第一篇：杭州下城區汽車抵押貸款介紹

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因生意資金周轉不靈，36歲的乳山男子叢某便打起了汽車租賃公司的“歪腦筋”，先是以月租金4500元錢租下了一輛轎車，后又抵押給一家擔保公司借款4萬元。東窗事發后，環翠警方展開偵查，于10月24日將叢某抓獲，并成功追回車輛。

昨日上午，在市公安局環翠分局經偵大隊，辦案民警將涉案轎車交還給汽車租賃公司。“這次多虧了民警破案迅速，為我們挽回了價值10多萬元的經濟損失。”該公司負責人說。據辦案民警介紹，9月份他們接到汽車租賃公司報警，稱一男子自今年6月份以4500元的月租金租走了一輛轎車，此后只是通過電話表示繼續租車，卻未再交過租金。

7月下旬，該公司派人到乳山找到叢某索要欠款和車。當時，叢某表示要以租代購的方式購買這輛車。8月份，雙方就此簽訂了合同，叢某答應支付首付款及所欠租金共計35400元，并付給汽車租賃公司一張支票。汽車租賃公司工作人員到銀行一查才得知，這是一張空頭支票。事后，汽車租賃公司多次聯系叢某，卻再也打不通叢某的電話。8月31日，汽車租賃公司突然發現這輛車的GPS信號在乳山消失了。

接報后，辦案民警趕赴乳山展開調查。經過多日的蹲守，10月24日將叢某抓獲。叢某交代，他已經將車抵押給了一家擔保公司，借款4萬元，用于做生意。而抵押車輛時所需的行駛證、車輛登記證，是叢某花400元辦的假證。根據《物權法》規定，叢某不是車主，其與借款方簽訂的抵押合同無效。因此，警方追回了車輛。

目前，叢某因涉嫌合同詐騙罪被警方依法刑事拘留。

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第二篇：杭州汽車抵押貸款出現的問題

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無業男青年羅某欠下了高利貸，為了還債，他先后向一家汽車服務公司租車11輛，除歸還一輛外，其他10輛都讓他抵押借款了。汽車服務公司追問羅某車哪去了，羅某坦白答道：借款100多萬元還不上了把車抵押了，還帶著公司員工去追車。2012年12月，市中院以合同詐騙罪對羅某判刑14年并處罰金。

租了10輛車抵押借款又帶人追車

今年，26歲的羅某，因為欠下了高利貸，便決定不計后果，向汽車服務公司租車向人抵押借款。羅某以前向一家汽車服務公司租過車，信用不錯。從2011年4月開始，羅某謊稱在沈陽有工地，需要大量用車，向一家汽車服務公司租車，在短短的幾個月時間，他向該公司租了共計11輛轎車，其中包括奔馳、奧迪等高檔車輛。除一輛主動歸還外，他用其余10輛車向人抵押借款，先后借款共計180多萬元。

由于到期不能歸還車，汽車服務公司的有關負責人多次找到羅某，詢問他車都到哪去了，羅某十分“誠實”地說，自己借款100多萬元到期還不上了，所以把車抵押給人了。隨后，羅某開始帶著租車公司的員工去追車，在某大學院內追回一輛奔馳商務車，在開發區追回了一輛途觀車一輛豐田皇冠。

買奔馳一車抵給兩人

2011年4月，羅某貸款買了輛價值31萬余元的白色奔馳C180型轎車，支付了首付款，然后按期還款半年停止還貸，欠下了12.5萬余元的貸款。由于債主追債，羅某將這輛奔馳車先抵押給一人借款20萬元，又將該車抵押給另一人借款25萬元。案發后，經鑒定，該車價值23萬余元，案發后他僅還給一債主5萬元。

警方接到報案后，抓獲了羅某，追回了全部贓車。經過專業部門鑒定，羅某租賃抵押給他人的10輛轎車總價值200多萬余元。

在法庭上，羅某認罪，羅某和律師都表示，就是為了還高利貸而走上了犯罪道路。現在贓車都被追回，沒有給汽車服務公司造成巨大的經濟損失，希望法庭從輕處罰。市中級法院認定羅某犯有合同詐騙罪，鑒于其認罪，對他從輕處罰。羅某被判刑14年時并處罰金200萬元。

