第一篇：無主管小區調研

關于城北街道無主管小區情況的調研 城北街道為昌平區的核心地帶，轄區內無主管小區 “臟、亂、差”，基礎設施的嚴重缺失，與城市建設的快速發展形成了強烈的反差，甚至在一定程度上嚴重影響了城市的形象。老舊住宅小區居住面貌的根本改觀，已成為我區亟待解決的民生問題。經我單位調查，城北轄區無主管小區共涉及106個，共計299棟樓房，1015個單元?，F對這些無主管小區的調研情況詳述如下：

一、無主管小區現狀

無人主管小區建于上世紀70年代末至90年代初，這些小區在當初建設時，配套基礎設施就不甚完善，又長期缺少維修整治，從而造成了現在公共管網老化、小區不成規模，安全措施不到位，經常出現化糞池堵塞、污水橫溢、失竊嚴重等問題，環境臟、亂、差更是突出，許多小區無維修責任主體，已為棄管小區或社區代管小區。

（一）小區基礎設施差

老舊小區建設之初主要是為解決居民的住房困難問題，由于小區的規劃設計標準低，配套設施不全，整體布局先天不足，導致基礎設施嚴重不足，主要表現在：

一是舊小區普遍綠化面積較小，沒有園林設計，綠化功能單一，檔次低下，管理維護投資不足。

二是機動車停車位缺少，在改造中如果要增加機動車位，一般要占用便道。無自行車棚或自行車棚內衛生狀況差。

三是居民體育健身和文化活動空間較小。

四是老舊小區居民樓的垃圾道極易造成鼠害或滋生其他傳染病，而現在的住宅樓設計中已經取消樓內垃圾道。

五是沒有中水循環使用設施。綠化用水基本使用自來水，費用高。居民的生活用水不能得到二次利用。

六是戶型設計沒有考慮儲藏功能，且管理不嚴，很多居民將雜物擺放在樓道里，給物業衛生管理和防火安全造成隱患。

七是小區道路老化，有些小區沒有路燈和庭院燈。

八是上下水管網嚴重老化，化糞池無人清理，經常堵塞污水橫溢，居民多有投訴。

九是有的小區沒有煤氣或天然氣，小區居民使用煤氣罐，生活不便。

十是由于各種原因有的小區很難封閉或根本沒有封閉，任何人都可以自由進出小區，居民安全受到威脅。

（二）各項管理費收取難

老舊小區產權呈多元化格局，業主對物業管理的要求和經濟承受能力差異大，承受能力強的希望得到全方位、高層次的服務；承受能力差的則認為只要不交費，有無管理無所謂。對于個別有條件實行物業管理的老舊小區，物業管理收費困難是一個突出的問題，多年來計劃經濟體制下形成的居民住房福利制度，使很多居民還存在無償享受服務的傳統觀念，習慣由單位的房產管理部門或房管所管房的模式，認為實行物業管理就是想多收錢，如果實施物業管理需要收費，也應該由單位交。除居民的住房消費意識淡薄等原因外，沒有與小區管理

情況相適應的物業收費標準，也是一個不容忽視的因素。

（三）治安隱患大

具有一定規模的老小區，其進出口通道較多，四通八達，進行封閉整治后，雖然相應減少，但也只能做到半封閉管理。小區自行車棚無人看管，自行車丟失嚴重。小區沒有專職保安和監控設備，小區治安狀況難以改善。

（四）物業管理介入難

對老舊小區實施物業管理，應該由開發單位按建安造價的1.5%提供物業管理啟動資金，由于啟動資金無法落實，加上基礎設施老化、物業費收取困難，物業管理出現空擋，社區居委會只能勉為其難的承擔環衛清掃保潔任務，小區物業管理無法良性循環。

（五）改造資金缺口大

老舊小區實施物業管理，改善居民的生活環境，必須對小區的基礎設施進行不同程度的改造，如小區進行封閉、綠化美化、道路修整等。根據改造項目的多少和改造等級的不同，資金量少則幾十萬，多則上百萬。資金從哪里來，是困擾老舊小區改造的一個重要問題。

二、無主管小區的治理

目前無主管小區存在的諸多難題，必須從建設文明城市的戰略高度，從解決居民最關心的現實問題的全局高度出發，把改善居住條件和加快發展放在同等重要的地位去謀劃，加大對無主管小區的治理，徹底改善老舊小區居住環境面貌，讓居民群眾生活在一個美好、安全、舒適的環境中。治理主要有以下幾點：

1、房屋修繕

維修屋面防水，對房屋樓道墻面進行維修和樓道粉刷，對屋面地平開裂、樓道臺階、樓梯扶手、散水等進行維修；

2、基礎設施、附屬設備整治

維修維護樓房內外給排水管道，疏通下水井、化糞池，修復共用照明、破損道路、大門，修建停車位，建門位室、自行車停放棚；

3、安防系統改造

安裝小區門禁和道閘系統，實行人員、車輛出入封閉管理，安裝監控系統，進行消防設施建設及維護；

4、小區環境治理

對樓房前后的私搭亂建進行拆除，進行綠化建設，布設小區夜間照明系統，整飭小區環境。

通過上述治理后，為小區后期管理打下初步基礎。

三、無主管小區后期管理

（一）出臺準物業化管理辦法，逐步規范非物業小區管理

鑒于無主管小區難以達到物業化管理水平，為從根本上解決非物業小區管理難問題，建議出臺《準物業化管理辦法》，對所有無主管小區統一實行準物業化管理。管理辦法中要明確以下內容：

一是準物業化管理小區收費標準。因老舊小區大部分為企業離退休或下崗職工，生活較為困難，可將物業費定為每平方米0.2元，用于聘請清掃保潔員和保安，高標準做好環境衛生和安全管理工作。

二是建立綠化認養管護機制。在春季綠化時由政府購買果樹苗，分發給居民認養種植、澆水、管護，有效解決澆水難和管護難問題，綠化美化小區環境。

三是大力推廣準物業化管理。對條件成熟的無主管小區，選聘物業公司進行管理；對條件不成熟不具備的無主管小區，暫時由業主委員會、社區居委會進行管理。

四是收費問題。準物業費收取難問題是制約物業管理的瓶頸因素，應規定：房屋出售必須有物業公司或社區居委會出具的物業費繳納證明，否則房屋不得出售并加倍收取滯納金，從根本上解決物業費收取難問題。同時，為彌補經費不足，管理責任單位可在小區內劃分停車泊位，收取停車費用。小區出現下水堵塞、化糞池堵塞等問題由政府設立維修基金解決，維修事宜由管理責任主體負責，避免因資金難以落實導致問題久拖不決。

（二）應盡快制定實施老舊小區物業管理工作規劃，加大對老舊小區實施物業管理的監管力度

為確保老舊小區整治成果，老舊小區整治工作完成后，要注重解決管理責任主體、管理機制問題，促進老舊小區管理的良性循環。條件成熟的小區實施準物業化管理試點，制定優惠政策，吸引物業公司參與老舊小區管理，待試點成功后逐步在全市推開，使老舊小區逐步走上準物業化管理的軌道。物業管理是新型行業，決不是房管部門或機關、企事業單位管房機構的簡單翻牌。老小區推行物業管理困難多、難度大，物業公司只有樹立用戶至上、服務第一的觀念，贏得居民的滿意和認可，才有立足之地。由政府購買公益性崗位，為每個非物業小

