第一篇：保監會：險企召開產品說明會應向監管部門報告

保監會：險企召開產品說明會應向監管部門報告

發布時間：2012-01-19 09:28:56作者：黃俊玲 來源：每日經濟新聞

昨日（1月18日），中國保監會網站上公布了 《人身保險業務經營規則（征求意見稿）》（以下簡稱 《規則》）要求各單位在1月20日前將意見反饋到保監會人身保險監管部。

《規則》對投連險、萬能險以及在2011年剛剛推出的變額年金保險產品作了詳細規定。《規則》要求，保險公司建立投資連結保險、變額年金保險和萬能保險客戶風險承受能力測評制度，將此類產品銷售給具有相應風險承受能力的客戶。保險銷售從業人員銷售投資連結保險、變額年金保險和萬能保險時，應當與客戶共同完成對客戶財務狀況、投資經驗、投保目的以及相關風險認知和承受能力的分析，評估客戶是否適合購買所推介的保險產品，并將測評意見告知客戶，雙方簽字確認。

同時，《規則》對于投連險的退保也作了明確的規定。選擇在猶豫期內將保險費轉入投資賬戶的投保人，在猶豫期內解除合同的，除扣除保單工本費和資產管理費外，保險公司應當退還賬戶余額以及收取的其他費用；選擇猶豫期屆滿后將保險費轉入投資賬戶的投保人，在猶豫期內解除合同的，保險公司除扣除保單工本費以外，應當退還投保人已交納 的全部保費。對于投連險、變額年金在銀行的銷售區域，《規則》明確要求，保險公司不得通過銀行儲蓄柜臺進行銷售。

對于保險公司向消費者贈送保險的行為，《規則》規定向普通消費者贈送保險的，對每人所贈送保險的保費不得超過100元；向購買保險產品的投保人、被保險人贈送保險的，所贈送保險的保費不得超過該客戶首年保費的5%和100元之間的大者，還要求保險公司不得以贈送保險為由進行不正當競爭。為了防止電話擾民，《規則》規定，保險公司對明確拒絕接受電話銷售的客戶，應錄入禁止撥打名單，不得再次撥打。

近日，有媒體報道，保險公司利用年終答謝會對客戶進行“一對一”圍攻式銷售保險。對此類產說會，《規則》指出，保險公司應當建立產品說明會管理制度。產品說明會應當由保險公司或其代理合作機構舉辦。保險銷售從業人員不得以個人名義舉辦產品說明會。產品說明會召開前應當向所在地中國保監會派出機構報告召開時間、地點和內容。而對于團體保險，保險公司不得為以購買保險為目的而臨時組織起來的團體承保團體保險。此舉意味著保險公司今后的 “團單個做”行為將被視為違規。

保監會此前曾表示，將推出消費者投訴電話，而此次出臺的《規則》明確要求保險公司建立投訴處理機制：保險公司應當指定專門部門負責投訴處理，同時，保險公司還要在其主辦的網站或委托銷售保險產品的網站顯著位置公布投訴處理流程。

第二篇：中國人民保險公司個險渠道產品說明會管理辦法

中國人民健康保險股份有限公司 個險渠道產品說明會管理辦法

第一條 為規范個險渠道產品說明會經營行為，維護保險消費者利益，樹立行業誠信形象，根據《中華人民共和國保險法》、《人身保險新型產品信息披露管理辦法》等法律法規，及保監會《關于加強人身保險產品說明會管理的指導意見》，制定本辦法。

第二條 本辦法適用于中國人民健康保險股份有限公司各分公司個險渠道（以下簡稱個險渠道）。

第三條 本辦法所稱的產品說明會是指個險渠道組織的，以宣傳或者銷售人身保險產品為目的，以講座、會議為主要形式開展的經營活動，如客戶聯誼會、客戶答謝會、客戶沙龍等。

第四條 產品說明會由各省級分公司個險銷售部進行管理和審批。

第五條 省級分公司個險銷售部負責制定產品說明會的標準流程和課件內容，并向總公司個人保險部備案。

第六條 產品說明會須由各分公司個險銷售部統一組織開展，除此之外任何團隊或個人不得開展產品說明會。第七條 產品說明會舉辦單位應在舉辦前向省級分公司個險銷售部申報，申報材料包含擬召開產品說明會的以下內容：

（一）召開時間、地點和舉辦單位；

（二）會議議程、使用的課件及其他宣傳材料；

（三）會議的相關安全保障措施。

第八條 產品說明會舉辦單位應在會后10個工作日內 向省級分公司個險銷售部備案，備案內容除申報內容外，還應包括以下內容：

（一）客戶簽到簿、銷售人員名單和現場簽單情況說明；

（二）產品說明會的組織管理人員、主持人、講解員及參加會議的其他內外勤人員名單；

（三）全程錄像的聲像資料，聲像資料應全程正面攝錄 講解人及其講解課件，不得人為刪減、剪接和編輯，確保聲 像資料的畫面和聲音可清晰再現產品說明會的講解情況。

第九條 產品說明會的舉辦單位應合理選取參加產品說明會的對象和邀請方式，避免邀請與銷售產品不適合的群 體，不得在邀請客戶時對客戶造成滋擾，邀請時應明確告知 產品說明會召開的目的、形式與內容，不得以任何方式欺騙、誘導客戶參加產品說明會。

第十條 各分公司個險銷售部應加強對產品說明會的組織管理，嚴格按照總公司個人保險部統一制定和下發的標準流程、課件內容執行，課件中關于產品介紹的部分應與產品條款和產品說明書保持一致，講解人員在進行課件演示時須向客戶說明，課件演示的只是保險產品特色，具體內容應以保險合同文字表述為準。

第十一條 產品說明會上應提供相應的產品條款和產品說明書供客戶查詢。產品說明會上使用的其他宣傳資料應 由總公司統一設計印制或由其授權印制，任何分支機構和個人不得擅自更改，亦不得自行印制任何宣傳資料。

第十二條 產品說明會應以保險產品講解作為主要內容，旨在讓消費者全面了解保險產品的保障范圍、收益風險、除外責任、服務項目和承諾、投訴途徑、理賠等涉及自身權益的重要信息。

第十三條 產品說明會不得以與保險產品無關的噱頭誘導消費者購買保險產品；不得將保險產品與銀行存款、國債、基金、社保和其他同業產品等進行片面比較；不得將保險產品混同為銀行存款或銀行理財產品進行銷售；不得承諾、夸大收益；不得隱瞞保險責任及責任免除、新型產品保單利益的不確定性、投連和萬能險費用扣除情況以及退保可能產生的損失等合同重要內容；不得提供關于產品和公司的片面、虛假信息；不得以停止使用保險條款和保險費率為由進行虛假宣傳和銷售誤導；不得進行同業詆毀；不得存在違反其他相關法律法規和監管規定的內容。第十四條 產品說明會講解人員必須由通過培訓、取得認證資格的個險銷售部負責人、講師、組訓擔任，并向客戶明確介紹其真實身份。

第十五條 各分公司個險銷售部應妥善保管產品說明會的有關檔案資料，保存時間不得少于5年。

第十六條 各分公司應妥善保管客戶個人信息，不得外泄。

第十七條 各省級分公司個險銷售部應根據相應的監督機制，定期對所轄機構產品說明會開展情況進行檢查，建立檢查的書面記錄并存檔。

第十八條 本辦法由總公司個人保險部負責解釋和修訂。

第十九條 本辦法自下發之日起執行。

第三篇：理想回歸 一生之城 萬科長陽半島產品說明會召開(如何召開產品說明會)

