第一篇：房地產商標侵權案例(星河灣、河北冀軍利誠房地產開發有限公司)

河北省保定市中級人民法院

民 事 調 解 書

（2011）保民三初字第157號

原告廣州星河灣實業發展有限公司，住所地廣州市番禺區欖核鎮民生工業區。

法定代表人黃文仔，董事長。

原告廣州宏富房地產有限公司，住所地廣州市番禺區大石街大山村“二隊四方圍”1層。

法定代表人黃文仔，董事長。

被告河北冀軍利誠房地產開發有限公司，住所地保定市高開區金迪路世紀大廈B座4層。

法定代表人張增軍，董事長。

被告保定市君德隆房地產投資顧問有限公司，住所地保定市隆興中路77號隆興大廈B座505號。

法定代表人史永強，董事長。

案由：侵犯商標專用權糾紛。

原告廣州星河灣實業發展有限公司、廣州宏富房地產有限公司為與被告河北冀軍利誠房地產開發有限公司、保定市君德隆房地產投資顧問有限公司商標侵權糾紛一案，本案在審理過程中，經本院主持調解，雙方當事人自愿達成如下協議：

一、被告一河北冀軍利誠房地產開發有限公司在七天內負責刪除網絡上有關其開發的樓盤涉及“星河灣”文字的內容，銷毀有關售樓資料、宣傳資料，拆除涉及“星河灣”的文字標識。

二、被告一河北冀軍利誠房地產開發有限公司承諾今后不再使用“星河灣”商標。

三、被告一河北冀軍利誠房地產開發有限公司于本調解協議簽訂之日起三日內給付原告一廣州星河灣實業發展有限公司33000元。被告二保定市君德隆房地產投資顧問有限公司不承擔責任。

四、其它問題雙方互不追究。

案件受理費5050元，減半收取2525元，由原告一廣州星河灣實業發展有限公司承擔。

雙方均同意本調解協議簽字或捺印后，即具有法律效力。

上述協議，符合有關法律規定，本院予以確認。

審判長房勤審判員劉華燕審判員苑汝成二0一一年十二月五日書記員黃倩

第二篇：星河灣商標被侵權,法院調解,對方更名(葫蘆島市遠達房地產開發有限公司)

遼寧省葫蘆島市中級人民法院

民 事 調 解 書

（2011）葫未民初字第00005號

原告廣州星河灣實業發展有限公司，住所地廣州市番禺區欖核鎮民生工業區。

法定代表人黃文仔，該公司董事長。

原告廣州宏富房地產有限公司，住所地廣州市番禺區大石街大山村“二隊四方圍”1層。

法定代表人黃文仔，該公司董事長。

被告葫蘆島市遠達房地產開發有限公司，住所地葫蘆島市連山區路南段7號。

法定代表人寇紅，該公司總經理。

原告廣州星河灣實業發展有限公司及原告廣州宏富房地產有限公司與被告葫蘆島市遠達房地產開發有限公司侵害商標權糾紛一案，本案在審理過程中，經本院主持調解，雙方當事人自愿達成如下協議：

一、被告葫蘆島市遠達房地產開發有限公司今后不再使用“星河灣”注冊商標及文字，并刪除網絡上包含涉案注冊商標文字“星河灣”的內容；

二、被告葫蘆島市遠達房地產開發有限公司于本調解協議生效之日起五日內向葫蘆島市民政局地名辦申請變更涉案樓盤的地名，不再包含“星河灣”文字。相關的批復文件復印件交于原告廣州星河灣實業發展有限公司、廣州宏富房地產有限公司留存；

