第一篇：開蛋糕店選址詳細介紹

開蛋糕店，是眼下極受青睞的一種投資理財方式。要開蛋糕店，就不能不考慮選擇店面的問題。有關專家曾經指出：找到一個理想的店面，你的開蛋糕店事業也就等于成功了一半。這話一點都不為過，開蛋糕店不同于辦廠開公司，它往往直接決定著事業的成敗。那么如何才能選好理想的店面？有開蛋糕店打算的人不妨參照漢密哈頓列出的做法——

第一步：選好地段和店面

選擇經營地段要把握以下幾個關鍵：

△把握“客流”就是“錢流”原則 在車水馬龍、人流熙攘的熱鬧地段開蛋糕店，成功的幾率往往比普通地段高出許多，因為川流不息的人潮就是潛在的客源，只要你所銷售的商品或者提供的服務能夠滿足消費者的需求，就一定會有良好的業績。客流量較大的地段有①城鎮的商業中心（即我們通常所說的“鬧市區”）；②車站附近（包括火車站、長途汽車站、客運輪渡碼頭、公共汽車的起點和終點站）；③醫院門口（以帶有住院部的大型醫院為佳）；④學校門口；⑤人氣旺盛的旅游景點；⑥大型批發市場門口。

△注意因行制宜 營業地點的選擇與營業內容及潛在客戶群息息相關，各行各業均有不同的特性和消費對象，黃金地段并不就是唯一的選擇，有的店鋪開在鬧市區生意還不如開在相對偏僻一些的特定區域，例如賣油鹽醬醋的小店，開在居民區內生意肯定要比開在鬧市區好；又如文具用品店，開在黃金地段也顯然不如開在文教區理想。所以一定要根據不同的經營行業和項目來確定最佳的開蛋糕店地點，下表供作參考，可觸類旁通：

經營種類 理想地段

小吃店、副食品店、特產商品店、旅館、共用電話亭、物品寄存處等 車站附近書店、文具用品店、鮮花禮品店、洗衣房、錄像廳、照相館等 文教區

米店、雜貨店、發廊、報刊亭、裁縫店、托兒所、送水站、水果鋪等 居民住宅小區洗車行、摩托車修理行、汽配商店、廢品回收站、化工建材商行等 三類地段店面從上我們可以看出，要選擇合適的店面，并不是越熱鬧的地方越好，關鍵是要因行制宜。

第二步：作進一步的考察

在初步選定開蛋糕店的地點后，還應作進一步的全面考察，對相關的情況做一定的調查分析后，方能決定是否最后定點于此。主要考察以下幾方面的情況：

△房東的背景 有的人急于尋找店面，就滿大街搜尋，有時還真能被他找到幾家正掛著“轉讓”字樣的店面，便迫不及待地與之談判、交付定金甚至租金。其實這種做法是極其草率的，很容易帶來一系列的后遺癥。假如你真的看中了店面，最好先從側面打聽到真正的房東（即產權所有者），對其背景情況基本了解，覺得可靠后再進行接觸。一般最好直接與真正的房東談，假如房東表示已將承包權出租，不愿再插手時，你再與現在的店主談判也不遲。另外，一旦談成功，也要注意必須正式前協議并要求到房產所有者那里更改租賃人姓名。△同業競爭情況 主要是經營業績的情況、商品的價格水平。考察同一地段同類商店的經營業績，可以初步測算出租此店面可能產生的利潤狀況；而考察他們的商品價格水平，是為了據此確定自己今后的商品價位。這些都是十分必要的。

△客流狀況 “客流”就是“錢流”，考察客流狀況，不僅能使你對今后的經營狀況胸有成竹，而且還能為你決定今后的營銷重點提供科學的依據。客流狀況主要考察這些內容：①附近的單位和住家情況，包括有多少住宅樓群、機關單位、公司、學校甚至其他店家（這些店家極有可能會成為你的常客）；②過往人群的結構特性，包括他們的年齡、性別、職業等的結構特性和消費習慣；③客流的淡旺季狀況。比如學校附近的店面要考慮寒暑假、機關和公司集中地段的店面就必須掌握他們的上下班時間、車站附近的店面應摸清旅客淡旺季的規

律，這些都是你設定營業時間的重要依據。

第三步：盡快拿下看中的店面

一旦找到理想的店面，就要當機立斷，出手迅捷，盡快拿下看中的店面，否則夜長夢多，很有可能會因你的片刻遲疑而被別人捷足先登，導致錯失良機。如何拿下店面？談判自然是至關重要的。

△談好房租價格 對于開蛋糕店來說，房租往往是最大的一塊固定成本，在與房東侃價之前，你自己心里首先應該有一個譜，先自定一個能夠接受的最高價，這個價位必須是：①你覺得自己是有把握負擔得起的。尤其是在必須一筆付清數年租金的情況下，看看自己有沒有給付的能力；②預算一下，估計是有錢可賺的；③再向附近類似的門面打探一下，價位也是基本一致，說明是比較合理的。然后再依據這一自己設定的最高房租價格，比較房東給出的房租價格，權衡后進行侃價談判，就比較容易成功。

第二篇：開蛋糕店心得

蛋糕是人們喜愛的一種食品,開個蛋糕店也成為個人創業的好項目,但想把生意做火做旺,離不開用心經營,看看文中主人公是如何巧心思來做蛋糕生意的。

新鮮食品是現代人們的最愛，已經成為一種時尚生活趨勢。開家甜蜜蛋糕店，投資額不高，操作簡單，占地面積小，非常適合小本經營者。只要你的蛋糕和甜點口味新鮮獨特，價格合理，能獲得眾人信賴的口碑，很容易吸引各個階層消費者。

星期三，下午3點，王琪和員工給剛剛從廠家訂做的蛋糕車清洗消毒。半個小時后，她要跟員工一起，將店中崔師傅制作的蛋糕放入車中，拉到附近的一家菜市場門口做推銷。車中除了各色誘人的蛋糕外，王琪還吩咐員工將部分蛋糕切成咖啡方糖大小，并且挨個插上牙簽，以便讓過往的人可以先品嘗一下味道。她記得在一期雜志中看到過，現場品嘗是一種極好的推銷方法，而且成本很低。當然，隨車攜帶的還有近日剛剛印刷好的宣傳單。