管理溝通課程案例－如何召開產品說明會

理想回歸 一生之城 長陽半島產品說明會

2010年值得期待的百萬平米大盤——中糧萬科〃長陽半島(論壇 新聞)7月即將開盤，7月3日下午，項目產品說明會在京豐賓館召開?？扇菁{1500人的會議廳座無虛席，來自北京豐臺、海淀、西城、房山、朝陽等各區，以及外省市的意向客戶參加說明會，“一生之城”成為購房者關注的焦點。時間：7月3日下午 地點：京豐賓館

主題：理想回歸 一生之城 長陽半島產品說明會（以下為活動實錄）

【主持人】：各位朋友大家下午好！非常感謝大家，這里是理想回歸.一生之城暨中糧萬科.長陽半島產品說明會，我們先看一個短片。（項目介紹短片）

這樣的生活，每個人都非常的期待，我非常理解大家，我們想過這樣的生活，安居才能樂業，另外出去有這樣的實力來購買的話，實力是一方面，還需要一點運氣，因為我知道今天萬科和中糧能夠給大家提供的房源僅僅是800套，但是到現場的朋友居然有四五千人，慢慢等吧，一切都是水到渠成，下面我們有請中糧萬科兩大品牌及產品優勢，產品的說明人，這位是來自北京萬科企業有限公司營銷總監肖勁先生。掌聲有請！

【肖勁】：我是北京萬科的肖勁，我先說兩句，的確是我們有一點技術上的問題，耽誤了一點時間，給大家道歉，另外大家有什么意見和建議，想法，開完這個產品說明會都可以跟我們會，大家別把意見發在主持人身上。

我想講四個方面的事情，第一個是簡單的說一下萬科；第二個我想跟大家說一下我們是怎么分析這個產品和分析客戶的需求；第三個我想跟大家簡單的講一下軌道交通；第四個是把長陽半島這個項目給大家介紹一下。

首先簡單的說一下萬科。萬科今年是第26年了，我們是84年成立的，84年大家都知道，在深圳成立萬科，88年的時候萬科上市了，是我們國家第一家房地產公司上市，我們在深圳交易所編號是00002，是非常早的一家公司；我們1991年通過招拍掛的方式進入到上海，93來到北京，96年我們引入了一個大的伙伴，就是華潤，很多方面都是一塊合作。2001年的時候，我們跟華潤更好的整合，我們把華潤萬家整合過來，2004年有北京區域、上海區域、深圳區域和成都區域形成了目前在中國北部、東部、南部和西南片區開發的格局。07年開始工業化和綠色住宅，去年的銷售額是634億，連續兩年是世界上最大的房地產銷售公司，截止到昨天，今年的上半年結束了，我們的銷售額是355億，仍然是世界最大的。

中國第一塊土地的開發就是萬科做的，是在深圳，88年通過招拍掛拿的地，這個項目幾萬平米，這個項目已經找不到了，但是是中國第一個房地產開發項目。緊接著我們通過招拍掛在深圳開發了一個花園項目，也是不大，20萬平米，做的還不錯。

中國第一個純復式的項目也是萬科做的，中國第一個由商業改住宅的項目也是萬科做的，叫做萬景花園，中國第一個圍合項目是城市花園，98年的時候開發的。當時感覺不錯，隨著時代的變化現在已經有一點落后了，但是畢竟是當年第一個圍合式的住宅。

第一個大型商業配套項目也是萬科做的，萬家百貨，現在叫做華潤超市。第一個超高層的住宅也是萬科做的，將近100米高，當年是最高的，現在不是了，現在最高的是在北京御金臺。

萬科的布局剛才說了四個，現在我們已經有43個城市，去年將近賣了6萬套住宅，有20多萬個客戶享受我們的服務。

我簡單的給大家介紹一下萬科的股本情況，萬科實際在A股、B股同時上市，A股有23%不是公共股份，是法人持股，將近15%是華潤持有，所以它是我們的大股東，剩下一些在機構手里，還有70%是社會公共持股，從這個持股情況可以看到萬科的操作方法，萬科是沒有真正意義大股東的一家公司，我們所謂的大股東就是華潤，除了華潤以外有無數個小股東組成的，就是萬科目前講的職業經理人化。

另外我簡單的介紹一下四類產品，這四類產品跟長陽半島是有非常緊密的關系的，第一類產品是城市花園系列，基本在城市的邊緣，不是很遠的地方，到今天為止，萬科打造了將近15個城市花園，都是很不錯的，有一些比較老了，距今將近20年，北京有一個城市花園，北京萬科在北京開發的第一個項目，到現在也已經十七八年了，如果說長陽半島這個項目容積率能夠再低一點的話，我們愿意做成城市花園的樣子，生活質量會大幅度的提高。第二個主題是四季花城的系列，容積率也比長陽半島低，如果長陽半島再低一點的話，我們也愿意做這類產品。到我們的五號地，現在大家要買的是一號地，五號地有一小塊產品有一點像四季花城。

第三類是金色家園，現在大家看到的長陽半島一號地更像萬科的金色系列，萬科先給土地做一個屬性定位，然后做產品的話，會把這個往高定，目的是長遠來看這個項目不會落后，長陽半島更像金色家園的系列。

第四個高端系列，五號地有一小部分是高端產品，過一段時間大家可以在五號地再次改善一下。

另外我們講一下客戶服務，一會兒我們物業管理公司總經理會做詳細的介紹，萬科的物業管理的確不錯，所有住在萬科里面的客戶都感覺很高興。

我們對未來的思考，萬科經過了二十多年的房地產開發，我們也在反思，未來這個行業客戶的需求和城市的發展將往什么方向走，我們會緊緊把握三個趨勢，第一個是行業發展的趨勢，第二個是城市發展的趨勢，第三個是客戶需求變化的趨勢，更主要的是要把前兩個做好，就是對未來的思考，簡單說就是與城市保持同步，綜合起來包括城市的發展，本土的結構，財富的積累和行業的格局。

最后要說一下萬科現在做的幾件事情，我們現在主要做的三件事，第一件事叫做全裝修，第二個是工業化，第三個是綠色建筑。全裝修王石講到2012年我們基本全部的都是精裝修，在北京我們是先行了一步，現在北京開發的項目全部是做精裝修，因為做精裝修可以給客戶帶來最方便的產品體驗，交房子的那一天就是客戶搬家的那一天，很多開發商把房子交給客戶客戶還要適應一段時間，裝修、散散味，維修一下，但是萬科總是把這些做在產品交付之前，萬科承諾一些樓明年年底交房，交房的時候客戶就可以搬家了。

工業化我們也是今年要做，長陽半島一號地里面有將近五萬平米是工業化住宅，我們準備在這個項目小學、幼兒園和中學全部以綠色建筑為標準，我們所說的綠色建筑就是現在建筑中推廣的最高級別的標準，讓我們的孩子上學不受環境污染的影響。

