第一篇：內蒙置業地產公司2018年銷售部年度工作總結

逆勢而行 堅定信念 勇往直前

——銷售部年度工作總結

尊敬的總經理，各位領導各位同事：

大家好。

歲序常易，華章日新。2018年即將在歡笑和祝福聲中作別，我們又將迎來滿懷希望的新一年。回顧這一年的工作，感慨萬千，有汗水也有喜悅。銷售部的主要工作就是對產品進行快速去化、并及時回籠資金。銷售團隊不畏艱辛、迎難而上，對220平米大四居、230平米以上頂躍及商業產品均取得了一定的銷售成績。

2018年初，銷售團隊謹記總經理下達的“以營銷為龍頭，全面超額完成各項經營指標”的公司運營戰略方針，銷售團隊深知責任重大，不敢怠慢。工作過程中，牢記“快反應、快決策、快執行”的營銷使命，緊緊抓住市場良好的發展勢頭，搶占市場份額。

在公司各位領導的指導及大力支持下，各部門之間的通力合作下，截止2018年12月25日，營銷團隊完成簽約460套，簽約額10.17億元，回款額10.63億元，完成全年回款任務指標的133%。

一、逆市而行，將大戶型轉為“快消品”

年初，項目可售產品為220平米大四居及200平米以上的頂躍產品，對于三線城市的呼和浩特市場來說，客戶需求房源面積集中在90-150平米之間，大面積四居產品的銷售存在很大困難。營銷及策劃團隊與廣告公司深度分析產品特性，多次探討，制定了切實可行的營銷方案，年初提出“賀歲新品，6#樓王附贈車位”的宣傳語，成功吸引購房者眼球并引流至銷售案場。

2018年2月，6#樓220平米戶型原設計中存在一定的空間浪費，銷售部反應該問題后，公司總經理牽頭，動員銷售部全員、工程部及設計部相關人員實地考察，并召開專題會議，最終決定對廚房及餐廳處行改造，既從根本上解決了空間浪費的問題，又多出一間儲藏室。5月1日，改造后精裝樣板間開放，得到了客戶的一致好評。

2018年，項目先后推出了“賀歲新品，6#樓王附贈車位”、“為墅不多的如意現房，清尾一口價7999元/平米”等階段性的促銷政策，全年共計銷售住宅410套，目前項目僅剩余十套左右頂躍及一樓帶院產品，即將全部清盤售罄。

二、破而后立，商業去化取得突破。

2018年商業產品的去化，成為工作的重中之重。銷售難點大家有目共睹。7#樓底商由于格局等問題，一直為我項目滯銷產品，2018年3月份，公司領導同樣召開“商業改造”專題會議，確定優化設計方案，最終決定將一間商業作為示范工程進行改造。銷售團隊在商鋪改造完成后一月內銷售5套，“改造工程”確實起到了立竿見影的效果。

5#樓住宅底商入市后，項目通過“我的商鋪有小院&車位”“用住宅價買如意臨街現鋪”等推廣話術，吸引大量客戶來電咨詢，并成功銷售44套。截止目前，本年度累計銷售商業50套，銷售額1.6億元，回款額1.5億元。

三、銀行貸款多變化，通力配合追回款。

2018年伴隨著住宅持續的旺銷，銀行放款問題逐漸顯現，客戶基于信用卡帶來的便利，同時不可避免出現了不良逾期等問題。針對不良逾期等問題，銀行貸款政策逐步收緊，對征信要求愈發嚴格，逾期連三累六銀行拒絕貸款，商鋪貸款逐步降低額度的同時，貸款利率大幅上調（住宅從9折變成上浮10%，商業從上浮20%至上浮50%）。

而我項目產品面積大、總價高，客戶貸款金額均在150W以上，貸款審批需批到總行領導，放款周期從原來的一周變成了一個月、三個月甚至半年之久。為了能夠快速回籠資金，銷售部與財務部通力配合，成立回款專項催繳小組。經理、后勤緊盯購房客戶按揭貸款材料的遞交情況，定期按時梳理。我和財務領導每周有兩至三天的時間駐守銀行，和中信、中行、華夏積極溝通貸款客戶的辦理進度和審批速度，及處理客戶貸款出現的新問題（我們有時稱其為“出幺蛾子”）。

截止目前，全年銀行貸款回款率高達99%，創我項目歷年最高。2018年貸款的催收工作，銷售部和財務部之間分工明確、有條不紊。在此，對為年度快速回款辛勤付出的財務部所有同事，表示由衷的感謝。

四、合理化控制營銷費，宣傳效果最大化

年初，響應老板和總經理的號召，對全年的營銷費用做整體把控，要求策劃工作前置，并與預算部緊密配合，提前完成各項招標及媒體合同簽訂工作，銷售部根據自身營銷節點選擇最合適的媒體渠道進行階段性投放。全年營銷費用為809萬，占比回款額的0.8%，既確保了市場有聲音，又有效的控制了營銷費用支出，項目營銷費用逐年降低。

五、政策風云突變，齊心協力渡難關

呼市房管局三季度網簽停滯、出臺限價銷售等政策。具體政策就是住宅銷售單價超1萬元/平米的房源不予網簽，銀行貸款沒有網簽不予放款，此次政策出臺屬呼市首例，如何解決尚無經驗可循。

關鍵時刻，開發部于總協調房管局相關領導和辦事人員，銷售后勤派專人與房管局辦事人員反復溝通，了解政策要求及辦理流程，前后四、五次的嘗試與溝通，隨即在政策出臺后的第5天即取得網簽手續的突破。房管局網簽主管領導對我司頻頻豎大拇指，稱贊說“見過那么多地產辦事兒的，從沒見過像你們公司這么拼命的”。

是啊，我們新華聯人的工作作風就是“雷厲風行、貫徹始終”，有了經驗可循，銷售部全體人員一起上，齊心協力加班加點，將800余戶沒有網簽的住宅，在30內將網簽本案、價格備案全部完成，此舉避免已售房源無法備案、貸款審批已通過無法放款，同時為待售房源的銷售及貸款資金回籠提供了必要的保障。

六、提前辦理入住交付，為利潤結轉做貢獻

公司年度平衡計分卡有一項重要的任務指標即“3#4#5#6#的交付入住”。為實現這一目標，11月底銷售部與客服部、財務部、工程部等多部門密切配合，共同承擔二期3#、4#、5#、6#樓的交房重擔。銷售部每個置業顧問提前與每個客戶溝通，通過交房贈送物業費、免收契稅、公維等優惠政策引導客戶提前辦理交房手續。最終二期達到交房條件的1081套住宅，累計交房1048套，交房率高達97%以上。交房整個過程流暢，實現無**交房的同時獲得業主高度評價，切實為公司利潤結轉做出一份貢獻。

七、明知山有虎，偏向虎山行

2018年項目商業銷售并不樂觀，2019年會有更多的新項目入市，市場客戶更多的資金流向住宅地產，銷售部在積極完成集團下達的各項任務指標的同時，勢必將項目剩余所有產品全部售罄。目前2019年的各項銷售工作均已提前布置。

