第一篇：小區(qū)物業(yè)管理工作報告

關于開展物業(yè)管理立法工作報告

縣住建規(guī)劃局: 為了加強全縣住宅小區(qū)物業(yè)管理工作，圍繞全縣住宅小區(qū)物業(yè)管理工作現(xiàn)狀、存在困難和突出問題進行了分析探討、實地調研。近年來，縣委、縣政府十分重視住宅小區(qū)物業(yè)管理工作，連續(xù)多年把住宅小區(qū)物業(yè)管理作為為民辦實事工程，持之以恒的抓規(guī)范化管理。通過努力，我縣物業(yè)管理服務工作從粗放式逐步向規(guī)范化轉變，全縣物業(yè)管理覆蓋面不斷擴大，行業(yè)發(fā)展初具規(guī)模，居民物業(yè)管理意識逐步增強，業(yè)主自主管理機制和物業(yè)服務市場競爭機制逐步建立，物業(yè)管理工作質量和服務水平有了顯著提升，小區(qū)環(huán)境面貌得到進一步改善，呈現(xiàn)出較好的發(fā)展勢頭。但是，目前還存在一些比較突出的問題，影響了我縣住宅小區(qū)物業(yè)管理行業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展。現(xiàn)報告如下：

一、健全完善工作機制。要按照國務院《物業(yè)管理條例》和有關管理辦法，全面靠實物業(yè)監(jiān)管部門、服務企業(yè)、業(yè)主委員會及小區(qū)居民職責，明確權利和義務，對物業(yè)住宅小區(qū)建議由社區(qū)牽頭、逐個小區(qū)成立業(yè)主委員會，并將業(yè)主委員會成立的機構、名稱、業(yè)主章程等上報縣城市社區(qū)管委會、房地產管理部門備案，加強小區(qū)居住人口管理，提高居民物業(yè)意識，為提升物業(yè)服務水平、建設和諧社區(qū)、加強城市管理提供依據(jù)。

二、努力形成監(jiān)管合力。物業(yè)管理涉及方方面面，關系到小區(qū)居民的安居樂業(yè)，建議進一步明確住建規(guī)劃、國土、工商、城市行政執(zhí)法、物價、消防、電力、社區(qū)等各部門單位在小區(qū)物業(yè)管理工作中的職責，充分發(fā)揮部門聯(lián)動，為全縣全面實施物業(yè)管理做鋪墊，認真落實各項監(jiān)管措施，形成監(jiān)管合力、分工協(xié)作的工作機制。多部門負責定期組織相關職能部門召開物業(yè)管理聯(lián)席會議，有效化解物業(yè)管理工作中出現(xiàn)的難點、熱點問題，加強對違規(guī)管理行為的聯(lián)合執(zhí)法，形成強大工作合力。

三、物業(yè)管理從業(yè)人數(shù)。近年來，我縣的物業(yè)管理從無到有，從摸索試點到穩(wěn)步發(fā)展，形成了包括住宅小區(qū)房屋及相關設施設備的維修養(yǎng)護、小區(qū)環(huán)境保潔、安全保衛(wèi)、綠化管養(yǎng)、生活服務等配套服務。全縣總住宅319幢168.53萬平方米，37.45%，從業(yè)人員172人。截止目前，我縣已有物業(yè)管理企業(yè)9家，其中貳級物業(yè)服務公司3家，服務面積36.01萬平方米，叁級物業(yè)服務公司6家，服務面積27.1萬平方米。老城區(qū)停留在設立門房，打掃衛(wèi)生的樓房175幢105.42萬平方米。建立住宅專項維修基金16個小區(qū)41幢樓19.97萬平方米，征收維修基金609.18萬元，占總住宅面積的11.8%。住宅專項維修基金的歸集監(jiān)管，解決了部分小區(qū)居民共用設施損壞、維修更換的后顧之憂，有效化解了小區(qū)居民與物業(yè)服務公司的調處矛盾。

四、物業(yè)管理與服務情況：一是建議規(guī)劃部門要嚴把新建小區(qū)規(guī)劃審批關，從小區(qū)規(guī)劃設計和立項審批環(huán)節(jié)將物業(yè)管理工作統(tǒng)籌考慮，按國家的標準將小區(qū)物業(yè)用房和公共配套設施落實到位，在物業(yè)交付使用時，要實行綜合驗收并備案，確保按規(guī)劃建成，為物業(yè)管理服務打好基礎。二是嚴格小區(qū)商業(yè)用房規(guī)劃用途，不得私自開設經營餐館，影響小區(qū)居民正常生活。

物業(yè)服務總面積63.11萬平方米，占全縣總居住面積的

五、物業(yè)收費和專項維修資金執(zhí)行情況：全縣物業(yè)收費嚴格按照相應的等級標準收取物業(yè)管理費用，并不超過上下浮動范圍。新建成小區(qū)按規(guī)定將住宅專項維修資金交存到位，并按國家規(guī)定的保修期限和范圍承擔相應的物業(yè)保修責任。老舊小區(qū)至今未征收專項維修資金，在征收工作中有一定的難度，建議政府給予補貼，房管部門、財政部門要認真貫徹執(zhí)行《城鎮(zhèn)住宅共用部位、共用設施設備維修基金管理辦法》，嚴格按照“專戶儲存、專款專用、所有權人決策、政府監(jiān)督”的原則，進一步完善住宅專項維修資金的管理措施，明確資金交存、賬戶設置、使用管理等程序，為住宅小區(qū)公共設施維修提供保障。

六、建立物業(yè)管理考評制度。要建立健全物業(yè)管理監(jiān)督檢查、考核通報等制度，開展物業(yè)管理等級創(chuàng)建工作，定期組織人大代表、政協(xié)委員、業(yè)主代表對物業(yè)服務企業(yè)服務質量、收費標準進行督查，對于一些經營不規(guī)范、物業(yè)服務無保證、侵害業(yè)主權益等行為的企業(yè)，進行清理整頓，限期整改，督促物業(yè)企業(yè)認真落實物業(yè)管理責任，進一步規(guī)范物業(yè)管理行為。

七、老舊住宅分散樓群，集中連片實施物業(yè)管理。將縣城老舊小區(qū)列入物業(yè)管理改造范疇，建議政府給予補貼，拆除小區(qū)圍墻、碳房等阻礙住宅消防通道的一切設施，合理確立院落四至，確保小區(qū)道路暢通，形成集中連片，便于實施統(tǒng)一的物業(yè)管理，擴大我縣物業(yè)管理工作覆蓋面，進一步提高物業(yè)管理水平。

涇川縣房地產管理局

2017年9月15日

第二篇：小區(qū)物業(yè)管理

。

一、物業(yè)管理企業(yè)

1、本辦法中的物業(yè)管理，是指物業(yè)管理企業(yè)受業(yè)主、使用人的委托，依據(jù)物業(yè)管理委托合同，對物業(yè)的房屋建筑及其配套設施、設備、綠化、衛(wèi)生、治安和環(huán)境容貌等管理項目進行維護，修繕和整治，并向業(yè)主和使用人提供綜合性的有償服務。

2、從事物業(yè)管理的企業(yè)應具有獨立的法人資格，從業(yè)人員應取得職業(yè)資格證書。

3、物業(yè)管理企業(yè)接受委托應與業(yè)主、使用人簽訂物業(yè)服務合同，其內容應包括服務范圍、管理標準、權限、期限、費用收支監(jiān)督檢查和違約責任等，并報送區(qū)物業(yè)主管部門備案。

4、物業(yè)管理企業(yè)應設立固定的服務場所，專線電話，專職工作人員24小時值班，確保及時為業(yè)主服務。

5、物業(yè)企業(yè)應按等級收費，并由物價部門統(tǒng)一定價，設“公示板”公開收費標準，便于業(yè)主和使用人監(jiān)督。

6、日常維護與緊急事件處理。（1）物業(yè)管理企業(yè)應對房屋主體，水電設施，排水設施，消防設備共用部位和供用設備進行日常養(yǎng)護和維修，確保設備運行正常，居住安全。（2）對上水管線發(fā)生跑漏、下水管線發(fā)生堵、冒等突發(fā)事件及時處理，確保業(yè)主和使用人財產不受損失。

（3）對二次供水水箱，應一個季度或在重大節(jié)日前徹底清洗一次，日常派專人看管，確保水質安全使用。

7、小區(qū)綠化。小區(qū)綠化要與周圍建筑風格渾然一體，既要注意根據(jù)不同的功效進行適宜的綠化和小品布置，重點美化部分應放在小區(qū)出入口等引人注目的地方。物業(yè)管理企業(yè)要采取多種形式，向廣大業(yè)主或使用人特別是兒童進行宣傳教育，使人人都來關心愛護綠化，并制定相應的綠化管理規(guī)定。

8、小區(qū)衛(wèi)生管理。清潔衛(wèi)生的工作應做到“五定”即定人，定時間、定地點、定任務、定標準。每天清掃一遍，全日保潔，質量應達到“六不”、“六凈”。既：不見積水、不見積土、不見雜物，不漏收堆、不亂倒垃圾和不見人畜糞便。路面凈、路沿凈、人行道凈、雨水口凈、樹坑墻根凈、果皮箱凈。

9、小區(qū)治安。物業(yè)管理企業(yè)應與當?shù)毓膊块T建立良好的工作關系，接受指導，爭取配合，做好小區(qū)治安管理工作。

10、小區(qū)消防、消防管理在物業(yè)管理中占有頭等重要的地位。要加大宣傳力度，增強消防意識，警鐘長鳴，常抓不懈，因此消防工作應提高到管理的重要日程。

11、車輛管理。小區(qū)內的機動車，摩托車，自行車應在指定位置。

補充：

物業(yè)管理的水平與小區(qū)居民的生活息息相關,小區(qū)居民都希望有一個好的物業(yè)管理機構,但是,總是事與愿違.物業(yè)管理工作不遂人意,也不能去怪物業(yè)管理工作人員,他們的工作也很辛苦.主要是有的居民小區(qū)缺少物業(yè)管理的“把關人”,以致缺少小區(qū)民主管理的“實施人”,各方面的工作缺少監(jiān)督,也就缺少規(guī)范,顯得亂哄哄了.我們必須重視以下幾個問題:

