第一篇：新購房屋裝修費用是否計入固定資產原值

房屋裝修費是否應計入固定資產原值繳納房產稅

發布時間：2010年03月19日

近日，某企業財務人員來電咨詢，所在公司對新建辦公樓進行裝修，所發生裝修費用會計上計入了“固定資產——固定資產裝修”，并單獨核算，咨詢對發生的裝修費是否應計入房屋原值一并繳納房產稅？

稅務機關解答：對于房屋裝修費是否應計入固定資產原值繳納房產稅，應根據裝修涉及的工程而定。

國家稅務總局《關于進一步明確房屋附屬設備和配套設施計征房產稅有關問題的通知》（國稅發[2005]173號）有明確規定：

1、為了維持和增加房屋的使用功能或使房屋滿足設計要求，凡以房屋為載體，不可隨意移動的附屬設備和配套設施，如給排水、采暖、消防、中央空調、電氣及智能化樓宇設備等，無論在會計核算中是否單獨記賬與核算，都應計入房產原值，計征房產稅。

2、對于更換房屋附屬設備和配套設施的，在將其價值計入房產原值時，可扣減原來相應設備和設施的價值；對附屬設備和配套設施中易損壞、需要經常更換的零配件，更新后不再計入房產原值”。

因此，如果你公司在房屋裝修過程中更換了上述文件列明的房屋附屬設施和配套設施，則無論會計上如何核算，都要并入房產原值繳納房產稅；如果房屋裝修過程中不涉及上述列明的房屋附屬設施和配套設施的更換，僅是裝飾性的普通裝修，根據相關文件規定以及會計準則的規定，不必計入固定資產賬面價值，應當確認為當期費用。稅務機關建議，今后企業遇到類似問題核算時，應依據判斷固定資產后續支出是否資本化，從而確定裝修費用是否應納入房產原值繳納房產稅。（王力生）

新購房屋裝修費用是否計入固定資產原值？【案例】

稅費2.5萬元。A公司決定用作倉庫，拿到鑰匙就搬進貨物；B公司決定做倉庫兼發貨點，裝修后才搬進去，共發生裝修費5萬元。問題：A公司和B公司，固定資產的入賬價值各是多少？ 【稅法聯接】

《企業所得稅法實施條例》（以下簡稱《實施條例》）第五十八條：固定資產按照以下方法確定計稅基礎：

(一)外購的固定資產，以購買價款和支付的相關稅費以及直接歸屬于使該資產達到預定用途發生的其他支出為計稅基礎；(二)自行建造的固定資產，以竣工結算前發生的支出為計稅基礎； 第六十九條：…固定資產的大修理支出，是指同時符合下列條件的支出：

（一）修理支出達到取得固定資產時的計稅基礎50%以上；

（二）修理后固定資產的使用年限延長2年以上。“大修理支出”按照固定資產尚可使用年限分期攤銷。【討論】

1、A公司固定資產的入賬價值是82.5萬元（80+2.5）。無可爭議。

2、那么B公司固定資產入價值應該是多少呢？是82.5萬元，還是87.5萬元（80+2.5+5）？

A公司和B公司在同一時間，分別購買某市某偏遠地段的相鄰兩間店面，面積和市價相同，均為120平米，房價80萬元，購買過程均繳納了有關一種意見認為：根據“外購的固定資產，以購買價款和支付的相關稅費以及直接歸屬于使該資產達到預定用途發生的其他支出為計稅基礎”，B公司要經過裝修，才能達到預定用途，其計價應當是82.5萬元。

問題的焦點是：5萬元的裝修費，要不要計入固定資產原值？也即“預定用途”是什么意思？ 假定前述意見正確，就會出現如下問題：

1）如果B公司的資產是自建的，那么“自行建造的固定資產，以竣工結算前發生的支出為計稅基礎”，即只要它先進行“竣工結算”，然后進行裝修，那么5萬元裝修費就不計入固定資產計稅成本了。而外購的房屋也是已經“竣工結算”了的，為什么要把5萬元裝修費再計入固定資產原值呢。法理上不通。

