第一篇：對正茂御景花園籌備認籌開盤前的幾點建議

對正茂御景花園籌備認籌前的幾點建議

正茂御景花園自從2004年在蘭州市亮相以來，對蘭州地產高端市場一直產生著較強的影響期待，但隨著國家對房地產市場宏觀調控政策疲態效應顯現，蘭州房地產高端物業的競爭狀況在2005年底加劇，蘭州市民關注率較高的華富瑞士豪庭、宏運潤園別墅區、中央名筑、仁恒國際等樓盤紛紛在年底進行高密度的市場推廣，使得蘭州高端物業市場這塊本來就不大的低容量市場風云乍起，變數難測！

如果說正茂海龍花園近兩年的市場推廣是一場只針對于媒體投放的運動戰的話，那么御景花園內部認購期絕對是一場針對目標準客戶的圍攻型陣地戰，毛主席在《論持久戰》中就對陣地戰略進行精辟的指引“敵我的任何一方在進入相持階段時，依靠陣地中的無限縱深和穩固協調是實現在工事內對敵人致命包圍打擊的關鍵，同時在陣地間的任何一次戰斗都是達到克敵制勝的目的，那么我們的指戰員才會更有信心對抗戰爭中的任何變化，最后通過陣地戰與運動戰的合力打擊取得戰斗的最終勝利！”的確正茂御景花園目前在市場銷售戰術投放上存在或多或少的問題，但是在目前急劇變化的高端市場中，各路高端物業項目逡巡而動，不斷地變換銷售策略來搶奪有限的高端客戶資源，正茂御景更需要清醒的市場劃分戰略主張，強化項目優勢整合客戶需求，因為這場市場陣地戰役的戰略主張不僅包括對彌漫在公司內部悲觀情緒的積極轉化，同時也是利用年底蘭州地產群雄畢現的機會快速搶奪正茂御景花園的目標客戶、影響潛在客戶，在有限的市場空間中打好每一場遞進戰役，完成公司既定的市場目標！

現根據陣地戰四面包圍策略提交以下建議：

建議一

改變媒介投放就是市場策劃的觀念

媒介投放不等同于市場策劃這是任何一個高端物業市場推廣中所具備的基礎戰略。通過對正茂御景花園來電量的分析，可以看出大部分潛在客戶是關注小眾精細化媒體的，而這一種媒體所表現的就是市場策劃中的全面化客戶引導消費，給客戶展現最好的一面。同時做到準確投遞、覆蓋影響。將大眾平面媒體所不能傳達到的信息和市場增值計劃向潛在客戶有效傳遞。

具體執行工作

項目：編輯客戶消費導刊

完成時間：12月20日前

策劃選題：策劃部

平面設計：策劃部

投遞：御景花園接待辦公室

建議二

強調個性提升地域價值

始終認為御景花園最大價值還是來自于地域的心理需求訴求，對于天下黃河第一灣的主導意識還需鞏固，必要情況下可以采用行政干預手段進行地段的市場炒作。原則上御景花園必須通過地段的不斷訴求來引起市場和消費人群的注意和再注意，如果不能樹立這種強化地段戰略思想的話，御景花園的地塊就等同于蘭州市內任何一處沒有個性的地塊，那么也就無從談論它的潛在心理價值和核心增值價值了！

具體執行工作

項目：地塊名稱注冊

完成時間：2006年2月前

事件整理：策劃部

事件協調：策劃部

建議三

細分項目亮點引起強烈關注

對御景花園項目研究越深入越發覺這個項目有很多蘭州市首創的個性化優勢產品主張，而且每一項產品主張都足以對目前蘭州高端物業產生顛覆性的影響！其中尤以會所規劃最為突出！因此在客戶陳述及消費問答方面強化會所這一項目最亮點進行精彩表述，同時將景觀、戶型進行完全陳述取得大珠小珠落玉盤的聯映效果！

