第一篇：2015年上半年安徽省房地產市場總結及市場預判20150707

2015年上半年安徽省房地產市場總結

及下半年全省市場預判

一：上半年宏觀背景回顧

政策環境：宏觀經濟下行壓力下，中央與地方通過多輪刺激政策改善供求關系，特別是貨幣信貸政策釋放了市場資金流動性，促進市場回暖。貨幣政策

上半年經濟下行壓力凸顯，央行三次降息、三次降準，貨幣寬松政策密集出臺，旨在穩定經濟增長，增強購房者和房企的入市積極性，加快樓市復蘇節奏。

住房購房政策

為落實兩會穩定住房消費，促進房地產平穩發展的要求，國家層面從降首付、優結構、售轉租等方面調整購房、住房政策，刺激購房需求、完善市場環境。

公積金政策/全國

上半年以來，公積金調整城市不斷擴圍，多省市通過降低首付、提高貸款額度、放寬首套房和首改房的認定標準等措施支持自住及改善型需求。

降首付：廣州、濟南、福廸等多地已將公積金首套房貸最低首付比例降至20%。松門檻：福廸“閩七條”觃定還清首次住房公積金貸款可第二次申請住房公積金貸款，貸款利率執行埢準利率。廣西對住房公積金繳存職巟癿貸款申請，丌再查詢借款人家庭持有住房套數，職巟家庭可申請兩次住房公積金個人住房貸款。提額度：北京、上海等地提高貸款額度上限。

“商轉公”和“公轉商”：江西、浙江等部分省市采叏公積金貼息貸款措施。公積金政策/合肥

年內合肥已出臺7項公積金政策，降首付、利率下調、額度提升等舉措為購房者提供較大的信貸支持，對壓抑需求的改善型需求人群來說也是一大利好，更能夠刺激市場的回暖。

其他政策

各地方政府以財政補貼，契稅減免和獎勵購房等多重措施疊加，刺激潛在自住與改善型需求入市，緩解樓市庫存去化壓力。

市場表現：

各項政策效果顯現拉動銷售回溫，投資呈現穩回升跡象，各級城市分化情況顯著 全國商品房銷量

今年以來商品房累計銷售面積同比降幅逐步收窄，1-5月累計銷售金額自2014年以來首現正增長，全國商品房銷售回暖趨勢明顯。

房地產投資

房地產開發投資累計增速上半年持續走低，1-5月投資累計增速較年初回落5成；5月當月投資增速提高，受近期銷售回暖影響投資顯企穩跡象。

土地購置及新開工面積

房企土地購置面積及新開工面積延續去年下降趨勢，但降幅現收窄跡象，投資先行指標向好，預計短期內房企投資意愿將有所回升。

分物業類型投資

今年以來90㎡以下和144㎡以上住房投資持續高位企穩，特別是144㎡以上改善型住房投資增速由負增長轉為高速正增長，支持自住及改善型需求的政策利好效果較為明顯。

代表城市銷量

自去年下半年各項放松政策不斷加碼，房地產成交逐步回暖，二季度以來政策效果顯現成交持續回升，上半年50個代表城市月均成交量創2010年以來同期最高水平。

在政策利好下，各級城市成交量均有所回升，其中一線城市需求旺盛，政策放松后被壓抑的需求迅速反彈。三線城市上半年同比漲幅較大，但因庫存和需求的長期矛盾導致其銷量與一二線城市產生較大分化。

住宅價格

2015年以來新建商品住宅價格指數環比降幅持續收窄，4月開始止跌回升，5月保持環比上漲態勢；房價同比繼續下降，但降幅收窄，房價上行趨勢明顯。

一二線城市新建商品住宅價格環比上漲,特別是一線城市出現3%的大幅上漲，但三線仍然下跌。同比來看一線城市降幅回升明顯，二三線城市則相對平穩。

房企營銷：上半年房企業績整體上漲，行業集中度進一步提升，品牌房企迎合市場適時調整營銷手段，保證業績增長 20強房企業績

上半年萬科銷售業績率先突破千億關口，標桿房企上半年銷售同比都有所增長，前20強房企中超過半數完成40%以上目標，而綠地、遠洋未能完成全年目標的1/3，相比其他企業下半年業績壓力較大。

營銷創新

品牉房企2015年通過與互聯網門戶平臺聯合營銷，以O2O模式形成多平臺推廣網絡，深度挖掘互聯網創新和房地產的契合點，有效拓展營銷覆蓋的寬度和深度。

推盤積極

2015年上半年，品牌房企普遍以去庫存、促銷售為核心目標，同時把握政策松綁帶來的市場反彈，加大推盤力度，搶灘各地市場，10家代表房企二季度平均推盤達46個，占上半年推盤比重超七成。

熱點城市布局

2015年上半年，各級城市房地產市場分化明顯，一二線城市市場因其穩定的市場需求和利潤空間，成為品牌房企的業績保障，代表房企一二線城市在售項目分別占比12.6%和50.6%。

產品結極優化

2015年上半年，改善型和中高端需求逐漸釋放，代表品牌房企根據市場走勢進行了產品結構優化，前5個月在售產品中中端產品占比提升了10個百分點。

宏觀背景小結

?政策環境：上半年中央及地方政府各項購房相關政策刺激樓市需求，特別是貨幣信貸政策已趨于全面寬松，以多輪降息降準明顯釋放市場資金的流動性，促進市場回暖，減輕庫存壓力，穩定房地產消費保證整體經濟的增長目標。

市場表現：在一系列寬松利好政策的推動下，房地產銷售數據明顯回溫，一二線重點城市呈現量價齊升趨勢，三四線城市則相對平穩，城市分化現象明顯。房地產投資各項先行指標呈觸底回升之勢，現階段投資呈現企穩態勢。

?房企營銷：房地產行業在政策寬松利好下，整體由疲弱轉向復蘇，上半年品牌房企業績有所提升，并憑借自身品牌影響力，積極迎合市場變化，通過創新營銷手段、加大推盤力度、調整產品結構等方式保證業績增長，進一步提升行業集中度。

二：上半年安徽省房地產市場 土地市場/安徽省土地供求

面對市場表現乏力，庫存高企的市場形勢，政府對供地計劃進行調整和控制，土地供應量與去年同期相比大幅下滑，受此影響，土地成交量也有較大幅度的下滑。政策利好的頻繁出臺對開發商的市場信心起到了較好的提振作用，開發商拿地積極性有一定提高。土地市場/安徽省土地成交結構

