使對(duì)工廠和設(shè)備的投資大幅地下降，最終導(dǎo)致了許多美國(guó)家具工廠的技術(shù)和設(shè)備大大地落伍了。

全球化對(duì)美國(guó)木制品業(yè)的沖擊

全球化對(duì)家具業(yè)各分支部門貿(mào)易的沖擊使美國(guó)制造商的處境變?cè)恪Ｗ?992年至2005年，所有家具產(chǎn)品的進(jìn)口（包括民用家具、社團(tuán)用家具和辦公家具，但不包括廚柜）從41億美元增加到236.5億美元，幾乎增加了200億美元，或者說增長(zhǎng)了477%。在這一期間，從中國(guó)的進(jìn)口從2.08 億美元增加到108億美元，幾乎增加了110億美元，或者說在13年里，增長(zhǎng)了50倍。

列出了幾種家具和廚柜市場(chǎng)中進(jìn)口家具所占的份額，現(xiàn)在美國(guó)國(guó)內(nèi)的家具消費(fèi)中，進(jìn)口產(chǎn)品占了28%（不包括廚柜），而在13年前，這個(gè)比例是9%。2005年，美國(guó)家具市場(chǎng)中，進(jìn)口產(chǎn)品所占份額在民用家具中是55%，在廚柜中是11%，在軟體家具中是19%，在木制辦公家具中是21%。

木制民用家具產(chǎn)業(yè)是受進(jìn)口產(chǎn)品重災(zāi)的部門，進(jìn)口產(chǎn)品的主要來源列于圖2，中國(guó)是最重要的出口國(guó)。自1998年以來，從中國(guó)的進(jìn)口增長(zhǎng)了 525%，在這8年中，它增加了6倍有余。其中的主要原因是，自20世紀(jì)90年代早期以來，臺(tái)灣家具業(yè)在大陸的迅速發(fā)展，這是由于臺(tái)灣家具業(yè)擁有企業(yè)管理的專門人才、資金、對(duì)美國(guó)市場(chǎng)的了解和其它有關(guān)的人才。

1.尋找自己具有競(jìng)爭(zhēng)力的新型的正在成長(zhǎng)的市場(chǎng)

硬木鋸材的最大用戶是木制零件業(yè)，它們包括木線條、細(xì)木工件、櫥柜、家具和樓梯零部件、地板條和其它硬木制品。由于家具業(yè)的蕭條，該產(chǎn)業(yè)已經(jīng)轉(zhuǎn)移了他們的主要客戶群，從家具業(yè)轉(zhuǎn)向建筑業(yè)/住宅修繕和廚柜業(yè)。通過更好地了解顧客需求和確立細(xì)分市場(chǎng)，他們來適應(yīng)因?yàn)榧揖邩I(yè)改變了狀況。

2.由“普通商品”的產(chǎn)品及其服務(wù)向“定制商品”及其服務(wù)轉(zhuǎn)型

美國(guó)是一個(gè)高工資的國(guó)家，在許多普通商品類的市場(chǎng)中不可能保持競(jìng)爭(zhēng)力，而低成本的制造商在這方面具有更多優(yōu)勢(shì)。

在家具業(yè)中，許多家具制造商與終端客戶之間缺少聯(lián)系，過多地是依賴零售商來獲得顧客需求和期望方面的信息。

家具業(yè)必須學(xué)會(huì)如何接近終端客戶，如何來為他們提供產(chǎn)品，并且保證自己贏利。這就需要擁有更好的營(yíng)銷能力、更好的銷售網(wǎng)絡(luò)、精益生產(chǎn)和柔性制造能力、即時(shí)的供應(yīng)鏈運(yùn)營(yíng)能力、供應(yīng)鏈管理、創(chuàng)新思維和領(lǐng)導(dǎo)能力、對(duì)員工更好的教育和培訓(xùn)等等，總之是一種新的商務(wù)模式。如果整個(gè)供應(yīng)鏈的各環(huán)節(jié)能協(xié)同工作，這個(gè)模式就能建立起來。供應(yīng)鏈包括所有主要環(huán)節(jié)的整合，從木材資源到制造過程再到營(yíng)銷，使顧客達(dá)到最高的滿意度。

3.建立相關(guān)的優(yōu)勢(shì)中心或聚集競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)

根據(jù)邁克?波特在他最近的一本著作《競(jìng)爭(zhēng)論》(OnCompetition)中的定義，“集聚是指地理上接近的、互相關(guān)聯(lián)的一群公司，在特定的領(lǐng)域擁有協(xié)同的機(jī)構(gòu)，通過共同利益和互補(bǔ)性聯(lián)系在一起”。北卡羅來納的高點(diǎn)是木制民用家具集聚的一個(gè)典型例子。在經(jīng)濟(jì)全球化的時(shí)代之前，實(shí)力較強(qiáng)的大公司擁有大量資源，可以想象他們彼此會(huì)發(fā)生競(jìng)爭(zhēng)，幾十年來他們一直這樣，但還是可以贏利。但是在今天，這些公司是通過產(chǎn)業(yè)集聚，與其它國(guó)家的公司進(jìn)行競(jìng)爭(zhēng)，不再是“在后面一個(gè)峽谷里的鋸木廠”。

