第一篇：世際神華廣場房屋使用管理維護公約.介紹

總 經 理 致 詞

尊敬的各位業主（使用人）你們好：

歷經二年多的精雕細琢，終于以其超前的功能設計，獨特的建筑造型，良好的工程品質展現在世人面前。

在此請允許我代表牧業公司的全體員工歡迎您的到來。我們將繼續秉承“以人為本、業主至上、關注點滴、不斷進取”的服務理念，通過安全、舒適、溫暖、快捷、方便的服務方式，全方位的向您提供程序化、標準化、規范化的高品位物業服務。

各位業主（使用人）讓我們共同承擔起彼此的責任和義務去創造美好的明天。

上海

公司

總經理：

****年**月**日

使用、管理、維修公約

根據中華人民共和國和上海市有關法律、法規，結合“----------”(以下簡稱“大廈”)的實際情況，為維護大廈全體產權人、使用人、開發企業及物業管理企業的合法權益，明確各自的權利、義務和責任，從而達到對大廈的統一管理，特制定《----------使用、管理、維修公約》(以下簡稱“公約”)。

本公約對開發企業、物業管理企業及全體產權人(包括其使用人、受讓人、繼承人、承租人或占用人)均有約束力。

第一章 物業概況

物業名稱：----------宗地位置：----------物業四至： 東：----

南：----西：----北：----占地面積：----m2 建筑面積：----m2

國有土地使用證：------------土地用途： 商業、房屋可使用年限：商業--年、房屋--年

公共地方： 指不為單個產權人所有而為全體產權人所有并共同使用的部位。其中包括大廈各出入口、行人道、通道、電梯大堂、外墻、屋面、綠化區、車道、公用車輛停泊及裝卸貨區域、電梯、消防通道、保安監控室、走廊、樓梯、臺階、共用衛生間、管理用房、電話機房、變配電室、熱力站、燃氣熱水間、隔油池、污水池、化糞池、泵房、中水處理房、水箱、中央空調設備機房及風機房、垃圾房、自動噴淋系統及消防設備控制室、電梯機房及為該大廈的產權人、租戶及訪客而設立的共用的其他地方或范圍。公共設施： 指不為單個產權人所有而為全體產權人所有并共同使用，為該大廈的公眾利益而在大廈所屬地塊范圍內裝設的各種器械、設備、裝置或種植物，包括衛星電視系統、可視對講系統、熱力系統、燃氣系統、給排水系統、中央空調系統、消防系統、通訊系統、電子監察保安系統、電梯、公共衛生間設備、玻璃幕墻、照明系統、供電系統、污水處理系統、下水道、溝渠、管道、槽溝、電線、電纜、綠化區之裝置及種植物、告示牌及其他機械、衛生設備。以上所列的各類設備，均屬公共設施的一部分。

第二章 各主體基本情況

1.開發企業

開發企業：----------注冊地址：----------郵 編：------法人代表：------注冊資本：------聯系電話：------2.產權人

擁有該房屋單元的產權人，包括其日后的繼承人或轉讓人(包括但不限于變賣、贈與及互易等)，如果該單元已被抵押，則“產權人”應包括抵押人和抵押權人。3.物業管理企業

3.1 物業管理委員會(以下簡稱“管委會”)成立前，由開發企業選聘的物業管理企業對大廈進行管理。管委會成立后，由管委會選聘物業管理企業對大廈進行管理。物業管理企業應具有《上海市物業管理資質合格證書》。3.2----------物業管理企業

公司名稱：----------注冊地址：----------注冊資金：------郵政編碼：------法人代表：------聯系電話：------

第三章 定 義

本公約中除文義有所指示需另作解釋外，下列用語所指意義如下： 管理規則

指本公約及用戶守則內的一切條款或規定，以及開發企業或物業管理企業按本公約制定的各項與大廈管理有關的規章制度。

管理合同 指開發企業(管委會成立后由管委會)為管理大廈而與物業管理企業簽定的《物業管理委托合同》，其內容不能與本公約相違背。開發企業、管委會、物業管理企業、產權人及使用人等均須遵守。

綠化區域 指根據政府有關法令所要求或由開發企業所設計規劃在該土地上實施綠化的地區，屬公共設施之一。

停 車 場 外 墻 保留地方

指大廈只限停放機動車、非機動車的地方。指大廈的所有或部分墻，為公共地方之一。指所有在土地之上，除公共范圍及已售出的單元之外，由開發企業保留所有權而非供產權人使用的各種地方。

