第一篇：麓山和苑物業(yè)經(jīng)理智勇擒賊大全

麓山和苑物業(yè)經(jīng)理智勇擒賊

這段時間的麓山和苑上上下下都在談?wù)撝粋€新聞，偶爾會從大家的議論中捕獲幾個關(guān)鍵字，“黃經(jīng)理”“神勇”“警覺”“小偷”“光天化日”“膽大包天”……費了我九牛二虎之力，充分調(diào)動了我的八卦神經(jīng)，總算是把這件事的來龍去脈搞了個一清二楚。

智辨盜賊：原來在8月18日中午午餐時分，黃經(jīng)理照例最后一個從物業(yè)辦公室出來，走在了去小區(qū)物業(yè)食堂的路上。快到商業(yè)門面頂端臨近大門轉(zhuǎn)彎處，迎面走來了一個走路姿勢有點怪異的戴著安全帽身著工作服的施工人員。黃經(jīng)理仔細(xì)打量了一下他，看見他寬大的工裝下臃腫的體型煞是可疑，于是在擦肩而過的時候很警覺的詢問：“這位同志，請稍等一下……”，該施工人員裝作沒聽見很鎮(zhèn)定的仍然朝前走，黃經(jīng)理轉(zhuǎn)身繼續(xù)招呼，該施工人員仍然置若罔聞朝前走，此時黃經(jīng)理已經(jīng)心中有數(shù)，馬上提高音量大喊：“這位同志，請稍等一下……”，話音未落。做賊心虛的對方拔腿就跑。

智追盜賊：犯罪嫌疑人見勢不妙跑向馬路，此時黃經(jīng)理已經(jīng)100%確認(rèn)此人必是犯罪嫌疑人，馬上追擊逃犯，同時大呼“站住”呈橢圓形線路從馬路外圍追抄，將犯罪嫌疑人追迫跑向商業(yè)門面，勢必將對方控制在商鋪一線的死角里，其后就是近60米的1追1逃。事后我們很難相信向黃經(jīng)理這樣的一個文弱書生怎么能追上、直至抓獲1身強力壯的慣偷，但監(jiān)控室的錄像清晰的向我們展示了這一奇跡。或許該犯太過于貪心，背負(fù)看太多的贓物亦或許是邪不勝正，我心中又浮起拓展活動中，黃經(jīng)理抓住前面隊員的腳，最后一個爬上4米高墻的畫面。

勇擒盜賊：近60米的1追1逃中，犯罪嫌疑人不斷將所盜竊的扣件丟棄，黃經(jīng)理已經(jīng)將其追迫至在護管宿舍的門前，而這時非當(dāng)班護衛(wèi)羅偉正在宿舍里休息，聽見黃經(jīng)理“抓住他”的呼聲，來不及顧及自己只穿了個褲衩，從宿舍追了出來，犯罪嫌疑人閃避中，被黃經(jīng)理1個虎扣抓住雙臂，在犯罪嫌疑人掙扎欲拿扣件砸向黃經(jīng)理過程中，黃經(jīng)理馬上告誡他：“你跑不了，你不要動手，否則罪上加罪”，犯罪嫌疑人心理防線旋即崩潰，繼而被制服。而這時，聞訊趕來的湯助理和蔣隊長也馬上趕來控制局面，從黃經(jīng)理和護衛(wèi)羅偉手中接過小偷，將其帶到了物業(yè)辦公室進行調(diào)查問話。

內(nèi)緊外松，多方協(xié)調(diào)：根據(jù)犯罪嫌疑人的著裝，黃經(jīng)理沒有馬上報警，而是馬上派人聯(lián)系地產(chǎn)項目公司副總經(jīng)理林炬，總包王保國以先確定犯罪嫌疑人的身份，預(yù)酌情處理、避免負(fù)面影響，同時安排人員疏散圍觀人群，避免造成恐慌等不良后果發(fā)生。隨后地產(chǎn)項目公司副總經(jīng)理林炬，總包負(fù)責(zé)人王保國及各施工隊負(fù)責(zé)人也趕到物業(yè)服務(wù)中心進行調(diào)查。

順藤摸瓜，破獲團伙：在調(diào)查過程中，從追逃現(xiàn)場拾取回犯罪嫌疑人遺棄的扣件和相繼從犯罪嫌疑人如“綁炸藥包”的身上卸下來總共二十六個腳手架的扣件及特制的“雙層彈力背心”以及專業(yè)的作案工具多層背負(fù)繩索。面對這如山的鐵證和各施工隊負(fù)責(zé)人“老鄉(xiāng)口音”的質(zhì)問下，犯罪嫌疑人報假名、第一次作案、1個人作案等等伎倆用盡。本著教育為主、人性化處理的態(tài)度，地產(chǎn)項目公司林副總決定轉(zhuǎn)交派出所處理。移交派出所處理后黃經(jīng)理又帶著蔣隊長去查看了各個監(jiān)控布點的錄像，發(fā)現(xiàn)了小偷原來是有組織、有預(yù)謀、有共犯的作案。本次犯罪嫌疑人共計2名，全著安全帽、工作服由2期工地經(jīng)過2期通往一期的車庫進入小區(qū)，趁門崗護衛(wèi)在處理道閘系統(tǒng)故障，潛行溜出，視頻中穿藍(lán)色工作服戴黃色安全帽，騎摩托車跑掉的即為同犯。確定此點后，黃經(jīng)理馬上聯(lián)系地產(chǎn)項目林副總，向派出所反映情況，協(xié)助公安機關(guān)調(diào)查，確認(rèn)為團伙作案。

