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第一篇：房屋的建筑面積、使用面積、居住面積和公攤面積是什么關系？如何計算？

房屋的建筑面積、使用面積、居住面積和公攤面積是什

么關系？如何計算？

（1）建筑面積

一般定義房屋建筑面積系指房屋外墻（柱）勒腳以上的各層的外圍水平投影面積，包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等。

商品房建筑面積由套內建筑面積（包括套內使用面積、套內墻體面積和陽臺建筑面積之和）和分攤的共有建筑面積（每幢樓內的公用建筑面積，例如大堂、公用樓梯等）組成。（2）使用面積

房屋的使用面積，指房屋單元平面中為生活起居所使用的凈面積之和。

計算使用面積時，在1987年實施的《住宅建筑設計規范》中有一些特殊的規定：躍層式住宅中的戶內樓梯按自然層的面積總和計入使用面積；不包含在結構面積內的煙囪、通風道、管道井均計入使用面積；內墻面裝修厚度均計入使用面積。（3）居住面積

房屋的居住面積是指房屋平面中直接供住戶生活使用的居室凈面積之和。所謂凈面積就是要除去墻、欄等建筑構件所占有的水平面積（即結構面積）。（4）分攤面積

公用建筑面積是指由整幢樓的產權人共同所有的整幢樓公用部分的建筑面積。分攤的公用建筑面積是指每套（單元）商品房依法

應當分攤的公用建筑面積。他們的關系及計算公式：

建筑面積=套內建筑面積+分攤建筑面積

套內建筑面積=套內使用面積+套內墻體面積+陽臺建筑面積分攤的公用建筑面積＝套內建筑面積×公用建筑面積分攤系數公用建筑面積=整幢建筑的面積-各套套內建筑面積之和已作為獨立使用空間（如租售的地下室、車棚、人防工程地下室）的建筑面積公用建筑面積分攤系數=公用建筑面積/各套套內建筑面積之和

