第一篇：天津古村商貿有限公司 市區營銷部推廣策劃案

策 劃 書

一、公司簡介

本公司創建于2012年7月，總部位于天津市，以“自強不息，厚德載物”為企業宗旨和理念，產品目前以四特酒為主（包括超高、高、中、普檔，面相市場各消費階層），今后還會陸續與各級酒業公司合作，根據市場需求，推出不同檔次的酒類產品，占據天津市場。

二、公司目標

1．財務目標：2012~2013年度，力爭銷售收入達到2000萬元。

2．市場營銷目標市場覆蓋面擴展到天津各區，力圖打造本市熱門酒業品牌。

三、市場營銷策略

1、目標：各消費階層。

2．產品定位：質量最佳和多品種，外包裝采用精選景德鎮瓷器，綠色環保。

3．價格：相比同類傳統產品，有一定的市場競爭力。

4．銷售渠道：目前重點放在大型企、事業單位團購；消費水平高的商業地段分銷商的開發；普中檔類產品進入入超級市場；需盡快建立公司自己的銷售業務團隊。

5．銷售人員：對銷售人員的招聘男女比例為1:1，建立自己的培訓中心，對銷售人員實行培訓上崗。

6．服務：建立一流的服務水平，服務過程標準化，網絡化。

7．廣告：鑒于公司剛剛成立，經費有限，前期應以網絡推廣為主，開展大規模、高密集度、多方位的網絡廣告宣傳活動。突出產品的特色，突出企業的形象并兼顧一定的醫療與保健知識。

8．促銷：在網上進行產品促銷，節假日進行價格優惠，用考核銷售人員銷售業績的方法，促使銷售人員大力推銷。

9.營銷研究：調查消費者對此類產品的選擇過程和產品的改進方案。

四、網絡營銷戰略

建立公司網站，在網站中全面介紹公司的銷售產品業務和服務內容，詳細介紹各種產品。緊接著逐步在百度、搜狐、雅虎等著名搜索引擎中登記，并以網絡廣告為主，輔以報紙、廣播或印刷品廣告，擴大在全市的影響，再結合網絡通信，增加綜合信息網站的友情連接。

五、營銷的顧客服務

通過實施交互式營銷策略，提供滿意的顧客服務。主要工具有電話、電子郵件、電子論壇等。

六、管理：

（一）、團隊的建立以人文本

1.公司產品富有歷史底蘊，在業界和黨政界曾獲得較高評價（中共第八屆全會專用酒）但在產品推廣過程中，基層業務人員的個人素質往往決定了產品是否能已一個較高的定位進入消費者的視野。

2.綜上所述，業務人員錄入，應以以下幾點為主要評估條件。

（1）良好的語言組織與表達能力（音質佳，形象氣質優秀者優先考慮）

（2）無不良口述習慣者：如這個、那個等一切與產品介紹無關的贅言。

（3）表達富有親和力

（4）有一定的市場營銷經驗者（有無同類產品經驗均可）

3.公司精神及團隊精神的建立和培養：

（1）每日早會，由專人負責培訓，普及產品知識。

（2）定期考核，對成績優良者，給予一定的小獎勵措施。

（3）模擬現場，增加一些趣味性的交流互動，增進團隊業務人員的融洽度，營造輕松的氛圍，為業務人員減壓。

（二）、營銷戰略的實施:

制定了良好的發展戰略，組建了合格的業務團隊，接下來就需要有可行的推進計劃保證其實施，我們可按下列步驟操作執行：

1.確定負責部門、人員、職能及營銷預算:

營銷工作，一般由營銷部門負責，在營銷經理領導下工作。一般應設立專門部門或工作小組，成員由營銷人員組成，即使是成立初期考慮精簡，也應保證有全職專人負責，工作初期調查、規劃、協調、組織，任務繁重，兼職很難保證工作的完成。

