第一篇：同業存款質押類項目(不良資產)的操作備忘錄

同業存款質押類項目的操作備忘錄

1.交易結構

他行同業存款存入我行，我行投向底層為不良資產的金融資產，并且簽訂《受益權轉讓暨保證金質押協議》約定金融資產的到期回購和質押擔保事宜。出賬前需讓交易對手方把到期轉讓登記的材料，如《定向資產管理計劃收益權轉交通知函》等蓋好，如需SPV蓋章的，也須一并蓋好，上述文件原件交我行持有。若到期交易對手方無法回購該金融資產，我行將直接處置同業存款，并將上述金融資產轉讓登記給交易對手方。

另外，金融資產表層的投資合同須為一個主動管理的資管計劃，總行將統一安排通道對接，底層交易結構可根據交易對手方的要求設計。2.準入標準：

交易對手行必須為金融機構：1）若交易對手為銀行機構，則必須為法人行或一級分行，且必須出具相關項目的內部批復；2）若交易對手是非銀行金融機構，須出具自有資金證明，如果是非自有資金，須穿透底層資金來源，證明資金來源是合法性的，并且可質押的。3.表層SPV性質：證券公司發行的定向資產管理計劃（如交易對手規模小于500億，SPV為基金子公司發行的專項資產管理計劃），總行將統一安排通道對接。4.合同版本

同業存款質押類投資我行合同版本主要由以下組成: a.《同業存款合同》（我行版本見附件一或對手行提供版本，需我行法審）

b.《受益權轉讓暨保證金質押協議》（合同版本見附件二）c.承諾函（合同版本見附件三）

d.xx號定向資產管理計劃資產管理合同及其補充協議等（合同版本見附件

四、附件五）

《分行法律性文本審查專用表》中“法律顧問審查意見”須明確填寫：合同版本有無修改（與總行版本比對）。若修改，請列出具體修改條款，并分析該修改條款有無業務實質風險、有無法律合規風險。

5.操作要求

（1）出賬前需讓交易對手方把到期轉讓登記的材料，如《定向資產管理計劃收益權轉交通知函》等蓋好，如需SPV蓋章的，也須一并蓋好，上述文件原件交我行持有。

（2）同業存款金額、起息日、到期日需與我行投資金額及起息日到期日匹配。

（3）我行同業存款協議簽署不得超過1年，吸收價格需符合總行同業存款管理部門的要求。

（4）若資產期限超過1年的，《同業存款合同》須分段簽署，其中每段最長不超過1年。與之相對應，《受益權轉讓暨保證金質押協議》、《承諾函》和相關轉讓登記材料也應分段簽署，《受益權轉讓暨保證金質押協議》中的受讓日應為對應《同業存款合同》中的同業存款到期日。此外，在一筆同業存款到期時，必須在下一筆同業存款存入操作完成后，才可向交易對手兌付該筆同業存款，請分行注意嚴控操作風險。

（5）資產到期時，須在足額收到我行付出的投資本息后，才可兌付相應同業存款，請分行注意嚴控操作風險。

6.操作流程

(1)業務操作基本流程請參照《關于分行低風險業務出賬要求》,其中《分行法律性文本審查專用表》中“法律顧問審查意見”須按本備忘錄第2條和第4條的要求出具完整的法律意見。