一,選舉產生業(yè)主委員會:由小區(qū)居民中挑選作風正派,肯為大家工作,責任性強的居民代表,經過民主選舉產生業(yè)主委員會.業(yè)主委員會代表所有的業(yè)主,對物業(yè)管理工作進行監(jiān)督,維護業(yè)主的合法權益.業(yè)主委員會成員一定要在業(yè)主中有威信,辦事不徇私情.選舉一定要符合選舉辦法.決不能隨隨便便地一投票就算數(shù).業(yè)主委員會產生以后,要樹立它的威信.雖然它是民間產生的機構,由于它和居民的生活關系密切,必須對它給予充分的重視.沒有業(yè)主委員會,就談不上如何加強物業(yè)管理工作.二,小區(qū)內的車輛停放工作要充分聽取業(yè)委會和居民群眾的意見:小區(qū)內的車輛停放問題常常成為居民之間糾紛的來源,有的物業(yè)干部也覺得十分棘手,糾紛兩邊,難免要得罪一邊.有了業(yè)主委員會這個問題就比較容易辦.如一個居民小區(qū)停有幾輛大型貨運汽車和大巴士,這些車輛由于車況較差,啟動時噪音很響,影響居民的休息和睡眠.居民把意見反映給業(yè)主委員會,要求禁止大型車輛停入小區(qū).在業(yè)主委員會和大型車駕駛員溝通的時候,他們表示很難接受,通過

業(yè)主委員會的反復做工作,并為他們落實了停車地點,終于實現(xiàn)了大型車不再進小區(qū).又有一次,部分駕駛員要求減少綠地,增加停車位,業(yè)主委員會就把這個建議交全體居民討論投票.結果大多數(shù)居民不同意減少綠地,增加停車位的建議.從而把這個建議否決了,確保了大多數(shù)業(yè)主的權益.業(yè)主委員會就是這樣一個小區(qū)里的當家人.關系到居民們生活的大事,都要經過他們去做,去落實.有了業(yè)主委員會,小區(qū)的管理工作順暢多了.三,小區(qū)的資金使用監(jiān)督工作:業(yè)主委員會代表業(yè)主監(jiān)督物業(yè)管理的

第三篇：加強小區(qū)物業(yè)管理（模版）

加強小區(qū)物業(yè)管理·促進和諧社區(qū)建設

物業(yè)管理與老百姓的生活息息相關，近年來，隨著城市建設的快速推進，居民對加強小區(qū)物業(yè)管理的要求越來越迫切。我社區(qū)虹橋一、二村自去年經老小區(qū)改造后引進物業(yè)進駐小區(qū)管理已一年時間了，針對一年來物業(yè)管理情存在的一些問題進行了調查與思考，現(xiàn)將調查情況分述如下： 一、一年來物業(yè)管理取得的成效

1、物業(yè)管理觀念日益得到重視。由于物業(yè)管理聯(lián)系著千家萬戶，與居民群眾的日常生活息息相關，已成為政府、社會、居民關注的熱點。隨著我市人民生活水平的不斷提高，人們對生活質量的要求也會不斷提高。所以，居民、社會、及政府對住宅小區(qū)的管理要求也隨之提高。現(xiàn)在是否有一家擁有品質高、服務好、信譽佳的物業(yè)管理企業(yè)來為住宅小區(qū)服務已普遍成為居民百姓購房時重點考慮的內容了，開發(fā)建設單位同樣也經常把小區(qū)今后擁有優(yōu)良的物管企業(yè)服務作為其售房時的一個重要賣點。在小區(qū)交付入住后，廣大居民百姓也非常關心其居住小區(qū)的物業(yè)管理狀況，開始積極參與到小區(qū)內的各項物業(yè)活動中來。同時，政府也不斷加大力度，進一步引導和規(guī)范物業(yè)管理市場，并積極籌措資金改善老小區(qū)環(huán)境，將其納入物業(yè)管理范疇。整個社會對物業(yè)管理的意識和觀念相對前幾年來說有了很大的改進，物業(yè)管理日益得到大家的關注和重視。

2、老小區(qū)物業(yè)管理有了改善。為改善舊住宅小區(qū)的居住環(huán)境，實現(xiàn)舊住宅小區(qū)基礎設施和環(huán)境改造的目標，我市近幾年投入大量的資金，加大了

服務水平。

3、業(yè)主委員會過分強調維權，忽視對業(yè)主責任與義務的教育。業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構，是全體業(yè)主的“代言人”。目前，一些小區(qū)的業(yè)主委員會在維權中卻采取了不正當?shù)男问剑鲆暳朔煞ㄒ?guī)允許的維權范圍和形式。業(yè)主委員會也忽略了自身對業(yè)主的教育和引導責任。

4、物業(yè)管理收費較難。一是對服務不滿抵制交費。業(yè)主對服務的不滿，常常以不交物業(yè)費的方式表達。如虹橋一村二村物業(yè)費收取率為78％。二是低收入群體經濟承受能力有限，不愿交費。三是老小改造遺留問題影響交費。業(yè)主對房屋質量缺陷等開發(fā)遺留問題不能得到及時解決不滿，直接影響著物業(yè)費的收取，有些居民因對改造質量不滿、沒有停車位等遺留問題得不到解決而拒交物業(yè)費。

三、對策措施和建議

1、加快物業(yè)管理法制建設，完善物業(yè)管理政策。

同時，根據(jù)我市的實際情況盡快制訂一些符合老小區(qū)的規(guī)章制度，建立完善的物業(yè)管理政策制度體系。使物業(yè)管理盡可能地有法可依，做到依法管理、依法行政走上良性循環(huán)的道路。

2、大力搞好物業(yè)管理宣傳，優(yōu)化物業(yè)管理環(huán)境。隨著我市人民生活水平的不斷提高，人們對生活質量的要求也會不斷提高，城市的品位和城市的檔次也在提升，所以，居民、社會、及政府對住宅小區(qū)的管理要求也隨之提高。因此，我們社區(qū)要從管理的角度來講必須對物業(yè)管理有一個更高的標準，將物業(yè)管理的各項要求、有關法規(guī)政策，通過各種宣傳途徑向居民、社會、政府解釋、公布。讓廣大群眾了解什么是物業(yè)管理，它的要求是什

第四篇：小區(qū)物業(yè)管理2015工作總結

小區(qū)物業(yè)管理2015工作總結

小區(qū)物業(yè)管理2015工作總結

（一）今年是ｘｘ物業(yè)飛躍發(fā)展的一年，上臺階，上檔次的一年，豐收的一年。在這一年里，ｘｘ小區(qū)物業(yè)管理處在公司的領導下，始終貫徹業(yè)主至上的原則精神，根據(jù)ｘｘ小區(qū)的實際情況，在搞好服務的同時理順完善管理工作，初步達到“工程程序化、操作規(guī)范化、運用使用化、管理科學化”的管理要求，使小區(qū)物業(yè)管理工作逐步走上規(guī)范化的軌道，物業(yè)管理工作取得了一定成績，受到小區(qū)業(yè)主的好評，現(xiàn)將今年工作總結如下：

一、日常工作目標管理的完成情況：

（1）房屋管理

房屋管理是物業(yè)管理的重要內容之一。為了搞好此項工作，我們建立了完善的房屋管理檔案，制定了房屋管理制度，編制了詳細的管理計劃，對于房屋質量問題及時向開發(fā)商反映，并及時要求處理。

（2）公共設施、設備的管理

為了保證小區(qū)廣大住戶的正常生活，在公共設施、設備的管理方面，我們制定了完善的維護、保養(yǎng)計劃和應急方案，做到日常檢查有登記、小型維護有記錄。維修電話24小時有人接聽，全年完成小型檢修工作28次，應急維修工作5次，達到養(yǎng)護設施、設備到位，維修及時，正常運行的管理要求。

（3）綠化管理

為了給業(yè)主創(chuàng)造一個優(yōu)美的生活環(huán)境，我們嚴格落實了綠化管理措施，安排專業(yè)人員，施工及養(yǎng)護工作，針對綠養(yǎng)護過程中出現(xiàn)的問題，及時發(fā)出了整改，制作簡易警示牌、圍欄，加強綠化防護管理工作，使綠地基本無破壞，踐踏及公用現(xiàn)象，綠化完好率為98%。

（4）環(huán)境衛(wèi)生的管理

環(huán)境衛(wèi)生方面，我們針對小區(qū)環(huán)境的實際的情況，大家齊動手定期、不定期組織進行大掃除，制定了嚴格的保潔程序與考核辦法，并對裝修垃圾實行袋裝化定點堆放，集中清運管理，并加強小區(qū)衛(wèi)生檢查工作，保證了小區(qū)的衛(wèi)生清潔美觀，生活垃圾日產日清。在銅陵市“雙創(chuàng)”工作第41次考評及第51次考評中康居花苑小區(qū)都獲得第一名的好成績。

（5）小區(qū)安全防范工作

小區(qū)治安防范及消防工作是物業(yè)管理中的重中之重。為給業(yè)主提供一個安全舒適的居住環(huán)境，我們狠抓了小區(qū)治安消防工作，對保安人員定期進行崗位培訓，并安排相關人員到開發(fā)區(qū)公安分局參加保安人員培訓考試，智能設備操作培訓、考核，制定了嚴格的崗位考核標準，嚴格執(zhí)行工作程序、巡崗查崗、巡更制度。要求保安人員認真巡查，文明執(zhí)勤，禮貌詢問，遇到壞人壞事大膽管理，使小區(qū)安全防范工作情況良好。

