第一篇：最新大連地區(qū)土地征收問題法律適用律師事務所學習資料

梅學字（2012）第14號

遼寧梅隆律師事務所

大連地區(qū)土地征收問題法律適用學習資料

（本所內部使用）

第一部分：國有土地使用權征收：

一征收決定階段

市、區(qū)級人民政府做出征收決定，大連市政府負責重大及跨區(qū)項目，區(qū)政府負責本區(qū)項目的征收工作，涉及征收范圍內1000戶以上的征收項目由市政府常務會議通過，在《大連日報》上公告，連帶補償方案及普查結果一并公告。征收決定本身就屬于具體的行政行為，應當列明救濟途徑：行政復議和行政訴訟。

1.救濟途徑

可以自知道該具體行政行為之日起六十日內向大連市政府或遼寧省人民政府提出行政復議申請；在知道作出具體行政行為之日起三個月內向區(qū)法院或大連市人民法院提起行政訴訟。

2.征收主體

大連市或區(qū)人民政府是征收主體，市國土資源及房屋局是征收部門，具體的征收工作由國土局做，二者之間的關系是一種行政委托，也就是說行政訴訟的被告應該是人民政府。

3.決定做出前的必經程序

（1）按照《大連市涉及群眾利益風險評估暫行辦法》進行

社會穩(wěn)定風險評估；（2）作出房屋征收決定前，項目建設單位應將征收補償費用應當足額到位、專戶存儲、專款專用；（3）展開普查對未登記的房屋進行違建和臨建認定。

4.停止建設

國土局在征收范圍確定后就應書面通知有關部門暫停辦理該范圍內的相關手續(xù)，通知應當載明暫停期限，最長不得超過１年。新建、擴建、新裝修、新工商登記、新稅務登記的均不予補償。

二確定征收補償方案階段

國土局擬定補償方案，必須經過發(fā)改委、法制辦、監(jiān)察、審計等部門論證，必須將初擬的補償方案公布征求公眾意見，征求意見的期限不得少于30日。舊城區(qū)改建項目如果有過半數(shù)被征收人認為補償方案違反補償條例的，應當組織聽證。

1.補償項目

（1）被征收房屋價值的補償（對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產的市場價格）；物權法第148條，公共利益，收回國有出讓土地，退回出讓金，對地上房屋補償。

（2）因征收房屋造成的搬遷（搬家、設備）、臨時安置的補償（多層2年，高層3年）；

（3）因征收房屋造成的停產停業(yè)損失的補償（根據(jù)經營規(guī)模及經營情況、停業(yè)期限等協(xié)商，協(xié)商不成，由評估機構根據(jù)

近三年的納稅額度進行核定）；

（4）補助和獎勵辦法

2.評估機構的選定

房地產價格評估機構由被征收人在15日內協(xié)商并過半數(shù)同意選定；協(xié)商不成的，搖號確定。

3.價值確定

房屋的價值，由具有相應資質的房地產價格評估機構按照房屋征收評估辦法評估確定。對評估確定的被征收房屋價值有異議的，可以向房地產價格評估機構申請復核評估。對復核結果有異議的，可以向房地產價格評估專家委員會申請鑒定。

4.簽約期限

公告的補償方案中要規(guī)定協(xié)商簽訂《補償協(xié)議》的期限，該期限內必須完成《補償協(xié)議》的簽訂工作，被征收戶在1000戶以下的簽約期限是2個月，1000戶以上含本數(shù)的，簽約期限為3個月，自房屋征收決定公告之日起計算。該期限內不能簽訂《補償協(xié)議》則由市區(qū)人民政府直接做出補償決定，強制征收的依據(jù)了。

三、實施補償階段

1.簽訂《補償協(xié)議》

這種房屋征收的補償性質還存在民事合同和行政合同的爭議，但目前就相應的簽訂主體看一方的主體是征收部門，即國土資源和房屋局，而不是市區(qū)人民政府。也就是說，如果國土

局不履行，應當向人民法院以國土局為被告提起民事訴訟，而不是行政訴訟。其違約責任的承擔也多是適用《合同法》的規(guī)定，因此，目前我個人還是傾向于看做是民事合同。下發(fā)協(xié)助執(zhí)行通知及做筆錄應該以合同上的主體為對象，也就是國土局，而不能是市、區(qū)人民政府為名義。

2.先補償、后搬遷

對被征收人給予補償后，被征收人可以在《補償協(xié)議》約定或者補償決定確定的搬遷期限內完成搬遷。不給補償可以拒絕搬遷。

3.《征收補償決定書》

在補償方案中規(guī)定的《補償協(xié)議》簽訂期限內達不成《補償協(xié)議》的或產權不明的，由市區(qū)人民政府按照公布的征收補償方案，以政府的名義單方作出書面的《補償決定》，并在房屋征收范圍內予以公告，同時公告復議及行政訴訟權利。

補償決定的補償方式應當按照項目的主流補償方式做出。被征收人對補償決定不服的，可以依法申請行政復議，也可以依法提起行政訴訟。復議機關及法院將審理項目的從征收決定到做出補償決定的整個程序是否合法，是否符合條例規(guī)定，雙方根據(jù)審理結果來確定責任，并根據(jù)生效法律文書執(zhí)行。即，如復議決定或判決終審結果支持補償決定，則由征收部門向人民法院申請強制執(zhí)行。

4.取消強遷，確立法院強制執(zhí)行程序

如被征收人在法定期限內（公告后的3個月內）不申請行

政復議或者不提起行政訴訟，在補償決定規(guī)定的期限內又不搬遷的，由市、區(qū)人民政府依法申請人民法院強制執(zhí)行，此處的強制執(zhí)行即是指人民法院的強制執(zhí)行程序。

《最高院關于辦理人民法院強制執(zhí)行國有土地上房屋征收補償決定若干問題的規(guī)定》

由基層人民法院受理，市區(qū)人民政府以自己名義申請強制執(zhí)行；

除一般的執(zhí)行立案材料外，特殊在需要有《補償決定》的送達憑證、催告文件，被征收人意見，以及風險評估材料； 強制執(zhí)行申請書應當附具補償金額和專戶存儲賬號、產權調換房屋和周轉用房的地點和面積等材料。

申請強制執(zhí)行期限為法定起訴期限屆滿之日起3個月內。公告之日，3個月行政訴訟期限之后開始計算；

審查方式：詢問、聽證、現(xiàn)場調查等，原則上不擴大審理征收項目之前的征收決定的合法性，30日做出是否準予執(zhí)行的裁定，有異議的15日內向上一級人民法院申請復議。

裁定準予執(zhí)行的，一般由市區(qū)人民政府組織實施，也可以由人民法院實施