(2)為保證《受益權轉讓暨保證金質押協議》、《承諾函》、轉讓登記材料蓋章的真實性合規性，我行在出賬前須派面簽人員赴交易對手銀行面簽鑒證合同蓋章，并拍照留下記錄。

(3)將所有面簽材料提交至金融市場總部，在確認《同業存款合同》項下存款入賬后，方可辦理相關資產端出賬手續。

附件一

《同業存款合同》

附件二

《受益權轉讓暨保證金質押協議》 附件三 《承諾函》 附件四

xx號定向資產管理計劃資產管理合同

附件五

Xx號定向資產管理計劃資產管理合同補充協議

第二篇：糧食類項目監管操作規范

糧食監管操作規范

一、保管要求

1、認真貫徹“以防為主，綜合防治”的保糧方針，做到清倉消毒，按照“安全、經濟、有效”的原則進行防治。

2、保管糧油商品，必須搞好苫墊，作到上不漏雨，下不返潮，確保儲糧安全。

3、保管糧油要堅持個人檢查，小組檢查，單位半月檢查的三級檢查制度，每季度進行一次安全檢查，作到有糧必查，查必徹底，發現問題及時解決。

4、庫內的糧油要推陳出新，不應超過規定的儲糧年限，超過時，必須向上級主管部門提出處理意見。

5、及時晾曬潮糧，接收入庫的高水份糧，要根據糧種和氣候條件，及時晾曬，夏季保管的糧食、油料除采用先進技術和確保儲糧安全外，一般不得超過安全保管水份。

6、儲存糧食的倉庫，不得存放有異味、有毒、有害物質，防止污染糧食。

7、使用糧倉機械，必須嚴格遵守操作規程。

8、糧庫要有義務消防組織，明確分工，配備適應防火需要的消防設備，專人管理，會修會用，備有充足的水源，保證隨時使用。

9、糧庫的儲糧區嚴禁吸煙，烤火，要設立禁煙、禁火的標志，除因工作需要，任何人不得攜帶易燃、易爆物品進入糧庫。

10、熏蒸蟲藥劑，按需進貨，按規定的用藥范圍使用。

11、使用化學藥劑，要按規定申請批準，領用和進出庫逐一登記，保管期間要定期檢查，盤點。

12、裝卸、運輸、儲存藥劑時，要輕拿輕放，藥箱不準倒置，指定熟悉藥劑性能的人員儲存，保管。

13、藥劑儲存時間，最長不超過三年，發現腐蝕，生銹或漏氣情況立即處理，化學藥劑要用專庫，專人負責。

二、包裝要求

大豆運輸及包裝要求：貨物用鐵路蓋車運輸。包裝通常以50公斤塑料編織袋，雙線縫口，裝車前要把車內清理干凈，車廂底部要用鋪墊物墊好，如果用鐵路敞車發運，車廂四周也要用鋪墊物墊好，以避免車廂污染包裝。

玉米、稻谷（帶殼大米）通常是散放，置于房倉或者筒倉內。

稻谷的完整外殼使其比玉米和大豆更易保管、儲藏期更長。但是稻谷的膠體結構疏松對高溫抗性較弱，高溫易變質。

三、首次盤點

（一）項目啟動：

在項目啟動時要對監管場地質押品的實際數量和價值進行盤點，巡檢員、監管組長、業務人員、監管員務必同時到達監管場地，嚴格按照中海物流和銀行的盤庫標準在盤點后出具《盤庫清單》，同時做到以下三點：

1.《盤庫清單》必須要認真完整填寫，并在相關簽字處簽字確認，若單據上有空項或者表述不清晰情況，本部不予開具質物清單；

2.在質押品貼上中海質押標簽，并在監管場地掛上我司監管牌。3.對所有稻谷或大米進行檢查，確認每一堆和每一包為稻谷實物（利用扦插），凡是處于不可見包裝的稻谷或大米，一律不算質押監管范圍。

4.對于靜態監管的稻谷倉庫，在場盤庫小組必須重新配置鎖具，鑰匙由質權人和監管人各持一把，確保質押品完全在監管范圍并實際占有。

（二）風險控制

看、問、聽

1.只以加工為主的出質人，就這種出質人而言，出庫較為平均；

2.以加工和貿易為主的出質人，就這種出質人而言，出庫很不平均，這里就要時刻注意出質人的動向，及時提醒入庫；

3.若出質人不能及時入庫，出質人需向銀行打保證金，由銀行向我司出可出貨通知單，監管員根據提貨通知單數據限量放庫。

4.出質人經營狀況，這類主要是通過和他們出質人員工那里了解（例如：工資是否及時發等）；

5.了解市場期貨行情（例如：原料、業務等等）；

6.出質人是否只經營稻谷，若不止經營稻谷一項比如房地產等，我們就只要更加警惕；

7.每天注意出質人來訪人員，并用筆記下匯報我司。對于倉庫較遠的，需出質人出具監管方不在場的情況下不可單方出貨的受法律保護的書面文件，以確風險的控制。

（一）驗收方法

測量散糧食容積再乘容重、稱一個袋裝糧食再點數與檢斤、包裝上的重量標志對照無誤即可。觀察其品質是否完好。

（二）注意事項

對于袋裝糧食包裝上的重量要過稱核對。

（三）企業應提供哪些資料證明監管物數量和品質

企業要出具詳細的庫存表，內容包括質物規格型號、數量、重量、貨位。入庫單、檢斤單、化驗單、貨位圖等。

提供由有關部門（消防、技術監督局等）認定的筒倉、房倉、傳送帶等的圖紙及有關參數。圖紙對于計算倉庫容量會有幫助。

四、日常監管

（一）入庫監管

1、驗收方法

根據現場條件采用檢斤為主，檢尺為輔的方法查驗其數量、外觀、倉儲情況。

2、注意事項

在東北，冬季糧食入倉時，因氣溫低，玉米表面溫度與自然溫度相近，由于呈顆粒狀，密度大，溫度散發性低，所以在夏季溫度較高時，倉內溫度依然很低。

南方要注意梅雨季節的防潮工作。

玉米露天存放時，溫度需每天檢查，垛內溫度低于外溫5－7攝氏度，垛內溫度最高不得超過30度。

袋裝糧食單個檢斤，統計袋數。如果測量，因間隙比散糧大，所以最終計算結果會略大于實際重量。

3、堆碼要求

（1）堆垛進包要放平，一般不得豎放，上下層應交叉壓縫。露天堆垛，垛

高不得超過8米，庫內堆垛，垛高距房梁不小于1米。

（2）庫內堆垛與堆垛之間應留出必要的通道。主要通道寬度不小于2米，其他通道不小于1.5米，垛距墻不小于0.5米，距柱不小于0.2米。

4、不同監管物品種企業應提供哪些單據 入庫單、檢斤單、化驗單、貨位圖、庫存表等

5、其他

填寫《貨物入庫質押申請/批準單》。

（二）解除監管、出庫

1、怎么做到事前控制。

出質人將計劃出庫糧食的品種規格和數量填入《質押物解押出庫/批準單》，監管員審核后，予以批準確認。

出質人作業完成后，在《質物解押出庫申請/批準單》上填寫實際出庫件數和重量，并提供出庫單原始單據。

監管員復查庫存。

2、生產企業與貿易企業的不同點

通常出質人都是貿易企業，其糧食質押物能夠達到國家標準。生產企業的糧食庫存一般是生產原料，其質量和來源都與貿易企業不同，其容重也不同，通常水分含量大，儲藏方法比較簡單，流動性強，不宜計量和變現。