亡羊補牢，防患于未然：反映后，黃經(jīng)理馬上針對出現(xiàn)的安防漏洞做出處理。1.馬上發(fā)函給予地產(chǎn)項目公司申請做好1,2期之間封閉式處理。2.和總包聯(lián)系，希望加強總包加強自身2期施工隊伍的管理，群防群治。

3.加強一期的巡邏密度和頻度，2個重點一起抓，1是重點地段2是重點時間。

經(jīng)驗傳授，火眼金睛：針對犯罪嫌疑人偽裝程度高，心里素質(zhì)強，專業(yè)技能高等特點，提出下步開展“火眼金睛識妖魔，謹(jǐn)慎機智護家園”的培訓(xùn)，由湯助理和蔣隊長負(fù)責(zé)實施。

當(dāng)聽見大家對我繪聲繪色的描述黃經(jīng)理神勇抓賊的經(jīng)過時，聯(lián)想到平日辦公室中那個如書生般有點消瘦的身影，我有點神情恍惚的感覺，但很快回過神，那個身影在大家心目中似乎又高了幾分。呵呵，人不可貌相，海水不可斗量，我總算真切感受到了這句話的真理了。銳哥出馬，非同凡響！我要代表麓山和苑的大家向您豎起大拇指，由衷的說一句“銳哥，好樣的！”

第二篇：物業(yè)經(jīng)理的基本素質(zhì)和要求專題

物業(yè)經(jīng)理的基本素質(zhì)和要求

工作職責(zé)：

1.團隊管理

組建項目團隊，編制項目的組織結(jié)構(gòu)和職位說明書；

負(fù)責(zé)管理處主任的職責(zé)制定與監(jiān)督考核；

制定項目管理的相關(guān)制度流程，督促執(zhí)行；

負(fù)責(zé)項目團隊的文化和組織建設(shè)（員工培訓(xùn)、人才培養(yǎng)、績效管理等），營造良好工作氛圍，提高部門員工凝聚力、執(zhí)行力和發(fā)展?jié)摿Α?/p>

2.運營管理

編制項目、月度工作和資金計劃，并督導(dǎo)執(zhí)行，完成公司下達(dá)的指標(biāo)；

組織項目運營會議，總結(jié)工作并布置任務(wù)；

合理分配資源和協(xié)調(diào)各部門工作，保障項目正常運轉(zhuǎn)；

對項目資產(chǎn)和各項資料檔案進行監(jiān)管；

負(fù)責(zé)對項目工作制度、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)及流程的檢查，并督促責(zé)任部門修訂改進；

參與分包商的選擇、評估和監(jiān)督管理；

宣傳活動策劃方案的審核確定及監(jiān)督執(zhí)行；

拓展外部視角，創(chuàng)新管理模式和方案，保持項目持續(xù)競爭力；

結(jié)合項目特點組織增值服務(wù)的提供，展現(xiàn)公司的服務(wù)品牌。

3.合同管理

定期組織物業(yè)服務(wù)合同的評審；

應(yīng)對新招標(biāo)需求組織應(yīng)標(biāo)和投標(biāo)；

組織新合同的簽訂及執(zhí)行管理。

4.風(fēng)險管理

對項目的風(fēng)險管理負(fù)總體責(zé)任，監(jiān)督項目風(fēng)險管理的實施情況；

審核項目的風(fēng)險識別和整改方案，監(jiān)督方案的落實情況；

審核項目的風(fēng)險識別培訓(xùn)方案，監(jiān)督方案的落實情況。

5.質(zhì)量管理

作為項目服務(wù)品質(zhì)管理第一責(zé)任人，準(zhǔn)確把握項目品質(zhì)要求和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，并監(jiān)督執(zhí)行；

每季度總結(jié)分析客戶滿意度，改進創(chuàng)新服務(wù)流程和標(biāo)準(zhǔn)，定期組織相關(guān)應(yīng)急演練，提高團隊成員的風(fēng)險意識，達(dá)成客戶滿意度指標(biāo)；

項目重點、難點投訴類事宜的跟蹤、協(xié)調(diào)和處理；

發(fā)現(xiàn)并識別各類隱患，制定方案措施，進行有效預(yù)控或解決；

每季度輸出風(fēng)險管理簡報。

6.公司領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他任務(wù)。

任職資格：

1.本科以上學(xué)歷。

2.五年以上物業(yè)或設(shè)施行業(yè)項目管理經(jīng)驗，對建筑物設(shè)備設(shè)施管理有深刻理解，管理項目（非住宅類）應(yīng)不低于10萬平方米。

3.具有良好的組織、溝通協(xié)調(diào)能力和較強的綜合事務(wù)處理能力。

4.管理思路清晰，能夠獨立撰寫相關(guān)報告，并有較強的管理策劃能力。

注：有5年以上國內(nèi)知名物業(yè)公司10萬平米以上項目或3年以上境外知名物業(yè)或設(shè)施公司5萬平米以上項目管理經(jīng)驗者優(yōu)先考慮。

