第一篇：桂林房地產交易市場開業方案

桂林房地產交易市場

開業慶典方案

第一章：活動總則

一、活動背景

1、桂林市房地產市場面臨反彈

2、房地產市場全體人員期盼開業

3、桂林市房地產交易所期盼一個全新的對外平臺

4、“一站式服務”交易平臺是填補桂林房地產市場的空白

二、活動針對目標群體

1、房產局領導及相關部門

2、廣大人民群眾（消費者、市民）

3、準客戶、潛在客戶（邀約方式）

三、活動目的1、實現領導的期盼

2、讓廣大市民知道桂林房地產交易市場

3、大力推廣“一站式房產交易服務平臺”

4、促成準客戶、潛在客戶交易

5、提高員工的信心

四、活動指導思想

1、讓領導滿意、放心

2、讓員工充滿信心及希望

3、知名度可持續延伸和發展

4、在市場各方面功能配備完善的情況下，可以進行大范圍的宣傳，及適當深度的推廣。

5、少花錢、多辦事

五、活動主題

1、桂林市房地產交易市場盛大開業

2、副主題：廣西首創“一站式房地產交易平臺”

六、活動時間、地點

時間：2012年01月08日（暫定）

地點：桂林房地產交易市場

七、活動整體構思

1、整個慶典活動簡單大方，突出交易市場背景、政府支持和填補了桂林房地產市場空白。

2、通過活動向社會各界告知“一站式”房產交易服的經營特色和服務內容。

3、現場布置處處展示“一站式”房產交易服務的功能介紹及其優勢。

4、現場以喜慶色調為主，烘托慶典氣氛。

第二章：現場布置

1、內場“一站式交易平臺”功能布置：交易大廳內場各主要功能配備到位

? 稅務窗口 ? 銀行貸款窗口 ? 辦證大廳 ? 電子顯示屏

? 進駐企業展示窗口

? 交易大廳的功能介紹及優勢展示 ? 交易大廳宣傳標語 ? 交易市場廣告位的規劃 ? 導視系統

? 各進駐公司的招牌 ? 法律服務中心

? 桂林市巨幅三維地圖展示 ? 員工工牌

2、內場慶典活動期間氛圍布置

1、電梯口：電梯口是交易大廳進出口，因此布置的重點放在這里，使來訪客人上電

梯就能感受到現場的氣氛，同時達到宣傳效果（效果圖看附件）

? 上下在電梯兩旁的扶欄上貼上“桂林房地產交易市場盛大開業”、“廣西

首創‘一站式’房產交易服務平臺”等廣告畫面 ? 電梯口幾根柱子用金色布包起來

? 電梯口欄桿上也用金色布作波浪式掛上，同時在各玻璃窗上貼上金色蝴

蝶結

? 在電梯入口處用氣球圍成彩色的氣球拱門

? 在電梯間天花板上用紗蔓或者彩旗做裝飾，烘托喜慶氣氛。

? 在電梯口進門處設嘉賓簽到處，供嘉賓簽到，設兩名禮儀小姐接待（禮

儀小姐穿上統一的禮服或者旗袍，佩戴房地產交易市場綬帶）。

2、主背景板：主背景板設在“桂林房地產交易市場”招牌前面（招牌先用紅布遮擋），尺寸為3m×6m，是整個慶典活動的中心，所以要突出主題，統領全場的氣氛。（效果圖看附件）

? 主背景板設計體現簡潔大氣，以紅色為主，畫面熱鬧，有隆重喜慶氛圍。? 主背景板前設7m長×4m寬×0.2m高的舞臺，舞臺上鋪紅色地毯，作為

活動的舞臺

? 舞臺周圍用綠色植物裝飾 ? 舞臺兩側擺放嘉賓祝賀花籃 ? 舞臺前面設嘉賓席，供嘉賓入座 ? 嘉賓后面是觀眾席

? 從電梯口到舞臺前面均用紅色地毯鋪蓋，增強現場氣氛 ? 整個交易市場大廳吊頂用慶典活動吊旗掛滿，增強活動氣氛

3、外場：盛業大廈樓下

1、盛業大廈外廣告招牌改善完畢

2、盛業大廈一樓至尊珠寶門外或者消防通道樓梯口處設接待處，接待處現場用“交易市場開業”的宣傳畫做包裝，放置一個X展架做宣傳，安排兩名迎賓小姐做接待

3、聯系至尊珠寶、紅木家具，利用其電子顯示屏做開業慶典的宣傳、房地產交易市場的廣告宣傳。

4、桂林市房地產交易所

在桂林市房地產交易所內做開業宣傳，設禮儀小姐進行接待及引導客戶。

第三章：活動安排

一、當日活動流程安排

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7:30所有工作人員、禮儀人員準時到達活動現場布置座椅擺放，檢查各項配置到位情況、調試相關設備

8:30開始播放場地音樂，播放交易市場宣傳片，所有媒體進入媒體位置，準備就緒

8:30-9:00專人負責恭迎領導嘉賓光臨，引導來賓簽到，為記者派發新聞通稿或宣傳資料；禮儀人員引導領導、嘉賓以及其他來賓到指定地點休息，并為貴賓佩帶胸花

9:01房宜總經理宣布華盟置業開業慶典正式開始，介紹領導、來賓及各界媒體 9：10-9:20房宜總經理致歡迎詞

9：20-9:50請相關領導及嘉賓致詞（具體名單待定）

9:51-10：00 房宜總經理邀請剪彩領導、嘉賓準備剪彩禮儀小姐將彩球拿上臺

10：02-10：08請參加此次活動的重要嘉賓宣布桂林房地產交易市場盛大開

業；活動現在開始，同時進行剪彩儀式。鼓樂齊鳴，禮炮沖天，典禮活動進入高潮；

10：09-10：19剪彩完畢主背景板向左右打開，房宜總經理邀請領導及嘉賓

一起為房地產交易市場揭牌。鼓樂齊鳴，禮炮沖天。

10：20-揭牌儀式結束后房宜總經理邀請領導、嘉賓參觀交易市場大廳

二、活動臨時組織機構與人員分工

1、項目總指揮部

1)總 指揮：劉彥銘 ；副總指揮：

負責相關領導及嘉賓的邀約，負責活動系統的總指揮、協調；

2)工作組：組長：李

監督各項工作進度，活動的協調，應急事件的協調和指揮。3)策劃組：龍千貴、滕

設計本次活動的策劃方案及預算方案。負責活動的整體策劃、現場形象設計及布置，負責本次活動的分工及監督活動進程工作，負責交易市場想象宣傳片的制作，負責媒體推廣的策劃制作與協調；負責完善交易市場的各項工功能配備，負責跟至尊珠寶，紅木家具電子顯示屏的聯系、洽談。

4)采購組：采購組：韋

負責項目前期物品采購及財務掌控。

5)機動組：攝影組、機動組：謝、趙、張

負責現場攝影、攝像，負責現場機動人員的安排與調撥，應急人員的指揮。

6)業務組：趙（暫定）

負責業務部門的業務跟蹤工作，督促成交。

第四章、媒體推廣計劃

1、邀約媒體：

? ? ? ?