3、其他

對于生產企業的糧食監管要特別謹慎。

（三）日常盤點

1、盤點要求及周期

每天盤點一次，根據現場條件采用檢斤、檢尺等方法。

2、計量方法 a)散糧的計量方法

散糧重量＝容積×容重

對于筒倉及方形庫內存放的散糧，先測量（一般用50米長度以上的皮尺即可）其容積（包含間隙的體積），依照長方體、圓柱體和圓錐體的長、寬、高、半徑等來計算。然后乘以容重（包含間隙的密度），即可得出散糧的重量。

例：一立方米的水重一噸，一立方米（容積）的玉米重0.7噸（按照通常晾曬后玉米的容重0.7噸/立方米計算）

有關特定散糧的容重在其檢驗單上均有注明。

剛收上來的玉米含水量大，容重也大，經晾曬加工后，水份減少近一半，達到國家標準，約14%，重量也減小，我們以及客戶對于玉米的價格計算都是參照晾曬后玉米的重量來計算的。經火車運輸進港糧食計量以鐵路軌道衡為準，入普通倉庫按倉庫電子磅稱重為準。

b)筒倉糧食的現場勘查方法

10米以內高度的小型筒倉，一般會在其上端有進貨口，下端有出貨口。出貨口可以從縫隙看到有無貨物，進貨口一般通過爬上腳手架觀察（注意安全保護），如果貨物高度不夠，需要格外照明才可以看到糧食（可以使用手電等照明工具），測量工具使用皮尺即可。筒倉高度可以通過測量腳手架兩格間隙然后乘上腳手架格數得出。有經驗者對于筒倉內部糧食距離頂部高度可以直接目測，否則使用皮尺探入。

大型港口內筒倉不可現場勘測，進出貨物均通過傳送帶，其高度幾十米，相當于一座十幾層樓的高度，只能通過港內總控制室中的控制平臺（一般是微機控制）查驗。

c)袋裝糧食要單個稱重，與其包裝上標明重量核對，再點數、點垛。

3、數量與重量的復核

實際檢查結果要與賬面數量、重量核對，有異常時找出質人查找原因。

（四）日常現場巡查注意事項

現場作業條件、出入庫跡象、工人狀態、安全衛生等方面。

（五）監管物數量盈虧的處理

每月月底雙方通盤一次，在合理誤差內，由質押操作部與出質人協商處理。在虧欠監管物數量時可要求客戶補倉、向銀行交保證金、出具其它庫存證明。預計可能出現的虧欠，應敦促出質人向質權人申請。

（六）如何進行貨位管理（貨位圖及其他替代手段的應用）

樹立、懸掛或粘貼質押標識，標識上要有件數和重量等數據，原則上劃分獨立的監管區域，標明質權人、出質人、監管方、品種等信息。

五、是否需要上保險

要求上保險，受益人為質權人。

七、貨押監管中心應配備的工具和勞保用品

皮尺（30－50米）、手電、手套、安全帶、容重器（儀）。

八、監管過程中遇到特殊的問題及解決方法。

為防范道德風險。首次盤點和日常監管中要注意細節，特別注意觀察入庫過程。避免中空情況出現。可進行倒垛、部分出糧檢查。

糧食在華北多為秋種夏收，即10-11月播種，5-6月收獲，農民會進行脫粒和晾曬，中小型貿易企業多在4月將上加工好的糧食賣出，6月收糧。即在此期間可能出現空倉，應進行規避。可以考慮簽6－9個月的質押合同（5月－次年2月期間比較安全）。

由于中國地域廣闊，糧食品種多樣，不同的地域和品種會有自己的特點，比如南方有些糧食分為春種和夏種兩季，要根據實際情況對可能出現的風險進行規避。

第三篇：住宅類房地產項目貸款操作指引

住宅類房地產項目貸款管理辦法（草稿）

根據目前房地產市場走勢，為支持和逐步規范我行純住宅類房地產項目的操作和管理，結合《商業銀行自營住房貸款管理暫行規定》、《固定資產貸款管理辦法》以及《安徽農村商業銀行系統信貸業務檔案管理辦法》等有關法規文件，特草擬本辦法（草稿）。

一、住宅類房地產項目準入

第一條 本辦法所指的住宅類房地產開發項目貸款是指土地使用權70年的住房房地產開發項目，不含商業、辦公。

第二條 制定系統內房地產企業重點合作客戶名單，適當擴展至地產百強（名單根據中房協排名）1，區域龍頭前三名。要求住宅類房地產項目貸款申請人或申請人控股股東滿足名單制準入管理要求，其中名單內控股股東對項目公司持股比例不低于51%。對于特別優質的住房類房地產項目及所在地區具有顯著代表性的房地產開發企業，準入條件可適當放寬。