第三篇：汽車抵押貸款合同

汽車抵押貸款合同

借款人：（以下簡稱甲方）

證件號碼：***07X電子郵箱：

聯系電話：***傳真：

通訊地址：廣東省深圳市羅湖區東湖布心中校教工宿舍50

5貸款人：李海文（以下簡稱乙方）

聯系電話： ***身份證號碼： ***478NO：SZ-201310141600

通訊地址：深圳市羅湖區紅寶路京基金融中心D座1002室

甲方向乙方申請汽車抵押借款，乙方同意向甲方及放貸款，甲、乙雙方共同辦理相關手續及貸后管理等工作提供全程服務。為明確雙方的責任，根據《中華人民共和國合同法》和有關法律法規，甲、乙雙方經平等協商，簽訂本合同，以資共同遵守。

第一條抵押物 甲方以自有的、合法取得的如下汽車作為本合同項下貸款的抵押物：豐田牌，型號TV7160GD汽車 壹 輛，車輛牌號為 粵B300FC，發動機號為：F874397，車架號為：LFMAP22C0A0155116。

第二條 貨款金額、期限和用途

1.本合同項下貸款金額為人民幣（大寫）叁萬 元，（小寫）￥30000.00元。

2.本合同項下貸款期限為2 個月，自 2014 年 02月 26日起至2014 年 04月 25日止。（貸款期限從實際發放貸款之日起計算）。

3.本合同項下的貸款用途為資金周轉，未經乙方書面同意，甲方不得擅自改變貸款用途。

第三條貸款利率及利息

本合同項下貸款按月計息，貸款月利率為2 %，即金額￥600.00元整，借款服務綜合管理費金額￥450.00元整，利息及借款服務綜合管理費從本合同項下的貸款起始日起按貸款期限計算，時間不足一個月的按一個月計算利息。

第四條計算方式及費用

1.甲方同意按下列方法計算每月還款額：

每月償還利息=貸款金額*月利率；每月償還本息合計=【（貸款金額*月利率*貸款期數）*貸款金額】/貸款期數：每月還款額=每月償還本息合計+每月應付管理及咨詢服務費。

2.甲方同意就本合同項下貸款向乙方支付以下費用：

（1）貸款手續費：按貸款金額%計算，即人民幣（大寫）元整（小寫：￥元）；甲方同意乙方發放貸款時直接從貸款金額中一次性扣除該費用。

（2）提前還款手續費：如甲方向乙方申請提前還款，必須經乙方書面同意，并且向乙方支付提前還款手續費，其金額按本合同項下貸款額的%計算，該費用與提前還款時一并支付乙方。

（3）延期還款手續費：如甲方向乙方申請延期還款，必須經乙方書面同意，甲方應當按照申請延期的時間和本合同貸款金額向乙方支付每日0.3 %的手續費，延期還款手續費將由甲方在申請日當天一次性支付給乙方。否則乙方有權向甲方追索貸款總金額每日3‰的延期滯納金。

第五條貸款發放

□

1、甲方同意乙方將本合同項下貸款在扣除本合同約定的費用后劃入甲方指定賬戶：

開戶行：戶名：帳號：

□

2、甲方同意乙方將本合同項下貸款以現金形式支付。

3、實際發放金額以合同簽定為準。

a)還款方式、還款日及還款額

1、還款方式：

□（1）放款日一次性扣除利息、管理及咨詢服務費等其他各項費用，共計人民幣（大寫）元整（小寫：元），到期后償還借款本金共計人民幣（大寫）元整（小寫￥元）。

□（2）按每月約定還款日繳交借款利息、借款服務綜合管理費，共計（大寫）貳仟元整（小寫：￥2000.00元整）。

2、還款日：

（1）、采用本條第1款項下第（1）種還款方式時，還款日為貸款到期日。

（2）、采用本條第1款項下第（2）種還款方式時，甲方應在本合同項下貸款發放的次月起開始按月償還貸款本金及利息等其他各項費用，每一個月為一個還款期。還款日為每月與乙方放款日之相對應的日期或甲、乙雙方另行約定的其他日期。

（3）、若還款當月無與前兩款甲方還款日相對應之日期的，則以該月最后一個公歷日作為該月之還款日。乙方可于放款后向甲方書面通知乙方放款日和甲方還款日。

3、甲方每月還款額：

（1）、采用本條第1款項下第（1）種還款方式時，甲方按本條第1款項下第（1）種還款方式所列金額還款。

（2）、采用本條第1款項下第（2）種還款方式時，甲方每月應向乙方支付各期的還款額為：人民幣（大寫）貳仟元（小寫￥2000.00元）。

4、甲方同意乙方從本人下列銀行賬戶中扣劃各期還款額：

開戶行：戶名：賬戶：

甲方實際還款時間為乙方委托銀行從甲方賬戶扣劃到相關款項的時間，如因甲方原因導致乙方委托銀行扣劃款失敗，包括但不限于甲方賬戶余額不足、甲方辦理該賬戶掛失、銷戶、銀行止付等原因，甲方應就失敗的次數向乙方支付每筆每次人民幣10元的費用。