第三篇：怎樣當(dāng)好物業(yè)經(jīng)理和物業(yè)員工的問題探討

怎樣當(dāng)好物業(yè)經(jīng)理和物業(yè)員工的問題探討

平江縣物業(yè)行業(yè)協(xié)會秘書長

戴奇新

（2015年9月18日）

各位公司經(jīng)理、全體物業(yè)員工：

大家上午好！今天能有機會和大家一起學(xué)習(xí)探討物業(yè)管理話題，我感到既高興又惶恐，高興的是大家給了我這個學(xué)習(xí)交流的機會，惶恐的是有班門弄斧之嫌。在座的都是多年從事物管工作的行家理手，我很擔(dān)心說外行話，既然受行業(yè)協(xié)會和大家的信任，我還是樂意和大家從三個方面探討如何當(dāng)好物業(yè)經(jīng)理和物業(yè)員工的問題。

一、什么叫物業(yè)管理？現(xiàn)階段物業(yè)管理有那些困惑？

所謂物業(yè)管理就是指物業(yè)管理企業(yè)受業(yè)主委托，以商業(yè)經(jīng)營的手段管理物業(yè)；為業(yè)主承租人提供高效優(yōu)質(zhì)的經(jīng)濟服務(wù)，創(chuàng)造安全、舒適、和諧的居住環(huán)境，使物業(yè)發(fā)揮最大的經(jīng)濟和使用價值。

由于物業(yè)管理服務(wù)與其它行業(yè)相比，無論運作上，還是管理服務(wù)對象上，都有著它自身一些特殊點，因此決定了它有四個方面的屬性①復(fù)雜性；②不定性；③廣泛性；④多變性。只因這四個屬性的存在，因此，給我們的物業(yè)經(jīng)理和物業(yè)員工帶來了五個方面管理難度。

(一)從管理對象看，物業(yè)管理的對象是物，即業(yè)主委托的物業(yè)；而物業(yè)與其它產(chǎn)品不同：一是價值昂貴；二是具有固定性；三是構(gòu)造復(fù)雜；四是產(chǎn)權(quán)具有組合性；五是使用物耐久性有限；六是物業(yè)區(qū)域差異性大。

（二）從服務(wù)對象看，物業(yè)管理對象雖然是物，但服務(wù)對象卻是人。這個“人”是指物業(yè)所有人或其使用人。這個“人”不僅與物是緊密相連的，而且期望值千差萬別，心態(tài)也各不相同，又集中、固定居住和工作在一個服務(wù)區(qū)內(nèi)。物業(yè)管理服務(wù)的一言一行都在這些業(yè)主或使用人的監(jiān)督之下，服務(wù)過程的一些小疏忽都會引起業(yè)主誤會或?qū)ξ飿I(yè)管理服務(wù)的不同聲音，甚至還會導(dǎo)致矛盾糾紛，這無疑加大了物業(yè)管理服務(wù)的難度。

（三）從工作內(nèi)容和過程上來看，它有管理和服務(wù)上的難言之痛。由于物業(yè)管理服務(wù)從范圍到內(nèi)容既廣又雜，因此，在管理上，既要確保居民住戶天頂不漏、路燈不黑、車輛不堵、水溝不阻等；又要確保周圍環(huán)境、衛(wèi)生設(shè)施優(yōu)質(zhì)管理，加之有的小區(qū)和安置住宅區(qū)屬合伙購房、建房，沒有建立維修基金，致使物業(yè)管理難度更大；其次，在服務(wù)上還存在業(yè)主要求服務(wù)質(zhì)量過高，而收費卻要求最低的問題。致使我們的物業(yè)管理服務(wù)既要擔(dān)負(fù)開發(fā)商售后服務(wù)的職能，還要擔(dān)當(dāng)房地產(chǎn)第二次開發(fā)和提升現(xiàn)代城市管理水平的重托。

（四）從員工素質(zhì)要求看，工作的性質(zhì)要求物業(yè)員工必須具有全心全意為業(yè)主服務(wù)的思想；必須要有敬業(yè)、愛崗、熱忱、微笑、主動服務(wù)的職業(yè)道德和意識，同時，還要具備良好的心理素質(zhì)和承受能力，與人打交道還要講究技巧和藝術(shù)，并能表現(xiàn)團結(jié)協(xié)作的精神。

（五）從管理服務(wù)的企業(yè)看，一方面作為獨立的企業(yè)法人，可以獨立行使自己的經(jīng)營管理權(quán)，另一方面又時時刻刻接受業(yè)主與業(yè)主委員會的監(jiān)督。因此，物業(yè)管理企業(yè)的管理權(quán)行使并不是完全自由和充分的，它在一定程度上要受制于業(yè)主和業(yè)主委員會。

事實上，我們現(xiàn)在物業(yè)管理除了以上五個方面的工作難度外，還有四個方面的突出問題需要我們爭取各級領(lǐng)導(dǎo)的重視支持，更需要我們的物業(yè)管理工作者積極面對和努力進取