第三條 住宅類項目區域管理：根據安徽省內房地產市場發展情況及區域特點，堅持以合肥區域為核心，以優質房地產開發企業的住宅類項目為重點。在保持房地產業務合理集中度的前提下，針對三四線城市及縣域，制定“一城一策”區域管理辦法。原則上不介入各區域高風險的“地王”項目。

二、住宅類房地產項目受理與調查

第一條 住宅類房地產開發貸款借款申請人應滿足一下資質：

1、申請人或其控股股東符合我行名單制準入管理要求，開發住宅項目所在區域符合我行區域管理要求；

2、在我行內部評級不低于A級；

3、申請人或其控股股東具有房地產開發二級（含）以上資質；

2017年中房協排名見附件一

4、申請人或其控股股東信息披露公開透明，財務指標和結構處于行業合理水平，控股股東或實際控制人無重大負面信息；

5、符合我行授信客戶的其他條件。

第二條 住宅類房地產項目已完成備案、立項等手續后，繳清土地讓出金及契稅，并取得國有土地使用權證的住宅類房地產開發貸款借款申請人方可向我行申請住房開發貸款。

第三條 具備上述條件的借款申請人，申請項目貸款需要提供一下資料：

1、授信申請，寫明授信金額、用途及還款來源、授信期限；

2、已年檢營業執照正副本和組織機構代碼證正副本復印件 ；

3、公司項目資質證書年檢后(如有)；

4、國稅、地稅登記證復印件；

5、法定代表人身份證明；

6、貸款卡（已年檢）、基本帳戶開戶許可證；

7、公司章程及修正案、驗資報告；

8、借款人及其主要股東近三經審計的財務報表和近期的財務報表（成立不足三年的，按實際年限），經審計的財務報告包括會計報表、會計報表附注、財務情況說明書及審計報告等；最近一期報表明細；

9、國家有權部門對項目審批、核準或備案文件；

10、項目可行性研究報告；

11、項目資本金和其他建設資金籌措方案及其落實情況證明資料；

12、環評等涉及該項目的其他批復文件。

第四條 貸款人受理借款人提交的項目貸款申請資料后，安排相關人員進行盡職調查，盡職調查內容包括但不限于：

1、借款人評價：借款申請人基本面（歷史沿革、資本結構、管理水平、資信狀況）、財務情況分析（財務報表真實性、經營創現能力和現有償債能力）及控股股東 經營情況、同期是否存在多處房地產開發項目、新項目出資能力、關聯企業調查等（除人行征信查詢外包括但不限于運用外部信息查詢工具如啟信寶、天眼、全國法院被執行人信息查詢、企業信用信息查詢系統、中國裁判文書網等）；

2、項目基本情況評價：地理位置、交通情況、征地拆遷、環保措施、受理項目資料的合規可行性審核等。

注意事項：應參照《國務院關于投資體制改革的決定》（國發［2004］20號）、《國務院辦公廳關于加強和規范新開工項目管理的通知》（國辦發[2007]64號）等相關文件來審核項目是否按規定程序和權限取得項目批準文件（立項、環評、土地預審）；房地產開發貸款審批時應具備“國有土地使用權證”、“建設用地規劃許可證”，并且“建筑工程規劃許可證”、“建筑工程施工許可證”已在辦理過程中；嚴格審核土地出讓合同中的附加條款；關注“四證”與相應備案、批復內容的一致性。

三、住宅類房地產項目評估 第一條 投資估算和籌資評價

1、住宅項目總投資評估應盡可能取得項目不同建設階段的概算、預算、決算數據；可咨詢第三方專業機構意見（數據及依據參見可研報告）；同時應與同類型項目進行比較；

2、關注項目已有的其他債務性資金對借款人新增銀行貸款有無限制性條款，其資金使用期限是否與項目投資計劃相匹配、是否與我行貸款償還期相匹配。

3、項目資本金審核

（1）項目資本金必須是非債務性資金。杜絕股東借款（注明在風險情況下放棄一切償還權利除外）、銀行貸款、通過理財產品籌集的資金、通過信托計劃籌集的資金中債務性資金充作項目資本金；

3（2）股東投入的項目資本金必須是能真正用于項目建設的貨幣或非貨幣資金投入。特別關注能真正作為企業或項目資金來源的資本公積（例如，資產評估增值增加的資本公積、可供出售金融資產公允價值變動增加的資本公積等都不能形成企業真實的現金流入），以及股東借款轉增資本公積的合規性（比如借款人報表雖為資本公積、但在股東方報表上還是其他應收款）。

4、制定住宅類房地產開發項目投資測算表，涵蓋項目投資來源支出預算表、項目現金流量表、項目貸款償還表、項目敏感性分析，嚴格按照住宅類房地產開發項目投資測算表中的評估主要結論報告表科學合理的核定該項目總投資、自有資金比例及我行能夠核定的貸款額度等定量指標。住宅類房地產開發項目投資測算表詳見附件二。

