第一篇：物業(yè)工程管理工作淺談

《物業(yè)工程管理工作淺談》

本課程以建設(shè)項目的全生命周期中幾個重要階段（前介咨詢、承查交付、項目運營），物業(yè)工程在其中所扮演的角色以及重要性為切入點，通過結(jié)合實際案例與分析，為大家全面解讀物業(yè)工程職能部門、項目工程部門的管理體系、職責(zé)分工、溝通銜接等問題。

一、物業(yè)工程管理概述

1、什么是“物業(yè)管理”、什么是“物業(yè)工程管理”

2、“物業(yè)工程管理”的重要性及意義

3、“物業(yè)工程管理”的目標(biāo)

4、“物業(yè)工程管理”的劃分

二、前期物業(yè)工程管理（全介通的運用）

1、前介各節(jié)點及工作內(nèi)容

2、產(chǎn)品咨詢“全介通”在前期物業(yè)工程管理中的運用

3、前介重點關(guān)注點分享

4、接管驗收重點關(guān)注點分享

三、運營期物業(yè)工程管理（大客服基礎(chǔ)服務(wù)的運用）

1、運營期物業(yè)工程管理的內(nèi)容

2、設(shè)施設(shè)備運行管理的重要性

3、“大客服基礎(chǔ)服務(wù)”在項目工程管理過程中的運用

4、項目工程管理重點關(guān)注點分享

四、結(jié)語

第二篇：物業(yè)管理工作

2、負(fù)責(zé)協(xié)助總經(jīng)理相關(guān)管理工作，所有工作內(nèi)容由總經(jīng)理直管和安排。

3、從事商業(yè)或商住類型物業(yè)管理工作三年以上管理經(jīng)驗；

4、有獨立管理能力，懂得保潔、保安消防、設(shè)備維護(hù)、綠化等日常管理及流程；

5、熟悉裝修的申請、駿工和接管驗收的工作流程及要求。

6、熟悉處理客戶投訴、咨詢及對租戶的滿意度調(diào)查等工作。

7、負(fù)責(zé)租戶提出的問題和建議分析研究，協(xié)同上級落實好預(yù)防糾正工作。

8、進(jìn)行日常監(jiān)督巡查，督促本區(qū)域保安、消防設(shè)備和器材的使用。

9、優(yōu)秀的書寫和語言表達(dá)能力和溝通能力，做事穩(wěn)重，責(zé)任心強(qiáng)，有較好的敬業(yè)精神

1、熟悉清潔、綠化、治安、維修、接待、投訴、回訪等服務(wù)內(nèi)容；

2、熟悉商鋪的接管和交鋪驗收工作。熟悉對裝修施工單位監(jiān)管和工程的竣工及驗收工作。

3、熟悉處理客戶投訴及回訪工作事項及流程；

4、掌握區(qū)域物業(yè)公共設(shè)施、設(shè)備的使用過程；

5、能獨立草擬物業(yè)基本文書。能熟練操作使用電腦，草擬和處理發(fā)送文件；

6、跟蹤驗證不合格的服務(wù)項目，處理業(yè)戶投訴；

7、會收集有價值的物業(yè)信息和數(shù)據(jù)資料；

8、形象氣質(zhì)佳，會聽廣州話，普通話標(biāo)準(zhǔn)，口齒伶俐，較好的語言表達(dá)能力和溝通能力；

9、較強(qiáng)的應(yīng)變能力、協(xié)調(diào)能力，能獨立處理日常緊急問題，良好的親和力及服務(wù)意識

在物業(yè)管理部經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下，具體行使管理、監(jiān)督、協(xié)調(diào)服務(wù)的職能。

2.負(fù)責(zé)管理大廈清潔、綠化、治安、維修、接待、回訪等項服務(wù)工作。

3.全面掌握大廈物業(yè)公共設(shè)施、設(shè)備的使用過程。

4.協(xié)調(diào)經(jīng)理送發(fā)物業(yè)管理方面的文件。

5.參加經(jīng)理主持的部門例會，總結(jié)當(dāng)月工作，制訂下月計劃。

6.負(fù)責(zé)發(fā)現(xiàn)運作中不合格的服務(wù)項目，進(jìn)行跟蹤、驗證，處理業(yè)戶（業(yè)戶）投訴。

7.收集有價值的物業(yè)信息，為推動公司物業(yè)管理工作的發(fā)展出謀劃策。

8.完成經(jīng)理交辦的各項任務(wù)。

1.協(xié)助制定和實施部門的管理計劃,建設(shè)高效的組織團(tuán)隊，構(gòu)建良好的溝通渠道 2.管理日常物業(yè)的服務(wù)品質(zhì)、操作管理流程及適當(dāng)?shù)某杀究刂魄闆r 3.負(fù)對物業(yè)部下屬工程,環(huán)境,秩序等部門落實各種規(guī)章制度和計劃執(zhí)行情況的檢查、督促、指導(dǎo)工作 4.負(fù)責(zé)與商戶的溝通，保證商戶裝修符合規(guī)定，保證購物中心良好的購物環(huán)境 5.保持與公司各協(xié)作單位良好的溝通與配合，加強(qiáng)與物業(yè)管理相關(guān)的主管部門、居委會、業(yè)委會及物業(yè)管理同行的聯(lián)系與交流。

任職要求： 1.3年以上大型商業(yè)或物業(yè)管理公司中高層管理工作經(jīng)驗 2.熟悉房地產(chǎn)、物業(yè)管理，精通相關(guān)法律、法規(guī)和業(yè)務(wù)流程，具有成熟的物業(yè)管理理念 3.具有物業(yè)經(jīng)理上崗證書者優(yōu)先 4具有良好的組織管理、統(tǒng)籌協(xié)調(diào)、溝通和決策能力

第三篇：物業(yè)管理工作

2010物業(yè)管理工作總結(jié)

2010年，我們積極履行物業(yè)管理工作職責(zé)，認(rèn)真落實總公司辦公室2010年的工作計劃，從保障服務(wù)、安全穩(wěn)定兩大目標(biāo)出發(fā)，抓好物業(yè)管理硬件和軟件建設(shè)，較好地完成了2010年計劃中的各項任務(wù)，取得了較好的成效。回顧一年來，我們主要做了以下幾項工作：

一、較好地履行了對分公司辦公室的指導(dǎo)、檢查、監(jiān)督、服務(wù)工作職責(zé)

1.去年公司機(jī)構(gòu)改革順利完成后，總公司及分公司的物業(yè)管理工作發(fā)生變化。由于非經(jīng)營性資產(chǎn)的特點是范圍廣、數(shù)量大、任務(wù)重，所以我們面臨著更重的工作任務(wù)。今年，總公司物業(yè)管理人員團(tuán)結(jié)一致，發(fā)揚拼搏創(chuàng)新精神，知難而進(jìn)，勤奮工作，深入分公司開展調(diào)查研究，與分公司密切協(xié)作，相互溝通，積極推進(jìn)非經(jīng)營性資產(chǎn)的規(guī)范管理，確保了設(shè)備設(shè)施的正常運轉(zhuǎn)及各項任務(wù)的完成。