三、被告葫蘆島市遠達房地產開發有限公司在本調解協議生效后五日內一次性支付原告廣州星河灣實業發展有限公司、廣州宏富房地產有限公司補償款人民幣18，000.00元；

四、案件受理費6，050.00元，減半收取3，025.00元，由被告葫蘆島市遠達房地產開發有限公司承擔。

上述協議，符合有關法律規定，本院予以確認。

本調解書經雙方當事人簽收后，即具有法律效力。

審判長周艾審判員郭逸群代理陪審員王嘉莉

二0一一年十一月二十一日書記員趙迎嬌

第三篇：北京華睦房地產開發有限公司與北京天誠建業房地產經紀有限公司委托合同糾紛案

北京華睦房地產開發有限公司與北京天誠建業房地產經紀有限公

司委托合同糾紛案

上訴人(原審被告）北京華睦房地產開發有限公司，住所地北京市門頭溝區石龍工業區龍園路10－210號。

法定代表人趙驪，董事長。

委托代理人任民，男，1969年8月1日出生，漢族，北京華睦房地產開發有限公司職員，住北京市東城區春秀路8樓3單元401號。

委托代理人張鵬，男，1978年1月27日出生，漢族，北京華睦房地產開發有限公司法律顧問，住北京市宣武區鴨子橋路18號樓2門103號。

被上訴人(原審原告）北京天誠建業房地產經紀有限公司，住所地北京市大興區榆垡鎮東麻各莊村村委會東300米。

法定代表人王鵬，董事長。

委托代理人金燕，女，1977年9月20日出生，漢族，北京天誠建業房地產經紀有限公司職員，住北京市朝陽區水牛房村106號。

委托代理人徐靜靜，北京市天如律師事務所律師。

上訴人北京華睦房地產開發有限公司（以下簡稱華睦公司）因與被上訴人北京天誠建業房地產經紀有限公司（以下簡稱天誠公司）委托合同糾紛一案，不服北京市宣武區人民法院（2008）宣民初字第8779號民事判決，向本院提起上訴。本院受理后，依法組成由法官杜衛紅擔任審判長，法官李文成、魏應杰參加的合議庭，于2009年3月23日公開開庭進行了審理。上訴人華睦公司的法定代表人趙驪、委托代理人任民、張鵬，被上訴人天誠公司委托代理人徐靜靜、金燕到庭參加了訴訟。本案現已審理終結。

天誠公司一審訴稱：2006年10月18日，天誠公司與華睦公司簽訂《華睦國際大廈營銷策劃及銷售代理合同》（以下簡稱代理合同）約定，華睦公司委托天誠公司將華睦大廈B座銷售，銷售面積暫測21 573.44平方米，銷售總價345 175 040元，天誠公司按照銷售總額的2.5％獲取代理費；如因華睦公司原因解除合同，需向天誠公司支付違約金50萬元。合同簽訂后，天誠公司履行合同義務，進行客戶積累及簽約前的準備工作，簽訂預約單163份，預約銷售額241 920 000元。2006年11月27日，華睦公司函告天誠公司暫停銷售，但至代理合同有效期

滿，華睦公司仍未恢復銷售工作。華睦公司單方解除合同，違反合同約定，故訴請法院判令華睦公司償付違約金50萬元。

天誠公司提交以下證據予以證明：代理合同、《關于華睦大廈B座商業通知函》、《華睦國際商業（香港橘子）預約單》（以下簡稱預約單）163份、《商業經營委托合同》及《平面示意圖》、退鋪申請單、證人證言。

華睦公司一審辯稱：天誠公司沒有按時完成約定的任務，只簽出287套；天誠公司為華睦公司策劃的銷售方式違法而受到口頭處罰，致使銷售方式不能執行；華睦公司為保護自身權益依據合同約定單方解除合同，解除合同的原因在天誠公司，故不同意天誠公司的訴訟請求。天誠公司提交的證據均是復印件，對天誠公司提交的退鋪單中有其財務人員簽字的122份認可。