我們的看法是，美國(guó)家具業(yè)在競(jìng)爭(zhēng)謀略上一些明顯的疏忽是，沒有作有效的市場(chǎng)分析，未能與顧客溝通，未能建立起“柔性的制造策略”，未能保持與國(guó)外的同步發(fā)展。柔性的制造策略是采用精益生產(chǎn)和高效的生產(chǎn)技術(shù)，但是如果市場(chǎng)情況發(fā)生了變化，也擁有迅速改變生產(chǎn)能力（在幾個(gè)小時(shí)內(nèi)）的能力。

高工資經(jīng)濟(jì)條件下的發(fā)展戰(zhàn)略

在高工資經(jīng)濟(jì)條件下取得成功有許多重要的發(fā)展戰(zhàn)略，最重要的是的一條必須依靠創(chuàng)新，在“定制產(chǎn)品”中取勝，這意味著必須在產(chǎn)品的設(shè)計(jì)、裝飾、營(yíng)銷、配送上取得優(yōu)勢(shì)，占領(lǐng)高端的“定制產(chǎn)品”市場(chǎng)，在這個(gè)市場(chǎng)上，消費(fèi)者愿意付出更多的錢來滿足自己的需求。從制造方面來說，工廠必須盡可能實(shí)現(xiàn)自動(dòng)化，以獲得最大的生產(chǎn)效率，提高勞動(dòng)生產(chǎn)率，因此，可能要采取新的技術(shù)和“精益生產(chǎn)”(leanmanufacturing)來降低成本。同時(shí)，發(fā)達(dá)國(guó)家由于工資較高，所以要在工人的教育和培訓(xùn)、新產(chǎn)品的開發(fā)和研究方面加大投入，從而培養(yǎng)出工人具有特殊的技藝，創(chuàng)造出高級(jí)產(chǎn)品，賣出好價(jià)錢。如果我們繼續(xù)生產(chǎn)普通商品類的產(chǎn)品，提供的是低層次的服務(wù)，那么我們將不斷地喪失國(guó)內(nèi)市場(chǎng)，拱手讓給勞動(dòng)力豐富而且價(jià)廉的國(guó)家。

美國(guó)家具制造商的運(yùn)營(yíng)策略

有許多運(yùn)營(yíng)策略可供美國(guó)家具制造商選擇，其中的一些可以混合使用，許多公司采取了多種運(yùn)營(yíng)策略。一些較大的家具制造公司用得最多的策略是，進(jìn)口更多的家具，通過自己擁有的銷售通道賣出去，更多地是做零售業(yè)務(wù)。簡(jiǎn)單地說，就是關(guān)掉自己的工廠，成為批發(fā)商和零售商。

在零售通路上，他們利用自己的品牌來吸引消費(fèi)者，把產(chǎn)品放到低工資成本的國(guó)家例如中國(guó)去制造，它的贏利來自于零售價(jià)與制造價(jià)的級(jí)差。這種做法正在走下坡路，原因是他們的中國(guó)供應(yīng)商也在開發(fā)自己的直接銷售通路或零售渠道。

我們的看法是，美國(guó)家具業(yè)在競(jìng)爭(zhēng)謀略上一些明顯的疏忽是，沒有作有效的市場(chǎng)分析，未能與顧客溝通，未能建立起“柔性的制造策略”，未能保持與國(guó)外的同步發(fā)展。柔性的制造策略是采用精益生產(chǎn)和高效的生產(chǎn)技術(shù)，但是如果市場(chǎng)情況發(fā)生了變化，也擁有迅速改變生產(chǎn)能力（在幾個(gè)小時(shí)內(nèi)）的能力

第二篇：打造家具業(yè)國(guó)際品牌

打造家具業(yè)國(guó)際品牌

家具金鳳凰打造國(guó)際品牌的戰(zhàn)略規(guī)劃

可口可樂公司的 CEO 說：“我們賣的是水，顧客買的是品牌”。只是賣水，可口可樂能成為世界500 強(qiáng)，這就是品牌的價(jià)值。金鳳凰集團(tuán)多年來專注于家具的生產(chǎn)，專注于品牌價(jià)值的提升，一直在為打造國(guó)際品牌而努力。國(guó)際品牌應(yīng)該怎么來打造？那我們首先應(yīng)該明確國(guó)際品牌的定義和特征，國(guó)際品牌是指在國(guó)際市場(chǎng)上知名度、美譽(yù)度較高，產(chǎn)品輻射全球的品牌，例如可口可樂、麥當(dāng)勞、萬寶路、奔馳、愛立信、微軟、皮爾·卡丹等。那么國(guó)際品牌又有哪些特征呢？

1、具有廣泛的知名度、認(rèn)知度、美譽(yù)度、偏好度、滿意度、忠誠(chéng)度等，金鳳凰也在努力策劃集團(tuán)形象影視片廣告篇在相應(yīng)媒體播放，形象平面廣告，網(wǎng)絡(luò)推廣宣傳活動(dòng)，提升企業(yè)知名度；完善導(dǎo)入企業(yè)VI，逐一對(duì)公司內(nèi)部環(huán)境、展廳、店面、進(jìn)行全面升級(jí)。再到鳳凰之聲、鳳凰之家的企業(yè)文化宣傳。立體的給外界一個(gè)新宣傳形象，努力提升企業(yè)的認(rèn)知度。