業權份額 交付使用通知書

指各單元產權人的房屋在該大廈內所占的份額。指大廈能交付使用時開發企業給各產權人的通知書。

第四章 一般規定

1.本公約對大廈開發企業、全體產權人、使用人及物業管理企業均具有約束力。2.本公約適用于中華人民共和國的法律、法規和有關政策以及上海市法律、法規、政府規章和有關政策。如政府有關部門頒發新的法規與本公約互相抵觸時，將以最新頒發的法規為準。

3.若本公約內有任何條文在任何法律下成為無效、非法或不能執行時，本公約其余條文的有效性、合法性及執行性并不因此而受損。4.本公約以中文簡體書寫，印刷文字具有同等法律效力。

5.本公約自上海市國土資源和房屋管理局核準并經購房人簽署遵守公約《承諾書》之日起生效。

6.管委會擁有對公約的解釋權，但在業委會成立前，由開發企業解釋。7.業委會成立前，不得對已通過上海市國土資源和房屋管理局核準的公約進行修改。業委會成立后，可由業委會根據產權人大會決議對公約進行修改，公約修改版本須經上海市國土資源和房屋管理局核準。

8.本公約送交上海市國土資源和房屋管理局市場一處一份，上海市居住小區管理辦公室一份，東城區房屋土地管理局居住小區管理辦公室一份，開發企業一份，具有同等法律效力。

9.大廈單元的購買者須按本管理公約規定簽署一份承諾書(見附件)，承諾遵守本管理公約各條款，其日后的受讓人、繼承人、受贈人均受本管理公約各項條款的約束。而大廈的各產權人將共同享有及遵守本管理公約所載的權利及義務。各產權人(下稱“原產權人”)承諾在將其物業出售、轉讓、饋贈或變賣的同時，必須取得承受人或受讓人簽署遵守本公約的承諾書。原產權人在物業管理企業接到承受人或受讓人簽署的承諾書前，不論該單元是否已出售、轉讓、饋贈或變賣，原產權人仍要履行本公約的責任，包括支付所有管理費用及其他有關費用直到其承受人或受讓人簽署本公約的承諾書生效之日止。

10.本公約所規定的任何發給大廈各產權人的通知，以送至有關產權人的單元或所知產權人的最后通訊地址為準；如通過郵局掛號信投送的，則以郵局掛號 收據為準；所有不以其單元為通訊地址的產權人應將其選擇的通訊地址事先 通知物業管理企業。

11.物業管理企業應在大廈適當的公共范圍設置告示牌，以張貼管理規則及其它本管理公約規定的通知及布告，通知或布告在告示牌上連續張貼三日后，即視為對所有產權人即使用人的有效通知。開發企業/業委會及物業管理企業還可以其它合法方式向各產權人及上述人士發出通知。

第五章 產權人的權利義務

1.產權人依法對其名下的單元享有占有、使用、收益和處分權。

2.每個產權人對其單元享有全權處理權，包括出售、轉讓、抵押、按揭、出租、批準享用或以其他方式處置或變賣，而無須其他產權人或對大廈有任何權益的人士同意，但該處理權須明確地受本公約限制和保障，若任何產權人出租其單元給任何租客或租戶，須就該租客或租戶履行及遵守本公約的條款向其他產權人負責。

3.產權人在出租、轉讓其所擁有的單元時，應書面通知物業管理企業，并保證承租方和受讓方遵守本公約及物業管理規定。

4.產權人在將其單元出租時，該產權人須對物業管理企業及其他產權人保證其或使用人遵守和履行本公約的規定及一切守則，并對其租客或其使用人的違約行為承擔責任。

5.在不影響大廈建筑結構、機電設備及外貌下，并獲得物業管理企業書面同意及符合政府有關規定的情況下，可以對其名下單元進行內部裝修工程。6.按本公約規定共同使用大廈的共用設備、共用部位、公共設施和公共場所。7.產權人有權要求召開、參加產權人大會，有選舉權和被選舉權。

8.產權人可根據本公約條款監督物業管理企業及管理人員的工作。產權人無權直接處理任何管理人員，可向物業管理企業書面提出任何投訴，由物業管理企業采取其認為合適的、必要的行為。