2、推廣方式：

?

桂林晚報 居桂林

桂林房地產網 桂林電視臺

前期：對交易市場開業做宣傳，介紹交易市場的功能及“一站式”房產交易服務的概念等。

? 中期：推廣交易市場開業效果，介紹交易市場的功能及“一站式”房產

交易服務的概念，對市民進行采訪，做正面報道。? 后期：“一站式”房產交易服務新概念對社會的影響。

第五章 費用預算

桂林房地產交易市場

策劃部2011/01/03

第二篇：牲畜交易市場開業致辭

牲畜交易市場開業致辭

尊敬的各位領導，各位嘉賓，朋友們：

大家好!在各級領導、各界朋友的關心和支持下，經過精心籌備，蒙牧牲畜交易市場今天隆重開業了!值此喜慶之際，我代表全體員工向出席慶典儀式的各級領導、各位嘉賓和廣大顧客朋友們表示熱烈的歡迎和衷心的感謝!蒙牧牲畜交易市場開業籌備期間，得到了市、鎮、各級領導和有關部門的深切關懷與大力支持，在此，對各級領導和有關部門的支持幫助表示誠摯感謝!蒙牧牲畜交易市場主要以交易牛、馬、驢、駱駝、山羊、綿羊等大小牲畜為主，建有辦公區、農副產品交易區和停車場，主要交易范圍是農畜產品交易、牲畜家禽銷售，飼草料銷售及馬鞍銷售。近日，我交易市場與內蒙古蒙羊集團簽訂協議，達成放母收羔、肉羊育肥等深度合作，同時由蒙羊集團為我們解決資金、養殖技術問題和提供銷售渠道。今后，蒙牧牲畜交易市場將以雄厚的技術實力和獨特完善的服務體系為后盾，憑借踏實的作風、創新的精神為不同領域的客戶提供服務。

第三篇：金華市房地產交易市場管理所

金華市房地產交易市場管理所

一、招標項目內容

本次招標的產品為存儲系統、網閘、數據庫審計系統、網站防篡改防攻擊系統等設備。原裝配件是指與主機同一品牌的配件或出廠即已經安裝的配件。

本次招標包括相應的安裝、技術和售后服務、技術培訓。即從設備的設計、制造、供貨、運輸、安裝、調試、技術培訓、備品備件、售后服務、維修等。

金華市房地產交易市場管理所網絡設備項目采購清單：

二、技術參數要求

（一）數據庫審計系統技術參數

（二）備份軟件技術參數

說明：加“★”的為關鍵技術指標，不允許負偏離。

三、設備說明

1、供應商應確保投標所選用的設備、材料之間的兼容性，如評標時發現投標人投標選用的設備、材料存在不兼容性，將對其作出不利的評定，并有可能導致被判定為重大偏離。如中標后在工程實施中發現選用的設備、材料存在不兼容性或招標方認為有必要，供應商無條件同意在工程實施過程中由采購單位在招標文件建議品牌或專家組意見中任選一品牌，根據系統功能要求及技術參數選擇相應型號進行替換，且合同價不變。

2、所有軟、硬件須原包裝到位，需要的配件必須是原包裝到達我方，未經采購人允許不得私自預先安裝，全部設備及配件的最終用戶注冊為金華市房地產交易市場管理所。

項目實施、驗收及服務要求

（一）項目實施、驗收要求：

1、交鑰匙工程，對所提供的設備進行安裝調試；

2、所有設備及安裝符合國家標準。必須滿足招標文件技術標 “★”部分所規定的全部

功能。

3、供貨時須提供原廠商針對本項目的正式授權書、免費質保承諾書。

4、供應商必須在近三年中（2006年1月1日至今），具有五個以上的服務器集成項目（每個項目服務器加存儲金額超過30萬）,提供合同復印件(原件備查)。

5、中標單位必須提供中標磁盤陣列品牌的國內免費培訓名額2名。

（二）其他要求：

1、原裝說明：所有軟、硬件須原包裝到位，需要的配件必須是原包裝到達安裝地，未經采購人允許不得私自預先安裝（原廠安裝的除外），全部軟件、設備及配件的最終用戶注冊為金華市房地產交易市場管理所（廠方用戶注冊不是金華市房地產交易市場管理所的設備要更換，延期時間按規定處理）；

2、完成時間：中標通知書發出后10日內所有設備運抵目的地，20日內完成安裝調試（使用單位另有安排的除外）。

3、服務保證：分為原廠包修與供應商上門服務兩部分。技術指標中注明的必須達到規定時限、未注明的必須達到標準出廠保修時限的原廠上門包修。供應商提供的上述設備如果標準出廠保修時限（指原包裝包修卡內容）達不到要求的，必須提供原廠商針對本次招標設備服務達到以上要求期限的原廠上門的服務承諾書（在標書中提供），并在供貨時同時提供可供核查的已購買達到上述要求的可核實的服務的證明或其他說明（第三方服務無效）。為保證產品的服務時效性及避免今后就服務時間產生爭議，所提供的設備（軟件除外）標注的生產日期必須不超過合同簽訂時間前二個月以后生產的，不符合要求的我方拒絕接受，并按延期交貨進行處理。供應商上門服務在標書中必須明確承諾對項目的全部（設備、配件、安裝與集成等）承擔五年免費上門服務；

在保修期內，采購人有故障申報，供貨方（或原廠商，須在投標文件中注明由誰提供該服務）須在半小時內電話響應并提供解決方案；若不能以電話方式解決故障，須在4小時內趕到現場24小時內解決。若不能現場解決，須提供同等性能、同等配置的設備替換，以確保采購人的系統不中斷運行；或與采購人協商解決。

4、質保要求：

所有設備至少需提供3年質保。

質保期內，除不可抗力外，所有設備任何維護或維修費用均由中標方承擔, 非因招標方的人為原因而出現的任何問題，由中標方負責包修、包換、或者包退，并承擔修理、調換或退貨的實際費用。中標方不能修理和不能調換，按不能交貨處理。

5、集成要求：供應商除需保證完成清單中的設備和軟件等以上全部具體內容與要求的集成工作，所需設備配置、軟件、軟件許可（含清單中未說明但必需的）、各種費用及原應用的數據移植與可能需要的配件、可能的第三方指導、電源線、電源接頭、零地電壓、網絡跳線、光纖跳線、數據移植、數據安全與集成工作由供應商自行協調完成，并承擔全部費用及工作責任，集成完成后必須保證我方能夠進行其他應用軟件的安裝與使用。