2.順利完成了對原五、六分公司非經(jīng)營性資產(chǎn)接收的后續(xù)工作，配合一、二分公司解決了急待解決的設(shè)備設(shè)施維修、保養(yǎng)問題，建立健全了總公司機(jī)關(guān)非經(jīng)營性資產(chǎn)的管理臺賬，保證了全公司物業(yè)管理工作的有序進(jìn)行。

3.按照“五創(chuàng)”要求，積極做好機(jī)關(guān)駐地維修改造工作。協(xié)調(diào)落實二公司辦公樓及家屬樓外墻粉刷工作，嚴(yán)格審查施工單位，合理安排工作預(yù)算，保證了這一政治任務(wù)的順利完

成。在落實完成這項工作中，我們與二分公司物業(yè)管理人員深入工地現(xiàn)場，對施工資質(zhì)和預(yù)算嚴(yán)格審核，加強(qiáng)工地現(xiàn)場的安全管理，保質(zhì)保量地完成了這一工作。

二、充實完善了物業(yè)管理制度，進(jìn)一步推進(jìn)了物業(yè)管理的規(guī)范化

1.完成全公司非經(jīng)營性資產(chǎn)的建檔工作，開展了物業(yè)管理各項指標(biāo)的調(diào)查、摸底工作。“建檔”工作是中心2010年計劃中的一項重要基礎(chǔ)性工作，對今后開展物業(yè)管理有十分重要的意義。它是我們物業(yè)管理工作中的一項重點。從今年上半年起，我們就積極配合機(jī)械設(shè)備部著手進(jìn)行對全公司非經(jīng)營性資產(chǎn)情況收集、匯總，以分公司為單位，分門別類登記造冊。下半年，為更好了解每年的物業(yè)管理中的各種情況，做到心中有數(shù)，為公司領(lǐng)導(dǎo)起到參謀助手的作用，設(shè)計了有關(guān)表格，下發(fā)到各分公司并匯總整理存檔，現(xiàn)這一工作正在推進(jìn)中。

2.加強(qiáng)了對水電工的管理，建立水電工定期培訓(xùn)考核制度，提高水電工技術(shù)操作水平，確保水電網(wǎng)絡(luò)安全運行。2010年，我們進(jìn)一步強(qiáng)化水電工的培訓(xùn)制度，并在形式和內(nèi)容上力求有所創(chuàng)新，有所突破。

三、強(qiáng)化了安全管理，確保了設(shè)備設(shè)施的正常運行，確保了院內(nèi)安全

1.發(fā)現(xiàn)問題及時處理，不留隱患，把安檢工作落到實處。

今年在對分公司的安全檢查中，我們發(fā)現(xiàn)某分公司的配電室存在一定的安全隱患。面對這種情況，我們和安全保衛(wèi)部門及時提出了整改措施和意見，督促他們抓緊時間解決問題。經(jīng)過共同的努力，加強(qiáng)了配電室內(nèi)值班力量，使配電室管理進(jìn)一步規(guī)范化，消除了事故安全隱患。

2.加強(qiáng)日常和節(jié)假日期間的安檢工作，對重點部位的用電、用氣實行嚴(yán)格的規(guī)范化管理，特別是對外租戶的安全用電問題實行嚴(yán)格的管理，發(fā)現(xiàn)問題及時處理解決，配合安全保衛(wèi)部門對外租戶進(jìn)行安全防火教育，組織消防滅火演練，提高廣大人員處理突發(fā)事件的能力。

2010年的工作，使我們有三點深刻的體會：

1.做好非經(jīng)營性資產(chǎn)的管理，必須要有求真務(wù)實的工作作風(fēng)，深入實際，不搞花架子，這是做好物業(yè)管理工作的基本前提。

2.高度重視非經(jīng)營性資產(chǎn)的安檢工作，從硬件和軟件兩方面加強(qiáng)管理，是確保物業(yè)設(shè)備設(shè)施安全運行的基本保障。

3.實行規(guī)范管理，保證各項制度的真正落實，是做好非經(jīng)營性資產(chǎn)管理工作的關(guān)鍵。

不足及差距：

1.我們的管理規(guī)范化還基本上屬于初級化，有待今后進(jìn)一步加強(qiáng)提高。

2.實行收費式物業(yè)管理，雖然進(jìn)行了調(diào)查、研究，但進(jìn)展不大，有待今后落實。

第四篇：商業(yè)物業(yè)工程管理工作半年總結(jié)

一、部門半年工作綜述

二、目前部門存在的問題

三、需要公司層面解決的問題

四、部門下半年重點工作和計劃

2014工程管理部半年工作總結(jié)綱要

2014工程管理部半年工作總結(jié)

時光荏苒、光陰如梭，2014又去一半時間了，在這段時間里自己不斷的學(xué)習(xí)、總結(jié)、反省，使自己在思想和行動得到歷練，包括專業(yè)技術(shù)也得到提高。在這過程中有苦有樂且收獲頗多，現(xiàn)就半年工作總結(jié)及下半年的主要工作重點做如下匯報：

一、案場管理

1、售樓中心設(shè)備設(shè)施維護(hù)保養(yǎng)和監(jiān)管各施工單位安全文明施工做好成品保護(hù)； 由于一期商業(yè)還沒正式形成，上半年的主要工作就是負(fù)責(zé)案場區(qū)域等。案場作為客戶的體驗中心，要提供完善的服務(wù)必須首先是硬件，那么硬件的好壞直接決定我們的服務(wù)質(zhì)量。從這個方面講工程管理部對室內(nèi)大小設(shè)備設(shè)施進(jìn)行巡視檢查、完善、修復(fù)提高設(shè)備設(shè)施的使用壽命、售樓中心設(shè)備機(jī)房、燈具、管道、室外木凳、中央空調(diào)、衛(wèi)生潔具、門窗、五金件日常管理維修保養(yǎng)達(dá)到到800余次的巡視與檢查，排除危險情況達(dá)10余次。包括辦公室的線路改造以及部份新裝項目等。設(shè)備完好是工程管理部管理的重要指標(biāo)，對于售樓中心運行快一年的時間，為延長設(shè)備的使用壽命，工程部不懈余力的想盡辦法處理設(shè)備初步老化階段，設(shè)備房做到一月兩次保養(yǎng)，包括衛(wèi)生清潔、設(shè)備檢查、把設(shè)備故障處理在萌芽階段，并在多次施工過程中包括會場布展工程部作為監(jiān)管部門對于裝修施工隊或者是活動方人員魚龍混雜不好管理當(dāng)然作為成品保護(hù)更加困難，但是我們必須要求施工方對于所有成品以最大化的保護(hù)，加大宣傳力度和巡檢力度避免了違章施工造成的成品損壞。

2、配合案場景觀亮化工程的施工和后期維護(hù)，及時巡視發(fā)現(xiàn)問題解決處理等； 在制作施工期間積極的優(yōu)化施工方案，包括顏色選用、地形安裝、位置調(diào)整以及施工工藝等。在時間緊張、人員密集施工、環(huán)境雜亂情況下工程部很好的溝通和監(jiān)管，快速協(xié)調(diào)并解決實際問題,彰顯我華商物業(yè)服務(wù)態(tài)度及水準(zhǔn)。作為連接主城區(qū)交通要道，售樓中心的亮化工程是體現(xiàn)和展示華商國際城的最好廣告包括LED、小水池景觀等融為一體獨特的彰顯友華品質(zhì)，所以這重任就交到工程管理部的手里，作為技術(shù)部門我們高度重視案場形象工程，通過我們每日的巡視檢查力求做到亮化完好，第一時間發(fā)現(xiàn)第一時間解決，高效快速的處理問題能力得到領(lǐng)導(dǎo)的好評。