5、甲方同意每月還款額按以下先后順序分配：

（1）、支付管理及咨詢服務費；（2）、支付利息；（3）、償還本金；（4）、支付相關手續費、相應違約金等。

第六條處置抵押物

因甲方自身原因及其他原因導致本合同項下的貸款不能全額償還，需對上述抵押物進行處置抵償時，按照以下原則執行：

1、由甲方授權乙方進行變賣，變賣收入在扣除變賣費用及借款本息，罰息后如有不足，則乙方有權向甲方對不足部分繼續追索。

2、乙方委托拍賣行公開拍賣，拍賣收入在扣除拍賣費用及借款本息、罰息后如有不足則乙方有權向甲方對不足部分繼續追索。

3、甲方同意以其所欠貸款及利息額作為乙方的全額購車款，并自愿簽訂了《授權委托書》、《車輛轉讓協議書》，將車輛出售給乙方。

4、甲方同意在辦理抵押車輛借款手續時，在車輛上安裝GPS全球衛星定位系統，未經乙方同意，不得擅自駕駛該轉讓車輛離開廣東省，如若

甲方違約，乙方可隨時對本車輛實施停車、扣車并予以車輛回收。

乙方有權選擇上述任一種處置方式，甲方不得提出異議。

第七條雙方的權利、義務

1、甲方的權利、義務

（1）甲方按照本合同之約定清償貸款本金、利息和應當支付的其他費用。如甲方對有關費用計算存有異議。

（2）甲方提前歸還貸款須經乙方書面同意。

（3）甲方自覺接受丙方對本合同項下貸款使用情況的調查和監督。

（4）甲方保證提供真實、準確、有效、完整的個人及抵押物等相關資料。如提供的資料涉及變更，包括但不限于甲方的姓名、通訊地址、職業和聯系電話變動，甲方應當第一時間書面通知丙方。

（5）如甲方為兩人或者兩人以上（即聯名借款），則每一借款人均負有不可撤銷的共同連帶責任。

（6）自本合同簽訂之日起，甲方為自身債務或第三方債務提供任何擔保應提前30日通知乙方。

（7）甲方應按照本合同約定的用途使用貸款。

（8）甲方保證合法使用本合同項下的抵押物，并自愿完全承擔因甲方非法使用抵押物而造成乙方的損失和相關法律責任。

2、乙方的權利、義務

（1）乙方有權要求甲方提供貸款所需的全部資料，乙方除可將該資料用于評估甲方貸款資格外，并可將該資料用于市場推廣或提供給征信機

構，乙方有權主動收集甲方資料，對甲方進行信用調查，包括但不限于親自或授權委托其他公司向征信機構查詢甲方的信用信息。

（2）如甲方向乙方出具虛假信息及資料，或本合同簽訂后甲方未能提前三十天通知乙方其自身債務或第三方債務提供擔保的情況，或違反本

合同約定的用途使用貸款，或非法使用抵押物，或違反本合同項下的任何還款義務，則乙方有權解除合同，甲方應于三日內償還全部貸款本金、利息、及其他全部費用。

（3）依照本合同約定或法律規定向甲方收取其應償還或支付的貸款本金、利息及其他相關費用。對甲方拖欠上述款項和其他違約行為。乙方

有權向有關單位或部門（包括甲方所在工作單位）予以通報，有權通過新聞媒體進行公告催收，或通過乙方委托的代理人或外包作業機構進行催收，或采取訴訟等法律手段催收。乙方采取上述催收方式所發生的一切費用均由甲方承擔，乙方為了保障本身的利益先行墊付的費用，乙方有權隨時向甲方追討。

（4）依照本合同約定按時足額向甲方提供貸款。

（5）有義務督促丙方及時為甲方提供必要的服務。

（6）乙方保證若在貸款期限內，本合同項下的抵押車輛的交通事故責任強制保險及車輛損失險、全車盜搶險及車上人員責任險（乘客）到期，乙方必須無條件辦理續保，否則由于乙方未按時續保而造成的法律責任及各項經濟損失，全部由乙方無條件承擔。