金鳳凰也獲得中央首長(zhǎng)的高度評(píng)價(jià)，并題詞“技術(shù)精湛，為國(guó)爭(zhēng)光”，能夠獲得這樣的美譽(yù)是值得驕傲的；而且天師集團(tuán)的李金元、紅牛的集團(tuán)嚴(yán)彬用也是金鳳凰的家具，還有雅戈?duì)柪羁偟木频旰蜁?huì)所選用的也是金鳳凰的家具，他覺得金鳳凰的產(chǎn)品不錯(cuò)，后來他的家里也選用了金鳳凰，這些人都是成功之人，卻對(duì)金鳳凰家具有特別的偏好。

金鳳凰力求客戶的滿意度的目標(biāo)是100%，保證每件產(chǎn)品都經(jīng)過嚴(yán)格的檢驗(yàn)方可出廠，而且對(duì)品質(zhì)的要求是產(chǎn)品拿到十二點(diǎn)的太陽下去看要沒有任何瑕疵，以高標(biāo)準(zhǔn)來定義自己的產(chǎn)品，消費(fèi)者對(duì)金鳳凰的產(chǎn)品是非常認(rèn)可。對(duì)于購(gòu)買過金鳳凰產(chǎn)品的顧客，很多人在再次選購(gòu)家具的時(shí)候都還是選金鳳凰，他們也會(huì)極力的推存給他們的朋友們，可見金鳳凰賣出去的是家具，回來的不僅是滿意，還有忠誠(chéng)。

2、能引領(lǐng)業(yè)界的發(fā)展方向。金鳳凰在力倡新古典家具風(fēng)格的同時(shí)，深度挖掘細(xì)分市場(chǎng)，為中年成功人士研究開發(fā)了引領(lǐng)世界潮流的專用家具，保留了古典家具的神韻，采用現(xiàn)代的工藝制作，王金鳳總裁將這種風(fēng)格命名為“現(xiàn)代經(jīng)典”；“現(xiàn)代經(jīng)典”風(fēng)格家具，得到意大利、西班牙、美國(guó)設(shè)計(jì)大師的認(rèn)同，填補(bǔ)300年來歐式古典、新古典家具與現(xiàn)代家具、中式家具之間的空白，為家具業(yè)樹立了一面旗幟。

3、具有國(guó)際市場(chǎng)營(yíng)銷能力，國(guó)際品牌在某種程度上可被稱為“無國(guó)籍品牌”。它以世界市場(chǎng)為舞臺(tái)，利用眾多國(guó)家的資源，在世界很多國(guó)家開展市場(chǎng)營(yíng)銷活動(dòng)。

金鳳凰曾為西班牙國(guó)王府、哈薩克斯坦總統(tǒng)府、馬來西亞議會(huì)提供過家具配置工程，也為世界上十大豪華游輪制造商Aker yards集團(tuán)進(jìn)行過游輪家具配套。在國(guó)外市場(chǎng)部的努力，我們成功打造出了國(guó)際市場(chǎng)，意大利、英國(guó)、法國(guó)、西班牙、美國(guó)、伊朗、迪拜、泰國(guó)、埃及等等一些國(guó)家都是金鳳凰家具銷售市場(chǎng)。

4、具有高度的文化理念。品牌的背后是文化，國(guó)際品牌的知名度、品質(zhì)認(rèn)知度、聯(lián)想度和忠誠(chéng)度自然來自品牌所代表的產(chǎn)品內(nèi)在質(zhì)量和性能，同時(shí)品牌的文化內(nèi)涵和魅力所帶給消費(fèi)者的超值享受，正是消費(fèi)者愿意為品牌付出的價(jià)值。品牌文化的豐富內(nèi)涵支撐著品牌的知名度和美譽(yù)度，使品牌的影響深入到消費(fèi)者的內(nèi)心，落實(shí)到消費(fèi)的行動(dòng)上，從而提升了消費(fèi)者對(duì)品牌的忠誠(chéng)度。

“用心追求完美”、“把每件家具當(dāng)做自己的親人”。在這里看到的是家具，體會(huì)到的是藝術(shù)，感受到的是文化。這是金鳳凰的主題文化。金鳳凰擁有的核心理念就是：領(lǐng)航中國(guó)，與世界同步。家具金鳳凰，擁有就是價(jià)值。目標(biāo)就是要做世界最頂級(jí)的家具。

5、擁有國(guó)際化的團(tuán)隊(duì)、國(guó)際化的品質(zhì)及國(guó)際化的服務(wù)。

國(guó)際化的團(tuán)隊(duì)：“百年品牌，以人為本”。金鳳凰現(xiàn)在在努力打造一支最優(yōu)秀的精英團(tuán)隊(duì)，這支團(tuán)隊(duì)必須具備有激情、有責(zé)任心、有自信、有戰(zhàn)斗力的團(tuán)隊(duì)，因?yàn)橹挥羞@樣才是最有發(fā)展的團(tuán)隊(duì)，才能成為行業(yè)里的精英，讓金鳳凰一直保持行業(yè)領(lǐng)先的必要條件。

