第一篇：基于廉價土地競爭的旅游房地產開發模式(張濤)

基于廉價土地競爭的旅游房地產開發模式

上海友擇投資咨詢有限公司董事長張濤

一般認為中國房地產市場競爭很充分，因為有3萬多家企業，而前十位的企業所占的市場份額不足10%。但此論忽略了房地產的不動產特性，房地產開發商之間的競爭實為位置固定的空間競爭，這決定了開發商之間的競爭存在于少數相鄰企業之間——空間經濟學稱之為環形競爭(competition on the circle)。由于同一或相鄰區域的開發商不多，從而環形競爭的開發商形成了寡頭，這比壟斷競爭更加缺乏競爭性。有研究表明，中國房地產開發商目前對廉價土地獲取的動力超過對高房價追求動力的2倍以上。因此，當前中國房地產的競爭實質上是獲取相對廉價土地的競爭。而目前全國各地都在將旅游作為新的經濟增長點，推出了種種優惠政策，特別是地價優惠相當普遍，甚至有零地價、負地價。投資者在拿到這樣的旅游規劃用地后，通過補交一定的土地出讓金即可更改規劃及用地屬性，將部分用地改用于房產開發。旅游地產成為地產商獲取廉價土地的一條通道，因此與旅游有關的房地產開發如火如荼。而旅游、房地產混業操作有三種模式：第一是先開發旅游項目，做成熟地后開發商品房；第二是在旅游地開發滿足人們休閑度假需求的第二居所；第三是開發滿足人們旅游投資/消費需求的產權酒店。

旅游項目、商品房先后相繼上陣

先開發旅游項目后開發商品房的操作模式主要針對大城市的郊區地段。由于“級差地租”效應，位于城市郊區的土地一般都很低廉，且離市中心越遠，價格越便宜，地產商可用較低的代價獲得巨量的土地儲備。驅動地產商購置此類土地的動力有兩個方面：其一，城市擴張將使此類用地價格上升，并使開發房產成為可能；再者，通過開發商開發旅游項目，將生地做成熟地，乃至旺地，再開發房地產項目。

1985年深圳華僑城地塊還是一片荒灘，華僑城引進的第一個項目不是辦工廠、搞房產，而是在沒有任何旅游資源的情況下興建了中國第一個人造旅游景區——錦繡中華微縮景區，之后又開發了中國民俗文化村、世界之窗、歡樂谷等主題公園以及深圳灣大酒店、海景酒店等一批旅游文化項目設施，形成一個集旅游、文化、購物、娛樂、體育、休閑于一體的文化旅游度假區。此后，華僑城才推出了自己的房地產項目——意大利風情的超大規模豪宅“波托菲諾”，定位為華南最大的豪宅社區，主要目標客戶是深圳、香港及周邊地區的富有成功人士。整個小區的總銷售額將超過100億元。

由此可知，這種先開發旅游項目，后開發商品房的操作模式是可行的。但它要求發展商不但能夠拿到相應的土地，還要具備相當雄厚的資金實力。另外我們還應認識到華僑城的成功有其歷史因素，深圳作為當時中國最出名的經濟特區，吸引了全國各地的人去深圳參觀考察，也正是這些人流才確保了錦繡中華等主題景區的成功，而之后各地仿造華僑城的做法所建的很多人造景區，大部分以失敗告終。所以，啟動旅游+房地產項目，一定要充分論證，認識市場需求，并從改進和完善城市功能入手，才能獲得想要的回報。

開發度假地第二居所

“度假地第二居所”操作模式主要針對的地塊多在大中城市遠郊或遠離大中城市的著名風景區附近，或旅游資源突出的旅游目的地城市。此模式與“先開發旅游，后開發商品房”模式所面向的目標完全不同，后者主要針對大城市郊區地段，所開發的商品房主要用來滿足當地城市居民的第一住所需求。而旅游度假地的特點是：一般當地居民較少且購買力有限，在旅游旺季雖然有旺盛的人氣，但都是以旅游觀光、度假為目的的短住宿需求客戶。所以在這樣的地塊上適合開發“第二居所”，用來滿足有經濟實力的外地消費者的休閑、度假需求。

近年來，到海南旅游的人數不斷增多，不少北方游客萌生了在海南購房或為父母購房安享晚年的愿望。房地產發展商就為不同需求者量體裁衣，建造了候鳥式的“度假房”和落葉歸根的“養老公寓”，受到外省消費者的青睞。海口不少居住小區已出現了“東北村”、“華北村”和“西北村”。

