第一篇：關于房地產調控的個人看法

關于房產調控的個人看法

最近我國的兩大部發了151號文件，對房市的調控也從一線大城市慢慢的覆蓋全國。北京在熱火朝天的新政20條。上海也著急的搞了個房產稅。

房產稅本身就是重復收稅，此頭一開，法制與財產權越發顯得無力了。這是保護弱勢群體？國家不能誰哭得越厲害就護著誰。如果試圖用政府的權力與一紙出讓合同就代替了市場的決定，中國就不需要市場經濟了，就退回到了計劃指令的統一生產了。當然穩定社會秩序是必須的，這沒有錯誤。建保障性住房是政府的事，但是不能把這個和商品房捆綁到一起。商品房是商品。你要保護弱勢群體，你要穩定社會秩序，你要足夠的廉價房子。這些國家自己不愿出錢，總不能轉嫁到開發商身上吧。把住房保障與市場捆綁在一起本就是一種錯誤；政府不將重心放在抓好保障房建設上，而放在干預市場上更是一種錯誤。

中國的大城市高房價是因為改革開放30年中國產生了大量的富人，這些人有強大的消費能力。而且他們都往大城市集中并且買房，這就形成了強有力的需求。中國本質上是該大量的建房子，但是由于經濟規律的原因，政府必須要控制土地供應，來抑制經濟過快增長，否則就是無可控制的通貨膨脹和經濟過熱，所以建設的過程將是有序和漸進的，不可指望短期內就解決所有人的住房夢，供需環境是短期價格波動的主要原因，長期價格的主要原因還是市場需求。而且一切的炒房都是基于需求的。沒有需求誰也不會去做這事的。而且長期價格也還是市場需求定的。你比如說溫州人炒迪拜房子幾年后失敗了。

還有很多年輕人的抱怨。80后都想在好地段買套好房子，那6070后住哪里？他們比80后多付出的10年20年的努力與奮斗怎么說？少玩游戲少發牢騷。多去做事情多去奮斗努力。坐在電腦前不斷的謾罵是沒有用的。

第二篇：房地產調控政策

房地產調控政策

然而，調控部門知道開發商這般心思，于是不斷釋放樓市調控不會放松的信號，讓房地產市場預期由幻想變為悲觀，一些人甚至對中國房地產行業的發展絕望。

實際上，這種大喜大悲的感情大可不必。根據國家發改委日前召開的工作會議所透露內容，2012年房地產調控政策定調基本廓清，如不發生經濟衰退等意外情況，房地產調控在2012年不會大幅度放松，但是也不會更嚴厲，整體來說，2012年房地產市場預期狀況應好于2011年底。

住建部政策研究中心主任秦虹12月17日在路勁基建[簡介 最新動態]上市15周年的一個活動上明確表示，2012年的調控政策仍然堅持抑制投資投機性購房需求，但是也會對中低價位、中小套型商品房的需求市場進行支持。

日前召開的國家發改委工作會議也透出對房地產調控的三個基本定調：一是鞏固和擴大房地產調控效果；二是抑制投資投機性購房需求；三是支持和幫助自住性、剛性購房需求。

總結上述代表兩個參與房地產調控主要部門的信息，可以得出如下結論：其一，由于2012年定調經濟穩定增長，貨幣投放量不會低于2011年嚴厲控制貨幣投放的時期，雖然對于房地產貸款仍會控制，但是房地產行業緊張的資金鏈在2012年初開始會得到緩解。

其二，中央各個部門均提出了支持自主性、剛性購房需求的調子。這說明，在2011年最后2個月時間內，銀行對首套房貸限制或者提高門檻的做法已經引起了監管部門注意。住建部、銀監會等部門對此進行調研和反映以后，從2011年12月份開始，銀行對于首套購房貸款已經進行了下調利率、放寬貸款條件等改善性做法。這將在2012年初引起自住性購房需求的反彈，進而帶動中低價位、中小戶型普通商品房市場的放量。

其三，繼續抑制投資投機性購房需求的政策被重申。秦虹也在上述論壇上表示，未來調控仍將著力于使房價與大眾的可承受購買力接近。無論是限購政策，還是房產稅政策，都將為抑制投資投機性購房所設計。