區配備2-4名公崗保安員，全天候巡邏，杜絕入戶偷盜等現象發生。實施“鄰里守望”工程，開展以“樓單元長聯防”為主體的群眾性治安防范工作。對小區部分大門進行封閉，消除小區安全隱患。

六要完善小區服務。公示衛生、治安等基本管理服務項目、標準和責任人，接受居民監督。在此基礎上，逐步擴大管理服務項目，根據居民需求提供菜單式物業管理有償服務，使工作不斷向廣度、深度延伸，逐步建立起行政主導與市場運作相結合的物業管理服務機制，最終過渡到完全市場化的物業管理服務。

城北街道辦事處

二〇一四年六月四日

第二篇：對無物業小區管理工作調研簡報

興慶區政協對無物業住宅小區管理情況進行

視察調研

為進一步加快銀川市“兩宜”城市建設，加強興慶區無物業小區管理工作，6月上旬，興慶區政協副主席、統戰部長保少寧，在興慶區政府副區長何建勃的陪同下，帶領興慶區提案委員會部分委員，對興慶區無物業小區管理情況進行了調研視察。視察組對勝利街、富寧街部分無物業小區的管理情況進行了實地查看，聽取了興慶區城管局、民政局及各街道辦事處關于無物業小區管理情況的匯報，并與部分社區居委會、小區業主委員會、物業公司負責同志進行了座談交流。

委員們對無物業管理的老舊小區存在的基礎設施差、環境衛生差、治安差、收費難等問題提出了中肯的意見和建議。政協副主席保少寧結合全國文明城市和銀川市“兩宜”城市創建工作，建議政府一是盡快研究制定老舊小區改造規劃，著力改善老舊小區居住環境；二是廣泛爭取整合資金，切實加大基礎設施建設投入；三是積極開展試點，逐步推行物業管理；四是明確城管、民政、街道（社區）等相關部門責任，齊抓共管，不斷規范無物業小區管理。他指出，物業管理事關千家萬戶，是一項關系民生的系統工程，盡管街道（社區）做出了積極努力，但與廣大居民群眾的期望還有很大差距。針對無物業管理的老舊小區存在的基礎設施嚴重老化、治安隱患大等諸多問題，希望城管、街道（社區）等相關部門進一步探索無物業小區管理的新路子，為興慶區下一步接管物業管理工作奠定良好的基礎。（馬麗）

第三篇：無物業小區管理情況調研報告

關于亟需加強非物業小區管理工作的調研報告

為進一步加快銀川市“兩宜”城市建設，加強興慶區非物業小區管理工作，興慶區政協提案委員會組織部分委員，于2010年6月上旬，對興慶區非物業小區管理工作情況進行了專題調研，聽取了興慶區城管局、民政局及各街道辦事處關于非物業小區管理情況的匯報，實地查看了勝利街、富寧街部分非物業小區的管理情況，并與部分社區居委會、小區業主委員會、物業公司負責同志進行了座談交流。現將調研情況報告如下：

一、基本情況 隨著銀川市“兩宜”城市建設步伐的不斷加快，一批批環境優美、功能齊全、管理規范的新建住宅小區為市區居民提供了極佳的居住環境，很大程度上改善了居民的生活條件，已經成為展示首府城市建設和管理水平的重要窗口。然而，作為首府銀川市經濟、科技、文化、教育、金融和商貿物流中心和城市形象集中體現的市轄區，目前仍有相當一部分老舊小區無專業化物業管理，其環境的“臟、亂、差”，基礎設施的嚴重缺失，與首府城市建設的快速發展形成了強烈的反差，甚至在一定程度上嚴重影響了城市的形象。所以，老舊住宅小區居住面貌的根本改觀，已成為銀川市各縣區亟待解決的民生問題。

據調查了解，目前銀川市2680萬平方米住宅中，有1800萬平方米已納入規范化物業管理，但尚有33%未被納入物業管理。銀川大部分非物業小區建于上世紀70年代末至90年代初，因年代久遠，普遍存在地下管網鋪設不完善、安全措施不到位，經常出現化糞池堵塞、污水橫溢、失竊嚴重等問題，個別小區甚至完全處于無人管理狀態。尤其是作為老城區的興慶區，非物業管理的老舊小區多達

個、共計1901棟樓、建筑面積達346萬平方米。這些小區大部分是上世紀70至90年代企業自建小區，管理上由單位后勤自管，由于產權單位破產倒閉、轉制等原因，致使小區無人管理，同時這些小區在當初建設時，配套基礎設施就不甚完善，又長期缺少維修整治，從而造成了現在公共管網老化、小區不成規模，環境臟、亂、差等問題。

二、存在的問題

（一）小區基礎設施差。老舊小區建設之初主要是為解決居民的住房困難問題，由于小區的規劃設計標準低，配套設施不全，整體布局先天不足，導致基礎設施嚴重不足，主要表現在：一是舊小區普遍綠化面積較小，沒有園林設計，綠化功能單一，檔次低下，管理維護投資不足。二是機動車停車位缺少，在改造中如果要增加機動車位，一般要占用便道。無自行車棚或自行車棚內衛生狀況差。三是居民體育健身和文化活動空間較小。四是老舊小區居民樓的垃圾道極易造成鼠害或滋生其他傳染病，而現在的住宅樓設計中已經取消樓內垃圾道。五是沒有中水循環使用設施。綠化用水基本使用自來水，費用高。居民的生活用水不能得到二次利用。六是戶型設計沒有考慮儲藏功能，且管理不嚴，很多居民將雜物擺放在樓道里，給物業衛生管理和防火安全造成隱患。七是小區道路老化，有些小區沒有路燈和庭院燈。八是上下水管網嚴重老化，化糞池無人清理，經常堵塞污水橫溢，居民多有投訴。九是有的小區沒有煤氣或天然氣，小區居民使用煤氣罐，生活不便。十是由于各種原因有的小區很難封閉或根本沒有封閉，任何人都可以自由進出小區，居民安全受到威脅。

雖然銀川市 “三大戰役”活動的實施，使小區環境得到了較大改善。但由于缺乏物業管理，小區長期建管脫節，雖然房改時按比例收取了設施維護費，但出現排水堵塞等問題后，市政管理部門只負責大街區域，小巷和小區只能由辦事處、社區向居民收費、向有關單位化緣解決，部分居民只投訴不繳費，原建設責任單位不愿意承擔疏通費用，造成排污疏通問題得不到及時解決。據調查僅解放西街每年發生污水堵塞現象達20多處。

（二）各項管理費收取難。老舊小區產權呈多元化格局，業主對物業管理的要求和經濟承受能力差異大，承受能力強的希望得到全方位、高層次的服務；承受能力差的則認為只要不交費，有無管理無所謂。部分小區居民以“三大戰役”有關問題沒有解決為由，長期拒繳衛生費。居委會每月每戶收取3元衛生費，收取率只能達到60%，街道辦事處和社區居委會不得不墊資雇傭老、弱、病殘人員清掃背街小巷和小區衛生，導致衛生管理不到位，臟亂差現象嚴重。對于個別有條件實行物業管理的老舊小區，物業管理收費困難是一個突出的問題，多年來計劃經濟體制下形成的居民住房福利制度，使很多居民還存在無償享受服務的傳統觀念，習慣由單位的房產管理部門或房管所管房的模式，認為實行物業管理就是想多收錢，如果實施物業管理需要收費，也應該由單位交。除居民的住房消費意識淡薄等原因外，沒有與小區管理情況相適應的物業收費標準，也是一個不容忽視的因素。