國(guó)際化的品質(zhì)：國(guó)際品牌的品質(zhì)是無可挑剔的，因?yàn)樗鼈兎浅Ｗ⒅禺a(chǎn)品的品質(zhì)，品質(zhì)優(yōu)良，消費(fèi)者才會(huì)選夠你的產(chǎn)品，才會(huì)對(duì)產(chǎn)品所對(duì)應(yīng)的品牌及企業(yè)有所信賴。金鳳凰對(duì)品質(zhì)的要求是非常嚴(yán)格的，上面有提到是在中午十二點(diǎn)的太陽下沒有任何瑕疵才算合格，對(duì)產(chǎn)品的環(huán)保要求也是按照目前國(guó)內(nèi)最高的最可信賴的十環(huán)標(biāo)準(zhǔn)。只有這樣才符合金鳳凰做世界頂級(jí)品牌的目標(biāo)，“質(zhì)量是企業(yè)的生命”這是金鳳凰給品質(zhì)的定義。

國(guó)際化的服務(wù)：金鳳凰一直在重點(diǎn)抓服務(wù)意識(shí)，接待客戶開始，從車隊(duì)、到前臺(tái)、再到業(yè)務(wù)，要有周到的全員服務(wù)意識(shí)，并制定標(biāo)準(zhǔn)化的接待流程，每個(gè)服務(wù)都要體現(xiàn)出金鳳凰對(duì)客戶的熱情與真誠(chéng)，每段介紹都體現(xiàn)出金鳳凰對(duì)家具的專業(yè)與執(zhí)著，讓顧客認(rèn)同金鳳凰、贊揚(yáng)金鳳凰。

朝著“建精英團(tuán)隊(duì)，造百年老廠，樹國(guó)際品牌”的目標(biāo)去努力，我們相信打造國(guó)際品牌不是夢(mèng)想，因?yàn)榻瘌P凰要做的是家具行業(yè)的領(lǐng)航企業(yè)。

第三篇：家具人才網(wǎng)簡(jiǎn)介

家具英才網(wǎng)自成立以來，為了使家具企業(yè)更方便招聘人才與家具人才的求職已在全國(guó)各家具集中省份建立分站：立足于深圳，以深圳為中心向全國(guó)各地延伸，家具英才網(wǎng)是中國(guó)由深圳市碩聯(lián)人力資源有限公司創(chuàng)建于2009年，是全國(guó)性的家具行業(yè)招聘網(wǎng)。中國(guó)家具英才網(wǎng)致力于提供家具行業(yè)招聘、人才求職以及獵頭信息等綜合服務(wù)，為家具業(yè)打造一個(gè)資源豐富、人才聚集、企業(yè)認(rèn)可的專業(yè)性人才網(wǎng)站。

家具人才招聘網(wǎng)為使家具人才招聘服務(wù)更完善、專業(yè)、高效，執(zhí)行了901服務(wù)體系：即9項(xiàng)服務(wù)：職位發(fā)布、簡(jiǎn)歷下載、圖標(biāo)鏈接、定向鏈接、專頁(yè)制作、“家園”招聘管理系統(tǒng)、簡(jiǎn)歷推薦、大客戶項(xiàng)目運(yùn)作、現(xiàn)場(chǎng)招聘，并把9項(xiàng)服務(wù)完美的結(jié)合在一起，提供給每位上中國(guó)家具人才招聘網(wǎng)的家具行業(yè)朋友，并用完善的網(wǎng)站系統(tǒng)、管理體系及服務(wù)流程不斷提升服務(wù)質(zhì)量。

網(wǎng)站服務(wù)

優(yōu)-為企業(yè)、人才提供更加人性化的服務(wù)，用戶可以根據(jù)自己的特點(diǎn)來設(shè)置功能。

快-為人才提供職業(yè)生涯咨詢以及職位推薦的服務(wù)，幫助以及引導(dǎo)人才更便捷的尋找適合自己的工作。

精-為企業(yè)提供精準(zhǔn)的人才搜索功能，幫助企業(yè)引進(jìn)合適的人才。合適的人在適合的位置發(fā)揮最大的能力。

準(zhǔn)-為企業(yè)提供專業(yè)的人力資源咨詢服務(wù)，幫助企業(yè)鎖定優(yōu)秀人才。

網(wǎng)站優(yōu)勢(shì)

1、我們要以最真誠(chéng)的心來對(duì)待每一位客戶；我們要用行動(dòng)來為每一位客戶服務(wù)；我們要以微笑讓每一位客戶安心；

2、只憑嘴說，不付出行動(dòng)是見不到任何效果的。為了您能找到人才，我們?nèi)σ愿啊?/p>

3、家具門業(yè)人才網(wǎng)是憑借團(tuán)隊(duì)的力量，是憑借全國(guó)加盟商共同的努力發(fā)展起來的，因此“金城所致金石為開”

4、我們的目標(biāo)不是金錢，不是利益，而是為企業(yè)找到一流的高科技技術(shù)人才。我們的宗旨

全心全意為客戶服務(wù)，為家具行業(yè)做出更多的貢獻(xiàn)。

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第四篇：物業(yè)管理業(yè)簡(jiǎn)介

物業(yè)管理業(yè)簡(jiǎn)介

一、物業(yè)管理業(yè)的興起

（一）物業(yè)

物業(yè)和物業(yè)管理都是隨著中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)體制的改革從境外引進(jìn)的新名詞，一經(jīng)引入，由于其便于同我國(guó)傳統(tǒng)的福利性公房管理模式相區(qū)別而被廣泛應(yīng)用。

