第一篇：周忻：當前房地產市場形勢下的房地產開發商的發展之道

周忻：當前房地產市場形勢下的房地產開發商的發展之道 2012-05-22 17:21:25 來源：中房網

【摘要】：5月 22日，“2012中國房地產上市公司測評成果發布會暨中國房地產金融論壇”在上海盛大召開，本次測評由中國房地產研究會、中國房地產業協會、中國房地產測評中心三家單位聯合主辦，大會發布了《2012中國房地產上市公司測評研究報告》及中國房地產上市公司排行榜和專項榜單。政府領導，房地產業界、金融界及新聞媒體代表近400余人出席。易居（中國）控股有限公司董事局主席兼總裁為大會致辭。

周忻：回答剛才孫總講的一個問題，為什么從去年三季度開始中國房地產的并購沒有大家想象得那么多，是因為我去年2月11號的一個微博，我已經告訴了開發商，快賣建，緩賣房，不拿地，現金為王。到了下半年所有開發商都聽我的話，所以再有案子出來，再便宜也沒有人買。作為開場白，這是句玩笑，孫總用ppt告訴大家很多事情，我上來占領我的微博粉絲，因為我今天講所有的東西都跟我微博上的東西有關。

今天上午，華爾街日報的中文網上出現了關于溫家寶總理前幾天的一段話對中國房地產市場影響的評價，早在前天我在微博上已經寫到了，溫總理的講話開始稍稍有 點變調了，穩增長，原來叫保增長，更重要的位置這兩句話，我們很多分析師都在，是可以劃等號的，只不過講法不同，現在又重新把保增長放到了中國經濟的最首要的位置。當然，我相信講這段話的時候心里還是有一點猶豫的，如果下一個季度出來的經濟數據繼續很難看的話，或者不那么好看的話，我相信這句話就要開展變成堅持了。中國房地產的一個非常重要的信號是什么？這就是經濟的信號，而經濟的信號當中最最首要的東西就是保增長還是防通脹。回顧一下2007年，易居中國上市以后，我們聽到的第一件事情是雙控，所以那時候易居中國在2008年1月30日我強行發了第二批股票，雙控，那對我來講，對房地產市場來講絕對不是件好事。上半年金融風暴出現了以后，經濟年終成了一保一控。年終工作會議出現了保增長4萬億，這個時候中國的開發商企業都在討論抱團取暖，我提出一個觀點，我們商會在桂林開會，我在任志強后面講，我說現在應該穩中國房地產市場，實際上中國房地產市場的大勢跟著什么跑？就跟著這兩個保增長還是防通脹來走。恰恰就在幾天前我們看到了這樣的一個信號，同樣在這段話里面我們討論另外一個話題，剛才苗局長已經念了一遍，對中國房地產市場已經大談穩定二字。

我記得過去的幾個月里面，實際上談的是房價要合理回歸，房價還遠遠沒有回歸，到現在是保持中國房地產市場的穩定健康發展，控股中國房地產市場調控的成果，所以我在微薄上談到了，好像應該是一個小小的訊號，或者說應該是一個房地產政策微調的訊號。

如果說去年有些地方政府出臺了有些房地產市場調控政策的微調，我們都看到出來一些政策，24小時、半天、兩天，包括到今年2、3月份都被遏制住，從今天開始只要大家不碰限購這條高壓線，我相信至少可能會出現睜一只眼閉一只

眼。如果你讓我今天站在這里做一些判斷的話，中國房地產行業這一輪我認為最最困難的時候過去了，或者說大家可以稍微地適應一下這個季節就可以了，而不是大家要想到底會出現什么樣的最壞結果，這是個人的第二個觀點。

第三個觀點，我去年12月21號在廣東講了一段話，今年房地產市場是冬天里的一把火，前提是在冬季。千萬不要認為今年，實際上一輪準備金下調，在微薄上有人說中國房地產市場是否會報復性反彈，中國的房地產今年一定在這樣一個環境當中，所謂的冬季環境中發展，最壞的時候或者說看一看底部的時候，冬天里的一把火，干柴是開發商的以價換量，火柴是中央政府、地方政府圍繞著房地產政策的微調，這是今年中國房地產市場一些政策，到今天還是講這句話，不管總理講了什 么，不管出現什么樣的狀態，今年的市場還是在一個相對冷的市場狀態下。為什么呢？向上有壓力，你房價反彈試試看，政府一定一錘子下來。往下沒動力，價格再往下沒有動力的，所以今年中國的房價也好，房地產市場也好，就是在這樣的一種狀態下，我們來往下走下去，這完全是個人的觀點，沒有用克而瑞的數據，也沒有用孫總的各種數據分析，完全是自己各種數據造成的，所以開發商如何應對，去年幾句話是快賣房，緩建房，講了很多遍，到了下半年大家知道這句話是對的。今年呢？今年很多開發商從去年的溫總理講的那句所謂房價要合理回歸這一刻開始，當然之前也有些開發商像龍湖的秦總監在10月份已經開始華東搶收計劃，真正開發商的動作是從總理的這段話開始動手的。今年的年所有同志們過得并不是那么好，所有的開發商都在討論，都在講一個話題就是嚴防死守，活下來就是贏了，勝者為王等等。

開發商怎么應對呢？還是幾個問題，開發商的發展之道，還是幾個問題。就這些想法做一些自己的溝通，第一個，現在該不該拿地，至少在沒有下一輪動作出來之 前，說下一輪動作或者經濟數據，或者是政府的一些信號出來之前，我還是建議不拿地，還是不拿地。雖然可能你現在沖進去能夠比別人便宜一點，好一點，現在各地政府見開發商的態度，因為我經常陪各位老板到某一個城市，見開發商的態度正兒八經回到了，有一次在某一個城市開玩笑，我說20年前我是做招商引資的，我今天跟著一個開發商跑到某一個二三線城市，市長出來跟我們當時接待臺灣人一模一樣，完全沒有2010年政府對開發商，來，招投標，大家拍，這種事情很少 了，你去看，任何地方招商引資。但是，我還是不建議現在就拿地，即使要拿，審慎輕度。