第四篇：桂林服裝城招商及開業宣傳策劃方案

桂林服裝城招商及開業宣傳策劃方案

作為桂林市第一個服裝商城，招商及宣傳策劃對于其順利開業以及今后良性發展就顯得尤為重要。本方案比較粗線條地規劃出了招商與宣傳的大致輪廓。桂林服裝城招商及開業宣傳策劃方案

一、前言

社會經濟的發展與信息的飛速傳達是密切相關的。市場經濟時代，無論是新的產品的上市還是新市場的開發都有賴于信息的廣泛傳播，而信息傳播的最佳途徑就是將該信息廣告宣傳。桂 林服裝城作為桂林市第一個專業的服裝批發市場，擁有巨大的市場潛力及升值度。怎樣才能在商城的進入階段（即招商階段）和后續發展階段將這些信息更好的傳達給目標客戶，就必需制定一套周密的市場傳播方案。

二、市場分析

1、社會購買力分析：桂林市及其所轄周邊12個縣，在旅游產業發展的帶動下，經濟快速增長，人們的生活水平得到了進一步的提高，從而使社會購買力也得到了相應的提高。市內及周邊12個縣的服裝商家是越來越多了。

2、消費者分析：桂林市是國內外知名的旅游城市，同時也是桂北的一個交通樞紐，來自四面八方的人流不斷。因此，在桂林市及其周邊各縣消費的人群不單單知識限于本市、縣人群，也有來自于各地的游客。可以說，在桂林市這樣一個旅

游城市啟動服裝批發稱，其需求量和輻射面是相當廣泛的。

3、市場容量分析：目前，在桂林尚未有一個 專業的服裝批發市場，在桂林市及其周邊縣市的服裝商家，都要到外地進貨，不但勞累、麻煩，還造成成本的提高，這些商家都希望在桂林有一個專業的服裝批發市場，給他們提供多一個的進貨渠道，并且降低商品進價。所以，在這方面來說，桂林市目前的服裝批發市場還處于一個尚未啟動的狀態，更談不上飽和了。

4、競爭對手分析：桂林地處柳州、湖南株洲、廣東廣州這三個全國性的大服裝批發大市場中間，目前桂林的服裝商家也主要是往這三大城市之間進貨。這幾個城市的服裝批發市場已經有了一定的知名度，特別是廣州、株洲是服裝批發的集散地，可供應商選擇的機會很多，基本上每一個批發商都有了自己穩定的客源。所以，桂林服裝商城必須實行差異化的市場戰略，尋找一條適合自己的道路。

三、市場定位及招商

（一）市場定位

根據以上分析，桂林服裝商城應滿足桂林市和周邊12縣市以及外來旅游者的服裝消費需求，并適時向西南方向拓展，致力于中低檔專業服裝批發商城的開發和運營。

（二）招商策略

1、招商對象：各服裝集散地的服裝廠家；在全國各大市場因競爭嚴峻但又有一定客源，想在其他城市開辟第二市場的批發商；在規模市場因利少租金承受不起的客源；目前從事零售業想擴大發展到批發業的商家。

2、招商渠道：從各地的服裝批發市場著手，派專人到廣州、株洲、柳州、南寧、江浙等地進行駐點招商。桂林地區的招商主要由桂林服裝商城招商項目組負責。

3、招商方式：（1）針對外地客源，在當地報刊和電視廣播上做廣告；同時由派駐當地的招商人員進行宣傳冊（單）廣告和新聞發布會廣告等等。（2）駐當地的招商人員召集組織當地商家來桂林考察、簽約。（3）桂林市場，應在《桂林晚報》、《桂林日報》、《桂林廣播電視報》上重復做廣告，并派發報紙夾頁，同時也可考慮做車身廣告。

4、招商策略：（1）全面出擊策略。以報紙、電視等大眾宣傳媒介為主，多渠道、全方位、立體化無縫宣傳。（2）重點突出策略。招聘招商促銷人員，在目標市縣進行駐點招商宣傳。（3）現場促銷。桂林服裝商城招商接待中心，進行現場促銷活動。

四、廣告宣傳指導思想

在資金有限的情況下，實行多變、高效的廣告宣傳策略。以受眾多、影響大為原則，廣告和廣告媒介靈活多變，交叉采用報刊、宣傳單（冊）、廣告牌、橫幅、燈箱等多種廣告宣傳形式。而且，在對外展示批發城的形象上，有必要做到幾點統一，目前主要有：統一批發城的標識；統一宣傳冊（單）；統一中心廣告詞。

（一）廣告宣傳目的樹立批發城的商業和文化形象，擴大招商的范圍，增加商家對批發城的經營信心，進而使眾商家產生進駐的意向，圓滿完成招商工作，在開業初期即能夠提高批發城的成交額。

（二）廣告宣傳目標定位

1、招商階段：應主要針對廣州、株洲、柳州、南寧、江浙等地的服裝廠家、服

裝批發商、大中型來料加工企業及商戶進行宣傳。

2、開業階段：應主要就批發城的概況、主營項目、經營方式，針對桂林市及其周邊縣市的服裝經營商戶進行宣傳。

（三）廣告宣傳方式選擇

◆招商階段

1、報紙廣告：選擇桂林市本地及廣州、株洲、柳州、南寧、江浙等主要招商地發行量較大的報紙進行宣傳。宣傳主題應突出桂林服裝商城作為桂林市第一家服裝批發市場、西南地區第一個“Mall”的商業價值和歷史性意義。

2、宣傳冊、宣傳單：統一印制10萬份正讀16開的宣傳單和1萬份的正度64開10頁的宣傳冊到廣州、株洲、南寧、江浙等地進行駐點招商。

3、網站的建立及發布：設計及制作一個桂林服裝商城的網站，在網絡上發布招商信息。網站的主要 內容有首頁、市場概況、市場風貌（有最新報價、商貿頻道、有問必答、地理位臵等）、知名品牌（推薦品牌、男裝品牌、女裝品牌）、；流行時尚、商城快訊、商城招商、網上交易、訪客留言、友情連接、網站導航、聯系我們、版權聲明等等。

4、發E-mail至全國各服裝廠及服裝加工企業，進行招商宣傳。利用全國各大服裝廠及加工企業在各自的網站上提供的E-mail地址，由專人負責向這些企業發送桂林服裝商城的優勢及招商的主要內容和范圍。

5、將雉山路上兩側的燈桿全部裝上燈箱。雉山路上全長700米，按50米一根燈桿計算，兩側共有28桿，最多可裝上燈箱56個。不管白天黑夜，設計精美的廣告燈箱，是人們以欣賞輕松心情，自然地接受廣告信息。

6、在雉山路口即中國工商銀行大樓上立兩塊大型廣告宣傳牌。該位臵正對著桂

林市的主要交通樞紐——中山路，是桂林市及其到桂林市的人必須經過的餓路段。在此立廣告牌將使桂林服裝商城更直觀的深入桂林市民及周邊各縣到桂林批發城進貨的商戶心中，同時給予在服裝商城經營的商戶更多的經營信心，更保證批發城的商鋪出租車。