2.專職營銷人員職責應包括：

（1）綜合公司各部門意見，制定銷售及產品推廣計劃，并實施。

（2）銷售網絡的維護、監督管理及售后服務的跟進。

（3）網絡推廣計劃的制定與實施。

（4）開展網上營銷、促銷活動。

（5）網上及市場銷售反饋信息管理。

（6）對公司業務人員實施營銷支持（如建立網站，還可以進行網上營銷服務支持，有助于增進業務人員的工作效率）。

（7）同類產品信息資源收集。

3.在營銷費用方面我們將確保最大可能的節約，但我們仍需對可能的投入有所估計，我們的營銷預算主要來自于：

（1）人員工資

（2）硬件費用：如辦事處場地的租金、辦公用品的添置等

（3）其他：如通訊費、交通費、廣告費等

（三）、制定推廣方案并實施

具備了一個好的平臺，接著應督促業務人員實行產品推廣。產品推廣的過程同時也是品牌及公司推廣的過程。

1.制定產品推廣計劃應考慮的因素有：

（1）本公司產品的用戶范圍；

（2）分清楚本公司產品的最終使用者、購買決策者及購買影響者各有何特點，他們的購買習慣如何；

（3）我們應該主要向誰做推廣；

（4）我們以怎樣的方式向其推廣效果更佳；

（5）是否需借助傳統媒體，如何借助；

（6）我們競爭對手的推廣手段如何；

（7）如何保持較低的宣傳成本。

2.我們可以借助的手段：

（1）搜索引擎登錄；

（2）網站間交換連接；

（3）建立客戶信息檔，定期運用促銷會進行產品推廣；

（4）通過網上論壇進行宣傳；

（5）通過新聞組進行宣傳；

（6）公司名片、產品宣傳冊等對外資料；

（7）如建立網站，還可在公司所有對外廣告中添加網址宣傳；

（8）借助傳統媒體進行適當宣傳。

六、營銷效果的評估及改進

市場推廣之后我們的工作完成了一個階段，我們將獲得較多的市場反饋，借此我們應進行營銷效果的初步評估，以使工作邁上一個新的臺階。

1.評估內容包括：

（1）公司營銷計劃的實施是否成功，有哪些不足；

（2）我們的推廣方式是否有效，效率如何；

（3）客戶的產品認可度如何，分析原因；

（4）潛在客戶及現有客戶對我方業務人員的營銷方式和服務滿意程度如何；

（5）公司對市場反饋信息的處理是否積極有效；

（6）公司各部門對營銷部門的支持是否高效。

2.評估指標主要有：

訪問者者來源地、訪問頻率、逗留時間、反饋內容、所提意見等等。

營銷計劃的有效運用，將可對公司各部門的運行產生積極影響，同時也影響到公司的整體運營管理。各部門積極有效的協同配合，結合市場調研，以及后續追蹤服務，可以大大提高公司在酒類市場的品牌形象及地區影響力。

策劃人：侯雪楠

第二篇：天津梅江藍推廣策劃案1

天津梅江藍水園推廣策劃

順馳梅江藍水園宣傳推廣策劃

一、前言本案是市政府繼華苑、麗苑之后的又一重點、大型居民生活區，整體以“全國最大的生態居住區”為統一的、主要的訴求點。一期工程擁有6塊大小與規劃均不同土地范圍，去除商業用地和沒有水域面積的地塊以外，本案最主要的競品項目為3號地華夏梅江芳水園。

二、推廣策劃原則

本案藍水園在推廣策劃過程中我們的指導思想是“跳出地產做地產”，這種體現了片區或區域經濟思維神韻的做法，將隨著城市化進程的不斷加快，給房地產開發提供前所未有的廣闊空間。我們理解的房地產推廣策劃是，不局限于某一個時期某一個樓盤的成功與否，而是放眼于一個小區樓盤發展到大的綜合社區，從單一的房地產開發項目到不同產業與房地產業進行資源整合，甚至期望能夠帶動一個區域經濟版塊的開發和興旺。我們理解并提出“跳出地產做地產”的泛地產理論，說到底是一種思維方式的變革。是在房地產大盤化、郊區化、復合化的摸索中總結出來的。從微觀上講，如果是100畝的小盤子，靠

一、兩個賣點就夠了。但如果是1000畝的大盤子怎么辦？小盤是獨奏曲，大盤是交響樂。它必須有一個主題和靈魂。因此，必須上升到泛地產的高度，來整合各種可以利用的資源。

從中觀層面說，今天的地產必將跳出單一地產的格局，也就是我們常說的復合型地產。從宏觀上講，但凡人類活動、居住的建筑環境合空間，都可以納入泛地產的范疇，包括城市的規劃和經濟區域的開發。在對藍水園推廣策劃的考慮上，我們力求作到以上各點，宣傳新穎、獨到，能夠充分涵蓋本案的特色與特點，創造今后項目正式運作、營銷通暢的生命力。

三、具體影響梅江藍水園推廣的六大因素

藍水園的具體推廣受項目規劃、價格策略、廣告策略、銷售執行、市場競爭和政經環境這六大因素的左右。其中，項目規劃、價格策略、廣告策略和銷售執行這四個因素應當是屬于我們能夠控制的營銷組合的范疇，而市場競爭和政經環境則是我們所不可控制的微觀環境和宏觀環境。我們的任務就是知道應該在哪里，應該怎么去適當安排營銷組合（合理的項目規劃、周密的價格策略、有效的廣告策略和徹底的銷售執行），使之與不可控制的環境因素（市場競爭和政經環境）相適應。其實這就是藍水園推廣能否成功的秘訣所在。整個推廣過程類似一個完整的戰役。它的第一步是市場調研，如同戰前的敵情偵察，是一切推廣行為的決策基礎；第二步推廣策劃就是坐在司令部的決策過程，對具體操作而言，就是從項目規劃策略、價格策略、廣告策略和銷售策略這四個可控制方面來入手策劃；第三部是策劃執行，其中的廣告攻勢，只等于開戰后的飛機轟炸和炮火支援，而銷售執行就如同士兵的沖鋒陷陣和實地占領。三個步驟相互配合，一氣呵成，才能完成既定的銷售目標。

四、主要競品物業——芳水園情況簡介

1、芳水園開發商介紹 華夏經濟房建設發展公司是國有一級資質開發企業，以建設社會保障性質解困、安居住宅為主。組建7年來，運用十幾億資金開發了十多片近百萬平方米住宅小區，其中95年開發建設的福東北里榮獲全國物業管理優秀示范小區稱號，97年建設開發建設的華苑安華里、居華里，同時獲得全國住宅試點小區綜合金牌和五個單項一等獎，評為國家安居工程優秀住宅小區，榮獲中國建設工程最高獎級——魯班獎。公司先后獲得“天津市房地產開發20強企業”、“天津市優秀獎”、“天津市危改信得過企業”、“建行信用AAA級企業”等多項榮譽。