2015年上半年六安成為地市土地成交和供應的主力區域，占全省土地供應量和成交量的三成左右；成交的土地是主要為商住用地，商業用地占比較少。

土地市場/6月重點土地分析

6月萬達以接近底價的價格拿下六安一優質商業地塊，將對六安商業發展起到較大的推動作用。

全省住宅市場/成交情況

2015年上半年安徽省15個地市共成交住宅95763套，與去年同期相比下跌7%，三四線城市受城市容量小和庫存高企的影響，雖然政策利好頻繁釋放，但是對樓市成交的拉動作用不明顯，開發商推貨熱情不高，樓市以去庫存為主。

全省住宅市場/成交均價

6月安徽省12個地市住宅成交均價同比10跌2升，面對嚴峻的銷售形勢和庫存壓力，多數開發商都選擇“以價換量”的營銷手段來加快項目的去化速度。

全省住宅市場/庫存狀況

截止2015年6月底，安徽省9個地市住宅庫存總量與上月相比上漲11%，主要受樓市成交表現疲軟的影響，部分城市如宿州和黃山庫存去化周期超過60個月，樓市供求嚴重失衡，后期市場去化壓力大。

住宅市場/成交量價-阜陽

2015年上半年阜陽市場與去年同期相比量價齊跌，僅6月成交量受個盤開盤熱銷的拉動出現暴漲，達到近一年以來的高位，后期或有所回落，市場表現較為低迷。

住宅市場/成交量價-亳州 2015年上半年亳州樓市量價齊跌，成交整體表現平穩，開發商入市積極性不高，樓市以去庫存為主，6月樓市量價齊升，成交均價在部分樓盤洋房產品熱銷拉勱下小幅上漲。

住宅市場/成交量價-銅陵

2015年上半年銅陵整體成交量高于去年同期水平，但主要是由于3月受契稅補貼政策的影響，樓市成交呈現階段性利好，6月銅陵樓市成交量微漲，樓市成交表現持續低迷。

住宅市場/成交量價-池州

2015年上半年池州樓市成交表現低迷，庫存量和庫存去化周期持續上漲，面對巨大的庫存壓力，開發商推貨十分謹慎，樓市以暖場活動為主。

住宅市場/成交量價-蚌埠

2015年上半年蚌埠樓市量升價跌，開發商推貨積極性不高，樓市以暖場優惠活動為主，庫存量連續五個月下滑，短期內去庫存依然是各樓盤的主要任務。

住宅市場/成交量價-宿州

2015年上半年宿州樓市成交表現不佳，與去年同期相比下滑明顯，6月宿州樓市成交量小幅下滑，樓市表現低迷，庫存高企，開發商推貨謹慎，樓市以暖場優惠活動為主。

住宅市場/成交量價-淮北

2015年隨著政策利好的不斷釋放，淮北樓市成交表現逐步回升，6月隨著房展會的結束，成交量有所下滑，但成交表現依然好于去年同期水平。

住宅市場/成交量價-安慶

2015年上半年安慶成交量同比上漲明顯，6月樓市小幅下跌，單盤成交對于樓市的支撐作用明顯，安慶碧栻園單盤成交量占全市成交的近5成，住宅庫存連續4個月下降，市場以去庫存為主。

住宅市場/成交量價-六安

2015年上半年樓市成交量低于去年同期水平，6月樓市迎來一波推貨小高潮，但販房者觀望情緒較為濃厚，多數樓盤成交表現并不理想，樓市量跌價升。城北片區上半年表現較好，六安碧栻園以880套的成績遙遙領先。

住宅市場/成交量價-蕪湖

2015年上半年蕪湖市場表現與去年同期相比有所好轉，但面對高庫存的壓力，開發商推貨較為謹慎，上半年僅31家樓盤推出新房源，6月樓市量價微跌，整體走勢平穩。

住宅市場/成交量價-宣城

2015年上半年宣城樓市成交表現持續低迷，利好政策的頻繁出臺并未對樓市成交產生明顯的刺激作用，購房者觀望情緒濃厚，樓市庫存去化壓力加大。

住宅市場/成交量價-滁州

2015年上半年成交量與去年同期相比微漲，基本持平，開發商推貨積極性不高，主要通過以價換量的優惠活動加快庫存去化速度。

住宅市場/成交量價-馬鞍山

2015年上半年馬鞍山住宅成交量持續保持高位狀態，樓市庫存壓力得到明顯減輕，樓市寬松的政策環境在提振市場信心的同時，也使購房者觀望情緒有所緩解，入市積極性提高。

住宅市場/成交量價-淮南

2015年上半年淮南樓市成交表現平穩，起伏較小，與去年同期相比跌幅較為明顯，6月多家樓盤集中入市后市場進入一段蓄客調整期，7月推貨量明顯減少。

住宅市場/成交量價-黃山

2015年上半年黃山住宅成交量較去年同期上漲明顯，主要受春節集中備案和5月房展會成交的拉動，但是隨著房展會的結束6月成交量明顯回落，短期的樓市活勱并不能改變樓市整體低迷的走勢。

上半年地市市場/小結

?土地市場：面對市場去化速度慢，庫存壓力持續高企的市場形勢，地市政府及時調整供地策略，對土地供應采取較為謹慎的態度，2015年上半年地市土地供應量與去年同期相比大幅下滑，而頻繁出臺的政府利好政策對開發商的市場信心起到了一定的提振作用，開發商拿地積極性有所提高；

?市場表現：2015年上半年地市住宅成交量價與去年同期相比均有所下滑，雖然政策利好頻繁釋放，但三四線城市受城市容量小和庫存高企的影響，政策對樓市成交的拉動作用不明顯。皖南區域部分城市2015年上半年成交表現較去年同期有明顯的好轉，庫存壓力在開發商以價換量的營銷手段的刺激下得到一定的緩解。上半年地市開發商對市場形勢依然持理性謹慎的態度，推貨熱情不高，樓市以去庫存為主。

利好政策的頻繁釋放對一二線城市的刺激作用明顯，但對于地市這種三四線城市的拉動作用微弱，地市市場目前庫存高企，供求嚴重失衡，不僅需要開發商通過多種營銷手段加快房源去化，更需要政府從土地供應方面進行適度的調整，從一級市場的層面進行市場調控。