2）房屋開發公司出售交付的房屋，是要經過綜合驗收才能正式交付的，綜合驗收是由建委、規劃、土地、房管、市政、消防、人防、環保、質檢等各部門組織的對房屋工程質量、供水、供熱、供電、供氣乃至小區綠化、市政及其他附屬設施的全面驗收，只要驗收合格就“達到”了房屋應有的“預定用途”。也正因為如此，A公司可以即時投入使用。而B公司也是可以即時投入使用的；裝修只是為了改善人的工作環境或物資保存環境，而不是為了增加房屋的功能價值。

3）所得稅法規定的房屋折舊年限最短為20年，而任何裝修都達不到二十年的使用年限。可見裝修費用計入固定資產原值是沒道理的。

那么《實施條例》第五十八條，為什么會在同一條內出現前后兩款相互矛盾的規定呢？

讓我們看看《中國稅務報》（2008.09.22）“企業所得稅法實施條例釋義（連載三十七）”中“直接參與起草和修改工作的有關人員”對該條款的解釋： “與會計準則上的規定一致”，“外購的固定資產，以購買價款和支付的相關稅費為計稅基礎。…相關費用，是指使固定資產達到預定可使用狀態而發生的可歸屬于該項資產的運輸費、裝卸費、安裝費和專業人員服務費等。”

“企業自己建造的，如企業自己建造的廠房、辦公樓、機器、設備等”“以竣工結算前發生的支出為計稅基礎，包括固定資產所需的原材料費用、人工費、管理費、繳納的相關稅費、應予資本化的借款費用等等”“本條對預定可使用狀態的把握以工程的竣工結算為標志。”

從這里我們可以看出, 《實施條例》第五十八條的立法精神是：第一款實際上主要是針對機器設備的，且外購的固定資產計價中明顯不包括裝修費；第二款是針對各類自建固定資產的。

回到原來的問題，我們就容易理解了，無論是外購還是自建，房屋類固定資產的“預定用途”是以“竣工結算”為標志的，外購的房屋在出售前是由出售方“竣工結算”的。【結論】

外購房屋的裝修費未達到《實施條例》第六十九條規定的“大修理支出”標準的是不應計入固定資產原值的。B公司固定資產價值應為82.5萬元。【延伸】 房屋開發公司自己留用的開發產品，只要等“竣工結算”后，辦了房產證且在賬面上轉入“固定資產”，再進行裝修，其裝修費未達到《實施條例》第六十九條規定的“大修理支出”標準的就不必計入固定資產原值了。

當然，在經濟活動中是有在建工程轉讓的情況發生，這與今天討論的問題不在同一范疇。當另行討論了。附件：

1、《寧波市地方稅務局關于明確2009年度企業所得稅匯算清繳若干問題的通知》(甬地稅一[2010]10號)規定：

對自有固定資產裝修費用，如裝修發生在固定資產竣工結算前，則該費用應并計入固定資產原值，按稅法規定期限計提折舊并在企業所得稅前扣除。自有固定資產的裝修費用如發生在固定資產竣工結算后，則應根據實施條例第六十八條的標準來判斷其是否符合固定資產改建支出，如符合，則應增加計稅基礎;如不符合，則可作為當期費用直接扣除。

2、天津市國家稅務局對此問題的答復 【解答】

如果裝修費是購入時發生的，應計入固定資產的成本。因為購入時發生裝修，表明這個房屋還沒達到預定可使用狀態，只有經過裝修后才能夠使用。而固定資產達到預定可使用狀態之前所發生的一切合理、必要的支出都應計入成本之中，以折舊的方式在稅前扣除。

如果裝修費是固定資產投入使用后發生的后續支出，根據《企業所得稅法》及《企業所得稅實施條例》規定，只有符合“修理支出達到取得固定資產時的計稅基礎50%以上或修理后固定資產的使用年限延長2年以上”的后續支出，才作為長期待攤費用。按規定在固定資產尚可使用年限內，分期攤銷并稅前扣除，而不是按5年攤銷。不符合上述條件的后續支出則須一次性計入當期損益。

