第一篇：未如期交房,需支付經濟賠償與承擔違約責任

未如期交房，需支付經濟賠償與承擔違約責任

2010年10月，北京某房地產開發有限公司與北京某某賓館集團有限公司簽訂了房產買賣合同，約定該房地產開發有限公司以提供土地的方式，自合同簽訂日起至2014年10月，為該賓館集團提供不少于3000平方米的建筑面積。根據合同內容，該賓館集團預先支付定金500萬人民幣。每一季度的工程進度或者交房量，雙方一切按照合同規定，都有經過配合協商。

但是問題就出現在2014年10月的最后一棟賓館的交房日期，該房地產公司因工程問題，違背了合同內容。故該賓館集團的相關負責人委托了北京房產律師原江全程代理此案，將該房地產開發有限公司起訴至法院，要求其補償因為無法如期交房而帶給自己的經濟損失。

北京房產律師原江在接受委托代理后，詳細研究了相關案情，認為被告方該房地產公司確實以構成了違約行為，最終法院根據《合同法》第11條等相關規范，依法判決該房地產開發有限公司補償該賓館集團有限公司經濟損失賠償180萬元，并承擔相應的違約責任。

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第二篇：勞動合同法解讀85：未依法支付勞動報酬、經濟賠償等的法律責任

勞動合同法解讀八十五：未依法支付勞動報酬、經濟賠償等的法律責任

第八十五條 用人單位有下列情形之一的，由勞動行政部門責令限期支付勞動報酬、加班費或者經濟補償；勞動報酬低于當地最低工資標準的，應當支付其差額部分；逾期不支付的，責令用人單位按應付金額百分之五十以上百分之一百以下的標準向勞動者加付賠償金：

（一）未按照勞動合同的約定或者國家規定及時足額支付勞動者勞動報酬的；

（二）低于當地最低工資標準支付勞動者工資的；

（三）安排加班不支付加班費的；

（四）解除或者終止勞動合同，未依照本法規定向勞動者支付經濟補償的。

【解讀】本條是關于用人單位未及時足額支付勞動者勞動報酬、低于當地最低工資標準支付勞動者工資、不支付加班費以及解除、終止勞動合同未支付經濟補償的法律責任的規定。

一、未依照勞動合同的約定或者國家規定及時足額支付勞動者勞動報酬的依照勞動合同的約定或者依照勞動合同法規定支付勞動者勞動報酬是用人單位的法定義務，如果沒有依法或者依據合同的約定履行這一法定義務，就要依法承擔相應的法律責任。

根據勞動合同法的規定，用人單位未依照勞動合同的約定或者未依照勞動合同法規定支付勞動者勞動報酬的情形包括以下四種：

（一）用人單位未依照勞動合同的約定或者依照勞動合同法的規定按時支付勞動報酬的。如果用人單位與勞動者簽訂的勞動合同中規定，用人單位應當在每月的2日支付勞動者上個月的工資報酬，但用人單位沒有履行這一約定，拖延不予支付的，則屬于本條規定的違法行為。另外，對于非全日制勞動用工形式，勞動合同法第七十二條第二款規定：“非全日制用工勞動報酬結算支付周期最長不得超過十五日。”如果用人單位違反了這一規定，超過十五日給勞動者結算工資報酬，則也屬于本條規定的違法行為。

（二）用人單位未依照勞動合同的約定或者依照勞動合同法的規定足額支付勞動報酬的。勞動合同法明確規定，用人單位應當按照國家規定和勞動合同約定及時足額發放勞動報酬。如果用人單位與勞動者在勞動合同中約定工資為每月1000元，但用人單位卻只支付給勞動者950元，則屬于未足額發放工資，是違法的。

（三）用人單位支付在試用期間的勞動者工資低于勞動合同法規定的。勞動合同法第二十條規定：“勞動者在試用期的工資不得低于本單位同崗位最低檔工資或者勞動合同約定工資的百分之八十，并不得低于用人單位所在地的最低工資標準。”用人單位違反這一規定支付工資的，也屬于本條規定的違法行為。