二、今年完成的重點工作

（一）物業(yè)管理工作

（1）熟悉小區(qū)各項設施、設備的運轉情況；

由于該小區(qū)是老舊小區(qū)，部分資料不全，我們接管康居花苑小區(qū)后，為了盡快熟悉小區(qū)設備情況，我們管理處工作人員不怕苦、不怕累，頂著烈日，掌握了大量的一手資料，為后期工作打下了堅實的基礎，并受到了廣大業(yè)主的稱贊與好評。

（2）根據(jù)小區(qū)實際情況，完成工作預案，提出合理的建議；

在熟悉小區(qū)各項情況后，我們針對小區(qū)的實際情況，完成了小區(qū)各項管理工作預案，如：車輛管理方案，治安管理方案，裝修管理方案等。

（3）搞好保安工作；

保安工作是物業(yè)管理中的窗口，為了保證小區(qū)保安服務質量，制定了詳細的考核辦法，加強保安員的自身素質與業(yè)務技能，業(yè)主在小區(qū)內有一個良好精神面貌和業(yè)務素質的，保安員的工作受到一致好評。

（二）加強管理服務工作，提高服務質量；

（1）樹立小區(qū)家園化，人性化管理服務理念。

進駐康居花苑后，我們堅持實施家園化，人性化的管理，“以人為本”的服務精神；業(yè)主的需要就是我們的工作中心，為開展服務，讓業(yè)主進入小區(qū)感到有一種溫馨的感覺，我們開展特殊關照戶的服務，對小區(qū)有生活困難的業(yè)主，在生活上給予關心與照顧，服務上給予優(yōu)質服務，除此之外，我們還開展免費代辦服務，如代收快遞等，使業(yè)主有一種“有困難，找物業(yè)”的感受，服務工作受到業(yè)主良好的贊譽。

（2）搞好維修服務工作

維修服務工作是物業(yè)管理的一個重要環(huán)節(jié)，為此我們狠抓維修工作的及時率和完成率。為了搞好相關設施的維修工作，我們緊密地與開發(fā)商、施工隊、生產廠家聯(lián)手，確定了維修程序和辦法，圓滿完成以前物業(yè)公司遺留下多年來未完成的維修任務。我們及時定期對各種設施進行保養(yǎng)、檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時維修，及時處理。

（3）認真聽取業(yè)主意見，及時為住戶排憂解難。

業(yè)主良好的工作建議，管理建議是我們的工作指針。因此我們做到住戶反映的問題認真記錄，及時處理，增進與業(yè)主間的溝通，耐心為業(yè)主作解釋工作，并及時為住戶排憂解難，如入住業(yè)主車輛停放問題，業(yè)主裝修用沙堆放點等問題。我們這種“為業(yè)主著想，以業(yè)主為中心”的服務思想取得了良好的效果，（三）努力提高管理水平，促進物業(yè)管理上檔次；

（1）組織員工進行職工道德與管理技能培訓，提高員工業(yè)務素質。

管理處員工的綜合素質與物業(yè)管理服務的質量、水平是密切相關的。根據(jù)這種情況，并結合小區(qū)大部分都是新進員工，接觸物業(yè)管理時間短的實際情況，我制定了詳細的培訓計劃和考核辦法，定期對員工進行思想和業(yè)主管理水平的培訓，并定期進行保安業(yè)務技能考試，使員工在思想上得到充實，管理技能上得到了提高，安排人員到相關部門去學習等。

（2）利用先進的管理手段，建立健全科學的管理方式；

我們緊跟社會發(fā)展步伐，使用電腦，對小區(qū)各檔案收費帳目、管理計劃等工作進行電腦管理，大大提高了工作效率，使管理處的基礎工作達到一個新起點，為今后的創(chuàng)優(yōu)工作打下了堅實基礎。

（四）搞好對外協(xié)調管理工作；

搞好對外協(xié)調工作是物業(yè)管理工作順利開展的關鍵，為此，我們緊密與集團總公司配合，積極主動和市物業(yè)科等主管部門溝通。

三、存在的問題和教訓

雖然，我們在這一年的工作中取得了一定成績，但還有很多需要完善與加強的地方。第一、管理人員整體素質不高，服務意識不強各方面考慮不全面，實際處理事務的能力還有待提高；第二，與業(yè)主的溝通不夠，了解不足。第三，設備、設施管理力度還需加強，針對以上幾個問題，在2014年工作中，我們將吸取經驗與教訓，努力提高員工的業(yè)務技能與管理水平，把工作做得更好。

在新的一年里我們將加快步伐，不斷提高自身物業(yè)管理水平，不斷完善小區(qū)各項管理工作，為使康居花苑早日跨入優(yōu)秀物業(yè)管理小區(qū)做貢獻，為ｘｘ物業(yè)管理公司的發(fā)展添磚加瓦!

小區(qū)物業(yè)管理2015工作總結

（二）2015年，在ｘｘｘ公司和ｘｘｘ公司（甲方）的正確領導下，我處認真對照年初簽定的目標責任書，結合小區(qū)實際，扎實工作，勤奮敬業(yè)，協(xié)調各方，周到服務，完成了各項工作和既定目標，具體情況總結如下：

一、自身隊伍建設質量提高

一年來，我處強化了內部管理，從基本制度建設、員工隊伍建設和服務質量建設入手，從嚴要求，正規(guī)管理，在提高自身建設質量上狠下功夫。

（一）規(guī)范行為。管理處員工統(tǒng)一著裝、掛牌上崗;對業(yè)主、客戶服務按公司規(guī)程操作;員工按時上下班，請銷假需經管理處領導批準，出勤率達ｘｘ%，管理處現(xiàn)形象識別系統(tǒng)符合公司要求。管理處每兩周召開一次例會，在員工匯報工作的基礎上，小結講評前一階段完成任務的情況，同時布置新的工作，提出明確要求。員工分工明確，熟知崗位職責、工作標準、工作規(guī)程;由公司管理部和管理處主任對員工每月的考核完成率達ｘｘ%。

（二）規(guī)范秩序。管理處的崗位職責上墻，辦公區(qū)域整潔，各項工作日志、文件記錄清楚，內容完整。有完善的會議記錄，會議中布置的工作完成率ｘｘ%。建立了完善的檔案管理制度，對收集到的各類資料、圖紙等各類文件分類歸檔完整，有檢索目錄，文件貫徹率達ｘｘ%。同時，管理處初步實施了計算機化管理，各種聯(lián)系函、通知、報告電腦中都有存檔，可隨時調閱。

（三）規(guī)范服務。管理處牢固樹立服務理念，員工各負其責、各盡其能，按公司規(guī)定進行各項管理服務工作，公司對我處考核每月都有評定，考核到個人，并對我處管理質量有較高評價。小區(qū)設置了服務中心和24小時服務接待電話。業(yè)主（住戶）的服務需求、建議、咨詢、質疑和投訴等處理及時;業(yè)主有效投訴處理率ｘｘ%，業(yè)主（住戶）服務需求回訪率達ｘｘ%以上。同時，我處積極協(xié)調與工程部、售樓部、業(yè)主的關系;并從公司利益出發(fā)，處理各項事務。管理處有明確的改善管理服務質量的實施方案和階段（月、季度、年）工作計劃;工作計劃完成率ｘｘ%以上，不合格服務整改合格率ｘｘ%。中秋節(jié)我處和開發(fā)商一同成功的舉辦了業(yè)主、客戶聯(lián)誼會，促進了物業(yè)與開發(fā)商、業(yè)主的友誼。在業(yè)主入住率較低的情況下，暫未開展其他社區(qū)文化活動，以降低成本。

二、房屋管理細致到位

一年來，管理處嚴格按照公司的要求，依據(jù)三方協(xié)議，深入細致地對小區(qū)房屋實施經常化、制度化、規(guī)范化的管理。

（一）交房工作有條不紊。管理處完成了10月底一期ｘｘｘ聯(lián)排業(yè)主的交房工作。我們積極和ｘｘｘ公司協(xié)調，籌備交房事宜，布置交房現(xiàn)場，周到服務，耐心解釋業(yè)主有關物業(yè)方面有問題;積極促成三方簽訂業(yè)主臨時公約、前期物業(yè)管理服務協(xié)議;對業(yè)主驗房時提出及發(fā)現(xiàn)的房屋質量問題進行妥善整改維修。

（二）房屋驗收認真細致。管理處從開發(fā)商信譽和物業(yè)管理程序出發(fā)，與開發(fā)商共同組建房屋維修整改小組，我們主要負責現(xiàn)場整改工作，對一期房屋的整改維修部位、維修過程、維修質量實施全程管理。為了進一步完善小區(qū)一期85棟別墅及3棟公寓樓的維修檔案。雨后我們對房屋滲水的部位進行文字記栽及照像處理，并分析滲漏的原因，并將資料上報發(fā)商。同時配合開發(fā)商、施工隊、監(jiān)理公司等各部門抓好一期房屋的整改的協(xié)調工作。至年底，整改維修外墻滲水、屋面滲漏、窗臺滲水工作基本完成，完好率達ｘｘ%以上。管理處本著對業(yè)主負責的態(tài)度，對照已交房《業(yè)主房屋驗收表》陸續(xù)對已交房屋進行全面檢查，統(tǒng)計房屋滲水等需維修整改的問題，及時報給工程部及時解決。

