第一篇：關(guān)于評(píng)估房地合一市場(chǎng)價(jià)值估價(jià)結(jié)果說明

關(guān)于評(píng)估房地合一市場(chǎng)價(jià)值估價(jià)結(jié)果說明

房地產(chǎn)估價(jià)是指專業(yè)的估價(jià)人員根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照估價(jià)程序，選用適宜的估價(jià)方法，并在綜合分析影響房地產(chǎn)價(jià)格因素的基礎(chǔ)上，對(duì)房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值進(jìn)行估算和判定的活動(dòng)，估價(jià)方法通常有市場(chǎng)比較法、收益法、成本法及假設(shè)開發(fā)法等四種，市場(chǎng)比較法適用于同類房地產(chǎn)交易案例較多的估價(jià)，收益法適用于有收益或有潛在收益的房地產(chǎn)估價(jià)，成本法適用于無市場(chǎng)依據(jù)或市場(chǎng)依據(jù)不充分而不易采用市場(chǎng)比較法、收益法、假設(shè)開發(fā)法進(jìn)行估價(jià)的情況下的房地產(chǎn)估價(jià)；假設(shè)開發(fā)法適用于具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)估價(jià)。且對(duì)同一估價(jià)對(duì)象宜采用兩種以上的估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)。

房地產(chǎn)總價(jià)的構(gòu)成是房屋和土地使用權(quán)相互作用的結(jié)果，并不是房屋和土地使用權(quán)價(jià)值的簡(jiǎn)單加和，在選用收益法和市場(chǎng)比較法估算委估對(duì)象的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值，結(jié)果為委估對(duì)象房地產(chǎn)總價(jià)，無法準(zhǔn)確單獨(dú)計(jì)算委估對(duì)象地上建筑物及其土地使用權(quán)價(jià)值。

按照烏魯木齊市現(xiàn)時(shí)房地產(chǎn)抵押登記相關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)抵押時(shí)需單獨(dú)列示房屋及土地使用權(quán)價(jià)值，由于上述原因，目前只能先依據(jù)土地使用權(quán)估價(jià)相關(guān)方法計(jì)算土地使用權(quán)價(jià)值，再用房地產(chǎn)總價(jià)扣除土地使用權(quán)價(jià)值得到建筑物價(jià)值的方法，計(jì)算單獨(dú)的房屋、土地使用權(quán)價(jià)值，且只適用于抵押登記。本所建議金融機(jī)構(gòu)在區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)不完善的情況下，予以企業(yè)受信、確定貸款額度、填寫格式文件并進(jìn)行微機(jī)錄入時(shí)，應(yīng)以抵押房地產(chǎn)總價(jià)值為準(zhǔn)。

新疆馳遠(yuǎn)天合中辰房地產(chǎn)評(píng)估

有限責(zé)任事務(wù)所

二○○七年十月二十二日

第二篇：關(guān)于選用成本法評(píng)估房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值估價(jià)結(jié)果說明

關(guān)于選用成本法評(píng)估房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值估價(jià)結(jié)果說明

房地產(chǎn)估價(jià)是指專業(yè)的估價(jià)人員根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照估價(jià)程序，選用適宜的估價(jià)方法，并在綜合分析影響房地產(chǎn)價(jià)格因素的基礎(chǔ)上，對(duì)房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值進(jìn)行估算和判定的活動(dòng)，估價(jià)方法通常有市場(chǎng)比較法、收益法、成本法及假設(shè)開發(fā)法等四種，市場(chǎng)比較法適用于同類房地產(chǎn)交易案例較多的估價(jià)，收益法適用于有收益或有潛在收益的房地產(chǎn)估價(jià)，成本法適用于無市場(chǎng)依據(jù)或市場(chǎng)依據(jù)不充分而不易采用市場(chǎng)比較法、收益法、假設(shè)開發(fā)法進(jìn)行估價(jià)的情況下的房地產(chǎn)估價(jià)；假設(shè)開發(fā)法適用于具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)估價(jià)。且對(duì)同一估價(jià)對(duì)象宜采用兩種以上的估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)。

房地產(chǎn)總價(jià)的構(gòu)成是房屋和土地使用權(quán)相互作用的結(jié)果，在無市場(chǎng)依據(jù)或市場(chǎng)依據(jù)不充分而不易采用市場(chǎng)比較法、收益法、假設(shè)開發(fā)法進(jìn)行估價(jià)的情況下的房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)僅能選用成本法估算委估對(duì)象的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值，在選用成本法評(píng)估一宗土地建有多棟建筑物且不宜進(jìn)行土地使用權(quán)面積分?jǐn)偟那闆r時(shí)，按照烏魯木齊市現(xiàn)時(shí)房地產(chǎn)抵押登記相關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)辦理抵押登記時(shí)房屋及土地使用權(quán)價(jià)值需單獨(dú)列示，為辦理房地產(chǎn)抵押登記，房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告中僅評(píng)估地上建筑物的價(jià)值，土地使用權(quán)價(jià)值由土地使用權(quán)評(píng)估報(bào)告體現(xiàn)，最終房地產(chǎn)總價(jià)應(yīng)將兩報(bào)告中估價(jià)結(jié)果進(jìn)行加和。

本所建議金融機(jī)構(gòu)在區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)不完善的情況下，予以企業(yè)受信、確定貸款額度、填寫格式文件并進(jìn)行微機(jī)錄入時(shí)，應(yīng)以抵押建筑物房地產(chǎn)總價(jià)值為準(zhǔn)。

新疆馳遠(yuǎn)天合中辰房地產(chǎn)評(píng)估

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第三篇：市場(chǎng)比較法評(píng)估企業(yè)價(jià)值評(píng)估研究

市場(chǎng)比較法評(píng)估企業(yè)價(jià)值評(píng)估研究

【摘要】 在我國(guó)，市場(chǎng)法還未得到廣泛應(yīng)用，但隨著信息時(shí)代的到來、國(guó)際合作的加強(qiáng)，評(píng)估體系必將與國(guó)際評(píng)估業(yè)接軌，得到進(jìn)一步完善，進(jìn)而市場(chǎng)法也必將有較大的發(fā)展。研究市場(chǎng)法，有利于開發(fā)市場(chǎng)法的應(yīng)用潛力，進(jìn)一步完善評(píng)估方法體系。文章分析了市場(chǎng)法的應(yīng)用現(xiàn)狀，并研究了市場(chǎng)法在應(yīng)用中的難點(diǎn)，最后針對(duì)市場(chǎng)法在實(shí)際應(yīng)用中存在的問題提出具體策略和方法。

【關(guān)鍵詞】 企業(yè)價(jià)值評(píng)估； 市場(chǎng)法； 策略

The assessment of enterprise value evaluation market comparison research

【 abstract 】 in our country, the approach is not to be widely applied, but with the advent of the information age, the strengthening of international cooperation, evaluation system will be in line with international appraisal industry standards, further perfect, and also will have larger approach.Research approach, which is beneficial to the development of the approach potential application, further perfect evaluation system.This paper analyzes the present situation of the application of approach, and the approach of the application of difficulties in in the approach the issues in actual application of specific strategies and methods.【 key words 】 enterprise value appraisal;Approach;strategy