房屋建筑面積測算的規定

《房產測量規范》（GB/T 17986-2000）（摘要）

一、計算全部建筑面積的范圍

1、永久性結構的單層房屋，按一層計算建筑面積；多層房屋按各層建筑面積的總和計算。

2、房屋內的夾層、插層、技術層及其梯間、電梯間等其高度在2.20m以上部位計算建筑面積。

3、穿過房屋的通道，房屋內的門廳、大廳，均按一層計算面積。門廳、大廳內的回廊部分，層高在2.20m以上的，按其水平投影面積計算。

4、樓梯間、電梯（觀光梯）井、提物井、垃圾道、管道等均按房屋自然層計算面積。

5、房屋天面上，屬永久性建筑，層高在2.20m以上的樓梯間、水

箱間、電梯機房及斜面結構屋頂高度在2.20m以上的部位，按其外圍水平投影面積計算。

6、挑樓、全封閉的陽臺按其外圍水平投影面積計算。

7、屬永久性結構有上蓋的室外樓梯，按各層水平投影面積計算。

8、與房屋相連的有柱走廊，兩房屋間有上蓋和柱的走廊，均按其柱的外圍水平投影面積計算。

9、房屋間永久性的封閉的架空通廊，按外圍水平投影面積計算。

10、地下室、半地下室及其相應出入口，層高在2.20m以上的，按其外墻（不包括采光井、防潮層及保護墻）外圍水平投影面積計算。

11、有柱或有圍護結構的門廊、門斗，按其柱或圍護結構的外圍水平投影面積計算。

12、玻璃幕墻等作為外墻的，按其外圍水平面積計算。

13、屬永久性建筑有柱的車棚、貨棚等按柱的外圍水平投影面積計算。

14、依坡地建筑的房屋，利用吊腳做架空層，有圍護結構的，按其高度在2.20m以上部位的外圍水平面積計算。

15、有伸縮縫的房屋，若其與室內相通的，伸縮縫計算建筑面積。

二、計算一半建筑面積的范圍

1、與房屋相連有上蓋無柱的走廊、檐廊，按其圍護結構外圍水平投影面積一半計算。

2、獨立柱、單排柱的門廊、車棚、貨棚等屬永久性建筑的，按其上蓋水平投影面積一半計算。

3、未封閉的陽臺、挑廊，按其圍護結構外圍水平投影面積一半計算。

4、無頂蓋的室外樓梯按各層水平投影面積一半計算。

5、有頂蓋不封閉的永久性的架空通廊，按外圍水平投影面積一半計算。

三、不計算建筑面積的范圍

1、層高小于2.20m以下的夾層、插層、技術層和層高小于2.20m的地下室和半地下室。

2、突出房屋墻面的構件、配件、裝飾柱、裝飾性的玻璃幕墻、垛、勒腳、臺階、無柱雨篷等。

3、房屋之間無上蓋的架空通廊。

4、房屋的天面、挑臺、天面上的花園、泳池。

5、建筑物內的操作平臺、上料平臺及利用建筑物的空間安置箱、罐的平臺。

6、騎樓、過街樓的底層用作道路街巷通行的部分。

7、利用引橋、高架路、高架橋、路面作為頂蓋建造的房屋。

8、活動房屋、臨時房屋、簡易房屋。

9、獨立煙囪、亭、塔、罐、池、地下人防干、支線。

10、與房屋室內不相通的房屋間伸縮縫。成套房屋的建筑面積和共有共用面積分攤

一、成套房屋建筑面積測算

（一）成套房屋的建筑面積

成套房屋的套內建筑面積由套內房屋的使用面積，套內墻體面

積，套內陽臺建筑面積三部分組成。

（二）套內房屋使用面積

套內房屋使用面積為套內房屋使用空間的面積，以水平投影面積按以下規定計算：

1、套內使用面積為套內臥室、起居室、過廳、過道、廚房、衛生間、廁所、貯藏室、壁柜等空間面積的總和。

2、套內樓梯按自然層數的面積總和計入使用面積。

3、不包括在結構面積辦的套內煙囪、通風道、管道井均計入使用面積。

4、內墻面裝飾厚度計入使用面積。

（三）套內墻體面積

套內墻體面積是套內使用空間周圍的維護或承重墻體或其他承重支撐體所占的面積，其中各套之間的分隔和套與公共建筑空間的分隔墻以及外墻（包括山墻）等共有墻，均按水平投影面積的一半計入套內墻體面積。套內自有墻體按水平投影的一半計算套內墻體面積。

（四）套內陽臺建筑面積

套內陽臺建筑面積按的規定計算。

套內陽臺建筑面積均按陽臺外圍與房屋外墻之間的水平投影面積計算。其中封閉的陽臺按水平投影全部計算建筑面積，未封閉的陽臺按水平投影的一半計算建筑面積。

二、共有共用面積的處理和分攤公式

（一）共有共用面積的內容

共有共用面積包括共有的房屋建筑面積和共用的房屋用地面積。

（二）共有共用面積的處理原則

1、產權各方有合法權屬分割文件或協議的，按文件或協議規定執行。

2、無產權分割文件或協議的，可按相關房屋的建筑面積按比例進行分攤。

（三）共有共用面積按比例分攤的計算公式

按相關建筑面積進行共有或共用面積分攤，按下式計算：

δSi=K*Si ∑δSi K=-----------∑Si

式中：K--為面積的分攤系數；

Si--為各單元參加分攤的建筑面積，m2；

δSi--為各單元參加分攤所得的建筑面積，m2；

∑δSi--為需要分攤的分攤面積總和，m2；

∑Si--為參加分攤的各單元建筑面積總和，m2。

三、共有建筑面積的分攤

（一）共有建筑面積的內容

共有建筑面積的內容包括：電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變

電室、設備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛室等，以及為整棟服務的公共用房和管理用房的建筑面積，以水平投影面積計算。共有建筑面積還包括套與公共建筑之間的分隔墻，以及外墻（包括山墻）水平投影面積一半的建筑面積。

獨立使用的地下室、車棚、車庫、為多幢服務的警衛室，管理用房，作為人防工程的地下室都不計入共有建筑面積。

（二）共有建筑面積的計算方法

整幢建筑物的建筑面積扣除整幢建筑物各套套內建筑面積之和，并扣除已作為獨立使用的地下室、車棚、車庫、為多幢服務的警衛室、管理用房、以及人防工程等建筑面積，即為整幢建筑物的共有建筑面積。

（三）共有建筑面積的分攤方法

1、住宅樓共有建筑面積的分攤方法

住宅樓以幢為單元，依照第二點的方法和計算公式，根據各套房屋的套內建筑面積，求得各套房屋分攤所得的共有建筑分攤面積。

2、商住樓共有建筑面積的分攤方法

首先根據住宅和商業等的不同使用功能按各自的建筑面積將全幢的共有建筑面積分攤成住宅和商業兩部分，即住宅部分分攤得到的全幢共有建筑面積和商業部分分攤得到的全幢共有建筑面積。然后住宅和商業部分將所得的分攤面積再各自進行分攤。

住宅部分：將分攤得到的幢共有建筑面積，加上住宅部分本身的共有建筑面積，依照第二點的方法和公式，按各套的建筑面積分攤計

算各套房屋的分攤面積。

商業部分：將分攤得到的幢共有建筑面積，加上本身的共有建筑面積，按各層套內的建筑面積依比例分攤至各層，作為各層共有建筑面積的一部分，加至各層的共有建筑面積中，得到各層總的共有建筑面積，然后再根據層內各套內建筑面積按比例分攤至各套，求出各套房屋分攤得到的共有建筑面積。

3、多功能綜合樓共有建筑面積的分攤方法

多功能綜合樓共有建筑面積按照各自的功能，參照商住樓的分攤方法進行分攤。

公攤面積，顧名思義，就是公共分攤的面積。關于分攤面積目前尚無法律加以約束，而只有建設部的行政規章和地方政府的部門文件做出的原則性的規定?，F在政策主要是根據2000年8月1日開始實施的中華人民共和國國家標準《房產測量規范》執行。

根據《房產測量規范》，可分攤的公用建筑面積為：

1、大堂、公共門廳、走廊、過道、電樓梯前廳、樓梯間、電梯井、電梯機房、垃圾道、管道井、水泵房、消防通道、交配電室、值班警衛室等，以及為整幢樓服務的公共用房和物業管理用房以及其他功能上為該建筑服務的專用設備用房；

2、套與公用建筑空間之間的分隔墻及外墻包括山墻為墻體面積水面投影面積的一半。不應計入的公用建筑空間：

1、倉庫、機動車庫、非機動車庫、車道等作為人防工程的地下室、單獨具備使用功能的獨立使用空間；

2、售房單位自營、自用的房屋；

3、為多幢房屋服務的警衛室、管理

包括物業管理用房。

需要分攤的共有建筑面積為整幢建筑物的建筑面積扣除整幢建筑物各套套內建筑面積之和，并扣除作為獨立使用的地下室、車棚、車庫為多幢服務的警衛室、管理用房，以及人防工程等之后的建筑面積。