（三）治安隱患大。具有一定規模的老小區，其進出口通道較多，四通八達，進行封閉整治后，雖然相應減少，但也只能做到半封閉管理。小區自行車棚無人看管，自行車丟失嚴重。小區沒有專職保安和監控設備，小區治安狀況難以改善。

（四）綠化養護難?！叭髴鹨邸币院?，各拆遷小區進行了綜合整治，擴大了綠化面積，但澆水問題一直沒有解決，部分草坪已經枯死。一些居民畫地為牢，占用公共綠地面積種植蔬菜。目前接通一處上水要向自來水公司繳費600元，綠地澆水養護成為一大難題。

（五）物業管理介入難。對老舊小區實施物業管理，應該由開發單位按建安造價的1.5%提供物業管理啟動資金，由于啟動資金無法落實，加上基礎設施老化、物業費收取困難，物業管理出現空擋，社區居委會只能勉為其難的承擔環衛清掃保潔任務，小區物業管理無法良性循環。

（六）改造資金缺口大。老舊小區實施物業管理，改善居民的生活環境，必須對小區的基礎設施進行不同程度的改造，如小區進行封閉、綠化美化、道路修整等。根據改造項目的多少和改造等級的不同，資金量少則幾十萬，多則上百萬。資金從哪里來，是困擾老舊小區改造的一個重要問題。

三、對策建議

目前非物業小區存在的諸多難題，嚴重影響著文明城市和“兩宜” 城市的創建工作，各級政府必須從建設文明城市和“兩宜”城市的戰略高度，從解決居民最關心的現實問題的全局高度出發，把改善居住條件和加快發展放在同等重要的地位去謀劃，加大對非物業小區的治理，徹底改善老舊小區居住環境面貌，讓居民群眾生活在一個美好、安全、舒適的環境中。

（一）發揮政府主導作用，有序推進老舊小區綜合整治 老舊住宅小區綜合整治牽涉面廣，經費缺口大，是一項事關全局的復雜而艱巨的系統工程。對居住環境的改善，尤其是對過去在計劃經濟時代建設的老舊小區，市政府應從城市建設維護費中拿出專項資金，逐年、逐步有計劃地實施改造，為實施物業管理創造一個良好的基礎條件?？h（區）政府應發揮主導作用，在對非物業小區、樓院進行摸底和規劃整合的基礎上，建立相應工作機制，明確各自職責，制定整治的總體規劃方案和各街道具體方案?？舍槍吓f小區的分布情況，首先在各街道辦事處轄區內各選1個非物業管理小區進行全面改造，重點維修小區道路和老化管道、修建自行車棚、設置垃圾箱、更換路燈、修建隔離柵欄，規范小區大門設置，形成相對封閉獨立的非物業管理小區。在認真總結整治經驗的基礎上，本著因地制宜的原則，逐步在其他老舊小區進行推廣?？梢試L試由居民參與設計、參與投資、參與建設的公眾參與方式。

（二）出臺準物業化管理辦法，逐步規范非物業小區管理 鑒于非物業小區難以達到物業化管理水平，為從根本上解決非物業小區管理難問題，建議銀川市政府出臺《非物業小區實行準物業化管理辦法》，對所有非物業小區統一實行準物業化管理。管理辦法中要明確以下內容：一是準物業化管理小區收費標準。因老舊小區大部分為企業離退休或下崗職工，生活較為困難，可將物業費定為每平方米0.2元，用于聘請清掃保潔員和保安，高標準做好環境衛生和安全管理工作。二是建立綠化認養管護機制。在春季綠化時由政府購買果樹苗，分發給居民認養種植、澆水、管護，有效解決澆水難和管護難問題，綠化美化小區環境。三是大力推廣準物業化管理。對條件成熟的非物業小區，選聘物業公司進行管理；對條件不成熟不具備的非物業小區，暫時由業主委員會、社區居委會進行管理。四是收費問題。準物業費收取難問題是制約物業管理的瓶頸因素，應規定：房屋出售必須有物業公司或社區居委會出具的物業費繳納證明，否則房屋不得出售并加倍收取滯納金，同時通知所在單位取消評先評優資格，納入金融誠信系統，從根本上解決物業費收取難問題。同時，為彌補經費不足，管理責任單位可在小區內劃分停車泊位，收取停車費用。小區出現下水堵塞、化糞池堵塞等問題由政府設立維修基金解決，維修事宜由管理責任主體負責，避免因資金難以落實導致問題久拖不決。

（三）因地制宜，建立物業管理長效機制

（三）應盡快制定實施老舊小區物業管理工作規劃，加大對老舊小區實施物業管理的監管力度

為確保老舊小區整治成果，老舊小區整治工作完成后，要注重解決管理責任主體、管理機制問題，促進老舊小區管理的良性循環。要充分發揮政府行政管理部門的作用，由市房地產管理部門負責指導條件成熟的小區實施準物業化管理試點，制定優惠政策，吸引物業公司參與老舊小區管理，待試點成功后逐步在全市推開，使老舊小區逐步走上準物業化管理的軌道。物業管理是新型行業，決不是房管部門或機關、企事業單位管房機構的簡單翻牌。興慶區很大一部分是老小區，推行物業管理困難多、難度大，物業公司只有樹立用戶至上、服務第一的觀念，贏得居民的滿意和認可，才有立足之地。隨著物業管理行業的迅速發展，物業公司要有緊迫感，克服“只此一家，別無分號”的思想，提高業務素質和服務水平，在競爭中求得生存和發展。

由政府購買公益性崗位，為每個非物業小區配備2-4名公崗保安員，全天候巡邏，杜絕入戶偷盜等現象發生。實施“鄰里守望”工程，開展以“樓單元長聯防”為主體的群眾性治安防范工作。對小區部分大門進行封閉，消除小區安全隱患。

六要完善小區服務。公示衛生、治安等基本管理服務項目、標準和責任人，接受居民監督。在此基礎上，逐步擴大管理服務項目，根據居民需求提供菜單式物業管理有償服務，使工作不斷向廣度、深度延伸，逐步建立起行政主導與市場運作相結合的物業管理服務機制，最終過渡到完全市場化的物業管理服務。

（四）處理好社區建設與物業管理的關系

物業管理是一種企業行為，而社區建設則是一種社會職能，二者不可替代，但又互相配合，在實施具體的經營、管理中是密切聯系、相互依存的。在社區建設中，街道、社區管理委員會處于領導地位，一方面要通過加強社區的精神文明建設，使居民群眾牢固樹立良好的思想道德風尚，另一方面也要積極促進居民群眾物業管理觀念的轉變，積極支持物業公司的管理并提出建設性的意見，為老舊小區實施物業管理創造良好條件。物業公司要采取多種形式進行物業管理有關政策法規和知識的宣傳，讓公眾理解實施物業管理的意義，提高廣大群眾對物業管理的認知程度，同時不斷提高服務質量和水平，為營造一個安全、美好、舒適的生活居住環境而共同努力。