一、前言

對(duì)于企業(yè)價(jià)值的評(píng)估，西方先進(jìn)國(guó)家應(yīng)用較廣泛的是市場(chǎng)法，其次是收益法，資產(chǎn)基礎(chǔ)法是較少用的。而在我國(guó)剛好相反，應(yīng)用比較多的是資產(chǎn)基礎(chǔ)法，其次是收益法，市場(chǎng)法基本沒有得到應(yīng)用。但隨著我國(guó)資本市場(chǎng)的逐步發(fā)展，市場(chǎng)法將在我國(guó)企業(yè)價(jià)值評(píng)估的實(shí)踐中得到推廣。

隨著我國(guó)產(chǎn)權(quán)制度改革的不斷深入，產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)、證券市場(chǎng)迅猛發(fā)展，企業(yè)并購(gòu)行為層出不窮，產(chǎn)權(quán)交易日漸活躍，上市公司法人股的協(xié)議轉(zhuǎn)讓、司法拍賣等經(jīng)濟(jì)行為的不斷增多，使得市場(chǎng)上已經(jīng)積累了大量的企業(yè)并購(gòu)或股權(quán)轉(zhuǎn)讓的成功案例，為市場(chǎng)法的選用創(chuàng)造了條件。

二、企業(yè)價(jià)值評(píng)估

企業(yè)價(jià)值評(píng)估是動(dòng)態(tài)評(píng)估，是根據(jù)企業(yè)獲利能力、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力等因素評(píng)估企

業(yè)價(jià)值。評(píng)估目的是滿足將企業(yè)資產(chǎn)作為一個(gè)獲利整體進(jìn)行投資、轉(zhuǎn)讓、兼并、聯(lián)營(yíng)或組建企業(yè)集團(tuán)的需要。企業(yè)價(jià)值評(píng)估是一項(xiàng)綜合性的資產(chǎn)評(píng)估，是對(duì)整體經(jīng)濟(jì)價(jià)值進(jìn)行判斷估計(jì)的過程。

要改進(jìn)企業(yè)價(jià)值評(píng)估工作，基本前提是要區(qū)分企業(yè)價(jià)值評(píng)估的對(duì)象。必須明

確，價(jià)值評(píng)估的一般對(duì)象應(yīng)當(dāng)是企業(yè)整體的經(jīng)濟(jì)價(jià)值，而企業(yè)整體的經(jīng)濟(jì)價(jià)值指的是企業(yè)作為一個(gè)整體的公平市場(chǎng)價(jià)值。

企業(yè)價(jià)值評(píng)估是現(xiàn)代財(cái)務(wù)管理的重要工具之一，它在幫助投資人和管理者在改善決策方面有廣泛的用途。本文對(duì)主要評(píng)估體系和方法做一分類并對(duì)其適用條件做一評(píng)價(jià)。2004年12月30日中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)發(fā)布了《企業(yè)價(jià)值評(píng)估指導(dǎo)意見書（試行）》（簡(jiǎn)稱“意見書”），并于2005年4月1日起開始實(shí)施。意見書明確提出收益法、市場(chǎng)法、成本法是企業(yè)價(jià)值評(píng)估的三種基本方法，這一規(guī)定打破了長(zhǎng)期以來我國(guó)企業(yè)價(jià)值評(píng)估實(shí)踐中單一使用成本法的局面，形成以成本法為主體，收益法、市場(chǎng)法互補(bǔ)的格局。

企業(yè)價(jià)值評(píng)估是綜合企業(yè)內(nèi)部因素和外部經(jīng)濟(jì)因素等多種因素, 采用特定技術(shù)方法對(duì)企業(yè)未來發(fā)展?jié)摿褪袌?chǎng)價(jià)值進(jìn)行估計(jì)和評(píng)價(jià)的過程。創(chuàng)業(yè)投資中創(chuàng)業(yè)企業(yè)的價(jià)值評(píng)估對(duì)創(chuàng)業(yè)投資機(jī)構(gòu)和創(chuàng)業(yè)企業(yè)均有重要意義。創(chuàng)業(yè)投資多數(shù)投向具有高風(fēng)險(xiǎn)、高回報(bào)特征的高新技術(shù)企業(yè), 創(chuàng)業(yè)投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行項(xiàng)目選擇決策時(shí), 對(duì)創(chuàng)業(yè)企業(yè)價(jià)值的準(zhǔn)確評(píng)估是從源頭規(guī)避風(fēng)險(xiǎn), 實(shí)現(xiàn)低風(fēng)險(xiǎn)、高回報(bào)的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。同時(shí), 創(chuàng)業(yè)企業(yè)價(jià)值評(píng)估也為創(chuàng)業(yè)投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行階段性投資及給予創(chuàng)業(yè)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理建議提供依據(jù)。創(chuàng)業(yè)企業(yè)的管理者也應(yīng)對(duì)本企業(yè)價(jià)值有充分的認(rèn)識(shí), 在企業(yè)運(yùn)營(yíng)中準(zhǔn)確判斷創(chuàng)造企業(yè)價(jià)值的關(guān)鍵因素, 確定關(guān)鍵因素對(duì)企業(yè)價(jià)值的貢獻(xiàn)度, 從而采取有力措施提升企業(yè)價(jià)值。準(zhǔn)確地評(píng)價(jià)企業(yè)價(jià)值以科學(xué)合理的評(píng)估方法為基礎(chǔ),本文分析當(dāng)前企業(yè)價(jià)值評(píng)估方法, 結(jié)合創(chuàng)業(yè)企業(yè)及其價(jià)值評(píng)估的特 點(diǎn), 提出不同階段創(chuàng)業(yè)企業(yè)進(jìn)行價(jià)值評(píng)估方法應(yīng)采用的不同方法。

三、市場(chǎng)法

市場(chǎng)比較法是以某個(gè)與被評(píng)企業(yè)相類似的企業(yè)為參照, 將被評(píng)企業(yè)與已知的類似公司進(jìn)行比較, 從已知公司的整體價(jià)值估計(jì)出被評(píng)企業(yè)價(jià)值的方法。以V

表示企業(yè)價(jià)值, G 表示可獲得的變量數(shù)據(jù),市場(chǎng)比較法基本計(jì)算原理如一下公式

所示:V（被評(píng)企業(yè)）V（參照企業(yè)）? G（被評(píng)企業(yè)）G（參照企業(yè)）

根據(jù)選擇可觀測(cè)數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)的不同, 市場(chǎng)比較法主要有市盈率、市凈率和收入

乘數(shù)三種方法。

① 市盈率=每股市價(jià)/ 每股盈利

被評(píng)企業(yè)每股價(jià)值= 參照企業(yè)平均市盈率×被評(píng)企業(yè)每股盈利

市盈率法適用于同行業(yè)企業(yè)價(jià)值評(píng)估, 以及初始發(fā)行股票的定價(jià)。

但是如果被評(píng)企業(yè)收益為負(fù)值時(shí), 該方法無效, 使用過程中不能忽

略影響企業(yè)每股盈利的外部因素。

② 市凈率=每股市價(jià)/ 凈資產(chǎn)