2、梅江3號地——芳水園簡介

芳水園整個地塊規劃用地面積12.53萬平方米，其中住宅用地7.92萬平方米，水面面積2.65萬平方米，公建及其他用地（包括水面）4.61萬平方米。總建筑面積12.3萬平方米，其中住宅12.19萬平方米，公建0.11萬平方米，容積率1.42（不包括水面），綠化率31.55%（不包括水面）。芳水園的7個建設標準：（1）疏密有序的園林格局；

（2）

綠地、水面合理分布，宛在水中央；（3）

家庭垃圾預處理，分類袋裝，分類收集；（4）

建立中水利用系統，充分利用水資源；（5）

熱電廠供熱，減少污染；

（6）

提高住宅高科技含量，做到二步節能；（7）

健全安全防范及信息管理。

3、芳水園廣告運作

目前由獨立個人工作室代理設計、發布。

五、藍水園客戶定位策略

（一）藍水園的目標客戶群為“新中產階級”

1、時代造就的“新中產階級” 曾幾何時，在“允許一部分人先富起來”的口號聲中，經濟體制的不斷完善，市場經濟的日趨活躍，人們不在沉迷于“今宵酒醒何處？”的感覺，發出了“再也不能這樣過”的吶喊。身體的成長需要日久天長，而觀念的更新轉換只是瞬間之事。大氣候與小氣候的成熟，一大批不甘寂寞的有識之士，擺脫了束縛，通過自身的努力拼搏，向著一個新的行列前行，那就是有絕對中國特色的--“新中產階級”。他們除了養車，購買豪宅之外，還要有足夠的時間和經濟去追求其固有的高品質的生活。追求精致的生活品味這便是新中產階級的又一大特點。

就中國國情現狀而言“新中產階級”的產生有著重要的局限性。它主要行業大致有：部分私營企業主，流通公司，非金融機構，房地產開發商，三資企業，還有證券經營者，特種行業主，以及策劃公司，文化產業等。這些行業經營起來主要運用的是知識與頭腦，所以知識經濟時代的特征就由此體現出來。

2、“新中產階級”特征

“新中產階級”是一個源于西方的名詞，是只屬于社會中間層次的占社會人數比例較大的那一部分人。“新中產階級”是整個社會的安全發展重心，他們在經濟來源方面占有明顯優勢，大部分自己就是老板。他們沒有時間觀念，往往把工作和休息合二為一，以其獨立的姿態出現，是我們這個社會中最能吃苦耐勞的群體。他們以自己的智慧，不計勞動時間，不辭辛勞地做別人不做也做不了的事情。他們大都具有堅強的毅力，所以才能飛快地發展起來。他們大都白手起家，他們的富裕生活90%都是靠自己努力奮斗而得到的。

他們具有強烈的自信心，相信自己所做的絕對能成功，便是他們的信條。生活講究，追求品味，但也不輕易消費，有時甚至還不愿向外公開自己的財產也是他們的特征之一。同時，敢于投資，將所得的錢用于擴大再生產，以期獲得更多的利潤。

“新中產階級”并不是都智商及高，但是他們善于理財，他們所選擇的投資大多是安全性高，獲利較大的項目。追求成功，追求財富的腳步永不停止，更是“新中產階級”的顯著特點。

3、“新中產階級”的具體表象 第一組，經濟問題：

1． 有公文包專門存放動產票據，如股票認購協議書

2．至少請一人幫做家務，如清潔女傭或帶小孩的 3．住所至少一處以上 4．有至少一部車

第二組，社會問題：

1．每周至少兩次在外享用晚餐 2．可能有家庭成員是外國公民 3．組織過20人以上的聚會或晚宴

4．認識公眾人物，如藝術家、大老板和政客 5．常跟朋友一起外出度假 第三組，文化問題：

1、名校畢業或有博士學位 2.會至少兩種語言 3.定期參觀博物館

4.每月至少光顧一次音樂會、芭蕾或歌劇表演 5.收藏藝術品，或古董 第四組，特征問題： 1． 是俱樂部成員 2． 去過國內大部分地區

3． 每年因工作之故長途飛行5次以上

4． 曾被邀至大眾媒體(電視、廣播或報刊)表達看法 5． 每年個人捐款達1000元以上

（二）針對藍水園的目標客戶群聘請形象符合的品牌形象代言人

2． 由于“新中產階級”這個目標定位群的特殊性與“新概念”性，我們建議在今后順馳梅江藍水園的宣傳推廣中聘請儀態、氣質、形象與“新中產階級”能夠有機融合的品牌形象代言人。聘請品牌形象代言人在藍水園宣傳推廣中的作用

1、能夠與大多數的房地產項目產生有效的區別。

聘請一個項目的品牌形象代言人，在如今大多數的產品宣傳中被廣泛運用，對于品牌代言人所帶言的產品，人們的認知程度日益增高。但單就房地產項目而言，聘請品牌代言人的案例很少，目前已知周邊地區物業聘請形象代言人的有北京的御景園（程峻），天津的世紀花園（葛優），均屬高檔一流物業（世紀花園在當時天津的樓市中如此定位）。雖然這兩個項目對品牌代言人的挖掘并不深入，但此種方式的宣傳推廣行為仍然為這兩個項目贏得了廣泛的知名度和銷售業績。