第四篇：調研小區

調研小區：萬正世家小區

本小區采用人車混流的交通流線模式，規劃以小區正綠化廣場為中心，將小區分割為大小兩個大組團。小區內主要以多層住宅為主，點以高層的商住樓，臨街布置商業網點，中間的綠化景觀可以為小區提供適宜的環境。小區的道路穿越小區內部，通達率較高，由于小區較小，采取了人車混流的模式，所有的多層住宅底層為儲藏室，可以兼做車庫，在中心綠化地帶設置部分地上停車位。

建筑：

萬正世家小區為中檔水平，建筑單體設計富有特色，陽臺、凸窗的設計使立面變得豐富，建筑顏色以磚何瞰的貼面為主。建筑采愚遜式風格，陽臺的飾面，檐口的裝飾等等。但這些裝飾施工質量不夠好

道路交通：

整體規劃采用對稱，道路居中，穿過中心憩園，錯開穿過住宅，再分開通向頂端。通過小區級干道進入宅間帶路，道路寬約8~9米，宅間道路約3~4米。宅間道路為兩道，中間玙以綠化，綠化中間可以點以停車位。但采用頂端式道路系統，其回轉面積但不到12*12。景觀綠化規劃：

中心廣場，有兩個弧形的柱廊圍合，中間為道路和雕塑。兩邊為兩個小憩園，點以小亭、雕塑、景觀石等，加上小區圍墻貼以浮雕、標語等等，這些大大的豐富了小區的文化生活。高層的商住樓中心廣場

梁湖家園小區環境調研報告2007-1-12 8:20:06

2007新年伊始，我來到了無錫榮巷附近的梁湖家園小區，來調研這個小區的環境。

梁湖家園小區是從2004年開始建設的，它占地約10公頃。這個小區所在的地方原來是一片菜地，我以前每次從學校去榮巷市場時都從菜地中間的小路經過，那條小路現在已經變成了梁湖家園小區的主干道；菜地的南邊原來是聯合建材市場，記得我們以前制作建筑模型時就是到那里買的材料，現在那里已經成了梁湖家園拆遷安置區。當時看到菜地的周圍都是建成區，我就預感到這里2004年6月小區建設的場面↑

早晚會建設起來的。沒想到無錫的建設速度2006年3月拍攝同一地點↓ 這么快，04年我路過時隨手拍了一張工地的照片，到05年夏天這個小區就有人入住了。

2006年的上半年我也有幸在這個小區里住了一段時間，感覺在這里住比在西山村和東山村住私房要方便多了，就像在自己家里一樣。小區內干凈整潔，建筑樣式樸素簡潔統一，給人一種恬靜的感覺。

1.小區門口介紹：

小區共有三個門口，東門口，南門口和北門口。

小區東門口頂棚為自由曲線形，造型飄逸。從東門口出去，可以通往商業學校，榮巷新村和榮巷市場。東門口到每晚10點多關門，如果需要進入小區，可從繞道從南門口進入。

南門口是小區的主要入口，門衛室建在小區主干道的中央，它的頂棚成波浪狀，梁湖家園四個金字在頂棚的上面，預示著梁湖家園展開雙翅向你飛過來。

北門口設置的比較簡陋，只有一個簡單的門衛室。北門口北接東橫山村的小路，向北一直通到大池路。

東門口↑北門口↓

小區南門口（主入口）↑

2.小區的周邊環境梁湖家園小區及周邊的衛星地圖↓

小區的西邊是楊木橋村和橫山飯店，在往西就是錢榮路，不過要去錢榮路，西邊沒有出口，需要從北門口出去，從小區西北的東橫山村子中向西穿行后即到錢榮路的藝校公交車站點，另外東橫山村中有一小公園，有體育設施，人們可以在閑暇時去那里鍛煉身體。小區的北邊是商業學校，喜歡打球的人可以去學校里打籃球。從小區東門出去，向東北方向走穿過榮巷新村可以到榮巷市場的最北邊；向東南方向走，梁溪路公交車站點就在公益中學的門口，過了公益中學向東走是聯華超市，過了聯華超市就到了榮巷市場的南邊，從小區去榮巷菜市場只需要走5分鐘。小區的南邊是宏吉隆超市，新三伍大酒店和家在江南大酒店，還有停車場和一些商店，再往南就是車水馬龍的梁溪路了。

←公益中學

宏吉隆超市→

←大酒店

梁溪路→

3.小區道路系統

小區的道路主要分三級，主干道，次干道和支路。如右圖，圖中紅色線為主干道，橙色線為次干道。小區的主干道約寬9米，成十字交叉型；南北主干道的南邊和北邊分別連著小區的南門口和北門口；東西主干道的東邊連著小區的東門口，西邊連著小區的休閑場地，因為小區的西面是楊木橋村，小區又與村子之間有一河之隔，因此沒必要設置門口?？傮w來看，主干道連著入口，這是小區規劃的一般規律。小區的次干道約寬5.5米，也是成十字交叉型，小區的次干道和主干道在一起組成了“井”字形結構，方便的連結到了各棟樓。小區的支路和連接到各單元門口的路寬度都是3米左右。

←單元門口的路小區主干道↓

次干道↓

在小區每棟樓的樓下都設有停車的場地，基本滿足私家車的需要。→

不過，卻沒有停自行車的場地，自行車在各單元樓的門前的擺放顯得雜亂無章?！?/p>

4.住宅布置

整個小區一共95個單元，南北主干道以東一般是4個單元樓連成一棟，南北主干道以西一般是2個單元樓連成一棟。所有住宅都是成條狀布置，每棟樓高約20米，層數均為6層，每層高度約為3米。每個單元的6樓都有閣樓，面積比其他5層要大，這是住在6樓的益處；不過在夏天時6樓更悶熱一些，也許還會有漏雨的麻煩。

5.公共服務設施

在小區內部的主干道邊設有一些小商店，理發店，干洗店，五金店，公用電話廳，純凈水店??小區內部的人平均步行不到2分鐘就可以到達這些地方。小區的南面還有一些比較大的超市，商店，酒店和停車場，像宏吉隆超市，新三伍大酒店和家在江南大酒店，小區內的人步行不到5分鐘就可以到達這些地方。

小區內外的這些公共服務設施極大的方便了小區內的人員，不過小區內部沒有類似飯店，快餐店的服務場所，小區南面也沒有類似快餐店的低檔餐飲場所，因此小區內某些人就餐十分不方便。

6.綠地、景觀、活動場地

小區的綠地景觀的主要分布在：南北主干道的東邊沿路一帶，小區西南角沿河一帶，各單元樓北邊樓門口兩側。

南北主干道的東邊沿路一帶的綠地景觀：這一帶人流集中，綠地，景觀，活動場地都比較多，不過活動設施很少，只有一些座椅?！?/p>

小區西南角沿河一帶綠地景觀：這里比較偏僻，人流比較少，卻設有很多活動設施，還有一座小亭。我知道這個小區一年了，卻一直不知小區里還有這種安靜有趣的地方，要不是這次來調研，還一直不知道呢。為什么不在人流多的地方設活動設施，卻在這么偏僻的地方設置，而且用的人特別少，這些設施還跟新的一樣？估計是不想讓這些活動設施壞得太快吧?！?/p>