第一：行業(yè)法制建設(shè)滯后，市場化程度低，運行機制不夠規(guī)范。物業(yè)管理在我們國家已有了30多年的發(fā)展歷程，盡管許許多多的物業(yè)管理公司是適應(yīng)房地產(chǎn)管理體制改革后產(chǎn)生的，但始終沒有擺脫計劃經(jīng)濟體制的干擾。有不少地方的物業(yè)公司仍是非市場化運作，加上國家對地方物業(yè)管理法規(guī)建設(shè)至今仍是空白，造成無資質(zhì)經(jīng)營物業(yè)泛濫。物管企業(yè)之間畫地為牢，形成了壟斷封閉的區(qū)域市場等問題突出。因此，物業(yè)公司和業(yè)主之間權(quán)利、義務(wù)模糊不清，導(dǎo)致物業(yè)管理糾紛較多。

第二：缺乏高素質(zhì)的物業(yè)管理隊伍。從許多物業(yè)公司調(diào)查情況看，真正具備良好職業(yè)操守的從業(yè)人員太少，部分物業(yè)員工缺乏敬業(yè)精神，工作方法簡單，作風(fēng)粗暴（從業(yè)人員挨打現(xiàn)象時有發(fā)生），同時，一些物業(yè)從業(yè)人員大都來自下崗職工和農(nóng)村剩余勞力，缺乏系統(tǒng)學(xué)習(xí)培訓(xùn)，服務(wù)技能低。有相當(dāng)多的管理人員只能做些保安、保潔的簡單體力勞動，能勝任智能化物業(yè)管理的為數(shù)不多。

第三：居民“花錢買服務(wù)”的意識不強，認(rèn)同感低。有不少業(yè)主認(rèn)為買房住進小區(qū)，物業(yè)服務(wù)買單應(yīng)是房產(chǎn)開發(fā)商和政府的事，特別是那些過去享受福利分房和優(yōu)惠購房者，更是缺乏“花錢買服務(wù)”的消費理念，嚴(yán)重存在拒付物業(yè)服務(wù)費和免費搭車現(xiàn)象。

第四：缺乏統(tǒng)一規(guī)范的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。以往的物業(yè)管理，雖然有很多企業(yè)內(nèi)部的運作標(biāo)準(zhǔn)，但都不具備社會監(jiān)督的職能，甚至也不具備業(yè)主監(jiān)督和操作性。一方面，由于業(yè)主對物業(yè)管理的滿意度要求越來越高，甚至不顧自己繳納物管費所包含的內(nèi)容而提出許許多多苛刻的要求<可舉例連云小區(qū)>，另一方面很多物業(yè)管理公司片面追求規(guī)模效益，主動的爭取承接一些規(guī)模較小、質(zhì)量較差的小區(qū)和樓盤，就是因為沒有一個衡量服務(wù)是否到位的標(biāo)準(zhǔn)，正因如此，造成了物業(yè)管理服務(wù)的提供和業(yè)主需求方面產(chǎn)生了說不清、道不明的扯皮現(xiàn)象，甚至引發(fā)某些不應(yīng)有的矛盾。

既然現(xiàn)代物業(yè)管理存在諸多管理難度，又有主觀和客觀因素的制約，那么，我要接著講的第二個問題是：

二、怎樣當(dāng)好一個物業(yè)經(jīng)理？

從字面上看：所謂經(jīng)理，就是要懂得經(jīng)營和管理。也就是說，經(jīng)理！經(jīng)理！要經(jīng)常去理。我們有不少物業(yè)經(jīng)理抱怨：前世作了孽，今世管物業(yè)。這種感嘆雖說表達(dá)了物業(yè)經(jīng)理的無奈，但我們還是更應(yīng)從自身找原因。我認(rèn)為要真正當(dāng)好一個物業(yè)經(jīng)理，必須具備以下三個潛能：

1、必須具備自身過硬的綜合素養(yǎng)。要求做到“三要”： 一是物業(yè)經(jīng)理要有良好的個人形象。具體要求：精神飽滿、身心健康、信心百倍地置身于工作中，給物業(yè)員工有安全感、信任感，能夠為物業(yè)員工創(chuàng)造出祥和、輕松、愉快的工作環(huán)境。

二是物業(yè)經(jīng)理要善于思考物業(yè)管理的疑難熱點問題。始終跟的上住戶對物業(yè)服務(wù)的工作要求，要廣泛涉獵相關(guān)人文知識、員工心理學(xué)、緊急情況處理等學(xué)科知識，不斷在學(xué)習(xí)、交流、溝通中提升物業(yè)管理領(lǐng)導(dǎo)水平。

三是物業(yè)經(jīng)理要有良好的心態(tài)。遇事要沉著冷靜，處事不意氣用事，做到寵不驚、辱不憤。關(guān)鍵時刻顯示出物業(yè)經(jīng)理的管理才能，用前瞻性、預(yù)見性的眼光正確分析判斷，看待問題和注視事態(tài)的發(fā)展變化，真正成為團隊的領(lǐng)頭羊。

