第一篇：開發(fā)商逾期不簽訂合同 被判雙倍返還定金十萬

開發(fā)商逾期不簽訂合同 被判雙倍返還定金十萬

在簽訂了“房屋認購協(xié)議書”并交付定金后，房屋銷售公司卻遲遲不簽訂正式的“房屋購買合同”。12月24日，江西省新干縣人民法院審理了一起商品房預(yù)售合同糾紛，一審判決被告新干某房產(chǎn)開發(fā)公司雙倍返還原告李霞定金10萬元。

今年3月，李霞決定購買一套位于金川鎮(zhèn)的住宅。當天，李霞與某房產(chǎn)開發(fā)公司簽訂了“認購協(xié)議書’，同時支付了5萬元定金。該協(xié)議書約定，李霞于2012年4月2日到售樓中心簽署正式的《商品房屋買賣合同》。該協(xié)議書還約定，李霞未在約定日期之前與某房產(chǎn)開發(fā)公司簽署《商品房買賣合同》，視為李霞自動放棄認購。此時某房產(chǎn)開發(fā)公司有權(quán)將房屋轉(zhuǎn)售他人，李霞所交定金不予退還。協(xié)議期內(nèi)，如果某房產(chǎn)開發(fā)公司無法提供該房產(chǎn)，則視為違約。某房產(chǎn)開發(fā)公司如取消認購，應(yīng)雙倍返還定金。

2012年4月，李霞按協(xié)議書上的日期來到某房產(chǎn)開發(fā)公司簽訂正式合同。此時某房產(chǎn)開發(fā)公司以人多為由，讓李霞過些日子再來簽合同。雙方將約定的日期更改為2012年5月10日。到了約定日期，李霞再次來到售樓處，而售樓人員此時卻對她說，其認購的套房已被別人購買，要李霞另外選購一套，李霞當即表示不同意。要求某房產(chǎn)開發(fā)公司簽訂合同或退還定金。但對方在堅持不退錢的同時，也不與其簽訂正式合同。李霞遂將某房產(chǎn)開發(fā)公司告上法庭，要求對方雙倍返還定金。

一審法院認為，雙方簽訂的“認購協(xié)議書”系雙方意思的真實表示，對雙方均有約束力。在該認購協(xié)議中，雙方約定了定金條款，且李霞已實際交付。根據(jù)法律規(guī)定，定金條款于定金交付時已生效，被告拒絕簽訂商品房買賣合同的行為系違約。依照法律規(guī)定，某房產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)雙倍返還李霞的定金。

文章來源：天津尚斌律師團（）

第二篇：開發(fā)商逾期不辦房產(chǎn)證如何處理,不辦房產(chǎn)證怎么賠償？

如何處理逾期辦房產(chǎn)證糾紛，如何調(diào)解處理買賣

糾紛？

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欄目關(guān)注：新房如何辦理房產(chǎn)證？房產(chǎn)證可以補辦嗎 補辦要多久新房如何辦理房產(chǎn)證 費用多少

一、如何處理逾期辦房產(chǎn)證糾紛

《中華人民共和國合同法》以嚴格責任作為一般歸責原則，以過錯責任為特殊規(guī)定。商品房買賣合同，一般亦應(yīng)適用嚴格責任原則。開發(fā)商逾期協(xié)助業(yè)主辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的違約責任是否應(yīng)適用嚴格責任原則？根據(jù)最高人民法院《若干問題的解釋》第十八條規(guī)定，由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權(quán)屬證書的，除當事人有特殊約定外，出賣人應(yīng)當承擔違約責任：

（一）商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限；

（二）商品房買賣合同的標的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；

（三）商品房買賣合同的標的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。該條司法解釋中對“出賣人的原因”應(yīng)理解為：認定“出賣人的原因”不宜簡單以開發(fā)商是否具有過錯作為判斷依據(jù)，它是一個較為復(fù)雜的問題，只要開發(fā)商應(yīng)盡辦證義務(wù)而未盡，開發(fā)商即應(yīng)承擔違約責任，但對政府行政行為所造成的原因，法院從衡平合同雙方利益的立法本意出發(fā)，應(yīng)兼顧公平合理加以綜合考慮。