第二條 抵押物價值認定：各農商行實行房地產及土地評估機構名單制管理，對符合一定評估資質的外部評估機構實行名單準入制，住宅類房地產項目貸款對應的土地或后期需要追加的抵押物必須由名單內外部評估機構出具評估報告。對于有條件的農商行，可成立內評小組，在外部評估報告的基礎上，運用科學方法，對抵押標的物重新評估和價值認定，提高對估值的謹慎性。對于土地取得時間不超過半年的，直接認定土地交易價格為抵押物價值。同時，按照區域管理辦法，合肥地區的住宅類土地抵押率不超過60%，三、四線城市或縣域區住宅類土地抵押率不超過40%。

四、住宅類房地產項目發放與支付

第一條 住宅類房地產開發貸款期限和執行利率 住宅類房地產開發貸款期限最長期限不超過3年，根據住宅類房地產開發項目投資測算表核定貸款期限（部分優質低密度住宅類房地產項目，因開發商的品牌優勢，銷售進度和資金回籠較快的建議控制在1.5-2年），貸款利率由各農商行自行核定，原則上不低于基準利率。

第二條 住宅類房地產開發貸款發放前提條件：

1、項目自有資金在業務經辦行貸款發放前足額到位并全部投入使用；貸款的 4 發放按項目建設進度掌握發放；

2、落實合法、有效、可靠的項目土地使用權抵押（根據項目在建工程建設進度，及時辦妥在建工程抵押手續），原則上一并追加項目實際控制人的連帶責任保證；

3、在借款合同中與借款人補充約定：

（1）項目面積銷售率達到30%開始還款，達到50%時貸款收回比例不低于50%，項目面積銷售率達到80%前收回全部貸款本息；

（2）在未足額償還我行貸款之前不分紅，不挪用本項目貸款和銷售回籠資金；（3）項目形成的按揭貸款原則上在我行辦理。

4、借款人股東向我行承諾：

（1）在借款人未足額償還本項目貸款本息之前不撤資（含資本公積），不轉讓其擁有的對應該項目的股權；

（2）在該項目預售收入無法按計劃實現或工程出現超支時，由其負責追加投資，保證項目的順利實施。

5、本項目第一手支付的交易對手在我行開立結算賬戶。

第三條 住宅類房地產開發貸款的支付 嚴格執行備用金管理和建設資金使用審批管理制度，要根據項目建設的實際進度和資金需求，對貸款資金支付進行管理與控制，監督貸款資金按約定用途使用，對單筆資金使用超過500萬元或項目總投資的5%（以較低者為準），必須采取受托支付方式。

五、住宅類房地產項目投后管理

第一條 加強對借款人關聯企業管理，密切關注關聯交易帶來的風險，確保我行融資安全。

第二條 督促項目經辦行建立切實可行的住房開發貸款封閉管理機制，嚴格按照“專戶管理、使用審核、按比例收回”的原則，做好本項目的貸款管理工作：

（1）指定支行行長某某同志、市場部門負責人某某同志、客戶經理某某同志為 5 本項目貸款管理責任人及直接責任人，前述責任人因崗位變動，其貸后管理后續責任由繼任者承擔；

（2）做好項目資金監管專用賬戶資金的歸集工作，將已到位但尚未投入項目建設的項目資本金、銷售款、租金、項目經營收入以及項目其他資金全額納入專戶監管。貸款結清前，該專戶資金只能用于項目建設、企業合理的經營管理費用或歸還我行貸款；

（3）按月對項目建設進度、累積工程工作量與項目資金累計支出匹配程度、施工單位墊款金額等進行現場檢查；按月監控和統計項目銷售進度，通過現場調查、查閱當地房管部門銷售備案系統和借款人按月提供的項目銷售明細表、查詢企業銷售合同及收費收據、分析企業財務報表等方式核實分析項目銷售情況。要根據項目銷售進度，按我行規定的比例收回貸款，確保項目面積銷售率達到80%前，收回全部貸款；

（4）加強押品的動態管理，定期對押品價值進行重評，對因項目銷售需要辦理抵押物注銷登記的，須采取收回部分貸款或追加擔保等風險防范措施后，方可辦理注銷登記手續；

（5）密切跟蹤當地住宅房地產市場價格和銷量的變化情況，及時預判項目所在地區住宅房地產市場走勢，定期分析借款人資金鏈狀況，完善房地產貸款風險預警機制，若發現重大風險，及時采取有效措施規避信貸風險；

附件一：2017年中國房地產行業百強排名

第四篇：寶安區拆除重建類城市更新項目操作

寶安區拆除重建類城市更新項目操作

基本程序（試行）

為規范拆除重建類城市更新項目工作程序，提高工作效率，加快推進我區城市更新工作，依據《廣東省人民政府關于推進三舊改造促進節約集約用地若干意見》（粵府〔2009〕78號）、《深圳市城市更新辦法》（深圳市人民政府令第211號）、《深圳市規劃和國土資源委員會關于試行〈拆除重建類城市更新項目操作基本程序〉的通知》（深規土〔2010〕59號）、《深圳市規劃和國土資源委員會關于拆除重建類城市更新項目實施主體確認工作的通知》（深規土〔2010〕207號）等政策文件，特制定拆除重建類城市更新項目基本工作程序。