華睦公司提交以下證據予以證明：代理合同及附件、刊登華睦公司銷售房地產的報紙、北京市工商行政管理局豐臺分局詢問通知書。

北京市宣武區人民法院查明：2006年10月18日，華睦公司（甲方）與天誠公司（乙方）就甲方委托乙方為“華睦大廈”項目提供“營銷策劃及銷售代理”服務事宜簽訂代理合同。第一條，委托項目概況，名稱北京華睦大廈，可售面積約7.2萬平方米，分為A.B兩座樓盤，甲方委托乙方對B座21 573.44平方米以整售、部分整售或零售方式進行銷售；第二條，委托事項，B座商業部分營銷策劃工作，主要是從市場及銷售可行性的角度出發，結合乙方多年同類項目的操盤實戰經驗，乙方承擔并提供以下方面的服務，主要內容如下：1.從市場營銷、客戶需求的角度確定針對本項目B座商業部分的總體營銷項目定位，并于本合同簽訂時提供《全案策劃執行方案》并作為本合同附件一??；第三條，服務期限及方式，1.服務期限，乙方提供本項目營銷策劃及銷售代理服務期限為本合同簽署之日起12個月；甲乙雙方約定華睦大廈B座商業部分銷售過程分為客戶積累階段和正式銷售階段，客戶積累階段，時間為簽約時2006年10月8日－2006年11月8日客戶積累完畢止，該階段由乙方采取預訂方式進行銷售并不簽訂正式商品房預售合同；乙方承諾截至2006年11月8日，乙方客戶累積預訂銷售額應達到8000萬元，如乙方客戶在規定時間內累計預訂額達到8000萬元，則華睦大廈B座商業進入正式銷售階段，乙方組織對該部分預訂客戶進行換簽，如乙方客戶在規定時間內累計額未能達到8000萬元或規定時間內整體開盤條件下換簽額未能達到5600萬元，則甲方有權解除合同，乙方自行處理已預訂客戶的解除事宜，乙方應負責處理并承擔由此而產生的相關責任；正式銷售階段??；第四條，雙方責任；第五條，銷售價格、條件、代理費，銷售價格，本合同銷售價格以元/平方米為計算單位，其中，元以人民幣為本幣，平方米為每建筑平方米，本項目B座商業部分價格不低于16 000元/平方米，以附件四《銷售價格樓層底價表》的價格單為準??；第六條，銷售代理費用支付方式；第七條，保密；第八條，違約責任，本合同簽署生效后，甲乙雙方應嚴格遵守本合同，本合同有效期內，除本合同約定之條件外，如因甲方原因解除合同，除向乙方支付其所應支付的銷售代理費用外，還需向乙方支付50萬元違約金??；第九條，本合同的修改、補充和解除；第十條，特別約定，2.鑒于甲乙雙方正式簽訂本合同時，本合同所記載的該物業的建筑面積（21 573.44平方米）為暫測面積，甲乙雙方在本合同中記載的銷售總價（345 175 040元）亦是按照上述暫測面積計算的，??；第十一條，免責條款；第十二條，爭議解決；第十三條，合同生效。附件一《全案策劃執行方案》；附件二《關于客戶付款方式的約定》；附件三《銷售進度表》；附件四《華睦大廈銷售價格樓層底價表》。合同簽訂后，天誠公司開始以華睦公司名義與預約方簽訂預約單，預約方按每套商鋪1000元支付預約金。

2006年11月3日，華睦公司與華融永昌投資（北京）有限公司（以下簡稱永昌公司）簽訂《商業經營委托合同》，將華睦大廈B座首層至四層劃分出240余個商鋪。

2006年11月22日，北京市工商行政管理局豐臺分局向華睦公司發出《詢問通知書》，內容如下：“為調查了解你單位在《北京娛樂信報》2006年11月16日A01版發布含有升值、投資、回報承諾房地產廣告，請你于2006年11月24日9時到豐臺工商局接受詢問。”

2006年11月27日，華睦公司發出《關于華睦大廈B座商業通知函》（以下簡稱通知函），內容為：“銷售代理公司接到本通知單后繼續華睦商業的排號工作，暫停商業銷售，在商業價格未確定期間，任何銷售人員不予承諾排號客戶商業價格，其他問題等待開發商另行通知。”自2006年11月至2007年3月，就華睦大廈項目收取的預約金已全部退還預約方，該項目至今未銷售。

