第一篇：《關(guān)于完善我區(qū)農(nóng)村固化宅基地政策推行公寓式村民住宅的意見》起草說明【附件2】（范文模版）

附件

2《關(guān)于完善我區(qū)農(nóng)村固化宅基地政策推行

公寓式村民住宅的意見》起草說明

根據(jù)區(qū)處理宅基地問題專責(zé)小組的統(tǒng)一部署，我局會(huì)同專責(zé)小組辦公室有關(guān)成員在充分調(diào)研的基礎(chǔ)上，對(duì)我區(qū)固化宅基地政策的調(diào)整提出了具體的實(shí)施意見，并草擬了?關(guān)于完善我區(qū)農(nóng)村固化宅基地政策推行公寓式村民住宅的意見?（以下簡(jiǎn)稱?意見?）。現(xiàn)就起草?意見?說明如下：

一、調(diào)整我區(qū)固化宅基地政策的必要性

我區(qū)自2001年起根據(jù)原順德市人民政府深化農(nóng)村體制改革及調(diào)整農(nóng)村集體土地管理制度有關(guān)文件的精神，開展村民（含“村改居”轄區(qū)的居民）宅基地固化工作。總的思路是總量固化、分期實(shí)施。即以村（居）為單位對(duì)一定時(shí)期內(nèi)符合用地申請(qǐng)條件的村民的住宅建設(shè)用地總量進(jìn)行固化并具體到人，具體為村集體按照到2008年12月31日止符合分戶條件的人數(shù)及每人不超過80平方米的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行固化，已改為居委會(huì)的，按照到2005年12月31日止符合分戶條件的人數(shù)及每人不超過80平方米的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行固化。固化人員確定后，由土地行政主管部門一次性下達(dá)建房用 —1—

地指標(biāo)，指標(biāo)不隨人口的增加而增加，指標(biāo)按年度需要分期實(shí)施。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，全區(qū)符合固化條件的村民共11.26萬(wàn)人，約需安排住宅小區(qū)建設(shè)用地23127畝。目前為止，宅基地固化政策已實(shí)施了7年多，但全區(qū)的固化宅基地分配工作僅完成了約36％（按人數(shù)計(jì)），已使用建設(shè)用地7867畝，未來(lái)還需約15260畝（按住宅凈用地面積占小區(qū)總用地面積的50％計(jì)）土地用于村民住宅小區(qū)的建設(shè)。從目前我區(qū)的宅基地政策實(shí)施的形勢(shì)看，現(xiàn)行的宅基地分配使用模式存在大量浪費(fèi)土地資源、嚴(yán)重影響城市建設(shè)面貌等問題，也與我區(qū)的城市化發(fā)展戰(zhàn)略相違背。在目前上級(jí)下達(dá)給我區(qū)的新增建設(shè)用地年度計(jì)劃指標(biāo)非常有限以及城鄉(xiāng)建設(shè)規(guī)劃的“一城三片區(qū)”規(guī)劃要求形勢(shì)下，有必要對(duì)我區(qū)的固化宅基地政策進(jìn)行適度的調(diào)整。

二、調(diào)整固化宅基地政策的基本原則

（一）保持我區(qū)現(xiàn)行固化政策的延續(xù)性，維持現(xiàn)行固化宅基地政策的基本原則不變

原順德市政府?印發(fā)?關(guān)于調(diào)整農(nóng)村集體土地管理制度的實(shí)施細(xì)則?的通知?（順府辦發(fā)?2001?85號(hào)），對(duì)宅基地固化條件、對(duì)象、用地指標(biāo)作出了明確的規(guī)定，各鎮(zhèn)（街）亦據(jù)此確定了固化名單。為保持政策的嚴(yán)肅性和延續(xù)性，保障宅基地固化人口的—2 —

合法權(quán)益，對(duì)文件規(guī)定的固化條件不宜改變。

（二）適度調(diào)整

在維持原固化宅基地政策基本原則不變的前提下，適當(dāng)調(diào)整我區(qū)現(xiàn)行的宅基地分配制度，嚴(yán)格限制單家獨(dú)院式村民住宅的建設(shè)，制定優(yōu)惠政策引導(dǎo)和鼓勵(lì)村民建設(shè)村民公寓住房上樓居住。

三、《意見》起草的思路

（一）劃定“單家獨(dú)院式村民住宅禁建區(qū)”，其他區(qū)域在用地指標(biāo)和規(guī)劃上限制單家獨(dú)院式村民住宅建設(shè)

為保障城鄉(xiāng)規(guī)劃的實(shí)施，對(duì)于重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域或規(guī)劃控制區(qū)域必須劃定“單家獨(dú)院式村民住宅禁建區(qū)”，禁止單家獨(dú)院住宅建設(shè)。但是，對(duì)于一般區(qū)域特別是邊遠(yuǎn)村莊若全面禁止單家獨(dú)院住宅建設(shè)并不現(xiàn)實(shí)，可能會(huì)激發(fā)不穩(wěn)定因素，也難以實(shí)行集中居住。因此，對(duì)于“單家獨(dú)院式村民住宅禁建區(qū)”以外的區(qū)域，應(yīng)允許其安排宅基地，但在規(guī)劃上、用地指標(biāo)上作一定的限制，且必須經(jīng)區(qū)人民政府批準(zhǔn)。若興建公寓式村民住宅則可享受一定的優(yōu)惠政策，讓村民從中作出選擇。