住宅樓分攤系數計算方法為需要分攤的共有建筑面積總和除以參加分攤的各單元的建筑面積總和。然后用各單元參加分攤的建筑面積乘以分攤系數就可以得出各套房屋的分攤面積。其中需要分攤的面積要由產權部門測繪隊實地測量。

一般來說，高層樓房的分攤面積要大于多層的分攤面積。在他們測量實踐中，高層的分攤系數一般在0．18—0．26之間，而多層的分攤系數則在0．11—0．16之間。不過，每個樓盤，甚至一個樓盤各幢房子的情況都不一樣，因此房屋的公攤面積要實地測量，要根據房屋的使用功能和相關配套情況來定，沒有限定的范圍。究竟公攤面積占多大的比例，開發商在跟業主簽合同時，應明確說明。

46%共攤面積已經超出本規定這絕對是開發商的問題

建議你向當地建設管理委員會投訴這個部門專門關開發商的！

買房子時建筑面積指的時？包括公攤面么？

1．商品房銷售面積

商品房按“套”或“單元”出售，商品房的銷售面積即為購買房者所購買的套內或單元內建筑面積（以下簡稱內建筑面積）與應分攤的公用建筑面積之和。

銷售者銷售商品房，必須明示商品房的銷售面積，并注明該商品房的套內建筑面積及應當分攤的共有建筑面積。商品房銷售面積的標注單位應當為平方米。

商品房的銷售面積與實際面積之差不得超過國家計量技術規范《商品房銷售面積測量與計算》規定的商品房面積測量限差。按套或者單元銷售的商品房，各套或者各單元銷售面積之和不得大于整幢商品房的實際總面積。

2、．套內建筑面積

商品房的套內建筑面積是指成套商品房（單元房）的套內使用面積、套內墻體面積和陽臺建筑面積之和。套內建筑面積不等于地毯面積，完全屬于買房人個人私有；與套內使用面積相比，更能完事地反映買房人個人私有部分的產權。套內建筑面積的計算公式為：

套內建筑面積=套內使用面積+套內墻體面積+陽臺建筑面積

3、．套內使用面積

套內房屋使用面積為套內房屋使用空間的面積，按以下規定計算：

（1）套內使用面積為套內臥室、起居室、過道、廚房、衛生間、貯藏間、壁柜等空間面積的總和；

（2）套內樓梯按自然層數的面積總和計入使用面積；

（3）不包括在結構面積只的套內煙囪、通風道、管道井均計入使用面積；

（4）內墻面裝飾厚度計入使用面積。

4、．套內墻體面積

套內墻體面積是指商品房各套內使用空間周圍的維護或承重墻體所占的面積。商品房的套內境況體分為共用墻及非共用墻兩種。商品房套內墻體面積的計算法為：

（1）共用墻包括各套之間的分隔封墻，套與公用建筑空間投影面積的分隔墻以及外墻（包括山墻）；共用墻體水平投影面積的一半計入套內墻體面積。

（2）非共用墻墻體水平投影面積全部計入套內墻體面積。

5、．套內陽臺建筑面積

按照《建筑面積計算規則》的規定，套內陽臺建筑面積按陽臺外圍與房屋外墻之間的水平投影面積計算。其中：

（1）原設計的封閉式陽臺，按其外圍水平投影面積計算建筑面積；（2）挑陽臺（底陽臺）按其底板水平投影面積的一半計算建設筑面積；

（3）凹陽臺按其凈面積（含擋板墻墻體面積）的一半計算建筑面積；

（4）半挑半凹陽臺，挑出部分按其底板水平投影面積的一半計算建筑面積，凹進部分按其凈面積的一半計算建筑面積。

6、．公用建筑面積

商品房公用建筑面積的分攤以幢為單位。分攤的公用建筑面積為每幢樓內的公用建筑面積。與本幢樓房不相連的公用建筑面積不得分攤給本幢樓房的住戶，由該幢樓各套商品房分攤；為局部范圍服務的公用建筑面積，則由受益的各套商品房分攤。各套商品房應分攤的公用建筑面積，為每戶分攤公用建筑面積之和。公用建筑面積由兩部分組成：

（1）大堂、公共門廳、走廊、過道、公用廁所、電梯前廳、樓梯間、電梯井、電梯機房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱間、冷凍機房、消防通道、變電室、煤氣調壓室、衛星電視接收機房、空調機房、熱水鍋爐房、電梯工休息室、值班警衛室、物業管理用房以及其他為該建筑服務的專用設備用房；

（2）套（單元）與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的一半。

公用建筑面積=全幢建筑面積-全幢各套套內建筑面積之和-單獨具備使用功能的獨立使用空間的建筑面積（如地下車庫、倉庫、人防工程等）

另外，購房人所受益的其他非經營性用房，需要進行分攤的，要在銷（預）售合同中寫明房屋名稱，需分攤的總建筑面積。公用建筑面積不包括什么？

倉庫、機動車庫、非機動車庫、車道、供暖鍋爐房、用于人防工程的地下室、單獨具備使用功能的獨立使用空間、售房單位自營自用的房屋，以及為多幢房屋服務的警衛室、管理（包括物業管理）用房不計入公用建筑面積。

