第一篇：如何識破二手房買賣定金協(xié)議的陷阱

如何識破二手房買賣定金協(xié)議的陷阱

二手房交易過程中，買受人自行或通過中介機(jī)構(gòu)看中房子以后的第一個(gè)法律環(huán)節(jié)往往是與出賣人簽署定金協(xié)議，買受人支付一定金額的定金給出賣人，以此約束買賣雙方。定金協(xié)議并非正式的二手房買賣合同，其主要目的在與約束雙方如期訂立正式房屋買賣合同，從法律上，其性質(zhì)一般屬于締約定金，如果買受人違反定金協(xié)議不與出賣人訂立正式二手房買賣合同則出賣人有權(quán)不予返還定金，如果出賣人違約不與買受人訂立正式而上訪買賣合同，則買受人有權(quán)要求出賣人雙倍返還定金。其法律依據(jù)主要是《合同法》、《擔(dān)保法》及司法解釋、最高院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件若干問題解釋》。定金協(xié)議外在表現(xiàn)形式有很多種，有的叫“定金協(xié)議”、有的叫“定金交付函”、“定金收取函”“購房定金協(xié)議書”等等，名稱眾多但內(nèi)容大致相同。

定金協(xié)議，尤其是上述“締約定金”在實(shí)踐操作中存在重大缺陷，甚至是人為的陷阱，往往是定金協(xié)議流于形式，無法發(fā)揮定金的作用，使守約的一方的利益無法得到保障。因?yàn)榫喖s定金，也就是訂立正式的房屋買賣合同之前簽訂的，約束雙方如期訂立正式房屋買賣合同的定金協(xié)議，其目的在于讓“買賣雙方訂立房屋買賣合同”，但實(shí)踐操作中，一方惡意違反定金協(xié)議拒絕訂立正式合同必然會承擔(dān)定金責(zé)任嗎?不一定。舉例說明：買受人與出賣人簽訂定金協(xié)議，約定購買出賣人某處房產(chǎn)，對房屋坐落、總價(jià)款、定金金額、具體簽約時(shí)間做出了約定，但是定金協(xié)議簽署后恰逢房價(jià)上漲，出賣人“反悔”，認(rèn)為自己賣便宜了，于是拒絕簽訂正式的房屋買賣合同，按照法律對定金的規(guī)定，此時(shí)應(yīng)當(dāng)由出賣人雙倍返還定金給買受人作為對其違約行為的懲罰，但是出賣人有沒有其他的“理由”可以避免雙倍返還定金呢?實(shí)踐大量案件的出賣人是這樣操作的：“出賣人提出“同意”訂立正式房屋買賣合同，但是正式合同條款要寫明3年后(或更多年后)才交付房屋，如果買受人答應(yīng)該條件，則同意訂立房屋買賣合同”!這種主張的深層含義是出賣人通過無限提高合同條件，從而阻止買受人訂立合同，讓買受人知難而退，最終達(dá)到的結(jié)果無非兩種：一，買受人同意該條款，3年后才能拿到房屋，那么出賣人即使簽署了房屋買賣合同也可以在這3年中將房屋出租，賺取收益;二，買受人無法接受這種條款，雙方無法就房屋買賣合同條款達(dá)成一致，那么對房屋買賣合同條款無法達(dá)成一致從法律上講屬于雙方均不違約，只是無法協(xié)商一致而

已，法院對此一般會判決出賣人將定金本金返還給買受人而不是雙倍返還!反之，如果雙方簽訂定金協(xié)議以后，適逢房價(jià)下跌或是其他原因，買受人不愿意再買了，那么買受人可以說：“房屋買賣合同中要約定房屋過戶后五年(甚至是更多年)才付款”最終結(jié)果也是兩種：