（四）根據(jù)《若干問題的解釋》、《中華人民共和國合同法》相應(yīng)規(guī)定及我國房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀，以下原因應(yīng)認定為非出賣人原因，即開發(fā)商可履行之抗辯理由。第一、《若干問題的解釋》頒布前政府行政行為所造成的第三人原因。由于權(quán)屬登記相關(guān)法律規(guī)定滯后，政府相關(guān)權(quán)屬登記管理制度長期相對不規(guī)范，由此形成因政府行政行為因素所造成的第三人原因。如測繪問題，1991年1月1日《城市房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理暫行辦法》規(guī)定，“城市房屋產(chǎn)籍應(yīng)由縣級以上地方人民政府行政主管部門統(tǒng)一管理，并建立健全房產(chǎn)檔案和房產(chǎn)測繪的管理制度”，2001年6月1日《商品房銷售管理辦法》規(guī)定，開發(fā)商應(yīng)當在商品房交付使用前，按項目委托具有房產(chǎn)測繪資格的單位實施測繪，測繪結(jié)果報房地產(chǎn)行政主管部門審核后用于房屋權(quán)屬登記。因此，鑒于法律相應(yīng)規(guī)定滯后的歷史原因，作為開發(fā)商應(yīng)完成的辦證測繪義務(wù)在相關(guān)規(guī)范出臺前實屬行政主管部門的一項具體行政行為，審理時如脫離有關(guān)房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀，簡單歸責于開發(fā)商責任，不盡合理，故因該類型第三人原因而導(dǎo)致逾期辦證不應(yīng)歸責開發(fā)商。

第二、不可抗力原因。實踐中對不可抗力原因的理解在于：一是原因系非開發(fā)商所能預(yù)見、避免或克服的；二是該不可抗力原因?qū)τ陂_發(fā)商履約已造成實質(zhì)上的影響，即存在導(dǎo)致開發(fā)商無法履行辦證義務(wù)的因果關(guān)系。

第三、買受人原因。當買受人存在不按約交付房款、拒不履行相應(yīng)辦證義務(wù)時，根據(jù)合同法關(guān)于不安抗辯權(quán)及同時履行抗辯權(quán)行使等之規(guī)定，開發(fā)商逾期辦證具有相應(yīng)的免責事由。

二、如何調(diào)解處理商品房買賣糾紛

1、分析法律政策，正確加以引導(dǎo)

在我國，商品房買賣既體現(xiàn)了交易雙方的意思自治，又受到房地產(chǎn)法律法規(guī)和政策的制約。而糾紛的形成，很大程度是因為當事人對法律法規(guī)及相關(guān)政策不了解，這就需要調(diào)解人員將當事人的行為納入法律或政策的軌道進行解說，通過釋明使雙方逐漸對法律規(guī)定及政策導(dǎo)向形成正確認識，對行為后果產(chǎn)生預(yù)期，從而有了承認錯誤和接受調(diào)解的心理準備。調(diào)解人員還應(yīng)當不失時機地進行疏導(dǎo)，運用權(quán)衡利弊的方法消除當事人的對立情緒，通過為其算經(jīng)濟賬的方式使雙方縮小差距，實現(xiàn)平衡。

2、房產(chǎn)商未兌現(xiàn)廣告承諾的調(diào)解處理

根據(jù)法律規(guī)定，商品房銷售廣告和宣傳資料為“要約邀請”，一般不是合同的內(nèi)容，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾內(nèi)容具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應(yīng)當視為要約。也就是說，該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，也應(yīng)視為合同內(nèi)容，當事人違反的，應(yīng)當承擔違約責任。因此，調(diào)解時應(yīng)根據(jù)實際情況區(qū)分銷售廣告和宣傳資料的內(nèi)容是屬于正常的商業(yè)宣傳，還是屬于房產(chǎn)商必須恪守、不得違反的承諾。此外，此類糾紛中雙方大多沒有約定房產(chǎn)商交付房屋不符合廣告宣傳時的違約金計算標準或金額，而購房人要證明其損失額又具有相當難度，故應(yīng)通過調(diào)解使房產(chǎn)商認識到確實存在違約行為，且其相較于購房人處于優(yōu)勢地位，考慮到企業(yè)品牌及長期發(fā)展，妥善的方案是對購房人作出合理補償。

3、商品房質(zhì)量問題的調(diào)解處理

首先，因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗確屬不合格而發(fā)生糾紛的，如果通過加固等方式能夠修復(fù)，則可以調(diào)解繼續(xù)履行合同；如果難以通過修復(fù)辦法解決，則應(yīng)調(diào)解解除合同。需要注意的是，上述兩種方案都不影響買受人要求出賣人承擔相應(yīng)的違約責任。其次，除主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格之外，因房屋質(zhì)量問題嚴重影響正常居住使用，調(diào)解時也應(yīng)考慮合同的解除及出賣人承擔違約責任；交付使用的房屋存在質(zhì)量問題，如在保修期內(nèi)，出賣人應(yīng)當承擔修復(fù)責任；出賣人不同意修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的，則可調(diào)解由買受人自行修復(fù)或者委托他人修復(fù)，修復(fù)費用及修復(fù)期間造成的其他損失由出賣人承擔。