7、．分攤的公用建筑面積如何計算

根據建設部《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規則（試行）》規定，各套（單元）分攤的公用建筑面積計算公式如下：分攤的公用建筑面積=各套套內建筑面積Ⅹ公用建筑面積分攤系數公用建筑面積=整幢建筑的面積-各套套內建筑面積之和已作為獨立使用空間（如租售的地下室、車棚、人防工程地下室）的建筑面積公用建筑面積分攤系數=公用建筑面積/各套套內建筑面積之和

8．公攤面積多大為宜

公攤面積是分攤的公用建筑面積的簡稱。它和套內建筑面積之和構成了一套商品房的建筑面積。

公攤面積過大，勢必降低房屋的性價比；過小，則影響居住的舒適度。那么，公攤面積多大才適宜呢？一般來說，塔樓的公攤面積要大于板樓的公攤面積。實踐中，塔樓的公攤系數一般在0.18米~0.26米之間，而板樓的公攤系數則在0.14米~0.16米之間。這也是一套房屋公攤面積的適“度”范圍。

物業管理公共服務費以房屋所有權證登記的建筑面積計算（車庫除外）；未辦證的以售房合同中房屋建筑面積或房產測繪部門實測的

房屋建筑面積計算。未計入產權面積的附屬房屋不得收取公共服務費。

第二篇：房屋驗收的建筑面積計算規則

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房屋驗收的建筑面積計算規則

關于房屋驗收的建筑面積的計算規則國家有統一的規定。全國統一的建筑面積計算規則，是國家經委于1982年頒布的法規性文件，其主要計算規則如下：

計算建筑面積的范圍

1.單層建筑物不論其高度如何均按一層計算，其建筑面積按建筑物外墻勒腳以上的外圍水平面積計算。單層建筑物如帶有部分樓層者，亦應計算建筑面積。

2.高低聯跨的單層建筑物，如需分別計算建筑面積，當高跨為邊跨時，其建筑面積按勒腳以上兩端山墻外表面間的水平長度乘以勒腳以上外墻表面至高跨中柱外邊線的水平寬度計算;當高跨為中跨時，其建筑面積按勒腳以上兩端山墻外表面間的水平長度乘以中柱外邊線的水平寬度計算。

3.多層建筑物的建筑面積按各層建筑面積的總和計算，其底層按

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建筑物外墻勒腳以上外圍水平面積計算;二層及二層以上按外墻外圍水平面積計算。

4.地下室、半地下室、地下車間、倉庫、商店、地下指揮部等及相應出入口的建筑面積按其上口外墻(不包括采光井、防潮層及其保護墻)外圍的水平面積計算。

5.用深基礎做地下架空層加以利用，層高超過2.2m的，按架空層外圍的水平面積的一半計算建筑面積。

6.坡地建筑利用吊腳做架空層加以利用，且層高超過2.2m的，按圍護結構外圍水平面積計算建筑面積。

7.穿過建筑物的通道、建筑物內的門廳、大廳不論其高度如何，均按一層計算建筑面積。門廳、大廳內回廊部分按其水平投影面積計算建筑面積。

8.圖書館的書庫按書架層計算建筑面積。

9.電梯井、提物井，垃圾道、管道井等均按建筑物自然層計算建筑面積。

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10.舞臺燈光控制室按圍護結構外圍水平面積乘以實際層數計算建筑面積。

11.建筑物內的技術層，層高超過2.2m的，應計算建筑面積。

12.有柱雨篷按柱外國水平面積計算建筑面積，獨立柱的雨篷按頂蓋的水平投影面積的一半計算建筑面積。

13.有柱的車棚、貨棚站臺等按柱外圍水平面積計算建筑面積;單排柱、獨立柱的車棚、貨棚、站臺等按頂蓋的水平投影面積的一半計算建筑面積。

14.突出屋面的有圍護結構的樓梯間、水箱間、電梯機房等按圍護結構外圍水平面積計算建筑面積。

15.突出墻外的門斗按圍護結構外圍水平面積計算建筑面積。

16.封閉式陽臺、挑廊，按其水平投影面積計算建筑面積。凹陽臺、挑陽臺按其水平投影面積的一半計算建筑面積。

17.建筑物墻外有頂蓋和柱的走廊、檐廊按柱的外邊線水平面積計算建筑面積。無柱的走廊、檐廊按其投影面積的一半計算建筑面積。

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18.兩個建筑物間有頂蓋的架空通廊，按通廊的投影面積計算建筑面積。無頂蓋的架空通廊按其投影面積的一半計算建筑面積。

19.室外樓梯做為主要通道和用于疏散的均按每層水平投影面積計算建筑面積;樓內有樓梯室外樓梯按其水平投影面積的一半計算建筑面積。

20.跨越其他建筑物、構筑物的高架單層建筑物，按其水平投影面積計算建筑面積，多層者按多層計算。

不計算建筑面積的范圍

1.突出墻面的構件配件和藝術裝飾，如：柱、垛、勒腳、臺階、無柱雨篷等。

2.檢修、消防等用的室外爬梯。

3.層高在2.2m以內的技術層。

4.構筑物，如：獨立煙囪、煙道、油罐、水塔、貯油(水)池、貯倉、圓庫、地下人防干、支線等。

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5.建筑物內外的操作平臺、上料平臺及利用建筑物的空間安置箱罐的平臺。