3、落實案場設(shè)備設(shè)施編碼、完善標(biāo)識、制作貨架統(tǒng)一規(guī)范倉儲管理； 為規(guī)范統(tǒng)一管理、完整的體現(xiàn)物業(yè)管理的痕跡，對于設(shè)備、物質(zhì)賬目清楚、擺放有序、設(shè)備編制有效以及責(zé)任主體明確，塑造一個完善的管理隊伍，公司大力推行設(shè)備設(shè)施包括各區(qū)域的物資等進(jìn)行清點、整理。包括員工生活中心及案場各區(qū)域的標(biāo)識完善等，尤其是LED倉庫物資相當(dāng)雜亂，在公司的要求下工程管理部及時申購材料做好區(qū)域規(guī)劃，制作貨架方便擺放，在公司人員一同努力下原本雜亂的物資倉庫，通過梳理整頓最終呈現(xiàn)完美的、有序的、統(tǒng)一的倉儲標(biāo)準(zhǔn)，得到公司領(lǐng)導(dǎo)的一致認(rèn)可。

二、積極配合各營銷策劃活動和案場各施工單位安全作業(yè)等；

作為宣傳推廣后勤保障的主力軍當(dāng)之無愧的物業(yè)公司，其中就關(guān)系最大的是安保和工程，在每次接到各種活動以來，我們積極銜接活動方和策劃部，針對活動規(guī)劃、平面布局、人員多少、安全因素的考慮及時的進(jìn)行磋商、反復(fù)論證、做到高效、安全、無紕漏完成每一次接待任務(wù)，對于一場成功的活動后勤保障尤為重要，工程管理部在活動前后都有檢查設(shè)備設(shè)施有效性、安全性、以及在布置施工過程中監(jiān)管力度加強(qiáng)，每一次活動力求完善，盡量在自己管轄范圍內(nèi)達(dá)到完美同時協(xié)助其他部門的工作。同時工程管理部對案場施工單位實行登記辦證規(guī)范管理，2014年半年時間總計督辦80余次工程施工，無一差錯完成監(jiān)管保障售樓中心的品質(zhì)。

三、紫藤公寓順利交房及完成電梯修復(fù)工作；

完成紫藤公寓順利交房及相關(guān)設(shè)施的驗收移交工作，積極解決電梯進(jìn)水不能運行最大化的提供業(yè)主優(yōu)質(zhì)的服務(wù)；紫藤公寓樓盤在交房時間緊張或許多設(shè)備設(shè)施不完善的情況下，物業(yè)公司臨危受命對公司提出很多的建議，在交房的過程中積極配合紫藤物業(yè)方面完成大部分業(yè)主的順利交房。在二次裝修期間，由于消防存在部分缺陷導(dǎo)致兩臺電梯進(jìn)水，嚴(yán)重影響業(yè)主的裝修進(jìn)度和日常的生活所需，針對電梯進(jìn)水問題房產(chǎn)公司高度重視，委托物業(yè)工程管理積極的聯(lián)系電梯維保單位要求廠家馬上準(zhǔn)備配件并第一時間發(fā)貨，在公司的銜接與配合下最終提前完成電梯修復(fù),最終平息業(yè)主的情緒，極大的挽回的公司的信譽度。

四、員工生活中心設(shè)備設(shè)施完善；

員工生活中心配套設(shè)備及附屬設(shè)施的完善（雨棚搭建和空調(diào)的安裝、洗碗池及熱水器完善、監(jiān)控設(shè)備就位）等；要保證一期的順利開業(yè)就需要安頓好員工后顧之憂 那么就要把員工中心生活保障的附屬設(shè)備設(shè)施得以完備，以至于提供舒適、安全的環(huán)境。在入住員工生活中心來，部分設(shè)備設(shè)施不是很完善工程管理部利用自己的技術(shù)專長對生活中心加以改造，最大化的提供員工方便以及使用方面等。

五、進(jìn)入施工現(xiàn)場勘查一期商業(yè)設(shè)備設(shè)施安裝情況和研讀圖紙?zhí)崆笆煜がF(xiàn)場；

進(jìn)入施工現(xiàn)場了解設(shè)備設(shè)施安裝和工程進(jìn)度，華商國際城大體量、從結(jié)構(gòu)型態(tài)看比較復(fù)雜其中包括電力、消防、給排水、暖通、智能化、建筑結(jié)構(gòu)等，每一個都是繁雜的系統(tǒng)學(xué)科，作為物業(yè)工程管理專業(yè)知識必須全面，專業(yè)技能扎實、包括我們的實際經(jīng)驗相當(dāng)?shù)呢S富，在目前人員緊張的情況下我們只有首先熟悉圖紙、結(jié)合現(xiàn)場實際情況對每一個點位作用、原理、設(shè)備型號、數(shù)量以及方位走向做基本工作；通過每周參加工程項目部周列會了解施工進(jìn)度、時間節(jié)點、以及施工規(guī)范、要求、工藝等包括安全等；及時反饋的公司由公司針對施工情況及時調(diào)整跟進(jìn)人員以及協(xié)調(diào)各種步驟等。對于一期商業(yè)我們還需要加大力度盡快熟悉現(xiàn)場，盡快的落實現(xiàn)場跟進(jìn)步驟并劃分區(qū)域人員。第一時間駐場才能正真的了解最新動態(tài)、銜接相關(guān)人員、熟悉場地、找準(zhǔn)責(zé)任人、以及掌握記錄隱蔽工程、管線等。

六、學(xué)習(xí)顧問理念和部門團(tuán)隊建設(shè)；

努力學(xué)習(xí)顧問公司理念、經(jīng)驗等把它融入到實際工作中，建立健全部門管理制度和以及培訓(xùn)員工的業(yè)務(wù)技能等；請顧問指導(dǎo)是千載難逢的學(xué)習(xí)機(jī)會，對于城市綜合體項目很多挑戰(zhàn)、面對川南最大綜合體很多都是我們沒有接觸過的 對于要完勝必須要去吸收先進(jìn)的管理經(jīng)驗和技術(shù)來支撐大體量、復(fù)雜繁瑣的工程，營造環(huán)境充分融入深究探索，把自己能吸收的盡量吸收讓其每一天都學(xué)到一點點和進(jìn)步一點點。對于團(tuán)隊建設(shè)公司一直以來都以寧缺毋濫來選拔人才，注重人才的可塑性以及忠誠度等，從人員進(jìn)來就開始公司的培訓(xùn)，再到部門的培訓(xùn)從單一的口授，再到以身作則用行動感染員工，及時糾正錯誤、關(guān)心員工的生活、提升自己的專業(yè)知識拓展知識面。為此我部大力創(chuàng)造空間，讓其員工和團(tuán)隊一起成長。