下面我給大家簡單的講一下北京萬科的情況，北京萬科到現在實際上進入北京有十六七年了，到目前為止實際上開發了16個項目，這里面畫的是14個，還有兩個是最近剛剛拿到的，在這14個項目里面已經有8個是開發完成的，還有一些正在做，其中有四個正在賣，萬科城、假日風景、公園五號和藍山，另外還有四個項目正在開發，有兩三個馬上要入市了，長陽半島就是其中一個。位于豐臺區的紅獅項目，是一個地鐵上蓋項目，大家有興趣可以到那個項目看一下，這個項目未來的交通條件非常好，有三條地鐵線經過。藍山在朝陽西大望路那里，藍山的售樓處目前是最漂亮的售樓處。

下面我說一下萬科是如何做客戶和產品之間的關系，在開發商眼里我們所說的產品和客戶真正買到的產品不一樣，客戶真正要得到的是右下角的東西，整體價值，開發商做的更多的偏于產品，客戶應該通過完整的產品和整體的體驗才可以獲得整體的價值，現在問題出在哪，問題出在我們賣的是期房，客戶的整體體驗和整體的價值是不可能獲得的，我不相信任何一個開發商賣期房的時候會說客戶得到的完整的體驗，不可能，就算景觀和房間做的再好，都不可能是完整的，物業服務和交通都沒有讓客戶體驗，開發商現在要做的事情就是很早的階段不斷的和客戶交流，下一個月樣板間和售樓處做好了希望大家參觀提意見，這些過程就是產品體驗，當有了充分的產品體驗和充分的信心，客戶買房的時候就不會出問題，這就是我們做這個產品思維的原點。

萬科產品的規劃有一個觀念，我們的觀念是客戶整個對產品判斷的源泉是什么，就是客戶的需求，我們分成四類，第一類還是低價格的研究，第二類是硬件，第三類是軟件，第四類是文化的東西，我們都知道房地產最重要的還是位置，如果沒有位置很好的話，任何一個產品都做不好，在萬科里面有一句話，如果你不了解這塊土地的歷史，就不知道它的未來?，F在我們對長陽這個地方的歷史進行研判，讓大家更好的了解這個地和更好的描述自己的未來，當我們的景觀展示做好了，實體的園林景觀做好，我們會把大量的文化背景放回去，硬件和軟件我們也非常的重視，第四個是萬科特有的，也是我們擅長、喜歡，也有能力做社區關懷，鄰里關系等等活動，目的還是為了讓大家生活在這里，感覺到整個社區的品質的提升。

萬科其實開發了20多年，我們也有幾百萬客戶生活在小區里面，說到底萬科就是做了三件事情，什么事兒呢，第一件事兒我們叫做“改變土地使用權”第二件“塑造產品的品質感”第三“提供良好的物業管理”。

下面我簡單的講講如何認知客戶。每一個人生存在這個社會上，都是有規律的，比如說買房子這個事情，就有很強很強的規律，我們從畢業那一天開始，就已經進入到準備買房子的階段，我說的都是正常的，灰色收入，貪污腐敗不在我們討論的范圍之內。當他畢業之后基本要做的就是結婚、生子，我們真正的研究發現是什么樣的規律呢，基本上一個客戶第一次購買的時候，應該是27歲左右，這是去年我們研究的數字，今年可能往后了一點，因為房價高了一些；第二次購買應該是34歲左右，第三次購買是39歲左右，其實以后就沒有規律了。

這就是我們研究的一個結果，豎軸是人的家庭結構的規律，比如說最開始肯定是一個自由青年，憤青，畢業之后過幾年總要結婚，然后生小孩，這就是一個小太陽家庭，過兩年變成了中年之家，做過兩年就變成老年加青年，再過幾年就變成老年核心，這是一個生命周期，還有一個東西比較有意思，人隨著年紀的增長，家庭財富是在不斷的增加的，很難找到一個拐點家庭財富往下走，這個不可能，家庭財富增加導致了家庭需求變化。

在家庭需求變化當中，我們簡單的把客戶群分成三類，第一類是個人的家庭收入，積累慢于社會的平均值，我們叫做低端客戶，也是務實之家，到現在我們萬科生產的產品沒有這類人；第二類家庭財富和社會的積累和社會的主流平均值是一樣的，現在我們主要生產第三，第二這兩類產品。在這個過程中，我們實際上是把我們的客戶劃成九類，大家可以往里套一下。第一類是青年之家，第二類是青年持家；第三是小太陽，有小孩了；第四個是后小太陽，孩子開始上學了；第五類是老年人，孩子三代；第六類中年之家；第七類老年一代，是活躍老人這一階層，這個時候客戶有非常強烈的購房欲望；第八類中老年；第九類老年三代。我估計我們的客戶基本是在前四類，尤其是前三類。

我們把剛才說的客戶又詳細的分析一下，包括有幾口人，人均是什么狀態，收入多少，有沒有車，有沒有狗，孩子什么狀態我們都會深入的分析。

剛才我們說的那么無論家庭結構是什么樣的，我們只不過最后分成五種，包括大家看到的成功家庭、職業新銳、幸福晚年、望子成龍，最后推導的就是最右下角三個詞“首次置業、首次改善、再次置業”我估計在座的大部分都是第一類和第二類。

我簡單介紹一下我們跟其他公司不同，我們在市場上做一個大平均，我們可以看出來，整個房地產市場當中24%的產品分給第一類，25%分給第三類，小太陽家庭；萬科跟他們的不同，我們在于更多的產品第一類，青年之家，53%；15%給了小太陽之家。

我們看看我們的產品和剛才的客戶分析有什么契合點，漂亮的社區看到了什么，客戶的角度看問題和開發商不一樣，客戶看一個項目一般來說四點，第一點看這個項目的地理位置；然后是中間的配套和環境；第三小區的環境和基礎設施；然后看真正要買的那套房，我說的這四點是成熟的客戶。如果客戶不成熟就直接看第四點了。作為開發商要在這四點當中找到工作的重點，我們是這么做的，首先是土地，土地是開發商改變不了的，我們不能把土地的屬性幾年內大幅度的改變，我們的目標是這樣，但是這是一個長期的過程。當我們獲取一個土地的時候，我們認為這塊地未來有發展前途，我們有一個產品定位，但是說實話我們也是改變不了的，但是作為萬科真正喜歡干，樂意干，干的還不錯的事兒是什么呢？就是第三，小區環境和設施的改造，因為這件事情恰恰是客戶干不了，開發商能干，又不需要政府投入，也不需要其他的開發商支持的，這也就是產品升值的一個保障，這就是我們最樂意干的一件事情。

再往下我簡單的講一下萬科的土地是怎么分類的，萬科把土地分成八類，這是哪來的，這個不是萬科發明的，這是我們從美國的一家公司學來的，那個公司叫帕爾迪（音），成為是世界上最大的房地產公司，現在倒閉了。他們發明這個東西干嗎的呢，我跟大家說，這也不是帕爾迪發明的，這是美國政府發明的，干什么用呢？是收房產稅的，房產稅怎么構成的，先要知道土地的屬性，再加上房屋的情況，再加上房屋裝修，材料的狀態和客戶本身的情況，幾個系數一乘就知道一年交多少了，老太太在美國都知道這塊地的屬性，為什么知道呢？因為她要交稅，中國不是，我們還要搞科研研究，這塊地屬于什么性質，所以我們國家征房產稅還早呢，大家放心的買房子吧！