三、上半年合肥房地產市場： 土地市場：

供求分析：2015年上半年合肥土市供大于求，3月以后政府推地意愿有所放緩，隨著整體市場呈現一定的利好以及部分房企余貨不足，開發商拿地熱情呈現上漲，6月土市嚴重供不應求。

供應分析：2015年上半年經營性土地供應量表現平平，隨著政府推地計劃的執行，下半年土地供應節奏將迎來提升，同時商住一體化地塊為當前市場供應主流。

2015年1-6月合肥經營性土地供應面積達到5083.66畝，同比2014年1-6月下跌7%，政府在經營性土地的推出上顯得相對謹慎；

通過合肥市區經營性土地供應計劃可以看出，雖然2015年整體推地面積小幅下滑，但下半年土地供應面積將高于上半年，政府推地力度將逐漸加強，土地釋放速度將明顯加快；

2015年1-6月土地供應結構相比2014年，商住用地的供應量明顯增多，由43%的占比上漲到69.3%，而純商業和純居住用地供應相對減少，土地屬性更趨向于商住一體化。

成交分析：2015年上半年土地成交量呈現逐步下滑，但土地成交單價穩步上漲，受整體市場影響，開發商拿地相對謹慎，但對待優質地塊仍然表現較為青睞。

2015年1-6月合肥（含四縣一市）經營性土地成交3064.76畝，呈現供過于求的態勢，同比2014年1-6月下滑49.5%，土地市場成交量逐漸下滑，開發商拿地較為謹慎；

近3年合肥經營性土地成交單價呈現穩步上漲，2015年平均地價達到428萬元/畝，開發商在拿地策略上更傾向于選擇優質高潛力的土地，同時地價的攀升對房企實力要求也進一步提高；

2015年上半年合肥土地成交以商住地塊為主，符合供應結構的變化趨勢。

區域分析：2015年上半年濱湖區仍然是土地供應和成交的熱地區域，同時新站區、包河區、高新區在土地市場表現也較為搶眼，城市外圍區潛力版塊的崛起帶來區域土地價值的上漲。

重點土地盤點：2015年上半年土地市場一方面各區地王頻繁出現，優質土地資源爭奪日趨激烈，同時以復星集團為代表的外地房企首次進入合肥市場，帶來市場競爭進一步加強。

住宅庫存分析：

全市：2015年合肥市九區庫存整體呈現下滑趨勢，6月底庫存面積達到近四年來最低點，按照近半年去化速度計算，目前去化周期僅3.4個月，市場亟待進一步補貨。

區域庫存分析：2015年上半年多個區域庫存均呈現一定幅度的下滑，其中濱湖區下跌較為明顯，北部組團仍然占據全市最高庫存量，面臨較大的庫存壓力。

庫存結構：當前市場庫存以90-110㎡剛需產品為主，其中濱湖區庫存量最大，110-130㎡的首改型產品在部分區域內庫存占據高位，后續的產品成交結構和客群結構將形成一定微調。

住宅供求分析：

1）量價分析：2015年上半年合肥九區呈現供不應求，受整體市場環境影響，供應和成交較去年同期均呈現不同程度下滑，但成交均價呈現穩步性上漲，市場保持良好走勢。

結構分析：2015年受到宏觀政策影響，合肥住宅市場在供需結構上呈現一定的微調，其中110-150㎡產品供應比例明顯上漲，成交層面以110-130㎡占比漲幅明顯，首改和再改產品比例增多。

2014年上半年110-130㎡和130-150㎡的供應占比分別為15.3%和8.2%，2015上半年110-130㎡和130-150㎡的供應占比分別上漲到19.9%和10.6%； 首改和再改產品在供應層面出現明顯上漲，上漲比例分別達到4.6%和2.4%。

成交層面上，110-130㎡的產品存在較大上漲比例，由2014年上半年的15.1%上漲到2015年上半年的18.3%，但在130-150㎡產品結構上漲幅不大。

區域分析：受城市向外圍發展的規劃利好影響，高新區和新站區的住宅供應量占全市比例有所上漲，但目前在成交層面表現不明顯，而濱湖區在區域成交方面的主導作用進一步增強。

2015年上半年同比2014年上半年，區域供應結構以高新區和新站區發化幅度較大；

供應層面，高新區由2014年上半年的占比14.1%上漲到2015年上半年的17.8%，新站區由2014年上半年的3.9%上漲2015年上半年的6.4%。

在成交層面上，高新區和新站區反應并不明顯，其中濱湖區占比幅度明顯上漲，包河由于2014年下半年市場供應不足導致短期成交占比起色不大，但是隨著高鐵板塊的崛起，包河區成交占比將逐步上漲。

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蜀山區：2015年上半年蜀山區成交量整體呈現上漲趨勢，區域內部分在售項目接近尾盤，供應量相對不足，6月市場表現供不應求。2015年年1-6月份蜀山區供應面積24.3萬方，成交面積40.8萬方；

廬陽區：2015上半年廬陽區商品住宅整體呈現供不應求，四里河板塊的熱銷支撐區域成交量，6月市場供應、成交均呈現不同程度下滑。2015年1-6月份廬陽區供應面積45.2萬方，成交面積57.4萬方；

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包河區：2015年上半年包河區商品住宅表現供不應求，其中4月份受個別樓盤入市影響供應劇增，區域內在售新盤較少，后期隨著高鐵板塊多個項目的入市，區域供應不足將有所緩解。

2015年1-6月份包河區供應面積42.9萬方，成交面積44.6萬方；

瑤海區：2015年上半年瑤海區嚴重供不應求，主要由于當前在售項目較少，區域內品質型樓盤得到追捧，后續隨著海爾公館等新盤的入市，區域供求將呈現趨于平衡。

2015年1-6月份瑤海區供應面積23.8萬方，成交面積40.5萬方；

高新區：2015年上半年高新區市場供過于求，主要受航空新城項目大量入市，6月市場表現嚴重供不應求，市場補貨空間充足，同時藍光地王項目的誕生進一步加快區域價值的升級轉變。

2015年1-6月份高新區供應面積61.9萬方，成交面積50.4萬方；

經開區：2015年上半年經開區表現供略大于求，4月份供應量受多個新盤入市達到新高，但區域內始終保持較高的月均去化速度，導致6月市場供不應求，市場較為火熱。

2015年1-6月份經廹區供應面積40.7萬方，成交面積49.5萬方；

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政務區：2015年上半年政務區市場供不應求，市場需求仍然保持較高水平，目前市場存量基本上以中大戶型為主，且存量不足，區域可開發地塊有限，對臨近板塊的帶動作用較強。

