第一篇：樓市逐步回歸理性 房價區域分化調整已現

統計局：樓市逐步回歸理性 房價區域分化調整已現 新聞辦于2014年7月16日（星期三）上午10時在國務院新聞辦新聞發布廳舉行新聞發布會，請國家統計局新聞發言人、國民經濟綜合統計司司長盛來運介紹2014年上半年國民經濟運行情況，并答記者問。圖為統計局新聞發言人、國民經濟綜合統計司司長盛來運。中國政府網

新華財經7月16日電（李童）國務院新聞辦今日舉行新聞發布會，國家統計局新聞發言人、國民經濟綜合統計司司長盛來運介紹2014年上半年國民經濟運行情況并答記者問。數據顯示，2014年上半年國內生產總值269044億元，按可比價格計算，同比增長7.4%，分季度看，一季度同比增長7.4%，二季度增長7.5%。在談到上半年我國房地產市場出現回落的態勢時，盛來運表示，這是一種向理性回歸的正常反應。

今年上半年我國的房地產市場出現了分化調整的態勢，國家統計局公布數據顯示，2014年1-6月份，全國房地產開發投資42019億元，同比名義增長14.1%，增速比1-5月份回落0.6個百分點，其中，住宅投資28689億元，增長13.7%，增速回落0.9個百分點。在商品房銷售和待售方面，1-6月份，商品房銷售面積48365萬平方米，同比下降6.0%，商品房銷售額31133億元，下降6.7%。由此可見，上半年我國房地產開發和銷售均出現了回落的態勢。

盛來運表示，不同地區的房價走勢分化已現，二三線城市房價已出現往下調整的態勢。數據顯示，1-6月份，東部地區商品房銷售面積22630萬平方米，同比下降13.3%；銷售額18051億元，下降14.0%，降幅收窄0.7個百分點。中部地區商品房銷售面積12987萬平方米，增長1.8%；銷售額6511億元，增長5.7%，增速提高2.5個百分點。西部地區商品房銷售面積12747萬平方米，增長1.4%；銷售額6571億元，增長5.5%，增速提高3.7個百分點。盛來運認為，出現這種情況主要有兩方面原因：一方面是去年同比基數較高。今年的1—6月份房地產銷售面積為4.8萬億平方米，去年同期基數5.1萬億，且去年上半年增速近30%，“在這樣高基數的情況下出現回落也是很正常的。”盛來運說道。另一方面是市場自身的內生調整需要，上半年房地產市場出現回落也是一種向理性回歸的正常反應。盛來運坦言，房地產市場的分化調整，短期來講確實對經濟的運行產生一定壓力，但他認為，從長期來講，“既有利于房地產市場本身的健康運行，也有利于國民經濟可持續健康發展。”

第二篇：華業行預測全國樓市逐步回歸理性

華業行預測全國樓市逐步回歸理性

現象：樓市告別兩位數高增長，短期下跌難以避免，不會出現斷崖式崩潰

7月28日，中國社會科學院財經戰略研究院、中國社會科學院城市與競爭力研究中心發布的2014年《中國住房發展（中期）報告》顯示，我國大中城市房價呈現由全線上漲到普遍微跌的主動調整態勢，中國樓市告別兩位數的高速增長期，正逐步回歸理性。

日前，國家統計局發布的6月份70個大中城市房價數據顯示，與5月相比，70個大中城市中，新建商品房價格下降的城市有55個，較上月大幅增加20個，城市數量達到2011年1月份以來最多。此外，二手住宅價格環比上漲的城市也降至7個，較上月大幅減少12個，其數量為自2012年2月以來最少。

“從價格下降的城市數量來看，70個大中城市中止漲及下降城市達到九成，大中城市房價已由全線上漲轉向普遍微跌的局面。從價格下降的幅度來看，當前房價同比、環比變化情況已與2011年底樓市調整時期水平基本相當。”華業行機構市場研究部負責人說。

除了價格，成交量也在萎縮，庫存仍在增加。上半年，我國商品住房銷售面積為42487萬平方米，同比下降了7.8%，銷售額也同比下降9.2%。而待售面積則增至35917平方米，同比增加了25%。住宅施工面積也同比增長8.3%。