2、必須處理好與物業(yè)管理有關(guān)的各種關(guān)系。

首先，要處理好業(yè)主和業(yè)主委員會的關(guān)系。在這個問題上，要求所有物業(yè)經(jīng)理認(rèn)真體味一句話：“業(yè)主不一定是對的，但業(yè)主永遠(yuǎn)是第一位的。”我們的服務(wù)目標(biāo)只有一個，就是千方百計幫業(yè)主解決問題。因此物業(yè)經(jīng)理要引領(lǐng)團隊將業(yè)主當(dāng)親朋好友看待，做業(yè)主的貼心人；尤其是要在關(guān)愛老人、婦女、兒童方面多下功夫。處理業(yè)主投訴一定要溫言細(xì)語，回答業(yè)主的問題一定要用商量的口氣，千萬不要與業(yè)主斤斤計較而發(fā)生碰撞，畢竟物業(yè)服務(wù)中心不是“法庭”，沒必要爭誰贏誰輸。即使贏了道理，也會輸?shù)舾星椤Ｍ瑫r，物業(yè)經(jīng)理更要處理好與業(yè)主委員會的關(guān)系。業(yè)主委員會作為業(yè)主選舉產(chǎn)生的執(zhí)行機構(gòu)，它擔(dān)負(fù)收集業(yè)主意見建議，代表業(yè)主監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)，履行物業(yè)服務(wù)合同的重要職責(zé)。物業(yè)公司執(zhí)行收費標(biāo)準(zhǔn)和需要業(yè)主配合的工作，業(yè)主對物業(yè)公司的不滿和誤解，如果沒有業(yè)委會協(xié)調(diào)化解，就會給物業(yè)公司帶來很大的工作難度。如果業(yè)委會若是站在了物業(yè)公司的對立面，我可以斷定物業(yè)公司的運轉(zhuǎn)肯定是艱難的，這次，平江有兩個物業(yè)小區(qū)出現(xiàn)的事例，就足以證實了物業(yè)公司與業(yè)委會關(guān)系不好，當(dāng)然，有的業(yè)委會由于人員素質(zhì)不高，與物業(yè)公司爭利益，責(zé)任就不在物業(yè)經(jīng)理了。

其次，要處理好與開發(fā)商的關(guān)系。按常理講，物業(yè)公司與開發(fā)商應(yīng)該是緊密的合作關(guān)系。只有兩家公司精誠合作，才能為業(yè)主提供高質(zhì)量的服務(wù)。從平江的現(xiàn)實情況看，大多是房產(chǎn)商開發(fā)樓盤賣給業(yè)主走人，新物業(yè)公司獨闖進去物管，對樓盤質(zhì)量的好壞，缺乏前期介入和監(jiān)督，一旦出現(xiàn)質(zhì)量問題，就由物業(yè)公司自食苦果，如果是房產(chǎn)開發(fā)商自行成立物管還差不多，建議我們的公司老總對接管樓盤搞物業(yè)，一定要多加小心，并就工程質(zhì)量問題最好形成有關(guān)協(xié)議和法律文書，一旦出現(xiàn)質(zhì)量問題，能協(xié)商溝通就好，否則，訴諸法律也要有個依據(jù)。

再是，要處理好與物業(yè)有關(guān)的各家關(guān)系。物業(yè)公司經(jīng)理要盡力和政府、房產(chǎn)、公安、消防、環(huán)衛(wèi)、電力、自來水、物價、能源、社區(qū)等保持良好的關(guān)系。要在不損害公司和業(yè)主利益的前提下，積極主動支持政府和相關(guān)部門的工作，好比城區(qū)的文明創(chuàng)建、治安巡邏、綜治民調(diào)以及社團活動等都應(yīng)積極參加，千萬不要孤軍作戰(zhàn)，搞獨立王國。

3、必須善于經(jīng)營公司和管理員工。物業(yè)經(jīng)理作為公司的“領(lǐng)頭羊”和“主心骨”，一定要善于拓展經(jīng)營渠道，增加收入。一些住宅小區(qū)和新開發(fā)的樓盤，在目前收費難、收費低的情況下，要善于利用固有的人力資源開展有償服務(wù)。好比懂工程維修的可為業(yè)主提供水電維修服務(wù)；清潔工可提供家居清潔、鐘點工服務(wù)；綠化工可提供室內(nèi)綠化養(yǎng)護和家庭花園打理，并拓展一些物業(yè)收益性經(jīng)營活動等。同時，要重視成本控制，節(jié)能降耗，最大限度地減少公司不必要開支，讓增加的收入成為物業(yè)員工共同享受的紅利。在善待物業(yè)員工的問題上，物業(yè)經(jīng)理不僅要在行動上、語言上打動和感化員工（舉例古時父子戰(zhàn)死沙場的故事），還應(yīng)對管理層優(yōu)秀員工高看一等、厚愛一層，目的是激發(fā)全體員工的主觀能動性和進取精神。對員工在工作上的失誤，要盡量寬容和諒解，最好不要當(dāng)眾指責(zé)，員工有難言之隱和家庭上的特殊困難，物業(yè)經(jīng)理要盡力關(guān)心呵護。要注重為員工過生日和在法定節(jié)假日組織員工開展有意義的戶外活動。人都是有感情的，如果我們的物業(yè)經(jīng)理真正把員工捧在手上，放在心上，我相信所有的物業(yè)員工是會為公司效犬馬之勞的。