（四）用人單位沒有依法提高勞動者在服務期間的勞動報酬的。勞動合同法第二十二條第三款規定：“用人單位與勞動者約定服務期的，不影響按照正常的工資調整機制提高勞動者在服務期間的勞動報酬。”用人單位違反這一規定，沒有按照正常的工資調整機提高勞動者在服務期間的勞動報酬的，則屬于違反本條規定的違法行為。

二、低于當地最低工資標準支付勞動者工資的我國勞動法第四十八條明確規定：“國家實行最低工資保障制度。最低工資的具體標準由省、自治區、直轄市人民政府規定，報國務院備案。”“用人單位支付勞動者的工資不得低于當地最低工資標準。”實行最低工資保障制度，對于適應社會主義市場經濟要求，推動勞動力市場建設和工資分配法制化，充分保障勞動者合法權益具有重要意義。目前全國各省、自治區、直轄市都制定了本地的最低工資標準，如北京市規定職工每月的最低工資標準為640元，這一標準無論是對已經簽訂了正式勞動合同的勞動者，還是處于試用期的勞動者都適用。如果用人單位與勞動者約定的月工資低于這一標準，則是違法的。即使雙方已經簽訂了勞動合同，仍然因為違反了法律的強制性規定而無效。此外，對于非全日制用工的報酬，勞動合同法明確規定，非全日制用工小時計酬標準不得低于用人單位所在地人民政府規定的最低小時工資標準。如果用人單位向勞動者支付的小時工資低于所在地人民政府規定的最低小時工資標準，則也屬于低于當地最低工資標準支付勞動者工資的違法行為。

三、安排加班不支付加班費的我國勞動法第四十四條規定：“有下列情形之一的，用人單位應當按照下列標準支付高于勞動者正常工作時間工資的工資報酬：

（一）安排勞動者延長工作時間的，支付不低于工資的百分之一百五十的工資報酬；

（二）休息日安排勞動者工作又不能安排補休的，支付不低于工資的百分之二百的工資報酬；

（三）法定休假日安排勞動者工作的，支付不低于工資的百分之三百的工資報酬。”如果用人單位安排勞動者加班，卻不依據勞動法的上述規定支付加班工資的，屬于違法行為，應當依法承擔法律責任。

四、解除或者終止勞動合同，未依照本法規定向勞動者支付經濟補償的勞動合同法第四十六條規定了用人單位應當向勞動者支付經濟補償的六種情形，包括勞動者因用人單位侵犯勞動者合法權益而解除勞動合同的，勞動者因身體或者能力原因以及客觀情況發生重大變化等導致勞動合同解除的，用人單位因依法破產重整而與勞動者解除勞動合同的，用人單位與勞動者協商一致解除勞動合同的，在用人單位維持或者提高勞動合同約定條件下，勞動者不同意續訂勞動合同的，以及因用人單位破產、解散、被吊銷營業執照或者責令關閉而導致的勞動合同終止等。對于發生上述情形的，用人單位應當依照勞動合同法第四十七條的規定，根據勞動者在單位工作的年限，按每滿一年支付一個月工資的標準向勞動者支付經濟補償金。經濟補償金由用人單位一次性付給勞動者。如果用人單位沒有依法向勞動者支付經濟補償金，則屬于違法地為，應當依法承擔法律責任。

對于上述四類違法行為，本條明確規定了相應的法律責任：由勞動行政部門責令限期支付勞動報酬、加班費或者解除、終止勞動合同的經濟補償；勞動報酬低于當地最低工資標準的，應當支付其差額部分；逾期不支付的，責令用人單位按應付金額百分之五十以上百分之一百以下的標準向勞動者加付賠償金。這里應當指出的是，關于“逾期不支付的，責令用人單位按應付金額百分之五十以上百分之一百以下的標準向勞動者加付賠償金”的規定，從性質上說屬于一種類似加處罰款的執行罰措施。行政處罰法規定，當事人逾期不交納罰款的，行政機關可以按日加收罰款數額3%的罰款，目的是督促當事人履行行政處罰決定。同樣道理，對于用人單位逾期不向勞動者支付應當支付的費用的，通過加收一定數額賠償金的手段，促使用人單位履行支付義務，以保護勞動者的合法權益。因此，責令用人單位加付賠償金的前提，是用人單位沒有按照勞動行政部門規定的履行期限履行其向勞動者支付相關費用的法定義務，如果用人單位發生本條規定的違法行為，在勞動行政部門發出限期支付勞動報酬、加班費或者解除，以及終止勞動合同的經