4、商品房面積問題的調(diào)解處理

在調(diào)解商品房實測面積與暫測面積誤差引發(fā)的糾紛時，應(yīng)認真查看當事人在合同中對面積誤差處理的約定，如當事人約定“除法律、法規(guī)、規(guī)章另有規(guī)定外，按多退少補方式計算”，則不能簡單按多退少補的方式結(jié)算面積誤差款。因為《上海市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓辦法》第四十四條規(guī)定，因公用分攤面積增加導(dǎo)致房屋建筑面積增加的，購房人不承擔超出部分房款。

該規(guī)定應(yīng)屬“法律、法規(guī)、規(guī)章另有規(guī)定”的情形，此時購房者應(yīng)僅就套內(nèi)面積增加部分支付補差款，而無需就公用分攤面積增加部分支付補差款。如果合同僅約定“按多退少補方式計算”，則可按照《商品房買賣合同司法解釋》的規(guī)定，即出賣人交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同有約定的按照約定處理。因雙方約定的面積誤差按多退少補結(jié)算不違反法律法規(guī)的禁止性規(guī)定，應(yīng)以約定為準，必要時可以尋求律師的協(xié)助。

開發(fā)商逾期不辦房產(chǎn)證如何處理，不辦房產(chǎn)證怎么賠償？

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導(dǎo)讀：只有辦理了房產(chǎn)證，購房者才能真正成為商品房的主人。實踐中，很多購房合同都約定由開發(fā)商辦理房產(chǎn)證，可是到最后，開發(fā)商卻遲遲不給辦理房產(chǎn)證。那么，開發(fā)商逾期不辦房產(chǎn)證如何處理？開發(fā)商不辦房產(chǎn)證怎么賠償？看看下文就知道了。

一、開發(fā)商逾期不辦房產(chǎn)證如何處理？

《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》規(guī)定：“預(yù)售商品房的購買人應(yīng)當自商品房交付使用之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)；現(xiàn)售商品房的購買人應(yīng)當自銷售合同簽訂之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)。”因此，房屋買受人是申請辦理房屋所有權(quán)證的法定義務(wù)人。

《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》還規(guī)定了“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當協(xié)助商品房購買人辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)，并提供必要的證明文件。”從而明確了開發(fā)商對買受人申請辦理產(chǎn)權(quán)證負有的是協(xié)助義務(wù)。因此,房屋買受人是申辦房產(chǎn)證的法定義務(wù)人，開發(fā)商負有協(xié)助的義務(wù)。

所以說，辦理房產(chǎn)證并不是開發(fā)商的必然義務(wù)，法律規(guī)定開發(fā)商在辦理房產(chǎn)證時承擔的是協(xié)助義務(wù)。但是，如果購房合同約定，由開發(fā)商代為辦理房產(chǎn)證，那么開發(fā)商就應(yīng)當按照合同約定辦理房產(chǎn)證。開發(fā)商逾期不辦理房產(chǎn)證的話則構(gòu)成違約，應(yīng)當承擔違約責任。

那么，在購房合約約定由開發(fā)商辦理房產(chǎn)證的情況下，開發(fā)商逾期不辦房產(chǎn)證的違約責任具體包括哪些呢？

1、賠償損失

開發(fā)商不按照合同約定按時為購房者辦理房產(chǎn)證的話，會給購房者造成經(jīng)濟損失，因此法律規(guī)定開發(fā)商逾期不辦理房產(chǎn)證的話，應(yīng)當承擔賠償責任。具體怎么賠償，稍后再就您解答。

2、解除購房合同

根據(jù)《商品房買賣解釋》第19條的規(guī)定，由于出賣人原因?qū)е罗k證逾期一年的，買受人可以請求解除合同和要求出賣人承擔合同解除后的違約責任。這就是說，如果開發(fā)商不按照購房合同辦理房產(chǎn)證長達一年以上的，那么購房者可以要求解除購房合同，并且要求開發(fā)商承擔賠償責任。