2015年1-6月份政務區供應面積23.1萬方，成交面積28.8萬方；

新站區：2015年上半年新站區商品住宅整體供過于求，主要受到多個新盤入市，同時隨著綠地、禹洲等項目的入市以及后續大量土地的出讓，區域內后續競爭將進一步加劇。

2015年1-6月份新站區供應面積22.2萬方，成交面積20.2萬方；

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濱湖區：2015年上半年濱湖區商品住宅供不應求，市場表現火熱，客戶關注度和置業認可度較高，保持高月均去化，隨著地鐵開通以及各大配套完善，區域市場成交份額或進一步擴大。

2015年1-6月份濱湖區供應面積64萬方，成交面積116.3萬方；

半年度成交排名：2015年上半年TOP20項目成交量占全市總成交量的40.6%，排名前五項目占比達到16.7%。

商業市場：

半年度供求分析：2015年上半年合肥商業市場仍然表現供過于求，但供求比有所下滑，個盤支撐作用較為明顯，隨著整體市場發展，供需結構將逐漸呈現合理化調整的趨勢。

月度供求分析：受個別大體量專業市場的影響，合肥商業市場整體量價方面波動性較大，6月份京商商貿城大量商鋪備案導致成交大幅上漲，同時成交均價跌幅明顯。

區域分析：以專業市場為支撐的新站、包河等區域持續保持高位成交，蜀山、瑤海、濱湖等多個大型商業項目積極入市進一步提升區域成交，區域差異化特征明顯

2015年上半年新站區叐京商商貿城大量備案影響，成為九區成交量最高達到161035㎡，但成交均價處于最低值，僅5914元/㎡；同時包河、蜀山、瑤海、濱湖等區域叐個盤影響成交保持較高水平；

供求結構：2015年上半年合肥市商業面積40-80㎡和200㎡以上的產品呈現供需兩旺態勢，其中200㎡以上的產品供需占比均達到最高，大面積商鋪具備較高的市場認可度

成交排名：2015年上半年合肥商業成交TOP10總量占全市成交超過6成，其中京商商貿城蟬聯榜首，占全市成交22.7%，同時萬達文化旅游城、安徽國際金融中心、恒大中心等中高端熱銷商業項目推動市場成交。

辦公市場：

半年度供求分析：辦公市場整體表現供大于求，供應受到個盤影響存在一定波動，成交方面基本維持平穩趨勢，短期內市場供需結構難改失衡狀態。

2015年1-6月合肥市九區辦公供應面積84.55萬方，同比2014年1-6月上漲556.4%，成交面積31.8萬方，同比2014年1-6月下滑2.2%，商業成交均價13349元/㎡，同比2014年1-6月下滑8.2%；

2015年上半年叐京商商貿城、萬達文化旅游城等辦公產品大量入市，同比去年1-6月份供應量大幅上漲，但成交方面埢本保持平穩趨勢，叐到京商商貿城癿低價成交影響，整體均價較2014年下半年有所下滑。

月度供求分析：近一年來合肥辦公市場供應量整體呈現上漲趨勢，但成交層面難以大的起色，城市辦公產品需求不夠，市場表現不容樂觀

2015年1-6月份辦公成交量呈現逐步上漲的趨勢，基本維持穩定成交。

區域分析：目前濱湖區為辦公市場的最熱點區域，萬達文化旅游城等個別項目拉動全市成交量，政務區作為高端辦公產品云集區域，保持全市成交價格高地。2015年上半年濱湖區成為辦公市場成交的熱點區域，成交量達到77899.9㎡，為九區最高值，價格方面，政務區依然為價格高地，上半年均價達到12912元/㎡；

供求結構：40-80㎡的小面積辦公市場為當前市場供需主流，同時80-120㎡在供應層面占據較大比例，控制總價、高性價比成為產品主要特征。

成交排名：辦公市場TOP10成交總量占全市成交超過8成，其中京商商貿城和萬達文化旅游城的總占比將近50%，支撐全市成交，個盤影響作用突出。

1）土地市場：2015年上半年合肥土地市場供應成交同比去年均有所下滑，政府推地意愿有所放緩，開發商在拿地策略上更加青睞優質地塊，高價值土地爭奪戰日趨激烈，同時外地房企紛紛進入合肥市場，本土房企和外地房企競爭加??；

2）整體市場：市場呈現供不應求，成交均價平穩上漲，剛需主導，但受政策影響，首改和再改產品的供應量明顯增多，成交層面暫時表現在首改產品成交占比上漲明顯，市區庫存量持續性下跌，市場亟需進一步補貨；

3）區域市場：隨著城市外圍化發展，2015年高新區和新站區供應量上漲明顯，但目前在成交層面表現不明顯，濱湖區仍為城市熱點區域，而四里河板塊、高鐵板塊、蜀西湖板塊等熱點板塊將對區域成交的主導逐漸強化；

后續供應：7月份合肥市場預計推貨量過萬套，商辦等投資性產品入市積極，一定程度上將刺激成交市場，同時三縣的推貨量明顯增多，主要受到浙商城、華南城等大盤集中推貨影響導致供應量大漲。

四、下半年全省房地產市場預判： 宏觀層面：

貨幣政策：目前貸款利率標準已處于歷史低位，降準仍有一定空間。與歷史貨幣寬松時期相比，市場庫存高企、有效需求不足導致本輪寬松政策總體效應將不及2008-2009年顯著。

其他政策：目前宏觀層面上的各項政策均有所涉及，銷售形勢亦出現好轉，若后期市場出現波動，預期可實施的寬松政策將從首套房認定及首付比例、財稅補貼、鼓勵公積金貸款等方面入手。

成交層面：

全國：市場呈現回暖跡象，新一輪房地產上行通道已打開，結合歷史規律此輪上升預計持續一年左右，但由于高庫存、需求減弱、城鎮化率空間減小等因素影響，回升力度將不及前兩輪。

全?。簭慕陙沓山蛔兓瘉砜?，合肥與地市均呈現下滑趨勢，其中合肥較地市更為平緩，預計進入上行周期后，下半年成交將與上半年持平，而地市市場受庫存高企、需求疲弱影響下半年成交逆襲的可能性不大。

供應層面： 合肥全市：2015下半年全市約150多個項目超7萬套商品住宅將入市，其中純新盤24個，北部組團和仍然為供應主力區域，西南片區推貨量也較為集中，呈現“南北熱中部冷”的供應局面。