7、雉山路與中山南路口的門樓廣告牌。由桂林服裝商城投資建造的雉山路與中山南路口的門樓上方，可根據門樓的寬度制作一大型廣告牌，該廣告牌可根據不同階段更換其宣傳內容。（具體實施依門樓是否建造和門樓的規模而定）◆開業階段

1、南國早報于前兩天刊登兩則1/8版開業廣告，開業當天刊登一則1/4版的開業廣告。開業期間的南國早報和桂林晚報上刊登的餓卡也廣告都是采用同一版式、統一內容，以統一批發城的形象。

2、開業前五天將5萬份宣傳單散發至桂林12個縣及周邊各縣。

3、開業前一周，即邀請南國早報和桂林晚報的特約記者對桂林服裝商城進行一系列的宣傳報道。與開業硬廣告軟硬結合，渲染開業的喜慶氣氛。

4、在市內及批發城輻射半徑內的各縣的主要街道、車站、路橋懸掛橫幅共300條。

5、刀旗。開業前開始在批發城的外圍共懸掛刀旗3000面。

6、現場廣告：批發城內及雉山路懸掛開業POP共5000張。其中2000為正度雙面四開，主要用于經營場地的布臵：3000張為正度雙面16開，主要懸掛的雉山路，形成引導體系。

7、引導系統：（1）在工行大樓上的廣告牌更換成開業宣傳廣告。（2）門樓上的廣告牌更換成開業宣傳廣告。（3）雉山路上的兩側燈桿燈箱全部裝上批發城統一的廣告燈箱。

8、開業活動慶典：（1）舞獅表演。（2）邀請市委、市政府領導，向山區政府領導出席開業儀式并致辭。（3）大型服裝展示會，邀請各級領導及商戶、批發商共同觀看。展示會的服裝由批發城的商戶贊助提供，在每一系列服飾出場時可由主持人報出贊助該系列服飾的商戶名稱與鋪面號。（4）趣味答題活動，由主持人將有關批發城的一些問題提出來，凡答中者，將獲得由錦桂商貿公司贈送的精美禮品一份（5）當天在批發城內進貨的商家可得到相應的優惠，并根據進貨量可得到錦桂商貿公司贈送的不同檔次的精美禮品。（6）組織12個縣的優秀服裝經營戶參加開業儀式，并贈送禮品。對于這些優秀服裝經營戶當天即在批發城進貨者，還可獲得商家給予的相應優惠。

◆延續階段

主要是批發城的形象宣傳，采用贊助公益活動，制作與播放廣告形象宣傳片等形式為主，樹立批發城的形象，提高批發城的美譽度。

第五篇：長春市房地產交易市場發展報告

長春市房地產交易市場發展報告

一、近幾年我市房地產市場發展狀況

2000—2006年，我市房地產市場保持了快速、健康的發展態勢。2000年，房地產交易量151.3萬平方米、交易額28.2億元。2006年，房地產交易量達到559.1萬平方米、交易額106.9億元。7年間，交易量平均增長速度為20.5%，交易額平均增長速度為21%。

2007年1—5月份，房屋成交21884套;成交面積232.4萬平方米，同比上升54.4%；成交金額為49.7億元,同比上升70.8%。

二、我市房地產市場主要特點

1、商品房市場呈跳躍式增長態勢。2000年，商品房屋成交量只有99.9萬平方米、成交金額22.4億元，2006年成交量達到338.7萬平方米、成交金額為77.2億元，交易量和交易額是2000年的3.4倍。7年間，商品房成交量平均增長速度為19.1%，成交金額平均增長速度為19.3%。

2007年1—5月份，商品房成交套數為14028套；成交面積為146.75萬平方米，同比增加54.3萬平方米，同比上升58.8%；成交金額為36.7億元，同比增加15.9億元，同比增長75.9%。其中:住宅成交套數為12546套；成交面積為133.5萬平方米，同比增加52.7萬平方米，同比增長65.2%；成交金額為32.2億元，同比增加15.1億元，同比增長88%。

從以上統計數據看，我市商品房市場需求旺盛，前5個月商品房市場供求比為1：1.27。雖然供小于求，但我市可售房源十分充足。商品房市場總體上仍保持供大于求的局面。

2、二手房市場發展勢頭強勁。2000年，我市二手房交易量51.4萬平方米、交易額5.8億元，2006年成交量220.4萬平方米，是2000年的4.3倍，7年平均增長速度為23.1%，成交金額30億元，是2000年的5.2倍，7年平均增長速度為26.5%。

今年1—5月份，存量房屋成交套數為7856套；成交面積為85.6萬平方米，同比增加27.5萬平方米,同比增長47.3%；成交金額為13.1億元，同比增加4.8億元,同比增長58.1%。其中:住宅成交套數為7308套；成交面積為57.5萬平方米，同比增加15.5萬平方米,同比增長36.8%；成交金額為7.5億元，同比增加2.1億元，同比增長39.4%。由于5月份存量房開征個人所得稅，使存量房交易受到了一定的抑制。交易量比上月萎縮二成多、交易額比上月萎縮三成。

3、商品房市場與二手房市場形成良性互動態勢。幾年來，我市二手房交易與商品房交易比例逐年提高。2000年，二手房與商品房交易之比為0.48：1；2001年為0.51：1；2002年為0.40：1；到2003年，提升為0.77：1；2004年，保持在0.71：1；2005年猛增為0.83：1;2006年為0.65：1;7年間，二手房比重提高了35個百分點。

今年1—5月份，我市商品房交易量、二手房交易量之比為1：0.58，而我市商品住房交易量、二手住房交易量之比為1：0.43。說明我市房地產市場交易的絕對主體是商品房交易，二手房市場還沒能與商品房市場形成良好的互動效果。二手房交易還未進入高峰期。

4、房屋租賃市場日趨繁榮。2000年，房屋租賃面積36.7萬平方米、租賃金額2.1億元。2006年，房屋租賃面積達到293萬平方米、房屋租賃金額9.5億元。2006年租賃面積與租賃金額分別是2000年8倍和4.5倍。7年間，租賃面積年平均增長速度為34.6%、租賃金額年平均增長速度為24%。

今年1-5月份，房地產租賃登記備案件數為7387件;租賃登記備案面積為109.5萬平方米，同比減少17.5萬平方米，降幅為13.8%;房屋租賃登記備案金額為3.8億元, 同比減少0.5億元，降幅為11.3%。

5、房地產價格基本穩定。2001—2006年，我市商品房價逐年小幅上升，2006年平均價格為2671元/平方米。其中：商品住宅均價2515.8元/平方米。2001—2005年，我市二手房價逐年穩步上升。2001年，均價為1065.8元/平方米，到2006年，均價為1347.5元/平方米。