6.沒有圍護結構的屋頂水箱。舞臺及后臺懸掛幕布、布景的天橋、挑臺。

7.單層建筑物內分隔的操作間、控制室、儀表間等單層房間。

8.層高小于2.2m的深基礎地下架空層、坡地建筑物吊腳架空層。

其他

在計算建筑面積時，如遇上述以外的情況，可參照上述規則精神辦理。

來源：（房屋驗收的建筑面積計算規則http://s.yingle.com/s/372687.html）心懷法治.相關法律知識

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第三篇：房屋建筑面積計算與房屋權屬登記有關問題的通知（最終版）

關于房屋建筑面積計算與房屋權屬登記有關問題的通知

關于房屋建筑面積計算與房屋權屬登記有關問題的通知建住房[2002]74號

各省、自治區建設廳，直轄市建委及有關部門：

為了切實做好房屋面積計算和房屋權屬登記工作，保護當事人合法權益，現就有關問題通知如下：

一、在房屋權屬證書附圖中應注明施測的房產測繪單位名稱、房屋套內建筑面積(在圖上標注尺寸)和房屋分攤的其有建筑面積。

二、根據《房產測繪管理辦法》的有關規定，由房產測繪單位對其完成的房產測繪成果的質量負責。

三、房屋權屬登記涉及的有關房屋建筑面積計算問題，《房產測量規范》未作規定或規定不明確的，暫按下列規定執行：

(一)房屋層高

計算建筑面積的房屋，層高(高度)均應在 2.20 米以上(含2.20米，以下同)。

(二)外墻墻體

同一樓層外墻，既有主墻，又有玻璃幕墻的，以主墻為準計算建筑面積，墻厚按主墻體厚度計算。

各樓層墻體厚度不同時，分層分別計算。

金屬幕墻及其他材料幕墻，參照玻璃幕墻的有關規定處理。

(三)斜面結構屋頂

房屋屋頂為斜面結構(坡屋頂)的，層高(高度)2.20米以上的部位計算

在房屋拆遷中，被拆遷房屋的裝修裝飾能否得到補償，是拆遷經常遇到的問題。建設部在《城市房屋拆遷估價指導意見》中明確了被拆遷房屋室內自行裝修裝飾的補償金額，由拆遷人和被拆遷人協商確定。協商不成的，可以通過委托評估確定。為了維護拆遷當事人的利益，對房屋裝修裝飾的補償，天津市在關于貫徹建設部《城市房屋拆遷估價指導意見》的意見規定：各區縣可以結合拆遷片的實際情況給予一次性適當補償。如果被拆遷人對補償數額提出疑義的，拆遷當事人可以通過協商方式解決；協商不成的，拆遷當事人可以通過委托評估確定補償金額。1被拆遷房屋裝修裝飾的補償問題

2被拆遷房屋如何選擇住宅房屋估價機構問題

天津市在關于貫徹建設部《城市房屋拆遷估價指導意見》的意見規定：

（一）發布通知。房屋拆遷項目確定以后，由拆遷單位在市房管局拆遷管理信息網上發布信息，將拆遷項目、范圍、面積、戶數、聯系方式和報名時限等內容進行發布，報名時限不得少于3日。

（二）估價申請。拆遷評估機構收到信息后，根據自身評估資質所能承擔的業務范圍進行評估申請，向房屋拆遷單位遞交《房屋拆遷估價申請表》?！斗课莶疬w估價申請表》示范文本，由天津市城市房屋拆遷管理辦公室統一制作。

（三）成立評議組。房屋拆遷單位應在拆遷評估機構報名期間組織成立選擇評估機構的評議小組。小組成員由拆遷當事人5-7人組成，其中被拆遷居民代表應超過50%。被拆遷居民代表由當地居民委員會負責推薦熱愛公益事業、辦事公正、有一定文化知識的被拆遷居民參加；如果在2日內居民委員會不能推薦出被拆遷居民代表，房屋拆遷單位可以組織其他代表參加。推薦的被拆遷居民代表應在拆遷現場進行公布。

（四）審查評議。房屋拆遷單位根據評估機構的資格等級和從事評估業務范圍的有關規定，對評估機構進行拆遷評估資格核實，符合條件的，交評議小組討論；不符合條件的，應在3日內書面通知申請評估機構并說明情況。房屋拆遷單位負責召集評議小組的代表聽取評估機構情況介紹，評估機構應當當場回答代表提出的問題，評議小組對評估機構逐一進行評議，推選出該片的評估機構。

（五）投票確定。代表投票選定評估機構，按得票順序排出前三名，并當場宣布中選結果，得票最高作為中選單位。房屋拆遷單位與中選的房屋拆遷評估機構在2日內簽訂《房屋拆遷評估委托合同》。中選評估機構放棄評估權的，可依次確定下一個中選評估機構。

（六）現場公示。簽訂《房屋拆遷委托評估合同》后，由房屋拆遷單位將選定的評估機構在拆遷現場進行公示。房屋拆遷評估機構確定的全過程應由房屋拆遷單位指定專人做文字或聲像記錄，并將原始記錄整理歸檔，以備查驗。