（筆者注：只要先用一下再裝修，這個解答就被消解了，明顯是個無效的解答。先用又是什么概念呢？賬面反映是提過折舊）

第二篇：關于明確土地價值是否計入房產原值繳納房產稅問題的函

關于明確土地價值是否計入房產原值繳納房產稅問題的函

稅政科便函〔2009〕1號

各分局、稽查局:

近期，基層及納稅人普遍反映是否應該將土地價值計入房產原值繳納房產稅問題。經對照有關的財務稅收政策規定并請示，現明確如下意見：

一、取得土地后未建房的稅收處理

按照財務會計制度和稅法的規定，取得土地后未建房的應作為無形資產，按照規定的期限進行攤銷，不并入房產原值。

二、建造房屋占用土地的稅收處理

《財政部、國家稅務總局關于房產稅城鎮土地使用稅有關問題的通知》（財稅[2008]152號）明確：“對依照房產原值計稅的房產，不論是否記載在會計賬簿固定資產科目中，均應按照房屋原價計算繳納房產稅。房屋原價應根據國家有關會計制度規定進行核算。對納稅人未按國家會計制度規定核算并記載的，應按規定予以調整或重新評估。”

（一）執行會計制度（企業會計制度、金融企業會計制度、小企業會計制度）的企業，除房地產開發企業之外的其他企業建造自用房產的，所實際占用的土地按照攤余價值記入“在建工程”，竣工時，一并作為企業房產價值轉入“固定資產”科目。

（1）折舊的處理

財政部《關于印發<實施企業會計制度及其相關準則問題解答>的通知》（財會[2001]43號）第九問明確：“土地使用權的預計使用年限高于房屋、建筑物的預計使用年限的，在預計該項房屋、建筑物的凈殘值時，應當考慮土地使用權的預計使用年限高于房屋、建筑物預計使用年限的因素，并作為凈殘值預留，待該項房屋、建筑物報廢時，將凈殘值中相當于尚可使用的土地使用權價值的部分，轉入繼續建造的房屋、建筑物的價值，如果不再繼續建造房屋、建筑物的，則將其價值轉入無形資產進行攤銷。”

（2）凈殘值的計算方法

房屋的凈殘值應當包括房屋建造成本的預計殘值和土地使用年限高于房屋折舊年限應保留的土地價值，具體公式為：

房屋的凈殘值＝房屋的建造價格×5％+〔無形資產的攤銷剩余年限（月）－固定資產折舊年限（月）〕÷無形資產的剩余年限（月）×無形資產攤銷剩余價值

（二）執行新會計準則的企業不需將土地價值計入房產原值。執行新會計準則的企業，是指符合條件，并已按新會計準則規范進行帳務處理的企業。

執行新會計準則的企業，以下兩種特殊情形除外：

（1）外購土地及建筑物支付的價款難以在建筑物與土地使用權之間合理分配的，應當全部計入房屋建筑物成本。

（2）企業（房地產開發）取得土地用于建造對外出售的房屋建筑物，相關的土地使用權價值應當計入所建造的房屋建筑物成本。

三、土地出讓金返還或者變相返還，無論是否沖減土地成本，均要按照返還前的土地價值確認，對土地價值明顯不合理的，應當按照公允價值確認計征房產稅的依據。

二ΟΟ九年二月十九日

第三篇：租入固定資產和裝修費用的處理

租入固定資產和裝修費用的處理

《企業所得稅法》第十三條規定明確規定：在計算應納稅所得額時，企業發生的下列支出作為長期待攤費用，按照規定攤銷的，準予扣除：

（一）已足額提取折舊的固定資產的改建支出；

（二）租入固定資產的改建支出；

（三）固定資產的大修理支出；

（四）其他應當作為長期待攤費用的支出。

《企業所得稅法實施條例》第四十七條規定明確：企業根據生產經營活動的需要租入固定資產支付的租賃費，按照以下方法扣除：

(一)以經營租賃方式租入固定資產發生的租賃費支出，按照租賃期限均勻扣除；(二)以融資租賃方式租入固定資產發生的租賃費支出，按照規定構成融資租入固定資產價值的部分應當提取折舊費用，分期扣除。