被評(píng)企業(yè)股權(quán)價(jià)值=參照企業(yè)市凈率×被評(píng)企業(yè)凈資產(chǎn)

市凈率分子表現(xiàn)企業(yè)的市場(chǎng)價(jià)值, 分母表現(xiàn)企業(yè)的賬面凈資

產(chǎn), 二者的差距反映出良好的投資機(jī)會(huì)。當(dāng)企業(yè)收益為負(fù)值市盈率

失效時(shí), 市凈率可以彌補(bǔ)市盈率的不足。

③ 收入乘數(shù)=股權(quán)市價(jià)/ 銷售收入

被評(píng)企業(yè)價(jià)值=參照企業(yè)收入乘數(shù)×被評(píng)企業(yè)銷售收入

銷售收入較企業(yè)收益和賬面價(jià)值不易受人為因素影響, 收入乘數(shù)評(píng)

估企業(yè)價(jià)值較為客觀, 適用范圍更廣。

市場(chǎng)法最大的優(yōu)點(diǎn)在于具有簡(jiǎn)單、直觀便于理解、運(yùn)用靈活的特點(diǎn)。尤其是

當(dāng)目標(biāo)公司未來的收益難以做出詳盡的預(yù)測(cè)時(shí)，運(yùn)用收益法進(jìn)行評(píng)估顯然受到限

制，而市場(chǎng)法受到的限制相對(duì)較小。此外，站在實(shí)務(wù)的角度上，市場(chǎng)法往往更為

常用，或通常作為運(yùn)用其他評(píng)估方法所獲得評(píng)估結(jié)果的驗(yàn)證或參考。但是運(yùn)用市

場(chǎng)法評(píng)估企業(yè)價(jià)值也存在一定的局限性：首先，因?yàn)樵u(píng)估對(duì)象和參考企業(yè)所面臨的風(fēng)險(xiǎn)和不確定性往往不盡相同，因而要找到與評(píng)估對(duì)象絕對(duì)相同或者類似的可

比企業(yè)難度較大；其次，對(duì)價(jià)值比率的調(diào)整是運(yùn)用市場(chǎng)法及為關(guān)鍵的一步，這需

要評(píng)估師有豐富的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)和較強(qiáng)的技術(shù)能力。

四、企業(yè)價(jià)值評(píng)估中的市場(chǎng)法

運(yùn)用市場(chǎng)法進(jìn)行的企業(yè)價(jià)值評(píng)估，將評(píng)估對(duì)象與可參考企業(yè)或者在市場(chǎng)上已

有交易案例的企業(yè)、股東權(quán)益、證券等權(quán)益性資產(chǎn)進(jìn)行對(duì)比以確定評(píng)估對(duì)象價(jià)值。

其應(yīng)用前提是假設(shè)在一個(gè)完全市場(chǎng)上相似的資產(chǎn)一定會(huì)有相似的價(jià)格。

市場(chǎng)法著眼于未來收益，更能夠反映市場(chǎng)中投資者對(duì)企業(yè)的看法。它適用于

股票市場(chǎng)較完善的市場(chǎng)環(huán)境中，經(jīng)營(yíng)較為穩(wěn)定的企業(yè)價(jià)值評(píng)估。

市場(chǎng)法中常用的方法是參考企業(yè)比較法、并購(gòu)案例比較法和市盈率法。

1.參考企業(yè)比較法是指通過對(duì)資本市場(chǎng)上與被評(píng)估企業(yè)處于同一或類似行

業(yè)的上市公司的經(jīng)營(yíng)和財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，計(jì)算適當(dāng)?shù)膬r(jià)值比率或經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，在與被評(píng)估企業(yè)比較分析的基礎(chǔ)上，得出評(píng)估對(duì)象價(jià)值的方法。

2.并購(gòu)案例比較法是指通過分析與被評(píng)估企業(yè)處于同一或類似行業(yè)的公司的買賣、收購(gòu)及合并案例，獲取并分析這些交易案例的數(shù)據(jù)資料，計(jì)算適當(dāng)?shù)膬r(jià)

值比率或經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，在與被評(píng)估企業(yè)比較分析的基礎(chǔ)上，得出評(píng)估對(duì)象價(jià)值的方

法。3.上市公司市值評(píng)估的市盈率乘數(shù)法

市盈率乘數(shù)法是專門針對(duì)上市公司價(jià)值評(píng)估的。被評(píng)估企業(yè)股票價(jià)格=同類

型公司平均市盈率×被評(píng)估企業(yè)股票每股收益。

運(yùn)用市盈率乘數(shù)法評(píng)估企業(yè)價(jià)值，需要有一個(gè)較為完善發(fā)達(dá)的證券交易市場(chǎng)，還

要有行業(yè)部門齊全且足夠數(shù)量的上市公司。由于我國(guó)證券市場(chǎng)距離完全市場(chǎng)還有

一定距離，同時(shí)國(guó)內(nèi)上市公司在股權(quán)設(shè)置和結(jié)構(gòu)等方面又有較大差異，現(xiàn)階段來

講，市盈率乘數(shù)法僅作為企業(yè)價(jià)值評(píng)估的輔助體系，暫時(shí)不適合作為獨(dú)立方法對(duì)

企業(yè)進(jìn)行整體價(jià)值評(píng)估。

五、市場(chǎng)法在企業(yè)價(jià)值評(píng)估中的營(yíng)運(yùn)

企業(yè)價(jià)值評(píng)估的市場(chǎng)法是通過在市場(chǎng)上找到若干個(gè)與被評(píng)估企業(yè)相同或相

似的參照企業(yè)，以參照企業(yè)的市場(chǎng)交易價(jià)格及其財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)測(cè)算出來的價(jià)值

比率，通過分析、比較、修正被評(píng)估企業(yè)的相關(guān)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，在此基礎(chǔ)上確定被評(píng)

估企業(yè)的價(jià)值比率，并且通過這些價(jià)值比率得到被評(píng)估企業(yè)的初步評(píng)估價(jià)值，最

后通過恰當(dāng)?shù)脑u(píng)估方法確定被評(píng)估企業(yè)的評(píng)估價(jià)值。

1.企業(yè)價(jià)值評(píng)估的市場(chǎng)法是基于類似資產(chǎn)應(yīng)該具有類似交易價(jià)格的理論推

斷;

2.運(yùn)用市場(chǎng)法評(píng)估企業(yè)價(jià)值存在兩個(gè)障礙： ①企業(yè)的個(gè)體差異;②企業(yè)交易案例的差異