（三）管理維護及時到位。管理處安排管理員及保安人員每天對小區(qū)進行巡檢維護，確保房屋外觀整齊，外墻及梯間墻面基本無污跡，公寓樓樓道在業(yè)主入住率很低的情況下，管理處安排保潔人員每月進行三次清掃保潔，以保證梯間衛(wèi)生，公共區(qū)域無亂貼、亂涂、亂畫現(xiàn)象。對正在裝修的房屋，我們嚴格按房屋裝修規(guī)定，督促業(yè)主和住戶按規(guī)定進行裝修，使裝修協(xié)議、裝修申請表、裝修登記證齊全，杜絕違章情況的發(fā)生。我們嚴格日常巡查記錄完整，對違反規(guī)劃私自亂搭亂建及擅自改變房屋用途現(xiàn)象、破壞房屋安全情況及時勸阻、報告，并有相關記錄。對小區(qū)已裝修業(yè)主發(fā)生房屋滲漏的，管理處積極聯(lián)系施工單位，針對業(yè)主向物業(yè)反映的問題落實維修。同時，積極上門與業(yè)主溝通、協(xié)調，就業(yè)主對維修的要求及思想動態(tài)反饋給開發(fā)商現(xiàn)場負責人，達成與業(yè)主的意見統(tǒng)一。另外，我們加強了對施工方的現(xiàn)場管理，及小部分工程量的核算及施工方案的檢查監(jiān)督、現(xiàn)場人員施工安全的管理等，施工隊進行維修時，保安人員主動要求施工人員在維修完工后關好門窗，清理完現(xiàn)場后方可離場，規(guī)范了維修現(xiàn)場的管理。

（四）日常設施養(yǎng)護良好。今年以來，我處堅持定期對小區(qū)日常設施、設備進行保養(yǎng)維護，使其完好正常。對小區(qū)路燈進行了全面檢修;對供水系統(tǒng)進行了防凍處理，保障了設備正常運行。對小區(qū)標志性建筑進行了檢查，發(fā)現(xiàn)部分標志物上的字缺損等情況，這些情況直接影響小區(qū)形象，及時報告ｘｘｘ公司有關領導，及時進行了修繕。

三、綠化保潔全面徹底

我處注重小區(qū)的綠化與保潔工作，保證小區(qū)常年草綠樹壯衛(wèi)生整潔。全年綠化面積ｘｘ畝，維護樹木120棵，消毒除害ｘｘ次。

（一）提高了小區(qū)綠化水平。綠化人員堅持經常對小區(qū)的草坪進行雜草清除、打藥、施工等工作。由于小區(qū)環(huán)藝公園草質不是很好，綠化人員將主要精力投入到拔草上，每月對草坪進行修剪，確保草坪整潔美觀無明顯雜草，重點對中心廣場的8顆景觀樹進行松土澆水養(yǎng)護，根據(jù)季節(jié)、氣候的變化適時對草坪進行澆水，對花草樹木定期培土、施肥、除雜草、修枝、補苗、澆水和病蟲害防治，保證區(qū)內的綠化養(yǎng)護質量。樹木修剪期，安排專業(yè)人員對樹木進行了修剪、造型，目前樹木長勢良好。對一期二階段綠化，因在施工方養(yǎng)護期內，我處對業(yè)主提出的綠化方面問題及時向工程部反映，或直接向綠化公司負責人反映，及時處理業(yè)主提出的問題。我處近期準備再次清除雜草，將雜草消滅在萌芽時期;對樹木進行刷白、防凍處理。

（二）保持小區(qū)衛(wèi)生整潔。每天我處有保潔管理員對小區(qū)的保潔質量進行督促，對發(fā)現(xiàn)的問題及時處理，以保證小區(qū)的環(huán)境衛(wèi)生。堅持每天按照保潔操作程序檢查保潔人員工作的具體落實情況，發(fā)現(xiàn)問題及時整改。每星期對三泉（疊泉、涌泉、噴泉）進行清洗和維護，對4棟樣板房和85棟別墅的蜘蛛網每月清掃，各個島嶼安排一名保潔人員進行保潔，主要負責島嶼的路面衛(wèi)生、草坪上的雜物、樹上的蜘蛛網、別墅內的清潔、公寓樓走道的清掃，對內河和沿河的飄浮物由專人每天進行清除，生活垃圾由專人負責清運到區(qū)外大集城管指定的存放點，裝修垃圾實行袋裝存放在指定的位置由專車進行清運。針對小區(qū)的蚊蟲較多，每隔一星期對小區(qū)內各部門及生活場所進行進行打藥除蟲，針對冬季售樓部和小區(qū)沿湖別墅大量爬蟲棲落在屋沿下，組織保潔班將重點工作放在打藥除蟲上，并派專人負責。區(qū)內的道路、休閑椅、指示牌、兒童游樂場、島門等每天進行清掃、擦拭。

四、安全保衛(wèi)扎實周到

ｘｘｘ小區(qū)地處遠郊且靠近自然村灣，治安相對復雜，我處把小區(qū)的安全保衛(wèi)工作作為“樹形象、保安全”的大事來抓。全年，小區(qū)安全無事，保安精神面貌良好，贏得了較好的聲譽。

（一）履行防衛(wèi)職責。ｘｘｘ小區(qū)保安中隊ｘｘｘ名保安隊員，嚴格按照公司制定的住宅區(qū)守衛(wèi)護衛(wèi)制度，履行防衛(wèi)職責。我處根據(jù)實際情況，將中隊分成兩個值勤班一個備勤班，每個班由一個班長負責，對小區(qū)的主入口、島嶼、休閑區(qū)、工地入口均實行24小時值守，對窗口地帶如：售樓部、門崗、中心廣場精心挑選業(yè)務熟練的隊員在此值勤，各值勤點用專用的通訊對講機與班長互聯(lián)確保信息暢通，發(fā)現(xiàn)突發(fā)事件值勤備勤隊員均能及時趕到現(xiàn)場，進行前期處置。制定保安外出請假制度、保安班長糾察制度、巡邏隊員值勤登記制度、車輛進出登記管理制度、小區(qū)業(yè)主物品搬遷制度、小區(qū)來人來訪登記制度，由于管理制度的健全和認真的貫徹執(zhí)行，使管理責任造成的責任事故為零。

（二）強化保安訓練。我處按照用什么、學什么、練什么的原則，堅持每天傍晚利用隊員的休息時間對備勤隊員進行軍事科目演練及理論知識的學習和培訓。制定小區(qū)治安突發(fā)事件的緊急處理程序和消防應急緊急處理程序的演練方案。根據(jù)治安管理條例和消防管理條例，每月對隊員進行不少于一次實戰(zhàn)演練，提高實際指揮演練水平。

（三）完成任務出色。由于我隊隊員通過各種專業(yè)理論的培訓，使隊員在ｘｘｘ公司組織的各種活動中都能出色完成各項治安保衛(wèi)工作，受到公司領導的好評。駐地一方保一方平安，與ｘｘｘ派出所、ｘｘｘ社區(qū)警務室的社區(qū)民警密切聯(lián)系配合，警保聯(lián)勤制度在我區(qū)得到有效實施。我處隊員主動參與維護建筑工地的治安防范工作，確保ｘｘｘ公司工程部人員在現(xiàn)場的安全。一年來，隊員多次制止了外來人員在內湖鉤魚、車輛占壓草坪、隨處方便和安全火險等。

五、財務收費款實賬明

我處嚴格執(zhí)行公司財務制度，按照有關協(xié)議收取服務費，合理控制消費性開支，節(jié)約經營成本。2015年收取服務費共計ｘｘｘ元。

（一）賬目管理詳實清晰。我處根據(jù)財務的分類規(guī)則，對于每一筆進出賬，分門別類記錄在案，登記造冊。同時認真核對發(fā)票、賬單，搞好票據(jù)管理。按照財務制度，我處細化當月收支情況，定期編制財務報表，按公司的要求搞好每月例行對賬。從全年的情況看，與財務部銜接流暢，沒有出現(xiàn)漏報、錯報的現(xiàn)象。

（二）收費管理及時無誤。我處結合ｘｘｘ小區(qū)的實際，遵循服務費協(xié)議收繳辦法，認真搞好區(qū)分，按照ｘｘｘ公司、業(yè)主和我方協(xié)定的服務費，協(xié)調關系，微笑服務，定期予以收繳、催收，2015年全年的服務費已全額到賬。同時，協(xié)助ｘｘｘ公司及時收繳施工單位的水電費。

（三）合理控制開支。合理控制開支是實現(xiàn)盈利的重要環(huán)節(jié)，我處堅持從公司的利益出發(fā)，積極為公司當家理財。特別在經常性開支方面，控制好消費性開支，想方設法管理好食堂，處理好成本與伙食的關系，嚴格把好采購關、消耗關和監(jiān)督關，防止鋪張浪費。

六、下步需要改進和解決的問題

一是小區(qū)設施設備較多，但工程部至今未向我處移交各類工程圖紙、說明書、質量保證書等;也有部分設備達不到運行要求，甚至有的設備沒有配備齊全;更沒有向我處正式進行設施設備移交，且大部分設施設備仍在保修期內，仍需工程部協(xié)調處理。

二是大量房屋存在不同程度的滲漏水情況得不到及時解決，裝修的業(yè)主有ｘｘｘ戶，別墅ｘｘｘ棟、公寓樓ｘｘｘ棟，均有滲漏情況，工程部已安排施工人員維修，但滲水問題一直沒能得到徹底解決，對業(yè)主的影響較大，且維修施工工藝不能達到解決滲漏水要求。此事，我處正積極聯(lián)系甲方工程部盡快解決，以免影響管理費收取。

三是小區(qū)內的標識系統(tǒng)仍不完善，如：停車牌、限速牌、草坪警示牌等，這個問題我處多次有聯(lián)系函發(fā)給甲方公司但至今未解決。

第五篇：小區(qū)物業(yè)管理方案最新

物業(yè)管理方案

目錄

一、項目概況

二、物業(yè)管理內容

三、物業(yè)管理模式

四、物業(yè)公司組織機構和管理制度

五、物業(yè)費的成本測算

六、物業(yè)服務內容、標準及質量保證措施

七、管理總體目標與分項目標

一、項目概況

*****項目位于**市院校中街以北，濱河路以西，由****房地產開發(fā)有限公司開發(fā)，總建筑面積118239平方米，其中地上建筑面積81980平方米，地下建筑面積36259平方米。該項目包含3棟5層住宅樓（1號、13號、14號）、3棟6層住宅樓（2號、3號、12號）、7棟17層住宅樓（4號、5號、6號、7號、9號、10號、11號）和1棟25層住宅樓（8號）,共667戶，725個地下車庫。計劃分三期進行建設。一期為多層住宅部分，包括3棟5層住宅樓（1號、13號、14號）、3棟6層住宅樓（2號、3號、12號），總建筑面積21966.22平方米。二期為5棟17層住宅（4號、5號、9號、10號、11號），總建筑面積49100平方米。三期包含2棟17層住宅（6號、7號）和1棟25層住宅（8號），總建筑面積49267.49平方米。目前一期工程主體已完工，正在進行竣工清理，預計****年**月竣工驗收。整個項目計劃**年**月全部竣工。