3住宅房屋拆遷分戶評估結果公示、復估和鑒定問題

（一）評估結果公示。為了增加房屋拆遷評估的透明度，促使房屋拆遷評估機構規范運作，評估機構應將分戶拆遷評估的初步結果在拆遷現場向被拆遷當事人公示7日。被拆遷當事人對分戶評估報告有疑問的，自接到分戶評估結果后，2日內向房屋拆遷單位提出意見，房屋拆遷單位可以組織評估機構解釋評估依據、原則、程序、方法，參數選取和評估結果產生的過程做出解釋。

（二）復估和鑒定。被拆遷當事人對評估結果有異議，可以向原評估機構申請復估，并書面告知房屋拆遷單位，評估機構應當自收到書面復估申請之日起5日內完成復估，重新出具評估報告，同時將復估結果書面告知房屋拆遷單位。被拆遷當事人對復估結果仍有異議的，可在5日內向天津市房地產價格評估專家委員會（以下簡稱估價專家委員會）申請技術鑒定，并書面告知房屋拆遷單位。估價專家委員會應當自收到申請之日起5日內，對申請鑒定評估報告的評估依據、評估技術路線、評估方法選用、參數選取、評估結果確定方式等評估技術問題出具書面鑒定意見。評估報告不存在技術問題的，應當維持評估報告；評估報告存在技術問題的，評估機構應當改正調整，重新出具評估報告，并作為房屋拆遷補償的依據。申請復估和申請委托估價專家委員會技術鑒定的費用，由申請人交納。評估存在技術問題的，復估和技術鑒定費用由評估機構承擔

4拆遷估價時點問題

根據建設部《城市房屋拆遷估價指導意見》，評估報告的時點與《房屋拆遷許可證》頒發之日相一致。為了維護拆遷當事人的利益，對于拆遷規模較大、拆遷周期較長的項目，可以采取分段發放《房屋拆遷許可證》的方法，確保評估時點與《房屋拆遷許可證》頒發之日相統一。評估報告時點與《房屋拆遷許可證》頒發日期相距較長，且市場變化較大的，應將評估報告結果進行修訂，以便真實反映市場價格。

5被拆遷住宅樓房建筑面積的確定問題

根據《天津市城市房屋拆遷管理規定》，（1）被拆遷房屋是私有住宅的，房屋建筑面積以《房屋所有權證》載明的建筑面積為準；（2）被拆遷房屋是公有住宅的，在同一拆遷片或其他地區，樓房結構、房型相同，有按房改政策購買公有住房并領取《房屋所有權證》可以參照的，應以購買公有住房的《房屋所有權證》載明的建筑面積為準；（3）沒有購買公有住房的，按照房屋經營管理部門掌管的建筑面積，換算出建筑面積系數，用《房屋租賃合同》載明的計租面積乘以系數求出公有住宅房屋的建筑面積；（4）單元式住宅樓房計算公式為：建筑面積=計租面積×系數+陽臺建筑面積。單元式住宅樓房首層帶院沒有陽臺的，可按二樓陽臺的投影面積計算建筑面積。原設計為封閉式陽臺的，按其外圍水平投影面積計算建筑面積；設計為挑陽臺的，按其外圍水平投影面積的一半計算建筑面積。

第五篇：房屋建筑面積的測算和共有面積的分攤(標準化知識講座)

房屋建筑面積的測算和共有建筑面積的分攤是人們普遍關心的問題，涉及千千萬萬房屋產權人的切身利益。房屋面積的大小與房屋的共有面積的分攤有很大關系。確定房屋面積的大小，一定要了解房屋面積的計算方法及房屋共有面積的分攤原則。隨著房地產市場的日漸成熟，人們對房屋共有建筑面積分攤問題的爭議有所增加。分攤面積、分攤部位的隱蔽性和復雜性給房屋買賣雙方制造了些誤解，尤其是個別建設方利用政策的不全面性鉆空子，損害了老百姓的利益，從而迫使更多的人開始關注商品房建筑面積的測算和共有面積的分攤問題。

一、房屋面積測算和共有面積分攤的有關規定

目前，我國關于房屋建筑面積測算和共有面積分攤的主要規定包括：國家標準GB／T 17986．1—2000《房產測量規范第1單元：房產測量規定》；中華人民共和國建設部頒布的建住房[2002]74號文件；全國各地方政府頒布的當地的《房產測繪實施細則》。

GB／T 17986．1——2000自發布以來，對規范我國的房地產市場和房產測繪工作起到了巨大的推動作用。該標準規定了城鎮房產測量的內容與基本要求，其中關于房屋建筑面積的測算和共有面積分攤的規定，更值得廣大房屋產權人學習和了解。

二、成套房屋面積的測算

(一)成套房屋的建筑面積

房屋建筑面積是指房屋外墻(柱)勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽臺、挑廊、地下室、半地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋、結構牢固、層高在2．20m以上(含2．20m)的永久性建筑。成套房屋的套內建筑面積由套內房屋的使用面積、套內墻體面積、套內陽臺建筑面積三部分組成。

套內自有墻體面積，全部計入套內墻體面積。套與套之間的共有墻，套與公共部位的共有墻體，套與外墻(包括山墻的墻體)，均按墻體的中線計算套內墻體面積與套內建筑面積。

套內陽臺建筑面積均按陽臺外圍與房屋外墻之間的水平投影面積計算，其中封閉陽臺按水平投影全算建筑面積，不封閉的陽臺按水平投影面積的一半計算建筑面積，而沒有頂蓋的陽臺則不計算建筑面積。