王琪的“琪香蛋糕店”是2個月前剛剛開業的。2005年她通過考察后發現，在北京崇文區花市街上建起了大量的中高檔住宅小區，但周邊卻沒有一家蛋糕店，一直想創業的她動心了。在2005年3月，她報名參加了一個蛋糕烘焙培訓班后，就開始張羅著在這個地區選擇店鋪。

選店盯準朝向

琪香蛋糕店在一條東西走向的小街上，街南面是大部分業主已經入住的小區，街南則是一排底商商鋪。這條街并不繁華，但是租金很高，不到30平米的店面，每月租金7000多元。其實在另外一條街上同樣有店鋪出租，40多平米的店面每月租金也是7000元。王琪曾在兩個店面中選擇了很久。但是她很快發現，另外一條街的店面雖然也面對一個很大的小區，但一來正對面的小區比較老，二來這個小區為方便車輛管理，因此將大門分為入口和出口，王琪看中的那個店鋪面對的正好是出口。在她看來，出口不如入口好，很多人可以在下班回家時挑選一些糕點，而不會在出門時購買糕點隨身攜帶。

現在的店面不僅正對著小區的車輛入口，而且這條街是周遭小區居民主要活動的區域，一方面東邊緊鄰的一條南北走向的街上搬來了農業銀行、工商銀行等幾家銀行，要去這幾家銀行，王琪所在的這條街是最近的往返路線，另一方面西邊東西走向的街上，還開著附近最大的一家郵局和超市。

當然，王琪最關注的還是附近小區的居民構成，她甚至在幾個小區開始入住裝修時，挨個到工地上了解，除一部分回遷的居民外，大多數都是家庭收入1萬元以上的居民，她覺得這對自己開蛋糕店極為有利。

于是在交了租金后，王琪的蛋糕店就開始緊張的籌備。

專家點評

無論哪種經營方式，店鋪位置的選擇都是很重要的，俗話說：“要開店，選址是關鍵。”知名蛋糕店的選址要求“繁華”，像元祖就明確表示，加盟店要開在市區的休閑步行街、商業圈、寫字樓密集區等繁華的地段，可以是80平方米的兩開間店面。但對小店來說，繁華

地段的租金太高，所以，建議選擇人氣較旺的住宅小區、學校附近，房租較實惠，地方也不用太大，有30到50平方米就夠了。

定位選準特色

在烘焙班中，王琪就曾經與不少學員交流，以后開店是專門經營蛋糕，還是銷售蛋糕的同時也銷售面包。

從創業者的理想化角度考慮，王琪當然希望能夠銷售自己的有特色的糕點，所以她從一開始就傾向于自產自銷。不過在籌備開店時，她也曾猶豫過，因為店租比之前設想的5000元左右高出很多，因此她本來就不算多的資金面臨考驗。她曾經想過找廠家制作蛋糕，由她來銷售，這種方式可以讓她不必花費太多的資金在設備購置上。但是，跑了幾家廠家后，她覺得這樣的蛋糕總是不如自己制作出來的口味獨特，從長遠上考慮并不利于發展。

于是王琪在店鋪周邊考察了許久，她發現雖然周圍有一些超市和副食店、菜市場，但是蛋糕和面包的銷售卻很少。如果不單純做蛋糕，而是加入一些新鮮烤制的面包，說不定能夠吸引上班族購買面包當作早餐，這樣可以擴大自己店的影響力。

至于設備，王琪在反復打聽后了解到，蛋糕店中的設備是可以租用的。而面包的制作上，王琪并不懂，特別是不了解面包發面團的發酵方法，不過她已經了解到在天壇附近有一家面包店可以提供面包發面團，只需購買回來后稍做加工烤制就可以了。

專家點評目前，做蛋糕生意有三種模式，一是單賣蛋糕。這是資金投入最少的經營形式，創業資金在5萬元左右，2萬元用于店面租金和裝修費用，3萬元用于進貨和日常支出。這種經營模式，投資者無需考慮蛋糕的生產環節，但有一點要注意，必須選擇質量有保證、信譽好的廠家進貨，否則會砸了自家店的招牌。

二是賣蛋糕也賣面包，并出售現烤糕點。這種形式的創業資金大約在8萬元左右。除店面租金、裝修費外，投資者還需自己購買生產設備，當然，根據生產商的不同要求，可選擇分期付款或一次性付款。從目前市場情況看，供小店使用的現烤設備價格不是很高，規格較小的烘烤箱售價在200-500元之間。

三是自產自銷，建廠房進行蛋糕生產。這是初期投入量最大的經營形式，投入資金30萬元以上。在房租和設備的投入上，大約要占去25萬元左右。建議選擇該種經營形式的投資者可與出租方商量按季付，或合伙經營，降低房租上一次性投入的量。

裝修精致的誘惑

在裝修上，王琪也頗費了一番心思，她沒有像大多數蛋糕房那樣，將操作間展示在窗口，而是在店鋪的落地窗前加了一套很有小資情調的桌椅，讓人遠遠看去更像是一個精致的咖啡小店。店面內為了顯出明亮和精致，她裝修時在燈具購買上下了不少的功夫，店鋪的墻壁上則掛上了她平日積攢的一些國外掛飾。操作間設在店鋪最里端，同樣采用了大量的燈光，以使得操作間顯得清爽、干凈而明亮。

一邊裝修著，她也一邊尋找著糕點師傅。為此她在宣武區、東城區、西城區轉了數十家蛋糕店。她不敢“明目張膽”地去人家店中挖人，每次就趁店里人少時，偷偷跑過去和店里師傅商量。最后，經過反復比較，王琪請回了崔師傅。崔師傅曾在廣東糕點店干過7年，很有經驗，每月的工資包吃住2000多元。王琪說，一般請一個蛋糕師傅大概只需1000多元，但開蛋糕店師傅很重要，所以這筆錢一定不能省，要請就請最好的。