二、開發(fā)商不辦房產(chǎn)證怎么賠償？

根據(jù)《商品房買賣解釋》18條的規(guī)定，開發(fā)商逾期不辦理房產(chǎn)證時，應(yīng)當承擔賠償責任，具體賠償數(shù)額的計算方式是：

1、支付約定違約金，按照合同約定的違約金數(shù)額或違約金計算方法確定；

2、賠償損失，該責任形式適用于買受人損失數(shù)額確定，且合同未約定違約金或約定違約金低于損失的情形；

3、沒有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構(gòu)計收逾期貸款利息的標準支付違約金。

以上就是對“開發(fā)商逾期不辦房產(chǎn)證如何處理”“開發(fā)商不辦房產(chǎn)證怎么賠償”所作的解答。總之，如果購房合同約定了開發(fā)商代購房者辦理房產(chǎn)證，那么開發(fā)商就應(yīng)當及時履行辦證義務(wù)，否則構(gòu)成違約責任。購房者因開發(fā)商逾期不辦理房產(chǎn)證而要求賠償時，賠償數(shù)額的計算方式根據(jù)情況的不同也是不同的。因此，購房者應(yīng)當選擇最有利于自己的賠償計算方式，但前提條件是必須證明自己符合

第三篇：簽訂房屋買賣合同后,賣方漲價違約需雙倍返還定金嗎？

簽訂房屋買賣合同后，賣方漲價違約需雙倍返還定金嗎？

作者：張虎律師

近期，國內(nèi)一線大城市出現(xiàn)了房價暴漲的態(tài)勢，房價的上漲催生了賣方毀約另行漲價出售的情況，因此引起較多的二手房買賣糾紛。如果房屋價格波動較大，從簽訂合同到過戶前，可能房子前后相差幾萬、幾十萬甚至上百萬，多數(shù)賣方還是會遵守合同的約定，但也有一些賣方選擇違約支付買方違約金，拒絕履行過戶義務(wù)。簽訂合同后賣方漲價的情況下，買家應(yīng)該如何維權(quán)呢？

2016年1月，家住上海的郭先生通過某房產(chǎn)中介購買了李女士一套二手房，雙方簽訂的《房屋買賣合同》約定房屋總價380萬元，首付260萬元，貸款120萬元。合同簽訂當日支付定金10萬元，45日內(nèi)支付260萬元首付款。貸款辦理下來后20日內(nèi)辦理房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。之后郭先生和李女士及房產(chǎn)中介共同簽訂了《三方協(xié)議》，約定貸款一次沒批的，李女士應(yīng)配合郭先生換其他銀行再次申請貸款，直至貸款批準為止。就在等待貸款審批的這段時間，李女士這套房子市場價格看漲，且已有買方表示愿意多出40萬元全款購買。李女士告知郭先生房子不賣了，并表示可以將定金和首付款退給郭先生。郭先生和房產(chǎn)中介業(yè)務(wù)員多次找李女士協(xié)商，李女士態(tài)度堅決要求解除合同。郭先生無奈之下向法院提起訴訟，要求繼續(xù)履行合同并辦理過戶手續(xù)。以下為賣方漲價違約情形下法律分析：問題一：可否要求賣方繼續(xù)履行房屋買賣合同并辦理過戶手續(xù)？根據(jù)雙方《房屋買賣合同》及《補充協(xié)議》的約定，貸款獲批后20日內(nèi)，李女士應(yīng)配合郭先生辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。逾期不辦理的，李女士構(gòu)成違約。對于郭先生來說，繼續(xù)履行合同可以以較低的價格成交買房，但是存在訴求無法實現(xiàn)的風險，因為如果賣方一房二賣并且已經(jīng)與第三方辦理了過戶手續(xù)，且第三方為善意的情況下，即出現(xiàn)了《中華人民共和國合同法》第110條規(guī)定的事實上不能履行合同的情況，那么買方要求繼續(xù)履行房屋買賣合同的訴求顯然是無法實現(xiàn)的。問題二：可否要求賣方按照定金罰則承擔違約責任？如果買方同意賣方不再履行房屋買賣合同，在買方已經(jīng)支付定金的情形下，有權(quán)要求賣方雙倍返還定金。該訴求的法律依據(jù)為《中華人民共和國合同法》第115條：“當事人可以依照《中華人民共和國擔保法》約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權(quán)的擔保。債務(wù)人履行債務(wù)后，定金應(yīng)當?shù)肿鲀r款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的，無權(quán)要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當雙倍返還定金。”上述郭先生與李女士房屋糾紛中，雙方約定的定金金額為10萬元，在郭先生支付了定金的情況下，李女士要求解除房屋買賣合同的，則其需返還郭先生20萬元。該情形需要注意的是定金的金額不能超過合同總金額的百分之二十。如果約定定金金額超過合同總價的百分之二十，根據(jù)《擔保法》第91條規(guī)定：“定金的數(shù)額由當事人約定，但不得超過主合同標的額的百分之二十。”即超過百分之二十的部分不具有定金罰則的效力，例如雙方約定的定金金額為合同總金額的30%，如果賣方收了定金但不履行約定債務(wù)，在此情況下人民法院將判決雙倍返還即40%的合同金額，另外的10%按預(yù)付款處理。問題三：可否直接要求賣方賠償經(jīng)濟損失？如果買方既不要求賣方繼續(xù)履行合同，也不適用定金罰則追究賣方違約責任，而是要求賣方直接賠償經(jīng)濟損失，是否有法律上的依據(jù)。在此情況下，買方可以向賣方主張因賣方違約而給其造成的損失，包括直接損失和預(yù)期可得利益的損失。其中房屋漲跌損失的確定，可參照以下方式：一是雙方協(xié)商確定的，從其約定；二是雙方不能協(xié)商確定的：原則上可比照最相類似房屋的市場成交價（首先是同幢相同樓層及房型；其次是相鄰幢同樓層及房型；再次是相同區(qū)域內(nèi)房屋）與買賣合同成交價之差確定房屋漲跌損失；無最相類似房屋比照的，可通過專業(yè)機構(gòu)評估確定房屋漲跌損失。守約方損失的認定還應(yīng)綜合考慮守約方的履約情況、違約方能預(yù)見的因房屋價值漲跌而產(chǎn)生的損失以及雙方是否已采取必要措施防止損失擴大等因素。

