第一篇：第26期(住房金融與個人信貸業務參考)湖南省分行對個人住房貸款抵押手續不完善風險成因的分析及應對措施建議

住房金融與個人信貸 業務參考

第26期

建設銀行住房金融與個人信貸部

編者按：抵押物，作為第二還款來源，是個人貸款風險緩釋重要保障。為促進各行加強抵押登記管理水平，提高有效抵押登記比率，切實提升個人貸款抵御風險的能力，總行已將此指標納入了個人貸款貸后管理、內控評價和操作風險評價等考核體系。日前，湖南分行針對目前住房按揭貸款抵押物預登記轉換他項權證手續比例偏低的現象，結合長沙地區的實際情況，對其原因進行了剖析，并提出了相應對策。現將此文編發，供各分行

二○一二年十二月十一日

— 1 — 參考、借鑒。

個人住房貸款抵押手續不完善風險

成因分析及應對措施建議

近年來，城市化率的不斷提高和人們對居住需求的不斷豐富和升級，給個人住房金融業務開辟了廣闊市場，個人住房按揭貸款業務得到了迅猛發展。但由于我國經濟發展受外部經濟波動等因素的影響，增長速度放緩，特別是國內對房地產市場的持續調控，房地產市場發展面臨著前所未有的壓力，銀行個人住房貸款的發展和風險防范會也遇到了諸多新情況和問題。其中：個人住房貸款業務抵押備案未及時更換他項權證，貸款抵押登記不完善，存在著一定的風險隱患。在實際工作中，由于抵押物抵押手續不完善，貸款一旦形成不良，銀行在維護權益，處置抵押物時，法律層面上存在的所有權不能落實的風險時有發生，抵押物虛置懸空的風險就會顯現。目前湖南分行個人住房貸款發放后，落實他項權證手續的比例偏低，存在的風險不可小視。本文擬以長沙地區個人住房按揭貸款抵押落實情況為例，對住房貸款抵押的潛在風險及成因進行分析。

一、個人住房按揭貸款抵押落實率偏低的風險及成因 為了有效防范個人住房貸款抵押落實不到位的風險，長沙地區個貸中心定期對個人住房貸款備案換他項情況進行清理。三季度末，長沙地區個貸中心對以前所有存量和新發個人住房貸款備 — 2 — 案換他項情況進行了全面清理，長沙地區個人住房貸款絕大部分按揭貸款辦妥了他項權證，但仍有部分備案登記抵押沒有更換他項權證，對個人住房按揭貸款發放年限在2年以上（含2年）貸款的他項權證抵押落實率也不理想。

從長沙地區個人住房貸款備案換他項清理數據分析來看，影響分行不能完成抵押落實手續及時辦妥他項權證的因素主要表現在以下幾個方面：

（一）開發商方面的原因。從長沙地區備案換他項清理數據顯示，因開發商方面原因導致不能及時更換他項權證的戶數占長沙地區未及時落實換證數的69%，是目前影響抵押落實工作的主要因素，產生原因及可能形成的不良后果有以下幾種：一是欠費或違規，開發商因拖欠物業維修基金或規劃用地紅線越位等原因，在樓盤竣工后，未能通過商品房綜合驗收，使購房人不能按時入住或入住后無法辦理房屋所有權證；二是樓盤不能按期竣工，開發商因自有資金擁有率較低加上在建樓盤滯銷、籌資困難等原因，無法按期竣工，甚至形成爛尾樓；三是開發商經營不善，引起債務糾紛或公司破產被資產管理公司接管和清算，開發商在經營期內未能全部履行擔保責任，經營期滿“人走樓空”，擔保責任無從落實。

（二）借款人方面的原因。據統計因借款人方面原因導致不能及時更換他項權證的戶數占長沙地區不能及時落實換證數的25%，是目前影響抵押落實工作的重要因素，主要原因有以下幾類：一是借款人缺乏誠信，履行合同意識不強。樓盤竣工交付使