“物業(yè)”一詞原是港、澳、粵地區(qū)對(duì)房地產(chǎn)的俗稱，現(xiàn)在已作為規(guī)范化的術(shù)語被普遍接受。

物業(yè)、房地產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)三詞在英語中都為 Real Estate 或 Real property。前者指土地及依附在土上的一切建筑物、構(gòu)筑物，后者指物業(yè)及其權(quán)益，包括所有權(quán)、享用權(quán)、處分權(quán)、管理權(quán)等。

（二）物業(yè)的四個(gè)部分

1、房屋建筑本體，包括自用部分和共用部位；

2、附屬設(shè)備，包括自用設(shè)備和共用設(shè)備；

3、附屬設(shè)施，指物業(yè)區(qū)域內(nèi)業(yè)主共有、共用的設(shè)施，如道路、綠地、停車場(chǎng)等；

4、建筑地塊，指本物業(yè)所占用的土地面積。

（三）物業(yè)的分類

1、按功能劃分

物業(yè)按設(shè)計(jì)功能劃分為三大類：居住型；非居住型；綜合型。

2、按產(chǎn)權(quán)劃分

3、按經(jīng)營(yíng)性質(zhì)劃分

二、物業(yè)管理

（一）物業(yè)管理

物業(yè)管理這個(gè)概念是同物業(yè)一起引進(jìn)并廣泛應(yīng)用。根據(jù)物業(yè)所在國(guó)家和地區(qū)的不同，物業(yè)管理的方式也有所不同。香港地區(qū)的物業(yè)管理來源英國(guó)，英國(guó)物業(yè)管理專業(yè)產(chǎn)生于十九世紀(jì)英國(guó)工業(yè)革命時(shí)期，1880年至1886年間有一位奧克維婭·希爾（Octavia Hill）的女士，在出租自己的物業(yè)后，制定了一套行之有效的管理辦法，要求承租者嚴(yán)格遵守。改善了居住環(huán)境，受到英國(guó)政府有關(guān)部門的重視，開始在國(guó)內(nèi)推行物業(yè)管理工作。

20世紀(jì)80年代初深圳第一家物業(yè)管理公司成立，標(biāo)志著物業(yè)管理在中國(guó)大地開始萌發(fā)。隨著中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)體制的改革浪潮，物業(yè)管理行業(yè)已逐步興起，并為人們所接受。

1、物業(yè)管理的對(duì)象是完整的物業(yè)，既已建成、驗(yàn)收合格、已

投入或即將投入使用的物業(yè)。以一個(gè)獨(dú)立的單元物業(yè)或若干單元性物業(yè)組成的物業(yè)區(qū)域作為管理的標(biāo)的。

2、物業(yè)管理服務(wù)的對(duì)象是人，既物業(yè)的業(yè)主和非業(yè)主使用人，包括同住人、承租人和實(shí)際使用物業(yè)的其他人。從服務(wù)的角度統(tǒng)稱為業(yè)戶，物業(yè)管理就是通過服務(wù)為業(yè)戶提供方便。

3、物業(yè)管理的“勞務(wù)”投入能對(duì)物業(yè)這個(gè)特殊商品提升其使用

功能，延長(zhǎng)使用期限，完善內(nèi)外環(huán)境，不僅能使物業(yè)保值，而且能增值。這也是物業(yè)管理之所以受歡迎的基本原因。

4、物業(yè)管理是一種專業(yè)化的服務(wù)，并采用現(xiàn)代化的分工協(xié)作

有助于達(dá)到高效、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)水準(zhǔn)。

5、物業(yè)管理同現(xiàn)代社區(qū)建設(shè)有密切關(guān)系，物業(yè)管理可以同“文

明物業(yè)”、“安全物業(yè)”、“衛(wèi)生物業(yè)”等建設(shè)結(jié)合在一起，創(chuàng)建“整潔、文明、安全、方便”的優(yōu)秀物業(yè)區(qū)域，提供物質(zhì)和精神文明兩方面的服務(wù)和效益。

（二）物業(yè)管理的屬性

物業(yè)管理的屬性是“服務(wù)”，提供無形的商品——?jiǎng)趧?wù)，是經(jīng)營(yíng)性的服務(wù)。管理也是圍繞服務(wù)為中心，是融管理、服務(wù)、經(jīng)營(yíng)三位一體。

物業(yè)管理的勞動(dòng)服務(wù)同其他相比，又有自己的特點(diǎn)：

1、綜合性——物業(yè)管理按照“統(tǒng)一管理，綜合服務(wù)”的原則實(shí)

施，物業(yè)管理企業(yè)作為業(yè)主的“大管家”，總攬物

業(yè)區(qū)域的一切事物，提供全方位、多功能的服務(wù)。

2、代辦性——物業(yè)管理的一切管理服務(wù)項(xiàng)目都是代表業(yè)主和

使用人辦理的事物，如代為管理物業(yè)區(qū)域的安全

保衛(wèi)、衛(wèi)生保潔、綠化養(yǎng)護(hù)等等。

3、委托性——物業(yè)管理是一種委托性服務(wù)。物業(yè)管理的一切活

動(dòng)都是通過一系列的合同、規(guī)則來規(guī)定有關(guān)各方的權(quán)利義務(wù)、實(shí)施方式、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)水準(zhǔn)等。