第二句話，拿什么地，這牽扯到一個轉型的問題。剛才我們苗會長在報告里也講到了，馮侖先生講過，住宅是中國房地產的初級階段，要把綜合體、商業地產、旅游 地產、老年地產合在一起才是非常好的競爭概念。拿什么地？第一還是拿住宅地，第二商業房地產你要拿可以，回到我們老祖宗的那幾句話，地段、地段還是地段，如果有些人妄想在某一個不發達的城市的所謂的城郊結合部，由于地價便宜能夠拿地做綜合體的話，對商業地產不要相信哥，哥只是一種傳說。千萬千萬記住，商業房地產不那么好做，因為中國的金融融資等等各方面的支持是沒有辦法支持，還不健全，不具備你做大量商業地產的運營格局。商業地產是需要完整的運營模式，他需要有核心體的，比如說萬達也好，比如說紅星美凱龍也好，至少有自己的核心經營載體，往往做商業地產很多開發商拿著商業地產根本不知道明天干什么。商業房地產慎之又慎，旅游地產不在這里說了。如果要拿商業地產，現在徐家匯中心，像城開集團徐家匯中心，中國的地標建筑，世博會的項目，大家可以去拿，高一點就高一點，但是這種商業是有人氣，有交通作為支撐的。更重要的一個問題是商業地產，未來中國城市化進程是攤大餅的進程，你們跑到一個城市拿地的時候會發現到省里面一種講法，到市里面第二種講法，到兩個區里面東邊那個區，西邊那個區，兩個區長跟你講出來的話完全不一樣。東邊講，我們市政府要東遷，跑到西面的區區長說我們省政府要西遷。中國城市化是大餅式發展，沒有辦法集聚商業價值。哪個商業最值錢，我只知道香港銅鑼灣的百貨商店叫什么，就是那個小鋪頭，貴到天價，因為可以買到好多東西，賺很多錢，所以是和經營有關系，和人有關系，所以商業地產并不是大家想象得那么好。這是第二個方向買什么地，我建議老老實實還 是買一些住宅地，但是住宅地大家想出來一個問題，我相信孫老師也好，我們所有的分析師可以分析出我們接下來開發商的利潤率，第三個問題就是成本問題了，大家考慮成本的問題，開發商的利潤率會慢慢下來，因為土地市場越來越透明，而且周期比較完善的狀態下，實際上可能不比前十年500塊錢拿的樓盤價格，最后賣到3000塊錢，以前有的，現在還有一塊這樣的房子。

未來第三個方向就是關于成本控制的問題，或者說產品化的問題。我今天來的時候突然聽說哪家公司，是在我們100強里面，有一個人告訴我，說有一個項目，這個項目光設計費花了一個億，據說新來了一個總經理，據說要把這個房子炸了，過一段時間你們會聽到這家公司是誰，不好意思說，實在說不出口。未來的房地產開發成本非常重要，而成本重要的非常重要的道理是什么？不要去折騰，千萬不要去折騰，除非像潘石屹一樣，每一個項目都需要做別人不能抄襲的東西，你抄別人一 下又怎么樣呢？富力的房子裝修得很好，我說你一定把富力中心的設計師找來，至少抄襲我也不花冤枉錢。恒大也好，碧桂園也好，這些企業利潤率比某一些大家認為的品牌附加值高的企業要高或者差不多呢？因為他們不折騰，雖然難看一點，我今天上午開玩笑，恒大拿一塊圖過來，只要告訴我是華府還是天下，我說我大概可以畫出來哪個房子在哪個位置上，基本八九不離十，這是成本集約化操作最好的方式。現在有些開發商，包括有些排在非常前面的開發商，認為房子是建筑，建筑需要創意等等等等，每個項目上堆很多的附加值。這一定是對的，我們這里是三柱高香，環球金融中心、金茂大廈、上海中心，這種必須要有創意、設計，普通的住宅類的，我還是講產品標準化，降成本，因為在未來中國房地產開發企業將來比的是什么呢？比的是內功。

第四個，營銷上，我前兩天也加了一段微博。沒有賣不掉的房子，只有賣不掉的價格，特別在今年，中國房地產市場在脈沖式的狀態下，他一定是你需要錢的時候以 價換量，這是毫無疑問的。從去年開始就講到了中國房地產營銷的主旋律是以價換量。我這兩天有一個恒大的啟動項目開盤，做得非常漂亮，各位有機會一定要去看。前兩天在報紙上做了廣告，上海人去看海，下個禮拜的廣告恒大的四菜一湯開盤必升值，一定是后面這個廣告好。因為現在的主流就在這里，這是第一個，沒有賣不掉的房子，只有賣不掉的價格，關鍵是你舍不舍得用這個價格賣房子。第二，因為今年很多開發商動了價格，他不顧及他的品牌和產品，這是不對的。品牌不是浮云，產品是企業的立足之本，非常重要的一個話題。第三，營銷不是萬能的，沒有營銷是萬萬不能的。市場在最好的時候不需要營銷，市場在最最壞的時候營銷也起不到作用，我賣房子賣了20年，經常會經歷非常大的幾次起伏，但是就在這種狀態下，營銷能夠起到非常好的推波助瀾的作用。