今年5月份,新建商品房合同備案均價為3142.4元/平方米。與年初相比上升18個百分點,與同期相比上升16.6個百分點。

5月份,新建商品住房合同備案均價為2934元/平方米。與年初相比上升23.5個百分點,與同期相比上升12.3個百分點。

由此可見,近半年我市新建商品房價格呈加速上漲態勢。主要原因：一是土地價格自然上漲和土地出讓實行招拍掛致使土地成本增大；二是隨著棚改進程的加快，居民購房需旺

盛；三是商品房自身綜合品質不斷提升。

三、房地產市場存在的主要問題

目前，我市在房地產市場監管、服務中還存在重管理、輕監督和服務，以及監管不到位等方面的問題。

1、商品房預售管理問題。一是在形式上執行預售管理相關規定，缺乏結合實際狀況對產權明晰控制的依據和手段。二是商品房預售后和登記發證中有面積分類不明確，使購房者與開發商產生矛盾的現象。三是預售過程中相關管理部門重復管理，給企業造成負擔。四是在預售管理中，處罰依據不夠明確，處罰措施力度不大。

2、非標準住宅分戶不規范。有些住戶為了通過拆遷得到非應得利益，通過法律調節，公證、贈予、繼承等各種方式進行分戶。過去曾經給予辦理，后經政府報議案，人大補充關于分戶的規定，現還存在平房分戶現象。

3、房屋租賃管理協管機制滯后。2004年國家六部委下發《關于改進和加強出租房屋管理工作若干問題的通知》（公通字[2004]83號）要求，各相關部門要通力合作，做好出租房屋管理工作，省里也下發了相關文件。我市房屋租賃管理現狀是部門之間既沒有信息溝通和資源共享，也沒有相互銜接與配合機制，管理效果不理想。

4、住宅租賃管理不到位。由于歷史原因，我市住宅租賃管理一直處于空白狀況。

四、主要措施

1、加強商品房預售管理措施

一是進一步加強產權明晰管理的研究，已經通過房地產業協會從開發誠信、承諾入手，開展在預售許可中向購房者進行公用部位和分攤面積的公示（試點），廣泛宣傳。并探索在管理過程中產權明晰規范標準和程序。

二是在商品房預售中加強和規范網上備案登記的管理，理順重復管理關系，減輕企業不必要的負擔。三是通過房地產市場、中介機構的專項整頓，使市場管理規范化，市場監督經常化，全面加強房地產市場監管，進一步規范市場行為，加大市場管理力度。與有關部門溝通，對規劃許可中出現的公寓住宅、非成套、非標準住宅等統一界定名稱。

四是為保證開發項目交付使用后的水、電配套設施管理運行正常，在開發企業申請辦理商品房銷（預）售許可時，通過與供電、供水部門溝通，協調建立起此項工作聯系機制。我們正在起草《關于規范商品房銷（預）售秩序的通知》，旨在進一步規范商品房銷（預）售秩序。

五是考察學習外地的管理方法、模式及管理經驗，建立我市商品房預售資金監督管理體系、程序和方式，使預售管理更加規范。

2、解決非標準住宅分戶措施。進一步規范非標準住宅分戶的標準，凡是非標準住宅無論是贈予、繼承、轉讓、裁決，一律不再進行按面積分戶；有法定資料需要多人受贈或繼承的，應一律按登記條例規定，辦理共有產權證，解決因分戶引起的拆遷糾紛問題。

3、強化房屋租賃管理協管機制措施。協調工商、稅務、民政、計生等部門明確配合事項和內容，建立和完善房屋租賃管理的長效協管機制（包括經營場所房屋拆改后，重新營業辦理工商管理手續，協助管理在內）。

4、加強住宅租賃管理措施。擬研究關于住宅租賃管理的辦法。協調公安、工商、稅務等部門配合，使住宅房屋租賃管理納入正常管理軌道。

5、解決原郊區及城鄉結合部產權換證補證措施。采取先易后難，分門別類，有利穩定的措施，積極妥善的處理好原城鄉結合部產權換證補證工作。一是有產權證且房屋狀態面積沒有改動的可予以換證。二是有土地證沒有產權證的，可采取先由土地部門對土地證予以核準或換證，然后再申請產權登記。三是既沒土地證又沒有產權證的，按登記條例正常辦理。

房地產中介行業部分

一、房地產中介行業發展現狀

截至2006年，我市共有房地產中介機構92家，其中：房地產估價機構45家（一級資質1家、二級資質23家、三級資質21家），主要從事房地產抵押、拆遷、司法鑒定等估價活動；房地產經紀、咨詢機構47家（由市房地產管理局備案）主要從事房地產營銷策劃、銷售代理、政策咨詢、居間介紹等活動。中介從業人員1430名，其中具有執業資格人員798名，占從業人員55%，評估件數14402件、評估面積為1012.9萬平方米、評估價值為264.9萬平方米；房屋中介成交件數12402件、成交面積為68.5萬平方米、成交金額達14.2億元。注冊資本6600萬元，年營業收入5274萬元。營業利潤2872.2萬元。

近年來，隨著我市房地產業迅速發展，房地產中介機構在經營內容和規模管理上，已發生了很大的變化。中介服務按照相關法規、規定和有關要求已經進入了管理和服務程序，為我市城市建設及房地產市場健康有序發展起到了積極作用。

二、房地產中介行業存在的問題

1、法律法規管理規則不健全。我市房地產中介機構發展尚處初級階段，缺乏相應的法律法規，行政管理約束力差，行業自律建設薄弱。有的主體資格不合法，未經登記備案核查擅自從事中介業務；有的不按標準收費，隨意性大；有的制度不健全，管理混亂。

2、誠信度不高。部分中介機構受利益驅動，提供不真實的評估報告，發布虛假信息，騙取中介費，設置合同陷阱，采取隱瞞、欺詐手段賺取傭金以外的交易差價等，損害了客戶的利益，破壞了中介機構的整體形象。

3、市場秩序不規范。有的中介機構急功近利，沒有長期發展規劃，為了承攬業務竟相壓價，甚至采取商業賄賂等手段，擾亂了市場秩序。

4、競爭力不強。目前，除長房置換初具規模外，大部分房地產中介機構普遍存在人員少、規模小、技術含量低、應變能力差等問題。

房地產中介機構出現的上述問題，原因是多方面，一是法律、法規建設滯后。二是一些機構存在短期行為和功利思想。

三、規范和發展房地產中介行業發展思路和對策

1、加強房地產中介管理的立法，健全和完善房地產中介法律法規體系，為中介企業提供一個公開、公平、公正的外部竟爭環境。

2、充分發揮長春房地產估價師與房地產經紀人學會作用，實現行業有序管理。堅持入行必入會的原則，行業學會通過制定自律規范和懲戒規則，強化行業自律管理和監督，發揮行業自律作用，及時掌握中介機構及其從業人員執業情況和違法違規情況，在學會內及時通報行政管理部門對中介機構及其從業人員的獎勵、懲戒處罰等情況，做好房地產中介機構及其從業人員的信用記錄。