七、節(jié)能降耗、為公司創(chuàng)收；

從售樓中心開業(yè)到現(xiàn)在能耗統(tǒng)計看售樓中心總共耗電量：165840千瓦時。員工生活中心： 水194噸、電：5157千瓦時、氣：994立方。總體來看較平穩(wěn)無太大差別，工程管理部作為公司節(jié)能降耗主力軍，直接關(guān)系到公司的利潤。嚴(yán)格控制室內(nèi)開啟照明開啟時間，比如銷售上班我們只是提前15分鐘開啟，保潔清潔地面一律局部開啟，以及根據(jù)天氣情況隨時調(diào)整室內(nèi)外照明和外圍景觀等，LED顯示屏和售樓中心輪轂燈帶也是按照最節(jié)能方式開啟，中央空調(diào)開啟也是根據(jù)人員情況以及天氣及時開啟，同樣員工生活中心也是做到隨手關(guān)電，人走關(guān)閉各閥門杜絕能源浪費。在滿足售樓中心需求的同時，最大化的滿足節(jié)能效果。

部門存在的問題

1.部門人員服務(wù)意識淡薄

物業(yè)服務(wù)管理就是對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。目前工程人員對物業(yè)服務(wù)意識比較單薄還需對物業(yè)服務(wù)性質(zhì)還不了解，那么服務(wù)行業(yè)就是利用服務(wù)換取利潤獲得品牌價值和影響力，要以終為始展開接下來的工作。所以首先需培養(yǎng)員工的服務(wù)意識，加強(qiáng)指導(dǎo)和教育，并在日常的接待服務(wù)中接受鍛煉并及時糾正指引往前走，形成固定的一種職業(yè)習(xí)慣。2.專業(yè)技能不全面、需加強(qiáng)培訓(xùn)力度

目前工程部工作人員的技能參差不齊，各個專業(yè)的關(guān)鍵人員還沒有到位，尤其是很多都沒有從事物業(yè)行業(yè)的工作經(jīng)歷，對于工程管理部日常工作思路及工作方向還比較混亂，而且專業(yè)相對于單一，實戰(zhàn)經(jīng)驗缺乏，主觀能動性較差處理問題的能力不全面。對此接下來時間我部加強(qiáng)培訓(xùn)，以理論支持實際結(jié)合方針，提升員工的專業(yè)技能。3.強(qiáng)化勞動紀(jì)律

強(qiáng)化深入貫徹公司的規(guī)章制度，包括部門內(nèi)部管理的制度很重要。俗話說無規(guī)矩就不成方圓，只有嚴(yán)明的紀(jì)律才能保障工作有序高效的開展，下半年將落實公司和部門工作紀(jì)律讓其深入人心獎懲分明作為重點，把量化考核到落到實處，絕不姑息部門人員觸犯就要受到處罰，從自我做起以身作則樹立良好的帶頭作用。4.材料的有效管控、成本意識有待提高

企業(yè)是以盈利為目的社會團(tuán)體，追求的是經(jīng)營利潤最大化，開展各項活動的最終目標(biāo)是實現(xiàn)企業(yè)價值最大化，進(jìn)行成本控制是實現(xiàn)這一目標(biāo)的重要手段。而對于資金和經(jīng)驗都相對缺乏的物業(yè)服務(wù)企業(yè)來說,成本控制更是物業(yè)服務(wù)企業(yè)獲得利潤乃至關(guān)乎生存的關(guān)鍵因素 物業(yè)管理本是高支出的一項管理，成本控制應(yīng)該有計劃有重點地區(qū)別對待性質(zhì)就決定了它必將是一個高投入，少回報的模式，那么對于一個企業(yè)需要創(chuàng)收，需要對成本很好的把控，企業(yè)的根本是創(chuàng)造利潤，我們部門是最大的開支部門，所以工程管理部每節(jié)約一點，就是為公司創(chuàng)造凈利潤創(chuàng)造價值。我們接下來的工作就是資源整合共享資源，盡量減少庫存積壓、做到物盡其用，最大化的發(fā)揮其價值。5.注重細(xì)節(jié)，提升品質(zhì)

“細(xì)節(jié)決定成敗”是千古不變的名句，物業(yè)公司差異化競爭關(guān)鍵就是關(guān)注細(xì)節(jié)，打造川南首席一站式體驗服務(wù)，體驗對于我們來說就是關(guān)注細(xì)節(jié)的東西，在部門以后的工作中要多巡檢、眼光要銳利、發(fā)現(xiàn)問題要及時，尤其是在公共區(qū)域維護(hù)注重環(huán)境實際情況，做好成品保護(hù)，嚴(yán)格按照安裝施工規(guī)范操作；給部門員工灌輸提升品質(zhì)就是細(xì)節(jié)體現(xiàn)，注重禮貌禮儀加強(qiáng)日常的部門管理工作流程的梳理以及指導(dǎo)；讓全體員工在心里形成意識，在日常工作中得以體現(xiàn)。

公司層面解決問題

1.公司盡快解決關(guān)鍵人員缺少問題望提前到崗并駐場進(jìn)行介入工作；

2.服裝和勞保用品更加完備，夏季提供必要的防暑降溫藥品或者是高溫補(bǔ)貼等； 3.望公司早日拿到一期商業(yè)項目開業(yè)倒退計劃時間表，方便及時有效指導(dǎo)工作； 4.公司需對全體員工進(jìn)行入職培訓(xùn)和勞動紀(jì)律及品質(zhì)提升培訓(xùn)工作； 5.加大節(jié)能降耗的宣傳，提高全員的環(huán)保意識；

部門下半年重點工作及計劃

1.制訂現(xiàn)場介入的內(nèi)容和步驟；

主要業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)和規(guī)模、空間布局。交通組織、人車動線、出入口（包括各業(yè)態(tài)客用、貨用區(qū)域及停車場規(guī)模、車位數(shù)等）。商業(yè)街中心內(nèi)部交通組織的建議。不同業(yè)態(tài)房產(chǎn)技術(shù)條件、商鋪面積、商鋪開門、商鋪層高、商鋪業(yè)態(tài)調(diào)整。扶梯、垂直梯、地下電梯廳、觀光梯、中庭、公共衛(wèi)生間、顧客通道、夜間通道的設(shè)置要求及位置。關(guān)于主要工程系統(tǒng)及配套設(shè)施，如垃圾房、空調(diào)系統(tǒng)、用電系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、設(shè)備房的設(shè)置與安排。廣告位的設(shè)置、制造及廣告位的安排等都需要我們了解掌握。2.合理安排人員進(jìn)行分專業(yè)分區(qū)域跟蹤并建立記錄檔案；

大體量的商業(yè)綜合體，設(shè)備設(shè)施等相當(dāng)?shù)膹?fù)雜，涉及面很廣當(dāng)然跟進(jìn)的難度也是可想而知的，它包含的學(xué)科包含的專業(yè)很廣，那么電力、給排水、消防、暖通、弱電（智能化）及防水工程等；因前期設(shè)計施工造成的缺陷，避免后期的改造、翻修等，更多的給業(yè)主提供便利；更好的為后期進(jìn)行物業(yè)管理。我們必須要建立跟蹤檔案，以便于日后的整改提供原始檔案給建設(shè)單位優(yōu)化建議。首先是制定相應(yīng)的表格對所有樓棟進(jìn)行巡視檢查、發(fā)現(xiàn)問題并記錄拍照，做好原始資料的存檔。這是一項長期持久的工作，不斷的摸索不斷的求證，最大化的發(fā)揮想象空間，模擬建成以后的樣子以及運行的狀態(tài)，涉及建成以后盡量規(guī)避各種工程遺留問題以及