通過我們有了地的分類，也有了剛才客戶的分類，大家也聽說了有首次置業、首次改善和再次改善，我們就會把地和客戶結合，這就是我們定位的過程。

我們剛才說的推導就是客戶之家，青年之家，青年持家和小太陽家庭，基本到此為止。我說一下長陽半島的定位，大家知道這叫“一生之城”為什么叫這個呢，我們之前做了大量的市場調研，發現兩個規律，如果客戶在市內買房，那么本次購買行為，客戶要解決一個問題，比如說小孩教育問題，解決買東西的問題，交通的問題，解決一個就可以了，因為其他的事情通過城市的大配套都可以解決，但是各位如果要去郊區或者偏郊區一點的地方，本次購買的行為客戶需要解決所有的問題，教育、醫療、消費、娛樂、健身，交往所有的問題，因為已經花了這個代價了，這是客戶第一個心態；第二個心態是當前的實際的情況，北京的房價不低了，像以前客戶兩三年就可以買一套房子換一下，未來我估計這個可能性不大，一次購買居住的時間越來越長，我們創造了一生之城這個概念，我們希望客戶買了長陽半島之后居住在這里一生，即使換房子也在長陽半島里面換。最后一個結論，為什么客戶會有首次置業、首次改善和再次置業呢，其根源就是單核家庭和雙核家庭還有多核家庭，如果你家庭的核心就是一個，就是單核家庭，如果你有孩子就是雙核家庭，面臨著改善問題了，當有了夫婦、孩子，老人，甚至其他的情況，就是多核家庭了，可能面臨了再次置業，這就是結論。下面我講一下軌道交通，軌道交通實際上是城市的命脈，我們可以從這張表格看一下，大家現在都引以為榮，長陽半島這塊有軌道交通，北京現在軌道交通比世界其他大城市差很多，北京有11條軌道交通，現在我們隨便看幾個城市都遠遠高于北京，最高的是倫敦，3600多公里，然后是東京、巴黎，北京這輪規劃結束，2015年全部結束才500多公里，這個和國外相比差別很大。

現在城市發展發生了變化，我們以前的軌道交通是怎么做的呢，就是線跟著人走，SOD模式，哪有人我們就把軌道交通修到哪去，回龍觀有人，13號線要到回龍觀，天通苑(論壇 新聞)也有人，就拐彎過去。

現在我們叫TOD的模式，就是人跟著線走，先把軌道交通規劃好了，在每一個交通節點上建設一個小的城市，這就是TOD模式，實際上這種模式是最科學的，第一種模式是沒有辦法的辦法，我們看到北京很多軌道交通線的規劃都是很奇怪，不知道為什么。

北京曾經的規劃是攤大餅式的，一圈一圈的，緊跟著叫線形發展，人口和城市的發展隨著軌道交通往外發展，最后的結果要形成一個一個的衛星城，在衛星城之間全部是軌道交通聯系，一分鐘，五分鐘就到了，但是一到節點就是非常繁華的。

大家看紐約，邊上不左上角很矮的建筑，中央這里一下子高起來了，東京也是一樣，周邊再遠就是農田了，到了地鐵站的時候建筑密度就高起來了，這就是典型的TOD模式，巴黎和波士頓都是這樣，未來的城市發展在這個模式下，很多地方是低密度的，但是到了地鐵的地方一下子容積率就上去了。

我把我們小區的規劃軌道交通講一下，這是1969年的北京，紅色的是北京當年的人口聚集地，就那么一點，把這個圖連續放幾張大家看一下，88年的時候就已經擴大了，然后是92年，98年，2002年，大家看到2002年的時候，城市已經發展到外延了，大家看西邊紅色區域跟綠色區域基本是聯上了，這說明什么呢，說明往下發展的空間越來越小，賣一塊地少一塊地。這是02年的北京，大家應該還有一點印象，這一年13號新開通，北京曾經只有兩條線，一號線沿著長安街走，二號線是環線，然后一條一條的開通了，07年的時候為了迎接奧運會，突飛猛進的開通了好多線，到現在北京有11條地鐵線運行了，這是2015年，為什么給大家講這個呢，2015年是北京軌道交通標志性的一年，這一輪的規劃這一年將全部實現，大概500多公里，我估計到2015年，到北京的任何地方都可以乘地鐵了，所以那個時候是我們整個軌道交通最方便的時候，軌道交通有一個顯著的特點，只有成為網絡化才最有價值，當只有一根的時候沒有任何價值，越密集，越網絡化價值越大。

最后我簡單的說一下長陽半島，剛才說的軌道交通，改變未來。今年要開通的有房山線、大興線等四條線。到2015年本輪地鐵構建夠完成了，現在北京政府正在做新的規劃，更往外發展，同時把里面的車輛進行改造，我們現在知道北京市最難辦的事兒是最后一公里，你到地鐵站，從地鐵站出來以后，這個最難，北京想通過地鐵站點的改造，通過地下設施把小區等地連接起來，這是北京未來的改變方向，并不是全面的增加距離。

教育改變命運。我們現在也積極的跟教育機構聯系，比如說西城、房山、宣武教委去聯系，希望把北京第四幼兒園引入到一號地，把紅黃藍幼兒園引入到三號地，幼兒園教育形成立體化的教育，同時我們跟北京小學接洽，希望盡快的引入到三號地里面，我們也在跟四中聯系，如果教育資源打造好，長陽半島完全可以成為未來北京市教育最好的地方。

我們在跟安貞醫院聯系，希望把它引入到二號用地醫療項目里面，本身二號地和五號地有大規模的商業，二號地是首開拿到了，他們做了一個跟地鐵交通站結合在一起的城市節點的商業，我們準備板五號地的南端做成一個商業。

希望通過我們的努力可以給客戶打造出第一居所，謝謝大家！活動現場

【主持人】：謝謝肖總，今天在場的各位可以先試試手氣，搖出今天的三等獎，獎品是蘋果提供的。

實際上這個項目大家期待很長時間了，關于房山整體的規劃是什么樣的？我們長陽半島又在房山整體的規劃當中處在什么樣的位置，這一點大家非常關注，下面有請房山區政府規劃顧問魏來先生。掌聲歡迎！

【魏來】：大家下午好，高興利用這個酷熱的下午為大家講解長陽這個地區的規劃，兩年前我們拿到這個命題，為長陽地區進行規劃，到今天大家耳熟能詳的CSD就是我參與和完成的規劃，今天萬科和中糧請到我這里為大家進行講解，可能用意也是如果大家作為業內人來講，對這個地區研究的功課還是挺重要的。我今天簡單的給大家講述一下CSD的由來，內涵究竟是什么，以便于大家對這個地區有所了解，負責大家對這個規劃很滿意，我也算是非常的欣慰，也是勞動成果的證明。

CSD由來源于政府給我們的命題，當時劉偉區長和長陽的李軍書記給我們一個命題，這個地方不要做成睡城，睡城的概念基本在今天的城市規劃中被拋棄了，因為它對于城市的發展，城市的交通狀況，城市的機能造成巨大的影響。