2、能夠將我們所宣傳的主題充分的表達

由于品牌形象代言人屬于客戶定位群中最具有代表性的個體，所以他能夠準確、直觀的將項目的精髓以個體的形式展現在人們的面前。品牌形象代言人的選擇有鑒于藍水園項目的客戶定位群，建議在品牌代言人的選擇上考慮著名電影、電視表演藝術家陳道明（或濮存晰，陳道明的宣傳效果較之濮存晰更有代表性）。陳道明的在影視作品中的形象已經被大多數人所接受。他的形象多為中國的民族資本家、企業家和有形象、有氣質的高級知識分子。基本符合“新中產階級”的外在形象。且陳的商業形象沒有被完全的開發，品牌形象記憶度相對專注。（附：關于梅江藍水園客戶定位選擇的建議）如今天津的房地產已經從淺海區進入了深海區，房地產策劃也從早期的經驗主義、偶然階段走向了今天的分工越來越細，手段越來越高。因此只有作到正確的市場定位，房地產在進行銷售宣傳時才有可能最有效的針對目標客戶群體，以促進銷售的順利進行。目前天津市大多數的房地產項目，在開盤前的準備階段都會對自己的項目進行詳細的市場定位和客戶群體定位。這些定位或者是由開發商決定的，或者是由廣告代理公司提出的，但結果都是一樣的：就是其得出得結論都未經過嚴格的市場調研和客戶考察。在天津市的房地產市場中還沒有建立起完善、科學的，能夠涵蓋天津房地產市場供求關系、市場飽和度、潛在客戶數量、客戶購買能力的市場調查報告和記錄。盲目的市場定位、客戶群定位所以造成了大多數項目的滯銷和千篇一律。我們起初接手順馳世紀城時，也曾經苦于沒有這方面的資料。后來經過對世紀城現有業主的調查了解，才將世紀城的客戶購買群體定在了“H”一族身上。這種“H”的定位基本準確。但隨著世紀城銷售的不斷深入，僅僅“H”的概念已經略顯粗糙，這就要求我們制定出進一步更加詳細的客戶購買群體的分析，充實進“H”的基本概念之中。但如果沒有真實、有效的市場調研情況報告，那么即將提出的“H”概念拓展定位仍然會與市場的真正需要相脫節。

同理，藍水園經過進一年的運作已經進入開盤前的沖刺階段，正確、嚴謹、有理有力的市場定位和客戶群體定位也正是這個項目目前的當務所急。有了明確的市場定位和目標客戶群體定位，才能順利的尋找到項目開盤的訴求切入點和項目今后的發展增長點。所以，本公司建議，由我們雙方公司及相關的第三方共同合作，在一個相對較短的時期內，對天津的房地產市場進行一次完善、精確的市場調查，以求達成我們雙方合作的共同利益。（合作詳情具體商議）

五、項目規劃策略

梅江生態居住區作為天津市政府繼華苑和麗苑之后的更大手筆，始終為天津市民所關注。而梅江所處的地理位置也日益被人們所認可，并存在著無限的升值潛力，但是作為項目的地點是不可變更的，規劃設計好的外檐、房型等細節是不可變更的，項目規劃的核心是理念開發。就像一部交響樂不能沒有主題，藍水園的推廣不能沒有靈魂。我們把這個尋找靈魂的過程稱做理念開發。一旦這個理念確立，整個推廣過程都必須圍繞它進行，這種理念創新在于適度超前的把握人們所追求的各種新的生活方式和思想潮流，然后量身定造、消化、提純，形成統帥全局的主題思想，并把它滲透、融合、演繹在藍水園的整個具體推廣策劃中。方案A——時尚理念

（一）推廣主題——麗水天成時尚之都

1、推廣主題的延續運用

本案運作前期曾命名為“星嘉洲”，同時以“麗水天成時尚之都”作為本案的推廣主題與主打廣告語。這一階段，2000年秋季房交會的亮點展示與海報、軟稿的聯合運用使本案的知名度上升到一定的階段。雖然房交會結束后，由于更名等事件的影響，本案一度沉寂了一段時間，但由于梅江項目的集體品牌優勢，“星嘉洲”和推廣主題即主打廣告語“麗水天成時尚之都”在人們的心目中已有了一定的地位和積累了一定廣告勢能。

就廣告的延伸度來說，在正式的推廣上市階段，繼續沿用“麗水天成時尚之都”這個主題可以有效的使品牌形象得以延續和擴展，鞏固項目在人們心目中的地位，達到事半功倍的最佳宣傳效果，從而節約廣告支出。