1、項目北側商業雖然取得了一定的銷售成績，但深受快速路及客戶亂停車的影響，去化速度緩慢。下一步，擬決定對項目北側商業停車場做統一管理，營造商業氛圍、促進商業銷售的同時，加快項目地下停車位的去化。

2、為增加北側商業人流量，項目擬決定將售樓部搬遷至7#樓獨立商業中辦公，但考慮年底交房活動場地等事宜，目前18#售樓部仍在使用中，計劃于春節前后將辦公場所搬至7#底商。

3、售樓部這個8600多平米的大宗商業，至今無找到整體出售的大客戶，受市場環境的影響，個人或企業一次性購買的能力有限。項目正嘗試與設計院、規劃、房管局溝通，將售樓部進行產權分割，化整為零促進銷售。我們將售樓部地下超市進行招商，增加人氣帶動售樓部的銷售。銷售部所有人員發動身邊所有可利用的關系，尋找商超資源，最終與國內大型超市家樂福進行前期接洽，銷售部將招商事宜匯報總公司，得到總公司領導的高度重視，派商管中心領導前往項目與家樂福超市領導進行洽談溝通，雙方最終達成租賃合作意向書，下一步著手合同的簽訂工作。

雄關漫道真如鐵，而今邁步從頭越。2018年已屬于過去，2019年銷售工作將是一個嶄新的開始，我們部門全員有信心，在公司總經理的帶領下，必定披荊斬棘，勇往直前，完成總公司下達的各項任務指標。

最后，我代表銷售部全員，感謝各兄弟部門一直以來對我們營銷工作的理解以及大力支持。謝謝大家！

某項目營銷部 2018年12月25日

第二篇：置業、地產公司工程部項目管理工作總結

置業、地產公司工程部項目管理工作總結

時間飛逝,轉眼間我們即將迎來嶄新的一年2010年。2010年，我們先后完成清田苑項目1#、3#樓的收尾、交房、售后維修工作，東二路35#商住樓項目工程施工管理，桓臺伊家70多萬平米的魅力@首座項目施工隊伍進駐。這與我們公司全體成員的努力是分不開的，在此表示深深的感謝…….。

工程部人員全面按照“恪己達人、誠信圣發”的公司理念要求，緊扣學習、貫徹、執行公司每次例會精神這一主線，以統一思想為前提，以制度落實為保證，首先對金嶺清田苑1#、3#樓實行施工、交房、維修（售后服務）一體化管理，工程質量得到了提高，有效避的免了業主投訴，沒有一個業主因質量問題找到公司，降低了公司費用，提高了公司形象，我們的產品在社會上也不斷受到業主的好評。其次對東二路35#商住樓項目采用了科學管理，使該項目用了3個月的時間完成了2萬余平方米的主體工程；再就是施工企業爭相與我們合作伊家“魅力@首座”項目，這是對我們這個項目設計理念、構思的認可，是對我們工程部人員素質的認可，更是對我們公司信譽的認可。

下面我對工程部在過去所做的工作總體情況進行一次盤點與總結，向各位領導和同事做一匯報：

一、主要工作情況

1、制定基本原則、貫徹工作方針、鍛煉隊伍

工程部嚴格按照“提高標準、形成流程、實現目標、鍛煉隊伍”這一基本原則，以提高執行力為重點，集中精力抓好團隊建設，使工程部、監理部、施工單位目標一致、協調統一，有效的保障了工程質量目標、進度目標、安全目標、投資目標的實現。

工程部在張總的領導下，制定工作目標：

1、金嶺清田苑1#、3#樓售后服務實現“0投訴”；

2、東二路35#商住樓項目：安全目標“零死亡”，進度目標：2010年10月31日工程竣工，12月31日相關配套完成，整體工程交付使用；質量目標：按市優質工程的標準要求，完成全部的建設內容。

目標確定后，為能實現上述工作目標，我們工程部制定了切實可行的各種規章制度，如《崗位工作職責》、《項目例會管理制度》、《設計交底與圖紙會審制度》、《施工組織設計與施工方案審查制度》、《工程質量與驗收管理制度》、《工程變更管理制度》、《文件資料管理制度》、《安全管理制度》、《安全檢查、文明施工檢查工作制度》、《安全工作會議制度》、《文明施工管理辦法》、《甲供材管理制度》等。做到了凡事有章可循、凡事有據可依、凡事有監督、凡事有人管理，行為有約束、管理有依據，減少了隨意性，增加了責任感。

金嶺清田苑1#、3#樓的收尾工作中，工程部組織業主共同參與，交房前業主參與驗收，并提出質量缺陷書面整改意見和內容，工程部加以整理，下發給施工單位進行整改，整改結果首先滿足規范要求其次滿足業主要求，業主簽字同意后，再進行交鑰匙工作，業主入住后工程部對工程質量回訪、維修，杜絕投訴，將1#、3#樓打造成了住戶滿意工程。

2、2010年工程部在東二路35#商住樓項目管理中的主要工作

A、做好事前控制：

A1、工期事前控制：工期目標確定后，工程部要求施工單位黃河建工東二路項目部編制總工期進度計劃，合理安排施工工期，提報到監理部、工程部進行審核，經批準后方可施工。在這個問題上，施工單位的編制不是很認真，認為沒有必要，后經工程部、監理部多次召開會議，講明施工進度計劃對工程工期控制的的重要意義，使大家提高了認識。盡管實際現場施工進度不盡人意，但在項目監管中施工進度計劃對施工進度起到了督促和推進作用。

A2、質量事前控制：監理單位、施工單位在進場時，工程部嚴把監理單位、施工單位人員資質關，嚴禁無證上崗，并要求監理、施工單位進場管理人員編制職責表并附有聯系方式，保證在工程施工過程中保持聯系和及時落實整改措施，對推進工程進度、質量、安全、現場文明施工取得了一定的效果。質量目標確定后，工程部要求施工單位在未施工前認真編寫施工組織設計及施工方案。同時根據質量控制要點，組織專題會議對監理單位、施工單位現場技術負責人、各專業工程師進行培訓學習，認真掌握要點，熟悉施工圖紙，以便在施工中能達到正確監督和指導的目的。同時在此基礎上，組織設計單位、監理單位、施工單位以每棟樓為單位，進行圖紙會審，按圖紙會審制度的要求，認真記錄整理圖紙會審記錄，作為設計文件的一部分，按記錄內容進行指導施工。對施工中常見的質量通病，由施工單位編制專項施工方案，工程部同監理部認真審核，辦理會簽，編寫施工工藝要點并畫出節點大樣圖、統一了做法，下發到監理單位及施工單位，如：墻體砌筑工程、外墻保溫工程、樓地面防水工程等等，并取得了良好的效果。