綜上所述，2012年房價絕對不會反彈，中央以及調控部門也不會允許這種情況出現。但是會對剛性購房需求進行一定程度的政策扶植，并且著重推保障性住房建設，以滿足中低收入家庭住房需求。

在此情況下，目前各種政策安排被視為最有效的，尤其是房屋限購政策，被看做短期內穩定房地產市場的定海神針。因此限購政策不會輕易退出，但是隨著

2012年貨幣總量的放松，以及地方政府執行限購政策的力度問題，2012年會不會再出現房價上漲、限購形同虛設等意外情況呢？

這恐怕是當前房產稅等政策加緊研究的一個重要原因，如果樓市出現意外情況，恐怕只能用嚴厲的房產稅政策去頂了。

在上述情況下，還有一個變數因素，那就是地方政府土地財政在2012年告急。

第三篇：房地產調控問題

B題: 房地產調控問題

從2002年8月26日六部委頒發217號文件起，我國房地產調控歷史走過了十余年。細第一階段，調控起步期(2002年至2004年)：主要以收緊土地供給和房地產信貸為主第二階段，調控加碼期(2005年至2008年上半年)：加碼的手段以結構性調整為主，心盤點房地產調控的十年，大致可以劃分為四個階段： 要手段，以抑制房地產市場投資過熱為目的。在抑制房地產投資過熱的同時，提出穩房價的新目標。國八條、新國八條、國六條相繼出臺，重點打擊囤地行為、改善商品房和保障房供應結構、提高首付比例、推出稅收調控手段，改善供給結構的同時開始調節商品房投資性需求。

第三階段，緊急救市期(2008年下半年至2009年上半年)：為應對全球性金融危機對中國經濟的沖擊，政府政策全面轉向，以樓市穩定來支持經濟穩定，從中央到地方全面放松各項房地產調控措施，甚至出臺利率打折等購房刺激政策。

第四階段，調控全面加碼期(2010年至今)：遏制房價過快上漲或促進房價合理回歸成為突出調控目標。國十一條、新國十條、限購令等號稱史上最嚴厲調控措施相繼出爐，涵蓋土地供給、信貸、稅收、保障房等各方面的住房差別化調控體系逐漸形成。近十年，從單一供給管理轉向供給與需求綜合管理，從防止房地產市場投資過熱轉向重點遏制房價過快上漲，我國房地產調控目標逐漸清晰，政策體系逐漸建立。然而，雖然調控取得一定成績，但調控多為定性的行政手段，量化調控方案很少。并且調控政策一般只是短暫實用某一特定時期。近期很多省市相繼出臺調控目標：房價的增長速度不高于GDP的增長速度。請根據浙江省某個城市近年經濟數據解決以下問題：

3、結合該市市民工資收入的具體情況，評價調控政策“商品住宅價格的增長速度不高于GDP的增長速度”在多長時間內有效。并嘗試建立數學模型模擬商品住宅價格、GDP增速、市民工資水平之間的關系。

1、收集整理該市近十年各片區商品住宅價格變化數據、大宗商品價格變化數據、工資收入和GDP數據等；并挖掘它們之間的關系。

2、根據近十年已知數據建立數學模型并預測2013年6月至12月間商品住宅價格，大宗商品價格變化趨勢。

第四篇：房地產調控政策評析

房地產調控政策評析

（針對2011年1月27號頒布的調控政策——新國八條）

上海大學房地產學院：劉一兵08120688

摘要

眾所周知，從1998—2003年住房分配制度的改革，到近幾年保障房政策的密集出臺，在短短的不到十年間，房地產產業就成為我國的支柱產業，而我國的房地產市場也隨之發生了翻天覆地的變化。自2010年4月17日《國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》印發后，房地產市場泡沫膨脹過快的現象得到了初步的遏制。為鞏固和擴大調控成果，逐步解決城鎮居民住房問題，繼續有效遏制投資投機性購房，促進房地產市場平穩健康發展，在今年的1月26日晚，國務院總理溫家寶主持召開國務院常務會議，會議確定了八條政策措施，簡稱“新國八條”。從“新國八條”的內容上看，其是對之前房地產市場調控政策的進一步加強。不管是“限貸”、“限購”、稅收制度改革還是保障性住房、政府公示、民眾監督等方面都做了進一步的加強和完善。