二、物業(yè)管理內容

物業(yè)管理將政策和法規(guī)為理論依據(jù)，寓管理于服務之中，建立社區(qū)服務體系。為住戶提供全方位管理，服務項目呈現(xiàn)多元化、全方位態(tài)勢，總體歸納為“六項管理、三類服務”，即“房屋及設施設備管理、環(huán)境衛(wèi)生管理、治安消防管理、綠化管理、車輛交通管理和其它公共管理”；常規(guī)性公共服務（合同服務）委托性特約服務（非合同零星服務）和經營性多種服務（全方位、多層次的綜合服務）。

1、房屋及設施設備管理

1.1建筑公共部位得到維修、養(yǎng)護和管理

范圍包括：公共屋面、房屋承重及抗震結構部位、外墻面、樓梯間公共通道、門廳、共用排煙道。

房屋建筑的維護管理實行“管養(yǎng)合一”主要落實在以下幾個方面： A、工作的主動性

管理責任人與服務中心相結合，落實巡查制度及房屋建筑維護、養(yǎng)護計劃，執(zhí)行房屋修繕標準、有關工程施工技術規(guī)范、健全檔案記錄、保持房屋正常的使用功能及完好。B、工作的多樣性

根據(jù)房屋的完損情況、季節(jié)變化、住戶對象等采取日常修繕服務，季節(jié)修繕服務、重點修繕服務和特殊修繕服務等形式，并做到制度化、規(guī)范化。C、工作的針對性

在工作中要因地制宜、因時制宜、因房制宜、因戶制宜，根據(jù)住戶的不同需求和所處的特定條件采取有針對性的服務措施。1.2共用設施、設備的管理

范圍包括：上下水管道、落水管、共用照明、煤氣干線、樓內消防設施、電梯、水泵房。

共用設施設備的管理由維修管理和運行管理兩大部分組成，進行統(tǒng)一管理，對于不同的設施、設備進行不同的維修管理，執(zhí)行相應的工作質量標準，建立設施設備管理帳冊和重要設備的技術檔案，落實定期檢查、維修、保養(yǎng)制度各種運行記錄齊備。達到設施設備齊全、功能正常、運行良好。

1.3市政共用設施和附屬建筑物、構筑物的養(yǎng)護和管理

范圍包括：道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠池、地下車庫等。

根據(jù)共用設施和附屬建筑、構筑物的類別不同，指定并落實巡查制度、維修保養(yǎng)制度、大中修工程的驗收制度、積累有關技術資料。對于有些專項類別，如：車庫、制定專業(yè)管理方案并實施。通過有序的工作使其達到功能正常、暢通、達標，基本完好。1.4智能化設施設備

范圍包括：樓宇對講系統(tǒng)、用戶寬帶數(shù)據(jù)網系統(tǒng)等。

根據(jù)智能系統(tǒng)的構成、分系統(tǒng)設備的組成情況，建立操作性強的管理制度，從管理前期介入人員培訓入手。做好智能系統(tǒng)設備的檔案管理、智能系統(tǒng)的運行管理、系統(tǒng)的維護保養(yǎng)管理、設備維護保養(yǎng)工作質量的檢查及設備維修管理，并以科技為先導、智能指揮中心統(tǒng)一指揮、全方位服務，充分利用現(xiàn)有資源，提升智能系統(tǒng)功能，通過嚴格管理保證智能系統(tǒng)運作正常。

2、環(huán)境衛(wèi)生管理

遵循“高標準、嚴要求”的環(huán)境衛(wèi)生管理和“高質量、高頻度”的環(huán)境衛(wèi)生維護、實施環(huán)境衛(wèi)生管理和環(huán)境衛(wèi)生保護的職能。做好兩項工作，即衛(wèi)生管理、環(huán)境管理。2.1衛(wèi)生管理 是對房屋公共部位的清潔、衛(wèi)生、垃圾的收集、清運達到環(huán)衛(wèi)設施齊全，實行標準化清掃保潔，垃圾日清，按計劃消毒、滅鼠、滅蟲。通過對小區(qū)的清潔衛(wèi)生，區(qū)域管理的過程控制，確保向住戶提供高檔次的服務水準及高質量的生活場所。2.2環(huán)境管理

文明潔凈、環(huán)境質量良好、資源合理利用、生態(tài)良性循環(huán)基礎設施健全、生活舒適便捷，形成環(huán)保意識，日常管理與保護有機結合，提高住戶的生活質量。

3.綠化管理

綠化的功能是美化環(huán)境。通過我們的管理達到綠草蔭蔭、綠樹成蔭的效果；我們以專業(yè)化的管理養(yǎng)護人員，將片區(qū)負責與巡查相結合，科學合理的保養(yǎng)、管理小區(qū)的綠化。綠化管理的主要內容是花木、草坪的養(yǎng)護。

4、治安消防管理

治安消防管理工作是重點管理工作之一。我們要貫徹“預防為主、防治（消）結合”的方針，對所轄物業(yè)區(qū)域的治安和消防工作進行全面的管理。

5、車輛交通管理

對小區(qū)內各類車輛（汽車、摩托車、自行車等）進出、行駛、停泊實施管理工作，確保車輛安全、交通暢通、組織有序，停放整齊，創(chuàng)造優(yōu)美的轄區(qū)環(huán)境。

6、公共管理 6.1住戶裝修管理

在物業(yè)轄區(qū)里，對業(yè)主及住戶的裝修實行全面的監(jiān)管。以確保裝修設計合理，隱蔽工程符合設計規(guī)定及圖紙要求。裝修材料及施工過程符合消防管理規(guī)定的要求，并安全使用。保障住宅的結構安全及小區(qū)的整體美觀，使業(yè)主有一個舒適、安寧的生活環(huán)境。6.2搞好維修基金以及儲備金的核收與管理。

6.3協(xié)助政府進行社會管理，如在物業(yè)轄區(qū)范圍內從事人口統(tǒng)計、計劃生育、預防犯罪等方面的工作。

7、常規(guī)性公共服務

即物業(yè)處履行物業(yè)管理合同，為全體業(yè)主及住戶提供的經常性服務，是所有業(yè)主及轄區(qū)內住戶都可以享受到的。它貫穿于物業(yè)管理之中。如：清潔衛(wèi)生服務、治安保衛(wèi)服務、維修居住區(qū)環(huán)境服務等。我們將以專業(yè)、入微、優(yōu)質的服務提供給業(yè)主及住戶。

8、委托性特約服務

是為某些住戶群體提供的服務，以專業(yè)的養(yǎng)護工作為業(yè)主及住戶提供舒適便利的生活環(huán)境。

9、經營性多種服務

即向業(yè)主及住戶提供便利、高效、經濟的便民服務。營造溫馨、和諧的社區(qū)環(huán)境，努力使居民生活更方便、更迅捷。真正從居民的日常生活細節(jié)考慮，以點點滴滴的積累和平凡的小事，體現(xiàn)物業(yè)管理的親情和為業(yè)主服務的整體水平。從而使每一位業(yè)主及住戶體驗生活在這個溫暖大家庭的幸福。我們將以業(yè)主及住戶為中心，有步驟地開展各種無償與有償服務，并不斷傾聽業(yè)主及住戶的意見，開辟新的服務項目。

三、物業(yè)管理模式

我們的管理方式分為管理方法、管理目標、運作程序、實施措施、管理手段等五個部分。

1、管理方法

1.1嚴格資質管理確保各類人員的專業(yè)素質和綜合素質。1.2提供共管式服務。1.3嚴格法規(guī)、制度和標準制約，規(guī)范組織和個人的管理服務行為。1.4運用現(xiàn)代化管理手段，實現(xiàn)辦公管理自動化。1.5致力于精神文明建設，實施品牌和形象戰(zhàn)略。

2、運作程序

可分為整體管理運作流程與分項管理流程兩部分。

3、實施措施 3.1治安管理上運用現(xiàn)代科技手段“三防”結合，確保安全。3.2裝修管理上采用情理手段、經濟手段、行政手段并用的方法。3.3精心養(yǎng)護小區(qū)綠化，加強小區(qū)環(huán)境建設和環(huán)保建設。3.4合理調度、有序停車，人車分流順暢交通。

3.5發(fā)揮規(guī)模優(yōu)勢，實施對電梯、保安方面的專業(yè)化管理。3.6在智能化管理上加強各方面工作

3.7超前性、創(chuàng)造性、全方位地實行共管式服務。3.8開展卓有成效的社區(qū)文化活動

4、管理手段

4.1啟動思想工作機制，通過思想工作重在激發(fā)潛能，充分發(fā)揮群眾效能和工作積極性，引導員工動機，尊重個人感情，并且針對個性心理做適時的思想工作，工作方式有談心、座談等。4.2執(zhí)行獎懲制度，在實際工作中堅持優(yōu)勝劣汰、獎懲分明。通過獎與懲，做到人人有動力，個個有壓力，從而促進工作。4.3建立激勵機制，尊重個體權力，保持團隊希望。我們把將培訓放在集體和個人發(fā)展的重要位臵。培養(yǎng)的目標是使員工忠于企業(yè)。一專多能、精益求精，在提升方式上不拘一格，能者上、平者讓，為人才的脫穎而出創(chuàng)造良性環(huán)境。方式有培養(yǎng)提升、培訓進修等。4.4工資獎金重在考核。依據(jù)貢獻大小進行工資決策，既要考慮群體效能，更重視個人利益。充分肯定努力工作所應得的報酬。4.5提倡“以人為本”的管理理念，充分發(fā)揮每個員工的主觀能動性，增強主人公意識和自我實現(xiàn)意識，使其在授權范圍內創(chuàng)造性地開展工作。