專家點評在店鋪裝修方面，知名蛋糕店會安排統一裝修和設計，協助門店進行店址的選擇、門店的裝修設計、施工等工作。對自辦的蛋糕店來說，這一切都要自己去做，建議在裝修時注意以下幾點：

—用采光較好的玻璃做外墻。首先，顧客一眼就能望到店里的蛋糕等食品，無疑作了一次形象廣告。其次，玻璃外墻易于清洗保潔。

—色彩以淡雅為主。一定要給人溫馨的感覺，不要采用黑色等較深沉的色彩。選材把住口味

裝修即將完成時，崔師傅如約來到琪香蛋糕店上班了。在這段時間里，除了要盯裝修質量，選服務員外，她還要經常跟崔師傅去選擇做蛋糕的材料

在豐臺區的岳各莊副食批發市場里，王琪跟崔師傅挨個攤選擇，一方面她需要選購高筋面粉、低筋面粉、黃油、奶油穌片等制作蛋糕的必備原料，另一方面崔師傅也建議她挑選一些精致而且新穎的蛋糕模具、餅干模具，以使他們制作出的蛋糕從外觀上更加新穎、精美。后者的選擇并不困難，但在蛋糕原料的選擇上，王琪還是遇到了麻煩，首先高筋面粉和低筋面粉在市場中幾乎見不到，其次雖然有多家攤位批發黃油，但是因為黃油的口感直接影響到蛋糕的口味，所以她無從選擇。

一般情況下，在批發市場中，黃油都是按50斤一塊整塊出售的，一下子要掏六七百元購買，如果口味不對也只能用完了再更換。好在崔師傅告訴她，通常進入11月份后，由于天氣漸冷，這些批發商也會允許單片出售。王琪算了一下店面裝修好也要到11月初了，所以決定黃油先擱置一下。

而高筋面粉和低筋面粉的問題，最終崔師傅給出了方案，高筋面粉使用餃子粉替代，低筋面粉則使用餃子粉配檸檬汁替代。

專家點評

要在蛋糕市場立足，特色是惟一的“武器”，并應針對目標消費人群。而開自己品牌的蛋糕店，就要事先針對目標消費人群進行調查，設計并制作出合乎他們口味的產品。同時，衛生、營養是制勝的法寶，除了傳統的早餐、宵夜，蛋糕和面包也可以是閑暇時解饞的小點心。

蛋糕的口味直接來自于制作過程中對于原料的選擇和搭配，以及制作的火候，其中原料的選擇是關鍵。因此蛋糕店的經營過程中，原料選擇最好在反復試驗后，選擇固定的供應商，以確保口味的統一。

促銷打折不再萬能

琪香蛋糕店終于開業了，開張初期，王琪采用最古老也最有效的促銷手段：打折，并同時印了很多宣傳冊。但效果并不好，很多顧客往往不會因為一點折扣就改變口味。她隨后發現一套消費定率：“永遠沒有最便宜的價錢。今天你能降低幾元錢，明天可能就有同行競爭者以更低的價錢與你爭奪訂單。”王琪體會到產品市場的競爭策略：“唯有以最好的材料制作出最高品質的蛋糕，才能吸引顧客，將顧客留住。”

但是開業1個多月，生意并非她當初想的那么好，這讓王琪很著急。她甚至讓員工在附近的小區挨門挨戶去插門縫廣告。但是她也知道這樣的效果不但不會好，還有可能讓周圍的居民很反感。

于是，她想到2005年在閱讀《科學投資》雜志時，一篇文章中提到的免費品嘗。能夠讓更多的人認同她的蛋糕口味并吸引她們進入店鋪的惟一方法，就是讓顧客先品嘗到蛋糕的味道。很快她就訂做了一個可以推動的蛋糕車。

一連幾天，王琪讓員工下午4點多就趕到菜市場，但是通常5點以前購買的人很少，品嘗的人很多，而到快6點左右時，免費品嘗的蛋糕已經沒有了，卻會有很多人直接購買。王琪想可能是下午四五點鐘前往菜市場采購的通常都是中老年人，而下午6點后大多數是上班族下班回家的路上采購蔬菜，這個時間段通常人們已經感覺到饑餓了，所以看到蛋糕、面包類的食品，即使不品嘗也會想購買一些。這個規律找到后，王琪索性改變了免費品嘗的時間，每天下午5點半以后才提供免費品嘗，使得很多本來已經感覺到饑餓的人，在免費品嘗后反而覺得更加饑餓，從而擴大了銷量。

這個促銷的方法的確起到了效果。不久就有越來越多的人直接到店中購買蛋糕和面包。之后為了繼續擴大銷量，王琪依然利用免費品嘗的方法，她帶著自己店制作的蛋糕和面包，專門找周圍高檔寫字樓推銷。因為她知道很多外資公司會在下午3點左右為員工提供糕點和咖啡，于是她親自上門推銷，果然接到了為一家外資企業每天下午提供20個布丁蛋糕的業務，以及這家公司員工生日蛋糕的訂做業務。雖然這個業務量并不大，但王琪清楚，這種送貨上門的服務不但可以讓更多的人知道她的蛋糕店，這也意味著她終于邁出了成功經營一家蛋糕店的第一步。

專家點評

蛋糕店的生意有明顯的旺季和淡季。每年6、7、8月是淡季，而下半年11、12月左右，生意會相對旺一些。因此相應有效的促銷手段也是確保蛋糕店生存的根本。

比如一些蛋糕店專門開辟了休閑區域，設置很多造型別致的座椅。顧客可買上一些點心，坐在蛋糕店里慢慢品嘗，蛋糕店的休閑功能得到進一步強化。

另外，出于競爭等方面的需要，不少蛋糕店推出一些與蛋糕并沒有太多關聯的休閑食品，藉以形成新的利潤增長點。在經營的品種上，不少店主有一些推陳出新的舉措：比如在炎炎夏季，會合時令地推出非常流行的冰粥和刨冰，深受顧客青睞。