（三）物業(yè)管理業(yè)的服務(wù)范圍

物業(yè)管理業(yè)的服務(wù)范圍包括三個(gè)層次：常規(guī)性服務(wù)、特約

性服務(wù)和兼營(yíng)性服務(wù)。

1、常規(guī)性服務(wù)——是物業(yè)管理的基本服務(wù)事項(xiàng)，又稱公共性

服務(wù)或法定服務(wù)。

2、特約性服務(wù)——包括代辦服務(wù)和特約服務(wù)二方面。

3、兼營(yíng)性服務(wù)——又稱延伸服務(wù)或多種經(jīng)營(yíng)。

在三項(xiàng)服務(wù)的關(guān)系上，彼此具有相互促進(jìn)、相互補(bǔ)充的內(nèi)在聯(lián)系。但常規(guī)性服務(wù)是物業(yè)管理企業(yè)最基本的服務(wù)事項(xiàng)，是物業(yè)管理的基礎(chǔ)工作，只有首先做好常規(guī)性服務(wù)，才能樹立良好的物業(yè)管理服務(wù)形象。

物業(yè)管理的涵義，可以表述為：由專業(yè)管理企業(yè)，接受業(yè)主委托，按合同規(guī)定，運(yùn)用現(xiàn)代管理手段對(duì)物業(yè)實(shí)施綜合性的一體化管理；為業(yè)戶提供高效，優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，以提高物業(yè)的使用價(jià)值和經(jīng)濟(jì)價(jià)值，營(yíng)造一個(gè)安全、方便的居住和工作環(huán)境。

三、物業(yè)管理的原則與宗旨

（一）業(yè)主自治與專業(yè)管理相結(jié)合的原則

1、業(yè)主自治管理

業(yè)主自治管理的立足點(diǎn)是保護(hù)全體業(yè)主的合法利益，包括個(gè)體利益和整體利益，并協(xié)調(diào)相互間的關(guān)系。

業(yè)主自治的權(quán)利和義務(wù)為：

權(quán)利——決策、選聘、審議和監(jiān)督權(quán)；

義務(wù)——履行合同、公約和規(guī)章制度，協(xié)助和協(xié)調(diào)各方關(guān)系。

2、專業(yè)化管理的體現(xiàn)

專業(yè)機(jī)構(gòu)；管理人員；專業(yè)設(shè)備；管理制度。

（二）屬地管理與行業(yè)管理相結(jié)合的原則

物業(yè)區(qū)域所在地的政府、街道辦事處、相關(guān)主管部門和物業(yè)管理行業(yè)主管部門按各自職責(zé)范圍共同負(fù)責(zé)物業(yè)區(qū)域的管理工作。主要可分為以下四個(gè)方面：

1、主管部門

2、行業(yè)協(xié)會(huì)

3、地區(qū)組織

4、相關(guān)部門

（三）統(tǒng)一管理，綜合服務(wù)的原則

1、統(tǒng)一管理可簡(jiǎn)稱為一體化原則。這個(gè)原則實(shí)施的前提是“一個(gè)相對(duì)獨(dú)立的物業(yè)區(qū)域，建立一個(gè)業(yè)主委員會(huì)，委托一個(gè)物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行管理”。

2、綜合服務(wù)是物業(yè)管理的基本屬性，物業(yè)管理的綜合服務(wù)既要達(dá)到服務(wù)業(yè)的要求，又有其自身的特殊要求。

例如：以人為本；高效優(yōu)質(zhì)；個(gè)性化。

（四）社會(huì)化與平等競(jìng)爭(zhēng)的原則

社會(huì)化的原則有利于物業(yè)管理的市場(chǎng)培育和發(fā)展。包括以下幾個(gè)方面：

1、社會(huì)化的分工合作；

2、平等條件下的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)；

3、三個(gè)效益的統(tǒng)一，物業(yè)管理的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)要實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、環(huán)境效益的有效統(tǒng)一。

（五）企業(yè)化與全過程效益的原則

物業(yè)管理作為一種市場(chǎng)化的經(jīng)營(yíng)行為，必須按照企業(yè)化的原則進(jìn)行操作，并且要追求企業(yè)效益和全過程效益，這是現(xiàn)代化管理的基本理念。

（六）物業(yè)管理的宗旨

上述物業(yè)管理的屬性、范圍、原則都是圍繞一個(gè)基本的理念，即物業(yè)管理的指導(dǎo)思想，也就是物業(yè)管理的宗旨，可以概括為：

1、營(yíng)造良好的“安居樂業(yè)”環(huán)境；

2、物業(yè)的保值與增值。

第五篇：個(gè)業(yè)簡(jiǎn)介

企 業(yè) 簡(jiǎn) 介

阜寧縣科能機(jī)械廠前身是阜寧縣公興機(jī)械廠，2004年9月變更為阜寧縣科能機(jī)械廠。我廠專業(yè)從事石油鉆采配件生產(chǎn)、銷售，有三十多年歷史。

本人名叫張永佳，是企業(yè)負(fù)責(zé)人。早在八十年代初就從事該項(xiàng)工作。1991年曾對(duì)勝利油田設(shè)計(jì)的勝67-1型光桿密封器（雙翼膠皮閘門和盤根盒組全體）進(jìn)行成功改進(jìn)，于1991年獲第67629號(hào)實(shí)用新型專利。（附件1：證書復(fù)印件）