9.各產權人在任何時侯須遵守和履行本公約所約定的各項保證、規定及限制，并受其約束。

10.產權人須遵守物業管理法規、政策和本公約規定及物業管理企業依公約訂立 的《使用手冊》、《裝修守則》及其他規章制度。

11.產權人須依照公約的規定，負責依時繳納其名下應分擔的管理費、管理費押金及其他費用等。

12.產權人須準時繳納其名下單元應付的稅項、水、電、暖氣等及有關公共設 施費用。

13.執行業委會及產權人大會決議。

14.產權人須遵守物業管理法規、政策和本公約規定及依據本公約訂立的其他規章制度。

第六章 業主大會及業委會

1.業主大會

開發企業或物業管理企業需在大廈經有關主管部門檢驗合格后并已交付使用，產權人入住率達百分之五十及以上時，在規定時間內，組織召開大廈業主大會第一次全體會議，選舉產生業委會。業主大會履行以下職責：(1)選擇、罷免業委會委員。

(2)制定、修改業委會章程和管理公約。(3)監督業委會的工作。

(4)審議、批準物業管理企業的年度預算。(5)決定物業管理的其他重大事項。2.業主委員會成員

業主委員會成員經由各產權人依據中華人民共和國有關法規于業主大會選舉產生，并由第一次產權人大會會議決定業委會任職人數、任期等事宜，同時選舉業委會主任。業委會職責包括以下各項：

(1)選聘或解聘物業管理企業，與物業管理企業簽定或解除物業管理合同。(2)審議物業管理企業提出的物業管理服務標準、收費標準以及年度計劃、財務預算。

(3)收取產權人、使用人的意見和建議，監督物業管理企業的管理服務活動。

(4)審議批準物業管理企業制定的物業管理規章制度。(5)組織召開業主大會或管理委員會會議。(6)監督公共維修基金的使用和管理。(7)協助物業管理企業開展各項工作。(8)履行物業管理合同，監督公約和其他管理制度的執行。

(9)對個別產權人、使用人違反公約或損害其他產權人、使用人合法權益的行為，業委會有權代表產權人提起訴訟；在其他有關本物業的法律訴訟中業委會可作為全體產權人的代表，有關訴訟費用由各產權人分擔。

(10)公約、會議記錄、簽到簿、出席委托書及有關文件由業委會保管，產權人或利害關系人如有書面請求閱覽，業委會不得拒絕。

第七章 開發企業的權利義務

1.開發企業對其擁有的單元，享有與其他產權人同等的權利，并履行相應的義務。

2.業委會成立前，開發企業對大廈內任何使用權未轉讓、未出售的部分、公共部分以及公共設施進行安裝、架設、翻新、保養或拆去煙筒、招牌(包括霓虹燈光管招牌)、天線、梁柱、欄桿、照明及其它各種固定設施的工程，必須事先書面通知各產權人，在獲得批準后方可于合理的時間進入上述部位，以便進行有關工程。開發企業有權根據適當的條款準許、批準或授權其他人進行上述工程；上述工程不得不合理地妨礙其他產權人使用其所屬的單元，而任何安裝于大廈天臺或其他地方的招牌，不可阻礙或干擾升降機的升降功能。開發企業在進行上述工程時，對所造成的損失負有賠償責任。3.業委會成立前，開發企業有權直接或指定物業管理企業對物業進行管理，有權與物業管理企業簽署管理合同、訂立管理的職責范圍、年期及酬金等。4.以授權書形式書面授權物業管理企業向大廈各產權人收取物業管理費、物業管理押金及其他有關管理費用。

5.可委派代理人行使本公約給予開發企業的任何權利。

6.向政府有關部門申請對土地批文做出修改并就此事全權與政府進行磋商、達成協議，簽署任何相關文件。行使此項權利時，須不妨礙其他產權人使用其所屬單元或其現有權益。

7.在受本公約的限制和保障下，開發企業有全權轉讓、抵押、出租、批準別人占用或以其他任何方式處置大廈任何部分(已出售的部分及公共部分、公共設施除外)。8.可就大廈管理事宜另行訂立細則或規章制度，但不得抵觸本公約。9.在業委會成立前審核、批準或修訂大廈年度管理預算。

10.物業交付使用時，開發企業應當向物業管理企業移交下列材料： A． 新建項目竣工總平面圖；

B． 單體建筑、結構、設備安裝竣工圖； C． 附屬公建配套設施、地下管網工程竣工圖； D． 有關設施、設備安裝、使用和維護保養技術資料； E． 各單項工程竣工驗收證明材料；

