第一篇：2011年北京高院涉住房限購(gòu)房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛處理意見(jiàn)（最終版）

北京市高級(jí)人民法院關(guān)于印發(fā)《北京市高級(jí)人民法院關(guān)于涉及住房限購(gòu)政策的房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件處理的暫行意見(jiàn)》的通知

（京高法發(fā)[2011]400號(hào)）

市第一、第二中級(jí)人民法院，北京鐵路運(yùn)輸中級(jí)法院；

各區(qū)、縣人民法院，北京鐵路運(yùn)輸法院：

《北京市高級(jí)人民法院關(guān)于涉及住房限購(gòu)政策的房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件處理的暫行意見(jiàn)》已經(jīng)北京市高級(jí)人民法院審判委員會(huì)第285次會(huì)議討論通過(guò)，現(xiàn)予印發(fā)，請(qǐng)認(rèn)真貫徹執(zhí)行。執(zhí)行中有何問(wèn)題，請(qǐng)及時(shí)報(bào)告市高級(jí)人民法院立案庭。

特此通知

二一一年十一月三日

北京市高級(jí)人民法院關(guān)于涉及住房限購(gòu)政策的房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件處理的暫行意見(jiàn)

為配合國(guó)務(wù)院和北京市政府房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策特別是住房限購(gòu)政策的實(shí)施，就涉及住房限購(gòu)政策的房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件的處理原則，提出以下意見(jiàn)：

一、依法受理涉及住房限購(gòu)政策的房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛，保障當(dāng)事人訴訟權(quán)利。

二、審理涉及住房限購(gòu)政策的房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件時(shí)，應(yīng)遵循維護(hù)國(guó)家住房限購(gòu)政策、保護(hù)當(dāng)事人合法權(quán)利的原則。

三、當(dāng)事人簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同涉及北京市住房限購(gòu)政策時(shí)，法院在審理過(guò)程中，原則上以網(wǎng)簽合同日期作為判斷合同是否成立的重要依據(jù)之一。

四、房屋買(mǎi)受人無(wú)法辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記系因住房限購(gòu)政策實(shí)施所致的，當(dāng)事人有權(quán)請(qǐng)求解除合同。

五、對(duì)于因住房限購(gòu)政策實(shí)施導(dǎo)致當(dāng)事人解除合同后，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)將收受的購(gòu)房款或定金返還給買(mǎi)受人，買(mǎi)受人應(yīng)將接受的房屋返還給出賣(mài)人。因解除合同造成的損失按照公平原則處理。

六、在對(duì)涉及住房限購(gòu)政策的房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛進(jìn)行調(diào)解的過(guò)程中，在自愿合法調(diào)解的基礎(chǔ)上，應(yīng)對(duì)房屋買(mǎi)受人是否符合住房限購(gòu)政策規(guī)定進(jìn)行審查，防止利用調(diào)解協(xié)議規(guī)避住房限購(gòu)政策的現(xiàn)象。

意見(jiàn)中所稱住房限購(gòu)政策為：《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作有關(guān)問(wèn)題的通知（國(guó)辦發(fā)[2011]1號(hào)）》，《北京市人民政府辦公廳關(guān)于貫徹落實(shí)國(guó)務(wù)院辦公廳文件精神進(jìn)一步加強(qiáng)本市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的通知（京政辦發(fā)[2011]8號(hào)）》，《北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)關(guān)于落實(shí)本市住房限購(gòu)政策有關(guān)問(wèn)題的通知（京建發(fā)[2011]65號(hào)）》。

第二篇：北京市高級(jí)人民法院關(guān)于妥善處理涉及住房限購(gòu)政策的房屋買(mǎi)賣(mài)合

《北京市高級(jí)人民法院關(guān)于妥善處理涉及住房限購(gòu)政策的房屋買(mǎi)賣(mài)合時(shí)間:2011-12-27 16:10來(lái)源:星圖 作者:吳小媛 鄭州律師 點(diǎn)擊:11 839次北京市高級(jí)人民法院關(guān)于妥善處理涉及住房限購(gòu)政策的房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件

若干問(wèn)題的會(huì)議紀(jì)要

（2011年12月13日）

為貫徹落實(shí)國(guó)務(wù)院通知精神，進(jìn)一步加強(qiáng)和改善房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，切實(shí)解決城鎮(zhèn)居民住房問(wèn)題，北京市人民政府辦公廳于2011年2月15日下發(fā)了《關(guān)于貫徹落實(shí)國(guó)務(wù)院辦公廳文件精神進(jìn)一步加強(qiáng)本市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的通知》（以下統(tǒng)稱“京十五條”），對(duì)居民家庭在本市購(gòu)買(mǎi)住房的資格限制及限購(gòu)套數(shù)等問(wèn)題均作出了相應(yīng)的規(guī)定。上述政策的出臺(tái)對(duì)于有效遏制投資投機(jī)性購(gòu)房，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展起到了重要的作用，同時(shí)也對(duì)房屋買(mǎi)賣(mài)當(dāng)事人的利益產(chǎn)生了重大影響。實(shí)踐中，本市法院民庭受理了一批涉及住房限購(gòu)政策的房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件。為正確適用法律、統(tǒng)一裁判標(biāo)準(zhǔn)，市高院民一庭召集市一、二中院及部分基層法院民庭召開(kāi)了專題研討會(huì)，經(jīng)充分深入討論，就該類(lèi)案件審理中的相關(guān)法律適用問(wèn)題，形成以下紀(jì)要內(nèi)容：

一、（審理案件的基本原則和導(dǎo)向）

對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)加強(qiáng)和完善宏觀調(diào)控是黨和國(guó)家為維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康有序發(fā)展，遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的重大決策部署。依據(jù)國(guó)家和本市的住房限購(gòu)政策規(guī)定（以下統(tǒng)稱住房限購(gòu)政策），妥善處理相關(guān)房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件是人民法院為大局服務(wù)、為人民司法的必然要求，要確保司法審判與國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控政策的導(dǎo)向相一致。

二、（住房限購(gòu)政策與不可抗力）

國(guó)家對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控并非是一個(gè)令所有市場(chǎng)主體猝不及防的突變過(guò)程，而是經(jīng)歷了一個(gè)從限貸到限購(gòu)逐步加強(qiáng)和完善的發(fā)展過(guò)程。房屋買(mǎi)賣(mài)合同作為一種標(biāo)的額相對(duì)較大、與買(mǎi)賣(mài)雙方切身利益密切相關(guān)的合同，當(dāng)事人在簽訂合同時(shí)對(duì)合同訂立后可能出現(xiàn)的房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)及各種履行障礙均應(yīng)當(dāng)有一定程度的預(yù)見(jiàn)和判斷。因此，住房限購(gòu)政策在司法實(shí)踐中不宜認(rèn)定為《合同法》第一百一十七條規(guī)定的不可抗力。

三、（住房限購(gòu)政策的性質(zhì)和合同解除的處理原則）

住房限購(gòu)政策在性質(zhì)上具有公共政策的性質(zhì)，確實(shí)會(huì)對(duì)房屋買(mǎi)賣(mài)合同能否繼續(xù)履行造成重大影響。對(duì)于合同訂立后由于住房限購(gòu)政策的實(shí)施致使買(mǎi)受人無(wú)法辦理房屋過(guò)戶登記的，屬于因不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人的原因?qū)е潞贤康臒o(wú)法實(shí)現(xiàn)，當(dāng)事人要求解除合同的，除合同另有約定外，一般應(yīng)予支持。出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)將收受的購(gòu)房款或定金返還給買(mǎi)受人；當(dāng)事人一方要求另一方承擔(dān)違約責(zé)任或適用定金罰則的，不予支持；經(jīng)審查合同解除確實(shí)導(dǎo)致當(dāng)事人間利益失衡，損失方要求對(duì)方補(bǔ)償其所受合理?yè)p失的，可酌情予以支持。

房屋買(mǎi)賣(mài)合同依約定期限能夠?qū)嶋H履行，因一方當(dāng)事人的原因致合同處于遲延履行狀態(tài)，在此期間由于住房限購(gòu)政策的實(shí)施導(dǎo)致合同無(wú)法繼續(xù)履行的，對(duì)守約方

要求解除合同，并要求另一方承擔(dān)賠償損失等違約責(zé)任的訴訟請(qǐng)求，應(yīng)予支持。

四、（對(duì)已辦理網(wǎng)簽的合同要求繼續(xù)履行的處理原則）

房屋買(mǎi)受人要求出賣(mài)人繼續(xù)履行合同，辦理房屋過(guò)戶登記，經(jīng)審查雙方簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同已經(jīng)在相應(yīng)的房屋管理部門(mén)辦理了網(wǎng)上簽約的，可以判決或調(diào)解出賣(mài)人為買(mǎi)受人辦理房屋過(guò)戶登記。

訴訟中，當(dāng)事人對(duì)買(mǎi)受人是否具備購(gòu)房資格、網(wǎng)簽是否正確等事實(shí)存在異議的，應(yīng)告知其可向相應(yīng)的房屋管理部門(mén)反映。當(dāng)事人向相應(yīng)行政部門(mén)反映的，法院可根據(jù)案件具體情況決定是否等待行政部門(mén)的處理結(jié)果。

五、（對(duì)未辦理網(wǎng)簽的合同要求繼續(xù)履行的處理原則）

房屋買(mǎi)受人要求出賣(mài)人繼續(xù)履行合同，辦理房屋過(guò)戶登記，經(jīng)審查雙方雖未辦理網(wǎng)上簽約，但買(mǎi)受人家庭（含夫妻雙方及未成年子女）具備“京十五條”規(guī)定的購(gòu)房資格（見(jiàn)附件一）的，可以判決或調(diào)解出賣(mài)人為買(mǎi)受人辦理房屋過(guò)戶登記；不具備資格的，法院應(yīng)向當(dāng)事人釋明其可以變更訴訟請(qǐng)求，即要求解除買(mǎi)賣(mài)合同；經(jīng)釋明當(dāng)事人變更請(qǐng)求的，按本紀(jì)要第三條的內(nèi)容處理，當(dāng)事人堅(jiān)持要求繼續(xù)履行的，判決駁回其訴訟請(qǐng)求。