上個禮拜，5月1號開始我們跟龍湖在北京去年做了一些轉型電商的那些功課，到昨天為止是五個熱盤，用我們的電商系統，已經連續五個紅盤。我這段話寫在龍湖的話上面，第一個概念是一定要有好的價格，第二好的產品、好的品牌，第三個營銷不是萬能的，現在一定需要營銷，是需要營銷的階段。第四，賣房子的時候有一個概念，2012年開始中國房地產服務業，還是我去年講的兩句話，第一句話互聯網或者廣告的效果化，特別是互聯網廣告的效果化和營銷地理的渠道化，在賣房子的時候是渠道為王，效果致勝，這是關于去賣的一些思考。

第四個方面，供大家做一個參考，或者關于全裝修的問題可能是今年大家非常頭疼的問題。全裝修的問題會引出另外一個問題，就是關于交房的問題，或者倒過來 講，今年交房的問題會引出未來對全裝修的思考。過去十年交房很容易，每次交房的時候萬一質量稍稍有點問題，只要跟客戶講，退啊，我賠你利息，因為房價在漲，誰都不會賠錢。現在房價下來了，交房成為重要問題，最重要的話題就是全裝修。未來是不是還要繼續做全裝修，個人的感覺，這段時間很多人問我這個話題，也是跟企業轉型相關的問題，我個人意見一定要堅持，交房只是暫時的，平穩了以后，中國的房地產所謂產業化發展當中非常重要的步驟就是全裝修的話題。

最后一點，拿錢的問題。在美國，漢斯這些公司自籌資金只要所有資金的5%到10%，在美國所有的開發商他們真正假設是比建筑工人高一級的專業營造商，當然，他們有品牌、專業，有很多上市公司，規模也很大，他們有各種渠道獲得錢。但是在中國，現在投融資說實在話還不那么健全，雖然這一段剛才評選有a股上市、港股上市，我們可以發各種債和各種股，由于對房地產行業的“歧視”，a股的開發商都沒有占到便宜，便宜了海外的高息債。中國的房地產未來開發商方向，從今年開始實際上投資和產出不能覆蓋了，在這種情況下，融資渠道將成為一種非常重要的創新功能。明年百強企業丁總應該把今年很想上市，明年準上市的公司排進來，我相信這是分析師也希望能看到的東西，他們更需要錢，有一些公司真的屬于在中國做得非常好非常好的公司，比如說有一家公司在易居中國07年上市的時候已經在a股交表了，到今天為止沒有上市成功，他還在苦苦地做，他現在還是中國房地產500強里面的51名，還是在做這樣一種運作，他缺什么呢？不是缺專業，他缺錢，所以在金融創新上我們認為接下來是很多開發商，很多開發企業都必須在思考他新形勢下轉型的一些方法。當然，一會兒我們會隆重推出過去幾天默默為我們房地產行業募集資金的諾亞財富，過去幾年為中國的500強企業也好，100強上市公司也好，默默地發了很多債，應該從后臺慢慢走到前臺，他也做了很多的創新，和萬科做了很多的創新。前年我跟郭廣昌搞了新光耀，也是諾基幫助的，去年跟馮侖的立體城市，一會兒靜波會有關于金融投資基金的演講。

我想說的是我們的開發商今年的轉型在投融資這一塊上要下工夫，中國的開發商除了需要設計師以外，還需要金融理財師，還需要那些幫他們能夠做投融資，而不是 財務總監跑銀行貸款，我相信在下一輪十二五期間金融創新一定是在中國經濟發展當中一個非常重要的組成部分，也是在房地產行業當中，下一輪要發展的時候也是 一個方向。當然易居有一個非主營業務，也想在金融服務上有一些小小的嘗試，因為開發商有需要我們做一些溝通。

大概開發商這段時間在想什么東西，拿不拿地，拿什么地，成本怎么控制，怎么賣房子，交房上面的煩惱和要不要全裝修房子，最后很重要的概念是怎么拿錢。當然 要不要去蓋保障房，除了一些大公司之外很少去有一些想法，跟大家把聽來、想到的一些東西跟大家做一個溝通，最后我非常感謝今天到會的中國房地產前100強企業的各位朋友們，一直以來對易居中國的大力支持，也為我們每一次評選的支持，也感謝我們的基金公司，特別是感謝我們的分析師，包括銀行的同事，你們越來越多的用我們的系統，越來越多的看我們的數據，然后越來越多的對我們運作的認可，給我們機會，實際對我們公司的發展是莫大的幫助。在這里也表示感謝，實際上我相信，中國未來還有新的十年，雖然新的十年里面有很多東西跟過去十年有很多不一樣的地方，我相信未來十年的精彩程度不會比過去十年差，精細程度也不會比過去十年差，所以我們希望能夠伴隨大家一起為中國房地產行業服務好，為中國房地產企業服務好，謝謝大家！

第二篇：當前房地產市場形勢與發展任務分析(二)

當前房地產市場形勢與發展任務分析

（二）中國房地產業協會副會長、秘書長：顧云昌

第二個問題：樓市發展的趨勢

現在有些地方的房地產同行有些迷惑，是不是現在又要打壓房地產啦？房地產又要像９２、９３年那樣了？我個人認為歷史不會重演，現在的情況和９２、９３年大不一樣。主要的差別在于現在是旺盛的需求帶動房地產市場，而十年前則是投資拉動市場。我們現在進入住房、汽車時代，消費由住房、汽車領先，房地產業在國務院文件里定位為支柱產業，我們的產業是萬歲事業，發展空間還很大。就當前而言，一是宏觀經濟處于新周期的上升期，老百姓對經濟發展的預期比較好，有利于我們產業的發展。房地產業正遇到千年等一回的發展良機；二是產業發展基本面——需求旺盛不變。剛才所說的３＋１這個旺盛的需求不變。現在不是沒有需求，而是需求太旺了；三是有１８號文件指導我們這個行業持續健康發展。１８號文件是本屆政府指導房地產發展的綱領性文件。房地產不僅３、５年興旺沒問題，即使２０年都沒問題。因為近２０年是全面建設小康的２０年，過去說：小康不小康，關鍵看住房；現在說：全面建小康，住房定興旺。