具體執行工作

項目：答客問

制作：認籌類答客問完成時間12月20日前策劃部

銷售類答客問完成時間2006年2月前策劃部

認籌現金分析表策劃部

建議四

商業拉動促動投資神經

御景花園商業注定將是蘭州市最具消費能力的黃金區域，同時其所代表的商業

模式必定會以高端形象亮相于蘭州，以商業與住宅的最佳結合為主推點強調御景花園商業原始股概念是吸引投資客和目標客戶的關鍵，正因為有了御景花園蘭州真正的金鋪王才會誕生！

具體工作執行

項目：商業規劃書

完成時間：12月31日前

制作：投資分析表策劃部

現金分析表策劃部

后記

御景花園作為到蘭州后的第一個項目，對其發展和策劃一直關注比較多，由于蘭州與北京、上海豪宅市場存在質的差異，無法通過簡單的媒體投放和平面展示來實現住戶與投資客的雙重銷售，所以一直以來希望通過4年多來在上海等地高端物業操盤時最直接的事件營銷和立體化客戶導向性整合營銷手段將整個項目推向一個又一個的高潮，偏偏行差踏錯無言以對，但是即使如此對所具備的御景花園的市場策劃操作手段和執行策略依然看好、依然對御景花園的銷售充滿信心，希望將來有機會真實地將自己的所長和市場操作手段表現出來，為公司創造有價值的價值！

策劃部付曉龍

2005-12-6

第二篇：開盤前VIP認籌協議

***星城VIP客戶申請書

申請人姓名：聯系電話：身份證號碼：地址：

一、申請人自愿交1000元人民幣作為誠意金，申請成為*****房地產開發有限

公司開發項目<*****>一期住宅開盤當日選房VIP客戶。

二、執本卡客戶僅限在<*****>開盤當日（2014年7月2日）選購一期住宅，并

憑此申請書享有此優惠：購買房屋每套優惠16888元。

三、每份VIP客戶申請書僅限于認購一套房產，且本VIP客戶申請書與其他VIP

優惠活動不重復計算優惠，VIP資格實行實名制不得轉讓。

四、VIP客戶須在開盤當日2014年7月2日上午十點鐘按規定參與選房，逾期

不候。請確保你提供的聯系電話能準時接獲通知。

五、如遺失本VIP認購協議，可攜帶辦卡人身份證、誠意金收據，由辦理人本人

到****營銷中心書面申請補辦。

六、成為VIP客戶后，開盤當日未參加選房活動的，誠意金不予退還；開盤單日

參加選房活動的未選中適合的戶型，開盤次日無息退還誠意金。

七、VIP客戶在開盤當日選房成功后，當場補齊定金五萬元整和簽訂《商品房認

購協議》，并在一個星期內交齊開發商規定的應交房款與稅費和簽訂《商品房買賣合同》。

八、本協議壹式貳份，VIP客戶一份、開發商一份，雙方簽字蓋章后生效，且在VIP客戶選房成功簽訂《商品房認購協議》后失去法律效力。

九、本協議最終解釋權歸***房地產開發有限責任公司所有。

十、若對本卡有任何疑問，歡迎致電*****8888或向置業顧問咨詢。

開發商： *****房地產開發有限公司

申請人：（簽字）

日期：年月日

置業顧問：聯系方式：

VIP編號：

第三篇：房地產項目開盤前認籌須知

認籌須知

為方便客戶選購XXXX房源，特擬定本認籌須知，本公司將按以下說明進行房源的認籌和認購。

1、每張認籌單開盤時僅限認購開盤指定房源壹套，指定房源為認籌單上客戶所選擇的意向

房源，認籌金為人民幣X萬元。

2、開盤當日將以認籌時客戶填寫的房源順位號進行選房，如第一順位客戶放棄則第二順位

客戶即可購買。

3、認籌單的編號為開盤時的選購順序號，具體開盤選購方式，以開放商公示為準。

4、本次認籌只在XXXX開盤當日選購有效（有關具體開盤時間及購買要求，本公司將提

前3日以短信或電話形式進行通知，認籌人未能按本公司要求至營銷中心選購房源的，風險由認籌人自行負責）

5、開盤當日請攜帶本人身份證原件、認籌單、認籌金收據、已簽收之資料袋【其中包括①

購房證明、②認購須知、③購房合同及物業管理合同確認書、④簽約指引、⑤婚姻證明、⑥收入證明】、《XXXX向房源確認表》客戶聯及本公司通知的其他選購條件至XXXX營銷中心選購房源。