《企業所得稅法實施條例》第五十八條規定明確：固定資產按照以下方法確定計稅基礎：

(一)外購的固定資產，以購買價款和支付的相關稅費以及直接歸屬于使該資產達到預定用途發生的其他支出為計稅基礎；

(二)自行建造的固定資產，以竣工結算前發生的支出為計稅基礎；

(三)融資租入的固定資產，以租賃合同約定的付款總額和承租人在簽訂租賃合同過程中發生的相關費用為計稅基礎，租賃合同未約定付款總額的，以該資產的公允價值和承租人在簽訂租賃合同過程中發生的相關費用為計稅基礎；(四)盤盈的固定資產，以同類固定資產的重置完全價值為計稅基礎；(五)通過捐贈、投資、非貨幣性資產交換、債務重組等方式取得的固定資產，以該資產的公允價值和支付的相關稅費為計稅基礎；

(六)改建的固定資產，除企業所得稅法第十三條第(一)項和第(二)項規定的支出外，以改建過程中發生的改建支出增加計稅基礎。《企業所得稅法實施條例》第六十八條規定明確：企業所得稅法第十三條第(一)項和第(二)項所稱固定資產的改建支出，是指改變房屋或者建筑物結構、延長使用年限等發生的支出。

企業所得稅法第十三條第(一)項規定的支出，按照固定資產預計尚可使用年限分期攤銷；第(二)項規定的支出，按照合同約定的剩余租賃期限分期攤銷。改建的固定資產延長使用年限的，除企業所得稅法第十三條第(一)項和第(二)項規定外，應當適當延長折舊年限。

《企業所得稅法實施條例》第六十九條規定明確：企業所得稅法第十三條第(三)項所稱固定資產的大修理支出，是指同時符合下列條件的支出：(一)修理支出達到取得固定資產時的計稅基礎50%以上；(二)修理后固定資產的使用年限延長2年以上。

企業所得稅法第十三條第(三)項規定的支出，按照固定資產尚可使用年限分期攤銷。

《企業所得稅法實施條例》第七十條規定明確：企業所得稅法第十三條第(四)項所稱其他應當作為長期待攤費用的支出，自支出發生月份的次月起，分期攤銷，攤銷年限不得低于3年。

相關具體問題的解答：（不具體列示解答單位）

1、關于企業經營用房屋發生裝修費用的稅務處理問題

答：從2008年1月1日開始，對企業以經營租賃方式租入或無租使用他人房屋生產經營發生的裝修費用支出，可視同長期待攤費用，自裝修完成并投入使用的次月起，分期平均攤銷，攤銷期限不得低于5年。企業2007年以前發生的經營用房屋裝修費用支出的稅務處理仍按原規定執行。

2、問：租入固定資產支付的租賃費，如何申報稅前扣除？

答：企業根據生產經營活動的需要租入固定資產支付的租賃費，按照以下方法扣除：一是以經營租賃方式租入固定資產發生的租賃費支出，按照租賃期限均勻扣除。二是以融資租賃方式租入固定資產發生的租賃費支出，按照規定構成融資租入固定資產價值的部分，通過提取折舊分期扣除。

企業在正常經營活動過程中所發生的與生產經營有關的其他租賃費，如租入包裝物、低值易耗品、生物資產等發生的租賃費，比照固定資產租賃費處理。

3、關于房屋裝修、裝潢支出的扣除

答：

⑴、根據《企業所得稅法實施條例》第六十八條規定，固定資產的改建支出，是指改變房屋或建筑物結構延長使用年限等發生的支出。對房屋的裝修、裝潢，一般屬于改建支出的一部分。

⑵、對租入房屋發生的改建（裝修、裝潢）支出，按照租賃合同約定的剩余租賃期限作為“長期待攤費用”分期攤銷。

⑶、對已足額提取折舊的房屋發生的改建（裝修、裝潢）支出，按照預計尚可使用年限作為“長期待攤費用”分期攤銷。

⑷、對尚未提足折舊的房屋、建筑物發生的改建（裝修、裝潢）支出，屬于資本化投入，應增加房屋的計稅基礎，對延長使用年限的，應適當延長折舊年限，據此按規定計提的折舊準予稅前扣除。