一、出賣人同意按照這種條件訂立房屋買賣合同，那么買受人可以再多年以后付款，那么這部分款項(xiàng)完全可以在進(jìn)行投資獲益，出賣人確認(rèn)承擔(dān)巨大風(fēng)險(xiǎn);二，出賣人不同意該條款，所以有屬于對合同條款無法達(dá)成一致，從法律上將屬于雙方均無過錯(cuò)，出賣人應(yīng)返還定金，而不是沒收定金!從以上的例子不難看出，通過現(xiàn)有的定金法律規(guī)定難以解決實(shí)踐中的各種情況，往往會使定金協(xié)議流于形式，使定金作用難以發(fā)揮。那么，通過什么手段可以彌補(bǔ)呢?作者在這里根據(jù)自己的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)和法律規(guī)定提出兩種方案：

一、定金協(xié)議要完善。定金協(xié)議中不但要寫明定金數(shù)額，還要盡量寫明房屋坐落、房屋總價(jià)款、付款方式、付款時(shí)間、交房時(shí)間、過戶時(shí)間、房屋質(zhì)量責(zé)任承擔(dān)、有無租賃以及如何解決等內(nèi)容，一般來講，有上述例舉的幾條基本約定，能夠把房屋買賣合同最重要的事項(xiàng)在定金協(xié)議中就固定下來，從而有效的遏制違約一方惡意抬高將來正式房屋買賣合同的交易條件;如果將來任何一方不按照上述約定訂立正式房屋買賣合同，都屬于違反定金協(xié)議，都應(yīng)當(dāng)承擔(dān)定金罰則。

二、簽署定金協(xié)議的同時(shí)把房屋買賣合同作為附件。在簽署定金協(xié)議的同時(shí)，準(zhǔn)備好正式的房屋買賣合同，并將其中主要內(nèi)容填寫完畢，作為定金協(xié)議的附件并在定金協(xié)議中明確約定“附件中的房屋買賣合同的內(nèi)容即為將來正式簽署的版本，未經(jīng)雙方同意不得變更，雙方于某年某月某日正式在附件房屋買賣合同上簽字”。通過這種方式可以在訂立定金協(xié)議時(shí)就把正式房屋買賣合同條款確定下來，有效避免惡意一方肆意抬高合同條款，如果任何一方不同意按照附件的合同版本簽署買賣合同，均需要承擔(dān)定金罰則!

總之，房屋買賣尤其是通過中介公司促成的二手房買賣，在定金協(xié)議環(huán)節(jié)由諸多風(fēng)險(xiǎn)，不論是買受人或是出賣人，在進(jìn)行交易簽署協(xié)議之前最好咨詢律師，由律師結(jié)合個(gè)案實(shí)際情況作出法律分析后在進(jìn)行交易才較為穩(wěn)妥。

第二篇：二手房買賣定金協(xié)議

二手房買賣定金協(xié)議書

甲方（出售方）：

身份證號碼： 乙方（預(yù)購方）：

身份證號碼：

甲乙雙方遵循自愿、公平和誠實(shí)守信的原則，經(jīng)協(xié)商一致，就乙方向甲方預(yù)訂二手房事宜，訂立本合同。

第一條：甲方轉(zhuǎn)讓的二手房位于

（以下簡稱該二手房）。甲方已取得該二手房的房產(chǎn)證所有權(quán)證（編號：），該二手房屋建筑面積為

平方米，地下室面積為

平方米，產(chǎn)權(quán)人為，房地產(chǎn)用途為：。

第二條：該二手房產(chǎn)權(quán)現(xiàn)狀為：

。甲方對該二手房享有完全處分權(quán)，該二手房若存在租約，甲方應(yīng)于二手房交付乙方使用前解除原租賃合同，乙方對因原租賃合同而產(chǎn)生之糾紛，不承擔(dān)任何責(zé)任。以及甲方與物業(yè)之間的一切事宜由甲方一律解決，乙方只管收房不承擔(dān)與物業(yè)的一切事宜。

第三條：該二手房轉(zhuǎn)讓價(jià)格為人民幣：大寫： 元整（小寫： 元）。

第四條：甲乙雙方一致同意簽訂本合同時(shí)，由乙方向甲方支付人民幣）作為甲乙雙方當(dāng)事人訂立該房屋買賣合同的擔(dān)保，簽訂房屋買賣合同后，乙方開具收款憑證并注明收款時(shí)間，并且甲方給予乙方房門鑰匙。