3.市場(chǎng)法中常用的兩種具體方法是參考企業(yè)比較法和并購(gòu)案例比較法

運(yùn)用市場(chǎng)法評(píng)估企業(yè)價(jià)值的基本步驟：

兩種方法的核心問題是確定適當(dāng)?shù)膬r(jià)值比率，選擇價(jià)值比率，應(yīng)該注意以下

問題

1.選擇的價(jià)值比率應(yīng)當(dāng)有利于評(píng)估對(duì)象價(jià)值的判斷 2.用于價(jià)值比率計(jì)算的參照企業(yè)的相關(guān)數(shù)據(jù)應(yīng)當(dāng)恰當(dāng)可靠 3.用于價(jià)值比率計(jì)算的相關(guān)數(shù)據(jù)口徑和計(jì)算方式應(yīng)當(dāng)一致 4.被評(píng)估企業(yè)與參照企業(yè)相關(guān)數(shù)據(jù)的計(jì)算方式應(yīng)當(dāng)一致 5.合理將參照企業(yè)的價(jià)值比率應(yīng)用于被評(píng)估企業(yè)

六、案例分析

結(jié)語

市場(chǎng)法評(píng)估企業(yè)價(jià)值依賴于評(píng)估人員對(duì)市場(chǎng)，行業(yè)和所評(píng)估企業(yè)資產(chǎn)屬性的深入分析，是評(píng)估人員對(duì)金融學(xué)、管理學(xué)、會(huì)計(jì)學(xué)知識(shí)的綜合應(yīng)用，在當(dāng)前我國(guó)

運(yùn)用市場(chǎng)法所需的相關(guān)信息還較匱乏的情況下，評(píng)估人員更需要具備這些知識(shí)。

對(duì)所評(píng)估企業(yè)所在行業(yè)進(jìn)行深入地研究分析，并對(duì)該行業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)進(jìn)行深入地

研究分析，從而才能較為恰當(dāng)?shù)卦谄髽I(yè)價(jià)值評(píng)估中較好地運(yùn)用市場(chǎng)法。

市場(chǎng)法利用市場(chǎng)上與被估企業(yè)相同或相似企業(yè)的交易及市場(chǎng)成交價(jià)作為參

照，通過被估企業(yè)與參照企業(yè)之間的對(duì)比分析，進(jìn)行必要的差異調(diào)整，修正市場(chǎng)

交易價(jià)格，從而確定被估企業(yè)整體資產(chǎn)價(jià)值的方法。市場(chǎng)法應(yīng)用的主要困難是可

比企業(yè)的選擇，而且市盈率、市凈值率等評(píng)價(jià)指標(biāo)要求具備活躍、成熟、規(guī)范的證券交易市場(chǎng)條件。目前國(guó)內(nèi)企業(yè)整體評(píng)估還不宜采用市盈率乘數(shù)法，只能作為

輔助方法或粗略估算方法。

參考文獻(xiàn):

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第四篇：淺析企業(yè)價(jià)值評(píng)估市場(chǎng)存在的問題及對(duì)策

淺析企業(yè)價(jià)值評(píng)估市場(chǎng)存在的問題及對(duì)策

摘要：隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的不斷完善，傳統(tǒng)的評(píng)價(jià)方法對(duì)企業(yè)價(jià)值的評(píng)估面臨著前所未有的挑戰(zhàn)。本文指出了目前我國(guó)企業(yè)價(jià)值評(píng)估市場(chǎng)中存在的實(shí)際問題，同時(shí)提出了針對(duì)于我國(guó)價(jià)值評(píng)估現(xiàn)存的問題的相關(guān)解決辦法，旨在促進(jìn)企業(yè)價(jià)值評(píng)估市場(chǎng)的完善。

關(guān)鍵詞： 企業(yè)價(jià)值 評(píng)估市場(chǎng) 問題 對(duì)策

一、企業(yè)價(jià)值評(píng)估概述

（一）企業(yè)價(jià)值評(píng)估的定義

企業(yè)價(jià)值是一個(gè)復(fù)合概念，其相當(dāng)于企業(yè)的總體價(jià)值與投資資本價(jià)值以及企業(yè)股東全部或部分權(quán)益價(jià)值等的總和，是一個(gè)整體的不可分割的概念。

企業(yè)價(jià)值評(píng)估是把企業(yè)看作成一個(gè)整體，根據(jù)企業(yè)的基本的收獲利益的能力，同時(shí)盡量全面的考慮能夠影響該企業(yè)基本收獲利益的能力的諸多因素，通過預(yù)測(cè)企業(yè)未來的獲取收益的能力，對(duì)企業(yè)的市場(chǎng)交換價(jià)值進(jìn)行評(píng)判和估計(jì)。簡(jiǎn)而言之就是以未來企業(yè)能創(chuàng)造多少價(jià)值，即以企業(yè)的效用來判斷企業(yè)目前相當(dāng)于多少的市場(chǎng)價(jià)值。對(duì)于同樣的一種商品，不同的人會(huì)有不同的價(jià)值判斷，企業(yè)的效用不是其消費(fèi)的效用，而是其盈利的能力。所以企業(yè)價(jià)值評(píng)估主要評(píng)估企業(yè)的盈利能力。

（二）企業(yè)價(jià)值評(píng)估的特點(diǎn)

1.評(píng)估對(duì)象與評(píng)估范圍并不是完全的統(tǒng)一

企業(yè)在實(shí)踐估值時(shí)所要面對(duì)的對(duì)象，通常意義上是指企業(yè)的整體價(jià)值、股東全部權(quán)益價(jià)值和股東部分權(quán)益價(jià)值。企業(yè)價(jià)值的評(píng)估范圍通常意義上來講說是指企業(yè)產(chǎn)權(quán)觸及的詳細(xì)資產(chǎn)范圍。所以說評(píng)估對(duì)象和評(píng)估范圍并不是簡(jiǎn)單的統(tǒng)一的。

2.企業(yè)整體的獲利能力決定企業(yè)價(jià)值的高低 企業(yè)價(jià)值評(píng)估主要是評(píng)估企業(yè)的價(jià)值，而企業(yè)的價(jià)值絕大部分體現(xiàn)在企業(yè)的獲利能力上，企業(yè)獲利能力越強(qiáng)也就意味著企業(yè)的價(jià)值越大，反之，企業(yè)的獲利能力越弱也就意味著企業(yè)的價(jià)值越小。以此看來，企業(yè)要想提高企業(yè)價(jià)值，就必須要提高他們整體的獲取利益的基本能力。

3.企業(yè)價(jià)值評(píng)估是一種綜合性的評(píng)估 在進(jìn)行企業(yè)價(jià)值評(píng)估的時(shí)，是把企業(yè)當(dāng)成一個(gè)整體，這個(gè)整體包含著企業(yè)的各種生產(chǎn)要素和企業(yè)的所有者權(quán)益價(jià)值或其他資產(chǎn)價(jià)值等等。企業(yè)價(jià)值評(píng)估中最顯著的兩個(gè)特質(zhì)就是具備全面性和整體性。如果一個(gè)運(yùn)行良好的企業(yè)，很自然的具有強(qiáng)大的盈利能力，這類公司的總價(jià)值將超過每一個(gè)部分的資產(chǎn)價(jià)值之和；相反，如果企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)情況不是很好，甚至是嚴(yán)重的損失，因此整體價(jià)值將低于單項(xiàng)資產(chǎn)價(jià)值之和。