F． 房屋質量保證文件和房屋使用說明文件； G． 房屋銷售清單和產權資料；

H． 公共配套設施的產權及收益歸屬清單； I． 物業管理所必須的其他資料。

11.在保修期間開發企業應按照本市的規定，保修期內、范圍內開發企業委托物業管理企業進行有關保修事宜。保修費用由開發企業承擔。保修期從入住通知單發放之日起計算。

第八章 物業管理企業的權利和義務

1.一般事項

1.1----------是根據有關法律正式登記注冊的企業，并具有《上海市物業管理資質合格證書》。在業委會成立前受開發企業的委托，全面負責統一管理大廈。

業委會成立之前各產權人、使用人完全同意由開發企業全權選擇物業 管理企業。

1.2 物業管理企業可視為全部產權人的代理人，而非個別代理，即每一產權人被視為全權及不可撤銷地任命物業管理企業為執行本公約規定的代理人。

2.物業管理企業的權利及義務

2.1 對接受委托的物業實施管理；

2.1.1 根據大廈日常運作，建立一套完整的管理工作程序，并在實施中不斷完善。2.1.2 根據本公約制定大廈用戶守則、裝修規則及其他必要的規章制度，并以有效的形式督促產權人和使用人遵守。

2.1.3 負責人事管理工作，指導并監督所聘用的員工完成各項管理工作和保障各項公共設施的正常運作。

2.1.4 根據大廈實際情況，負責建立、健全財務管理制度和編制大廈管理預算，建立物業管理收支帳目，定期向產權人公布，接受開發企業或管理委員會的查詢帳收取管理費和代收水、電、燃氣、供暖、熱水費及電話等市政公用設施使用費并追討欠款，可收取欠款滯納金及手續費。