第五條：甲乙雙方約定，乙方若裝修，向甲方支付 才能裝修，同時(shí)甲方不得干涉乙方裝修。甲方在收到款項(xiàng)后必須向乙方開具收款憑證并注明收款時(shí)間，乙方在裝修期間，甲方必須保證，物業(yè)不來找乙方的麻煩，一切事宜有甲方承擔(dān)。

第六條：甲乙雙方約定《房屋買賣合同》簽定后，由甲方向房地產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)申請辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，該房地產(chǎn)證由甲方負(fù)責(zé)辦理后交付乙方，若房產(chǎn)證未交給乙方，乙方有權(quán)力不支付剩余的款項(xiàng)：）。

第七條：按照相關(guān)法律規(guī)定，該二手房交易產(chǎn)生的所有稅費(fèi)，經(jīng)甲乙雙方協(xié)商，由甲方承擔(dān)，乙方不承擔(dān)一切費(fèi)用。

第八條：協(xié)議一式兩份，甲乙雙方各持一份，雙方簽字生效。

甲方（簽章）：

年 月 日

乙方（簽章）：

年 月 日

第三篇：二手房買賣定金合同

二手房買賣定金合同

甲方(賣方)：

乙方(買方)：

甲、乙雙方本著自愿、公平和誠實(shí)信用的原則，經(jīng)協(xié)商一致，就乙方預(yù)訂甲方受托出售的二手房屋事宜，達(dá)成如下協(xié)議：

第一條預(yù)訂房屋

1．該房屋坐落：________市________區(qū)________路_________號__________室

(產(chǎn)權(quán)證號：_____________________)

建筑面積：__________平方米，產(chǎn)權(quán)人：___________

2．產(chǎn)權(quán)及限制狀況：

(1)共有狀況：_____________(2)抵押狀況：___________

(3)租賃狀況：_________(4)其他限制狀況：________

第二條預(yù)訂條件

1．房屋總價(jià)：____________人民幣_________________元；2．付款方式：______________；

3．交房日期：_____________；4．戶口遷移：________________；

第三條預(yù)訂期限

預(yù)訂期限為本協(xié)議生效之日起__________天。乙方應(yīng)于___________年______月_____日之前到甲方營業(yè)場所(本市__________區(qū)__________路________號)與房屋產(chǎn)權(quán)人簽署《上海市房屋買賣合同》。

第四條意向金條款

l、乙方同意簽署本協(xié)議時(shí)。向甲方支付意向金人民幣______________元，作為甲乙雙方履行本協(xié)議規(guī)定的義務(wù)和承諾的擔(dān)保。在乙方與房屋產(chǎn)權(quán)人簽署《上海市房屋買賣合同》后，該意向金轉(zhuǎn)為乙方購房款的一部分；

2、在本協(xié)議第三條規(guī)定的預(yù)訂期限內(nèi)，除本條第3款規(guī)定的情形外，乙方拒絕按照本協(xié)議第二條確定的預(yù)訂條件與房屋產(chǎn)權(quán)人簽署《上海市房屋買賣合同》的，甲方有權(quán)沒收乙方交付的意向金；房屋產(chǎn)權(quán)人(包括共有人)拒絕按照本協(xié)議第二條確定的預(yù)訂條件與乙方簽署《上海市商品房買賣合同》，或者由于甲方向乙方隱瞞該房屋已存在抵押、出租、查封及其他對乙方購房決定產(chǎn)生影響的重要事實(shí)、導(dǎo)致乙方不能或不愿意購買該房屋的，甲方愿意向乙方承擔(dān)雙倍返還意向金的賠償責(zé)任。

3、有下列情形之一，乙方拒絕簽署《上海市房屋買賣合同》的，甲方應(yīng)承擔(dān)全額返還乙方已支付意向金的責(zé)任：(1)乙方與房屋產(chǎn)權(quán)人在簽署《上海市房屋買賣合同》時(shí)，就本協(xié)議第二條預(yù)訂條件以外的房屋買賣主要條款不能達(dá)一致的；(2)本協(xié)議簽署后《上海市房屋買賣合同》簽署前，由司法機(jī)關(guān)、行政機(jī)關(guān)依法限制該房屋房地產(chǎn)權(quán)利的。