2、推廣主題體現整合營銷的精神

“麗水天成時尚之都”這個推廣主題以“時尚”作為本案藍水園的項目定位，有著深刻的涵義。首先“時尚”概念作為目前現階段的人們生活中必不可少的潮流趨勢，與人們的生活息息相關，與人們的衣、食、住、行配合默契。這就意味這“時尚”概念雖然給人以年輕、沖動、朝氣的形象但其適用人群并不僅僅局限于一般意義上特指的年輕人群（年紀輕），而是所有追求無止境、對新生事物接受良好的“年輕人群”。其次，由“時尚”這個概念可衍生、拓展出眾多引起人們興趣的諸如家居、消費、投資、生活方式等的相關話題，可操作性強，可宣傳性強，具有良好的可對比性。對于游離于房地產概念之外的眾多其它產業概念均可兼收并蓄，為我所用，在充分引起人們對本案品牌關注度的同時精確的體現出“房地產整合營銷”這個新生的營銷觀念。再次，由于“時尚”概念所具有的時效性的特點，在本案營銷推廣時，可以時刻變更“時尚”概念的主要訴求點，突破傳統的模式思維，將相對不變的房地產業營銷刺激得活潑、生動，充滿鮮活的生命力，予人以本案永遠追求更好、積極向上的品牌印象。為本案藍水園銷售計劃的有效貫徹執行和今后梅江二期的營銷宣傳工作打在扎實的基礎。

（二）時尚一族分析

1、從生理年齡上區分

從生理年齡上區分，25周歲以上和以下兩個部分人群。

25周歲以下，實際上稱為“亞時尚一族”。人生經歷上的短暫，決定了他們追求的是浮華的、表象上的時尚現象，對于真正的、我們所要宣揚的時尚的生活方式并沒有深刻的理解和感悟。同時對他們來說他們尚未開始真正的創業，因此，他們這部分人群并不是本案藍水園的主要訴求目標對象和購買人群。25周歲以上，是本案真正鎖定的目標客戶對象，是真正意義上的“時尚一族”。他們大都經歷了真實而又艱辛的個人創業歷程，對所謂“時尚”生活方式的理解有自己獨到的見解，并時刻關注著世界最新鮮的“時尚”動態。引用ELLE亞洲區女總裁的一句話：所謂“時尚”，就是領先一步體驗生活的感受。這與我們所宣揚和宣傳的“時尚”的生活方式毫不沖突。渴望領先一步享受 “時尚”的生活氛圍和“時尚”的生活氣息的這種“時尚”生活方式應是我們最大的訴求支持點。

2、從性別上區分 中國5000年來的文化傳統積淀，使中國的男性公民在心理和心態上都較為成熟和深沉。他們對“時尚”概念較客觀的考量，使其可以理智的、有選擇性的接受“時尚”本身極其附屬衍生產品。同時，這種與生俱來的優越與自信也使得他們會積極的取得自己的一方天地，具備了很高的接受和購買能力。也正是由于這種先天的優勢和后天的養成，使得他們需要像本案這樣即可以享受到“時尚”生活樂趣有可以彰顯身份、地位的優秀物業項目。

由于社會的進步和自強不息的奮斗精神，中國女性公民的社會地位和家庭地位均日益提高。無論是單身女性還是在家庭中，她們的自主性都可以得到充分的體現。她們較之男性公民更加注重生活的質量和生活的愉悅性，考量的因素更為實際和務實。由于本案本身的硬件條件和設施均考慮到她們的實際需要，所以說這樣的大型親水時尚社區對她們而言有著無比的誘惑力，可以進一步激發她們的購買能力。

（三）“時尚”主題的內涵發掘

1、“時尚”涉及到“房地產發展的資源整合”問題

①“整合營銷”是本案銷售的關鍵房地產的開發和發展不是一個獨立運作的過程，他需要各行各業相關產業的扶植與輔助，如何有效的將游離于房地產之外的、其它各行業的資源為地產的經營、管理和銷售所用——即房地產整合營銷，是目前房地產業界面臨的一個重要的課題，也是本案藍水園銷售突破性創新的關鍵。本案所提倡的的推廣主題“時尚”概念在“資源整合”上有較大的優勢。因為這里的“時尚”概念不是單一的主要表現本案在硬件條件和設施上的“時尚與先進”，而是將本案作為一種可以被廣泛推廣的生活模式范本進行推薦和宣傳。這樣，外界各種與“時尚”相關的，可以引起本案的目標消費群充分關注的話題和主張均可以引入本案今后的宣傳和銷售中，作為本案除本身所具備的各種優秀的硬件條件和設施外的有效支撐點和輔助賣點。②“時尚”主題可延展到生活的方方面面本案所提倡的“時尚”的生活方式涵蓋了生活的方方面面，我們在眾多的“時尚”中選擇“家居的時尚”、“休閑的時尚”、“運動的時尚”、“渡假的時尚”、“消費的時尚”這幾方面的內容作為本案的主打訴求，其它“時尚”內容作為輔助訴求進行宣傳和闡述。

2、“時尚”主題可親密結合在梅江項目的建筑風格中

本案藍水園的外檐設計采用流線型，在最大限度的多提供親水住宅的同時，保證了外觀上的美感風格。這種流線型的設計在天津這座北方的城市中并不多見，即便是同為梅江的3號地芳水園也僅僅選用了一般的平行排列的方式，所以本案的外檐就是“時尚”生活方式的一種具體表現，與“時尚”主題有著親密的融合性。