4.6管理工作的計劃性，我們根據(jù)各個階段管理要點的不同，按照輕重有序、科學實效的原則，擬定不同時期階段的工作計劃，并實施。

四、物業(yè)公司組織機構和管理制度

1、組織機構

公司設經理1名，下設管理處、保衛(wèi)部、工程維修部、財務部、辦公室等部門。

2、公共管理制度

2.1停車場管理須知

A、停車場交通、治安均由小區(qū)保安人員負責。入場車輛都應自覺服從停車場保安人員的調度和管理。

B、不要亂停、亂放車輛，不要將車輛停放在阻礙其他車輛進出的位臵。除預先告知外，非小區(qū)業(yè)主車輛禁止在小區(qū)停車過夜。C、請不要將車輛停放在小區(qū)各出入口處，影響小區(qū)居民的出入。D、小區(qū)業(yè)主應自覺交納泊位費并辦理停車證。E、出租車（除特殊情況下）不得駛入小區(qū)。

F、對于違反本規(guī)定的車輛，保安人員將有權進行鎖車及扣押；同時相關業(yè)主應對由此造成的損失負責賠償。2.2衛(wèi)生管理須知

為了保持小區(qū)環(huán)境整潔，使業(yè)主享受幽雅舒適的生活環(huán)境： A、您將生活垃圾裝袋并放臵樓洞門口指定地點。

B、您不要將各種雜物投入下水道及便桶中。如因使用不當，造成堵塞或損壞，業(yè)主應承擔全部修理費用及連帶責任。C、請您愛護小區(qū)內公共環(huán)境，不要隨意亂涂、亂畫、亂帖廣告、標語。如屬兒童所為，應由其家長負責。

D、請您不要將自種花卉放臵在樓棟口或樓道內，避免丟失及影響其他業(yè)主的出入。

E、請您不要在樓梯間放臵車輛或將鞋架、家具、儲藏類等家庭物品。一經發(fā)現(xiàn)，物業(yè)處不經通知，有權進行清理。2.3寵物管理須知

為美化、凈化小區(qū)的居住環(huán)境，防止病疫傳播，保障廣大業(yè)主合法權益不受侵犯：

A、您定時攜帶寵物犬在小區(qū)內活動，并佩束犬鏈，由主人牽領、看管，及時清除排出的糞便；

B、為免對他人的滋擾和對設施的損壞，請您不要攜寵物進入會館、公建樓、幼兒園等公共場所；

C、個人豢養(yǎng)寵物不得妨害他人，寵物影響他人正常生活、休息時，寵物主人有義務采取有效措施予以制止； D、每年須對所養(yǎng)寵物打防疫，防止疾病的傳播；

E、對生病、受傷、死亡的寵物應妥善照管、處臵，死亡的寵物請不要遺棄或埋在小區(qū)內。2.4綠化管理須知

A、了保持小區(qū)環(huán)境優(yōu)美，請您愛護住宅小區(qū)內的綠地、花草、樹木、雕塑等小品是小區(qū)美化點綴設施。

B、您不要攀折花草樹木，不要用樹木晾曬衣物或扎鐵絲、鐵釘?shù)龋灰獡p壞花木的保護措施。

C、請您不要穿越綠化帶或碰損綠籬柵欄。

D、請您及您的孩子不要在綠化帶內打斗玩耍，不要在綠地內進行體育活動。E、請您不要在小區(qū)公共綠地種植蔬菜及農作物，或擅自種植其它作物。

F、請您不要在噴泉、水池內嬉戲，以免觸電及發(fā)生其他危險。

3、內部管理制度（各崗位職責）

3．1物業(yè)處經理崗位職責

A.應主動配合、支持公司正副總經理和管理部、財務部的監(jiān)督、檢查工作；

B.熟悉并執(zhí)行各項有關政策、法律、法規(guī)及公司的各項規(guī)章制度； C.帶領各崗位人員進行小區(qū)驗收，做好小區(qū)的各項管理工作及經濟核算工作，完成公司下達的經濟指標；

D.做好員工管理工作，檢查各崗位人員完成任務情況； E.鼓勵員工積極學習專業(yè)知識，注意選拔有潛質的員工，對業(yè)績差的人員提出調整或給予處分的意見；

F.關心小區(qū)管委員會建設，并接受管委員會監(jiān)督，共同搞好管轄區(qū)的各項工作；

G.配合街道、派出所、物業(yè)辦等相關部門做好相應工作及其他上級交辦的工作； 3．2經理助理崗位職責

A.負責本中心職責范圍內工作的策劃、指導、監(jiān)督、把關； B.負責每月向管理處經理提交本中心工作計劃及工作總結； C.負責對本中心員工各類考核； D.向管理處經理提交各崗位用人計劃；

E.接待來訪住戶，對住戶的投訴及時處理；投訴處理率99%； F.熟悉樓宇結構、單元數(shù)、戶數(shù)；管線的走向；各種設備操作方法，公共設施養(yǎng)護辦法和常見故障、常用維修方法；督促本中心工作人員及時收繳管理費，收繳率達預定目標； G.熟悉有關物業(yè)、市容衛(wèi)生、綠化、治安、消防等管理規(guī)定； H.每日巡查小區(qū)，檢查各部門工作，發(fā)現(xiàn)潛在問題及時安排處理，并加以改進；

I.負責指導、監(jiān)督健全檔案管理，并抽查工作情況； 3．3環(huán)境管理部主管崗位職責

A、依據(jù)小區(qū)的環(huán)境規(guī)劃，制定小區(qū)環(huán)境整體養(yǎng)護的、季度、月度計劃，營造小區(qū)良好居住環(huán)境，搞好小區(qū)綠化和清潔衛(wèi)生； B、對綠化工作和保潔工作，按人分區(qū)劃片包干作業(yè)管理，做到員工之間任務劃分清楚，責任明確，檢查考核標準公開，獎懲兌現(xiàn)； C、負責定期組織員工培訓，提高員工的政治素質，業(yè)務技能和工作效率；

D、經常巡視檢查員工現(xiàn)場工作情況，隨時掌握小區(qū)內綠化狀況和清潔狀況，必要時到現(xiàn)場督導員工操作；

E、對小區(qū)內各種環(huán)境標識牌及人文景觀的布臵等提出合理化建設性意見和觀點，提高社區(qū)環(huán)境文化品位。

F、定期開展小區(qū)的消殺工作，并嚴格按照消殺計劃檢查和監(jiān)督消殺工作；

G、合理控制本部門各項費用，廣開增收渠道； 3．4保安部主管崗位職責

A、負責保安人員的上崗培訓和職業(yè)道德的思想教育宣傳工作，不斷提高保安人員的專業(yè)素質和責任心；

B、制定業(yè)務培訓計劃，按計劃定期組織專業(yè)訓練，并做好記錄； C、嚴格執(zhí)行各種安全管理規(guī)章制度，維護管轄區(qū)的正常秩序，維護業(yè)主生命和財產安全，并接受物業(yè)處和轄區(qū)派出所的監(jiān)督指導； D、負責轄區(qū)治安、消防、交通車輛的管理工作；

E、負責轄區(qū)消防組織工作、檢查、監(jiān)督消防設備的運行及消防設施、設備、器材的維護保養(yǎng)工作，確保每位保安人員都能做到“二懂、三會、三能”：

二懂：懂防火措施、懂起火后撲救方法；

三會：會報火警、會使用消防器材、會處理險肇事故；

三能：能遵守消防制度、能及時發(fā)現(xiàn)火險、能撲救火情。

F、負責保安部日常工作安排，出勤考核，合理調配人員，堅持白天和夜間的定期查崗制度；

G、定期巡視，對發(fā)現(xiàn)的各類事故、事件隱患及時制定解決措施并督促落實，遇到突發(fā)事件時以身作責，組織處理； H、負責與派出所的聯(lián)系工作，做好轄區(qū)安全防范工作； I、負責水體周圍的安全防范，杜絕惡性事故的發(fā)生。

治安保衛(wèi)應急預案：

1.任一員工發(fā)現(xiàn)盜竊和破壞事件或接到報警后，應立即查清樓號、樓層、房號，通知保安隊或當班保安領班派員前往現(xiàn)場查驗，并通知監(jiān)控值班員密切注意相關畫面，監(jiān)視犯罪嫌疑人動向。

2.保安巡邏時發(fā)現(xiàn)有人在小區(qū)內實施盜竊或破壞行為，應馬上用對講機向保安隊長或當班領班匯報，并通知監(jiān)控室協(xié)助監(jiān)視；同時保持冷靜，如能處理的可及時處理，否則監(jiān)視現(xiàn)場，記住犯罪嫌疑人的面貌、體形、服飾和特征，防止犯罪嫌疑人逃逸，并注意自身安全。

3.保安隊長或當班領班接報后，視情況盡快派適當數(shù)量的保安趕赴現(xiàn)場，盡可能制止一切盜竊和破壞行為，在力所能及的情況下堵截捉拿犯罪嫌疑人，同時向警方報警。

4.保安人員在事件中捕獲犯罪嫌疑人，應詢問記錄后移交警方處理，并根據(jù)警方要求提供情況和證據(jù)，嚴禁施刑拷打、審訊和扣押，并應勸阻業(yè)主和圍觀人員打罵犯罪嫌疑人。