B、事中控制：

B1、開工后，工程部根據實際情況和監理合同的約定在質量控制、進度控制、投資控制、安全管理等方面實行監理負責制，并制定了周五例會制度和周例會的四個主要內容：A、檢查上次例會問題的落實情況，分析未落實的原因，制定問題落實的具體時間，確定檢查時間及處罰原則。B、施工單位總結匯報本周工程進度完成情況，和下周工程進度目標及落實措施，提出需要協調解決的問題。C、監理單位檢查分析工程項目質量、進度情況，對施工單位提報的質量措施、進度措施進行批復。D、工程部對有關需要協調解決的問題作出答復。在材料采購方面工程部采用貨比三家的方法有效的控制了材料的價格保證了材料的質量。工程部加強了廉政建設管理，不接受相關業務單位的宴請、紅包、不索要財物、不利用職權故意刁難、不向相關業務單位報銷個人費用；不向施工企業推銷材料、介紹關系、不為個人謀取私利，維持了正常的工作秩序，維護了公司利益，樹立了良好的企業形象。在甩項項目（外墻保溫、配電箱制按等）管理中采用公開、公正、透明的招投標辦法，有效的降低了工程造價。在成本方面推行價值工程管理理念，“用最少的錢，獲取最大的效益”，保持項目功能不變，降低項目投資（毛胚房思路，室內不做地面、不貼瓷磚），投資不變，提高項目功能（儲藏室改地上車庫）；參考兄弟單位成功項目的合同，制定自己的合同，通過合同約定結算規則的措施降低工程造價（見補充合同約定的結算細則）。精兵簡政，節約開支，簡化手續，一個人兼多項職能（東二路配備二人、金嶺一人，伊家項目二人）

B2、東二路項目1#-4#住宅樓為條形基礎、5#樓為獨立基礎，我們收集了大量的附近工程有關獨立基礎、條形基礎的施工資料及相關工藝要求和規范標準，組織監理單位、施工單位認真學習，掌握知識，以便在施工中進行監督控制。施工開始后，我們會同監理單位、施工單位一道克服地質條件復雜、地面及地下施工障礙等種種不利因素，確保釬探記錄的真實可靠，組織工程部、監理部派人輪流值班，監督檢查，從而保證了釬探記錄的可靠性。對照設計圖紙對獨立基礎、條形基礎認真檢查幾何尺寸，鋼筋間距和需用的馬鐙支撐，并做好實點實量紀錄，并即時拍攝照片資料。對澆注砼嚴格把關，控制水灰比，嚴格旁站制度，對不符合設計及相關規范要求的，必須整改，重新施工。達到設計及相關規范、標準要求時，方可進入下道工序施工，經過嚴格的檢查和驗收，收到了良好的效果，保證了基礎工程的質量。

B3、在鋼筋工程施工中，我們首先從材料的源頭抓起，為了確保工程質量，將工程用鋼材列為甲供材，由工程部統一采購，保證了鋼材的合格可靠性.鋼材進場后，由施工單位在監理單位見證下現場取樣進行復試。復試合格后方可使用到工程上。在鋼筋綁扎施工中，我們工程部除進行巡視外，還要求監理單位專業監理工程師對關鍵部位進行旁站監理，有效防止了鋼筋間距、搭接長度滿足不了設計要求等質量問題。

通過嚴格要求和巡視檢查、嚴格監理，施工單位認真按施工方案及施工工藝施工，鋼筋工程經檢測基本滿足了設計及規范要求。根據易出現的質量通病及易發生的質量事故，我們吸取教訓，總結經驗，采用提前下發通病防治、預控通知單、重點部位旁站監督的方式，解決問題。例如：陽臺板及梁板相交處的負筋，施工中經常被踩踏，使負筋位置下移，鋼筋保護層加大，易發生板塌落事故。針對這個問題，我們工程部提前預控，下發了結構平面增加鋼筋馬凳的通知。采取這種技術措施后，保證了鋼筋不下移，鋼筋砼保護層厚度不變化，經主體檢測后證明此措施行之有效。

B4、在模板工程施工中，施工單位缺乏質量意識，不愿意進行生產投入，每幢樓號只投資二層模板，這樣造成在澆完上一層模板時，就要拆除下層模板，從而對砼結構造成嚴重的影響，我部通知監理下發停工通知，立即整改，為了保證砼澆筑后的外觀質量及幾何尺寸不發生變化及變形，我們要求施工單位結合2010年10月底竣工的施工進度計劃要求，重新編制拆模方案，每幢樓號必須配置四層模板，明確了在上層結平澆筑24小時后，商品砼拆模報告合格后，方可拆除底層模板，經過嚴格檢查模板的質量，模板施工中的嚴格控制。在主體驗收中，基本滿足了觀感質量的驗收標準，工程部非常重視砼的澆筑質量，加強平時巡視檢查的力度和巡視檢查的頻率，對在檢查中發現的質量問題，及時處理，使得工程質量有了很大的提高，同時不重視質量的現象得到了有效的遏制。

B5、施工用的砼，全部為商品砼，為了保證商品砼的質量，工程部將其列為甲供，精選商品砼供應商，從而保證了施工質量，節約施工成本，我們采取定期或不定期的檢查方式到砼拌制廠進行檢查，杜絕了不合格的商品砼進入施工現場，在施工現場嚴格檢查砼的坍落度，控制加水施工，采取這些有效的措施后，保證了砼的供應質量。經主體回彈檢測，砼質量全部滿足設計及砼規范要求，全部為合格。

B6、為了保證砌筑工程的工程質量，我們抓了如下幾個環節：控制原材料質量，嚴格按規定取樣，不合格材料堅決不準使用；重點檢查墻體拉結筋的放置部位、長度及數量是否符合設計要求，不定時抽查砌筑砂漿（現場制作試塊）、砌體的沙漿飽滿度等等，在實際施工中，施工單位沒有按要求施工，工程部為此加大了巡查力度，并召開會議，提出了嚴格要求，對沒有按圖紙、圖集及規范標準施工的墻體全部拆除，重新砌筑，不拆除的給于斷電、停工整改，此舉收到了良好效果，保證了工程質量。

B7、我們工程部根據東二路商住樓項目的自身特點，組織監理部、施工單位，認真熟悉和審查圖紙，了解設計者意圖；對施工圖紙，進行了縱橫比較和聯系，使水、暖、電、煤氣及相關的弱電專業相結合、相對照。發現不合理或有疑問的地方，做好記錄并及時反饋到設計單位解決問題。

在明了水、電及通風各專業圖紙上預留、預埋的孔洞和管線位置的基礎上，并結合土建結構施工圖紙，核對施工單位已留孔洞的標高、位置，以保證安裝工程的施工不受孔洞預留的影響。編制施工圖預算，列出各分項工程的工作量，并確定安裝工程中各分項工程用料、用工和機具使用情況，并匯總成表，以便為材料準備提供可靠的理論依據。審核安裝工程施工技術方案，確定采取的技術措施，保證施工技術既合理先進又能提高施工進度，縮短工期。編寫詳細的安全和技術方面的交底記錄。交底內容應具體、明了且具有針對性，以保證安裝工程施工安全和施工質量符合規范要求。