律師提醒：防止賣方因房價上漲主動違約，首先是增加定金的數(shù)額，一旦賣方違約，其需要支付雙倍定金，無形之中增加賣方的違約成本；其次是盡量將合同條款約定詳盡細致，防止因約定不明產(chǎn)生糾紛；再次是盡可能地縮短交易時間，按合同約定及時、快速履行支付首款、申請銀行貸款、辦理過戶手續(xù)等程序，讓賣方盡可能沒有違約的理由與借口；另外，發(fā)現(xiàn)賣方違約跡象時要及時固定違約證據(jù)；最后，房屋買賣屬于風險較多、糾紛易發(fā)的領(lǐng)域，且一般房屋買賣涉及金額較大，因此在買賣房屋過程中最好委托專業(yè)律師辦理，確保買房無憂。

第四篇：商品房銷售前已抵押消費者要求雙倍返還定金

商品房銷售前已抵押消費者要求雙倍返還定金

“開發(fā)商故意隱瞞事實真相，請求判令我方與開發(fā)商簽訂的《商品房認購協(xié)議》和《商品房買賣合同》為無效合同，同時判令開發(fā)商雙倍返還定金給原告。”

“我們在向銀行抵押時，已在當?shù)孛襟w上發(fā)布了公告，不存在隱瞞事實真相，請駁回原告的訴訟請求。”

5月20日，欽州市欽南區(qū)人民法院在欽州港法庭公開開庭審理了此案，雙方就是否存在隱瞞事實展開了激烈的辯論。

旁聽得知——

家住欽州市區(qū)的吳先生，親眼目睹了幾年來欽州港飛速發(fā)展的美好前景，一直想到欽州港投資買房，今年1月初，經(jīng)過對比后，他在欽州遠洋時代房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司（下稱遠洋公司）訂購了一套房子。可是，在合同簽訂的第二天，吳先生無意中發(fā)現(xiàn)了遠洋公司賣給他的那一套房子早就已經(jīng)抵押給了銀行。之后吳先生和開發(fā)商多次交涉，要求開發(fā)商給予退房，但均未達成協(xié)議，最后，吳先生以開發(fā)商故意隱瞞事實真相為由，把遠洋公司推上了被告席。遠洋公司接到法庭的傳票后，認為他們在向銀行抵押時，已在當?shù)孛襟w上發(fā)布了公告，不存在隱瞞事實真相，并以吳先生不按時交納剩余房款為由提出了反訴。