↓單元樓北邊樓門口兩側的綠地及垃圾回收點：

7.標識系統

小區所有樓墻面都采用灰色，向陽一面大廳窗子附近都采用白色。這樣使小區的整體風格統一，樸素簡潔大方，具有歸屬感。

小區的標識系統比較少，除了各棟樓的單元牌標志和單元樓門口的標志牌外，只有南門口有一張小區的平面圖。

總體來說，梁湖家園各項指標基本符合小區規劃的規范。這個小區處于郊區，空氣好，離梅園和蠡湖風景區都不算太遠，地理位置優越，交通方便，各項服務設施也比較便利，小區內道路整齊劃一，環境也比較美觀，是比較適合大眾階層居住的家園。

依靠網絡優勢 建設寬帶小區

傳統接入網的范圍只能到達小區或大樓的入口，提供的服務以話音為主，功能單一。目前，全國各大省市正在掀起小區信息化的建設，小區內各種子系統如CCTV閉路電視監控系統，可視對講系統，小區局域網系統，小區寬帶網系統，小區物業綜合管理系統卻要單獨布線，單獨安裝，自成系統。不僅造成重復建設、重復投資、更造成了管理界面混亂，管理成本升高等結果。如果能把小區內各種子系統全部納入接入網中，并且在統一的網絡管理界面上進行管理，將各種子系統作為小區網絡平臺的業務，無疑會帶來一場變革。這種變革不僅僅是小區建設的革命；也極大地擴展了接入網的范圍；豐富了接入網的功能?？梢允菇尤刖W由小區入口延伸至每一個住戶家中，并且滲透到人們的日常生活中。這無論對電信企業，設備制造商，房產商都是有利的事情。小區的建設可以分為3個層次：1．小區網絡建設，包括小區網絡平臺和小區網絡業務的建設。小區的網絡建設形式有很多中。目前發展最多的是局域網方式，即在PDS綜合布線的基礎上，增加必要的網絡設備，就可以組建小區的網絡平臺。可以實現小區住戶之間的相互訪問，小區住戶訪問物業管理中心。局域網方式最大的特點就是實現簡單，組建局域網所需要的產品經過很多的發展，已經得到了很多廠商的支持，組網方式靈活多樣。但也存在著網絡安全性差和難以維護的缺點。隨著ADSL技術的日益普及，也可以采用ADSL技術在小區內組建網絡平臺。ADSL的特點是在原有電話線的基礎上可以得到視頻帶寬，它下行帶寬可以達到8M，而上行帶寬可以達到640k?？梢杂袃煞N方式在小區內組建ADSL網絡。一種是—上海市電話局寬帶接入網辦公室ADSL全覆蓋方式，即給每個住戶配一線ADSL。用這種方式原有的電話線不用任何改造，只需要在用戶端加ADSL調制解調器，局端加入DSLAM。組網方式簡單明了，既適用于老區改造，也適用于新建小區。但是這種方式的建設成本很高，按照現在的價格，設備成本約為6000元／尸，大大高于房產商和住戶可以承受的能力；同時，每戶的帶寬太高，8M的帶寬大大高于任何視頻業務的帶寬需求。第二種方法是6戶或者12戶以小局域網的方式共享一線ADSL，每產的成本降低為500或1000元／戶，8M的下行帶寬可以由這些用戶共享。這樣，有效的克服了ADSL全覆蓋的缺點。但是采用這種方式要把水平布線由電話線改為5類網線，需要在線路上做一些調整，因此，只適用于新建的小區。小區網絡業務包含兩個方面。一是建設小區自己的網站，這實際上是一個小的ICP，內容主要以小區內部的服務為主，包括會所預定，網上社區，小區家政服務等內容，它的主要使用者是小區的居民，一般不開放給其他人使用。網絡業務的另一個層面是小區和住戶家中的安保系統。傳統的安保系統其數據傳送方式采用串行信號，把傳感器信號用專用的線纜傳送到專門的控制終端上去。這樣做，首先在布線上，串行線纜和小區內原有的網絡平臺布線重合，其次，串行信號的協議往往自稱體系，不同廠家之間的協議互不相通。如果安保系統的接口全部是以太網接口，傳感器就近接入小區的網絡平臺，控制終端也連接在網絡平臺上，就可以實現原有的功能，中間不需要其他的布線。由于采用以太網協議，不同廠家之間信號互通的難度也降低了。同樣的道理，小區內傳統的樓宇自動化系統也可以用這種方式接入到小區的網絡平臺上。所有系統綜合在一起考慮，既降低了建設成本，也增加了小區網絡的業務，提高了小區網絡的使用率。2．爭對小區的網絡業務的建設目前，上海市已經建成了全國領先的ATM骨干網絡，但是在網絡上可以開展的業務種類太少。小區的網絡平臺通過各種方式接入骨干網之后，除了高速上網之外，沒有其他更多的業務，網絡的使用率不高。現在可以開展的業務包括遠程教育、遠程醫療、VOD、GOD等高帶寬的交互視頻業務，以電子商務為代表的高安全性業務，這些業務還需要社會各方面的努力。如果小區接入骨干網之后，這些高帶寬的視頻業務全部通過骨干網在傳輸到用戶家中，那么，骨干網的帶寬需求隨著用戶數的增加而增加。當用戶數很多的時候，會對骨干網造成很大的壓力。因此，現階段的模式不能大面積推廣。如果結合小區的建設，在小區內加設鏡像站點，這些鏡像站點定期和主服務器同步。小區用戶只要訪問小區內部的服務器，就可以使用這些業務，把對骨干網的帶寬需求轉換到小區內部的網絡平臺上。這樣，可以大大減輕骨干網的壓力，可以大量的發展用戶。在小區內實現電子商務，全部是所謂的BtoC的模式?，F行的電子商務存在著兩個難點，一個是安全性，最終消費者直接和商家發生關系，消費者不信任商家，商家也不信任消費者，因此，需要第三方的認證系統。二是物流配送的難題，消費者訂購了貨物以后，往往不能按時收到貨物。這實際上是沒有一個強有力的物流配送系統作支撐。如果建設了小區以后，把小區的物業管理中心加入到電子商務中，形成所謂的BtoBtoC模式，上述兩個問題都可以得到緩解。小區的物業管理中心了解每一個小區內的住戶，住戶和物業管理之間可以形成強烈的信任感。物業管理公司作為一個企業也可以和銀行或者商家建立良好的關系。當小區住戶需要在網上購物時，可以通過小區內的網站得到自己需要的商品信息，并在小區的電子商務平臺上登記，小區的平臺自動把這一請求發送到和自己建立良好關系的商家那里。商家通過配送系統先送到物業管理中心，在由物業管理中心派人將商品送到用戶手中。由于商家和物業管理中心是一種企業之間的合作關系，物流配送可以一批批的進行，因此，配送的成本可以降低。同時，物業管理通過充當“中轉站”的角色，還可以從中獲利。這種模式對消費者、物業管理公司、商家三方都有利。3．建設公共的寬帶接入平臺和已有的寬帶接入系統不同，公共寬帶接入平臺講求的是統一接入，分別管理。由于小區分布在全市各個地方，如果全部通過通過骨干網連接到一個地方進行認證計費，在網絡結構上不盡合理。同時由于小區上網人數眾多，如果只有一個接入服務器，則要求這個服務器具有極強的處理能力，并且，隨著用戶的增加，相應的處理能力還要相應的增加，對這個服務器的要求很高。由于小區用戶是成片的發展，因此資費政策和單個寬帶用戶不同，甚至不同小區之間也不相同。有的小區可能實行包月制，相應的帶寬可能給的比較少，有些小區可能實行流量計費，還有些小區可能實行計時。如果建立公共的接入平臺，小區就近接入骨干網，可以大大節省骨干網的資源。同時一個寬帶接入服務器只爭對幾個小區，處理能力不會要求太高，可以減少一次性的建設費用。最關鍵的是，可以根據小區的不同情況，建立起相應的計費系統，實現小區的分別管理。通過在小區內部建設網絡平臺，通過公共寬帶接入系統接到骨干網上，基本上可以實現網絡平臺從骨干網到最終用戶的平滑過渡，分級管理。同時，通過在小區內部和骨干網上分別發展不同類型的網絡業務，可以大大增加電信網絡的使用率，增加電信網絡收入，把電信業務推進到小區內部，吸引最終用戶。網絡平臺和網絡業務的共同建設，可以使電信企業在未來的激烈競爭中立于不敗之地。