另查，天誠公司與華睦公司簽訂的代理合同中約定天誠公司在“客戶積累階段”預約8000萬元約占銷售總價345 175 040元的23％。

北京市宣武區人民法院認為：天誠公司與華睦公司簽訂的代理合同，當事人意思表示真實，內容不違反法律、行政法規的強制性規定，是有效合同。依法成立的合同，受法律保護，當事人應當按照約定履行自己的義務，不得擅自變更或者解除。按照華睦公司自認的天誠公司預約商鋪數量，已占華睦大廈B座規劃商鋪數量的50％，超過了代理合同中約定天誠公司在“客戶積累階段”應完成的比例，證明天誠公司對合同約定的“客戶積累階段”的履行適當。在合同糾紛案件中，主張合同關系變更、解除、終止、撤銷的一方當事人對引起合同關系變動的事實承擔舉證責任。華睦公司對其主張解除合同是因天誠公司未按時完成約定的任務一節，未提交證據證明，華睦公司對解除合同陳述的理由，沒有事實依據，該院不予采信。華睦公司除提交工商行政管理機關制作的《詢問通知書》外，未

提交對其作出具體行政行為的證據，對其涉及因發布廣告受到處罰的相關陳述，該院不予采信。華睦公司于合同生效期間向天誠公司發出停止銷售的函，內容僅涉及價格而未提及其他原因，其提交的證據，不能證明天誠公司在合同約定的“客戶積累階段”存在違約行為。因此，華睦公司解除合同違反合同約定，對天誠公司依據合同條款向華睦公司主張違約金的訴訟請求，該院予以支持。依照《中華人民共和國合同法》第八條，最高人民法院關于《民事訴訟證據的若干規定》第二條、第五條、第七十二條之規定，判決如下：華睦公司于本判決生效之日起十日內償付天誠公司違約金五十萬元。如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百二十九條之規定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。

華睦公司不服一審判決，向本院提起上訴，其上訴理由為：

1、代理合同的附件一為《全案策劃執行方案》，其具體操作方式為以包租方式銷售商品房。華睦大廈項目于2007年5月25日竣工，在天誠公司銷售該項目時屬于未竣工的商品房。按照建設部《商品房銷售管理辦法》第十一條的規定，“房地產開發企業不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房，房地產開發企業不得采取包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房”，因天誠公司提供的銷售方案違反了該行政法規的強制性規定，代理合同應屬于無效合同。代理合同第四條規定天誠公司“需保證其選擇的銷售方式不得擅自違反法律及國家相關規定，?，否則應承擔由此而產生的一切后果”。華睦公司因此發函給天誠公司要求其停止銷售活動，由于天誠公司無法提供華睦公司認可的新的合法的銷售方案，雙方解除了合同。導致合同無效的原因是天誠公司的責任。

2、華睦公司提出過華睦大廈項目銷售規劃共1200余個商鋪，對此天誠公司在一審庭審時未提出反對意見，而天誠公司只預定出122份，遠遠沒有完成約定的任務。華睦公司與永昌公司簽訂的《商業經營委托合同》中的平面示意圖，是對商場格局進行規劃調整的平面圖，其將華睦大廈B座首層至四層劃分為240余個經營區，而非商鋪，每一個經營區都有若干商鋪組成。一審法院將240余個經營區認定為商鋪，是錯誤的。綜上，請求二審法院撤銷一審判決，改判駁回天誠公司的訴訟請求，兩審訴訟費由天誠公司負擔。

天誠公司辯稱：

1、關于合同效力，代理合同附件一約定的銷售方式，是由投資者購買商鋪后，再自主選擇是否委托永昌公司（華睦公司委托的經營公司）租賃以保證收益，這是有先后順序的；而且，代理合同附件一表述的操作方式與華睦公司最終選擇確定并對外宣傳的方案也不盡一致。同時，《商品房銷售管理辦法》是由建設部出臺，系部門規章，不是合同法規定的法律、行政法規的強制性規定，并不影響合同效力。