區域供應：除濱湖、政務和包河區外，其他各區下半年推貨量均超上半年，西南組團增幅最大；從結構上看，高層產品仍為供應主力，洋房、別墅等改善型產品占比也達到7%。

改善主導區域：政務區已成價值高地，為改善型需求集中區域，濱湖因地鐵和學區優勢吸引改善人群，高新區年內多個地王項目和高端項目的入市將拔高整體區域價值，逆轉回歸改善區域。

區域特點

高新區：別墅項目高達6個，供應別墅超600套，占全市別墅供應六成以上；均價超10000元/㎡項目達8個；

濱湖區：大盤云集、名企扎推，區域均價已超9000元/㎡；

政務區：在售項目主力面積段110㎡-140㎡，大平層產品的主力供應區域，均價過萬，為價值高地。

分化顯著區域：主城區廬陽和瑤海下半年推貨特征較為相似，推盤數量和推貨量均相當，且區域內不同板塊分化表現明顯，高端項目與剛需樓盤平分秋色。

剛需主導區域：經開區、西南組團、北部組團和肥東四區供貨量較為集中，且均為剛需主導，其推貨結構中，普通高層住宅及公寓產品占比達95.5%。

供應洼地：政務區土地稀缺僅剩少量樓盤在售，新站、包河、蜀山也正面臨房荒，在售項目以小體量為主并進入尾盤銷售，新盤供應情況暫不明確；四區總入市量僅占全市供應17%。

客戶層面：由于近期利好政策頻繁釋放，樓市進入一輪政策放松期，客戶的入市積極性有所提升，六成以上客戶有在一年以內入市意愿，下半年購房需求有望進一步釋放。

小結：

宏觀層面：貨幣政策由穩健偏寬轉向階段性全面寬松，為保住全年經濟增長目標，未來貨幣政策的寬松將有一定延續性；其他購房刺激政策的施行將視市場回暖是否符合預期而定；

成交層面：結合歷史規律，新一輪房地產上行通道已開啟，但預計將平穩回升，力度不及前兩輪；考慮到全國樓市全面回暖，下半年全省成交預測漲幅擴大，但城市分化將進一步加劇，合肥上升勢頭將強于地市；

供應層面：下半年合肥整體供應較上半年有所提升，呈現“南北熱中部冷”的特征；各區在供應量、供應結構等方面均呈現不同的供應特征； 客戶層面：在政策密集出臺利好下，客戶信心明顯提升，合肥和地市客戶信心出現分化，地市客戶對高庫存市場現狀有較強感知，市場觀望情緒濃，仍舊以去庫存為主。合肥市場需求依舊旺盛； 從產品結構上看，剛需仍為客戶需求主力，但隨著改善型需求釋放，改善型需求明顯提升；

2015年7月7日

第二篇：2010年市場總結及2011年市場競爭環境預判

第一部分

2010年市場總結及2011年市場競爭環境預判

國內生產總值分析

初步測算，上半年國內生產總值（GDP）同比增長11.1%，其中二季度增速為10.3%，較一季度11.9%的增幅有所放緩。2010年1-6月國內生產總值172840億元，按可比價格計算，同比增長11.1%，比上年同期加快3.7個百分點。其中，第一產業增加值13367億元，增長3.6%；第二產業增加值85830億元，增長13.2%；第三產業增加值73643億元，增長9.6%。

圖1全國GDP季度增長速度走勢圖

數據來源：國家統計局

圖2全國GDP總量及增長速度走勢圖

數據來源：國家統計局

圖3西安市GDP季度增長速度走勢圖

數據來源：西安市統計局

圖4西安市GDP總量及增長速度走勢圖

14.50%

數據來源：西安市統計局

? 西安市GDP總量首次突破3000億元大關

2010年，是“十一五”的收官之年，西安市加快經濟結構調整，推動經濟發展方式轉變，全市經濟保持了回升向好、較快增長的基本態勢，圓滿完成了“十一五”規劃目標任務。

全市生產總值（GDP）3241.49億元，按可比價格計算，比上年增長14.5%，增速與上年持平，高于全國4.2個百分點，與全省持平。分產業看，第一產業增加值140.06億元，同比增長6.9%；第二產業增加值1409.53億元，增長18.0%；第三產業增加值1691.90億元，增長12.5%。

西安市GDP總量3241.49億元排名全國第29位。

一、居民消費價格指數

全國CPI居高不下、西安增速放緩

表3 全國、西安市居民消費價格指數走勢

4.9%

4.1%

數據來源：西安市統計局

2011年2月全國CPI同比增4.9%,高于預期中值4.8%。受節日消費因素支撐,2月食品價格仍繼續沖高,同比上漲11%。受此影響,CPI同比增速并未回落。

2月份，西安居民消費價格總水平同比上漲4.1%，漲幅比上月縮小0.9個百分點。前兩月,西安居民消費價格累計上漲4.5%。環比看，居民消費八大類商品及服務價格呈“七升一降”格局：食品類上漲3.5%，交通和通信類上漲1%，居住類上漲0.9%，醫療保健及個人用品類上漲0.4%，煙酒類上漲0.4%，衣著類上漲0.2%，娛樂教育文化用品及服務類上漲0.1%；家庭設備用品及維修服務類下降0.2%

二、固定資產投資

固定資產投資增長較快，投資結構有所改善 表4 西安市固定資產投資走勢

數據來源：西安市統計局

1-2月份，固定資產投資（不含農戶）125.72億元，同比增長28.8%。其中，國有及國有控股投資43.46億元，增長7.0%。

分產業看，1-2月份，第一產業投資1.38億元，增長1.8倍；第二產業投資16.08億元，增長18.6%；第三產業投資108.25億元，增長29.5%。

三、房地產開發投資

房地產投資同比增長，開發企業看好未來 表5西安市房地產投資額走勢

數據來源：西安市統計局

1-2月份，全市房地產開發投資56.07億元，同比增長29.9%。商品房施工面積5579.73萬平方米，同比增長34.3%；商品房竣工面積56.76萬平方米，增長28.6%，其中，住宅竣工面積48.04萬平方米，增長31.9%。商品房銷售面積79.13萬平方米，同比增長44.9%，其中，住宅銷售面積75.17萬平方米，增長41.9%。8