一、計劃申報

城市更新計劃申報包括城市更新單元規劃制定計劃申報和城市更新項目實施計劃申報兩部分：

（一）城市更新單元規劃制定計劃申報

1．各申報主體按照《深圳市城市更新單元規劃制定計劃申報指引》要求,備齊申報材料向街道舊改部門提出申請。

2．街道舊改部門根據轄區內城市更新工作需要,對申報項目進行初步核查、整理、匯總,經街道辦同意后報寶安區城中村（舊村）改造辦公室（以下簡稱“區城改辦”）。

3．區城改辦組織相關部門對全區申報項目進行現場踏勘，擬訂《區城市更新單元規劃制定計劃（草案）》后報區政府審議。4．區城改辦根據區政府審議意見, 修改、完善《區城市更新單元規劃制定計劃》后,向深圳市規劃和國土資源委員會寶安管理局進行申報。

（二）城市更新項目實施計劃申報

已取得城市更新單元規劃批復和改造主體核準文件的城市更新項目的改造單位，可備齊申報材料向區城改辦申請納入城市更新項目實施計劃。區城改辦審核后，向深圳市規劃和國土資源委員會寶安管理局進行申報。

二、規劃編制及申報

（一）城市更新單元規劃編制

1．更新單元規劃不涉及改變法定圖則強制性內容的:（1）由區城改辦組織原計劃申報單位委托具備設計資質的規劃編制單位編制完成城市更新單元規劃草案；區政府組織實施的城市更新項目，由區城改辦委托具備設計資質的規劃編制單位編制完成城市更新單元規劃草案。

（2）區城改辦組織召開專家咨詢會對城市更新單元規劃草案進行技術咨詢。

（3）區城改辦組織規劃編制單位依據專家咨詢會意見, 對城市更新單元規劃草案進行修改、完善。

2．更新單元規劃涉及改變法定圖則強制性內容的（或城市更新單元所在地區未制定法定圖則的）:（1）由區城改辦組織原計劃申報單位委托具備設計資質的規劃編制單位編制完成城市更新單元規劃草案。

（2）街道舊改部門負責對城市更新單元規劃草案進行公眾咨詢（會議、公示或發放表格等），并對公眾的意見和建議進行整理和匯總后報區城改辦。

（3）區城改辦委托具備資質的評估單位對城市更新單元規劃草案進行經濟評估。

（4）區城改辦組織規劃編制單位依據公眾意見和評估報告, 對城市更新單元規劃草案進行修改、完善。

（5）區城改辦組織召開專家咨詢會對城市更新單元規劃草案進行技術咨詢。

（6）區城改辦組織規劃編制單位依據專家咨詢會意見, 對城市更新單元規劃草案進行修改、完善。

（二）城市更新單元規劃申報

城市更新單元規劃草案編制完成后，涉及多個權利主體的更新項目,由區城改辦組織向深圳市規劃和國土資源委員會寶安管理局申報更新單元規劃。

三、房屋權屬認定處理

（一）區城改辦負責納入城市更新計劃項目改造范圍內不具備合法手續房屋權屬的認定工作，并將認定結果抄送深圳市規劃和國土資源委員會寶安管理局。

（二）權利人申報 1．由項目改造范圍內建筑物及其它附著物權利人持有效身份證明、相應的權屬證明材料向所在街道申報權利；沒有任何權屬證明材料的由所在地社區股份合作公司、居委會、街道辦出具房屋權屬證明；共有產權的相關權利人提供產權分割協議。

2．街道辦負責申報登記、建檔造冊、并編制匯總表報區城改辦。要求在圖上標注建筑物位置，圖、表、冊統一編號，一棟房屋一個檔案。

（三）權屬調查及測繪查丈

1．參與權屬調查及測繪查丈的測繪單位必須取得規劃國土部門認可的相關測繪資質，并報區城改部門備案。

2．街道辦負責對改造范圍內房地產權屬進行核查。已確權發證的房屋，其權利人、土地面積和房屋建筑面積以發證登記的為準。未確權發證的房屋，由街道辦牽頭組織社區居委會、社區股份公司、業主及測繪單位進場開展測量、分宗定界和房屋建筑面積查丈及附著物勘查登記工作。房屋業主及四鄰定界參加人員在勘查登記表格上簽名確認。

3．測繪機構出具測繪報告。

4．權屬調查和測繪結果在改造范圍內公示，公示時間不少于15個自然日。

權屬調查結果有爭議的，由社區股份公司協調爭議雙方協商處理；協商不成的，由街道辦調解處理；調解不成的，申請進入司法程序裁決。權屬暫時不能確認的房屋，可由當地社區股份公司或居委會申請提存，不影響權屬調查及測量工作的進行。

四、改造實施主體確認

（一）城市更新單元改造專項規劃獲得批準后，改造申報單位依據本程序申辦改造實施主體確認手續。

（二）改造專項規劃已批準分期開發的更新項目，改造實施主體可以分期確認。

（三）改造申報單位在完成項目拆遷范圍內全部地上建筑物、構筑物或者附著物拆遷收購安置補償協議后（如屬于分期開發的更新項目，需完成分期開發范圍內拆遷收購補償安置協議），可向區城改辦申請改造實施主體確認。申請時須提交以下材料： 1．改造實施主體申請書； 2．申報主體身份資料；