關鍵詞：限購，限貸，稅制度改革，保障性住房，政府公示，民眾監督

1.關于“限貸”

強化差別化住房信貸政策。對貸款購買第二套住房的家庭,首付款比例不低于60%,貸款利率不低于基準利率的1.1倍。人民銀行各分支機構可根據當地人民政府新建住房價格控制目標和政策要求,在國家統一信貸政策的基礎上,提高第二套住房貸款的首付款比例和利率。加強對商業銀行執行差別化住房信貸政策情況的監督檢查,對違規行為嚴肅處理。

所謂“差別信貸政策”，就是說拉開信貸政策的檔次。“新政”對詞的要求在二套房上有所加強，將其首付比例由之前的50%提升到60%，表明信貸政策的差別化程度。而二套房的貸款利率不得低于基準利率的1.1倍，這是對之前四月份樓市調控政策的進一步強調。對于此，銀行的業內人士表示，自去年樓市調控以來，二套房的信貸業務一直占比不大，在10%左右。再者，就真正想買二套房的人來講，首付多個10%，怎么著也能湊齊這個錢。可見，“限貸”政策對這部分市場需求的影響不大。

但我個人認為，房貸的“差別化”對買房人的心理上還是有影響的。對于買二套房，有兩種需求，改善性住房需求和投機性住房需求。有投機心理的購房者，看到“差別信貸政策”的進一步加強后，其心理預期會發生變化。他可能認為，中央此次是下了狠心，再加上上海、重慶房產稅的試點實施，房價應該不會漲了，也許就會不急著買，市場上出現持幣待購的現象。還有，二套房各項政策的實施不會對首套房的政策產生影響。也就是說，首套房的首付和利率不會發生大的變化。因為購買首套房是國家政策所支持的，與民生息息相關。提高二套房的貸款門檻，已經損傷了一些具有改善性住房需求的人的利益，若再在首套房上做文章，那么，政策矛頭所指的方向就不對了。2.關于限購

合理引導住房需求。各直轄市、計劃單列市、省會城市和,在一定時期內,要從嚴制定和執行住房限購措施。原則上對已有1套住房的當地戶籍居民家庭、能夠提供當地一定年限納稅證明或社會保險繳納證明的非當地戶籍居民家庭,限購1套住房;對已擁有2套及以上住房的當地戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非當地戶籍居民家庭、無法提供一定年限當地納稅證明或社會保險繳納證明的非當地戶籍居民家庭,暫停在本行政區域內向其售房。

首先我們明確了限購的城市。直轄市、計劃單列市、省會城市都在限購之列。不明確的地方是，哪些城市屬于“房價過高、上漲過快的城市”。

“限購令”自去年四月份的樓市調控提出后，除上海等幾個房價泡沫比較大的城市有具體措施外，很多城市僅形式上有所追隨，但并沒有落到實處。從網上了解到，南京市在去年的下半年出臺了限購措施，但緊隨其后的具體操作細則和執行時間并沒有公布，市場上三套房以上的過戶照常進行。但今年，雖然“房價過高、上漲過快的城市”還沒有明確的說法，但將直轄市、計劃單列市、省會城市都劃在限購之列，可見此次調控的力度之大，決心之強烈。換句話說，這三類城市必須限購。從各地方的網站可以看出，地方的限購細則也在緊鑼密鼓的制定中，相關人員也表示，嚴格執行國務院大精神。

就山東而言，與限購有關的城市就濟南和青島兩個。到目前，濟南市的限購細則已經出臺，其采用了類似于上海“以家庭為單位，限制新購一套房”的較寬松的政策；青島市的限購細則還在制定中。我個人認為，較寬松的限購政策對房價泡沫并不太大的濟南和青島的房地產市場都是有很強的約束力。而這兩個城市的炒房投機者或許會涌向其它的二三線城市，對其它城市的房地產市場帶去壓力。所以，地方政府在出臺限購細則的時候，也應該給持有貨幣的投資者帶去一些投資的機會，將一部分貨幣從房地產市場轉移到其它市場，促使整個經濟市場的和諧運行。