2.1.5 處理所有對于大廈管理的投訴及各項維修，并協助調解產權人或使用人之間因大廈管理而引起的糾紛與爭執。

2.1.6 負責大廈保安工作，保持大廈的正常秩序和盡力使產權人、使用人免遭騷擾。

2.1.7 對各項管理職責定期(每月及每年)或根據業委會合理要求時做出檢討和總結，并對改善大廈管理或增加服務項目等事宜向開發企業或業委會遞交報告及做出建議。

2.1.8 清除及拆去任何不符合管理規則規定的建筑物、安裝物、擺放貨物及雜物，并向應負責的人征收及追索清除費和因此而發生的有關費用。

2.1.9 控制該大廈所有車輛(包括機動車及非機動車)的行駛、停放及行人交通。

2.1.10 在有關大廈物業管理事宜法律訴訟中可作為全體產權人的代

表，由此而產生的訴訟費用由各產權人分擔。

2.1.11 防止任何人未經物業管理企業書面同意或未按本公約的規定而占用或使用公共地方及公共服務設施。

2.1.12 采取一切必要的措施遵守政府對于大廈的要求。

2.1.13 代表全體產權人與政府部門、公共事業機構、承包商、專業服務機構及其他任何單元接觸、交涉、簽訂合同或進行訴訟。

2.1.14 防止任何人對大廈或公共設施進行有害的變更或損壞，并對損壞者進行索償。

2.1.15 節日期間可裝飾大廈幕墻(包括燈光及其它飾物)，并有權組織大廈內的文娛活動。

2.1.16 聘請、撤換及付酬金予物業管理相關的律師、建筑師、會計師等專業顧問、承建商、工人、代理人、清潔工人或其他工作人員。

2.1.17 采取一切必要措施(包括提出及進行訴訟)制止各產權人違反、不遵守或不履行本公約或用戶守則的規定，包括：

A.在大廈內顯著地方公布違約產權人的姓名連同其違約細

節。

B.通過民事訴訟向每名違約產權人追討本公約規定該產權

人須繳納的任何款項。

C.物業管理企業采取合法的其他方法。

2.1.18 物業管理企業按實際運作需求安排及調整大廈中央空調開放時間。

2.1.19 物業管理企業可根據實際情況，采用書面委托形式，將上述部分管理大廈的職權及責任委托其它公司協助管理。

2.1.20 物業管理企業應妥善管理及維修大廈公共范圍、設施及提供各項服務，使大廈保持清潔、安全及正常運行。

2.1.21 對大廈公共地方和公共設施進行維護和修繕，使其保持良好的狀態。如：維修主要結構，幕墻、窗框、門、玻璃、設備、器材的更換、修理、涂漆等。

2.1.22 每年或在有合理需要時，替大廈公共地方及外墻涂漆、清潔、鋪砌或視情況而施行其他適當工程。

2.1.23 更換公共地方破損的玻璃。2.1.24 保持公共地方照明良好。

2.1.25 保持大廈中密閉公共地方的通風系統運作良好，并作適當維修。

2.1.26 保持大廈公共地方的環境清潔、衛生及美觀。

2.1.27 阻止任何廢物被棄置于大廈公共地方，負責清理大廈公共地方的垃圾及安排適當的間隔時間收集垃圾。

2.1.28 采取適當措施防止大廈任何公共地方受阻塞。

2.1.29 確保所有公用污水管道、排水溝、管道及水管無淤塞情況。2.1.30 保持大廈的所有公用設備、機械和器材(包括大廈消防系統、可視對講系統、熱力系統、保安系統、空調系統、電話系統、電梯系統、電氣系統、燃氣系統、照明系統、給排水系統等)性能良好和運作正常。當有需要的情況下，經開發企業批準后（業委會成立前），物業管理企業可與第三者訂立委托合同維修上述設備、機械或器材(在大廈已批準管理預算范圍內或緊急情況下除外)。凡在開發企業開發紅線以內或與其他單位共用的公共設施、設備的維修、使用、管理而發生的一切費用，由開發企業委托的物業管理企業與其共用單位簽署相應協議并支付相關費用。

2.1.31 在可能的情況下阻止大廈任何垃圾或其他物體被棄置、排出、侵蝕或拋出于街道、暗渠、污水渠、排水渠或水溝，并把已棄置、排出、侵蝕或拋出的垃圾、物體移走。確保物業管理企業所進行的維修或其他工程不會對毗鄰的排水渠、引水渠、水道、行人路、污水渠、水溝、水管、電纜、公共設施或其他工程造成損壞。如有損害，應及時補救，令有關人士或政府部門滿意。

2.1.32 安排大廈保安、管理員及搬運工人的日常工作程序。根據大廈管理公約或用戶守則約定的條款，管理、保養、維修及監督使用以下的設施： 2.1.32.1 裝卸貨區；

2.1.32.2 垃圾收集站、垃圾車停放處； 2.1.32.3 花園、花槽、水池及其他設施；

2.1.32.4 車輛出入口、車道、車庫、公共階梯、行人路、街

燈、欄桿、圍墻及公共空地。

2.1.33 業管理企業可用產權人或大廈物業管理企業的名義投保，投保項目可包括火災、其他意外及天災等與管理大廈有關的保險。

2.1.34 安排綠化區的綠化工作。2.2 管理大廈財務

2.2.1 負責大廈的財務管理及帳務處理；正確運用大廈管理帳戶收取管理費及支付款項；定期復審結存以確保有足夠資金維持必要的開支。2.2.2 財務管理包括編制年度大廈管理預算，并盡可能使大廈的開支及運作控制在此預算范圍內。首年度預算由物業管理企業根據本公約制定，財政年度為每年的一月一日至同年的十二月三十一日，第一個財政年度由開發企業發出入伙通知書起至翌年的十二月三十一日止。每年的年度預算須于該年度前兩個月提交至開發企業或業委會審批，并在批準后實施。財政年度會計報告須于每個財政年度完結日起六個月內由物業管理企業委任政府認可的獨立審計師核算。遇年度管理預算不足以應付所有管理開支，物業管理企業應提交修訂預算供開發企業或業委會審批核準。

2.2.3 每月定期向各單元產權人或使用人收取管理費及其他應付費用，并定期復審征收情況以確保所有產權人、使用人準時履行其財務責任，對違反規定的產權人或使用人在發出適當警告后，物業管理企業有權代表大廈全體產權人對其采取相應措施(如法律訴訟等)。