但是值得注意的是，在旅游度假地興建房地產項目，必須考慮與旅游景區的協調、對景區文化內涵的發展及延伸，如果直接把一片一片的旅游區和旅游規劃區變成住宅區，這樣的發展將會降低旅游度假區檔

1次，甚至完全消融掉這個旅游度假區，附著其上的度假地房產和土地亦將大幅貶值，給地產商和小業主帶來損失。

發展產權酒店

產權酒店就是將客房的產權銷售給小業主，再由小業主委托酒店管理公司進行經營管理并享受利潤分紅，同時酒店管理公司贈送小業主若干天的酒店免費住宿。它產生于20世紀60年代的法國阿爾卑斯山，70年代在美國開始流行，現在已成為全球年銷售額90億美金的成熟旅游細分行業。

產權酒店產品首先是投資產品，小業主購買產權酒店主要在于它提供了高于銀行存款、債券的投資回報（平均年回報率為7%左右），而風險較股票、期貨要低（擁有實實在在的房產證明）。小業主之所以相信產權酒店能夠產生相應的經營利潤，首先是他對產權酒店所在地旅游業的長期看好，其次是對酒店經營能力的認同。所以，“產權酒店”操作模式下的目標客戶將不再限制于當地居民及休閑度假消費者，而是擴大到了有富余資金的所有家庭。

產權酒店也是消費產品，一般酒店管理公司將贈送若干天酒店客房的免費住宿給小業主。通過交換平臺（如TPC度假交換平臺），小業主在獲得房產和投資回報的同時，還將在全國各地度假時享受免費住宿。

產權酒店是目前最流行的旅游、房地產混業操作模式，它之所以受到地產商的青睞不僅是因為產權酒店產品賣點多、目標客戶廣泛，更重要的是給了地產商操作各種特質旅游地塊的有力武器，無論地塊大小，無論地塊位于市中心還是郊區或者旅游度假地，產權酒店都可以最大限度地提升地產的價值及讓地產商在最短時間內獲得豐厚回報。

第二篇：新農村建設背景下鄉村土地的旅游地產開發模式探討

新農村建設背景下農村土地的旅游地產開發模式

探討

北京山合水易規劃設計院是國內唯一一家定位鄉村旅游與休閑農業規劃設計的專業機構，有超過10年的規劃設計經驗。山合水易對城鄉統籌模式、鄉村旅游與休閑農業、新農村建設、古村古鎮開發、民俗旅游設計、鄉土建筑設計等內容進行了大量的研究與實踐，積累了豐富的操作經驗，聚集了大量的專業資源。

社會主義新農村建設，涵蓋了農業生產、農民生活、農村管理、村鎮建設、社會事業、國土整治等方面，在這個歷史進程中，房地產業得到了的新的發展機遇，特別是資源導向較強的旅游地產，同時，也可以通過其特有的開發思路和方法促進新農村建設的步伐。

專家認為，目前新農村建設的模式尚處于起始模式，需要更加的發展成熟。在這樣大發展的背景下，房地產的開發卻能根據相關模式，探索出一些規律。

一、工業企業帶動型模式

該模式以當地基礎條件為出發點,以發展工業企業為契機,通過工業企業的發展壯大帶動農村政治、經濟、設施、教育、文化、衛生等事業的綜合發展,同時,鄉村在土地、勞動力等資源整合的基礎上又進一步促進工業企業的發展,是工業企業與鄉村融為一體、和諧發展的一種新農村建設模式。被譽為“中華第一村”的華西村就是這樣的典型。

運用該模式，必須同時注意農業的發展,要注意環境保護和可持續性,要不斷加強精神文明建設和本土文化提升。

因此，運用該模式的過程中，具有鄉村風情和現代化氣息的新農村工業園區的形態開始顯現，該形態同時可容納工業地產、商務地產和旅游地產開發的內容和形態。

作為工業地產和商務地產的結合，利用鄉村土地和景觀，可以在規劃中的工業用地中，開發生態型的產業園區及總部基地等物業，在較低的工業用地成本基礎上，以產業集合的方式提升土地利用效率。