一、調研時間：2007年3月7日至4月1日

二、調研目的：

1、通過對在小區的實地調查，收集小區規劃的相關信息。

2、通過對資料和照片的整理，研究先進小區的可借鑒之處，為以后我們做小區設計提供參照。

3、通過案例研究，不斷提高策劃小組人員的規劃水平。

三、調研范圍：因針對合肥小區之間點驗，因此本次調研原計劃的10個調查對象（夢園小區、新加坡花園城、琥珀山莊、興園小區、萬科四季花城，叮香水榭、金色池塘、，學府花園、綠城、國際華都。）最終只完成了前面七個，有的小區不能

城市居住小區規劃設計實例調研任務書

城市居住小區規劃設計實例調研

一、目的通過居住小區的規劃設計實例調研，了解居住區修建性詳細規劃的編制過程和內容，熟悉居住區的規劃設計的基本手法，鞏固和加深對居住區規劃設計原理以及對城市居住規劃設計規范的學習。做到理論聯系實際，培養學生調查研究與分析問題的綜合能力。

二、選題——武漢市某建成小康居住小區的詳細規劃設計

選擇武漢市某建成小康型居住小區進行調查，通過繪圖、照片及文字對規劃設計方案進行分析說明。

三、調研報告內容

1.從城市總體布局著眼，分析本小區同周圍環境之間的聯系，對規劃小區地段的外部環境有合理認識，認真收集和分析相關背景資料，分析規劃小區與周邊環境的關系，并繪出區位分析圖。

2.調查小區居民的戶外活動的行為規律及小區人口規模，了解居住小區規劃設計中對各項功能及組團外部空間的組織。分析小區規劃結構、用地分配、服務設施配套及交通組織方式，繪制居住小區規劃結構圖。

3.對居住小區及小區道路交通系統規劃進行調查：小區道路系統規劃結構、道路斷面形式、小汽車停車場和自行車停車場規模、布置形式。分析小區道路系統規劃是否有利于居住小區內各類用地的劃分和有機聯系以及建筑物布置的多樣化。評價小區道路系統的安全性、經濟性和便捷度。

4.調查居住小區的住宅類型及住宅組群布局：小區住宅設計是否具有合理的功能、良好的朝向、適宜的自然采光和通風，如何考慮住宅節能；住宅組群布局如何綜合考慮用地條件、間距、綠地、層數與密度、空間環境的創造等因素，營造富有特色的居住空間。

5.調查居住小區公共建筑的內容、規模和規劃布置方式。公共建筑的配套是否結合當地居民生活水平和文化生活特征，并方便經營、使用和社區服務；公共活動空間的環境設計有什么特色。

6.調查居住小區綠地系統、景觀系統規劃設計。進行環境小品設計，創造適用、方便、安全、舒適且具有多樣化的居住環境。公共綠地及其它休閑活動地的布置，包括居住小區的中心綠地和住宅組群中的綠化用地，以及相應的環境設計。

7.充分考慮武漢的城市性質、氣候、生活方式、傳統文化等地方特點及規劃用地周圍的環境條件。規劃方案在滿足相關技術要求的前提下，力求創新。做到技術合理，因地制宜規劃設計居住區的住宅組群，公共設施道路交通系統，市政基礎設施和綠化環境。以及和諧的居住環境，突出“人、環境與城市”協調發展的規劃設計主題。

8.為老年人，殘疾人的生活和社會活動創造條件。

四、規劃設計成果要求

調研成果表現應明確、清晰表達。內容如下：

（一）抄繪小區規劃總平面圖（不小于A3幅面）。

（二）居住小區規劃設計分析圖：小區區位圖、規劃結構圖、道路交通結構圖。

（三）住宅單元選型（可復印）

（四）小區規劃設計說明（不少于1500字）。

（五）小區規劃設計技術指標：總用地面積、總建筑面積、容積率，綠地率、人口毛密度、人口凈密度，住宅總建筑面積、住宅層數、層高

（六）調查報告應附實地照片加以說明。

梵谷水郡(B區塔樓)小區調研報告

第五篇：小區調研報告

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居住小區調研報告

居住小區 調 研 報 告

姓名：祝笑瑩

班級：建筑122

學號：1120540040

指導老師：李濱泉

日期：2015年8月28日

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小區調研報告

此次的小區調研活動，我選擇了毗鄰我的母校浙江省江山中學的“博瑞明珠城”與“華達陽光新城”兩個小區作為研究對象。該地段位于江山市的城北，該區域較城南相比，經濟商業貿易相對冷清。但近年來，城市人口不斷增長，城市規劃戰略的改變，城北區域已經慢慢成為城市建設的重點區域。隨著火車站的建成使用，居住區的開發，江山中學的落定，文化中心博物館的建設等，城北區域逐漸集聚人氣，商機無限的發展機遇。城北公共次中心主要布置市級行政辦公設施、文化娛樂設施、商務會展設施和片區級商業服務設施，所以該地段的許多設施都是剛剛落成，所以該處的住宅小區等設計與規劃理念更加前衛，更加符合當下的設計規劃要求，對我們的學習也更加有幫助。另外從地圖上可以清楚的看到，這地段有江山中學，江山實驗中學，文溪學校，天余小學，以及地圖中沒有顯示出來的城北中學，江山二中共計6所中小學，該區域的住宅可謂是名副其實的學區房。我將通過實地的考察，售樓處資料的查詢，對兩個住宅小區的建筑風格，布局，戶型比例，交通流線，周邊環境等多方面進行分析與對比。

（圖1）

博瑞明珠城

首先，我參觀的是由江山市博瑞房地產有限公司開發打造的博瑞明珠城，該小區處于城北路與鹿溪路交匯處，東臨鹿溪渠，南接城北路，交通便利（見圖2。）東面毗鄰2.5萬平米江城最大超市施瑪樂購物城，貝林醫院，香江飯店，江山市法院等各項公共建筑，北面坐落著江山市博物館，濕地公園，市文化中心，各項生活醫療娛樂設施齊全。博瑞明珠城總建筑面積約18萬平米，占地面積6萬平方米，綠化率35%，其中由12幢高層和9幢多層花