3、依法加強對房地產中介機構的監管，規范整頓中介市場秩序。按照國家、省、市清理和規范房地產中介機構有關精神要求，對全市房地產中介機構進行清理整頓。整改不到位，將取消其經紀機構中介備案證書。制定《長春市房屋拆遷評估規程》、《長春房地產估價專家委員會專家鑒定規則》等規范性文件，倡導經紀機構使用中國房地產經紀人學會制定的《經紀合同示范文本》等。

4、加強行政監督指導制度，引導中介機構規范發展。

一是建立房地產中介機構市場準入制度。房地產中介服務機構取得工商營業執照后，應到市房地產行政主管部門辦理備案手續，取得資質證書后方可從事營利性中介活動。

二是建立房地產中介機構退出機制。房地產估價機構資質實行動態管理。對房地產估價機構存在違法違紀行為、估價報告質量不合格、房地產估價人員數量和房地產估價業績不符合相應級別資質條件要求等問題的，將建議省建設廳注銷或調整其資質等級。經紀機構如有利用合同陷阱騙取差價款等違法違規行為、房地產經紀人數沒有達到規定的標準取等取銷其備案證書。三是嚴格實施房地產估價師、房地產經紀人員職業資格制度。

按照國家有關規定做好房地產估價師、房地產經紀人執業資格考試工作，加強注冊管理，充分發揮行業學會作用，建立健全房地產估價師、房地產經紀人員的繼續教育制度，不斷提高執業人員整體素質。對于在執業活動中有違法違規行為的注冊房地產估價師、房地產經紀人員，建議注冊機構收回其注冊證書。四是建立房地產中介機構長效監管體系。積極探索建立動態監管等新型管理模式，通過各種有效的監管方式，綜合運用各種手段，以教育督促、引導為主，輔之以必要的處罰手段，多管齊下，標本兼治。對信用良好的中介機構，要采取有效措施扶持其發展，增強其竟爭力；對有一般信用缺失行為的中介機構重在教育，促其認識到失信的危害性和誠信的重要性，引以為戒，引導其誠信服務；對違法行為嚴重、損害信譽的中介機構，應予依法嚴肅處理，直至追究刑事責任。

五是建立健全房地產中介機構信用檔案，完善房地產中介從業人員及其執業行為的信用記錄。按照國家、省有關要求建立房地產信用信息管理系統，該管理系統包括估價機構基本情況、估價師人員情況及中介機構優良的經營行為和不良違規違法行為等內容，與相關職能部門主動加強聯系和溝通，提供房地產中介機構的信用信息和其他相關信息。

六是加快信息化建設，構筑房地產中介機構信用信息平臺。通過長春房地產信息網及時將已備案的房地產經紀機構的名稱、住所、法定代表人、注冊資本、注冊房地產經紀人及房地產經紀人協理等信息向社會公布，供房地產交易當事人選擇，接受社會監督。

物業管理部分

經過十余年的培育和發展，我市物業管理行業不斷發展壯大.物業管理在改善市民居住質量、促進就業，提高城市管理水平，發揮了重要作用。

一、發展現狀

我市物業管理起步于1996年，現有物業管理企業368家（占全省物業企業一半）。其中，一級企業2家，二級企業3家，三級和臨時物業企業363家。物業管理人員2萬余人。目前，我市實施物業管理2萬平方米以上的小區425個，2萬平方米以下及分散住宅房屋3932棟，大廈58個和其它有關物業管理項目。物業企業管理房屋總建筑面積達5529.8萬平方米，實施物業管理房屋占全市房屋總面積的53.7%。按國家物業管理小區驗收標準，從1996年至今，評定國家物業管理示范、優秀小區（大廈）25個，省級物業管理示范、優秀小區（大廈）79個，市級物業管理達標小區（大廈）130個，物業管理各類達標小區共234個，達標小區總建筑面積1737.5萬平方米。物業管理面積達標率31.4%。在425個2萬平方米以上小區中有244個成立了業主委員會，占小區總數的57.4%；在58個管理大廈中有15個成立了業主委員會，占大廈的25.9%，2萬平方米以上小區和大廈成立業主委員會的比例是53.6%。我市物業管理在全省處于重要位置。

二、存在的主要問題

1、管理不到位、歷史因素多和矛盾錯綜復雜、群眾意見大，社會反響強烈，成為投訴熱點。一是由于開發、物業之間建管不分，造成開發、物業、業主相互間責任、權利、義務不清，物業管理不能按正常的合同關系實施履行。

二是開發建設遺留問題。主要是設施、設備在交付使用后不能明確并讓業主了解其產權關系，致使在設備、設施管理、維修時造成責任不清，甚至導致不能正常運行，激化社會矛盾。

三是有些公共服務項目交接不明確，管理關系不順，使業主、物業管理企業與公共服務管理部門的管理和收費矛盾不斷發生。對于這此問題除以上歷史原因外，也表現在物業管理不到位，在物業管理上缺乏系統的深入研究。

2、原直管、自管房屋物業管理難度大。

一是相當一部分直管公房以收取租金，維持管理，逐步過渡部分使用權轉變為個人產權，按物業管理需要使房管轉化為物業管理模式。這些房屋歷史久遠、情況復雜、設施設備陳舊老化，不能滿足使用需要，房屋設備維修無經費來源，很難達到正常物業管理水平； 二是單位自管住房，由于管理狀況不同，隨著房屋產權多元化進度加快，暴露出諸多物業管理相關問題，涉及房屋維修個人歸集維修資金難、設備設施配套難、經費來源難、設施設備歸屬難等，這類房屋隨著房改進度的加快，相關矛盾和問題難以解決。

3、全市住宅房屋還有近一半沒有實施物業管理，又多為老、舊、散的單體住宅，難以達到居民需求的物業管理水平，解決這些問題需大量資金投入。

4、全市住宅房屋物業維修問題逐漸凸現，截止2006年末住宅房屋已繳納維修資金126255戶，全市實施物業管理住宅480000戶，全市住宅總戶數是800000戶，能夠按物業管理程序實施維修養護的只占實施物業管理住宅的1/4，占全市住宅總戶數不到二成，按此推算，要達到正常房屋維修管理，物業維修資金按物業管理住宅和全市住宅總量相比，分別缺口3/4和八成。

5、全市物業管理企業整體素質不高，三級及暫定三級的企業數量比重大，能夠起到行業帶動作用的企業數量少，先進管理經驗少，按合同標準和規定的物業管理等級還不能完全達到標準，從業人員專業化管理水平不高，整體管理水平難以滿足業主需求，加之開發遺留、公共經營服務、產權關系、歷史因素等諸多問題，致使物業服務難以到位。