5.若犯罪嫌疑人在警方到來以前已逃離現(xiàn)場，保安人員應注意保護現(xiàn)場，阻止任何人員進入或接近現(xiàn)場，并不得觸動現(xiàn)場任何物品和門窗，等候警方前來處理。

6.如在作案現(xiàn)場發(fā)現(xiàn)有人受傷，應在保護好現(xiàn)場的基礎上，通知醫(yī)護人員前來救護。

7.在抓捕犯罪嫌疑人的過程中，若有需要可臨時關閉所有出入口，勸阻業(yè)主及訪客暫停出入，配合防止犯罪嫌疑人乘機逃逸。

8.警方人員到達后，保安員應清楚記下警官官銜、編號及報案編號，并積極提供線索，配合警方人員辦案。

9.在事件中涉及財產損失和人員傷害，應攝下照片或錄像，留下當事人員和目擊者，供警方詳細調查以明確責任和落實賠償。

火災應急預案：

無論何時，一旦發(fā)現(xiàn)有火災苗頭，如煙、油、味、色等異常狀態(tài)，每一位員工都必須立即向保安監(jiān)控室報警（注意當現(xiàn)場異味為液化氣等易燃氣體時，嚴禁在現(xiàn)場用手機、對講機、電話報警，應該脫離現(xiàn)場到安全區(qū)域后再報警，以防電火花引爆易燃氣體），請其派人查明真相，并做好應急準備。

1.目擊報警

1.1 小區(qū)任何區(qū)域一旦著火，發(fā)現(xiàn)火情的人員應保持鎮(zhèn)靜，切勿驚慌。

1.2 如火勢初期較小，目擊者應立即就近用滅火器將其撲滅，先滅火后報警。

1.3 如火勢較大，自己難以撲滅，應采取最快方式用對講機、電話或打碎附近的手動報警器向監(jiān)控室報警。

1.4 關閉火情現(xiàn)場附近之門窗以阻止火勢蔓延，并立即關閉附近的電閘及煤氣。

1.5 引導火警現(xiàn)場附近的人員用濕毛巾捂住口鼻，迅速從安全通道撤離，同時告訴疏散人員不要使用電梯逃生，以防停電被困。

1.6 切勿在火警現(xiàn)場附近高喊：“著火了”，以免造成不必要的混亂。

1.7 在撲救人員未到達火警現(xiàn)場前，報警者應采取相應的措施，使用火警現(xiàn)場附近的消防設施進行撲救。

1.8 帶電物品著火時，應立即設法切斷電源，在電源切斷以前，嚴禁用水撲救，以防引發(fā)觸電事故。

2.報警程序

2.1火情確認后立即通報保安隊、部門經理、物業(yè)主管，由其迅速召集人員前往現(xiàn)場滅火、警戒、維持秩序和組織疏散。

2.2值班人員堅守崗位，密切觀察火警附近區(qū)域的情況。如有業(yè)主打電話詢問，注意不要慌張，告訴業(yè)主：“火情正在調查中，請保持冷靜，如果需要采取其它措施，我們將會用通知您”，同時提請業(yè)主關好門窗。

2.3 接到現(xiàn)場滅火指揮部下達的向“119”報警的指令時，立即按要求報警，并派人前往路口接應消防車。

接到現(xiàn)場滅火工作總指揮傳達的在小區(qū)內分區(qū)域進行疏散的指令時，立即派保安員或管理員逐單元上門通報，通報順序為：

2.4起火單元及相鄰單元，起火層上面2層

起火層下面1層。

2.5詳細記錄火災撲救工作的全過程。3.報警要求

3．1 內部報警應講清或問清：

A.起火地點；B.起火部位；C.燃燒物品；D.燃燒范圍；E.報警人姓名；F.報警人電話。

3．2 向“119”報警應講清：

A.小區(qū)名稱；B.火場地址（包括路名、門牌號碼、附近標志物）；

C.火災發(fā)生部位；D.燃燒物品；E.火勢狀況；F.接應人員等候地點及接應人；

G.報警人姓名；H.報警人電話。4.成立臨時指揮部。

4.1 物業(yè)經理或值班主管接到火警報告后，應立即趕赴指定地點或火警現(xiàn)場，并通知相關人員到場，成立臨時滅火指揮部。

4.2 臨時指揮部由物業(yè)經理、保安主管、保安隊長以及其他相關人員組成，由物業(yè)經理任臨時總指揮。物業(yè)經理尚未到場時，由值班主管代任總指揮。

4.3 臨時滅火指揮部職責：

4.3.1 根據(jù)火勢情況及時制定相應對策，下達救災指令。4.3.2 根據(jù)火勢情況確定是否疏散人員。

4.3.3 立即集合義務消防隊，指揮義務消防隊員參加滅火，并保證消防用水的供應。

4.3.4 在火勢難以控制時，應及時下達向“119”報警的指令。4.3.5 根據(jù)火勢情況，成立疏散組、搶救組、警戒組，組織救人，搶救和保管重要物資及檔案，維持現(xiàn)場秩序。

4.3.6 下令將消防電梯降至首層，派專人控制，專供滅火工作之用。

4.3.7 根據(jù)火勢情況決定是否采用部分或全部斷電、斷氣、打開排煙裝臵等措施。

4.3.8 消防隊到達后，及時向消防隊領導準確地提供火災情況和水源情況，引導消防隊進入火災現(xiàn)場，協(xié)助消防隊滅火，并協(xié)助維持現(xiàn)場秩序，安頓疏散人員。

4.3.9 火災撲滅后，組織各部門員工進行善后工作。5.人員疏散和救護

小區(qū)內發(fā)生火情時，各部門員工的任務是撲救火災、疏散人員、搶救重要物資和維持秩序，危急關頭以疏散、救護人員為主。火災發(fā)生后，每一位員工都要牢記自己的首要職責是保護業(yè)主、訪客及自己的生命安全。

5.1 火災發(fā)生后，由疏散組負責安排人員，為業(yè)主和訪客指明疏散方向，并在疏散路線上設立崗位進行引導、護送業(yè)主和訪客向安全區(qū)域疏散。這時切記要提醒大家不要乘坐電梯，如果煙霧較大，要告知大家用濕毛巾捂住口鼻，盡量降低身體姿勢有序、快速離開。

5.2 人員的疏散以就近安全門、消防通道為主，也可根據(jù)火場實際情況，靈活機動地引導人員疏散。

5.3 認真檢查起火區(qū)域及附近區(qū)域的各個單元，并關閉門窗。發(fā)現(xiàn)有人員被困在起火區(qū)域，應先營救被困人員，確保每一位業(yè)主和訪客均能安全撤離火場。

5.4 接待安臵好疏散下來的人員，通過良好的服務穩(wěn)定人們的情緒，并及時清點人員，檢查是否還有人沒有撤出來。

5.5 疏散順序為：先起火單元及相鄰單元，后起火層上面2層和下面1層。疏散一般以向下疏散為原則（底層向外疏散），若向下通道已被煙火封住，則可考慮向屋頂撤離。

5.6 在火場上救下的受傷業(yè)主、訪客以及撲救中受傷的員工，由搶救組護送至安全區(qū)，對傷員進行處理，然后送醫(yī)院救治。

6.警戒

6.1 保安隊接到火警通知后，應迅速成立警戒組，布臵好小區(qū)內部及外圍警戒。

6.2 清除小區(qū)外圍和內部的路障，疏散一切無關車輛和人員，疏通車道，為消防隊滅火創(chuàng)造有利條件。

6.3 控制起火大樓底層出入口，嚴禁無關人員進入大樓，指導疏散人員離開，保護從火場上救出的貴重物資。

6.4 保證消防電梯為消防人員專用，引導消防隊員進入起火層，維持滅火行動的秩序。

6.5 加強對火災區(qū)域的警戒，保護好火災現(xiàn)場，配合公安消防部門和調查組對起火原因的勘察。

6.6 保證非起火區(qū)域和全體業(yè)主、訪客的安全，防止犯罪分子趁火打劫。

7.善后工作

7.1 火災撲滅并經公安消防部門勘察后，維修人員應迅速將小區(qū)內的報警和滅火系統(tǒng)恢復至正常狀態(tài)。

7.2 保安隊組織人員清理滅火器材，及時更換、補充滅火器材。7.3 統(tǒng)計人員傷亡情況和小區(qū)財產損失情況，上報滅火指揮部及經理。

7.4 組織員工對受災業(yè)主/用戶進行慰問，并根據(jù)實際需要給予切實幫助。

7.5 清潔、綠化員工對火災現(xiàn)場進行清理，恢復整潔，對因逃生或救火損壞的花木進行搶救或補種。

7.6 滅火指揮部應召開會議，對火災撲救行動進行回顧和總結。

7.7 由物業(yè)經理發(fā)動員工，收集可疑情況，配合調查組對火災事故進行調查，并責成物業(yè)主管寫出專題報告，分清責任。

7.8 如果小區(qū)財產辦有保險，則由財務部門聯(lián)系保險公司進行索賠。

3．5工程維修部主管職責

A、負責小區(qū)公用設施、設備的運行、保養(yǎng)、維修、安全檢查工作的安排與落實；

B、組織參與設備的大、中、小修，制定計劃，負責員工的專業(yè)技術培訓；

C、負責制定設備、備件采購計劃，報財務采購；

D、做好各項記錄，收集整理設備技術資料及維修保養(yǎng)記錄，做好設備臺帳工作；

E、參與違章糾正工作，及時發(fā)現(xiàn)和制止違章建筑和施工； F、負責用戶對本部門工作的投訴處理，不合格服務的處理，糾正和預防措施的實施，跟蹤檢查；

G、負責員工的考評工作，及時上報本部門考勤； H、合理控制本部門各項費用，廣開增收渠道； 3．

6、服務中心主管職責

A、熟悉物業(yè)管理有關法規(guī)政策；

B、負責建立完善服務中心信息流通網絡，包括業(yè)主報修服務，投訴受理傳遞，各部門信息匯總，對業(yè)主公布信息等； C、負責多種經營服務及各種費用收繳的組織管理； D、制定社區(qū)文化活動計劃，豐富業(yè)主、住戶的文化生活； E、負責服務中心各種工作檔案、業(yè)主檔案等檔案、文件、資料存檔工作的定期檢查；