三、怎樣當(dāng)好物業(yè)員工？ 由于物業(yè)管理是屬于知識密集型和勞動密集型相結(jié)合的行業(yè)，如果缺乏專業(yè)訓(xùn)練，是不能適應(yīng)物業(yè)管理現(xiàn)代化和專業(yè)化要求的。從現(xiàn)階段的實際情況看，我縣物業(yè)管理員工不僅文化素質(zhì)整體水平偏低，而且服務(wù)業(yè)主的能力較差，公司老總有的不愿高薪聘請高素質(zhì)員工，有的無力聘請高素質(zhì)員工，結(jié)果守保安亭的員工大都是50-60歲以上的老頭，清潔工同樣年齡偏大的胡子兵。由于工資待遇低，致使工作熱情不高，叫業(yè)主怎么滿意？叫物業(yè)費怎么提高？而要真正經(jīng)營好物業(yè)，其實物業(yè)員工綜合素質(zhì)和服務(wù)水平是關(guān)鍵。那么，什么樣的員工才是比較稱職或基本稱職的呢？

1、物業(yè)員工要有強烈的責(zé)任感和事業(yè)心。要把“業(yè)主至上，服務(wù)第一”作為工作信條，工作時間必須盡職盡責(zé)，任勞任怨，與業(yè)主見面，要勤打招呼、微笑服務(wù)，當(dāng)業(yè)主需要幫助的時候，主動伸出援手。

2、物業(yè)員工要有較高的文化和業(yè)務(wù)素質(zhì)。既要懂得搞管理，又要善于搞服務(wù)，對于業(yè)主提出的意見和建議，要善于傾聽，并及時化解。

3、物業(yè)員工要有抱團作戰(zhàn)的意識。所謂員工，就是有緣的人在一起做工。要學(xué)會團結(jié)共事，不搞各行其是，物業(yè)內(nèi)部雖有分工，但又是互相聯(lián)系和依賴的，千萬不要相互攻擊和彼此拆臺，否則，只會結(jié)局很慘。（講農(nóng)場主放老鼠夾的故事）

4、物業(yè)員工要有效忠公司思想。公司就是員工娘家，關(guān)系到員工待遇發(fā)放，只有公司經(jīng)營紅火了，員工才能提高待遇。因此，員工必須忠心耿耿，做好公司的每一件事。古人說：忠臣不侍二主，烈女不嫁二夫。如果做事不認(rèn)真負(fù)責(zé)，肯定不受公司歡迎，甚至辭退是遲早的事。

5、物業(yè)員工要有安營扎寨的打算。物業(yè)員工因種種原因，進退留轉(zhuǎn)雖屬正常現(xiàn)象，但建議員工盡量不要頻繁換動崗位，如果這山望見那山高，既不利于工作，也不利于再就業(yè)和個人待遇的提高。物業(yè)經(jīng)理對善始善終在手下做事的人是不會輕看的，時間久了，漲薪也是順理成章的事，因為人是感性動物，如果員工對公司確實有貢獻(xiàn)，公司不給員工加薪絕對也說不過去，除非經(jīng)理摳門。

6、物業(yè)員工要有良好的道德修養(yǎng)。能夠與物業(yè)經(jīng)理及員工共事，不管多長時間，一定要珍惜緣分。如果因為與公司經(jīng)理和同事鬧別扭選擇離開，也要好聚好散。千萬不必?fù)p毀公司聲譽，更不必對原來的經(jīng)理和同事說三道四，否則，人家對你會有異樣的眼光，也不利于彼此的發(fā)展。要學(xué)會唱好《永遠(yuǎn)是朋友》這首歌。

總之，不管當(dāng)經(jīng)理，還是當(dāng)員工，都應(yīng)設(shè)身處地多為對方著想。兩者關(guān)系看起來是雇請與被雇請的關(guān)系，其實又是互利共存的關(guān)系。讓我們共同努力，在物業(yè)管理中認(rèn)真扮演好自身的角色，為確保平江物業(yè)管理再上新的臺階和水平；為打造省、市、縣物業(yè)明星企業(yè)作出我們無愧于時代的新貢獻(xiàn)。

第四篇：以杭州“中能浪漫和山”中北楓苑別墅設(shè)計風(fēng)格分析(精)

以杭州 “中能?浪漫和山”中北楓苑別墅設(shè)計風(fēng)格分析

目錄 摘要………………………&hell

目錄

摘要………………………………………………………………………………（0）

Abstract …………………………………………………………………………（0）

一、建筑外立面設(shè)計……………………………………………………………（3）

二、建筑外立面設(shè)計的造型手法…………………………………………………（3）

三、杭州“中能?浪漫和山”中北楓苑別墅立面設(shè)計手法和運用…（4）

四、結(jié)束語………………………………………………………………………………（5）致謝 ……………………………………………………………………………（6）參考文獻(xiàn) …………………………………………………………………………（7）

建筑外立面指的是建筑和建筑外部空間直接接觸的界面以及其展現(xiàn)出來的形象和構(gòu)成的方式，或是建筑內(nèi)外空間界面處的構(gòu)件及其組合方式的統(tǒng)稱。一般情況下建筑外立面包括除屋頂外建筑所有外圍護部分，在某些特定的情況下，如特定幾何形造型的建筑屋頂與墻體表現(xiàn)出很強的連續(xù)性并難以區(qū)分，或為了特定的建筑觀察角度的需要將屋頂作為建筑的“第五立面”來處理時，也可以將屋頂作為建筑外立面的組成部分。