所以今天在中國各個鄉鎮，各個區縣做城市化的時候，這個概念已經被拋棄了，所以首先我要告訴大家，即將入住的長陽地區肯定不是一個睡城。拿到這個命題的時候，我們就進行了整個的研究，那么怎么樣有了長陽半島這個土地資源的出現呢？在2006年以前是不可能的，這塊土地守著永定河，不安定，歷史上爆發了三次大洪水，這個洪水已經殃及到紫禁城，所以永定河西部是北京市留的泄洪區，2006年這個帽子才摘掉，因為上游修了大水庫，經過測算可以抵御200年的大洪水，這個泄洪區就沒有存在的必要了。在2006年以前，這里沒有高大的建筑物和規劃，也就是一張白紙，區政府拿出這塊土地，這里也是距離北京最近的鎮，拿出這個地也是非常的寶貴，對我們的策劃人員要求就是一定要把這個長陽半島規劃成北京的現代化的生態城市，有了我們的團隊前期的規劃和努力，才有了后來萬科中國大企業的進駐，我們提出了一個最大膽的創意，也得到了北京市領導的首肯，房山向后看，所有的區縣規劃的時候都盯準了北京城，想成為北京市區的一部分，這個是沒有必要的，我們向后看的概念是它因為這條高速路，將來擴建的京12高速，京石快線連接了周圍的很多城市，我們認為經濟形態將來與很多周邊的城市將發生關系，所以我們創意把長陽為核心的房山地區打造五小時商圈，這個跟大家息息相關，CSD不是為某一個項目服務的，而是房山未來發展的一個轉型，拋棄了傳統的工業、農業之后，房山的經濟支柱到底是什么，在這個全新的造城的理念下，有了建造一個新興的生態的低能耗的城市出現，這也是后來政府要求萬科在這里打造一個生態宜居最高環保標準的住宅前提。

為什么不做睡城，當時政府提出一個非常新的理念，就是我們怎么樣看待一個城市，這個城市最重要的是市，而不是城，也就是人們生存、發展、謀生，以來的經濟核心。所以在長陽這個地區我們做規劃的時候就一直想，它的經濟的命脈是什么，將來人們在這里居住，安居樂業的核心是什么？

再一個概念就是城際中心，未來的長陽不是衛星城的概念，也不是北京市的附屬品的概念，也就是說用軌道交通將城市和城市聯系起來，成為一個配套城市功能區，這個根據兩軸兩帶多中心發展去解釋，北京規劃的多中心不是面向北京，而是面向全國乃至世界職能中心，未來的長陽有一個職能，這個職能我一會兒會講給大家，不是麻雀雖小五臟俱全的衛星城，而是有特別功能的城市職能中心，將來會為除了北京以外，天津、張家口，保定、唐山等地區提供特別的服務。

所謂的CSD用四句話總結就是打造華北最大的奧特萊斯，以奧特萊斯為這個地區的經濟體型，當初的創作團隊討論這個城區發展的時候就想到要給這個城區注入一個經濟的引擎，好比歡樂谷或者迪斯尼等等，但是我們經過分析，我們的地緣和位置，什么樣的經濟形態可以真正的帶動這個城市的發展呢，能夠帶來人氣，最后我們結合世界先進發達城市的發展歷程和結合數據分析得出，政府立項做華北最大的奧特萊斯，我們做的奧特萊斯不是你說見到的燕莎奧特萊斯或者賽特奧特萊斯，大家如果有興趣的話，可以在網絡上搜索一下我今天講的概念，在網上有很詳細的報道，這個奧特萊斯是國際最新形態的，像紐約周圍的蒙代爾和很多大城市周圍都有這樣的，是小鎮形態的，在里面集餐飲、娛樂、購物、休閑與一體的商業綜合體。我們為什么要打造這個，成為這個地區的經濟引擎呢，還有一個原因，奢侈品業在中國的發展始終保持兩位數的增長。

在我們做研究的時候，中國還是第三、第四位世界大的奢侈品消費國，當我們報告寫完了之后，中國已經變成第二大奢侈品消費國，第一大是日本，第二是中國，第三是美國，在未來的商業部的數據來說，2015年中國奢侈品的消費達到115美金這么大的份額，所以房山區在長陽打造亞洲最大的奧特萊斯，會給長陽帶來非常顯著的變化，這個不是長陽經濟的全部，它是引擎。

將來會在長陽大力發展的是什么產業呢？支柱性的產業是戶外體育產業和會展經濟，因為還是因為這條永定河，北京在打造世界城(論壇 新聞)市的時候，委托專業部門進行了廣泛的研究，今天我們大家都聽到很多北京的口號“打造世界城市”做了很多周密的研究，其中發現戶外體育產業是發達城市，高速發展的城市必須配套的一個元素，比如說在東京，你會看到它有大型的交友公園，在市中心的，城市邊緣的，一到周末會看到非常多的市民在里面休閑、鍛煉，放松。在首爾，漢江兩岸也是這樣的情況，所以我說未來高速的發展，戶外體育產業一定會在城市中間形成，長陽和房山有得天獨厚的機會，就是永定河兩岸的屏障，如果今天有打高爾夫球的，大家會非常了解，永定河兩岸有15個高級的高爾夫球場，長陽這個地區就有八塊非常好的高爾夫球場，很多精英人士都非常熟悉這里的高爾夫球場，未來這里打造高爾夫球產業，足球等帶動的大型戶外體育產業。它打造的不僅僅是球場，打造的是體育產業帶來的上百個產業鏈。

會展經濟是未來中國一個非常大的產業鏈，長陽會有很多的規劃在里面，這里有大學城，離長陽不遠的良鄉有兩個大學城，現在入駐的有北京理工大學，社科院研究生院等六所院校，為了配套這些人文科學的院校，房山打造了一個智慧城發展智慧形產業，配套的很多都在走可持續的經濟體。

以旅游資源為特色的休閑產業，房山我們知道，蘊含的旅游資源特別豐富，我們給房山的定位就是重新看待我們的旅游產業，改為渡假經濟，未來的長陽是北京未來的渡假去處，現在房山正在打造全房山的旅游渡假集散地，逐漸的大家會看到一個新的名詞在北京蔓延開，就是渡假生活。

我是一個粗線條的講解，如果大家真要在這里置業，感興趣，還要收集這方面的研究，如果我講多了，這一下午就聽我自己說了，這就是我們打造的民宿，在長陽會一百個溫泉民宿酒店，長陽地下有非常豐富的地熱資源，就像日本的箱根在打造很多的民宿酒店。

我再講述一下長陽半島，其實北京的老總毛大慶還有銷售總監肖勁先生是非常精明的商人，在這個CSD概念推出之后不久，剛才我坐落再生那里聽肖勁講，我前后左右的聽眾就說什么都沒有瞎白活，他們更早買這塊地，也是什么都沒有，但是他們看到政府的規劃，點點滴滴的事情以及政府基礎設施的配套，大家感興趣可以上網搜索一個詞“長陽模式”這個模式是長陽對北京所有區縣發展做的非常好的研究和貢獻，將來很多北京市的區縣都要學習這個模式，這就是長陽鎮的書記李軍帶領他的團隊進行的政企改革，李軍書記已經榮盛北京農業局的局長，長陽的模式就是規劃在前，政府的配套在前，多贏格局。也就是說在一片農田，一天曠地的時候，政府請專業的機構進行縝密的規劃，花了四五年的時間，再跟大家忽悠之前花了四五年的時間對這里的發展做了規劃；第二個是基礎設施的建設，大家今天去看，那里的交通，那里的路網，那里的公共設施全部做完了，這都是政府做的，就是避免出現什么情況呢？出現售樓小姐賣房，說那里有一個模型，指著旁邊的說這未來是什么什么，老百姓住進去以后，這個公園永遠都見不到開工，這條路侈侈不修，大家可能居住在一個大工地中間，長陽政府為了避免這個，已經把路網，基礎設施都做完了。