買(mǎi)受人對(duì)其具備“京十五條”規(guī)定的購(gòu)房資格負(fù)有舉證責(zé)任。買(mǎi)受人應(yīng)當(dāng)依據(jù)北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)《關(guān)于落實(shí)本市住房限購(gòu)政策有關(guān)問(wèn)題的通知》第三條的規(guī)定提供相應(yīng)的證據(jù)材料（見(jiàn)附件二），并提交書(shū)面承諾保證其陳述真實(shí)。買(mǎi)受人無(wú)正當(dāng)理由拒絕提供證據(jù)材料以致法院無(wú)法審查核實(shí)的，應(yīng)當(dāng)判決駁回其要求辦理房屋過(guò)戶登記的訴訟請(qǐng)求。出賣(mài)人對(duì)買(mǎi)受人的權(quán)利主張表示認(rèn)可的，不免除買(mǎi)受人的舉證責(zé)任。

法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)買(mǎi)受人提交的證據(jù)主動(dòng)審查買(mǎi)受人家庭是否具備“京十五條”規(guī)定的購(gòu)房資格并做出認(rèn)定，必要時(shí)應(yīng)當(dāng)向相應(yīng)的房屋管理部門(mén)進(jìn)行核實(shí)，避免當(dāng)事人通過(guò)法院生效判決、調(diào)解書(shū)的方式規(guī)避上述政策規(guī)定，實(shí)現(xiàn)房屋過(guò)戶的目的。

六、（對(duì)“京十五條”實(shí)施前簽訂的合同要求繼續(xù)履行的處理原則）

本紀(jì)要第五條涉及案件中，買(mǎi)受人家庭不具備“京十五條”規(guī)定的購(gòu)房資格，但買(mǎi)賣(mài)雙方在該規(guī)定實(shí)施（2011年2月17日）之前已經(jīng)訂立房屋買(mǎi)賣(mài)合同，且已經(jīng)支付購(gòu)房款并實(shí)際占有使用房屋，解除合同會(huì)導(dǎo)致當(dāng)事人間利益明顯失衡的，對(duì)買(mǎi)受人要求繼續(xù)履行合同并辦理房屋過(guò)戶登記的訴訟請(qǐng)求，可予支持；不符合前述條件的，按本紀(jì)要第五條第一項(xiàng)的內(nèi)容處理。

法院對(duì)當(dāng)事人提交的證明上述事實(shí)的證據(jù)應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格審查，全面審核，判決支持買(mǎi)受人要求辦理房屋過(guò)戶登記訴訟請(qǐng)求的，應(yīng)當(dāng)在判前向受理法院的主管院庭長(zhǎng)匯報(bào)，必要時(shí)可向二審法院匯報(bào)；原則上不宜以出具正式調(diào)解書(shū)的方式確認(rèn)由出賣(mài)人為買(mǎi)受人辦理房屋過(guò)戶登記手續(xù)。

買(mǎi)受人在相應(yīng)的住房限購(gòu)政策實(shí)施前已經(jīng)提起訴訟要求辦理房屋過(guò)戶登記，尚未審結(jié)的，不受該政策規(guī)定的住房限購(gòu)條件的限制。

七、（合同存在欺詐的處理原則）

住房限購(gòu)政策實(shí)施后，因一方當(dāng)事人故意隱瞞或虛構(gòu)相關(guān)事實(shí)，導(dǎo)致訂立的合同違反住房限購(gòu)政策而無(wú)法繼續(xù)履行，另一方當(dāng)事人請(qǐng)求解除或撤銷(xiāo)合同，并要求對(duì)方當(dāng)事人賠償其因此所受損失的，應(yīng)予支持。

八、（明知合同違反住房限購(gòu)政策的處理原則）

當(dāng)事人雙方在訂立合同時(shí)明知或應(yīng)當(dāng)知道該合同不符合當(dāng)時(shí)的住房限購(gòu)政策，一方當(dāng)事人要求繼續(xù)履行的，不予支持，但一審法庭辯論前買(mǎi)受人家庭具備“京十五條”規(guī)定的購(gòu)房資格的除外；合同約定待買(mǎi)受人符合住房限購(gòu)政策后再辦理房

屋過(guò)戶登記的，依照其約定。

九、（規(guī)避住房限購(gòu)政策的借名買(mǎi)房合同的處理原則）

因住房限購(gòu)政策的限制，當(dāng)事人約定一方以他人名義購(gòu)買(mǎi)房屋，并將房屋登記在他人名下，借名人以其系實(shí)際買(mǎi)受人為由，要求確認(rèn)房屋歸其所有或辦理房屋過(guò)戶登記的，不予支持；借名人因自身?xiàng)l件變化或政策發(fā)生調(diào)整等原因符合住房限購(gòu)政策的，可以判決登記人為其辦理房屋過(guò)戶登記手續(xù)。

十、（適用范圍）

本紀(jì)要所稱的“房屋買(mǎi)賣(mài)”，包括商品房買(mǎi)賣(mài)和二手房買(mǎi)賣(mài)。當(dāng)事人依據(jù)房屋贈(zèng)與合同或以房抵債合同要求辦理房屋過(guò)戶登記的，可以參考適用本紀(jì)要相關(guān)內(nèi)容。

國(guó)家和本市就住房限購(gòu)政策有新規(guī)定的，適用其新規(guī)定。

當(dāng)事人因房屋買(mǎi)賣(mài)合同的效力及履行發(fā)生的其他爭(zhēng)議，依據(jù)合同法的相關(guān)規(guī)定處理。

北京市高級(jí)人民法院民一庭

二○一一年十二月十三日

第三篇：2013年北京高院審理房屋租賃合同糾紛疑難問(wèn)題解答

北京市高級(jí)人民法院關(guān)于印發(fā)《北京市高級(jí)人民法院關(guān)于審理房屋租賃合同糾紛案件若干疑難問(wèn)題的解答》的通知

（2013年12月19日 京高法發(fā)﹝2013﹞462號(hào)）

市第一、第二、第三中級(jí)人民法院，北京鐵路運(yùn)輸中級(jí)法院； 各區(qū)、縣人民法院，北京鐵路運(yùn)輸法院：

近年來(lái)，我市法院受理的房屋租賃合同糾紛案件中出現(xiàn)了一些新情況、新問(wèn)題。為妥善處理好此類(lèi)糾紛，經(jīng)深入調(diào)研，并廣泛征求意見(jiàn)，形成了《北京市高級(jí)人民法院關(guān)于審理房屋租賃合同糾紛案件若干疑難問(wèn)題的解答》，現(xiàn)將該解答下發(fā)給你們，供你們審理案件時(shí)參考。審理中有何問(wèn)題，請(qǐng)及時(shí)報(bào)告市高級(jí)人民法院民一庭。

特此通知。

北京市高級(jí)人民法院

關(guān)于審理房屋租賃合同糾紛案件若干疑難問(wèn)題的解答

一、房屋租賃合同的效力

1、當(dāng)事人就未取得所有權(quán)的房屋訂立租賃合同的效力如何認(rèn)定？

當(dāng)事人一方以出租人在訂立租賃合同時(shí)對(duì)租賃房屋沒(méi)有所有權(quán)為由，要求確認(rèn)房屋租賃合同無(wú)效的，不予支持。

2、當(dāng)事人就經(jīng)濟(jì)適用住房等政策性保障住房訂立租賃合同的效力如何認(rèn)定？

當(dāng)事人一方以租賃房屋為經(jīng)濟(jì)適用住房或限價(jià)商品住房為由，要求確認(rèn)房屋租賃合同無(wú)效的，不予支持。裁判文書(shū)中應(yīng)當(dāng)寫(xiě)明法院對(duì)租賃合同效力的認(rèn)定不影響行政主管機(jī)關(guān)對(duì)違反行政管理規(guī)定的違法行為予以處理。

3、當(dāng)事人就未經(jīng)工程竣工或消防驗(yàn)收合格的房屋訂立租賃合同的效力如何認(rèn)定？

當(dāng)事人一方以租賃房屋未辦理工程竣工或消防驗(yàn)收，或者經(jīng)驗(yàn)收不合格為由，要求確認(rèn)房屋租賃合同無(wú)效的，不予支持。

租賃房屋因出租人原因未經(jīng)工程竣工或消防驗(yàn)收合格致使房屋不符合使用條件，承租人依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》（下稱《解釋》）第八條第（三）項(xiàng)規(guī)定要求解除租賃合同的，應(yīng)予支持。

4、涉及“群租”房屋的租賃合同效力如何認(rèn)定？

當(dāng)事人一方以租賃房屋屬于“群租”房屋為由，要求確認(rèn)房屋租賃合同無(wú)效的，不予支持。裁判文書(shū)中應(yīng)當(dāng)寫(xiě)明法院對(duì)租賃合同效力的認(rèn)定不影響行政主管機(jī)關(guān)對(duì)違反行政管理規(guī)定的違法行為予以處理。

5、集體土地租賃合同的效力如何認(rèn)定？

當(dāng)事人未經(jīng)合法審批訂立集體土地租賃合同，約定將集體所有土地出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)的，租賃合同無(wú)效。但租賃合同出租農(nóng)村集體建設(shè)用地的，可以認(rèn)定租賃合同有效。

二、經(jīng)營(yíng)性房屋租賃

6、從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的承租人以租賃房屋存在行政管理限制致其無(wú)法辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照為由，要求解除租賃合同的，如何處理？

實(shí)踐中應(yīng)區(qū)分以下情形處理：（1）因租賃房屋在使用上存在行政管理限制，致使承租人無(wú)法以該房屋為經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照，租賃合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)，承租人依據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》（下稱《合同法》）第九十四條第（四）項(xiàng)規(guī)定主張解除租賃合同，并要求出租人承擔(dān)違約責(zé)任的，應(yīng)予支持。但承租人違反合同約定用途使用房屋，或者承租人在簽訂合同時(shí)知道或應(yīng)當(dāng)知道租賃房屋存在上述限制的除外。（2）租賃房屋在使用上雖存在行政管理限制，但承租人無(wú)法以該房屋為經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照系因不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人的原因，致使租賃合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)，當(dāng)事人一方要求解除租賃合同的，應(yīng)予支持。

租賃合同存續(xù)期間發(fā)生的租金，可以根據(jù)承租人是否實(shí)際使用租賃房屋、租賃房屋瑕疵是否影響承租人實(shí)際經(jīng)營(yíng)、租賃合同目的是否實(shí)現(xiàn)、當(dāng)事人過(guò)錯(cuò)程度等因素酌情予以減免。

7、從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的承租人以出租人未協(xié)助其辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照為由，要求解除租賃合同的，如何處理？

租賃房屋在使用上不存在不能辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照的行政管理限制，出租人遲延履行協(xié)助承租人以該房屋為經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照的義務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行，承租人依據(jù)《合同法》第九十四條第（三）項(xiàng)規(guī)定要求解除租賃合同的，應(yīng)予支持，但合同另有約定或根據(jù)出租房屋用途、合同簽訂目的等可以確定出租人不負(fù)有此協(xié)助義務(wù)的除外。