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園洋房構成，共計1197戶，項目分三期開發，一期已經交付使用，目前二期正在熱銷中，三期已基本完成建設，我實地參觀時許多大樓仍處于處于水電裝修階段，局部綠化也仍在施工處理當中。

（圖2）

博瑞明珠城最引人注目的是它那12幢高達57米的高層住宅樓。一般這樣達到18層的高層商品房，往往受到戶型，設計規范，容積率，經濟預算要求等多方面因素的限制，使得其在外觀造型上大都大同小異，很難有讓人眼前一亮的設計。而博瑞明珠城的高層設計卻讓人過目不忘。浙江科技學院建筑學

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面的開窗上采用了拱形窗與方窗相互交替模式，使得建筑看起來極有歐式風格的歷史痕跡，同時又摒棄了過于復雜的肌理和裝飾，簡化了線條。將懷古的浪漫情懷與現代人對生活的需 求相結合，兼容華貴典雅與時尚現代，反映出后工業時代個性化的美學觀念和文化品位。而最讓我喜愛的是建筑立面上的虛實變化。通常為了打破高層立面上的僵硬局面，都會利用戶型的調整來使得建筑立面出現凹凸變化。但該樓盤的高層卻借由它框架結構的優勢，在建筑外部額外的添加了一個裝飾性的框架，框架中既有陽臺的挑出面，也有一貫而通的架空層，這種利用額外空間來裝飾立面效果的大手筆的設計讓人不禁感嘆開放商的心意之城（圖4）。而且建筑底層用采用同樣的方法，犧牲了一樓的建筑面積來構造一個連同大樓前后的的休閑大廳(見圖5）陽光下的柱影斑駁，徜徉其中十分的開闊與舒適。而樓盤中的花園洋房設計雖然也十分雅致，但與其他樓盤的單體別墅相比也并沒有十分的過人之處，（見圖6）在此也不加贅述了。但值得一提的是小區建筑采用了先進的外墻保溫、雙層中空玻璃燈建筑材料工藝，更加的節能、環保和隔音，所以開發商打出的“打造江城 浙江科技學院建筑學

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（圖4）（圖5）

（圖6）

作為居住建筑的必要配套設施，停車場的便利與否往往是人們購房時的重要考量標準。除了地面上的停車位與臨時停車位，博瑞明珠城的地下停車場我也進去參觀了一圈，無論是其寬闊的道路面積，還是排布有序的停車位安排都十分令人震撼。剛進入停車場入口，就可以看見物業掛出的指示牌提示車庫號碼。然后一路走去都有清晰可見的指示牌幫助住戶到達指

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定的停車位。地下停車場也有私人車庫和公共停車位兩種，方便了住戶的選擇使用。地下停車場面積十分大，照明利用的是采光井的設置（見圖7），較為密集的采光井使得車庫十分明亮，并且有良好的通風環境。為了增加光照，車庫間也有中庭（見圖8）的設計，中庭四周的大玻璃窗連通車庫與室外，中庭中的綠色植物無論在車庫中，還是路面上看都給人以欣欣向榮的生氣。采光井與中庭的利用完全省去了白天的燈光照明費用，十分的節能環保。我參觀的另一小區“華達陽光新城”由于小區面積較大，地下停車場的數量也設置了不只一個，雖然內部也有采光井的設置，但由于車庫的交通面積設計較為狹隘，采光井數量偏少，雖然是白天，走進去仍有一種陰森恐怖之感，因此，剛進入 浙江科技學院建筑學

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(圖9）

小區除了少數的一期的幾幢樓以外，二期與三期分別正處于銷售階段與毛坯裝修階段。小區內往來的裝修工人較多，一個人臉皮比較薄，所以不好意思打擾到別人進入高層的內部參觀，只進入幾幢花園洋房進行簡單的查看。最后我還是選擇到博瑞明珠城的售樓中心去參觀查看，以便對建筑內部的戶型有一個更好的了解。該樓盤共有二居，三居，四居三種居住模式共有73平方米，89平方米，130平方米，191平方米等共計11種 居住戶型。下面我將選擇小區中我個人最喜歡的二居，三居，四居的各自一個典型戶型進行分析。

二居：如（圖10）所示，這是一個73平方米，兩室兩廳一衛的小戶型住宅。相比另外兩個88,89平方米的同戶型住宅，我個人更偏愛這個只有73平米的戶型設計。首先，從圖中我們可以看出來，雖然只有73平，但無論是從功能還是流線來說，都完全符合住戶的基本使用需求，并且它本身只有73平這一點與另外兩個相比就是一個很好的經濟優勢。從功能使用上來分析，這個戶型一共有兩個陽臺，一個是客廳陽臺，一個是連接廚房的生活陽臺。客廳陽臺大多用于休閑，采光的功能，廚房陽臺的設置可以避免了在客廳陽臺晾衣服，擋住光線的尷尬情況。另外，這些二居室戶型中，這是唯一一個主臥與次臥分離開來的布局，無論是從隔音還是隱秘性而言，相對獨立的臥室都會讓用戶有更好的體驗。而且該戶型的交通流線十分清晰，各個房間都是圍繞門廳和客廳展開的，其中狹長的廚房不影響使用，但卻十分節約面積空間，這個戶型很適合沒有老人的一家三口居住。但唯一令人感到不合適的是門廳兼具餐廳的功能，但門廳正對衛生間的門，不禁讓人有些尷尬。

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（圖10）

三居：我選擇來分析如（圖11）所示的戶型，個人覺得這個設計十分特別，也是一個十分休閑放松，有著極好用戶體驗的戶型。這個戶型的空間分布在花園獨棟洋房內，每個戶型都由兩個樓層構成。其中在地下一層包括主臥，書房以及一個下沉式花園，一層布置了次臥，餐廳，廚房，衛生間，客廳以及兩個露臺。這個戶型的布局有個顯著的特點就是“大”，無論是陽臺，主臥還是書房都十分寬敞，主人每天早上醒來，就可以欣賞到窗外花園的美景，是典型的主人享樂型戶型。這個設計中，餐廳與廚房，生活露臺相連，夠成一個完整的生活濕區，做飯洗碗，洗衣晾衣基本上都可以在這一區域內完成，可以防止生活污水對客廳燈休閑區域的影響。而且這種分層的設計最顯著的特點是使得兩個臥室，一個書房和一個客廳都可以朝南布置，以便獲得充分的光照，保證采光通風。除此之外，寬敞明亮的客廳大露臺和下沉式的花園讓主人家的觀景變得十分方便，這些花園露臺讓美景可以簇擁在我們的日常生活中。而且這個戶型使得處于地下的主人房可以獲得充分的私密性語獨立性，當孩子在客廳玩耍嬉鬧時，主人可以安靜的在樓下的書房工作休息。但這個設計唯一的弊端就是在這樣一個寬敞且舒適的戶型中，卻只有一個衛生間，對于樓下的主人房而言使用起來十分不便，如果在地下一層的書房中分割一部分空間作為主臥的獨立衛生間則會更加舒適。并且這樣一個戶型雖然面積不小，但卻不適合有老人小孩的家庭使用，從經濟的角度來看并不是十分的討喜。