6、憑認籌資料在開盤當日成功認購房源，并按認購協議約定完成簽約交款，可享受開盤優

惠（優惠標準以開盤當日現場公示為準）

7、本次認籌只限本人使用，轉讓無效。且認籌人在購房房號時必須以認籌人作為產權之一

辦理簽約，否則我公司有權拒絕辦理，在辦理產權過戶前亦不得辦理契約變更。

8、本認籌須知僅限客戶意向登記以及開盤當日選購房源使用，不得用作其他用途，XXXX

房源數量有限，認籌人未能選購到意向房號的，本公司不承擔任何責任。

9、認籌人如成功認購房源，在認購當天支付人民幣X萬元整作為定金，認籌X萬元自動

轉為定金，定金共X萬元；認籌人如未能購買房源，認籌金不計息全額退還，退還時間為開盤后一個月內，憑有效證明（認籌收據，認籌單，認籌人身份證原件）前往營銷中心辦理，需提前一天預約。

10、最終解釋權歸XXXX開發有限公司所有。

XXXX地產開發有限公司

客戶確認簽字：本人已經知悉并同意上述內容。確認簽字：

第四篇：房地產項目開盤前認籌執行方案

房地產項目開盤前認籌執行方案

一、認籌背景

項目首次開盤以住房為主。考慮到本案區屬及周邊競品推盤情況，為保證意向客戶不被競爭對手分流，建議通過“認籌”提前鎖定客戶。

二、認籌方案

2016年4月2日開始認籌，確定客戶開盤前來意向，通知客戶開盤當天憑借“認籌卡”可現場參與選房。

三、認籌時間

2012年4月日開始，認籌直到開盤當天截止。（工作日早9：00-晚20：00）

1、認籌地點

售樓處現場

2、認籌說明

A：“認籌卡”的實質

● 代表開盤當天參加選房的權利； ● 能夠享受開盤當天的優惠。B：“認籌卡”的金額

住房以現場繳納壹萬元誠意金為準

商鋪繳納五萬誠意金

C：“認籌卡”的優惠政策(以下所有優惠需在7天內簽定購房合同，方可生效)● 認籌VIP卡優惠，開盤當天客戶認購成功,住房可享受一萬抵兩萬的購房優惠；商鋪享受5萬抵7萬的優惠

● 認籌卡客戶可在開盤當天按搖號順序優先選房。

（如客戶在開盤當日未到場進行認購按照認籌規則則不享受認籌優惠，但考慮到認籌轉化率，建議后期延續2天）D：“認籌卡”所需要的材料 客戶提供身份證復印件、認籌金 填寫意向房源表、閱讀認籌須知并簽名 E：“認籌卡”的實名制購買

客戶實行實名制，認籌單須與《商品房買賣合同》買賣人姓名一致，杜絕炒房。F：退籌辦理

開盤當日放棄認購的客戶須于指定認購日后的15日~45日內帶備身份證原件、收據原件、本籌單親臨銷售中心辦理無息退還誠意金手續；若客戶在上述期間沒有前往銷售中心辦理退款手續的，由客戶自行承擔由此產生的一切損失。

（備注：認籌時間建議控制在2月左右，如認籌到開盤時間太長前期認籌客戶將會流失）

四、認籌流程

認籌流程

銷售員引導客戶填寫認籌房源確認單

陪同及引導客戶至財務交款

將交款收據、身份證及認籌單交給打單員打派籌單

引導客戶在派籌單上簽名

派籌單蓋章確認后，將客戶聯及交款收據交給客戶

派籌單存根聯收回存檔

五、房源落位表：

房源表待定

六、認籌準備

1、按認籌預計量配備相應電腦、打印機，認籌卡；

2、所有認籌電腦須在認籌前一天晚上調試到位，認籌卡準備到位。