值得注意的是，樓市調整還只是開頭。“從一二線城市看，2013年市場的瘋狂上漲誘發大量新房集中上市，為消化結構性過剩與階段性高供給，普通商品房價格將進入為期2—3年的調整期。盡管長期拐點尚未出現，但短期下跌難以避免。”中國社會科學院財經戰略研究院博士鄒琳華說。

華業行地產首席分析師分析，2014年，樓市變化的速度超過市場之前的預期。“從年初出現個別城市價格調整，到3—4月出現華東區域的調整，再到6月環比房價指數全面下調。市場已經出現加速調整。”他特別指出，一線城市也出現了下調，這意味著樓市調整從點到塊，再到面，全面降溫已經開始。

中國社會科學院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛分析，此次樓市調整是在宏觀經濟步入新常態下的調整，也是存量住房戶均超過1套且住房保障有實質性進展下的調整，更是中央經濟治理理念發生重大變化、在市場分化中的調整，這勢必影響樓市的發展趨勢及相關調控對策。

“盡管根據我國居民改善住房條件的動力，及人口流向拐點尚未出現的情況下，我國住房市場不會斷崖式崩潰。”倪鵬飛說，“種種跡象表明樓市暴利時代已經終結。未來10年，中國房地產市場將進入低速增長階段。”

原因：信貸政策收緊致需求有限，庫存量短期迅速增加，保障房分流剛需并影響預期

在中國社會科學院財經戰略研究院博士后楊慧看來，住房供求狀況的調整是導致上半年各類城市主要指標下行的共同原因。

“住房需求受信貸政策收緊及預期觀望的影響，增長有限；住房供給則受前期大量施工竣工面積住房陸續入市，以及銷售低迷導致庫存增加的雙重作用，短期內不斷增加。”楊慧分析，一線城市和熱點二線城市主要指標下行，主要是由于三方面的原因。首先是去年的高基數，其次是信貸收緊導致大量剛需難以轉變為實際需求，最后自住性住房及共有產權住房等保障性住房政策的建立完善，分流了大量商品住房市場的剛需并嚴重影響購房者進入觀望期。其他二線城市和熱點三線城市的樓市回調則主要是由于剛性需求在去年迅猛釋放后難以為繼，以及在限購限貸等樓市調控政策下，投資投機性需求被持續抑制。大量三、四線城市樓市萎靡主要是住房需求不足以消化高庫存導致的供求失衡。

作為歷史上首次出現的非政策因素導致的市場自發調整，本輪樓市調整不僅可能周期更長，還會對宏觀經濟造成一定程度的影響。倪鵬飛分析，宏觀經濟增長會受到房地產投資增

速放緩的影響，今年行業對GDP的貢獻將降低0.7個百分點，對地方財政收入的影響也不容小覷。

更需要關注的是潛在的房地產金融風險。盡管房地產金融風險被業內多次提及，且商業銀行也選擇收縮房地產信貸，特別是個貸規模，但是從上半年住房信貸數據看，房地產開發貸款規模在銀行信貸總規模的占比不降反升，保持著近十年來的少有的高水平。而且上半年，房地產貸款在房地產企業資金來源中的占比也是自2011年以來最高的。

“房地產信貸多項占比指標居高不下，投射出商業銀行對房地產的依賴度有增加的趨勢。銀行40%的錢仍流向房地產業，銀行業與房地產業多年來形成的利益捆綁關系更加固化、強化，商業銀行‘去房地產化’的過程似乎還很遙遠。”中國社會科學院財經戰略研究院博士高廣春說。

倪鵬飛認為，與美國不同，我國住房信貸首付比例較高，樓市風險主要存在于開發貸款環節。“我國房地產企業開發規模過大，戰線又過長，資金成本又高，有可能出現資金鏈斷裂的風險。像上半年住宅施工面積近44億平方米，這其中很大原因就是資金跟不上導致不能如期交房，甚至會出現爛尾。那么這些在建住房就潛在了約15萬億元的信貸風險。”展望：順應趨勢引導市場理性回歸，市場自發調整有利于稀釋泡沫，地方政府不宜過多干預

對于有些地方限購松綁問題，華業行機構市場研究部負責人表示，松綁的效果可能有限，像沈陽等非熱門城市，目前的庫存量去化速度超過20個月，人口流入增量也在放緩，導致樓市上漲乏力。“除非中央政府放棄調結構努力，再次大規模降準降息，否則市場的趨勢很難改變。”