3.重點對施工期間不利于后期物業(yè)管理的項目特別是隱蔽工程及時剖析并上報； 了解機(jī)電安裝及能源分配的有關(guān)專業(yè)技術(shù)管理意見和功能布局等，協(xié)助施工人員做好對房屋材質(zhì)方面的保護(hù)，以避免施工對材質(zhì)造成損傷。提前熟悉房屋中的各種設(shè)備和線路，包括房屋內(nèi)部結(jié)構(gòu)、管線布置、垃圾房及所用建材的性能。檢查工程施工進(jìn)度（定期巡查施工現(xiàn)場，參與工程例會，及時提出維護(hù)開發(fā)商利益和保證施工質(zhì)量的專業(yè)建議，協(xié)助開發(fā)商做好使用功能的驗收，對各種設(shè)備、管線都逐一檢查）。檢查前期工程的施工質(zhì)量，對與原設(shè)計不合且可以更改的部分提出建議。配合設(shè)備安裝、管線布置，進(jìn)行現(xiàn)場監(jiān)督，確保安裝質(zhì)量。找出遺漏工程項目。參與開發(fā)商的建筑、設(shè)備、設(shè)施的竣工驗收，并建立驗收檔案；發(fā)現(xiàn)可能存在的施工隱患；參與重大設(shè)備的調(diào)試和驗收。制訂物業(yè)驗收流程，指出工程缺陷，對改良方案的可行性及費用提出建議。

4.跟進(jìn)機(jī)電設(shè)備運行調(diào)試工作，初步掌握各個操作流程及要點；

1、參與重要的大型配套設(shè)備(包括電梯、中央空調(diào)、配電設(shè)施、閉路監(jiān)控系統(tǒng)、消防報警系統(tǒng)、電話通訊、網(wǎng)絡(luò)交換系統(tǒng)等)安裝調(diào)試工作，要求施工單位對商業(yè)工程管理人員及相關(guān)技術(shù)操作人員提供正規(guī)的培訓(xùn)。

2、通過詳細(xì)查看各專業(yè)設(shè)備技術(shù)參數(shù)，結(jié)合設(shè)備隨機(jī)文件，了解掌握各專業(yè)設(shè)備的技術(shù)參數(shù)，安裝基礎(chǔ)、標(biāo)高、位置和方向，維修拆卸空間尺寸、動力電纜連接等技術(shù)要求。

3、在詳細(xì)研讀設(shè)計圖紙和現(xiàn)場檢查建筑空間位置及外形尺寸的基礎(chǔ)上，在符合設(shè)計規(guī)范、技術(shù)要求的前提下，應(yīng)使設(shè)備及系統(tǒng)的巡視操作便利、易于維修保養(yǎng)，設(shè)備系統(tǒng)容易調(diào)節(jié)匹配，系統(tǒng)管線布置和流程控制更趨于經(jīng)濟(jì)合理，各系統(tǒng)的動能、功能流量輸出應(yīng)便于計量管理，便于經(jīng)濟(jì)核算。

4、參加設(shè)備安裝工程分布、分項工程驗收、隱蔽工程的驗收和設(shè)備安裝工程的綜合驗收，從設(shè)備運行管理方面提出整改意見和建議。

5.嚴(yán)把接管程序和工程問題的整改與完善；

1、對在前期介入階段提出的完善項目和整改意見進(jìn)行復(fù)核。對尚未完善的事項，要求項目公司提出補(bǔ)救和解決措施并備案。

2、項目公司應(yīng)將所有土建工程、裝飾工程、市政工程、設(shè)備安裝工程等主要配套工程的施工（承包）單位名稱、工程項目、工程負(fù)責(zé)人聯(lián)系電話、保修內(nèi)容、保修期限等內(nèi)容列出清單交給商業(yè)管理公司。

3、將項目公司施工未用完的建材，包括各種瓷片、玻璃窗及設(shè)備配件等留下來備用，以減少以后維修費用。

4、凡工程施工采用的非市面上常見的建材、設(shè)備和設(shè)施，應(yīng)由項目公司或施工單位提供供貨和維修保養(yǎng)單位的地址、電話和聯(lián)系人。

5、驗收時注意和工程管理密切相關(guān)的設(shè)施和管線有無并按要求做好。

6、設(shè)備、設(shè)施、輔助場所、停車位、會所等產(chǎn)權(quán)須界定并出具相關(guān)證明。

6.一期所有商戶能源計量的確認(rèn)與復(fù)核工作

能源復(fù)核是一個很重要且繁雜的工作，直接關(guān)系公司以及商戶的利益，它包括市政管網(wǎng)進(jìn)戶總表，各區(qū)域的分表及入戶情況等。包括水、電、氣特別是涉及到餐飲區(qū)域較為復(fù)雜，核對準(zhǔn)確對于后期的管理就相對簡單。做好位置標(biāo)記管路走向，分支布局圖以及管轄區(qū)域閥門位置等。

7.配合商管公司展開二次裝修及其它配合工作；

物業(yè)公司工程管理部作為業(yè)戶二次裝修過程中的主要配合部門，負(fù)責(zé)裝修手續(xù)的辦理，設(shè)計單位、施工單位資質(zhì)的審查，組織相關(guān)部門、單位召開工程交底會，核發(fā)施工許可證，對裝修現(xiàn)場進(jìn)行監(jiān)管，組織竣工驗收等，并對業(yè)戶二裝文件、資料、表格等記錄進(jìn)行存檔。包括業(yè)戶裝修圖紙的審核、辦理相關(guān)審批手續(xù)、二次裝修施工檢查與技術(shù)指導(dǎo)、參與竣工驗收等，并對二裝施工、竣工圖紙進(jìn)行存檔。在裝修期間負(fù)責(zé)現(xiàn)場的巡視檢查，糾正不文明施工，私拉亂接以及執(zhí)行相應(yīng)的表格文檔等。8.管理好案場；

案場作為華商國際城三期開發(fā)的重要體驗、展示、和辦公場地，隨著時間的推移設(shè)備的老化以及案場工程的遺留問題等逐步的呈現(xiàn)；包括各種營銷活動等會造成設(shè)施的損壞等。所以要保證亮麗如新，工程管理部就要加大維修保養(yǎng)力度，徹底的解決和完善各種增加、優(yōu)化、技改等任務(wù)，最終能夠滿足使用人的需要，最大化的提供快捷、方便、舒適、高效的客戶體驗中心。

陽忠劍

2014年6月14日

時間飛逝，2010年即將結(jié)束。在這一年里，工程部全體員工在公司的質(zhì)量方針指引下、在公司和項目領(lǐng)導(dǎo)正確指導(dǎo)下，以及同各部門的密切配合、團(tuán)結(jié)一致下，圓滿完成公司領(lǐng)導(dǎo)交付的各項工作任務(wù)，保證了大廈所有設(shè)備的安全運行。圓滿的完成了業(yè)主的交樓、收樓工作。將資產(chǎn)管理落實到實際工作中。