3．改造范圍內土地及地上附著物測繪查丈報告； 4．改造范圍內土地及地上附著物的權屬認定資料；

5．收購補償安置協議、付款憑證、異地安置情況和回遷安置表； 6．涉及城中村、舊屋村改造的，需提交社區股份合作公司股東大會表決文件；

7．其他相關資料文件。

（四）區城改辦收到申請并核查相關文件資料后，把改造范圍內物業權屬、收購補償安置情況及擬確認的改造實施主體情況在有關媒體或區城改辦網站上予以公示，公示期15個自然日。

（五）公示期內無任何第三人提出異議或異議不成立的，由區城改辦與改造實施主體簽訂改造監管協議，在完成監管后，核發《改造實施主體確認書》。監管資金總額包含：

1．尚未支付的貨幣補償金額； 2．產權調換部分物業的建設資金； 3．應承擔的公共設施的建設資金； 4．區政府認為需要監管的其它資金。

上述監管資金由區城改辦、改造實施主體、資金監管銀行三方簽訂《寶安區拆除重建類城市更新項目資金監管協議書》，在資金監管銀行設立共管資金監管賬戶，實施對上述資金的監管；第二、三、四款監管資金經評估后，也可以用保函的形式實施監管。

（六）區城改辦將《改造實施主體確認書》。抄送深圳市規劃和國土資源委員會寶安管理局，并按有關規定向深圳市規劃和國土資源委員會寶安管理局申報列入市實施計劃。

（七）改造實施主體憑《改造實施主體確認書》向規劃國土、建設等職能部門申辦相關行政許可手續。改造主體在取得《改造實施主體確認書》之日起2年內未向相關職能部門申辦行政許可手續的，《改造實施主體確認書》自動失效。

（八）規劃國土職能部門簽訂《土地使用權出讓合同》時，應將監管協議中物業分成、回遷安置物業等重要事項內容在《土地使用權出讓合同》中予以明確。

五、本程序由區城改辦負責解釋。

六、本程序自發布之日起實施。待《深圳市城市更新辦法》實施細則或相關文件出臺后，從其規定執行。

第五篇：財產權利質押—股權質押典當項目操作流程及風險防控

財產權利質押—股權質押典當項目操作流程及風險防控 財產權利質押特別是股權質押作為典當業務的一種創新模式，為中小企業融資開辟了一條新的途徑，在典當業務中所占比例越來越大。這種新型的典當業務模式不僅進一步推進了現代典當行業的發展，而且也提升了典當行業客戶群體的質量，同時也提高了對典當行業從業人員的業務要求。

2008年9月，國家工商行政管理總局發布了《工商行政管理機關股權出質登記辦法》，2008年9月沈陽市工商行政管理局發布《沈陽市工商行政管理局股權出質登記辦法管理實施細則》，為股權質押業務規范操作提供了依據，同時，《擔保法》、《物權法》這些法律文件也對為財產權利質押業務進行了規定，是我們業務操作的準繩。

一、基本概念

㈠、股權質押的含義

1、股權出質，是指出質人以其所擁有的公司股權作為標的，通過訂立書面出質合同，將股權出質給質權人，用以擔保債務履行和債權實現的行為；

2、債務人或者第三人為了擔保債務履行，以有權處分并可以轉讓的股權出質給債權人，其中，債權關系中的債務人或者第三人為出質人，債權關系中的債權人為質權人；

3、質押以其標的物為標準，可分為動產質押和權利質押，股權質押就屬于權利質押的一種。

㈡、股權質押的標的物

1、股權質押的標的物，就是股權。

2、股權是股東因出資而取得的，依法定或公司章程規定的規則和程序參與公司事務并在公司中享受財產利益的，具有轉讓性的權利。

3、一種權利要成為質押的標的物，必須滿足兩個最基本的要件：一是具有財產

性，二是具有可轉讓性。

4、股權兼具該兩種屬性，因而，在質押關系中，是一種適格的質。

㈢、質押標的物股權的表現形式

1、有限責任公司--出資額--股東出資證明書（非流通證券）--出資份額轉讓

2、股份有限公司--股份—股票（可流通）--股份（股票轉讓）

二、股權質押操作流程

咨詢申請—--客戶基本資料核實—--企業實地考察—--確定當金及綜合費率—--內部審批—--簽訂當票、質押借款合同及質押擔保合同—--辦理股權出質設立登記—--取得股權出質設立登記通知書--發放當金—--貸后監管--還款、辦理股權出質注銷登記

三、股權質押業務操作要點及風控分析

㈠、出質股權所在公司的相關分析

1、適合辦理股權質押業務的企業類型

⑴、適合辦理股權質押業務的企業類型為有限責任公司及股份有限公司。依據《公司法》設立的公司的股權屬于出質的范圍。

⑵、已獲得銀行貸款、有良好的信用記錄

⑶、企業具有一定規模且生產經營時間較長

⑷、生產型實體企業

2、有限責任公司股權轉讓的相關規定

《公司法》第72條：

⑴、股東向作為債權人的同一公司中的其他股東以股權設質，不受限制； ⑵、股東向同一公司股東以外的債權人以股權設質，必須經全體股東過半數同意，以書面形式即股東會議決議的形式作成 ；