吳先生訴稱，今年1月4日，他與被告遠洋公司簽訂了一份《商品房認購協(xié)議》，并交了1萬元定金，認購遠洋公司位于欽州港區(qū)遠洋濱海國際一套商品房，當天同時又與該公司簽訂了一份《商品房買賣合同》。第二天晚上，也就是1月5日晚，吳先生在互聯(lián)網(wǎng)瀏覽欽州日報電子版時，竟發(fā)現(xiàn)遠洋公司賣給他的那套房子早已經(jīng)抵押給了建行欽州支行,欽州市建設(shè)規(guī)劃委員會也在2008年12月9日發(fā)布了公告。而該商品房的認購協(xié)議書和合同書中均對抵押之事一字不提。吳先生說，當初他到被告公司商談購房時，他們從來沒有提及該商品房已抵押，而且在去看房之時問及此事時，遠洋公司銷售人員還信誓旦旦地說：“以我們公司的實力，不可能要拿房去抵押的。”

吳先生認為遠洋公司故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實，請求法院判決認定雙方簽訂的《商品房認購協(xié)議》和《商品房買賣合同》為無效合同，判令雙倍返還定金。

遠洋公司接到法庭的傳票后，認為他們在向銀行抵押時，已在當?shù)孛襟w上發(fā)布了公告，不存在隱瞞事實真相，并以吳先生不按時交納剩余房款為由提出了反訴。法院對此兩案進行了并審。

遠洋公司辯稱，公司在銀行申請抵押貸款時，就已經(jīng)同意欽州市建設(shè)規(guī)劃委員會發(fā)布公告，告知社會公眾涉案的商品房即將辦理在建工程抵押登記，而且在當?shù)孛襟w上發(fā)布公告了，沒有隱瞞的故意。盡管已經(jīng)抵押給了銀行，但銀行是同意銷售的，只要把房款交到銀行，銀行就會申請注銷在建工程抵押登記，不影響辦理合同備案登記和辦產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)的。法庭沒有當庭作出判決。（記者吳國清）

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《擔保法》第49條的規(guī)定，“抵押期間，抵押人轉(zhuǎn)讓已辦理登記的抵押物的，應(yīng)當通知抵押權(quán)人并告知受讓人轉(zhuǎn)讓物已經(jīng)抵押的情況；抵押人未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的，轉(zhuǎn)讓行為無效。”

最高法院法釋[2003]7號第八、九條明確規(guī)定了商品房買賣合同中屬于出賣人惡意違約和欺詐，致使買受人無法取得房屋的五種情形可以適用懲罰性賠償原則。即：1.商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人(又稱“先賣后抵”)；2.商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人(又稱“一房二賣”)；3.故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明；4.故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(又稱“先抵后賣”)；5.故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實。在此五種情形下，買受人除可請求出賣人返還已付購房款及利息、賠償損失外，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任

第五篇：商品房買賣合同糾紛之雙倍返還定金案件深圳仲裁委員會裁決書

二、商品房買賣合同糾紛之雙倍返還定金案件

深圳仲裁委員會 裁 決 書

[2007]深仲裁字第號

申請人：丘×× 身份證號碼： 住址：深圳市羅湖區(qū)

委托代理人：××

廣東瀚宇律師事務(wù)所律師

被申請人：徐××

身份證號碼： 住址：深圳市福田區(qū)

委托代理人：×× 身份證號碼：

深圳仲裁委員會（以下稱仲裁委員會）根據(jù)申請人與被申請人簽訂的《房屋轉(zhuǎn)讓及經(jīng)紀合同書》中的約定，于2007年3月20日受理了申請人就其與被申請人因上述合同糾紛所提出的仲裁申請（深仲受字[2007]第號）。

本案的審理程序適用2001年5月1日起施行的《深圳仲裁委員會仲裁規(guī)則》（以下簡稱《仲裁規(guī)則》）。

根據(jù)《仲裁規(guī)則》的規(guī)定，仲裁委員會向被申請人送達了仲裁申請書及其附件、《仲裁規(guī)則》、《深圳仲裁委員會仲裁員名冊》和開庭通知等材料。根據(jù)《仲裁規(guī)則》的規(guī)定，本案適用簡易程序，由一名仲裁員成立仲裁庭進行審理。申請人與被申請人沒有在《仲裁規(guī)則》規(guī)定的期限內(nèi)共同選定或共同委托仲裁委員會主任指定仲裁員，根據(jù)《仲裁規(guī)則》的規(guī)定，仲裁委員會主任指定 為仲裁員。2007年5月17日，本案仲裁庭成立，由 任仲裁員。