3、“時尚”主題可具體表現在售樓現場

本案藍水園的售樓中心布置，可圍繞“時尚”主題，突出兩方面獨特魅力： a本案藍水園獨創的時尚水文化生態園林

b本案藍水園率先倡導的“COSMO LIVING”生活方式

4、本案藍水園的售樓中心接待人員，可以在接待時遵循以下原則： a可以不統一著裝，但“時尚”的風格盡量大方、統一

b接待時除為業主提供必要的物業咨詢外，可根據業主的情況向他們推薦適合他們的“時尚”生活方式

5、“時尚”主題可自然聯系至媒體軟稿的利用上

本案打出“時尚”的大旗，可以將各種媒體上關于“時尚”的報道一網打盡，讓面向公眾的大眾傳播渠道**的為我所用，更好的將“時尚”主題作為本案藍水園的銷售支撐點。

6、“時尚”主題可囊括所有高檔項目的特色 方案B——兩棲住宅

（一）推廣主題—— “兩棲住宅”，任你自由棲息

1、“兩棲住宅”的概念來源于“兩棲人”，“兩棲人”的概念最初源于中國南部沿海地區，90年代初期改革開放的大好形式影響了一部分居住在當時尚未收回的香港地區的居民，他們或者居住在香港，工作在內地；或者工作在香港，居住在內地，長期的兩地往返奔波，樂此不疲，內地人就給他們起了個名字叫“兩棲人”。

2、其后，隨著經濟發展的進一步深入，“兩棲人”的概念，逐漸演變成特指那些習慣在兩種生活方式之間游離的族群。比如：白天工作，夜晚兼職；上半年自住旅行，下半年打起領帶做回“白領一族”，自己開公司；是老板又是伙計等等諸如此類的人群。

3、現在，“兩棲人”已正式演變成“兩棲新人類”。這一類人群順應時代的潮流而生，他們對生活和工作之間關系的理解是，既要自由奔放，又要踏實穩重；既渴望安穩而平靜的生活，又時刻對工作充滿好奇心，他們認為生活就應該是豐富多彩的，應該是讓自己滿意和舒展的，工作有工作的快樂，生活有生活的快樂。在當今社會中，他們不成功，還有誰能成功？

（二）“兩棲住宅”的賣點分解

1、工作與渡假兼得的“兩棲住宅”

現代人的生活忙碌而又匆忙，特別是像本案目標消費人群這樣的成功人士，更是難得能夠享受到悠閑悠長的假期。地處友誼路中央商務區的本案藍水園，憑借其優越的地理位置和渡假村式規劃設計，可以同時達成這些本案目標消費人群的長久渴望，工作與渡假同時兼得。

2、居家與休閑兼得的“兩棲住宅”

居家生活本意上是指 “柴、米、油、鹽、醬、醋、茶”這開門七件事，但即將生活在本案藍水園中的客戶會驚喜的發現，他們的居家生活多了幾分類似“琴、棋、書、畫、詩、酒、花”這種情趣的感覺。這種感覺的賣點支撐來源于本案藍水園本身完善的休閑配套設施。

3、水陸相生的“兩棲住宅”

以“水文化”為主打的藍水園，除了3萬平方米、景色優美的中央湖面景觀外，人工湖外圍的其他標志性人文建筑和人文文化也將作為本案的賣點支撐之一。同時，岸邊呈現出的波浪式主體建筑造型，與湖景相映相生，相得益彰，是本案與生俱來的景觀文化特色賣點。

4、成就與時尚兼得的“兩棲住宅”

時尚是一個涵蓋面非常廣的話題，真正的“時尚一族”大多數都是事業有成的成功人士，（有別于亞時尚一族，前面已有論證）他們對成就的定義不僅僅體現在對待事業的執著追求上，居家生活也是為他們所重視的，他們不單要享受時尚的物質生活，還要享受時尚的精神生活，為他們提供一個事業、家庭兩得意的地方，是本案另外一個非常重要的賣點支撐。

5、虛擬與現實兼得的“兩棲住宅”

不同于網上組織的“虛擬社區”，這里的“虛擬”是指虛擬的數字化網絡技術，正是這種技術，才支撐起現實中生活中藍水園快捷、安全、方便的物業服務內容。買房首先看物業，已成為人們購房時猶豫考慮的第一梯隊問題，用虛擬支撐現實，用現實反映虛擬是雖然在當前已成為高檔物業必備的硬件條件之一，但社區網絡的優良與否仍然會是今后幾年客戶考慮的主要問題，也是本案賣點支撐。

6、作為新住宅運動奇跡的“兩棲住宅”

在去年上海召開的中國房地產峰會上，正式提出了新住宅運動的口號，但至今仍未見有能夠稱得上為“新住宅”的項目出現，梅江整體工程作為全國最大的生態居住區，已經為本案往“新住宅”的方向發展打下了一個堅實的大環境氛圍，再加上本案在前期規劃設計思路上的大膽創新和“兩棲住宅”概念的具體應用，本案已具備了成為“新住宅”的實力，所以說“兩棲住宅”本身就是本案藍水園最大的賣點。方案C——都市生態理念

推廣主題——都市生態交響

未來由你奏響

1、藍水園的都市生態概念打消了人們通常認為的“生態城郊化”的觀念。往常人們一提到“生態小區”均會聯想到靠近城郊，靠近山區，藍水園以其自身擁有大面積湖景的優勢和新加坡景觀大師規劃設計的生態風光（包括大型陽光植物園等）將向人們證實生態居住區也可以在城市的政治文化的中心，也可以在城市的經濟貿易中心。（友誼路及延長線將會成為天津市政、文化及商業中軸線）。