2、代理合同中并沒有約定鋪位的平均面積，因此，雖然合同約定了天誠公司須在規定時間內累計預訂額達到8000萬元，但實際上無法按約定的方式考核天誠公司是否完成任務，只能借用華睦公司與永昌公司簽訂的《商業經營委托合同》中的劃分標準。華睦公司稱在《商業經營委托合同》

中所作的240個不是商鋪的劃分，是區域的劃分，說法不能成立。至于天誠公司主張的預訂商鋪的數量為287個，超過了240個的總數，因為預約單只是排號的行為，最終賣方是按照預約單的順序發出簽約的通知單，因此超出華睦大廈的商鋪總數是完全成立的。天誠公司不存在違約行為，華睦公司單方解除合同，應當支付50萬元違約金。天誠公司同意一審判決。

本院經審理查明：2006年10月18日，華睦公司（合同甲方）與天誠公司（合同乙方）簽訂代理合同。合同主要內容為：甲方委托乙方為“華睦大廈”項目提供“營銷策劃及銷售代理”服務；項目名稱北京華睦大廈，甲方委托乙方對B座21 573.44平方米以整售、部分整售或零售方式進行銷售；乙方從市場營銷、客戶需求的角度確定針對本項目B座商業部分的總體營銷項目定位，并于本合同簽訂時提供《全案策劃執行方案》并作為本合同附件一；服務期限為本合同簽署之日起12個月；甲乙雙方約定華睦大廈B座商業部分銷售過程分為客戶積累階段和正式銷售階段；客戶積累階段自2006年10月8日至2006年11月8日止，該階段由乙方采取預訂方式進行銷售并不簽訂正式商品房預售合同；乙方承諾截至2006年11月8日，客戶累積預訂銷售額應達到8000萬元；如在規定時間內累計預訂額達到8000萬元，則華睦大廈B座商業進入正式銷售階段，乙方組織對該部分預訂客戶進行換簽；如乙方客戶在規定時間內累計額未能達到8000萬元或規定時間內整體開盤條件下換簽額未能達到5600萬元，則甲方有權解除合同，乙方自行處理已預訂客戶的解除事宜，乙方應負責處理并承擔由此而產生的相關責任；甲方保證如乙方在規定時間內完成客戶累積階段任務則甲方于2006年11月15日-18日擇日正式開盤組織客戶進行換簽；乙方需保證其選擇的銷售方式不得擅自違反法律及國家相關規定，并不得故意損害甲方利益，否則乙方應承擔由此而產生的一切責任；本項目B座商業部分總體均價不低于16 000元/平方米，以附件四《銷售價格樓層底價表》的價格單為準；本合同簽署生效后，甲乙雙方應嚴格遵守本合同，本合同有效期內，除本合同約定之條件外，如因甲方原因解除合同，除向乙方支付其所應支付的銷售代理費用外，還需向乙方支付50萬元違約金；鑒于甲乙雙方正式簽訂本合同時，本合同所記載的該物業的建筑面積（21 573.44平方米）為暫測面積，在本合同中記載的銷售總價（345 175 040元）亦是按照上述暫測面積計算。

代理合同附件一為《全案策劃執行方案》，其中所選擇的營銷方式為：項目以產權式商鋪模式進行銷售；發展商引入商業經營公司負責統一的商場管理及招商；項目實行委托租賃政策，投資者購買該項目商鋪后由商業經營公司統一管理，管理期為十年，十年內由商業經營公司從項目經營收益租金中每年以8％的回報率返還投資者；對于投資者收益的返還采用月結或者其他更好的方式??。代理合同附件二為《關于客戶付款方式的約定》；附件三為《銷售進度表》；附件四為《華睦大廈銷售價格樓層底價表》。