第五條生效及其他

本協(xié)議一式_________份。甲乙雙方各持________份，自甲、乙雙方簽章之日起生效。

甲方(蓋章)：________________乙方(簽字)：_______________

經(jīng)紀(jì)人(簽章)：__________________

日期：____________日期：_____________

購房定金協(xié)議

甲方(出售方)：

乙方(買受方)：

依據(jù)國家有關(guān)法律、法規(guī),甲乙雙方在自愿、平等互利的基礎(chǔ)上，友好協(xié)商，達(dá)成如下協(xié)議：

一、該房屋坐落于: 市 區(qū) 小區(qū) 號樓 單元 室，房屋權(quán)屬面積平方米，房屋成交價(jià)格為 萬元 ,甲方收取乙方定金 元。

二、甲方確保產(chǎn)權(quán)清晰，所有權(quán)明確，無權(quán)益糾紛。

三、甲乙雙方約定于 年 月 日之前簽定正式買賣合同并進(jìn)行交易，簽定與交易地點(diǎn)為，甲乙雙方如不按時(shí)簽定正式買賣合同并進(jìn)行交易，則作違約處理。如遇不可抗力因素，導(dǎo)致無法履行本協(xié)議，則不作違約處理。

四、違約責(zé)任：

甲乙雙方如有一方不能遵守本協(xié)議所約定的條款，則視作違約。

1.甲方若違約，則應(yīng)退還乙方已付的定金，并再向乙方支付相當(dāng)于定金金額100%的違約金;

2.乙方若違約，乙方則應(yīng)放棄收回定金的權(quán)利，所付的定金視作違約金。

五、甲乙雙方其他約定事項(xiàng)：

六、甲乙雙方在此聲明，均已認(rèn)真閱讀本協(xié)議，已全部知曉所有條款所約定的內(nèi)容，并自愿遵守及依照所有條款履行本協(xié)議。

七、本協(xié)議經(jīng)甲乙雙方簽字后即產(chǎn)生法律效力，一式二份，甲、乙雙方各執(zhí)一份，每份具有同等的法律效力。

甲 方 ： 乙 方：

身份證號碼： 身份證號碼：

日期： 年 月 日 日期： 年 月 日

購房定金合同 甲方：（賣方）：___________________ 證件名稱：__________ 證號：________________________________ 住所：_____________________________________________________ 乙方(買方)：___________________ 證件名稱：___________證號：________________________________ 住所 ：____________________________________________________ 甲、乙雙方遵循自愿、公平和誠實(shí)信用的原則，經(jīng)協(xié)商一致，就乙方向甲方預(yù)訂商品房事宜，訂立本合同。

第一條 乙方預(yù)訂座落 的房屋（以下簡稱該房屋）。該房屋建筑面積平方米，儲藏室平方米。

第二條 甲方保證該房屋可進(jìn)行市場交易，手續(xù)齊全；房產(chǎn)無任何權(quán)利瑕疵、不受他人合法追索。甲方出售該房屋已取得共有權(quán)人同意；甲方房屋已設(shè)立抵押權(quán)的，甲方出售該房屋已取得抵押權(quán)人的同意。甲方向乙方介紹房屋情況，真實(shí)、準(zhǔn)確，沒有任何重大遺漏，不存在影響乙方?jīng)Q定購買該房屋做出判斷而未向乙方進(jìn)行披露的情形或事項(xiàng)。甲方出售該房屋，該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)以及該房屋的相關(guān)權(quán)益隨該房屋一并轉(zhuǎn)讓。

第三條 甲、乙雙方約定甲方以人民幣 拾 萬 千 百 拾 元整（元整）將該房屋出售給乙方。乙方愿意以上述價(jià)格向甲方認(rèn)購該房屋。乙方同意簽訂本合同時(shí)支付定金人民幣 拾 萬 千 百 拾 元整（元整）作為甲、乙雙方當(dāng)事人訂立房屋買賣合同的擔(dān)保，簽訂房屋買賣合同后，乙方支付的定金轉(zhuǎn)為房價(jià)款。第四條 甲、乙雙方同意于 年 月 日前簽訂房屋買賣合同，剩余房款在正式簽訂房屋買賣合同時(shí)再一次性交完。