一、建筑外立面設(shè)計

建筑立面是建筑物的外衣，是直接反映建筑物優(yōu)劣的一種外在表現(xiàn)，所以，建筑立面設(shè)計在建筑物中的意義巨大。

當(dāng)今社會，人來去匆匆，沒有太大的心思去在意周邊的建筑。但是如果有好的建筑設(shè)計或者出跳的色彩，人們還是會花時間去注意欣賞。隨著時間的推移，人們已經(jīng)從當(dāng)初只需求基本功能合理，結(jié)構(gòu)形體新穎大方外，更希望建筑外立面豐富多彩，以此來改造城市空間的環(huán)境。同時城市的發(fā)展需要建筑配合，一個城市建筑外觀的整體形象是體現(xiàn)城市風(fēng)貌最為直觀的方式。

二、建筑外立面設(shè)計的造型手法： 總上所述，我們明確了建筑外立面設(shè)計的在當(dāng)今社會的重要性，可以進一步的分析建筑外立面設(shè)計所遵循的設(shè)計手法。

在建筑外立面的設(shè)計中，許多現(xiàn)代建筑師喜歡用基本的幾何形體，按照形式運算的法則對其進行加工處理，創(chuàng)造出豐富多變的建筑形象，這也就設(shè)計到建筑外立面設(shè)計的造型手法。建筑外立面的造型手法很多，有加法、減法、凹凸、旋轉(zhuǎn)、扭曲、重復(fù)、穿插、斷裂、拉伸、錯位和仿生。其中仿生它是結(jié)合建筑的自身特點而適應(yīng)新環(huán)境的一種創(chuàng)作方法，是最具有生命力的也是可持續(xù)發(fā)展的保證。

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仿生的手法可以從建筑的功能、形態(tài)、結(jié)構(gòu)、材料等多方面模仿自然界中的某種生物的特征，因此仿生手法可以分為形態(tài)仿生、結(jié)構(gòu)仿生、功能仿生、材料仿生等多種仿生手法。

形態(tài)仿生：建筑造型設(shè)計的形態(tài)原型來源于形態(tài)豐富的大自然，經(jīng)過對自然形象進行簡單加工后運用到建筑造型的設(shè)計中，是仿生建筑中最直接的手法。例如弗蘭克?蓋里設(shè)計的西班牙巴薩羅納奧運村紀(jì)念雕塑：設(shè)計圍繞著一個中心庭院布置，在庭院上方“游弋”著一條巨大的魚形雕塑（圖見3-1）。蓋里通過改造格雷厄姆（Bruce G

（圖3-1）

rabam）所采用的材料實現(xiàn)了他的結(jié)構(gòu)語言的自由延伸，而魚的形態(tài)為這個延伸作了宣傳。

功能仿生：被認(rèn)為是最有挑戰(zhàn)性也是最有價值的仿生手法，如阿爾凡?阿爾托設(shè)計的德國不萊梅高層公寓（圖3-2），（圖3-2）

借用仿生建筑學(xué)原理，隱喻著蝴蝶翅膀，平面模仿蝴蝶的形狀。設(shè)計師把建筑的服務(wù)部分與臥室作為蝶身與翅膀。這樣的仿生設(shè)計不僅使建筑空間布局新穎別致，而且也是建筑的造型更加豐富。

三、杭州“中能?浪漫和山”中北楓苑別墅立面改造手法及應(yīng)用

基于上述觀點，我們明確了杭州小和山區(qū)塊的“中能?浪漫和山”中北楓苑別墅設(shè)計所應(yīng)該遵循的設(shè)計手法。

本項目位于杭州西郊山谷中小和山高教園區(qū)的西北角，占地404畝。作為小和山區(qū)塊的代表樓盤，浪漫和山別墅產(chǎn)品全部依山而建，將“地形定制”的理念落到實處，獨有的山谷坡地資源，界定了每棟別墅最適合的位置，形成屬于這片地域的別墅形態(tài)、表情和個性，拉開了與其他別墅產(chǎn)品的距離。該區(qū)塊整個基地是一個東西向的平坦狹長谷底，北面是小和山森林公園，南面是午潮山森林公園。北臨杭徽高速公路，東臨杭州繞城公路。所處地理位置的周邊環(huán)境非常優(yōu)越。通過對設(shè)計任務(wù)的了解和分析，我們嘗試運用仿生造型和光影的設(shè)計手法，期望達(dá)到本項目的設(shè)計成果能遵循建筑外立面設(shè)計所遵循的造型手法以及形態(tài)特征。仿生造型

仿生它是結(jié)合建筑的自身特點而適應(yīng)新環(huán)境的一種創(chuàng)作方法，是最具有生命力的也是可持續(xù)發(fā)展的保證。浪漫和山處于小和山高教園區(qū)，周邊山連綿起伏，綠樹蔥蔥，環(huán)境優(yōu)美。別墅在我們的眼中是那樣的高大，但與周邊青山相比下，別墅變的那么渺小。原本建筑的突兀在青山的包圍下顯得不再明顯。猶如生存在森林中的刺猬，它全身布滿尖刺，與其他擁有光滑、柔軟外皮的動物相比是那樣的突兀。但在叢林中所有的一切都是被其所包容，無論丑的美的怪的都和諧相處。根據(jù)現(xiàn)場實際情況及個人的主要設(shè)計情緒確定了設(shè)計主題--------“叢林中的刺猬”。