濟補償等費用的責令后，該用人單位即在勞動行政部門規定的期限內履行了其支付義務的，則不必再按應付金額百分之五十以上百分之一百以下的標準向勞動者加付賠償金。

第三篇：合作開發房地產過程中,未與施工方簽訂施工合同的一方當事人是否承擔支付工程款的責任

合作開發房地產過程中，未與施工方簽訂施工合同的 一方當事人是否應承擔向施工方支付工程款的責任

問題的提出：一方以土地使用權出資、另一方以投入建設的資金出資，雙方共同合作開發房地產。在房地產開發建設過程中，往往由投入建設資金的一方與施工方簽訂施工合同，當施工方向合作開發房地產的各方當事人主張承擔支付工程款的責任時，未簽訂合同的一方當事人是否應當承擔支付工程款的責任？ 律師評析：

要確定未與施工方簽訂施工合同的合作開發房地產的一方當事人是否應承擔支付工程款的責任，就要對合作開發房地產過程中支付工程款的特點有所了解，根據相關法律法規的規定，綜合分析、研究法院在司法審判實務中的各種觀點，結合自身辦案過程中的心得體會進行梳理、提煉，方能得出結論。

一、合作開發房地產過程中支付工程款的特點

最高人民法院《關于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第十四條規定：“本解釋所稱的合作開發房地產合同，是指當事人訂立以提供出讓土地使用權、資金等作為共同投資，共享利潤、共擔風險合作開發房地產為基本內容等協議》”根據上述規定，筆者認為，所謂合作開發房地產，是指兩方或兩方以上的主體，提供出讓的土地使用權、資金等款物作為出資，對房地產項目進行開發建設，并以共享利潤、共擔風險的方式對房地產項目進行利益分配的行為。合作開發房地產具有以出讓土地使用權、資金共同投資，對建成的房地產項目共享利潤、共擔風險的特征。

在合作開發房地產過程中，往往由提供資金一方與施工方簽訂施工合同。進行到施工階段，提供資金的一方為了保障自有資金的安全，直接向施工方支付工程款。提供出讓土地使用權的一方認為應由提供資金一方承擔支付工程款的責任，自身不用向施工方支付工程款。所以，在合作開發房地產過程中，支付工程款往往具有“由簽訂合同、提供資金一方當事人向施工方直接支付工程款”的特點。

二、司法審判實務中的觀點 司法審判實務當中，對合作開發房地產過程中，沒有簽訂合同的一方當事人是否應當承擔向施工方支付工程款的責任有不同的觀點。筆者在威科先行網站輸入關鍵詞“合作開發房地產支付工程款”進行搜索，搜索到最高人民法院的裁判文書三十三篇，除了不適合在本文討論的案例外，筆者發現，在最高人民法院的司法審判實務當中，對于未簽訂施工合同一方當事人是否應承擔支付工程款的責任主要有兩種不同的觀點，一種觀點認為，應承擔連帶支付工程款的責任；另一種觀點認為，不應承擔支付工程款的責任。地方法院大多認同未簽訂施工合同的一方應承擔連帶支付工程款的責任的觀點。現分述如下：