第一章 房地產情況

一、土地市場

1.1土地供應

數據來源：全力行

2011年1-3月，西安市共供應土地32宗，占地面積1507畝，建筑面積258萬平米，其中住宅用地22宗，占地面積862畝，建筑面積163萬平米。

住宅土地供應主要集中于浐灞生態區、曲江以及經開區，其中浐灞生態區供應土地7宗，建筑面積34萬平米，曲江供應3宗，建筑面積58萬平米，經開區供應土地2宗，建筑面積28萬平米。

1.2 土地成交

數據來源：全力行

2011年1-3月西安市共成交土地22宗，占地面積1365畝，建筑面積295萬平米；其中成交住宅用地16宗，占地1239畝，建筑面積277萬平米。

數據來源：全力行

高新、城南、長安區為成交主力區域，其中高新區成交5宗，主要位于高新新區茶張村，占地225畝，建筑面積48萬平米，平均畝單價250萬/畝，臵地企業為陜西金泰恒業西城臵業有限公司。

二、住宅市場

? 西安商品住宅成交情況

表5西安市商品住宅成交量走勢

數據來源：全力行

? 連續兩年過“千萬”關口，預計創下歷史新高

2010年西安商品住宅共成交1286萬平米，2010年房地產成為國家重點調控行業，經歷了“4.16”、“9.29”新政以及央行“加息”等多個利空因素影響下，西安房地產市場似乎并沒有受到影響，購買需求依然旺盛，多個項目“徹夜排隊“成為西安樓市火爆的最好寫照。

2011年國家宏觀調控的日趨從緊，包括西安市在內的全國多個城市陸續出臺限購令，西安市于2月26日出臺“限購令”，限制本地居民購買第三套住房、禁止外地居民購買第二套住房的嚴厲政策，全市樓市出現嚴重的觀望情緒。2月各開發企業搶在限購令出臺前“搶簽約”，成交量出現“回暖”跡象，但3月受政策影響成交量出現大幅下滑，僅成交29.8萬平米，創下近3年以來的月度成交歷史新低，預計在今后的兩個月內成交將會有所反彈，但依舊在較低水平運行。

表5西安市商品住宅成交均價走勢

數據來源：全力行

? 政策壓力下價格漲幅開始放緩

進入到2011年后，隨著西安市以及全國紛紛出臺限購令以及一系列的嚴厲調控政策，西安市住宅市場在3月成交量出現了大幅度的下滑，但成交均價方面，雖然呈持續走低的態勢，但價格并未見明顯松動。

1、分城區

? 各區域成交在進入到3月后均大幅下滑

分區域成交來看，2010年以來城北區在大明宮開園、經開區發展提速、市政府北遷等多項利好刺激下，成交出現大幅增長，在 15

海榮系列、紫薇風尚、華遠君城等成交主力帶領下成交量保持在月均35萬平米，成為西安市的區域成交第一。

城南區由于曲江板塊高端物業在下半年的集中放量，使得量價出現明顯反彈，萬科金域曲江、金地湖成大境、曲江觀邸、紫薇永和坊等項目的成交使得城南區整體均價在8月后穩定在8000元/平米左右。

城西區在進入到2010年下半年后，由于恒大城、融僑城等項目的發力，使得成交量出現穩步上揚的態勢，一改去年成交萎靡的態勢。

但在2011年政策高壓下，西安市各區域商品住宅在3月出現了成交量大幅下滑的局面，之前的成交主力城北、城南區環比下滑幅度超過80%，高新區成交量下滑67%，各區域成交慘淡。

2、分物業 2.1 商業市場

? 商業受新政“優惠”，成交開始發力

2010全市年共成交商業76.92萬平米，同比2009年增長29.12%。受到今年房地產調控政策的影響，投向住宅市場的資金在下半年轉向到商業地產，使得商業成交量出現了猛增的局面，成交均價則在民樂園萬達等項目的帶動下，呈穩中帶增態勢。

進入到2011后，住宅政策的從嚴使得更多的資金開始流向商業市場，多個大型商業項目以及住宅底商開始陸續入市，使得商業市場開始升溫，受到更多投資者得追捧。2.2 辦公市場

? 辦公市場在今年將會受到市場青睞

2010年（截止11月）全市辦公共成交50.15萬平米，同比2009年增長18.65%。與商業市場表現一致，在2011年新政后擠壓的資金以及投資需求收到多項門檻的限制后，轉移到了環境較為寬松的辦公市場，使得20111-3月成交出現“井噴”局面，成交均價開始穩步上漲，辦公市場發展出現了較為火爆的局面。4、2011年市場走勢判斷及預測

4.1 政策面

? 相比于2010年來說，2011年的宏觀形勢以及政策導向顯得有些“從緊”

2010年下半年開始至今，國際以及地方政府從金融、政策法規等多方向對房地產市場進行打壓，“房產稅”試點、“限購令”、“限價令”、等一系列調控政策來看，2011年的整體市場將會較為“悲觀”。同時結合目前CPI以及其他宏觀數據來看，中國仍出現流動性過剩以及面臨產業結構需要調整的局面，央行進入到2011年來不到4個月時間內兩次加息，調整之前的“適度寬松”到“穩健”的貨幣政策都說明，整個宏觀經濟在2011年仍需保持穩定的增長局面。

4.2 市場面

在2010年西安達到歷史成交最高的背后，我們可以看到，西安市仍然以剛性需求為主，部分板塊（曲江、浐灞）出現了一定的投資需求有所上升的趨勢。但是隨著國家調控政策的進一步持續從緊，2011年西安市房地產市場將會面臨一個相對較為“冷清”的局面，預計全年將會呈現“先冷后熱”的局面，上半年成交較為慘淡，下半年隨著政策的消化，有可能將會迎來一波成交“高峰”，全年

商品住宅預計成交量將在800-1000萬平米，成交均價漲幅將會放緩，穩定在6500-6800元/平米。

隨著城市化建設進程的不斷加快，核心區土地供應的萎縮，西安市房地產市場將向周邊區域轉移，曲江二期、浐灞生態區（世園會周邊）、大興新區、經開區（未央路以東）、灃渭新區、長安區將成為西安市房地產市場發展的新一輪高速增長點。

第三篇：房地產市場總結

2004年，西安房地產業取得了較大發展，無論是在房屋質量、配套設施方面，還是在園林景觀、物業管理方面，都有可圈可點之處。在此，記者特別挑選出幾件大家較為關注或具有代表性的事件予以展示，就算是對今年樓市的一個總結吧———