在認清發展機遇的同時，又應看到我們面臨的挑戰。挑戰之一，如何有節奏的釋放需求。在當前宏觀經濟下要抑制不正常的、非理性的需求，比如，被動性需求如何慢慢地釋放，投資需求要加以限制。有些地方商業用房的需求膨脹也要加以控制。挑戰之二，結構性矛盾的調整。從全國看，中低價位房子供不應求的情況還較突出。長沙或者說整個湖南這個矛盾不是最突出的，這與過去幾年來經濟適用住房量比例大有關系。國家有關經濟適用住房管理辦法出臺，提出要實現兩個控制：一是控制銷售對象，一是控制供應面積。這樣一來必然導致市場結構發生變化。

開發辦的領導跟我說整個長沙、湖南的房價不是很高，沒有多少泡沫，我同意這個判斷。挑戰之三，注意地區的差異，要謹防過熱。房地產市場和一般市場有兩個最大的不同點：第一政府主導性強，第二地區差異性大。為什么說政府主導呢？房地產市場需要土地，而土地是政府壟斷的，開發需要融資，目前負責融資的四大銀行都是國有的。加上決定需求的房屋拆遷的數量和速度，也是有政府控制的。而土地和資金的投放量往往決定了商品房的供應量，就會決定整個市場的供求情況。房屋拆遷量決定了相當比例的需求情況。所以在現在市場經濟情況下，最大的考驗是政府調控能力的考驗、政府對土地和資金供應量多少的把握。

房地產市場的地區差異性與市場的政府主導性有關。同樣是發達城市，由于各地政府在市場調控中的方法和力度有差異，房地產市場的表現就有很大的差別。上海、杭州、長三角地區房價這幾年漲得很快，遏制房價的繼續快速上升成為重點。而在廣州等地，在房價連續數年穩中有降的情況下，促進房價穩中有升，減少空置房成為市場健康發展的重點。而在北京，近兩年平均房價穩中有降。實際上北京單個的樓盤的房價沒有降而是穩步上升。原因是經濟適用住房和郊區樓盤比例提高了，一平均就下跌了，那么北京樓市的持續健康發展在于進一步搞活二手房市場，規范多種市場行為，繼續保持供求平穩。

當前中國的房地產市場發展要注意什么問題呢？要防止兩種過熱或過熱苗頭：第一種過熱是盲目性過熱，第二種過熱是泡沫性過熱。什么叫盲目性過熱，有的地方土地供應量很大，開發商開發的樓盤很多，造成了市場供大于求，空置房增加，房價下跌。這種過熱現象容易產生，也容易調整，一般靠市場自身力量就可以調整。空置量過多了，開發商放慢步伐，政府土地少批一點，慢慢改善。而泡沫性過熱，其表現與盲目性過熱是相反的，市場表現不是供大于求是供不應求，賣得比蓋得快，房價漲得快，開發商手里的空置房幾乎沒了，這種情況下就容易出現泡沫。什么是泡沫？泡沫是價格的表現。商品房的銷售價均遠遠超過實際成本。泡沫是怎樣形成的？第一，供不應求造成了房價上升，第二，投資者介入進一步加大供不應求，特別是炒房者介入越多房價會越炒越高。泡沫有大有小：小泡沫、中泡沫、大泡沫、特大泡沫。小泡沫、中泡沫可以控制，可以慢慢吸收。而大泡沫、甚至特大泡沫往往要破滅的。破滅就是像香港９７年的情況，價格已經到了頂點了，上不去了，崩盤了，房價一落千丈，對社會和經濟造成嚴重影響和損害。我認為，當前中國房地產市場總體不存在過熱，長沙、湖南的樓市不過熱，樓市持續健康發展。過熱不過熱，盲目性過熱還是泡沫性過熱最后都要反映在房價上面。盲目性過熱表現房價下跌，泡沫性過熱表現房價上升。在正常情況下，一般房價穩步上升，是正常的。急速上升肯定是供不應求造成的，供不應求可能是由于實際需求拉動，也可能實際需求加上虛擬需求（投資需求）一起拉動了需求。后者是比較討厭的事情，有較大的風險。特別當前中國的金融體制以銀行貸款為主的情形下，風險都掛在銀行賬上。

第三篇：房地產市場發展形勢分析

房地產投資快速增長，項目遍地開花，投資（含投機）購房盛行，消費者追漲購買使大量需求提前釋放……可以說，2007年10月以前，無論是上海、北京、深圳、廣州等一線城市，或是長沙、南京、重慶、武漢、北海等非一線城市，全國的房地產市場正值有史以來最紅火也是最瘋狂時期。

從2005年“國八條”算起，到后來的“國六條”、限制外資政策、增

加個人所得稅、增加二手房交易營業稅、發行國債、調低利息稅、歷次加息以及提高存款準備金率到多部門聯手嚴查、加強住房保障，再到2007年9月27日央行和銀監會聯合出臺的房貸新政、國土資源部的39號令（236號文），兩年多時間，調控政策出臺之密集、數量之多、時間持續之長、措施之嚴厲，在我國房地產發展史上實屬罕見。無疑，2008年，中國房地產市場很關鍵的一年。

宏觀調控得到落實執行

2008年，宏觀調控將進一步深化，并得到落實執行，疊加效應將日益顯現。本文作者陳真誠認為，房地產熱將降溫，投資將有所回落，開工項目也將適量減少。

但由于持續很久的房地產市場的繁榮使得市場的前行仍具有相當的慣性，不少地區房地產發展投資機構、房地產開發商未完工項目的繼續，使得2008年尤其2008年上半年的各地市場熱點區域增多。