第八條違約責任

本合同生效后，甲、乙雙方當事人均應嚴格履行本合同所約定的義務。任何一方違反本合同約定的，應當依法承擔違約責任。甲方應按本合同約定按期向乙方支付相應款項，如逾期支付，每逾期一日需支付逾期款項的 0.5%作為遲延支付違約金。甲方違反本合同約定的用途使用貸款，乙方有權就違約使用的部分按每日 0.5%收取相應的違約金。如逾期歸還借款利息與本金，乙方有義務實行拖車，則產生的拖車費及其它費用均由甲方支付。

第九條合同附件

貸款申請表、客戶個人信息表、承諾書、借據、其他借款憑證、提前還款清算表、甲方應乙方要求提供的所有材料或簽署的所有文件等均為本合同附件，是本合同不可分割的組成部分。

第十條送達

1、甲方對其以任何書面形式向乙方提供的甲方通訊地址（以下簡稱“通訊地址”）均予以認可，乙方如需給予甲方任何書面通知或文件，則可

向甲方最后提供的通訊地址郵寄，在投郵后三日，該書面通知或文件視為已送達甲方。

2、如本合同甲方為兩人以上，則乙方發送給甲方的任何書面通知或文件，一旦送達甲方之中任何一人，即視為已送達甲方全體，甲方任何一

人不得以末收到相關通知或文件為由主張任何權利或要求減輕或免除其在本合同項下的任何責任或義務。

第十一條爭議的解決

因履行本合同引起的任何爭議，首先由合同雙方協商解決；協商不成時，提交乙方所在地的人民法院審理。

第十三條本合同生效和解除

本合同一式貳份，甲、乙雙方各持一份，具有同等法律效力，雙方簽字蓋章之日起生效。如甲方違反本合同時，乙方有權隨時解除本合同，并要求甲方承擔賠償責任。

甲方（簽名、指摸）：乙方（簽名、指摸）：

簽約日期：2014年02 月26日

簽約地點：深圳市羅湖區

第四篇：房地產抵押貸款介紹

房地產抵押貸款介紹

定義

房地產抵押貸款是銀行或其他金融機構以借款人提供房產或地產作為還款房地產抵押貸款的物質保證的抵押貸款。它是房地產信貸業務的主要形式，在融資業務中占據了重要地位。

介紹

在房地產抵押貸款中，不轉移房屋的占有權、使用權、處分權和收益權，但產權人和受押者都不能隨意處理房屋。房地產抵押貸款的貸款額度由貸款人根據借款人的資信程度、經營狀況。申請借款金額和借款時間長短確定，一般最高不超過抵押物現行作價的70%。貸款的期限主要有兩種：房地產抵押貸款短期建設貸款以建設周期為限，一般3一5年；長期經營貸款15一30年左右。貸款利息實行按季結息的辦法，利息的收取方法是由貸款人按季直接從借款人的存款賬戶中收取。

類別

房地產抵押貸款風險有所增大房地產抵押貸款根據利息計算和本金償還方式的不同，可以分為以下幾種：

(1)漸進式抵押貸款。這種貸款是在償還期根據借貸人的收益水平規定合理的、不等的償還額，或每次還款額相同但還款的時間間隔逐漸變小。計算每分段還款期的還款增加幅度可由借貸雙方協商確定。

(2)遞減式還款抵押貸款。這是指先固定每個還款期所需償還的本金，然后以日息計算每期應付的利息。例如在第二個還款期時，從總貸款額中扣除已還的本金，以此作基數來計算本期應付的利息。因此，貸款人應付本息逐期相繼減少。

(3)定息抵押貸款。這是指金融機構在進行房地產抵押貸款時，在整個還款期限內固定抵押貸房地產抵押貸款款利率的做法。這種抵押貸款方法。對借貸人來說，好處是能夠準確地測算出他在未來的一段時間內的支出，但要承擔比目前市場利率還要高的抵押利率。這是因為通常金融機構為了減少風險，并不固定整個還款期的利率，只固定一段時間的利率水平。

(4)重新協議利率抵押貸款或滾動抵押貸款。這是指抵押貸款在還款期限內每隔3年、4年或5年，允許雙方重新協議抵押利率。有些金融機構將這種抵押形式與漸進式抵押貸款相結合加以運用，吸取二者各自的優點。利用漸進式抵押貸款可以減少初期償還金額，能夠促使更多的人利用抵押貸款，而利用重新協議利率抵押貸款可以使貸款人在利率上升后將損失轉移給借貸人。但有時會給借貸人造成雙重不利的影響，即一方面利率上升增加了借貸人的還款負擔，另一方面漸進式抵押貸款又有計劃地增加了借貸人的還款額。此外，還有比例升值貸款，增快還本抵押和可調整利率抵押貸款等形式。