利用工業和商務帶來的人氣和商氣，結合本土鄉村自然和人文資源、可開發具有鄉村風情和現代化氣息的“新農村工業旅游景區”，與之配套的酒店、商業街、景觀住宅等旅游地產的物業也得到了開發空間，該類物業所需的土地既可以是工業園區的規劃住宅用地，同時也可以通過改善農村生活環境和居住水平，開展農村建設用地整理，以獲得土地。

二、特色農業產業帶動型模式

該模式在一個鄉或村的范圍內,依據所在地區獨特的農業產業特點,圍繞一個特色產品或產業鏈,實行集約化、專業化生產經營,一村一業發展壯大來帶動鄉村綜合發展的一種新農村建設模式。

該模式必須產業定位準確,不能大而全；政府在其中不能越位、缺位和錯位,不可過分干預市場；大力發展訂單農業和農業產業一體化；重視技術推廣和自主創新及品牌推廣。

該模式旨在推進農業適度規模經營，提高農業生產力規模效益。在這個過程中，按照價值規律與平等競爭的機制促使農地流轉，是實現農地規模經營的合理選擇，也是世界各國的普遍經驗。由此，可促使農用地整理，對挖損、塌陷、壓占、污染破壞的土

地和各類廢棄地、閑散地進行復墾，一般能夠增加１５％左右的有效土地利用面積，并可置換出更多的可建設用地。

農用地的整理同時帶動農村建設用地整理，通過農業產業的提升引導農民積極參與，促進撤鄉并鎮、遷村并點、撤村建居、舊村整治、“空心村”改造、民居翻建改建、農村基礎設施建設、農村公共公益事業建設等的實施。因地制宜開展土地置換、土地權屬重劃、土地規整以及廢棄閑置地的開發利用等多種形式的農村建設用地整理。由此產生的房地產開發空間是巨大的，也是成本較低的。

同時，集約化、專業化的農業生產經營也可以創造出農村旅游的新景觀資源，大型的農場、林場、牧場、漁場等均具有很好的旅游觀光、休閑體驗和游樂參與性，完全可以在不改變土地使用性質的前提下，建設具有地域特色的新形態農業旅游景區，同時帶動鄉村公寓、度假住宅等旅游地產物業的開發。

三、休閑產業帶動型模式

該模式以農業和農村為載體,利用農業生產經營活動、農村自然環境和農村特有的鄉土文化吸引游客,通過集觀賞、娛樂、體驗、知識教育于一體的新興休閑產業帶動新農村建設的一種模式。這種模式包括建立農業生態園、養殖場、采摘園、農產品物流配送中心、學農教育基地、農藝園、民俗村等方式把鄉村的發展與休閑產業的發展融為一體。以“紅砂村”、“農科村”為代表的四川“農家樂”即為該模式的代表。

該模式適合在具備一定鄉村休閑資源基礎的農村運用。需要注意整體規劃,突出特色,因地制宜；在農業生產的同時要特別重視生態保護；加強農民的職業培訓,促使傳統農民成長為有文化、懂技術、會生活、善經營的現代農民。

該模式的房地產開發意義，在于以鄉村景觀和鄉村休閑為原則，促進城鎮化可持續發展和農民有序轉移就業。并同時開展農用地整理和農村建設用地整理，以綜合性的休閑度假區思路優化鄉村建設布局，促進人口適度集中，提高基礎設施完備度，發展公共公益事業和旅游休閑產業，改善農村人居環境。

此模式同時促進更加多樣化、市場化的土地流轉（轉包、反租倒包、股份合作、租賃、互換及其他形式等）；土地流轉的主體也由此更加多元化，原來的農業專業大戶擴大了規模，新的專業大戶不斷出現，新型的經營主體也可以參與其中，包括集體股份制企業、農業龍頭企業、工商企業、科技人員和科技企業等，共同組成了租賃農地使用權、投資經營農業的新生力量。

四、旅游產業帶動型模式

該模式以農村地區為特色,以農民為經營主體,以旅游資源為依托,以旅游活動為內容,通過農村旅游促進新農村建設。江南名鎮周莊即為該模式的典型代表,她不僅具有優美的自然景觀,而且有悠久的歷史。成功走出了一條旅游產業和高新技術產業兩翼發展的新路子,卓有成效地開創了“江南水鄉古鎮游”和“傳感器產業基地”兩個著名品牌。