6、法規政策滯后，對解決物業管理中突出矛盾缺少可操作性規定，涉及物業管理方面各方責權不清、權力主體不清、權力關系不清，由于物業管理發展歷史短，缺少套政策。

三、物業管理發展前景分析

（一）行業發展有利因素

1、各級領導重視。市政府一直高度重視物業管理，成立了以主管市長為組長的長春市住宅小區綜合治理和物業管理領導小組，各行政區、開發區、一汽設立物業管理分指揮部，建立起由政府統一領導、條塊結合的物業管理領導指揮系統，辦公室設在市房地產管理局。2001年，市政府決定在各行政區建委設立物業辦，負責各城區物業管理的日常工作，業務受市房地產管理局指導。幾年來，市委、市政府、人大、政協等各級領導多次到物業小區視察、指導工作和聽取物業管理工作情況匯報。

2、市民對物業管理的認同。隨著我市大片住宅小區開發建設，本地的和外地的一批管理與服務良好的物業企業對小區實施規范的物業管理，得到了市民的認同。

（二）當前影響物業管理發展的主要因素

1、開發遺留問題較多、隱患較大。突出體現為：房屋質量差、配套設施不完善、產權關系不明晰、基礎資料不齊全、產權證件無法辦理、高層電梯質量差、高層防火設施不配套等。這些本應由開發建設企業解決的問題卻被強加到物業企業身上，如聯合置業的貴陽小區、景陽小區、伊通河兩岸的濱河小區等問題尤為突出。

2、業主、業主委會與物業企業權利義務不對等，業主自我管理機制難以形成。國家《物業管理條例》賦予了業主、業主委員會權力和義務。我市多數小區業主還難以自發組織起來行使權利。業主委員會、業主大會對自己的法律地位不明確，沒能發揮法律賦予的權利。主要原因：

一是業主權利意識、法律觀念淡薄，許多人都不參加業主大會，使沒有過半數人參加的業主大會在法律上不生效，對選聘、解聘物業管理企業等重大事項無法表決，致使小區中許多問題都不能按法律程序解決，一旦出現利益沖突，一些業主又以業主大會不合法為由上訪。

二是有的業主為了個人利益在小區里拉山頭、搞幫派，使業主與業主之間、業主與業主委員會之間形成對立矛盾，給小區造成了不安定因素。

三是相當數量的業主并沒有把物業服務當作一種商品，業主不愿花錢買服務。

3、物業公司承擔的社會負擔過多。國家《物業管理條例》明確規定，物業管理區域內，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用。目前我市在物業服務收費方面存在水、電、環衛、治安等部門收費界限不清。供水、供電部門對許多物業小區一直沿用抄大表方式計算，大表進、小表出，大表與小表之差額所產生的損耗費用全部由物業企業無條件承擔。電業部門對小區內的公共用電，如電梯等按工業用電收費；環衛部門則直接向物業企業收取垃圾清運費，而垃圾卻是由業主產生的；公安部門對物業企業小區內配備的治安員收取管理費。這些都加重物業企業負擔。這些問題的產生主要是業主、物業企業和相關部門責任關系不清。物業企業是受雇于業主，其他收費項目應是相應企業對業主，業主委托物業后，才能直接對物業企業進行收費。但是由于歷史原因，造成以上責任關系不清，不同程度的制約了我市物業管理的發展。

4、開發與物業的管理體制存在缺陷。一是住宅小區建設與管理責任不清，建管脫節造成物業管理先天不足。有的工程質量不過關，配套設施不完善；有的開發建設單位在商品房促銷時，對物業管理作出不切實際的承諾，給后續管理帶來矛盾。二是市、區兩級物業管理行業管理體制不順。目前，各區都設有物業管理辦公室，但人、財、物都由各區建設局統管，市物業管理部門只是對他們進行業務指導，市房地局物業管理處只有5人負責全市物業管理日常工作，人員較為緊張。

5、老、舊、散住宅區推行物業管理難度大，專項資金不到位,小區實質難以配套。存在的主要問題: 一是建筑年代早的小區住宅使用功能及公用部位、公用設備，陳舊老化。二是住宅公共設施、周邊道路、給排水、綠化等配套不完善，這些屬于“歷史欠賬”,而原開發商已不知去向。三是很多住宅是計劃經濟體制時建設的房改房,居住者多數屬于工薪階層或低收入群體，既沒有房屋維修基金，業主又承擔不起投資改造費用；四是老工業住宅區比重較大，房改后房屋產權歸職工所有，企業效益不好，已無力再進行投資維護。

6、住宅區物業產權關系不明晰。物業管理是受產權人的委托實行管理服務的，應以產權明晰為基礎，但是很多住宅小區房屋的共用部位、共用設施設備及小區配套的房屋設施設備、道路、場地等產權界定尚未明確，責、權、利難以界定，給物業管理造成了困難。

7、政策法規建設跟進不夠。物業管理涉及開發企業與業主、業主委員會、物業管理企業之間諸多的權利義務關系，盡管國家和省市出臺了一些物業管理法規、政策，但由于缺乏相關配套行政法規，致使物業管理中產生的大量問題得不到及時解決，司法機關也因缺乏法律依據難以及時處理。

8、物業管理隊伍行業整體素質不高。我市物業管理起步較晚，有豐富經驗、深厚專業背景和不斷創新能力的高級管理人才匱乏，從業人員很多來自“轉制、轉崗、轉業”人員及農村剩余勞動力，整體素質偏低。這些人員普遍缺乏物業管理理論知識和實踐經驗，相當一部分未經過專業培訓，職業道德、專業技能、應急能力及相關法律知識都難以適應物業管理專業崗位的要求，群眾意見很大。有的國有物業公司或由國有企業轉制的物業公司的工作人員更是衙門作風、官僚作風嚴重，服務意識差，服務水平低，不能對自身正確定位，往往因一點微不足道的矛盾或糾紛就演變成業主群體性或長期上訪告狀。產生問題的主要原因:一是物業管理行業形成時間短； 二是物業管理涉及行業多，要求相關專業人員比較雜；三是從業人員多、需要培訓的人員多。

四、物業管理發展規劃

（一）指導思想

依據國務院頒發的《物業管理條例》、《長春市住宅區物業管理條例》和《長春市國民經濟與社會發展第十一個五年發展規劃綱要》，結合長春市城市建設和經濟發展及物業管理發展，在認真研究分析物業管理增長需求，科學評估我們的物業管理資源、發展水平、發展趨勢的基礎上，借鑒先進城市物業管理發展經驗，確定近期重點任務，中遠期發展方向。

（二）基本原則

1、保護廣大市民的根本利益及合理的消費需求。

2、保護物業管理企業的合法利益和積極性，引導物業管理企業健康發展。

3、著力解決物業管理方面存在的各類問題，并充分預見城市物業管理的遠期發展。

4、以物業管理的法制化、專業化、市場化為規劃主線，推動物業管理向前發展。

（三）發展目標與任務

“十一五”我市物業管理工作主要目標與任務：

一是繼續完善物業管理方面的政策法規體系。五年間將基本構架完我市的物業管理政策法規體系，使物業管理的運行完全步入規范化的發展軌道。

二是繼續深化和完善物業管理小區達標創建工作，擴大物業管理覆蓋面，要在如何鞏固達標小區上下功夫。積極推廣非住宅項目的物業管理。五年內全市2萬平方米以上的小區70%要進行規范化物業管理，進入物業管理達標行列。20%以上的物業項目服務達到服務一級標準。30%以上物業項目服務達到二級服務標準。