C、成本方面：

C1、從合同制定著手與施工單位詳細約定結算、取費的計算規則，讓利幅度，工程款撥付時間等，根據合同制定嚴格的工程款撥付、設計變更、經濟簽證等制度，使投資控制工作制度化、規范化、程序化。

C2、施工前對施工圖進行會審，及時發現問題，進行事前變更，避免損失。

C3、嚴格工程計量，防止超付工程款，在支付工程款時，只有質量合格的項目才允許計量，對不合格的項目及由于施工單位自身造成的增加項目則不予計量。支付進度款前抵扣各種款項，如甲供材、甲方已支付的臨時設施費、質量進度獎罰款等，嚴格按照合同規定的計量程序及付款比例進行控制。

C3、嚴格工程簽證制度，工程簽證實行隨發生隨簽證，嚴禁事后補簽，簽證內容必須在發生的三日內經監理單位、工程部和公司造價控制部人員的現場認定后才可以作為有效的計量文件。

通過以上措施，保證了投資的有效使用，防止了投資失控，取得了良好投資控制的效果。

二、存在的主要問題和不足

1、單純的廉政觀點：認為廉政管理與和諧團結是對立的，不認為廉政只是完成管理任務的條件之一，認為只要廉政管理，一切就會好，忽略了與相關單位搞好團結的重要性。單純的廉政觀點來源：協調能力低，不能認識和諧團結在工程建設中的作用，不能認識和諧團結與吃拿卡要是根本不同的。過分的依賴廉政的力量，忽視了團結和諧的力量。

2、雇用思想：不認識公司和工程部是自己展現才能、報答社會的平臺，以為自己僅僅對某個人負責，不愿意到條件艱苦的地方去，總是想著老婆、孩子、熱炕頭貪圖享樂；拿多少錢干多少活，多拿錢少干活，稍不遂意，就消極起來，不做工作。其原因主要是素質低，但也有領導者處理問題、分配工作或執行制度不適當造成的。

糾正方法：

1、從思想上提高認識，在繼續發揚廉政管理的同時，不能忘記與相關單位搞好團結，搞好人際關系。

2、領導者處理問題、分配工作和執行制度要得當，經常與員工進行溝通，使其充分認識到公司和工程部是奠基自己事業生涯的平臺，只要我們還是公司的一員，就應當拋開任何借口，投入自己的忠誠和責任，一榮俱榮，一損俱損的思想！將身心徹底融入公司，盡職盡責，處處為公司著想。

三、今后的工作設想

1、進一步完善、細化各種規章制度，不是靠人管人，而是靠規章制度約束、規范人的行為，靠制度促使所有的管理人員去主動工作，而不是被動工作，真正做到“凡事有人負責、凡事有人監督、凡事有章可循、凡事有據可查”。

2、加強業務培訓，利用業余時間多學習專業知識，特別是對新標準、新規范、新工藝、新材料的使用等學習和掌握，使得工程部員工自我的知識得到更新。對施工單位工程量認真核對，降低企業成本。作出貢獻。

3、工程開發項目確定后，就應進入“早謀劃、早安排”的程序。加強部門之間的協調、溝通，做好一切施工前后準備工作，特別是前期、技術、計劃、甲供物資、甩項工程等準備工作，做到有備無患、恰好銜接。

4、協調好各方之間的關系，特別是與監理單位的關系，如何調動監理人員的積極性，充分發揮監理人員的潛能，實現“小業主、大監理”的管理模式，是擺在我們面前的大難題和大課題。因為目前的實際情況是監理單位聘用的監理人員業務水平普遍較低，而且責任心較差，監督不到位，監理工程師人員數量不足，不能滿足工程管理的實際需要。

5、選擇優秀施工隊伍，有部分施工單位管理人員的業務素質較差，技術水平低下，不能滿足施工管理的實際需要，例如：不會編制施工組織設計及施工方案，照抄照搬，不符合本工程的實際，對施工圖紙不熟悉、吃的不透、不求甚解等等，不能正確的指導施工。造成返工現象嚴重。同時，自檢體系不健全，有些單位根本不自檢，只靠監理單位及項目部的專責工程師檢查出問題后再整改。既影響了工期，又保證不了工程質量。有些承包人在工程上不舍得投入資金和材料，以次充好，質量意識不高或者嚴重的說沒有質量意識，使得工程質量很難控制。如在實際工程施工中不采取一些強有力的措施及時的扭轉事態，靠承包人的修養和素質，其后果是不堪設想的。因此選擇優秀的施工隊伍是尤為重要的。

四、2010年的展望與計劃

回顧過去，我們碩果累累，展望未來，我們充滿希望，在新年一年，我們要一如既往的堅持公司理念、原則，堅定我們執著的信念，團結一致，共同前進。我們工程部人員還要在自己的崗位監守下去，不斷發現問題，解決問題，為我們的公司爭取更大的利益，為我們的客戶營造一個更安全、更舒適、更理想的居住環境。

工程部在實際工程管理中，雖然取得了一定成績，但還是存在著一定的缺點和錯誤，我們有決心克服缺點，總結經驗，不斷豐富和完善自我，在探索和摸索中發展自我，以取得更佳的業績，回報公司領導對我們的支持和信任，回報廣大業戶和社會，為建設更加美好的家園和現代化住宅小區貢獻我們的力量。在房地產開發圈中高高豎立起我們xx置業有限公司的旗幟

第三篇：某地產置業公司低值易耗品管理辦法

低值易耗品管理辦法

為了加強低值易耗品的管理，規范低值易耗品的核算，特制定本辦法。

一、低值易耗品的范圍：

低值易耗品包括文件柜、保險柜、檔案柜、打印機、辦公桌椅、會議桌椅、電話機、飲水機、電風扇、碎紙機、裝訂機、裁紙機、白板、DVD、U盤、傳真機等單個價值在50元以上，并且使用年限在一年以上、并達不到固定資產管理標準的工具用具作為低值易耗品管理。

二、低值易耗品的攤銷方法：

按照現行會計制度規定，低值易耗品的核算攤銷方法有三種，即一次攤銷法、分期攤銷法、五五攤銷法。

置業類公司采用一次攤銷法，這種方法是在低值易耗品領用時，將其價值一次轉作費用或成本支出。

三、低值易耗品的管理：

1、單價在500元的批量物資采購，需進行比價采購，參

2依據采購入庫單在金蝶中嚴格按數量金額賬要求進行賬務處理。

3、各單位資產管理員對本公司使用的低值易耗品進行管理。資產管理員應建立低值易耗品臺賬（按資產類別），在低值易耗品入庫、出庫時進行登記管理，臺賬內容應至少包括登記資產編號、資產名稱、數量、金額、購入時間、使用部門、領用時間、領用人簽名、現有狀態等。必須貼上編碼標簽方能辦理領用手續。財務部門與資產管理員每月就本月新增、領用和報廢進行核對，出具當月低值易耗品確認表。