（三）企業(yè)價(jià)值評(píng)估目的及意義 企業(yè)價(jià)值評(píng)估的目的旨在為進(jìn)行企業(yè)并購(gòu)、出售、清算或改制等經(jīng)濟(jì)行為的時(shí)候提供理論支持和數(shù)據(jù)依據(jù)，以保證在進(jìn)行并購(gòu)、出售、清算或改制等經(jīng)濟(jì)行為的時(shí)候能夠準(zhǔn)確有效的達(dá)到提高企業(yè)獲利能力的目的。

通過對(duì)企業(yè)整體價(jià)值的評(píng)估可以為企業(yè)管理者管理企業(yè)提供一定依據(jù)，使企業(yè)管理者對(duì)于企業(yè)整體的獲利能力了解的更清晰、更準(zhǔn)確、更全面。企業(yè)價(jià)值評(píng)估對(duì)投資理財(cái)者也起到了提供指導(dǎo)性建議的意義，有利于幫助投資者進(jìn)行決策。

二、企業(yè)價(jià)值傳統(tǒng)的評(píng)估方法

（一）成本法

成本法是指在一個(gè)特定的評(píng)估時(shí)點(diǎn)再構(gòu)建一個(gè)與被評(píng)估企業(yè)總體上相似或部分上相同的企業(yè)，這時(shí)所需要的合理的投資資金的總額被看做企業(yè)的價(jià)值，這種評(píng)估的方法稱為成本法。它的實(shí)質(zhì)是通過對(duì)企業(yè)的賬面價(jià)值的調(diào)整得到企業(yè)的價(jià)值。成本法在企業(yè)價(jià)值評(píng)估中的重點(diǎn)是成本，所以也就在一定程度上忽略了企業(yè)的收益。正是因?yàn)槌杀痉ê?jiǎn)單的把企業(yè)各部分的資產(chǎn)分裂開來進(jìn)行評(píng)估再直接加和作為企業(yè)的評(píng)估價(jià)值，所以很難反映企業(yè)整體的獲利能力。同時(shí)成本法也忽略了一些無形資產(chǎn)在創(chuàng)造企業(yè)價(jià)值時(shí)的作用，比如說管理水平或業(yè)界口碑等方面，這些都難以用成本法準(zhǔn)確的評(píng)估出來。

（二）市場(chǎng)法

市場(chǎng)法是從當(dāng)前市場(chǎng)價(jià)格的角度評(píng)估企業(yè)的價(jià)值。市場(chǎng)法是指通過市場(chǎng)調(diào)查，在市場(chǎng)中選擇一個(gè)或多個(gè)與本評(píng)估企業(yè)相似的企業(yè)為基礎(chǔ)，進(jìn)行評(píng)估，獲得評(píng)估結(jié)果即企業(yè)市場(chǎng)價(jià)值，市場(chǎng)法的根據(jù)是替代原則。正因?yàn)槭袌?chǎng)法的方式是直接從市場(chǎng)的客觀參數(shù)評(píng)測(cè)和評(píng)估需要企業(yè)的角度得到的，所以評(píng)估是由市場(chǎng)完成的方法能充分反映市場(chǎng)的切實(shí)價(jià)格。市場(chǎng)法有一個(gè)客觀要求就是在市場(chǎng)上必須有與被評(píng)估企業(yè)方方面面都很類似的企業(yè)，并且要有一個(gè)活躍的公開市場(chǎng)而且可以搜集到可比的指標(biāo)和技術(shù)參數(shù)。

（三）收益法

收益法是指對(duì)企業(yè)將來預(yù)期盈利預(yù)測(cè)進(jìn)行評(píng)估，并換算成現(xiàn)值，以確定企業(yè)現(xiàn)價(jià)。運(yùn)用收益法評(píng)估必須首先要確定的就是企業(yè)未來的預(yù)期收益，可以通過企業(yè)近幾年的收益和市場(chǎng)情況來進(jìn)行一個(gè)合理的預(yù)測(cè)；其次需要確定的就是折現(xiàn)率；最后要確定的就是取得預(yù)期收益所需要的時(shí)間。相對(duì)成本法來說，收益法進(jìn)行評(píng)估主觀想法會(huì)占據(jù)主要地位。如果選用收益法進(jìn)行評(píng)估，評(píng)估的結(jié)果意味著預(yù)期收益的貨幣總額。決定企業(yè)價(jià)值的就是企業(yè)未來整體的獲利能力，而不是現(xiàn)在企業(yè)擁有的資產(chǎn)的多少，所以用收益法來評(píng)估企業(yè)的價(jià)值是最直接最有效的，同時(shí)也最容易被產(chǎn)權(quán)交易雙發(fā)認(rèn)可的企業(yè)價(jià)值評(píng)估方法。

（四）企業(yè)價(jià)值評(píng)估方法的適用條件

1.成本法的適用條件

運(yùn)用成本法進(jìn)行評(píng)估實(shí)踐時(shí)的適用條件主要是企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債表能夠全面、公允、客觀的反映該企業(yè)的價(jià)值。

成本法簡(jiǎn)單易行，但是分裂了企業(yè)之間各個(gè)資本要素之間的聯(lián)系，忽略了企業(yè)是一個(gè)整體，企業(yè)的價(jià)值是由整體的盈利能力體現(xiàn)的，所以在使用成本法進(jìn)行企業(yè)價(jià)值評(píng)估的時(shí)候應(yīng)當(dāng)進(jìn)行慎重考慮，絕對(duì)不可以把成本法當(dāng)做唯一的評(píng)估方法。成本法最根本特點(diǎn)就是簡(jiǎn)單，當(dāng)缺少可靠的評(píng)價(jià)公司財(cái)務(wù)的數(shù)據(jù)和對(duì)比數(shù)據(jù)或者企業(yè)的前提是非持續(xù)經(jīng)營(yíng)的時(shí)候，成本法是評(píng)價(jià)實(shí)際最優(yōu)最客觀地方法。

2.市場(chǎng)法的適用條件

運(yùn)用市場(chǎng)法進(jìn)行企業(yè)評(píng)估時(shí)的先決條件是：必須要以一個(gè)活躍的，公開市場(chǎng)為前提，而且在這個(gè)公開市場(chǎng)上能收集到可靠全面的與評(píng)估相關(guān)的信息材料。

市場(chǎng)法與成本法相比，完善了成本法不夠全面的方面，但是使用市場(chǎng)法的前提是資本市場(chǎng)比較發(fā)達(dá)并且充分有效，而且使用條件比較苛刻，要求市場(chǎng)上要有類似的企業(yè)與之進(jìn)行對(duì)比，還要求有公開的市場(chǎng)環(huán)境，所以市場(chǎng)法在我國(guó)的使用是受到一定限制的。

3.收益法的適用條件

收益法進(jìn)行企業(yè)價(jià)值評(píng)估的先決條件是企業(yè)必須能夠保證在一段時(shí)間內(nèi)不間斷性的經(jīng)營(yíng)，并且企業(yè)將來的整體收益是可以被準(zhǔn)確預(yù)測(cè)的，將來來經(jīng)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)亦然可以合理的評(píng)估的。收益法是依據(jù)據(jù)企業(yè)的將來收益來評(píng)估企業(yè)價(jià)值的，與成本法和市場(chǎng)法相比是較為成熟的一個(gè)評(píng)估方法。通過收益法估值出來的價(jià)值是企業(yè)整體資產(chǎn)獲得的收益，可以彌補(bǔ)成本法和市場(chǎng)法的不足，因此運(yùn)用收益法更能為市場(chǎng)所接受。