特征

與其他貸款相比，房地產抵押貸款具有以下特征：1．是以房地產作為抵押物為前提來融通資金的貸款房地產抵押貸款是以房產或地產為抵押而取得的貸款。與信用貸款相比，房地產權參加到抵押人與承押人之間的借貸活動中，減少了債權人的貸款風險，而且其

貸款發放數額由抵押物的價值和貸款項目風險程度來決定，整個借貸活動的展開以房地產抵押品的存在為前提。但就借貸雙方而言，其目的都不是為了取得抵押物，而是以抵押物為前提融通資金。借方是為了獲得資金而將房地產抵押，貸方為保證貸款安全而要求取得抵押物的抵押權。2．當事人具有雙重關系借貸雙方不僅具有債權債務關系，而且還存在出押受押關系。借方既是債務人又是出押人；貸方既是債權人又是受押人。3．抵押物權屬關系復雜房地產抵押中抵押權是從屬于主債權的擔保物權，在抵押期間內，房地產抵押物設立抵押權，并辦理登記，抵押權人保管房產的產權（所有權）證書和地產的使用權證書，但不轉移房地產的占有權、使用權、處分權和收益權，仍歸出押人。當貸款到期如出押人履行債務，房地產所有權證書歸還出押人，如出押人不能清償債務，承押人可以行使對房地產的所有權。4．借貸雙方須簽訂抵押合同，保護雙方權利房地產抵押所涉及的權屬關系較為復雜，為保證抵押雙方的權利和義務，必須簽訂房地產抵押合同，并應到房地產管理部門

進行抵押登記，使其發生法律效力。還清貸款全部本息后，房地產抵押合同即告終止。

5．涉及關系人及影響因素眾多房地產抵押貸款與其他標的物抵押貸款不同，它不僅涉及到抵押人與承押人的雙方利益，還涉及如房地產使用人。共有人以及它項權利人等各方面的權益。影響因素有：交易市場上房地產實際價格的波動情況。抵押期間房屋的使用。修繕、管理、養護 對實際價格所產生的影響，以及意外災害、人為事故等。

程序

提出貸款申請

凡是符合貸款條件的借款人向銀行申請房地產抵押貸款時需填寫《房地產抵押貸款申請表》，并提供規定的文件，經貸款負責人認定后方可辦理借款申請。如借款人為房地產開發經營企業，則申請房地產抵押貸款時應提交的文件包括：房地產抵押登記申請書。抵押當事人身份證明或法人資格證明、經有權部門批準的立項文件。抵押房地產的清單及所有權證件、房地產抵押合同、貸款銀行要求提供的借款人財務情況和其他有關文件。當以土地使用權作抵押向銀行取得貸款時鄉還需提交抵押當事人的身份證明或法人資格證明、土地使用證、土地使用權出讓合同及按合同付清出讓金的憑據。

貸前審查

金融機構收到借款人的申請及相關文件后，要對借款人和抵押標的物進行全面的審查和分析。這是保證貸款安全的重要環節，審查包括以下內容：1．對借款人資格、資信的審查主要審查借款人是否具備相應的資格和確有還款能力。抵押人應具有完全民事行為能力，對抵押房地產擁有所有權，并領有所有權憑證；法人應具備獨立核算、自負盈虧能力，且具有房地產開發權。同時，銀行可要求企業提供驗資證明。財務報表等資料審查抵押人的資信狀況。在對借款人審查的同時也要審查承押人是否具有承押資格，這將由政府指定的房地產抵押貸款領導機關來進行。中國有些地區規定，房地產抵押貸款發放機構必須是國內的銀行或者是在中國設立辦事機構的外國銀行。2．對抵押物的審查對于抵押房地產的選擇和審定，主要著眼于易于保值。易于變現。易于保管以及易于估價的房地產。抵押物要符合國家有關規定，不得抵押的房地產不能用于貸款抵押。3．對貸款用途。項目的審查和分析一是審查貸款的用途是否符合國家有關規定；二是對貸款項 目進行可行性評估，從市場研究和經濟研究兩方面分析貸款是否可行，主要有以下比率指標：（1）營業凈收益與貸款本息比率。這是分析房地產抵押貸款還款能力的指標，計算公式為： 預計項目營業凈收益／償還貸款本息金額該比率越低，對金融機構而言風險越小，反之，風險

越大。（2）營業費用比率。該指標也可以分析房地產抵押貸款的還款能力，計算公式為： 營業費用／項目實際總收入該指標越大，反映項目創造單位收益所需的投入越大，貸款 人可將該指標與市場上平均水平比較，一般不能差距太大。（3）保本比率。指項目支出與收入的比例，計算公式為：（營業費用十貸款本息）/潛在總收入。貸款人一般規定