萬科是第一家入駐的企業，政府要求他們做一個標桿，最后就是多贏格局，政府要為商家和老百姓找到更多的平衡點，找到更多的雙贏的結果，政府更加成為了服務的角色，這就是長陽模式。我想說，肖勁總監，毛大慶先生就是看了我們這個更是一張白紙的規劃來到長陽，他們買了一號地和五號地，要在這里建設他們的綠色環保的建筑，我想接下來解釋一下長陽半島，長陽半島不是萬科提出來的名稱，是他們太聰明了，搶注了政府的一個詞，長陽半島是北京市作為世界城市提出來的一個詞，三年前就提出了，只是沒有在媒體面前提，劉淇書記要打造北京成為世界級城市，參觀了幾個世界大城市，回來之后得出一個總結，世界上有魅力的城市都有一條河，都有水岸經濟，而北京沒有，這就是北京成為世界城市的雞肋，在這種情況下，指派北京市設計院進行研究，研究哪條河道可以恢復水岸經濟，研究的結果就是永定河。

在2015年，永定河將局部注水，哪的水呢，大家都可以去看，就是南水北調的水，2015年南水北調的工程結束，南水北調的水將注入永定河，形成十個水庫，做水岸經濟，現在大家在媒體上可以看到，西南五區打造永定河生態鏈，而長陽在這個規劃中，政府投資500億，拉動社會總投資2900億項目在這個過程中，長陽是最大的受益者，長陽被三個水庫包圍，形成一個北京真正的唯一的半島城市，只是他們太敏感了，率先注冊了這個名詞。

長陽半島咖啡色的地方將打造長陽的半島溫泉渡假公園，這里面講有100多個全世界各種風情的溫泉渡假酒店，每個酒店不超過50個房間，都是小型的，連鎖式的，往下橙色的部分是綜合產業區，就是以奧特萊斯經濟模式帶動的大型零售業為配套的產業，沒有工業，沒有其他行業，只有購物、休閑、旅游業；黃色的部分是半島金融港，大家知道水岸的地方是最貴的地方，它是北京市為金融街配套的儲備用地，金融街的空間已經飽和了，為金融街配套的數據庫半島金融港，下面的綠色就是半島生態宜居區，就是長陽半島一生之城都在這個區域，所以大家可以看到，住宅區在長陽半島中間是非常小的區域，我們的命題就是不要一個睡城，要一個繁華的都市。

下面的綠色是長陽半島體育休閑產業區，就在小清河流域打造北京大型的戶外體育產業，下面紅色的是智庫型經濟區，北京有一個中關村，中關村是以高科技為核心的經濟體，在這里要打造一個人文科學的經濟體，研究機構，研究院、科學院，智庫機構，策劃公司，顧問公司組成的經濟發展區。這就是我簡單介紹的長陽半島的規劃情況，謝謝大家！

【主持人】：謝謝魏來先生，下面要抽出的是二等獎，二等獎的產品蘋果手機，將會產生十位朋友。大家買房子一方面講究品質，另外一方面希望下一代有好的發展，有好的幼兒園和學校，現在中糧萬科已經和北京市非常著名的幼兒園紅黃藍簽訂了協議，下一代可以在這里愉快的上學，到底這些小朋友是什么樣的狀態，馬上請出的是他們要表演的節目《超級女生》。（紅黃藍幼兒園小朋友表演）

【主持人】：多可愛的小朋友們啊，下面我們要關注一下物業方面，掌聲有請北京萬科物業服務有限公司總經理謝煒先生為大家講解相關的情況。有請！【謝煒】：今天長陽半島的產品介紹會剛才肖勁的報告里面也看到了，萬科物業一直是我們萬科品牌的重要的組成部分，我先簡單介紹一下萬科物業的價值定位，從目前來說，萬科物業是一直秉承著為萬科地產服務的原則，我們目前服務的客戶還是萬科地產開發項目的客戶。曾經有一個故事，王石在媒體接受采訪，媒體的同事讓他用十秒鐘介紹萬科，他說萬科是中國最大的房地產開發企業，另一個是物業，另一個是管理。萬科物業的服務質量全國名列第一。萬科集團從2002年進行了客戶滿意度第三方調查，萬科物業的滿意度一直在萬科集團各方面的指標里面排名第一；第三萬科業主再次購買和再次推薦的首要因素是萬科物業。

在北京有很多業主知道，去年北京在200多個物業管理進行了五星級物業管理的評定，其中住宅五星級小區有五個，我們萬科物業獨占兩個。同時還有一個物業管理最本質和最核心的內容，我們通過專業化管理對物業的增值保值，在現在北京市對全國樓盤的調查當中，我們在同一區域的二手房價格比其他的樓盤高20%到30%。

第二個方面我簡單把今天準備的PPT給大家介紹一下，更多的是介紹萬科物業，另外也針對長陽半島量身打造的服務模式給大家做一個簡單的介紹。萬科物業的起源說一下，萬科最早是88年投入房地產，88年之前從事的貿易，在做貿易的時候，我們帶領的是更多的是索尼的儀器產品，我們也深受日本企業對客戶的關注，我們拿到第一塊地的時候就學習香港和新加坡的模式，引入了物業管理這個項目。

北京的基本情況，現在北京物業管理企業有限公司是國家一級資質，目前承擔了北京、煙臺、青島、河北香河等地物業管理工作，目前的員工有1200人。長陽半島的服務模式我先簡單的做一個介紹，根據剛才談到的，長陽半島CSD整個的整體規劃以及我們結合北京地區長期的物業管理經驗和剛才談到的整個長陽半島的產品定位，我們設計出來了物業管理模式是綠色一生之城。

在這樣的定位之下，我們想通過整個物業管理的全周期的過程，導入綠色服務的概念，在綠色管理的內容里面，實際上我們現在在北京市也是做的比較突出的表率，現在我們在整個物業管理小區里面推行了能源合同管理機制，在我們的公共區域，地下車庫，能源管理上通過一些技術手段降低了社區的能源消耗。第二個方面是在全國推行的垃圾分類，長陽半島這個項目，我們從前期的規劃設計介入階段已經在垃圾分類的硬件推廣上和配制標準上和我們的集團公司進行了明確的要求，通過我們對社區的垃圾分類的工作來實現我們小區的綠色低碳的社區環境。

現在我們可以看到，我們的生活狀態已經出現了非常大的轉變，我們有很多的客戶已經非常習慣于用我們的網絡，我們的社區品牌參與整個的物業管理活動，我們現在我們有兩個手段，一個是引入萬科物業獨有的BS安全管理模式，我們通過智能化的方式，能夠給我們的小區在整個管理之下形成安全、安心的生活氛圍；第二方面我們通過居家的智能化系統給我們的業主和物業，業主和業主之間形成溝通和活動的平臺。