2.3 帳目審核及保存

2.3.1 物業管理企業應聘請中國注冊會計師審核大廈年度財務收支報表，并張貼在大廈告示欄。

2.3.2 物業管理企業應妥當地保存管理收支帳目，以供各產權人獲得批準后查閱。

2.3.3 物業管理企業被辭退或合同終止時，須向開發企業或業委會移交所有有關大廈的文件、記錄、圖則及管理帳目。開發企業或業委會可聘請中國注冊會計師審核管理帳目。

2.4 物業管理企業根據本公約做出的決定對所有產權人均有法律約束力。2.5 物業管理企業及其雇員在下列情況下造成的損失無需對用戶負責；

2.5.1 因對任何設施、設備進行必要的保養及更換而暫時停水、停電或公共設施設備停用。

2.5.2 火災、水災、地震等不可抗力自然災害引致中斷服務。2.5.3 非物業管理企業責任造成的燃料、材料、供水、電力、空調短缺及其他一切原因造成的損失。

2.6 物業管理企業應盡全力按照本公約的規定履行其對大廈的管理和維護職責。

2.7 依照法規、規章和委托合同收取物業管理服務費用；

2.8 維護物業公共安全環境和秩序，制止違反物業管理制度的行為； 2.9 協助有關部門對物業管理區域的治安、交通、消防等事項進行管理；要求委托人協助管理；

2.10 履行委托管理合同，提供物業管理服務；

2.11 聽取產權人、使用人的意見和建議，接受產權人有業委會的監督； 2.12 接受政論有關主管部門的監督指導；

2.13 重大維護管理事項和年度維護計劃應與委托人協商； 2.14 定期公布代管基金收支帳目，接受質詢和審計； 2.15 其他權利義務。

第九章 房屋使用、管理、維修的具體規定

1.產權人在使用其名下單元及公共地方、設施時，須遵守如下規定：

1.1 不得改變大廈的結構，不得更改承重墻、橫梁、支柱等，或加建、擴建、拆除任何建筑物；不得在大廈外墻上安裝任何雕塑品、遮光簾、遮篷、花架、天線、旗桿、懸掛旗幟、橫幅標語、廣告牌、招牌、燈箱或其他任何伸出物；亦不得堵塞任何窗戶。

1.2 不得堵塞、切割、損壞、更改、干擾大廈任何公用部分的水、電、暖氣、生活熱水或燃氣等供應及排水道、暗渠、喉管、電纜、固定裝置等設施。

1.3 不得改變單元各外露窗戶的原有色彩，以維護大廈外貌整齊、美觀。1.4 各單元的產權人或使用人，只能將其單元按土地出讓合同及政府相關規定用途使用，不得將其名下單元作非法或不道德用途，或在單元內進行任何足以妨礙或侵擾其他產權人的事項。

1.5 任何產權人或使用人須遵守上海市關于飼養寵物的相關規定。1.6 不得在大廈公共地區舉行葬禮、宗教儀式或其他類似活動，不得將大廈作齋堂、殯儀館或類似用途，不得在單元內儲存易燃易爆危險品。1.7 不得在大廈內進行任何足以導致大廈投購的保險全部或部分失效，及引致保險費增加的行為。1.8 不得妨礙他人合法使用公共地方及公共設施，不得在公共地方晾曬衣物或棄置垃圾雜物。

1.9 未向物業管理企業申報并獲書面批準，任何產權人或使用人不得擅自更改、遷移或增大用電、暖氣裝置、生活熱水裝置和分體空調的負荷。1.10 各產權人不得干預或干擾開發企業或物業管理企業以及其委托的裝修商、承修商、工程人員在大廈范圍內進行各項有關建筑工程。1.11 個別產權人無權要求物業管理企業或其雇員為該產權人提供與大廈管理無關的服務。

1.12 每獨立單元設電表、水表、熱水表、燃氣表，費用以實際用量計算收取，未經物業管理企業書面同意，產權人不得對上述儀表進行任何改動，否則，一經查獲，物業管理企業有權要求其恢復原狀，并由產權人、責任人承擔全部責任及損失。

1.13 消防系統由大廈物業管理企業集中管理，未經物業管理企業事先書面同意，產權人不得移動、搬遷、關閉、更換、取消、拆除任何消防器材和設施，不得破壞消防設施或人為造成消防報警系統錯誤報警、損壞，否則，將按有關的公安消防條例及法規進行處理。系統因此而需恢復原狀所產生的維修費用、造成的損失以及政府處罰等均由該產權人承擔。

1.14 為檢查、維修及保養大廈，包括公共地方、公共設施或為履行物業管理企業對大廈的管理責任，開發企業或物業管理企業及其委任的工程承建商、代理人及其他經許可的人有權攜帶一切必須的設備、機器及材料進入大廈任何部分。除緊急情形外，應事先通知有關的產權人或使用人在獲準后進入。但開發企業在使用此項權利時，不得妨礙其他產權人使用所屬的單元。

1.15 除緊急情況外，開發企業或物業管理企業在發出合理通告后，有權暫時終止任何設施運行以進行維修。

第十章 物業管理費

1.大廈全體產權人按業權份額比例分擔規劃紅線、大廈公共地方及公共設施的管理費用。2.各產權人須于每月的首五日內（如遇節假日自然順延）繳納其單元每月應付的管理費用，首期管理費用從開發企業向產權人發出交付單元通知書之日起計算。