■最大的新聞：李嘉誠來西安了

本月初，全球華人首富李嘉誠旗下的和記黃埔以總價10.05億元人民幣獲得西安高新區727畝國有土地，這可是本西安房地產業最大的新聞。消息一傳開，在西安業界立刻引起了強烈反響，媒體競相熱炒。在口口相傳“李氏旋風”的同時，此舉也引發了西安地產大腕們一個又一個猜想：李嘉誠究竟要干什么？和記黃埔布陣西安意欲何為？李嘉誠要在西安蓋什么樣的房子，會不會引發西安地產業的一次大地震……

李嘉誠來西安誰最關心？當然不是購房者了。就這一件事兒，有人講了一個笑話，說消費者買雞蛋的時候，只考慮雞蛋的質量好不好，根本就不關心那只下蛋的雞是誰，相反，只有那些“業內人士”，比如養雞戶、專家、學者，才關心這些事情。對比房地產行業，購房者關心的是房子的好壞，不太注意房子是誰開發的、誰建的。李嘉誠來西安，關心他的多是一些業內人士。昨日，有幾位讀者打電話咨詢高新購房周事宜，記者趁機告訴他們李嘉誠來西安的事情，他們沒有過大的反應，覺得這和他們買房沒有多大的關系。

■最大的事兒：利息上調0.27個百分點

一年期貸款基準利率上調0.27個百分點是2004各行業最關注的新聞，其中房產、汽車、股票更是近期關注的焦點。那么近期的房價是升還是降了？

近年來，西安房價一直呈現較為強勁的上升趨勢，一方面造成了市場大勢趨熱，但同時也把更多的購房者拒之門外。大多數開發商認為，開發成本過高造成商品房降價空間很小，但對于城區附近1平米動輒3千多元的房價，投資者看不到升值空間，購房者更是望房興嘆。很多購房者甚至業內人士都對西安房價保持了一個觀望的態度。2004年，加息后，西安的房價也看不出大的變化，有人說穩中有升，那是平均走勢，還有人說房價降了，那是局部的情況，不管如何，既然增加了利息，購房者的月供加大了，總希望房價會降，開發商增加了成本，希望房價會升也無可厚非，但是房價到底是升了還是降了，在沒有拿到有關部門的統計數據之前，誰也不敢妄加評論。

■最準的事兒：商鋪投資理性降溫

從今年開始，西安商業地產市場就面臨很大的壓力，特別是在銷售情況上不盡人意。2005年這種情況可能會進一步加劇。西安商業地產項目的不斷放量，讓市場的競爭更加激烈，不少高端寫字樓在銷售上也并沒有市場預料的理想。據了解，國內外大型知名公司和企業在西安購買寫字樓仍然比例不大，寫字樓、商鋪并沒有像去年人們預期的那樣走外向型發展之路。

商鋪投資讓商業地產在2003年火了一把。2004年西安還是有大量商業類投資性物業面市。賣家對商鋪投資的回報率承諾一直是投資者關注的焦點，隨著市場競爭的加劇，投資回報率的多少和以后商業經營的問題會讓投資者更加理性，商鋪投資的溫度已經大不如以前，買家經過理性的分析考慮后，才會下定。其實這是業內人士在2003估計最準的事兒。

■最煩的事兒：小區供暖問題多

沒房子讓人發愁，有了房子沒有暖氣也讓人發愁。每年冬季小區供暖問題都比較多，往年業主反映的問題主要集中在以下幾個方面：供暖溫度不達標，供暖時間不夠，取暖費用高，暖氣公攤大等問題。今年也不例外，除了這些問題外，還有一些新的問題，比如購房合同上明明寫的是分戶計量，為何住房的時候又成了吃“大鍋飯”？不僅業主們很困惑，就連部分開發商也很困惑，這到底是誰的責任？發現有人“偷”用暖氣，或者私自加大散熱片的個數，有沒有具體的處罰辦法？對供暖方式，業主委員會參與討論的權限有多大等等，這些問題都是引發物業矛盾的焦點，如果不能妥善處理，業主和物業公司的矛盾將會越來越深。

雖說，安裝土暖（在家安裝小鍋爐，可燒煤也可燒天然氣）暖氣效果還可以，但是污染比較大，不少業主對此有意見，鄰里關系處理不好也是一件煩心事。

■最樂的事兒：物業管理規范了

新的《陜西省物業服務收費管理實施辦法（試行）》于7月1日施行后，受到了很多業主的歡迎，以前很多棘手的問題，現在都有了“辦法”，物業管理更人性化了。

物業費問題一直是物業管理的矛盾所在。盡管大家都知道物業服務是有償的，但具體的收費標準卻不知道，有時候就連物業公司的工作人員也說不清這個問題。

以前收物業管理費，在住宅小區，除了車輛保管費外，還有兩項內容，綜合管理服務費和物業維修養護費。現在，在這幾項收費以外，又添加了特約服務費這一項，比如，接受業主、使用人委托的特約服務如搬家、運送液化氣、接送孩子、照顧老人等，這些服務收費必須實行明碼標價，在物業管理區域的顯著位置，按照價格主管部門統一規定的公示格式，將收費項目、收費標準、服務內容等進行公示。各物業管理企業須將公示內容按管理權限報經價格主管部門審查后方能公示。這個辦法出臺后，已經大大減少了社區的矛盾。

第四篇：縣級城市房地產市場總結

縣級房地產市場調查總結

1、縣級市場目前供需關系較為平衡，市場存量不大，明年推盤不是太多，預計總量在30--50萬左右；但是相對2011年，2012年放盤量較多，是2011年的1-2倍，對銷售速度及價格提升存在一定影響。

2、2011年房貸政策對房地產市場沖擊力極大，尤其是首付款的提高到40%、利率的提高、手續的嚴格審批，無論對客戶購買還是對開發商回款極其不利，目前縣級大部分項目售樓處日來訪量都極少，2011年7月份以后，沒有出現過2010年半夜排隊購卡情況，雖然對銷售價格影響較小，但是隨著房控力度的提高，觀望氣氛日漸增高。

3、從樓盤業態來看：多層住宅存盤量較少且銷售情況良好，但是速度相對放緩，是2010年的0.7倍，小高層、高層存盤量相對較多，銷售速度況較慢，客戶對高層產品抗性相對較大，2011年7月份后各樓盤銷售速度極慢。