在代理合同中，華睦公司、天誠公司未就商鋪的具體劃分達成協議。合同簽訂后，天誠公司開始以華睦公司名義與預約方簽訂預約單，預約方按每套商鋪1000元支付預約金。

2006年11月22日，北京市工商行政管理局豐臺分局向華睦公司發出《詢問通知書》，內容如下：“為調查了解你單位在《北京娛樂信報》2006年11月16日A01版發布含有升值、投資、回報承諾房地產廣告，請你于2006年11月24日9時到豐臺工商局接受詢問。”

2006年11月27日，華睦公司發出通知函，內容為：“銷售代理公司接到本通知單后繼續華睦商業的排號工作，暫停商業銷售，在商業價格未確定期間，任何銷售人員不予承諾排號客戶商業價格，其他問題等待開發商另行通知。”

華睦大廈項目未能在代理合同約定的期間內開盤銷售。預訂商鋪的客戶申請退鋪。自2006年11月至2007年3月，就華睦大廈項目收取的預約金已全部退還預約方。天誠公司至2007年4月撤離華睦大廈銷售現場。

本院認為：

關于合同效力問題。建設部發布、于2001年6月1日起施行的《商品房銷售管理辦法》第十一條的規定，“房地產開發企業不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房”。上述《商品房銷售管理辦法》系部門規章，其相關規定不屬于法律、行政法規的強制性規定。根據《中華人民共和國合同法》第五十二條的規定，違反法律、行政法規的強制性規定，合同無效，故本案中，雖然天誠公司與華睦公司簽訂的代理合同附件一《全案策劃執行方案》選擇的營銷方式系以售后包租的方式銷售未竣工的商品房，違反了上述規定，但是并不影響雙方當事人締結的代理合同的效力。本院對華睦公司主張的代理合同無效的上訴意見不予支持。

雖然代理合同中約定天誠公司負責提供《全案策劃執行方案》，但上述方案已作為代理合同附件由雙方確認，故在《全案策劃執行方案》的內容違反了建設部發布的相關規定的情況下，應由雙方協商對于該內容進行調整和變更。且此時，代理合同的履行尚未進入到銷售階段，雙方也具有協商變更《全案策劃執行方案》的條件和可能。但華睦公司未提交證據證明其曾與天誠公司就此進行協商，而是于2006年11月27日發出通知函，在未說明原因的情況下停止合同的進一步履行，在事實上單方中止并最終解除了代理合同，使得天誠公司喪失了與華睦公司就原策劃方案進行進一步協商修訂的可能。

華睦公司提出，其單方解除合同的原因還有天誠公司沒有完成代理合同約定的預定任務，對此本院認為，雖然代理合同中約定天誠公司客戶累計預訂額應達

到8000萬元，否則華睦公司有權解除合同。但是，由于代理合同僅就所要銷售的物業總面積及最低單價作了約定，而未明確商鋪的具體劃分，且在客戶積累階段也是以排號方式進行，無法明確商鋪的具體位置、面積，從而無法核算客戶累計預訂額，無法對天誠公司已完成的預訂工作以代理合同約定的目標進行衡量。因此，華睦公司提出天誠公司沒有完成代理合同約定的預定任務，沒有依據。華睦公司不享有合同解除權。

代理合同第八條約定，在代理合同有效期內，除代理合同約定的條件外，如因華睦公司原因解除合同，需向天誠公司支付50萬元違約金。由此，該違約金條款的約定，目的是為保障合同的順利履行，同時是對擅自解除合同一方的制約和懲罰。現華睦公司在沒有證據證明代理合同約定的解除合同條件成就的情況下，單方解除了合同，依據合同約定，應承擔相應責任，向天誠公司支付違約金。

綜上，一審判決結果正確，應予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第（一）項之規定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

一審案件受理費四千四百元，由北京華睦房地產開發有限公司負擔（于判決生效后七日內交納）。

二審案件受理費八千八百元，由北京華睦房地產開發有限公司負擔（已交納）。本判決為終審判決。

審 判 長 杜衛紅

代理審判員 李文成代理審判員 魏應杰

二○○九 年 四 月 十 日

書 記 員 王立晶