（一）未簽訂施工合同的一方當事人應承擔連帶支付工程款的責任

在最高人民法院審理的深圳市京圳投資公司與四川朗業建筑公司、四川嘉益房地產公司建設工程施工合同糾紛再審一案[案號為：(2014)民提字第173號]中，法院查明：深圳市京圳投資公司與四川嘉益房地產公司簽訂《協議書》，約定雙方合作開發房地產項目。隨后，四川朗業建筑公司與四川嘉益房地產公司簽訂《施工合同》，由四川朗業建筑公司承包涉案工程。工程竣工后，四川嘉益房地產公司拖欠四川朗業建筑公司工程款。最高人民法院維持了四川高院關于“四川嘉益公司向四川朗業公司支付工程欠款及利息”的判決。

四川高院的觀點認為，未簽訂施工合同的一方當事人應承擔連帶支付工程款的責任。其理由為：根據最高人民法院《關于審理聯營合同糾紛案件若干問題的解答》第五條第一款“組成法人型聯營體或者合伙型聯營體的一方或者數方在聯營期間中途退出聯營的，如果聯營體并不因此解散，應當清退退出方作為出資投入的財產。原物存在的，返還原物；原物已不存在或者返還確有困難的，折價償還。退出方對于退出前聯營所得的盈利和發生的債務，應當按照聯營合同的約定或者出資比例分享和分擔。合伙型聯營體的退出方還應對退出前聯營的全部債務承擔連帶清償責任。”的規定，深圳市京圳投資公司與四川嘉益房地產公司合作開發房地產的行為屬于合伙型聯營，聯營各方應對聯營期間的全部債務承擔連帶清償責任。

（二）未簽訂施工合同的一方當事人不應承擔支付工程款的責任

在最高人民法院審理的大連渤海建筑公司與大連金世紀公司、大連寶玉集團公司、大連寶玉公司建設工程施工合同上訴糾紛一案中[案號為：(2007)民一終字第39號]，法院查明：大連寶玉集團公司與大連金世紀公司簽訂《聯合建房協議書》，約定合作開發房地產項目。隨后，大連渤海建筑公司與大連寶玉集團公司簽訂《建設工程施工合同》，約定大連渤海建筑公司承建大連寶玉集團公司發包的房地產項目。大連寶玉集團公司又成立了大連寶玉公司，大連寶玉集團公司與大連寶玉公司兩方共同履行施工合同的義務。遼寧高院認為，未簽訂施工合同的一方應承擔支付工程款的責任，判決“大連金世紀公司對本判決第一項中大連寶玉集團公司與大連寶玉公司支付尚欠工程款中的部分款項承擔連帶支付責任。”

最高人民法院認為，未簽訂施工合同的一方當事人不應承擔支付工程款的責任。其理由為：根據《民法通則》第八十四條第一款規定：“債是按照合同的約定或者依照法律的規定，在當事人之間產生的特定的權利和義務關系。”第二款規定：“債權人有權要求債務人按照合同的約定或者依照法律的規定履行義務。”根據上述規定，“特定的”含義就是講只有合同當事人才受合同權利義務內容的約束。債權人要求債務人履行義務的基礎是合同約定或法律規定。本案大連渤海公司主張大連金世紀公司就寶玉集團、寶玉公司償還工程欠款承擔連帶責任，因當事人之間不存在“特定的”債的關系，突破合同相對性也沒有法律依據，大連渤海公司主張金世紀公司對還款承擔連帶責任的上訴請求，于法無據。撤銷了遼寧高院關于“大連金世紀公司對本判決第一項中大連寶玉集團公司與大連寶玉公司支付尚欠工程款中的部分款項承擔連帶支付責任。”的判決。

（三）部分地方法院的觀點

北京、廣東、江蘇三個高院對未簽訂合同的一方當事人是否應當承擔支付工程款的責任的觀點是一致的，均認為：“合作開發房地產合同中的一方當事人作為發包人與承包人簽訂建設工程施工合同，承包人要求合作各方當事人對欠付的工程款承擔連帶責任的，人民法院應予支持。”（摘自江蘇高院《關于審理建設工程施工合同糾紛案件若干問題的意見》（蘇高法審委〔2008〕26號）也就是說，上述地方高院的觀點均一致認為未簽訂施工合同的一方當事人應承擔連帶支付工程款的責任。