以上未嘗不是一些能使顧客盈門的妙招，如果蛋糕店經營狀況上佳，完全可以嘗試。

第三篇：開服裝店選址與開店策劃詳細解說

開店選址： 地段、地段、還是地段

開設店鋪，首先遇到的問題就是選擇合適的開店地段。可以說，任何開店者都期望找到一個理想中的“黃金地段”，誠如華商巨子李嘉誠所言，開店第一是地段，第二是地段，第三還是地段。

有專家指出：找到一個理想的店面，開店創業就等于成功了一半。這話一點都不為過，開店不同于辦廠開公司，以零售為主的經營模式決定了店面的選擇至關重要，它往往直接決定著店鋪的成敗。

開店選址包括商圈調查、商圈評估、店鋪簽約三個主要的部分。商圈調查

所謂商圈，指以店鋪坐落點為圓心，向外延伸一定距離，以此距離為半徑構成的一個圓形消費圈，即吸引消費者前來購物或接受服務的有效范圍。如徒步區的店可能是方圓300米，鄉鎮地區則可能是方圓1000米(購物不方便、缺乏競爭等因素)，視具體狀況而定。

商圈大小與店鋪的經營規劃、經營范圍、所處地段、商品信譽、交通條件等有密切關系，反映著店鋪的經營輻射能力。商圈范圍是店鋪確定服務對象分布、商品構成、促銷方法和宣傳范圍的主要依據。因此在選擇商圈時一定要慎而又慎。1.商圈范圍劃定

商圈的描繪受各種因素的制約，其形態往往呈不規則形狀，但按市場營銷學的觀點來說，商圈結構可分為三層，并且可以用3個大小不等的同心圓來表示：

a.主商圈：單店業績的主要來源，占單店總業績的55～70%，擁有較多忠誠率最高的顧客群；

b.次商圈：占單店總業績的15～25%，相對而言，老顧客來訪率較低； c.輔助商圈：占單店總業績的5%，處于商圈的最外圍，游離客人多。

商圈范圍的劃定因行業類別的不同而不同，一般以便利店來說，主商圈大多為50米，次商圈為50～150米，輔助商圈為150～250米。但如果是以選購品為主的專門店或大型店，則其商圈范圍的估算可用車程來計算。

商圈基本上沒有形狀，但為了方便計劃，一般事前規劃可用圓形來為商圈推算。例如有以下各情況限制，可為商圈之范圍劃分點： a.商圈半徑以500米為限；

b.馬路分界：凡超過40米寬的道路，四線道以上或中間有欄桿、分隔島、主要干道阻隔而劃分成兩個不同商圈；

c.鐵路、平交道阻隔：人們因鐵路、平交道的阻隔，交通受阻而劃分成兩個不同商圈； d.高架橋、地下隧道阻隔：因高架橋、地下隧道阻隔，使人潮流動不便劃分成不同商圈； e.安全島阻隔：因安全島阻隔，使人潮流動不便而劃分成不同商圈； f.大水溝：因大水溝阻隔，使人潮流動不便而劃分成不同商圈； g.單行道：因單行道阻隔，使人潮流動不便而劃分成不同商圈；

h.人潮走向：人潮走向的購物習慣及人潮流動的方向，使該區形成一個獨立商圈； 2.商圈類型分析

商圈有集中型商圈和分散型商圈兩種形態。在選擇商圈時，應充分考慮店鋪的定位、所吸引的客層、所售商品價位、商圈范圍大小等多種因素。一般而言，商圈形態可分為以下幾種： a.商業區

商業行為集中的地區，其特色為商圈大、流動人口多、各種商店林立、繁華熱鬧。其消費習性具有快速、流行、娛樂、沖動購買及消費金額比較高等特色。b.住宅區該區住戶數量至少須有1000戶以上。住宅區的消費習性為消費者群穩定，講究便利性、親切感，家庭用品購買率較高。c.文教區

文教區附近一般有一所或多所學校，其中以私立學校和補習班集中區較為理想。該區消費群以學生居多，消費金額普遍不高，但休閑食品、文教用品購買率高。d.辦公區

該區指辦公大樓林立的地區。一棟辦公大樓內的員工人數可能超過一兩千人，尤其其中的上班族外食比例非常高。其消費習性為便利性、外食人口多、消費水平較高等。

e.工業區工業區的消費者多為工廠管理者及打工一族，消費水平較低，但消費總量較大。f.混合區混合區分為住商混合、住教混合、工商混合等。混合區具備單一商圈形態的消費特色，一個商圈內往往含有多種商圈類型，屬多元化的消費習性。3.商圈調查內容

在確定了商圈的基本位置后，選址者應對預選地址的商圈進行詳細的調查，包括商圈的總體要素和競爭店的情況。其中需要調查的要點具體如下： a.固定人口數：是指居住在商圈內的住戶數量。b.人口密度：是將區域內居住人口數除以土地面積所得出的每平方公里居住人口數。人口密度越高越適合開設店鋪。

c.人口增加率：指隨著城市發展而增加的人口數，例如新開之市鎮、新區等會有許多外流人口進入。

d.日夜人口數：由于店鋪經營時間長短不一，有的長達24小時，因此白天的人口數量非常重要。通常在辦公區或工業區，其白天人口數是店鋪業績的主要來源，但到了晚上，上班的人回家后，商圈內人口就會明顯減少。

e.職業、年齡、教育程度、所得：不同的職業、年齡的人對于商品的需求偏好角度有所不同，同樣的教育程度也有此情形。而商圈內人口所得也直接影響到人們支出額度及店鋪消費的客單價。f.交通：交通因素亦非常重要，因為交通可以帶來大量的流動人口，提高商圈內的消費能力。換言之，便捷的交通關系著人潮，也關系著業績的成長。

g.消費習性、生活習慣調查：不同的消費習性與生活習慣對產品的種類、組合及需求有所不同。

h.大樓種類：不同的大樓有不同的客戶。辦公大樓代表著穩定的辦公人口，其購買力普遍較高。百貨公司及休閑娛樂場所能吸引顧客，聚客力高，可作為店鋪經營的互動指標。記住，商圈調查要對競爭對手予以格外關注，因為商圈內的競爭對手會與未來單店之間構成近距離的“肉搏戰”關系。為了便于分析和觀察，選址者還可以畫一張商圈平面圖，圖中應主要顯示街道名稱、主要公共設施、交通線路、人口流動線路、主要競爭者位置等標志。商圈評估