8、承租人以租賃房屋面積不符合約定為由，主張拒付、減付租金的，如何處理？

實(shí)踐中應(yīng)區(qū)分以下情形處理：（1）租賃房屋是當(dāng)事人雙方認(rèn)可的特定房屋，合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)為固定數(shù)額，出租人依約交付該特定房屋，承租人在合理期限內(nèi)未提出異議，其又以合同約定面積與實(shí)際面積不符為由主張拒付、減付租金的，不予支持，但租賃合同存在《合同法》第五十四條規(guī)定的可撤銷(xiāo)情形的除外。（2）租賃房屋需要依據(jù)合同約定的面積來(lái)確定具體范圍，租金數(shù)額與租賃面積直接相關(guān)，承租人以合同約定面積與實(shí)際面積不符為由，依據(jù)《合同法》第一百一十一條規(guī)定要求出租人承擔(dān)減付相應(yīng)租金等違約責(zé)任的，可予支持。

9、租賃合同訂立后，承租人以租賃房屋為經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所設(shè)立企業(yè)并實(shí)際使用房屋產(chǎn)生糾紛的，如何處理？

承租人訂立租賃合同后，以租賃房屋為經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所設(shè)立企業(yè)（或個(gè)體工商戶）實(shí)際使用房屋，因租賃合同履行發(fā)生糾紛的，原則上應(yīng)當(dāng)依據(jù)合同相對(duì)性確定訴訟主體。出租人以承租人和實(shí)際使用房屋的企業(yè)為共同被告提起訴訟，要求兩者就租賃合同產(chǎn)生的債務(wù)承擔(dān)連帶責(zé)任的，一般不予支持，但有證據(jù)證明該企業(yè)對(duì)承租人所欠合同債務(wù)構(gòu)成債務(wù)加入的除外。實(shí)際使用房屋的企業(yè)同意承擔(dān)承租人欠付租金等合同債務(wù)，或者其存在以自己名義交納租金、與出租人進(jìn)行債務(wù)對(duì)賬清算等實(shí)際履行租賃合同義務(wù)行為的，可以認(rèn)定為前述的債務(wù)加入。

承租人作為發(fā)起人為設(shè)立公司租賃房屋，符合《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)公司法〉若干問(wèn)題的規(guī)定

（三）》第二條規(guī)定情形的，優(yōu)先適用該規(guī)定。

10、帶照租賃合同糾紛如何處理？

出租人將房屋及以該房屋為經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所辦理的企業(yè)（或個(gè)體工商戶）營(yíng)業(yè)執(zhí)照一并租賃給承租人，約定承租人持該營(yíng)業(yè)執(zhí)照在租賃房屋中實(shí)際經(jīng)營(yíng)，該合同包含了掛靠經(jīng)營(yíng)和房屋租賃兩部分內(nèi)容，當(dāng)事人主張租賃合同無(wú)效的，一般不予支持。但承租人實(shí)際經(jīng)營(yíng)的行業(yè)屬于國(guó)家限制經(jīng)營(yíng)、特許經(jīng)營(yíng)或特殊資質(zhì)行業(yè)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無(wú)效。裁判文書(shū)中應(yīng)當(dāng)寫(xiě)明法院對(duì)租賃合同效力的認(rèn)定不影響行政主管機(jī)關(guān)對(duì)違反行政管理規(guī)定的違法行為予以處理。

因承租人帶照經(jīng)營(yíng)行為違法以致租賃合同無(wú)法繼續(xù)履行，當(dāng)事人一方據(jù)此要求解除合同的，可予支持。承租人要求減付租金的，可以根據(jù)承租人是否占有房屋從事實(shí)際經(jīng)營(yíng)、對(duì)承租人實(shí)際經(jīng)營(yíng)的影響、當(dāng)事人過(guò)錯(cuò)程度等因素予以確定。

合同約定當(dāng)事人將企業(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照及作為經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所的房屋交給相對(duì)方的同時(shí)，也將企業(yè)經(jīng)營(yíng)權(quán)、資產(chǎn)或從業(yè)人員交給相對(duì)方管理，并收取相應(yīng)費(fèi)用的，該合同性質(zhì)上應(yīng)認(rèn)定為承包經(jīng)營(yíng)合同。

11、出租人是否有權(quán)以承租人拖欠租金為由采取斷電（水、氣）等行為，承租人是否應(yīng)當(dāng)支付在此期間的租金？

房屋租賃合同履行過(guò)程中，從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的承租人經(jīng)出租人催告并事先告知將采取斷電（水、氣）等行為的情況下，在合理期限內(nèi)仍未依約支付租金，出租人采取前述行為屬于行使合同履行抗辯權(quán)的行為，但合同另有約定的除外。承租人應(yīng)當(dāng)支付斷電（水、氣）期間的租金。

出租人采取斷電（水、氣）等行為對(duì)合同履行造成的影響應(yīng)當(dāng)與承租人欠付租金的數(shù)額、比例及過(guò)錯(cuò)程度相適應(yīng)，超過(guò)必要限度給承租人造成損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償損失等違約責(zé)任。

12、房屋租賃合同約定如遇拆遷合同解除，當(dāng)事人何時(shí)有權(quán)解除合同？

房屋租賃合同履行過(guò)程中，拆遷人取得房屋拆遷許可證或其他合法審批手續(xù)，并發(fā)布拆遷公告，當(dāng)事人據(jù)此要求解除租賃合同的，應(yīng)予支持。

13、房屋租賃合同當(dāng)事人就停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償?shù)姆峙浒l(fā)生爭(zhēng)議的，如何處理？

房屋租賃合同履行過(guò)程中遇拆遷解除，當(dāng)事人就停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償?shù)姆峙浯嬖跔?zhēng)議，合同對(duì)此有約定的，依約定處理，合同沒(méi)有約定或約定不明的，應(yīng)區(qū)分以下情形處理：（1）承租人（或次承租人）以拆遷房屋為經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所辦理了營(yíng)業(yè)執(zhí)照，并在此實(shí)際經(jīng)營(yíng)，其要求出租人給付拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議中確定的停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償?shù)模话銘?yīng)予支持。出租人以拆遷房屋為經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所也辦理了營(yíng)業(yè)執(zhí)照的，停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償可在其與承租人（或次承租人）之間合理分配。（2）對(duì)于存在房屋性質(zhì)以租賃為主要用途、租賃合同剩余期限較短等情形的，停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償可在承租人（或次承租人）與出租人之間進(jìn)行合理分配，但出租人分得的數(shù)額不宜超過(guò)50%。（3）有證據(jù)證明拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議確定不補(bǔ)償停產(chǎn)停業(yè)損失，或者補(bǔ)償協(xié)議尚未簽訂，出租人亦未取得該補(bǔ)償費(fèi)，承租人要求出租人支付停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償?shù)模挥柚С帧３凶馊丝纱鲎馊巳〉醚a(bǔ)償后再行主張權(quán)利或通過(guò)其他行政途徑解決。（4）房屋拆遷公告發(fā)布時(shí)租賃合同已經(jīng)期滿終止，承租人要求出租人給付停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償?shù)模挥柚С帧＃?）拆遷公告發(fā)布后房屋實(shí)際拆遷騰退前，租賃合同期滿終止，且出租人已經(jīng)取得停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償，承租人要求出租人給付該補(bǔ)償費(fèi)的，可酌情予以支持。

當(dāng)事人就拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議中停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償對(duì)象、標(biāo)準(zhǔn)和數(shù)額等有爭(zhēng)議的，法院在必要時(shí)可以就相關(guān)事實(shí)咨詢拆遷人予以確定。

三、房屋裝飾裝修損失

14、出租人對(duì)承租人的裝飾裝修或擴(kuò)建行為未提出異議的，如何認(rèn)定？

租賃合同約定房屋裝飾裝修或擴(kuò)建須經(jīng)出租人同意，出租人知道或者應(yīng)當(dāng)知道承租人對(duì)租賃房屋進(jìn)行裝飾裝修或擴(kuò)建，但在合理期限內(nèi)（一般為六個(gè)月）未提出異議，或者在合理期限內(nèi)提出異議后又繼續(xù)履行合同或接受承租人履行義務(wù)的，可以視為出租人同意裝飾裝修或擴(kuò)建，或者放棄再提出異議的權(quán)利。

15、房屋租賃合同無(wú)效或解除，承租人未要求賠償裝飾裝修損失的，如何處理？

房屋租賃合同無(wú)效或非因承租人單方違約導(dǎo)致解除，法院應(yīng)當(dāng)釋明承租人可就裝飾裝修的現(xiàn)值或殘值損失要求賠償，承租人堅(jiān)持不主張或只提出抗辯的，就裝飾裝修損失，法院不予處理，告知承租人可另行起訴。法院判決承租人騰退房屋的，應(yīng)當(dāng)告知其可就裝飾裝修物申請(qǐng)采取必要的證據(jù)保全措施。

16、法院依職權(quán)認(rèn)定房屋租賃合同無(wú)效，對(duì)合同無(wú)效的后果，包括騰退房屋、裝飾裝修損失等是否一并處理？

當(dāng)事人就房屋租賃合同的履行或解除發(fā)生爭(zhēng)議，經(jīng)審查認(rèn)定租賃合同無(wú)效，法院應(yīng)當(dāng)釋明當(dāng)事人變更訴訟請(qǐng)求，盡量引導(dǎo)當(dāng)事人就合同無(wú)效的法律后果一并處理，經(jīng)釋明當(dāng)事人堅(jiān)持不變更的，應(yīng)當(dāng)判決確認(rèn)租賃合同無(wú)效，并駁回當(dāng)事人的全部訴訟請(qǐng)求，同時(shí)告知當(dāng)事人可就房屋騰退、裝飾裝修損失等爭(zhēng)議另行主張。

四、房屋租賃與轉(zhuǎn)租

17、房屋租賃合同無(wú)效、履行期限屆滿或解除，出租人要求返還房屋的，次承租人的訴訟地位如何確定？

房屋租賃合同無(wú)效、履行期限屆滿或解除，轉(zhuǎn)租合同亦不能履行，出租人既可以依據(jù)合同約定要求承租人返還房屋，也可以房屋物權(quán)人名義要求次承租人（實(shí)際使用房屋的承租人）騰退房屋。出租人僅以承租人為被告提起訴訟的，法院可以向其釋明，告知其可以追加次承租人為共同被告，或者申請(qǐng)通知次承租人作為無(wú)獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)第三人參加訴訟；法院也可基于判決生效后的執(zhí)行以及保護(hù)次承租人利益的需要，直接通知次承租人作為無(wú)獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)第三人參加訴訟。如果次承租人為多人，且各方利益不同，則不宜追加次承租人為第三人，可根據(jù)案件實(shí)際情況，由當(dāng)事人另行分別解決。