4、縣級郊區土地供應較少，樓盤規模小，品牌帶動力差；

5、目前縣級市場銷售價格（均價）出現階層：多層：郊區3100-3300元左右，普通地段3700-4000元，黃金地段4200-4400元；高層：郊區3500元左右，普通地段3800元左右，黃金地段4100元左右；各開發商根據產品品質及銷售目的不同做出不同的定價；

5、根據不同的客戶群體、項目區位暢銷戶型區別較大：多層黃金地段130-145平，普通地段100-120平，郊區80-115平；高層：黃金地段120-145平，普通地段100-120平，郊區80-115平。從戶型需求來看，黃金地段市場追求戶型舒適性要高一些，郊區追求總房款低的實用性高一些。

6、客戶群體及訴求：郊區購買客戶群體多為剛性需求，訴求先后點：總房款（低首付）、戶型設計、區域位置、產品品質、建筑質量及物業管理；黃金地段購買客戶群體多為改善性及投資型客戶。訴求先后點：產品品質、區域位置、總房款、戶型設計，建筑質量及物業管理。

第五篇：20091215【嘉聯地產】2009年成都別墅市場總結及2010年預判

2009年成都別墅市場總結及2010年預判

2009年成都別墅市場總結及2010年預判

2009年，成都樓市受經濟形勢好轉的刺激，呈現出一片繁榮的局面，成都別墅市場也因此同樣表現十分良好。2009年1-11月，成都別墅市場供應118.49萬平方米，3815套房源，成交面積91.33萬平方米，合計2787套房源，銷售價格為9951元/平方米。整體銷售面積較08年同比上升216%，較07年上升37.8%；銷售套數較08年同比上升205%，較07年上升38.5%。

09年1-11月成都全市別墅供銷走勢圖******00136441月2081457502月3月4月5月銷售(套)6月供應(套)7月8月供銷比9月10月11月2***2704***2502652998584.54.06726593.53.02.52.01.51.00.50.0474

09年1-11月成都全市別墅成交均價走勢圖(元/㎡)******001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12505100*********13

今年上半年以來，成都別墅市場放量明顯，市場供需兩旺。伴隨“小陽春”的持續，以 1

2009年成都別墅市場總結及2010年預判

及大量信貸投放帶來的流動性寬裕、通貨膨脹預期等因素，市場表現出了極大的活躍。無論是受地震影響的青城山板塊，還是傳統的高端別墅區牧馬山板塊，在市場上都具有十分良好的表現。6月恒大金碧天下推出1500多套別墅，供應體量達到了近60余萬平方米，成為了上半年的別墅供應主力，同時，華僑城純水岸、麓山國際社區、中糧御嶺灣等高端別墅區也紛紛推出了大量房源。銷售在1、2、5月表現十分活躍，均高于市場供應量。銷售價格方面，整體保持在10000元/平方米左右的水平，上半年成都別墅價格總體較為平穩。

今年下半年，成都別墅項目都看好金九銀十的銷售旺季，在9月左右新推項目中，別墅項目多達二十多個，如：保利〃蝴蝶谷、國色天鄉〃鷺湖宮、錦繡尚郡、藍山溪谷、芙蓉古城〃紫微園、龍湖〃長橋郡、金河谷等，同時包括龍泉、郫縣等近郊多個別墅也相繼亮相。同時銷售量也較上半年有進一步提升，并持續維持在較高的水平。其中，11月銷售量達到最高點，共計15.2萬平方米，474套房源，占整體別墅成交的17%。銷售價格則呈現明顯上升，11月銷售均價為10613元/平方米，較8月上升20%.從全年的別墅銷售情況來看，市場的需求更多的集中在中小戶型別墅產品上，200-300平方米左右的戶型走勢十分良好。6月該類別墅供應量加大，總價300萬元左右的別墅占總成交比率由5月的43.21%上升到48.20%，可見此類產品市場需求旺盛。國色天鄉〃鷺湖宮別墅總價最低有100多萬元一套、芙蓉古城〃紫微園最低售價300萬元左右、恒大不乏一百萬元以下的別墅，龍湖〃長橋郡推出的獨院小獨棟產品價格也保持在300萬元到500萬元之間……可見總價控制型別墅產品的受到了市場的普遍認同。

19%16%30%35%100萬元以下200萬元-300萬元100萬元-200萬元300萬元以上 2009年的別墅市場無論量價都取得了比較好的成績，結合09年的情況，我們對2010年成都別墅市場的走勢充滿信心。2010年都江堰、龍泉驛、溫江、新津、金堂、青白江等郊區縣市都將有眾多別墅項目面市，如：滕王閣地產青城山別墅項目、國色天鄉別墅新批次、華西希望集團〃美好老君山別墅項目、同森集團新津別墅項目、深圳泰然集團青白江別墅項 2

2009年成都別墅市場總結及2010年預判

目、龍湖〃長橋郡新組團、小院青城、三盛〃翡儷山等項目、恒大〃金碧天下項目、中糧〃御嶺灣新組團、舜元〃桃源銘等等，2010年全年別墅新增供應將較2009年有較大幅度的上升，預計將達到250萬平方米左右。同時，消費市場也將有望保持持續的旺盛，價格呈現一定幅度的上揚，首先在通貨膨脹壓力下的投資需求得到釋放，很多投資者會選擇抗通貨的房產來確保自己的資產，而別墅在這種市場環境下是房產中的最好投資產品；另一方面是別墅資源的稀缺性，國家限制別墅用地的政策日益強化，別墅的稀缺性越發明顯，尤其是位于市區的城市別墅，如：2010年即將推出的位于城南的保利別墅項目等等，其不可復制的城市資源將對2010年的別墅市場帶來有力的刺激。

隨著交通的不斷改善，成都城區與遠郊的距離進一步縮短。城北—蜀龍路將新都城區與東二環快速對接；城南—牧山大道將新津和牧馬山中央別墅區與國際城南緊密相連；城西—成灌快鐵即將使青城山和都江堰與成都無縫對接。2010年地鐵一號線的開通，加上成德、成溫邛等快速通道的建設啟動，能夠成功的將主城區與二圈層、三圈層城市的時間和空間距離無限拉近。城市別墅的圈層將進一步向外擴散，近郊別墅將隨著城市建設的不斷發展，逐漸向城市別墅轉化。隨著成都別墅圈層的不斷改變，各大房地產開發商早已蓄勢待發，成都別墅市場一定會逐漸呈現出更加繁榮的景象。