正因為城市房地產項目遍地開花，使城市輪廓線向四面八方同步外延，使得城市的市場熱點區域也增多。如長沙，不再是城中、城東獨領風騷，城北、城南、河西的地區供應比重也將增加。

不過，正因為這種城市輪廓線向四面八方同步外延的發展趨勢，使得城市的熱點區域增多，卻讓熱點的相對熱度下降。所謂熱點多了就意味著熱點喪失或減弱，不在少數的你我彼此彼此使得難分彼此。

國土資源部有關負責人就39號令土地供應調控的相關政策向記者做進一步解讀時表示，國土資源部強調要保障住房供應量，首先是重點保證住宅用地需求，特別是要優先安排低收入家庭住房用地的供應。其中規定，必須單獨列出城市建設用地中涉及的住宅用地，其中廉租住房、經濟適用住房和中低價位、中小套型普通商品住房建設用地不得低于申報住宅用地的70%。不符合該要求的，不得批準用地。要優先安排、供應列入供地計劃的廉租住房用地和經濟適用住房用地。對未完成供地計劃的，第四季度不得供應其他商品住宅用地。

毫無疑問的是，隨著宏觀調控的落實，城市房地產產品結構將更科學化、合理化：70/90新政的影響將逐步體現，90平米以上房型將繼續向節約面積發展。

在長沙，從2000年本人曾服務過的“同升湖”、“山水芙蓉”開始到2007年的“保利”、“綠城”等幾十個別墅物業的集中放量，可以預見長沙高端房地產市場還將加大，高檔住宅市場將出現分水嶺。而其實，這一趨勢在全國各大城市差不多。只是，一些別墅等高檔住宅市場相對剛性但需求相對不足，可能面臨更大的市場壓力。

同時，另一方面，政府將進一步落實宏觀調控政策和住房保障制度，不斷完善市場體系，以政策和需求為導向，調整供給結構，積極發展二級市場。并加大對房地產業秩序進行規范和整頓，維護市場健康運行。

保障性住房開發規模增加

目前，在長沙已經在全國成立了住房保障工作局。如果該局確實能為住房保障工作起到成效的話，相信會在全國其他城市陸續成立此類機構。

2008年，住房保障政策將進一步落實，廉租住房、經濟適用住房和中低價位、中小套型普通商品住房的土地供應、投資、資金、項目開工及產品供應的相對比例將增加。另一方面，由于預期改變，投資（投機）需求和自住需求在一定程度上被抑制，消費者變得相對理性。房地產市場可能出現進一步觀望，進而出現持幣待購、惜購等現象，供求矛盾將得到一定程度的緩減。

高度賣方市場將逐步被扭轉，甚至可能轉化為買方市場或相對均衡市場。同時政府將擴大住房保障的覆蓋面，確保保障型住房的土地供應，拿地競爭激化，大地塊土地供應模式可能被相對改變。

政府一方面嚴格控制高端市場的發展，另一方面大力支持保障性住房，力求總量平衡，調整結構，穩定市場，符合“90/70”政策的小戶型、低總價房屋產品供應將增加。

在開發規模方面，將導致部分原本新立項、新投資的非保障性住房開發規模下降。同時，受宏觀調控尤其是土地、金融等新政策影響，保障性住房的開發規模將增加。一些原本計劃安排布局的大盤，可能分細或把多期并攏來開發。

項目開發和上市速度將加快，一般較難再現大規模、大面積的捂盤、囤房、惜售現象。

房價整體可能在一定程度上逐漸回落。保障性住房和小戶型的價格相對穩定，別墅價格相對剛性但需求相對不足，大戶型、商住兩用房、商業地產房屋及城區部分豪宅等高檔住宅、二手房的房價將可能較大幅度下降。

因此，房地產行業可能從“暴利時代”轉入“微利時代”或“常利時代”，暴利時代逐漸遠去甚至走向終結。

市場競爭更

第四篇：2008年中國房地產市場發展形勢報告會

2008年中國房地產市場發展形勢報告會

相 關 內 容

會議組織機構

主辦單位：

中國房地產及住宅研究會房地產綜合開發委員會 承辦單位：

建設部《中國地產》雜志

協辦單位：

中華社區網

組委會主任：

張元端：中國房地產及住宅研究會副會長

副主任兼秘書長：

賀和平：中國房地產及住宅研究會房地產綜合開發委員會

常務副主任委員兼秘書長

副秘書長：

張莉：中國房地產及住宅研究會房地產綜合開發委員會

常務副秘書長

韓煦：《中國地產》雜志執行主編

時間、地點

時間：2008年4月26會期一天（4月25日報到）地點：北京國賓酒店

會議內容1、2008年中國房地產及住宅發展形勢報告2、2008年國家土地、金融、稅收等有關政策解讀

3、我國中低收入家庭住房保障研討

二、擬邀出席會議領導及嘉賓（部分排名不分先后）宋春華建設部原副部長現中國房地產業協會會長 建設部住宅與房地產業司領導

國土資源部土地利用管理司領導

包宗華中國房地產及住宅研究會常務副會長

張元端中國房地產及住宅研究會副會長

顧云昌中國房地產及住宅研究會副會長

謝俊奇中國土地勘測規劃院副院長

韓秀琦中國建筑設計研究院副總規劃師

劉洪玉清華大學房地產研究所所長、教授

袁開紅

尹中立

馮科

楊燕敏

沈潔

龐元

何立群

吳炳灝

王運洲

夏鳴放

王曉瑜

唐世定

張鳳珠

雷志炎

王天怡

牛志偉

汪純宏

藍華

趙康

皋玉鳳

王斌

郝建民

范偉

陳長纓

鄭暑平中國人民大學培訓學院副院長 中國社科院金融研究所副研究員 北京大學經濟所房地產金融中心主任 北京市土地學會常務副理事長 北京市建委副總經濟師 上海市房屋土地資源管理局副局長 成都市房產管理局局長 天津市房地產管理局副局長 洛陽市房產管理局局長 廣州市黃埔區國土資源和房屋管理局局長 山東省建設廳房地產處處長 浙江房地產業協會會長 河北省房地產業協會會長 廣州房屋土地管理局巡視員 中實（集團）公司總裁 中實（集團）公司副總裁 中實（集團）公司副總裁、中實物業物流系統總經理中華社區網總經理 首開集團名譽董事長 上海市地產集團董事長 重慶市地產集團董事長 中海地產股份有限公司總經理 復地（集團）股份有限公司總裁 合生創展集團北京地區公司總經理 廣州珠江實業集團有限公司董事長兼總經理