商圈調查之后，對預選商圈的評估成了關系店鋪成敗的關鍵一環。一般而言，評估是開店前必須做的一項工作，大多是靠有經驗的人員的經驗來論定，因此評估的結果可能各不相同。不過普遍來說，調查經驗豐富的老手，其評估結果比剛加入評估作業的新人要更準確。因此，開店新手如果怕經驗不足而影響評估的可靠性，那么可以請教行業內經營良好的店鋪主人，或請相關專家協助，千萬不可掉以輕心。1.商圈評估步驟

在商圈的評估過程中，數據化、定量化的評價數據是非常重要的，可將人為的干擾因素減至最低。在地點位置詳細圖中，可了解周圍250米內交通、道路、住宅及公共場所的位置關系，進而判斷該點的位置是否理想。商圈評估一般可分為以下幾步：

第一步：確定資料來源，包括銷售記錄分析、信用證交易分析、郵政編碼分析調查等； 第二步：確定調查的內容，包括購物頻率、平均購買數量、顧客集中程度； 第三步：對商業圈的三個組成部分進行確定； 第四步：確定商圈內居民人口特征的資料來源； 第五步：根據上述分析，確定是否在商圈內營業； 最后一步：確定店鋪的區域、地點和業態等。

2.商圈評估方法商圈評估的方法有很多種，但常見的主要有以下幾種： a.根據區域位置進行評估如果顧客需要歷盡艱辛才能到你的店里來，那么即使住得很近，這地方也不能算進你的商圈。相反，如果你的店交通便利，附近又有各具特色的貨品專賣店，那么客人即使住在幾十公里之外，心理上也不覺得遠，就可以算進商圈內。b.根據商圈的形狀進行評估因為上下班或順道而常從店門前經過的人，很可能會買東西，所以該客人居住的地方也能列入商圈；而那些即使住在附近卻從未光顧你的店鋪的人，其所處區域也不包含在商圈內，所以商圈的形狀通常并不規則。

c.根據實際消費者乘車或步行時間進行評估無論未來顧客以何種交通工具前來，選址時都應該親自用走路或乘車方式，順著顧客購物的路線，看看道路的坡度、公共汽車線路及等車時間等狀況。估算一下顧客若到你的店鋪購物，坐公共汽車需花多少時間等車、坐車，還有對單行道等交通限制及塞車地點、程度，出入停車場是否方便等，也都應該有所了解。

如此沿路測出消費者實際上經過的距離，做上記號，最后把這些點連起來，就能掌握商圈范圍了。

d.修正初步估計商圈最后的工作就是對已初步確定的商圈進行修正，主要途徑就是根據所經營的商品或服務，對店址附近的顧客進行調查。3.商圈評估報告

商圈的評估報告綜合反映了整個評估工作的過程和成果，也是評估機構承擔工作責任的書面憑證。實際工作中，商圈的評估報告是以商圈簡報的形式出現的。a.商圈簡報方式 演繹法：此方法是一種慢慢導入結論的方法。先按照商圈調查所收集到的各種資料加以分析，再得出最后的結論。

歸納法：此方法則是一種一開始便提出建議事項的方法。即在簡報一開始，便提出此商圈何處適合開店及開何種類型的店鋪，然后再以各種收集到的資料來支持此一論點。b.商圈簡報的規范

商圈簡報的內容應包括：商圈范圍的確定，商圈特征的分析，人潮及交通狀況的分析，消費特征與人口特性的分析，可能凈利的推算，本商圈的優、缺點評估，他日可供設店的有利地段及發展情況，最后的結論等。一般情況下，商圈簡報按以下步驟來進行：用商圈簡圖的投影片確定商圈的分界線。介紹商圈特征，包含說明商業干道旁的建筑、行業形態及分布家數。制作住宅特色的幻燈片，說明此商圈的建筑情況及分布密集度；制作集會場所的幻燈片，說明場所類型及聚集人口類型；制作優秀競爭者的幻燈片，并用競爭者分析表加以說明。

介紹人潮及交通狀況，包含戶數及人數的投影片，說明固定住戶及人口情況；人潮分布圖的投影片，說明平日及假日的人潮狀況及走向；公交路線的投影片，說明公交車的往返方向，公交車乘客下車后的走向，以及未來客運系統對本商圈的影響。

教育程度分配圖的投影片，說明教育分配情形；消費者平均收支情況分配圖的投影片，說明此商圈人口平均每年每戶在個人生活上的支出。

簡介可能凈利的推算，制作可能凈利預估表的投影片，說明各立地點的預估收支情況。將此商圈的優、缺點逐一分析，說明此商圈可供設店的地段。簡述未來的發展情況。選址決策6步法

在進行店鋪選址時，要注意把握“客流”就是“錢流”的原則，即以適應流向人口分布，吸引廣大顧客購物為原則。一般情況下，在車水馬龍、人流熙攘的熱鬧地段開店，成功的幾率往往比普通地段高出許多，因為川流不息的人潮就是潛在的客源，只要你所銷售的商品或者提供的服務能夠滿足消費者的需求，就一定會有良好的業績。在擴大銷售的原則指導下，絕大多數店鋪都將店址選擇在城市繁華中心、人流必經的城市要道和交通樞紐、城市居民住宅區附近以及郊區交通要道、村鎮和居民住宅等購貨地區。1.選址原則