4、個人使用的低值易耗品必須妥善保管和使用，若丟失或損壞應報行政部門認可責任后方可重新領用。報損的低值易耗品，由相關人員驗舊，并出具報損報告，由行政部門經理審批，行政部門在低值易耗品臺賬中做核銷處理。低值易耗品報損時原則上應以舊換新；對盤虧的低值易耗品應落實責任人，并由行政部門進行評估，按評估值賠償，必須將賠償款上交財務。

5、低值易耗品的實際使用人轉移或離職時，應向行政部門交回領用的工具、用品，辦理清交手續。行政部門保管人員應根據各類用品所領用時間和預計的使用壽命，查驗收回物品的完資料均來源于網上，房地產E網http://只負責收集、整理，但不能保證資料的完整性和準確性。如果您認為侵犯了您的權利，請您直接與我們聯系。感謝原作者所作出的努力！

好程度，如有不符合常規的損耗，應向行政部門經理提出報告，并落實責任人，合理考慮使用狀況、對損壞程度進行評估，應該賠償的必須將賠償款上交財務。

6、公司規定每半年進行一次低值易耗品盤點，由資產管理員負責盤點，財務部門監盤，并抽查入賬保管和領用制度的執行情況。財務部門登記的低值易耗品數量金額明細賬和行政部門登記的臺賬共同核對，盤點低值易耗品數量和使用現狀，登記盤點表、出具盤點報告并上報主管領導。

四、低值易耗品的編碼和分類

1、低值易耗品的編碼規則：

備注：新成立置業公司，依據成立時間順序順延編號。第二位 低值易耗品類別編號，具體如下

資料均來源于網上，房地產E網http://只負責收集、整理，但不能保證資料的完整性和準確性。如果您認為侵犯了您的權利，請您直接與我們聯系。感謝原作者所作出的努力！

第三位 三位順序號，如00

1如XXXX(中國)文件柜編號：00-WJG-0012、低值易耗品的分類

（1）辦公桌包括所有辦公用桌，如電腦桌、會議桌、板臺；（2）辦公椅包括所有辦公用椅，如折疊椅、沙發；（3）文件柜包括所有用于存放辦公資料的柜式家具；

（4）電器類主要指除上述辦公家具以外的辦公用電器設施，如冰箱、飲水機、微波爐、風扇等；

（5）電子類指計算機及其配套設施，如U（6）工具類指維修或施工用工器具；

（7）

五、低值易耗品的配備原則：

22米大班臺1張、班前椅1把；接待椅2把；木制書柜3套；會議桌1張帶1組；茶幾1張；電話機2部；飲水機1臺。

3、中心及各分子公司副總可各配1.6米大班臺1張、班前椅1把；接待椅2把；木制書柜2套；沙發1組；茶幾1張；電話機2部；飲水機1臺。（根據辦公環境而定）

4、公司中層管理人中每人配備1.4米辦公桌椅1套，接待椅2把； 資料柜1組，2部電話機；每個辦公室配1臺飲水機。

5、其他管理人員每人配備1套1.2米辦公桌椅，資料柜根據部門實際情況而定，移動硬盤各部門配備一個。

6、檔案管理部門可根據需要配備檔案柜。

7、會議室可視大小配備會議桌椅；配整理臺1張、飲水機1臺、90cm*180cm白板1張；投影幕布等物品。

8、接待室可根據需要配備沙發、茶幾、飲水機等物品。

9、各項目部宿舍可配備高低床、桌椅、衣柜、飲水機等。

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10、需求部門申請時必須堅持上述標準和原則，不得擅自提高配備標準。

11、為減少庫存積壓和資金占用，低值易耗品實行零庫存管理。

六、其他

1、非置業類公司低值易耗品管理辦法參照本辦法執行，具體制度自行規定。

2、本辦法自下發之日起開始執行。

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第四篇：置業公司2010工作總結及

置業公司2010工作總結

及2011年工作計劃

2010年，是繼2009年后的又一個房地產“政策年”，也是歷年來國家實施房地產宏觀調控力度最大的一年。一年來，國家及地方接連不斷地出臺相關調控新政策，面對風云變幻、市場動蕩不安的2010年，在集團公司和總裁的正確領導和決策下，臵業公司全體同仁積極參與集團公司組織的思想教育整風活動，進一步轉變觀念，結合招遠當地實情，認真分析當前的形勢，努力克服各種不利因素，齊心協力，扎實工作，基本完成了年初工作目標計劃。展望2011年，天健臵業全體員工更加信心滿懷，在不斷總結經驗和教訓的基礎上，穩扎穩打靈活創新，爭取取得更大的成績。現將2010年工作總結及2011年工作規劃匯報如下：

一、2010年置業公司主要工作情況

（一）臵業公司經濟指標完成情況：

全年開發建筑面積平方米，建成房屋面積平方米，完成建設投資 萬元，實現銷售收入 萬元，銷售面積平方米。

（二）臵業公司項目推進情況：

1、大唐金湯園。2010年是大唐金湯園全面開工建設的第二個建 1

設年，1650㎡的天年苑和3152㎡的荷華宮已經投入使用。5150㎡的四星級商務酒店已進入裝飾裝修工程階段，計劃春節后投入使用。5650㎡的金色大廳計劃明年“五一”投入使用。四個項目2010年已經累計完成投資7360萬元。

2、金融大廈。總建筑面積86188平方米的金融大廈項目是以金融業為主，具備商業、辦公、餐飲等功能的綜合大樓。2010年我們針對金融大廈做的主要工作是：督促天津大學5月15日完成了方案設計，跟蹤煙臺設計院于8月8日完成了初步設計和施工圖設計，并一次性通過了設計部門與專家的所有審查，并于國慶節期間進入了全面施工期，年末地下一層封頂。

3、尚水花園。2010年，尚水花園1—21#樓已全部竣工，并于9月份進入交房階段，整個小區的水、電、暖等后期配套設施已經全部完工，春節前，現有工作面只剩綠化工程。22#、23#、24#、25#樓也正在抓緊施工，預計2011年 月，整個小區全部竣工，正式交付使用。

4、城西路家舊村改造。今年五月份以來，我們就舊村改造工作與城西路家村密切配合、分工協作，成立工作小組，先后進行了改造的政策解讀、規劃設計、青苗補償等工作，并先后撥付補償款 萬元。2010年，我們出資組織該村黨員、村民代表赴天津和諸城參觀學習；投資84萬元聘請天津大學著名教授陳天擔綱，先后進行四次規劃方案修改完善，最終采用了“借綠山造綠水”的規劃方案；投資900萬元進行了修建性詳細規劃；投資400萬元進行了景觀園林設計。

目前，4萬多平米的回遷及補償樓已經完成了詳規設計和建筑方案的設計，并進入施工圖設計階段。

5、龍王宮。龍王宮項目是為弘揚招遠道教文化，滿足信教群眾的宗教生活需求，促進社會和諧而開工建設的，建筑面積約720平方米，我們利用陰歷四月初三至六月十三開壇之間70天左右的時間，完成了總工程量的70%，為開壇的順利舉行奠定了基礎。