杜波青建集團股份公司董事局主席

萬小倫中國水電建設集團房地產有限公司總經理

張玉樹中國新興置業公司總經理

吳忠泉金都房產集團有限公司總裁

國鐵鏈華通置業有限公司董事長

黨生華翰集團副總經理

徐子華天津泰達集團有限公司副總經理

王銘槐上海公房實業有限公司總經理

孟慶華遼寧華龍源實業發展有限公司董事長

酈明蘇州市地產開發經營有限公司董事長兼總經理 鹿凡偉山東萊鋼建設有限公司董事長

趙健山東魯能置業集團有限公司副總裁

李信勇北京國信嘉業房地產開發有限公司董事長

陸偉強中國城鄉建設發展總公司總經理

周國興深圳航空城東部實業有限公司總經理

孫妙川浙江置業房地產開發有限公司董事長

胡愛民深業集團有限公司董事長

張章筍北京國瑞興業地產有限公司董事長

段秀斌 中鐵置業集團有限公司董事長

侯寶旭 中冶置業有限責任公司總經理

李士林 中信國安信息股份有限公司董事長

黃進 北京京都瑞華房地產開發有限公司副總經理 譚琳榮 廣州市建筑置業公司湛江分公司董事長 徐遲 廣東金地集團股份有限公司董事長

盧和豐 廣州金豐房地產實業有限公司董事長

酈松校北京新松投資集團有限公司董事長

沈第浙江金沙置業投資有限公司董事長

李國華昆明市房屋開發總公司總經理

孫忠人 中糧地產（集團）股份有限公司董事長 李士林中信國安信息股份有限公司有限公司董事長 周達深圳長江興業發展有限公司總裁

徐永清天津中豪房地產有限公司董事長

王宏彬天津房地產發展（集團）股份有限公司副總經理 李康中信房地產股份有限公司董事長

翟厚圣安徽省中聯集團董事長

侯司國云南志遠房地產開發有限公司董事長

施永祥杭州經濟技術開發區管理管理委員會副主任 田景崎

陳乃新

楊培軍

張玲

王占江

張喆

付漢橋

楊軍

張立君

王南森

劉文

五礦置業有限公司總經理 內蒙古盛業房地產開發有限公司董事長 富力北京公司副總經理 沈陽蒲河新城企業發展服務局局長 長春澤瀚房地產開發有限公司董事長 天津中大房地產公司總經理 武漢中大房地產開發有限公司董事長 新疆中大房地產公司總經理 濟南中大房地產公司總經理 歐思諾集團有限公司總裁 張家口市華升陽房地產開發有限公司董事長

第五篇：2009年中國房地產市場形勢與2010年發展展望

2009 年中國房地產市場形勢與 2010 年發展展望
新聞類型： 最新動態 加入時間：2010-1-12 16:43:21

2009 年以來，隨著國家宏觀調控政策的作用凸顯，全國房地產市場在經歷了短暫的調整之后出現快速反彈：房地產開發投資逐月 加快；房地產建設規模逐步恢復；商品房銷售市場持續升溫；房地產信貸的快速增長以及銷售的迅速回暖為房地產開發投資增長 提供了充裕的資金的來源。2010 年，雖然繼續實施適度寬松的貨幣政策的基調已定，但政府已經開始關注房價的快速上漲，并在 相關政策上進行選擇性調整，預計 2010 年全國房地產市場將保持平穩增長。受房價快速上漲原因的影響，未來樓市仍然具有一定 的不確定性，如果房價繼續快速上漲，不排除市場會再次出現調整的可能。

一、2009 年全國房地產市場運行情況 從 2009 年房地產市場的運行情況來看，隨著 2008 年年底出臺的各項政策措施的逐步落實，促進房地產市場健康發展的政策效 果逐步得到體現。2009 年市場總體保持著持續回升的態勢，整體表現好于預期。1．房地產開發投資增速逐月加快，但仍低于近年來平均水平房地產開發投資增速逐月加快，2009 年 1-10 月，全國房地產開發完成投資 28439.7 億元，同比增長 18.9%，增幅同比回落 5.7 個百分點。房地產開發投資占固定 資產投資比重為 18.9%。90平方米以下住房保持穩定增長。1-10 月，90平方米以下住房完成投資 6479.8 億元，同比增長 31.5%，增速較上年同期回落 35.8 個百分點。

分類型看，商品住宅完成投資 19954.2 億元，同比增長 14.1%，增幅比上年同期下降 13.3 個百分點，其中，經濟適用房完成投資 869.8 億元，同比增長 19.3%；辦公樓完成投資 1084.6 億元，商業營業用房完成投資 3275.4 億元，同比分別增長 33.1%、35.4%，增幅同比分別上升了 34.6、18.7 個百分點。房地產開發到位資金充裕，2.房地產開發到位資金充裕，個人按揭貸款資金規模增速加快 2009 年 1-10 月，全國房地產開發企業到位資金總計 44033.8 億元，同比增長 43.4%，增幅比上年同期上升 37 個百分點。其中，國內貸款 9119.4 億元，增長 53%，利用外資 376.6 億元，下降 29.6%，自籌資金 14319.7 億元，增長 16.7%，其他資金來源 20218.2 億元，同比增長 69.5%，其中個人按揭貸款增長 119.7%。與上年同期各類型資金來源的比重相比，其他資金來源上升較多，提高了 7 個百分點，其中個人按揭貸款比重上升了 4.9 個百分 點。自籌資金比重有所回落，比上年下降了 7.5 個百分點，其中自有資金比重下降 4.8 個百分點。國內貸款比重同比上升了 1.3 個百分點，利用外資比重下降 0.8 個百分點。3．土