房屋租賃合同無(wú)效、履行期限屆滿或解除糾紛中，次承租人要求租賃合同的承租人或出租人賠償裝飾裝修損失或承擔(dān)違約責(zé)任的，與租賃合同糾紛不屬于同一法律關(guān)系，不構(gòu)成反訴，應(yīng)告知次承租人可另行起訴。法院判決次承租人騰退房屋的，應(yīng)當(dāng)告知次承租人可就裝飾裝修物申請(qǐng)采取必要的證據(jù)保全措施。

18、房屋轉(zhuǎn)租合同解除后，次承租人要求出租人賠償裝飾裝修損失的，如何處理？

因房屋租賃合同無(wú)效、履行期限屆滿或解除導(dǎo)致轉(zhuǎn)租合同解除，次承租人要求出租人賠償裝飾裝修損失的，不予支持，次承租人應(yīng)當(dāng)依據(jù)合同相對(duì)性向承租人主張權(quán)利，或者依據(jù)《合同法》第七十三條的代位權(quán)規(guī)定處理。

19、房屋租賃合同無(wú)效、履行期限屆滿或解除后，出租人要求承租人和次承租人支付逾期騰房的房屋使用費(fèi)的，如何處理？

房屋租賃合同無(wú)效、履行期限屆滿或解除后，承租人和次承租人逾期騰退房屋給出租人造成損失，出租人要求承租人和次承租人共同支付逾期騰房的房屋使用費(fèi)的，應(yīng)予支持。房屋使用費(fèi)可依出租人請(qǐng)求參照租賃合同約定、轉(zhuǎn)租合同約定或當(dāng)時(shí)當(dāng)?shù)赝囟畏课莸淖饨饦?biāo)準(zhǔn)酌情確定。

20、房屋連環(huán)轉(zhuǎn)租中某一手租賃合同無(wú)效、履行期限屆滿或解除，當(dāng)事人要求返還房屋的，如何處理？

房屋經(jīng)多次轉(zhuǎn)租，當(dāng)事人就其中某一手租賃合同發(fā)生糾紛，經(jīng)審查認(rèn)定租賃合同無(wú)效、履行期限屆滿或解除，該合同出租人要求返還房屋的，一般不需要追加其他租賃合同的當(dāng)事人參加訴訟，可以依據(jù)合同相對(duì)性判決承租人直接將房屋返還給該出租人。

21、承租人擅自轉(zhuǎn)租獲得差價(jià)收益是否屬于不當(dāng)?shù)美?/p>

承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租租賃房屋，出租人解除房屋租賃合同時(shí)，要求承租人返還向次承租人收取的超出出租人應(yīng)收租金部分收益的，不予支持。

22、次承租人在房屋租賃合同解除糾紛中如何行使代償請(qǐng)求權(quán)？

出租人以承租人欠付租金為由主張解除房屋租賃合同，次承租人依據(jù)《解釋》第十七條第一款規(guī)定主張代承租人向出租人履行租賃合同債務(wù)的，可以作為無(wú)獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)第三人參加訴訟，法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)案件具體情況要求次承租人在合理期限內(nèi)（一般為三十日），按照出租人主張的租金和違約金數(shù)額向法院提供等額現(xiàn)金擔(dān)保，逾期不提供的，對(duì)次承租人的該主張，不予支持。

五、房屋租賃合同的解除及民事責(zé)任

23、房屋租賃合同解除的具體時(shí)間如何確定？

實(shí)踐中應(yīng)區(qū)分以下情形處理：（1）訴訟前，當(dāng)事人一方行使合同解除權(quán)，通知對(duì)方當(dāng)事人解除合同，相對(duì)方有異議致雙方形成訴訟，法院審理后認(rèn)為當(dāng)事人行使合同解除權(quán)符合合同約定或法律規(guī)定的，解除合同通知送達(dá)之日即為合同解除之日。當(dāng)事人訴訟請(qǐng)求中未要求確認(rèn)合同解除具體時(shí)間的，可以在判決理由部分予以明確。（2）當(dāng)事人一方未通知對(duì)方，徑行向法院起訴或反訴要求解除合同，法院審理后認(rèn)為當(dāng)事人行使合同解除權(quán)符合合同約定或法律規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)判決解除合同。（3）當(dāng)事人雙方對(duì)合同是否解除存在爭(zhēng)議，法院審理后認(rèn)為主張解除的當(dāng)事人無(wú)合同解除權(quán)，合同應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行，但當(dāng)事人在訴訟中均同意解除合同的，以雙方合意解除之日為合同解除之日。

24、承租人在合同租賃期限內(nèi)單方搬離租賃房屋，并主張解除合同，而出租人堅(jiān)持要求繼續(xù)履行合同的，如何處理？

承租人在租賃合同履行期限內(nèi)拒絕接收房屋，或者單方搬離租賃房屋并通知出租人收回房屋的行為，屬于以自己的行為表明其不再履行租賃合同，其拒絕接收或搬離房屋的行為不符合合同法規(guī)定的解除條件，不具有單方解除合同的效力，出租人有權(quán)據(jù)此解除合同，但合同另有約定的除外。經(jīng)法院釋明出租人堅(jiān)持不解除的，考慮到承租人不愿繼續(xù)履行租賃合同，該義務(wù)性質(zhì)又不宜強(qiáng)制履行，租賃合同目的已無(wú)法實(shí)現(xiàn)，法院可以直接判決解除租賃合同，并根據(jù)案件具體情況以出租人收回房屋、當(dāng)事人起訴或判決生效之日等時(shí)間合理確定合同解除的具體時(shí)間。承租人拒絕履行租賃合同給出租人造成損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償損失的違約責(zé)任，出租人作為守約方也負(fù)有減少損失擴(kuò)大的義務(wù)，具體損失數(shù)額由法院根據(jù)合同的剩余租期、租賃房屋是否易于再行租賃、出租人另行出租的差價(jià)，承租人的過(guò)錯(cuò)程度等因素予以酌定，一般以合同約定的三至六個(gè)月的租金為宜。

出租人因自身事由主張解除租賃合同收回房屋的，不符合合同法規(guī)定的法定解除條件，承租人要求繼續(xù)履行合同的，應(yīng)予支持，但合同另有約定的除外。

25、房屋租賃合同糾紛中違約金過(guò)高的判斷標(biāo)準(zhǔn)如何確定？

房屋租賃合同的違約方主張違約金數(shù)額過(guò)高的，應(yīng)當(dāng)依據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)合同法〉若干問(wèn)題的解釋

（二）》第二十九條的規(guī)定，以違約造成的實(shí)際損失為基準(zhǔn)，根據(jù)公平原則和誠(chéng)實(shí)信用原則，綜合衡量合同履行程度、當(dāng)事人過(guò)錯(cuò)、預(yù)期利益、當(dāng)事人締約地位強(qiáng)弱、是否適用格式合同或條款等多項(xiàng)因素予以確定。

承租人主張逾期支付租金的違約金數(shù)額過(guò)高，經(jīng)審查出租人實(shí)際損失無(wú)法確定的，一般以欠付租金為基數(shù)，以不超過(guò)中國(guó)人民銀行同期貸款基準(zhǔn)利率四倍的標(biāo)準(zhǔn)對(duì)違約金數(shù)額進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整。

26、房屋租賃合同因違約解除產(chǎn)生的實(shí)際損失如何確定？

因承租人根本違約行為導(dǎo)致房屋租賃合同解除，出租人要求承租人賠償其房屋閑置期間的租金等實(shí)際損失的，可予支持，但合同另有約定的除外。因出租人根本違約行為導(dǎo)致房屋租賃合同解除，承租人要求出租人賠償其另行尋找替代房屋周轉(zhuǎn)期間所受損失的，可予支持，但合同另有約定的除外。損失具體數(shù)額不能確定的，可以推定為租賃房屋閑置期間或?qū)ふ姨娲课葜苻D(zhuǎn)期間的租金損失，但最長(zhǎng)一般不得超過(guò)六個(gè)月。

27、房屋租賃合同無(wú)效的信賴?yán)鎿p失如何確定？

集體所有土地上的房屋租賃合同在履行過(guò)程中被認(rèn)定無(wú)效，經(jīng)審查認(rèn)為簡(jiǎn)單采用恢復(fù)原狀的方式會(huì)導(dǎo)致當(dāng)事人間利益失衡，信賴合同有效及能夠履行的當(dāng)事人一方要求對(duì)方賠償因此所造成的訂約機(jī)會(huì)損失等信賴?yán)鎿p失的，可以根據(jù)誠(chéng)信原則，綜合當(dāng)事人過(guò)錯(cuò)程度、另行租賃房屋的差價(jià)及成本、合同的剩余租期等因素酌情予以支持，損失數(shù)額一般以不超過(guò)六個(gè)月的房屋使用費(fèi)為限。

六、承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)

28、《合同法》第二百三十條規(guī)定優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)行使的“同等條件”和出租人“通知”義務(wù)如何理解？

同等條件主要是指房屋轉(zhuǎn)讓的價(jià)格、價(jià)款支付方式等。

出租人通知承租人時(shí)，應(yīng)當(dāng)告知租賃房屋轉(zhuǎn)讓的事實(shí)、時(shí)間及具體出賣(mài)條件。出租人雖然通知承租人出賣(mài)租賃房屋的事實(shí)，但未告知具體出賣(mài)條件或告知內(nèi)容不真實(shí)、不全面，或者在出賣(mài)條件發(fā)生變化后未及時(shí)告知承租人的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定其未履行通知義務(wù)。

29、承租部分房屋的承租人在出租人整體轉(zhuǎn)讓房屋時(shí)是否享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)？

出租人整體轉(zhuǎn)讓房屋，該房屋為不可分割或分割明顯降低其整體價(jià)值，而承租人僅要求對(duì)其承租的部分房屋行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的；或者承租人雖主張優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)整體房屋，但其承租面積未達(dá)到整體房屋面積50％以上的，對(duì)承租人主張行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的訴訟請(qǐng)求，不予支持。