— 3 — 用后，部分購房人不配合繳納契稅和維修基金，不愿在借款合同約定的時間內辦理房屋抵押登記；二是交易糾紛影響。部分購房人因建筑面積變化等原因與開發商產生糾紛，不愿意辦理交房手續，不配合辦理房屋抵押登記手續；三是有個別購房人因其他債務糾紛導致房產被法院凍結或拖欠銀行貸款等，無法辦理房屋抵押登記手續。以上三方面因素中又以購房人不配合繳納契稅和維修基金的現象最為普遍。

（三）相關房產管理部門的原因。因辦理產權證所牽涉的管理部門繁多，手續較為復雜，房產項目管理制度和流程不適應市場需求等也是導致抵押落實率偏低的重要原因。按規定樓盤需綜合驗收合格后才可以辦理產權證，而綜合驗收需消防、人防、城管、規劃、國土建設、房產局等多個部門逐個驗收合格，同時逐戶繳納契稅才能辦理他項權證，而部分管理部門辦事效率較低、業務標準不統一，導致整個備案換他項權證的流程過長，不確定因素增多。

（四）貸款銀行管理方面的因素。備案證不能及時更換他項權證的根本原因，是我們缺乏對開發商管理的有效約束手段和督促監管機制。

一是各行在開展個人住房按揭貸款業務中，存在著“重貸前調查認證、輕貸后跟蹤管理”的現象。因住房按揭貸款量大面廣,往往期房竣工后，對開發商沒有跟蹤督導機制，導致落實貸款抵押物時間拖得很長，遺留問題較多。有的直至發生貸款逾期，需要處置時才發現抵押物尚未落實，再去追究擔保方責任，發現 — 4 — 擔保方已歇業走人，擔保合同成為一紙空文。

二是部分行對保證金落實與監管不到位，對住房按揭貸款存在的各種風險估計不足，未能落實相應的跟蹤管理措施。按規定，按揭貸款保證金是銀行在按揭貸款過程中按照貸款發放額的一定比例向開發商收取，并由開發商承擔按揭貸款的連帶保證責任，直至房屋產權證辦理出來銀行完成抵押登記后，銀行才將按揭貸款保證金逐筆退回開發商，但從長沙地區住房按揭貸款保證金落實情況來看形勢并不樂觀。近期，長沙地區個貸中心針對長沙地區住房按揭貸款兩年以上(含兩年)未辦理他項權證的樓盤的保證金落實情況進行了全面清查，通過從個貸系統中提取數據顯示錄有保證金賬號的樓盤占比為66.98%，其中保證金賬戶有余額的占抽查樓盤總數的49.06%。保證金作為第二還款來源，可制約和督促開發商盡快辦理產權證，落實抵押物，完成“人保”到“物保”的轉變，對于維護銀行資金安全具有重要意義。但由于我們對保證金的監管不到位或流于形式，逐漸喪失了對開發商的制約。

三是部分客戶經理風險意識不強，存在只要辦理了抵押預登記貸款就無風險的思想。由于期房是處于建設中的房產，購房人在支付房屋價款之后，并不能像對成品房那樣取得房屋的所有權，它在本質上是一種債權。當開發項目不能按期交付使用，或因為無法通過質量檢測，部分房屋出現質量問題引起業主和開發商產生糾紛，有可能導致借款人拒還銀行貸款，常常違約事件的發生具有批量爆發、處置難等特點。盡管開發商與銀行簽訂的《合

— 5 — 作協議》中一般都有階段性擔保責任或回購義務的約定，但這一義務的履行依賴于開發商的擔保能力和擔保意愿，當開發商樓盤銷售不暢，保證金額大于其自身資產的情況下，向銀行提供的階段性擔保也就形同虛設。

各原因占比參見下圖（左邊圖表為被統計未辦妥抵押登記貸款中各原因占比，右邊圖表為因開發商原因引起的未辦妥抵押登記貸款中各原因占比）：

長沙地區住房貸款未及時辦理他項原因分析圖客戶涉及糾紛，1%客戶預售證明遺失，0.5%其他原因，6%工程延期27%開發商原因69%無法實測，產權有問題，6%拖欠維修基金或未交報建費3%客戶不配合或未交維修基金23.5%開發商涉及債務糾紛，32%其他，1%客戶不配合或未交維修基金其他原因工程延期客戶預售證明遺失拖欠維修基金或未交報建費涉及債務糾紛客戶涉及糾紛無法實測，產權有問題其他