選擇店址的原則必須針對不同的目標店類型，因為不同店的類型，比如獨立店、店中店、柜臺承包，單層店、多層店，底層店、中層店、高層店等等，分別對應著不同的選址原則。但無論如何，下列這些原則都是應該被考慮的通用原則：

a.有足夠的目標客戶。包括人流量、潛在和現實的購買力等。

b.具有方便的交通條件。如果客戶的層次屬于有車族，比如高檔美容院、高檔服務場所、高檔商品店，那么還應考慮停車場的問題。

c.方便本店的商品配送。對于大件商品、商品配送頻繁、商品數量大的單店，這一點尤為重要。

d.可以以經濟上劃算的代價取得。不能單純地以租價考慮，因為一般而言，租價和從該地址獲得的收益是成正比的。經濟上考慮的不能是成本支出或收益的單項，而應是二者的差額即純利潤量。

e.當地治安等安全條件良好。f.公用基礎設施齊全。g.該地址的鄰居店風格、內容、客流量等方面和本體系的單店不會發生矛盾和不和諧的現象。h.在該地段的經營是符合有關法律和規定的。比如雖然幼兒園門口的附近是成人們聚集的場所(等待接孩子)，但按某些地區的規定，在這些地方設置成人用品店卻是不合法的。i.有足夠的空間。

j.允許按本體系單店VIS進行裝修。

k.適度的競爭。雖然競爭不全是壞事，但過度激烈的競爭卻很容易使單店的經營發生困難，單店工作人員也會很疲累，因為每天要面對巨大的壓力。

l.該地址可以被獲得-這也是最重要的一條。雖然該地址屬于絕對的黃金地段，但卻由于各種原因不能獲得，則這樣的地址仍然是不可得的地址。2.區域位置選擇作為一個具體的店鋪，在選擇決策時應充分考慮顧客對不同商品的需求特點及購買規律，從而確定店鋪所在的區域位置。顧客對商品的需求一般可分為三種類型： a.日常生活必需品 這類商品同質性大，選擇性不強，同時價格較低，顧客購買頻繁，在購買過程中，力求方便。所以，經營這類商品的店鋪應最大限度地接近顧客的居住地區，設在居民區商業街中，輻射范圍以半徑300米為限，步行在10分鐘以內為宜。

b.周期性需求的商品對這類商品，顧客是定期購買的。在購買時，都經過了一定的比較，最終才選擇出適合自己需要的商品品種。另外，購買量不大，有高度的周期性。經營這類商品的店鋪選擇在商業網點相對集中的地區為宜，如地區性的商業中心或交通樞紐、交通要道的商業圈。

c.耐用消費品及顧客特殊性需求的商品耐用消費品多為顧客一次購買長期使用，購買頻率低。顧客在購買時，一般已有既定目標，在反復比較權衡的基礎上再做出選擇。特殊需求的商品購買的偶然性較大，頻度更小，顧客比較分散。以經營此類商品為主的店鋪，商圈范圍要求更大，應設在客流更為集中的中心商業區或專業性的商業街道，以吸引盡可能多的潛在顧客。

3.客流規律分析

店鋪成功的另一個關鍵因素是客流量的大小，客流包括現有客流和潛在客流。店鋪選擇開設地點總是力圖處在潛在客流最多、最集中的地點，以使多數人就近購買商品。但客流規模大，并不總是帶來相應的優勢，具體問題還需具體分析。a.客流類型

自身客流：指那些專門為購買某商品的來店顧客所形成的客流。這是店鋪客流的基礎，是店鋪銷售收入的主要來源，因此，新設店鋪在選址時，應著眼評估自身客流的大小及發展規模。分享客流：指一家店鋪從鄰近店鋪形成的客流中獲得的客流。這種分享客流往往產生于經營相互補充商品種類的店鋪之間，或大店鋪與小店鋪之間。

派生客流：指那些順路進店的顧客所形成的客流，這些顧客并非專門來店購物。在一些旅游點、交通樞紐、公共場所附近設立的商店要利用的就是派生客流。b.客流目的、速度和滯留時間

不同地區客流規模雖然可能相同，但其目的、速度、滯留時間各不相同，要做具體分析，再做最佳地址選擇。如某些公共場所附近、車輛通行干道，客流規模很大，行人雖然也順便或臨時購買一些商品，但客流目的不是為了購物，同時客流速度快，滯留時間較短。c.街道兩側的客流規模

同樣一條街道，兩側的客流規模在很多情況下，由于光照條件、公共場所、交通條件、設施等影響而有所差異。另外，人們騎車、步行或駕駛汽車都是靠右行，往往習慣光顧行駛方向右側的商店。鑒于此，開設地點應盡可能選擇在客流較多的街道一側。

在商業集中的繁華區，客流一般以購物為主流，特點是速度緩慢、停留時間長、流動時間相對分散，因此可以把經營挑選性強的商店設在這里，如服裝店等。

有些地區雖然有相當規模的客流量，卻多屬非商業因素，如車站、碼頭、學校等公共場所，其主要客流的目的不是為了購買商品，而是以其他目的為主，購物是順便。此地區的客流一般速度較快、停留時間短、流動時間比較集中，因此，可以將經營挑選性不強和攜帶方便的商品的商店設在這里，如煙酒副食品店、冷飲店、快餐店等。4.立地點周圍設施評估

選擇開店地點還要對目標地點所在道路性質、接近度、鄰居特性等相關設施做調查。a.道路性質

主要是調查立地點前道路特性及通行車輛的種類：

連接道路：連接主要商業區與住宅區，供居民上下班來往，是公車站牌、交通工具轉運站林立處。

運輸道路：兩地之間商品物資來源的干道，多半連接兩大區域商品貨物的流通，貨車及各式特殊運輸車輛比例多。

商流道路：批發、零售等各式商業活動來往頻繁的動脈，其背后往往有市鎮、商業區或是住宅區為其腹地。

郊區道路：接續商業區與郊區住宅的干道，除了也是上下班路線外，它最主要的必定是處于郊區，多半屬于附屬舊市鎮的新興區。

老舊道路：老舊商業區所發展出的主要商業道路，往往是人潮匯集處，行人來往多，車輛也偏重小型自用車。因此，是商業活動暢旺之處。b.接近度

接近度是測量立地點是否符合顧客容易接近店鋪的準則。通常接近度愈高是愈好的立地點。其考評標準如下： 在預定點200公尺內是否有公車站牌或巴士轉運站。此轉運站最好是位于下班路線，以增加購物的時間性。