今年是我從事物業(yè)工作以來一個新的挑戰(zhàn)。以往的物業(yè)都是服務(wù)類型，現(xiàn)在的項目是資產(chǎn)管理。和物業(yè)管理比起來資產(chǎn)管理涉及面更多。承擔(dān)的責(zé)任更大。雖然在每一個環(huán)節(jié)、每一項工作都是比較謹(jǐn)慎地，認(rèn)真的去布置、去完成，但是仍然未能避免疏忽與漏洞，留下一些缺憾，雖然這些不足未給整體工作帶來大的負(fù)面影響及損失，但也應(yīng)該引起高度的重視，給自己今后的工作積累一些經(jīng)驗，知道了自身的不足有助于今后工作的安排，提高工作質(zhì)量。2010年是物業(yè)公司由前期接管驗收遺留問題整改的跟進(jìn)向服務(wù)轉(zhuǎn)型的一年。作為資產(chǎn)管理型的物業(yè)公司，在這一年里擔(dān)負(fù)著更多的責(zé)任。首先業(yè)主股權(quán)的轉(zhuǎn)讓；物業(yè)公司要配合業(yè)主對轉(zhuǎn)讓的工程環(huán)節(jié)進(jìn)行跟進(jìn)。從前期收集原始資料到后期配合交樓、收樓大量的工作需要物業(yè)配合。尤其是工程部。一方面要跟進(jìn)前期遺留問題的整改工作，一方面要保證大廈設(shè)備設(shè)施正常運行。在此基礎(chǔ)上配合業(yè)主相關(guān)部門對所有設(shè)備進(jìn)行查驗、記錄。并對整改完成的項目及時消項更新記錄，并向業(yè)主匯報。在這項工作中工程部克服人員流失大等相關(guān)因素的影響圓滿的完成了領(lǐng)導(dǎo)交給的工作。另外大廈所有的設(shè)備設(shè)施、供貨合約均已到了質(zhì)保結(jié)算期。由于物業(yè)的服務(wù)性質(zhì)，物業(yè)要對所有廠家前期整改工作進(jìn)行跟進(jìn)確認(rèn)，并給出專業(yè)的意見。工程部管轄著所有設(shè)備設(shè)施，工程部的意見尤為重要。給出的每一點建議均代表著物業(yè)公司。因此各專業(yè)工程師、主管都是本著嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓ぷ鲬B(tài)度認(rèn)真仔細(xì)的審核，到現(xiàn)場逐一查看。充分體現(xiàn)了專業(yè)的公司應(yīng)有的素質(zhì)。

日常工作中，工程部全體員工嚴(yán)格遵守公司的各項規(guī)章制度，嚴(yán)格按照“四個凡事”的要求去做。能夠認(rèn)真?zhèn)鬟_(dá)、貫徹公司的各項指示精神，完成各項工作任務(wù)。認(rèn)真對待項目檢查中提出的問題和整改意見，結(jié)合實際，認(rèn)真整改和執(zhí)行。在各級領(lǐng)導(dǎo)的幫助下，我們規(guī)范了各種表格、記錄的填寫，完善了庫房管理、為日常安排工作和用電數(shù)據(jù)分析提供了有效、準(zhǔn)確的依據(jù)。并將各種制度張貼上墻，以便每位員工及時學(xué)習(xí)、檢查和要求自己。

電氣專業(yè)嚴(yán)格遵照公司安全手冊，嚴(yán)格執(zhí)行配電系統(tǒng)運行維保的規(guī)范要求、參照工作計劃，完成大廈核心配電室設(shè)備的運行、檢修和清掃工作，同時對各樓層配電豎井內(nèi)母線插接箱、配電柜按維保計劃定期進(jìn)行了保養(yǎng)。其中除大廈配電室以外的配電設(shè)備全年內(nèi)保養(yǎng)次數(shù)均超過四次。檢修保養(yǎng)過的配電柜總數(shù)在300面次以上，配電箱達(dá)500多面次，維修單報修除了1000張以上。針對供電、供水、電梯、空調(diào)、通風(fēng)、排污、照明、消防、安全、監(jiān)控、樓宇等系統(tǒng)故障隨時處理300多項以上，提高設(shè)備運行完好率，為客戶提供良好的辦公環(huán)境奠定了基礎(chǔ)。根據(jù)周，月，季及半年的設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)計劃，有針對性的安排日常維修任務(wù)。做到日常維修工作的計劃性，合理性，及時性。根據(jù)工程部的有關(guān)規(guī)定和維保計劃，電氣專業(yè)安排日常巡檢，對相關(guān)設(shè)備，變配電室、應(yīng)急發(fā)電機(jī)系統(tǒng)、各類電動機(jī)、照明系統(tǒng)、強(qiáng)弱電豎井、空調(diào)新風(fēng)系統(tǒng)、電梯機(jī)房動力設(shè)備、消防、樓宇自控、安防監(jiān)控、衛(wèi)星和有線電視、電話和網(wǎng)絡(luò)、停車管理系統(tǒng)、等做到全面細(xì)致地維護(hù)保養(yǎng)，保證設(shè)備設(shè)施的安全使用和有效運行。在沒有簽署消防維保合同，電氣專業(yè)在下半年又加大對消防設(shè)備的檢測力度，每月對部分消防聯(lián)動系統(tǒng)進(jìn)行分區(qū)檢測。發(fā)現(xiàn)問題及時整改，從而保證了大廈消防報警系統(tǒng)及消防聯(lián)動系統(tǒng)始終保持在良好的運行狀態(tài)，對大廈的消防廣播系統(tǒng)進(jìn)行檢修及整改，保證了十一月份的消防疏散演習(xí)順利完成。全年聯(lián)合保安部對大廈消防報警系統(tǒng)及大廈消防聯(lián)動系統(tǒng)進(jìn)行全面檢測兩次，對大廈公共區(qū)域和客戶單元內(nèi)檢測煙感探測器總數(shù)約650多個左右，手動報警器約70個左右，消防電話50個以上、聲光報警器、電梯五方對講系統(tǒng)及地庫三層及地下二層的消防卷簾門，溫感探測器，消防廣播，消防水泵等消防設(shè)備的系統(tǒng)聯(lián)動。使整座大廈的消防設(shè)備工作處于正常狀態(tài)，保證大廈的消防安全。

本培訓(xùn)情況：加強(qiáng)培訓(xùn)力度提高員工技能、應(yīng)對能力及工作態(tài)度為了提高電氣專業(yè)知識技能，根據(jù)公司會議精神又重點對員工進(jìn)行了如何關(guān)注細(xì)節(jié)及如何提高執(zhí)行力等專題培訓(xùn)，今年班組共進(jìn)行專業(yè)培訓(xùn)十余次，請廠家培訓(xùn)二次，其中安全操作和專業(yè)知識占培訓(xùn)總時一半以上，做到把人身及設(shè)備安全放在首位，力爭部門每個員工都能從思想上重視、并落實到實際工作中。為了配合工程部部門建設(shè)，工程部內(nèi)部加強(qiáng)多元知識的培訓(xùn)，爭取培養(yǎng)出一專多能的技術(shù)骨干。

配合甲方施工改造以及比較大的維修項目：在沒有影響大廈正常運行維修的前提下，強(qiáng)電專業(yè)還配合甲方完成了新增配電室增容改造項目，并應(yīng)客戶需求完成了A樓層電量增容工程，保障了客戶及時入住和電能接駁，提高了大廈的整體出租率。