關于計算建筑面積的原則，計算全部建筑面積、一半建筑面積以及不計算建筑面積的房屋類型或部位，GB／T 17986．1—2000中有詳細的規定。

1．計算建筑面積原則上應具備的條件

根據計算建筑面積的有關規定和原則，能夠計算建筑面積的房屋原則上應具備以下普遍性的條件：具有上蓋；有圍護物；結構牢固，屬永久性的建筑物；層高在2．20m或2．20m以上；可作為人民生產或生活的場所。這里的層高是指

房屋的上下兩層樓面，或樓面至地面，或樓面至屋頂面的垂直距離。樓板面至屋項面的垂直高度也包括樓板面至房屋頂平臺面的高度，但房屋頂面或平臺面都不應包括隔熱層的高度。

2．計算全部建筑面積的范圍

(1)永久性結構的單層房屋，按一層計算建筑面積；多層房屋按各層建筑面積的總和計算。房屋內的夾層、插層、技術層及其梯間、電梯間等其高度在2．20m以上部位計算建筑面積。

(2)穿過房屋的通道，房屋內的門廳、大廳，均按一層計算面積。門廳、大廳內的回廊部分，層高在2．20m以上的，按其水平投影面積計算。挑樓、全封閉的陽臺按其外圍水平投影面積計算。

⑶樓梯間、電梯(觀光梯)井、提物井、管道井等均按自然層計算面積。

(4)房屋天面上，屬永久性建筑，層高在2．20m以上的樓梯間、水箱間、電梯機房及斜面結構屋頂高度在2．20m以上的部位，按其外圍水平投影面積計算。

(5)屬永久性結構有上蓋的室外樓梯，按各層水平投影面積計算。

(6)與房屋相連的有柱走廊，兩房屋間有上蓋和柱的走廊，均按其柱的外圍水平投影面積計算。房屋間永久性的封閉的架空通廊，按外圍水平投影面積計算。

(7)地下室、半地下室及其相應出入口，層高在2．20m以上的，按其外墻(不包括采光井、防潮層及保護墻)外圍水平投影面積計算。

(8)有柱或有圍護結構的門廊、門斗，按其柱或圍護結構的外圍水平投影面積計算。

(9)玻璃幕墻等作為房屋外墻的，按其外圍水平投影面積計算。

(10)屬永久性建筑且有柱的車棚、貨棚等按柱的外圍水平投影面積計算。

(11)依坡地建筑的房屋，利用吊腳作架空層，有圍護結構的，按其高度在2．20m以上部位的外圍水平面積計算。

(12)有伸縮縫的房屋，若其與室內相通的，伸縮縫計算建筑面積。該規定也適用于沉降縫。

3．計算一半建筑面積的范圍

(1)與房屋相連，有上蓋但無柱的走廊，按其圍護結構外圍水平投影面積的一半計算。

(2)未封閉的陽臺、挑廊，按其圍護結構外圍水平投影面積的一半計算。

(3)獨立柱、單排柱的門廊、車棚、貨棚等屬永久性建筑的，按其上蓋水平投影面積的一半計算。

(4)無頂蓋的室外樓梯按各層水平投影面積的一半計算。該室外樓梯應該是永久性的、結構牢固的、人民生產和生活正常使用的建筑物。

(5)有頂蓋不封閉的永久性架空通廊，按外圍水平投影面積的一半計算。

4．不計算建筑面積的范圍

(1)層高小于2．20m的夾層、插層、技術層、地下室和半地下室。

(2)突出房屋墻面的構件、配件、裝飾柱、裝飾性的玻璃幕墻、垛、勒腳、臺階、無柱雨蓬等。

(3)房屋之間無上蓋的架空通廊和挑廊。

(4)房屋的天面、挑臺，天面上的花園、泳池。

(5)建筑物內的操作平臺，上料平臺及利用建筑物的空間安置的箱、罐的平臺。這些平臺的特點是沒有自己的頂蓋，也沒有圍護物。

(6)騎樓、過街樓的底層，又是社會性公用通道的道路或街巷通行的部分。

(7)利用引橋、高架橋、高架路路面作為頂蓋建造的房屋。這里指的是在引橋、高架橋、高架路面下建造的房屋，而房屋的頂蓋是利用引橋橋面，或高架橋路面，或高架路路面。如果在引橋、高架橋、高架路面下建造的房屋，沒有利用引橋橋面、高架橋路面或高架路路面作為項蓋，而有自備的頂蓋，則不在此規定之列。

(8)活動房屋，臨時房屋，簡易房屋。不是永久性的建筑都不應計算建筑面積。

(9)獨立煙囪、亭、塔、罐、池、地下人防干、支線。

(10)與房屋室內不相通的房屋間伸縮縫、沉降縫。

(二)套內房屋使用面積

房屋使用面積是指房屋戶內全部可供使用的空間面積，根據房屋的內墻面水平投影面積計算。套內房屋使用面積為套內房屋使用空間的凈面積，以水平投影面積按以下規定計算：

(1)套內臥室、起居室、過廳、過道、廚房、衛生間、廁所、貯藏室、壁柜等空間面積的總和。

(2)套內樓梯按自然層數的面積總和計入使用面積。

(3)不包括在結構面積內的套內煙囪、通風道、管道井均計入使用面積。

(4)內墻面的裝飾厚度應計入使用面積。

三、共有建筑面積的分攤

(一)共有建筑面積的內容

房屋共有建筑面積是指各產權主共同占有或共同使用的建筑面積。電梯

井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛室，以及為整幢房屋服務的公共用房的建筑面積，均屬共有建筑面積，以水平投影面積計算。套與公共建筑之間的分隔墻和外墻水平投影面積一半的建筑面積也屬共有建筑面積。獨立使用的地下室、車棚、車庫，為多幢房屋服務的警衛室、管理用房，作為人防工程的地下室都不計入共有建筑面積。