3.根據已獲開發企業或業委會批準的年度預算，物業管理企業可從大廈管理帳戶中支付有關管理大廈的一切支出費用。管理費標準為人民幣5元/建筑平方米/月，包括以下各項：

3.1 保養及維修大廈外墻、綠化區、電梯、、消防系統、保安系統、電氣系統、照明系統、、給排水系統及其他機械、設備、機器、裝置和設施等的費用；

3.2 3.3 物業管理企業酬金；

物業管理企業認為需要購買的公共區域(包括公共服務設施)各種責任險；

3.4 聘用管理人員的開支，包括薪金、假期、津貼、住宿、福利和統籌、制服及裝備等；

3.5 3.6 3.7 3.8 3.9 購買及租賃所有大廈管理必須的機械及器材的費用支出。機器、設備的運行費用； 大廈公共區域照明費用；

聘請法律、會計、工程、機械等專業人士的費用； 聘請保安公司、保潔等公司的服務費用；

3.10 大廈公共的水、電、燃氣費、暖氣費及其他費用； 3.11 垃圾清理費；

3.12 清潔大廈公共地方、幕墻或落地玻璃窗的費用； 3.13 化糞池清淘費； 3.14 消殺（滅蟲滅鼠）費用； 3.15 籌備期間裝飾大廈的費用； 3.16 節日期間裝飾大廈的費用； 3.17 行政辦公支出；

3.18 物業管理企業為管理、維修大廈時需租用其它物業的租金。3.19 管理及維修大廈需外聘承包商的費用； 3.20 按有關法規、規定所收管理費應繳納的稅項。3.21 其他為管理大廈所產生的費用支出。4.空置單元管理費

不論單元是否空置、被占用或出租等，該單元產權人或使用人、開發企業須負責繳納管理費及其他應付費用。

5.預算外產生的費用由各單元的產權人按業權份額比例分擔。6.管理費押金

6.1 各產權人在簽訂本公約承諾書時需繳納相等于三個月管理費用的金額作為管理費押金。

6.2 產權人在出售、轉讓、饋贈或遺贈其單元時已繳納的管理費用押金不予退還，但可在出售、轉讓、饋贈其名下單元時將押金轉至受讓人或承受人名下，但必須到物業管理企業辦理有關手續。

6.3 在土地的使用權年期屆滿而不續期時，該管理費押金及大廈其它的管理盈余或虧損由當時所有產權人按其業權份額比例分攤。

7.其他費用

各產權人應在收到物業管理企業的書面付款通知書后三日內繳納其名下單元須支付的水、電、、物業費等有關費用。

8.維修基金 8.1 按照《關于歸集房屋共用設施設備維修基金的通知》（滬房地物字[ ]第 號）的規定，各產權人購買房屋時，應當按購房款的3%繳納維修基金。8.2 維修基金應當在銀行專戶存儲，專款專用。為了保證維修基金的安全，維修基金閑置時，除可用于購買國債或者用于法律、法規規定的其他范圍外，嚴禁挪作他用。8.3 維修基金自存入維修基金專戶之日起按規定計息。維修基金利息凈收益轉作維修基金滾存使用和管理。8.4 業委會成立后，經業委會同意，由物業管理企業代管的維修基金，應當定期接受業委會的檢查與監督。8.5 業委會成立后，維修基金的使用由物業管理企業提年度使用計劃，經業委會審定后實施。8.6 維修基金不敷使用時，經當地房地產行政主管部門或業委會研究決定，按產權人占有的房屋建筑面積比例向產權人續籌。具體辦法由有關政府部門制定。8.7 物業管理企業發生變換時，代管的維修基金帳目經業委會審核無誤后，應當辦理帳戶轉移手續，帳戶轉移手續應當自雙方簽字蓋章之日起十日內送開發商和業委會備案。8.8 產權人轉讓房屋所有權時，結余維修基金不予退還，隨房屋所有權同時過戶。

9.物業管理企業酬金 9.1 因物業管理企業履行本公約的職責而由大廈全體產權人付給物業管理企業的報酬，該酬金比例不超過大廈管理費收入的12%。9.2 物業管理企業無須從管理酬金中支付因任何工作為該大廈管理、運作、會計、審計等產生的一切直接或間接費用開支。