2、生態建筑必將成為21世紀的建筑主流。在綠色、環保口號盛行的今天，生態建筑已經應運而生。高科技的應用帶來了眾多的綠色建材，成為生態建筑的基本支撐點。再加上人們親和自然，接近自然的自覺意識的不斷增強，更加完美的生態建筑成為人們的必需。所以我們創造“景觀率”這個嶄新的概念，作為生態建筑和園林綠化指數之間的契合點。

3、生態文明在構筑了城市可持續發展的動力的同時，也成為生態住宅、生態環境的內在支撐。文明的含義包括了和諧的親友關系、和諧的鄰里關系、和諧的人生觀、和諧的自然關系等。在這些關系的包容下，人與人之間、人與自然之間，都是親密無間的，即“零距離”的概念。以這些與人們生活密切相關的關系和充滿人性光輝的概念作為生態的突破口，加深了其文化的品位，也起到了我們“跳出地產做地產”的初衷，使藍水園在整個梅江項目中，在天津市眾多房地產中有前所未有的突破。

六、推廣計劃

1、推廣策略

①本案藍水園的廣告宣傳量在開盤前，要達到一定的飽和度。事實上，100萬元的廣告費分十次投入和一次性投入，對其它商品而言，也許效果差別不大。但對于房地產銷售而言，其業績卻往往有天壤之別。從表面上看，廣告的投入加大，風險加大。但實際宣傳量加大形成了規模效應，反而降低了單位風險成本。所以，房地產廣告在宣傳量上達一定的飽和度，就無法形成浩大的聲勢，當然就無法保證短時間內的大量成交。

因此，基于此我們認為可考慮在車體廣告和燈箱路牌等戶外廣告上大做文章。戶外廣告的最大優點是反復提醒，經常路過的人都會有意無意地看到。所以，它對于知名度的傳播最有效。戶外廣告產生收益的時間較長，也更為持續，故本案藍水園作為大型、跨長期發展的項目可大量采用。另外，戶外廣告要內容簡練，信息單一，色彩一定要鮮艷，這樣才能獲得最好的效果。②本案藍水園作為跨的大型項目，要注重作好品牌形象的培養。對于跨長期發展的大型項目，除了在注重作好促銷宣傳的同時，還應撥出專門的費用以用于做項目的品牌形象宣傳。相對地，品牌形象宣傳的收益期長但其投入產出比高，而促銷廣告的收效期短但投入產出比低。對于長期發展的項目，投入一定費用做品牌形象宣傳，可有效地提高投入產出比，從而減少總的宣傳投入，并為以后發展新項目積累品牌資產，以品牌延伸效應帶動產業擴張。但是，此種品牌形象的培育同其他商品仍有較大的不同，其它商品往往注重對消費者品牌忠誠度的培養，而長期發展的房地產項目的品牌形象注重的是品牌的親和力和美譽度。因此，我們認為應考慮做獨特的公益活動廣告。如在大型超市設置老人坐椅車（或兒童坐椅車）等。

2、媒體計劃

① 在《每日新報》和《今晚報》作軟廣告。因為《每日新報》和《今晚報》具有信息承載量很大，可讀性強，可以傳閱，反復地看，以至于商討等特點。根據我們的推廣經驗，一份好的平面媒介，其效果可以達到同時使用各種媒介的總體效果的70%左右。

② 拍攝本案藍水園的概念形象CF片。CF片具有視覺和聽覺的雙重刺激，其表現手法可以豐富多采，而且，其品位性強、欣賞價值高、感染力強烈。對于高檔樓盤，構建高檔形象和先鋒品位，是不可缺少的宣傳方式。

但由于電視媒介的投入產出比低于報紙媒介，故我們建議在開盤前播出三周時間即可。③ 考慮特殊的、名流薈萃的，如高級飯店、賓館、高檔娛樂休閑場所、大型汽車美容店、高等院校中的MBA班、航空**雜志、高級美容美發店等可直接面對本案目標消費群的特種傳播途徑。

通過這種特殊的廣告傳播途徑，一是可以與本市其他高檔物業一直沿用的以傳統媒體為主的宣傳推廣方式形成明顯的區分，二是這種直接面對客戶的營銷方式，除了可以給本案的目標客戶群帶來近身感受的親切好感外，制作精良、新穎別致的宣傳資料也會為本案的推廣達到潛移默化的宣傳效果。④ 可選擇《COSMO·時尚》和《經理人》雜志做開盤前的月份做一次硬廣告。因為目標客戶群多為女性的《COSMO·時尚》雜志和目標客戶群多為男性的《經理人》雜志的讀者品位均可以有效契合本案藍水園目標購房者的“COSMO LIVING”生活方式，而且《COSMO·時尚》已成為中產階級以上人士的了解世界最新資訊和享受生活質量的必讀書籍。

另一方面，選擇《COSMO·時尚》和《經理人》雜志做廣告，也開創了天津市房地產廣告形式突破之先河，從而形成本案藍水園與眾不同的品位形象。

3、宣傳主線 ①專家解讀時尚理念、兩棲住宅理念和都市生態理念在軟稿中大量出現各種專家對項目的評價和看法（并不局限于建筑專家，跨行業的專家品評更具備可信度和可比性。）②零距離渡假，你感受到了嗎？③ **%的景觀率，你聽說過了嗎？