該模式首先需要具備可挖掘的旅游資源（包括自然資源和人文資源）和便利的交通、區位條件。因此，運用該模式的第一要務就是大力保護環境和當地歷史文化資源,形成旅游產業品牌。旅游資源保護和挖掘的過程，其實也就是農用地整理和農村建設用地整理的過程，特別是農用地及其他用地的整理過程，該過程通過農業和旅游業的結合，更加提高了農業用地的綜合利用程度，置換出的可建設用地量也相應提高、成本也更低。

該模式的運用，同時也需要與旅游相配套的娛樂、住宿、餐飲、商業等基礎設施，因此，在加大基礎設施建設,尤其是與旅

游相配套的交通、住宿等設施的過程中,農村建設用地的整理程度也就更高，土地流轉的方式就更為靈活。根據農村建設用地與旅游資源的關系不同，具有（或不具有）產權的酒店、農莊、商鋪、度假住宅等旅游地產物業形態也就更為豐富。

該模式也需要逐步提高村民意識，促使其由第一產業向第三產業的觀念改變,同時加強精神文明建設。這個過程，會促使更多的農村閑置勞動力轉化成為非農業人口，即景區的旅游產業工人，由此，也會促進新的土地流轉空間。

通過以上幾種模式的分析，我們可以發現，新農村建設，帶來了更多的房地產（特別是旅游地產）的開發空間和機會。

北京山合水易規劃設計院已經規劃設計了多個新農村建設的鄉村旅游發展案例，取得了很大的成功。有興趣可以去看看其鄉村旅游十大經典落地案例。

第三篇：2018年8月份房地產開發企業并購路徑與12大土地拓展模式及其涉稅解析

房地產行業進入白銀時代，招拍掛不再是房地產企業土地拓展的唯一模式，甚至不是主要模式。土地拓展越來越多采用并購等方式。并購交易涉及金額大、交易復雜，需要投資、財務、工程、法律和稅務等相關人員參與。綜合地掌握并購等不同土地拓展模式相關法律、稅務等知識顯得尤為必要。【課程對象】

房地產企業投資人員、法務人員、財務人員和稅務人員等； 【課程收益】

能掌握常見房地產企業土地拓展模式基本交易機構和交易流程，掌握常見房地產企業土地拓展模式的法律風險和稅務風險及其防范措施；能了解非常見的房地產企業土地拓展模式的交易結構；能了解非常見房地產企業土地拓展基本法律和稅務風險及防范措施。【師資簡介】

劉云剛老師（全聯房特約講師）

劉老師畢業于廈門大學法學院，獲碩士學位，具有會計和法學雙重教育背景，并具有會計師職稱和上市公司獨立董事資格等。萬科、碧桂園等標桿房企房地產項目并購特聘專家

劉云剛老師，律師、會計師，現任中華全國律師協會財稅法委員會委員、中國財稅法學研究會理事、上海市律師協會稅法業務研究委員會委員等職務。劉老師主要執業領域為并購重組和稅務。并主辦數十起我國知名房地產企業（包括但不限于碧桂園、萬科和榮安地產等）并購其他房地產項目案件，主要負責法律盡職調查、交易結構設計、交易文本起草和審閱、涉稅分析及稅務籌劃等工作。目前擔任多家萬科、碧桂園等知名房地產企業城市公司并購常年法律顧問。

劉老師曾在大學從事稅法教學和研究十余年，對財稅法有深入研究，有比較深厚的理論功底。劉律師執業近十多年，有豐富的稅法實務經驗。曾作為執筆人參與撰寫《中華全國律師協會律師從事稅法業務服務操作指引》，曾作為審稿人參與編寫《稅務行政訴訟爭議問題及司法觀點集成》，曾代理全國首起因特別納稅調查調整起訴母公司及控股股東利用關聯交易損害公司利益責任糾紛，曾為十多起并購重組項目提供涉稅分析及稅收籌劃服務。劉老師擅長主講《房地產并購重組法律實務》、《房地產并購重組中的稅法問題》和《房地產并購重組法律風險及防范》《房地產開發企業并購路徑與12大土地拓展模式及其涉稅解析》等課程。

【課程大綱】

1、招拍掛模式及其涉稅解析 1.1招拍掛模式簡介 1.2招拍掛模式交易結構

1.3招拍掛模式主要涉稅問題解析

1.3.1三方協議變更土地使用權受讓人問題解析

1.3.2房地產企業或其項目公司取得土地出讓金返還問題解析 1.3.3項目公司增值稅扣減土地使用權價款問題解析 1.3.4項目公司土地增值稅扣除土地成本問題解析 1.3.5項目公司所得稅扣除土地成本問題解析 1.4招拍掛模式實例評析