⑶、在第(2)情形中，如果過半數的股東不同意，又不購買該出質的股權，則視為同意出質。必須作成股東會決議，并且應股東會議中明確限定其他股東行使購買權的期限，期限屆滿，明示不購買或保持緘默的，則視為同意出質

3、股份有限公司股權轉讓相關規定

《公司法》第142條：

發起人持有的本公司股份，自公司成立之日起一年內不得轉讓

《公司法》第143條：

公司不得接受本公司的股票作為質押權的標的4、外資公司股權轉讓相關規定

外資企業股權出質適用于法律法規對于內資企業股權出質的相關規定。但是，應當注意，外資企業股權出質的，要先經過外經局及外管局的批準。

5、股權出質涉及國有資產

需要國有資產監督管理部門或國有企業主管部門同意股權出質的批準本文件。

6、核查股權所在公司的公司章程

⑴、股東構成⑵、公司章程中對股東權利的相關規定、是否存在禁止性規定

㈡、企業生產經營狀況及財務狀況分析

股權質押典當業務與房產抵押典當業務相比，屬于一種軟抵押，股權這種擔保相對于房產擔保，不易控制，價值衡量也不直接，因此在操作股權質押典當項目是要特別注重企業的生產經營情況、財務情況特別是現金流情況及還款來源的考察

1、考察企業生產經營情況

⑴、企業生產經營活動是否正常

⑵、核實企業供貨合同或訂單

2、企業財務狀況分析

⑴、財務報表分析

①、企業提供近兩年的審計報告及近期財務報表，核實企業的資產規模、負債情況

②、核實企業所有者權益是如何形成的。所有者權益是判斷股權價值的一個考察指標，所有者權益是企業由股東投入及由股東投入所創造價值的一個體現 ③、判斷企業的盈利能力、償債能力

⑵、核實企業的銀行對賬單及個人銀行卡流水單，考察企業每個月是否有比較穩定的現金流水

⑶、企業貸款卡信用記錄查詢

⑷、企業納稅情況調查

㈢、出質股東情況分析

一個公司的組成可以由另一個公司投資而成，也可以由自然人投資而成，或者可以由公司和自然人共同出資組成，因此股權質押業務中就出現了出質人可能是公司也可能是自然人的情況，對于不同性質的出質人來說，所需要考察的內容也是不同的。

1、出質人為公司（即股東為一個公司）

⑴、《公司法》規定，公司為他人提供擔保，依照公司章程的規定，由董事會或者股東會、股東大會決議；公司章程對擔保的總額及單項擔保的數額有限額規定的，不得超過規定的限額。公司為公司股東或者實際控制人提供擔保的，必須經股東會或者股東大會決議。

⑵、這里需要注意的是，如果借款企業的股東是公司的話，除了借款企業本身出具同意企業借款的股東會決議之外，股東（公司）的出資股東提供一個關于同意股東公司提供對外擔保的股東會決議

2、出質人為自然人

出質人為自然人的情況相比較來看，比較簡單，但需要注意的是，股東為自然人的話，辦理出質登記時，自然人股東必須本人親自到工商局辦理登記，簽字、蓋章，不得授權。

四、股權出質登記的相關問題

1、股權出質登記的部門

有限責任公司—工商行政管理部門

非上市公司—工商行政管理部門

非上市公司（中國證券登記計算有限責任公司登記的）---中國證券登記結算有限責任公司

上市公司—中國證券登記結算有限責任公司

2、股權出質登記的性質及效力

《物權法》第226條：“以基金份額、股權出質的，當事人應當訂立書面合同。以基金份額、證券登記結算機構登記的股權出質的，質權自證券登記結算機構辦理出質登記時設立；以其他股權出質的，質權自工商行政管理部門辦理出質登記時設立。”股權出質登記的直接效力是質權的設立。與動產質權設立的生效要件相區別。

3、辦理股權出質登記的程序

⑴、股權出質設立登記所需資料

①、申請人簽字或者蓋章的《股權出質設立登記申請書》；

②、記載有出質人姓名（名稱）及出資額的有限責任公司股東名冊復印件（加蓋公司印章）

③、出質人、質權人的主體資格證明或者自然人身份證明復印件（出質人、質權人屬于自然人的由本人簽名，屬于法人的加蓋法人印章）

④、質權合同、股東會決議

⑤、指定代表或者共同委托代理人辦理的，應提交授權委托書及申請人指定代表或者共同委托代理人的證明。

⑵、審核通過，領取股權出質審理登記通知書（每方各一份）

4、項目結束后，企業還款，還應辦理股權出質注銷登記，提供雙方結清還款證

明，領取股權出質注銷登記通知書

五、股權質押的其他相關問題

1、質押股權必須為實繳出資

2、出質股權所在公司為有限責任公司的，股東姓名或者名稱及出資額已在公司登記機關登記

3、出質股權依法可以轉讓和出質

4、出質股權為有限責任公司的，公司章程對所要出質的股權轉讓無禁止性規定