⑸、對房屋的裝修、裝潢支出，不適用《企業所得稅法實施條例》第六十九條對固定資產大修理支出的判斷條件。

5、裝修支出稅前扣除問題

答：

（1）租入房屋不改變房屋結構、不延長使用年限的裝修支出，可一次性扣除。（2）符合固定資產的大修理支出的條件之一是修理支出達到取得固定資產時的計稅基礎50%以上，50%的比例是按次計算；比較基數是整體資產原值，會計上能單獨計價的，按單獨計價的資產原值。

6、租入房屋（不改變房屋結構、不延長使用年限）的裝修費支出，按其他應當作為長期待攤費用的支出處理，還是一次性在稅前扣除？自有房產（不改變房屋結構、不延長使用年限）的第二次裝修費支出，是否構成固定資產原值？

答：符合《企業所得稅法實施條例》第六十八條和六十九條規定條件的裝修費支出，作為長期待攤費用處理。企業發生的其他裝修支出按會計制度規定需要作為長期待攤費用處理的，根據《企業所得稅法實施條例》第七十條規定，按不低于三年的期限攤銷。

相關問題的探討和辨析

一、判定固定資產后續支出是否應予資本化的條件

《企業會計準則第4號-固定資產》第四條規定明確：固定資產同時滿足下列條件的，才能予以確認：

（一）與該固定資產有關的經濟利益很可能流入企業；

（二）該固定資產的成本能夠可靠地計量。

《企業所得稅法實施條例》第六十九條規定明確：企業所得稅法第十三條第(三)項所稱固定資產的大修理支出，是指同時符合下列條件的支出：(一)修理支出達到取得固定資產時的計稅基礎50%以上；(二)修理后固定資產的使用年限延長2年以上。

企業所得稅法第十三條第(三)項規定的支出，按照固定資產尚可使用年限分期攤銷。

比較上述規定，有以下不同

1、準則對固定資產后續支出資本化無金額限制。而稅法實施細則規定要達到固定資產計稅基礎的50%;

2、準則要求有“經濟利益”能夠流入企業，而稅法實施細則規定延長使用年限2年以上。

二、固定資產后續支出資本化的處理的不同

滿足規定資本化條件的處理，會計處理是將后續支出數額增加固定資產成本，年末對使用壽命、預計凈殘值的復核和調整，通過計提折舊計入損益：而稅務處理是作為“長期待攤費用”按該固定資產尚可使用年限分期攤銷。

三、《企業會計準則第4號-固定資產》應用指南——

二、固定資產后續支出明確：

固定資產的后續支出是指固定資產在使用過程中發生的更新改造支出、修理費用等。

固定資產的更新改造等后續支出，滿足本準則第四條規定確認條件的，應當計入固定資產成本，如有被替換的部分，應扣除其賬面價值；不滿足本準則第四條規定確認條件的固定資產修理費用等，應當在發生時計入當期損益。……………………

五、經營租入固定資產改良

企業以經營租賃方式租入的固定資產發生的改良支出，應予資本化，作為長期待攤費用，合理進行攤銷。

根據上述指南的規定，對“租入固定資產”的改良支出（包括裝修支出）的會計處理與所得稅法的稅務處理規定是一致的。

四、不符合資本化條件的固定資產后續支出，無論是修理費用或裝修費用按會計規定應計入當期損益。按稅法規定應在發生當期稅前扣除。

五、依據《企業所得稅法實施條例》第四十七條規定，企業根據生產經營活動的需要租入固定資產支付的租賃費，按照以下方法扣除：

(一)以經營租賃方式租入固定資產發生的租賃費支出，按照租賃期限均勻扣除；(二)以融資租賃方式租入固定資產發生的租賃費支出，按照規定構成融資租入固定資產價值的部分應當提取折舊費用，分期扣除。

在會計處理上對因生產經營需要租入固定資產發生的租賃費支出，應根據使用情況分別計入制造費用、銷售費用或管理費用；對以融資租賃方式租入固定資產發生的支出，應按規定計提折舊和計算攤銷融資費用。