運(yùn)用收益法進(jìn)行企業(yè)價(jià)值評(píng)估就必須明確以下三個(gè)問題：第一，要明確企業(yè)收益的定義。因?yàn)槠髽I(yè)收益是一個(gè)復(fù)合型的概念，企業(yè)收益能以多種形式出現(xiàn)，包括凈現(xiàn)金流、凈利潤(rùn)等等，選擇具體以何種概念的收益作為企業(yè)收益價(jià)值，直接影響到進(jìn)行企業(yè)價(jià)值實(shí)踐評(píng)估的最終結(jié)果。第二，要相對(duì)客觀的預(yù)測(cè)出企業(yè)將來的收益，與此同時(shí)，可能會(huì)有多種因素會(huì)影響到企業(yè)將來的收益，所以如果使用收益法就要盡量完善的顧慮到可能會(huì)影響企業(yè)收益的因素。第三，選擇合適的折現(xiàn)率，折現(xiàn)率直接影響到對(duì)最終企業(yè)價(jià)值判斷的結(jié)果。

三、我國(guó)企業(yè)價(jià)值評(píng)估市場(chǎng)存在的問題

（一）傳統(tǒng)評(píng)估方法本身的局限性

企業(yè)最常用的估價(jià)實(shí)踐方法是成本法，因?yàn)槌杀痉ň哂泻?jiǎn)易便于操作。但是成本法也存在這明顯的缺陷，成本法忽略了企業(yè)間各個(gè)要素之間的配合產(chǎn)生的企業(yè)價(jià)值和企業(yè)一些管理、商譽(yù)等對(duì)企業(yè)價(jià)值的影響，同時(shí)也忽略了企業(yè)未來的發(fā)展、未來的成長(zhǎng)機(jī)會(huì)對(duì)企業(yè)價(jià)值的影響。因?yàn)閱为?dú)使用成本法進(jìn)行評(píng)估，評(píng)估的結(jié)果存在一定問題，所以現(xiàn)行的評(píng)估操作規(guī)范要求對(duì)上市公司進(jìn)行企業(yè)價(jià)值評(píng)估時(shí)，除了要運(yùn)用成本法之外還要使用收益法進(jìn)行驗(yàn)證以保證評(píng)估結(jié)果的完整性和合理性。但是收益法因?yàn)槠渲械膮?shù)預(yù)測(cè)難度大所以對(duì)評(píng)估人員要求很高，所以實(shí)際上很少使用收益法。而使用市場(chǎng)法進(jìn)行評(píng)估時(shí)首先要求要有一個(gè)活躍的公開市場(chǎng)，這不符合我國(guó)目前的資本市場(chǎng)現(xiàn)狀。

（二）評(píng)估人員本身專業(yè)素質(zhì)有待提高

企業(yè)價(jià)值評(píng)估是一項(xiàng)“綜合”的學(xué)問，它要求評(píng)估師了解這個(gè)市場(chǎng)，了解這類企業(yè)，了解最新的政策。在評(píng)估中評(píng)估人員需要多種知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)共同推進(jìn)評(píng)估工作的進(jìn)行，所以評(píng)估人員的整體專業(yè)素質(zhì)決定了評(píng)估任務(wù)完成的質(zhì)量。目前國(guó)內(nèi)注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師數(shù)量正在逐年上升，但是隨著資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的逐步完善，對(duì)于評(píng)估人員的需求也越來越高，越來越細(xì)致。所以為了適應(yīng)社會(huì)的進(jìn)步和發(fā)展，應(yīng)系統(tǒng)的培訓(xùn)，定時(shí)考核評(píng)估人員，以保證每一名評(píng)估人員的專業(yè)素質(zhì)都是合格的。

（三）我國(guó)的企業(yè)價(jià)值評(píng)估環(huán)境有待改善

雖然目前中國(guó)的證券市場(chǎng)和產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)較之前已經(jīng)取得了很大進(jìn)步，但是目前的市場(chǎng)存在制度不健全、信息透明度不高等問題。這一系列問題大大的限制了傳統(tǒng)評(píng)估方法的適用。所以在企業(yè)價(jià)值評(píng)估中應(yīng)用傳統(tǒng)的評(píng)估方法，則要盡快的完善整體的企業(yè)評(píng)估環(huán)境。政府應(yīng)盡力給評(píng)估機(jī)構(gòu)創(chuàng)建一個(gè)更完善的市場(chǎng)制度，建立健全的制度，保證信息透明化，明確評(píng)估企業(yè)在評(píng)估中可以享受的權(quán)利和必須盡到的義務(wù)。

（四）傳統(tǒng)評(píng)估方法評(píng)估過于數(shù)據(jù)化

企業(yè)價(jià)值評(píng)估主要是評(píng)估企業(yè)的整體獲利能力，而通過成本法、市場(chǎng)法、收益法單獨(dú)進(jìn)行評(píng)估的評(píng)估結(jié)果都太過數(shù)據(jù)化。其實(shí)能夠影響企業(yè)整體獲利狀況的因素有很多，比如企業(yè)所在的整體行業(yè)的現(xiàn)狀，所在行業(yè)未來整體的發(fā)展?jié)摿桶l(fā)展趨勢(shì)，及企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中的具體戰(zhàn)略。這一系列的因素都會(huì)影響企業(yè)的整體價(jià)值。

四、企業(yè)價(jià)值評(píng)估市場(chǎng)存在問題的解決對(duì)策

（一）針對(duì)評(píng)估方法本身的局限性

每件事情都是有相對(duì)性的，每一種具體的評(píng)估方法有它特有的適應(yīng)條件，與此相對(duì)的，每種不同的方法就一定會(huì)有局限性。可以說傳統(tǒng)的企業(yè)價(jià)值評(píng)估方法在我國(guó)的應(yīng)用都存在這一定的問題，這三種方法都有不同的適用條件，當(dāng)然也有各自的優(yōu)勢(shì)以及缺點(diǎn)，雖然我們也不能要求有一種評(píng)估方法可以完全的合理完全的準(zhǔn)確，但是我們也應(yīng)該努力健全和完善價(jià)值評(píng)估辦法。在實(shí)際進(jìn)行企業(yè)價(jià)值評(píng)估的時(shí)候，綜合運(yùn)用各種評(píng)估方法，盡量避免評(píng)估方法適用的單一性所造成的評(píng)估結(jié)果不全面。

（二）提高評(píng)估人員的專業(yè)素質(zhì)