地購置與完成開發面積延續負增長 從完成開發土地面積看，1-10 月，全國完成開發面積 18444.7 萬平方米，同比下降 4.6%，降幅比上年同期擴大 2.1 個百分點。從購置土地面積看，1-10 月，全國房地產企業共購置土地面積 24071.7 萬平方米，同比下降 18.7%，比上年同期回落 13.1 個百分 點。全國土地購置費用為 4535 億元，同比下降 0.9%，與上年同期相比下降 24.5 個百分點。

4.商品房建設規模繼續擴大，新開工面積降幅減緩 4.商品房建設規模繼續擴大，商品房建設規模繼續擴大 2009 年 1-10 月，全國商品房建設速度保持平穩，新開工面積降幅減緩。分地區看，東部地區施工及新開工面積增速最低，竣工 面積增速居中；西部地區施工、新開工面積增速最快，但竣工面積增速最低。

從施工面積上看，1-10 月全國房屋施工面積為 28.8 億平方米，同比增長 16.4%，增幅比上年同期下降 2.3 個百分點；其中，住宅 施工 22.6 億平方米，增長 15%，比上年同期低 4.5 個百分點。其中，商品房新開工面積 8.1 億平方米，增長 3.3%，增幅同比下降 4 個百分點；其中，住宅新開工面積 6.5 億平方米，增長 0.4%，同比下降 6.5 個百分點。從竣工面積上看，1-10 月全國商品房竣工面積 3.8 億平方米，同比增長 22.8%，增幅同比上升 13.7 個百分點；其中，商品住宅竣 工面積 3.1 億平方米，同比增長 25.1%，比上年同期上升 17.5 個百分點。5．市場銷售持續升溫，銷售面積和銷售額的規模與增速均創歷史新高 市場銷售持續升溫，2009 年 1-10 月，全國商品房銷售面積實現 66368.7 萬平方米，同比增長 48.4%，比上年同期上升 64.9 個百分點；其中，商品住 宅銷售面積達 60974.7 萬平方米，同比增長 50.1%，辦公樓 1017.3 萬平米，同比增長 28.2%，商業營業用房 3330.1 萬平米，同比 增長 32.9%。商品房銷售額實現 31529.1 億元，同比增長 79.2%，與上年同期相比上升 96.6 個百分點。其中，商品住宅銷售額為 27766 億元，同比增長 84.3%。從各城市運行情況上看，多數城市商品房交易量呈持續上升態勢，北京、天津、上海、重慶、廣州、深圳等大中城市房地產市場 銷售面積均大幅增長。

6．房屋銷售價格持續回升，大部分城市環比出現上漲 房屋銷售價格持續回升，2009 年 1-10 月，全國 70 個大中城市房屋銷售價格保持不斷回升態勢，10 月，全國房屋銷售價格指數為 103.9，比 9 月上升 1.1 個百分點，比上年同期上升 2.3 個百分點。新建房銷售價格指數為 103.7，9 月上升 1.1 個百分點； 比 二手房銷售價格指數為 104.4，比 9 月上升 0.9 個百分點。分城市看，10 月份，70 個大中城市中有 28 個城市房屋銷售價格漲幅高于

于 3%，深圳漲幅最高為 13.8%，9 個城市房屋銷售價格同 比出現下跌。從環比價格情況看，有 68 個城市房價環比出現上漲，僅包頭和吉林市房價環比仍有下跌。

二、房地產市場回暖的因素分析 2009 年房地產市場快速回暖，出現銷售旺盛、市場成交活躍、房價水平不斷攀升的局面，主要有以下四方面的因素： 第一，經過房地產市場持續一年的觀望期，市場累積了一批具有購房需求和購買能力的自住型和改善型消費者，房價的回調為他 們進入市場提供較好進機； 第二，隨著去年年底全球各國救市政策的出臺，人們對未來通脹的預期加強，為避免通脹帶來了的資產損失，人們將轉向一 些實現投資保值的資產和商品，而住房就是投資保值的重要對象； 第三，2008 年年底，中央政府出臺了促進房地產市場健康的若干意見，對住房消費給予了相應的政策優惠，降低了住房消 費和交易中的稅費負擔，進一步刺激了人們的住房消費；

第四，適度寬松的貨幣政策使得流向房地產業的信貸資金增長較快。據中國人民銀行的有關統計數據，截至 2009 年 9 月末，主要金融機構商業性房地產貸款余額為 6.81 萬億元，同比增長 28.3%，增速比上年同期高 14 個百分點，比 6 月末高 9.5 個百分 點。其中，購房貸款余額為 4.35 萬億元，同比增長 30.1%，增速比 6 月末高 12.3 個百分點。

三、20010 年房地產市場走勢預測 2009 年，全國房地產市場整體呈現“V”形走勢，一季度延續上一年的調整回落態勢，二季度起，銷售市場迅速復蘇回暖，投資增幅逐月提高，房屋銷售價格指數不斷上升。預計 2010 年，全國房地產市場整體增長平穩，投資、施工面積、新開工面積、土地開發和購置面積、房屋價格指數增幅平穩上升，資金來源、竣工面積、銷售面積和銷售額增幅回落，但仍保持增長趨勢。通過對 1998 年 2 月-2009 年 10 月房地產各相關統計數據的分析，考慮到國內外經濟環境的變化，根據 ARIMA 模型，我們對 2009 年和 2010 年全國房地產業的主要指標預測如下： 2010 年房地產主要指標預測情況 單位：億元、萬平方米、%