（圖11）

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華達陽光新城

華達陽光新城建造時間在2000年左右，（如圖12）所示它位于北環路與凝秀中路的交匯處，入口大門正對學府街，西北方向正對文溪實驗學校，交通便利。在瀕臨北環路，凝秀中路與學府街的三面最外層都是用于經營的商鋪，小區內部又分布有多層住宅樓，高層住宅以及花園別墅三種建筑住宅。由于該住宅年代稍顯久遠，各房屋也售罄，所以在網絡各大平臺上很難再找到關于該小區的詳細數據資料。但可以顯而易見的是與博瑞明珠城相比該住宅區不僅占地面積遼闊，相比之下建筑密度也大很多，其中共有各式的住宅樓多達169棟。同時，其周圍分布著裝飾材料店鋪，各類銀行，藥店，飯館，人防廣場，學校等各式生活休閑必需的配套設施，功能齊全，使得小區內的住戶生活十分的便利。

（圖12）

小區住宅的東南面是排列有序的花園別墅，西北面則布置了高層與小高層的住宅樓。該小區的修建年代使得其立面造型設計相對不是很新，但卻也有其本身的特色。建筑物的立面以暖色為主色調，頂部通過建筑物或單元間的高低錯落，懸挑構件穿插及窗口變化營造空間的動感，在建筑上形成了斑駁的落影，中部簡潔明快，充滿韻律感，利用陽臺和窗臺的凹凸變化使立面產生強烈的虛實對比與陰影效果，底部顏色較深造型穩重大方。多層高層建筑中均為段單元純板式結構，面寬大，進深小，易形成室內空氣對流，每戶均保證兩個以上居住房間朝南，每戶設計均有飄窗，落地窗，增加了采光面積，并且使光影變化豐富。廚房衛生間符合現代居住生活趨勢，小區住宅的客，臥，廚，衛以及樓梯間有窗，實現自然采光通風。整個小區建筑主色調為米黃色，各個建筑單體風格統一，均采用簡約素雅的設計并且充滿現代簡約氣息。

該小區由于建筑密度較大，所以徜徉其中不如在博瑞明珠城那般清閑開闊。雖然該住宅區的景觀交通面積遠不如博瑞明珠那般大，但它的景觀綠化卻做得十分值得稱道。小區內的景觀包括大片的休閑廣場與水系，與各座樓之間的綠化及景觀小品構成一個整體。小區內不乏高大的樹木，花草，灌木，并鋪設大量綠地，樓與樓之間的綠化景觀元素豐富，變化較多。

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利用人工改造坡，自由分區，利用有色植物如紅葉植物，金葉女貞，黃楊等成片草花如紅花酢漿草，地被石竹等，使綠地有一定的色彩變化。立面與平面布局結合，起伏的微地形，喬灌木，建筑小品，花架等來塑造立面效果。大片綠地利用成片地被，灌木，小，中，大喬木，竹林等來塑造。同時立面設計也考慮到動態透視效果?？紤]居民享用綠地的需求，建設有益身心健康，消除疲勞的保健植物群落，如松樹，銀杏，月季灌林等。在樹種搭配上，即考慮到滿足生物學特征，又考慮到綠化景觀效果，使綠化與美化相結合，樹立植物造景的觀念，創造安靜和優美的人居環境，做到一年四季都有良好的景觀效果。另外，在小區中參觀學習時發現，在花園別墅區的綠化尤其的引人注目，從那各不相同的植物布局和稍顯雜亂的各式植物都表明許多的綠化都是由住戶自己完成的。這種住戶各自種植喜愛的植被裝飾院落的行為使得花園別墅區的綠化郁郁蔥蔥，像一個園林景觀一般，十分的美觀富有生氣(如圖13）。

（圖13）

小區的配套設施都是比較齊全的，但停車場的設置在現在看來還是有些尷尬的。小區的設計規劃都是比較老舊的，加上小區建筑面積大，住戶數量龐大，所以地下停車場的數量還是十分欠缺的，地下停車場與新建成的博瑞明珠城相比也狹隘，陰暗了許多。雖然在規劃時也設置了地上停車位，地下停車位，臨時停車位等多種停車位供住戶使用，但顯然停車位的設 立不足以滿足用戶的需求。所以在小區中參觀時發現在小區內有幾處不知由什么改造成的空地出現供人們使用停車，但由于不是一開始規劃時設計的停車位，所以有些增加的停車位看起來布局的位置十分尷尬，與周圍環境格格不入，并且沒有明確的車位劃分，導致車輛停的位置也是十分不整齊。但小區中多處設置地下自行車停車庫入口及停車后的人行出口（如圖14），這一設計十分人性化的解決了自行車停放不安全不整齊容易影響美觀的缺點。

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（圖14）

從小區的平面圖（圖15）來看，房屋排布主要分為內外兩圈，主要的車行流線分割了布局，使外圈的小高層，獨棟別墅與內圈的小高層有了清晰的劃分。在外圈的住宅布局中，建筑排列相對更加整齊，采用的是行列式排列方法，行列式排列的樓群中，每戶的采光通風條件均等，總體采光通風狀況較好，但小區整體規劃比較呆板，不利于公共空間的設置和充分利用。但由于行列式排列只運用于最外圈的排列，所以不存在以上不利于空間劃分的缺點。位于小區內圈的建筑因地制宜結合了行列式排列，交錯式排列，曲線形排列等多種建筑排布方式，雖然建筑形式很多，但規劃師卻十分巧妙的使建筑單體間十分融洽和諧，并可以保證每棟住戶的通風采光條件。縱觀總圖的建筑布局，左側外圈的高層住宅很好地阻隔了小區外部的噪聲，同時它與內圈截然不同的排列方式使得內部建筑采光不被遮擋，獲得了良好的日照，同時也具有高低錯落感，豐富了空間層次。整個住宅、公共服務設施、道路和景觀設計等，被設計師通過不同的規劃手法和處理方式，將其全面、系統地組織、安排、落實在總平面圖內的恰當位置，使居住區成為有機整體，為居民創造良好的居住生活環境。在這樣一個建筑密度十分大的小區里，如此便利良好的排布環境還是十分不容易的。至于建筑內部的戶型，由于網絡上資料的欠缺，無法很好的進行分析，是本次調研中最大的遺憾。

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居住小區調研報告

（圖16）

報告的最后，我來談談自己對于這一次實地走訪調研居住小區的心得。首先通過本次調研,我初步了解了居住小區的大致規劃、布局、設施、住房制度、居住現狀、居住標準以及住宅房地產的相關知識。通過對博瑞明珠城，華達陽光新城兩個類型完全不同的居住區環境調研，掌握進行社會調研的一些基本方法和手段，培養調查分析和綜合思考能力，掌握了不同居住小區規劃設計的基本原理和方法，并熟悉城市居住區規劃設計等相關規范。其次，隨著現代城市的發展，人類居住的形態表現也是城市生活中極為重要的一個方面。居住區規劃必須滿足居民最基本的居住活動，它影響著居民的生活質量、城市的環境質量、還在很大的程度上反映了這一時期社會政治、經濟、文化和科學技術發展的水平。所以城市居民小區是城市的重要組成部分，城市居民小區規劃、建設和管理水平的高低，直接反映出城市發展狀況和城市品位。最后本次調研通過對自己家鄉兩個小區進行調研,發現了這些小區規劃中的優秀和特別之處,并將這些優點加以借鑒和整合，應用到我的學習中，對以后學習小區規劃設計積累大量資料。