提高評(píng)估人員的專業(yè)素質(zhì)，要保證在評(píng)估人員剛剛接觸到這個(gè)行業(yè)的時(shí)候就要明確嚴(yán)格的職業(yè)道德守則。專業(yè)素質(zhì)的評(píng)定要以擁有高尚的職業(yè)道德為基礎(chǔ)，保證人員在今后進(jìn)行企業(yè)評(píng)估的時(shí)候能夠秉承著公平、公正、公開的原則。目前，我國(guó)的資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)已意識(shí)到評(píng)估人員專業(yè)素質(zhì)的重要性，所以相繼發(fā)布了“資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則”和“資產(chǎn)評(píng)估職業(yè)道德準(zhǔn)則”。另外一方面評(píng)估人員的專業(yè)素質(zhì)包括專業(yè)基礎(chǔ)，提高評(píng)估人員的專業(yè)素質(zhì)就要完善評(píng)估人員的專業(yè)知識(shí)的教育。從大學(xué)本科基礎(chǔ)教育和社會(huì)培訓(xùn)等方面，都要聘用擁有專業(yè)知識(shí)基礎(chǔ)的講師，同時(shí)在提高培訓(xùn)質(zhì)量的同時(shí)也要提高教育的數(shù)量，加強(qiáng)宣傳讓更多人知道并了解這個(gè)專業(yè)，這樣才有利于這個(gè)行業(yè)的整體發(fā)展。

（三）改善企業(yè)價(jià)值評(píng)估時(shí)的社會(huì)大環(huán)境

如果要提高社會(huì)的大環(huán)境，首先政府應(yīng)該大力支持，發(fā)動(dòng)政府宏觀調(diào)控的職能，制定法律來約束企業(yè)價(jià)值評(píng)估市場(chǎng)和產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)上不符合規(guī)定的行為，明確企業(yè)機(jī)制評(píng)估的方向，以此來完善評(píng)估價(jià)值的環(huán)境。第二要發(fā)揮新聞媒體的力度，提高社會(huì)大眾對(duì)于這個(gè)新興行業(yè)的認(rèn)知，大力宣傳完善環(huán)境對(duì)市場(chǎng)的發(fā)展的有利于對(duì)自身的利益的提高。第三評(píng)估市場(chǎng)要自身約束，制定一些規(guī)章制度來完善自身環(huán)境，使整體的社會(huì)環(huán)境更有利于評(píng)估行業(yè)的茁壯發(fā)展。

(四)評(píng)估時(shí)避免結(jié)果過于數(shù)據(jù)化

評(píng)估一個(gè)企業(yè)的整體價(jià)值時(shí)，必須考慮企業(yè)所處行業(yè)近期的現(xiàn)況以及未來的發(fā)展前景，同時(shí)也要考慮未來一段時(shí)期政府是否會(huì)出臺(tái)一些有利于或不利于企業(yè)發(fā)展的政策。例如，當(dāng)采用收益法對(duì)企業(yè)價(jià)值評(píng)估時(shí)，我們考慮企業(yè)未來的預(yù)期收益估計(jì)這些客觀因素，以確保評(píng)估價(jià)值能接近最真實(shí)的數(shù)據(jù)。

參考文獻(xiàn)

[1] 中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì).國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則.北京：中國(guó)財(cái)政經(jīng)濟(jì)出版社，2011.[2] 注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師《資產(chǎn)評(píng)估》:企業(yè)價(jià)值評(píng)估對(duì)象 網(wǎng)絡(luò)資源 2013-04-19.[3] 劉夢(mèng)巖、馬長(zhǎng)海、王建中.并購(gòu)中的目標(biāo)企業(yè)價(jià)值評(píng)估及方法選擇.河北農(nóng)報(bào)，2012.

第五篇：法院拍賣某房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值的評(píng)估報(bào)告書

無 錫 誠(chéng) 益 價(jià) 格 事 務(wù) 有 限 公 司

WuXi ChengYi Valuation Transaction Co.，Ltd.誠(chéng)鑒法字（2015）7號(hào)

關(guān)于無錫市五星家園60-501房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值的評(píng)估報(bào)告書

無錫市南長(zhǎng)區(qū)人民法院：

受貴院的委托，我公司根據(jù)貴院提供的相關(guān)委托評(píng)估資料和國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)及評(píng)估技術(shù)規(guī)范，經(jīng)過實(shí)地查勘和評(píng)估測(cè)算，現(xiàn)提交本報(bào)告。

一、評(píng)估標(biāo)的

(一)、評(píng)估房地產(chǎn)概況

根據(jù)委托方提供的《無錫市房屋登記薄證明》復(fù)印件，評(píng)估標(biāo)的所有權(quán)人為金正芬，房屋座落于：五星家園60-501，共有人夏扣紅，發(fā)證日期：2003年9月1日，房屋代碼：***34000900195，所有權(quán)證號(hào)：20076392，屬私產(chǎn)，建筑年代2003年，鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，建筑面積：86.94平方米，所在層數(shù)5/8，規(guī)劃用途為成套住宅，為經(jīng)濟(jì)適用房。該房屋限制情況分別為2010年4月21日及2015年4月23日被無錫市南長(zhǎng)區(qū)人民法院查封。

經(jīng)我司評(píng)估人員現(xiàn)場(chǎng)勘察，委托評(píng)估標(biāo)的位于無錫市南長(zhǎng)區(qū)至和路五星家園B塊，東臨清揚(yáng)路，北臨金城路，西臨運(yùn)河 關(guān)于無錫市五星家園60-501房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值的評(píng)估報(bào)告書

東路，小區(qū)地理位臵較好，交通出行便利。評(píng)估標(biāo)的位于小區(qū)的60-501，房型為二室二廳、一廚一衛(wèi)，南北朝向，房型規(guī)整，具備管道天然氣、水、電等生活設(shè)施。

評(píng)估標(biāo)的周邊商業(yè)繁華超市、商場(chǎng)一應(yīng)俱全，小區(qū)附近地鐵一號(hào)線、快速內(nèi)環(huán)高架路出行交通便利，醫(yī)院、銀行、學(xué)校等各種配套設(shè)施及生活服務(wù)設(shè)施齊全。

評(píng)估標(biāo)的室內(nèi)基礎(chǔ)裝潢包括：鋼質(zhì)入戶防盜門；客廳地面實(shí)木地板、實(shí)木踢腳線、白色乳膠漆墻面、裝飾吸頂燈；兩間臥室地面實(shí)木地板、白色乳膠漆墻面、實(shí)木踢腳線、木門及門套、吸頂?shù)鯚簦恍l(wèi)生間地面地磚、墻磚、微孔鋁扣板吊頂、抽水馬桶、浴缸及鏡面化妝柜；餐廳地面實(shí)木地板，與客廳相連；廚房地磚、墻磚、組合櫥柜、彩鋁扣板吊頂；客廳陽(yáng)臺(tái)地面地磚、木門套、內(nèi)側(cè)墻磚、活動(dòng)式晾衣架、木工定制壁柜、鋁合金玻璃窗及不銹鋼防護(hù)欄桿。

二、評(píng)估目的

為委托方辦理案件提供價(jià)格依據(jù)

三、評(píng)估基準(zhǔn)日 2015年8月25日

四、價(jià)值定義

本次評(píng)估采用的市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)為評(píng)估對(duì)象在公開市場(chǎng)上形成的客觀合理價(jià)格，未考慮房地產(chǎn)成交后交易的稅費(fèi)及稅費(fèi)的轉(zhuǎn)移分擔(dān)。