3.關于稅制改革

調整完善相關稅收政策,加強稅收征管。調整個人轉讓住房營業稅政策,對個人購買住房不足5年轉手交易的,統一按銷售收入全額征稅。加強對土地增值稅征管情況的監督檢查,重點對定價明顯超過周邊房價水平的房地產開發項目,進行土地增值稅清算和稽查。加大應用房地產價格評估技術加強存量房交易稅收征管工作的試點和推廣力度,堅決堵塞稅收漏洞。嚴格執行個人轉讓房地產所得稅征收政策。各地要加快建立和完善個人住房信息系統,為依法征稅提供基礎。

關鍵詞“不足5年”。

眾所周知，稅收是調節經濟市場的一個很重要的因素。可以看出，此次調控對稅收的改革只針對不滿五年的普通住宅。，下面我們來比較一下全額征收營業稅與原營業稅政策是區別。假定某人新購入一套普通商品住房，價值100萬，5年內，其房主準備轉手出售，出售價格150萬。按照原有的稅收政策，房主只需繳納兩時點差價的營業稅，即 150w?100w ×5.56%=27800元。若按照新政的稅收政策，則需繳納150w×5.56%=84000元。理性的看，這筆錢還是比較客觀的。從各地區房價的走勢上看，相對于原有稅收政策，新政對稅收政策的增幅一般在2—4倍之間。另外，按照“新國八條”文件的表述，此次調整只是調整了5年內轉手交易的營業稅，對于滿5年的交易，仍按普通住宅免征，非普通住宅差額征收的辦法執行。我個人認為，此次稅收制度的改革是對二手房市場的一個沖擊。很多未滿5年的不動產擁有者，并不畏懼全額營業稅帶來的壓力，他們會故意抬高出售房的房價，將將要繳納的稅收轉移到購買者的身上，給購買者施壓。于此，很多想購買二手房的持幣代購者會將目光轉移到期房上面，畢竟3倍左右的稅收增幅，在短時間內也可以租一套不錯的房子。這樣一來，稅收新政無疑讓越來越不景氣的二手房市場雪上加霜。我的建議是，對于二手房的評估機制適當健全，確定實際操作價格上下浮動的區間，對于房價差異較大的交易行為，當地政府應明令禁止，杜絕不正當交易行為的發生。

4.關于保障性住房

1加大保障性安居工程建設力度。各地要通過新建、改建、購買、長期租賃等方式,多○渠道籌集保障性住房房源,逐步擴大住房保障制度覆蓋面。加強保障性住房管理,健全準入退出機制,切實做到公開、公平、公正。有條件的地區,可以把建制鎮納入住房保障工作范圍。努力增加公共租賃住房供應。

2嚴格住房用地供應管理。各地要增加土地有效供應,落實保障性住房、棚戶區改造住○房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建設用地供應總量的70%的要求。在新增建設用地計劃中,單列保障性住房用地,做到應保盡保。今年的商品住房用地供應計劃總量原則上不得低于前2年年均實際供應量。大力推廣以“限房價、競地價”方式供應中低價位普通商品住房用地。加強對企業土地市場準入資格和資金來源的審查,參加土地競買的單位或個人,必須說明資金來源并提供相應證明。對擅自改變保障性住房用地性質的,堅決糾正,嚴肅查處。對已供房地產用地,超過兩年沒有取得施工許可證進行開工建設的,及時收回土地使用權,并處以閑置一年以上罰款。依法查處非法轉讓土地使用權行為。