在北京高院審理的中國藍星公司與晟元集團公司、北京德懋威投資公司因建設工程施工合同糾紛上訴一案[案號為：(2014)高民終字第698號]中，法院查明：晟元集團公司與北京德懋威投資公司因協議書，約定晟元集團公司承包北京德懋威投資公司發包的工程。工程竣工后，北京德懋威投資公司因拖欠晟元集團公司工程款。中國藍星公司與北京德懋威投資公司系合作開發房地產的法律關系。北京高院認為，未簽訂施工合同的一方應承擔支付工程款的責任，維持了北京二中院作出關于“北京德懋威公司、中國藍星公司支付晟元公司工程款“的判決。

三、結論

筆者贊同在合作開發房地產過程中，未簽訂施工合同的一方當事人應承擔連帶支付工程款的責任的觀點。其理由為：

首先，合作開發房地產的行為屬于合伙型聯營的法律行為，根據最高人民法院《關于審理聯營合同糾紛案件若干問題的解答》第五條、第九條的規定，合作開發房地產的各方當事人均應承擔連帶支付工程款的責任。

其次，合作開發房地產的各方當事人均在建成的工程當中獲取利益，根據權利義務相對等的原則，合作開發房地產的各方當事人均應承擔連帶支付工程款的責任。

第三，因法律上規定建筑工程屬于提供出讓土地使用權的一方當事人所有，如提供出讓土地使用權、未簽訂施工合同的一方當事人不用承擔支付工程款的責任，法律賦予施工方的工程價款優先受償權將無法實現。

筆者曾代理崇左中院辦理的某建筑公司與某房地產公司、某教育投資公司、某職業學院建設工程施工合同糾紛上訴一案[案號為:(2017)桂14民終178號]，法院查明：某房地產公司與某教育投資公司系合作開發房地產的關系。某教育投資公司對教學樓工程進行公開招標，某建筑公司參加招標并中標。中標之后，某教育投資公司與某建筑公司簽訂了施工合同。同日，某房地產公司與某建筑公司又另行簽訂一份施工合同。后一份施工合同除簽訂合同的甲方改為某房地產公司外，合同的所有內容與前一份合同的內容完全一致。合同簽訂后，某建筑公司進場施工。工程竣工后，某建筑公司向某房地產公司遞交了結算報告及資料。某房地產公司接到某建筑公司遞交的結算報告后，在建設方蓋章。但未按合同約定的時間送審定方進行審定（合同約定有未按約定時間送審定部門審定視為認可送審工程造價的條款）。

某建筑公司向某房地產公司主張支付剩余工程款未果，委托筆者向一審法院提起訴訟。筆者以某教育投資公司、某房地產公司、某職業學院拖欠工程款為由向法院提起訴訟，主張上述各方當事人共同承擔支付工程款的責任。一審法院采信了筆者的觀點。一審法院認為，某教育投資公司與某房地產公司為一方負責提供土地、一方負責提供資金建設，共同合作建設涉案工程，所以，某教育投資公司與某房地產公司應連帶承擔支付工程款的責任。某投資公司對該項判決不服，向崇左中院提起上訴，崇左中院維持了該項判決。

四、建議

筆者認為，雖然主流觀點認為未簽訂施工合同的合作開發房地產的一方當事人應承擔支付工程款的責任。但在司法審判實務當中，卻有不同觀點，甚至出現同一法院作出截然相反的判決。可見，對未簽訂合同的一方當事人是否承擔支付工程款的責任意見不一致。

為防止以上法律風險，筆者建議：1.最高院盡快出臺新的司法解釋，明確未簽訂施工合同的一方當事人是否應承擔支付工程款的責任；2.未簽訂施工合同的一方當事人欲免除承擔支付工程款的責任的，應在施工方簽訂施工合同前，要求施工方書面作出免除其承擔支付工程款責任的承諾；3.施工方欲要求未簽訂合同一方當事人承擔支付工程款的責任的，應與其簽訂施工合同，并在合同中約定其應承擔支付工程款責任的條款。

廣西同望律師事務所葉健漢律師