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五、評(píng)估價(jià)格依據(jù)

1、法律法規(guī)依據(jù)

（1）《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》；（2）《中華人民共和國(guó)土地管理法》；（3）《江蘇省涉案財(cái)產(chǎn)價(jià)格鑒證條例》。

2、委托人提供的資料

（1）無錫市南長(zhǎng)區(qū)人民法院司法鑒定委托書(2015)錫南法鑒委字第381號(hào)；

（2）《無錫市房屋登記薄證明》復(fù)印件；

3、評(píng)估機(jī)構(gòu)收集資料

（1）評(píng)估人員實(shí)地勘察的資料；（2）評(píng)估人員市場(chǎng)調(diào)查資料；（3）評(píng)估人員收集的其他相關(guān)資料。

六、評(píng)估原則

按照國(guó)家及地方政府有關(guān)房地產(chǎn)評(píng)估的有關(guān)規(guī)定，根據(jù)評(píng)估標(biāo)的的具體情況，做到獨(dú)立、客觀、公正和合法原則；最高最佳使用原則；價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則和替代原則。

七、評(píng)估方法

價(jià)格鑒證評(píng)估人員深入仔細(xì)地分析了本評(píng)估項(xiàng)目的有關(guān) 特點(diǎn)和實(shí)際狀況，研究了評(píng)估委托方提供的及本公司所掌握的資料，在實(shí)地查勘、市場(chǎng)調(diào)查的基礎(chǔ)上采用市場(chǎng)比較法進(jìn)行價(jià)格評(píng)估。

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八、評(píng)估結(jié)論

評(píng)估人員根據(jù)評(píng)估目的，遵循評(píng)估原則，采用科學(xué)的評(píng)估 方法，在認(rèn)真分析所掌握的相關(guān)資料與影響評(píng)估標(biāo)的價(jià)值諸多因素的基礎(chǔ)上，確定評(píng)估標(biāo)的在評(píng)估基準(zhǔn)日不含土地收益金等價(jià)款的市場(chǎng)價(jià)值（金額保留至千位數(shù)）為人民幣492000元(大寫：肆拾玖萬貳仟圓整）。

九、評(píng)估的假設(shè)前提及限定條件

（一）本次評(píng)估的假設(shè)前提

1、評(píng)估標(biāo)的產(chǎn)權(quán)明晰，手續(xù)齊全，根據(jù)政府相關(guān)政策法規(guī)，可在公開市場(chǎng)上自由合法交易。

2、市場(chǎng)供求關(guān)系、市場(chǎng)結(jié)構(gòu)保持穩(wěn)定、未發(fā)生重大變化或?qū)嵸|(zhì)性改變。

3、本次評(píng)估以房地產(chǎn)合法取得、使用和可按現(xiàn)狀持續(xù)使用為前提。

4、評(píng)估結(jié)論僅反映評(píng)估標(biāo)的在評(píng)估基準(zhǔn)日的市場(chǎng)價(jià)值，不包含交易轉(zhuǎn)讓過程中產(chǎn)生的其他相關(guān)費(fèi)用。

（二）評(píng)估報(bào)告使用限定條件

1、本報(bào)告結(jié)論系為評(píng)估委托方提供專業(yè)化評(píng)估意見，這個(gè)意見并無強(qiáng)制執(zhí)行的效力，評(píng)估人員只對(duì)評(píng)估行為合乎規(guī)范要求負(fù)責(zé)，而不對(duì)拍賣（變賣）業(yè)務(wù)定價(jià)決策負(fù)責(zé)。

2、未經(jīng)評(píng)估方和評(píng)估委托方書面同意，本報(bào)告的全部或部分及任何參考資料均不允許在任何公開發(fā)表的文件、通告或

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聲明中引用，也不得以其他方式在任何媒體上公開發(fā)布。

3、本評(píng)估報(bào)告經(jīng)評(píng)估機(jī)構(gòu)加蓋公章并有評(píng)估人員簽章、簽字后方可有效。

4、按有關(guān)規(guī)定本評(píng)估報(bào)告應(yīng)用有效期自評(píng)估報(bào)告出具之日起半年內(nèi)有效，在有效期內(nèi)使用報(bào)告時(shí)，應(yīng)充分考慮房地產(chǎn)市場(chǎng)可能的變化情況及未來發(fā)展情況。

十、評(píng)估報(bào)告風(fēng)險(xiǎn)提示

1、評(píng)估報(bào)告有效期內(nèi)評(píng)估標(biāo)的狀況的改變和市場(chǎng)變化因 素對(duì)評(píng)估標(biāo)的市場(chǎng)價(jià)值有可能產(chǎn)生影響。

2、對(duì)報(bào)告使用期間政策變化、環(huán)境變化以及評(píng)估標(biāo)的的 市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)、稅費(fèi)調(diào)整等原因可能導(dǎo)致市場(chǎng)價(jià)值發(fā)生變化。

3、評(píng)估報(bào)告使用者應(yīng)合理使用評(píng)估值，關(guān)注處臵標(biāo)的時(shí) 快速變現(xiàn)及費(fèi)用的影響。

十一、聲明

1、評(píng)估結(jié)論受評(píng)估報(bào)告中已說明的假設(shè)前提及限定條 件限制。

2、委托方提供資料的真實(shí)性由委托方負(fù)責(zé)。

3、評(píng)估結(jié)論僅對(duì)本次委托目的有效，不作它用。

4、評(píng)估工作是在獨(dú)立、客觀、公正和合法的原則下進(jìn)行的，本公司及參加本次評(píng)估的工作人員與評(píng)估標(biāo)的及有關(guān)當(dāng)事人均無任何利害關(guān)系；評(píng)估人員在工作過程中恪守職業(yè)道德,并認(rèn)真進(jìn)行了周密細(xì)致的工作。

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十二、評(píng)估作業(yè)日期

2015年9月9日——2015年9月18日

十三、評(píng)估機(jī)構(gòu)

機(jī)構(gòu)名稱：無錫誠(chéng)益價(jià)格事務(wù)有限公司

價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)資質(zhì)證書編號(hào):蘇J02000001 機(jī)構(gòu)地址：無錫市崇安區(qū)書院弄錦樹里10-2號(hào) 聯(lián)系電話：0510-85810301 85819032 電子信箱：920595621@qq.com

十四、評(píng)估人員

姓 名 執(zhí)業(yè)資格名稱 資格證號(hào) 簽 名 吳 烜 價(jià)格鑒證師 ***23

樂 斌

價(jià)格鑒證師 ***94

十五、附件：

1、無錫市南長(zhǎng)區(qū)人民法院司法評(píng)估委托書復(fù)印件；

2、評(píng)估機(jī)構(gòu)資質(zhì)證書（副本）復(fù)印件；

3、評(píng)估人員資質(zhì)證書復(fù)印件。

無錫誠(chéng)益價(jià)格事務(wù)有限公司 二〇一五年九月十八日

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