統計指標名稱

2008 年

2009 年預測

2010 年預測

絕對值

增速

絕對值

增速

絕對值

增速

城鎮固定資產投資

148738

26.6

194594

30.8

244741

25.8

＃房地產開發投資

31203

23.4

36093

15.7

44022

22

＃商品住宅投資

22441

24.6

25973

15.7

34097

31.3

房地產開發資金來源

39619

6.3

56315

42.1

73153

29.9

283266

19.9

330260

16.6

390533

18.3

施工面積

其中：住宅

222892

19.3

255679

14.7

309091

20.9

新開工面積

102553

7.5

112470

9.7

145098

29

其中：住宅

83642

6.2

88978

6.4

114631

28.8

竣工面積

66545

9.8

77265

16.1

80804

4.6

其中：住宅

54334

9

66059

21.6

69673

5.5

銷售面積

65970

-14.7

96078

45.6

112517

17.1

其中：住宅

59280

-15.5

87593

47.8

103272

17.9

房屋銷售價格指數

101.6

106.2

107.3

商品房銷售價格指數

101.8

105.9

106.1

商品住宅銷售價格指數

101.8

105.7 106.1

資料來源：國家信息中心中國房地產信息網()1． 投資增幅保持平穩增長

預計 2009 年全年，固定資產投資完成額達到 19.46 萬億元，增長 30.8%，增速較 2008 年加快 4.2 個百分點。其中房地產開 發投資完成 3.61 萬億元，增長 15.7%，增幅同比回落 7.7 個百分點；商品住宅投資完成 2.60 萬億元，增長 15.7%，增幅同比回落 8.9 個百分點。2010 年，預計城鎮固定資產投資與房地產開發投資增幅將保持平穩增長。其中，城鎮固定資產投資完成 24.47 萬億，增長 25.8%； 房地產開發投資完成 4.40 萬億，增長 22.0%；商品住宅投資完成 3.41 萬億，增長 31.3%。2． 房地產開發資金來源增幅回落 預計 2009 年全年，房地產開發資金來源達到 56315 億元，同比增長 42.1%，與 2008 年全年相比，增速加快 35.8 個百分點。與房地產完成開發投資增幅相比，增幅高 16.4 個百分點。2010 年，房地產開發資金來源預計達 73153 億元，增長 29.9%，增速回落 12.2 個百分點。房屋建設增長平穩，3． 房屋建設增長平穩，新開工面積增長較快 2009 年，預計全年商品房施工面積為 33.03 萬億平方米，同比增長 16.6%，其中商品住宅施工面積為 25.57 萬億平方米，增長 14.7%。商品房新開工面積達 112470 萬平方米，增長 9.7%，其中商品住宅新開工面積 88978 萬平方米，增長 6.4%。商品房竣工面積將達 到 77265 萬平方米，同比增長 16.1%；商品住宅竣工面積 66059 萬平方米，同比增長 21.6%。2010 年，預計全年商品房施工面積為 39.05 萬億平方米，同比增長 18.3%，其中商品住宅施工面積為 30.91 萬億平方米，增長 20.9%。與 2009 年相比，商品房和商品住宅施工面積增幅分別加快 1.7 個百分點和 6.2 個百分點。預計 2010 年全年商品房新開工面積將達到 145098 萬平方米，同比增長 29.0%；商品住宅新開工面積 114631 萬平方米，同比增長 28.8%。與 2009 年相比，竣工面積增速明顯加快，商品房和商品住宅新開工面積增速分別加快 19.3 和 22.4 個百分點。預計 2010 年全年商品房竣工面積將達到 80804 萬平方米，同比增長 4.6%；商品住宅竣工面積 69673 萬平方米，同比增長 5.5%。與 2009 年相比，竣工面積增速有所放緩，商品房和商品住宅竣工面積增速分別回落 11.5 和 16.1 個百分點。4． 銷售面積和銷售額增幅明顯回落 2009 年，房地產市場快速回暖，商品房銷售

面積和銷售額增速創歷史新高。預計 2009 年全年全國商品房銷售面積實現 96078 萬平方米，增長 45.6%。其中，商品住宅實現銷售面積 87593 萬平方米，增長 47.8%。2010 年，預計房地產市場會繼續保持增長，但增幅會逐步回落，預計 2010 年全年商品房銷售面積和銷售額分別實現 11.25 億平方米和 46726 億元，分別增長 17.1%和 9.2%，較 2009 年增幅回落 28.5 和 61.4 個百分點。其中，商品住宅銷售面積和銷售額分別 實現 10.33 億平方米和 39318 億元，分別增長 17.9%和 6.2%，較 2009 年增幅回落 29.9%和 68.6 個百分點。房屋銷售價格上半年慣性上漲，5． 房屋銷售價格上半年慣性上漲，下半年小幅回落 從房地產銷售價格指數上看，2009 年全國房屋銷售價格指數快速反彈。預計 2009 年 12 月當月房屋銷售價格指數為 106.2（同比），比 2008 年 12 月提高 4.6 個百分點。其中，商品房銷售價格指數為 105.9，商品住宅銷售價格指數為 105.7，分別比 2008 年 12 月提高 4.1 和 3.9 個百分點。2010 年，房屋銷售價格指數將保持慣性上漲，在 6 月份左右達到最高點，隨后出現盤整和小幅回落。預計 2010 年 12 月當月，房

屋銷售價格上漲 7.3%，其中，新建商品房價格上漲 6.1%，新建商品住宅價格上漲 6.1%。

（作者單位：國家信息中心信息資源開發部）

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新聞出處：中國房地產信息網