此次建筑的外立面設(shè)計參考元素來自“叢林”和“刺猬”。

刺猬：建筑的外立面布滿了鱗次櫛比的排列的方形鏤空銅片，猶如刺猬的尖刺（見圖4-1）。而且建筑的整體造型無論從外形還是功能上都如同一只刺猬，尤其體現(xiàn)在建筑的右半部分(運用了形態(tài)仿生手法)（見圖4-2）。同時尖刺是刺猬抵御外敵的武器，讓其在“弱肉強食”殘酷的自然界中得到生命的保障。因此建筑立面改造的時候參考這一因素，把原本排列在墻面的銅片功能上進行了升華處理，由原本固定不動的(圖4-1)

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模式變?yōu)楝F(xiàn)在可以90°旋轉(zhuǎn)，這樣讓建筑在當(dāng)今

日益惡劣的自然條件下從被動變?yōu)橹鲃樱鶕?jù)雨雪大小調(diào)節(jié)角度，免受氣候的侵蝕（運用了功能仿生手法）。

叢林：建筑在營造叢林的時候采用了“樹枝”及”樹葉”這2種主要元素。在銅片上主要運用了“樹葉”的元素，葉子的現(xiàn)實原型來自杭州的市花—桂花。（見圖5-1）葉形的鏤空及四邊形銅片的結(jié)合所創(chuàng)造出的“鱗片”，有序

（圖4-2）的布滿建筑的表面，無論是白天的太陽光線還是夜晚的暗藏射燈的透射都讓建筑變的“綠蔭蔥蔥”立馬“深陷”在由“綠葉”構(gòu)成的叢林中，使建筑與自然完美的結(jié)融合；入口樹枝燈，提取了自然界中的樹枝。它不但是充當(dāng)照片的燈具更多的是一個體現(xiàn)叢林元素的敲門磚，它是連接左右設(shè)計元素中間環(huán)節(jié)更多的打破了原本墻面的單調(diào),同時樹枝燈的高度是逐漸增高的也寓意著生命的生生不息，它的設(shè)計體現(xiàn)了銅的延展性及塑性力

（圖5-1）

強的特性（見圖5-2）；入口藤蔓門則是選用了藤蔓這一元素，它的選用不同于指定選用的2中固有設(shè)計元素。因為藤蔓給人一種生命力蓬勃

（圖5-2）

（圖5-3）

（圖5-4）

朝氣的感覺，用在小小的門中結(jié)合原本的磨砂玻璃（選用磨砂玻璃是因為磨砂玻璃雖然能隱隱的透射出人的活動，但是又具有隱秘性，這樣在保護住戶安全性的同時也不與外界聯(lián)系脫節(jié)）。不但可以充當(dāng)固定玻璃的功能性材料更多的是讓小小的門中有了大變化不再單調(diào)（見圖5-3）。同時也能體現(xiàn)銅的一個特性即抑菌性強。玻璃房及“L”形窗是 “樹枝”與“樹葉”結(jié)合運用的集合，在這里用2種元素一方面可以完整體現(xiàn)出叢林的感覺，更多的是原本的樹枝成充當(dāng)成現(xiàn)在固定玻璃的素材。圍繞樹枝的曲折多變的特性，在其上面進行了開窗設(shè)計，不但滿足了原本通風(fēng)的物理功能需求也同時起到了美觀簡潔的作用。讓美觀和功能自然有效的結(jié)合在一起。同時結(jié)合光影，讓原本平面的樹枝、樹葉元素頓時活動起來，從而讓原本小小的空間變得豐富多彩（見圖5-4）。設(shè)計元素的運用結(jié)合仿生手法及光影手法讓建筑變的多姿多彩富有設(shè)計感，同時讓建筑變成了一個叢林，進一步的融合周邊的自然環(huán)境；

四、結(jié)束語

此次別墅設(shè)計遵循“仿生造型”手法為主和“光影”手法為輔的造型手法，緊扣建筑外立面設(shè)計中的造型手法。從而使建筑在經(jīng)過外立面改造后提升其美觀程度同時更好的體現(xiàn)設(shè)計原則從而更好的融合周邊的自然環(huán)境，讓建筑成為別墅中的一道風(fēng)景線。致

謝

感謝母校四年來的培育和教導(dǎo)，讓我學(xué)到很多的專業(yè)知識和人生感悟，使我明白了很多，也漸漸的看見自己需要的是什么。

最要感謝我的指導(dǎo)老師王蔚忻老師。王老師平日工作繁多，但在畢業(yè)設(shè)計每個階段都給于了悉心指導(dǎo)，感謝王老師在畢業(yè)設(shè)計上的指導(dǎo)和耐心的對待，相信本次畢業(yè)設(shè)計將會像鮮花般綻放驚艷。王老師一絲不茍的作風(fēng)，嚴(yán)謹(jǐn)求實的態(tài)度，踏踏實實的精神，讓我印象頗深，將會留在我的心中。

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