預定店鋪前道路的寬度：路越寬不僅行駛車流越多，且可增加停車的便利性。

是否有斑馬線可到對面街或側街，且左右距離100公尺內，關系來往人流數量的多少。臨近100公尺內是否有紅綠燈：紅綠燈是增加店鋪曝光率，增加消費認知的捷徑。

近期內是否有道路拓寬計劃或掩埋管線計劃，各項開挖馬路工程都會影響顧客上門意愿。c.鄰居特性指預定點兩側行業種類的特點，及不宜為鄰的行業種類。如果是屬于同行的專業街，則新點將會面臨強大的同業競爭；如果是屬于異種行業的專業街，則要考慮是否能構成旺市效應。其實，不用過于擔心同業競爭的問題，一旦同業商店越開越多，就會產生聚集效應，容易擴大影響，凝聚人氣，形成“××專業街”，生意必定反而比單槍匹馬更容易做。另外，為避免造成顧客不良反應，如會制造大量污染的店，如洗車店，或是發出特別氣味的店，如油漆店，乃至發出煙霧的店，如燒烤店等店鋪旁不適宜開一般生活用品的店鋪。再者如高頻噪音出現的地方，比如鐵路平交道旁也不是良好的立地點。5.立地點評估

“點”是強調立地點本身的評估，即針對所要開店的建筑物內外結構及法律問題的分析評估。其中評估項目有：

辯識性-預定點地址是否明確，臨近100公尺內是否有明顯的路標。

齊全性-建筑物內原有那些設施，通常設施愈齊備，愈節省開店裝潢成本。所有權明確化-確認真正擁有房產所有權的業主。

完整性-通過使用執照來再次確認承租屋在店面法律上的使用權利，并了解實際營業使用的申請。清白性-即查清所租賃的房屋是否有被銀行或其他機構設定有他項權利或是被查封或拍賣的記錄，以避免在房屋租賃期間受房東財務糾紛影響。

時間性-預定點現行使用人是誰？需要多久才能騰空移交使用，時間越短對店鋪越有利。明顯度-指可架設廣告招牌的可見度。招牌是店鋪與消費者溝通的第一步，因此愈明顯的招牌對店鋪愈好。

天候性-天候非但會影響消費意愿，且對于特殊天候或地形也會造成經營上不可預估的風險。如水淹、日曬引起的商品及設備的損耗，或店面迎向強風所造成的大量塵土對店面、商品鮮度的損壞，以及設備折舊率高低、采光度好壞等均是重要的考慮因素。

建筑物本身評鑒-建筑物的年份及現況是評估的首要條件。一般來說，十年以上的老屋不予考慮。再者，是對建筑物構造成份及樓層的分析，前者有助于裝潢成本的預估，后者則關系間接費用的開支，如是否整棟承租，或將賣場與辦公室或是宿舍合并。同時，如各樓層高度、給水、排水、配線狀況及可供電力、消防設施都是計算改裝費用的依據。如果是屋頂加建、空地加建、中庭加建等部分，則要調查其合法性，避免日后的法律糾紛。另外，如是否為室內停車場改裝，是否為防空避難室，是否占用公共設施等都要調查清楚。

積率-指預定點本身的形狀與面積。形狀包括建筑物外觀的整體設計和預定點本身的形狀。前者關系店鋪的未來格局，后者則是賣場設計的重點。通常越方正的賣場越好。

面積-指可使用的營業面積，即經內部測量后的實際有效面積。其中門面寬度是首要條件，無論是一、二樓賣場或是一樓與地下室的賣場，不同行業有所不同，如超市因其賣場大，多設于一樓或地下室；而便利店鋪則以一樓為主要訴求；美容美發業則可設在二樓。

押金、租金-價格高低直接關系到租金成本，租金主要是房租高低及付款方式，而押金則需對附近房租行情進行調研。對于鄰店的用途，屋主、鄰居、前任承租人是何人，其個別職業、住處、信用及是否有財產糾紛等也需調查清楚。

立地評估對店鋪的成敗關系很大。一般而言，評估是開店前必須的工作，評估過程中，數據化、定量化評價數據，是非常重要的，可將人為干擾因素減至最低。6.店鋪預定點的實地考察

店址的選定，除了書面調查，還要進行實地觀察比較。對相關的情況做一定的調查分析后，方能決定是否最后定點于此。

對于實地調查應精心細致，如立地點的人流量、附近有幾家同類店或不同類店、其營業情形如何、商品的內容如何、價位的高低等，均是衡量的重點。可以連續三天在不同時段(早晨、中午、下班、晚上八點以后)實地觀察，運用現場觀察法來實地了解立地點的優劣。

第四篇：開蛋糕店創業計劃書

開蛋糕店創業計劃書

現代人的生活是越來越的快捷，追求便捷方便的食物，所以面包、蛋糕、點心等烘焙食品的普及度越來越高，已經成為大眾飲食中不可缺少的一部分，尤其是青少年和白領一族，對這些食品更是青睞有加，強大的市場需求給予烘焙行業廣闊的發展空問。所以很多人就想開蛋糕店。那么開蛋糕店最基本的條件的是什么呢？請看漢密哈頓小編為你介紹：

一、資金是基礎

資金，是開蛋糕店基礎，在開店的過程中店面裝修、設備儀器、工作用具、原材料的購買、以及人員的聘請都需要花費相對的資金，蛋糕店創業者在開店前期可根據當地的市場有針對性地提前進行考察，只有準備了足夠的資金才能在店面建立的過程中不受阻礙。