允許的最高比率范圍為70%一95%，如比率高于這一水平，則項目得不到保本的現金流。

（4）貸款價值。計算公式為：抵押貸款金額/抵押房地產價值這個比率對金融機構而言，越低則貸款安全性越大，相反，貸款安全性就越差。抵押貸款金額的確定取決于各方面因素，如銀行可貸資金是否充裕、借款人的自籌資金能力、借款人的還款能力以及政府的法律、法令等等。

對抵押房地產的估價

房地產抵押估價是審核房地產產權證書的真實性及可靠性，并在綜合考慮市場變化。利率趨勢等因素的基礎上，對抵押房地產的價值進行評估，決定該貸款金額與抵押物價值的比率。房地 產價值評估可分為住房估價和土地估價兩個部分。住房估價方法較單一，計算公式為： 房價=房屋重置價乘于房屋成色，其中重置價是按現有物價水平重新建設房屋的價值，成色是用百分比表示的新舊程度。房屋估價還可以按各種建材數量構成評點計算，也可以采用立方尺法、平方尺法等。其基本思路是先計算其建設成本，然后減去折舊。土地估計則較為復雜，常用的評估方法有市場比較法、收益還原法、剩余法、成本法等。房地產金融機構一般配有專職或兼職估價人員，對抵押房地產作出價值判斷。通過上述方法計算出房地產現值后，金融機構根據房地產市場走勢。貸款利率變動趨勢等因素，決定貸款金額與房地產價值的比率，算出貸款額度。本世紀初美國剛開始推行房地產抵押貸款時，貸款價值比僅為50％－60％，后隨經濟發展，這一比率提高到80％左右。“二戰”后，美國房地產抵押貸款由于二級抵押市場的建立，房地產的易售性、價值流動性增強，貸款風險分散，貸款價值比率高達90%。中國由于剛剛開始推行房地產抵押貸款制度、貸款額度要根據福利性住房和盈利性經營房地產分別確定，前者可享受優惠，而后者則應從嚴掌握。

房地產抵押貸款合同的簽訂和登記

對貸款審查合格之后，借款雙方應在平等協商的基礎上，共同訂立抵押貸款合同。房地產抵押貸款合同是指房地產抵押當事人。（包括借貸雙方和擔保人）按照一定的法律程序簽訂的書面契約，所簽訂合同應辦理公證登記。另外，抵押人和抵押權人應在房地產抵押合同簽訂之日起30天內持抵押合同。有關批準文件及證件到當地房地產產權管理部門申請抵押登記。登記的目的是為防止產權不清或已經失效，以及一物兩押。房地產產權管理部門應在規定日期內辦完登記手續。抵押合同自抵押登記之日起生效。未經登記的房地產抵押貸款，法律不給予保護，如抵押合同變更。解除和終止，抵押雙方當事人應自發生之日起15日內向原登記機關辦理變更或注銷登記手續。

抵押房地產的保險

中國有些地方性法規和政策規定，房地產抵押人在申請抵押貸款前，應按銀行指定的險種向保險公司投保，否則不能取得貸款。借款人可持購房合同或售房單位出具的住房交付使用證，辦理投保手續。借款人自行組織施工或翻修住房的應辦理“建修房綜合保險”，至建修住房全部竣工時為止。保險金額的確定：凡以、建的住房作抵押的，不得少于購、建住房的價值；以優惠價購房的住房作抵押的，應按優惠價房的現值進行保險；舊房翻新后作抵押的，將舊房價值與翻修費用之和作保險金額。抵押期內，保險單由貸款人保管。抵押物的保險期應與抵押貸款期限相一致，借款人在抵押期間不能中斷或撤消保險。如果借款人中斷保險，貸款單位有權代為保險，費用由借款人負擔。被保險的抵押物一旦出險，其責任范圍內的災害事故，由保險公司按保險單規定賠償。貸款單位為抵押物保險賠償的第一受益人，如果借款人未按合同履行還本付息者，貸款單位有權從保險賠償金中扣除貸款本息。

抵押物的占管和處分

1．抵押物的占管一般而言，抵押物的占管方式有兩種：抵押權人占管方式和抵押人占管方式。房地產商品的特性決定了房地產只能由抵押人占管，抵押權人保管房地產的產權證書及其他證明文件。未經抵押權人同意不得以任何方式或理由將房地產交由他人占管。抵押人在占管期間應維護已作抵押的房地產的安全和完整，并隨時接受對方的監督和檢查。抵押人未征得抵押權人書面同意，不得擅自將抵押物出租、變賣、拆除、贈與、改建，不得改變其性質。己作抵押的房地產在抵押期間內發生繼承。遺贈時，繼承人、受遺贈人應書面告知抵押權人。2．抵押物的處分