以上兩條均是新政在有關保障房上面所做的措施。

繼2010年12月住建部提出在2011年將在全國范圍內建1000萬套保障房的措施后，一月份出臺的“新國八條”再次加大了對保障性安居工程的建設力度。無疑，2011年國家將重點建設經濟適用房、廉租房等保障性住房，增加低端市場供應量，來解決中低收入者的住房需求。在2011年1月19日，山東省召開的全省住房和城鄉建設工作會議上，為增加保障性住房的數量，濟南市準備出臺政策，對于在房地產建設中不配建保障房的,一律不供地、不立項、不審批。個人認為，濟南若出臺這一政策,將能夠大大增加保障房的供應量,樓市的供給增加,促使房價下降就有了基礎。尤其是保障房的供應量大量增加后,才能夠有力阻止房價快速上漲。如果上述政策再加上限購政策,兩者結合,會發揮更大的作用。會議上還提到了，省財政計劃支出5億元用于支持保障性住房建設。山東將把公租房建設作為重點,重點建設30-40平方米的小戶型公租房。對于未完成2010年保障性住房建設用地供應任務,保障性住房、棚戶區改造住房、中小套型普通商品住房“三類用地”供應總量未達到住房用地供應總量70%的市、縣,近期不得出讓大戶型高檔商品住宅用地。就東營地區而言，隨著近期勝利油田職工住房建設的陸續交付使用和后續的不斷開工建設、市區經濟適用房建設和廉租房的建設等，將會給房地產商品住房市場帶來不小的沖擊。這將會改變傳統意義上的房地產供求結構，在很大程度上改變市場供求關系的變化，普通商品住房建設比重的增加，能夠保障和促進整個市場的健康運行和發展，同時也會使得競爭本來就很激烈的房地產市場的競爭會進一步的加劇，迫使開發商不得不在開發項目的軟環境上做文章，有利于提升樓盤項目的品質，也會帶動整個房地產市場品質的提升。此外，隨著近幾年我國保障性住房的快速發展，保障房的管理愈來愈重要。比如，廉租房、棚戶改造區的住房不穩定的情況；原來的廉租房住戶在收入條件發生根本性改善后，仍長期占據著住房，缺乏更嚴格的退出機制的問題；因管理水平跟不上，物業形象不佳的詬病和加劇社會隔離及治安等問題仍難消除的情況；一些城市由于種種原因廉租房建設至今還未達標等等。我個人認為，為尋求解決這些相關問題，在大量資金投入的同時，各地行政機構嚴格按建設保障性住房的法律辦事，將這項為民造福的工程進一步做實做好。我個人對使保障房體系持續下去的幾點建議

1將住房保障納入社保體系。保障房建設資金的缺乏，一個重要的原因是，缺少法定的○資金來源，因此投入難以穩定。我認為，正確的做法，應當考慮將其納入社會保障體系，建立專門的法律法規，形成專收專支的專項建設基金。公積金貸款只是其中一個部分。

2對專項資金的使用和保障房建設的質量，○必須加強監管和審計監察。通過法制建設完善程序管理和過程監管，杜絕低效率、豆腐渣工程、貪腐等現象的發生，避免“民心工程”出現“傷心事件”。

3因地制宜。○各地應結合本地住房需求結構，建立有效的住房保障體系建設的中長期規劃，完善住房保障的形式和供應結構，避免供應結構不合理造成新的“浪費”現象。

5.關于政府公示

進一步落實地方政府責任。地方政府要切實承擔起促進房地產市場平穩健康發展的責任。2011年各城市人民政府要根據當地經濟發展目標、人均可支配收入增長速度和居民住房支付能力,合理確定本地區新建住房價格控制目標,并于一季度向社會公布。