跟進(jìn)大廈前期遺留問題整改：在保證大廈電氣設(shè)備正常運行的前提下，電氣專業(yè)還長期不乏余力的跟進(jìn)大廈前期接管驗收時的遺留問題，消防系統(tǒng)施工缺陷問題、安防監(jiān)控系統(tǒng)的盲區(qū)覆蓋問題、樓宇自控的不完善、比較嚴(yán)重的4臺制冷機(jī)組供電密集母線運行時發(fā)出異響，嚴(yán)重影響運行安全，隨時可能造成設(shè)備財產(chǎn)損失，電氣專業(yè)對此事項長期跟進(jìn)和督促廠家進(jìn)行整改。對于其他項目都提出了不同的建議和整改方案供甲方參考。

二裝施工管理方面：大廈今年二次裝修客戶不多，但工程部從客戶使用角度考慮，結(jié)合大廈的系統(tǒng)設(shè)備安全，幫助減少或消除不必要的安全隱患，替客戶把關(guān)，依據(jù)裝修規(guī)范嚴(yán)格控制，要求采用電氣控制三級以上，當(dāng)同層一個客戶發(fā)生用電故障時，不會影響其他客戶的正常辦公。日常安排不斷增加巡檢人員，周六日安排值班。加大對二次裝修的管理力度，共查出須整改項目約40余項，施工違章30余次，勒令停止施工3次以上。同時，加強(qiáng)對電氣等管線隱蔽工程檢查力度，杜絕二次裝修對大廈電氣系統(tǒng)的破壞，協(xié)調(diào)客戶電力進(jìn)戶線路敷設(shè)到工程驗收全進(jìn)程，嚴(yán)格控制施工質(zhì)量，消除消防隱患，為客戶營造一個安全舒適的辦公環(huán)境。

在能源管理、降低消耗方面。我們對大廈內(nèi)的公共電氣設(shè)備、設(shè)施進(jìn)行摸底排查，并對每月的能耗進(jìn)行統(tǒng)計。由于目前租戶少使用率低，我們采取減少空置樓層公共區(qū)域照明、合理的減少大型設(shè)備使用臺數(shù)等辦法降低能耗。

1、將車庫照明在保證合理的照明前提下，通過樓宇系統(tǒng)分時段進(jìn)行控制。

2、對大功率機(jī)電設(shè)備加強(qiáng)巡查，確保電機(jī)處于良好的運行狀態(tài)，提高效率。加大控制設(shè)備的維護(hù)，減少大功率設(shè)備的起停次數(shù)，降低功耗。

環(huán)境衛(wèi)生和設(shè)備衛(wèi)生方面。將大廈內(nèi)的公共設(shè)備設(shè)施分為公共責(zé)任區(qū)和個人責(zé)任區(qū)，每個責(zé)任區(qū)都有專人負(fù)責(zé)。每日都要清潔公共區(qū)域內(nèi)的衛(wèi)生和設(shè)備的衛(wèi)生。定期清潔個人管轄范圍衛(wèi)生并定期檢查，保證配電室內(nèi)和設(shè)備間的設(shè)備干干凈凈，設(shè)備無油漬、衛(wèi)生無死角、保證設(shè)備正常運行。

一年來，工程部的全體員工盡心盡力地為大廈做了大量的工作，不論是分內(nèi)還是分外的工作都能積極主動的去做，但是有些工作還是存在不足，與公司的要求存在差距。我們將在今后的工作中，認(rèn)真的去彌補(bǔ)不足，進(jìn)一步提高每位員工的思想素質(zhì)及個人的技能，為公司的發(fā)展做出最大的貢獻(xiàn)。

第五篇：物業(yè)管理工作心得

物業(yè)管理 工作是一項平淡而又艱巨、繁瑣又需細(xì)心的工作。通過十多年的物業(yè)管理服務(wù)實踐，我逐步認(rèn)識到一個物業(yè)項目管理的好壞，關(guān)鍵要看企業(yè)、服務(wù)人員的工作指導(dǎo)思想和方式方法。我認(rèn)為：做事不僅要認(rèn)真，而且還要用心，只要認(rèn)真加用心的工作就會找到切入點，就會找到解決問題的辦法。上門溝通，是個笨辦法但也是一個有效的辦法2007年8月我入職的物業(yè)管理有限公司，在所管理物業(yè)小區(qū)中白云畔山花園小區(qū)就是一個明顯的典型案例，白云畔山花園就因極個別心術(shù)不正的業(yè)主混入小區(qū)業(yè)委會，借業(yè)委會維權(quán)之名在小區(qū)中生事，無理的利用業(yè)委會身份嚴(yán)重擾亂了物業(yè)管理工作，當(dāng)時小區(qū)大字報、橫幅滿天飛，經(jīng)常上報紙、電視，加上部分媒體為了炒作新聞，制造新聞熱點，沒有公正、公平、客觀、真實的進(jìn)行正面的報道宣傳，為了達(dá)到轟動效應(yīng)，甚至個別新聞媒體做出了移花接木、斷章取義、制造假新聞，從而造成小區(qū)業(yè)主對物業(yè)管理工作意見較大，使得前期多位物業(yè)管理經(jīng)理在小區(qū)內(nèi)無法開展工作，對物業(yè)服務(wù)公司的影響也較大。

我任職后首先對小區(qū)的基本情況進(jìn)行了解后冷靜分析，并加以解決：第一步加強(qiáng)公司員工內(nèi)部管理、學(xué)習(xí)、培訓(xùn)，特別是中層以上管理人員服務(wù)意識及業(yè)務(wù)實操培訓(xùn)，提高了物業(yè)服務(wù)水平。第二步親自帶領(lǐng)員工在小區(qū)綠化區(qū)內(nèi)除雜草、雜物、對小區(qū)樓梯及一些隱蔽位置進(jìn)行全面的沖洗、清理和整治。第三步同時組織公司全體秩序維護(hù)員進(jìn)行文明禮貌、規(guī)范用語模擬實操培訓(xùn)，加強(qiáng)文明禮貌多問一聲好、多幫一把手、多敬一個禮的“三個一”培訓(xùn)。培訓(xùn)過程中分兩人一組，一人扮業(yè)主一人扮在崗人員進(jìn)行互問互答，之后交換角色進(jìn)行現(xiàn)場培訓(xùn)，從而帶動了整個秩序維護(hù)員隊伍文明執(zhí)勤、禮貌服務(wù)的作風(fēng)，掀起了文明服務(wù)質(zhì)量月活動的高潮，讓業(yè)主看到了物業(yè)管理服務(wù)水平的全面提高，給小區(qū)業(yè)主看到了希望，增加了信心。