二、完善個人住房按揭貸款抵押手續的對策與建議 個人住房貸款采取以所購房產進行抵押的方式發放貸款，貸款風險基本能被抵押物完全覆蓋，風險相對較小。但是，由于在辦理房產抵押過程中，在規定時間內備案轉換他項權證存在的諸多問題，導致各行個人按揭貸款所涉及的現房抵押落實比例普遍偏低。總行相關文件制度規定，發放個人住房貸款兩年以上的樓盤項目，要求開發商必須辦妥屋備案登記轉換為他項權證、落實 — 6 — 和完善個人住房貸款抵押手續。由于個人住房按揭貸款操作上大部分是期房預抵押登記，在產權證辦妥之前，要求房地產開發商提供階段性履約擔保，同時，預存一定比例（約5%-10%）的保證金作為擔保，待房屋產權完成備案換他項后，才能解除階段性擔保，防止開發商因實力不足或資金鏈斷裂，或因其他原因喪失擔保能力，無法正常履行擔保責任，將使銀行貸款資金面臨較大風險，特別是當系統性風險集中爆發時，不僅給銀行，也會給社會帶來嚴重的不良輿情影響。由于上述問題的存在，如果抵押登記不能及時辦理，將使本應分散至單個借款人的風險，長時間集中于第三方保證人，致使銀行貸款風險無法得到緩釋，銀行信貸資金存在較大的潛在風險，必須引起高度重視。為了進一步規范個人住房按揭貸款管理，加強貸款風險防范，建議采取以下積極措施。

（一）要提高認識，切實加強個人住房貸款風險防范意識，加強基礎數據的管理，組織力量對已發放住房按揭貸款的抵押物落實情況進行集中清理，把備案換他項工作作為日常工作來抓。各行個貸中心應設專人負責個人住房按揭貸款期轉現的抵押登記落實工作，落實責任制。對于樓盤在辦理期轉現過程中要有計劃、分批、有步驟的進行。對已發放貸款的樓盤要按照項目逐筆梳理辦理他項權證情況，認真測算樓盤應保有保證金余額，逐筆逐戶足額扣收按揭貸款保證金，落實專人對項目實行專項管理，定期深入現場考察，及時掌握開發進度，督促其及時辦理房屋他項權證。對因開發商自身原因導致產權證長期未辦理完成的，應

— 7 — 采取相關處罰措施，責成其盡快整改。對于2007年前發放貸款的老樓盤到期未辦期轉現的，要逐戶清理，積極與開發商聯系，與房地產部門聯系，逐戶了解樓盤辦證的進度和狀態，做到心中有數。對歷史遺留問題要積極探討，開拓新思路，尋求解決辦法。針對重點難點問題，可考慮組織資源，借助房地局內部代理公司外包辦理，主動化解風險隱患。

（二）要加強內部管理，堅持合規經營，提高風險控制能力。嚴格按照人行和銀監會的規定要求，做好三查：貸前調查、貸中審查和貸后檢查。貸前調查是做好個貸工作的重中之重，貸中審查和貸后檢查是落實抵押登記、防范金融風險的重要手段。在與房地產開發商簽訂合作協議時應明確雙方辦理樓盤項目產權證的時間和期限，明確雙方責任和權利。落實保證金制度，加大貸后檢查力度，對期轉現定期檢查和通報，并把期轉現工作的執行落實與積分管理掛鉤。對做得好的支行給予正激勵，對執行不力、落實不到位的行給予負積分，徹底扭轉期轉現工作的被動局面。

（三）要建立住房貸款跟蹤管理制度，做好風險預測。強化按揭貸款項目貸后追蹤，加強對住房按揭貸款抵押物落實的跟蹤監督作用。對已簽按揭貸款合作協議并已放貸款的項目要進行貸后跟蹤，及時掌握期房貸款的發放、樓盤竣工交付使用及質量情況，督促開發商按時辦理抵押。對有開發貸款的樓盤項目，應加強公私聯動，定期(按月)互通項目進度和開發商財務狀況。各行要進一步完善與房地局等機構數據接口，加強對包括縣支行房地產抵押登記業務風險管理。個貸部門應加強對合作項目的跟蹤 — 8 — 監控，要加強對按揭樓盤回訪制度，了解按揭樓盤的配套建設、小區環境、市場價格的變動情況，及時監測掌握借款人的資產動態，建立風險預警機制。若發現重大問題，應立即采取措施，防止風險面擴大。