三是完善小區業主委員會工作體系，使業主委員會在物業管理工作中按照物業管理方面的政策法規，真正能發揮出應有的作用。小區內意識形態領域工作完全由業主委員會承擔起來。

四是注重物業企業的品牌化培育，加強物業服務體系日趨人性化。我市物業企業尚缺品牌企業，尤其是能夠走出去、跨地域管理的物業企業。今后，我們要加大工作加度，加強研究，著力培育品牌物業企業，帶動行業發展。同時，構建多功能，個性化的物業管理服務體系，針對不同物業項目，不同人群，不同需求，提供所需的物業服務。

五是開辟服務領域，提高專業化水平，創造就業機會。目前，我市物業管理行業已出現電梯、清潔、保安、綠化、家政等專業公司，但其規模、數量、結構還只是初級發展階段，缺少政策方面的持支和研究，今后必須加強研究，盡快出臺相關政策，通過推動專業化的進程來滿足物業管理分層次、多樣化管理模式并存的發展要求，推動物業管理的全面發展。深挖個性服務領域，創造就業機會，5年內，力爭使物業行業再創造5000個就業崗位。

六是廣泛培訓物業管理從業人員，全面提升物業管理隊伍素質。每年要有1000以上物業管理人員參加各類的崗位培訓。物業管理企業中層以上管理人員，都要持證上崗。

五、主要措施

1、認真貫徹《物權法》，不斷完善物業管理政策法規體系。《物權法》是涉及物業管理方面的一部重要法律。要通過深入學習和貫徹《物權法》，促進物業管理的法制化進程，調整好物業管理服務中各方主體關系和利益，切實維護好廣大群眾根本利益。同時，根據國家和省有關法律、法規，制定《長春市物業管理辦法》、《長春市物業管理實施辦法》等法律法規。修改和完善我市物業管理方面的配套政策，構建我市物業管理的法規體系，使物業管理有法可依。

2、研究探索物業管理多元化模式，建立物業管理新機制，解決開發遺留和老、舊、散區等多方面物業管理問題。主要通過“四項試點”和相關調研專題，認真解決物業管理突出矛盾和問題。一是開展物業管理房屋公共部位、共用設施設備、“產權明晰”試點；二是開展開發企業與物業企業“剝離”試點；三是開展社區、物業管理企業與業主“三位一體”試點；四是開展單體住宅樓“自治”管理試點。通過“四項試點”工作和相關配套調研，年內總結試點成果和經驗，逐步推廣實施，形成我市物業管理模式多元化，建立物業管理新機制，擴大物業管理覆蓋面，提高物業管理水平，減少物業投訴，解決物業矛盾，使物業管理逐漸走向成熟。

3、著力規范物業管理市場。一是整治小區歷史遺留問題。對開發不配套，遺留問題較多的小區，市政府應確定市開發建設的主管部門會同與開發建設相關部門依法督促開發公司配套完善，對拒不配套的依法嚴格查處。二是規范物業管理企業。按市場規律和物業管理法律法規要求，對我市物業公司進行規范，將不稱職的物業公司淘汰出局，使物業管理行業逐步實現規模化、專業化、標準化、規范化。大力培育品牌物業企業。

4、建立物業公司棄管應急機制。建立市、區兩級物業管理應急機制。確定應急專業隊伍，并能應對較大的物業小區和幾個小區同時充管問題；建立信息網絡，及時掌握各物業企業經營動向，做到對棄管有所預知，一旦出現棄管，就能及時到位，防止垃圾清運、供水、供暖、供氣等出現較長時間停頓以維護百姓的切身利益，確保社會穩定。

5、推行物業管理招投標制度，進一步規范物業管理市場。按照國家的要求，今年我們對新建住宅小區將全面推行住宅小區前期物業管理招投標制度，在商品房銷預售前通過招投標確定住宅小區前期物業管理企業，以此來剝離開發帶物業父與子之間的關系，抵制開發商前期銷售房屋時出現的虛假廣告和對物業收費等不切實際的承諾，給物業管理創造質價相等的商品平臺，使業主買房、買物業管理時心里有透明度，進一步規范物業管理市場。

6、充分發揮物業管理協會作用。為了把物業管理協會建設成具有長春特色的行業協會，目前我們正著手組建與其相配套的三個組織：一是記者工作站。與各大新聞媒體加強協調，積極宣傳《物業管理條例》，引導市民消費觀念。二是法律工作站。長春仲裁委員會將在物業協會設立物業管理糾紛仲裁工作站，協助主管部門解決物業糾紛。三是專家咨詢工作站。邀請從事社會學、建筑學、規劃學、園林綠化以及民政方面的專家，參與城市物業管理工作的研究，編制行業發展規劃，進行專項論證，使我市物業管理工作向著規范化、科學化、法制化、系統化的方向健康發展。

六、幾點建議

1、設立住宅開發項目質量保證金管理制度，由政府部門代業主對質量保證金實施管理，解決住宅房屋保修期內由于質量問題引起的物業企業與業主的矛盾。參照建設單位控制施工單位質量保證的模式，政府部門在業主涉及房屋質量投訴中協調業主與開發企業關于質量矛盾問題，由開發企業負責對有質量問題的房屋維修，達到質量標準要求。

2、完善物業協調管理機制，解決物業管理中部門利益沖突問題。房地、規劃、建委、發改委、園林、民政、公安、工商、電力、各城區政府及水務集團、煤氣公司等部門和單位應依法承擔各自的管理職責。特別是要依據國家《物業管理條例》收費到最終用戶。住宅區內凡是用于市民生活方面的用電都應按民用價格收取；二次供水應由水務集團統一管理，切實為物業企業減輕負擔。

實行供水、供電等公共經營管理部門向終端用戶收費。在逐步明確物業管理相關產權關系、設施質量、管理權限、范圍的基礎上實行公共經營管理部門向終端用戶收費。2008年底前，物業小區二次供水全部由供水管理部門管理。

3、設立專項資金。老、舊、散區實施物業管理，其基礎設施、設備設施、房屋維修要達到基本物業管理條件需投入大量資金，根據小區改造計劃和財政能力,建議政府將此項資金專項列支。

4、建立民政、房地等部門對社區與物業管理協調聯動機制，為社區、物業企業、業主“三位一體”物業管理模式提供組織保障，確保“三位一體”試點工作順利推行。

5、實行物業管理企業營業稅退稅政策。所退稅費，由物業管理行政主管等部門統一管理，作為物業管理專項資金。實行專款專用，專門用于舊區治理、電梯、棄管等物業三大難題的解決。