在生活方面，實際上萬科物業一直秉承著我們不僅在提供我們的服務，更多的為我們的業主提供一種生活方式，基于這樣的要求，我們現在在整個長陽半島的生活方面，第一個根據客戶群的需求，以及家庭成員的不同成分，我們組織社區內不同的非政府組織開展各種社區文化活動，導入剛才談到的管理的本質，物業的保值和增值，我們有一個房屋健康管理計劃，對房屋和公共設施進行科學的保養計劃，在整個的過程當中，我們建立房屋的健康檔案，從全聲明周期提供有保障的房屋本土物業，我們通過20年的積累，形成了非常豐富的業主文化的內容，第一個是業主運動會，我們會組織不同的社區業主參與到物業公司組織的社區文化活動當中，增進了業主和業主之間的交流和溝通，也增進了業主和物業企業之間的活動。另外我們每年7月份會在社區里面開展歡樂家庭，有老年的夕陽紅，各種講座的活動，大大豐富的社區的生活。非常期待大家能夠選擇長陽半島，萬科物業將秉承全心全意全為您的服務理念，為大家創造一個溫馨、舒適的生活環境，同時我們也期待著我們可以共同的把長陽半島這個項目締造的更加美麗，謝謝大家！【主持人】：謝謝，謝謝謝總！下面我們稍微輕松一下，看看將來我們這個小區里面物業安全員他們有什么樣的本事，有請！

【主持人】：下面我們要掌聲有請北京萬科企業有限公司設計總監王波先生！【王波】：各位朋友大家下午好！信息量比較大，我們前面幾位同事也把萬科以及長陽半島的信息提供的很詳細了，最后一個環節就是大家比較感興趣的，就是我們要賣的是什么東西。我會用最快的時間把大家感興趣的信息給大家交流一下，希望跟大家有一些交流。

我要講的幾個主要的內容包括規劃，產品理念，戶型，建造過程中應用什么技術。應該說萬科拿到這塊地也是長陽這個區域第一個開發商，所以我壓力也非常大，剛才幾位同事講到了政府在未來房山發展中的一些大的規劃和作為，充滿了對未來的憧憬，但是畢竟我們進入之后是著力打造長陽半島，我們進入的時候也沒有完成，但是比較有利的概念就是TOD的概念，輕軌，這是一個利好，那么我們如何在現有的環境下，在明年交付的時候給客戶一個完美的居住環境，這是一個課題，壓力也非常大，也希望在政府的支持下，在一個衛星城里面如何成功的把這個項目無論是對客戶還是對政府都做好，我們有萬科積累的二十多年的開發經驗以及政府的承諾，我們會努力打造長陽半島這么一個宜居的社區。剛才大家都講到了，為什么叫半島，實際上東臨永定河，永定河未來規劃六個水庫，西邊是小清河，南邊是一個公園，北側也有一個綠化帶，實際上我們的四周被河流和水系、綠化帶包圍，所以叫半島這么一個概念。

整個的小區萬科拿了三塊地，剛才講到了一塊地是我們拿到的第一個項目，也是第一個進入長陽的開發商，現在一三五號地的面積已經超過110萬平米，對于我們和客戶來說可以這樣理解，如果我們首先有這么大的規模之后，我們在社區配套方面可以投入更多，對開發商來說，我們投入的多了以后，客戶也會帶去更多的價值，比如說剛才說的小區的中學引進，中學不是我們待建的，但是我們我們在土地開發過程當中可能有一些收益，我們會把一部分的利益返還給客戶和政府，所以我們替政府待建中學，包括公園和大型商業配套，我們希望客戶入住的時候就提供這種日常所需的生活商業配套，這是我們努力要把這個項目作好。再有我們的項目規模大之后，我們可能開發五到十年的時間，這個時間段內，客戶的需求會發生變化，所以我們也有時間針對規劃進行相關的調整，適應未來的市場和老百姓的需求。這個項目我們大的規劃理念，實際上是比較流行的一個概念，就是新都市主義，說到這個話題就比較長，我簡短來說，剛才我們說了是在城鄉結合部的區域做這個大型的居住地，北美很多發達國家也面臨這樣的問題，脫離了主城區人們怎么樣在這個新城區生活，他們需要教育、醫療、購物的配套，這些能不能在我們的社區當中得到滿足，實際上國內的經濟發展非常快，各大城市都會出現之前北美歐洲城市化當中遇到的問題，一個新區開發之后，大部分的時間都會成為睡城，所以我們參考了很多北美的新都市主義的案例，從中汲取一些養分，在我們的規劃當中盡量避免出現類似于歐美的問題，包括設計配套，未來的治安等等問題，我們都在規劃設計的環節當中用技術的手段去解決。

新都市主義主要的理念一個是為了更好的服務社區，這個里面有一個五分鐘半徑的需求，通過對北美的研究，人的生活配套服務半徑被認為是步行五分鐘是合理的，我們會在社區內以五分鐘為半徑來布置我們的商業和其他的幼兒園等服務配套的位置。第二個就是新都市主義強調的是鄰里之間的交往，合理的分配布局，人行、車行這樣的理念，所以這些理念都會貫徹到設計當中去。

我們在這個組團的規劃當中，大家可以看到幾個界面，一個是沿著東側主要的干道商業界面，會延續到五號地的大型的商業，另外小區內測我們設置了空間非常寬闊的綠化軸線，主要是為了區域內的未來住戶提供公共或者半公共性質的交往空間，未來我們會在景觀設計當中會設計一個開敞式的景觀的設計，老年人和兒童可以活動在這個空間里面。

整個項目一期建筑面積38萬平米，分三期開發，我們主要的配套在一號地里面會有一個集中的商業，這個范圍現在會在8月中旬左右作為一個示范區開放給社會公眾。

一期居住的戶數會達到3500戶，政府給我們的容積率是1.8到2.4，這個容積率對新盤來說應該是一個不錯的容積率，明年交付的面積也是2100多戶，這個對我們的壓力也比較大，所以我們會在現有的商業界面做商業滿足未來這么多人的生活配套。

萬科的大部分小區比較講究的是圍合的感覺，大家如果關注萬科西部的項目，假日風景，紫臺的項目都是圍合的空間，我們集團對住宅的開發積累了很多的經驗，我們對組團的規模等關系進行了很多的研究，一個組團平均3萬平米，我們研究這個規模比較便于交流，也可以滿足政府要求的容積率。停車的數量政府要求現在是1戶0.5個車位，區內盡量的實施人車分流的形式，地上地下的土地也會進行合理的搭配，會有部分的地下停車位。

景觀主要的概念是希望在這么一個長陽半島周邊資源非常好的區位打造四季有景的社區，我們會參照假日風景和順義的四季花城的項目，大家如果去過的話，你會發現花團錦簇的方式，冬天會有一些耐寒的草皮和品種，目的是在北京冬天寒冷的季節也不會出現很荒涼的感覺。

在建筑設計方面，我們引入了幾家美國建筑師事務所進行建筑的設計，剛才說了是郊區的大盤，努力創造的是城市的感覺，讓大家居住在郊區不會有非常陌生，沒有都市感的環境，所以我們在立面設計環節也用了新古典主義的符號，在立面的色彩也做了一些研究，在街區的創造方面也進行了一些探索，每一個組團可能會有不同的外墻的材料和顏色。