④ 天津市最貴的房子在哪里？

七、價格策略價格策略在項目推廣中占據了極為重要的位置，也是項目中最靈活機動的因素。在本案的宣傳推廣中，我們可以利用近水的六棟小別墅做為價格賣點，打出“天津最貴的房子就在藍水園”的宣傳口號，聚焦消費者的注意力，造成新聞轟動，從而全面提升藍水園的品牌價值。梅江藍水園區域推廣策劃（銷售控制）

區域推廣法將本案藍水園分為不同風格的三個營銷區域，制定每一區域的命名及推廣主題，以時間為主線進行區域營銷。

1、第一區域：麗水天城 特色：**%的景觀率

營銷時段：項目營銷初期推廣主題：麗水天成時尚之都

2、第二區域：星嘉洲 特色：**%的景觀率

營銷時段：項目營銷中期推廣主題：綠色辦公室

3、第三區域：清澄墅 特色：親水100%景觀小別墅

營銷時段：項目營銷末期推廣主題：湖景渡假村

第三篇：會展+實踐報告+天津聚源馳商貿有限公司

天津聚源馳商貿有限公司商務禮儀實踐報告 一、實習目的通過社會實踐進一步鞏固在學校學習到的知識，在實習中摸索出商務禮儀未來就業方向，了解到實踐和知識相結合的重要性。為后期步入社會的發展做好鋪墊，更新對待專業的態度，了解現代社會的就業形勢和發展方向。同時，只有通過前期的實習才能夠更加清晰的認識到自身和社會的差距，拉近自己和社會的距離，開闊視野，鍛煉自身實力，通過實踐不斷提升自己各方面能力，不斷地豐富自己。

二、實習時間 2019 年 1 月 19 日-2019 年 2 月 20 日 三、實習地點 天津聚源馳商貿有限公司 四、實習單位和部門 天津聚源馳商貿有限公司成立于 2015 年 09 月 11 日，注冊資金 50 萬元人民幣，是天津一家百貨/批發/零售行業公司。公司以“專注，用心，服務”為核心價值，希望通過我們的專業水平和不懈努力，提供優質的服務。

多年來，天津聚源馳商貿有限公司一直秉承以用戶需求為核心，在專注百貨/批發/零售行業同時，提供優質、用心的服務贏得了眾多業界的信賴和好評，在天津逐漸樹立起公司良好品牌。

這一次實習我被分配到產品銷售區工作，不同于其他市場策劃的工作，產品銷售區的難度則會大一些，因為銷售行業主要針對的產品紛繁復雜，并且面對的人群也是多種多樣的。其次，銷售區的工作最核心的是和顧客溝通，所以在語言上公司有著明確規定，英語四級的證書必須要有。同時，對于銷售區而言，除了和客人的溝通外，還要做到對產品的了解。在上崗培訓前是需要將所銷售區域的產品背下來的，包括其優點和性能使用，這對我來說也是一次極大的挑戰。按照公司規定要求，銷售區的員工必須要對每一位顧客都做到坦誠相待，不得在推銷產品的過程中肆意隱瞞欺騙顧客。對于公司來說，銷售區的員工就是公司的門面擔當，我們承擔著公司的形象，在上班過程中必須做到嚴以律己。

五、實習內容 在實習中公司對我們的要求和正式員工是相同的，包括獎懲制度的運用。每天早晨八點必開的班前例會是實習的核心內容，這主要是為了讓部門管理人員對員工的儀容、儀表及精神狀態進行檢查，同時也是總結前一天工作的整改重點，分配當日銷售任務的時刻。

緊接著就是兩班交接的時刻，交接的內容主要有檢查當日產品庫存和銷售數量，清點好每日上班銷售的產品，做到不落一物。本著服從顧客的中心思想，嚴

格按照公司標準進行本銷售區的清理工作，確保每項物品衛生整潔、擺放整齊。銷售區的衛生更是重中之重的一點，干凈整潔的環境才能夠吸引顧客圍觀。同時公司還會定期開展產品銷售活動，針對商品庫存和時尚趨勢做出應對方針，在銷售中我們就需要負責引導好顧客了解當日活動，確保將最大的優惠傳遞出去。

公司明確要求，對待顧客提出的疑問一定要耐心作答。作為服務行業而言，優質的服務是決定一家銷售行業成敗的重要因素。將顧客放在工作的第一位，面對他們的問題要耐心解答，提出的要求應該及時向直轄領導上報，給他們營造一種享受購物過程的體驗。

六、實習總結 回想這一次在聚源馳商貿實習的過程，覺得從中獲益匪淺，它讓我了解到了許多在課堂和書本中都無法學會的知識。同時也非常感激聚源馳商貿的領導和同事對我的照顧，作為新人來說，他們給了我足夠的時間來適應這項工作。同時，他們也教會了我很多，這些都是在學校里學不到的知識，它能讓我更加快速的適應這個社會，并且了解到未來的發展方向。

實習是一個很好的平臺，它能夠讓年輕人對社會增加新的認知和感悟。只有經歷了實習的這個過程，才能更好的完成日后步入社會的工作。它就好像學校和社會的過渡帶，它讓我們看到了自己優秀的一面，也讓我們發現自己的不足。在這個過程中，我們不斷接收新的知識，不斷完善自己，努力成為一名優秀的銷售人員。

實踐單位評語：

實踐單位蓋章：

部門主管簽字：

****年**月**日

成績：

教師簽字：

****年**月**日