抵押物的處分，是房地產抵押權實現的最高形式，有下列情況之一的抵押權人有權向有關部門申請處分抵押物：

抵押人未依約履行債務的，即合同期滿后未還清貸款本息的；抵押人死亡或被宣告死亡或失蹤而又元人代其履行債務的；

抵押人的繼承權或受遺贈人代管人拒不履行債務的；

抵押人被宣告解散或破產的。

抵押權人可以申請下列方式之一處分抵押物：

公開拍賣

申請當地房地產市場公開拍賣；

委托房地產交易市場出售；

經過當地房地產管理部門同意的其他適當方式。不論采取何種方式，均應按照當地有關規章辦理。

抵押房地產處分所得價款的分配原則和分配順序是：支付處分抵押物的費用；扣除抵押物應交稅費；

償還抵押權人的債權本金

償還抵押權人的債權本金、利息以及違約金；

所剩余部分退還抵押人。

房地產抵押貸款介紹

按照《企業破產法》規定，抵押物不屬于破產財產，但抵押物處分價款超過償還額的剩余部分屬于破產財產；抵押物處分價款不足償還貸款部分，作為破產債權依照破產程序受償。

類型

房地產抵押貸款

借款人在貸款合同規定期限內償還貸款本息，選擇何種還 款方式由借貸雙方在合同中約定，常見的償還方式有以下幾種：

不等額抵押貸款還款方式

（一）分期還本金加利息的不等額抵押貸款還款方式（遞減還款）這種還款方式是以總貸款金額除以還貸期，得出每期應還的本金，再加上該期利息，便得出各期應還金額。與按揭貸款遞減 還款的計算原理相同，只是一般是按年還款。

每年支付利息

（二）每年支付利息，期滿一次償還本金或分期歸還本金的還款方式一般對于期限不大長，金額不太大的貸款，可采用每年支付利息，期滿一次償還本金方式，如一筆房地產抵押貸款50萬元，期限3年，年利率10％，則每年支付利息50x l0％：5萬元，到期一次還清本金50萬元。對于那些期限較長、金額較大的長期貸款可采用分期歸還本金方式。

資金回收式

（三）資金回收式等額還款方式該方式是還款內，每年還款固定不變。

（四）本金利息平均歸還方式 這種方式是借款人在各期次以相等的額度平均償還貸款的本息。

第五篇：杭州下城區掛職考察報告

杭州下城區掛職考察報告

---參加中央教科所綜合改革實驗區區際教育人力資源聯

動工程（杭州下城區--深圳南山區）活動感受

南頭城小學徐學政

受教育局委派，我們南山區一行8人，在王水發副局長的帶領下，由劉新生所長帶隊，于6月9日至13日來到杭州市下城區。我們四位副校長，一位幼兒園園長分別深入到下城區的4所學校和一所幼兒園中，參加了中央教科所綜合改革實驗區區際教育人力資源聯動工程活動（杭州下城區----深圳南山區）。活動雖然時間短暫，但收獲頗豐。杭州市下城區的教育特色給我們留下了深刻印象。

本人掛職的是杭州市下城區刀茅巷小學，是一所規模不大，但特色鮮明的老校，幾天的深入考察感觸很深。由于回來時間較短，一直在回味之中，沒有深入梳理，簡單匯報如下：

收獲一：持之以恒地堅持特色辦學的精神令人感動

刀茅巷小學過去是一所老城區的生源逐漸減少的薄弱校，曾經被動實行小班制。但是，從1998年始，他們十二年如一日，持之以恒地開展口琴特色教育。最難能可貴的是他們換了幾任校長，但是口琴特色一直未變。從小小的口琴開始，他們辦出了名堂，辦出了名聲，辦出了特色，辦成了集團。

刀茅巷小學從1998年成為“中華口琴會中小學校口琴教育基

地”以來，一直將普及口琴藝術教育作為實施素質教育，塑造兒童健康人格的良好載體，精心營造出“生生會吹奏，室室響琴聲，級級有樂團”的習琴氛圍和“小學校辦大比賽”的特色品牌，曾在韓國、馬來西亞、香港舉辦的數屆口琴大賽中獲得出諸多獎項，他們的口琴藝術團被評為全國魅力金獎社團。他們還組織編寫口琴校本教材，收集各種口琴及相關資料。甚至還成功地以一所小學之力，舉辦了“2005國際（杭州）口琴邀請賽”和2008第七屆（杭州）亞太口琴節。

