第一篇：簽訂了房地產買賣合同對方不履行合同怎么辦？

簽訂了房地產買賣合同對方不履行合同怎么辦？

本文作者：上海律師 張浩發表 百度文庫轉載注明作者和來源

一、要求繼續履行

法律規定當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。首先當事人一方可要求違約方繼續履行合同，如對遲延履行約定了違約金的仍可要求支付遲延履行違約金，如沒約定遲延履行違約金有損失的可要求賠償損失。

但有下列情況的不適用繼續履行，當事人一方不履行非金錢債務或者履行非金錢債務不符合約定的，對方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：

（一）法律上或者事實上不能履行；

（二）債務的標的不適于強制履行或者履行費用過高；

（三）債權人在合理期限內未要求履行。

二、解除合同

解除合同的時候伴隨著適用定金罰則或要求對方支付違約金。

（一）定金罰則

如果合同當事人在合同中約定了定金條款，或者另外訂立了定金合同，則可以適用定金。以定金方式承擔違約責任的做法是：支付定金一方違約時，不得要求對方退回定金；收受定金一方違約時，應雙倍返還定金。其中需要注意的是，定金數額不得超過合同總價款的20％，超過部分將不被視為定金。

（二）違約金

如不適用定金罰則適用違約金。當事人在合同中明確約定違約金的數額或者計算方法，并且約定不違法，也無明顯不合理的，則適用合同約定的違約金。但如果合同約定的違約金數額低于造成的損失的，當事人可以請求法院或者仲裁機構予以增加；如果約定違約金過分高于造成的損失，當事人可以請求法院或者仲裁機構予以適當減少。

在另外一些情況下，違約一方還應當承擔賠償損失的責任。

房屋買賣合同簽訂后對方不履行怎么辦，如何辦？不是沒有辦法，關鍵看你是不是敢于拿起法律的武器保護自己。

張浩律師提醒由于房屋價格波動比較大，因此賣房人違約的風險升高，買房人注意保護自己的合法權益。

第二篇：房地產大廈二手房個稅窗口只收不辦 坐等新政

房地產大廈二手房個稅窗口只收不辦 坐等新政

2013-03-05 07:58:11遼一網-華商晨報作者：張林林 楊曉明(參與討論)

提要：盡管國五條政策已經發布數日了，但各地的細則尚未出來。對于未來個稅按照什么標準征收，沈陽稅務部門表示尚未接到通知。在等待新政期間，有的稅務窗口“只收件，不辦理”，有的則按照原政策執行。晨報訊(記者 張林林 楊曉明宋雪)盡管國五條政策已經發布數日了，但各地的細則尚未出來。對于未來個稅按照什么標準征收，沈陽稅務部門表示尚未接到通知。

在等待新政期間，有的稅務窗口“只收件，不辦理”，有的則按照原政策執行。

房地產大廈：只收不辦

昨日下午，位于房地產大廈的沈陽市房地產權屬登記中心一樓大廳內排起長隊，54歲的齊阿姨在人群中費力地從服務臺前擠了出來，“我是來辦理個稅的，工作人員說暫停辦理了。”

據齊阿姨介紹，她名下有兩套房子，前段時間賣了一套，由于購房者是親戚就沒著急辦手續。國五條發布后她擔心個稅政策會有變化，于是就趕緊過來辦理。“中介說按照現在的政策是差額20%或總額的1%二選一，如果我選總額1%的話一共6000多塊錢，但如果將來真的改成差額20%的話，那就得交7萬多，前后差六七萬呢！”齊阿姨說。

咨詢臺工作人員告訴記者，二手房交易個稅現在“只接件不辦理”，要等到具體新政下來后再受理。隨后，窗口工作人員也給出了同樣的答復，表示昨日接到上級通知暫停辦理個稅，不過可以接件，至于會按照什么樣的稅率征收，工作人員表示不清楚。

房產超市：二選一

與房地產大廈不同的是，昨日下午沈陽市房產超級市場里，沈河地稅的工作人員仍像往常一樣給買賣雙方辦理個稅手續。當日下午記者看到，3個辦稅窗口前擠滿了人。工作人員介紹，辦理過戶手續需要先叫號，平時最忙一天也只有50多個號，昨日15時許已經叫了200多個號，因為人太多只能掐號，200多后就不再發號。該工作人員表示，目前還沒有接到政策調整的通知，他們是按照差額20%、總價1%二選一的方式征收個稅。買賣雙方查檔后到辦稅窗口，先領取《接件通知單》，按照通知單上的日期前來繳納稅款。地稅：看能否核實原值

沈陽市地方稅務局工作人員表示，目前還沒有接到國五條如何實施的具體通知。不過工作人員同時表示，如果能夠核實房屋原值，則按照差額20%繳納；如果無法核實房屋原值，則按照總額的1%繳納。對于為何會出現有的稅務窗口“只收件不辦理”，而有的正常辦理，記者并未從稅務部門得到確切說法。■提示

哪幾類房子需要繳個稅？

近日，國五條讓個人所得稅關注度大增。事實上，并非所有的房屋都需要繳納個稅，一般來說，滿五年且惟一的二手普通住宅無需繳個稅，“滿五年不惟一”、“惟一不滿五年”、“不滿五年不惟一”三種類型的二手普通住宅均需要繳納個稅。

房屋交易需繳納哪些稅？

(1)契稅：普通住房，屬于家庭惟一住房，且90平方米(含本數)以下的，按成交總價1%繳納契稅；90~144平方米的，按1.5%繳納契稅；非家庭惟一住房的，按3%繳納契稅。非普通住房，按成交總價4%繳納契稅。