倪鵬飛也認為，今年的樓市調整有利于消化2010年以來的過度庫存，有利于稀釋樓市泡沫。“市場的問題要交給市場解決，對于這次市場自發的調整，地方政府不宜過多干預。更不要剛開始調整就急于救市，要順應趨勢引導市場理性回歸。”

華業行數據研究院負責預測，在下半年中央“微刺激”保障宏觀經濟穩中有進的大背景下，一線城市松綁限購的可能性不大，而其他二線城市和熱點城市調整將延續全年。樓市調控則將繼續關注中長期制度建設，“分類調控、區間調控、雙向調控”成為樓市調控的思路。

“住房市場健康穩定發展需要一整套綜合指標。住房價格不應成為市場穩定的唯一指標。”倪鵬飛說，今后樓市調控應側重區間調控，綜合房價、庫存、投資等多元指標。“如果房價跌幅不超過30%，庫存沒有超過6至10個月，投資也沒有大幅下滑，那么政府不要急于干預，還應采取中性的金融與財政政策。”

根據2014年《中國住房發展（中期）報告》，2015至2030年中國城市住房需求的總體走勢將呈現“上升—平穩—下降”的“倒U型”特征。

考慮戶籍制度改革的影響，由戶籍分割引發的“半城市化”問題導致的市場嚴重空間失配的現象將有所緩解。但是受經濟增長模式的制約，一、二線城市仍將是住房矛盾突出的城市，而三、四線城市供大于求的結構性矛盾也將凸顯。2015年至2030年間，中國住房市場仍將保持嚴重分化的特征。

第三篇：限購令擴至地級市 多重漏洞已現房價備案有弊端

限購令擴至地級市 多重漏洞已現房價備案有弊端

http://.cn2011年03月26日 01:39中國經營報龍飛

樓市調控再發力。

3月18日，佛山忽然宣布限購，這是第一個實施限購的地級市，作為廣東第三個開始實施限購的城市，佛山此舉或許意味著，限購開始在珠三角其他城市蔓延。

硝煙未散，3月22日，四川宣布將實行全省限購，這是第一個明確全省限購的省份。自此，限購開始由部分城市向城市群甚至全省范圍延伸。同日，國家發改委網站發布《商品房銷售明碼標價規定》，5月1日起，將全國實行“一房一價”。

這個三月，樓市博弈愈顯戲劇化。

全線限購展開

3月22日，四川省政府發布《關于切實做好房地產市場調控有關工作的通知》（以下簡稱“通知”），要求采取實行限購政策、增加住房用地供應、差別化信貸政策等措施控制房價。

在限購方面，通知表示，四川省原則上對已擁有1套住房的當地戶籍居民家庭、能夠提供當地納稅證明或社會保險繳納證明的非當地戶籍居民家庭限購1套住房；對已擁有2套及以上住房的當地戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非當地戶籍居民家庭、無法提供當地納稅證明或社會保險繳納證明的非當地戶籍居民家庭，暫停在本行政區域內向其售房。

“現在樓市是省一把手負責，有誰敢掉以輕心？”廣東佛山一位房管部門官員表示，四天前，該地區也實施了限購政策。

佛山實施限購已在市場預料之中，在廣州宣布限購當天，即有消息人士透露，佛山也有幾乎與廣州一模一樣的限購方案。只是由于佛山作為地級市，申請程序有別于廣州，才導致推出時間延后。

佛山一位地方官員表示，“佛山去年的銷售量超過廣州、深圳，而且前兩個月的房價漲幅也排到了全國前三。”正因為如此，佛山才成為第一個實施限購的地級市。

但在“佛山版”限購推出后，該消息人士表示“還是有些出乎意料”。其原因是，他所了解的上報省政府的第一個方案中，佛山并非全市限購，樓價較低的高明、三水等區域并不在限購范圍內。但最終公布的限購方案還是將這些區域納入其中。

在佛山限購出臺后，房地產投資需求開始流向珠三角周邊城市。

3月14日~20日一周時間內，與佛山同為珠三角重鎮的東莞，成交量環比上漲了8.75%，成交價格更是上漲了9.69%。有專家預計“限購令”會在珠三角大幅蔓延。世聯地產(29.35,0.52,1.80%)首席技術官黎振偉就表示，隨著一季度末各城市公布房價調控目標的限期臨近，預計像中山、珠海等越來越多周邊城市將被納入到限購范圍。