（四）建立住房貸款擔保保證金制度。要切實加強保證金賬戶管理。要求凡申請辦理住房按揭貸款（含無房地產開發貸款項目）的開發商均須在貸款行開立保證金賬戶。收取擔保保證金能夠更有效、及時地督促開發商履行擔保職責，一旦發現擔保方或借款人違約，貸款銀行可在保留追索權、停止發放按揭貸款的前提下優先劃扣保證金，用于彌補可能發生的貸款損失。重點抓好五個管理：一是加強保證金賬戶開立管理。督促開發商在簽訂《商品房銷售貸款合作協議》和《個人住房（商業用房）借款最高額保證合同》前預開立專項保證金賬戶，該賬戶專項用于按揭保證金的存入，開發商其他項目資金不得在此賬戶串用。二是加強保證金存入管理。個人住房按揭貸款發放后，貸款行須嚴格按照與開發商簽訂的“按揭貸款業務合作協議”中約定的保證金比例，及時劃入相應比例的保證金。三是加強保證金使用管理。個人住房按揭客戶未按借款合同約定履行還款義務時，可從保證金賬戶中扣收，但貸款行要督促開發商及時補足保證金，不得留有缺口；辦妥“房屋他項權利證書”后，方能將保證金退回開發商。四是完善涉及保證金問題的風險控制對策。針對目前無保證金樓盤日益增多的情況，考慮對最高額保證合同相關開發商限制性條款優化，將保證金管理轉為用封閉資金管理賬戶來替代；針對開發商

— 9 — 可能涉及的訴訟，對法院即將凍結樓盤保證金的情況提前進行預警，維護我行合法權益。五是加強保證金監測管理。貸后管理部門要不定期對按揭項目保證金進行監測，對發現的問題，及時下發“風險預警通知書”，同時，對未按規定管理保證金的相關責任人，嚴格按照總行《違規積分管理規定》進行積分管理。

個人住房按揭貸款的風險管理是一項長期而艱巨的工作，確保個人住房按揭貸款第二還款來源的真實可靠，是避免住房按揭貸款損失的最后一道防線。當前，宏觀政策持續調控，房地產市場風險的不確定性有增無減，切實做好個人住房按揭貸款“期轉現”工作，是落實擔保物有效性和防止抵押物懸空，防止開發商一房二賣的必要措施。我們只有從風險源頭著手，及時采取他項權證轉換的有效措施，未雨綢繆，防微杜漸，才能把個人住房按揭貸款抵押物風險敞口壓縮到最小，以確保個貸業務持續、健康，穩定發展。

（本文發至全行）

發送：各省、自治區、直轄市分行，總行直屬分行，蘇州、三峽分行。

趙歡副行長、首席風險官、零售業務總監，風險管理 部、授信管理部、內控合規部、審計部、資產保全部。

校對：住房金融與個人信貸部

隋云飛

中國建設銀行行長辦公室

2012年12月13日印發

第二篇：個人金融專業業務風險點分析與措施

個人金融專業業務風險點分析與措施

按照重要風險點專項治理工作責任分工，我部迅速對本專業涉及的風險點業務和管理制度進行認真梳理，現結合日常管理工作情況，分析涉及風險點存在的隱患、風險薄弱環節及重點防控措施如下：