2007年6月11日，仲裁庭開庭審理本案。申請人的委托代理人××和被申請人及其委托代理人××到庭參加了庭審。庭審中，申請人陳述了仲裁請求以及事實和理由，被申請人進行了答辯，仲裁庭對本案的證據(jù)進行了核對，雙方回答了仲裁庭的提問，雙方當事人進行了辯論，并作了最后陳述。

本案現(xiàn)已審理終結(jié)。現(xiàn)將本案案情、仲裁庭意見和裁決結(jié)果分述如下：

案 情

申請人稱：

申請人于2006年6月15日通過中介方與被申請人簽訂《房屋轉(zhuǎn)讓及經(jīng)紀合同書》，該《合同書》約定被申請人將位于深圳市福田區(qū)荔香坊××單位的物業(yè)轉(zhuǎn)讓給申請人，轉(zhuǎn)讓價共計為人民幣2,456,000元；付款方式為簽訂上述《合同書》時買方（即申請人）支付定金人民幣5萬元，該定金 于簽署正式合同時自動轉(zhuǎn)為第一部分樓款；買方于2006年6月25日再付人民幣20萬元給賣方（即被申請人），該款于雙方簽署正式合同時自動轉(zhuǎn)為第二部分樓款；余款以辦理銀行按揭的方式支付。雙方簽訂《合同書》并約定：被申請人須于2006年6月16日與經(jīng)紀人到公證處辦理一份全權(quán)委托書，并于辦完公證委托當日將出售的物業(yè)交付給申請人使用。

《房屋轉(zhuǎn)讓及經(jīng)紀合同書》簽訂當日，申請人通過中介方向被申請人交付了定金人民幣5萬元，被申請人出具了收條。但在《合同書》約定的辦理委托公證之日被申請人未前往辦理，并且拒絕交付房屋給申請人使用。現(xiàn)經(jīng)查詢，被申請人的房屋已經(jīng)另售于他人，但經(jīng)申請人要求，被申請人拒不退還定金。因雙方所簽訂《房屋轉(zhuǎn)讓及經(jīng)紀合同書》第11條明確約定：“如賣方收取定金后不依合約條款將該物業(yè)售予買方，則賣方須返還雙倍定金予買方”，《中華人民共和國合同法》第一百一十五條也規(guī)定“當事人可以依照《中華人民共和國擔保法》約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權(quán)的擔保。債務(wù)人履行債務(wù)后，定金應(yīng)當?shù)肿鲀r款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的，無權(quán)要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當雙倍返還定金”。因雙方所簽訂合同中約定了發(fā)生爭議由深圳仲裁委員會仲裁的仲裁條款，故提出仲裁請求：

1、請求裁令被申請人雙倍 返還申請人購房定金人民幣10萬元；

2、被申請人補償申請人因辦理本案所支出的律師費用人民幣1萬元；

3、由被申請人負擔本案仲裁費用。

被申請人辯稱：申請人所述與事實不符，2006年6月16日，我們已經(jīng)辦理了公證手續(xù)。合同約定申請人應(yīng)該支付20萬元，而申請人并沒有支付。另外，申請人是中介公司的人員，他并不是實際的購買者，交易是一種虛假行為，申請人的目的是把房子轉(zhuǎn)手倒賣，此交易是不合法的。

仲裁庭經(jīng)審理查明：

（一）2006年6月15日，申請人與被申請人經(jīng)過中介方的介紹簽訂《房屋轉(zhuǎn)讓及經(jīng)紀合同書》，該合同約定被申請人將位于深圳市福田區(qū)荔香坊××單位的房屋轉(zhuǎn)讓給申請人；轉(zhuǎn)讓價共計為：人民幣2,456,000元，其付款方式為：a.簽訂上述《合同書》時買方支付定金人民幣5萬元，該定金于簽署正式合同時自動轉(zhuǎn)為第一部分樓款。賣方須將該物業(yè)之房產(chǎn)證原件等一切有關(guān)文件放于經(jīng)紀人處作為轉(zhuǎn)讓過戶之用；b.買方須于2006年6月25日再付人民幣20萬元給賣方，此筆款項將于雙方簽署正式合同時自動轉(zhuǎn)為第二部分樓款；c.余款以辦理銀行按揭的方式支付；雙方同時約定：被申請人須于2006年6月16日與經(jīng)紀人到公證處辦理一份全權(quán)委托書，并于辦完公證委托當日將出售的物業(yè)交付給申 請人使用；賣方須自行負責到銀行把房產(chǎn)證贖回及保證對上述該物業(yè)享有完整所有權(quán)，能完全支配及處理；如買方未能履行本合約之條款以至本合約不能順利完成，則已付之定金交由賣方?jīng)]收，而賣方有權(quán)再將該物業(yè)轉(zhuǎn)讓予其他任何人，唯賣方不可再為此向買方進一步追究責任或要求賠償損失。如賣方在收取定金后不依合約條款將該物業(yè)售予買方，則賣方須返還雙倍定金予買方，買方不可要求進一步賠償或逼使賣方履行此合約。