(三)、臵業公司思想教育整風活動開展情況：

2010年，總裁高屋建瓴，及時的在集團公司開展思想教育整風活動。活動共分三個階段，前兩個階段活動中，我們以自我反省和觀看音像資料為平臺，首先從解決思想問題入手，重點解決好總裁提出的六個方面的問題，通過個人反思和交流影音資料觀看心得體會，使臵業公司全體員工充分認識到此次思想教育整風活動的重要性與必要性，思想認識問題初步解決。同時結合總裁為臵業公司在第三階段思想教育整風活動中提出的大討論話題：在粗放管理向規范管理轉變的過程中，如何加強責任心？我們通過在臵業公司全體員工中舉行大討論等活動形式，總結出了臵業公司自身存在的五大方面問題，這同時也是造成臵業工作項目推進緩慢，問題不斷出現的主要原因：

1、工作方法不得當。回顧總結臵業公司一年來的工作和工程，特別是大唐金湯園出現的施工質量問題，歸根結底就是臵業公司目前的工作方法不能適應總裁賦予的工作要求，也不能調度全體干部員工的工作激情。工作急，但抓不住工作重點，往往造成揀了芝麻丟了西

瓜現象。

2、團隊的協同作戰能力不強。一年來，我們如果與縣一級同行業相比，取得了一定的成績，但是與總裁的要求，與公司迅猛擴張的要求，與所擔負各種工程的要求，不是有差距，而是有很大的差距。團隊的協同作戰能力不強，永遠不能適應所擔負的工作。而臵業公司常常工作起來就事論事，出現不全面、優劣不清的局面。這也直接導致各項工程進展緩慢、問題不斷。

3、缺乏科學規范的操作和決策。臵業公司缺乏的不是愛崗敬業的精神，而是科學規范的的操作和決策。這么大的一個公司，沒有一個從領導到員工因人制宜、切合實際的工作責任制，沒有一個上下貫通、左右流暢的工作流程，沒有一個指導和約束干部員工的工作制度，工作效果可想而知。

4、工作計劃、措施和檢查不到位。計劃是工作的先導，措施是貫徹計劃的保證，檢查是落實措施的手段。臵業公司大小五個部門，從領導到員工每天都是忙忙碌碌，有的忙到考勤的時間都沒有，但是工作效率指標用數字去量化，用總裁去考核都不盡人意。重要的原因就是工作計劃性差，措施保障不貼實際，檢查落實不到位。

5、調查、分析和總結不足。善于調查、分析、總結是一個公司應該具備的基本素質，是一個企業應該具有的基本工作流程。回頭看，臵業公司好多工作不盡人意，好多工作到月末、季末、年末總是出現一些不好的結果，歸結起來有一個重要的原因，就是不注重工作、工程的調查、分析和總結。毛澤東講“沒有調查就沒有發言權”。不注

重調查研究，不注重分析各階段的工作、工程的特點，不及時的總結各階段的工作成績和問題，到頭來必然是問題一堆，錯誤一堆。

五個方面問題的存在正是責任心缺失的具體表現。要找出問題，更重要的是解決問題。我們在第三階段活動中對臵業公司的組織架構、工作職責、工作流程、管理制度等方面存在的問題進行認真剖析，經過梳理，針對剖析出的主要問題及時采取措施加以整改。

在認真反思、深挖根源、找出癥結的同時，我們清醒的認識到，員工素質水平和業務技能參差不齊，團隊建設與創新意識滯后，企業各項規章制度的貫徹執行力度不夠同樣是制約臵業公司快速健康發展的重要因素。

以上問題必須引起高度重視，并在2011年的工作中切實加以改進，籍以推進臵業公司的全面工作。

建章立制工作是第三階段思想教育整風活動的重中之重，我們從理順公司的崗位職責和工作流程開始，制訂了適合公司發展并具有競爭力的體制、人事、薪酬分配方案，并及時制定和完善了員工績效考核管理辦法。同時，通過對公司現有的管理制度進行修改、補充和完善并及時組織全體員工集中學習，以及在工作中進一步加強了管理，對各種違規違紀行為嚴格按照制度進行認真處理，使企業各項管理水平有所提高。

二、2011年置業公司工作計劃

臵業行業是政策敏感性行業。2011年宏觀經濟政策走勢如何，市場能否保持平穩運行，將對臵業公司的發展有著直接的影響。但政策

是剛性的，人是活的。我們要通過思想整風教育活動，統一思想認識，積極轉變經營理念，提高市場洞察力，未雨綢繆，積累各類資源，借力招遠經濟快速發展的大背景，在2010年穩健發展的基礎上，夯實基業，真抓實干，把應變的主動權掌握在自己手中。以“守中察微、業海博弈”為經營方針。確保2011年再上一個新臺階。

（一）臵業公司2011年工作指導思想

以思想整風教育為主線，以經濟效益為中心，通過認真研究開發項目、研究市場需要，加大創新力度，使項目品質具有前瞻性和差異性，使公司的經濟效益和社會效益得到提升。

（二）臵業公司2011年工作目標計劃

1、大唐金湯園項目。

2、金融大廈項目。

3、城西路家和城西呂家舊村改造項目。

4、石油公司開發地段。

（三）臵業公司2011年工作措施

1、進一步深入開展思想教育整風活動，將建章立制工作落到實處，做到按制度辦事，照程序工作。改革和完善企業管理體制和經營機制，根據項目及公司發展的需要，及時調整經營班子，合理調整和

完善現行機構設臵及人員力量的配臵。

2、以市場為導向，強力推進項目運作。“大唐金湯園”及“金融大廈”項目前期的大量工作已在2010年基本完成。因此，在2011年的工作中，我們必須集中精力，將兩個項目作為公司的形象工程進行打造，全力以赴抓好項目的建設、銷售及招商工作，并力爭運作出一兩個亮點出來，使天健臵業品牌形象能得到較大提升。

首先是圍繞項目品質的打造進一步加強對項目的監管工作，加大與設計單位的碰撞和溝通力度，并采取各種有效措施加強市場調研，確保項目具有較強的市場競爭力；其次是要組織強有力的班子，加強項目施工過程各個環節的建設管理，保證項目高質、高效按計劃推進；三是要加強和做好市場調研，制定切實可行的營銷推廣及市場招商方案，搭建好營銷及招商隊伍，加大銷售及招商工作力度，保證項目銷售及招商計劃的順利實現。

3、切實加強企業內部管理，提高企業整體戰斗力。

進一步完善企業規章制度，加大企業各項規章制度的貫徹執行及監督檢查的工作力度，使公司日常工作更加有序，更加有效。同時，繼續強化對全體員工的教育和業務培訓，切實提高員工的思想意識和業務技能水平。

總之，2011年工作，時間緊，任務重，項目多。但我們相信，通過思想教育整風活動，臵業公司全體員工一定能以全新的工作面貌、工作熱情、工作干勁來面對新的挑戰，臵業公司全體員工也一定能夠統一思想，齊心協力，與時俱進、努力拼搏、扎實工作，保證圓