一、在U盾申領風險治理方面

1、存在的隱患：

2、風險薄弱環節：

一是申領時，是否重點審核申領人的身份，是否經核實無誤后辦理出庫手續；

二是空白U盾實物領取時，出、入庫人員是否當面點清并辦理交接；

三是憑證庫管庫員與柜員間辦理U盾的發放時，是否當面核對實物與核算要素系統中發放數量一致；

四是營業終了，柜員是否對未使用的空白U盾必須入保險箱（柜）保管。

3、重點防控措施：

一是每日營業終了經辦柜員及營業經理根據當日領用數、結存數與核算要素管理系統的數據進行核對，無誤后將剩余的空白U盾入庫（柜）妥善保管；

二是憑證庫管庫員每周至少一次清點庫存實物，并與會計要素管理系統相關信息核對相符后，打印《要素庫存明細

登記簿》，進行簽章確認。

三是營業經理按周對網點空白重要憑證、重要物品管理進行檢查。

四是嚴格執行“本人辦、交本人、本人簽”原則。

二、在客戶營銷與維護風險治理方面

1、存在的隱患：

2、風險薄弱環節：

一是在營銷理財產品時是否主動向客戶進行風險提示；是否誤導客戶購買與其風險認知和承受能力不符的產品、采取有意隱瞞或歪曲產品重要風險信息等欺騙手段銷售產品；是否存在與客戶私下簽訂任何形式的協議文書，或向客戶作任何超授權的單方面無條件承諾；

二是辦理業務時是否與客戶溝通，分析和引導，幫助客戶選擇正確理財方式。

3、重點防控措施：

一是加強專業人員隊伍建設；

二是增強營銷人員的風險識別與防范能力。

三、在員工參與賭博風險治理方面

1、存在的隱患：

2、風險薄弱環節：

一是對重要崗位人員是否定期開展排查監測；

二是對員工異常行為和通過賭博輸贏錢物的現象是否能及時發現。

3、重點防控措施：

一是加強員工思想教育引導；

二是定期對重要崗位人員進行監測；

三是與網點員工簽定遠離賭博承諾書；

四是要求黨員干部率先垂范、模范帶頭、做好表率作用； 五是設立專用舉報箱，公布長期舉報電話；

六加大員工行為動態日常排查頻率及力度。

四、在基層機構負責人越權行事風險治理方面

1、存在的隱患：

2、風險薄弱環節：

在處理業務審核或審批（提取大額、新開戶、新注冊網上銀行、反交易、法院查、凍、解、扣業務各一筆，）中網點經理或營業經理是否按規定流程處理業務，是否按規定履行簽字手續，是否存在違規經營或挪用資金情況。

3、重點防控措施：

一是規范網點負責人行使的權力范圍，嚴格監督和管理；

二是加強網點負責人工作時間的動態管理，要求按規定時間到崗、在員工面前以身作則、登記和檢查其工作日志、不定期突擊檢查其去向等等；

三是與網點員工開展面對面的溝通與交流，進而全面掌握網點負責人的思想動態；

四是在檢查處罰中嚴格執行有關規章制度。

五、在客戶經理管理風險治理方面

1、存在的隱患：

2、風險薄弱環節：

一是個人客戶經理是否具備任職資格；

二是個人客戶經理是否嚴格執行客戶資料保管和使用的規定，有無將客戶信息外泄，將客戶資料帶出營業場所，或因工作變動將客戶信息帶離崗位的現象；

三是個人客戶經理崗位是否嚴格設臵管理權限，是否存在個人客戶經理違規兼職，或持有營銷系統操作權限之外的權限卡、授權卡等的現象；

四是個人客戶經理是否存在代客戶保管現金、銀行卡、存單、存折、有價證券、貴重物品或代客戶辦理業務。

3、重點防控措施：

一是加強對個人客戶經理的思想道德教育、分類指導和業務幫扶，防止出現制度空白和監控盲區；

二是分析個人客戶經理思想動態行為，掌握每位具體人員、具體崗位日常存在違規情況及安全隱患，三是落實客戶的回訪工作

四是按期、突擊對個人客戶經理輪崗，或安排強制休假。五是及時將離崗客戶經理的柜員號在個人客戶營銷管理系統（PBMS）凍結、刪除的。

我部還將開展“我的崗位風險點在哪里”討論活動，真正把經營和管理結合在一起，把制度和人的責任意識、崗位

意識串在了一起，把業務發展和風險防范串在了一起，使每名員工都成為風險的預防點，每一個崗位都成為安全經營的保障點。