30、轉(zhuǎn)租房屋的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)行使主體如何確定？

承租人經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租租賃房屋的，承租人不再享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，次承租人要求行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的，應(yīng)予支持；未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租租賃房屋，承租人或者次承租人要求行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的，均不予支持。

31、拖欠租金的承租人是否享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)？

承租人對(duì)租賃房屋享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，并不以其依據(jù)租賃合同約定支付租金為前提。但承租人欠付租金已構(gòu)成法定解除或約定解除租賃合同的條件，且出租人主張解除租賃合同的，承租人不再享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。

32、承租人依據(jù)租賃合同約定主張優(yōu)先承租權(quán)的，如何處理？

優(yōu)先承租權(quán)并非法定權(quán)利，而是基于租賃合同的約定產(chǎn)生，僅在合同當(dāng)事人之間發(fā)生效力，不能對(duì)抗已經(jīng)實(shí)際承租的善意第三人。出租人未在合同約定期限或合理期限內(nèi)通知原承租人續(xù)租就將房屋另行出租給他人，承租人要求確認(rèn)出租人與第三人簽訂的房屋租賃合同無(wú)效，或者要求直接適用出租人與第三人簽訂的租賃合同的，不予支持。但承租人要求出租人承擔(dān)賠償損失等相應(yīng)違約責(zé)任的，應(yīng)予支持。

七、其他

33、涉及房地產(chǎn)中介公司的房屋租賃合同糾紛中，訴訟主體如何確定？

實(shí)踐中應(yīng)區(qū)分以下情形處理：（1）房地產(chǎn)中介公司提供訂立合同的居間服務(wù)，促成租賃合同成立，收取居間費(fèi)用的，房屋出租委托合同性質(zhì)上屬于居間合同，租賃雙方僅就租賃合同發(fā)生糾紛的，一般不需要追加中介公司參加訴訟。（2）房地產(chǎn)中介公司依約定向出租人交納固定租金，并以自己名義對(duì)外簽訂租賃合同出租管理房屋、收取租金的，當(dāng)事人應(yīng)分別依據(jù)各自合同主張權(quán)利。

34、租賃期間房屋發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，出租主體的變更時(shí)間如何確定？房屋轉(zhuǎn)讓雙方未通知承租人所有權(quán)變動(dòng)會(huì)產(chǎn)生何種法律后果？

租賃合同履行過(guò)程中租賃房屋發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，房屋所有權(quán)變動(dòng)的時(shí)間為新的租賃關(guān)系成立的時(shí)間，轉(zhuǎn)讓房屋雙方對(duì)此另有約定的，從其約定。

房屋轉(zhuǎn)讓雙方未將租賃房屋讓與的事實(shí)通知承租人，承租人已經(jīng)依合同約定向出租人支付或者提前預(yù)付租金的，可以對(duì)抗買(mǎi)受人，買(mǎi)受人再向承租人主張?jiān)摬糠肿饨鸬模挥柚С郑环课蒉D(zhuǎn)讓雙方已經(jīng)通知承租人向買(mǎi)受人支付租金后，承租人仍向出租人支付租金的，不得對(duì)抗買(mǎi)受人，買(mǎi)受人要求承租人支付該部分租金的，應(yīng)予支持。

35、訴訟期間發(fā)生的租金或房屋使用費(fèi)如何承擔(dān)？

出租人起訴要求承租人騰退房屋但未同時(shí)主張?jiān)V訟期間租金或房屋使用費(fèi)的，法院可予以釋明，告知其可以增加訴訟請(qǐng)求，要求承租人支付至實(shí)際騰退之日止的租金或房屋使用費(fèi)。訴訟期間發(fā)生的租金或房屋使用費(fèi)根據(jù)承租人是否實(shí)際占有使用房屋、房屋是否符合合同約定的使用條件、評(píng)估鑒定期限延長(zhǎng)的原因、當(dāng)事人過(guò)錯(cuò)程度等因素予以確定。

訴訟期間，當(dāng)事人雙方同意終止合同或者經(jīng)審查合同確實(shí)無(wú)法繼續(xù)履行的，法院應(yīng)當(dāng)組織雙方盡快辦理房屋交接，需要對(duì)裝飾裝修進(jìn)行評(píng)估鑒定的，在完成鑒定所需要求后，法院也應(yīng)盡快組織房屋交接。經(jīng)法院釋明當(dāng)事人一方仍拒絕辦理交接的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)在此期間的房屋租金或房屋使用費(fèi)。

36、租金債權(quán)的訴訟時(shí)效期間如何確定？

房屋租賃合同約定分期支付租金，承租人未按期支付的，訴訟時(shí)效期間應(yīng)從最后一期租金約定支付期間屆滿的次日起計(jì)算，適用一年的訴訟時(shí)效。

37、因公有住房、廉租住房和公共租賃住房租賃產(chǎn)生的糾紛是否適用本解答？

當(dāng)事人依照國(guó)家福利政策租賃公有住房、廉租住房、公共租賃住房以及轉(zhuǎn)租前述房屋產(chǎn)生的糾紛案件，不適用本解答。

第四篇：北京市高院關(guān)于妥善處理涉及住房限購(gòu)政策的房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件(2011)

北京市高級(jí)人民法院關(guān)于妥善處理涉及住房限購(gòu)政策的房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件（2011年12月13日）

為貫徹落實(shí)國(guó)務(wù)院通知精神，進(jìn)一步加強(qiáng)和改善房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，切實(shí)解決城鎮(zhèn)居民住房問(wèn)題，北京市人民政府辦公廳于2011年2月15日下發(fā)了《關(guān)于貫徹落實(shí)國(guó)務(wù)院辦公廳文件精神進(jìn)一步加強(qiáng)本市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的通知》（以下統(tǒng)稱“京十五條”），對(duì)居民家庭在本市購(gòu)買(mǎi)住房的資格限制及限購(gòu)套數(shù)等問(wèn)題均作出了相應(yīng)的規(guī)定。上述政策的出臺(tái)對(duì)于有效遏制投資投機(jī)性購(gòu)房，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展起到了重要的作用，同時(shí)也對(duì)房屋買(mǎi)賣(mài)當(dāng)事人的利益產(chǎn)生了重大影響。實(shí)踐中，本市法院民庭受理了一批涉及住房限購(gòu)政策的房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件。為正確適用法律、統(tǒng)一裁判標(biāo)準(zhǔn)，市高院民一庭召集市一、二中院及部分基層法院民庭召開(kāi)了專題研討會(huì)，經(jīng)充分深入討論，就該類(lèi)案件審理中的相關(guān)法律適用問(wèn)題，形成以下紀(jì)要內(nèi)容：

一、（審理案件的基本原則和導(dǎo)向）

對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)加強(qiáng)和完善宏觀調(diào)控是黨和國(guó)家為維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康有序發(fā)展，遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的重大決策部署。依據(jù)國(guó)家和本市的住房限購(gòu)政策規(guī)定（以下統(tǒng)稱住房限購(gòu)政策），妥善處理相關(guān)房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件是人民法院為大局服務(wù)、為人民司法的必然要求，要確保司法審判與國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控政策的導(dǎo)向相一致。

二、（住房限購(gòu)政策與不可抗力）

國(guó)家對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控并非是一個(gè)令所有市場(chǎng)主體猝不及防的突變過(guò)程，而是經(jīng)歷了一個(gè)從限貸到限購(gòu)逐步加強(qiáng)和完善的發(fā)展過(guò)程。房屋買(mǎi)賣(mài)合同作為一種標(biāo)的額相對(duì)較大、與買(mǎi)賣(mài)雙方切身利益密切相關(guān)的合同，當(dāng)事人在簽訂合同時(shí)對(duì)合同訂立后可能出現(xiàn)的房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)及各種履行障礙均應(yīng)當(dāng)有一定程度的預(yù)見(jiàn)和判斷。因此，住房限購(gòu)政策在司法實(shí)踐中不宜認(rèn)定為《合同法》第一百一十七條規(guī)定的不可抗力。

三、（住房限購(gòu)政策的性質(zhì)和合同解除的處理原則）

住房限購(gòu)政策在性質(zhì)上具有公共政策的性質(zhì)，確實(shí)會(huì)對(duì)房屋買(mǎi)賣(mài)合同能否繼續(xù)履行造成重大影響。對(duì)于合同訂立后由于住房限購(gòu)政策的實(shí)施致使買(mǎi)受人無(wú)法辦理房屋過(guò)戶登記的，屬于因不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人的原因?qū)е潞贤康臒o(wú)法實(shí)現(xiàn)，當(dāng)事人要求解除合同的，除合同另有約定外，一般應(yīng)予支持。出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)將收受的購(gòu)房款或定金返還給買(mǎi)受人；當(dāng)事人一方要求另一方承擔(dān)違約責(zé)任或適用定金罰則的，不予支持；經(jīng)審查合同解除確實(shí)導(dǎo)致當(dāng)事人間利益失衡，損失方要求對(duì)方補(bǔ)償其所受合理?yè)p失的，可酌情予以支持。

房屋買(mǎi)賣(mài)合同依約定期限能夠?qū)嶋H履行，因一方當(dāng)事人的原因致合同處于遲延履行狀態(tài)，在此期間由于住房限購(gòu)政策的實(shí)施導(dǎo)致合同無(wú)法繼續(xù)履行的，對(duì)守約方要求解除合同，并要求另一方承擔(dān)賠償損失等違約責(zé)任的訴訟請(qǐng)求，應(yīng)予支持。

四、（對(duì)已辦理網(wǎng)簽的合同要求繼續(xù)履行的處理原則）

房屋買(mǎi)受人要求出賣(mài)人繼續(xù)履行合同，辦理房屋過(guò)戶登記，經(jīng)審查雙方簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同已經(jīng)在相應(yīng)的房屋管理部門(mén)辦理了網(wǎng)上簽約的，可以判決或調(diào)解出賣(mài)人為買(mǎi)受人辦理房屋過(guò)戶登記。

訴訟中，當(dāng)事人對(duì)買(mǎi)受人是否具備購(gòu)房資格、網(wǎng)簽是否正確等事實(shí)存在異議的，應(yīng)告知其可向相應(yīng)的房屋管理部門(mén)反映。當(dāng)事人向相應(yīng)行政部門(mén)反映的，法院可根據(jù)案件具體情況決定是否等待行政部門(mén)的處理結(jié)果。