（二）提高村民住宅的交易成本

通過轉(zhuǎn)讓宅基地上蓋房產(chǎn)獲利，是村民偏愛使用宅基地建房的一個(gè)主要原因，特別是“村改居”范圍，其位置比較靠近城區(qū)，—3—

區(qū)位條件好，地價(jià)也相對(duì)較高。而根據(jù)我區(qū)現(xiàn)行的土地有償使用政策，對(duì)“村改居”范圍的土地出讓除享受80平方米免補(bǔ)地價(jià)的優(yōu)惠外，超出80平方米以上的土地按40％補(bǔ)繳土地出讓金，因此，村民通過轉(zhuǎn)讓宅基地可賺取相當(dāng)可觀的地價(jià)差。?意見?將“村改居”范圍土地補(bǔ)辦出讓補(bǔ)繳地價(jià)的比例由60%提高到80％，提高了交易成本，從而降低使用宅基地建房的吸引力。

（三）從用地指標(biāo)、政府稅費(fèi)、子女入學(xué)等方面出臺(tái)優(yōu)惠政策，引導(dǎo)公寓式村民住宅建設(shè)

提高村民私人住宅交易成本的同時(shí)，對(duì)建設(shè)公寓式村民住宅推出優(yōu)惠措施，包括建設(shè)用地指標(biāo)優(yōu)先安排，辦理土地出讓、工程規(guī)劃、施工報(bào)建和驗(yàn)收、房產(chǎn)登記等涉及的屬區(qū)分成的有關(guān)稅費(fèi)予以減免，以及納入社會(huì)保障等優(yōu)惠。

四、解決固化宅基地問題的方式

?意見?提出了4種以興建公寓式村民住宅為主的解決固化宅基地問題的方式。

（一）村（居）集體經(jīng)濟(jì)組織利用原有固化小區(qū)用地自主開發(fā)建設(shè)村民公寓。此方式適合于經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)的村居。

（二）政府主導(dǎo)作價(jià)收購(gòu)住宅小區(qū)土地統(tǒng)一興建村民公寓，并以成本價(jià)出售給有關(guān)的固化人員。由于建設(shè)村民公寓的前期投—4 —

入涉及較大的費(fèi)用，村居集體經(jīng)濟(jì)組織不一定能承擔(dān)。特別是新一輪的城鄉(xiāng)建設(shè)規(guī)劃要求整合土地資源，引導(dǎo)村民住宅建設(shè)向城鎮(zhèn)和集中居住區(qū)集中，公寓式村民住宅建設(shè)也將趨向于集中興建。由政府主導(dǎo)統(tǒng)一興建公寓式村民住宅有利于整合資源，集中建設(shè)，形成配套設(shè)施比較完善的居住小區(qū)。

（三）經(jīng)宅基地固化人員2/3以上代表表決同意，村（居）集體經(jīng)濟(jì)組織可將固化住宅小區(qū)土地轉(zhuǎn)為經(jīng)營(yíng)性用地，通過招、拍、掛的方式推出市場(chǎng)公開交易，并通過將土地純收益分配給相關(guān)的固化人員，以經(jīng)濟(jì)手段體現(xiàn)村民分配固化宅基地的權(quán)利。但由于土地公開交易價(jià)格受規(guī)劃指標(biāo)影響較大，為平衡村（居）的利益，建議設(shè)定一個(gè)全區(qū)統(tǒng)一的平均容積率。

（四）政府作價(jià)收購(gòu)固化住宅用地指標(biāo)。對(duì)于歷史上全征地或接近全征地造成“無(wú)地可用”的村（居），則只能采取這一方式解決宅基地固化問題。但這種方式政府收購(gòu)的是指標(biāo)，而非實(shí)質(zhì)上的土地，所以難免比較“吃虧”，但可以作為對(duì)全征地村居的一種優(yōu)惠政策來(lái)考慮。

除上述辦法外，各鎮(zhèn)（街道）還可以探索其他解決宅基地問題的方式，目的只有一個(gè)，就是提高土地利用效率，改善村民居住環(huán)境，推進(jìn)城市化建設(shè)。

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五、配合《意見》的出臺(tái)，需進(jìn)一步細(xì)化的有關(guān)問題

?意見?中提出的一些政策需要進(jìn)一步細(xì)化或征得相關(guān)部門同意才能正式出臺(tái)。包括：

（一）“村改居”范圍土地住宅用地出讓80平方米以上部分按評(píng)估地價(jià)的80％補(bǔ)繳土地出讓金的可操作性；

（二）土地出讓、工程規(guī)劃、施工報(bào)建和驗(yàn)收、房地產(chǎn)登記等手續(xù)所涉及稅費(fèi)的減免操作辦法；

（三）單家獨(dú)院式村民住宅禁建區(qū)的劃定；

（四）村（居）留用地建設(shè)用地的平均容積率；

（五）村民公寓規(guī)劃建設(shè)管理的有關(guān)規(guī)定。

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