第五條 在本合同的第四條約定的《房屋買賣合同》簽署期限內(nèi)，除本合同第六條、第七條約定的情形外，甲方不遵守本定金合同約定事項(xiàng)，拒絕簽署《房屋買賣合同》的，要向乙方雙倍返還已收取的定金；乙方不遵守本定金合同約定事項(xiàng)，拒絕簽署《房屋買賣合同》的，無權(quán)要求甲方返還已收取的定金。

第六條 有下列情況之一，乙方拒絕簽署《房屋買賣合同》的，甲方應(yīng)全額返還乙方已支付的定金。

1、甲乙雙方在簽署《房屋買賣合同》時(shí)，因面積誤差處理、房屋交付、房屋質(zhì)量、違約責(zé)任、爭議解決方式等條款，存在分歧，不能協(xié)商一致；

2、甲乙雙方簽署本合同后、簽署《房屋買賣合同》前，由司法機(jī)關(guān)、行政機(jī)關(guān)依法限制該房屋房產(chǎn)權(quán)利的； 2 第七條 有下列情況之一，乙方拒絕簽訂商品房出售合同的，甲方應(yīng)雙倍返還乙方已支付的定金：

1、甲方未遵守本合同第三條約定的；

2、甲方未告知乙方在簽署本合同前該房屋已存在的抵押、查封、權(quán)利瑕疵等事實(shí)，存在重大隱瞞的。第八條 本合同自雙方簽字（簽章）、證明人簽字（簽章）之日起生效。第九條 本合同一式叁份，甲、乙雙方各持一份，證明人持一份。第十條 本合同未盡事宜由雙方協(xié)商解決。第十一條 特別約定：

甲方：（簽章）乙方：（簽章）證明人：（簽章）年 月 日

第四篇：二手房買賣定金收據(jù)

定金收據(jù)

本人（身份證號碼：）系 房屋的所有權(quán)人?，F(xiàn)收到

（身份證號碼：）交來用于購買本人上述房屋的購房定金人民幣 元（小寫），元整（大寫）。

注：

經(jīng)買賣雙方協(xié)商一致同意：如買方違約，此定金不予退還；如賣方違約，應(yīng)按此定金金額的雙倍返還給買方。具體事項(xiàng)見定金協(xié)議。

收款人：（本人簽字，加手?。┦湛钊掌冢?年 月 日

第五篇：二手房買賣定金協(xié)議書定稿

二手房買賣定金協(xié)議書

甲方：（出售方）

身份證號碼：

地址：

乙方：（預(yù)購方）

身份證號碼：

地址：

甲、乙雙方遵循自愿、公平和誠實(shí)信用的原則、經(jīng)協(xié)商一致，就乙方向甲方預(yù)訂二手房事宜，訂立本合同。

第一條 甲方轉(zhuǎn)讓的二手房位于___

_，（以下簡稱該二手房）。甲方已取得該二手房的二手房所有權(quán)證（編號：），該二手房建筑面積為：

，產(chǎn)權(quán)人：

，房地產(chǎn)用途為：。

第二條 該二手房產(chǎn)權(quán)現(xiàn)狀為__

_，甲方對該二手房享有完全處分權(quán)。該二手房若存在租約，甲方須于二手房交付乙方使用前解除原租賃合同，乙方對因原租賃合同而產(chǎn)生之糾紛不承擔(dān)任何責(zé)任。

第三條 該二手房轉(zhuǎn)讓總價(jià)格為人民幣_____拾___萬___仟___佰___拾___元___角___分（小寫____元）。

第四條 甲、乙雙方一致同意簽訂本合同時(shí)，由乙方向甲方支付____元人民幣的定金，作為甲、乙雙方當(dāng)事人訂立該房屋買賣合同的擔(dān)保，簽訂房屋買賣合同后，乙方支付的定金轉(zhuǎn)為房價(jià)款。甲方在收取定金后，應(yīng)當(dāng)向乙方開具收款憑證，并注明收款時(shí)間。乙方逾期未支付認(rèn)購定金的，甲方有權(quán)解除本合同，并有權(quán)將該二手房另行出賣給第三方。