2、資產收購模式及其涉稅解析 2.1資產收購模式簡介 2.2資產收購模式交易結構

2.3資產收購模式主要涉稅問題解析 2.3.1資產轉讓方增值稅問題解析 2.3.2資產轉讓方土地增值稅問題解析 2.3.3資產收購方增值稅問題解析 2.3.4資產收購方土地增值稅問題解析 2.4資產收購模式實例評析

3、股權并購模式及其涉稅解析 3.1股權并購模式簡介 3.2股權并購模式交易結構

3.3股權并購模式主要涉稅問題解析

3.3.1不按出資比例分配利潤的所得稅問題解析 3.3.2先分后轉的所得稅問題解析

3.3.3股轉轉讓溢價常見處理方之涉稅風險分析 3.3.4股權轉讓之土地增值稅問題分析 3.3.5項目公司涉稅風險防范對策解析 3.4股權并購模式實例評析

4、間接收購模式及其涉稅解析 4.1間接收購模式簡介 4.2間接收購模式交易結構

4.3間接收購模式主要涉稅問題解析

4.3.1非居民企業間接轉讓股權之所得稅解析

4.3.2通過有限合伙從項目公司取得利潤之所得稅解析 4.4間接收購模式實例評析

5、小股操盤模式及其涉稅解析 5.1小股操盤模式簡介 5.2小股操盤模式交易結構

5.3小股操盤模式主要涉稅問題解析 5.3.1開發建設服務費涉稅解析 5.3.2商標權許可使用費涉稅解析

5.3.3超過股權比例分配利潤之所得稅解析 5.4小股操盤模式實例評析

6、合作開發模式及其涉稅解析 6.1合作開發模式簡介 6.2合作開發模式交易結構

6.3合作開發模式主要涉稅問題解析 6.3.1合作開發之增值稅解析 6.3.2合作開發之土地增值稅解析 6.3.3合作開發之所得稅解析 6.4合作開發模式實例評析

7、名債實股模式及其涉稅解析 7.1名債實股模式簡介 7.2名債實股模式交易結構 7.3名債實股模式主要涉稅問題解析 7.3.1名債實股利息增值稅和所得稅解析 7.3.2名債實股利潤所得稅解析 7.4名債實股模式實例評析

8、破產重整模式及其涉稅解析 8.1破產重整模式簡介 8.2破產重整模式交易結構

8.3破產重整模式主要涉稅問題解析 8.3.1債務重組所得稅解析 8.3.2以物抵債涉稅問題解析 8.4破產重整模式實例評析

9、司法拍賣模式及其涉稅解析 9.1司法拍賣模式簡介 9.2司法拍賣模式交易結構

9.3司法拍賣模式主要涉稅問題解析 9.3.1司法拍賣稅費轉嫁解析

9.3.2司法拍賣中計稅依據還原問題解析

9.3.3司法拍賣中受讓人所付稅金扣除問題解析 9.4司法拍賣模式實例評析

10、名股實債模式及其涉稅解析 10.1名股實債模式簡介

10.2名股實債模式交易結構

10.3名股實債模式主要涉稅問題解析 10.3.1名股實債之增值稅解析 10.3.2名股實債之所得稅解析 10.4名股實債模式實例評析

11、收益權模式及其涉稅解析 11.1收益權模式簡介 11.2收益權模式交易結構

11.3收益權模式主要涉稅問題解析 11.3.1收益權轉讓增值稅解析

11.3.2受讓收益權后利潤分配之所得稅解析 11.4收益權模式實例評析

12、股地分離模式及其涉稅解析 12.1股地分離模式簡介

12.2股地分離模式交易結構

12.3股地分離模式主要涉稅問題解析

12.3.1各項目獨立開發與核算時增值稅關系解析

12.3.2各項目獨立開發與核算時土地增值稅關系解析 12.3.3各項目獨立開發與核算時所得稅關系解析 12.4股地分離模式實例評析

【主辦單位】山東全聯房地產咨詢有限公司 【課程時間】2018年8月25-26日（青島）

【課程費用】人民幣4800元/人（費用包含：培訓教材費、講師費、場地費、茶歇費等），食宿統一安排，費用自理。歡迎有關單位或部門組團參加。【報名方式】賈利 176*6095~1286