戶型是這樣的，一期2500戶主要的產品是兩居室和三居室，三居室955戶，兩居室多一些，三居室有93平米和110平米的，大家手里應該有我們發的介紹，兩居室現在戶型比較多，一般在80到85平米，戶型圖就不詳細講了，大家這些年多少有一些購房的經驗，現在北京的市場當中戶型也基本都是一個趨勢，我要講的就是我們產品的戶型設計使用率都比較高，都接近了80%，精裝修會給大家帶來什么樣的優勢，精裝修是我們集團研發了十多年的標準，我們在工程采購方面成本是優于客戶自己采購的，這個將給大家帶來成本上的節約，大家自己裝修的話，會花的時間比我們多，另外就是施工方面，精裝修的施工跟我們十了很多年，他們會有一個要求和控制，所以質量要更加好，我們強調的精裝修不是簡單的說一下，給客戶帶來的是實在的利益。

住宅工業化也是王總一直倡導的，工業化是未來住宅發展的趨勢，這是不可否認的，我想我們這里不能空談這個問題，工業化如果能給客戶帶來價值我們才會做，我們在假日風景三期做了兩個實驗，工業化會給大家帶來什么樣的價值，第一，由于房子是工業化的，所以所有的建筑構建的尺寸是可以精確到毫米的，跟以前做的房子是不一樣的概念。大家可以去參觀一下樣板間，建筑的精度是不能跟其他的同日而語的。第二個工業化以后帶來房屋性能的提升，我們的防水會有非常大的提升，另外由于現在政府也在強調開發商要支持政府做工業化的住宅，我們實施工業化之后，也是享受了開發的理念，現在客戶買的都是期房，都希望盡快入住，我們工業化之后會縮短入住的時間。綠色是現在非常流行的話題，我們北京萬科現在所有的項目都是綠色三星，綠色三星是一個國家標準，美國有LEED標準，德國也有自己的標準，中國的標準是建設部認證，這個標準還是非常高的，綠色是非常大的概念，我們強調綠色的概念，對國家和建設部有什么樣的幫助和作用，我們做這個東西，實際上每平米會投入多一些錢，但是我們希望做這個東西給客戶帶來價值，我們在綠色當中會運用一些太陽能的系統，會降低房屋的使用成本。

另外我們在綠色防水的環節會提升生活的舒適度，還有低碳，可持續等問題，我們在社區有一些中水的回收利用，這些無論從降低客戶的生活成本還是低碳減排，為長陽半島大的生活環境作出貢獻都是有意義的。信息不是很全，如果大家感興趣的話，我們的項目很快會開盤，我們在示范區會有所有的內容，還有關于建筑具體的展示，我也希望通過這個項目可以在房山樹立一個標桿，可以給客戶帶來完美的，能夠使大家生活在里面感覺到舒適的社區，謝謝大家！

【主持人】：謝謝，今天產品說明會也得到了萬科高層的高度重視，下面要出場的是萬科集團的副總裁、北京萬科企業有限公司總經理毛大慶先生，掌聲有請！

【毛大慶】：尊敬的各位業主大家下午好！講了一下午，大家聽了這么長時間，我也不講話了，就說幾句，非常歡迎大家蒞臨理想回歸.一生之城暨中糧萬科.長陽半島產品說明會。我想說說這個項目，我們對這個項目，萬科和中糧高度重視，今天下午在這里開這么大規模的產品說明會，這個項目對于北京西部整體快速發展，對于撬動整個北京西南部的經濟，北京市委市政府對這個項目也是高度關注。

大家知道中糧和萬科是長期的全國的合作伙伴，對于長陽這個項目，是120萬平米的大盤，這個項目是中糧和萬科長期合作下來最大的開發的項目。今天大家聽到的這些東西是所有的項目里面一些內容，中糧在房山有非常長期的發展業績，大家吃的五谷方便面還有中糧打造的未來最大的綠色食品基地都在打造。萬科這是北京第17個項目，這個項目凝聚萬科所有的開發經驗，特別符合北京現在主流的消費住宅的需要，我們準備做一個讓大家滿意的，非常喜歡的，關注生活全周期的住宅項目。所以去年11月取得第一塊地之后，中糧和萬科花了很大的精力，我們并沒有真正的天天研究產品的戶型、規劃，為什么呢？大家對萬科很熟悉的，真正花精力的花時間的就是引進優秀的教育資源，優秀的商業資源，剛才幾位介紹的只是初級的一部分，未來還有很多有意思的新的東西出現，長陽半島這個項目，我想無論怎么走，從萬科和中糧的思想上，希望在這個項目上，在北京這么難得的區域，創造一個在北京示范的全生命周期的住宅項目。北京歷經了三個大規模的開發，一個是方莊地區，第二個是望京地區，還有一個是海淀萬柳區域，是集中推出，集中開發的區域，我們不評價三個區域的好與不好，今天的長陽起步區的九塊地，這里面未來可能會有十幾萬人口這里居住，將來會形成北京西南的新城，這樣的地方如何能夠突破以前北京形成的這些大的生活組團的存在的不好的因素，非常重要的一點就是整體規劃，整體開發，大家知道進入這個地區的是四個開發商，都是北京地區非常成熟的和非常有經驗的開發商，現在萬科跟中糧我們在這個地方幾乎占了半壁江山，而且是純居住的住宅，這里面大家放心，這是中糧和萬科決意在這里打造的非常好的高品質的居住區。

對于第一區，我想大家關注的就是社區的配套，未來的學校，入住等等，希望大家有時間多關注這個區域整體的規劃，也希望你們有機會到這個現場走走，這個區域我們一直講，招拍掛這么多年，這個地方是唯一讓我看到土地出讓以前大馬路全部修好，而且學校、醫院，商業的地都這么明確的地方，所以我們沒有道理這個項目做得不好，而且也一定要打造長陽地區的一生之城。

剛才萬科的團隊介紹了很多的開發理念，產品、戶型等等，因為萬科大家都比較熟悉了，其實我們的合作伙伴中糧在這方面也很見長，最近中糧地產在北京也進入了前五名，剛剛公布的業績中糧是北京的第四名，萬科是第一名，這樣兩個公司共同組合這個團隊，這個項目是大家值得期待的。

今天在這里你們是非常寶貴的客人，而且你們是第一波這么近距離的了解這個項目的人，我想今天不僅要給大家更多的了解，通過今天的活動，我相信大家對這個項目不明白的可以給我們的售樓人員廣泛的提供你們的想法，你們的意見，我也想通過你們第一批客戶鞭策我們，告訴我們，這么一個120萬平米的大盤在未來七年當中怎么做的更好，怎么做的讓我們的消費者和市場都滿意，這個將是很重要的內容，下面我想今天也等了一下午了，大家聽了三個多小時，很辛苦，最后有請中糧萬科這個項目的總經理隋強先生，給大家來一點娛樂，把最后的大獎抽給大家，謝謝！

【隋強】：跟大家道歉，我們各方面安排的不是很周到，希望我們下一次活動會做的更好一點，下面還有幾個獎我們抽一下，還有四個獎，三個一等獎，獎品是蘋果的手機，一個特等獎，一臺蘋果的筆記本電腦?？纯茨奈皇墙裉飓@得大力神杯的，有請毛總一塊上臺合影。感謝各位來賓，希望下次活動再見。

【隋強】毛大慶：感謝大家今天下午參加這個活動，希望在不久的將來，我們在很多的活動當中我想還會再見，希望大家真正的支持這個項目，關注這個項目，謝謝大家！

（本次活動到此結束）