最令人嘆為觀止的是刀茅巷小學在校內做成了一個亞太地區首家的口琴博物館，博物館就坐落于他們學校的大廳里，每一個走入學校教學大樓的人都會經過這個博物館。館內布臵精致典雅，展示了各種各樣的口琴，有大的、有小的，形態不一。有各個時代的，各個國家的，各國名人用過的或捐獻的口琴，以及口琴發展的歷史沿革等相關知識圖片。學校的獎品，校園文化的布臵等隨處可見口琴的印記。口琴博物館不僅對學生，也對市民開放。本人這個外行看過，覺得大開眼界，增長了不少知識。

由于特色辦學成效顯著，贏得了家長和社會的認可，也迎來了生源，現在他們逐漸恢復了大班制。（需要解釋的是，他們的生源狀況與深圳不同，他們是老城區，生源在不斷的萎縮。贏得生源，學校才具有生存的理由。）擁有了新建的教學樓，典雅精致的校園文化。

感悟：口琴看似簡單，與鋼琴、小提琴等相比，似乎不登大雅之堂。但是刀茅巷小學把它作為一種易學的、能夠普及的大眾藝術形式引入校園，作為一個特色平臺，用音樂藝術來影響和感染學生，使學

生具有文化藝術的修養，啟迪學生熱愛生活，熱愛藝術，積極向上，也開啟學生的智慧。刀茅巷小學老師們的感受是，學口琴的學生越來越聰明，成績也越來越好。

能夠十幾年持之以恒地把一項簡單的藝術形式辦成學校特色，辦出名堂，辦成大教育，走向國際，實屬不易。看來教育不僅需要創新，還需要這種持之以恒的堅持。認準路，一直走下去，不因人員的變動而變動。就像人生一樣，只要能夠堅持一個看準的項目一直走下去，都會有所成績，都會成功的，只是大多數人不能堅持而已。

收獲二：教育集團特色化讓人耳目一新

教育集團化的路可以怎樣走，是我們一直的關注點之一，也是南山教育曾經嘗試過的做法。這次去杭州看到了另外一番風景：一種以不同特色為組合方式的教育集團形式，即教育集團特色化的方式，讓我們耳目一新，仔細品味之余，覺得杭州下城區將教育集團特色化的辦法，是一種值得研究和借鑒的集團化辦學形式。

本人所去的刀茅巷小學就是杭州特色教育集團組合學校之一。這個特色教育集團名為“琴、球、書、畫”教育聯盟。于2008年9月成立，是浙江省首個特色教育集團。

他們具體的做法是，將四所鄰近的，規模相仿的，各具特色（且特色鮮明）的學校，組成一個特色教育集團。即口琴特色的刀茅巷小學，羽毛球特色的文龍巷小學，書法特色的永天實驗小學，繪畫特色的天水小學組成。所以簡稱“琴、球、書、畫”教育聯盟。

集團實行聯盟式多法人輪值管理。以研究共同體的形式，在教師中開展“深入教育學術研究，切實推進輕負高質”的主題活動。在學生中開展“到文龍打球、去永天學書法、上天水畫畫、來刀茅吹口琴”的交流活動，營造出了多樣化辦學，優勢互補，資源共享，錯位發展，差異競爭，共生共長的良好教育生態，實現了“共享特色教育資源，讓每一個孩子都能健康快樂，有特長地成長”的集團辦學目標，進而滿足了老百姓教育優質化、個別化的要求。

感悟：他們的特色集團學校之間基本沒有行政隸屬關系，也沒有集團領導機構和人員。不太追求規模和形式（只有四所學校，每所學校規模都不大），更注重的是資源共享，特色共享，教學交流。像一個即松散又緊密的特色教學聯合體。

其核心是將四所學校各自擁有的四個鮮明而成熟的特色項目共享到四所學校的全體師生。這樣就強化了交流，減少了差距，形成了合力，促進了互補，擴大了各自的優勢，避免了以鄰為壑的現象，提高了優勢教育資源的效益，也使區域教育更趨均衡。

對教師而言，可以擁有更緊密的教學研究和交流的平臺，以及可以共享的教學資源；對學生而言，在一個學校上學，就可以體驗和感受四所學校所擁有的四個不同的特色，擁有更多的選擇空間，培養多樣化的特長。

這樣的特色集團化學校自然會贏得家長和社會的認可，也為國家節約了資源，值得研究和借鑒。

二〇一〇年六月十八日