(2)營業稅：房屋產權取得滿五年的免征，未超過五年的按房價5.5%繳納。

(3)個人所得稅：房屋產權取得滿五年的免征，未超過五年的按房價1%或房屋現值與房屋原值差額20%繳納二選一。

此外還有土地增值稅、印花稅、房屋交易手續費、房屋產權登記費等。

■疑問

裝修的錢怎么算

有裝修費發票能少交稅

沈陽市民曲先生：1999年我在皇姑區買了一套房子，現在的評估價和當年差了40多萬，裝修又花了10萬元，這部分錢不能讓我白花啊！

對此，記者咨詢了沈陽市地稅局。相關工作人員解釋稱，個人所得即房屋所有者的實際所得，如果曲先生能夠提供與房屋裝修相匹配的發票，這部分裝修款不算個人所得，可以刨除。除了裝修款外，比如購房時的公證費、貸款手續費等，能夠有相關證明也可以從個人所得中刨除。

房改房買入價咋定

目前如何界定尚不確定

市民馮先生：10年前甚至更早的福利分房、房改房的價格如何界定，也要按照差額的20%征收嗎？當年的房改房價格非常低廉，40~50平方米也就幾萬元一套，按照現在的地價早已漲至幾十萬甚至上百萬。據記者觀察，這一新政在原文中并沒有詳細說明，有待地方政府政策落地時進一步細化。

業內人士稱，這種情況應該會給出一個時間點，比如在某年之前的老房子個稅方案的征收辦法按照全額1%，之后的統一按照新政執行。如果福利房、房改房也按差價20%征收，對房屋的擁有者顯然不合理。■貸款

二套房貸首付和利率暫無變化

國五條明確提及人民銀行當地分支機構可根據城市人民政府新建商品住房價格控制目標和政策要求，進一步提高第二套住房貸款的首付款比例和貸款利率。

昨日記者走訪多家銀行發現，沈陽銀行均未接到二套房貸政策調整的通知，依然執行首付比例最低六成、貸款利率最低1.1倍的標準，同時也未出現銀行停發二套房貸款的現象。

與此同時，一套房貸政策也沒有變化，銀行多執行首付三成利率九折的優惠。

■影響

小伙急買房

中介陪開單身證明

鐵西婚登處平時每天開七八十份單身證明，昨天開出385份；大東平時開100份，昨天開出300份；和平平時開100份，昨天開出240份……

昨日記者走訪沈陽市內皇姑區、鐵西區、大東區等多區婚姻登記處發現，開具無婚姻登記證明(俗稱單身證明)的人數都是平日的兩三倍。

15時，皇姑區婚登處一樓大廳單身證明窗口排著近40人的長隊。采訪中，多人告訴記者，是聽說“賣二手房按20%征個稅”后擔心房價還得漲，所以之前看好的房子就決定出手了；也有房主擔心新政實施后房子不好賣，因此著急把房子賣了。

在鐵西區婚姻登記處，一中介機構的中年女性還親自陪一名著急買房的小伙來開證明，該女士說：“年后來看房子的就見多，這幾天更多，都傳說沈陽下月就落實新政，所以大伙都想在4月前趕緊買房。”

同樣，大東區當日辦理單身證明的數量高達300份，而平時都在100份左右。當天，鐵西區開出385份單身證明，皇姑區260份，沈河區280份，和平區240份。

一婚姻登記處負責人告訴記者：“今天來扎堆辦單身證明的，一部分人是有買賣房屋欲望的，他們受?國五條?影響，有的怕漲價趕緊買房，有的為避稅扎堆離后匆忙辦單身證明；另一部分就是辦理其他事項的人，他們之前忙于到相關部門跑手續，手續齊全后集中辦單身證明。”

房主：打算先改賣為租

昨日下午，在沈陽市房地產權屬登記中心，前來咨詢個稅政策的胡先生介紹，他位于皇姑區的這套房子原來的評估價和現在的評估價每平方米差5000元，90平方米的房子差額就是45萬，按照20%征收個稅實際上相當于9萬。“有人看好了我的房子，就僵在個稅這兒了。”胡先生說。

“我已經做好打算了，20%個稅的話我就不如出租了。”胡先生說，他打算回去后就通知中介將出售改為租賃，以后政策變化了再說。

中介：二手房交易量要降

昨日下午，大東區一家房產中介老板劉女士說，雖然新政什么時候執行還不好說，但肯定會影響成交量，新政執行后交易量會大幅降低，房產中介可能會面臨“寒冬”。

上園路一家房產中介的李女士認為，如果二手房個稅按差額20%征收的政策落實，未來的經營會更加艱難，二手房交易勢必受到影響，“我估計還會有一批房產中介被淘汰。”李女士說。

學區房價格可能被推高

沈陽房地產行業分析師王陽認為，國五條讓賣舊買新的成本大幅提高，對于“剛性改善”的人群來講，買房計劃會受影響。

王陽說，購房者中有一部分是通過賣舊買新的方式來獲得買房資金，從而改善住房條件。但如果個稅按所得的20%征繳，則將大大提高換房門檻。這部分房源銷售會受到明顯沖擊，大戶型、總價高的房子可能會不那么好賣了。像沈城內的學區房價格比普通區域的住房價格高一些，繳納個稅的金額提高，這實際上相當于推高了學區房價格。

本報記者 張林林 楊曉明 宋雪 楊宇 趙矯健