限購存漏洞

就在“限購令“不斷收緊的同時，各地樓市卻開始有所回暖。

根據中房指統計的數據，三月份第三周35個主要城市中，六成城市成交量上漲，其中有10個城市的漲幅在20%以上。9個重點城市中，6個城市的成交量環比上漲，成都上漲了51.26%，北京上漲了30.98%。

而有別于以往的全線陰跌，該周35個城市中有17個成交價下跌，其余城市的價格有所回暖。其中一直嚴格實施限購以及房產稅的重慶成交價環比甚至上漲了8.2%。

全線限購能否拉住樓價飛馳的韁繩？

“我們這里，納稅證明很容易補辦，如果你愿意等，社保證明也同樣可以辦理。”林德標向《中國經營報》記者表示。林德標是佛山市某中介公司的職員。在他看來，限購令無非只是購房者增加了幾千元的成交成本。

林向記者表示，佛山以前一直就有交錢補辦納稅證明的先例。現在雖然政策在收緊，但同樣可以補辦，價格在3000～5000元左右。據說辦理后甚至可以在稅務系統中查到納稅記錄。

“操作上很簡單。”記者從一位從事該行業的人士中了解到，只要購房者找到一家在佛山注冊成立滿一年的公司，然后讓這家公司出具入職證明，再由這家公司出面為其到地稅局補交稅款即可。

“地稅局對于補交稅款并沒有太多的程序或者手續上的障礙，最多是補交一點兒罰款。”該人士表示，只要購房者愿意出錢，這份納稅證明百分百真實。記者向佛山市地稅局了解情況時，該局表示現在審核程序較以往更為嚴格，如果造假要承擔嚴厲的法律責任。

這種情況是否只存在于佛山？記者通過一些項目分布在全國各地的開發商了解到，其實在許多二線城市都有這種“變通手法”。

“只要花些錢買上13個月的稅票，就可以買房。”一位開發商直言。房價備案有弊端

如果限購的邊際效應在遞減，那是否還有更嚴格的調控措施？國家發改委價格監督檢查司司長許昆林表示，發改委正觀察“一房一價”的政策效果。

按照《商品房銷售明碼標價規定》，開發商必須一次性公布房源，每一套商品房、代辦業務的費用及物業費用都必須明碼實價，不得在標價之外再加收任何其他費用。這套“備案、限價”措施目前正在北京、上海等一線城市開展試行。在已經實施的城市中，有的甚至要求備案的房價在一定時期內不能改變。

對于這一政策，世聯地產的一位研究員認為對樓市調控的作用不大。可能反而會變相助推房價上漲。他表示：“一般來講，開發商的備案價往往會高于市場

價，銷售時通過各種形式讓真實成交價低于備案價，在樓市上升階段，往往真實成交價還會高過市場價。而隨著銷售推進，優惠減少，人為制造一種緊張氣氛，這在一定程度上反而誤導了購房者，容易導致需求在短期內的集中釋放。”上海是最早實施“房價備案”政策的城市之一。3月初，中海地產位于上海康橋的御景熙岸開盤，又重現了200人通宵排隊買房的景觀。

該項目開盤報價是2萬～2.3萬元/平方米。但該項目網上參考售價為2.6萬～3.04萬元/平方米。相對于其備案價格，該項目的開盤價相當于打了7.6折，這也難怪市民瘋狂搶購。

但實際上該項目周邊樓盤的價格基本在2萬元/平方米左右，處于同一個板塊的綠地佳匯景苑的成交均價只有2.06萬元/平方米，臨近中環的綠洲康城二期也只有2.39萬元/平方米。所謂的7.6折只是市場價而已。

在世聯的研究報告中，“房價備案”另一個弊端是容易人為做低樓市均價。報告認為，這樣的房價備案制可能會產生一種結果：各高價樓盤分批次在各個節點均勻推出，從而保持當地均價的相對穩定。這會給監管部門及上級政府一種假象：均價穩定甚至下降了，而實際情況是各樓盤價格可能根本沒有下調，甚至各檔次樓盤價格全面上調都有可能。