（二）《房屋轉(zhuǎn)讓及經(jīng)紀合同書》簽訂當日，申請人通過中介方向被申請人交付了定金人民幣5萬元，被申請人出具了收條。

（三）2006年6月16日，被申請人在深圳市公證處辦理了公證書，委托深圳市安信巨融擔保有限公司及肖××等14人代表其辦理售樓等事宜。

（四）2006年11月21日，被申請人將涉案房屋另賣給他人。

（五）申請人為辦理本仲裁案件，向廣東瀚宇律師事務(wù)所支付律師代理費1萬元。

仲裁庭所確認的上述事實，有申請人提交的其與被申請人及中介公司簽訂的《房屋轉(zhuǎn)讓及經(jīng)紀合同書》、被申請人收取申請人定金的收據(jù)、涉案房屋電腦查詢結(jié)果表、申請人與廣東瀚宇律師事務(wù)所的代理合同、律師費發(fā)票及被申請人 提交的公證書在案為憑，上述證據(jù)已經(jīng)仲裁庭的審查和當庭核對質(zhì)證，仲裁庭予以采信。

仲裁庭意見

（一）申請人和被申請人均為合格的民事法律主體，雙方及經(jīng)紀方所簽訂的《房屋轉(zhuǎn)讓及經(jīng)紀合同書》是當事人的真實意思表示，符合法律規(guī)定，合法有效。當事人應(yīng)當自覺履行。

（二）關(guān)于當事人的責任。按照合同的約定，雙方當事人簽訂合同以后，被申請人應(yīng)當將該物業(yè)之房產(chǎn)證原件等一切有關(guān)文件放于經(jīng)紀人處作為轉(zhuǎn)讓過戶之用，于2006年6月16日與經(jīng)紀人到公證處辦理一份全權(quán)委托書，并于辦完公證委托當日將出售的物業(yè)交付給申請人使用；被申請人須自行負責到銀行把房產(chǎn)證贖回及保證對上述該物業(yè)享有完整所有權(quán)，能完全支配及處理。本案中，雙方當事人均清楚被申請人的房產(chǎn)系貸款抵押狀態(tài)，房產(chǎn)證等產(chǎn)權(quán)資料抵押在銀行，因此，被申請人應(yīng)當按照約定將房屋贖回，將房產(chǎn)證交付給經(jīng)紀人。而被申請人既未將房產(chǎn)證交付給經(jīng)紀人，也未于辦完公證委托當日將出售的物業(yè)交付給申請人使用。而是將房屋另賣他人，該行為違反了合同的約定，構(gòu)成違約，依法應(yīng)承擔違約的民事責任。關(guān)于被申請人提出申請人沒有 按約支付20萬元房款，且申請人是中介公司的人員、交易是一種虛假行為的主張，因目前法律、法規(guī)沒有對中介公司人員購房的行為進行限制，且被申請人沒有證據(jù)證明該交易系虛假行為，因此，被申請人的該理由不成立。申請人在被申請人不履行合同的情況下，停止支付房款，沒有過錯。

（三）關(guān)于申請人的仲裁請求。如上所述，被申請人收取申請人的定金后，沒有按約履行合同義務(wù)，且將涉案房屋另賣他人，構(gòu)成根本違約。因此，仲裁庭對申請人提出的由被申請人雙倍返還定金并補償申請人律師費用的仲裁請求予以支持。

（四）本案仲裁費用由被申請人承擔。

裁 決

基于上述意見，仲裁庭裁決如下：

（一）被申請人向申請人雙倍返還定金人民幣10萬元；

（二）被申請人補償申請人律師代理費人民幣1萬元；

（三）本案仲裁費人民幣9,850.00元由被申請人承擔，該費用已由申請人預(yù)交，被申請人徑付申請人。

上述被申請人應(yīng)付申請人的款項合計人民幣11,9850元，由被申請人在本裁決書送達后15日內(nèi)付清。本裁決為終局裁決，自作出之日起發(fā)生法律效力。

仲

裁

員：

二○○七年 月 日

仲裁庭秘書：××