共有建筑面積根據其使用功能，大致可分成三類：全幢共有共用的建筑面積、功能區內共有共用的建筑面積、層共有建筑面積。為整幢房屋服務的共有共用的建筑面積，此類共有建筑面積由全幢進行分攤。

房屋共有建筑面積的所有權屬參與共有建筑面積分攤的各產權人。

(二)共有建筑面積的處理

1．共有建筑面積的計算方法

整幢建筑物的建筑面積扣除整幢建筑物各套套內建筑面積之和，并扣除已作為獨立使用的地下室、車棚、車庫，為多幢服務的警衛室、管理用房，以及人防工程等建筑面積，即為整幢建筑物的共有建筑面積。

2．共有建筑面積的處理原則

一幢房屋具有多個產權人(單位)，或者需要分層(單元)分別提供產權登記面積的，且存在無法分割的共有部位的，需要確定和計算共有建筑面積。單產權的房屋、獨立幢產權或獨立宗地的由若干個單產權組成的連體房屋，不存在共有建筑面積，其房屋外墻體全部歸入各戶房屋建筑面積內；毗連房屋四至墻體歸屬由相鄰各方指認確定。

共有建筑面積的具體處理原則為：產權各方有合法權屬分割文件或協議的，按文件或協議規定執行；無產權分割文件或協議的，可依相關房屋的建筑面積按比例進行分攤。

共有建筑面積按比例分攤的公式如下：

套(戶)分攤的共有建筑面積=共有建筑面積分攤系數×套(戶)內建筑面積其中共有建筑面積分攤系數是根據整幢的共有建筑面積和整幢套面積的總和求取的，即：共有建筑面積分攤系數=整幢共有建筑面積÷整幢套(戶)內建筑面積總和。

3．可以分攤的共有建筑面積

按GB／T 1 7986．1—2000的規定，商品房共有建筑面積的分攤以幢為單位，分攤的共有建筑面積為一幢樓內的共有建筑面積。其中為整幢房屋服務的共有建筑面積，由該幢樓各套(或戶)商品房分攤；為局部范圍服務的共有建筑面積，則由被服務的各套(戶)商品房分攤。各套商品房應分攤的共有建筑面積，為各次分攤的共有建筑面積之和。具體可分攤的共有建筑面積一般有：共有的電梯井、電(樓)梯前廳、管道井、垃圾道、觀光井(梯)、提物井、樓梯間、電梯間、門廳、大廳、過道、門廊、門斗、電梯機房、水箱間、避險間、室外樓梯、地下室、半地下室；為本幢房屋服務的變電室、水泵間、設備間、值班警衛室、公共用房、管理用房、消防控制室、冷凍機房、消防通道、變(配)電室、煤氣調壓室、衛星電視接收機房、空調機房、供暖鍋爐房、電梯工休息室；公共建筑之間的分隔墻以及外墻(包括山墻)水平投影面積一半的建筑面積。

列為應分攤的為整幢建筑服務的值班警衛室，是指設于一幢房屋門口處供警衛員、保安員值班守衛用的房屋，包括與警衛室相連的值班休息用房，也包括為整幢房屋服務的與警衛室合并使用的接待室、傳達室，還包括自動報警控制中心和影像監控室等，但不包括在該建筑物外獨立設置的警衛室和為多幢建筑服務的警衛室。

4．不應分攤的共有建筑面積

按照規定，不是為一幢房屋直接服務的倉庫、機動車庫、非機動車庫、車道、供暖鍋爐房，用于人防工程的地下室建筑，單獨具備使用功能的獨立使用空間(如獨立使用的地下室、半地下室、車庫、車棚等)，售房單位自營自用的房屋，為多幢房屋服務的警衛室、管理(包括物業管理)用房，作公共休憩用的亭、走廊、塔和綠化用建筑物，以及其他用作公共事業的市政建設的建筑物，不計入共有建筑面積，不應被分攤。設在一幢房屋中為多幢房屋服務的設備用房和公共用房，其建筑面積列為不被分攤的公用建筑面積，且還應該分攤該幢房屋的共有面積。例如，設在一幢房屋內的會所、儲蓄所、娛樂活動室、健身房、閱覽室、托兒所、老人活動中心以及居委會、派出所等使用的房屋，不以共有建筑面積認定，視為一戶，參與分攤該幢房屋的共有建筑面積。即凡列為不分攤的公共建筑面積應視為一戶，也應參與分攤該幢房屋相應的共有建筑面積。

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房屋的建筑面積、使用面積、居住面積和公攤面積是什么關系？如何計算？（5篇材料）

第一篇：房屋的建筑面積、使用面積、居住面積和公攤面積是什么關系？如何計算？

第二篇：房屋驗收的建筑面積計算規則

第三篇：房屋建筑面積計算與房屋權屬登記有關問題的通知（最終版）

第四篇：被拆遷房屋的裝修補償拆遷估價及建筑面積計算問題

第五篇：房屋建筑面積的測算和共有面積的分攤(標準化知識講座)

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