F、負責開展服務中心宣傳工作和公益性活動。

4、人員配臵和人員的素質要求

物業(yè)管理的用人原則為“精干、高效、敬業(yè)”，確定“重學歷，也重能力；重水平，更重品德”的用人標準。我們要求事務管理具體操作人員必須是一專多能，實行一崗多職，相互協(xié)作，體現(xiàn)團隊精神。該小區(qū)設經理1名，保安6人、保潔6人、工程維修人員2人、綠化養(yǎng)護人員2人。

五、物業(yè)費的成本測算

1、管理、服務人員的工資和按規(guī)定提取的福利費待正式接管物業(yè)管理項目后，根據(jù)同行業(yè)工資水平及服務標準確定。

2、公共設施、設備日常運行、維修及保養(yǎng)費、綠化管理費：清潔衛(wèi)生費：保安費：辦公費：固定資產折舊費：法定稅費：利潤等按照有關規(guī)定及小區(qū)實際費用發(fā)生額測算。

六、業(yè)服務內容、標準及質量保證措施

為將本小區(qū)建設成為具有標志性的超一流的文明住宅小區(qū)，物業(yè)公司將依照《我市優(yōu)秀示范物業(yè)小區(qū)》標準實施物業(yè)管理。具體服務承諾及質量保證措施如下：

一、基本服務：

1、簽訂物業(yè)服務合同，明確權利義務關系；

2、承接項目對住宅區(qū)公共部分、共用設施認真檢查，做到驗收手續(xù)齊全；

3、管理人員和專業(yè)操作人員按照國家規(guī)定持證上崗；

4、建立完善的物業(yè)管理方案，質量管理，財務管理，檔案管理等制度；

5、管理服務人員統(tǒng)一著裝，佩戴標志，行為規(guī)范，服務主動熱情；

6、建立客戶服務中心，公示24小時服務電話。急修1小時內，其它報修按照約定時間到達現(xiàn)場；

7、根據(jù)業(yè)主需求，提供物業(yè)服務合同之外的特約服務和代辦服務，公示服務項目和收費價目；

8、公布物業(yè)服務費用或者物業(yè)服務資金的收支情況；

9、每年至少一次征詢業(yè)主對物業(yè)服務的意見，滿意率75％以上。

二、公共服務

（一）安全管理

10、小區(qū)主入口24小時執(zhí)勤；

11、監(jiān)控室實行24小時監(jiān)控；

12、設立專職保安員；

13、小區(qū)內每小時保安巡查一次；

14、對小區(qū)內的車輛進行管理，引導車輛有序通行、停放；

15、對進出小區(qū)的裝修等勞務人員實行登記管理；

16、對火災、治安、公共衛(wèi)生等突發(fā)事件有應急預案，事發(fā)時及時報告業(yè)主委員會和有關部門，并協(xié)助采取相應措施。

（二）環(huán)境管理

17、按規(guī)定設臵垃圾桶，生活拉圾定時清運；

18、小區(qū)道路、廣場、停車場、綠地等每日清掃一次；電梯廳、樓道每日清掃一次；樓梯扶手每周擦洗一次；公共玻璃每季度清潔一次；路燈、樓道燈每半年清洗1次；

19、區(qū)內公共雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每半年檢查1次，并視情況及時清掏； 20、水質符合衛(wèi)生要求；

21、對草坪、花卉、綠籬、樹木定期進行修剪、養(yǎng)護；

22、定期清除綠地雜草、雜物；

23、定期預防花草、樹木病蟲害

（三）房屋管理

24、每周巡查一次小區(qū)房屋單元門、樓道通道以及其他公共部位的門窗、玻璃等，定期維護養(yǎng)護；

25、按照住宅裝修管理規(guī)定和業(yè)主公約要求，建立裝修管理制度。通知業(yè)主裝修事項。至少兩次巡查裝修施工現(xiàn)場，發(fā)現(xiàn)違反規(guī)定現(xiàn)象，及時勸阻，并通知有關部門；

26、各組團、棟、單元門、戶有明顯標志。

27、小區(qū)道路平整，主要通道及停車場交通標志齊全規(guī)范；

28、對共用設施設備進行日常管理和維護（依法應由專業(yè)部門負責的除外）；

（四）設施、設備管理

29、建立共用設施設備檔案（設備臺帳），設施設備的運行、檢修等記錄齊全；

30、操作維護人員嚴格執(zhí)行設施設備操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范；設施運行正常；

31、對共用設施設備定期組織巡查、作好巡查記錄、屬于小修范圍的，及時組織修復；

32、載人電梯正常運行；

33、消防設施設備完好，可隨時啟用，消防通道暢通；

34、路燈、樓道燈完好率不低于80％

35、容易危機人身安全的設施設備有明顯警世標志和防范措施；對可能發(fā)生的各種突發(fā)設備故障有應急方案。

電梯應急預案：

（一）電梯困人

如發(fā)生電梯困人事故，電梯維修員應按如下方法處理：

1、把電梯主電源拉開，防止電梯意外啟動，但必須保留轎廂照明。

2、確定電梯轎廂位臵。

3、當電梯停在距某平層位臵約±50 cm范圍時，維修人員可以在該平層的廳門外使用專用的廳門機械鑰匙打開廳門，并用手拉開轎廂門，然后協(xié)助乘客安全撤離轎廂。

4、當電梯未停在上述位臵時，則必須用機械方法移動轎廂后救人。步驟如下：

(1)轎門應保持關閉，如轎門已被拉開，則要叫乘客把轎門手動關上。利用電梯內對講電話，通知乘客轎廂將會移動，要求乘客靜待轎廂內、，不要亂動。

(2)在曳引電動機軸尾裝上盤車裝臵。

(3)兩人把持盤車裝臵，防止電梯在機械松抱閘時意外或過快移動，然后另一人采用機械方法一松一緊抱閘，當抱閘松開時，另外兩人用力絞動盤平裝臵，使轎廂向正確的方向移動。

(4)按正確方向使轎廂斷續(xù)地緩慢移動到平層±50cm位臵上。(5)使抱閘恢復正常，然后在廳門對應轎門外機械打開轎廂，并協(xié)助乘客撤出轎廂。

5、當按上述方法和步驟操作發(fā)現(xiàn)異常情況時，應立即停止救援并及時通知電梯維修保養(yǎng)承包商作出處理。

6、事后書面報告物業(yè)管理部經理。

（二）水浸事故

1、發(fā)現(xiàn)或接報發(fā)生水浸事故將會危及電梯運行時應立刻通知物業(yè)管理部，當值保安員通過轎廂對講機通知客人從最近的樓層離開受影響的電梯。

2、維修員將受影響的電梯轎廂升至最高處，并關閉該電梯。

3、攔住水浸樓層的電梯口，以防水浸入電梯井。

4、即刻將情況報告物業(yè)主管和電梯維修承包商。

（三）巡查中發(fā)現(xiàn)電梯異常

1、維修人員巡查中發(fā)現(xiàn)電梯運行異常，如鋼纜有毛刺、斷股，控制柜有異聲、異味，轎廂升降異常等將危及電梯安全運行的現(xiàn)象發(fā)生，應立刻通知監(jiān)控中心。

2、監(jiān)控中心當值人員通過轎廂對講機通知客人從最近的樓層離開故障電梯。

3、維修員將故障電梯關閉。

4、即刻將情況報告物業(yè)管理部經理和電梯承包商。液化氣泄露應急預案：

1.接到業(yè)主報警或發(fā)現(xiàn)液化氣泄漏后，應立即通知部門經理或物業(yè)主管，并馬上趕到現(xiàn)場查看情況，必要時疏散人員，并禁用電氣設備（包括手機、電話和對講機）。

2.部門經理或物業(yè)主管接報后，一方面立即派員前往現(xiàn)場支援，并通知維修人員，另一方面視情況通知液化氣公司和消防隊。

3.維修人員接到通知后，急速趕赴現(xiàn)場，協(xié)助保安部施救。4.若液化氣泄漏發(fā)生在室外，應馬上疏散周圍人員，建立警戒線，防止圍觀，并嚴禁煙火和使用電氣設備。

5.若液化氣泄漏發(fā)生在室內，要保持冷靜，謹慎行事，切記現(xiàn)場不可按門鈴、啟閉照明燈、開換氣扇、打報警電話、使用對講機以及關閉電閘，也不要脫換衣服，以防靜電火花引爆泄漏的氣體。

6.施救人員進入室內前，應采取一定的防范措施，戴上防毒面具；沒有防毒面具，則用濕毛巾捂住口鼻、盡可能屏住呼吸；進入室內后，應立即切斷液化氣總閥，打開門窗，加快氣體擴散，并疏散現(xiàn)場范圍內的非相關人員，協(xié)助救援、搶修的消防人員和維修人員維持現(xiàn)場秩序。

7.發(fā)現(xiàn)有中毒、受傷者，應立即小心、妥善地將受傷人員抬離現(xiàn)場，送往安全地區(qū)，必要時施行人工呼吸，并通知醫(yī)院或將受傷人員送往醫(yī)院搶救。

8.保安隊和物業(yè)主管應詳細記錄液化氣泄漏的時間、地點、故障情況和修復過程。若有人員傷亡，應詳細記錄傷亡人員的姓名、性別、年齡、時間和搶救醫(yī)院。

9.保安員和設備巡檢人員在平時巡邏時應提高警惕，遇有異常氣味時，應小心處理，同時應掌握液化器總閘的位臵和關閉方法。

七、管理總體目標與分項目標

力爭三年內獲得昌邑市物業(yè)管理示范住宅小區(qū)。

2014年9月15日