我廠設(shè)備齊全，并具有精密鑄造車間。生產(chǎn)的光桿方卡子、盤根盒、泄油器、抽油桿扶正器等主要產(chǎn)品已系列化，各種產(chǎn)品銷往中原油田，河南油田和延長(zhǎng)油田，新式方卡子還配套南陽石油機(jī)械制造有限公司、河南雙發(fā)石油裝備制造有限公司生產(chǎn)的抽油機(jī)銷往全國(guó)各油田、出口國(guó)外。

我廠以質(zhì)量為生命，實(shí)行自產(chǎn)自銷原則，不經(jīng)營(yíng)其他廠家產(chǎn)品。多年的實(shí)踐告訴我們當(dāng)產(chǎn)品初次進(jìn)入某油田市場(chǎng)，應(yīng)到現(xiàn)場(chǎng)隨訪根據(jù)用戶特定工況，結(jié)合用戶生產(chǎn)技術(shù)部門意見，稍作適用性改進(jìn)。產(chǎn)品成熟后絕無質(zhì)量問題之說，無需售后服務(wù)。定邊采油廠2003年成立，十年的經(jīng)歷，實(shí)踐檢驗(yàn)證明我廠產(chǎn)品質(zhì)量可靠，應(yīng)該說是采油廠全體員工的公認(rèn)。

阜寧縣科能機(jī)械廠二0一三年五月九日

新式方卡介紹

早在1990年至2002年期間，我在河南油田和采油科齊萬榮同志曾合作完成了“井口萬向三通”和“井口房防盜鎖”兩個(gè)廠級(jí)科研項(xiàng)目。定邊鉆采公司二00三年初成立，提前退休的齊萬榮同志受聘鉆采公司參與生產(chǎn)管理，我們又成為老搭檔。

一、產(chǎn)品研制：二00三年四月，齊萬榮同志經(jīng)請(qǐng)示負(fù)責(zé)生產(chǎn)的郭小平經(jīng)理后，邀請(qǐng)我來商討解決方卡子“滑卡”和盤根盒“漏油”問題。我倆跑了，東仁溝、姬塬、油房莊、韓梁四個(gè)采油隊(duì)。有時(shí)回來晚了，就在東仁溝和老齊抵足而眠。現(xiàn)在的郭永宏廠長(zhǎng)和東仁溝采油隊(duì)王卓隊(duì)長(zhǎng)了解此歷史。我們?cè)诂F(xiàn)場(chǎng)目睹盤根盒漏油污染井場(chǎng)。采油工反映方卡子“滑卡”后抽油機(jī)只轉(zhuǎn)不抽的現(xiàn)象屢見不鮮，光桿落井事故時(shí)有發(fā)生。面對(duì)五花八門的多種方卡子和盤根盒，我和齊工商量后向郭經(jīng)理建議：根據(jù)采油廠2000米左右井深的工況，首先是確定抽油桿采用三組合，統(tǒng)一使用Ф25光桿。研制Ф25規(guī)格方卡子和Ф25規(guī)格盤根盒。便于今后物資采購(gòu)管理。其次由我廠研制Ф25規(guī)格方卡子和Ф25規(guī)格盤根盒。郭經(jīng)理建議：研制費(fèi)用由我廠負(fù)擔(dān)，鉆采公司五個(gè)采油隊(duì)各提供一口井試驗(yàn)，試用結(jié)果檢驗(yàn)證明問題解決，確認(rèn)研制成功。鉆采公司按合理市場(chǎng)價(jià)（含研制費(fèi)用）采購(gòu)作為回報(bào)。

二、解決生產(chǎn)中困難，倍受采油隊(duì)歡迎：經(jīng)過三個(gè)多月的研究、試制，五付方卡子和五套盤根盒從銀川火車站提回，存放在鉆采公司門房。次日郭經(jīng)理叫楊永飛副科長(zhǎng)和申瑋東采購(gòu)員搬至倉(cāng)庫(kù)，發(fā)放到五個(gè)采油隊(duì)試用，使用情況由各采油隊(duì)向生產(chǎn)科韓生亮科長(zhǎng)和郭經(jīng)理匯報(bào)。經(jīng)一個(gè)多月試用后，采油隊(duì)感到滿意，迅速申請(qǐng)采購(gòu)批量投入使用。實(shí)踐證明方卡子“滑卡”問題和盤根盒“漏油”問題成功解決，繼而全面推廣，倍受歡迎。