“新國八條”明確了地方政府的責任與義務——確定房價控制目標，一季度向社會公布。以東營市為例，由于2010的數據還沒有公布，2009東營市城鎮居民人均可支配收入21313元（東營市統計局），較上年增長9.4%，假設城鄉居民收入穩定，預計2011年的人均可支配收入為25508元，按每個家庭中有兩名成員有收入計算，東營市每個家庭在2011年的可支配收入為51016元，按照房地產市場無泡沫或者泡沫不大的情況下計算（6年或者7年的時間可供給一套生活住房，按100㎡計算），每家庭6年或者7年總的可支配收入分別為30.6097和35.7113萬元（按預計數據，不計利息），由此預計2011年東營市的房價應控制在3060.97——3571.13元/㎡左右。據調查，位于東營市南部的廣饒縣城東2011年1月6日新開盤的華驁小區（多層、小高層）均價為3200元/㎡（實地調查）；東營市東城地區房價多介于5000——6500元/㎡（東營房產網一月份數據）。而以2010年網上盛傳的《2010年7月中國城市房價排行榜》為標準，東營市房價為4370元/㎡，位列76位。由此可見，作為二三線城市的東營來說，由于房價泡沫較少，其房價水平較為真實的反應了當地的經濟發展水平。另外，據東營房產網不完全統計，預計2011年將有32個純新盤上市，按區域劃分：東城12個、西城14個、縣區6個；按物業類別劃分：多層7個、高層或小高層18個、別墅10個、寫字樓11個、商業8個（有的項目有多種物業類型，以涉及到為劃分標準）。這些數字就意味著，隨著開發項目數量的增加，房源的增多，房地產市場競爭會不可避免的變得更加的激烈，東營的房地產市場已經開始實現由賣方市場向買方市場進行轉變，這對于廣大剛性購房者而言肯定是有益的。同時，人民生活水平的提高，可支配收入的增加，以及競爭日趨積累的房地產市場對房價的影響都會對政府控制房價起到積極的作用。我們相信，對于處于二三線、房地產泡沫不大的東營市來講，在2011年第一季度確定公布房價控制目標并非難事。

6.關于民主監督

1落實住房保障和穩定房價工作的約談問責機制。○未如期確定并公布本地區新建住房價格控制目標、新建住房價格上漲幅度超過控制目標或沒有完成保障性安居工程目標任務的省(區、市)人民政府,要向國務院作出報告,有關部門根據規定對相關負責人進行問責。對于執行差別化住房信貸、稅收政策不到位,房地產相關稅收征管不力,以及個人住房信息系統建設滯后等問題,也納入約談問責范圍。

2堅持和強化輿論引導。對各地穩定房價和住房保障工作好的做法和經驗,要加大宣傳○力度,引導居民從國情出發理性消費。對制造、散布虛假消息的,要追究有關當事人的責任。總的來講，房地產市場上的第三輪調控力度空前。不管是“限貸”、“限購”、稅收制度改革還是保障性住房、政府公示、民眾監督等，都從根本上控制了住房的需求，增加了住房的供給。

我想，伴隨著各地相應政策細則的出臺，政策疊加效應的愈發明顯，各地房地產市場必會向一個更加穩妥的方向發展。作為個人，很高興看到中央新政的出臺。因為之前的調控并未使房價出現松動，抑制房價的政策大多只能起到揚湯止沸的效果。一項好的政策，需要長期堅持，“虎頭蛇尾”是政策大忌。希望中央也借此機會，建立有效的住房保障體系，建設的長效機制。

第五篇：關于房地產調控政策

關于房地產調控政策 李克強總理在政府工作報告中重申中國將遏制房地產投機。提出針對不同城市情況分類調控，增加中小套型商品房和共有產權住房供應，抑制投機投資性需求，促進房地產市場持續健康發展。

業內解讀：

上海易居房地產研究院副院長楊紅旭：“抑制投機投資性需求”這一措辭如今繼續重申，表明官方的態度是，即便要是發揮市場機制的作用，暫時仍不會放開對于投機投資性需求的調控，也就是說，限購限貸至少今年不會全面煺出。

共有產權房供應方面較有新意，意味著將上海經驗向全國推廣。實質仍是經適房，只不過產權清晰后，在煺出時可避免許多糾纏。

中塬地產首席分析師張大偉：繼續抑制房地產投資，表明樓市發展進入第二階段，調控存在繼續加碼的可能性，但“一刀切”的政策不會再出現。

亞太城市房地產研究院院長謝逸楓：分類調控，告別一刀切。針對不同城市分類調控，也即房價漲幅大的一線和少數二線城市，調控仍從緊。對于供大于求、房價漲幅小叁四線和部分二線城市，維持現狀。對于嚴重供大于求，房價止漲或下跌的，可以適度放松政策。