二、選址定成敗

選址對于一個蛋糕店的成功與否有著很大的影響，因此一定要慎重，建議開店時選擇以下幾個區域：

1、特定區域內的商業中心；

2、交通樞紐，人員流動量大的地方；

3、學校密集區，因為年輕學生是西式點心的主要消費群體；

4、住宅小區，這里要特別說明，有很多新建小區雖然很高檔，但人員入住率并不高，在這樣的小區開店要預估一定的風險。

三、技術知識是前提

對于蛋糕店創業者而言，想開一家烘焙店，技術知識是做好產品的前提，同時好的產品又是店面成敗的關鍵。生產技術問題的解決可以有不同的途徑，現階段，最直接、速成的方式莫過于到烘焙學校培訓班參加學習。在培訓班里，老師會講授各種流行面包、蛋糕、小西點的制作技術，同時還可以了解很多關于設備、原料方面的知識，讓您在短時間內成為一名合格的烘焙師。

四、服務有特色

開店后的營銷，對于蛋糕店來說是一個長期的任務，不能時斷時續，要堅持不懈。這里指的營銷除店內銷售外，還可以走出去服務，比如，有些小蛋糕店，與周邊工廠、企事業單位工會聯系，當這些單位員工過生日時，用低價制作生日蛋糕，建立起周邊的銷售網絡以及電話預定等。

做好以上四個步驟，是漢密哈頓總結讓你的蛋糕店順利開業的基本需求，店面正式開業之后可算是已經成功入門烘焙行業了。

第五篇：開蛋糕店創業計劃書

在創業之前需要寫好創業的計劃書，一份好的計劃書能幫助的你的創業，讓你的創業變得更加順利，下面是小編為大家提供的開蛋糕店創業計劃書，一起來看看是怎么寫創業計劃書的吧！開蛋糕店創業計劃書

甜品類休閑食品一直是女性朋友們的最愛，因此如果能在女性聚集區開一家蛋糕店應該是不錯的選擇，同時還經營生日蛋糕，只要做出自己的特色就一定會受到廣大朋友們的喜愛。

一、蛋糕店概況

1.本店發屬于餐飲服務行業,是個人獨資企業。主要為人們提供蛋糕、面包、冰淇淋已及飲料等甜品。

2.本店打算開在社區貿易街,開創期是一家中檔蛋糕店,未來打算逐步發展成為像谷馨房、麥豐爾那樣的蛋糕連鎖店。

二、經營目標

1.由于地理位置處于貿易街,客源相對豐富,但競爭對手也不少,特別是本店剛開業, 想要打開市場,必須要在服務質量和產品質量上下功夫,并且要進一步擴大經營范圍以滿足消費者的不同需求。短期目標是在貿易街站穩腳跟,一年收回本錢。長期目標則是逐步發展成為一家經濟實力雄厚并有一定市場占有率的蛋糕連鎖公司,在眾多蛋糕品牌中闖出一片天地,并成蛋糕市場的著名品牌。

三、市場分析

1.客源:本店的目標顧客有:到貿易街購物娛樂的一般消費者,約占50%;四周學校的學生、商店工作職員、小區居民,約占50%。客源數目充足,消費水平中低檔。

2.競爭對手:根據調查結果得知國內品牌蛋糕店有很多,僅邢臺市連鎖蛋

糕店就有很多如好利來、荔枝村、麥豐爾等。因此競爭是很大的。

四、經營計劃

1.先是到四周幾家蛋糕店“刺探情報”,摸清不同種類和尺寸蛋糕的本錢價。了解各類蛋糕店的經營理念以及經營的“小花招”。

2.開業金籌齊后,開始在各大蛋糕店“挖角”。不能“明目張膽”地挖,要趁店里人少時,偷偷跑過往和店里師傅商量。或者招聘糕點師傅,開蛋糕店師傅很重要,所以要慎重考慮。

3.據了解發現一套消費定率:“顧客永遠沒有最便宜的價錢。今天你能降低幾元錢,明天可能就有同行競爭者以更低的價錢與你爭奪訂單。”從中體會到產品市場一定的競爭策略:“降價促銷并不是長期的經營策略,唯有以最好的材料制作出最高品質的蛋糕,才能吸引顧客,將顧客留住”。

4.蛋糕店主要是面向大眾,因此價格不會太高,屬中低價位。

5.可印一些廣告傳單,以優惠券的形式發放,以達到廣告宣傳的效果

6.蛋糕店可以專門開辟休閑區域,設置很多造型別致的座椅。顧客可買上一些點心,坐在蛋糕店里慢慢品嘗,蛋糕店的休閑功能得到進一步強化。

7.經過多方調查,出于競爭等方面的需要,不少蛋糕店推出一些與蛋糕并沒有太多關聯的休閑食品,藉以形成新的利潤增長點。在經營的品種上,不少店主有一些推陳出新的舉措:比如在炎炎夏季,會合時令地推出眼下非常流行的冰粥和刨冰,以及奶茶,果汁類的飲料深受顧客青睞。

8.建立會員卡制度。卡上印制會員的名字。會員卡的優惠率并不高,如

9.5折。一方面,這可以給消費者受尊重感,另一方面,也便于服務員對于消費者的稱呼。特別是假如消費者和別人在一起,而服務員又能當眾稱他(她)為*

先生、小姐,他們會覺得很受尊重。

9.在桌上放一些宣傳品、雜志,內容是關于糕點飲料的知識、故事等,一方面可以提升品位,烘托氣氛,也增加消費者對品牌好感。

10.無論是從店面裝修、店員形象,還是蛋糕制作上,都要給顧客健康、衛生的感覺。蛋糕店一定要嚴格執行國家《食品衛生法》,這是立足之本。

11.食品行業有特別的崗位勞動技能要求:從業職員必須持有“健康證”。

五、風險及制約因素分析

由于蛋糕店不是所在街道或者小區的第一家店,顧客很難改變一貫的口味,所以就得花費更大的財力物力和“花招”來招攬顧客。