三、方卡子地震，張林森發(fā)話。二00五年春夏之際，當(dāng)時(shí)定邊門市方卡子價(jià)格100元左右，我廠方卡子售價(jià)150元。無良經(jīng)銷商認(rèn)為該產(chǎn)品有利可圖，通過各種關(guān)系，無孔不入地打入采油廠。以致造成包頭無良供應(yīng)商防制我廠產(chǎn)品到以假亂真的程度，發(fā)放300付方卡子到各采油隊(duì)引發(fā)多起事故。這些不當(dāng)行為郭經(jīng)理并不知情，不得不很被動(dòng)的向張總作了匯報(bào)，張總請(qǐng)當(dāng)時(shí)的韋世忠書記調(diào)查此事，得出包頭仿制的真象。“包頭假貨事件”張總批評(píng)供應(yīng)科：“以后不得再做防礙生產(chǎn)的事”。當(dāng)年7月我廠恢復(fù)供應(yīng)后，張總給我發(fā)票簽字時(shí)對(duì)我說：“你保證質(zhì)量，按合理市場(chǎng)價(jià)原則不變，我就用你的”。我們可敬的張總認(rèn)為質(zhì)量第一是生存和發(fā)展的動(dòng)力，合理市場(chǎng)價(jià)意思為市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中“以質(zhì)論價(jià)”的規(guī)律，對(duì)供應(yīng)科的批評(píng)是采油廠應(yīng)承擔(dān)責(zé)任道謙。我們當(dāng)然表示寬容。此后王鳳蘭廠長(zhǎng)在任時(shí)，不拆不扣地執(zhí)行定價(jià)初衷，我們感到滿意！地震之后我們對(duì)產(chǎn)品作了改進(jìn)，首先在鑄造過程中鑄成“蘇阜科能機(jī)械”。如再遇仿造產(chǎn)品可以直接認(rèn)出，免得再煩領(lǐng)導(dǎo)調(diào)查。其次在結(jié)構(gòu)和工藝上注入新技術(shù)，使侵權(quán)者難以防制。2008年又發(fā)生過河南興事達(dá)公司的余震，不再詳述。此后我們又作了進(jìn)一步改進(jìn)，就是現(xiàn)在供應(yīng)的方卡子。

我廠把心血和技術(shù)容入產(chǎn)品質(zhì)量之中，得到采油廠的公認(rèn)。回顧十年，對(duì)方卡子改進(jìn)作出貢獻(xiàn)的齊萬榮同志2007年因心臟病離開人間。張總不幸去年去了天堂。張總的話我時(shí)刻銘記在心，不時(shí)在耳邊回蕩。保證質(zhì)量、誠(chéng)實(shí)信用，合作雙贏，應(yīng)該是我們供需雙方繼續(xù)發(fā)展的方向！你們看對(duì)嗎?

阜寧縣科能機(jī)械廠張永佳

二0一三年五月九日

關(guān)于價(jià)格問題

二 00三年七月首批供貨后商討價(jià)格時(shí)，當(dāng)時(shí)定邊市場(chǎng)門市價(jià)格是80－120元，由于質(zhì)量太差不能使用，供應(yīng)科又從華北抽油機(jī)廠購(gòu)買方卡子，價(jià)格是230元，質(zhì)量遠(yuǎn)不如我廠方卡子質(zhì)量。面對(duì)市場(chǎng)由王鳳蘭科長(zhǎng)主持，楊永飛副科長(zhǎng)和申瑋東采購(gòu)員為一方，我代表我廠為一方的談判中，我當(dāng)時(shí)報(bào)價(jià)180元。王科長(zhǎng)認(rèn)為質(zhì)量已經(jīng)確認(rèn)，今后保證是前提，研制費(fèi)用逐步回報(bào)。即按150元定價(jià)，此后每年加10元。為支持革命老區(qū)剛成立的鉆采公司，我委宛同意王科長(zhǎng)的意見。這10元的加價(jià)實(shí)際已被當(dāng)時(shí)7%的通貨膨脹所抵消，是圖有虛名的回報(bào)。成為市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的保值價(jià)，此后逐年具體執(zhí)行價(jià)格如下：

2003年—2004年150元2005年160元 2006年170元2007年190元 2008年王科長(zhǎng)卸任，郭科長(zhǎng)到任執(zhí)行價(jià)190元

2009年190元2010年合同價(jià)186元 2011年合同價(jià)192元2012年合同價(jià)192元（附2006年發(fā)票和入庫(kù)單、費(fèi)用報(bào)銷單、合同復(fù)印件三份。）

上述說明2003年至2007年四年間每年加價(jià)10元處于保價(jià)狀況。2008年—2012年五年間價(jià)格是190元沒有加價(jià)。產(chǎn)品價(jià)格沒有保值保價(jià)，更沒有回報(bào)是有違定價(jià)初衷的。這種事實(shí)上降低價(jià)格的交易是我廠逐步失去利潤(rùn)空間，近呼到微利的地步。

根據(jù)合理市場(chǎng)價(jià)格的初衷，在2007年190元基礎(chǔ)上，依據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的3-5%通貨膨脹率，我們的報(bào)價(jià)依據(jù)是：取通貨膨脹率為4%。

A:報(bào)價(jià)為：基價(jià)150元×4%×5年=30元+190=220元

B:報(bào)價(jià)為：基價(jià)190元×4%×5年=38元+190=228元

C:報(bào)價(jià)為：基價(jià)190元每年加價(jià)10元×5年=50元+190=240元 根據(jù)2003年的定價(jià)初衷以及2003年—2007年慣例上列三種計(jì)算方法都是合理的保值價(jià)。

以上報(bào)價(jià)包含運(yùn)輸費(fèi)及其保險(xiǎn)費(fèi)、裝卸費(fèi)，17%增值稅發(fā)票。研制費(fèi)用仍然沒有回報(bào)。

我們已經(jīng)合作十年，我也是六十二歲的人了，我認(rèn)為能為采油廠作點(diǎn)貢獻(xiàn)，不再爭(zhēng)取回報(bào)也可以，起碼的保值價(jià)應(yīng)該是我廠合情合理的訴求。請(qǐng)談判小組作換位思考，我們應(yīng)該達(dá)成共識(shí)朝著合作雙贏，企業(yè)發(fā)展的方向前進(jìn)！

阜寧縣科能機(jī)械廠張永佳

二0一三年五月九日