第十一章 大廈全部或部分受損

不能正常使用時的安排

大廈任何部分如因火災、臺風、地震或其他不可抗力原因而受損至無法按該土地出讓合同訂明的用途使用，而重新修復受損部分在建筑上或法律上均可行時，在保險金不敷使用的情況下，物業管理企業可采取一切必要的行動，包括用受損部分產權人(以下稱受影響產權人)的費用修復受損部分。所有受影響產權人應在接到物業管理企業書面通知后的十五天內將應付的修復款項交付物業管理企業。

1． 大廈任何部分如因前條所述原因受損至無法按土地出讓合同訂明的用途使用，而重新修復的受損部分在建筑上或法律上不可行時，物業管理企業應在受損發生之日起三個月內召集一次受影響產權人會議，共同就受損部分討論應變措施，物業管理企業可以在會議通知中提出處理建議。

2． 在上述規定的受影響產權人會議上，如果通過應變措施議案，物業管理企業應隨后立即籌備一份旨在使該措施付諸實施的正式計劃，并在第一次會議后一個月內召開受影響產權人第二次會議對該計劃進行討論。

3． 如果在受影響產權人第二次會議中，上述計劃獲得通過(無論是否修改)，物業管理企業應通知所有受影響產權人。如在受影響產權人中有超過百分之五十的業權份額向物業管理企業書面贊同該計劃，則所有受影響產權人均有責任參加該計劃并在所有方面給予合作。

4． 如超過半數的受影響產權人在受損后一年內未能對計劃做出書面同意，則物業管理企業有權請求受影響產權人及抵押權人(如有)通過公開拍賣等方式轉讓所有大廈受損的單元，拍賣所得在先扣除應付之管理費及其他款項后，將按照個別產權人持有的業權份額歸還該受影響產權人或其抵押權人(如有)。

第十二章 違約責任

1.管理費及其他費用的追收及欠款滯納金

如任何產權人在規定日期之前仍未繳納當月的管理費或其他費用，則該產權人應向物業管理企業另外繳納遲交或欠交款項的滯納金(每日按0.3%，自應付之日起至實際支付日計算)以及物業管理企業為追討欠款而額外發生的業務、法律費用。若逾期十四天未付，則物業管理企業有權采取下列措施收取附加費用：

1.1 遲交或欠交款項的滯納金，每日按0.3%自應付之日起至實際支付日計算。

1.2 物業管理企業有權在大廈告示牌張貼欠款產權人單元及詳情，有權對欠款產權人提起訴訟，并可參照《中華人民共和國合同法》第182條、184條的規定采取減少損失的措施，直至該欠款產權人清償全部欠款、滯納金及手續費為止，而為追討所支出的費用也由該產權人或使用人承擔。1.3 產權人欠交管理費或其他費用超過十二個月時，開發企業或業委會有權或授權物業管理企業向仲裁委員會或法院就追索欠費事宜提起仲裁或訴訟。在裁決書或判決書生效后，如產權人仍不履行該裁決或判決，物業管理企業有權向法院申請強制執行。法院可要求產權人直接履行裁決或判決，也可視情況裁定查封產權人房產或拍賣、變賣該房產以償債。1.4 各單元的產權人須承擔其單元使用人所拖欠的各項按本管理公約項下應繳納的費用，包括管理費，維修基金，管理費押金及單元內的水、電、燃氣、暖氣費及熱水費等。

2．大廈任何單元產權人直接或間接允許其單元的使用人對于本公約任何條款的不遵守、違反或不履行的行為均被視為該單元產權人的不遵守、違反或不履行本公約的行為，該單元的產權人對上述人士的行為及疏忽所導致的任何人身、物件或財產的損失負全責。

3．各產權人須負責及時通知其他產權人或物業管理企業有關單元內的損壞，并應防范單元受天災所損害。各產權人亦應負責單元內的各項維修，如有關產權人沒有及時妥善處理其單元內的維修工作而引起其他產權人的損失、受騷擾或其所擁有單元的破壞，物業管理企業有權在緊急情況下進入有關單元進行相應處理安排，而該產權人須負擔所引起的一切費用。

4．違反本公約規定的產權人需就所引致的損失向其他產權人或物業管理企業負責及支付有關費用等。

5．如大廈產權人或使用人違反大廈管理公約，物業管理企業應盡量使用可行的方法制止此等違法行為，并向違約者追討賠償及費用。

第十三章 糾紛解決方式

所有受本公約約束的各方當事人倘因本公約條款發生爭議，應首先用協商辦法解決，如協商不成，可向大廈所在地有管理轄權的法院提起訴訟。