滿完成集團公司下達的全年各項目標工作任務。

第五篇：地產公司置業顧問儀容著裝禮儀

地產公司置業顧問儀容著裝禮儀

更新：2011-1-2 閱讀： 欄目：地產培訓

本文提要：

2、衛生 頭發保持清潔,常修剪,發腳長度以不蓋耳部和不觸衣領為度,不可光頭或發式另類;及時修臉,以無胡茬為合格。口腔保持清潔,上班前不得喝灑或吃有異味的食物;來源自 房 地產e網

地產公司置業顧問儀容著裝禮儀

一、男士標準

1、服 飾

保持工裝整潔、無污漬和明顯褶皺;西服不宜過長或過短,一般以蓋住臀部為宜;西服扣子是兩個,只需要扣上面一個(如是三個則只需扣中間一個);襯衫袖口最多到手腕2厘米,露出西服袖口3-5厘米,扣上紐扣,下擺扎入腰帶內;西裝上衣的口袋原則上不應裝東西,上衣領子不要亂別徽章,不帶夸張裝飾;著西服應穿深色皮鞋,保持干凈、光亮,穿黑色或深襪子, 配帶工牌,領帶長度應是領帶尖蓋住皮帶扣,領帶夾的正確位置是在6顆紐扣襯衫從上朝下數第4顆扣的地方,不要刻意把領帶夾暴露在他人的視野之內。

2、衛生

頭發保持清潔,常修剪,發腳長度以不蓋耳部和不觸衣領為度http://www.tmdps.cn/,不可光頭或發式另類;及時修臉,以無胡茬為合格。

口腔保持清潔,上班前不得喝灑或吃有異味的食物;

二、女士標準

1、服 飾

保持工裝合體、整潔。

正確配帶領結、司徽、工牌;著春、秋、冬季工裝應穿深色皮鞋,保持干凈、光亮;褲裝要稍微長一些。

裙裝應穿膚色絲襪,襪口不得低于裙擺,建議有備用絲襪,破損時務必及時更換。

2、妝容

女員工化淡妝,粉底均勻、協調;眉、眼線、眼影勾畫自然,清爽得體;胭脂淡掃,以彌補臉形不足為基本標準,并能使人體現出精神飽滿和具有青春朝氣;指甲精心修理,不得夸張飾甲;忌用刺激性氣味的香水;頭發要常洗,上班前要梳理整齊,保證無頭屑。

三、整體要求

統一著工裝、正確配帶司徽、工牌

提倡每天洗澡,換洗內衣物,以免身上發出汗味或其他異味。

提倡早、晚刷牙,飯后漱口。

勤剪指甲、勤洗手.房地產銷售技巧43招

更新：2011-1-1 閱讀： 欄目：地產培訓

本文提要：

5、學習并實踐行銷原則。

6、為幫助而銷售(給客戶利益)。

7、建立長期客情關系。

8、相信你的公司和產品。

9、隨時全副武裝,時刻準備。

10、真誠。

11、準時赴約。

12、限定顧客(不要和猶豫不覺的人浪費時間。外資銀行僅服務于高端)。

更多精品來源自 報告

房地產銷售技巧43招

1、建立并維持積極的態度。

2、相信自己。

3、訂立計劃,設定并完成目標。

4、了解客戶并滿足他們的要求。

5、學習并實踐行銷原則。

6、為幫助而銷售(給客戶利益)。

7、建立長期客情關系。

8、相信你的公司和產品。

9、隨時全副武裝,時刻準備。

10、真誠。

11、準時赴約。

12、限定顧客(不要和猶豫不覺的人浪費時間www.tmdps.cn。外資銀行僅服務于高端)。

13、表現出專業形象。

14、與客戶建立良好的關系與信任感。

15、善用幽默。

16、對商品了若指掌。

17、強調好處而非特點。(FABE銷售法則)

18、記住所陳述的事。

19、君子一諾千金。

20、不要惡意貶低對手(如實介紹自己)

21、善用客戶來信。

22、傾聽辨別購買信號。

23、預期客戶的拒絕。

24、找到真正的拒絕理由。

25、克服拒絕。

26、要求客戶購買,不要聊天。

27、提出要求客戶簽單后,閉嘴。

28、如果這次未成功,立即約好下一次見面日期。

29、追蹤、追蹤、再追蹤。(堅持就是勝利)

30、客戶不是拒絕你,只是你的商品。

31、創新才能適應市場。

32、遵守規則。

33、與他人融洽相處。

34、努力才會有運氣或效果。

35、不要歸咎他人。

36、99℃+1℃才是開水,再努力一次。

37、用數字找出你的成功公式。(10:1比例)

38、留給客戶深刻的印象。

39、熱情面對一切。

40、享受行銷的樂趣。(做所愛的,不要愛所作的)

41、記住客戶的姓名。

42.在節假日給客戶發個短信表示祝賀。

43.在客戶面前表現的業務很熟練。

房地產銷售員銷售技巧的分析

更新：2011-1-1 閱讀： 欄目：地產培訓

本文提要：7.學習力 作為銷售人員所需要接觸的知識甚為廣泛,從營銷知識到財務、管理以及相關行業知識等等,可以說銷售絕對是“綜合素質”的競爭,面對如此多的知識和信息沒有極強的學習能力是無法參與競爭的。僅以銷售技巧為例....更多精品： 總結

房地產銷售員銷售技巧的分析

不少客戶總有這樣一個概念:他好像老在騙我,尤其是事后,當自己對已購買的房屋哪怕有一點點的不滿意,這種感覺就會愈加深刻。而有些銷售人員也常常因為對一些銷售技巧的運用而深感內疚:我這樣做究竟對不對? 任何一件房地產商品也不可能十全十美,即使它地點好、規劃好、房型好、得房率又高,環境也不錯……但它必然有一點讓人無法接受,那就是價格高。因為沒有一個老板會在產品暢銷的情況下低價傾銷的。同樣,世界上也沒有一個產品是賣不出去的,只要它的價格足夠低,與產品所能提供的綜合功能相吻合,與客戶心理價位相一致,必定有它的市場。而不少銷售人員往往覺得自己的產品不是最好的而認為竭力推銷是不道德的,當產品落伍銷售不暢時使用銷售技巧更加覺得是在“助紂為虐”,這是錯誤的想法。任何一個產品都有它所對應的價格,它所對應的客戶,只要你為這樣的產品找到這樣的客戶,銷售技巧的運用是理所當然的事。

銷售時,往往碰到這樣的問題,客戶對產品已經有70%認可度,但附近地區有一個相似的樓盤讓他猶豫不決,而且這個樓盤在某些方面的確優于我們。此時,作為一個銷售人員該不該運用銷售技巧推薦自己的產品?一般情況下,促銷自己的產品是一件自然而然的事,因為滿足了基本條件的二個產品,不可能有十分懸殊的差別。選擇這個或選擇那個,并沒有給客戶帶來太多的不同。況且,有時候這種差別是來自不同角色在主觀上的理解。自然,如果兩個產品相差很大,大到足以給客戶帶來顯而易見的影響時,推薦好的產品是職業道德的基本要求。