五、（對(duì)未辦理網(wǎng)簽的合同要求繼續(xù)履行的處理原則）

房屋買(mǎi)受人要求出賣(mài)人繼續(xù)履行合同，辦理房屋過(guò)戶登記，經(jīng)審查雙方雖未辦理網(wǎng)上簽約，但買(mǎi)受人家庭（含夫妻雙方及未成年子女）具備“京十五條”規(guī)定的購(gòu)房資格（見(jiàn)附件一）的，可以判決或調(diào)解出賣(mài)人為買(mǎi)受人辦理房屋過(guò)戶登記；不具備資格的，法院應(yīng)向當(dāng)事人釋明其可以變更訴訟請(qǐng)求，即要求解除買(mǎi)賣(mài)合同；經(jīng)釋明當(dāng)事人變更請(qǐng)求的，按本紀(jì)要第三條的內(nèi)容處理，當(dāng)事人堅(jiān)持要求繼續(xù)履行的，判決駁回其訴訟請(qǐng)求。

買(mǎi)受人對(duì)其具備“京十五條”規(guī)定的購(gòu)房資格負(fù)有舉證責(zé)任。買(mǎi)受人應(yīng)當(dāng)依據(jù)北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)《關(guān)于落實(shí)本市住房限購(gòu)政策有關(guān)問(wèn)題的通知》第三條的規(guī)定提供相應(yīng)的證據(jù)材料（見(jiàn)附件二），并提交書(shū)面承諾保證其陳述真實(shí)。買(mǎi)受人無(wú)正當(dāng)理由拒絕提供證據(jù)材料以致法院無(wú)法審查核實(shí)的，應(yīng)當(dāng)判決駁回其要求辦理房屋過(guò)戶登記的訴訟請(qǐng)求。出賣(mài)人對(duì)買(mǎi)受人的權(quán)利主張表示認(rèn)可的，不免除買(mǎi)受人的舉證責(zé)任。

法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)買(mǎi)受人提交的證據(jù)主動(dòng)審查買(mǎi)受人家庭是否具備“京十五條”規(guī)定的購(gòu)房資格并做出認(rèn)定，必要時(shí)應(yīng)當(dāng)向相應(yīng)的房屋管理部門(mén)進(jìn)行核實(shí)，避免當(dāng)事人通過(guò)法院生效判決、調(diào)解書(shū)的方式規(guī)避上述政策規(guī)定，實(shí)現(xiàn)房屋過(guò)戶的目的。

六、（對(duì)“京十五條”實(shí)施前簽訂的合同要求繼續(xù)履行的處理原則）

本紀(jì)要第五條涉及案件中，買(mǎi)受人家庭不具備“京十五條”規(guī)定的購(gòu)房資格，但買(mǎi)賣(mài)雙方在該規(guī)定實(shí)施（2011年2月17日）之前已經(jīng)訂立房屋買(mǎi)賣(mài)合同，且已經(jīng)支付購(gòu)房款并實(shí)際占有使用房屋，解除合同會(huì)導(dǎo)致當(dāng)事人間利益明顯失衡的，對(duì)買(mǎi)受人要求繼續(xù)履行合同并辦理房屋過(guò)戶登記的訴訟請(qǐng)求，可予支持；不符合前述條件的，按本紀(jì)要第五條第一項(xiàng)的內(nèi)容處理。

法院對(duì)當(dāng)事人提交的證明上述事實(shí)的證據(jù)應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格審查，全面審核，判決支持買(mǎi)受人要求辦理房屋過(guò)戶登記訴訟請(qǐng)求的，應(yīng)當(dāng)在判前向受理法院的主管院庭長(zhǎng)匯報(bào)，必要時(shí)可向二審法院匯報(bào)；原則上不宜以出具正式調(diào)解書(shū)的方式確認(rèn)由出賣(mài)人為買(mǎi)受人辦理房屋過(guò)戶登記手續(xù)。

買(mǎi)受人在相應(yīng)的住房限購(gòu)政策實(shí)施前已經(jīng)提起訴訟要求辦理房屋過(guò)戶登記，尚未審結(jié)的，不受該政策規(guī)定的住房限購(gòu)條件的限制。

七、（合同存在欺詐的處理原則）

住房限購(gòu)政策實(shí)施后，因一方當(dāng)事人故意隱瞞或虛構(gòu)相關(guān)事實(shí)，導(dǎo)致訂立的合同違反住房限購(gòu)政策而無(wú)法繼續(xù)履行，另一方當(dāng)事人請(qǐng)求解除或撤銷(xiāo)合同，并要求對(duì)方當(dāng)事人賠償其因此所受損失的，應(yīng)予支持。

八、（明知合同違反住房限購(gòu)政策的處理原則）

當(dāng)事人雙方在訂立合同時(shí)明知或應(yīng)當(dāng)知道該合同不符合當(dāng)時(shí)的住房限購(gòu)政策，一方當(dāng)事人要求繼續(xù)履行的，不予支持，但一審法庭辯論前買(mǎi)受人家庭具備“京十五條”規(guī)定的購(gòu)房資格的除外；合同約定待買(mǎi)受人符合住房限購(gòu)政策后再辦理房屋過(guò)戶登記的，依照其約定。

九、（規(guī)避住房限購(gòu)政策的借名買(mǎi)房合同的處理原則）

因住房限購(gòu)政策的限制，當(dāng)事人約定一方以他人名義購(gòu)買(mǎi)房屋，并將房屋登記在他人名下，借名人以其系實(shí)際買(mǎi)受人為由，要求確認(rèn)房屋歸其所有或辦理房屋過(guò)戶登記的，不予支持；借名人因自身?xiàng)l件變化或政策發(fā)生調(diào)整等原因符合住房限購(gòu)政策的，可以判決登記人為其辦理房屋過(guò)戶登記手續(xù)。

十、（適用范圍）

本紀(jì)要所稱的“房屋買(mǎi)賣(mài)”，包括商品房買(mǎi)賣(mài)和二手房買(mǎi)賣(mài)。當(dāng)事人依據(jù)房屋贈(zèng)與合同或以房抵債合同要求辦理房屋過(guò)戶登記的，可以參考適用本紀(jì)要相關(guān)內(nèi)容。

國(guó)家和本市就住房限購(gòu)政策有新規(guī)定的，適用其新規(guī)定。

當(dāng)事人因房屋買(mǎi)賣(mài)合同的效力及履行發(fā)生的其他爭(zhēng)議，依據(jù)合同法的相關(guān)規(guī)定處理。

北京市高級(jí)人民法院民一庭

二○一一年十二月十三日

附件一：

“京十五條”規(guī)定的買(mǎi)受人家庭在本市購(gòu)房的限購(gòu)條件

1、買(mǎi)受人家庭含夫妻雙方及未成年子女，家庭成員中至少有一人具有本市戶籍的，視為本市戶籍居民家庭；

2、住房限購(gòu)時(shí)間自2011年2月17日起；

3、已擁有1套住房的本市戶籍居民家庭（含駐京部隊(duì)現(xiàn)役軍人和現(xiàn)役武警家庭、持有有效《北京市工作居住證》的家庭，下同），限購(gòu)1套住房（含新建商品住房和二手住房）；

4、持有本市有效暫住證在本市沒(méi)有住房且連續(xù)5年（含）以上在本市繳納社會(huì)保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅的非本市戶籍居民家庭，限購(gòu)1套住房（含新建商品住房和二手住房）；

5、已擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭、無(wú)法提供本市有效暫住證和連續(xù)5年（含）以上在本市繳納社會(huì)保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅繳納證明的非本市戶籍居民家庭，暫停在本市向其售房；

6、居民家庭已擁有住房包括已經(jīng)完成房屋產(chǎn)權(quán)登記的住房和已進(jìn)行網(wǎng)上簽約但尚未完成產(chǎn)權(quán)登記的住房。

附件二：

買(mǎi)受人為證明其具備購(gòu)房資格及查詢需要，應(yīng)當(dāng)提供以下證據(jù)材料

1、本市戶籍居民家庭提交家庭成員身份證、婚姻證明、戶籍證明的原件和復(fù)印件，擬購(gòu)房人簽字的《購(gòu)房承諾書(shū)》。

駐京部隊(duì)現(xiàn)役軍人和現(xiàn)役武警家庭還應(yīng)提供軍（警）身份證件原件和復(fù)印件；持有有效《北京市工作居住證》的家庭，還應(yīng)提交《北京市工作居住證》的原件和復(fù)印件。

2、非本市戶籍居民家庭提交家庭成員身份證明、婚姻證明的原件和復(fù)印件，擬購(gòu)房人簽字的《購(gòu)房承諾書(shū)》，有效暫住證，以及提交連續(xù)5年（含）以上在本市繳納社會(huì)保險(xiǎn)證明或個(gè)人所得稅完稅證明的原件和復(fù)印件，或者提供已繳納社會(huì)保險(xiǎn)的家庭成員姓名、身份證信息備查。

3、《購(gòu)房承諾書(shū)》樣本

北京市購(gòu)房承諾書(shū)

本人已詳細(xì)閱讀并清楚知曉《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)辦發(fā)[2011]1號(hào)）、《北京市人民政府辦公廳關(guān)于貫徹落實(shí)國(guó)務(wù)院辦公廳文件精神進(jìn)一步加強(qiáng)本市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的通知》（京政辦發(fā)[2011]8號(hào)）、《關(guān)于落實(shí)本市住房限購(gòu)政策有關(guān)問(wèn)題的通知》（京建發(fā)[2011]65號(hào)）中有關(guān)住房限購(gòu)政策的規(guī)定。本人承諾遵守限購(gòu)政策規(guī)定，提交的材料均真實(shí)、合法、有效，并自愿接受相關(guān)部門(mén)核查家庭購(gòu)房資格。以上承諾如與事實(shí)不符，違反限購(gòu)政策規(guī)定導(dǎo)致本人所購(gòu)住房不能辦理網(wǎng)上簽約、房屋登記等手續(xù)，本人愿意承擔(dān)由此造成的一切法律責(zé)任。

購(gòu)房承諾人（簽字）：

年 月 日

聯(lián)系方式：

第五篇：北京高院關(guān)于企業(yè)下落不明、歇業(yè)、撤銷(xiāo)、被吊銷(xiāo)營(yíng)業(yè)執(zhí)照、注銷(xiāo)后訴訟主體及民事責(zé)任承擔(dān)若干問(wèn)題的處理意見(jiàn)

北京市高級(jí)人民法院關(guān)于企業(yè)下落不明、歇業(yè)、撤銷(xiāo)、被吊銷(xiāo)營(yíng)業(yè)執(zhí)照、注銷(xiāo)后訴訟

主體

及民事責(zé)任承擔(dān)若干問(wèn)題的處理意見(jiàn)