為了能夠更加徹底的了解業(yè)主對小區(qū)管理工作的意見和看法，隨后組織了一次由我親自抽調(diào)24人組成的“融冰活動”的探訪小組，主要議題是“上門聽取業(yè)主意見，虛心接受業(yè)主批評，積極采納業(yè)主提出的合理化建議”。為了確保此次活動的成功，在活動開始前半個月，我親自編寫培訓(xùn)材料及整理小區(qū)的相關(guān)資料，組織探訪小組人員進(jìn)行培訓(xùn)，培訓(xùn)的主要內(nèi)容包括如何進(jìn)行正確的語言表達(dá)，對小區(qū)業(yè)主提出的如：小區(qū)室內(nèi)車位產(chǎn)權(quán)歸屬問題、藍(lán)印戶口問題、油煙排放問題、可視對講門鈴問題、外墻滲漏問題、小孩上學(xué)等反響比較強(qiáng)烈的焦點問題進(jìn)行總結(jié)歸納，進(jìn)行統(tǒng)一口徑解答，整理成材料，并進(jìn)行統(tǒng)一培訓(xùn)，對員工培訓(xùn)后要求員工分兩人一組進(jìn)行模擬實操演練，并分別以物業(yè)管理人員和業(yè)主身份進(jìn)行互問互答，最后由我親自審查指正，達(dá)到探訪小組所有人員大都符合要求，并給探訪小組每人發(fā)放了準(zhǔn)備好的培訓(xùn)資料，24人共分12組，由我親自督陣，兩人一組，一人主要負(fù)責(zé)解答業(yè)主提出的問題，一人負(fù)責(zé)記錄，通過一個多星期利用晚上的時間對小區(qū)的所有住戶全部進(jìn)行了探訪，探訪結(jié)束后組織員工進(jìn)行總結(jié)，特別是對業(yè)主提出的問題進(jìn)行了歸納統(tǒng)計，并根據(jù)問題的輕重緩急進(jìn)行逐步處理，針對問題較多的小區(qū)滲漏問題馬上與開發(fā)商協(xié)調(diào)進(jìn)行了全面的維修，可視對講門鈴問題更換了維保公司，請了專業(yè)的維保人員進(jìn)行了徹底解決，并對提出的其它所有問題都逐步的予以解決，最終保證所有業(yè)主反映的問題事事有回復(fù)，件件有落實。

特別是原業(yè)委會借公共面積分?jǐn)傋魑恼拢俳杈S權(quán)制造**，從而影響小區(qū)的和諧穩(wěn)定，我特意安排畔山管理處通知十幾位意見比較大的業(yè)主，特別是原業(yè)委會林某，通過對話和上門探訪，并親自帶他們到現(xiàn)場測量（5棟）首層大堂面積114.5m2（大堂并擺放了5張條椅，為業(yè)主提供休息場所），每一層樓梯通道面積為29.7m2，電梯梯井面積為2.93m2，每層樓的住戶是4戶，二層以上為5戶，總計是十層，加權(quán)平均分?jǐn)倶翘萃ǖ烂娣e為29.7m2+電梯梯井面積2.93m2÷5戶為7m2/戶，首層大堂面積114.5m2除以整棟樓住戶49戶為3m2/戶，每戶平均分?jǐn)偯娣e為10m2，因每位業(yè)主住房面積大小不同，分?jǐn)偠嗌僖簿筒煌钤趫龅臉I(yè)主深入了解。

此次“融冰活動”既教育了員工，提高了員工的綜合素質(zhì)，而且又達(dá)到了為業(yè)主解決實際問題的作用，取得了非常好的效果，通過此次“融冰活動”后的民意測評，業(yè)主對物業(yè)服務(wù)公司的滿意率從原來的28%上升到89.8%以上。有理有節(jié)，不但進(jìn)退自如而且不失尊嚴(yán)2008年4月初我接到擎山苑管理處上報說小區(qū)某棟1506房業(yè)主投訴因維修外墻搭建排柵而導(dǎo)致家中被盜，損失一臺手提電腦折算金額近萬元，已報警拿到了報警回執(zhí)并要求我公司給予賠償，當(dāng)時我馬上安排下屬秩序維護(hù)員部吳振會經(jīng)理及管理處余松主任到現(xiàn)場查看并做處理，但經(jīng)過一個多星期的協(xié)調(diào)，此問題不但沒有處理好，反而該業(yè)主要求賠償?shù)膽B(tài)度越來越強(qiáng)硬并稱其丟失的物品很多。我又專門安排一名公司高層配合以上二人開展工作，又經(jīng)過十幾天商談，此事不但沒有好轉(zhuǎn)的跡象且此業(yè)主要求賠償越來越高，并一再聲稱他本人是律師，如果不給賠償將通過相關(guān)媒體曝光并通過法律途徑追回?fù)p失。我看下屬沒有辦法處理好只有親自出馬處理，經(jīng)過我查看現(xiàn)場及走訪調(diào)查，發(fā)現(xiàn)其家中門和窗均未有任何損壞，當(dāng)時發(fā)現(xiàn)其家中后天臺有腳印，之后我馬上召集原當(dāng)值秩序維護(hù)員，并找到對面住戶施工的民工了解情況，對面民工說當(dāng)天15：00左右他看到對門業(yè)主當(dāng)天是自己出門時不小心將門反鎖沒辦法進(jìn)入房間，而從對面鄰居家的天臺通過排柵爬到自家的天臺，打開自家的天臺后門進(jìn)入家中，我馬上將這些重要證據(jù)現(xiàn)場收集，并要求秩序維護(hù)員和民工寫經(jīng)過做證明并按手印提供身份證復(fù)印件。

經(jīng)查，該業(yè)主長期欠繳物業(yè)費，欠費金額超過了4千多元，找到以上重要證據(jù)后我馬上安排擎山苑管理處余主任與業(yè)主商談，并讓他把報警回執(zhí)復(fù)印件拿來和損失物品詳細(xì)清單寫好，讓其在清單上簽名按手印將身份證號碼寫上并附上身份證復(fù)印件，經(jīng)過同報警回執(zhí)比對，原報警回執(zhí)上只寫了丟失筆記本電腦一部，價值近萬元，并沒有說丟失其它物品，而此清單上卻寫了子虛烏有的金項鏈、金戒指、現(xiàn)金價值計6萬余元，初步認(rèn)定是訛詐，并安排余主任將證據(jù)原件復(fù)印后拿到業(yè)主跟前，將其報假案的后果與其說明，該住戶進(jìn)行百般狡辯，我們當(dāng)時準(zhǔn)備報警處理且要通知相關(guān)媒體過來采訪并進(jìn)行報道，其臉色突變，看我們要將此事認(rèn)真擴(kuò)大的情況下，不得不承認(rèn)自己報假案，想趁此事來敲詐物業(yè)服務(wù)公司，用敲詐的錢來抵扣所欠的物業(yè)費，并一再向我們認(rèn)錯，后來看其態(tài)度比較誠懇，補(bǔ)交了原所有欠費而且做了書面保證，認(rèn)錯態(tài)度較好，沒有再繼續(xù)追究。

通過這件事，公司員工更加明白，只有認(rèn)真學(xué)習(xí)有關(guān)的法律、法規(guī)，才能夠維護(hù)物業(yè)小區(qū)廣大業(yè)主的利益和尊嚴(yán)。得到業(yè)主的認(rèn)可、支持，才能夠更好的維護(hù)物業(yè)服務(wù)公司正當(dāng)?shù)暮戏?quán)益，使小區(qū)更加和諧、穩(wěn)定，特別是對物業(yè)管理工作的開展更為有利，同時更有利于物業(yè)管理工作步入良性循環(huán)。