第五條 甲、乙雙方約定，該二手房轉(zhuǎn)讓預(yù)訂期為__20___天，甲方應(yīng)當(dāng)在預(yù)訂期內(nèi)與乙方簽定《房屋買賣合同》，并于_____年___月___日將該房產(chǎn)交付給乙方。

第六條 乙方應(yīng)在本合同第五條約定的預(yù)訂期限前，一次性支付，乙方在簽定《房屋買賣合同》時(shí)將上述房款支付到 政府指定銀行帳戶, 向甲方支付除定金之外的房款人民幣____拾___萬___仟___佰___拾___元___角___分（小寫______元）。

第七條 有下列情形的，乙方拒絕簽訂房屋買賣合同的，甲方應(yīng)全額返還乙方已支付的定金。

甲乙雙方在簽訂房屋買賣合同時(shí)，因面積誤差處理、房屋交付、房屋質(zhì)量、違約責(zé)任、爭議解決方式等條款，存在分歧，不能協(xié)商一致的。

第八條 有下列情形的，甲方應(yīng)雙倍返還已收取的定金給乙方。

1、甲方房屋產(chǎn)權(quán)信息虛假，或者甲方未告知乙方在簽訂本合同前該房屋已存在的出租、查封、共有權(quán)人不同意出售等事實(shí)的，乙方因此原因拒絕簽訂房屋買賣合同的。

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2、甲方在乙方支付認(rèn)購定金之日起至本認(rèn)購書解除之日止，將該商品房另行出賣給第三方的。

第九條 在本合同的第五條約定的預(yù)訂期限內(nèi)，除本合同第七條、第八條約定的情形外，甲方拒絕簽訂《房屋買賣合同》的，應(yīng)雙倍返還已收取的定金給乙方；乙方拒絕簽訂房屋買賣合同的，無權(quán)要求甲方返還已收取的定金。

第十條 甲、乙雙方應(yīng)在《房屋買賣合同》簽定后當(dāng)日，共同向房地產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)申請辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，該房地產(chǎn)證由乙方領(lǐng)取。

第十一條

因本房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移所發(fā)生的稅費(fèi)由乙方交納。

第十二條 簽訂合同之后，所售房屋室內(nèi)所有設(shè)施不再變更。甲方保證在交易時(shí)該房屋沒有產(chǎn)權(quán)糾紛，質(zhì)量符合國家有關(guān)規(guī)定，符合房屋出售的法定條件。房屋交付使用之前的有關(guān)費(fèi)用包括水、電、氣、物業(yè)、有線等費(fèi)用有甲方承擔(dān)。由此引發(fā)的糾紛有甲方自行處理，于乙方無關(guān)。

第十三條 甲方逾期交房的違約責(zé)任： 在乙方已付清全部房款的情況下，甲方未按本合同第五條約定期限將二手房交付給乙方的，自約定交付日期起至實(shí)際交付日止，甲方以該二手房總價(jià)為基數(shù)按每日_____的比例向乙方支付違約金，合同繼續(xù)履行。

第十四條 因不可抗力不能履行合同的，根據(jù)不可抗力的影響，部分或全部免除責(zé)任，但法律另有規(guī)定的除外，因不可抗力不能按照約定履行合同的一方應(yīng)當(dāng)及時(shí)告知另一方，并自不可抗力結(jié)束之日起_____日內(nèi)向另一方提供證明。

第十五條 本合同在履行中發(fā)生爭議，由甲、乙雙方協(xié)商解決。協(xié)商不成時(shí)，甲、乙雙方同意由渭南人民法院起訴

第十六條 本協(xié)議一式兩份，甲乙雙方各持一份，雙方簽字生效。

甲方：（簽章）

乙方：（簽章）日期：

日期：

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