（試行）

（2001年10月9日 北京市高級(jí)人民

法院審判委員會(huì)第二十二次會(huì)議通過(guò)）

根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法通則》、《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》、《中華人民共和國(guó)公司法》的有關(guān)規(guī)定，以及最高人民法院有關(guān)司法解釋，現(xiàn)就審判實(shí)踐中企業(yè)下落不明、歇業(yè)、撤銷(xiāo)、被吊銷(xiāo)營(yíng)業(yè)執(zhí)照、注銷(xiāo)后訴訟主體資格認(rèn)定、清算主體及民事責(zé)任承擔(dān)等適用法律問(wèn)題，提出以下處理意見(jiàn)：

一、企業(yè)下落不明的訴訟問(wèn)題

1、訴訟中，企業(yè)（被告）的法人執(zhí)照雖未注銷(xiāo)，但法院在原告提供的企業(yè)主要營(yíng)業(yè)地、主要辦事機(jī)構(gòu)所在地、法人登記注冊(cè)地均不能查明其下落的，應(yīng)告知原告繼續(xù)提供被告的地址；不能提供或提供的地址仍查無(wú)下落的，視為起訴不符合《民事訴訟法》第一百零八條第（二）項(xiàng)之規(guī)定，可裁定駁回起訴。

企業(yè)有共同責(zé)任人（共同被告）的，且該共同責(zé)任人并非下落不明、并能夠應(yīng)訴的案件，應(yīng)對(duì)下落不明的被告公告送達(dá)。

2、企業(yè)在訴訟中雖不應(yīng)訴、出庭，但在上述的主要營(yíng)業(yè)地、主要辦事機(jī)構(gòu)所在地、法人登記注冊(cè)地有財(cái)產(chǎn)、人員的，應(yīng)采用公告或留置送達(dá)方式送達(dá)。

二、企業(yè)歇業(yè)后的訴訟問(wèn)題

3、企業(yè)歇業(yè)是指企業(yè)停止經(jīng)營(yíng)活動(dòng)且不再繼續(xù)。企業(yè)歇業(yè)是企業(yè)終止的一種情形。實(shí)踐中，歇業(yè)一般分為兩種：一是企業(yè)自行申請(qǐng)歇業(yè)；二是企業(yè)領(lǐng)取企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照后滿六個(gè)月尚未開(kāi)展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)或者停止經(jīng)營(yíng)活動(dòng)滿一年的，視同歇業(yè)。企業(yè)停業(yè)整頓，不存在終止情形的，不屬于歇業(yè)范疇。

4、訴訟中，法院依據(jù)原告提供的證據(jù)，認(rèn)為能夠證明企業(yè)（被告）停止經(jīng)營(yíng)活動(dòng)已滿一年，且不屬于停業(yè)整頓的，可認(rèn)定企業(yè)處于歇業(yè)狀態(tài)。

企業(yè)已無(wú)財(cái)產(chǎn)和人員，但能查明企業(yè)公章、執(zhí)照等由其上級(jí)主管單位掌握的，雖無(wú)本意見(jiàn)第3條規(guī)定的情形，仍應(yīng)按歇業(yè)處理。

已歇業(yè)企業(yè)的年檢行為，不影響法院對(duì)企業(yè)歇業(yè)狀態(tài)的認(rèn)定。

5、企業(yè)歇業(yè)后應(yīng)依法進(jìn)行清算。但在注銷(xiāo)登記前，其法人資格仍然存續(xù)。

6、企業(yè)歇業(yè)后，已成立清算組負(fù)責(zé)清理債權(quán)債務(wù)的，清算組延續(xù)歇業(yè)企業(yè)的法人資格，為訴訟主體，債權(quán)人起訴歇業(yè)企業(yè)應(yīng)以清算組為被告。

7、企業(yè)歇業(yè)后，無(wú)清算組織負(fù)責(zé)清理債權(quán)債務(wù)的，債權(quán)人起訴可以歇業(yè)企業(yè)和清算主體為共同被告。

債權(quán)人僅以歇業(yè)企業(yè)為被告起訴的，法院亦應(yīng)受理。

8、企業(yè)歇業(yè)后，債權(quán)人以清算主體為被告起訴，要求被告承擔(dān)投資不足、抽逃資金、轉(zhuǎn)移資產(chǎn)逃避債務(wù)或清算責(zé)任的，法院應(yīng)予受理。

9、一審立案后發(fā)現(xiàn)被告歇業(yè)的，應(yīng)債權(quán)人申請(qǐng)，法院可追加清算主體為共同被告。

10、二審訴訟中，債務(wù)人歇業(yè)的，如已成立清算組清理債權(quán)債務(wù)，可直接變更清算組為訴訟主體；無(wú)清算組清理債權(quán)債務(wù)的，訴訟仍繼續(xù)進(jìn)行。債權(quán)人要求清算主體承擔(dān)投資不足、抽逃資金、轉(zhuǎn)移資產(chǎn)逃避債務(wù)或清算等責(zé)任的，應(yīng)另行起訴。

三、企業(yè)被撤銷(xiāo)后的訴訟問(wèn)題

11、企業(yè)被撤銷(xiāo)是指企業(yè)根據(jù)其上級(jí)主管部門(mén)的決定，自行或由其上級(jí)主管部門(mén)辦理注銷(xiāo)登記，使企業(yè)法人資格消亡的特殊情形。企業(yè)被決定撤銷(xiāo)后應(yīng)依法予以清理債權(quán)債務(wù)，清理后辦理注銷(xiāo)登記。

本意見(jiàn)所稱“企業(yè)被撤銷(xiāo)”，僅指企業(yè)被決定撤銷(xiāo)但未辦理或未辦理完畢注銷(xiāo)登記的情形。已辦理注銷(xiāo)登記的有關(guān)問(wèn)題按照企業(yè)被注銷(xiāo)的規(guī)定處理。

12、企業(yè)被撤銷(xiāo)后，成立清算組清理債權(quán)債務(wù)的，清算組為訴訟主體，可以起訴應(yīng)訴。債權(quán)人起訴被撤銷(xiāo)的企業(yè)應(yīng)以清算組為被告。

13、企業(yè)被撤銷(xiāo)后，無(wú)清算組織清理債權(quán)債務(wù)的，作出該撤銷(xiāo)決定的機(jī)構(gòu)作為清算主體應(yīng)參加訴訟。債權(quán)人起訴應(yīng)以被撤銷(xiāo)的企業(yè)和作出該撤銷(xiāo)決定的機(jī)構(gòu)為共同被告。

14、企業(yè)被撤銷(xiāo)后，債權(quán)人起訴作出該撤銷(xiāo)決定的機(jī)構(gòu)，要求其承擔(dān)清算責(zé)任的，法院應(yīng)當(dāng)受理。

四、企業(yè)被吊銷(xiāo)營(yíng)業(yè)執(zhí)照后的訴訟問(wèn)題

15、吊銷(xiāo)企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照，是工商行政管理部門(mén)依照國(guó)家工商行政管理法規(guī)對(duì)違法的企業(yè)法人作出的一種行政處罰。企業(yè)法人在被吊銷(xiāo)營(yíng)業(yè)執(zhí)照后未注銷(xiāo)登記前，雖然喪失經(jīng)營(yíng)資格，但其法人資格仍然存續(xù)。

16、企業(yè)被吊銷(xiāo)營(yíng)業(yè)執(zhí)照后，成立清算組負(fù)責(zé)清理債權(quán)債務(wù)的，清算組為訴訟主體，債權(quán)人起訴被吊銷(xiāo)營(yíng)業(yè)執(zhí)照的企業(yè)應(yīng)以清算組為被告。

17、企業(yè)被吊銷(xiāo)營(yíng)業(yè)執(zhí)照后，無(wú)清算組織負(fù)責(zé)清理債權(quán)債務(wù)的，債權(quán)人起訴可以被吊銷(xiāo)營(yíng)業(yè)執(zhí)照的企業(yè)和清算主體為共同被告。

債權(quán)人僅以被吊銷(xiāo)營(yíng)業(yè)執(zhí)照的企業(yè)為被告起訴的，法院應(yīng)予受理。

18、企業(yè)被吊銷(xiāo)營(yíng)業(yè)執(zhí)照后，債權(quán)人僅以開(kāi)辦單位或清算主體為被告起訴，要求被告承擔(dān)投資不足、抽逃資金、轉(zhuǎn)移資產(chǎn)逃避債務(wù)或清算等責(zé)任的，法院應(yīng)予受理。

19、一審立案后發(fā)現(xiàn)被告被吊銷(xiāo)營(yíng)業(yè)執(zhí)照的，應(yīng)債權(quán)人申請(qǐng)，法院可追加清算主體為共同被告。

20、二審訴訟中，債務(wù)人被吊銷(xiāo)營(yíng)業(yè)執(zhí)照的，如成立清算組清理債權(quán)債務(wù)，可直接變更清算組為訴訟主體；無(wú)清算組清理債權(quán)債務(wù)的，訴訟繼續(xù)進(jìn)行。債權(quán)人如要求清算主體承擔(dān)投資不足、抽逃資金、轉(zhuǎn)移資產(chǎn)逃避債務(wù)或清算等責(zé)任的，應(yīng)另行起訴。

21、債權(quán)人被吊銷(xiāo)營(yíng)業(yè)執(zhí)照的，如已成立清算組清理債權(quán)債務(wù)，清算組作為原告參加訴訟，債權(quán)人在訴訟中的權(quán)利義務(wù)由清算組繼受。

無(wú)清算組織的，清算主體可以申請(qǐng)加入訴訟作為共同原告；清算主體不申請(qǐng)加入的，不影響案件的繼續(xù)審理。

22、企業(yè)被吊銷(xiāo)營(yíng)業(yè)執(zhí)照且未成立清算組，其清算主體先于該企業(yè)被吊銷(xiāo)營(yíng)業(yè)執(zhí)照或注銷(xiāo)登記的，因企業(yè)法人資格尚未消亡，訴訟繼續(xù)進(jìn)行。

清算主體先于該企業(yè)被吊銷(xiāo)營(yíng)業(yè)執(zhí)照后成立清算組的，清算組可以與該企業(yè)作為共同訴訟主體參加訴訟。清算主體先于該企業(yè)被吊銷(xiāo)營(yíng)業(yè)執(zhí)照后未成立清算組的，或清算主體先于該企業(yè)被注銷(xiāo)登記的不再繼續(xù)追及。