必須特別強調的是,對銷售技巧的運用,始終是建立在客戶對產品70%的認可程度上的,任何違背客戶意愿,隨意玩弄手法的行為必定會遭到懲處。同樣,對銷售技巧一味地忌諱,認為是洪水猛獸的想法也必定是可笑的。

房地產銷售必須具有的能力

1.忍耐力

忍耐是最不容易做到的,做過銷售的人都知道,剛開始一個客戶沒有的時候你要忍耐。曾看到過很多剛踏入銷售行業的人半途而廢都是不能堅持的結果,可能你需要忍耐一個月、半年甚至一年才開始積累到一些客戶,你的業績和收入才能相應的提高,因此如果你是機會主義者千萬不要去做銷售。

在銷售過程中仍然需要忍耐。和客戶約好的時間,你準時到達,可是客戶臨時有事或者正在開會,你應該如何?忍耐,不然你必定失去這個客戶。早年前我也做過敲門銷售,一棟29層的樓,每層8戶人家,從下“掃”上去,見門就敲,結果是20%的人對你的敲門極端反感,門沒開就要你“滾”;40%的人不是很耐煩,開門告訴你“快走”;30%的人反應平淡,說“我不需要”,只有10%人能夠有耐心聽你介紹完你的產品,而且還不一定購買。沒有忍耐力做的下去嗎?

2.自控力

很多時候銷售人員是單兵作戰的,銷售人員每天要去開發客戶等,這些都不可能完全在領導的監督下進行,企業唯一的控制方式就是工作日報表,以及每天開會匯報個人的工作狀況,可是如果真想偷懶是非常容易的,比如故意去較遠的客戶那里,路上可以休息;本來半小時談完,結果謊稱談了三小時等等,這種方式除了損害企業的利益,更重要的也是阻礙自身的發展。

3.溝通力

溝通是銷售人員的必不可缺的能力,溝通含有兩層含義:一是準確的采集對方信息,了解對方真正意圖,同時將自身信息也準確傳達給對方,二是通過恰當的交流方式(例如語氣、語調、表情、神態、說話方式等)使得談話雙方容易達成共識。

4.觀察力

觀察不是簡單的看看,很多銷售人員的第一堂課就是學會“看”市場,這個看不是隨意的瀏覽,而是用專業的眼光和知識去細心的觀察,通過觀察發現重要的信息。例如到賣場逛逛一般人可能知道什么產品在促銷,什么產品多少錢,而專業的銷售人員可以觀察出更多信息。

你有沒有注意到別人賣的好的產品是因為什么?價格、贈品、包裝……用的什么贈品?什么材料?怎么制作的?包裝做得很好,好在哪?顏色、造型、材質、可以有別的用途(比如食品的包裝,用完了可以當罐子)。競爭品牌又有哪些促銷活動?具體的時間段?活動的具體形式,有哪些參與方式?賣場內的競爭品牌的廠家從28家增加到29家,增加的是哪個廠家,是否對我們有潛在的威脅?它的主要產品和價格定位如何?……太多的信息需要你仔細的觀察,很多銷售人員在對其培訓了很久以后,要他去“看”市場,仍然不能得到有用的信息,那我只能說,你不適合銷售這個工作。

銷售人員也是每個企業的信息反饋員,通過觀察獲取大量準確的信息反饋是銷售人員的一大職責。

5.分析力

分析與觀察密不可分,觀察得到信息,分析得出結論。看貨架的產品分布你能分析出什么?放在最好的陳列位置上的要么就是銷售最好的品種,要么就是該廠家此時的主推產品;通過生產日期進行分析,生產日期越近說明該產品的銷售與流轉越正常,生產日期過久說明該產品屬于滯銷狀態;通過價格進行分析,價格較以前下調幅度較大說明該產品受到競爭產品的壓力過大,銷售狀況不理想,價格上浮較大,該產品的原材料市場整體價格上揚,導致產品成本驟增,或者該產品市場屬于供不應求的狀態。這些間接信息必須通過慎密的分析才能得到。

同樣在與客戶的談判當中你是從對方言談舉止流露出的信息分析對方的“底牌”和心態,例如進場談判,買手給你報了個價,作為銷售人員肯定不是一口答應,分析對方說話的神情語調,用話語刺探,然后分析出是否有壓低價格的可能,空間幅度多大等。

6.執行力

執行能力體現的是銷售人員的綜合素質,更是一種不達目標不罷休的精神。銷售人員在執行計劃7.學習力 作為銷售人員所需要接觸的知識甚為廣泛,從營銷知識到財務、管理以及相關行業知識等等,可以說銷售絕對是“綜合素質”的競爭,面對如此多的知識和信息沒有極強的學習能力是無法參與競爭的。僅以銷售技巧為例....更多精品： 總結

時常常會遇到困難,這時你如果只會說“經理這個事太難了,做不了”。那么你的領導也只能說“好,那我找能夠完成的人來做”。沒有困難的事情稱不上是任務,人人都可以完成的事也體現不出你的價值。

某市有家大型連鎖A賣場,A賣場在全市有十幾個賣場,對于占領該市的終端市場極為重要,B公司決定讓銷售人員張某搞定這件事,在張某接手前已經有幾個優秀的銷售人員敗下陣來,原因是該賣場在當地是零售業老大,所以一向霸道,沒有熟人關系進場費用開價很高,而且不給還價的機會http://www.tmdps.cn/。但公司要求在“合理”的費用下進場,如何把這個命令執行下去?張某接到任務寢食難安,如果該任務完成,升遷是順理成章的事,但完不成任務公司同樣會覺得他“能力不夠,無法執行公司的計劃”。接下來,張某去拜訪A賣場的采購經理黃某幾次,等了很長時間連面都沒見到,他知道這是對方故意不給他任何壓價的機會,逼迫他同意苛刻的條件。張某此時轉而從黃某下屬了解到黃某的妻子在一家銀行工作,他找到一個做保險的朋友以推銷保險為由主動認識黃某的妻子,再介紹張某與黃某妻子認識,然后通過給小孩子買禮物等手段拉近距離,時機成熟后才由黃某妻子引薦給黃某,黃某深感張某的用心良苦,最后張某順利完成任務。

這種例子在銷售工作中并不少見。因此執行不是要銷售人員去找到事情的原因,而是要你想盡辦法達到結果。結果才是你的領導們最關心的,也是你能力的體現。

7.學習力

作為銷售人員所需要接觸的知識甚為廣泛,從營銷知識到財務、管理以及相關行業知識等等,可以說銷售絕對是“綜合素質”的競爭,面對如此多的知識和信息沒有極強的學習能力是無法參與競爭的。僅以銷售技巧為例,從引導式銷售到傾聽式銷售,繼而提問式銷售直至顧問式銷售……銷售技巧不斷變化翻新,作為優秀的銷售人員只有掌握各種銷售技巧才能在競爭中勝出。當然銷售人員需要學習的遠不止銷售技巧,并且還必須具有舉一反三的能力,因此沒有良好的學習能力,在速度決定勝負、速度決定前途的今天勢必會被淘汰