五、企業(yè)注銷(xiāo)登記后的訴訟問(wèn)題

23、企業(yè)注銷(xiāo)登記后，法人資格終止。

24、企業(yè)被注銷(xiāo)登記時(shí)，清算主體或第三人在工商管理部門(mén)承諾企業(yè)注銷(xiāo)登記后遺留的債權(quán)債務(wù)由其負(fù)責(zé)的，債權(quán)人可以做出承諾的清算主體或第三人為被告，要求其承擔(dān)清償責(zé)任。

25、企業(yè)未經(jīng)清算即被注銷(xiāo)登記，第三人在工商管理部門(mén)的注銷(xiāo)登記中承諾償債，債權(quán)人既可以對(duì)清算主體或承諾償債人擇一而訴，要求其承擔(dān)清償責(zé)任；也可以二者為共同被告要求二者承擔(dān)共同清償責(zé)任。

26、被注銷(xiāo)登記的企業(yè)為債權(quán)人的，如有權(quán)利義務(wù)承受人，可應(yīng)其申請(qǐng)直接變更其為訴訟主體；無(wú)權(quán)利義務(wù)承受人或權(quán)利義務(wù)承受人表示不參加訴訟的，終結(jié)訴訟。

六、清算主體

27、清算主體應(yīng)依歇業(yè)、被撤銷(xiāo)、被吊銷(xiāo)營(yíng)業(yè)執(zhí)照、注銷(xiāo)登記企業(yè)的不同性質(zhì)分別確定：

（1）國(guó)有企業(yè)以企業(yè)的上級(jí)主管部門(mén)為清算主體；

（2）集體企業(yè)以企業(yè)的開(kāi)辦單位、部門(mén)，或投資人為清算主體；

（3）聯(lián)營(yíng)企業(yè)以各投資主體為清算主體；

（4）子公司以母公司為清算主體；

（5）有限責(zé)任公司以全體股東為清算主體；

（6）股份有限公司以公司章程規(guī)定負(fù)有清算責(zé)任的股東、或股東大會(huì)選定的股東為清算主體；股東大會(huì)不能選定清算組的，派員擔(dān)任董事會(huì)成員的股東為清算主體；

（7）外商投資企業(yè)應(yīng)依據(jù)《外商投資企業(yè)清算辦法》進(jìn)行清算，成立清算組（清算委員會(huì)）。未成立清算組的，清算主體為各方股東。中外合資、合作企業(yè)外方已不存在的，中方股東應(yīng)通過(guò)申請(qǐng)?zhí)貏e清算程序?qū)ζ髽I(yè)進(jìn)行特別清算，成立特別清算委員會(huì)。未成立特別清算委員會(huì)的，中方股東為清算主體。

28、債權(quán)人起訴的清算主體有誤，法院查明后，應(yīng)裁定駁回起訴。

29、公司股東較多時(shí)，債權(quán)人起訴要求股東承擔(dān)清算責(zé)任的，既可以全部股東為被告，也可以其中部分股東為被告。

債權(quán)人以部分股東為被告時(shí)，此部分股東應(yīng)為公司章程規(guī)定負(fù)有清算義務(wù)的股東，或公司的大股東，或派員擔(dān)任公司董事會(huì)成員的股東。

但債權(quán)人要求股東承擔(dān)投資不足、抽逃資金或轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)等責(zé)任時(shí)，應(yīng)針對(duì)具有投資不足、抽逃資金或轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)等行為的股東進(jìn)行訴訟。

30、債權(quán)人起訴有限責(zé)任公司或股份有限公司后，債權(quán)人申請(qǐng)追加清算主體時(shí)，清算主體成員較多，依據(jù)有關(guān)規(guī)定又不能產(chǎn)生清算組的，法院可直接指定清算組人選，并限期清算。指定的清算組成員應(yīng)為派員擔(dān)任公司董事會(huì)成員的股東。

七、清算主體的民事責(zé)任

31、清算主體參與訴訟的基本民事責(zé)任為清算責(zé)任。

清算責(zé)任包括以下內(nèi)容：（1）對(duì)原企業(yè)的財(cái)產(chǎn)、債權(quán)債務(wù)進(jìn)行清理，以原企業(yè)的財(cái)產(chǎn)清償債權(quán)人的債權(quán)；（2）原企業(yè)財(cái)產(chǎn)不足以清償債務(wù)的，應(yīng)依據(jù)《破產(chǎn)法》、《民事訴訟法》的有關(guān)規(guī)定申請(qǐng)債務(wù)人破產(chǎn)。

32、法院判令清算主體承擔(dān)清算責(zé)任的，應(yīng)限定清算責(zé)任期限。清算期限由法院根據(jù)具體情況確定，一般可限定6個(gè)月內(nèi)清算完畢。

33、債權(quán)人以企業(yè)和清算主體為共同被告，清算主體承擔(dān)清算責(zé)任的，應(yīng)判決債務(wù)人承擔(dān)給付義務(wù)；清算主體承擔(dān)清算責(zé)任，并以清理的債務(wù)人財(cái)產(chǎn)承擔(dān)債務(wù)人的清償責(zé)任。

債權(quán)人僅起訴清算主體要求其承擔(dān)清算責(zé)任的，可判決清算主體對(duì)債務(wù)人進(jìn)行清算，承擔(dān)清算責(zé)任。

34、清算主體在法院確定的期限內(nèi)未盡清算責(zé)任，或在企業(yè)存在歇業(yè)、撤銷(xiāo)、被吊銷(xiāo)營(yíng)業(yè)執(zhí)照等情形后一年內(nèi)不盡清算責(zé)任的，債權(quán)人可直接申請(qǐng)法院指定有關(guān)單位成員進(jìn)行清算。法院指定中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行清算的，清算費(fèi)用由清算主體承擔(dān)。

35、清算主體在法院確定的期限內(nèi)未盡清算責(zé)任，或在企業(yè)存在歇業(yè)、撤銷(xiāo)、被吊銷(xiāo)營(yíng)業(yè)執(zhí)照等情形后一年內(nèi)不盡清算責(zé)任，造成企業(yè)財(cái)產(chǎn)毀損、滅失、貶值等，致使債權(quán)人的債權(quán)遭受實(shí)際損失的，清算主體應(yīng)對(duì)債權(quán)人的損失承擔(dān)賠償責(zé)任。

賠償責(zé)任應(yīng)限定在清算主體未盡清算責(zé)任所形成的損失范圍內(nèi)。

36、企業(yè)的投資人作為清算主體存在投入注冊(cè)資金不實(shí)，但已達(dá)到企業(yè)法人注冊(cè)資金法定最低數(shù)額的，或存在抽逃資金、轉(zhuǎn)移資產(chǎn)逃避債務(wù)等行為的，應(yīng)在其投資不實(shí)、抽逃、轉(zhuǎn)移資產(chǎn)的范圍內(nèi)對(duì)債權(quán)人承擔(dān)賠償責(zé)任。

37、企業(yè)的投資人作為清算主體投入的注冊(cè)資金不實(shí)，未達(dá)到企業(yè)法人注冊(cè)資金法定最低數(shù)額，且企業(yè)在訴訟時(shí)自有資金亦未達(dá)到企業(yè)法人注冊(cè)資金法定最低數(shù)額的，應(yīng)認(rèn)定為企業(yè)不具有法人資格。企業(yè)財(cái)產(chǎn)不足以清償債務(wù)的，應(yīng)由清算主體承擔(dān)清償責(zé)任。

38、清算主體在工商登記管理機(jī)關(guān)注銷(xiāo)企業(yè)登記時(shí)，承諾對(duì)企業(yè)遺留的債權(quán)債務(wù)負(fù)責(zé)的，或表示企業(yè)的債權(quán)債務(wù)已清理完畢而實(shí)際并未清理的，清算主體應(yīng)對(duì)債權(quán)人承擔(dān)清償責(zé)任。

企業(yè)債權(quán)債務(wù)經(jīng)合法清算程序清理完畢，債權(quán)人未在清算期間申報(bào)，而喪失受償權(quán)利的，清算主體不承擔(dān)責(zé)任。

39、債權(quán)人不要求清算主體承擔(dān)清算責(zé)任，而要求清算主體與企業(yè)共同承擔(dān)或獨(dú)自承擔(dān)賠償或清償責(zé)任，但清算主體沒(méi)有承擔(dān)賠償或清償責(zé)任事由的，應(yīng)判決駁回債權(quán)人對(duì)清算主體的訴訟請(qǐng)求。

八、其他

40、企業(yè)被吊銷(xiāo)營(yíng)業(yè)執(zhí)照后，其權(quán)利能力、行為能力受到限制，應(yīng)停止清算以外的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。成立清算組的，由清算組為訴訟主體，清算組組長(zhǎng)為負(fù)責(zé)人。未成立清算組的，法院在法律文書(shū)中應(yīng)將企業(yè)列明，并在審理查明事項(xiàng)中說(shuō)明企業(yè)被吊銷(xiāo)營(yíng)業(yè)執(zhí)照的有關(guān)情況。

被吊銷(xiāo)營(yíng)業(yè)執(zhí)照的企業(yè)法定代表人、負(fù)責(zé)人或委托代理人可以該企業(yè)法定代表人、負(fù)責(zé)人或委托代理人身份參加訴訟。對(duì)于法定代表人、負(fù)責(zé)人不能證明其身份的，應(yīng)要求其出具工商行政管理部門(mén)或有關(guān)單位的證明。

41、訴訟中，債權(quán)人主張企業(yè)投資不實(shí)的，對(duì)企業(yè)投資是否到位的舉證責(zé)任，應(yīng)由企業(yè)或企業(yè)的開(kāi)辦單位承擔(dān)。

42、清算組作為訴訟主體，或企業(yè)與清算主體為共同訴訟主體的，應(yīng)依據(jù)最高法院確定的有關(guān)經(jīng)濟(jì)案件案由確定案件案由，案由不因清算組或清算主體參加訴訟而改變。

債權(quán)人僅起訴清算主體，要求其承擔(dān)清算責(zé)任的，案由應(yīng)確定為企業(yè)清算糾紛。

債權(quán)人僅起訴清算主體，要求其承擔(dān)投資不足、抽逃資金轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)等侵權(quán)責(zé)任的，案由應(yīng)確定為侵權(quán)賠償糾紛。

43、本意見(jiàn)自發(fā)布之日起實(shí)施。本院《審理經(jīng)濟(jì)糾紛案件若干問(wèn)題的解答》以及其他批復(fù)內(nèi)容與本意見(jiàn)矛盾的，以本意見(jiàn)為準(zhǔn)；已經(jīng)受理尚未審結(jié)的案件適用本意見(jiàn)。

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